Voorstellen wetswijziging NL.pdf - BIV

Voorstellen van wetswijzigingen
De commissie beheerders van onroerende goederen van het BIV heeft een studie gemaakt
om voorstellen van wetswijzigingen inzake de mede-eigendom in te dienen. Men wil
hiermee vooral een grotere transparantie in de werking van de vereniging van medeeigenaars
en een duidelijkere afbakening van de rol en verantwoordelijkheden van alle
betrokkenen bereiken.
De wettekst die werd aangepast aan de voorstellen van het BIV is opgenomen als
bijlage I.
Een volledig dwingende wet 1
Om de regels in alle verenigingen van mede-eigenaars te harmoniseren, dient in de eerste
plaats de wet van 30 juni 1994 volledig dwingend te worden. Want hoewel het
dwingende karakter wel degelijk is voorzien 2 , zijn er twee uitzonderingen. De eerste heeft
te maken met het quorum dat vereist is om een algemene vergadering te houden. De
tweede betreft de vereiste meerderheden bij het stemmen. Beide uitzonderingen hebben
volgens ons weinig belang. Er zijn geen objectieve gronden waarom een vereniging van
mede-eigenaars over een bepaald punt met een grotere meerderheid moet stemmen dan
andere verenigingen van mede-eigenaars of waarom voor één of ander punt een bijzonder
quorum vereist is. Deze situatie kan tot een zekere verwarring leiden. Hoe legt men aan
een mede-eigenaar uit dat in de vereniging van mede-eigenaars “X” een bepaalde
meerderheid vereist is bij het stemmen, terwijl in de vereniging van mede-eigenaars “Y”
voor hetzelfde punt op de agenda een andere meerderheid nodig is. De uitzonderingen
kunnen tot fouten leiden. Ze verplichten de syndicus om voor elk punt op de agenda na te
gaan of er in het algemeen reglement van de mede-eigendom bijzondere voorschriften
staan over het quorum of de meerderheid die moeten worden gehaald. Iets vergeten of de
tekst fout interpreteren maakt de beslissing van de algemene vergadering ongeldig. De
uitzonderingen afschaffen is dus de meest eenvoudige manier om de wet volledig
dwingend te maken. Dit zou voor alle door de wet behandelde materies moeten gelden.
Men loopt dan niet langer het risico om zich te vergissen: wat is van toepassing, de wet of
het algemeen reglement van de mede-eigendom?
1 Voorstel tot wijziging:
- Om de wet volledig dwingend te maken, dient men in artikel 577-6 §3 en in artikel 577-7 §1 de woorden
“behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom” en “of de statuten” in artikel 577-6
§6 te schrappen.
2 Art. 577-14 van het Burg. Wetb.

Vereniging van mede-eigenaars = VME 3
Een van de huidige problemen is dat een gebouw van een groep gebouwen geen
rechtspersoonlijkheid heeft. Ook het Hof van Cassatie heeft hierop reeds gewezen. De
oplossing moet bestaan in een mechanisme van mandaten tussen “subverenigingen” met
een beperkte bevoegdheid en de algemene vergadering van de vereniging van medeeigenaars.
Secundaire verenigingen met elk een eigen rechtspersoonlijkheid invoeren,
zou veel problemen creëren. Hoe zou bijvoorbeeld het geschil verlopen tussen de
vereniging van mede-eigenaars en een van de gebouwen waaruit deze is samengesteld?
Aangezien de benaming “vereniging van mede-eigenaars” vrij lang is, wordt ze in de
praktijk vaak afgekort. Maar er bestaan verscheidene afkortingen naast elkaar en dit leidt
tot verwarring, vooral in het Nederlands. De wet dient daarom een afkorting op te leggen:
“ACP” in het Frans en “VME” in het Nederlands. Deze afkorting zou in de wettekst zelf
moeten worden gebruikt.
Vervolging op het vermogen van elke mede-eigenaar 4
Wij treden het voorstel van mevrouw Nyssens, de heer Hamal en medestanders terzake
bij. Het is immers normaal dat als een vervolging op het vermogen van elke medeeigenaar
zich opdringt, dit voor de kosten gebonden aan de procedure zou gebeuren naar
evenredigheid van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen dat gebruikt wordt voor
de verdeling van de lasten en kosten.
Het lijkt echter niet verstandig om dit punt te beperken tot gerechtelijke vonnissen. Op
deze manier sluit men immers de deur voor de uitvoering van beslissingen die worden
genomen op andere manieren om geschillen te regelen, zoals bemiddeling of verzoening.
3 Voorstel tot wijziging:
- Artikel 577-5 §1 1 e alinea als volgt aanvullen: “De vereniging van medeëigenaars, afgekort tot VME,
verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn:”
- In de wettekst zelf de term “verenigingen van medeëigenaars” vervangen door “VME” in de artikels 577-
5 §2, 577-5§3, 577-5§4, 577-6§7, 577-8 §4 5°, 577-9 §1 er , 577-9 §6, 577-10 §2, 577-10 §3, 577-10 §4 1°,
577-11 §1 1 e alinea, 577-11 §1 3°, 577-11 §1 4°, 577-11 §2 1°, 577-12 1 e alinea en 577-12 laatste alinea.
4 Voorstel tot wijziging:
- Aan artikel 577-5 §4 toevoegen: “rekening houdend met de berekeningswijze en de criteria die gebruikt
worden voor de verdeling van de lasten overeenkomstig artikel 577-2 §9,3”.

Keuze van woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars bij de
syndicus 5
Aangezien de syndicus de wettelijke vertegenwoordiger van de VME 6 is, lijkt het
normaal dat alle briefwisseling of handelingen die erop betrekking hebben, daar
toekomen. Men stelt echter vast dat dit helemaal niet het geval is.
Een groot aantal sectoren - en dan vooral de banken en verzekeringsmaatschappijen -
sturen regelmatig brieven naar de maatschappelijke zetels van de VME’s. Deze bevinden
zich vaak in de gebouwen 7 en meer bepaald in de toegangshallen. Als daar een
brievenbus voor de syndicus is geïnstalleerd, kan de gewone briefwisseling daar
ontvangen worden, ook al wordt deze bus niet altijd elke dag gelicht. Zonder deze
brievenbus blijft de post in de hal rondslingeren tot een mede-eigenaar de syndicus op de
hoogte brengt of deze laatste langskomt in het gebouw.
Zo werd in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een aanslagbiljet in verband met
bedrijfsactiviteiten verstuurd naar de maatschappelijke zetels van de Brusselse VME’s op
basis van de gegevens van de Kruispuntbank van Ondernemingen. De KBO bevat
immers de maatschappelijke zetels van alle rechtspersonen in België en dus ook van de
verenigingen van mede-eigenaars. Talrijke verenigingen hebben deze belasting niet
betaald, gewoonweg omdat ze het aanslagbiljet niet ontvangen hadden. Gelukkig was
deze belasting niet verschuldigd. Ze werd geannuleerd en het incident had geen gevolgen,
maar het is wel veelzeggend.
Wanneer het om een aangetekende brief gaat, wordt de situatie nog moeilijker. Niemand
kan deze in ontvangst nemen, zelfs als de mede-eigendom over een conciërge beschikt.
De postbode laat dan een berichtje achter, maar dit ondergaat hetzelfde lot als de gewone
brief hierboven.
De situatie is identiek wanneer het gaat om een deurwaardersexploot. Deurwaarders
gebruiken verschillende oplossingen. Sommigen gaan alleen langs op de
maatschappelijke zetel van de VME. Daar stellen ze vast dat ze hun exploot niet kunnen
overhandigen. Ze laten een berichtje achter, maar er is veel kans dat dit verloren gaat.
5 Voorstel tot wijziging:
- Een 4 e alinea toevoegen aan artikel 577-5 §1 e 2° waarin het volgende wordt bepaald: “Zij kiest
woonplaats in de woonplaats of het kantoor van de syndicus”.
- In artikel 577-8 §2 2 e lid 2 e alinea “op de zetel” van de vereniging van medeëigenaars door “op het
domicilie”.
- §3 van artikel 577-8 schrappen.
- In artikel 577-10 §2 “ter plaatse” vervangen door “op het domicilie van de VME”.
- In artikel 577-10 §3 “op de zetel” van de vereniging van medeëigenaars vervangen door “op het
domicilie”.
6 Art 577-8 §4 6°
7 Art 577-5 §1 e laatste alinea

Anderen gaan langs op de maatschappelijke zetel én bij de syndicus, maar dit veroorzaakt
extra kosten. En sommigen gaan alleen bij de syndicus langs.
Nog een voorbeeld: de griffies van de rechtbanken die hun brieven zowel naar de
syndicus als naar de maatschappelijke zetel van de VME sturen. Ook dit brengt onnodige
kosten met zich mee.
Al deze problemen kunnen worden opgelost door in de wet te bepalen dat de vereniging
van mede-eigenaars woonplaats kiest op de woonplaats van de syndicus of op zijn
kantoor.
De praktijk wijst ook uit dat documenten als de statuten, de notulen van de algemene
vergaderingen, de boekhouding en de archieven in de meeste gevallen bij de syndicus
worden bewaard. Hij dient deze documenten immers regelmatig te raadplegen.
Bovendien is het weinig comfortabel en realistisch dat een mede-eigenaar, zoals bepaald
in de wet 8 , in de hal van het gebouw documenten zou moeten raadplegen. Ten slotte
beschikken niet alle verenigingen van mede-eigenaars over gemeenschappelijke lokalen
om alle archieven te bewaren. Het voorstel bestaat er dus in dat ze worden bewaard op de
woonplaats van de VME, dat wil zeggen bij de syndicus.
Bekendmaking van de benoeming van de syndicus 9
Alle personen die betrokken zijn bij de mede-eigendom - de mede-eigenaars, de
bewoners en derden - moeten snel te weten kunnen komen welke syndicus belast is met
de VME. Wettelijk moet dit door aanplakking worden meegedeeld binnen 8 dagen na de
benoeming van de syndicus. Dit lijkt weinig gegrond te zijn, want het komt er vooral op
aan om te weten wie effectief verantwoordelijk is voor de mede-eigendom. En het is heel
goed mogelijk dat iemand als syndicus wordt benoemd, maar dat zijn eigenlijke opdracht
slechts weken later begint. Dit gebeurt vaak wanneer de syndicus door de algemene
vergadering wordt benoemd, maar zijn opdracht slechts het volgende kwartaal begint.
Men wil de vertrekkende syndicus immers zijn opdracht aan het einde van een
boekhoudkwartaal laten beëindigen. De wettelijke mededeling zou dus binnen 8 dagen na
het begin van de opdracht van de syndicus moeten gebeuren.
Zoals reeds gezegd zijn de VME’s opgenomen in de Kruispuntbank van Ondernemingen.
Men zou hiervan kunnen gebruik maken om ruim bekendheid te geven aan de syndicus
en de gegevens betreffende het domicilie van de VME. Derden kunnen zich dan volledig
informeren over de VME zonder dat ze naar het gebouw of de maatschappelijke zetel
moeten gaan. De gegevens van de KBO kunnen immers via internet, schriftelijk of
8 Artikel 577-8 §2 2 e alinea
9 Voorstel tot wijziging:
- De eerste alinea van artikel 577-8 §2 aanvullen met “en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad om te
worden gepubliceerd door de Kruispuntbank van Ondernemingen”.
- In artikel 577-8 §2 “binnen acht dagen na die aanstelling of benoeming” vervangen door “binnen acht
dagen na de aanvangsdatum van zijn opdracht”.

telefonisch worden geraadpleegd. De KBO verzamelt de informatie over de VME’s bij de
registratiekantoren.
Wij stellen daarom voor om de naam van de syndicus en het domicilie van de VME in
het Staatsblad te publiceren, net zoals dat gebeurt bij andere rechtspersonen (bedrijven of
vzw’s), zodat ze kunnen worden opgenomen in de KBO, waar ze vlot toegankelijk zijn.
De VME en de onverdeeldheid 10
Ook de verhoudingen tussen de VME en de onverdeeldheden, zowel verdeling van het
eigendomsrecht als gewone onverdeeldheid, moeten worden vereenvoudigd en
opgehelderd.
Het verdient de voorkeur dat de onverdeeldheid een van zijn leden afvaardigt om haar te
vertegenwoordigen bij de VME. Deze persoon ontvangt dan alle documenten van de
VME en wordt op de algemene vergadering uitgenodigd om er de onverdeeldheid te
vertegenwoordigen en deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene
vergadering.
Bijeenroeping van de algemene vergadering 11
Voor een grotere transparantie en eenvormige werking van de VME’s is het belangrijk
dat er minstens één keer per jaar een algemene vergadering plaatsvindt. Op dit ogenblik
is dit niet wettelijk verplicht.
De syndicus van de VME dient de bijeenroepingen te versturen. Het is belangrijk dat er
geen verschillen zouden bestaan in de wijze van bijeenroeping en dat er juridische
zekerheid zou bestaan over de bijeenroepingstermijnen. Daarom stellen wij voor om in de
wet de termijn (15 kalenderdagen) en de bijeenroepingswijze (per aangetekende brief) te
bepalen.
De aangetekende weg is de enige manier om zekerheid te hebben over de
bijeenroepingstermijn. De term “aangetekende weg” wordt voorgesteld, omdat ook de
10 Voorstel tot wijziging:
- In artikel 577-6 §1 e 2 e alinea, “die dat recht zal uitoefenen” vervangen door “die hun gevolmachtigde zal
zijn. Deze laatste zal worden opgeroepen voor de algemene vergaderingen, het recht van deelname aan de
beraadslagingen ervan uitoefenen en alle documenten afkomstig van de VME ontvangen.”
11 Voorstel tot wijziging:
- Aan artikel 577-6 §2 toevoegen: “De algemene vergadering dient minstens één keer per jaar te
vergaderen.”
- In artikel 577-6 §2 “op verzoek van” één of meer medeëigenaars vervangen door “op verzoek bij de
syndicus”.
- Aan het einde van artikel 577-8 §4 1° toevoegen: “of overeenkomstig artikel 577-6 § 2.”
- Aan artikel 577-6 § 2 toevoegen: “De bijeenroepingen dienen minstens vijftien kalenderdagen vooraf
langs aangetekende weg te worden verzonden.”

aangetekende e-mail sinds 2002 in België juridisch geldig en volledig geliberaliseerd is.
Dit heeft twee gevolgen. Om te beginnen hoeft de aangetekende bijeenroeping niet per
brief via de post te worden verstuurd. Ten tweede behoudt de post het monopolie van alle
aangetekende verzendingen op papier, maar niet via een andere drager.
De juridische zekerheid houdt ook in dat de mede-eigenaars weliswaar onder bepaalde
voorwaarden het recht hebben om de bijeenroeping van een algemene vergadering te
vragen, maar dat het hen niet toekomt om deze ook effectief bijeen te roepen. Dit laatste
is de taak van de syndicus, het orgaan van de VME. Als deze zijn plicht niet nakomt,
beschikken de mede-eigenaars over beroepsmogelijkheden.
Het quorum voor het houden van een algemene vergadering 12
De huidige wet bepaalt enerzijds dat de algemene vergadering slechts rechtsgeldig kan
beraadslagen als een dubbel quorum bereikt is: meer dan de helft van de aanwezige of
vertegenwoordigde mede-eigenaars die minstens de helft van de aandelen in de
gemeenschappelijke gedeelten bezitten. In de praktijk leidt dit tot een zekere verwarring
bij de mede-eigenaars en bij sommige syndici. Deze verwarring kan gemakkelijk worden
vermeden door te bepalen dat het om meer dan de helft van de mede-eigenaars en meer
dan de helft van de aandelen in de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen in de
gemeenschappelijke delen moet gaan.
Anderzijds is het in een aantal mede-eigendommen structureel onmogelijk om op de
eerste algemene vergadering dit dubbele quorum te bereiken. Dit is bijvoorbeeld het
geval in een mede-eigendom met een beperkt aantal appartementen, maar een zeer groot
aantal garages. De eigenaar van een garage, die slechts een beperkt aantal aandelen heeft,
is van oordeel dat hij de beraadslagingen slechts weinig of niet kan beïnvloeden en blijft
bijgevolg weg van de algemene vergadering. Zo verhindert hij dat het door het quorum
vereiste aantal mede-eigenaars bereikt wordt.
Deze situatie brengt systematisch grote kosten mee voor de VME, aangezien dan de
algemene vergadering een tweede keer moet worden bijeengeroepen. De algemene
vergadering zou dan moeten plaatsvinden als ¾ van de aandelen aanwezig of
vertegenwoordigd zijn.
Het is ook belangrijk om te vermelden dat het quorum één enkele keer aan het begin van
de algemene vergadering wordt berekend. Men kan er immers van uitgaan dat een medeeigenaar
die de vergadering verlaat opdat het quorum niet langer zou bereikt zijn,
rechtsmisbruik pleegt. Dit misbruik bestaat erin dat hij zijn, in dit geval negatief,
12 Voorstel tot wijziging:
- In artikel 577-6 § 3 “ten minste” de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten vervangen
door “meer dan”.
- In artikel 577-6 § 3 tussen “wanneer” en “meer dan” toevoegen “aan het begin van de algemene
vergadering”.
- In artikel 577-6 § 3 aan het einde van het artikel toevoegen: “of wanneer zij meer dan drie vierden van de
aandelen van de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.”
- In artikel 577-6 §6 “op het ogenblik van de stemming” toevoegen na “aanwezige of vertegenwoordigde
medeëigenaars”.

stemrecht niet loyaal uitoefent en het verloop van de vergadering bepaalt (“ne pas exercer
loyalement son droit de vote, négatif en l’espèce, et qu’il assure la police de
l’assemblée”) 13 . Mede-eigenaars die tijdens het verloop van de algemene vergadering
toekomen of vertrekken, wijzigen slechts het aantal aandelen waarmee rekening wordt
gehouden om de meerderheden te berekenen.
Onthouding en blanco of ongeldige stem 14
Veel betrokkenen bij de mede-eigendom vragen meer uitleg over de regels voor het
berekenen van de meerderheid.
Er worden momenteel verscheidene methodes gebruikt. Sommigen interpreteren de wet
letterlijk en berekenen de meerderheid op basis van het totale aantal aanwezige of
vertegenwoordigde stemmen. Dit betekent dat personen die zich onthouden, blanco en
ongeldige stembiljetten als een neen-stem worden gerekend.
Anderen vinden dat onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen niet in aanmerking
mogen worden genomen om de meerderheid te berekenen. Alleen geldig uitgebrachte
stemmen tellen mee. “Sommige eigenaars zouden zich bijvoorbeeld kunnen onthouden
omdat zij vinden dat zij te weinig informatie hebben gekregen over het voorstel of omdat
het zou gaan om een twistpunt tussen personen waarin zij niet willen tussenkomen. In
deze gevallen ziet men niet in waarom hun stemmen als neen-stemmen zouden moeten
worden verrekend”. 15
Ons voorstel stemt overeen met de tweede opinie die iedereen meer kansen geeft om zich
via zijn stem uit te drukken.
De meerderheden 16
13 De Page en De Stefani -L’assemblée Générale des Copropriétaires - La Copropriété Forcée des
Immeubles et groupes d’immeubles bâtis - UCL Faculté de Droit - 2001- p. 266
14 Voorstel tot wijziging:
- Bij artikel 577-6 §6 een tweede alinea toevoegen die als volgt luidt: “Er wordt voor de berekening van de
meerderheid van de stemmen geen rekening gehouden met onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen.”
15 Wahl, Winnykamien - Guide pratique de l’agent immobilier à l’usage des courtiers, syndics et régisseurs
- Brussel - Uitgeverij Kluwer - 2004 - p. 171
16 Voorstel tot wijziging:
In artikel 577-7 §1 wordt:
- Punt 1° b geschrapt. Punt 1° a wordt punt 2° a en punt 1° c wordt punt 2° b genummerd.
- Punt 1°:
“1° bij meerderheid van twee derden van de stemmen, over alle werken betreffende de
gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.”
- Bij artikel 577-7 §3 een tweede alinea toevoegen: “Maar wanneer de daden van verwerving of
beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de
hierdoor noodzakelijk geworden wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom door de
algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.”

Het is de bedoeling dat de VME’s maatregelen nemen om het gemeenschappelijke
onroerend vastgoed in stand te houden. Het is dus belangrijk dat het voldoende
onderhouden wordt en dat daarvoor tijdig werkzaamheden worden uitgevoerd. Een ¾
meerderheid om werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten uit te voeren is zeer
hoog en het is dus gemakkelijk om beslissingen te blokkeren die nochtans noodzakelijk
zijn. Het voorstel bestaat erin om deze meerderheid tot 2/3 van de aanwezige of
vertegenwoordigde stemmen terug te brengen.
Bij daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen zijn reeds
talrijke praktische problemen opgedoken. Hierover moet immers met 4/5 van de stemmen
worden beslist. Maar een dergelijke aanpassing heeft automatisch een wijziging van
verdeling van de aandelen van de mede-eigendom tot gevolg. Deze wijziging zou met
algemene stemmen beslist moeten worden.
Om deze tegenstelling op te heffen wordt voorgesteld dat bij de beschikking van een
gemeenschappelijk onroerend goed, de meerderheid die vereist is om deze beschikking
mogelijk te maken en de meerderheid voor het wijzigen van de verdeling van de aandelen
identiek zou zijn, met name 4/5 van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen.
Stem van personen die door de VME als lasthebber zijn aangesteld 17
Het voorstel van mevrouw Nyssens, de heer Hamal en medestanders dat bepaalt dat
personen die door de VME als lasthebber zijn aangesteld of op een of andere manier bij
deze in dienst zijn, niet aan de beraadslagingen en de stemming mogen deelnemen, is
heel normaal. Het is immers onmogelijk dat een persoon zijn eigen decharge zou
goedkeuren.
De aard van de syndicus 18
17 Voorstel tot wijziging:
- §7 van artikel 577-6 vervangen door: “Een persoon die door de VME als lasthebber is aangesteld of die
door haar is tewerkgesteld of in het kader van elk ander contract aan haar diensten verleent, kan noch
persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen die betrekking
hebben op de hem toevertrouwde taak.”
18 Voorstel tot wijziging:
- In artikel 577-8 §6 de term “voorlopig” vervangen door “aanvullend” en de bewoording “voor een
welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden” door “voor een welbepaalde duur en doeleinden”.
- In artikel 577-8 §7 de woorden “of in gebreke blijven” schrappen, na “op verzoek van elke medeëigenaar”
de woorden “of elke derde betrokkene met het oog op de vertegenwoordiging van de VME” toevoegen, de
termen “voorlopig” vervangen door “aanvullend” en na de woorden “de duur” de woorden “en de
doeleinden” toevoegen.
- In artikel 577-8 §6 de volgende alinea toevoegen: “Bij het in gebreke blijven van de syndicus kan de
rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar of elke derde betrokkene met het
oog op de vertegenwoordiging van de VME een voorlopig syndicus aanstellen.”

Wanneer een syndicus de gewone syndicus moet bijstaan of vervangen, gebruikt de wet
dezelfde term, met name “voorlopig syndicus”. Maar het gaat om twee zeer verschillende
situaties. Hier dient men dus nauwkeurig te formuleren.
De wet voorziet in twee gevallen waarin de gewone syndicus in functie blijft, terwijl een
tweede syndicus zich bezighoudt met de administratie en het beheer van de medeeigendom.
Het eerste geval doet zich voor als de algemene vergadering een adjunctsyndicus
toevoegt aan de gewone syndicus om hem bij te staan voor een welbepaalde
duur en doeleinden. Het tweede geval ontstaat als de gewone syndicus verhinderd is. De
rechter stelt dan een syndicus aan voor een welbepaalde duur en doeleinden.
Deze tweede syndicus beschikt dus niet over alle bevoegdheden van de syndicus en zijn
verantwoordelijkheden zijn beperkt, hetzij op verzoek van de algemene vergadering,
hetzij door een beslissing van de rechter. In beide gevallen wordt de term “aanvullende
syndicus” voorgesteld in plaats van “voorlopig syndicus”.
Wanneer de gewone syndicus in gebreke blijft, stelt de rechter een “voorlopig syndicus”
aan. Maar in dit geval is er in hoofde van de VME slechts één enkele syndicus, met alle
bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Alleen de duur van de opdracht wordt door de
rechter bepaald.
De wet voorziet niet in de werking van de VME zonder zijn orgaan, met name de
syndicus. Men dient echter vast te stellen dat bepaalde VME’s zonder syndicus
functioneren, vooral bij kleine mede-eigendommen. De afwezigheid van een syndicus
kan problemen opleveren als derden er niet in slagen de wettelijke vertegenwoordiger van
de VME te contacteren. Men dient hen dus de mogelijkheid te geven om zich tot de
vrederechter te wenden, zodat hij de syndicus van de mede-eigendom kan aanstellen.
Rechtsvorderingen
Wij nemen het voorstel van mevrouw Nyssens, de heer Hamal en medestanders over in
verband met rechtsvorderingen in naam van de VME ten opzichte van het
eigendomsrecht 19 . Op dit ogenblik bestaan er in de rechtspraak over dit onderwerp twee
stromingen. De eerste is van mening dat de vereniging niet bevoegd is, noch als eiseres,
noch als verweerster, voor vorderingen die te maken hebben met de eigendom van het
gebouw. Haar bevoegdheden zijn beperkt tot het realiseren van haar doelstelling, met
name het bewaren en beheren van het gebouw, zoals aangegeven door Mr. Mostin 20 . De
19 Voorstellen tot wijziging:
- Aan artikel 577-9 §1 2 e alinea toevoegen: “Bovendien en niettegenstaande artikel 577-5, §3 is de
vereniging van mede-eigenaars gerechtigd om al dan niet gezamenlijk met een of meerdere mede-eigenaars
op te treden om de bij het gebouw horende rechten te vrijwaren, met inbegrip van de rechten die
voortvloeien uit de eigendom van het onroerend goed en dit middels een beslissing genomen
overeenkomstig artikel 577-6, § 6. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het belang te hebben die vereist
zijn om dergelijke rechten te verdedigen.”
20 Mostin , “Le contentieux de la copropriété depuis l’application de la loi du 30 juin 1994”, in “La
copropriété forcée des immeubles ou groupe d’immeubles bâtis”, colloquium van de rechtsfaculteit van de
ULB, Brussel, Bruylant, 2005, p. 194.

tweede strekking vindt dat de VME bevoegd is om inzake de tienjarige aansprakelijkheid
op te treden tegen de aannemer of de architect en dat zij in het algemeen kan eisen dat
schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zou worden
hersteld. Een dergelijke vordering instellen behoort tot de doelstelling en de
bevoegdheden van de vereniging. 21 Het schijnt nochtans dat dit standpunt indruist tegen
de wil van de wetgever in verband met rechtsvorderingen door de VME ten opzichte van
de gemeenschappelijke gedeelten van de mede-eigendom. De VME heeft ook de
mogelijkheid om te beslissen over de verkoop of de aankoop van een gemeenschappelijk
gedeelte 22 dat haar niet toebehoort of nooit zal toebehoren. Hetzelfde geldt voor het
heropbouwen van het gebouw bij gedeeltelijke of volledige vernietiging van het
gebouw. 23 Dit lijkt er dus wel op te wijzen dat de wetgever vindt dat de VME wel in
rechte kan optreden voor wat de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw betreft.
Hetzelfde geldt bij de instelling van een rechtsvordering ten bewarende titel door de
syndicus 24 . Hoewel de wet bepaalt dat de syndicus alle bewarende daden mag stellen 25 ,
lijkt het toch nodig om te bevestigen dat hij gemachtigd is om elk rechtsmiddel te
gebruiken.
Informatie-uitwisseling met notarissen 26
De informatie-uitwisseling tussen de notaris en de syndicus bij een overdracht van medeeigendom
is een belangrijk punt van de wet van 30 juni 1994.
Men stelt evenwel vast dat bepaalde verbeteringen dienen te worden aangebracht.
De termijn van 15 dagen waarover de syndicus beschikt om de notaris te antwoorden, is
erg kort. Dit betekent in de praktijk dat een niet-professionele syndicus of een
professionele syndicus die als natuurlijk persoon werkt, niet langer dan 15 dagen afwezig
mag zijn, omdat hij anders de wet niet kan naleven. Terwijl de notaris voor andere
opzoekingen die hij dient te doen over langere termijnen beschikt. Wij stellen bijgevolg
voor om de termijn voor het beantwoorden van de notaris op 30 dagen te brengen.
21 Mostin, op.cit., p. 196.
22 Art 577-7 §1 2° punt d en e.
23 Art 577-7 §1 2° c en Art 577-7 §3
24 Voorstel tot wijziging:
- Toevoegen aan artikel 577-9 §1 e 4 e alinea: “De syndicus is gemachtigd om ten bewarende titel elk
rechtsmiddel aan te wenden, met de verplichting om dit zo snel mogelijk door de algemene vergadering te
laten bekrachtigen.”
25 Art 577- 8, §4, 4°
26 Voorstel tot wijziging:
- In artikel 577-8 §4 7° “15 dagen” vervangen door “30 dagen”.
- Toevoegen aan artikel 577-11 §1 e: “4° de vaststaande schulden van alle aard aan de VME van de partij die
haar eigendomsrecht overdraagt”
- In artikel 577-11 §1 3 e alinea “15 dagen” vervangen door “30 dagen”.
- Aan artikel 577-11 §1 toevoegen: “De notaris is verplicht om onverwijld aan de VME de datum van het
verlijden van de akte, de identiteit en het adres van de nieuwe mede-eigenaar en het nieuwe adres van de
partij die haar eigendomstitel afstaat, te bezorgen. Bij splitsing van het eigendomsrecht of onverdeeldheid,
zoals bepaald in artikel 577-6 §1 e 2e, de gegevens van hun lasthebber.”

Hoewel veel notarissen opvragen hoeveel schuld de partij die haar eigendomstitel afstaat
heeft ten opzichte van de VME, wordt deze vraag toch niet systematisch gesteld. Indien
dit wel het geval zou zijn, zou de syndicus de mogelijkheid hebben om de notaris op de
hoogte te brengen van een mogelijk beslag onder derden, indien de aan de VME
verschuldigde bedragen niet op de verkoopprijs worden ingehouden. Maar er bestaat een
andere oplossing om dit probleem te regelen. Wij bespreken ze hieronder.
Het zou ook goed zijn als de notarissen de syndicus gewoonweg op de hoogte zouden
moeten brengen van de identiteit van de nieuwe mede-eigenaar en de nieuwe
adresgegevens van de mede-eigenaar die zijn eigendomstitel afstaat. Dit zou het mogelijk
maken om aan deze laatste de laatste kostenafrekening te bezorgen die berekend wordt op
de datum van de overdracht en/of om de VME in staat te stellen om eventuele schulden te
recupereren.
Bij splitsing van het eigendomsrecht of onverdeeldheid moet de notaris, overeenkomstig
artikel 5 van het onderhavige voorstel, de persoon aanduiden die het recht zal uitoefenen
om de algemene vergadering bij te wonen.
Informatie-uitwisseling met de bewoners van de VME 27
De wet vraagt de syndicus herhaaldelijk om te communiceren met personen die in het
gebouw wonen, maar geen stemrecht hebben op de algemene vergadering van het
gebouw. Eén keer zou dit via een aangetekende zending moeten gebeuren.
Wij stellen echter vast dat deze informatie niet steeds door de eigenaar aan de syndicus
wordt verschaft, noch bij aankomst, noch bij vertrek van de bewoner. Alleen de eigenaar
is op elk ogenblik in staat om te zeggen wie zijn goed bewoont. De eigenaars moeten
bijgevolg verantwoordelijk zijn voor de communicatie met de bewoners, terwijl de VME
ter informatie eveneens door affichage mededelingen doet aan de bewoners.
Bij de overdracht van een kavel 28
Zoals wij hierboven gezien hebben, leveren de schulden van bepaalde mede-eigenaars op
het ogenblik van de verkoop van hun appartement problemen op. Bij een onderhandse
verkoop kan de syndicus de nodige maatregelen nemen om een beslag onder derden uit te
27 Voorstel tot wijziging:
- Toevoegen aan het einde van artikel 577-8 §4 8°: “De mededeling gebeurt door middel van affichage in
de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.”
- In artikel 577-10 §4 1° het volgende schrappen: “of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem
wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.”
- In artikel 577-10 §4 2° “op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.” vervangen door “op
initiatief van de eigenaar door een aangetekende zending en van de syndicus door affichage in de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw”.
28 Voorstel tot wijziging:
- Een punt 3° toevoegen aan artikel 577-11 §2: “Ongeacht de wijze van overdracht is de nieuwe
medeëigenaar van een kavel gehouden tot de betaling van de vaststaande schulden van alle aard die aan de
VME met betrekking tot deze kavel op het moment van de overdracht verschuldigd zijn.”

voeren. Maar dit is niet altijd mogelijk. Na de verkoop en als het om een grote schuld
gaat, zal de VME de nodige gerechtelijke stappen zetten om dit bedrag te recupereren.
Als het om een klein bedrag gaat, wordt geen vervolging ingesteld en draagt de VME dit
verlies. Ook bij een gedwongen verkoop, waarbij de VME geen bevoorrechte schuldeiser
is, heeft ze evenmin de garantie dat ze zal krijgen wat haar toekomt. Er worden reeds
geruime tijd wetsvoorstellen ingediend om van de VME een bevoorrechte schuldeiser te
maken, maar tot nu toe zonder succes. En zelfs in dat geval zouden andere schuldeisers
voorrang kunnen hebben.
Dit probleem kan worden opgelost door de schuld aan de kavel te verbinden. De koper
neemt dan zowel de activa als de passiva van de kavel over. Uiteraard houdt deze
oplossing in dat men bij het sluiten van de verkoopovereenkomst of het verlijden van de
verkoopakte, bepaalde voorzorgen moet nemen. De verkoper kan schriftelijk verklaren
dat er geen schulden zijn en dat hij de notaris machtigt om de eventueel verschuldigde
bedragen af te houden van de opbrengst van de verkoop. Een andere mogelijkheid bestaat
erin om het bedrag van de schulden bij de notaris onder te brengen, indien ze niet
helemaal vaststaan of het bedrag dat noodzakelijk is om de laatste kosten van de medeeigendom
te dekken tot aan de eindafrekening door de syndicus. Het is de koper die
aansprakelijk moet worden gesteld. Hij dient de nodige voorzorgen te nemen of met
kennis van zaken de schulden van de verkoper ten opzichte van de VME op zich te
nemen wanneer hij onderhandelt over de aankoopprijs.
Deze oplossing heeft in elk geval het grote voordeel voor de VME dat zij altijd de
bedragen kan recupereren die aan haar verschuldigd zijn.
Andere voorstellen tot wijziging
Mevrouw Nyssens, de heer Hamal en medestanders doen andere voorstellen. Zij willen
onder andere de bevoegdheden van de syndicus gevoelig uitbreiden. Of toch minstens
een aantal praktijken nader omschrijven. Deze in de wet zelf of in een gedragscode
opnemen is een onderwerp op zich. Wij mogen echter niet uit het oog verliezen dat al
deze punten van toepassing zijn, ongeacht of het om een professionele syndicus gaat of
niet. Dit kan enerzijds extra kosten met zich meebrengen en anderzijds de mede-eigenaar
afschrikken die beseft hoeveel verantwoordelijkheid de syndicus heeft.
Alle verantwoordelijkheden moeten identiek zijn, ongeacht de aard van de syndicus. De
verplichting om een dubbele boekhouding te voeren en een genormaliseerd minimaal
boekhoudplan te gebruiken is zeker een goede zaak. Maar dat een niet-professionele
syndicus een vereenvoudigde boekhouding mag voeren is onaanvaardbaar. Want deze
laatste kan evengoed een mede-eigendom van verscheidene honderden appartementen
met aanzienlijke financiële risico’s beheren. Of men al dan niet met een vereenvoudigde
boekhouding mag werken, dient eerder af te hangen van de omvang van de VME en/of de
grootte van de financiële stromen die zij met zich meebrengt.
De professionele syndici zijn voorstander van een meer nauwkeurige omschrijving van
bepaalde praktijken, zoals de manier om een algemene vergadering bijeen te roepen, de

agenda van de algemene vergadering op te stellen, de documenten die op de algemene
vergadering moeten worden voorgelegd, het opstellen van de notulen van de algemene
vergadering en het versturen ervan, … Alle ingediende voorstellen gaan in de goede
richting, maar een bepaald aantal punten maakt de toepassing ervan moeilijk of kostelijk.
De nodige aanpassingen dienen dus te worden besproken.

Bijlage I: wettekst aangepast aan de BIV-voorstellen
Wet op de mede-eigendom
HOOFDSTUK III. - MEDEEIGENDOM.
AFDELING I. - GEWONE MEDEEIGENDOM
EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET
ALGEMEEN
Art. 577-2. Burg. Wetb.
§ 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van
bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een
zaak die onverdeeld aan verscheidene personen
toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed
gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en
draagt bij in de lasten van de eigendom naar
verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel
beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en
het genot van de gemeenschappelijke zaak,
overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks
met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van
voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van
beschikking moeten, om geldig te zijn, met
medewerking van alle medeëigenaars geschieden.
Evenwel kan een der medeëigenaars de overige
noodzaken deel te nemen aan daden van beheer
waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige
uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de
kosten van beheer, de belastingen en andere lasten
betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is
onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel
Erfenissen.
§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd
BIV-wetsvoorstel : “Wet op de
mede-eigendom
HOOFDSTUK III. - MEDEEIGENDOM.
AFDELING I. - GEWONE MEDEEIGENDOM
EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET
ALGEMEEN
Art. 577-2. Burg. Wetb.
§ 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van
bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een
zaak die onverdeeld aan verscheidene personen
toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed
gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en
draagt bij in de lasten van de eigendom naar
verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel
beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en
het genot van de gemeenschappelijke zaak,
overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks
met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van
voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van
beschikking moeten, om geldig te zijn, met
medewerking van alle medeëigenaars geschieden.
Evenwel kan een der medeëigenaars de overige
noodzaken deel te nemen aan daden van beheer
waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige
uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de
kosten van beheer, de belastingen en andere lasten
betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is
onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel
Erfenissen.
§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd

zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of
meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars
toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor
verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen
kan niet overgedragen, met zakelijke rechten
bezwaard of in beslag genomen worden dan samen
met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met
name de kosten van onderhoud, herstelling en
vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar
evenredigheid van de respectieve waarde van elk
privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen
die kosten om te slaan naar evenredigheid van het
nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die
deze kosten teweegbrengen, voor elk van de
privatieve delen hebben. De partijen kunnen de
waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend
recht.
§ 10. In het geval van § 9 staat het elke
medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de
gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te
brengen, mits hij de bestemming daarvan niet
wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen
afbreuk doet.
AFDELING II. - GEDWONGEN
MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF
GROEPEN VAN GEBOUWEN.
Onderafdeling I. - Algemene bepalingen.
Art. 577-3. De beginselen met betrekking tot de
gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel
577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn
van toepassing op ieder gebouw of groep van
gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen
verschillende personen verdeeld is volgens kavels
die elk een gebouwd privatief gedeelte en een
aandeel in gemeenschappelijke onroerende
bestanddelen bevatten.
Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van
toepassing indien de aard van de goederen zulks niet
rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met
die afwijking.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die
beginselen van toepassing zijn, moet worden
beheerst door een basisakte en een reglement van
medeëigendom.
zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of
meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars
toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor
verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen
kan niet overgedragen, met zakelijke rechten
bezwaard of in beslag genomen worden dan samen
met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met
name de kosten van onderhoud, herstelling en
vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar
evenredigheid van de respectieve waarde van elk
privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen
die kosten om te slaan naar evenredigheid van het
nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die
deze kosten teweegbrengen, voor elk van de
privatieve delen hebben. De partijen kunnen de
waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend
recht.
§ 10. In het geval van § 9 staat het elke
medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de
gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te
brengen, mits hij de bestemming daarvan niet
wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen
afbreuk doet.
AFDELING II. - GEDWONGEN
MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF
GROEPEN VAN GEBOUWEN.
Onderafdeling I. - Algemene bepalingen.
Art. 577-3. De beginselen met betrekking tot de
gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel
577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn
van toepassing op ieder gebouw of groep van
gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen
verschillende personen verdeeld is volgens kavels
die elk een gebouwd privatief gedeelte en een
aandeel in gemeenschappelijke onroerende
bestanddelen bevatten.
Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van
toepassing indien de aard van de goederen zulks niet
rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met
die afwijking.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die
beginselen van toepassing zijn, moet worden
beheerst door een basisakte en een reglement van
medeëigendom.

Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels,
worden de gedeelten van gebouwen of gronden die
tot het gebruik van alle medeëigenaars of van
enkelen onder hen bestemd zijn, geacht
gemeenschappelijk te zijn.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels,
worden de gedeelten van gebouwen of gronden die
tot het gebruik van alle medeëigenaars of van
enkelen onder hen bestemd zijn, geacht
gemeenschappelijk te zijn.
Art. 577-4. § 1. De basisakte en het reglement van
medeëigendom, die de statuten van het gebouw of
van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere
wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het
voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het
onroerend geheel, van de privatieve en de
gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van
het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten
dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij
rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van
iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de
gemeenschappelijke gedeelten;
2° de criteria en de berekeningswijze van de
verdeling van de lasten;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping,
de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene
vergadering;
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de
omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn
mandaat.
Art. 577-4. § 1. De basisakte en het reglement van
medeëigendom, die de statuten van het gebouw of
van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere
wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het
voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het
onroerend geheel, van de privatieve en de
gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van
het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten
dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij
rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van
iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de
gemeenschappelijke gedeelten;
2° de criteria en de berekeningswijze van de
verdeling van de lasten;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping,
de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene
vergadering;
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de
omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn
mandaat.
§ 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te
stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte
worden opgemaakt.
§ 3. Ieder beding van de statuten dat het recht
beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn
kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn
keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de
vereniging van medeëigenaars.
Art. 577-5. Burg. Wetb.
§ 1. De vereniging van medeëigenaars verkrijgt
rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee
voorwaarden vervuld zijn :
§ 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te
stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte
worden opgemaakt.
§ 3. Ieder beding van de statuten dat het recht
beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn
kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn
keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de
vereniging van medeëigenaars.
Art. 577-5. Burg. Wetb.
§ 1. De vereniging van medeëigenaars, afgekort tot
“VME”, verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de
volgende twee voorwaarden vervuld zijn :

1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de
overdracht of de toekenning van ten minste een
kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het
reglement van medeëigendom op het
hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw
kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris
voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage
worden gevoegd.
Zij draagt de benaming : "vereniging van
medeëigenaars", gevolgd door de vermeldingen
betreffende de ligging van het gebouw of de groep
van gebouwen.
Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over
een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte
bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging
gevestigd is.
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de
overdracht of de toekenning van ten minste een
kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het
reglement van medeëigendom op het
hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw
kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris
voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage
worden gevoegd.
Zij draagt de benaming : "vereniging van
medeëigenaars", gevolgd door de vermeldingen
betreffende de ligging van het gebouw of de groep
van gebouwen.
Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over
een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte
bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging
gevestigd is.
Zij kiest woonplaats in de woonplaats of het
kantoor van de syndicus.
§ 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden
overgeschreven, kan de vereniging van
medeëigenaars zich ten aanzien van derden niet op
haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn
echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de
vereniging.
§ 3. De vereniging van medeëigenaars kan geen
ander vermogen hebben dan de roerende goederen
nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat
uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van
het gebouw of de groep van gebouwen.
§ 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden
overgeschreven, kan de VME zich ten aanzien van
derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen;
deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen
de vereniging.
§ 3. De VME kan geen ander vermogen hebben dan
de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking
van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud
en het beheer van het gebouw of de groep van
gebouwen.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de
tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de
vereniging van medeëigenaars wordt veroordeeld,
worden gedaan op het vermogen van iedere
medeëigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in
de gemeenschappelijke gedeelten.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de
tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de VME
wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen
van iedere medeëigenaar naar evenredigheid van
zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten
rekening houdend met de berekeningswijze en de
criteria die gebruikt worden voor de verdeling
van de lasten overeenkomstig artikel 577-2 §9,3.
Onderafdeling III. - Beheer van het gebouw of van
de groep van gebouwen.
Art. 577-6. Burg. Wetb.
§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de
algemene vergadering en neemt deel aan de
beraadslagingen.
Onderafdeling III. - Beheer van het gebouw of van
de groep van gebouwen.
Art. 577-6. Burg. Wetb.
§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de
algemene vergadering en neemt deel aan de
beraadslagingen.

In geval van verdeling van het eigendomsrecht van
een kavel, of wanneer dit het voorwerp is van een
gewone onverdeeldheid, wordt het recht om aan de
beraadslagingen van de algemene vergadering deel
te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de
persoon aanwijzen die dat recht zal uitoefenen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht van
een kavel, of wanneer dit het voorwerp is van een
gewone onverdeeldheid, wordt het recht om aan de
beraadslagingen van de algemene vergadering deel
te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de
persoon aanwijzen die hun gevolmachtigde zal
zijn. Deze laatste zal worden opgeroepen voor de
algemene vergaderingen, het recht van deelname
aan de beraadslagingen ervan uitoefenen en alle
documenten afkomstig van de VME ontvangen.
§ 2. Onverminderd artikel 577-8, § 4, 1°, kan de
algemene vergadering bijeengeroepen worden op
verzoek van één of meer medeëigenaars die ten
minste één vijfde van de aandelen in de
gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
§ 2. De algemene vergadering dient minstens één
keer per jaar te vergaderen. Onverminderd artikel
577-8, § 4, 1°, kan de algemene vergadering
bijeengeroepen worden op verzoek bij de syndicus
van één of meer medeëigenaars die ten minste één
vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke
gedeelten bezitten.
De bijeenroepingen dienen minstens vijftien
kalenderdagen vooraf langs aangetekende weg te
worden verzonden.
§ 3. Behoudens strengere bepalingen in het
reglement van medeëigendom, beraadslaagt de
algemene vergadering alleen dan rechtsgeldig
wanneer meer dan de helft van de medeëigenaars
aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij
ten minste de helft van de aandelen in de
gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
Indien dat quorum niet werd bereikt, zal een tweede
algemene vergadering na het verstrijken van een
termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen
die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige
of vertegenwoordigde leden en de aandelen van
medeëigendom waarvan ze houder zijn.
§ 4. Iedere medeëigenaar beschikt over een aantal
stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de
gemeenschappelijke gedeelten.
§ 5. Iedere medeëigenaar kan zich laten
vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet
lid van de algemene vergadering.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet
als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan
§ 3. Behoudens strengere bepalingen in het
reglement van medeëigendom, De algemene
vergadering beraadslaagt alleen dan rechtsgeldig
wanneer aan het begin van de algemene
vergadering meer dan de helft van de
medeëigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en
voor zover zij meer dan de helft van de aandelen
in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten of
wanneer de medeëigenaars aanwezig of
vertegenwoordigd bij de opening van de zitting
meer dan drie vierden van de aandelen van de
gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
Indien dat quorum niet werd bereikt, zal een tweede
algemene vergadering na het verstrijken van een
termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen
die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige
of vertegenwoordigde leden en de aandelen van
medeëigendom waarvan ze houder zijn.
§ 4. Iedere medeëigenaar beschikt over een aantal
stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de
gemeenschappelijke gedeelten.
§ 5. Iedere medeëigenaar kan zich laten
vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet
lid van de algemene vergadering.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet

het totaal van de stemmen waarover de andere
aanwezige of vertegenwoordigde medeëigenaars
beschikken.
De syndicus kan niet als lasthebber van een
medeëigenaar tussenkomen op een algemene
vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij
medeëigenaar is, om in die hoedanigheid deel te
nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
§ 6. De beslissingen van de algemene vergadering
worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van
de aanwezige of de vertegenwoordigde
medeeigenaars genomen, tenzij wanneer de wet of
de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de
éénparigheid vereisen.
§ 7. Een persoon die door de vereniging van
medeëigenaars als lasthebber is aangesteld of die
door haar is tewerkgesteld, kan noch persoonlijk,
noch bij volmacht, deelnemen aan de
beraadslagingen en de stemmingen die betrekking
hebben op de hem toevertrouwde taak.
als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan
het totaal van de stemmen waarover de andere
aanwezige of vertegenwoordigde medeëigenaars
beschikken.
De syndicus kan niet als lasthebber van een
medeëigenaar tussenkomen op een algemene
vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij
medeëigenaar is, om in die hoedanigheid deel te
nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
§ 6. De beslissingen van de algemene vergadering
worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van
de aanwezige of de vertegenwoordigde
medeeigenaars op het ogenblik van de stemming
genomen, tenzij wanneer de wet of de statuten een
gekwalificeerde meerderheid of de éénparigheid
vereisent .
Er wordt voor de berekening van de meerderheid
van de stemmen geen rekening gehouden met
onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen.
§ 7. Een persoon die door de VME als lasthebber
is aangesteld of die door haar is tewerkgesteld of
in het kader van elk ander contract aan haar
diensten verleent, kan noch persoonlijk, noch bij
volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en
de stemmingen die betrekking hebben op de hem
toevertrouwde taak.
Art. 577-7. Burg. Wetb.
§ 1. Behoudens strengere bepalingen in het
reglement van medeëigendom, beslist de algemene
vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen:
Art. 577-7. Burg. Wetb.
§ 1. Behoudens strengere bepalingen in het
reglement van medeëigendom, beslist De algemene
vergadering beslist:
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover
zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van
de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de
gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van
die waarover de syndicus kan beslissen;
1° bij meerderheid van twee derden van de
stemmen :
a) over alle werken betreffende de
gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering
van die waarover de syndicus kan beslissen.
2° bij meerderheid van drie vierden van de
stemmen
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover
zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van
de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de
gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van

c) over de oprichting en de samenstelling van een
raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te
staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen
:
a) over iedere andere wijziging van de statuten,
daarin begrepen de wijziging van de verdeling van
de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het
onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de
herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van
gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende
goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van
gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke
vernietiging, worden de vergoedingen die in de
plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij
voorrang aangewend voor de heropbouw ervan,
indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de
medeëigenaar, de bewoner of de derde, die
aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de
medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of
herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid
van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van
alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van
verdeling van de aandelen van de medeëigendom,
alsmede over elke beslissing van de algemene
vergadering betreffende de volledige heropbouw van
het onroerend goed.
die waarover de syndicus kan beslissen;
b) over de oprichting en de samenstelling van een
raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te
staan en toezicht te houden op zijn beheer;
3° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen
:
a) over iedere andere wijziging van de statuten,
daarin begrepen de wijziging van de verdeling van
de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het
onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de
herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van
gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende
goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van
gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke
vernietiging, worden de vergoedingen die in de
plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij
voorrang aangewend voor de heropbouw ervan,
indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de
medeëigenaar, de bewoner of de derde, die
aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de
medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of
herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid
van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van
alle medeëigenaars beslist over elke verdeling van
de aandelen van de medeëigendom, alsmede over
elke beslissing van de algemene vergadering
betreffende de volledige heropbouw van het
onroerend goed.
Art. 577-8. Burg. Wetb.
§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van
Wanneer echter werken of daden van verwerving
of beschikking door de algemene vergadering
beslist worden bij de door de wet vereiste
meerderheid, kan de hierdoor noodzakelijk
geworden wijziging van verdeling van de
aandelen van de medeëigendom door de
algemene vergadering bij dezelfde meerderheid
worden beslist.
Art. 577-8. Burg. Wetb.

medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd
door de eerste algemene vergadering of, bij
ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter,
op verzoek van iedere medeëigenaar.
Indien hij is aangesteld in het reglement van
medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege
een einde bij de eerste algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf
jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd.
Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing
van de algemene vergadering, kan hij geen
verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur
van zijn mandaat te boven gaat.
§ 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de
aanstelling of benoeming van de syndicus wordt
binnen acht dagen na die aanstelling of benoeming,
op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder
tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van
het gebouw waar de zetel van de vereniging van
medeëigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de
benoeming, bevat het uittreksel de naam, de
voornamen, het beroep en de woonplaats van de
syndicus, of indien het gaat om een vennootschap,
haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar
maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden
aangevuld met alle andere aanwijzingen die het
iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld
met de syndicus in contact te treden, met name de
plaats waar, op de zetel van de vereniging van
medeëigenaars, het reglement van orde en het
register met de beslissingen van de algemene
vergadering kunnen worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel moet geschieden
door toedoen van de syndicus.
§ 3. Indien de betekening niet kan worden gedaan
overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk
Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38
§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van
medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd
door de eerste algemene vergadering of, bij
ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter,
op verzoek van iedere medeëigenaar of
belanghebbende derde, met het oog op de
vertegenwoordiging van de vereniging.
Indien hij is aangesteld in het reglement van
medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege
een einde bij de eerste algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf
jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd.
Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing
van de algemene vergadering, kan hij geen
verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur
van zijn mandaat te boven gaat, behalve om de
continuïteit van de dienst te verzekeren.
§ 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de
aanstelling of benoeming van de syndicus wordt
binnen de acht dagen na de aanvangsdatum van
zijn opdracht op onveranderlijke wijze en zodanig
dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan
de ingang van het gebouw waar de zetel van de
vereniging van medeëigenaars gevestigd is en
gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad om te
worden gepubliceerd door de Kruispuntbank van
Ondernemingen.
Behalve de datum van de aanstelling of de
benoeming, bevat het uittreksel de naam, de
voornamen, het beroep en de woonplaats van de
syndicus, of indien het gaat om een vennootschap,
haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar
maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden
aangevuld met alle andere aanwijzingen die het
iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld
met de syndicus in contact te treden, met name de
plaats waar, op het domicilie van de VME, het
reglement van orde en het register met de
beslissingen van de algemene vergadering kunnen
worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel en de registratie
in het Belgisch Staatsblad moeten geschieden door
toedoen van de syndicus.
§ 3. Indien de betekening niet kan worden gedaan

van dit Wetboek.
De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, § 1,
derde lid, moet dan aan de woonplaats van de
syndicus worden gericht.
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het
reglement van medeëigendom wordt toegekend,
heeft de syndicus tot opdracht :
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de
door het reglement van medeëigendom vastgestelde
dagen of telkens als er dringend in het belang van de
medeëigendom een beslissing moet worden
genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te
notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, §
3;
3° deze beslissingen uit te voeren en te laten
uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle
daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van
medeëigenaars te beheren;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte
als voor het beheer van de gemeenschappelijke
zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11,
§ 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen
van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont
krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die
in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de
datum van de vergaderingen mede te delen om hem
in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of
opmerkingen met betrekking tot de
gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze
zullen als zodanig aan de vergadering worden
medegedeeld.
9º alle documenten aangaande het gebouw in medeeigendom,
de boekhouding en de activa die hij
overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk
Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38
van dit Wetboek.
De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, § 1,
derde lid, moet dan aan de woonplaats van de
syndicus worden gericht.
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het
reglement van medeëigendom wordt toegekend,
heeft de syndicus tot opdracht :
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de
door het reglement van medeëigendom vastgestelde
dagen of telkens als er dringend in het belang van de
medeëigendom of overeenkomstig artikel 577-6 §2
een beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te
notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, §
3;
3° deze beslissingen uit te voeren en te laten
uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle
daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de VME te beheren, waarvoor
aparte rekeningen per gebouw of groep van
gebouwen moeten worden gebruikt en waarvan
enkel de syndicus de handtekening heeft;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte
als voor het beheer van de gemeenschappelijke
zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11,
§ 1, over te leggen binnen vijftien dertig dagen te
rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont
krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die
in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de
datum van de vergaderingen mede te delen om hem
in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of
opmerkingen met betrekking tot de
gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze
zullen als zodanig aan de vergadering worden
medegedeeld; de mededeling gebeurt door
aanplakken in de gemeenschappelijke gedeelten
van het gebouw.

eheerde, over te dragen aan zijn opvolger.
§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn
beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan
met de toestemming van de algemene vergadering
en slechts voor een beperkte duur of voor
welomschreven doeleinden.
§ 6. De algemene vergadering kan steeds de
syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij
dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen
voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde
doeleinden.
§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de
syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt,
op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig
syndicus aanwijzen.
9º alle documenten aangaande het gebouw in medeeigendom,
de boekhouding en de activa die hij
beheerde, over te dragen aan zijn opvolger.
§ 5. 4. De syndicus is als enige aansprakelijk voor
zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet
overdragen dan met de toestemming van de
algemene vergadering en slechts voor een beperkte
duur of voor welomschreven doeleinden.
§ 6. 5. De algemene vergadering kan steeds de
syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij
dit wenselijk acht, een aanvullende syndicus
toevoegen voor een welbepaalde duur en voor
welbepaalde doeleinden.
§ 7. 6. Bij verhindering of in gebreke blijven van
de syndicus kan de rechter, voor een welbepaalde
duur en doeleinden die hij bepaalt, op verzoek
van iedere medeëigenaar of elke derde
betrokkene, een aanvullende syndicus aanwijzen
met het oog op de vertegenwoordiging van de
VME.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding
worden geroepen.
Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen. -
Openbaarheid. - Tegenstelbaarheid en overdracht.
Art. 577-9. Burg. Wetb.
§ 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd
om in rechte op te treden, als eiser en als
verweerder.
Bij het in gebreke blijven van de syndicus kan de
rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar of
elke derde betrokkene, een voorlopig syndicus
aanwijzen voor de duur die hij bepaalt, met het
oog op de vertegenwoordiging van de VME.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding
worden geroepen.
Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen. -
Openbaarheid. - Tegenstelbaarheid en overdracht.
Art. 577-9. Burg. Wetb.
§ 1. De VME is bevoegd om in rechte op te treden,
als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle
rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn
kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht
die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
Bovendien en niettegenstaande artikel 577-5, §3 is
de vereniging van mede-eigenaars gerechtigd om
al dan niet gezamenlijk met een of meerdere
mede-eigenaars op te treden om de bij het
gebouw horende rechten te vrijwaren, met
inbegrip van de rechten die voortvloeien uit de
eigendom van het onroerend goed en dit middels
een beslissing genomen overeenkomstig artikel
577-6, § 6. Zij wordt geacht de hoedanigheid en
het belang te hebben die vereist zijn om
dergelijke rechten te verdedigen.
Iedere medeëigenaar kan echter alle

echtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn
kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht
die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen
een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige
beslissing van de algemene vergadering te
vernietigen of te wijzigen.
De syndicus is gemachtigd om ten bewarende titel
elk rechtsmiddel aan te wenden, met de
verplichting om dit zo snel mogelijk door de
algemene vergadering te laten bekrachtigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie
maanden te rekenen van het tijdstip waarop de
belanghebbende kennis van de beslissing heeft
genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze
is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing
te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de
algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de
rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste
vaststelt, de bijeenroeping van een algemene
vergadering te gelasten ten einde over een door
voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te
beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of
onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste
meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere
medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen
om zelfstandig op kosten van de vereniging,
dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan
de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op
eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig
acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten,
wanneer de algemene vergadering zich zonder
gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen
bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet
afgewezen wordt, is de eiser van iedere
aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou
kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een
beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de
gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen
een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige
beslissing van de algemene vergadering te
vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie
maanden te rekenen van het tijdstip waarop de
belanghebbende kennis van de beslissing heeft
genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze
is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing
te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de
algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de
rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste
vaststelt, de bijeenroeping van een algemene
vergadering te gelasten ten einde over een door
voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te
beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of
onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste
meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere
medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen
om zelfstandig op kosten van de vereniging,
dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan
de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op
eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig
acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten,
wanneer de algemene vergadering zich zonder
gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen
bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet
afgewezen wordt, is de eiser van iedere
aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou
kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een
beslissing.

die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist
is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte
wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen,
indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt,
evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze
onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het
gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars
de algemene vergadering op onrechtmatige wijze
belet een beslissing te nemen met de door de wet of
de statuten vereiste meerderheid, kan iedere
benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de
rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de
algemene vergadering stelt en in haar plaats de
vereiste beslissing neemt.
Art. 577-10. § 1. Burg. Wetb.
De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks
worden tegengesteld door degenen aan wie ze
kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van
een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in
medeëigendom.
§ 2. Het reglement van orde wordt, binnen een
maand na de opstelling ervan, op de zetel van de
vereniging van medeëigenaars neergelegd, op
initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet
benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van
orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering
tot een wijziging besluit.
Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder
kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd
worden.
§ 3. De beslissingen van de algemene vergadering
worden in een register opgetekend, dat zich bevindt
op de zetel van de vereniging van medeëigenaars.
Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door
iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
§ 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en
§ 6. Iedere medeëigenaar of de VME kan aan de
rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de
gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien
die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist
is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte
wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen,
indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt,
evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze
onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het
gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars
de algemene vergadering op onrechtmatige wijze
belet een beslissing te nemen met de door de wet of
de statuten vereiste meerderheid, kan iedere
benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de
rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de
algemene vergadering stelt en in haar plaats de
vereiste beslissing neemt.
Art. 577-10. Burg. Wetb.
§ 1. De bepalingen van de statuten kunnen
rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan
wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder
zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het
gebouw in medeëigendom.
§ 1 bis. Ieder lid van de algemene vergadering
van medeëigenaars is gehouden de syndicus in te
lichten over zijn adreswijzigingen. De
oproepingsbrieven verzonden naar het laatste
door de syndicus gekende adres worden geacht
regelmatig te zijn.
§ 2. Het reglement van orde wordt, binnen een
maand na de opstelling ervan, op de zetel van de
VME neergelegd, op initiatief van de syndicus of,
wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van
de opsteller ervan.
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van
orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering
tot een wijziging besluit.
Het reglement van orde kan ter plaatse op het
domicilie van de VME en zonder kosten door
iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
§ 3. De beslissingen van de algemene vergadering
worden in een register opgetekend, dat zich bevindt
op het domicilie van de VME.

iedere beslissing van de algemene vergadering kan
rechtstreeks worden tegengesteld door degenen
waaraan zij tegenstelbaar zijn.
Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door
iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
Zij zijn tevens tegenstelbaar aan een ieder die
houder is van een zakelijk of een persoonlijk recht
op het onroerend goed in medeëigendom en aan een
ieder die houder is van een toelating tot bewoning,
zulks onder volgende voorwaarden :
1° met betrekking tot de bepalingen en de
beslissingen aangenomen voor het verlenen van het
zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving
die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op
het tijdstip van de verlening van het recht, van het
bestaan van het reglement van orde en van het
register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door
de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief
van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de
verlener is aansprakelijk ten aanzien van de
vereniging van medeëigenaars en de houder van het
zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die
ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van
de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de
beslissingen aangenomen, na het verlenen van het
persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk
recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan
op initiatief van de syndicus bij ter post
aangetekende brief.
Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan
degenen die in de algemene vergadering stemrecht
hebben.
§ 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en
iedere beslissing van de algemene vergadering kan
rechtstreeks worden tegengesteld door degenen
waaraan zij tegenstelbaar zijn.
Zij zijn tevens tegenstelbaar aan een ieder die
houder is van een zakelijk of een persoonlijk recht
op het onroerend goed in medeëigendom en aan een
ieder die houder is van een toelating tot bewoning,
zulks onder volgende voorwaarden :
1° met betrekking tot de bepalingen en de
beslissingen aangenomen voor het verlenen van het
zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving
die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op
het tijdstip van de verlening van het recht, van het
bestaan van het reglement van orde en van het
register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door
de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief
van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de
verlener is aansprakelijk ten aanzien van de VME en
de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor
de schade die ontstaat door een vertraging of door
afwezigheid van de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de
beslissingen aangenomen, na het verlenen van het
persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk
recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan
op initiatief van de medeëigenaar en door
aanplakking door de syndicus in de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
Ieder die het gebouw bewoont krachtens een
persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de
algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de
rechter echter om de vernietiging of wijziging
verzoeken van elke bepaling van het reglement van
orde of van elke beslissing van de algemene
vergadering aangenomen na het verlenen van het
recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel
berokkent.
De vordering moet binnen drie maanden na de
kennisgeving van de beslissing worden ingesteld.
Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek
van de aanvrager de schorsing van de betwiste
bepaling of beslissing bevelen.
Art. 577-11. Burg. Wetb.
Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan
degenen die in de algemene vergadering stemrecht
hebben.
Ieder die het gebouw bewoont krachtens een
persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de
algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de
rechter echter om de vernietiging of wijziging
verzoeken van elke bepaling van het reglement van
orde of van elke beslissing van de algemene
vergadering aangenomen na het verlenen van het
recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel
berokkent.
De vordering moet binnen drie maanden na de
kennisgeving van de beslissing worden ingesteld.
Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek
van de aanvrager de schorsing van de betwiste

§ 1. In geval van eigendomsoverdracht van een
kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter post
aangetekende brief, aan de syndicus van de
vereniging van medeëigenaars een staat te vragen
van :
1° de kosten van de uitgaven voor behoud,
onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de
algemene vergadering voor de datum van de
overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling
pas nadien opeisbaar wordt;
2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van
gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene
vergadering voor de datum van de overdracht heeft
besloten, maar waarvan de betaling pas nadien
opeisbaar wordt;
3° de door de vereniging van medeëigenaars
vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van
geschillen ontstaan voor de datum van de
overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien
opeisbaar wordt.
bepaling of beslissing bevelen.
Art. 577-11. Burg. Wetb.
§ 1. In geval van eigendomsoverdracht van een
kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter post
aangetekende brief, aan de syndicus van de VWE
een staat te vragen van :
1° de kosten van de uitgaven voor behoud,
onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de
algemene vergadering voor de datum van de
overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling
pas nadien opeisbaar wordt;
2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van
gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene
vergadering voor de datum van de overdracht heeft
besloten, maar waarvan de betaling pas nadien
opeisbaar wordt;
3° de door de VME vaststaande verschuldigde
bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor
de datum van de overdracht, maar waarvan de
betaling pas nadien opeisbaar wordt.
De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
4° de vaststaande schulden van alle aard
verschuldigd aan de VME door de partij die haar
eigendomsrecht overdraagt.
De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien
dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in
kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen
partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt
de nieuwe eigenaar het bedrag van die schulden en
van de gewone lasten vanaf de datum van de
overdracht.
§ 2. In geval van eigendomsoverdracht van een
kavel :
1° is de uittredende medeëigenaar schuldeiser van de
vereniging van medeëigenaars voor het gedeelte van
zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt
met de periode tijdens welke hij niet effectief
De notaris is verplicht om onverwijld aan de
VME de datum van het verlijden van de akte, de
identiteit en het adres van de nieuwe medeeigenaar
en het nieuwe adres van de partij die
haar eigendomstitel afstaat, te bezorgen. Bij
splitsing van het eigendomsrecht of
onverdeeldheid, zoals bepaald in artikel 577-6 §1 e
2e, de gegevens van hun lasthebber.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig
dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in
kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen
partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt
de nieuwe eigenaar het bedrag van die schulden en
van de gewone lasten vanaf de datum van de
overdracht.
§ 2. In geval van eigendomsoverdracht van een
kavel :

gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke
gedeelten; de afrekening wordt door de syndicus
opgesteld;
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom
van de vereniging.
1° is de uittredende medeëigenaar schuldeiser van de
VME voor het gedeelte van zijn aandeel in het
werkkapitaal dat overeenstemt met de periode
tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt
van de gemeenschappelijke gedeelten; de afrekening
wordt door de syndicus opgesteld;
Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van
de voorschotten betaald door de medeëigenaars als
voorziening voor het betalen van de periodieke
uitgaven, zoals de verwarmings- en
verlichtingskosten van de gemeenschappelijke
gedeelten, de beheerskosten en de uitgaven voor de
huisbewaarder.
Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van
de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor
het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de
uitgaven voor de vernieuwing van het
verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing
van een lift of het leggen van een nieuwe
dakbedekking.
Onderafdeling V. - Ontbinding en vereffening.
Art. 577-12. Burg. Wetb.
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom
van de vereniging.
3° Ongeacht de wijze van overdracht is de nieuwe
medeëigenaar van een kavel gehouden tot de
betaling van de vaststaande schulden van alle
aard die aan de VME met betrekking tot deze
kavel op het moment van de overdracht
verschuldigd zijn.
Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van
de voorschotten betaald door de medeëigenaars als
voorziening voor het betalen van de periodieke
uitgaven, zoals de verwarmings- en
verlichtingskosten van de gemeenschappelijke
gedeelten, de beheerskosten en de uitgaven voor de
huisbewaarder.
Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van
de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor
het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de
uitgaven voor de vernieuwing van het
verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing
van een lift of het leggen van een nieuwe
dakbedekking.
De vereniging van medeëigenaars is ontbonden
vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de
onverdeeldheid ophoudt te bestaan.
De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het
gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de
ontbinding van de vereniging tot gevolg.
De algemene vergadering van medeëigenaars kan de
vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van
stemmen van alle medeëigenaars. Deze beslissing
wordt bij authentieke akte vastgesteld.
De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging
van medeëigenaars uit, op verzoek van iedere
belanghebbende die een gegronde reden kan
aanvoeren.
Art. 577-13. Burg. Wetb.
§ 1. De vereniging van medeëigenaars wordt, na
haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar
Onderafdeling V. - Ontbinding en vereffening.
Art. 577-12. Burg. Wetb.
De VME is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om
welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te
bestaan.
De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het
gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de
ontbinding van de vereniging tot gevolg.
De algemene vergadering van medeëigenaars kan de
vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van
stemmen van alle medeëigenaars. Deze beslissing
wordt bij authentieke akte vastgesteld.
De rechter spreekt de ontbinding van de VME uit,
op verzoek van iedere belanghebbende die een
gegronde reden kan aanvoeren.

vereffening.
Alle stukken uitgaande van een ontbonden
vereniging van medeëigenaars vermelden dat zij in
vereffening is.
§ 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten
of in een overeenkomst, bepaalt de algemene
vergadering van medeëigenaars de wijze van
vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars
aan.
Indien de algemene vergadering nalaat die personen
aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de
vereffening van de vereniging.
§ 3. De artikelen 181 tot 188 en 195 van de
gecoördineerde wetten op de
handelsvennootschappen zijn van toepassing op de
vereffening van de vereniging van medeëigenaars.
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een
notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt
op het hypotheekkantoor.
Art. 577-13. Burg. Wetb.
§ 1. De VME wordt, na haar ontbinding, geacht
voort te bestaan voor haar vereffening.
Alle stukken uitgaande van een ontbonden VME
vermelden dat zij in vereffening is.
§ 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten
of in een overeenkomst, bepaalt de algemene
vergadering van medeëigenaars de wijze van
vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars
aan.
Indien de algemene vergadering nalaat die personen
aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de
vereffening van de vereniging.
§ 3. De artikelen 181 tot 188 en 195 van de
gecoördineerde wetten op de
handelsvennootschappen zijn van toepassing op de
vereffening van de VME.
De akte bevat :
1° de plaats, door de algemene vergadering
aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de
vereniging van medeëigenaars gedurende ten minste
vijf jaar moeten worden bewaard;
2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van
de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan
medeëigenaars toekomen en die hen niet konden
worden overhandigd.
§ 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars,
de verenigingen van medeëigenaars, de syndicus en
de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te
rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in §
4.
Onderafdeling VI. - Dwingend karakter.
Art. 577-14. Burg. Wetb.
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een
notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt
op het hypotheekkantoor.
De akte bevat :
1° de plaats, door de algemene vergadering
aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de
VME gedurende ten minste vijf jaar moeten worden
bewaard;
2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van
de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan
medeëigenaars toekomen en die hen niet konden
worden overhandigd.
§ 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars,
de VME, de syndicus en de vereffenaars verjaren
door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de
overschrijving voorgeschreven in § 4.
De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend
recht.
Onderafdeling VI. - Dwingend karakter.
Art. 577-14. Burg. Wetb.
De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend
recht.