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Éditorial
Pour sa première édition en 2009, L’Observatoire
Cetelem de l’Immobilier avait mis en lumière le potentiel
significatif du marché français en dépit de la crise.
L’Observatoire Cetelem révélait que l’une des clés
de ce potentiel se trouvait entre les mains des femmes,
plus pragmatiques, plus exigeantes et donc plus
difficiles à convaincre. Cette année, toujours pour
exploiter le potentiel de notre marché hexagonal,
nous ajoutons une deuxième clé à notre trousseau :
les primo-accédants. Sur le papier, ils cumulent les
handicaps. Handicaps économiques avec, pour les
jeunes, des revenus plus faibles et des perspectives
professionnelles moins stables qu’il y a vingt ou
trente ans. Par définition, ils ne disposent pas de
patrimoine permettant de constituer un apport
personnel. Handicap sociologique également, avec
une société française qui devient de plus en plus
monoménage, alors que notre étude montre que
primo-accession semble rimer avec « duo-accession ».
Avoir deux salaires devient pratiquement une condition
sine qua non pour acheter. Dernier handicap, et non
des moindres, l’inexpérience. L’acte d’achat immobilier
est particuliè rement engageant financièrement et,
lorsqu’on achète pour la première fois, la peur
de se tromper ou de faire une mauvaise affaire est
un frein très important. Le rôle des parents est
essentiel pour aider dans la prise de décision,
mais aussi pour donner un coup de pouce financier
souvent devenu nécessaire.
Ainsi, L’Observatoire Cetelem de l’Immobilier révèle
que 88 % des primo-accédants récents (de moins
de cinq ans) ont des parents propriétaires, quand
propriété rime avec hérédité.
Avec tous ces handicaps, l’accession à la propriété
devient-elle un parcours du combattant pour
les primo-accédants Quelles sont les difficultés
rencontrées lors de l’achat Quels sont les sacrifices
que les primo-accédants sont prêts à faire pour
réaliser leur rêve Quels sont les points sur lesquels
ils ne veulent pas transiger Autant de questions posées,
autant de réponses apportées par cette nouvelle édition
de L’Observatoire Cetelem de l’Immobilier.
Vous trouverez également dans cette étude un état
des lieux complet du marché français ainsi qu’un tour
d’horizon de quatre grands pays d’Europe : Italie,
Espagne, Allemagne et Royaume-Uni.
Bonne lecture.
Flavien Neuvy
Responsable de L’Observatoire Cetelem
Une investigation quantitative a été menée par TNS Sofres, fin avril 2010, sur
la base d’un questionnaire de 15 minutes auprès d’un échantillon de 1 201 personnes
représentatif de la population française, en termes de sexe, d’âge, de CSP et
de région (interviews on line CAWI via l’access panel EAP-LightSpeed Research).
Cette étude quantitative a été complétée par une enquête qualitative reposant sur
21 entretiens approfondis, réalisés fin avril 2010 par la société Anacom au domicile
des personnes interrogées face à face, dont dix primo-accédants depuis moins de trois ans
(quatre en Île-de-France, six en province) et onze locataires (quatre en Île-de-France, sept
en province), dont trois en logement social. Une large diversité de profils, en termes d’âge,
CSP, structure familiale, est représentée dans ces entretiens. Enfin, cette phase qualitative
comporte également des interviews de professionnels, dans la rubrique « Avis d’experts ».
Toutes les données chiffrées publiées dans cette étude qui ne sont pas issues
des enquêtes quantitative ou qualitative ont été identifiées et travaillées en partenariat
avec la société d’études et de conseil BIPE.
www.observatoirecetelem.com
L’Observatoire Cetelem 2010 – 1

1. Le contexte: l’Europe
immobilière, terre de contrastes
Alors que la crise immobilière semble derrière nous, sans pour autant que l’économie dans son ensemble
ait retrouvé toutes ses couleurs, L’Observatoire Cetelem de l’Immobilier a souhaité, pour sa deuxième
édition, situer le marché français par rapport à ses principaux voisins.
Des densités immobilières bien différentes
Pour notre étude, nous définissons un groupe de cinq
pays européens : l’Italie, l’Espagne, la France, le Royaume-
Uni et l’Allemagne, ou « G5 ». Pays les plus peuplés,
ils sont naturellement aussi ceux qui concentrent les
parcs de logements les plus importants. Avec 40 millions
d’unités, l’Allemagne continue d’occuper la tête du palmarès,
contre seulement 25 millions en Espagne. Entre ces
Parc de logements
(en milliers)
39 918
40000
35000
30000
25000
20000
15000
32 515
29 771
Pays du G5
Autres pays de l’Union européenne
26 652
25 380
12 987
deux extrêmes, la France, l’Italie et le Royaume-Uni suivent
dans un ordre décroissant (respectivement 32,5, 30
et 27 millions). Si l’on cherche à calculer la « densité
immobilière » de chaque nation, soit le nombre
de logements par ménage, les différences sont fortes
pour l’Espagne qui compte 1,5 logement par ménage,
l’Allemagne et le Royaume-Uni en comptent 1.
Nombre de logements par ménage
1,5
1,2
0,9
0,6
0,3
0
1,5
1,2 1,2
1,0 1,0
ES IT FR DE UK
Source: estimations BIPE d’après les instituts de statistiques nationaux.
10000
7 030
5 520
4470 4244
2670
1 882
1013 645
5000
0
DE FR IT UK ES PL NL PT SE HU DK IE LV EE
Source : estimations BIPE d’après les instituts de statistiques nationaux.
2 – L’Observatoire Cetelem 2010

Des pays inégaux devant la propriété…
Avec 82 % de propriétaires, l’Espagne est seulement
devancée en Europe par la Hongrie, qui présente une part
de propriétaires de 89 %. Taux débiteurs subventionnés
pour l’achat de certains logements, dégrèvement fiscal
sur les intérêts d’emprunt, exonération des plus-values,
les aides accordées dans le cadre d’une politique très
incitative ont su séduire des millions d’Espagnols, jusqu’à
une certaine date, nous y reviendrons plus loin.
L’Italie et le Royaume-Uni ont également une population
fortement propriétaire (73 et 69 %). Les Britanniques
ont notamment une capacité à s’endetter et à recourir
au crédit nettement supérieure à la moyenne,
dans la droite ligne de leurs cousins américains.
Les taux de propriétaires sont équivalents aux États-Unis
et au Royaume-Uni.
Relativement épargnées par ce tropisme, France et
Allemagne obtiennent des pourcentages de propriétaires
qui se répartissent autour de la moyenne.
Supérieurs pour la première, avec environ 57 %.
Inférieurs pour la seconde, avec seulement 45 %.
Part des ménages propriétaires dans la population
100
80
89 %
82 %
Pays du G5
Autres pays
73 % 69 % 69 %
57 % 57 %
60
40
49 % 45 %
38 %
20
0
HU ES IT UK US PL FR DK DE SE
Source : statistiques sur le logement dans l’Union européenne, DGHUC, Compte du Logement provisoire.
… frappés de plein fouet par une crise générale
Évolution du nombre de mises en chantier de logements
(base 100 au 1 er trimestre 2000)
700 000
Évolution des transactions immobilières en Europe
(sur les dix dernières années)
2 000 000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
Espagne
France
Royaume-Uni
Italie
1 500 000
1 000 000
500 000
Royaume-Uni
France
Italie
Allemagne
Espagne
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Source : BIPE d’après l’étude Hypostat 2008, EMF.
Les mises en chantier de logements se sont effondrées
en Espagne et au Royaume-Uni. De même, le nombre
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Source : BIPE d’après Datastream.
de transactions immobilières a fortement chuté dans
l’ensemble des pays du G5.

Le rebond du marché français…
Après plusieurs trimestres d’inquiétude, les professionnels
de l’immobilier retrouvent le sourire. Plusieurs voyants
passent au vert et, notamment, le nombre de transactions
dans l’ancien repart à la hausse. La baisse des coûts
de financement a permis aux ménages d’augmenter leur
capacité d’emprunt. Dans certaines grandes villes,
les prix de vente semblent progresser et la crise ne serait
plus qu’un mauvais souvenir. Les fondamentaux
du marché français sont solides : croissance démographique
élevée et offre de logements neufs structurellement
insuffisante devraient soutenir les prix au cours
des prochaines années.
Ventes de logements anciens
900
850
800
750
700
650
600
550
Jan.
2003
Mai
2003
Sep.
2003
Jan.
2004
Mai
2004
Source : MEEDDM (SOeS-ECLN).
Sep.
2004
Jan.
2005
Mai
2005
Sep.
2005
Jan.
2006
… malgré un Pouvoir d’Achat Immobilier
toujours sous tension
Pouvoir d’Achat Immobilier moyen des ménages français
(en m 2 )
150
120
137,8
126,3
113,5
108,6
Mai
2006
Sep.
2006
Jan.
2007
Mai
2007
Sep.
2007
Jan.
2008
Mai
2008
97,8 98,6 117,5 117,0
80
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 er
trimestre
2010
Source : calculs, estimations et prévisions BIPE.
Sep.
2008
Jan.
2009
Mai
2009
Sep.
2009
Jan.
2010
LE BAROMÈTRE DU POUVOIR
D’ACHAT IMMOBILIER
Quelle surface peut acquérir un
ménage sans que sa mensualité ne
franchisse le seuil de 33 % de son
revenu En prenant les caractéristiques
moyennes de période
d’endettement, de taux d’intérêt,
et de prix moyens par période,
nous déduisons le nombre de
mètres carrés que peut acquérir
un ménage ayant des revenus
moyens en France. Entre 2003
et 2010, le PAI a baissé de
15 % pour passer d’une surface
moyenne de 138 à 117 m 2
en 2010.
4 – L’Observatoire Cetelem 2010

2. L’étude : les primo-accédants,
le parcours du combattant
Les obstacles du premier achat
Le premier Observatoire Cetelem de l’Immobilier
attirait déjà l’attention sur la place importante occupée
par les primo-accédants. Aujourd’hui, ils représentent
près de 30 % des Français qui sont propriétaires.
Un chiffre en constante augmentation puisque, sur
la seule période 2000-2007, il s’est accru d’un tiers.
Les primo-accédants français ont en moyenne 35 ans.
de duo-accédants. Plus de neuf fois sur dix, la taille
du foyer est ainsi supérieure ou égale à deux personnes.
Face à cette réalité, le nombre de monoménages
n’a jamais été aussi élevé et représente plus de 44 %
des ménages.
Structure des ménages en France
UNE MULTITUDE DE DIFFICULTÉS
Les primo-accédants d’aujourd’hui évoluent dans
un contexte différent. Fini le temps où l’on entrait dans
une entreprise pour y terminer sa carrière. Fini le temps
où le mariage constituait le socle d’une vie à deux ad
vitam aeternam. Le travail pour toujours, le mariage pour
toujours appartiennent bien au passé. En face, l’achat
immobilier constitue un acte de confiance dans l’avenir.
Or, l’avenir professionnel et l’avenir sentimental n’ont
jamais été aussi incertains.
DES PRIMO-ACCÉDANTS PRESQUE TOUJOURS
DUO-ACCÉDANTS
Devenir propriétaire pour la première fois oblige à
« voir double », au point qu’il conviendrait de parler plutôt
60
50
40
30
20
10
0
53,3 %
Couples avec
ou sans enfants
Source : BIPE.
35,9 %
Solos
8,2 %
Familles
monoparentales
2,5 %
Autres
Une décision qui sème le doute…
Être propriétaire est un idéal clairement plébiscité par 94 %
des personnes interrogées, toutes catégories confondues.
85 % des locataires ont songé le devenir, mais, si 22 % d’entre
eux ont entrepris des démarches sans y donner suite, c’est
bien parce que franchir le pas ne va pas de soi.
Ceci se trouve confirmé par le fait que 41 % des primoaccédants
depuis moins de cinq ans jugent avoir été
anxieux, voire très anxieux vis-à-vis de ce premier achat.
Un sentiment d’inquiétude qui n’est pas aussi élevé chez
les propriétaires « classiques » (30 % pour les non primoaccédants),
qu’ils soient jeunes ou moins jeunes (34 %
d’anxieux chez les 18-34 ans, 28 % chez les 50-70 ans),
habitant en ville ou à la campagne (27 % et 36 %).
L’excitation est là, et bien là, mais tempérée par une
projection dans l’avenir, alors que celui-ci, par les temps
qui courent, reste incertain.
« Quel était votre état d’esprit lors de votre dernier achat »
30 %
Anxieux
41 %
Anxieux
70 %
Confiant
59 %
Confiant
Non primo-accédants
Primo-accédants de moins de 5 ans
Source : Observatoire Cetelem 2010.

… face à des démarches jugées complexes…
DIFFICILE UNE FOIS SUR DEUX
Est-ce le sentiment d’anxiété qui refait surface ou, plus
sûrement, la prise en compte globale d’un processus à
étapes de longue durée, avec ces moments d’incertitude,
ces instants de doute où tout semble devoir être remis
en cause Toujours est-il qu’un primo-accédant depuis
moins de cinq ans sur deux juge que les démarches
entreprises pour devenir propriétaire étaient compliquées.
Là encore, la distance que l’on accorde au processus
lui-même fait évoluer les points de vue. Les primoaccédants
depuis plus de cinq ans sont seulement
37 % à estimer cela compliqué, après coup. Et si l’on
interroge la population des propriétaires dans son
ensemble, les femmes, et plus encore les 18-34 ans,
sont ceux qui ont le plus ressenti la complexité
du processus.
« Les démarches pour devenir propriétaire vous ont-elles paru simples ou compliquées »
(en %)
Total Hommes Femmes
18-34
ans
35-49
ans
50-70
ans
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Assez simples,
très simples 62 66 56 54 58 70 50 63
Assez compliquées,
très compliquées 38 34 44 46 42 30 50 37
Source : Observatoire Cetelem 2010.
… avec un outil Internet perfectible…
75 % DES PRIMO-ACCÉDANTS RÉCENTS ONT UTILISÉ
INTERNET COMME SOURCE D’INFORMATION
Si leurs jugements s’avèrent globalement satisfaisants, ils n’en
demeurent pas moins en attente d’autres informations qui
viendraient faciliter leur recherche. Et ces informations, Internet
oblige, ils les souhaitent visuelles, pour disposer de photos
du bien (38 %) ou pouvoir en faire une visite virtuelle (36 %).
En conséquence, ils sont aussi demandeurs d’informations
plus nombreuses et plus précises. 36 % des primoaccédants
souhaitent disposer de l’adresse exacte
du bien afin de pouvoir, par exemple, découvrir les alentours.
Si Internet semble donc s’être imposé comme
média, des efforts supplémentaires doivent être entrepris
pour que le secteur immobilier investisse définitivement
le domaine du commerce en ligne pour en faire un outil
prescripteur incontournable.
« Quelles informations vous ont manqué lors de votre recherche »
(en %)
Hommes Femmes
18-34
ans
35-49
ans
50-70
ans
Propriétaires
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Des photos du bien 30 37 42 35 26 33 38 28
Des informations sur le
quartier, l’environnement
(voisinage, écoles
et commerces, etc.)
L’adresse précise du bien
(par exemple pour pouvoir
découvrir les alentours…)
La possibilité d’une visite
virtuelle du bien
(sur Internet)
32 33 35 32 30 32 33 30
30 33 34 39 23 31 36 25
24 31 35 31 18 27 36 23
Source : Observatoire Cetelem 2010.
6 – L’Observatoire Cetelem 2010

… et un financement pas toujours facile à obtenir…
11 % DES PRIMO-ACCÉDANTS RÉCENTS ONT ESSUYÉ
AU MOINS UN REFUS DE CRÉDIT
Pas de patrimoine immobilier par définition, des ressources
financières moins élevées, le passage obligé par
la case financement est plus compliqué pour les primoaccédants.
Ainsi, 11 % d’entre eux ont essuyé au moins
un refus de crédit – contre 2 % seulement des non
primo-accédants. Par ailleurs, 13 % de ces mêmes
primo-accédants se sont vu proposer une offre financière
d’un montant insuffisant.
« Quelles difficultés avez-vous rencontrées lorsque vous avez monté votre dossier
de financement »
(en %)
Primo-accédants
Non primo-accédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Mon interlocuteur à la banque me l’a déconseillé. 1 1 1 1
Les banques ont refusé de m’accorder un prêt. 7 2 11 4
Les banques m’ont proposé des prêts d’un montant insuffisant. 10 6 13 8
Source : Observatoire Cetelem 2010.
… plus que jamais, propriété rime avec hérédité
L’héritage ou la donation sont des façons de devenir
propriétaire loin d’être négligeables puisqu’elles
concernent chaque année des dizaines de milliers
de logements. Elles mettent en évidence l’importance
du facteur parental, que souligne également cette étude.
Car, si 77 % des personnes interrogées déclarent que
leurs parents sont propriétaires, 88 % des primo-accédants
depuis moins de cinq ans témoignent de cet état de fait.
Il en ressort comme une valeur d’exemplarité qui semble
jouer un rôle non négligeable. Une reconduction d’un
statut social allant de soi. Une nécessité de s’appuyer sur
le vécu des référents les plus naturels. Un appui financier
se traduisant en caution ou en apport indispensables
à la concrétisation du projet. Le soutien de parents étant
déjà allés au bout de ce parcours du combattant qu’est
l’accession à la propriété.
« Vos parents sont-ils propriétaires »
80 %
Oui
20 %
Non
88 %
Oui
12 %
Non
Non primo-accédants
Primo-accédants de moins de 5 ans
Source : Observatoire Cetelem 2010.

L’Europe immobilière,
terre de contrastes
Plus que jamais, l’Europe est placée sous les feux de l’actualité, son identité et son devenir faisant
l’objet de maintes spéculations. La crise immobilière, dont elle peine à sortir, est passée par là.
Pour sa seconde édition, L’Observatoire Cetelem de l’Immobilier a voulu savoir comment se situait
la France par rapport à ses plus puissants partenaires. Il en ressort une étude du G5 qui laisse
apparaître autant de similitudes que de contrastes.
Un G5 passé à la loupe
Appelons-le G5. Le groupe
des cinq Européens formé par
l’Allemagne, l’Espagne, la France,
l’Italie et le Royaume-Uni. Un groupe
qui rivalise en nombre d’habitants
avec les États-Unis. La population
cumulée des cinq plus grands
pays de l’Union européenne s’établit
en effet à un peu plus de
310 millions, contre 304 millions
pour les États-Unis.
DES POPULATIONS AUX CHEVEUX
TOUJOURS PLUS GRIS
Avec ses 80 millions d’habitants,
soit 26 % du total, l’Allemagne est
leader démographique de ce G5
européen. La France, l’Italie et
le Royaume-Uni concentrent à parts
presque égales 20 % de cet ensemble,
pour une population comprise
entre 60 et 63 millions. L’Espagne
ferme la marche avec seulement
46 millions d’habitants.
Répartition de la population du G5
15 %
Espagne
19 %
Italie
26 %
Allemagne
20 %
Royaume-Uni
20 %
France
Source : BIPE d’après Eurostat.
Les taux de natalité font apparaître
des différences plus sensibles
avec, d’une part, la France et
le Royaume-Uni qui connaissent
une croissance démographique
soutenue et, d’autre part, les
trois membres du groupe qui,
au contraire, ont une natalité
en berne. En revanche, tous
sont concernés par un vieillissement
accru de leur population. Le pourcentage
des seniors devrait s’élever
à 20 % de la population totale
du G5 à l’horizon 2020. Le phénomène
est particulièrement sensible
en France, où le poids des 65 ans
et plus progressera de 4 points
d’ici à la même année. Le cas
de l’Espagne est cependant
singulier dans la mesure où le pays
a su compenser la baisse de
sa natalité par une immigration
massive, en lien direct avec le boom
économique pré-bulle immobilière.
Malgré le retournement de la
conjoncture, cette croissance démographique
devrait se poursuivre.
8 – L’Observatoire Cetelem 2010

Croissance démographique entre 2009 et 2020
11,5 %
Espagne ➤
6,6 %
Royaume-Uni ➤
5,1 %
France ➤
4,3 %
Moyenne ➤
2,3 %
Italie ➤
- 0,6 %
Allemagne ➤
Source : estimations BIPE d’après Eurostat.
DES DENSITÉS IMMOBILIÈRES
BIEN DIFFÉRENTES
Pays les plus peuplés, les membres
du G5 sont naturellement aussi ceux
qui concentrent les parcs de logements
les plus importants. Avec 40 millions
d’unités, l’Allemagne continue
d’occuper la tête du palmarès, contre
seulement 25 millions en Espagne.
Entre ces deux extrêmes, la France,
l’Italie et le Royaume-Uni suivent
dans un ordre décroissant (respectivement
32,5, 30 et 27 millions).
Si l’on cherche à calculer la « densité
immobilière » de chaque nation,
soit le nombre de logements
par ménage, les différences sont
fortes : pour l’Espagne qui compte
1,5 logement par ménage,
l’Allemagne et le Royaume-Uni
en comptent 1.
Parc de logements
(en milliers)
40000
35000
30000
25000
20000
15000
39 918
32 515
29 771
Pays du G5
Autres pays de l’Union européenne
26 652
25 380
12 987
Nombre de logements par ménage
1,5
1,5
1,2
0,9
0,6
0,3
0
1,2 1,2
1,0 1,0
ES IT FR DE UK
Source: estimations BIPE d’après les instituts de statistiques nationaux.
10000
7 030
5 520
4470 4244
2670
1 882
1013 645
5000
0
DE FR IT UK ES PL NL PT SE HU DK IE LV EE
Source : estimations BIPE d’après les instituts de statistiques nationaux.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 9

UN PHÉNOMÈNE TANGUY
CONTAGIEUX
Certaines spécificités socioculturelles
apportent aussi un éclairage singulier
sur la prise en compte du vecteur
immobilier par les Européens.
En Italie et en Espagne, le foyer
familial est quitté tardivement.
Près de la moitié des hommes
de 25 à 34 ans vivent ainsi encore
chez leurs parents. Recul de l’âge
du mariage et de l’insertion professionnelle
oblige, ce « phénomène
Tanguy » tend à se généraliser en
Europe. L’âge aidant, les parents
demandent à leur tour à venir habiter
chez leurs enfants. Passé 85 ans,
20 % des hommes et 40 % des
femmes vivent chez l’un de leurs
descendants. Plus globalement,
l’absence d’aides sociales et le niveau
élevé du chômage dans ces deux
pays expliquent aussi la solidarité
générationnelle.
Dans une autre logique, les Anglais
font également preuve de solidarité.
La colocation est aussi typiquement
britannique que le five o’clock tea.
Mieux encore, pour un quart
des 20-24 ans, ce système marque
le passage à l’indépendance.
Un passage que l’augmentation
des loyers, notamment à Londres,
ou que le recul de l’âge du mariage
justifient tout autant. En l’espace
de vingt ans, le taux de colocation
aurait ainsi doublé.
LA DIMENSION FRANCO-
BRITANNIQUE DU LOGEMENT
SOCIAL
Cette relative homogénéité immobilière
masque cependant une grande
disparité lorsqu’on examine la nature
des logements. Avec 4 millions
d’unités, soit près de 15 % du parc
total, la France et Royaume-Uni
font figure de champions du
logement social. Si l’on sort des
Parc de logements sociaux
(en milliers)
35
frontières du G5, ils sont devancés
par les Pays-Bas. Champions toutes
catégories, avec 35 % de logements
sociaux, l’Autriche, le Danemark
et la Suède. À l’opposé, l’Espagne
affiche un très faible 2 %, l’Allemagne
et l’Italie ne faisant guère mieux
avec 5 % seulement.
Les politiques nationales volontaristes
française et britannique expliquent
pour beaucoup les chiffres enregistrés
dans ces deux pays. Pour autant,
elles n’impactent pas de la même
façon l’accès à la propriété. Car en
la matière, les chiffres démontrent
que l’Union européenne est loin
d’être établie.
35
Pays du G5
30
Autres pays
25 24
20
20
18
15
15
13
10
7 6 5
5
4
2
0
NL AU DK SE UK FR IR IT DE HU ES
Source: Social Housing in Europe, Christiane Whitehead and Kathleen Scanlon Eds, LSE, July 2007, estimations BIPE.
DES PAYS INÉGAUX
DEVANT LA PROPRIÉTÉ
Avec 82 % de propriétaires, l’Espagne
est seulement devancée en Europe
par la Hongrie, qui présente une part
de propriétaires de 89 %. Taux
débiteurs subventionnés pour l’achat
de certains logements, dégrèvement
fiscal sur les intérêts d’emprunt,
exonération des plus-values, les aides
accordées dans le cadre d’une politique
très incitative ont su séduire
des millions d’Espagnols, jusqu’à
une certaine date (nous y reviendrons
plus loin).
L’Italie et le Royaume-Uni ont
également une population fortement
propriétaire (73 et 69 %).
Les Britanniques ont notamment
une capacité à s’endetter et à recourir
au crédit nettement supérieure
à la moyenne, dans la droite ligne
de leurs cousins américains. Les taux
de propriétaires sont équivalents
aux États-Unis et au Royaume-Uni.
Relativement épargnées par ce
tropisme, France et Allemagne
obtiennent des pourcentages de
propriétaires qui se répartissent
100
80
60
40
20
0
89 %
82 %
73 % 69 % 69 %
57 % 57 %
autour de la moyenne : taux
supérieur pour la première, avec
environ 57 %, inférieur pour
la seconde, avec seulement 45 %.
Part des ménages propriétaires dans la population
Pays du G5
Autres pays
49 % 45 %
38 %
HU ES IT UK US PL FR DK DE SE
Source : statistiques sur le logement dans l’Union européenne, DGHUC, Compte du logement provisoire.
10 – L’Observatoire Cetelem 2010

FINANCEMENTS À GÉOMÉTRIE
VARIABLE
Le recours au crédit fait ainsi apparaître
deux groupes distincts. D’un côté,
l’Allemagne, l’Espagne, l’Italie et le
Royaume-Uni, qui rechignent à l’apport
personnel, celui-ci représentant entre
25 % et 30 % du financement total. De
l’autre, la France, qui forme à elle seule
le groupe des accros à l’apport personnel.
Bien que le recours au crédit
augmente sensiblement, il atteint environ
46 % du financement en 2009,
contre 52 % en 2000. Dans le premier
groupe, comme on pouvait le supposer,
le Royaume-Uni et l’Espagne font
preuve d’un fort tempérament procrédit.
Nous l’avons dit: les Britanniques
sont des risk takers et ne craignent
pas de s’endetter. Cela se traduit par
des biens achetés à 63 % à crédit,
ce taux grimpant même à 78 % chez
les primo-accédants. Au Royaume-Uni,
le crédit hypothécaire fait depuis longtemps
partie du paysage immobilier,
les prêts étant souvent plus basés
sur le patrimoine que sur les revenus.
La crise aidant, l’apport personnel tend
à se généraliser.
La situation espagnole est grandement
comparable à la situation britannique.
MOINS DE TEMPS POUR ACHETER
Fini le temps où l’allongement
de la durée des emprunts permettait
de compenser la hausse vertigineuse
des prix, rendant solvable une part
élargie de la demande. Il y a tout lieu
de croire que la durée moyenne de
sept ans, qui séparait prêts français
et espagnols (17 années contre 24),
appartient désormais au passé.
Une différence qui s’expliquait aussi
par la part importante des jeunes
emprunteurs enclins à s’endetter
sur une longue durée.
Les taux d’effort maximal conventionnellement
retenus pour le remboursement
d’un crédit ont également
leur importance dans les différences
enregistrées d’un pays à l’autre.
Au Royaume-Uni, il est seulement
de 20 % depuis 1992, contre 27 %
en Allemagne et un tiers en France.
L’allongement de la durée du prêt
était donc tout naturellement choisi.
DES À-COUPS DANS LES COÛTS
Dernier facteur qui distingue
nos membres du G5 immobilier
européen et qui influe directement
sur l’accession à la propriété: le coût
des transactions immobilières (frais
de notaire et d’agence, fiscalité…).
En ce domaine, conformément
aux climats des pays membres
du G5, la « température » est élevée
au sud, alors qu’elle est nettement plus
basse au nord, la France occupant
une position médiane. Ainsi, le coût
d’une transaction s’établit en France,
en moyenne, à 7,8 % du total du prix
d’un bien, contre 11,8 % en Italie,
4,4 % en Allemagne et seulement
1,8 % au Royaume-Uni.
Coût des transactions
(en % du coût de l’acquisition)
2,8
Belgique 17,4 % ➤
Grèce 13,0 % ➤
Italie 11,8 % ➤
Espagne 8,7 % ➤
14,6
11,6
9,0
1,8
6,9
2,8
1,4
France 7,8 % ➤
1,2
6,6
Hongrie 7,0 % ➤
0,9
6,1
Allemagne 4,4 % ➤
4 0,4
Pologne 3,8 % ➤
2,3 1,5
Danemark 3,5 % ➤
1 2,5
Suède 2,3 % ➤
Royaume-Uni 1,8 % ➤
1,4 0,9
1,4 0,4
Coûts liés à l’achat (frais de notaire, taxes…)
Coûts liés au crédit immobilier (Agios, frais
de dossier, garanties…)
Source : European Mortgage Federation.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 11

FACE À LA CRISE GÉNÉRALE,
À CHACUN SON ISSUE
Ce n’est un secret pour personne:
la crise immobilière a été particulièrement
violente aux États-Unis,
au Royaume-Uni et en Espagne.
Subprimes d’un côté, bulle immobilière
de l’autre, plus dure a été la chute
d’un marché florissant, fer de lance
d’une croissance triomphante, avec
les conséquences que l’on sait.
DEUX POIDS, DEUX MESURES
Ces pays avaient connu un excès
d’offre de construction pendant
plusieurs années. Parallèlement,
on observait une forte croissance
des taux d’endettement des ménages,
qui atteignaient des niveaux particulièrement
élevés. Quand le château
de cartes s’est effondré, il a laissé
apparaître des fondations significativement
fragiles.
À l’opposé, en France et en Alle -
magne, l’ajustement des marchés
immobiliers a été moins brutal.
La situation de ce dernier pays est
ainsi assez particulière. La réunification
a tiré le marché immobilier sur
la première moitié des années 1990.
Mais il reste déprimé depuis lors,
malgré un léger sursaut en 2006
et 2008. Aujourd’hui encore,
des disparités demeurent entre
ex-RFA et ex-RDA, en témoigne un
prix moyen de vente des logements
encore largement inférieur à l’Est
(193000 euros vs 273000 euros
en 2009).
Évolution du nombre de mises en chantier de logements
(base 100 au 1 er trimestre 2000)
700 000
600 000
500 000
400 000
Espagne
300 000
200 000
100 000
France
Royaume-Uni
Italie
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Source : BIPE d’après l’étude Hypostat 2008, EMF.
Ces dix dernières années, le secteur
de l’immobilier a tiré l’économie
espagnole vers le haut. En 2006,
l’Espagne a construit plus
de logements que la France,
le Royaume-Uni et l’Italie réunis.
Plus dure fut la chute. Le nombre
de mises en chantier de logements
a été divisé par 3 en trois ans.
Les autres pays ont également été
touchés, mais dans une moindre
mesure.
12 – L’Observatoire Cetelem 2010

Évolution des transactions immobilières en Europe sur les dix dernières années
2 000 000
1 500 000
Royaume-Uni
1 000 000
500 000
France
Italie
Allemagne
Espagne
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Source : BIPE d’après Datastream.
La crise s’est également traduite par
une chute des transactions immobilières
dans l’ensemble des pays du
G5. Sur cet indicateur, le Royaume-
Uni a été le plus touché.
UNE CONSTRUCTION
ENCORE FRAGILE
Ainsi, à des degrés divers selon
l’ampleur des excès observés par
le passé, le recul de la construction
se poursuit dans la plupart des
marchés. La vue d’ensemble
des pays européens ne laisse pas
entrevoir d’amélioration significative
à court terme. Les mises en chantier
et les permis de construire s’inscrivent
partout à la baisse. Seule faible lueur
d’espoir, ce rythme de baisse
est moins soutenu qu’auparavant.
En parallèle, la chute de la demande
a accompagné le déclin de l’offre.
L’investissement résidentiel en Union
européenne est passé en 2009 sous
son niveau de 2000! Le nombre
de transactions réalisées a lui aussi
fortement baissé. En termes d’intensité
et de durée de crise, le Royaume-
Uni est le plus touché (et de loin) des
membres du G5 par l’effondrement
de la demande. Le recul des transactions
y est en effet constaté
depuis 2005.
DES PRIX QUI REPARTENT
À LA HAUSSE
Conséquence de l’ajustement de
l’offre à la demande, après plusieurs
années de forte augmentation,
les prix immobiliers ont commencé
à ralentir dans la majorité des pays
dès 2007, puis ont brusquement
chuté pendant la crise économique et
financière. L’ampleur de cette baisse
a été plus importante dans les pays
où les prix avaient le plus augmenté
auparavant (Espagne, Irlande,
Royaume-Uni…). Pour autant, les prix
sont repartis à la hausse en 2009
dans certains pays, particulièrement
au Royaume-Uni, alors qu’ils continuaient
de baisser dans d’autres.
Hormis l’Espagne, qui vient à peine
de sortir de la profonde récession
où elle était plongée, et où le taux
de chômage atteint des niveaux
record, il semble que l’essentiel
de l’ajustement soit derrière nous.
Avec l’amélioration de la conjoncture
et les bas niveaux des taux
d’intérêt, l’activité de la construction
et l’évolution des prix immobiliers
semblent se diriger vers une stabilisation
graduelle au Royaume-Uni
et en France.
UNE RELANCE EN PLANS
Le retour à une situation plus
« normale » ne s’explique pas par
les seuls mécanismes du marché.
Des plans de relance vigoureux,
intégrant des mesures incitatives
de soutien aux marchés immobiliers,
ont aussi grandement contribué
à sortir l’Europe du marasme immobilier
dans lequel elle se trouvait
plongée. Même si de nombreuses
incertitudes sectorielles demeurent,
les marchés immobiliers devraient
se redresser grâce à la stimulation
de la demande de logements particulièrement
déprimée jusqu’alors.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 13

Les plans de relance
Allemagne
> LES OBJECTIFS
• Stimuler la construction résidentielle.
• Développer des produits « abordables » pour permettre l’accès
à la propriété aux personnes dont les revenus relativement faibles
au début du financement augmenteront suffisamment pour
rembourser le capital.
> LES MESURES
• Mise en place du Stimulus Package : montant maximal
déductible des impôts, porté à 1200 euros pour la construction
résidentielle privée ; prêts hypothécaires à des taux d’intérêt aussi
bas que possible ; prêts avec LTV (Loan To Value ou rapport
entre l’emprunt et la valeur du bien) pouvant aller jusqu’à 125 %
de la valeur hypothécaire de la propriété ; prêts exemptés
de remboursement du capital pendant les premières années
ou à taux de remboursement flexibles.
• Octroi de prêts bonifiés.
Espagne
> LES OBJECTIFS
• Faciliter l’accès à la propriété en augmentant la proportion
de logements subventionnés, en aidant les primo-accédants
potentiels de moins de 35 ans et en accordant des financements
préférentiels à certains groupes cibles.
• Promouvoir l’investissement locatif afin d’encourager
les propriétaires à louer leurs biens.
> LES MESURES
• Redéfinition de la déduction pour l’acquisition d’un logement.
• Pour les revenus imposables supérieurs à 17 707 euros,
suppression des déductions fiscales dès le 1 er janvier 2011,
afin d’accélérer les décisions d’achat.
• Révision des incitations fiscales à l’investissement pour
promouvoir les achats immobiliers et la rénovation.
• Doublement de la taille du secteur de la location pour améliorer
l’offre de logements « abordables » (ou logements intermédiaires).
Royaume-Uni
> LES OBJECTIFS
• Augmenter la production de logements sociaux en 2010 et 2011.
• Permettre l’accès à la propriété à faible coût.
> LES MESURES
• Mise en place de l’Affordable Housing Programme (AHP), offre
de logements abordables pour les familles à très faibles revenus.
• Allocations de fonds supplémentaires au titre du programme
Kickstart (soutien aux constructions vertes).
• Mise en place du Low Cost Home Ownership (LCHO)
pour l’accès à la propriété à faible coût. L’un des régimes
du LCHO correspond à la propriété partagée. L’acquéreur
partage la possession de la propriété avec une autorité locale
(bailleur social ou autre fournisseur) et paie un loyer sur
la partie restante.
• Élargissement des produits disponibles pour l’accès
à la propriété à faible coût.
• Mise en place du Mortgage Rescue Scheme
et du Homeowners Mortgage Support schemes,
destinés aux propriétaires qui rencontrent des difficultés
à honorer leurs paiements hypothécaires.
France
> LES OBJECTIFS
• Stimuler la construction de nouveaux logements.
• Promouvoir les projets sur les logements existants.
• Stimuler l’investissement locatif.
> LES MESURES
• Extension du régime Pass Foncier.
• Mise en place d’avantages fiscaux et de prêts bonifiés.
Italie
> LES OBJECTIFS
• Promouvoir la propriété chez les jeunes couples,
les personnes âgées et la classe moyenne.
> LES MESURES
• Octroi d’aides pour l’achat de l’habitation principale.
• Déduction des intérêts sur les prêts immobiliers et des
charges à hauteur de 19 %.
• Suppression de l’impôt foncier municipal relatif au premier bien.
14 – L’Observatoire Cetelem 2010

Le rebond français
Après plusieurs trimestres d’inquiétude,
les professionnels de l’immobilier
retrouvent le sourire. Plusieurs
voyants passent au vert et, notamment,
le nombre de transactions dans
l’ancien repart à la hausse. La baisse
des coûts de financement a permis
aux ménages d’augmenter leur
capacité d’emprunt. Dans certaines
grandes villes, les prix de vente
semblent progresser et la crise
ne serait plus qu’un mauvais souvenir.
Les fondamentaux du marché
français sont solides: croissance
démographique élevée et offre
de logements neufs structurellement
insuffisante devraient soutenir les prix
au cours des prochaines années.
Ventes et transactions sur le marché de l’ancien
900
850
800
750
700
650
600
550
Jan.
2003
Mai
2003
Sep.
2003
Jan.
2004
Mai
2004
Sep.
2004
Jan.
2005
Mai
2005
Sep.
2005
Jan.
2006
Mai
2006
Sep.
2006
Jan.
2007
Mai
2007
Sep.
2007
Jan.
2008
Mai
2008
Sep.
2008
Jan.
2009
Mai
2009
Sep.
2009
Jan.
2010
Source : MEEDDM (SOeS-ECLN).
Le marché français est clairement
soutenu par l’amélioration des
conditions de financement.
La diminution des taux d’intérêt
directeurs des banques centrales
a influé positivement sur les
conditions d’octroi de crédit aux
ménages. Les banques sont devenues
de moins en moins
restrictives et les taux d’intérêt
sur les crédits immobiliers
ont largement baissé.
Évolution des conditions d’octroi bancaire
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
Entreprise
Consommation
Resserement
- 0,5
- 1,0
- 1,5
Séries centrées et réduites
Habitat
Détente
1 er
trimestre
2005
3 e
trimestre
2005
1 er
trimestre
2006
3 e
trimestre
2006
1 er
trimestre
2007
3 e
trimestre
2007
1 er
trimestre
2008
3 e
trimestre
2008
1 er
trimestre
2009
3 e
trimestre
2009
1 er
trimestre
2010
Source : BCE.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 15

Évolution des prix des logements anciens en France
(variation annuelle des prix en euros/m 2 )
20
15
10
7,8 7,8
10,0
8,3
13,5
11,8
15,115,2
10,8
15,1
7,2
12,2
6,6
Insee-Notaires
FNAIM
5
3,7
1,2
0
- 5
- 3,1
- 4,9
- 7,1
- 10
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Source : BIPE d’après Insee-Notaires, FNAIM.
Le débat qui s’est installé depuis
plusieurs mois autour de l’évolution
des prix des logements anciens
suscite de nombreuses interrogations.
Pour autant, dès que l’on prend
un peu de recul sur les chiffres
publiés, on constate que la tendance
est la même (à la hausse ou à la baisse)
quelle que soit la source utilisée.
Les 5 phases du cycle du marché immobilier
> PHASE 1
Décollage des transactions tirées
par la hausse du Pouvoir d’Achat
Immobilier (PAI) des ménages, résultante
directe de la sortie du cycle précédent,
à laquelle est associée une baisse
souvent significative des prix.
> PHASE 2
Hausse des prix dégradant
progressivement le PAI
des ménages.
Cycle précédent
Cycle actuel
Pouvoir d’achat
logement
Phase 1 Phase 2 Phase 3 Phase 4 Phase 5
Décollage
> 1986
1996-1998
Baisse du PA
logement
des ménages
1987-1989
1999-2002
Plafonnement
des transactions
1990-1991
2003-2007
Baisse
des prix
1992-1993
2008-2010
Prix
Atterrissage
1994-1995
2011 >
Transaction
> PHASE 3
Transition pendant laquelle l’éviction
progressive d’une part croissante
des candidats à l’achat provoque un
plafonnement, puis un début de repli
des transactions ; ce plafonnement
a été particulièrement long lors
du cycle qui vient de prendre fin.
> PHASE 4
Érosion du nombre de transactions qui
entraîne la baisse des prix: seuls, les
offreurs pressés de vendre consentent
des rabais importants que, seuls,
les demandeurs pressés d’acheter
acceptent, ce qui réduit considérablement
le nombre de transactions.
> PHASE 5
Atterrissage du marché durant lequel
les transactions atteignent un point bas.
La baisse des prix permet une hausse
du PAI, signe d’entrée progressive
dans un nouveau cycle.
16 – L’Observatoire Cetelem 2010

LE POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER,
REFLET DU MARCHÉ
Au cœur du cycle du marché
de l’immobilier, un indicateur reflète
les possibilités offertes à la demande
de répondre à l’offre. Rarement commenté,
sans aucune mesure avec
les grandeurs de prix ou les volumes,
il détermine en grande partie
la manière dont le cycle se déroule.
Qui plus est, le Pouvoir d’Achat
Immobilier (PAI), puisque c’est de lui
qu’il s’agit, concerne directement
les ménages. Estimer le PAI revient
à chercher combien un ménage
disposant de revenus moyens peut
acheter de m 2 , sans que la mensualité
dépasse le seuil de 33 % du revenu,
ce calcul prenant en compte les
caractéristiques moyennes de période
Calcul du PAI moyen
d’endettement, de taux et de prix
par période. Dans la période récente,
la hausse des prix – soutenue, continue
et ininterrompue durant plus de
dix ans– a fortement détérioré le PAI.
Contrairement aux prix, les revenus
n’ont pas eu une croissance à deux
chiffres chaque année. Seules les
modifications des conditions de financement
ont permis aux ménages
de conserver un minimum de PAI, et
donc au marché de rester demandeur.
L’allongement de la durée d’emprunt
et l’assouplissement des critères
d’octroi de prêts ont partiellement
joué un rôle de compensation.
Ainsi, lors du dernier cycle immobilier,
le PAI a atteint son point haut en 2003.
Un ménage moyen pouvait alors s’offrir
138 m 2 . Il s’est ensuite lentement
dégradé, conformément à l’évolution
du cycle, pour se retrouver à
son point bas en 2007. Le PAI s’élevait
alors seulement à 98 m 2 par
ménage. Les nombreuses mesures
concernant le logement neuf, intégrées
au plan de relance économique
du gouvernement mis en
place en octobre 2008, ont engendré
une remontée du PAI qui atteignait
117 m 2 en 2009. Avec un
PAI imparfaitement reconstitué
et des conditions de financement
un peu plus normalisées, tout
laisse penser que le nouveau
cycle sera différent du précédent.
L’amorce se fera progressivement,
avec une croissance des prix un
peu moins déconnectée de la réalité
des revenus des ménages.
Capital maximal emprunté
(euros)
Taux de financement
par endettement moyen
Montant maximal de l’achat
(euros)
Pouvoir d’Achat Immobilier
moyen
2003 153 010 46 % 234 889 138 m²
2004 172 050 55 % 249 717 126 m²
2005 184 151 60 % 257 478 113 m²
2006 190 790 58 % 270 992 109 m²
2007 180 601 57 % 257 890 98 m²
2008 176 844 57 % 252 325 99 m²
2009 196 768 54 % 287 281 117 m²
Source : calculs, estimations et prévisions BIPE.
Pouvoir d’Achat Immobilier moyen des ménages français
(en m 2 )
150
120
137,8
126,3
113,5
108,6
97,8 98,6 117,5 117,0
LE BAROMÈTRE DU PAI
Quelle surface peut acquérir un
ménage sans que sa mensualité
ne franchisse le seuil de 33 %
de son revenu En prenant
les caractéristiques moyennes
de période d’endettement, de
taux d’intérêts, et de prix moyens
par période, nous déduisons
le nombre de mètres carrés
que peut acquérir un ménage
ayant des revenus moyens
en France.
80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1
er
trimestre
Source : calculs, estimations et prévisions BIPE.
2010
L’Observatoire Cetelem 2010 – 17

Les primo-accédants,
le parcours du combattant
Dans sa première édition, L’Observatoire Cetelem de l’Immobilier mettait en avant le potentiel
de notre marché hexagonal en soulignant le rôle important des femmes, plus pragmatiques
et plus exigeantes dans leur choix, donc plus difficiles à convaincre. Un an plus tard, alors
que la crise immobilière semble enfin sur le point de n’être qu’un douloureux souvenir, les
primo-accédants représentent une vraie chance pour l’immobilier en France. Pour autant,
les nombreuses difficultés rencontrées tout au long du processus d’achat font qu’il ressemble
à un véritable parcours du combattant. Mieux accompagner cette population est une nécessité
absolue pour pouvoir rapprocher la France des autres pays européens en ce qui concerne
le taux de propriétaires.
Les clés du marché
immobilier français
Des Français toujours bien dans leur logement
Le premier Observatoire Cetelem
consacré au marché de l’immobilier
mettait en évidence la grande
satisfaction des Français vis-à-vis
de leur logement. 84 % d’entre eux,
plutôt masculins, plutôt âgés,
plutôt propriétaires et habitants du
monde rural, s’estimaient contents,
voire très contents.
LA SATISFACTION D’ÊTRE LOGÉ
Une année plus tard, soit douze
mois pendant lesquels la sinistrose
n’a guère déserté le champ de leurs
préoccupations, ces mêmes Français
affichent une satisfaction en
hausse, avec 87 % d’opinions favorables
à propos de leur habi tation.
Cette hausse est à mettre au crédit
de deux catégories de population.
Les personnes âgées de 18-34 ans
sont désormais 84 % (vs 76 % en
2009) à afficher leur satisfaction,
alors que la proportion d’habitants
des grandes villes qui clament leur
« affection » pour leur logement
passe de 79 à 85 %.
Ce plébiscite met en évidence
un attachement plus ou moins
inconscient à ce sur quoi on peut
compter. Dans un contexte de crise
et d’incertitude, la première
des satisfactions devient de fait
celle d’être logé.
18 – L’Observatoire Cetelem 2010

Les mots de l’immo
« C’était l’idéal pour nous… Une maison qui a tout le confort. L’espace des quatre pièces,
le jardin, une salle d’eau et une salle de bain. Je suis très, très satisfaite. »
« On est bien dans cette maison. Elle nous ressemble et tout le monde nous dit que c’est très réussi. »
« Dans quelle mesure êtes-vous satisfait de votre résidence principale »
(en %)
18-34 ans 35-49 ans 50-70 ans Grande ville Urbain Rural Total 2009 Total 2010
Pas du tout satisfait,
plutôt pas satisfait 16 15 6 15 13 10 16 13
Plutôt satisfait,
tout à fait satisfait 84 85 94 85 87 90 84 87
Source : Observatoire Cetelem 2010.
RESTER CHEZ SOI À L’ABRI
En toute logique, les intentions de
déménager s’inscrivent à la baisse,
et ce, de manière significative,
confirmant le « repli » des Français
sur leur logement. Ils étaient 55 % à
ne pas envisager de déménagement
en 2009 ; ils sont 65 % à exprimer
en 2010 la même volonté de rester
chez soi.
Un examen sociodémographique
de ce résultat global laisse apparaître
des oppositions saillantes. Pour 72 %
des hommes souhaitant rester
chez eux, seulement 59 % des
femmes partagent ce point de vue.
Si une personne sur deux, âgée
de 18 à 34 ans, envisage un déménagement,
huit sur dix, âgées
de 50 à 70 ans, écartent cette idée.
Dans le premier cas, ils sont 57 %
à ne pas vouloir déménager, dans
le second, ce chiffre s’élève à 71 %.
Enfin, si 79 % des propriétaires
n’envisagent pas de déménager,
seulement 46 % des locataires
sont de cet avis.
« Avez-vous l’intention de déménager »
(en %)
Hommes Femmes 18-34 ans 35-49 ans 50-70 ans Propriétaires Locataires/
Logés
Pas du tout,
pas dans l’immédiat 72 59 50 67 81 79 46 55 65
Peut-être,
sûrement 28 41 50 33 19 21 54 45 35
Total
2009
Total
2010
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« Je connais des gens pour lesquels c’était vraiment un arrache-cœur de quitter l’appartement
qu’ils habitaient depuis plus de vingt ans. »
L’Observatoire Cetelem 2010 – 19

DES OPPORTUNITÉS DE MARCHÉ
La plupart de ces résultats sont
somme toute logiques. Être jeune,
locataire et vivre en ville occasionne
naturellement des changements
d’adresse plus fréquents.
Parce que la famille s’agrandit.
Parce qu’avec les évolutions de
carrière, les revenus s’accroissent
et permettent de voir plus grand.
Parce que l’attachement à un lieu
est moindre en ville qu’en province.
La différence significative entre
les femmes et les hommes est quant
à elle moins limpide. Elle semble
aller dans le sens d’une tendance
observée l’an dernier par
L’Observatoire Cetelem : les femmes
sont plus audacieuses et les
hommes plus casaniers.
Si l’on synthétisait schématiquement
cette analyse, on en arriverait
à la conclusion que les futurs
propriétaires sont de préférence
des femmes jeunes, habitant dans
des grandes villes et actuellement
locataires. Et surtout que cette
frange de la population française
est prête à passer à l’acte, à 37 %,
dans moins d’un an. De quoi
dynamiser le marché de l’immobilier
dans un avenir proche.
Les mots de l’immo
« On en est partis parce que, vu le prix qu’on payait, on pouvait devenir propriétaires et c’était
un peu dommage de dépenser autant pour un loyer. »
L’ENVIRONNEMENT TOUJOURS
DANS L’AIR DU TEMPS
La première édition de L’Observatoire
Cetelem de l’Immobilier avait
également interrogé les Français
sur l’environnement. Une thématique
alors dans l’air du temps, comme
le démontrait l’intérêt pour le Grenelle
de l’Environnement. À 94 %,
ils estimaient qu’il était important
d’avoir un logement respectueux
de l’environnement. L’enquête
2010 souligne que ce résultat
ne témoignait en rien d’un effet
de mode. Ils sont à nouveau 93 %
à partager ce point de vue.
Mieux encore, une proportion
presque inchangée de Français
est prête à entreprendre des travaux
en ce sens (74 % vs 79 % en 2009),
quels que soient le sexe, l’âge, le lieu
d’origine et d’habitation, et la nature
du logement.
« Diriez-vous qu’il est important d’avoir un logement respectueux de l’environnement »
(en %)
Total Hommes Femmes 18-34 ans 35-49 ans 50-70 ans Grande ville Urbain Rural Propriétaires
Locataires/
Logés
Important 93 92 94 95 90 94 92 93 94 93 93
Très important 29 30 29 27 27 34 27 31 29 29 29
Plutôt important 64 62 65 68 63 60 65 62 65 64 64
Pas important 7 8 6 5 10 6 8 7 6 7 7
Pas très important 6 7 6 5 9 6 7 6 6 6 7
Pas du tout
important 1 1 0 0 1 0 1 1 0 1 0
Source : Observatoire Cetelem 2010.
20 – L’Observatoire Cetelem 2010

« Seriez-vous prêt à entreprendre des travaux afin d’avoir un logement respectueux
de l’environnement »
(en %)
Total Hommes Femmes 18-34 ans 35-49 ans 50-70 ans Grande ville Urbain Rural Propriétaires
Locataires/
Logés
Oui 74 73 74 78 74 68 75 73 74 75 71
Oui, tout à fait 20 23 17 19 22 20 23 18 20 21 20
Oui, mais
à condition
que ces travaux
me permettent
de bénéficier
d’aides de l’État
53 50 57 59 52 48 52 55 54 55 51
Non 26 27 26 22 26 32 25 27 26 25 29
Non, pas dans
l’immédiat 23 22 22 19 21 26 21 22 21 21 23
Non, pas du tout 5 5 4 3 5 6 4 5 5 4 6
Source : Observatoire Cetelem 2010.
UN ENGAGEMENT CITOYEN
QUI SE MONNAIE
S’il faut en croire les résultats
de l’étude, cette volonté n’a rien
de symbolique. Le montant que les
Français consacreraient en moyenne
à ces travaux s’élèverait à près de
5000 euros. Les hommes se montrent
en la matière plus volontaristes que les
femmes (5800 euros vs 3800 euros).
Même distinction entre seniors et
jeunes (5500 euros vs 3900 euros),
propriétaires et locataires (5400 euros
vs 3 900 euros). Pour autant, cette
volonté de dépenser pour l’environnement
n’a rien de gratuit. Le fait
de pouvoir bénéficier d’aides de
l’État les motive dans 53 % des cas.
Pour 74 % des Français – soit
exactement le nombre de ceux qui
envisagent de faire des travaux –
il s’agit de dépenser moins
sur le long terme. En matière
immobilière, la protection de la
planète et l’engagement citoyen
semblent avoir un prix et rimer
avec économies.
Intentions d’achat ou intention d’attendre
Une enquête de l’Insee parue
en mai 2010 a démontré que
les ventes de logement avaient
régulièrement augmenté sur
la période 2000-2006, soit une
période correspondant globalement
au pic du dernier cycle du marché
immobilier.
EFFETS DE CYCLE
SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER
Ce secteur n’échappe pas, en effet,
aux analyses économiques
communément admises. Sa cyclicité
est due aux drivers lourds que sont
la démographie et l’évolution de
la composition des ménages, mais
également au caractère spéculatif
du marché et aux délais de livraison
des logements. D’un côté, les investisseurs,
minoritaires sur le marché,
suivent les cycles : achat au point
bas des prix, vente au point haut.
Ils n’ont pas les mêmes contraintes
temporelles que les propriétaires
occupants pour effectuer leurs
arbitrages. De l’autre, le délai entre
le dépôt du permis de construire
et l’arrivée des occupants crée
des désajustements entre l’offre
et la demande qui se transmettent
à l’ensemble du marché.
Ces facteurs de cyclicité sont assez
indépendants du contexte macro -
économique même si ce dernier,
lorsqu’il est défavorable, déclenche
le retournement du marché – cela
a été le cas en 2008 avec la crise
économique et financière – et
impose ainsi une durée spécifique
à chaque cycle.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 21

DES OPPORTUNITÉS IMMÉDIATES
CONSÉQUENTES
Mais tout n’est pas noir dans ce
panorama. D’une année sur l’autre,
certains résultats de L’Observatoire
Cetelem de l’Immobilier incitent
à un certain optimiste. Ainsi, 7 % des
Français envisagent d’acheter d’ici à
moins d’un an. En 2009, ils étaient
un peu plus de 5 % dans ce cas.
Les femmes mettent alors la
prudence de côté et se montrent
plus volontaristes que les hommes.
Ces intentions d’achat à moins
d’un an – soit environ le temps moyen
entre la prise de décision et la remise
des clés, nous y reviendrons –
confirment que 7,2 % de la population
envisagerait de devenir propriétaire
dans l’année. Un chiffre loin d’être
négligeable, représentant des dizaines
de milliers de logements. Une cible
conséquente si l’on ajoute que, dans
78 % des cas, c’est pour devenir
propriétaire de sa résidence
principale. Ce résultat grimpe
à 91 % en ce qui concerne
les 18-34 ans, segment qui
concentre une grande partie des
primo-accédants.
Une autre donnée incite à un certain
optimisme. 85 % des locataires
interrogés dans le cadre de l’étude
déclarent avoir envisagé de devenir
propriétaires. Plus d’une personne
sur cinq a même entrepris
des démarches, la proportion
des 18-34 ans étant naturellement
plus importante que celle des autres
groupes d’âge (26 %).
Avez-vous l’intention d’acheter
un logement Un autre logement
64 %
Non
Quand prévoyez-vous/
pourriez-vous envisager d’acheter
36 %
Oui 19 %
De 1 à 3 ans 10 %
Plus de 3 ans
7%
Moins d’1 an
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« Aujourd’hui, au niveau économique, je pense que c’est rassurant d’avoir un bien à soi, dans 20, 25,
30 ans, de se dire qu’on est propriétaires de quelque chose… C’est une satisfaction personnelle. »
« Tant qu’on n’a pas trouvé la maison ou le terrain idéal, on reste locataires. »
22 – L’Observatoire Cetelem 2010

FAUTE D’ARGENT, FAUTE D’ENVIE
Les deux causes principales de
ce refus confirment cette expectative
inquiète. Dans un cas sur deux,
ce sont pour des raisons financières
que les Français ne se voient pas
devenir propriétaires. Les moins
de 50 ans sont les plus sensibles
à ce facteur, contrairement aux
seniors qui disposent d’un pouvoir
d’achat et d’un patrimoine supérieurs.
Les femmes se montrent aussi,
financièrement, nettement plus
sceptiques que les hommes
(57 % vs 43 %).
La seconde cause qui incite
les Français à la prudence traduit
le climat d’anémie économique.
34 % des Français n’ont tout
simplement pas envie d’acheter.
Ce n’est pas le marché, la situation
professionnelle, la foi dans
la pierre ou une autre raison
qui les bloque, c’est plus prosaïquement
le désir qui s’en est
allé pour le moment. Les mots
de « dépression économique »
semblent en la circonstance
n’avoir jamais été aussi
appropriés.
Les mots de l’immo
« Quand on veut s’investir dans une construction ou un achat immobilier, il faut vraiment en avoir envie,
s’y consacrer et être prêts à s’en occuper. »
« Pour quelle raison principale n’envisagez-vous pas d’acheter un (autre) logement »
(en %)
Total Hommes Femmes 18-34 ans 35-49 ans 50-70 ans
Pour des raisons financières 50 43 57 59 63 31
Parce que je n’en ai pas envie 34 41 28 25 22 52
Parce que les conditions actuelles
du marché ne sont pas favorables 5 5 5 6 5 4
Pour des raisons professionnelles 3 3 3 2 4 1
Parce que je ne pense pas que
la pierre soit un bon investissement
en France
1 1 0 0 1 1
Autre raison 7 7 7 8 5 11
Source : Observatoire Cetelem 2010.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 23

PROPRIÉTAIRES POUR AUJOURD’HUI
ET SURTOUT POUR DEMAIN
En 2009, les motivations d’achat
des Français en matière d’immobilier
alternaient entre émotion et rationalité.
Près de douze mois plus tard, le classement
de ces motivations connaît
quelques subtils changements
significatifs de l’air du temps.
« Se sentir chez soi » et « constituer
un patrimoine » restent les deux
motivations les plus revendiquées –
la première étant nettement la plus
largement citée. Le désir de liberté
se conjugue donc toujours avec
la préparation du futur. Signe
des temps et de l’inquiétude qu’ils
génèrent, ce sens de l’anticipation
se trouve conforté par la volonté
« d’assurer l’avenir de sa famille »,
qui arrive en troisième position, et
« d’assurer sa retraite ». Deux intentions
qui motivent davantage que le simple
fait de « profiter de prix ou de taux
d’intérêt intéressants ». Les locataires
sont naturellement à l’affût des bonnes
opportunités en faisant remonter
ces critères, particulièrement celui
des taux d’intérêt, plus haut dans
leur classement personnel.
« Pour quelle(s) raison(s) êtes-vous/pourriez-vous envisager de devenir propriétaire »
(en %)
Total Hommes Femmes 18-34 ans 35-49 ans 50-70 ans Grande ville Urbain Rural Propriétaires
Pour me sentir chez moi 70 67 73 74 67 69 67 71 71 73 66
Afin de me constituer
un patrimoine 51 49 52 55 49 47 47 52 51 57 41
Afin d’assurer
l’avenir de ma famille 39 36 42 47 37 33 34 40 43 41 36
Parce que c’est
un investissement sûr 39 35 43 46 33 37 41 43 34 43 34
Afin d’assurer
ma retraite 33 37 29 26 36 36 33 32 34 32 34
Parce que les prix de
l’immobilier étaient/
Si les prix de l’immobilier
sont intéressants
Parce que les taux
d’intérêt étaient/
Si les taux d’intérêt
sont favorables
Parce que j’ai bénéficié/
Si je bénéficie
d’un apport important
(don, héritage…)
Locataires/
Logés
27 22 32 36 28 18 34 24 25 20 38
24 22 26 30 26 15 26 23 24 20 29
20 21 19 20 22 18 24 20 17 9 35
Parce que j’ai connu/
Si je connais un changement
de situation
professionnelle (mutation,
promotion, etc.)
Parce que/Si je me
marie/Je vais avoir
un enfant
Pour payer moins
d’impôts (loi Robien,
Borloo…)
Parce que tout mon
entourage (famille,
amis…) a acheté/
achète un logement
10 10 10 14 10 6 11 11 9 6 16
9 4 14 19 5 2 10 10 7 7 12
6 6 6 6 7 4 7 7 4 5 8
3 3 3 2 3 3 4 2 2 3 3
Source : Observatoire Cetelem 2010.
24 – L’Observatoire Cetelem 2010

Les mots de l’immo
« C’est un espoir que l’on avait depuis toujours… On a envie d’être chez soi. »
« C’est pour avoir quelque chose à nous, laisser un bien à nos enfants, ne plus jeter l’argent
par les fenêtres, faire un investissement en espérant réaliser une plus-value par rapport
aux travaux que l’on a réalisés nous-mêmes. »
« Être chez nous… Pouvoir faire un trou dans le mur, si on en a envie. »
« Ce n’est pas le fait de devenir propriétaire qui est important, c’est quand on se rend compte qu’on
paie un loyer assez cher et que, pour le même prix en remboursement d’un crédit, on pourrait avoir
un logement nous appartenant. »
UN VRAI ATTACHEMENT
AU LOGEMENT
Une fois devenus propriétaires,
les Français entretiennent une relation
durable avec leur logement.
En moyenne, ils y resteront 10,9 ans,
qu’ils soient ou non primo-accédants.
Les différences immobilières
entre hommes et femmes, identifiées
en 2009 par L’Observatoire Cetelem,
atteignent leur paroxysme. Alors
que les premiers gardent leur bien
pendant près de quatorze ans,
les secondes s’en séparent avant
à peine huit ans. C’est sans doute
la mise en évidence des disparités
de revenus entre les sexes et,
conséquemment, la possibilité plus
grande pour les hommes
de conserver leur bien en cas
de séparation.
« Depuis quand êtes-vous propriétaire de votre résidence principale »
(en %)
Total Hommes Femmes Grande ville Urbain Rural
Il y a moins de 1 an 5 2 9 10 4 3
Entre 1 et 2 ans 7 4 11 6 8 7
Entre 2 et 3 ans 10 7 15 13 10 9
Entre 3 et 5 ans 16 13 19 20 14 15
Entre 5 et 10 ans 21 22 19 19 23 21
Entre 10 et 15 ans 11 12 9 9 9 13
Entre 15 et 20 ans 8 11 6 9 10 7
Il y a plus de 20 ans 22 29 12 14 22 25
Source : Observatoire Cetelem 2010.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 25

Primo-accédants:
une chance pour l’immobilier
La crise de l’immobilier a fait augmenter mécaniquement le nombre des primo-accédants sur le marché.
Jeunes par nature, ils représentent une vraie chance pour faire émerger cette France des propriétaires
depuis longtemps attendue. Encore faut-il faciliter au mieux ce qui parfois s’apparente à un parcours semé
d’angoisse, de difficultés et d’incertitudes.
Les obstacles du premier choix
Le premier Observatoire Cetelem
de l’Immobilier attirait déjà l’attention
sur la place importante occupée
par les primo-accédants. Aujourd’hui,
ils représentent près de 30 %
des Français qui sont propriétaires.
Un chiffre en constante augmentation
puisque, sur la seule période
2000-2007, il s’est accru d’un tiers.
Les primo-accédants européens
sont tous relativement jeunes, la
palme revenant aux Anglais âgés
en moyenne de 32 ans. En France,
35 ans constitue en moyenne
le plus bel âge pour accéder enfin
à la propriété.
UNE MULTITUDE DE DIFFICULTÉS
Les primo-accédants d’aujourd’hui
évoluent dans un contexte différent.
Fini le temps ou l’on entrait dans
une entreprise pour y terminer sa
carrière. Fini le temps ou le mariage
constituait le socle d’une vie à deux
ad vitam aeternam. Le travail pour
toujours, le mariage pour toujours
appartiennent bien au passé. En
face, l’achat immobilier constitue un
acte de confiance dans l’avenir. Or
l’avenir professionnel et l’avenir sentimental
n’ont jamais été aussi incertains.
Ajoutons comme difficulté
supplémentaire, l’inexpérience des
primo-accédants qui, face à leur premier
investissement, doivent bien
souvent compter sur l’appui parental
à la fois sur le plan financier mais
aussi pour éclairer leur choix.
Les mots de l’immo
« On avait envie d’être propriétaires, c’est tout. C’est un peu pour faire comme tout le monde.
Avoir une maison, c’est un besoin et une envie. »
« C’était un premier achat, pour nous permettre de rebondir beaucoup plus facilement
si nous voulions concrétiser un autre projet par la suite. Ça nous a aussi permis d’apprendre pas mal
de choses, de comprendre comment tout ça marchait. »
UN IDÉAL DE JEUNESSE
Idéalement ou réellement, la primoaccession
est affaire de jeunesse.
Pour plus de la moitié des personnes
interrogées par L’Observatoire
Cetelem, il convient dans l’idéal
d’avoir moins de trente ans pour
accéder pour la première fois à la
propriété. 66 % des femmes en sont
convaincues, 72 % des 18-34 ans le
pensent, 73 % des primo-accédants
depuis moins de cinq ans soutiennent
ce point de vue. Si on élargit
quelque peu le champ de vision,
on constate que les trois quarts
des Français estiment qu’il convient
de devenir propriétaire entre
26 et 35 ans.
26 – L’Observatoire Cetelem 2010

« Selon vous, quel est l’âge idéal pour devenir propriétaire »
(en %)
Total
Hommes Femmes
18-34
ans
35-49
ans
50-70
ans
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Moins de 30 ans 54 43 66 72 49 41 73 51
31-40 ans 41 50 32 27 45 52 25 45
41-50 ans 4 6 2 1 6 6 2 4
Plus de 50 ans 1 1 0 0 0 1 0 0
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« On est jeunes, on a la possibilité de prendre des crédits sur du long terme, on a des professions
qui sont finalement assez intéressantes, il vaut mieux acheter plutôt que d’attendre, même si on n’a pas
le moindre apport devant nous. »
UNE DÉCISION
QUI SÈME LE DOUTE
Être propriétaire est un idéal clairement
plébiscité par 94 % des personnes
interrogées, toutes catégories confondues.
85 % des locataires ont songé
le devenir, mais, si 22 % d’entre eux ont
entrepris des démarches sans y donner
suite, c’est bien parce que franchir
le pas ne va pas de soi.
Ceci se trouve confirmé par le fait
que 41 % des primo-accédants
depuis moins de cinq ans jugent
avoir été anxieux, voire très anxieux
vis-à-vis de ce premier achat.
Un sentiment d’inquiétude qui n’est
pas aussi élevé chez les propriétaires
« classiques » (30 % pour les non
primo-accédants), qu’ils soient jeunes
ou moins jeunes (34 % d’anxieux
chez les 18-34 ans, 28 % chez
les 50-70 ans), habitant en ville
ou à la campagne (27 et 36 %).
L’excitation est là, et bien là, mais
tempérée par une projection dans
l’avenir, qui, par les temps qui courent,
reste incertain.
« Quel était votre état d’esprit lors de votre dernier achat »
(en %)
Total 18-34 ans 35-49 ans 50-70 ans
Grande
ville
Urbain
Rural
Primoaccédants
Non primoaccédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Confiant 67 63 62 72 73 66 64 65 70 59 69
Anxieux 33 37 38 28 27 34 36 35 30 41 31
Source : Observatoire Cetelem 2010.
30 %
Anxieux
41 %
Anxieux
70 %
Confiant
59 %
Confiant
Non primo-accédants
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Primo-accédants depuis moins de 5 ans
L’Observatoire Cetelem 2010 – 27

DES PRIMO-ACCÉDANTS PRESQUE
TOUJOURS DUO-ACCÉDANTS
Pour l’une des toutes premières fois
de leur vie, ces personnes se trouvent
confrontées à une prise de décision
importante, pour une durée qui
excède de beaucoup celle d’autres
décisions, et qui impose de s’engager
presque toujours à deux. Le nombre
des divorces a beau n’avoir jamais été
aussi élevé, le concept de vie
en couple jamais autant contesté,
devenir propriétaire pour la première
fois oblige à « voir double », au point
qu’il conviendrait de parler plutôt de
duo-accédants. Plus de neuf fois sur
dix, la taille du foyer est ainsi supérieure
ou égale à deux personnes.
Face à cette réalité, le nombre
de monoménages n’a jamais été
aussi élevé et représente plus
de 44 % des ménages.
Cette obligation d’être deux résulte
d’une vision « idéaliste » de la primoaccession,
qui traduit l’envie
de réaliser un projet commun mais,
d’abord et surtout, d’une problématique
purement financière.
À moins de disposer d’un apport
plus que conséquent ou d’afficher
des revenus plus que confortables,
difficile d’imaginer pouvoir
acheter au prix actuel du marché,
particulièrement dans les grandes
villes, ou d’obtenir un financement.
Qui plus est, alors qu’il est presque
socialement établi que la vie
de couple est pour chacun plurielle,
la séparation matérielle semble
Structure des ménages en France
60
50
40
30
20
10
53,3 %
0
Couples avec
ou sans enfants
Source : BIPE.
35,9 %
Solos
être aussi entrée dans les mœurs
et ne plus devoir constituer
un obstacle insurmontable.
Avec le temps, le sentiment d’anxiété
semble cependant devoir s’estomper
pour faire place à la seule satisfaction
d’être propriétaire. Seulement 31 %
des primo-accédants depuis plus
de cinq ans font ainsi part de ce qui
était leur inquiétude du moment.
8,2 %
Familles
monoparentales
2,5 %
Autres
Les mots de l’immo
C’est l’engagement qui m’effraie… sur une durée de 20-30 ans, c’est ça qui fait peur. »
« Les recherches de plomb, les termites, le métrage, je ne savais pas qu’il fallait faire autant
de choses lorsqu’on achetait. »
« La peur que j’ai actuellement, c’est de partir sur de gros remboursements, avec la crainte
d’une perte d’emploi, par exemple. »
Entre évidence et complexité
UNE IDÉE QUI VA DE SOI
Pour autant, au moment de devenir
propriétaire, l’idée n’est pas
synonyme de difficulté. Seuls 30 %
des primo-accédants depuis moins
de cinq ans déclarent avoir éprouvé
des difficultés lorsqu’ils l’ont envisagé.
À ce moment, les futurs propriétaires
sont encore dans le rêve. Leur projet
se présente sous ses plus beaux
atours. Ils ont terminé le parcours
qui conduit à la propriété avant
de l’avoir effectué.
Ce qui les fait cependant réfléchir,
et donc partiellement hésiter
Le fait de prendre un crédit sur
une très longue durée (plus de vingt
ans) : ils s’estiment n’être pas prêts
pour un engagement financier aussi
long. L’idée de perdre des avantages
auxquels ils avaient droit en tant
que locataires.
Tant que les primo-accédants
sont dans l’éventualité, le possible,
tout semble donc aller à peu près
de soi. Mais quand ils entrent
de plain-pied dans la réalité, quand
ils doivent entamer ce parcours qui
les conduira à devenir propriétaires,
tout devient plus complexe.
28 – L’Observatoire Cetelem 2010

Les mots de l’immo
« Pour nous, c’est dans l’ordre des choses. On a toujours pensé à acheter. Après la naissance
de notre fille, ça nous a semblé la suite logique. »
« Aucune hésitation. À partir du moment où on s’est dit “on peut acheter, on a les capacités financières
pour le faire”, on n’a eu aucune difficulté ni remise en question. »
« C’est une fierté d’être propriétaires. Accéder à quelque chose, c’est important aussi. »
DIFFICILE UNE FOIS SUR DEUX
Est-ce le sentiment d’anxiété qui
refait surface ou, plus sûrement,
la prise en compte globale d’un
processus à étapes de longue durée,
avec ces moments d’incertitude,
ces instants de doute où tout semble
devoir être remis en cause
Toujours est-il qu’un primo-accédant
depuis moins de cinq ans sur deux
juge que les démarches entreprises
pour devenir propriétaire étaient
compliquées. Là encore, la distance
que l’on accorde au processus luimême
fait évoluer les points de vue.
Les primo-accédants depuis plus
de cinq ans sont seulement 37 %
à estimer cela compliqué, après
coup. Et si l’on interroge la population
des propriétaires dans son ensemble,
les femmes, et plus encore
les 18-34 ans, sont ceux qui ont
le plus ressenti la complexité
du processus.
« Les démarches pour devenir propriétaire vous ont-elles paru simples ou compliquées »
(en %)
Total Hommes Femmes 18-34 ans 35-49 ans 50-70 ans
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Assez simples,
très simples 62 66 56 54 58 70 50 63
Assez compliquées,
très compliquées 38 34 44 46 42 30 50 37
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« On était inconscients. La seule chose, c’est se voir rembourser encore à 60 ans… »
« C’est un achat important, ce n’est pas quelque chose qu’on fait à la va-vite, car c’est un gros
investissement. Déjà, il faut s’engager à deux, parce que, pour acheter maintenant, il vaut mieux
être deux et être sûrs de rester ensemble. »
« Quand on choisit un domicile à acheter, on n’a pas le droit de se tromper. »
UN ACCÈS RAPIDE
À LA PROPRIÉTÉ
Un autre paramètre semble confirmer
que cette angoisse est surtout
celle d’un moment, une phase
relativement courte qui précéderait
l’achat d’un premier bien immobilier,
tant le temps écoulé entre la prise
de décision et la remise des clés
est courte.
Pour 41 % des primo-accédants
depuis moins de cinq ans, la période
d’accession a duré moins de six mois,
pour 38 %, moins d’un an. Huit néoacheteurs
sur dix sont donc devenus
propriétaires en moins d’un an.
Le premier achat d’un bien immobilier
fait donc l’objet d’un processus
de maturation intense précédant
la prise de décision elle-même,
comme le confirment les témoignages
recueillis dans le cadre de cette étude.
Mais une fois la décision prise,
tout semble devoir aller très vite.
Et, comme nous allons le voir,
plus le projet se rapproche de sa
concrétisation, plus l’issue positive
semble simple et inéluctable.
À ce stade, on peut en déduire
que l’effort des professionnels
du secteur immobilier doit autant
porter sur la présentation d’une offre,
conforme aux attentes de leurs clients,
que sur une levée des inquiétudes
et une mise en condition favorable.
Relevons enfin que la durée de
la démarche est à peu près égale
pour tous types de propriétaires.
Pour 73 % des primo-accédants
depuis plus de cinq ans et pour 78 %
de l’ensemble des propriétaires,
la durée est inférieure à un an.
Des chiffres identiques quelles
que soient les tranches d’âge et les
origines géographiques ou sociales.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 29

« Combien de temps s’est écoulé entre le début de vos démarches
et le moment où vous avez reçu les clés »
(en %)
Total
Primoaccédants
Non primoaccédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Moins de 6 mois 41 39 45 41 38
De 6 mois à 1 an 37 36 39 37 35
De 1 à 5 ans 21 24 16 22 25
Plus de 5 ans 1 1 0 0 2
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« En l’espace de deux mois, on a trouvé et on a signé la promesse de vente. Mais on ne s’était pas fixé
de limite de temps, ça aurait pu être plus long. »
« Le hasard a bien fait les choses puisqu’on a trouvé ce qu’on recherchait dans un temps assez rapide. »
Des difficultés à géométrie variable
Pendant le Tour de France, il est
des étapes plus ou moins faciles,
plus ou moins exigeantes, qui
laissent plus ou moins de traces.
À la manière de la plus célèbre
des courses cyclistes, l’accès
à la primo-propriété n’échappe
pas à cette règle.
Les mots de l’immo
« On sait comment ça se passe, maintenant ! Si c’était à refaire, on accorderait plus d’attention
au choix des artisans et à la construction elle-même. Maintenant, on connaît les pièges à éviter. »
« J’ai fait la bonne démarche au départ, ça n’a donc pas été compliqué. »
« On voulait vraiment être libres pour faire quelque chose à notre idée… Il n’y a pas vraiment
de difficulté, il faut prendre le temps… »
DES RENCONTRES
SUJETTES À CAUTION
Dans 52 % des cas, la rencontre
des professionnels de l’immobilier
et des primo-accédants n’a pas été
jugée satisfaisante. Ce qu’ils leur
reprochent Principalement de leur
faire perdre du temps en leur faisant
visiter des biens qui ne correspondent
pas à leurs attentes et, dans
une moindre mesure, de ne pas
les prendre au sérieux, voire d’être
des interlocuteurs pas toujours
dignes de confiance. La jeunesse
des primo-accédants y serait-elle
pour quelque chose L’insuffisance
d’un dialogue constructif préalable
à l’achat d’un premier bien serait-elle
fréquente Toujours est-il qu’il semble
exister en ce domaine de nombreuses
pistes de progrès, même si, avec
le temps, les propriétaires semblent
oublier ces difficultés relationnelles.
Seulement 33 % des primo-accédants
depuis plus de cinq ans en font
ainsi état.
30 – L’Observatoire Cetelem 2010

« Quelles ont été vos relations avec les différents interlocuteurs rencontrés »
(en %)
Primo-accédants
Non primo-accédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Certains vendeurs particuliers que j’ai rencontrés
ne m’ont pas inspiré confiance. 7 8 7 7
Certaines agences immobilières que j’ai rencontrées
ne m’ont pas inspiré confiance. 14 19 17 12
Certaines agences ne m’ont pas pris au sérieux. 10 10 17 5
Je n’ai pas apprécié certaines pratiques
des agences (comme les visites groupées, etc.). 7 11 8 7
Les agences ne m’ont pas présenté beaucoup de
biens qui correspondaient à ce que je recherchais. 13 18 17 10
J’ai perdu du temps à visiter des biens
qui ne correspondaient pas à ce que je recherchais. 19 22 26 14
Les horaires de visite proposés par les agences
sont peu compatibles avec mon emploi du temps. 3 5 4 1
J’ai voulu faire construire une maison, j’ai eu du mal
à trouver un terrain qui me convienne. 9 7 10 8
J’ai voulu faire construire une maison, j’ai eu du mal
à trouver un constructeur qui me convienne. 8 6 6 8
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« J’ai eu un sentiment de précipitation… Il fallait donner une réponse rapidement parce qu’on nous
disait qu’il y avait d’autres personnes sur le coup. »
« On a été très déçus par ce qu’on visitait. On avait quand même un budget conséquent et on nous
proposait des trucs vieux ou glauques. »
« On avait déterminé des critères et on nous proposait des produits qui ne leur correspondaient
pas du tout. »
« Le problème, c’est qu’on n’a été en contact qu’avec des sous-traitants. On n’a pas su quelles équipes
travaillaient pour le constructeur, ce qu’ils faisaient, comment ils géraient. »
UN ENJEU FINANCIER
MAL APPRÉCIÉ
Comme on pouvait s’y attendre,
l’estimation des capacités de
financement est également source
de difficultés : un primo-accédant
sur deux en a rencontré. Au-delà
de cette donnée brute, c’est l’objet
qui apporte un éclairage singulier,
et pour le moins surprenant, sur ce
qui est en jeu, à savoir l’occultation de
certains paramètres fondamentaux
dans l’accession à la propriété.
Comme si les primo-accédants
n’avaient connaissance que de
la partie émergée de l’iceberg.
Car en s’interrogeant sur leur
capacité de financement, ils
découvrent avec (mauvaise)
surprise que les frais de diagnostic
d’un bien et les assurances
sont élevés ; qu’ils ne vont
pas pouvoir obtenir les aides
d’État sur lesquelles ils
comptaient ; que les charges
foncières ou de copropriété
sont maintenant à leur nom.
Ce qui était en grande partie un
rêve devient soudain une réalité
financièrement moins reluisante.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 31

« Quels obstacles vous ont freinés lors du financement de votre projet »
(en %)
Primo-accédants
Non primo-accédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Je n’avais pas suffisamment d’apport personnel. 11 9 12 11
En empruntant au maximum de mes capacités, le type
de logement que je pouvais acquérir ne correspondait
pas à ce que je voulais (surface, localisation, etc.).
7 5 9 6
Je n’imaginais pas que les frais divers étaient aussi élevés. 10 11 16 7
Je n’imaginais pas que les impôts fonciers et/ou
les charges de copropriété étaient aussi élevés. 13 9 14 12
Je pensais pouvoir compter sur des aides de
mon entourage, que je n’ai finalement pas obtenues. 1 1 2 1
Je pensais pouvoir compter sur des aides
de l’État (prêt à taux 0 %, prêt bonifié, etc.),
que je n’ai finalement pas obtenues.
Je pensais pouvoir compter sur des aides
de mon entreprise (1 % logement, prime, etc.),
que je n’ai finalement pas obtenues.
11 4 15 8
7 5 9 5
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« J’étais allé voir ma banque, pour savoir combien on pourrait me prêter, et on m’a annoncé la moitié
du prix d’un logement qui pouvait m’intéresser. »
« Dans un premier temps, ma banque m’a plutôt fait comprendre que je ne pourrais pas obtenir
le financement nécessaire. J’ai été en voir une autre, ça s’est bien passé. J’ai obtenu des rendezvous
assez rapides et tout a été très clairement expliqué. Je n’ai pas eu trop de problèmes. »
« Quand notre banque a su qu’on partait, ils nous ont proposé un taux identique, mais c’était trop tard.
Ils ne croyaient pas que c’était sérieux au départ. »
CÔTÉ FINANCES…
Dans une certaine mesure,
la rencontre avec les banques apparaît
plus facile, seuls 41 % des primoaccédants
de moins de cinq ans
la jugent problématique. Une fois
encore, avec le temps, ces difficultés
ressenties s’érodent naturellement.
Seuls 28 % des primo-accédants
en font part.
« Quelles difficultés avez-vous rencontrées lorsque vous avez monté votre dossier
de financement »
(en %)
Primo-accédants
Non primo-accédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Mon interlocuteur à la banque me l’a déconseillé. 1 1 1 1
Les banques ont refusé de m’accorder un prêt. 7 2 11 4
Les banques m’ont proposé des prêts d’un montant insuffisant. 10 6 13 8
Source : Observatoire Cetelem 2010.
32 – L’Observatoire Cetelem 2010

DES ÉVALUATIONS PARTIELLEMENT
TROMPEUSES
Le processus se poursuit et les
problèmes s’estompent. Au moment
d’évaluer les offres immobilières,
les primo-accédants ne sont plus
que 36 % à rencontrer des difficultés.
Et là, clairement, ils sont comme
assaillis par un ultime doute qui
pourrait remettre en cause leur choix.
Et si je faisais une mauvaise affaire
Et si je me trompais sur l’état réel
du bien que je vais acheter
Et si les travaux que je devais entreprendre
étaient trop importants
Autant d’interrogations qui soulignent
une fois encore l’importance du choix,
ses conséquences à long terme.
« Quels points vous ont fait hésiter lors de votre évaluation des offres »
(en %)
Primo-accédants
Non primo-accédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
J’ai eu peur de me tromper sur l’état des biens :
y aurait-il des travaux importants nécessaires 8 9 12 6
J’ai eu peur de me tromper sur la valeur des biens :
allais-je faire une bonne affaire ou non 9 11 15 5
Les travaux nécessaires à la remise en état étaient
trop importants. 8 6 10 6
D’autres acheteurs ont fait des offres supérieures/
ont été plus rapides que moi. 4 5 4 4
J’ai découvert un vice important dans le bien
que je comptais acheter. 3 2 4 2
J’ai eu des surprises en lisant le procès-verbal
de la dernière assemblée générale. 2 1 2 2
La collectivité avait prévu des travaux
que je n’étais pas prêt à financer. 1 2 0 2
Après vérification, le voisinage n’était pas
à la hauteur de mes attentes. 4 5 6 2
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« Au départ, on a fait des simulations sur Internet, et là, ç’a été une surprise désagréable, parce
que ça ne passait pas. Après, on est allés directement voir les banques avec la promesse de vente.
Seconde déception, de toutes les banques qu’on a vues, aucune ne nous accordait de crédit. »
« On se rend compte qu’il y a plein de choses à payer, comme la taxe d’assainissement. On a dû aussi
dépenser 1 000 euros pour le branchement au tout-à-l’égout, ce n’était pas prévu par le constructeur.
Le permis de construire, c’était pareil, il n’était pas pris en compte au départ. »
L’Observatoire Cetelem 2010 – 33

UN DOSSIER FACILEMENT BOUCLÉ
Il ne reste plus alors qu’à se « jeter
définitivement à l’eau ». C’est l’heure
de monter le dossier de financement.
Un moment apparemment plus facile,
seuls 29 % des primo-accédants
ayant rencontré des difficultés
en cette circonstance.
« Quelles démarches vous ont semblé compliquées »
(en %)
Primo-accédants
Non primo-accédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
J’ai eu du mal à faire accepter mon dossier
par les assurances. 4 4 7 3
Les démarches à effectuer pour constituer le dossier de
financement étaient très nombreuses et compliquées. 16 12 20 13
Les démarches administratives pour bénéficier
des aides étaient très nombreuses et compliquées. 9 8 14 6
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« On referait construire avec le même constructeur : c’est eux qui ont entrepris toutes les démarches
administratives et ça s’est très bien passé. »
Un choix sans (trop de) concessions
UN TOUR RAPIDE DU PROPRIÉTAIRE
Pour atteindre le « Graal immobilier »,
nous avons vu que les primo-accédants
ne perdaient guère de temps. Il en
va de même lorsqu’il s’agit de visiter
des logements, de choisir « l’élu ».
En moyenne, ils font le tour de
7,2 appartements contre 6 appartements
visités par l’ensemble des
propriétaires. Plus intéressant est de
constater que 28 % d’entre eux ont
visité seulement un ou deux logements.
Avec les 21 % ayant poussé
la porte de cinq logements au plus,
on obtient une moitié de nouveaux
primo-accédants ayant réalisé
un achat que l’on pourrait presque
qualifier de coup de cœur.
Ce chiffre tend à démontrer que
les futurs propriétaires ont des idées
bien arrêtées. Et à condition qu’on
leur propose un bien correspondant
à leurs attentes, à leurs besoins
et… à leur budget, ils savent faire
rapidement leur choix. L’étude
démontre aussi, s’il était nécessaire,
que l’expérience en immobilier
n’est pas un vain mot. Une fois
passé ce baptême du feu, il devient
toujours plus facile de faire son choix,
les 50-70 ans et les habitants
du monde rural étant les plus
rapides à se décider.
« Combien de logements avez-vous visités avant de vous décider »
(en %)
Total
18-34
ans
35-49
ans
50-70
ans
Grande
ville
Urbain
Rural
Primoaccédants
Non primoaccédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Moins de 10 logements 84 82 79 90 82 82 87 85 83 77 90
Plus de 10 logements 16 18 21 10 18 18 13 15 17 23 10
Source : Observatoire Cetelem 2010.
34 – L’Observatoire Cetelem 2010

Les mots de l’immo
« J’ai vu le bâtiment se construire et je me suis renseignée. Au moment de livrer cet immeuble,
il y avait un commercial qui faisait visiter et j’y suis allée… »
« On a été surpris que ça aille aussi vite, mais je pense qu’on est tombés aussi sur la bonne
agence immobilière. »
ÇA SE DISCUTE
Pour un achat complexe comme
celui d’un logement, reposant sur
la prise en compte et l’estimation
d’un grand nombre de critères, il était
légitime de se poser la question
de l’arbitrage. De savoir sur quoi les
Français avaient transigé et sur quoi
ils refusaient de céder au moment
d’acheter leur premier bien.
En premier, ils ont dû se résoudre
à abdiquer sur le prix. Un quart
des primo-accédants de moins
de cinq ans ont ainsi acheté
leur habitation plus cher que prévu.
Lorsque l’on sait que le critère
de surface est celui qui arrive en
première position de ce classement,
on en déduit que l’essentiel des
débats s’est réduit à un rapport prixsurface
pour accéder à la propriété
au plus près de ses rêves. Un résultat
qui met en relief l’importance du PAI
et sa baisse évoquée précédemment.
Ce classement des compromis fait
apparaître en quatrième position la
question du garage et des facilités
de parking, élément non impliquant,
plus facile à « négocier » que le nombre
de pièces, la présence d’un jardin
ou l’emplacement et le quartier qui
complètent cette liste. En revanche,
17 % d’entre eux ont refusé tout compromis.
Il n’était alors surtout pas question
de discuter le nombre de pièces, le
calme, l’existence d’un jardin ou le prix.
« Quel(s) compromis avez-vous accepté(s) lors de votre achat »
(en %)
Primo-accédants
Non primo-accédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
La surface 22 26 21 22
Le prix (finalement plus cher
que ce que vous pensiez mettre au départ) 19 18 25 16
Le nombre de pièces 17 20 15 18
Le garage, les facilités de parking 16 16 19 14
Le jardin 15 18 14 16
L’emplacement, le quartier 13 21 13 14
La proximité des commerces 13 14 11 15
Le calme 11 16 9 12
La proximité des transports en commun 11 14 9 12
Le voisinage 9 16 7 10
L’exposition, la luminosité 10 14 11 9
La vue dégagée 8 13 5 10
Le prix (finalement moins élevé que ce que vous
auriez voulu, pour cause de financement) 7 10 7 8
La terrasse 8 9 11 5
L’étage 6 8 6 5
L’ascenseur pour monter à votre étage 4 6 5 3
La présence d’un gardien, d’une concierge 2 3 2 2
Source : Observatoire Cetelem 2010.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 35

« Quel(s) compromis avez-vous refusé(s) lors de votre achat »
(en %)
Primo-accédants
Non primo-accédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Le calme 49 46 46 51
Le prix 48 45 41 52
Le nombre de pièces 48 43 47 48
Le jardin 45 39 43 47
L’exposition, la luminosité 43 42 39 46
L’emplacement, le quartier 43 38 39 45
La surface 43 35 37 46
Le garage, les facilités de parking 37 33 32 41
La proximité des transports en commun 37 31 31 41
La vue dégagée 35 33 28 39
La proximité des commerces 36 30 30 41
La terrasse 34 27 28 38
Le voisinage 31 28 21 38
L’étage 30 24 24 34
L’ascenseur pour monter à votre étage 29 23 23 33
La présence d’un gardien, d’une concierge 27 21 18 32
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« On n’a pas été amenés à modifier notre projet initial, parce qu’on savait pertinemment que, par rapport
à notre budget, ça serait forcément dans de l’ancien, surtout dans le quartier qu’on recherchait. »
« Quand on est locataire, on accepte de faire le trajet pour se rendre à son travail. Mais quand on achète,
on se dit que c’est pour longtemps et on est plus exigeant sur le lieu. C’est donc plus difficile de trouver
l’endroit idéal. »
S’informer, du virtuel à la réalité
L’érosion du marché immobilier a mis
en évidence le rajeunissement
des propriétaires, un phénomène
encore plus prégnant si l’on s’en tient
à la population des primo-accédants.
Ce rajeunissement va se trouver
confirmé de manière éclatante par
la nature des sources d’information
utilisées pour devenir propriétaires.
INTERNET, LA VOIE ROYALE
À L’ACCESSION
70 % des propriétaires âgés
de 18-34 ans font part de leur préférence
pour Internet (vs 53 % pour les
annonces papier), quand seulement
15 % des 50-70 ans pratiquent
le « surf » immobilier. Et quel que soit
leur âge, les trois quarts des primoaccédants
depuis moins de cinq ans
déclarent avoir consulté les annonces
Internet, principalement celles
des agences immobilières.
Ce chiffre est déjà en soi spectaculaire,
comparé aux 53 % des
annonces presse classiques ou
aux 28 % d’offres recueillies auprès
de l’entourage. Mais il devient
36 – L’Observatoire Cetelem 2010

définitivement symptomatique d’un
changement des comportements
et des usages, quand on le compare
aux sources d’information des primoaccédants
de plus de cinq ans.
Ces derniers privilégiaient encore
les annonces des journaux papier
à Internet (45 % vs 21 %).
Un autre enseignement concernant
l’usage d’Internet mérite aussi
d’être souligné. Les femmes ont plus
largement adopté l’usage de la Toile.
« Quelles sont toutes les sources d’information que vous avez utilisées »
(en %)
Hommes
Femmes
18-34
ans
35-49
ans
50-70
ans
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Les annonces papier 49 54 53 55 47 53 45
Les annonces papier dans les journaux gratuits 39 46 47 49 33 48 39
Les annonces papier dans les journaux payants
(magazines spécialisés) 23 19 19 17 26 16 18
Les annonces Internet 29 48 70 40 15 75 21
Les annonces d’agences immobilières sur Internet 26 41 63 34 12 65 17
Les annonces de particuliers sur Internet 18 30 45 26 8 51 12
Des offres relayées par votre entourage
(famille, amis, voisins, collègues, etc.) 30 26 25 26 32 28 31
D’autres moyens 42 37 30 39 46 27 49
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Les mots de l’immo
« On a d’abord fait une recherche sur Internet et, à partir de là, on a contacté des agents immobiliers. »
« On a regardé sur Internet… Vraiment trois mois à partir du moment où l’on a été en agence. »
UTILES MAIS PEUVENT MIEUX FAIRE
Le fossé entre annonces Internet et
annonces des supports classiques
se creuse un peu plus, quant à
la pertinence estimée des sources.
58 % d’avis favorables pour les
premières contre 14 % pour
les secondes : le match devient
inégal. Aux yeux des internautes
primo-accédants depuis moins de
cinq ans, les annonces numériques
des agences immobilières tirent leur
épingle du jeu avec un beau 43 %.
Si leurs jugements s’avèrent globalement
satisfaisants, ils n’en demeurent
pas moins en attente d’autres informations
qui viendraient faciliter leur
recherche. Et ces informations, Internet
oblige, ils les souhaitent visuelles,
pour disposer de photos du bien
(38 %) ou pouvoir en faire une visite
virtuelle (36 %).
Parallèlement, ils sont aussi
demandeurs d’informations plus
nombreuses et plus précises.
36 % des primo-accédants souhaitent
disposer de l’adresse précise du bien
afin de pouvoir, par exemple, découvrir
les alentours.
Si Internet semble donc s’être
imposé comme média, des efforts
supplémentaires doivent être entrepris
pour que le secteur immobilier
investisse définitivement le domaine
du commerce en ligne pour en faire
un outil prescripteur incontournable.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 37

« Quelles informations vous ont manqué lors de votre recherche »
(en %)
Hommes Femmes
18-34
ans
35-49
ans
50-70
ans
Propriétaires
Primoaccédants
Non primoaccédants
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Des photos du bien 30 37 42 35 26 33 32 35 38 28
Des informations sur le
quartier, l’environnement
(voisinage, écoles
et commerces, etc.)
L’adresse précise du bien
(par exemple pour pouvoir
découvrir les alentours…)
La possibilité d’une visite
virtuelle du bien
(sur Internet)
32 33 35 32 30 32 31 34 33 30
30 33 34 39 23 31 29 35 36 25
24 31 35 31 18 27 28 25 36 23
Des photos du quartier,
de l’environnement 23 24 26 29 18 23 23 24 28 20
Autres types d’information 32 25 21 23 38 29 32 24 19 40
Source : Observatoire Cetelem 2010.
Une influence de proximité
PROPRIÉTÉ RIME AVEC HÉRÉDITÉ
L’héritage ou la donation sont des
façons de devenir propriétaire loin
d’être négligeables, puisqu’elles
concernent chaque année des
dizaines de milliers de logements.
Elles mettent en évidence l’importance
du facteur parental que
souligne également cette étude.
Car si 77 % des personnes interrogées
déclarent que leurs parents sont
propriétaires, 88 % des primoaccédants
depuis moins de cinq ans
témoignent de cet état de fait.
Il en ressort comme une valeur
d’exemplarité qui semble jouer un rôle
non négligeable : une reconduction
d’un statut social allant de soi ;
une nécessité de s’appuyer sur le
vécu des référents les plus naturels ;
un appui financier se traduisant en
caution ou en apport indispensable à
la concrétisation du projet ; le soutien
de parents étant déjà allés au bout
de ce parcours du combattant
qu’est l’accession à la propriété.
Les mots de l’immo
« Ma mère nous a donné un petit capital. Elle a vendu une maison en province et on a placé cet argent
en attendant de trouver quelque chose. »
« Dans mon entourage, on me disait : “Achète, achète.” Et mes parents m’ont encouragée à devenir
propriétaire. »
« Dans ma famille, on n’a jamais acheté. Ce n’est pas dans les traditions familiales, donc ça ne me
choquait pas de rester en location. »
« Je pense que mes parents ont toujours accordé beaucoup d’importance au fait d’être propriétaire.
Ils nous expliquaient ça quand on était petits. C’est dans ma culture. »
« Vos parents sont-ils propriétaires »
(en %)
Total Propriétaires Locataires/Logés
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Oui 77 80 73 88 77
Non 23 20 27 12 23
Source : Observatoire Cetelem 2010.
38 – L’Observatoire Cetelem 2010

CONSEILS DE FAMILLE
Cette influence parentale devient
encore plus concrète lorsque l’on
sonde les Français pour savoir qui
les a influencés dans leur parcours
immobilier. En premier lieu et sans
ambiguïté, ils ont demandé conseil
à ceux qui leur sont les plus proches.
45 % déclarent que rien ne vaut l’avis
de parents qui, parce qu’ils ont vécu
les mêmes situations, peuvent dire ce
qu’il faut ou ne faut pas faire. Bien plus
que des professionnels, agents immobiliers,
promoteurs ou constructeurs
(16 %) ou banquiers (12 %). L’enjeu
financier d’un tel projet n’effacera
donc jamais la dimension humaine
qu’il porte.
« Par qui avez-vous été conseillé lors de vos recherches »
(en %)
Propriétaires
Primo-accédants
de moins de 5 ans
Primo-accédants
de plus de 5 ans
Vos parents 32 45 28
Votre agent immobilier/promoteur/constructeur 23 16 21
Votre banque 15 12 16
Vos amis 6 6 6
Votre notaire 5 5 4
Vos enfants 5 3 6
Votre établissement financier spécialisé 2 1 3
Votre courtier 1 3 1
Autres 11 9 15
Source : Observatoire Cetelem 2010.
MIEUX ACCOMPAGNER
LES PRIMO-ACCÉDANTS
De fait, les personnes interrogées
par L’Observatoire Cetelem ont
un point de vue contrasté sur
les professionnels rencontrés durant
leur parcours immobilier. Les témoignages
s’accordent à demander plus
de conseils, un accompagnement
soutenu pendant toute la durée
de leurs démarches. Clairement, les
professionnels qui abondent dans
ce sens et enrichissent leur offre d’une
dimension services importante tirent
leur épingle du jeu. Et personne ne
vient leur reprocher d’éventuellement
« sortir » de leur fonction. À titre
d’exemple, un agent immobilier
mettant en relation un acheteur
avec un banquier est jugé crédible.
Pour l’ensemble des professionnels
de l’immobilier, particulièrement
les agents, les promoteurs et les
constructeurs, l’accompagnement
doit devenir une réelle valeur ajoutée
proposée à leurs clients.
Cette attente se reflète dans les notes
données par les primo-accédants
depuis moins de cinq ans à leurs
différents interlocuteurs. Dans la plupart
des cas, elles se situent autour de
la moyenne. Avec respectivement
6,5 et 6,2, les notaires et les banquiers
recueillent les meilleures notes.
Les constructeurs et les agents immobiliers
suivent dans ce classement
avec 5,7 et 5,6. Les établissements
financiers spécialisés obtiennent un
niveau d’appréciation comparable
avec 5,3. On retrouve là, peu ou prou,
les résultats obtenus lors de la première
étude 2009 consacrée à l’immobilier.
Signe qu’il reste à tous une large
marge de progression afin de faciliter
le parcours des primo-accédants.
Les mots de l’immo
« Une agence a été beaucoup plus dynamique que ses concurrentes, elle nous a fait plusieurs
propositions correspondant à ce qu’on recherchait et elle n’a pas cherché à nous présenter
des appartements dépassant notre budget. »
« On n’était pas chez eux au départ, mais c’est avec eux que l’on a acheté. Ils nous ont vraiment
accompagnés dans nos démarches de recherche de prêt. Ils étaient disponibles. »
« Le plus difficile, c’était de trouver un terrain. Mais le constructeur l’a trouvé avant de venir nous
voir pour nous présenter les trois maisons qui entraient dans notre budget. »
« On est tombés sur un agent immobilier sérieux, qui nous a conseillés et qui nous a orientés
quand on lui a dit qu’au niveau de notre banque, ça bloquait pour l’octroi du crédit. »
L’Observatoire Cetelem 2010 – 39

40 – L’Observatoire Cetelem 2010

Entretien avec Hervé Manet
Membre du comité exécutif d’Icade en charge du pôle promotion
Président des filiales d’Icade Promotion
Administrateur du Club de l’immobilier d’Île-de-France
Président de la Fédération des promoteurs-constructeurs d’Île-de-France
SELON VOUS, COMMENT S’EXPLIQUE
LE FAIBLE TAUX DE PROPRIÉTAIRES
EN FRANCE
Je pense que la raison principale
réside dans la faible capacité d’achat
des ménages par rapport aux
produits proposés. Quand on sait
que 80 % de la population française
est éligible au plafond du prêt locatif
social (PLS), on se rend compte que
la production de logements neufs
n’est pas adaptée. Or, les ménages qui
doivent aujourd’hui être accompagnés
vers la propriété, et qui représentent
le plus grand nombre, sont ceux qui
résident dans le parc locatif social.
Des mesures doivent donc être prises
pour développer la capacité de cette
catégorie à accéder à la propriété.
Un gros effort a été entrepris depuis
trois ans en faveur de la primoaccession.
Des mesures ont été
adoptées en ce sens, ainsi a-t-on
assisté à la mise en place des zones
ANRU (Agence nationale pour la
rénovation urbaine) et des périmètres
associés, où le candidat qui est éligible
peut bénéficier de la TVA à 5,5 %.
C’est un premier booster pour
permettre à cette population d’acquérir
un bien. La deuxième a été le PASS-
FONCIER ® *, qui arrive à échéance.
L’objectif de 30 000 PASS-FONCIER ®
en France pour les opérateurs privés
a été quasiment atteint. La difficulté
étant l’accompagnement avec le 1 %
Logement. Le troisième booster,
c’est le prêt à taux zéro (PTZ),
qui a été également soutenu par
son doublement jusqu’au 30 juin
de cette année. Et le quatrième,
c’est la possibilité qu’ont les villes –
vis-à-vis des promoteurs et
des opérateurs – de demander
des prix maîtrisés qui sont censés
offrir à la population résidente
la possibilité d’acquérir.
VOUS PENSEZ DONC QUE
CES MESURES SONT EFFICACES
Tout à fait. Ce sont des mesures tests
qui ont porté leurs fruits, et il faut
poursuivre en ce sens. Ce qui peut
permettre d’amener du logement
social à la promotion privée, c’est la
faculté de bénéficier de financements
fournis par l’État. Il s’agit donc d’une
réorientation de l’aide publique, qui
est mise à disposition différemment
pour permettre l’accession à
la propriété au plus grand nombre.
Pour répondre aux besoins résultant
des évolutions démographiques,
il faut toutes sortes de produits :
du logement locatif, du logement
social intermédiaire, et il faut également
permettre au plus grand nombre
de devenir propriétaire, de s’installer
dans la vie, d’éviter l’incident de vie,
etc. Cela signifie faciliter le parcours
résidentiel qui mène du locatif à
la propriété. Actuellement, le problème
de fond au niveau national tient
à la difficulté, pour les personnes
locataires, et notamment en logement
social, de suivre ce parcours résidentiel.
Ils doivent être accompagnés vers
l’achat. Je pense qu’on a fait un premier
pas certes, mais qu’il faut poursuivre
cet effort, l’amplifier, et à partir de là,
le taux de propriétaires va aller
croissant. En revanche, je déplore
que des mesures qui ont des effets
positifs certains viennent à échéance:
le doublement du prêt à taux zéro
(PTZ) et le PASS-FONCIER ® , qui
s’achève le 30 juin.
PENSEZ-VOUS QUE L’OFFRE
DE LOGEMENTS EST EN ADÉQUATION
AVEC LES BESOINS
Nous développons, dans la promotion
immobilière privée, 100000 logements
par an. Aujourd’hui, nous n’avons pas
de stock libre en post-achèvement,
donc nos biens ont effectivement été
acquis. L’offre commerciale disponible
représente aujourd’hui entre quatre
et six mois d’activité. Donc je peux
sans hésiter affirmer que l’offre que
nous produisons est totalement
adaptée aux besoins. Bien sûr,
nous pouvons faire plus, mais cela
nécessite des libérations foncières,
des établissements ou des SEM
(sociétés d’économie mixte) qui s’organisent
pour acquérir des terrains,
créer des zones urbaines futures,
vendre des droits à construire et donc
préparer finalement la modernisation
et la densité dans la ville. Cet outil qui
existait n’a pas été suffisamment
puissant ces dernières années pour
créer les conditions nécessaires à
l’avènement d’une offre suffisante.
POUR CONCLURE, QUELS SONT
LES PRINCIPAUX FACTEURS
CONDITIONNANT L’ACCESSION
À LA PROPRIÉTÉ EN FRANCE
Je pense que nous en avons déjà
évoqué deux aspects. Premièrement,
la solvabilité de la clientèle primoaccédante
et l’aide publique correspondante.
Deuxièmement, l’augmentation
de l’offre disponible, grâce à des outils
aménageurs notamment. Cela permettrait
d’apporter davantage de produits
sur le marché que ce que l’on peut
proposer aujourd’hui. Un aménageur
est en mesure de régler les situations,
de gérer les questions de conflits de
voisinage et l’obligation de construire
en milieu urbain. Et il faut qu’un esprit
entrepreneurial prenne les devants,
c’est-à-dire que les élus et les collectivités
aient envie d’aller dans ce sens.
* Le PASS-FONCIER ® est un dispositif d’accession populaire
à la propriété mis en place par l’État et les partenaires sociaux
du 1 % Logement. Il permet aux ménages à revenus
modestes qui souhaitent devenir propriétaires de payer leur
résidence principale en deux temps : la construction puis
le terrain. Il peut aussi être employé pour financer
un appartement.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 41

Entretien avec Didier André
Directeur général adjoint
Century 21 France
SELON VOUS, COMMENT S’EXPLIQUE
LE FAIBLE TAUX DE PROPRIÉTAIRES
EN FRANCE
Dans l’immense majorité des cas,
l’aspect financier freine le locataire
qui désire devenir propriétaire.
Ensuite, ce choix impose des sacrifices.
Or on peut préférer être locataire
dans le 16 e arrondissement que
propriétaire dans un quartier moins
coté, même avec plus d’espace et
de confort. Le niveau d’exigence
est parfois incompatible avec
les moyens et le mode de vie.
La France manque de logements
compatibles avec les souhaits
des Français !
Il existe un parc locatif extrêmement
important, privé et social, même
s’il reste insuffisant au regard
des sollici tations et des besoins.
Les efforts de construction et les incitations
fiscales pour les investisseurs
ont conduit à la mise en location
d’un grand nombre de biens
ces dernières années. Il y a ainsi
une forte concurrence, en dehors
des grandes villes comme Paris,
Marseille, etc. À Troyes par exemple,
une abondante offre locative
de qualité amène certains candidats
potentiels à rester locataires.
Et tout en le restant, ceux-ci peuvent
même devenir propriétaires bailleurs.
C’EST VRAI DANS LES TRÈS GRANDES
VILLES. EST-CE LE CAS PARTOUT
Non. Nous réalisons tous les ans
une étude, avec cinq budgets types
(500, 800 ou 1 000 euros par mois)
dans 150 ou 200 villes de France pour
évaluer les capacités d’achat ou de
location. Nous supposons qu’un futur
propriétaire dispose d’un apport
personnel de 20 % et de quoi régler
les frais de notaire. On s’aperçoit
qu’effectivement, dans bon nombre
de villes de province, on a plus intérêt
à acheter : pour un budget identique
on obtient plus de superficie à l’achat
qu’en location !
QUELLES ÉVOLUTIONS
CONSTATEZ-VOUS CONCERNANT
LA PRIMO-ACCESSION
Après une période difficile, le marché
est maintenant plus équilibré. Nous
observons une augmentation des
primo-accédants, des acquéreurs de
moins de 30-35 ans. Ce qui favorise
ou pourrait favoriser l’accession
à la propriété, c’est le discours sur les
42 – L’Observatoire Cetelem 2010

etraites, l’absence de sécurité finan -
cière des ménages… Mais l’évolution
importante des prix ces dernières
années (alors que les salaires, eux, ne
bougent pas) a empêché bon nombre
de ménages d’accéder à la propriété.
Il arrive un moment où désir d’acquérir
un logement et possibilités financières
ne correspondent pas. Ce qui a été
compensé par la prolongation
des crédits, par des taux un peu plus
accessibles, et le marché s’est envolé.
On est passé de quinze à vingt ans, et
de vingt à vingt-cinq ans… C’est assez
indolore sur la mensualité, mais si l’on
va au bout de son crédit, c’est très
douloureux. Et ce qui est déterminant
pour le marché, c’est le niveau des taux.
On l’a vu il y a un an et demi, lorsqu’ils
étaient 1,5 % plus élevés qu’aujourd’hui.
Enfin, l’augmentation des prix, constante
depuis huit à dix ans, est une autre
raison de blocage du marché. De plus,
son impact psychologique est fort.
Emprunter cher, c’est quelque chose
de déraisonnable dans l’esprit des
futurs acquéreurs.
N’Y A-T-IL PAS CONTRADICTION
ENTRE LA NÉCESSITÉ D’ALLONGER
LA DURÉE DES CRÉDITS ET
UNE ÉVOLUTION SOCIOLOGIQUE
ET ÉCONOMIQUE VERS
UNE MOINDRE STABILITÉ
Ce n’est pas incompatible. Bien évidemment,
si l’emprunteur met en parallèle
s’engager pour trente ans et un emploi
qui risque de changer, le risque de
déménager par obligation ou devoir,
il va choisir de ne pas devenir proprié-
taire. Or, je crois qu’il faut déconnecter
les deux choses. Le crédit – et sa durée
adaptée aux ressources – doit permettre
d’acheter. Le statut de locataire peut
aussi se traduire par un « engagement
pour la vie ». Rien n’empêche
de prendre un crédit et de changer
de banque ou de logement, de le
rembourser ou de partir dans un an.
Et c’est ce que les gens ont du mal à
concevoir. Il faudrait que les banques
indiquent, pour une durée de prêt
accordé, la durée réelle d’usage du
crédit. Elles ont déjà fait beaucoup
d’efforts en termes de pénalités de
remboursement. Par ailleurs, les choses
se négocient. Vendre au bout de sept
ans restitue un capital bien supérieur
à ce qui peut être mis de côté tous
les mois en étant locataire. Mais c’est
difficile à faire admettre. Quand un
locataire avec un certain niveau de
revenus n’achète pas, c’est qu’il craint
de s’engager. Les inquiétudes relatives
au marché immobilier, qui s’est retourné
en 2008, freinent également. Ceux qui
placent de l’argent en Bourse savent
qu’ils jouent à la roulette. L’immobilier
en revanche a une image sérieuse
et ce qui s’est passé en 2008 et 2009
fait peur, même si ce n’a pas été
catastrophique !
NOUS ARRIVONS À LA FIN DE DISPO-
SITIFS DE SOUTIEN À L’ACCESSION
TELS QUE LE DOUBLEMENT DU PRÊT
À TAUX ZÉRO… QUELLES EN SERONT
LES INCIDENCES SELON VOUS
Les mesures d’aide fiscale sont peu
significatives dans l’ancien et ne sont
pas incitatives. Peu de gens achètent
un bien immobilier pour économiser
1 500 euros d’impôts. C’est toujours
bon à prendre, mais cela reste marginal.
Il vaudrait mieux qu’il n’y ait aucun
dispositif d’accompagnement dans
l’ancien (à l’exception des mises aux
normes pour économiser l’énergie) et
une vraie incitation pour le neuf, parce
que c’est ce qui alimente et fait vivre
le marché à long terme. L’ancien, lui,
se suffit à lui-même. Qu’il n’y ait pas
d’incitation fiscale pour l’acquisition
de sa résidence principale dans
l’ancien ne me pose aucun problème.
QU’EST-CE QUI SERAIT SUSCEPTIBLE
DE FAVORISER L’ACCESSION
J’y reviens toujours, c’est l’accès
au crédit et à un crédit bon marché.
Nous le voyons presque instanta -
nément dans le nombre de transactions.
C’est la hausse des taux de crédit qui
freine la démarche de l’acquéreur et
leur baisse qui fait repartir les volumes
de transactions. Après, les mesures
d’incitation fiscale sont neutres sur
l’ancien. Par contre, il serait intéres -
sant que l’on verdisse un peu les incitations
fiscales, notamment pour les
économies d’énergie dans un bâtiment.
30 ou 40 % des gaz à effet de serre
sont liés à l’immobilier. Et là, on peut
agir de manière très simple, sans
dépenser des dizaines de milliers
d’euros dans un logement.
L’Observatoire Cetelem 2010 – 43

Entretien avec Anne-Sophie Grave
Présidente du Directoire
Efidis – Groupe SNI
SELON VOUS, COMMENT S’EXPLIQUE
LE FAIBLE TAUX DE PROPRIÉTAIRES
EN FRANCE COMPARATIVEMENT
À LA MOYENNE EUROPÉENNE
Ma position est celle d’un bailleur
social, gérant 46 000 logements
sociaux en Ile-de-France et intervenant
principalement sur le locatif.
Efidis est une filiale du groupe SNI
(Société Nationale Immobilière), qui
lui-même gère sur le territoire national
260000 lo gements, dont 180000 logements
sociaux. SNI est le pôle immo -
bilier d’intérêt général de la Caisse
des Dépôts et Consignations.
Il y a 57 % de ménages propriétaires
en France, alors que la moyenne
européenne est de 63 %. On peut
commenter ce chiffre en regardant
l’évolution de ces dernières années*.
Nous observons une diminution
de la proportion des accédants
(par rapport aux propriétaires n’ayant
pas d’emprunt en cours) depuis la fin
des années 1980, puisqu’ils sont
passés de 25 % à un peu moins de
20 % en 2005. En prenant en compte
leurs ressources, et notamment à
travers la population que nous logeons,
on constate que cette évolution a
surtout touché les ménages les plus
modestes. Si je reprends quelques
chiffres, parmi les 20 % des ménages
les plus modestes, 47 % étaient
propriétaires en 1988, mais ils ne sont
plus que 37 % aujourd’hui.
En cinquante ans, les prix de l’immobilier
ont été multipliés par 55,
les prix à la consommation par 10
et les montants des loyers par 18.
L’écart est considérable.
En 2002-2003, il y a eu décorrélation
entre l’évolution des prix des logements
et celle du pouvoir d’achat, alors
qu’avant, les deux progressaient
parallèlement, dans un tunnel de
plus ou moins 10 %. À partir de 2003,
les prix des logements ont augmenté
fortement, en rupture avec la croissance
du pouvoir d’achat, ce qui a restreint
la capacité d’apport personnel des
accédants. En vingt ans, l’autofinan -
cement des accédants est passé
de 49 % à 27 %. De la même façon,
l’impact mesuré des aides publiques
à l’accession sociale est passé
de 10 % du montant des transactions
en 1996 à 4 % en 2008.
Outre ces données économiques,
il faut compter avec les attentes des
locataires de notre parc. Aujourd’hui,
environ 30 % d’entre eux seraient
intéressés par l’achat de leur logement.
Avec une proportion plus importante
en individuel : 42 %, et tout de même
25 % dans le collectif. Une autre
enquête intéressante, effectuée par
l’Union sociale pour l’habitat (USH)
en 2007, a porté sur les locataires qui
avaient quitté le parc, notamment
pour acheter. À l’époque, à peu près
100 000 locataires partaient vers
l’accession, dont 72 % dans l’ancien.
À la question: « Si vous aviez pu acheter
votre logement. Est-ce que vous auriez
été intéressé », 40 % répondaient oui.
Ce qui donne 30 000 locataires
potentiellement intéressés par
l’acquisition de leur logement.
L’USH a donc signé avec le ministère
du Logement un accord visant
à encourager la vente aux
locataires, pour aboutir à
40000 logements mis en vente
par an. Mais aujourd’hui, la moyenne
est seulement de 5000 lo gements
vendus aux locataires chaque année.
COMMENT SERAIT-IL POSSIBLE
DE FAVORISER L’ACCESSION
Une partie des locataires souhaite
acheter et le potentiel existe.
Cependant il faut prendre en consi -
dération la position du maire. Nous
ne pouvons vendre sans son accord,
et les élus souhaitent maintenir une
offre locative sociale qui permette
de loger la population qui en a besoin
et qui aura davantage de difficultés
à y accéder. Dans ces cas-là, il faut
s’engager, si on vend, à reconstituer
l’offre et à construire, parce qu’il y a
de moins en moins de fluidité dans
le parc social. Quand les taux
de rotation n’atteignent pas 10 % en
Ile-de-France, quand le parc social
n’est plus remis sur le marché, il perd
de sa vocation. Il serait préférable
44 – L’Observatoire Cetelem 2010