IPI - BIV

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Certificat de
performance
énergétique
Infos actualisées
IPI
Institut professionnel des agents immobiliers
‘L’aspect familial,
La Ministre flamande
le contact avec
Freya Van den
le client et la
transparence
Bossche
sont pour moi des
parle immobilier
news
éléments
avec
primordiaux’
Luc Machon (IPI)
Un agent témoigne
2012 › 1
DOSSIER
Janvier - Février - Mars 2012 • 15 ème année • Bureau de dépôt Bru X
L’IPI sur la brèche
pour les syndics

IPI■news 2012 ›1 IPI■news 2012 ›1
2 3
L’IPI sur la brèche pour les syndics
4-5 IPI-News fait le point sur les projets en cours et
a rencontré Yves Van Ermen et Bruno Kerckhof
Madame Laruelle est favorable à une législation
spécifique pour l’IPI
14 IPI-News vous résume la position de notre
ministre de tutelle
‘L'immobilier belge n'a pas de prix’
16 L'invité : Jean Blavier, journaliste free lance
pour l’Echo et la RTBf
colophon
IPI-NEWS est le journal trimestriel d’information de
l'Institut Professionnel des agents Immobiliers (IPI).
Siège
Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles
Tél: 02/505.38.50
Website: www.ipi.be
Concept & réalisation
Dajo Hermans
Anne Löwenthal
Steven Lee
Editeur responsable
Hugues de Bellefroid
Ont collaboré à ce numéro
Jurgen Vansteene, Stefaan Jonckheere, Olivier Aoust,
Bruno Kerckhof, Rebecca D’Haeseleer, Danielle Verrees,
Ben Seys et Carole de Ruyt
Suivez l’IPI sur
immobiliers
Suivez l’IPI sur
Lay-out
Gecko & co
Institut professionnel des agents
via LucMachon
Imprimerie
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tabledesmatières
3 L’IPI, un interlocuteur crédible
Edito
6-7 Certificat de performance énergétique
Vente/location : mise à jour des réglementations
8-9 Ma vie d’agent immobilier
Rencontre avec Michaël Weiller,
agent immobilier à Arlon
10 La Ministre flamande Freya Van den Bossche parle
immobilier avec Luc Machon, Président de l’IPI
11 Journée d’étude de l’IPI à Louvain
Aperçu
12-13 Diminution du nombre de plaintes
contre des agents immobiliers agréés
Les nouveaux chiffres trimestriels de l’IPI
15 Questions – réponses
information en
continu
Que ce soit via son trimestriel IPI-News pour des dossiers
de fond et des interviews avec les acteurs de la
profession, via sa Newsletter électronique IPI-Mail tous
les mercredis pour des informations liées à l’actualité
de la semaine ou encore via Facebook ou Twitter, l’IPI
tente de vous tenir informer au mieux des nouvelles de
notre secteur.
Nous vous informons également des dernières modifications
législatives dans nombre de domaines par le
biais de nos diverses formations in situ, dont vous trouverez
l’agenda sur notre site www.ipi.be.
L’IPI est aussi à l’écoute de ses membres. Donc, si vous
avez des remarques, des suggestions, des histoires intéressantes
à partager, n’hésitez pas à nous en faire part.
Pour ce faire, vous pouvez prendre contact avec Steven
Lee via le 0474/48.52.76 ou steven.lee@ipi.be. Pour
suivre notre président sur Twitter, tapez LucMachon.
édito
L’IPI,
un interlocuteur crédible
A l’époque de
sa création par
arrêté royal en
septembre 1993,
l’IPI était face à
un défi de taille :
redorer le blason
d’une profession
décriée. Une gageure, disaient
certains, puisqu’il faudrait
pour cela assainir le secteur.
Aujourd’hui, même si nous devons
encore déplorer certains
illégaux et même si certains
agissent parfois encore avec
trop de légèreté, nous pouvons
être fiers du chemin parcouru.
Néanmoins, et de récents événements
viennent encore de
nous le rappeler, la moindre
incartade peut avoir des conséquences
catastrophiques pour
le consommateur d’abord,
pour notre réputation ensuite.
C’est ainsi qu’il y a quelques
mois, les agissements de l’un
ou l’autre syndic ont fait les
choux gras des médias, qui se
sont empressés, à juste titre
d’ailleurs, de relever le préjudice
immense subi par des copropriétaires
abusés. L’IPI en a
bien entendu fait les frais aussi,
d’autant que l’un des dossiers
concernés avait subi un retard
de traitement au sein de
l’Institut.
Mais cet épisode malheureux
fut l’occasion pour nous de
rencontrer de nombreux parlementaires
dont l’intérêt pour le
syndic avait été attisé. De plus,
des réunions ont été organisées
avec le SNP (Syndicat national
des propriétaires et copropriétaires)
autour de la question,
dans le but de dégager
ensemble des priorités
communes pour améliorer
la pratique quotidienne
de cette profession.
En gardant à
l’esprit que les membres
de l’IPI ne sont pas les
seuls à pouvoir l’exercer
et que l’Institut n’est
donc pas en mesure d’agir sur
et pour l’ensemble des syndics.
Après avoir été très actif dans la
rédaction de la nouvelle loi sur la
copropriété et ensuite dans celle
de ses amendements, l’IPI se
voit aujourd’hui régulièrement
consulté pour ce qui concerne
ses arrêtés d’application.
Nous pouvons donc nous
réjouir d’être devenus des
interlocuteurs avec lesquels il
faut désormais compter et qui
peuvent contribuer au débat.
Sur ce dossier et sur d’autres,
comme vous pourrez le constater
en parcourant ces pages. Quel
que soit le niveau de pouvoir
concerné, nous sommes désormais
proactifs et allons régulièrement
à la rencontre de nos décideurs
et des médias, qui nous
prêtent une oreille attentive.
Dans les mois à venir, c’est
la réorganisation de l’Institut
qui nous occupera en priorité.
Ce dossier, voté à l’unanimité
du Conseil national de l’IPI,
est désormais entre les mains
du politique, de qui dépend sa
réalisation.
Cette réorganisation nous permettra
d’aller plus loin encore
dans la professionnalisation
d’un secteur qui en presque
20 ans a fait des pas de géant.
Notre objectif est et restera
toujours d’assainir notre secteur.
Car à l’instar des autres
professions réglementées,
l’immobilier ne sera jamais
tout à fait à l’abri des grains de
sable qui viennent enrayer son
moteur.
Le Bureau, de gàd L. Machon, H. de Bellefroid,
R. d’Oultremont, K. Berkein.
Mais au moins, nul ne pourra
plus dire que la profession n’a
pas tout fait pour les empêcher
de lui nuire.
Luc Machon, Président
Hugues de Bellefroid, Vice-président
Rodolphe d'Oultremont, Trésorier
Kristien Berkein, Conseillère
Votre Institut disposera d’un stand lors de la prochaine édition de la bourse immobilière Realty qui se tiendra prochainement
à Bruxelles. N’hésitez pas à nous rendre visite ! Nos collaborateurs y seront présents pour répondre à toutes vos questions.
©2012 – Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation
de l’IPI.

IPI■news 2012 ›1 IPI■news 2012 ›1
4 5
DOSSIER
L’IPI sur la brèche
pour les syndics
Certains pensent à tort que l’IPI ne s’intéresse pas suffisamment aux syndics.
C’est bien entendu faux et cette profession très spécifique fait d’ailleurs actuellement
l’objet de toutes les attentions. De nombreux projets la concernent.
Petit tour d’horizon.
Ces derniers mois, les médias
se sont fait l’écho à de nombreuses
reprises de certaines
affaires qui ont eu des conséquences
financières gravissimes
pour des copropriétaires.
Des dossiers ont été introduits
à l’IPI et des poursuites ont été
entamées en justice mais dans
un cas au moins, les copropriétaires
lésés ont eu à regretter
certaines lenteurs, y compris au
sein de l’Institut.
Loin de vouloir fuir ses responsabilités,
l’IPI a reconnu
ces lenteurs, tout en précisant
qu’elles étaient l’exception et
que ses services étaient également
tributaires des moyens,
entre autres légaux, qui leur
sont alloués pour exercer leur
travail.
Il n’empêche : la profession
de syndic est compliquée. Elle
requiert des compétences multiples,
qui vont de la comptabilité
à la psychologie, en passant
par un nombre impressionnant
de règles et de tâches administratives.
Les dossiers en cours
Via son groupe de travail “Administrateurs de biens”, ou à travers
plusieurs réunions, notamment avec le SNP, l’IPI a emprunté diverses
pistes. Voici quelques-uns des points qui l’ont occupé et l’occupent
encore concernant le syndic.
• L’IPI a été, à l’instar de divers groupements et associations de professionnels,
très impliqué dans l’élaboration et les adaptations de
la nouvelle loi sur la copropriété. Ses suggestions ont été largement
prises en compte et son avis a pesé lourd dans des dossiers comme
celui de la prolongation du délai pour l’adaptation des statuts.
• La Commission Justice de la Chambre a récemment apporté un
amendement à la nouvelle loi sur la copropriété, qui posait problème
au niveau des courriers adressés à l’association des copropriétaires.
Là où autrefois certains retards ou défaillances étaient
à déplorer, désormais, c’est le syndic qui réceptionnera les courriers
recommandés adressés à l’association des copropriétaires. Du
moins si le Sénat, puis la plénière de la Chambre approuvent ce
texte.
• Un autre dossier pour lequel l’IPI s’est impliqué est la réalisation
des arrêtés royaux d’application du système normalisé de comptabilité
de la copropriété et de l’enregistrement de l’assemblée des
copropriétaires à la Banque-carrefour des entreprises.
Depuis longtemps, les syndics
souhaitent que la spécificité de
leur métier soit prise en compte
dans la structure de l’Institut.
Ce souhait n’a bien entendu
rien d’un caprice cosmétique.
Il s’agit de tenir compte d’une
réalité professionnelle qui n’a
rien à voir avec celle des courtiers
et cela en commençant par
leur offrir un cadre à eux, bien
défini.
Le Syndicat National des Propriétaires
(SNP) a récemment
interpellé l’IPI sur certains
dossiers et des discussions ont
été entamées. Il en ressort une
volonté commune d’améliorer
les choses autant que faire se
peut dans un cadre législatif et
budgétaire limité.
• L’IPCF (Institut professionnel des comptables et fiscalistes
agréés) et l’IRE (Institut des réviseurs d’entreprises) souhaitent
que la comptabilité des associations de copropriétaires
soit tenue par un comptable, un syndic étant selon eux un indépendant
non-habilité pour ce faire. L’IPI s’y oppose, arguant
qu’un syndic agit pour compte de tiers et non pas en son nom
propre. Ce dossier, encore pendant, devrait connaître une issue
favorable aux syndics.
• Avec la réorganisation de l’IPI, dont le texte a été approuvé à
l’unanimité par le Conseil national et transmis à notre ministre
de tutelle, la structure de l’Institut devrait changer : deux tableaux
distincts sont prévus. L’un pour les courtiers, l’autre
pour les syndics. Les membres de l’IPI et les
stagiaires qui s’inscriront devront choisir l’un,
l’autre ou les deux tableaux et leurs examens
et stages seront orientés en fonction de leur
choix.
• En outre, le texte prévoit également que chaque
organe de l’IPI (Conseil national et Chambres)
devra toujours être composé de représentants
des deux listes. De cette manière, tant les courtiers
que les syndics seront représentés en toute
circonstance au sein de l’IPI.
RENCONTRES
Yves Van Ermen
Syndic, membre effectif du
Conseil national de l'IPI
Vous avez, en tant que
syndic et membre du Conseil
national, assisté aux réunions
avec le SNP. Comment se
sont-elles passées ?
Bien. Les discussions étaient
très franches et positives.
Les médias francophones
ont récemment relayé
des informations graves
concernant l’un ou l’autre
syndic malhonnête.
Cela a-t-il eu des retombées
négatives sur votre métier ?
Il est clair que le tapage n’a
pas redoré notre blason. Mais
il a été l’occasion de rappeler
aux médias et au public que ce
genre de personnage était radié
de la profession et que des
poursuites étaient entamées.
Quelles sont actuellement
les grosses embûches à la
pratique correcte de votre
métier ? Quelles sont les
urgences ?
Précision
Je pense qu’avec la nouvelle loi
sur la copropriété, et moyennant
certains aménagements,
nous avons à présent tout l’attirail
nécessaire. Mais il faut le
mettre en œuvre, notamment
en sortant le plan comptable.
Il faut que la Ministre de la
Justice, Madame Turtelboom,
prenne ça à cœur.
Ensuite, nous sommes impatients
de voir la réorganisation
de l’IPI se faire. Deux
tableaux, l’un pour les syndics,
l’autre pour les courtiers, avec
tout ce que ça implique, c’est
fondamental pour nous.
A moins d’un an de la fin de
votre mandat à l’IPI, quels
sont les projets que vous
voulez encore réaliser ?
Beaucoup de choses ont déjà
été réalisées ou sont en cours
de réalisation. Nous avons bien
avancé !
Je suis un des représentants de
l’IPI au CEPI (Conseil européen
des professions immobilières).
En ce moment, nous
menons une étude sur la mission
de syndic à travers l’Europe.
Cette question est bien
sûr à inclure dans celle d’une
carte professionnelle européenne.
Enfin, dans le futur, il faut
qu’une série de documents pour
les syndics soient au point. Et
en ce moment, il y a des discussions
en cours concernant
l’éventualité d’imposer aux
syndics de rédiger eux aussi
chaque année un rapport « antiblanchiment
».
Les syndics ne sont pas tous soumis aux mêmes règles
Les membres de l’IPI ne sont pas les seuls à pouvoir exercer la profession de
syndic. Les avocats, les architectes, les géomètres-experts et les comptables le
peuvent également.
Chacun de ces professionnels est, en tant que syndic, soumis à la loi, au règlement
de copropriété et aux règles propres de l’ordre ou institut dont il dépend. La
confusion règne en maître dans l’esprit du consommateur et bien souvent, hélas,
au détriment de notre secteur.
On peut également être syndic de l’immeuble dont on est copropriétaire. C’est ce
qu’on appelle un syndic non-professionnel. Dans ce cas, on est soumis à la loi et
au règlement de copropriété uniquement.
L’IPI réclame depuis toujours de la cohérence. Que tous les syndics soient soumis
aux mêmes règles.
Bruno Kerckhof
Juriste à l’IPI
Vous êtes un peu devenu le
« monsieur syndic » de l’IPI.
Comment avez-vous ressenti
la récente médiatisation
d’affaires peu reluisantes
impliquant des syndics ?
Nous avons été reçus chez la
Ministre Laruelle. Ses collaborateurs
nous ont exprimé
leur intérêt pour les questions
de syndic. De nombreux politiciens
ont posé des questions.
Ces affaires ont donc eu le mérite
d’ouvrir le débat.
Malheureusement, une fois de
plus, ce sont les gens qui ne travaillent
pas bien qui sont mis en
avant, au détriment de l’image
de la toute grosse majorité, qui
elle n’a rien à se reprocher.
Quelles sont les difficultés
encore rencontrées par
les syndics pour faire
correctement leur travail ?
Il faut que le plan comptable
voie le jour. Il faut aussi que
sorte l’arrêté royal concernant
l’inscription du syndic à la
Banque-carrefour des entreprises
en regard de chaque
association de copropriétaires
dont il assure la gestion.
Le syndic est un professionnel
qui travaille avec beaucoup de
gens. Même s’il travaille de
son mieux pour chaque dossier,
il y aura toujours ou presque
quelqu’un pour se plaindre. Et
pour, parfois, bloquer tout le
système. Cette question est bien
entendu difficile à gérer.
Et pour l’image de la profession,
la réorganisation de l’Institut
fera beaucoup de bien.
Un courrier de l’IPI paru dans le CRI, publication du SNP
Les syndics sont au cœur des discussions menées actuellement
entre le SNP et l’IPI autour d’une activité qui a récemment encore
fait couler beaucoup d’encre.
En guise de préalable au présent article, l’IPI tient à rappeler
aux lecteurs du CRI qu’il agit dans un cadre légal et budgétaire
strict et que bon nombre de dossiers sont tributaires de décisions
politiques.
Néanmoins, des choses sont possibles et, lors de réunions tenues
entre le SNP et l’IPI, divers points de convergence ont ainsi été
dégagés :
• l’accès à la profession de syndic doit être plus strict et la formation
permanente doit être renforcée pour les syndics, entre
autres par la création de deux sous-tableaux au sein de l’IPI,
un pour les syndics et un pour les courtiers;
• l’IPI devrait avoir la possibilité de prendre des mesures
d’urgence, par exemple une suspension temporaire en cas de
nécessité impérieuse;
• les décisions des Chambres disciplinaires de l’IPI devraient
faire l’objet d’une meilleure communication à l’égard du plaignant
et du public;
• un service de contrôle des syndics (outre ceux qui font suite à
des plaintes introduites) doit être envisagé;
• enfin, l’IPI étudie la possibilité de créer, outre l’assurance
« cautionnement » qui existe déjà à l’heure actuelle, un fonds
de garantie.
Ces réunions furent pour l’IPI l’occasion de réaffirmer sa volonté
de faire tout ce qui est en son pouvoir pour que les dossiers
concernant les syndics soient traités avec la plus grande diligence,
avec un souci permanent pour l’intérêt du consommateur.
Suite à ces échanges avec le SNP, l’Institut ne doute pas que ce
dernier le soutiendra dans les démarches qu’il a effectuées dans
ce sens auprès de nos pouvoirs politiques.

IPI■news 2012 ›1 IPI■news 2012 ›1
6 7
Certificat de perfor mance énergétique
infos
actualisées
Vente/location : mise à jour des réglementations
Le certificat PEB est actuellement obligatoire dans les trois
Régions du pays. Il y a quelques mois, nous vous proposions
un tableau reprenant les obligations en la matière
ainsi que les sanctions encourues en cas de nonrespect
de ces obligations. Voici une actualisation
de ces informations.
Région bruxelloise
Région wallonne Région flamande
I. Vente
Entrée en vigueur
01/05/2011
31/12/2010
01/10/2008
Obligations
1) Indiquer dans la publicité la classe énergétique et l’émission en
CO2.
2 Tenir des copies du certificat PEB à disposition des candidats
acquéreurs.
3) Transmettre l’original du certificat PEB à l’acquéreur.
4) Indiquer dans le compromis :
- que l’original du certificat PEB a été transmis à l’acquéreur,
- la classe énergétique et l’émission annuelle en CO 2.
1) Pas de mention obligatoire dans la publicité.
2) Tenir des copies du certifi cat PEB à disposition des
candidats acquéreurs.
3) Transmettre l’original du certificat PEB à l’acquéreur.
4) Indiquer dans le compromis :
- que l’original du certificat PEB a été transmis à
l’acquéreur,
- la classe énergétique et l’ émission en CO2.
1) indiquer dans la publicité le score énergétique + code unique ou l’adresse du bâtiment.
2) Le propriétaire doit tenir des copies du certificat PEB à disposition des candidats acquéreurs.
3) Transmettre l’original du certificat PEB à l’acquéreur .
4) Indiquer dans le compromis :
- qu’un PEB a été rédigé et qu’il a été porté à la connaissance de l’acheteur,
- acte authentique : que l’acheteur a été informé de l’existence du certificat PEB et que ce dernier a été
mis à sa disposition.
Date d’enregistrement et code du certificat PEB.
II. Location
Entrée en vigueur
01/11/2011
1) Indiquer dans la publicité la classe énergétique et l’émission
annuelle en CO2.
2) Tenir des copies du certificat PEB à disposition des candidats
locataires.
3) Transmettre une copie du certificat PEB au locataire.
4) Indiquer dans le contrat de bail :
- qu’une copie du certificat PEB a été transmise au locataire,
- la classe énergétique et l’émission annuelle en CO 2
.
01/06/2011
1) Pas de mention obligatoire dans la publicité.
2) Tenir des copies du certific at PEB à disposition des
candidats locataires.
3) Transmettre une copie du certificat PEB au locataire.
4) Pas obligatoire mais préféra ble d’indiquer dans le contrat
de bail :
- qu’une copie du certificat PEB a été transmise au
locataire,
- la classe énergétique et l’émission en CO 2.
01/01/2009
1) Pas d’obligation de mention sur la publicité.
2) Le propriétaire doit tenir des copies du certificat PEB à disposition des candidats
locataires.
3) Transmettre une copie du certificat PEB au locataire.
4) Pas obligatoire mais préféra ble d’indiquer dans le contrat de bail :
- qu’une copie du certificat PEB a été transmise au locataire,
- le score énergétique + le code unique ou l’adresse du bâtiment.
Obligations
III. Sanctions
Amendes
1) En cas d’absence d’indication dans la publicité de la classe
énergétique et de l’émission en CO2 : de 62,50 € à 625 €.
2) En cas de non transmission du certificat PEB et /ou d’indication
dans le compromis de la classe énergétique et de l’émission en
CO 2 : de 655 € à 62.500 €.
NB: les contrevenants sont normalement passibles d’une sanction
pénale, qui peut être transformée en une de ces amendes administratives
(perçues par Bruxelles Environnement).
En cas de non transmission du certificat PEB et /ou
d’indication dans le compromis de la classe énergétique
et de l’émission en CO2 : 2 € / m 3 construit avec un
minimum de 250 € et un max imum de 25.000 € .
1) En cas de non possession d’un certificat PEB : de 500 à 5000 €.
2) En cas de non transmission du certificat PEB à l’acheteur ou de non-mise à disposition du
locataire : de 500 à 5.000 €.
3) Lorsque le score énergétique, l’adresse du bâtiment ou le code unique du certificat PEB n’ont
pas été mentionnés dans la publicité, ou lorsque l’un de ces éléments s’avère inexact, une
amende de 500 à 5000 € peut être infligée au propriétaire ou à l’occupant.
Si le propriétaire ou l’occupant ont fait appel à un mandataire ou à un fondé de pouvoir
(agent immobilier), c’est ce dernier qui peut se voir infliger la sanction.
Nullité du contrat
Controverse, mais nullité possible (violation d’une norme impérative
voire d’ordre public + élément essentiel du contrat).
Controverse, mais nullité possi ble (violation d’une norme impérative
voire d’ordre public + élément essentiel du contrat).
Controverse, mais nullité possible (violation d’une norme impérative voire d’ordre public +
élément essentiel du contrat).

IPI■news 2012 ›1 IPI■news 2012 ›1
8 9
MA VIE
Michaël Weiller • Double V Immobilière • Depuis 2008 à Arlon, Province du Luxembourg
A tout juste 38 ans, Michaël Weiller est
un homme épanoui, tant dans sa vie
professionnelle que privée. A la tête de deux
agences immobilières, l’une à Arlon et l’autre
à Florenville, il est, avec son épouse Anne,
l’heureux parent de jumeaux de 3 ans.
D'AGENT
IMMOBILIER
Chaque édition de l’IPI-
News met désormais à
l’honneur l’un de nos 9000
membres, qui ouvre ses
portes pour vous. Comment
travaille-t-il? Comment parvient-il
à combiner vie
professionnelle et privée?
Comment a-t-il atterri dans
le métier? Qu’est-ce qui le
rend heureux? Un passage
dans la vie d’un agent immobilier,
ses expériences,
ses conseils, sa vie.
Vie de famille et loisirs
‘Ma famille est très importante pour moi’
‘Comme dans tous les métiers,
il n’est pas toujours évident de
combiner vie professionnelle
et vie de famille, surtout avec
des enfants en bas âge. Nous
avons toutefois de la chance, car
l’école maternelle se situe juste
en face de l’agence, ce qui permet
de facilement aller déposer
les nôtres le matin et les chercher
le soir. J’essaye d’ailleurs
le plus souvent possible de me
ménager au minimum une heure
tous les jours avec les enfants
avant d’entamer les visites du
début de soirée avec les clients.
La vie professionnelle est certes
importante, mais pas assez pour
passer à côté de la vie de famille
avec mon épouse Anne et mes
jeunes jumeaux. Ma famille
est donc très importante pour
moi. Par contre, comme nous
sommes également occupés à
faire construire notre maison,
nous n’avons que très peu de
temps à consacrer aux loisirs ou
aux vacances pour l’instant. Qui
sait, plus tard peut-être …’
‘L’aspect familial, le
contact avec le client
et la transparence
sont pour moi des
éléments primordiaux’
‘Bien que les journées soient
déjà bien chargées, j’estime
qu’il est important de continuer
à se former sur le plan professionnel.
J’ai suivi avec plaisir les
formations organisées par l’IPI à
Arlon, mais soyons réalistes, ni
l’IPI ni les autres organismes de
formation ne proposent une offre
suffisante de formations dans
Formation permanente
‘L’offre de formation doit être diversifiée’
Représentation provinciale
‘La situation de chaque province est différente’
la province du Luxembourg. De
plus, les horaires auxquels sont
données les rares formations
disponibles ne sont pas du tout
adaptés aux agents immobiliers,
qui travaillent énormément juste
après la fermeture des bureaux
ainsi que le samedi. La formation
en ligne constitue un outil
intéressant qui mérite très certainement
d’être également développé
à l’avenir. Pour clore ce
sujet, je pense que l’IPI devrait
plus diversifier le type de formations
proposées et aborder plus
l’aspect pratique de l’exercice
de la profession.’
Ma propre agence
‘Une histoire familiale’
‘Voila déjà 4 ans que j’ai fini
mon stage et que j’ai ouvert
ma propre agence immobilière
à Arlon. Mais cela n’était pas
spécialement un rêve d’enfant.
En effet, après avoir terminé
mes études de marketing, j’ai
d’abord travaillé 5 ans comme
commercial en Belgique dans
les matériaux de construction
et 5 ans de plus au Luxembourg
dans le leasing immobilier.
Cette expérience m’a permis
d’acquérir suffisamment
de connaissances du domaine
pour me lancer dans l’aventure
et commencer en 2007
mon stage IPI. Ayant rencontré
une femme (ma future épouse)
qui disposait des compétences
nécessaires en comptabilité et
en techniques de développement
commercial, je me suis
décidé à me lancer dans une
nouvelle aventure dès la fin
de mon stage. En 2010 déjà,
j’ai dû engager un nouveau
collaborateur agréé (Bertrand
Halbardier– 30 ans) pour faire
face au développement de
l’agence. Comme mon maître
de stage prend sa retraite, j’ai
décidé d’agrandir notre société
et de reprendre son agence à
Florenville. Je préfère de loin
disposer de plusieurs petites
structures adaptables plutôt
que d’une grosse agence qui
‘Dès le départ, nous avons voulu
nous démarquer des autres
agences et avons investi beaucoup
de temps et d’argent dans
l’élaboration d’un concept global
qui nous correspond. Tant le
logo ou la couleur utilisée que
centralise le tout. Cela permet
de garder un contact personnalisé
avec les clients. Ce développement
implique par contre
que mon épouse Anne va également
devoir exercer les activités
pour nous soutenir Bertrand
et moi. Elle commence
son stage IPI très prochainement
d’ailleurs.’
Identité et image propre
‘Notre réputation est notre meilleure publicité’
les meubles ou la décoration de
l’agence reflètent une image de
transparence et d’esprit familial
qui nous importent plus
que tout. L’agence s’est développée
sur la base du respect
et du contact personnalisé avec
le client. Le côté humain du
métier est tout à fait primordial.
Notre approche et notre respect
du client nous permettent maintenant
de ne pas devoir faire de
prospection. Notre réputation de
sérieux est notre meilleure forme
de publicité.’
Bertrand Halbardier
‘J’ai également ma propre opinion
sur l’Institut professionnel
et son mode de fonctionnement.
Je ne dis pas que le Conseil national
de l’IPI devrait comporter
au moins un représentant de
chaque province mais je pense
que ce serait une bonne idée de
constituer une chambre consultative
au sein de chaque province.
Celle-ci pourrait se réunir
3 ou 4 fois par an et envoyer un
représentant à Bruxelles pour
informer le Conseil national
de tel ou tel problème ou phénomène
particulier concernant
une région. Réciproquement,
l’IPI disposerait d’un point de
contact au sein de chaque province
et pourrait ainsi plus facilement
obtenir des informations
relevantes sur des sujets particuliers.
Prenons l’exemple de
l’exercice illégal. L’IPI accomplit
un travail standard et très
utile partout en Belgique dans
ce domaine. Mais il devrait par
exemple effectuer un travail
plus important ou plus spécifique
dans notre région à cause
de tous les transfrontaliers qui
exercent la profession depuis
le Luxembourg sur notre territoire.
Une Chambre consultative
pourrait par exemple
transmettre des informations
intéressantes à l’IPI à ce sujet.’
Marié à Anne et père de jumeaux
A ouvert sa première agence en 2008 à Arlon
A connu un développement rapide et repris une deuxième
agence à Florenville
Préfère disposer de plusieurs petites agences qu’une grande
La réputation de ses agences est cruciale
Estime que la formation permanente est très importante

IPI■news 2012 ›1 IPI■news 2012 ›1
10 11
RENCONTRE
Il y a un mois, un entretien
croisé a eu lieu entre la Ministre
et notre président, Luc
Machon. Il tournait principalement
autour de problématiques
spécifiques à la Flandre, mais
nous avons extrait quelquesuns
des moments forts de cette
conversation.
A propos de
l’accès digital à
certaines
données
Luc Machon: "L’IPI a conclu
en 2007 un protocole d’accord
avec la Documentation patrimoniale.
Aujourd’hui, nous
avons désormais accès digitalement
à certaines données
cadastrales. C’est un grand
pas pour nous et c’est aussi un
signe de confiance du gouvernement
envers notre secteur.
L’Institut veille à la qualité
de l’outil et maintenant, nous
voudrions avoir le même gage
La Ministre flamande Freya Van den Bossche parle immobilier avec
Luc Machon, Président de l’IPI
"Franchement, il y a des
signes réguliers
d’une
amélioration
sensible"
Entre Freya Van den Bossche et l’IPI, ça n’a
pas toujours été le grand amour. Aujourd’hui,
la Ministre flamande du logement, qui avait
de notre secteur une image plutôt négative,
l’admet : les choses ont bien changé. Et si certains
désaccords subsistent, elle nous déclare dès
l’abord : « Fondamentalement, nous avançons vers
le même objectif ».
de confiance de la part des
politiques flamands, notamment
par un accès complet à la
base de données des certificats
PEB ».
Freya Van den Bossche :
"Nous sommes certainement
ouverts à cela. Je vois maintenant
encore dans de nombreux
sites d'annonces immobilières
que non seulement le code
PEB n'est pas précisé mais
aussi que de trop nombreux
autres détails sont manquants.
Si tout cela pouvait contribuer
à une amélioration de cette
situation, j’y suis évidemment
favorable. "
A propos des
contrats
LM: « En 2005, quand vous
étiez au Fédéral, vous avez été
très critique envers les agents
immobiliers. Vous n’avez pas
hésité à utiliser des mots tels
que « faute professionnelle »
© copyright by Reporters
ou « tricheurs ». Vous vous
souvenez sans doute que cela
avait provoqué une tempête
de protestations. Mais depuis,
les choses ont évolué. Quelle
est votre vision du secteur
aujourd’hui ? »
FVDB: « Franchement, il y
a des signes réguliers d’une
amélioration sensible. Je sais
que nous sommes parfois en
désaccord mais quand j’étais
Ministre fédérale en charge
de la protection des consommateurs
et que l’Etat a voulu
s’attaquer à cette question,
il y avait déjà une évolution
en cours. Aujourd’hui, on
constate que les erreurs commises
sont beaucoup moins
importantes. Des contrats corrects
sont fondamentaux pour
protéger le consommateur.
Ce sont des choses simples
que l’on peut améliorer pour
accroître la confiance. »
LM: « Aujourd’hui, nous
constatons que le rôle social de
l’agent immobilier augmente.
On le voit dans notre lutte
contre les illégaux mais aussi
dans les débats politiques auxquels
nous prenons part. »
FVDB: « Pour moi, nous
sommes partenaires et votre
opinion est plus que bienvenue.
Cela n’empêche pas
des conflits occasionnels,
comme à l’époque avec les
contrats, mais nous poursuivons
le même objectif, chacun
pour notre public. »
Salle comble pour la journée
d’étude de l’IPI à Louvain
Le 28 février dernier, l’IPI a
organisé en collaboration avec
la KULeuven et la CIB Vlaanderen
une journée d’étude concernant
les droits et les devoirs des agents
immobiliers. Les aspects les plus
importants du statut d’agent
immobilier ont été abordés
devant un parterre d’environ 200
participants, dont de nombreux
agents immobiliers, avocats et
universitaires. La journée avait été
organisée au départ de la thèse de
doctorat de Mme Christine Heeb
sur le statut d’agent immobilier.
Aperçu …
Professeur à la KULeuven,
Bernard Tilleman a
ouvert la séance en donnant
un aperçu global de
la jurisprudence disciplinaire.
A l’aide d’une série
d’exemples provenant de
la jurisprudence disciplinaire
des Chambres de
l’IPI, les participants ont
pu rapidement se faire
une idée des actes à ne
surtout pas commettre
dans le cadre de l’exercice
de leur profession.
Benoît Kohl, avocat
et professeur à l’Université
de Liège et
de Paris, a expliqué
la distinction entre le
courtage immobilier
exercé par l’agent
immobilier et le
notaire.
1 2 3
4 5 6
Après une courte
pause, l’avocat Rob
De Koninck a également
abordé les
obligations d’information
de l’agent
immobilier et a
commenté la jurisprudence
des tribunaux
civils, en
se focalisant tout
particulièrement
sur l’assurance en
responsabilité civile
professionnelle.
Paul Cambie, une autorité
au sein du SPF Economie,
a donné son opinion
sur les contrats des
agents immobiliers du
point de vue du droit des
consommateurs. Tant la
loi sur les pratiques
du marché, les obligations
d’information et
de transparence, que les
clauses illégales ont été
abordées.
‘Les devoirs d’information
ainsi que les responsabilités
de l’agent
immobilier ne cessent
de croître’, expliqua
le directeur juridique
néerlandophone de l’IPI
Jurgen Vansteene à
l’entame de son exposé.
Il a ensuite commenté
la déontologie de l’IPI
à l’aide d’exemples
pratiques.
Christine Heeb,
dont le doctorat sur
le statut de l’agent
immobilier servait
de point de départ
pour cette journée
d’étude, a clôturé
les exposés en répondant
à la question
: droit au courtage
: qui, quoi et
quand ? Un thème
qui reste bel et bien
d’actualité …

IPI■news 2012 ›1 IPI■news 2012 ›1
12 13
L' en chiffres : analyse 2011
Diminution du nombre
de plaintes contre des agents
immobiliers agréés
SERVICE DéPISTAGE
Chambres exécutives
400
300
200
100
0
329
TOTAL 2011 : 33
29 En faveur de l’IPI
263
Demandes d’information (FR + NL)
2011
155
218
1000
750
500
250
0
Jugements (FR + NL)
672
2009-2010-2011
623
965
1 er trim. 2 e trim. 3 e trim. 4 e trim. 2009 2010 2011
TOTAL FR / NL : 965
En 2011 – comme c’est également le cas en 2012 – l’IPI a continué
sa lutte contre les personnes qui pratiquent illégalement notre
profession.
L’Institut a mené ce travail de manière très active, de sorte
qu’actuellement, quasi tous les dix jours, une personne comparaît
devant un tribunal pour exercice illégal.
Au total, 965 demandes d’information ont été introduites au Service
Dépistage et 33 jugements sont tombés, parmi lesquels 29 en faveur
de l’IPI. 107 dossiers sont encore en attente dans des tribunaux.
La majorité d’entre eux ont été introduits devant un Tribunal du
commerce.
L’Institut a largement communiqué en 2012 à propos du moteur
de recherche qui, sur le site Internet de l’IPI (www.ipi.be ou
www.monagentimmobilier.be), permet aux consommateurs de
vérifier s’ils font bien appel à un professionnel.
1500
1250
1000
750
500
250
0
Plaintes (FR + NL)
1562
TOTAL 2011
21 Pas de sanction: 1F - 20N
36 Acquittements: 8F - 28N
8 Réouvertures des
débats: 3F - 5N
1138
Décisions (FR + NL)
1066
474
2010 2011 2010 2011
Décisions disciplinaires en détail
28 Avertissements: 14F - 14N
66 Blâmes: 17F - 49N
Dossiers disciplinaires
Il y a eu l’an dernier moins de nouveaux dossiers disciplinaires
ouverts contre des agents immobiliers agréés qu’en 2010: 1138 en
2011 et 1562 en 2010.
Cette baisse est probablement attribuable à l’action “assurances” de
2010, aux campagnes de sensibilisation, aux formations et globalement
à une professionnalisation accrue du secteur.
En observant les décisions disciplinaires prises en 2011, on trouve
dans le top 3: les radiations (153), les suspensions (120) et les
blâmes (66). 36 personnes ont été acquittées.
A noter que la différence entre le nombre de décisions prises dans
le rôle néerlandophone et celui de décisions prises dans le rôle
francophone s’explique par le contrôle des assurances obligatoires,
déjà terminé dans le rôle néerlandophone et pas dans le rôle francophone.
4 En défaveur de l’IPI
6 Demandes
irrecevables:
2F - 4N
120 Suspensions:
93F - 27N
16 Sans objet: 1F - 15N
153 Radiations:
97F - 56N
Chambres d’Appel
Dossiers administratifs
40
30
20
10
0
27
33
2011
Nouveaux dossiers (FR + NL)
37
42
150
100
50
0
Décisions prises (FR + NL)
78
2009-2010-2011
129
139
1 er trim. 2 e trim. 3 e trim. 4 e trim. 2009 2010 2011
TOTAL FR / NL : 139
Si l’on compare les activités des Chambres d’appel en 2011 avec
les années précédentes, on constate qu’il y a eu plus de dossiers
traités: 139 nouveaux dossiers et 137 décisions prises. Dans une
majorité de ces décisions, les Chambres d’appel ont confirmé les
décisions des Chambres exécutives.
En comparaison, en 2009, 78 dossiers avaient été introduits et
110 décisions rendues (certaines concernant des dossiers ouverts
l’année précédente).
300
250
200
150
100
50
0
155
Inscriptions à la liste des stagiaires (FR + NL)
110
2011
130
283
1 er trim. 2 e trim. 3 e trim. 4 e trim.
TOTAL FR / NL : 678
Omissions (FR + NL)
Les Chambres exécutives de l’IPI ont stabilisé leur activité en 2011.
Ainsi, en 2011, 2.679 décisions administratives ont été prises, et
cela au cours de 56 audiences.
Pour comparer, en 2010, 3.131 décisions avaient été prises, soit
plus qu’en 2011, ce qui s’explique notamment par un nombre plus
élevé d’omissions enregistrées à la suite de l’action de contrôle des
assurances menée par l’IPI en 2010 dans le rôle néerlandophone et
entamée en 2011 dans le rôle francophone.
Pour se faire une image précise des activités, il est plus judicieux
de comparer avec l’année “moyenne” 2009, qui a vu les Chambres
prendre 2.406 décisions administratives.
40
30
20
10
0
36
39
2011
28
34
150
100
50
0
110
2009-2010-2011
1 er trim. 2 e trim. 3 e trim. 4 e trim. 2009 2010 2011
TOTAL FR / NL : 137
91
137
200
150
100
50
0
194
179
2011
112
119
1 er trim. 2 e trim. 3 e trim. 4 e trim.
TOTAL FR / NL : 604
En ce qui concerne le nombre de nouveaux stagiaires, en 2011,
678 ont été inscrits au tableau. Par ailleurs, 361 personnes ont été
inscrites au tableau des titulaires.
604 personnes ont demandé et obtenu leur omission.

IPI■news 2012 ›1 IPI■news 2012 ›1
14 15
Notre ministre de tutelle,
Madame Laruelle,
est favorable à l’élaboration d’une
législation spécifique pour l’IPI
Lors de la désormais traditionnelle réception
du nouvel an réunissant les mandataires ainsi
que les membres du personnel de l‘IPI, Mme
Sabine Laruelle, ministre de tutelle de l’Institut,
a prononcé un discours au cours duquel elle a
souhaité revenir sur les acquis de ces dernières
années mais aussi sur les importants défis restant
encore à relever pour notre profession.
Nous vous proposons ci-dessous d’en découvrir
les temps forts …
Madame Laruelle a
tout d’abord rappelé à
l’assemblée « qu’aujourd’hui,
les règles en
vigueur sont toujours
plus nombreuses et
rendent le recours à un
professionnel quasi incontournable.
C’est évidemment
une perspective
encourageante pour
les agents immobiliers
mais cela leur confère
également une responsabilité
plus grande et une
obligation de se montrer
irréprochables, autant
dans l’approche que dans
l’accompagnement et la
conclusion de leurs dossiers.»
Elle estime que de nombreuses
améliorations ont été apportées
à l’exercice de la profession.
Et que cela est notamment dû
à son souhait de mener une
politique ciblée, basée sur
la concertation avec les personnes
intéressées. « Je voulais
plutôt mener avec discernement
des réformes souhaitées
et justifiées, dans le respect
des professionnels du secteur
et de leur clientèle » nous a-
t-elle expliqué. « C’est cet
équilibre permanent entre la
crédibilité des agents immobiliers
et le respect pour leurs
clients qui constituait le point
central des innombrables améliorations
qui ont été apportées
à l’exercice de la profession. »
Des améliorations qui doivent,
selon elle, répondre à cette
question tout à fait essentielle :
comment améliorer encore
l’image et la crédibilité des
agents immobiliers auprès du
grand public ?
Elle considère que « l’arrêté
royal relatif à l'usage de certaines
clauses dans les contrats
d'intermédiaire d'agents immobiliers
en est un bel exemple,
tout comme les contrats types
qui en découlent. L’objectif
étant de redonner aux agents
immobiliers un rôle central
de confiance dans le cadre de
leur relation avec les clients. »
Mais d’autres éléments sont
venus renforcer cet objectif,
tels que l’arrêté royal portant
approbation du règlement
de stage entré en vigueur le
1er janvier 2008 ou le test
d’aptitude pratique pour devenir
titulaire. Le nouveau
code de déontologie renforce
quant à lui la transparence et
la confiance que les agents
immobiliers reçoivent dorénavant
de clients potentiels.
Ayant parcouru les mesures qui
relèvent de l’acquis, Madame
Laruelle a bien entendu souhaité
évoquer les projets qui
sont en réflexion. Si l’exercice
en société des professions
réglementées semble faire son
petit bonhomme de chemin (à
partir du moment où le passage
en société reste facultatif), elle
souhaitait « brièvement évoquer
le souhait des agents immobiliers
de bénéficier d’une
législation propre. » Elle est
« personnellement favorable à
l’élaboration d’une législation
spécifique pour l’IPI, qui sortirait
les agents immobiliers de
la loi-cadre sur les professions
intellectuelles, constituerait
une simplification administrative
et procurerait davantage
de sécurité juridique. » Elle a
expliqué que le projet de loi
qui lui a été soumis début janvier
est en cours d’analyse par
son administration et a ajouté
« qu’elle est favorable à tous
les projets porteurs d’allègement
et de simplification,
ce qui sera d’ailleurs un
des mots d’ordre de cette
législature où la créativité
devra pallier le manque
de moyens. »
De la même manière, afin
de renforcer la sécurité
juridique des professionnels
du secteur, une réflexion
sur les différences
de réglementations dans
l’intermédiation immobilière
est en cours. Elle
débouchera, selon elle,
dans les semaines à venir
sur des premières réunions
de concertation.
Elle a précisé qu’elle
avait « également à cœur
d’arriver rapidement à un
meilleur encadrement des syndics
d’immeubles, afin que le
comportement malhonnête de
quelques-uns ne vienne pas
nuire à la réputation de l’immense
majorité des autres. »
Pour terminer son intervention,
Mme Laruelle a rappelé que
« la déontologie, la transparence,
la confiance et la crédibilité
doivent être les fondations
des agents immobiliers »
et qu’en construisant sur ces
bases, elle sera toujours à
nos côtés pour nous aider au
mieux à faire évoluer notre
profession.
Questions immobilières partie 3
questions
législation
Ceux qui pensent encore que les agents immobiliers
peuvent faire ce qu’ils veulent sont
dans l’erreur. Le secteur est bien organisé et
strictement réglementé. Les règles qui l’entourent
sont même parfois très pointues et
font l’objet de nombreuses questions auprès
de la hotline juridique de l’IPI. Voici les questions
les plus souvent posées et les réponses
des juristes spécialisés en droit immobilier.
Question 1
Je suis chargé de la vente d’un bien immobilier actuellement
occupé par une famille au titre de résidence principale.
Quelles sont les possibilités de résiliation du bail en cours
dans le chef du futur acquéreur ?
La première chose à vérifier est l’enregistrement du bail. Si le
bail est enregistré, le nouvel acquéreur prend la place de l’ancien
dans le rapport contractuel et doit donc respecter toutes les
clauses du bail, comme le bailleur-vendeur. En principe, sauf
si cette faculté est exclue dans le bail initial, il pourra donner
6 mois de préavis pour occuper le bien à titre personnel ou devra
attendre l’échéance d’un triennat s’il veut invoquer d’autres
motifs.
Si le bail n’est pas enregistré, et ce avant la passation de l’acte
authentique, et que le locataire est dans les lieux depuis plus
de 6 mois, le nouvel acquéreur pourra donner un préavis de
3 mois dans les 3 mois de la passation de l’acte authentique et
occuper le bien. Enfin, si le bail n’est pas enregistré et si le locataire
occupe les lieux depuis moins de 6 mois, ce dernier n’est
pas protégé, le nouveau propriétaire pouvant résilier le bail sans
motif ni indemnités.
Question 2
Je suis mandaté pour la vente d’un bien immeuble à un prix X.
J’obtiens une offre d’achat ferme et définitive au prix demandé.
Mon client refuse de contresigner l’offre. Peut-on forcer la vente ?
Ai-je droit à mes honoraires ?
Le fait de vendre ou non le bien reste une prérogative du vendeur.
Par contre, le droit à la commission dépend de la manière dont
le contrat de courtage est libellé. Si le contrat de l’agent prévoit
que ses honoraires sont dus à l’émission
d’une offre ferme et définitive
conforme aux conditions du contrat,
la commission est due. Si par
contre, la convention mentionne, par
exemple, que la commission n’est
due qu’en cas de passation de l’acte
authentique, la commission ne sera
en principe pas due.
droits
réponses
réglementation
plaintes
Vous vous posez des questions en matière de droit
immobilier dans le cadre de votre activité professionnelle,
n’hésitez pas à contacter notre hotline juridique au
070 / 211.211, où des juristes spécialisés en droit immobilier
répondront à toutes vos questions en rapport
avec notre profession.
Question 3
J’ai signé une mission de vente non exclusive avec un
propriétaire. Je sais qu’il a signé des conventions avec d’autres
agences également. Quid d’un candidat acquéreur qui a visité
en premier avec moi mais qui a finalement signé un compromis
chez l’agence concurrente ? Quelle agence a droit aux honoraires ?
En pratique, la réponse à cette question ne se trouve pas dans
la loi mais uniquement dans la convention des parties. Il faudra
donc aller vérifier dans le contrat signé avec le client ce qui entraîne
l’obligation de payer la commission. L’on ne peut donc que
conseiller de bien rédiger les conventions non-exclusives en prévoyant
toutes les hypothèses et demander idéalement une copie de
conventions signées avec les autres agences.
Question 4
Un copropriétaire souhaite vendre son lot dans un immeuble.
Or, il s’avère que ce dernier doit des arriérés de charges
à la copropriété. Le notaire m’informe ensuite que le copropriétaire
s’oppose à ce que ces arriérés soient payés à l’ACP.
Que dois-je faire en tant que syndic ?
Vous devez pratiquer, au nom de la copropriété, une saisie-arrêt
conservatoire ou une saisie-arrêt exécution entre les mains
du notaire dans les 12 jours ouvrables qui suivent la passation
de l’acte authentique. A défaut, l’on pourrait vous reprocher de
ne pas avoir utilisé tous les moyens mis à votre disposition pour
sauvegarder les intérêts de la copropriété.
Note de la rédaction : un projet de loi actuellement à l’examen
prévoit de porter ce délai à 20 jours.
Question 5
Un locataire refuse de donner accès aux lieux
dans le cadre des visites devant amener à la vente du bien ?
Que puis-je faire en tant qu’agent immobilier ?
La première chose à faire est d’interpeller votre vendeur sur cette
situation en lui expliquant que votre mission est entravée (et ce
pour éviter qu’il ne vous reproche votre inaction). Il faudra ensuite
vérifier dans le bail quelles sont les modalités de visites convenues
entre parties. S’il n’y en a
pas, ou que le locataire refuse de
donner accès aux lieux, il faudra
conseiller au propriétaire de se
pourvoir devant le juge de paix
pour obtenir un droit d’accès aux
lieux sous peine d’astreinte.

IPI■news 2012 ›1
Dans chaque édition de l’IPI-News, nous
donnons le dernier mot à l’une ou l’autre
personne à qui nous demandons de
nous donner son sentiment et de jeter
un regard critique sur notre secteur. Du
politicien à l’industriel, en passant par le
journaliste ou le président de fédération,
cette rubrique est à eux. Leur carte
blanche n’engage qu’eux. Place cette fois
à Jean Blavier, journaliste économique et
financier free lance pour L’Echo et la RTBf.
L’invité
L’immobilier
belge
n’a pas de prix
16
Jean Blavier
Journaliste free lance
I
l est étonnant de voir à quel
point les avis divergent sur
ce qui constitue pourtant un
des piliers du patrimoine du
Belge : son logement. Les uns
disent : surévalué ! Les uns, ce
n’est pas n’importe qui puisque
dans le clan des tenants de la
surévaluation on ne trouve rien
moins que l’OCDE et le FMI.
Mazette ! Les autres disent :
ça va encore monter, mais plus
dans la même proportion. Dans
ce clan-là on trouve la plus
grande partie des agents immobiliers.
Quelle conclusion tirer
de tout ceci ? Aucune, si ce
n’est que les experts ont calculé
qu’il y avait surévaluation
et que les gens de terrain, eux,
voient que la demande reste
présente. En langage de tous
les jours, cela peut se résumer
comme suit : que les experts
pensent ce qu’ils veulent, moi,
le Belge moyen, je dois me
loger et je suis prêt pour cela à
payer ce qu’il faut.
Il est bon de rappeler de temps
en temps, non seulement aux
experts mais aussi aux gens
de terrain et même aux candidats
acquéreurs, que le prix
du logement n’est pas un
concept flottant in
the cloud : c’est le
résultat de la rencontre
entre l’offre
et la demande,
cette dernière
étant fonction du
revenu disponible
des ménages. Le
revenu disponible
pris dans sa globalité,
c’est-à-dire les
rémunérations, les
allocations familiales,
l’épargne ou
l’aide des parents, la modestie
persistante des taux d’intérêt,
les avantages fiscaux, etc. Ce
revenu disponible-là est le support
sur lequel repose le prix
du logement. Apparemment, il
n’y a pas d’inquiétude à avoir.
Pas d’inquiétude à avoir ?
Soyons prudents : disons qu’il
n’y AVAIT pas d’inquiétude
à avoir. La hausse du prix de
l’énergie et les mesures de
restriction prises par le gouvernement
Di Rupo vont peser
et pèsent même déjà sur les
revenus des ménages. Prenons
l’exemple d’un cadre installé
à 40 km de Bruxelles où il a
son travail qu’il gagne quotidiennement
en voiture. Avec la
hausse du prix du carburant et
la taxation de l’avantage en nature
que représente une voiture
de société, son revenu mensuel
aura baissé de 300 EUR en
quelques mois. 300 EUR, c’est
quasiment la charge mensuelle
d’un emprunt de 50.000 EUR
sur vingt ans. Cela fait donc
50.000 EUR en moins pour
financer son logement. Aïe !
Seulement voilà, ce n’est pas
sur la hausse du prix du carburant
ni sur les mesures de
restriction du gouvernement Di
Rupo que l’OCDE et le FMI –
pour ne citer qu’eux - se sont
fondés pour dénoncer la surévaluation
du prix du logement
dans notre pays. Or, c’est bien
là que réside le danger parce
que l’énergie chère et la hausse
des impôts mordent sur le revenu
disponible, lequel est le
socle sur lequel repose le prix
du logement.
Visitez dès maintenant notre site
d’e-learning entièrement remis à neuf
On sait que ce qui a fait monter
le prix du logement dans la
décennie 2000, c’est la DLU
dans ses versions 1 et 2, la
baisse des taux d’intérêt, la réduction
des droits d’enregistrement
à Bruxelles et en Flandre,
une croissance économique
enviable au vu de ce que nous
souffrons aujourd’hui, bref une
hausse du revenu disponible.
Mais ce n’est pas tout : derrière
cet écran il y a la conviction
intime chez le Belge, qu’il soit
Bruxellois, Wallon ou Flamand,
francophone, néerlandophone
ou germanophone,
qu’acheter son logement est le
meilleur placement qui soit.
Pourquoi ? Parce qu’acheter
son logement, c’est échapper
à l’indexation des loyers, c’est
avoir la certitude de pouvoir
y vivre, la retraite venue, sans
plus rien débourser dans un
pays où l’on ne cesse de dire
qu’un jour il n’y aura plus de
quoi payer les pensions. C’est
aussi être certain de pouvoir
vivre à l’ombre de son clocher,
éventuellement jusqu’à la fin
de ses jours, sans qu’aucun facteur
extérieur ne vienne s’interposer.
Un confort pour lequel
le Belge est prêt à payer le prix.
Trop ? Non, tant qu’il en a les
moyens.
Jean Blavier
Journaliste free lance pour L’Echo et la RTBf
Comme nous vous l’avions promis à la fin de l’année dernière, notre site d’e-learning
www.eipi.be a été complètement retravaillé pour vous offrir un accès plus simple et plus
rapide à l’ensemble des formations que nous vous proposons en ligne.
A l’heure actuelle, 14 formations sont déjà à votre disposition. D'autres viendront bientôt
s’ajouter à cette offre.