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Développements récents dans le<br />
domaine du droit immobilier<br />
Recent Real Estate Jurisprudence<br />
ACADÉMIE DAVIES – pour la formation juridique continue<br />
DAVIES ACADEMY – for continuing legal education<br />
Stefan Fews - Alain Roberge<br />
June 14, 2012 / 14 juin 2012
What we have for you today!<br />
A méli-mélo,<br />
a hodge-podge,<br />
a Smörgåsbord!<br />
of recent secured financing and real estate<br />
legislation and jurisprudence<br />
2
Financing
The Interest Act
Prepayment Right<br />
Section 10(1) of the Interest Act allows the debtor<br />
under a loan with a term of more than 5 years that is<br />
secured by a mortgage on real estate to prepay it<br />
after 5 years by paying 3 months of interest.<br />
5
Prepayment Right<br />
This prepayment right was first enacted in 1880 to<br />
protect farmers from being locked into long-term<br />
mortgages with large prepayment penalties.<br />
In 1890, Section 10(2) of the Interest Act was<br />
introduced to exclude the application of this right<br />
when the mortgage was granted by a corporation.<br />
6
Prepayment Right<br />
What did this mean in practice?<br />
Lenders refused to extend loans with terms of more<br />
than 5 years if the real estate securing them was<br />
owned by limited partnerships or trusts (including<br />
REITs).<br />
If a lender is going to lock a rate for 10 years, its<br />
expectation will be to receive more than 3 months of<br />
interest as a penalty for prepayment after 5 years.<br />
7
Prepayment Right<br />
The Interest Act was very, very out of date.<br />
Real estate is now commonly held by partnerships,<br />
trusts or certain other "pass-through" entities.<br />
Accordingly, the Interest Act came to severely limit<br />
the access of a large number of commercial<br />
borrowers to longer term money.<br />
8
Prepayment Right<br />
The federal government published regulations that<br />
amend Section 10(2) of the Interest Act.<br />
The statutory prepayment right now does not apply to<br />
hypothecs on real estate granted after January 1 st ,<br />
2012 by (i) partnerships, (ii) trusts settled for business<br />
or commercial purposes, (iii) Alberta unlimited liability<br />
corporations, (iv) British Columbia unlimited liability<br />
companies, and (v) <strong>No</strong>va Scotia unlimited companies.<br />
9
Cautionnement<br />
Loi sur les sociétés par actions (Québec)<br />
Renonciation, par la caution, à se prévaloir<br />
de l'article 2362 du Code civil
Cautionnement<br />
L’article 123.66 de la Loi sur les compagnies<br />
(Québec), maintenant abrogé, imposait des<br />
restrictions quant à l’aide financière qu’une<br />
compagnie pouvait fournir à son actionnaire ou à<br />
l’actionnaire de la compagnie-mère.<br />
L’article 123.69 rend solidairement responsables les<br />
administrateurs ayant autorisé une aide financière<br />
en violation de l’article 123.66.<br />
11
Cautionnement<br />
C’est au moment où l’aide financière est consentie<br />
qu’on détermine si elle viole ou non l’article 123.66 :<br />
- Clarke c. Technical Marketing Associates Limited (1992)<br />
80 O.R. (3d) 734;<br />
- Absence de mesure transitoire à ce sujet dans la Loi sur<br />
les sociétés par actions (Québec);<br />
12
Cautionnement<br />
- octroi d’un cautionnement de remplacement pour<br />
« corriger » une situation existante;<br />
- convention de crédit exigeant un cautionnement de la part<br />
de toutes les filiales dans la mesure permise par la loi;<br />
- « asset based lending » : le crédit disponible varie selon la<br />
valeur des actifs grevés.<br />
13
Cautionnement<br />
Art. 2361. Le décès de la caution met fin au cautionnement,<br />
malgré toute stipulation contraire.<br />
Art. 2362. Le cautionnement consenti en vue de couvrir des<br />
dettes futures ou indéterminées, ou encore pour une période<br />
indéterminée, comporte, après trois ans et tant que la dette<br />
n'est pas devenue exigible, la faculté pour la caution d'y<br />
mettre fin en donnant un préavis suffisant au débiteur, au<br />
créancier et aux autres cautions.<br />
Cette règle ne s'applique pas dans le cas d'un<br />
cautionnement judiciaire.<br />
Art. 2363. Le cautionnement attaché à l'exercice de<br />
fonctions particulières prend fin lorsque cessent ces<br />
fonctions.<br />
14
Cautionnement<br />
Épiciers Unis Métro-Richelieu Inc., division<br />
« Éconogros » c. Collin, [2004] 3 R.C.S. 257, à la<br />
p. 279<br />
43. […] En effet, le texte de l’art. 2363 C.c.Q. diffère<br />
nettement de celui de l’art. 2361 C.c.Q., où le<br />
législateur a expressément prévu que le décès de la<br />
caution mettait fin au cautionnement « malgré toute<br />
stipulation contraire ». N’ayant pas apporté une telle<br />
précision à l’art. 2363 C.c.Q., le législateur n’avait<br />
pas l’intention d’en faire une disposition d’ordre<br />
public.<br />
15
Cautionnement<br />
Les commentaires du ministre de la Justice<br />
concernant l’art. 131 de la Loi sur l’application de la<br />
réforme du Code civil comportent donc une erreur,<br />
puisqu’ils ne tiennent pas compte de la différence<br />
claire de formulation des art. 2361 et 2363 C.c.Q.<br />
Ainsi, l’art. 2363 C.c.Q. s’applique dans tous les cas<br />
où les parties n’y ont pas dérogé contractuellement.<br />
[…]<br />
16
Obligation to provide<br />
information to a surety
Obligation to provide<br />
information to a surety<br />
Banque de Montréal v. Beaulieu S.C. 500-17-<br />
047762-094 (October 5, 2011)<br />
Facts:<br />
- Beaulieu is the president and sole shareholder of<br />
6513557 Canada Inc. (the "Company").<br />
- The Company acquired the assets of 2700620 Canada<br />
Inc., a company operating a business selling equipment<br />
and materials to hotels and restaurants.<br />
- To partially finance the acquisition, the Company<br />
obtained a loan from the Bank.<br />
18
Obligation to provide<br />
information to a surety<br />
Facts:<br />
- The security for the loan included a $200,000 personal<br />
guarantee from Beaulieu.<br />
- The Company lost significant sums of money over a<br />
2-year period. Beaulieu met almost on a daily basis with<br />
the account manager and then with the person assigned<br />
from the "special account management unit" to discuss<br />
the financial situation.<br />
- The Bank agreed to forbear defaults in exchange for<br />
changes to the loan terms including an obligation of<br />
Beaulieu to inject more equity and to provide an<br />
additional $200,000 personal guarantee.<br />
19
Obligation to provide<br />
information to a surety<br />
- The Company voluntarily assigned its assets to its<br />
creditors. The Bank was only able to collect $6,000 of the<br />
$1,342,794.83 owing to it. It sought $400,000 plus<br />
interest under the 2 guarantees.<br />
- Beaulieu claimed that the Bank had failed in its obligation<br />
to provide him with information (2345 CCQ) as to its<br />
assessment of the financial situation of the Company and<br />
had not properly explained his obligation to inject more<br />
capital.<br />
- He initially counter-claimed for the $694,649.23 that he<br />
alleged he had personally invested in the Company (he<br />
subsequently reduced that claim to $121,850).<br />
20
Obligation to provide<br />
information to a surety<br />
Decision:<br />
- Court quotes Caisse populaire Desjardins de Bromptonville c. Rabouin<br />
(J.E. 2004-50 (C.S.)), and, by extension the Court of Appeal decision of<br />
Trust La Laurentienne du Canada Inc. c. Losier (REJB 2001-22029): the<br />
obligation to provide information to the surety: "s'applique dans la mesure<br />
où la caution est dans une position informationnelle vulnérable.<br />
Cette obligation d'informations n'exempte toutefois pas la caution de se<br />
renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires.<br />
Le devoir de se renseigner variera en fonction des circonstances.<br />
Ce devoir du créancier de se renseigner sera évidemment à étendue<br />
variable puisque devront être prises en considération les circonstances<br />
telles, la qualité des parties, le degré d'accessibilité de l'information, etc."<br />
21
Obligation to provide<br />
information to a surety<br />
Decision:<br />
- Beaulieu had 30 years of experience in commercial real estate<br />
and in the restaurant industry. He had taken<br />
3 weeks to sign the forbearance letter that clearly explained<br />
the conditions of the forbearance.<br />
- The court found that Beaulieu was not in a "position<br />
informationnelle vulnérable" relative to the Bank. In fact, he<br />
had much more information than the Bank and had falsified<br />
invoices and financial records.<br />
- Court rejected Beaulieu's counterclaim and condemned<br />
Beaulieu to pay all amounts owing under the guarantees.<br />
- Court of Appeal rejected the appeal on January 30, 2012.<br />
22
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
Avant le 1 er janvier 2009, un « dépôt de garantie »<br />
était assimilé à un gage :<br />
Re Lemieux; Banque Royale du Canada c. Béliveau [1977] 26 C.B.R. 97<br />
(C.A. Québec) : remise d’une somme au comptant au créancier<br />
Place Versailles Inc. c. Ville de Montréal [1977] C.A. 176 : dépôt pour<br />
garantir obligations contractuelles<br />
Havre Citadel Inc. (Syndic de) REJB 2000-16336 (C.A. Québec) : prix de<br />
vente détenu en fidéicommis par un notaire<br />
Caisse populaire Desjardins de Val-Brillant c. Blouin [2003] 1 R.C.S.<br />
666 : la remise d’un certificat de dépôt, simple « reçu » non négociable,<br />
constitue un gage<br />
24
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
Art. 2702. L’hypothèque mobilière avec dépossession est<br />
constituée par la remise matérielle du bien ou du titre au<br />
créancier ou, si le bien est déjà entre ses mains, par le<br />
maintien de la détention matérielle, du consentement du<br />
constituant, afin de garantir sa créance.<br />
(souligné ajouté)<br />
25
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
L’article 224(1.3) de la Loi sur l’impôt sur le revenu (Canada)<br />
définit le terme « garantie » [security interest] comme suit :<br />
« Droit sur un bien qui garantit l’exécution d’une obligation,<br />
notamment un paiement. Sont en particulier des garanties<br />
les droits nés ou découlant de débentures, hypothèques,<br />
privilèges, nantissements, sûretés, fiducies réputées ou<br />
réelles, cessions et charges, quelle qu’en soit la nature, de<br />
quelque façon ou à quelque date qu’elles soient créées,<br />
réputées exister ou prévues par ailleurs. »<br />
26
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
Caisse populaire Desjardins de l'Est de Drummond c.<br />
Canada [2009] 2 R.C.S. 94, à la p. 117<br />
[30] C’est le terme de cinq ans, le maintien du dépôt et la<br />
retenue de la somme de 200 000 $, ainsi que l’engagement<br />
de Camvrac de ne pas transférer ou négocier le dépôt et le<br />
fait que la somme ne pouvait servir de garantie que vis-à-vis<br />
de la Caisse qui ont fait naître le droit de la Caisse sur un<br />
bien de Camvrac pour les besoins du par. 224(1.3) LIR.<br />
Sans ces restrictions, Camvrac aurait pu encaisser la<br />
somme à tout moment.<br />
27
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
(suite)<br />
Si elle l’avait fait alors qu’elle était toujours endettée envers<br />
la Caisse, le droit de compensation de la Caisse n’aurait pu<br />
être exercé, car la Caisse n’aurait plus eu d’obligation envers<br />
Camvrac au moment où elle aurait voulu recourir au<br />
mécanisme. Or, en l’espèce, les conventions stipulaient que<br />
Camvrac acceptait les restrictions applicables au dépôt de<br />
200 000 $ de telle sorte que la Caisse soit toujours endettée<br />
envers elle et qu’en cas de défaut, elle puisse effectivement<br />
opérer compensation. Il y a eu création d’une « garantie » au<br />
sens du par. 224(1.3) LIR en ce que les conventions<br />
garantissaient le droit de compensation en conférant à la<br />
Caisse un droit sur un bien de Camvrac.<br />
28
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
Caisse populaire Desjardins de l'Est de Drummond<br />
c. Canada [2009] 2 R.C.S. 94, à la p. 127<br />
[54] […] Je conviens volontiers […] qu’aucune garantie (ou<br />
security interest) n’a été établie si le droit conventionnel de<br />
compensation fait seulement en sorte qu’en cas de défaut de<br />
la part du débiteur, le créancier peut conserver les sommes<br />
dues au débiteur, s’il en est. Je conviens aussi qu’« à elle<br />
seule », une sûreté négative ne saurait « empêcher l’auteur<br />
de l’engagement de consentir à un tiers une sûreté<br />
opposable sur un bien ».<br />
29
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
Retenue découlant du Code civil<br />
2123. Au moment du paiement, le client peut retenir, sur le<br />
prix du contrat, une somme suffisante pour acquitter les<br />
créances des ouvriers, de même que celles des autres<br />
personnes qui peuvent faire valoir une hypothèque légale<br />
sur l'ouvrage immobilier et qui lui ont dénoncé leur contrat<br />
avec l'entrepreneur, pour les travaux faits ou les matériaux<br />
ou services fournis après cette dénonciation.<br />
Cette retenue est valable tant que l'entrepreneur n'a pas<br />
remis au client une quittance de ces créances.<br />
Il ne peut exercer ce droit si l'entrepreneur lui fournit une<br />
sûreté suffisante garantissant ces créances.<br />
30
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
La Cour d’appel a même reconnu que l’exception<br />
d’inexécution prévue à l’article 1591 du Code civil peut servir<br />
de fondement à un droit de retenue.<br />
Daltech Architectural Inc. (Syndic de) 2008 QCCA 2441<br />
[46] Bien que l'article 2 L.F.I. doive recevoir une interprétation libérale, je<br />
ne peux retenir l'argument voulant que le droit de rétention, en l'espèce,<br />
soit exclu du champ d'application de cet article, au motif qu'il s'agit d'un<br />
droit de rétention contractuel et non prévu par une loi. Même si le droit de<br />
rétention est prévu dans un contrat, il n'en demeure pas moins qu'il<br />
découle directement de l'exception d'inexécution expressément prévue<br />
par le Code civil du Québec [article 1591 C.c.Q.].<br />
31
Dépôts de garantie, retenues et<br />
compensation<br />
La Cour d’appel a même reconnu que l’exception<br />
d’inexécution prévue à l’article 1591 du Code civil peut servir<br />
de fondement à un droit de retenue.<br />
Daltech Architectural Inc. (Syndic de) 2008 QCCA 2441<br />
[47] Partant, les exigences pour conférer le statut de créancier garanti à<br />
l'intimée de l'article 2 L.F.I. sont remplies. Je suis d'avis que le juge de<br />
première instance n'a pas commis d'erreur à cet égard.<br />
32
Article 2692 CCQ Hypothecs
Article 2692 CCQ<br />
Article 2692 CCQ:<br />
A hypothec securing payment of bonds or other titles of<br />
indebtedness issued by a trustee, a limited partnership or a<br />
legal person authorized to do so by law shall, on pain of<br />
absolute nullity, be granted by notarial act en minute in<br />
favour of the person holding the power of attorney of the<br />
creditors.<br />
34
Article 2692 CCQ<br />
In what context might you have seen a 2692 CCQ<br />
hypothec?<br />
- If you have ever granted or taken security for a debenture<br />
or other "title of indebtedness";<br />
- If you have ever borrowed from a conduit (CMBS) lender<br />
or from a lender that sells participations in or syndicates<br />
its loans.<br />
35
The Positron Decision<br />
Positron Technologies Inc. (Arrangement relatif à) (2008<br />
QCCS 4668)<br />
Only decision dealing with the application of 2692 CCQ.<br />
Rendered by the Superior Court in October of 2008. The<br />
Court of Appeal granted leave to appeal in December of<br />
2008 and the appeal was settled out of court in February<br />
of 2009.<br />
36
The Positron Decision<br />
Facts (continued):<br />
- Positron Technologies Inc. is under the protection of the<br />
Companies Creditor Arrangements Act.<br />
- Quorum Investments Pool Limited Partnership holds<br />
2 convertible debentures issued by Positron and submits<br />
its claim to the monitor.<br />
- Claims that both debentures are secured by valid<br />
hypothecs.<br />
37
The Positron Decision<br />
Facts (continued):<br />
- One of the convertible debentures is secured by a<br />
hypothec granted by notarial act en minute in favour of a<br />
fondé de pouvoir.<br />
- Other debenture is alleged to be secured by deed under<br />
private signature in favour of Quorum.<br />
- Counsel to Quorum had issued opinions to the effect that<br />
both were valid and enforceable.<br />
38
The Positron Decision<br />
Facts (continued):<br />
- Special counsel to Quorum, a noted expert and author,<br />
argued before the Court that article 2692 CCQ does not<br />
apply when there is only one creditor, claiming that in<br />
such circumstances having a fondé de pouvoir is useless.<br />
- The Court is quick to point out to that this position differed<br />
from the one taken by such counsel in his seminal work<br />
on real security.<br />
39
The Positron Decision<br />
Decision:<br />
- The hypothec that was granted to secure the second<br />
convertible debenture is absolutely null because it was<br />
not granted by notarial act en minute in favour of a fondé<br />
de pouvoir.<br />
- The argument that a fondé de pouvoir is not needed<br />
where there is only one creditor is not supported by the<br />
text of 2692 CCQ and is inconsistent with the<br />
assignability of the debenture.<br />
40
The Positron Decision<br />
When is 2692 CCQ applicable?<br />
3 elements must be present:<br />
(1) a hypothec;<br />
(2) securing payment of bonds or other titles of<br />
indebtedness;<br />
(3) issued by a trustee, a limited partnership or a legal<br />
person.<br />
41
The Positron Decision<br />
If these 3 elements are present, the hypothec must respect<br />
2 conditions, on pain of absolute nullity, namely:<br />
(1) hypothec must be granted by notarial act en minute;<br />
(2) in favour of the person holding the power of attorney<br />
of the creditors (a fondé de pouvoir).<br />
42
The Positron Decision<br />
What the decision did not say (the question was never<br />
asked):<br />
- That a hypothec granted in favour of a person holding the<br />
power of attorney of creditors must secure a title of<br />
indebtedness issued by a corporation, limited partnership<br />
or trustee (that article 2692 CCQ should also be read a<br />
contrario).<br />
- 2692 CCQ is, however, the only article in the CCQ that<br />
refers to a hypothec granted in favour of a person who is<br />
not necessarily the creditor.<br />
43
The Positron Decision<br />
Because the consequence of failing to comply with 2692<br />
CCQ when applicable are so severe, you should expect to<br />
continue to see 2692 CCQ form used for hypothecs granted<br />
in favour of a person who holds the power of attorney of<br />
creditors.<br />
44
Règlement législatif des difficultés<br />
soulevées par l'article 2692 du Code civil?
Règlement législatif des difficultés soulevées<br />
par l'article 2692 du Code civil?<br />
Article 2328 al. 1 du Code civil français<br />
Toute sûreté réelle peut être constituée, inscrite, gérée et<br />
réalisée pour le compte des créanciers de l'obligation<br />
garantie par une personne qu'ils désignent à cette fin dans<br />
l'acte qui constate cette obligation.<br />
(soulignés ajoutés)<br />
46
Règlement législatif des difficultés soulevées<br />
par l'article 2692 du Code civil?<br />
Commentaires du Barreau du Québec / mars 2002 :<br />
« L’amendement proposé ci-après simplifierait grandement certains<br />
financements et mettrait le droit du Québec au pair avec le droit américain<br />
et celui des pays de common law. Le Barreau du Québec suggère donc<br />
que l’article 2692 du Code civil soit remplacé par le suivant :<br />
2692. Une hypothèque peut être consentie en faveur d’une personne<br />
chargée de représenter le ou les créanciers, présents ou futurs; elle est<br />
alors constituée en faveur de cette personne à titre de fondé de pouvoir et<br />
un des créanciers peut agir à ce titre.<br />
Lorsqu'elle garantit une émission de titres d’emprunt, l’hypothèque ainsi<br />
consentie doit, à peine de nullité absolue, être constituée par acte notarié<br />
en minute. »<br />
47
Additional Hypothecs
Additional Hypothecs<br />
Banque Nationale du Canada v. Larouche (2011 QCCS<br />
5387) October 6, 2011<br />
Issue:<br />
Whether the additional hypothec provision in a deed of<br />
hypothec granted by Larouche in favour of the Bank entitled<br />
the Bank to receive proceeds form a sale by judicial authority<br />
over and above what had been paid pursuant to the principal<br />
hypothec.<br />
49
The Larouche Decision<br />
Facts:<br />
- Bank had extended certain loans as well as a line of<br />
credit to 4387228 Canada Inc. in order to finance the<br />
purchase of machinery;<br />
- Security for the loan included a second-ranking<br />
immovable hypothec in the amount of $125,000 on<br />
Larouche’s immovable (Larouche was the shareholder of<br />
4387228 Canada Inc.).<br />
50
The Larouche Decision<br />
The deed contained the following clauses:<br />
2. HYPOTHÈQUE<br />
2.1 Pour garantir le paiement de la dette et l'accomplissement de ses obligations<br />
en vertu du présent acte, de même que pour garantir l'acquittement de toutes<br />
ses autres obligations envers la Banque, présentes et futures, directes ou<br />
indirectes, le Débiteur hypothèque l'immeuble suivant pour la somme de cent<br />
vingt-cinq mille dollars (125 000 $), avec intérêt au taux de vingt-cinq pour<br />
cent (25 %) par année à compter de la date des présentes.<br />
7. HYPOTHÈQUE ADDITIONNELLE<br />
7.1 Pour garantir le paiement des intérêts qui ne seraient pas déjà garantis par<br />
l'hypothèque créée à l'article 2, de même que pour garantir davantage<br />
l'acquittement de ses obligations en vertu du présent acte, le Débiteur<br />
hypothèque l'immeuble et les autres biens mentionnés à l'article 2 pour une<br />
somme additionnelle égale à vingt pour cent (20 %) du montant en capital de<br />
l'hypothèque créé à l'article 2.<br />
51
The Larouche Decision<br />
Facts (continued):<br />
- Company defaulted on its loans.<br />
- Bank caused Larouche's immovable to be sold by judicial<br />
authority.<br />
- The officer prepared a scheme of collocation. After<br />
collocating commissions and fees in respect to the sale<br />
and the claim of the first-ranking secured creditor, there<br />
was a balance of $141,013.06, which was paid to the<br />
Bank (Bank claimed that it was entitled to recover up to<br />
$150,000 pursuant to the principal and additional<br />
hypothecs).<br />
52
The Larouche Decision<br />
Facts (continued)<br />
Larouche did not object to the Bank’s claim for $125,000<br />
under the principal hypothec, but challenged the merits of<br />
the collocation of the Bank’s remaining claim for $16,013.16<br />
under the additional hypothec.<br />
53
The Larouche Decision<br />
Decision:<br />
The court quotes with approval Mtre. Louis Payette's seminal<br />
work on real security, Les Sûretés réelles dans le Code civil<br />
du Québec:<br />
L'hypothèque garantit le capital de l'obligation principale (art. 2667 C.c.)<br />
et, en plus, les intérêts échus durant l'année où le recours hypothécaire<br />
s'exerce, de même que ceux des trois années précédentes (art. 2959<br />
C.c.). Quant au surplus d'intérêt, […] le créancier peut toutefois réclamer<br />
ce surplus à titre garanti au rang de l'inscription initiale de l'hypothèque si<br />
celle ci, aux termes de l'acte constitutif, a garanti le paiement des intérêts<br />
au delà de ce que prévoit la loi et si la somme totale pour laquelle<br />
l'hypothèque ou l'hypothèque additionnelle a été consentie permet de<br />
couvrir ces arrérages.<br />
54
The Larouche Decision<br />
Judge decided that, despite the wording "pour garantir<br />
davantage l'acquittement de ses obligations en vertu du<br />
présent acte", the additional hypothec was not an extension<br />
of the principal hypothec and that its scope was in fact very<br />
limited:<br />
Quant à l'expression « garantir d'avantage l'acquittement<br />
(des) obligations en vertu du présent acte », elle ne peut être<br />
une armoire fourre-tout dans laquelle on va inclure tout ce<br />
qui est dû à la Banque (le capital excédant 125 000 $, les<br />
intérêts sur 275 000 $, la marge de crédit, les cartes de<br />
crédit, etc.).<br />
55
The Larouche Decision<br />
The Court ordered that the scheme of collocation be<br />
amended to reduce the Bank’s recovery to the amount of the<br />
principal hypothec of $125,000.<br />
Permission to appeal was granted by the Court of Appeal on<br />
January 17, 2012.<br />
56
The Larouche Decision<br />
Practical Solution:<br />
Instead of including an additional hypothec clause, simply<br />
increase the amount of the principal hypothec by a certain<br />
percentage (20% or 25%) to cover all obligations owing by<br />
the debtor.<br />
57
L'arrêt Indalex de la Cour d'appel<br />
de l'Ontario
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Indalex Limited (Re) 2011 ONCA 265<br />
3 avril 2009 : Indalex se met sous la protection de la Loi sur les<br />
arrangements avec les créanciers des compagnies (Canada) (la<br />
« LACC »).<br />
9 avril 2009 : financement intérimaire (« DIP financing ») mis en<br />
place, accordant aux « DIP lenders » une super-priorité.<br />
Juillet 2009 : vente des actifs d’Indalex et remboursement par la<br />
compagnie-mère d’Indalex, Indalex U.S., des sommes dues aux<br />
« DIP lenders ».<br />
Subrogée dans les droits des « DIP lenders », Indalex U.S.<br />
cherche à se prévaloir de la super-priorité et demande à ce que lui<br />
soit versé le produit de vente des actifs.<br />
59
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Deux régimes de retraite en cause :<br />
- régime des salariés, en liquidation;<br />
- régime des cadres, pas en liquidation.<br />
Selon la Cour d’appel de l’Ontario :<br />
- les sommes dues au régime des salariés font l’objet<br />
d’une fiducie réputée aux termes de l’article 57(4) du<br />
Pension Benefits Act (Ontario);<br />
- les sommes dues au régime des cadres ne sont pas<br />
protégées par une fiducie réputée.<br />
60
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Pour ce qui est du régime des salariés :<br />
La Cour d’appel de l’Ontario estime que la fiducie réputée de<br />
droit provincial peut coexister avec la LACC, loi fédérale, et<br />
que si la super-priorité accordée aux « DIP lenders » par<br />
l’ordonnance initiale devait avoir préséance sur la fiducie<br />
réputée, il aurait fallu que l’ordonnance initiale le spécifie<br />
expressément.<br />
Résultat surprenant, compte tenu de l’arrêt Century Services<br />
Inc. c. Canada (Procureur Général) [2010] 3 R.C.S. 379 qui<br />
laissait entendre que seules les fiducies statutaires<br />
provinciales qui sont de « vraies » fiducies trouveront<br />
application lors de procédures régies par la LACC.<br />
61
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Pour ce qui est du régime des cadres :<br />
À titre d’employeur, Indalex était administrateur du régime,<br />
ce qui entraîne un « fiduciary duty » envers le régime.<br />
En demandant une ordonnance accordant une super-priorité<br />
aux « DIP lenders », Indalex a, selon la Cour, violé ses<br />
obligations fiduciaires, créant ainsi un « constructive trust »<br />
sur le produit de vente de ses actifs.<br />
[144] (…) Thus, if nothing else, Indalex’s actions during the<br />
CCAA proceedings demonstrate that it permitted its<br />
corporate interests to conflict with the administrator’s duties<br />
and powers that flow from the lien and charge.<br />
62
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
White Birch Paper Company (Arrangement relatif à) 2012<br />
QCCS 1679<br />
L’ordonnance initiale (sous la LACC) du 24 février 2010<br />
permet à White Birch de continuer à verser aux régimes de<br />
retraite de ses employés les « cotisations d’exercice », mais<br />
suspend le paiement des « cotisations d’équilibre », c’est-àdire<br />
les cotisations additionnelles qui, en cas de déficit<br />
actuariel de solvabilité, doivent être versées à la caisse de<br />
retraite en vue d’assurer que l’équilibre entre les sommes<br />
disponibles dans la caisse de retraite et les obligations du<br />
régime soit atteint.<br />
63
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Forts de la décision rendue par la Cour d’appel de l’Ontario<br />
dans l’affaire Indalex, les syndicats des employés de White<br />
Birch demandent un jugement déclaratoire à l’effet que le<br />
paiement des cotisations d’équilibre soit déclaré prioritaire à<br />
celui des sommes dues aux « DIP lenders » de White Birch.<br />
64
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Le juge Mongeon décide :<br />
- que la fiducie réputée prévue à l’article 49 de la Loi sur<br />
les régimes supplémentaires de rente (Québec) (la<br />
« LRCR ») ne constitue pas une « vraie » fiducie et,<br />
compte tenu de la décision de la Cour suprême dans<br />
Century Services, ne s’applique donc pas dans le cadre<br />
de la LACC;<br />
- qu’à titre d’employeur, White Birch n’a aucun devoir<br />
fiduciaire envers les participants et bénéficiaires de ses<br />
régimes de retraite.<br />
65
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Loi sur les régimes complémentaires de retraite<br />
(Québec)<br />
6. Un régime de retraite est un contrat en vertu duquel le<br />
participant bénéficie d’une prestation de retraite dans des<br />
conditions et à compter d’un âge donnés, dont le financement est<br />
assuré par des cotisations à la charge soit de l’employeur seul,<br />
soit de l’employeur et du participant.<br />
À moins qu’il ne soit garanti, tout régime de retraite doit avoir une<br />
caisse de retraite où sont notamment versés les cotisations ainsi<br />
que les revenus qui en résultent. Cette caisse constitue un<br />
patrimoine fiduciaire affecté principalement au versement des<br />
remboursements et prestations auxquels ont droit les participants<br />
et bénéficiaires. (soulignés ajoutés)<br />
66
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
49. Jusqu'à leur versement à la caisse de retraite ou à<br />
l'assureur, les cotisations et les intérêts accumulés sont<br />
réputés détenus en fiducie par l'employeur, que ce dernier<br />
les ait ou non gardés séparément de ses biens.<br />
67
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Au Québec, c’est en principe le « comité de retraite » (et non<br />
pas l’employeur) qui administre le régime de retraite.<br />
Deux exceptions :<br />
- une demande d’enregistrement du régime auprès de la<br />
Régie des rentes est pendante et le comité de retraite<br />
n’a pas encore été formé;<br />
- le régime compte au plus 25 participants et<br />
bénéficiaires.<br />
68
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Le juge Mongeon note que « le Syndicat reconnaît que la<br />
fiducie présumée de l’article 49 LRCR ne vaudrait que pour<br />
les cotisations échues et non payées, les cotisations nonéchues<br />
ne constituant qu’une simple « dette de l’employeur »<br />
au sens de l’article 228 LRCR ». (paragraphe [36] f) du<br />
jugement).<br />
69
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Loi sur les régimes complémentaires de retraite (Québec)<br />
228. Constitue une dette de l’employeur le manque d’actif<br />
nécessaire à l’acquittement des droits des participants ou<br />
bénéficiaires visés par le retrait d’un employeur partie à un<br />
régime interentreprises ou par la terminaison d’un régime de<br />
retraite. Ce manque d’actif doit être établi à la date de<br />
terminaison.<br />
70
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Loi sur les régimes complémentaires de retraite (Québec)<br />
(suite)<br />
Si l’employeur a, à la date de terminaison, omis de verser<br />
des cotisations à la caisse de retraite ou, selon le cas, à<br />
l’assureur, cette dette est l’excédent du manque d’actif sur<br />
ces cotisations.<br />
Dans le cas d’un régime interentreprises, le présent article<br />
s’applique à chaque employeur partie au régime et auquel<br />
se rapporte un groupe de droits formé en application de la<br />
sous-section 3 et composé des droits de participants ou<br />
bénéficiaires visés par le retrait ou la terminaison.<br />
71
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Règlement de 1985 sur les normes de prestation de pension<br />
(Canada)<br />
« coûts normaux » : le coût, déterminé selon une évaluation<br />
en continuité, des prestations, à l’exclusion des paiements<br />
spéciaux, qui sont censées s’accumuler pendant un<br />
exercice.<br />
Article 81.5 de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (Canada)<br />
Article 6.6 de la Loi sur les arrangements avec les créanciers<br />
des compagnies (Canada)<br />
72
L'arrêt Indalex de la Cour<br />
d'appel de l'Ontario<br />
Dans l’affaire Timminco Limited (Re) 2012 ONSC 948, le<br />
juge Morawetz, de la Cour supérieure de l’Ontario, décide<br />
poliment de ne pas appliquer l’arrêt Indalex aux faits en<br />
cause.<br />
73
Real Estate
Transfer duties in Montreal
Transfer Duties<br />
City of Montreal increased to 2.5% the marginal rate used to<br />
calculate the duties (the “welcome tax”) imposed on the<br />
transfer of immovables in its territory in respect of that<br />
portion of the basis of imposition which exceeds $1,000,000.<br />
Duties become payable upon registration of a transfer of an<br />
immovable, a lease with a term exceeding 40 years or an<br />
emphyteutic lease.<br />
The basis of imposition is the greater of (i) municipal<br />
evaluation multiplied by a comparative factor and (ii)<br />
consideration for the transfer.<br />
76
Transfer Duties<br />
Basis of Imposition<br />
Portion not exceeding<br />
$50,000<br />
Portion exceeding<br />
$50,000 but not<br />
exceeding $250,000<br />
Portion exceeding<br />
$250,000 but not<br />
exceeding $500,000<br />
Portion exceeding<br />
$500,000 but not<br />
exceeding $1,000,000<br />
Portion exceeding<br />
$1,000,000<br />
Mtl Rate<br />
(as Jan. 1, 2012)<br />
0.5%<br />
1.0%<br />
1.5%<br />
2.0%<br />
2.5%<br />
77
"As Is Where Is"
Sultan v. Gitman<br />
Sultan v. Gitman 2009 QCCS 4627<br />
1733 CCQ<br />
A seller may not exclude or limit his liability unless he has<br />
disclosed the defects of which he was aware or could not<br />
have been unaware and which affect the right of ownership<br />
or the quality of the property.<br />
An exception may be made to this rule where a buyer buys<br />
property at his own risk from a seller who is not a<br />
professional seller.<br />
79
Sultan v. Gitman<br />
Facts:<br />
Gitman covered up an oil spill in his basement with fresh<br />
concrete and then sold his house to Sultan.<br />
Gitman drafted a clause in the offer and deed of sale<br />
purporting to exclude legal warranty.<br />
The offer stipulated that the sale was "made without any<br />
warranty whatsoever, it being added for greater certainty,<br />
that we take the immovable, equipment and accessories asis<br />
and without any warranty as to latent defects".<br />
80
Sultan v. Gitman<br />
The clause in the deed of sale read:<br />
"Warranty<br />
This sale is made without legal warranty.",<br />
with the following words which had been added in by hand<br />
by Gitman on a previous draft:<br />
"and without warranty as to latent defects".<br />
81
Sultan v. Gitman<br />
Gitman, the author of the without warranty clause, is a<br />
member of the Bar since 1974. During his testimony, he<br />
expressed his pride concerning his experience, talent and<br />
success with both legal and real estate matters. He testified<br />
that he owns and administers numerous commercial and<br />
residential properties. He stated that his legal skills in the<br />
area of reading and negotiating commercial leases have<br />
been instrumental in helping him create capital value in the<br />
past.<br />
82
Sultan v. Gitman<br />
In spite of all this, he got the<br />
clause wrong. He omitted the<br />
words "at his own risk".<br />
83
Sultan v. Gitman<br />
Gitman was very much aware of the contamination.<br />
Sultan never asked the question, but Gitman had a good faith<br />
obligation to disclose – real estate purchases are not a "game of<br />
cat and mouse" (Court of Appeal – Proulx Robertson v. Collins).<br />
Court also held him responsible for costs and Sultan's own legal<br />
fees.<br />
Gitman had arranged for his law school friends to do most of the<br />
legal work for free and had “tried to drown the Sultans with legal<br />
process”.<br />
He admitted that he had every opportunity and the full latitude<br />
necessary to draft the without warranty clause the way he wanted<br />
it, as is evidenced by the fact that he made handwritten<br />
corrections to it.<br />
84
Sultan v. Gitman<br />
Gitman appealed the judgment.<br />
Sultan filed a motion to dismiss the appeal which the Court<br />
of Appeal promptly granted, with costs against Gitman, on<br />
grounds that the appeal had no reasonable chance of<br />
success.<br />
85
Copropriété divise : jurisprudence de<br />
la Cour d'appel en matière de<br />
répartition des charges communes
Copropriété divise : jurisprudence de la Cour<br />
d'appel en matière de répartition des charges<br />
communes<br />
1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion<br />
de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de<br />
la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au<br />
fonds de prévoyance constitué en application de l’article<br />
1701. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties<br />
communes à usage restreint contribuent seuls aux charges<br />
qui en résultent.<br />
87
Copropriété divise : jurisprudence de la Cour<br />
d'appel en matière de répartition des charges<br />
communes<br />
Syndicat la Centrale c. Emmar Construction Inc. 2009 QCCA<br />
2177<br />
La Cour est appelée à se prononcer sur une disposition<br />
d’une déclaration de copropriété suivant laquelle le<br />
copropriétaire de l’unique unité commerciale, dans un<br />
immeuble autrement résidentiel, n’était pas obligé de<br />
contribuer aux charges reliées aux parties privatives<br />
résidentielles « qui ne servent pas et ne sont pas utilisées »<br />
par le commerçant. Le syndicat des copropriétaires<br />
prétendait que cette disposition était nulle puisqu'elle<br />
permettait au commerçant en question de participer aux<br />
charges de l'immeuble dans une proportion moindre que la<br />
valeur relative de sa fraction.<br />
88
Copropriété divise : jurisprudence de la Cour<br />
d'appel en matière de répartition des charges<br />
communes<br />
Syndicat la Centrale c. Emmar Construction Inc. 2009 QCCA<br />
2177<br />
[6] En l’espèce, sans partager tous les motifs du juge de<br />
première instance, la Cour est d’avis qu’il a eu raison de<br />
conclure à la validité de l’article 21 de la déclaration de<br />
copropriété, puisqu’il y a eu renonciation de la part des<br />
copropriétaires à la protection de l’article 1064 C.c.Q. par la<br />
signature d’actes d’acquisition postérieurs à la publication de<br />
la déclaration de copropriété dont la clause 21 a été<br />
spécifiquement portée à l’attention des acquéreurs par le<br />
notaire chargé de la confection des différents actes.<br />
(souligné ajouté)<br />
89
The Provigo Decision
The Provigo Decision<br />
Provigo Distribution inc. v. 9173-1588 Québec inc. (Court of<br />
Appeal, February 12, 2012)<br />
Decision is important for 2 reasons:<br />
(1) Court reaffirmed its 2001 decision in Épiciers unis Métro-<br />
Richelieu inc. v. Standard Life Assurance Co. that<br />
commercial use restrictions are not real servitudes.<br />
(2) Court concluded that a change in zoning is akin to force<br />
majeure and can frustrate contractual obligations.<br />
91
The Provigo Decision<br />
Facts:<br />
- Bombardier owned a large parcel of land and sold part<br />
of it to Provigo in 1996.<br />
- Bombardier agreed not to allow any part of the<br />
remaining land to be used as a grocery store and<br />
registered this restriction as a servitude.<br />
- In 2006, Bombardier sold the remaining land to 9173-<br />
1588 Québec Inc. who leased it in 2009 to Provigo’s<br />
direct competitor, Métro-Richelieu.<br />
92
The Provigo Decision<br />
Facts (continued):<br />
- In 2010, Métro-Richelieu constructed a supermarket on<br />
the leased land. Provigo asks the court to order its<br />
demolition.<br />
- The parties concede that the use prohibition does not<br />
constitute a real servitude that runs with the land.<br />
- Court had to decide whether 9173-1588 Québec Inc.<br />
had assumed Bombardier’s personal obligation to<br />
respect the prohibition.<br />
93
The Provigo Decision<br />
Facts (continued):<br />
- Bombardier clearly disclosed the restriction to 9173-<br />
1588 Québec Inc. prior to the purchase.<br />
- The deed of sale provided that 9173-1588 Québec Inc.<br />
was purchasing the land “subject to” the restrictive-use<br />
servitude.<br />
- 9173-1588 Québec Inc. did not, however, expressly<br />
assume Bombardier’s obligations under the restrictiveuse<br />
servitude.<br />
94
The Provigo Decision<br />
Decision with respect to the restrictive-use servitude:<br />
Court held that neither the disclosure of the existence of the<br />
restriction nor the purchase of the land subject to it<br />
amounted to an assumption by 9173-1588 Québec Inc. of<br />
Bombardier’s obligations.<br />
Court concluded that 9173-1588 Québec Inc. was not bound<br />
to respect the prohibition.<br />
95
The Provigo Decision<br />
But, Provigo had a subsidiary argument…<br />
- 9173-1588 Québec Inc. had expressly assumed<br />
another of Bombardier’s obligations: to maintain same<br />
parking ratio on its land as was maintained on Provigo’s<br />
land.<br />
- Provigo argued that 9173-1588 Québec Inc. couldn’t<br />
maintain this parking ratio with a supermarket on its<br />
land so the supermarket would need to be demolished.<br />
96
The Provigo Decision<br />
- The zoning by-law in place when Provigo built its<br />
supermarket was changed in 2009 to reduce the<br />
minimum number of required spaces and to set a<br />
maximum number of permitted spaces.<br />
- Because Provigo built its parking lot prior to 2009, it<br />
benefitted from acquired rights to maintain a higher<br />
number of parking spaces than the new zoning by-law<br />
allowed, but 9173-1588 Québec Inc. did not, because<br />
Métro-Richelieu only built its parking in 2010.<br />
97
The Provigo Decision<br />
- The only theoretical way to comply with current zoning<br />
and to have same parking ratio as on the Provigo parcel<br />
would be for the development to have between 50,000<br />
and 40,000 sq.ft. or restaurants, including one of at<br />
least 20,000 sq.ft.<br />
- 9173-1588 Québec Inc. claimed that such a<br />
development would not be economically viable.<br />
98
The Provigo Decision<br />
The Court concluded that the change in the zoning by-law<br />
was akin to force majeure and that 9173-1588 Québec Inc.<br />
was released from its contractual obligation to maintain the<br />
parking ratio.<br />
99
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