Plan Local d'Urbanisme - Saint-Leu-La-Forêt

–
Plan Local
d’Urbanisme
1
RAPPORT DE PRESENTATION
Dossier approuvé le 29 septembre 2011
Modification simplifiée le 6 février 2013
Ville de Saint-Leu-la-Forêt
52 rue du Général Leclerc
95320 Saint-Leu-la-Forêt
Tél. 01 30 40 22 00
www.saint-leu-la-foret.fr
U r b a n i s m e
1 place de Chevry
91190 GIF SUR YVETTE
www.siamconseil.com

Ville de Saint-Leu-la-Forêt
PLAN LOCAL D’URBANISME
Rapport de présentation
SOMMAIRE
AVANT PROPOS
Le PLU – Aspects généraux
Le rapport de présentation
1 ère partie DIAGNOSTIC
Chapitre I
ELEMENTS DE CADRAGE
1. Situation générale
2. Le contexte intercommunal
3. Le territoire communal
Chapitre II
DONNEES DEMOGRAPHIQUES
1. La population communale et ses évolutions
2. Caractéristiques des ménages et des habitants
Chapitre III
DONNEES GENERALES SUR L’HABITAT
1. Evolution du parc de logements
2. Caractéristiques des logements
3. Besoins et perspectives d’évolution
Chapitre IV
EQUIPEMENTS ET SERVICES A LA POPULATION
1. Le niveau d’équipements général
2. Les équipements de la commune
Chapitre V
Chapitre VI
DONNEES SOCIO ECONOMIQUES
1. La population active
2. Les emplois dans le secteur
3. Le tissu économique de Saint-Leu-la-Forêt
CIRCULATIONS ET DEPLACEMENTS
1. Les moyens de transports et de déplacements
2. Les grands flux
3. Les circulations dans la commune
4. Les orientations supra-communales et projets
2 ème partie ETAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT
Chapitre I
GEOMORPHOLOGIE DU TERRITOIRE
1. Le relief
2. L’hydrologie
3. La géologie
Chapitre II
LES ESPACES NATURELS ET PAYSAGERS
1. Le Grand Paysage
2. Les composantes des paysages sur le territoire communal
3. Les espaces protégés
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Rapport de présentation
Chapitre III
L’ANALYSE URBAINE
1. Les grandes étapes de l’urbanisation
2. Organisation urbaine et les quartiers
Chapitre IV
LE PATRIMOINE
1. Le patrimoine historique protégé
2. Le patrimoine bâti et végétal d’intérêt local
3. Les sites archéologiques
Chapitre V
LES CONTRAINTES DIVERSES
1. L’eau : qualités et usages
2. L’Air : contexte et qualité
3. Les infrastructures de transports : nuisances et contraintes
diverses
4. Les risques naturels et technologiques
3 ème partie JUSTIFICATIONS DES CHOIX RETENUS DANS LE PROJET
D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE
Chapitre I
LES BESOINS ET OBJECTIFS DU PROJET
COMMUNAL
Les choix effectués pour établir le PADD.
Chapitre II
Chapitre III
LES CHOIX RETENUS POUR LA DELIMITATION DES
ZONES
1. Généralités
2. Evolution générale des zones
EXPLICATIONS DES LIMITATIONS
ADMINISTRATIVES A L’UTILISATION DU SOL
1. Généralités
2. Dispositions particulières par zones
3. Dispositions diverses
4 ème partie EVALUATION DES INCIDENCES DU PLAN
EVALUATION DES IMPACTS SUR…
1. Le cadre physique
2. Les ressources naturelles
3. Les paysages et les espaces naturels
4. L’occupation des sols et l’urbanisation
5. Le patrimoine
6. Les circulations
7. Les risques et nuisances
8. La gestion des déchets
9. Les économies d’énergie et l’usage d’énergies renouvelables
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AVANT-PROPOS
LE PLU : aspects généraux
LE PLAN LOCAL D'URBANISME (P.L.U) est l'un des instruments de l'urbanisme de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000
relative à la solidarité et au renouvellement urbain, modifiée par la loi Urbanisme et Habitat du 2 Juillet 2003.
Le nouvel article L.121.1 du code de l'urbanisme fixe les principes fondamentaux qui s'imposent aux PLU, il s'agit de :
1° L'équilibre entre :
a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation
des centres urbains et ruraux, la mise en valeur des entrées de ville et le développement rural ;
b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et
la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;
c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ;
2° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de
construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en
matière d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d'intérêt général ainsi que
d'équipements publics et d'équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition
géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d'amélioration des performances
énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements et
de développement des transports collectifs ;
3° La réduction des émissions de gaz à effet de serre, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de
sources renouvelables, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la
biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et
la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute
nature.
Par ailleurs, le PLU doit prendre en compte différentes lois complémentaires et les documents supra-communaux qui
s’imposent (SDRIF, Plan local de Déplacements, etc.), rappelés plus loin dans le rapport.
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Rapport de présentation
P R E M I E R E P A R T I E
Diagnostic
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I –ELEMENTS DE
CADRAGE
I.1.
Situation générale
Située dans la partie sud-est du département du Val d’Oise, Saint-Leu-la-Forêt se trouve à moins d’une vingtaine de
kilomètres au nord de Paris. Son territoire est au cœur de la Vallée de Montmorency, constituée d’un environnement
naturel et bâti de qualité attractif entre la proche couronne parisienne, ses zones denses de la boucle de Gennevilliers
et d’Argenteuil, et la ville nouvelle de Cergy au nord-ouest.
Sur le plan administratif, la commune, chef-lieu de canton intégrant également Saint-Prix et Monlignon, fait partie de
l'arrondissement de PONTOISE.
Bordée au sud de son territoire par l’A115, elle est limitrophe des communes suivantes :
• Taverny à l’ouest, 26 230 habitants
• Le Plessis-Bouchard au sud, 7 620 habitants
• Saint-Prix à l’est, 7 245 habitants
• Ermont au sud-est, 27 670 habitants
D’une superficie de 526 ha avec une population de 14 670 habitants (RGP 2007), sa densité de population est de 28
habitants par hectare.
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I.2.
Le contexte intercommunal
La commune adhère à la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE VAL-ET-FORET, créée par arrêté préfectoral. Elle
regroupe plus de 83 000 habitants et 6 communes avec Ermont, Eaubonne, Montlignon, le Plessis-Bouchard et Saint-Prix.
Elle a pour compétences :
Aménagement de l'espace communautaire, des transports urbains et du
stationnement.
Développement économique d'intérêt communautaire, formation et
Obligatoires insertion.
Politique du logement et du cadre de vie.
Politique de la ville -Sécurité- Prévention.
Optionnelles
Facultatives
Protection et mise en valeur de l'environnement.
Eau potable.
Création, aménagement, entretien de la voirie d'intérêt
communautaire.
Politique communautaire de développement de la lecture, de la
musique de la danse et du théâtre.
Rationalisation des moyens et conditions d'accès au sport.
Aide aux actions sociales destinées aux seniors dans le cadre du
maintien à domicile, des politiques de santé et d'accompagnement des
malades.
Mise en œuvre, soutien et développement d'actions événementielles et
d'animations d'intérêt communautaire.
Mise en valeur et sauvegarde du patrimoine d'intérêt communautaire.
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I.3.
Le territoire communal
Orienté nord-sud, le territoire communal s’inscrit
au cœur de la vallée de Montmorency. Adossé à la
butte boisée du même nom, il se caractérise par un
étagement topographique marqué par le massif
forestier de Montmorency, les coteaux ouvrant de
larges perspectives vers la vallée et la butte de
Cormeilles au sud.
Par ailleurs, une ambiance préservée du siècle
passé règne encore dans le cœur de la ville avec un
fort parfum de « campagne ».
Cette ambiance particulière de bourg de province
s’ajoute à de nombreux atouts : un bon niveau
d’équipements, des relations aisées avec Cergy-
Pontoise et le secteur du Stade de France à Saint-
Denis, de bonnes liaisons de transit avec la
présence de l’A115 au sud, un accès à Paris en
transports collectifs en un temps limité. La
commune est ainsi particulièrement attrayante
pour des familles désireuses de s’installer à
proximité de la capitale dans des maisons
spacieuses avec un environnement protégé.
LES COTEAUX
Descendant de la butte boisée de Montmorency, les coteaux
ont longtemps connu une vocation agricole (vignes, vergers,
maraîchage). Ce n’est qu’au cours du XXème siècle qu’ils se
sont peu à peu transformés, pour être aujourd’hui largement
urbanisés.
Du fait de la topographie, ils offrent des panoramas
intéressants entre la forêt et la plaine jusqu’à la butte de
Cormeilles. Et la proximité de la forêt en fait des lieux de
qualité et recherchés pour l’habitation.
LE CENTRE VILLE
Situé en partie centrale du territoire en transition entre les
coteaux et la plaine, il s’est développé au nord de la voie
ferrée, autour de la RD928 aujourd’hui dédoublée entre la rue
de Paris/rue et du Général Leclerc et la rue de du Général de
Gaulle.
Il présente un tissu relativement homogène constitué à la fois
de maisons de bourgs et anciennes fermes établies autour de
cours traditionnelles mais aussi de maisons bourgeoises avec
de beaux jardins. Il regroupe les fonctions centrales de
commerces, services, équipements, etc.
Même s’il connaît des mutations avec des opérations de
renouvellement urbain récentes, il compte parmi les derniers
centre-bourgs historiques de la vallée de Montmorency et de
la partie urbanisée du Val-d’Oise qui ont préservé leurs formes
urbaines traditionnelles et homogènes.
LE MASSIF DE MONTMORENCY
La forêt de Montmorency domine la ville et couvre plus d’un
quart du territoire communal.
Inscrite en forêt domaniale, elle est ouverte au public.
Sa présence est un atout aussi bien dans les paysages, à
travers les nombreuses perceptions depuis la ville, que dans
les modes de vie, comme lieu de loisirs et espace naturel de
qualité aux portes de Paris.
Elle est considérée comme un véritable capital par beaucoup,
Saint Loupiens et habitants des communes voisines ou
franciliennes.
LES QUARTIERS EST ET LES QUARTIERS
DE LA PLAINE
Situés dans le prolongement est du centre ville, les premiers
sont essentiellement constitués d’un tissu pavillonnaire
formant un continuum avec l’urbanisation de Saint-Prix.
Situés dans la moitié sud du territoire délimitée par la voie
ferrée, les seconds sont composés d’une juxtaposition de
plusieurs ensembles urbains, témoins des différentes époques
de construction et de développement de l’urbanisation au
XXème siècle.
On y retrouve ainsi des quartiers pavillonnaires le long de la
voie ferrée, et des maisons de ville ou opérations groupées
plus denses ainsi que les ensembles collectifs des Diablots et
des Terres Blanches plus au sud le long de l’A115.
Ces derniers sont complétés par un pôle d’équipements et
quelques commerces complémentaires à ceux du centre ville.
Enfin, on peut y intégrer la zone d’activités intercommunale à
l’extrémité sud-est en bordure du Bd Brémont et de l’A115.
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II – LES DONNEES
DEMOGRAPHIQUES
L’analyse démographique est issue des données des recensements de l’INSEE dont le dernier date de 2007 et est complétée dans la mesure du
possible par des données plus récentes de source communale.
II.1.
La population communale et ses évolutions
La population communale
Population des communes en 2007
En 2007, Saint-Leu-la-Forêt compte 14 667
habitants, soit une densité moyenne de 2800
hab/km².
Elle fait partie des communes structurantes de
plus de 10000 habitants dans la vallée de
Montmorency, au-delà des zones denses de la
1 ère couronne parisienne.
Au sein du territoire de Val-et-Forêt, elle se
place en 3ème position démographique, après
Ermont et Eaubonne, qui comptent plus de
20 000 habitants et représente 17,6% de la
population de Val-et-Forêt.
Evolution des populations entre 1999 et 2006
Saint-Leu-la-Forêt connaît une véritable
croissance après la seconde guerre mondiale :
sa population a quasiment doublé entre 1955
et 1990, passant de 7 000 à 15000 habitants,
avec le développement pavillonnaire et la
réalisation des quartiers d’habitat collectif.
Mais à partir de 1990, une stabilisation de la
croissance se fait sentir.
Et depuis 1999, Saint-Leu-la-Forêt connaît une
décroissance (-485 habitants, soit -3%), à
l’inverse de ce que l’on observe sur le Vald’Oise
(+5%) et sur les autres communes de
Val- et- Forêt (+1,9%).
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La comparaison des courbes de croissance
démographique avec la communauté
d’agglomération et le département démontre la
spécificité du cas de la commune, où les évolutions
démographiques se sont inversées au cours de la
dernière décennie.
Saint-Leu-la-Forêt connaît des rythmes de croissance
largement supérieur à son environnement
communautaire ou départemental jusqu’en 1995.
Depuis, elle connaît une décroissance significative
alors que les populations valdoisienne et
communautaire se stabilisent.
On notera que parmi les 33 communes de plus de 10 000 habitants du Val-d’Oise, seules 4 ont connu comme Saint-
Leu-la-Forêt, une diminution de leur population (Jouy-le-Moutier, Vauréal, Garges-lès-Gonesse et Franconville).
Les facteurs de l’évolution démographique
Pour l’essentiel, l’évolution démographique est
due à deux phénomènes qui se cumulent :
le mouvement naturel, défini par la différence
entre les naissances et décès des Saint
Loupiens.
l’évolution du solde migratoire qui traduit
l’arrivée (positif) ou le départ (négatif)
d’habitants à Saint-Leu-la-Forêt.
A Saint-Leu-la-Forêt, l’évolution démographique
dépend essentiellement des FLUCTUATIONS DU
SOLDE MIGRATOIRE : c’est principalement
l’arrivée ou le départ de populations, qui
expliquent les périodes de croissance plus ou
moins fortes.
Dans les années 1970, l’arrivée de populations
nouvelles est relativement importante avec la
réalisation de lotissements et opérations
nouvelles d’habitat.
Dans les années 80, elle se poursuit avec la
réalisation d’opérations de logements
diversifiées.
Mais à partir des années 90, elle est fortement
réduite et devient négative, avec le
ralentissement de la construction neuve.
Toutefois , l’excès de naissances permet de
compenser le départ croissant d’habitants.
Dans les années 2000, le départ de populations se
renforce et l’excès de naissances ne suffit plus à
Forte Croissance
Stablisation Décroissance
à contenir
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compenser ce départ important des habitants.
A l’échelle des quartiers …
Les évolutions ont été contrastées entre les différents quartiers :
Le quartier de la Chataîgneraie est le seul quartier à avoir
connu une augmentation de population liée à la
construction de logements. Avec 63 logements de plus
en 7 ans, le nombre d’habitants a en effet progressé de
7% soit deux fois plus que la moyenne communale.
Les autres quartiers ont connu une décroissance et plus
particulièrement les Diablots et Les Lutins, qui ont perdu
1/10 ème de leur population.
Les migrations résidentielles depuis 1999
• Une certaine stabilité résidentielle
Au recensement de 2007, près de 3 habitants sur 4 résidaient déjà sur la
commune en 2000 (77 % dont 8,7% ont déménagé au sein de la
commune). La moyenne d’ancienneté des emménagements sur la
commune est de 15 ans pour 13 ans sur l’ensemble du Val-d’Oise.
Cette situation traduit une certaine stabilité résidentielle sur la
commune.
• Des mouvements migratoires importants
En revanche, Saint-Leu-la-Forêt a connu des mouvements de population
importants entre 1999 et 2007 : environ 3 700 habitants (soit ¼ des
habitants) ont quitté la commune alors que près de 3 200 s’y sont
installés (soit 22% des habitants).
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Rapport de présentation
Selon l’âge
des
ménages
Selon les
catégories
socio-prof.
Quels profils de populations
s’installent à
Saint-Leu-la-Forêt
Saint-Leu-la-Forêt semble plus
particulièrement attractive pour les
ménages de 35 à 45 ans et les familles
avec enfants.
Saint-Leu-la-Forêt reste attractive pour
les cadres et professions intermédiaires.
En effet, ils représentent respectivement
20 et 29% des nouveaux arrivants de plus
de 15 ans.
De plus, les cadres ont été les moins
nombreux à quitter la commune,
démontrant ainsi l’attractivité de la
commune pour ces CSP.
Quels profils de populations en
partent
On constate, par contre, un départ plus marqué :
• chez les jeunes de 18 à 25 ans, qui quittent le
foyer familial pour suivre leurs études ou
s’installer dans leur 1 er logement
• chez les jeunes ménages de 28 à 33 ans, avec
parfois des enfants en bas âges.
• chez les ménages de 45 à 60 ans qui après le
départ de leurs enfants ou après un
changement de situation familiale (séparation,
divorce, décès, etc.) souhaitent changer de
logement.
Par contre, les nombres d’employés et d’ouvriers
ont diminué, signifiant un départ plus fréquent de
ces catégories d’autant qu’ils ne représentent que
29% des nouveaux arrivants de plus de 15 ans.
De plus, on constate une diminution des
personnes sans activité professionnelle (640
personnes de moins alors que 340 personnes se
sont installées sur la commune).
A l’échelle des quartiers …
A l’échelle de la commune, ce sont les quartiers Marcel Pagnol
et le Rosaire qui comptent le plus de nouveaux arrivants
(respectivement 30 et 25% pour une moyenne communale de
23%)
A eux deux, ils concentrent plus de la moitié des personnes qui
se sont installées à Saint-Leu-la-Forêt depuis 2000. Ces deux
quartiers sont aussi ceux qui concentrent le plus de petits
logements (1 à 2 pièces), où le turn-over reste le plus élevé.
Par contre, les quartiers comme la Châtaigneraie, les Lutins et
Les Cancelles comptent des proportions de nouveaux habitants
plus faibles (autour de 19%) qui peuvent s’expliquer par la
présence majoritaire de propriétaires occupants et de
logements individuels où la mobilité est moins marquée.
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II.2.
Les caractéristiques des ménages et des habitants
■ Une population globalement vieillissante
La pyramide des âges montre que Saint-Leu-la-Forêt est une commune de familles avec enfants. En effet, les
ménages de 40 à 60 ans avec leurs enfants de 10 à 20 ans sont les plus représentés.
Toutefois, la population de « jeunes ménages » de 20 à 35 ans est sous-représentée par rapport aux autres tranches
d’âges saint-loupiennes, mais également par rapport aux valdoisiens du même âge. Cela peut expliquer également la
sous-représentation des enfants de moins de 10 ans sur la commune.
La pyramide des âges
montre également une
légère surreprésentation
des personnes de plus de
65 ans par rapport au Val
-d’Oise, témoin de
l’amorce du vieillissement
de la population.
Ce vieillissement devrait
s’accentuer sur la
commune, dans les
décennies à venir, du fait
de la présence importante
des générations issues du
baby-boom (40 à 60 ans).
La comparaison des pyramides des âges entre 1999 et 2006 montre que la décroissance démographique se traduit
essentiellement par une diminution des populations de trentenaires et des moins de 15 ans au profit des tranches
d’âges plus âgées, par effet du « glissement des tranches d’âges » vers les plus âgées, qui résulte :
- en grande partie de la
stabilité résidentielle
(moyenne des dates
d’emménagement
>15 ans),
- et d’un parc qui répond
mal aux besoins pour
attirer des jeunes
ménages ou
maintenir les jeunes
saint loupiens sur la
commune.
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La diminution de l’indice de jeunesse* traduit
ces évolutions de manière plus significative
sur la commune que dans les échelons
supérieurs.
* Indice de jeunesse = Part des moins de 20 ans
Part des plus de 60 ans
A l’échelle des quartiers …
Saint-Leu-la Forêt connaît une diminution très sensible du nombre de jeunes de moins de 20 ans (530 de moins soit -
12% en 7 ans). Ce phénomène touche en fait 2 quartiers : Les Lutins et Les Diablots, qui, à eux 2, concentrent 70% de
la perte d’habitants de moins de 20 ans de la commune.
La Châtaigneraie est le seul quartier à avoir vu cette population croître, mais cela représente seulement 35
personnes.
En 2006, 1050 habitants sont âgés de 75 ans ou plus, soit 7% de la population. Toutefois, au regard des moyennes
départementale et des communes du Val-d’Oise de plus de 10000 habitants, Saint-Leu-la-Forêt fait plutôt figure
d’une commune avec une forte représentation de la population âgée.
La Châtaigneraie, Marcel Pagnol et Les Diablots comptent plus d’habitants âgés en proportion (8%) que les autres (4-
6%).
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■ Un certain « desserrement » des ménages
Le nombre moyen de personnes par ménage ne cesse de
diminuer à Saint-Leu-la-Forêt, à l’image des tendances
départementale et nationale.
Il est ainsi passé de 3,1 à 2,5 personnes par ménage en
moyenne en 45 ans. Ce phénomène s’explique par les
évolutions sociales de la cellule familiale (décohabitation et
mise en couple plus tardive, séparation, divorces, etc.) et est
renforcé par le vieillissement démographique.
On peut préciser que si le nombre moyen de personnes par
ménages était équivalent en 2006 à celui observé en 1962,
Saint-Leu-la-Forêt compterait environ 3400 habitants de plus.
Cet élément met en évidence la nécessité de construire
de nouveaux logements si on souhaite conserver le
même nombre d’habitants; ceci afin de pallier la
diminution continue du nombre de personnes vivant dans
chaque ménage.
Evolution de la taille moyenne des ménages
1982 1990 1999 2007
Commune 2,75 2,82 2,68 2,51
CA 2,76 2,56 2,55 2,49
Département 2,91 2,87 2,74 2,65
A l’échelle des quartiers …
Sachant que la taille moyenne «plancher» des ménages
est pour un territoire de l’ordre de 2,2, le nombre
moyen de personne par ménage peut continuer à
baisser pour Saint-Leu-la-Forêt. La taille moyenne des
ménages varie de 2,2 à 2,8 personnes par foyer selon
les quartiers.
Les quartiers où les ménages sont les plus petits sont en
règle générale les quartiers «historiques» des
communes, souvent peuplés de populations âgées, mais
aussi de familles monoparentales peu mobiles et
occupant des logements pouvant être inadaptés à leurs
besoins.
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■ Un profil de catégories socio-professionnelles caractérisé
Des C.S.P. plus élevées sur la commune…
59 % de cadres sup et prof.
Intermédiaires contre 45% sur le Val
d’Oise
… et seuls 1/3 d’employés et ouvriers
contre ½ sur le Val-d’Oise.
■ … en relation avec les niveaux de formation des habitants
■ les revenus des ménages
Avec 2 116€ par mois par unité de
consommation, le revenu médian des
saint-loupiens se situe bien au dessus
des moyennes départementale (1 587€)
et nationale (1 458€). Au sein des
communes de plus de 10 000 habitants
du Val d’Oise, Enghien-les-Bains est la
seule à avoir un revenu médian plus
élevé que celui de Saint-Leu-la-Forêt (2
212€).
Environ 10% de la population de la
commune vit néanmoins sous le seuil
de pauvreté. On retrouve une
proportion identique sur la
Communauté d’Agglomération Val-et-
Forêt dans son ensemble. A l’échelle
nationale, il y a 2 fois plus de personnes
vivant sous le seuil de pauvreté.
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III – DONNEES GENERALES
SUR L’HABITAT
III.1. Evolution du parc de logements
■ Une croissance des logements qui s’atténue…
La commune connaît une croissance
importante du parc de logements dans les
années 1960 à 1999, passant d’environ 3575
à 5630 logements.
…QUI S’ATTENUE fortement à partir des
années 1999, période où la commune
connaît une décroissance démographique.
■ Un marché de l’habitat tendu
Cela engendre une forte tension du marché immobilier qui se traduit par :
- la montée des prix immobiliers sur le secteur ;
- la nette diminution des résidences secondaires qui se transforment en résidences principales du fait de leur
revente ou de l’installation définitive de leurs propriétaires ;
- la diminution du nombre de logements vacants.
La proportion de logements vacants est plus élevée sur les quartiers Marcel Pagnol et Le Rosaire que sur les autres
quartiers avec respectivement 10% et 9% des logements contre 6% en moyenne communale, celle-ci étant conforme
à ce que l’on observe sur la Communauté d’Agglomération ou le département dans son ensemble.
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Un parc de logements à la fois anciens et récents
Saint-Leu-la-Forêt se différencie des grandes
tendances de constructions observées sur le
territoire de Val-et-Forêt et sur le département
par :
• un parc ancien important et bien préservé
dans le centre ville : Le parc de
logement ancien est important sur la
commune : 30% des logements ont été
construits avant 1949 contre moins de
20% à l’échelle de la Communauté
d’Agglomération et du département.
• un parc des années 75 à 90 conséquent, lié
au développement urbain sur les quartiers des Diablots et de la Plaine.
Alors que la croissance a principalement eu lieu entre les années 50 et 70 au niveau du département et la
Communauté d’Agglomération, c’est une évolution « plus étalée » dans le temps qui s’est réalisée à Saint-Leu-la-
Forêt.
Un net ralentissement du rythme de construction, ces dernières années
Les rythmes annuels de constructions de
logements sont passés de :
- environ 60 logts/an entre 1990 et
1995 ;
- environ 18 logts /an entre 1995 et
2005
On constate d’après l’analyse des permis
de construire, une légère reprise à compter
de 2005.
III.2. Caractéristiques des logements
■ Un parc de résidences principales composé de …
Une majorité de logements
individuels : 64% des logements
sont des maisons, pour 47% sur
Val-et-Forêt et dans
département) ;
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Des logements
majoritairement occupés
par leurs propriétaires :
77% des logements de
Saint-Leu-la-Forêt pour
58% dans le département.
Des 34 communes valdoisiennes de plus de 10 000 habitants, Saint-Leu-la-Forêt est celle qui en compte le plus,
devant Arnouville-lès-Gonesse et Herblay qui en comptent toutes les deux 74%.
Les locataires sont donc moins nombreux sur la commune, la sous-représentation étant plus forte pour ceux du parc
social.
Les 745 ménages saint-loupiens locataires du privé sont globalement répartis sur 3 quartiers: Marcel Pagnol, Le
Rosaire, et les Diablots. Ces logements constituent une étape dans le parcours résidentiel. Le relative faiblesse du
nombre de logements privés à louer constitue un frein à l’autonomisation des jeunes sur la commune.
Une majorité de
logements de plus de 4
pièces (+ de 75 m²) et
une faible part de petits
logements (14% de
logements de 1 à 2
pièces alors que les
ménages de 1 à 2
personnes représentent
51% de la population).
A l’inverse, les petits logements sont peu nombreux : moins de 15% des logements ont 2 pièces ou moins. Et depuis
1999, leur nombre a légèrement diminué passant de 818 à 807 logements.
Cette situation traduit une certaine inadéquation entre :
• la forte proportion des petits ménages de 1 à 2 personnes (51%) et baisse des ménages de grandes tailles.
• la faible proportion de petits logements (14% de logements de 1 à 2 pièces).
Le plus souvent, les petits logements relèvent du parc privé locatif. Ils constituent généralement des logements de
transition dans le parcours résidentiel. La population se renouvelle plus vite sur les territoires qui en comptent
beaucoup.
Compte tenu des tendances générales d’éclatement de la cellule familiale, de desserrement des ménages et des
évolutions récentes sur la commune en terme de diminution de la taille des ménages, cette situation semble se
conforter voire se renforcer. Dans ces conditions, elle permet difficilement de satisfaire une demande de la part de
jeunes ménages en quête d’un premier logement (accession ou location) et pourrait renforcer le vieillissement de la
population.
- 19 -

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■ Le parc social
Au 1er janvier 2010, la commune
dispose de 701 logements sociaux soit
environ 12% de son parc de résidences
secondaires. Le parc se répartit entre 8
bailleurs dont les principaux sont :
- 3F qui en gère 58%
- Emmaüs près de 23%.
Les principales résidences de logements sociaux
Source : observatoire de l’Habitat –CA val et Forêt
La majorité se situe sur le quartier Les
Diablots. Il concentre en effet 460
logements, soit près de 70% du parc
social implanté sur la commune. On en
retrouve aussi un nombre relativement
important sur Marcel Pagnol (112
logements).
Leur composition reste très homogène
puisque 95% sont de type PLUS (prêt
locatif à usage social).
La demande pour ces logements est
importante puisque 374 dossiers de
demande de logement social sont actifs.
Le motif de demande le plus
fréquemment donné est le coût trop
important que représente le loyer dans
le parc privé. Les logements de type 3
sont les plus demandés.
Le taux de rotation des logements
sociaux est très faible (de l’ordre de 2% alors qu’à l’échelle nationale ce sont 10% des logements qui se libèrent
chaque année). Les saint-loupiens locataires du parc social semblent donc particulièrement peu mobiles. Mais ce
faible taux de rotation s’explique probablement aussi par la relative jeunesse du parc social saint-loupiens, construit
en grande partie à la fin des années 70 et dans les années 80.
En revanche un certain nombre de projets de logements sociaux sont en cours ou programmés sur des terrains
communaux ou publics, notamment sur :
- Chemin d’Apollon : 10 logements
- Rue E Cavell : 10 logements
- rue du Gal de Gaulle : 4 logements
- rue de Boissy : 17 logements
- les Diablots : 50 logements.
- 20 -

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III.3. Besoins et perspectives d’évolution
Les besoins et perspectives d’évolution du parc de logements sur les prochaines années s’apprécient de deux points
de vue …
Quantitatifs
…Pour évaluer le nombre de
logements nécessaires aux
objectifs socio-démographiques à
partir de …
Le « Point Mort » qui évalue les besoins inhérents
à une production de logements permettant de maintenir
la population sans évolution démographique : ils
découlent de la structure du parc de logements existants,
de leur mutation et des phénomènes de desserrement
des ménages.
Les besoins liés à l’augmentation de
population pour répondre à la demande quantitative
en rapport avec les objectifs de croissance
démographique.
Qualitatifs
…En tenant compte des carences et
demandes sur les différents
produits de logements afin de
favoriser la mixité et les parcours
résidentiels sur la commune.
La diversité de l’Habitat, ou les besoins
répondant à une demande tenant à la diversité des
produits tant dans leur typologie (collectif, individuel),
leur taille (nombre de pièces superficies), leur capacité
d’évolution (possibilités d’agrandissement, adaptabilité à
la réduction de mobilité et au handicap), leur confort,
qu’enfin dans leurs financements (social, locatif ou
accession).
Ces besoins et perspectives ont fait l’objet de plusieurs scénarios et hypothèses pour les prochaines années.
Détaillés ci-après, ils s’appuient sur :
l’existant, ses atouts et faiblesses ;
les étapes passées et les évolutions récentes ;
les demandes et l’analyse du marché immobilier.
- 21 -

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■ Les besoins issus du « point mort »
Ce calcul théorique, basé sur une méthode de calcul éprouvée et généralisée à toutes les communes, permet de
définir les besoins en logements pour maintenir le nombre d’habitants de la commune. Il prend en compte 4
phénomènes liés aux évolutions sociales des ménages, et physiques du parc de logements :
1999-2007 2007-2020
Ces trois
phénomènes ont
peu d’incidences
sur l’évolution
spatiale de
l’urbanisation,
puisqu’il s’agit de
mutations au sein
des zones urbaines
existantes.
Le renouvellement des logements
La construction de nouveaux logements n’entraîne pas
nécessairement l’augmentation du parc de logements : certains
logements sont vétustes ou inadaptés. Ils sont démolis et
reconstruits.
Tendances futures : une poursuite du phénomène dans les
mêmes proportions en raison de la présence significative de
logements anciens et des orientations favorisant une
densification et un renouvellement urbain sur le centre ville.
Les mutations de résidences secondaires
Les habitations secondaires relèvent d’un statut particulier
puisque leurs occupants sont occasionnels. Toutefois, la
transformation de résidences secondaires en résidences
principales du fait de l’installation définitive des occupants ou
de leur revente est un phénomène à prendre en compte dans
les besoins de logements.
Tendances futures : Il en reste peu (39). Elles continuent à
diminuer et à se transformer en résidences principales dans une
proportion peu significative.
83 logements
-19 logements
145 logements
-10 logements
Les logements vacants
La diminution du nombre de logements vacants suppose la
remise sur le marché de ces logements, à moins qu’ils ne soient
supprimés ou convertis dans un autre usage (activités, services,
équipements…) phénomène marginal.
Cette variation est calculée à partir de situations de vacance au
moment des recensements et doit donc être relativisée car la
vacance peut être de courte durée et simplement liée à une
mise en vente ou un changement de bail lors de la période de
recensement.
Tendances futures : Ils sont environ 320 en 2007. L’objectif est
de les réduire en suivant des tendances moyennes et réalistes de
l’ordre du -25%
-78 logements
-100 logements
C’est le facteur
impliquant
l’augmentation
des surfaces
urbaines pour
loger une
population égale.
Le desserrement des ménages
D’une manière générale, le nombre moyen d’occupants par
logement diminue.
Le desserrement implique donc une augmentation du nombre
de logements pour loger une population égale.
Tendances futures : la taille des ménages est passée de 2,81 à
2,52 entre 1990 et 2007. Elle devrait continuer à décroître…
Plusieurs hypothèses de taille de ménages à terme ont été
retenues pour établir la fourchette de simulations.
381
logements
134 logements
(2,45
pers/ménages)
256 logements
(2,40
pers/ménages)
380 logements
(2,35
pers/ménages)
POINT MORT
TOTAL
367 logements
50 logts /an
170 à 415 logts
13 à 32 logts/an
Logements réalisés entre 2007 et 2010
130 logts
TOTAL 2010-
2020
40 à 285 logts
4 à 28 logts/an
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Alors que le point mort 1999-2007 indique un besoin de 367 logements pour maintenir le nombre d’habitants, seuls
170 logement ont été construits sur cette période. Cela explique la décroissance démographique.
Il a été estimé sur les prochaines années (2007-2020, 13 années), selon différentes hypothèses d’évolution
démographiques et d’évolution sur le parc de logements. Dans ces hypothèses, le facteur « desserrement des
ménages » reste le plus déterminant mais également le plus difficile à définir.
Toutefois, le calcul du Point Mort étant réalisé sur la période de 2007 à 2020, il convient de tenir compte des
constructions réalisées entre 2007 et 2010, à savoir environ 130 logements, à déduire des besoins ci-dessus.
Ainsi, le Point Mort 2010-2020 est établi entre 4 et 28 logements par an. En considérant les paramètres établissant
ces différentes hypothèses, un rythme de 16 à 20 logements /an semble le plus réaliste.
Les besoins liés à la CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE modérée
La commune souhaite retrouver son niveau démographique de 1999, c’est-à-dire autour de 15 000 habitants et le
stabiliser à ce seuil. Sachant que la population saint-loupienne établie au dernier recensement INSEE (2010) est de
14 669 habitants (population communale), il en découle un objectif de croissance de l’ordre de 350 habitants sur la
période 2010-2020. Cet objectif passe par un besoin de produire environ 140 à 150 logements selon les hypothèses
de taille des ménages (2,35 ou 2,45 pers/ménages).
Synthèse des besoins quantitatifs de logements entre 2010 et 2020
LES PHENOMENES LES BESOINS LES RESULTATS
Renouvellement des logements
Mutations de résid. secondaires
Les logements vacants
POINT MORT
Estimé à 40, 160 ou 285
logements entre 2010 et
2020
Le desserrement des ménages
+
TOTAL
Total des constructions
estimé entre
190, 310 ou 435 logements
+
Vieillissement de la population et
décroissance des effectifs scolaires
CROISSANCE
DEMOGRAPHIQUE
Env. 140 à 150 logements
entre 2010-2020
(environ 350 habitants et 2.35 à
2,45 hab/logt)
Ainsi les hypothèses de scénarios donnent des besoins estimés à environ :
- 190 logements (hyp 1) – soit des rythmes annuels moyens de 19 logements par an ;
- 310 logements (hyp2) – soit environ 31 logements par an ;
- 435 logements (hyp3) – soit environ 44 logements par an.
La commune a retenu une projection intermédiaire entre les hypothèses 2 et 3, soit environ 35 logements par an.
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Cette projection s’appuie sur :
La nécessité d’une reprise modérée mais significative du rythme de construction sur le territoire. Celui-ci
était de l’ordre de 18 logements /an entre 1999 et 2007.
La « couverture » des besoins du Point Mort, quelque soit l’hypothèse développée (notamment 28
logements/an dans l’hypothèse haute), sachant que l’hypothèse la plus probable établit ce besoin à environ
20 logements/an.
Le souhait d’une croissance démographique modérée conforme aux objectifs du PADD. En effet, en
considérant que les 20 logts/an issus des besoins du Point Mort n’apporteront pas d’habitants
supplémentaires, la croissance est fondée sur 15 logements/an sur les 10 prochaines années. Avec les
hypothèses de 2,35 ou 2,45 pers./ménages, ce sont environ 350 à 370 habitants qui seraient attendus,
répondant ainsi aux objectifs du seuil de 15 000 habitants.
■ Les besoins de diversité du parc de logements
La commune de Saint-Leu-la-Forêt est attractive en raison de sa situation et de son cadre de vie. Elle fait l’objet d’une
forte pression foncière et d’une forte demande en logements de la part de populations diversifiées constituées en
particulier :
1. de jeunes décohabitants quittant le domicile familial et souhaitant rester dans le secteur ;
2. de jeunes ménages en quête d’un premier logement en location ou en accession modérée ;
3. de personnes âgées ou de ménages monoparentaux originaires du secteur et souhaitant y rester ;
4. de familles venues de toutes régions, aux ressources plus ou moins importantes, souhaitant s’installer dans
le secteur et acquérir un logement dans un cadre de vie de qualité.
Or, compte tenu des prix immobiliers pratiqués dans le secteur et du manque de certains types de logements sur le
marché (faiblesse de petits logements, manque logements locatifs et faibles turn-over), certaines demandes ne
peuvent être satisfaites et créent ainsi des « carences » dans le parcours résidentiel des ménages sur la commune.
Dans ce cadre, les enjeux de développement du logement visent à diversifier le parc en vue d’élargir les possibilités
d’un parcours résidentiel sur la commune et notamment à permettre :
la poursuite de réalisation de logements sociaux, financés par l’Etat ou conventionnés ;
le développement de l’offre locative en collectif ou en « petit individuel » de type maisons de ville ;
le développement de l’offre en accession, maîtrisée voire plafonnée en terme de prix de vente grâce à une
politique foncière forte et volontariste ;
une offre de terrains à bâtir, très rares dans le secteur, ou de logements adaptés tant pour des familles
établies aux revenus confortables que pour des ménages plus modestes souhaitant une accession à la
propriété dans une cadre de vie de qualité aux portes de Paris.
Les réponses et la prise en compte de ces enjeux sont développés dans la troisième partie du présent rapport sur la
« justification des choix retenus et dispositions du PLU ».
- 24 -

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IV – LES EQUIPEMENTS ET LES
SERVICES A LA POPULATION
IV.1. Le niveau d’équipements général
Saint-Leu-la-Forêt dispose de nombreux
équipements répondant aux besoins de la vie locale.
Répartition des équipements sur le
territoire
Ils sont répartis en deux pôles principaux issus des
grandes évolutions urbaines : le centre ville et les
quartiers Sud (Diablots et abords du boulevard
Brémont).
De plus, il existe deux pôles « secondaires » :
- au sud-est , avec les terrains de sports ;
- au nord et haut des coteaux, avec le centre de
loisirs, les terrains de tennis et la Maison
d’Accueil spécialisée.
Leur organisation et leur répartition créent de zones
de fortes convergences sur certains quartiers : centre
ville, autour de la gare, sur les Diablots, etc.
Les pôles d’attractivité et de « convergences »
- 25 -

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IV.2. Les équipements de la commune
■ les équipements scolaires
La ville possède un bon niveau d’équipements scolaires et de petite enfance. La plupart des besoins en ce domaine
sont satisfaits :
- les écoles maternelles et primaires du centre ville sont en nombre suffisant ;
- le collège bénéficie de la proximité d’équipements sportifs et d’espaces de loisirs ;
- l’école privée du Rosaire accueille les enfants de la maternelle au collège et bénéficie d’un cadre arboré
exceptionnel. Son recrutement est élargi aux communes voisines de la vallée de Montmorency.
L’évolution des effectifs montrent une tendance à la décroissance des effectifs en rapport avec le vieillissement de la
population et la décroissance démographique. Seul l’ensemble privé du Rosaire connaît des augmentations au cours
des dernières années.
Regroupés sur trois sites, centre ville, sud de la Plaine et la Chaumette, au sein de secteurs parfois difficiles d’accès,
ces équipements provoquent des convergences aux heures de dépose et de reprise des enfants. Le manque de
cheminements adaptés depuis le nord de la commune rend les trajets vers le collège difficiles voire dangereux pour
les enfants à vélo.
Pour les enfants de moins de six ans, il existe un réseau d’équipements spécialisés, (centre de protection Maternelle
et Infantile (PMI), crèche familiale communale avenue des Diablots et halte-garderie parentale rue Jacques Prévert).
EVOLUTION DES EFFECTIFS
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■ les équipements de sports et loisirs
Les équipements sportifs sont situés au nord (La Châtaigneraie), en centre ville (Les Dourdains) et pour leur plus
grande partie au sud de la commune en bordure de l’A 115. Certains d’entre eux sont intégrés à la zone d’activités
économiques. Leur accessibilité depuis l’ensemble du territoire communal doit être améliorée, en particulier pour les
plus jeunes.
■ Les équipements culturels et associatifs
La Maison pour tous où se regroupent de très nombreuses activités, l’école de musique, la maison des loisirs et de la
culture mais aussi la bibliothèque, bientôt remplacée par la Médiathèque aux Diablots, ainsi que le tissu associatif
extrêmement riche qui couvre l’éventail presque complet des âges et des activités, forment un ensemble vivant
apprécié des habitants.
■ Les autres équipements
Les services administratifs de la commune, la poste qui dispose d'une annexe au sud, ainsi que la plupart des
équipements culturels et sociaux, sont regroupés dans le centre. Cette concentration contribue à l’attractivité forte
du centre ville. Il est l’un des tout derniers de la vallée qui présente à la fois des qualités spatiales, historiques et
commerciales réelles.
La gare est bien située au cœur de la ville et accessible. Elle est reliée au centre ville par une rue de caractère, dans
laquelle alternent commerces, services et belles maisons du siècle passé. Elément de centralité évident, lien entre la
plaine et le centre ville, elle bénéficie d’un bâtiment au caractère très affirmé qui s’inscrit aujourd’hui dans un espace
consacré au stationnement.
Ces atouts génèrent des difficultés de circulation et de stationnement, renforcées par la fonction de transit
intercommunal qu’exerce la RD 928. Il faut accepter cette mixité, typique de tout centre ville vivant, et ne pas
rechercher à tout prix une solution de partage, forcément complexe compte tenu des emprises disponibles.
Par ailleurs, la commune dispose de plusieurs lieux de cultes :
• Eglise St. Gilles – St. Leu
• Chapelle Notre-Dame
• Centre Communautaire
• Temple Bouddhiste
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V – LES DONNEES SOCIO-
ECONOMIQUES
V.1.
La population active
■ Caractéristiques et évolution
La décroissance démographique générale se répercute sur la
population active, qui décroît dans les mêmes proportions entre
1999 et 2006 (-4,3% d’actifs, -3,75 % d’habitants), passant de 7442
à 7325 actifs de 15 à 64 ans entre 1999 et 2006.
Toutefois, cette décroissance n’altère pas le taux d’activité
(rapport du nombre d’actifs sur la population de +15 ans).
Passant de 61,7 à 62,1% entre 1999 et 2006, sa légère
augmentation s’explique par :
- le recul de l’âge de départ à la retraite ;
- l’augmentation des tranches d’âges « actives » dans le
profil de la population saint-loupienne.
Parmi les actifs saint-loupiens …
(tranche d’âges de 15 à 64 ans)
• une faible part de chômeurs ;
• une représentation de retraités significative.
■ Un faible taux de chômage
Fin 2008, 1230 saint-loupiens sont demandeurs d’emploi de catégories 1 à 3 hors activité réduite. Ils représentent
5,4% des actifs recensés en 2006, soit un indice de chômage parmi les plus bas des communes de plus de 10 000
habitants du département. Au sein de la Communauté d’agglomération, Eaubonne est la commune la plus touchée
par le chômage.
A l’échelle infra-communale, les données les plus récentes sont en date du 31/12/2007. Elles montrent que les
quartiers sont touchés inégalement par le chômage. L’indice de chômage varie de 3% pour les quartiers La
Châtaigneraie et Les Lutins, à 6,2% pour le quartier Les Diablots. L’IRIS Le Rosaire se caractérise par un écart
important entre les hommes et les femmes, au regard de ce que l’on observe sur les autres territoires.
- 28 -

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A Saint-Leu-la-Forêt comme ailleurs, les jeunes
âgés de moins de 25 ans sont les habitants les
plus touchés par le chômage. Ils sont 65 à la fin
de l’année 2008 soit l’équivalent de 9% des
actifs de moins de 25 ans. Cet indice de
chômage s’approche de la moyenne
départementale, alors que pour les autres
tranches d’âges, l’écart est significatif et en
faveur de Saint-Leu-la-Forêt.
■ et des catégories socio-professionnelles plutôt élevées
Saint-Leu-la-Forêt concentre bien plus de cadres et professions intellectuelles parmi sa population d’actifs occupés
que le département ou le territoire national. A contrario, les employés et les ouvriers sont sous-représentés (1/3 des
actifs occupés saint-loupiens contre la moitié des français). Notons cependant qu’en effectif, les employés et ouvriers
sont plus nombreux sur la commune (2370) que les cadres et professions intellectuelles supérieures (1815).
Il existe toutefois des écarts importants. Avec 1/6ème de cadres et professions intellectuelles supérieures parmi ses
actifs occupés, et presque la moitié d’employés et d’ouvriers, le quartier Les Diablots est le seul à tendre vers la
moyenne nationale. La Châtaigneraie se démarque par la sur-représentation des cadres et professions intellectuelles
supérieures relativement à la moyenne communale (1/3 contre 1/4 des actifs occupés).
- 29 -

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V.2.
Les emplois dans le secteur
■ Un pôle d’emplois « modeste »
En 2006, Saint-Leu-la-Forêt compte 3150
emplois, pour 6844 actifs occupés parmi
les habitants.
Le taux de polarisation ou indicateur de
concentration d’emplois est bien plus
faible que ceux du département et de la
France métropolitaine :
0,46 emploi /habitant sur Saint-Leu-la-
Forêt
0,84 emploi/hab sur le Val-d’Oise
Il montre ainsi que Saint-Leu-la-Forêt est
une commune plutôt résidentielle. C’est
aussi le cas des autres communes de la
Communauté d’agglomération..
- 30 -

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■ La composition des emplois proposés sur la commune
La commune se caractérise par une majorité d’emplois
dans les secteurs tertiaires, représentant près de 82% des
emplois.
Toutefois, cette forte majorité est atténuée sur la
commune en comparaison des échelons supérieurs
(Communauté d’agglomération et Département) en raison
d’une plus forte représentation de métiers de la
construction et de l’industrie liée à la présence de la Zone
d’Activités intercommunale en bordure de l’A115.
Toutefois, en mettant en parallèle les profils
d’emplois proposés sur la commune et les profils des
actifs résidents à Saint-Leu-la-Forêt, on constate un
léger décalage entre les postes proposés et la « maind’œuvre
» disponible sur la commune.
Plus particulièrement
…chez les cadres sup. et prof intellectuelles et
intermédiaires : +16% actifs /emplois
…chez les employés/ouvriers : -12,9% actifs /emplois.
Enfin les conditions d’emplois des postes présents sur la commune font apparaître :
• une légère sur-représentation de non salariés (indépendants, employeurs, etc), liés à la présence de
nombreuses petites activités commerciales, artisanales, etc ;
• une part d’emplois « précaires » relativement faible : 7,2% contre 10,2% dans le Val-d’Oise (CDD, intérim,
emplois aidés, stage ou apprentissage).
- 31 -

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V.3.
Le tissu économique de Saint-Leu-la Forêt
■ Les entreprises présentes à Saint-Leu-la-Forêt
Une majorité de services et commerces
…atténuée sur la commune en comparaison des
échelons supérieurs par une plus forte
représentation de métiers de la construction et de
l’industrie (dans les ZA).
Un tissu de petites entreprises
…de moins de 10 salariés qui représentent 95%
des établissements mais 51% des salariés.
A noter … La présence de 7 entreprises de plus de
50 salariés dans le domaine des « Services ».
Une certaine stabilité des entreprises
…57% d’entre elles ont été créées depuis plus de 6 ans
contre seulement 50% dans le Val-d’Oise.
■ L’organisation du tissu économique
Les activités présentes se répartissent entre :
la zone d’activités au sud-ouest de la commune, le long de l’A115, qui regroupent plutôt des activités
industrielles, artisanales ;
les pôles commerçants en centre ville et sur les Diablots ;
des petites unités réparties dans l’ensemble des zones urbanisées (activités commerciales, artisanales ou
libérales , etc.).
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Rapport de présentation
L’organisation du tissu économique de Saint-Leu-la-Forêt
Le commerce et l’artisanat
La ville bénéficie d’une structure commerciale active, concentrée dans la rue principale du centre ville. Cette
organisation, fruit de l’histoire, participe de manière forte au renom de la commune. Elle est par nature fragile, et il
convient de tout mettre en œuvre pour maintenir son attractivité, gage de son maintien durable.
Le marché est un élément d’attraction fort qu’il est essentiel de préserver.
Le secteur des Diablots est le second lieu de centralité du territoire. Il accueille une moyenne surface, des petits
commerces et des services. La galerie commerciale, qui devait initialement structurer l’ensemble, présente
aujourd’hui un aspect vieillissant, tout à fait traditionnel des équipements commerciaux de cette époque. Les
habitants y sont attachés.
- 33 -

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VI – CIRCULATIONS ET
DEPLACEMENTS
VI.1. LES MOYENS DE TRANSPORTS ET DE DEPLACEMENTS
Le réseau routier
La commune bénéficie d’une bonne
desserte grâce à la présence de :
- l’A115 et La proximité de 3
échangeurs et un projeté par le
Département ;
- différentes départementales :
ces dernières sont majoritairement
orientées est-ouest pour établir des
liaisons intercommunales entre les
différentes villes : la RD 928, la RD 144
(rue de Montmorency), la RD 502 (Bd
Brémont).
Les axes nord-sud sont plus rares : RD139
(av. Jean Rostand), route de Chauvry.
L’organisation générale du réseau viaire
de la commune fait apparaître :
- Des liaisons limitées entre le nord et
le sud :
- une coupure renforcée par le passage
de la voie ferrée, qui n’offre que 3
points de passages « véhicules » sur la
commune ;
- un réseau contrasté entre :
des voies issues du tracé viaire historique et agricole, qui ne sont pas adaptées aux trafics supportés,
des voies et avenues qui encouragent les vitesses importantes et dont les abords nécessitent une valorisation
(av Jean Rostand, boulevard Brémont).
- 34 -

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Le réseau de transports en commun
Le réseau de transports ferrés
La commune bénéficie d’une desserte par la ligne SNCF permettant de rejoindre Paris via :
- la gare du Nord ;
- la gare Saint-Lazare (à condition de changer à Ermont-Eaubonne) ;
- la ligne C du RER (à condition de changer à Ermont-Eaubonne).
L’accès de la gare doit être facilité depuis l’ensemble des quartiers, notamment par des projets de développement de
circuits alternatifs à la voiture pour ne pas encombrer le site avec les besoins en stationnement.
Le réseau de bus
Trois lignes de bus assurent les liaisons intercommunales et une desserte de la ville
- le 30-14 reliant Saint-Leu-la-Forêt à la gare de Franconville en passant par le Plessis-Bouchard avec des fréquences
intéressantes, notamment aux heures de pointes ;
- le 30-23 reliant la gare de Saint-Leu-la Forêt à celle de Montigny-Beauchamp avec des fréquences plus limitées
(toutes les ½ h aux heures de pointe) ;
- le 95-03 reliant la gare de Cergy à Margency en passant par Saint-Ouen-l’Aumone, Méry, Frépillon, Bessancourt,
Taverny, Saint-Prix, avec des fréquences plus diluées (toutes les heures en heure de pointe).
Toutefois, cette desserte reste cantonnée
aux quartiers situés en deçà de la voie
ferrée.
Cela s’explique en grande partie par la
structure du réseau de voies dans les
quartiers du centre ville et des coteaux :
sinueuses et étroites, ces voies sont
difficiles d’accès par les bus.
Dans le cadre de l’intercommunalité, des
projets et réflexions sur le
développement de transports en
commun à la demande sont en cours
pour desservir ces quartiers.
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VI.2. LES GRANDS FLUX
■ Les trafics sur les axes majeurs
Si l’autoroute A 115 absorbe en limite de
commune le trafic à caractère régional,
le territoire communal est traversé par
des voies de liaisons intercommunales.
Un important trafic est-ouest dans la
vallée de Montmorency, et nord-sud du
plateau à la plaine existe. Il utilise
aujourd’hui le réseau viaire ancien, peu
adapté à cette fonction. Des
détournements ont été réalisés, par les
rues à l’intérieur du tissu pavillonnaire,
peu à même de recevoir de tels flux de
circulation.
La commune connaît ainsi des trafics
importants sur les axes traversant son
territoire :
sur l’av Jean Rostand env. 15 300
véh/j (en diminution, 19 500 en
2005) ;
sur le Bd Brémont , environ 10 650
véh/j (en diminution, 12 200 en
2005) ;
sur l’avenue de Paris, plus de 10000
véh/j (en augmentation).
Les trafics sur les axes départementaux en 2008
source Conseil Général
A l’échelle du centre ville, la rue du
général de Gaulle et la rue du Général
Leclerc (RD 928) supportent un trafic
important (> 5 000 véhicules/jour)
compte tenu de leurs caractéristiques
(gabarit et environnement traversé).
De plus, certains axes ont été conçus pour le trafic de transit, mais ils sont souvent sans relation avec leur
environnement. Cette perte de caractère urbain en fait des coupures infranchissables et dangereuses, mal vécues par
les habitants : c’est le cas de l’avenue Jean Rostand et du boulevard Brémont.
Les nuisances pour les riverains et la gêne pour les automobilistes, en particulier aux carrefours principaux et aux
passages à niveau sont fortes. Les passages à niveau constituent de véritables points d’insécurité pour les piétons et
les cyclistes.
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Les migrations domicile - travail
Sur Commune
de résidence
Population active travaillant …
dans le Val
d'Oise
dans la
Région
autres
Commune 13,6% 33,1% 52,1% 1,2%
CA Val-et-Foret 14,4% 32,6% 52,0% 1,1%
Département 17,9% 31,8% 48,5% 1,8%
15% de sédentarité
Parmi les actifs occupés habitant Saint-Leu-la-Forêt, 1 sur 7
travaille au sein même de la commune. Cette proportion est
faible par rapport à ce qu’on observe habituellement en Ile-de-
France. Mais rappelons que Saint-Leu-la-Forêt est une commune
résidentielle, comptant moins d’1 emploi pour 2 actifs occupés.
Plus de 2/5ème des habitants travaillent dans le Val d’Oise. Mais
Paris reste la ville qui attire le plus de saint-loupiens (790
personnes soit 1/10ème des actifs occupés).
67% d’attractivité
Les saint-loupiens représentent 1/3 des personnes qui
travaillent sur la commune. Ainsi, ce sont plus de 2100
personnes qui viennent chaque jour travailler à Saint-Leu-la-
Forêt.
IIs résident en général dans les autres communes
valdoisiennes. En effet, malgré la proximité géographique,
peu d’habitants des Hauts-de-Seine ou de Seine-saint-Denis
occupent un emploi à Saint-Leu-la-Forêt.
Les modes de déplacements utilisés dans le quotidien des Saint-Loupiens
37% des ménages disposent d’au moins 2 voitures contre 30% dans le Val-d’Oise.
58% des déplacements se font en voiture contre 55% dans le département.
Seuls 29% empruntent les transports en commun contre 34% dans le département, malgré la présence de
la gare
12% utilisent des moyens non polluants (marche à pied, 2 roues) contre 11% dans le département.
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VI.3. LES CIRCULATIONS DANS LA COMMUNE
■ Le réseau de voies
Le réseau de voies sur le territoire communal
Un réseau de voies à hiérarchiser selon les usages et
trafics
avec des sens de circulations adaptés et des aménagements
de stationnement alternés sur la voie.
Les « plus » : limite les vitesses de circulations.
Les « moins » : rend peu lisible le schéma de circulations et
apporte des nuisances aux quartiers d’habitat.
…Car issu de tracés historiques ou agricoles
Des gabarits de voies et des environnements urbains
traversés, qui sont difficilement compatibles avec les trafics
supportés.
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Le réseau de voies le plus fréquent (en jaune) s’est constitué au gré des
opérations d’urbanisation très souvent en opérations « fermées »
autour de voies en impasses.
Cette configuration permet une certain tranquillité des quartiers
d’habitat, mais conduit à reporter une grande partie des trafics et
échanges entre les quartiers ou villes, à des voies et axes limités en
nombre et dont les gabarits ne sont pas toujours satisfaisants.
De nombreuses voies en impasse
Toutefois, Saint-Leu-la-Forêt possède un
remarquable réseau de sentes hérité de l’histoire
agricole. Celles-ci présentent un grand intérêt né
de la qualité des jardins qui les bordent, des vues
découvertes vers les cœurs d’îlot et de leur
échelle intime qui leur confère un caractère
labyrinthique et ludique.
Grâce à elles, les habitants peuvent descendre du
coteau ou remonter de la plaine à la forêt en
évitant les voitures et le bruit. Leur nombre, une
trentaine, et la variété des paysages qui les
bordent permettent de pratiquer à pied la ville
autrement. Actuellement, ce réseau est
partiellement complété par des pistes cyclables.
Certaines sentes présentent un caractère
nettement urbain, en cheminant entre les
volumes bâtis du centre ville, alors que d’autres
sont de véritables sentiers ruraux, bordés de
jardins potagers.
Toutes offrent des vues sur “ l’arrière de la ville ”
particulièrement intéressantes. Leur présence
rend possible une autre lecture de Saint-Leu-la-
Forêt. Mais la pression est forte sur certaines
venelles afin de les transformer en voies d’accès à
des parcelles enclavées en cœur d’îlot.
Les nombreuses sentes présentes à Saint-Leu-la-
Forêt
Ces sentes doivent jouer un rôle essentiel dans les
liaisons entre les quartiers et vers les pôles
d’attraction et les pôles de convergences mis en
évidence dans la partie sur les équipements et
services. Elles constituent un support indéniable
de développement de circulations douces.
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VI.4. LES ORIENTATIONS SUPRACOMMUNALES ET PROJETS
Le Plan de Déplacements Urbains Ile- de-France :
Adopté en le 15 Décembre 2000, ses objectifs visent à :
- diminuer le trafic automobile ;
- augmenter la marche pour les déplacements inférieurs à 1 km, ainsi que les déplacements à vélo. Ces
solutions alternatives agissent en faveur de l’environnement et de la santé publique ;
- favoriser le développement de pôles d’échanges de transports. La gare de Saint-Leu-la-Forêt n’a pas été
retenue comme pôle d’échange principal. Toutefois, sa présence doit être prise en compte et renforcée dans
les usages locaux.
Un PLD en cours d’élaboration sur le territoire de la Communauté d’Agglomération Val et Forêt :
La Communauté d’Agglomération Val-et-Forêt élabore un Plan Local de Déplacement. S’appuyant sur les objectifs du
PDU d’Ile de France, ce document affiche plusieurs objectifs :
- diminuer le trafic automobile,
- développer l'usage des transports collectifs, de la marche à pieds et du vélo,
- aménager et partager la voirie pour tous,
- organiser le transport et la livraison de marchandises,
- encourager les entreprises à favoriser l'utilisation des transports collectifs.
Dans les contextes urbain et socio-économique actuels du territoire, le PLD vise à adapter la circulation aux fortes
migrations domicile - travail et domicile – école. Concernant les transports individuels motorisés et le stationnement,
un meilleur partage des voiries s'avère nécessaire afin de rendre le réseau routier plus fluide. Une politique globale et
uniformisée du stationnement et des conditions de sécurité doit être mise en place. Quant aux transports collectifs,
plusieurs aspects doivent être améliorés : l'accessibilité multimodale des pôles gares, l'attractivité du réseau Valbus
et les liaisons intra-communautaires. Pour les circulations douces, une meilleure protection des piétons et des
cyclistes et la mise en place d'aménagements continus pour les personnes à mobilité réduite sont à favoriser et à
développer.
Maintien du projet départemental d’échangeur sur l’A115 :
Le Conseil Général a demandé le maintien de l’emplacement réservé au bénéfice du Département pour la réalisation
d’un échangeur avec la RD502. Celui-ci doit permettre d’assurer une meilleure desserte du territoire au sud-ouest en
complémentarité avec les projets urbains prévus au sud de l’A115 sur le Plessis Bouchard.
L’emplacement réservé lié à ce projet est reporté dans les pièces du PLU (plan de zonage), son contour adapté à
l’emprise globale du projet autour du boulevard Brémont.
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