VERSION FINALE MODIFIÉE Perspect et ... - Ville de Gatineau

Perspectives du marché de l’habitationet analyse des aires résidentiellesRapport présenté parPierre Bélanger économisteExpert-conseil en habitation et développement socio-urbainau Service d’urbanisme et du développement durablede la Ville de Gatineau20 Mars 2009

Perspectives du marché de l’habitationet analyse des aires résidentiellesTABLE DES MATIÈRES0. Nature du rapport et cadre spatial retenu........................................................................................ 11. Les tendances des dernières années................................................................................................. 31.1 L’évolution démo-résidentielle récente.................................................................................... 31.2 Emploi et migration régionale ................................................................................................. 71.3 Structure urbaine et réseaux de transport.............................................................................. 101.4 Satisfaction résidentielle et migrants récents......................................................................... 122. Perspectives 2021 selon les tendances........................................................................................... 152.1 La trajectoire démographique................................................................................................ 152.2 La nature des besoins à combler............................................................................................ 182.3 Inventaire foncier et demande résidentielle ........................................................................... 223. Analyse des aires résidentielles..................................................................................................... 253.1 Rivière du Lièvre .................................................................................................................... 253.2 Parc du Lac Beauchamp ........................................................................................................ 283.3 Les Promenades ..................................................................................................................... 313.4 Les Rapides ............................................................................................................................ 353.5 Le Centre-Ville....................................................................................................................... 383.6 De la Montagne...................................................................................................................... 433.7 Parc de la Gatineau ............................................................................................................... 463.8 Porte de L’Ouest .................................................................................................................... 50En guise de conclusion .......................................................................................................................... 54

AIRES RÉSIDENTIELLES ET SECTEURS DE MARCHÉ, VILLE DE GATINEAUGatineau - EstGatineau - OuestRivière duLièvreOutaouaisurbainMarchémétropolitainPorte de l’OuestRivière du Lièvre- Vallée de la Lièvre- Bassin de la LièvreParc du Lac Beauchamp- Rivière Blanche- Du MoulinLes Promenades- La Cité- Rivière GatineauDes Rapides- Des RapidesCentre-Ville- Centre-Ville- Lac des FéesDe la Montagne- Mont-Bleu- Hautes PlainesParc de la Gatineau- Du Parc- Du Plateau- Les GolfsPorte de l’Ouest- Lac Deschênes- Des ExplorateursNota Bene : Les zones indiquées dans ce tableau font référence aux deux (2) pôles géographiques (en orange) de la Ville de Gatineau, aux quatre (4) secteurs de marché (en vert) qu’on y recense et aux huit (8) aires résidentielles (en jaune) danslesquelles les seize (16) villages urbains gatinois se retrouvent.Source : Regroupement des villages urbains en « aires résidentielles » et « secteurs de marché », Pierre Bélanger économiste.

0. Nature du rapport et cadre spatial retenuLe présent rapport constitue un document pour fins d’analyse et de consultation potentielle sur lescourants de développement socio-résidentiel et du marché gatinois de l’habitation à l’intérieur del’ensemble de la région du Grand Gatineau - Ottawa. Il cherche à fournir un « portraitconjoncturel », mais aussi une « image d’avenir », sur diverses questions d’aménagement de la Villede Gatineau, des « secteurs de marché » qui la composent et, dans la mesure du possible, des« villages urbains » reconnus au Plan stratégique 2009 – 2014 et au Plan d’urbanisme. Les territoiresqui ont été considérés sont illustrés dans le tableau ci-contre, de même que sur la carte ci-après.De façon pratique, ce rapport cherche à faire le point sur quelques sujets précis, comme : la conjoncture démographique et des marchés en habitation locaux depuis le début de ladécennie 2000 (2001 – 2008); les perspectives démographiques d’ici 2021 et leur impact autant sur l’offre que lademande résidentielle globale; le genre de ville que Gatineau désire être et la forme urbaine qu’elle pourrait avoir dans5, 10 ou 15 ans.En parallèle, il constitue dans une certaine mesure une extension des recherches et analyses qui ontété réalisées dans le cadre de l’élaboration et de l’adoption en 2006 de la « politique gatinoised’habitation ». Celle-ci énonçait certaines orientations, fixait des objectifs et proposait desprogrammes d’action dans les champs de la mise en valeur des « nouveaux ensembles résidentiels »,du redéveloppement des « « premiers quartiers » et de l’amélioration des « conditions d’habitation »de l’ensemble des Gatinois.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 1Ville de Gatineau, Québec

1. Les tendances des dernières annéesDans la mesure où l’avenir prolonge le passé, il est instructif de souligner les grands traits del’évolution récente de l’urbanisation dans la Ville de Gatineau et la région de la Capitale Nationale.La population, le logement, l’occupation du sol, le réseau routier, la viabilisation des terrains et laplanification du territoire constituent, à ce titre, les grands paramètres qu’il convient d’examiner.1.1 L’évolution démo-résidentielle récenteLors du dernier lustre quinquennal (2001 – 2006), la Région métropolitaine de recensement (RMR) deGatineau a enregistré une croissance démographique importante et le rythme des mises en chantierqui y a eu cours depuis le début de la décennie 2000 (2001 – 2008) a été lui aussi majeur. Lapopulation totale a progressé de plus de 22 000 personnes et le taux de croissance gatinois (8,5%) aété le plus élevé des six (6) grandes régions urbaines du Québec. Entre janvier 2001 et décembre2008, il s’est d’autre part érigé au-delà de 21 000 nouvelles unités résidentielles et le rythme annuelmoyen (2 675 unités) de mises en chantier a même dépassé le seuil historique des 15 (1 700 unités),voire 25 (2 100 unités) dernières années. En fait, il faut remonter au début de la décennie '70 ou à lapériode des années 1984 – 1985 à 1993 – 1994 pour recenser une performance comparable à celle dela décennie 2000 pour le marché de l’habitation neuve.ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE 2001 – 2006ET MISES EN CHANTIER 2001 - 2008RÉGIONS MÉTROPOLITAINES DU QUÉBECRégion Population 2001 – 2006 Mises enMétropolitaine 1 2006 2001 Hausse % chantier 212Montréal 3 635 371 3 426 350 209 221 6,1% 180 138Québec 715 515 682 757 32 758 4,8% 40 374Gatineau 281 650 259 610 22 040 8,5% 21 388Sherbrooke 186 952 176 346 10 636 6,0% 10 712Saguenay 151 643 154 938 - 3 295 - 2,1% 4 217Trois-Rivières 141 259 137 507 4 022 2,9% 6 732Selon la définition territoriale 2006 de Statistique Canada.Pour la période 2001 à 2008.Source : Recensement 2006, Statistique Canada et Données de production, SCHL.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 3Ville de Gatineau, Québec

TOTAL DES MISES EN CHANTIER, RÉGION DE LA CAPITALE NATIONALE, 2001 – 2008Ex-municipalités2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Aylmer 285 401 590 766 579 759 1 105 1 686Hull 402 823 721 564 153 530 275 150Gatineau 634 824 936 1 189 883 1 176 929 892Buckingham 13 31 24 46 28 23 17 81Masson-Angers 86 142 98 152 71 35 32 80Ville de Gatineau 1 1 420 2 221 2 369 2 717 1 714 2 523 2 358 2 889Périphérie 2 239 332 432 510 409 410 430 415RMR Gatineau 1 659 2 553 2 801 3 227 2 123 2 933 2 788 3 304Ville d’Ottawa 3 5 747 7 375 5 973 6 879 4 700 5 627 6 218 6 679RMR Ottawa 4 6 251 7 796 6 381 7 238 4 982 5 775 6 506 6 998Capitale nationale 7 910 10 349 9 182 10 465 7 105 8 708 9 294 10 3021234Selon les limites actuelles de la Ville de Gatineau.À savoir la MRC Les Collines, sauf la municipalité de Notre-Dame de la Salette.Selon les limites actuelles de la Ville d’Ottawa.La RMR d’Ottawa comprend la Ville d’Ottawa, ainsi que la municipalité de Clarence-Rockland et le Canton de Russel.Source : Données de production, SCHL.

À l’intérieur de la RMR Gatineau – Ottawa, deux facteurs particuliers gagnent de plus à êtresoulignés. D’une part, la partie québécoise de la région de la Capitale Nationale a capté depuis 2003un ratio voisin ou supérieur à 30% du total des activités. Des pointes au 1/3 ont par surcroît pris placeen 2006 et 2008. Les seuils récents sont également supérieurs au ratio historique moyen qui a plutôtoscillé autour de 25%. D’autre part, les municipalités de la périphérie gatinoise ont occupé, enmoyenne, une proportion de 15% des activités du Grand Gatineau pour la période 2001 – 2008. Dansledit secteur, le volume annuel de mises en chantier n’a toutefois pas tellement varié (± 400 unités parannée) et a été associé à toutes fins pratiques qu’à des maisons unifamiliales.PARTS DE MARCHÉ 2001 – 2008 DE LA VILLE DE GATINEAUDANS LA PRODUCTION TOTALE DE LA RMR GATINEAU - OTTAWARMR Gatineau /Capitale NationalePériphérie /RMR Gatineau2001 21,0% 14,4%2002 24,7% 13,0%2003 30,5% 15,4%2004 30,8% 15,8%2005 29,9% 19,3%2006 33,7% 14,0%2007 30,0% 15,4%2008 32,1% 12,6%2001 - 2008 29,2% 14,9%Source : Calculs et estimations de Pierre Bélanger économiste à partir des données de la SCHL.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 4Ville de Gatineau, Québec

Des mutations notables ont aussi eu cours au niveau de la nature des produits mis en marché. Du côtédes « appartements », ils ont globalement capté 35% de la production totale et les divers segments quicaractérisent ce marché ont tous connu une bonne performance. Pour 2005 – 2008, près de 1 100unités de logements locatifs, 1 250 appartements pour personnes âgées et quelques 1 500condominiums ont été mis en chantier. Sur le marché « unifamilial », les maisons urbaines (jumeléeet en rangée) ont quant à elles accaparé une part croissante des activités. Lors des trois (3) dernièresannées (2006-2008), 2 unités unifamiliales sur 5 ont en pratique été de cette nature.RÉPARTITION DES MISES EN CHANTIER SELON LE MARCHÉ VISÉ,RMR DE GATINEAU, 2005 À 20082005 2006 2007 2008 2005 - 2008AppartementLogement privé 146 308 370 259 1 083 (9,7%)*Personnes âgées 173 412 256 409 1 250 (11,2%)Condominiums 295 340 354 505 1 494 (13,4%)Coopératif 59 12 22 77 170 (1,5%)Total 695 1 122 1 002 1 250 4 069 (35,5%)UnifamilialMaison isolée 1 192 1 171 1 037 1 120 4 520 (40,5%)Maison jumelée 236 524 446 698 1 904 (17,1%)Maison en rangée -- 116 303 236 655 (5,9%)Total 1 428 1 811 1 786 2 054 7 079 (63,5%)Tous produits 2 123 2 933 2 788 3 304 11 148 (100%)* Répartition en pourcentage (%) de la production totale selon le segment de marché visé.Source : Données de production, SCHL.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 5Ville de Gatineau, Québec

En ce qui concerne la distribution spatiale des nouvelles activités résidentielles , les secteurs deservices localisés du « côté Ouest de la rivière Gatineau », à savoir ceux de Hull et d’Aylmer, ont vuleur poids relatif s’intensifier d’une manière plus ou moins déterminante. De façon particulière, lesvillages urbains localisés à la sortie du pont Champlain menant à Ottawa, soit Les Golfs, Du Parc etDu Plateau, ont occupé l’avant-scène gatinoise. Il en a été de même jusqu’à un certain point pour lesvillages de la « banlieue Ouest » c’est-à-dire Lac Deschênes et Des Explorateurs. Du côté Est de larivière Gatineau, les villages urbains La Cité et Les Rapides ont été quant à eux dominants.VOLUME TOTAL DE MISES EN CHANTIER,VILLE DE GATINEAU, 2001 - 20082001-2004 2005-2008 2001-2008 2007-2008Ville de GatineauTotal Ville 8 727 (100)* 9 448 (100) 5 111 (100) 18 175 (100)Est et Ouest 1Ouest Rivière 4 552 (52) 5 201 (55) 3 180 (62) 3 180 (62)Est Rivière 4 175 (48) 4 247 (45) 2 031 (38) 2 031 (38)Zones de marchéPont Champlain 2 29% 25% 24% 24%Banlieue Ouest 3 10% 19% 25% 25%Cité/Rapides 4 24% 22% 19% 19%Banlieue Est 5 17% 9% 9% 9%* Volume total de mises en chantier (Répartition en % par grand secteur géographique).12345À savoir pour les secteurs de services de Hull et d’Aylmer (Ouest Rivière) ou ceux de Gatineau, Buckingham et Masson-Angers(Est Rivière).Soit les villages urbains Les Golfs, Du Plateau et Du Parc.Soit les villages urbains Des Explorateurs et Lac Deschênes.Soit les villages urbains La Cité, Rivière Gatineau et Les Rapides.Soit les villages urbains La Blanche, Vallée-de-la-Lièvre et Bassin-de-la-Lièvre.Source : Données de production, SCHL. Permis de bâtir par village urbain et / ou données du rôle d’évaluation, Ville de Gatineau.Calculs et estimations, Pierre Bélanger économiste.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 6Ville de Gatineau, Québec

MIGRATIONS NETTES INTER-SECTEURS 1 , RMR GATINEAU - OTTAWA2001-2 2002-3 2003-4 2004-5 2005-6 2006-7 2001 - 2007Gatineau - Ottawa 520 1 073 1 189 856 234 141 4 013Gatineau - Collines - 466 - 435 - 126 - 714 - 708 - 408 - 2 857Gatineau - Autres MRC 29 - 38 - 110 - 26 - 65 109 - 101Ottawa - Collines 1 119 - 120 - 286 - 252 - 159 - 7 - 943Ottawa - Autres MRC - 7 - 71 - 50 - 31 - 43 45 - 1571Source :Migration annuelle en termes du nombre de personnes.Estimation de la migration par territoires, Statistique Canada; Direction de l’urbanisme, Service recherche et prévisions, Ville d’Ottawa.

1.2 Emploi et migration régionaleLa trajectoire récente des mises en chantier, avec ses « modifications spatiale et typologique », a étéinfluencée par divers courants qui se sont conjugués ou sont entrés en conflit les uns avec les autres.Au plan démographique, les flux migratoires ont eu une influence très déterminante. D’une part, lamigration nette 1 totale qu’a connu la RMR Gatineau – Ottawa a été positive (moyenne annuelle de7 200 personnes) lors de la période 2001 – 2006. Néanmoins, la région a continué à être reléguée à cechapitre au dernier rang des six (6) plus grandes régions métropolitaines du Canada 2 .D’autre part, les transferts internes à la RMR Gatineau – Ottawa laissent apparaître que la Villed’Ottawa a constitué un « bassin de clientèle » non négligeable pour la Ville de Gatineau et les MRCquébécoises de l’Outaouais. Entre 2001 – 2002 et 2006 – 2007, soit en 6 ans, plus de 16 500individus y ont migré et Gatineau a capté 80% dudit gain démographique. En contrepartie, la Ville deGatineau a perdu lors de la même période quelques 10 500 personnes au profit d’Ottawa, près de1 500 qui ont migré vers la MRC Les Collines et au-delà de 600 au détriment des autres MRCquébécoises environnantes (Papineau, Vallée de la Gatineau et Pontiac) 3 .Globalement, pour la période 2001 – 2007, les deux villes-centres de la RMR Gatineau – Ottawa ontdonc perdu sur le plan démographique et ce, au profit des municipalités périphériques. Pour lesquatre (4) MRC (Municipalités régionales de compté) québécoises, le solde migratoire net s’est enpratique élevé à plus de 4 000 personnes ou à près de 700 individus sur une base annuelle. La périodedes années 2002 – 2005 fut particulièrement négative pour la Ville d’Ottawa face à celle de Gatineauet à la MRC Les Collines. Pour 2005 – 2007, les pertes démographiques d’Ottawa se sont cependantinscrites en baisse continue face aux secteurs de l’Outaouais québécois. Au fil des dernières années,on constate aussi que la Ville de Gatineau a enregistré un embellissement de sa situation migratoireface à ses banlieues, même si le solde net est demeuré négatif.123Migration totale de nature internationale, interprovinciale et intraprovinciale.Groupe qui inclut Toronto, Vancouver, Montréal, Calgary et Edmonton, plus Gatineau – Ottawa.Vis-à-vis les MRC québécoises qui l’entourent, la Ville de Gatineau a aussi constitué un lieu de destinationpour quelques 15 000 personnes, ce qui laisse un déficit migratoire annuel d’environ 500 individus.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 7Ville de Gatineau, Québec

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La situation migratoire récente laisse à penser que la clientèle résidentielle s’est déplacée en plus oumoins grand nombre d’une zone géographique à l’autre en fonction de la disponibilité et des coûts del’habitation, neuve mais aussi existante, qui existe à un moment donné dans les divers territoires de laRMR Gatineau – Ottawa. Il va sans dire que la quantité de terrains aptes à accueillir de nouvellesmaisons dans la banlieue plus ou moins éloignée de Gatineau, comme du côté d’Ottawa, a aussi jouéun rôle non négligeable dans les mouvements de population intersecteurs et, par ricochet, surl’ampleur des mises en chantier dans les deux villes-centre ou leur périphérie respective.Au niveau de l’emploi, quoique la rive ontarienne demeure la plus dominante (75% du totalmétropolitain) et largement influencée par le poids relatif du secteur tertiaire (incluant lesgouvernements et la haute technologie), la partie québécoise a bien performée depuis le début de ladécennie. De 2002 à 2007, la RMR Gatineau a connu une hausse de 26 000 emplois et ce seuil areprésenté le 1/3 de la croissance métropolitaine du bassin global d’emploi 1 . Dans une perspectiveparallèle, il convient de souligner que la forte croissance démographique dans le Grand Gatineau et latertiairisation sans cesse accrue de l’économie régionale ont historiquement agi comme de puissantsagents catalyseurs du processus d’urbanisation dans la RMR Gatineau – Ottawa. À ce titre, l’arrivéerécente et celle escomptée de nouvelles installations du gouvernement fédéral à Gatineau ne peutcertes être sous-estimée.ÉVOLUTION DE L’EMPLOI (PAR MILLIERS) DE 2002 À 2007PAR GRANDS TERRITOIRES DE LA RMR GATINEAU - OTTAWA2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002-2007Gatineau - Ottawa 576,0 606,6 609,1 618,5 643,3 651,5 75,5RMR Gatineau 137,1 145,1 147,6 154,2 160,2 162,8 25,7RMR Ottawa 438,9 461,5 461,5 464,3 383,1 488,7 49,8Source : Enquête sur la population active, Statistique Canada; calculs de Pierre Bélanger économiste.1Comparativement à un poids démographique voisin de seulement 25%.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 9Ville de Gatineau, Québec

1.3 Structure urbaine et réseaux de transportLa forme du réseau routier qui existe dans la RMR Gatineau – Ottawa a eu et continuera à avoir uneincidence non négligeable sur l’urbanisation de la Ville de Gatineau. Au niveau du réseau supérieur,les liens autoroutiers d’Ottawa avec Montréal et Toronto dépassent de beaucoup celui reliant Gatineauà Montréal. Le prolongement récent de la 50 jusqu’à Thurso et le raccordement ultime avec Lachute– Mirabel atténuera certes l’écart à court ou moyen terme. Les discussions qui refont surface àintervalles réguliers pour la construction d’un nouveau pont entre les deux (2) rives, particulièrementdans la partie Est de la métropole outaouaise, s’inscrit dans la même ligne de pensée. L’autoroute 5qui, vers le Nord, pénètre dans la MRC Les Collines constitue une autre voirie de niveau supérieur quia eu et continuera à influencer la forme urbaine du Grand Gatineau.Les grandes artères urbaines qui prennent place à Ottawa comme à Gatineau, tout comme la dessertepar le transport en commun, influencent aussi l’image urbaine sur les deux rives. Le réseau en place àOttawa et les améliorations qui viennent d’être annoncées pour le transport collectif démontrent quela qualité de « l’accessibilité » aux divers points d’intérêt (empois, culture – loisirs, commerces –services) ont un impact non négligeable sur la forme urbaine et la densité résidentielle. Le projet deRapi-bus qui devrait être mis en place à compter de 2011 – 2012 constitue certes un atout positif pourGatineau, particulièrement si « l’interface » avec le Centre-Ville d’Ottawa est amélioré, voireadéquatement établi. Néanmoins, le réseau de la STO demeure globalement limité et fragmentaire enregard du caractère tentaculaire de celui en place sur la rive ontarienne.Le concept de « village urbain » intégré dans le récent plan d’urbanisme de la Ville de Gatineau estun autre élément de nature à contribuer à modifier l’image des milieux de vie en place sur le territoiremunicipal. La consolidation des noyaux urbains déjà existants, la création de « centres de village »dans des nouveaux espaces résidentiels comme ceux Du Plateau, Les Golfs ou Les Rapides, de mêmeque le redéveloppement des « premiers quartiers », sont tous des exemples d’interventions porteusesd’un changement du visage urbain actuel. De façon singulière, le projet de Programme particulierd’urbanisme (PPU) proposé en juin 2008 pour le centre-ville de Gatineau et qui vise à redonner auditterritoire un poids démographique (ajout de 6 000 personnes d’ici 2025) et résidentiel (construction de4 000 logements sur 20 ans) constitue une intervention structurante et majeure, si elle est menée àbien.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 10Ville de Gatineau, Québec

En pratique, quoique l’urbanisation de la partie centrale de la Ville de Gatineau offre des potentielsintéressants de redéveloppement, voire même de développement dans certains cas, la mise en valeurde territoires plus périphériques de la municipalité a fait l’objet de pressions élevées lors des dernièresannées. D’une part, quoique la fusion du début des années 2000 a contribué à donner un caractère« régional » à la planification municipale, le boom immobilier récent a contribué à favoriser un« étalement interne » des activités neuves de construction résidentielle. D’autre part, lesmodifications que la Ville a introduites sur la « façon de faire » et les coûts de mise en valeur desnouveaux espaces résidentiels ont certes aussi contribué, d’une façon non marginale, à augmenter lesdemandes d’ouverture de rues, voire de nouveaux quartiers un peu partout dans la municipalité. Parconséquent, le territoire urbanisé de la Ville de Gatineau n’a cessé de s’agrandir et les forces qui sesont exercées pour mettre en valeur les aires de « planification différée » et / ou les « zonessensibles » au plan de l’environnement se sont accentuées.L’urbanisation historique des anciennes municipalités qui composent le Gatineau d’aujourd’hui et laconcurrence souvent féroce qui a eu cours entre elles par le passé se sont donc en partie poursuiviesces dernières années. Le caractère « linéaire » de la Ville de Gatineau, entre les limites Est et Ouest,se doit cependant d’être souligné ici comme un des éléments additionnels qui contribuent à favoriserl’extension du périmètre urbanisé. Dans le futur, les perspectives démographiques à moyen (2008 –2016) et plus long terme (2008 – 2021) laissent aussi entrevoir un certain « étalement » des logementset de la population sur le territoire gatinois.Dans une perspective parallèle, il convient d’ajouter que le genre d’urbanisation qui a caractérisé la« nouvelle ville » de Gatineau a créé au fil du temps un ensemble de « milieux de vie » plus ou moinsdistincts les uns des autres. Les attributs du parc résidentiel qui a historiquement trouvé racines danschaque « quartier » et le profil des ménages qui y résident, de même que la nature et la répartition desgrands équipements et services communautaires accessibles ça et là sur le territoire (commerces,espaces verts, institutions d’enseignement, centres hospitaliers…), influencent certes la « qualité devie » relative qui est accessible aux Gatinois selon leur lieu de résidence.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 11Ville de Gatineau, Québec

1.4 Satisfaction résidentielle et migrants récentsÀ partir d’un sondage téléphonique récent 1 réalisé auprès d’un peu plus de 1 100 personnes quidemeuraient dans les divers secteurs de la Ville de Gatineau, il ressort que la satisfaction résidentielledes Gatinois était généralement élevée. En pratique, près de 60% des Gatinois semblent « trèssatisfaits » de leur situation résidentielle courante et un tiers additionnel la considèrent « assezsatisfaisante ». Il semble de plus que la durée de résidence n’influence pas en profondeur lasatisfaction « globale » des Gatinois, les migrants récents (5 ans ou moins) enregistrant un seuilsemblable à celui des résidants plus anciens. Il en va de même pour les anciens propriétaires vis-à-visles anciens locataires et ce, quelque soit leur provenance géographique antérieure.Géographiquement, les résidants de la « partie Ouest » (au-delà du parc de la Gatineau) apparaissentplus satisfaits que ceux habitant la « partie Est », à savoir les villages urbains La Blanche et de laRivière-du-Lièvre (Bassin et Vallée-de-la-Lièvre). Le secteur « Gatineau Centre » se retrouve au2 ième rang des territoires les plus appréciés par la population alors que ceux du « Lac Beauchamp » etde « Hull Centre » ferment la marche. Ce dernier secteur 2 est de plus celui qui enregistre le ratio(5%) le plus élevé de personnes ayant indiqué « pas du tout satisfait ».NIVEAU DE SATISFACTION DES GATINOIS FACE À LEUR LIEU DE RÉSIDENCENiveau de satisfactionNombre deTrès Assez Peu Pas du tout répondantsPartie Est 58,5% 29,7% 10,2% 1,7% 118Lac Beauchamp 52,0% 32,8% 8,5% 1,6% 246Gatineau Centre 60,3% 31,3% 6,5% 1,9% 114Hull Centre 54,9% 33,7% 6,8% 4,5% 264Partie Ouest 66,7% 29,6% 2,6% 1,1% 270Ville Gatineau 58,5% 32,7% 6,5% 2,2% 1 112Migrants récents 53,5% 34,7% 8,2% 3,6% 476Propriétaires 58,7% 33,5% 6,4% 1,4% 620Source : Enquête téléphonique, Géocom Recherche inc., Avril 2007.12Ledit sondage a été effectué par la firme Géocom Recherche au printemps 2007.Qui englobe les villages urbains Centre-Ville, Lac-des-Fées, Mont-Bleu et Hautes-Plaines.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 12Ville de Gatineau, Québec

PROFIL SOCIO-RÉSIDENTIEL SELON LE STATUTET LA PÉRIODE DE MIGRATION, GATINEAUPropriétaires 1 Locataires 11 à 5 ans Plus de 5 ans 1 à 5 ans Plus de 5 ansNombre de répondants 220 400 286 280Classes d’âge18 – 24 ans 2,7% 0,5% 9,6% 8,9%25 – 34 ans 20,0% 2,8% 43,3% 13,4%35 – 44 ans 30,1% 16,8% 24,0% 24,3%45 – 54 ans 22,3% 30,7% 12,4% 22,8%55 – 64 ans 11,0% 26,4% 6,4% 19,2%65 ans et plus 13,7% 22,9% 4,3% 13,4%Taille ménage1 personne 17,0% 20,3% 24,1% 20,4%2 personnes 36,7% 47,9% 35,3% 32,2%3 personnes 27,7% 21,2% 19,9% 20,4%4 personnes 21,8% 22,4% 14,3% 21,1%5 personnes 9,6% 7,0% 4,5% 5,4%65 ans et plus 4,3% 1,5% 1,7% 0,4%Revenu ménageMoins de 20 000$ 4,7% 5,5% 20,4% 15,6%20 000$ - 30 000$ 4,1% 4,8% 7,8% 8,3%30 000$ - 40 000$ 12,2% 8,7% 11,5% 14,2%40 000$ - 60 000$ 18,6% 24,1% 24,7% 19,7%60 000$ - 80 000$ 18,0% 16,7% 13,2% 11,9%Plus de 80 000$ 42,4% 40,1% 20,4% 30,3%Ancien statutPropriétaire 92,7% 95,8% -- --Condominium 7,3% 4,2% -- --Locataire -- -- 91,9% 92,5%Chez parents -- -- 8,1% 7,5%1Ancien statut des répondants et ce, selon leur durée de vie à l’adresse où ils habitent actuellement.Source : Enquête téléphonique, Géocom Recherche inc., Avril 2007

La conjugaison des tendances démo-urbaines ci-avant gagne finalement à être mise en perspectivevis-à-vis le profil socio-résidentiel des ménages qui habitent Gatineau aujourd’hui. Sur ce plan, onconstate en premier lieu que les ménages qui résident depuis plus de 5 ans dans la municipalitépossèdent des attributs différents des migrants récents (1 à 5 ans). Les jeunes de 25 – 44 ans, lesfamilles de 3 personnes ou plus et les ménages ayant des revenus supérieurs sont entre autresdavantage présents chez les « nouveaux » résidants que les « vieux ». Selon qu’ils étaient auparavantpropriétaires ou locataires, certaines variances existent toutefois et ce, tout particulièrement quant àl’âge et aux revenus des personnes qui composent les ménages.En regard des migrants récents, selon le lieu où ils ont décidé de vivre lors des 5 dernières années 1 ,des écarts socio-économiques existent également. Pour ceux qui ont « emménagé » dans le secteur« Hull Centre » ils étaient majoritairement d’anciens locataires (3 cas sur 4) alors que, dans les autressecteurs, les anciens propriétaires captaient la moitié des migrants récents. En termes d’âge, de tailledes ménages et de la richesse de ces derniers, il convient d’indiquer que pour :Hull Centre les 25 – 34 ans comptent pour 40% et les petits ménages (1 ou 2 personnes) pour 65%; plus de 25% ont un revenu inférieur à 20 000$ et seulement 15% au-delà de 80 000$.Gatineau Centre les 35 – 44 ans dominent avec 35% des cas et le 1/3 des ménages ont 4 – 5 personnes; plus du 1/3 gagnent 60 000$ ou plus et un 40% additionnel de 30 000$ à 60 000$;Partie Est 3 ménages sur 4 ont accès à un revenu de 40 000$ ou plus; le 1/3 des ménages ont 4 personnes ou plus et se situent chez les 25 – 34 ans;Partie Ouest les 2/3 des ménages ont entre 25 et 44 ans et près de 75% ont de 2 à 4 personnes; les ménages de 80 000$ ou plus y sont plus dominants qu’ailleurs (à 40% p/r 30%).1En date du printemps 2007.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 13Ville de Gatineau, Québec

PROFIL SOCIO-RÉSIDENTIEL DES MIGRANTS RÉCENTSPartie Gatineau Hull PartieEst 1 Total Centre 2 Centre 3 Ouest 4Ancien statutPropriétaires 49,6% 48,1% 44,8% 22,9% 48,8%Locataires 50,4% 51,9% 55,2% 77,1% 51,2%Classes d’âge18 – 24 ans 5,8% 5,9% 6,8% 9,8% 2,4%25 – 34 ans 35,5% 29,6% 22,7% 39,8% 35,7%35 - 44 ans 18,8% 31,2% 35,2% 19,5% 31,7%45 – 54 ans 17,4% 16,1% 13,6% 11,4% 21,4%55 – 64 ans 10,1% 10,2% 11,4% 9,8% 3,2%65 ans et plus 5,1% 7,0% 10,2% 9,8% 5,6%Taille ménage1 personne 10,1% 15,5% 22,4% 34,4% 17,5%2 personnes 34,8% 28,9% 29,2% 32,0% 31,7%3 personnes 23,2% 21,9% 18,0% 22,1% 23,0%4 personnes 21,0% 23,0% 21,3% 7,4% 16,7%5 personnes 7,3% 9,1% 9,0% 2,5% 6,3%6 personnes et plus 3,6% 1,6% -- 1,6% 4,8%Revenu du ménageMoins de 20 000$ 9,6% 12,9% 18,3% 27,3% 6,6%20 000$ - 30 000$ 5,3% 4,8% 7,0% 13,1% 2,8%30 000$ - 40 000$ 9,6% 15,0% 19,7% 12,1% 8,5%40 000$ - 60 000$ 26,3% 18,4% 18,3% 22,2% 19,8%60 000$ - 80 000$ 20,1% 15,6% 8,5% 10,1% 20,8%Plus de 80 000$ 28,9% 33,3% 28,2% 15,2% 41,5%Total répondants 5 138 187 89 123 12651Inclut Buckingham, Masson-Angers et le secteur La Blanche de Gatineau.2Excluant le secteur La Blanche de l’ex-ville de Gatineau.3Excluant la partie de l’ex-ville de Hull sise à l’Ouest de Lac des Fées / Cité des Jeunes.4Incluant les secteurs du Plateau et Des Trembles, soit le code postal J6A.Le nombre total varie en pratique d’une variable à l’autre. Le chiffre indiqué fait référence au maximum recensé danschaque territoire considéré.Source : Enquête téléphonique, Géocom Recherche inc., Avril 2007.

Sur le plan de la mobilité résidentielle globale des cinq (5) dernières années, une série d’élémentsparticuliers gagnent à être soulignés. D’abord, il semble que la mobilité « interne » à la Ville deGatineau compte pour 3 migrants sur 5 et que la partie sise à l’Est de la rivière enregistre un taux derétention un peu supérieur (65% contre 58%) à celui pour la partie Ouest de la rivière Gatineau. Ensecond lieu, la partie ontarienne de la RMR Gatineau – Ottawa aurait compté pour 1 migrant total sur12, mais pour 1 sur 8 dans le cas du pôle géographique sis du côté Ouest de la Rivière. Le GrandMontréal avec près de 10% des lieux de provenance, les MRC environnantes (Les Collines, Vallée dela Gatineau et Papineau) avec 6,3% et le reste du Québec (Abitibi et autres régions) avec 8,7%occupent également une place non négligeable. Finalement, les personnes qui habitaient ailleurs auCanada ou dans un autre pays représentaient 13,5% des lieux de provenance de ceux ayant décidéd’habiter dans la partie Ouest de Gatineau et 8,7% chez les anciens propriétaires.MOBILITÉ RÉSIDENTIELLE RÉCENTE, VILLE DE GATINEAULieux de Total Rivière Gatineau Ancien statutprovenance répondants Est Ouest Possédé LouéVille de GatineauSecteur Est 1 4,5% 9,8% 0,4% 6,4% 2,8%Gatineau 26,0% 41,8% 11,0% 26,1% 25,9%Hull 23,3% 11,6% 34,1% 21,6% 24,1%Aylmer 6,6% 1,8% 11,8% 8,7% 5,3%Total 60,3% 64,9% 57,3% 62,8% 58,2%Autres zonesRMR Ottawa 2,1% 3,1% 12,2% 6,0% 9,6%Outaouais Autres 2 6,3% 7,6% 5,7% 6,4% 6,4%Grand Montréal 9,3% 8,4% 10,2% 8,3% 9,9%Autres Québec 3 8,7% 9,8% 6,1% 7,8% 9,9%Autres Canada 4 5,0% 4,4% 5,7% 7,3% 3,2%Autres pays 2,3% 1,8% 7,8% 1,4% 2,8%Total répondants 5 516 225 246 218 28212345Comprend les secteurs Buckingham et Masson-Angers.Inclut les MRC Papineau, Les Collines et Vallée de la Gatineau.Inclut l’Abitibi et les autres régions administratives du Québec.Inclut le reste de l’Ontario et les autres provinces canadiennes.Nombre de répondants ayant indiqué leur ancien lieu de résidence.Source : Enquête téléphonique, Géocom Recherche inc., Avril 2007.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 14Ville de Gatineau, Québec

2. Perspectives 2021 selon les tendancesLors des 3 – 5 prochaines années, voire d’ici 2021, la trajectoire résidentielle que peut emprunter laVille de Gatineau est multiple. Certains courants ont et auront tendance à favoriser la poursuite destendances historiques alors que d’autres composantes sont susceptibles d’infléchir les comportementsdu passé, voire même d’hier. Les politiques que la Ville de Gatineau, mais aussi celles des autrespaliers de gouvernement, mettront en place, de même que la conjoncture économique générale 1 quiprévaudra à court, moyen et plus long terme, constituent d’autres variables importantes. Dans laRMR Gatineau – Ottawa, la situation que les rives ontarienne et québécoise de l’Outaouais urbainvivront représente un autre facteur déterminant, voire singulier à la région face aux autres grandeszones métropolitaines du Québec ou du Canada.2.1 La trajectoire démographiqueLa croissance de la population escomptée d’ici 2021 fait appel à l’adoption de certaines hypothèsessur les principaux enjeux démographiques 2 qui ont historiquement et continueront à toucher le GrandGatineau. La migration annuelle nette s’inscrit au cœur des projections qui peuvent être avancées etest influencée par les composantes internationale, intraprovinciale et interprovinciale. Sur les deux(2) premiers éléments, la Ville de Gatineau a habituellement connu un solde positif alors que lesmouvements Québec – Ontario ont plutôt été de nature cycliques. Les prix relatifs de l’habitation àOttawa et Gatineau, la création d’emploi et sa répartition (spatiale, gouvernement fédéral ou autressecteurs…), la séparation potentielle du Québec de l’ensemble canadien, de même que les politiquesprovinciales en vigueur (impôts sur le revenu, aide aux familles…), ont chacun à leur manièrefaçonner les mouvements transoutaouais de population. La moyenne recensée lors des 15 dernièresannées pour la migration nette représente un scénario qui apparaît toutefois raisonnable dans lecontexte actuel et c’est ce scénario, soit 1 600 personnes par année, qui a été retenu par les« prévisionnistes » des villes d’Ottawa et de Gatineau.12La situation de l’emploi et du chômage, la santé financière des ménages et des gouvernements, etc…En regard de la fécondité (naissances), de la mortalité, des migrations de diverses natures, etc…Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 15Ville de Gatineau, Québec

PERSPECTIVES DÉMOGRAPHIQUES DE LA POPULATION DES MÉNAGES,VILLE DE GATINEAU, 2006 À 2021Classes d’âge2006 2008 2011 2016 2021Population Ménages Population Ménages Population Ménages Population Ménages Population Ménages0-14 ans 43 668 0 41 882 0 40 409 0 40 869 0 42 698 015-19 ans 16 866 489 18 011 531 17 722 532 15 076 467 14 493 44920-24 ans 17 244 4 139 17 532 4 243 18 687 4 560 19 541 4 827 16 902 4 22625-29 ans 18 861 8 582 19 542 8 931 20 081 9 217 21 523 9 944 22 375 10 38230-34 ans 18 351 9 561 19 339 10 114 21 057 11 055 22 278 11 718 23 721 12 50135-39 ans 18 642 10 272 18 522 10 252 19 378 10 716 22 084 12 235 23 305 12 91140-44 ans 22 373 12 775 21 011 11 446 19 123 10 957 19 864 11 422 22 568 12 97745-49 ans 22 468 13 234 22 764 13 442 21 960 13 000 18 751 11 157 19 501 11 64250-54 ans 19 070 11 385 20 182 12 089 21 528 12 938 21 043 12 710 17 892 10 86055-59 ans 15 491 9 419 16 341 9 976 18 145 11 123 20 583 12 679 20 131 12 46160-64 ans 11 132 6 835 12 557 7 749 14 465 8 968 17 064 10 665 19 460 12 22165-69 ans 7 906 5 068 8 610 5 545 10 050 6 502 13 227 8 624 15 733 10 30570-74 ans 6 453 4 182 6 533 4 260 6 997 4 590 8 973 5 931 11 916 7 91275 ans + 10 849 6 632 11 737 7 320 12 765 8 119 14 472 9 407 17 328 11 436Total 249 374 102 570 254 563 105 897 262 637 112 278 275 348 121 785 288 023 130 284Source : Prévisions démographiques, Service urbanisme, Ville de Gatineau et estimations du nombre de ménages, Pierre Bélanger économiste.

Le second paramètre démographique structurant pour les années à venir concerne le vieillissement dela population comme dans les autres régions du Québec. Celui que la Ville de Gatineau devraitconnaître sera graduel. Toutefois, il est appelé à êtres un peu moins prononcé qu’ailleurs, à cause del’arrivée continue de jeunes ménages attirés dans la région par les emplois dans la fonction publiquefédérale, mais aussi ceux du secteur tertiaire 1 . Les familles de 20 – 34 ans et les jeunes enfants (0 – 9ans) pourraient, en pratique, voir leur nombre demeurer plus ou moins stable tout au long de lapériode 2006 – 2021. Le tableau ci-contre trace le portrait démographique qui pourrait prendre placeà court (2011), moyen (2016) et plus long (2021) terme pour la Ville de Gatineau.Lorsqu’on jumelle ces projections avec l’évolution des « taux de soutien » de ménages 2 , on obtientune estimation du nombre de ménages que la Ville de Gatineau devrait compter dans 3, 8 ou 13 ans(à partir de la fin de 2008). Pour les trois (3) périodes de référence, des hausses de 6 350 ménagespour 2008 – 2011, 16 000 pour 2008 – 2016 et un peu moins de 25 000 pour 2008 – 2021 sont prévus.Sur une base annuelle, le rythme de croissance serait donc appelé à s’estomper graduellement d’unepériode à l’autre, soit de 2 100 à 2 000 et 1 900 ménages.CROISSANCE ESCOMPTÉE DES MÉNAGES PAR PÉRIODEET CLASSES D’ÂGE, VILLE DE GATINEAU, 2008 - 2021Classes d’âge 2008 – 2011 2011 – 2016 2016 - 2021Moins de 20 ans -- 0 -- - 75 (-15)* -25 (-5)*20 – 29 ans 600 (200)* 1 000 (200) - 165 (-35)30 – 39 ans 1 405 (470) 2 180 (435) 1 450 (290)40 – 49 ans - 930 (- 310) - 1 375 (- 275) 2 050 (410)50 – 59 ans 2 000 (665) 1 325 (265) - 2 075 (- 415)60 – 69 ans 2 175 (725) 3 825 (765) 3 235 (645)70 ans et plus 1 125 (375) 2 625 (525) 4 000 (800)Total 6 375 (2 125) 9 500 (1 900) 8 475 (1 700)* Croissance absolue pour la période de référence (croissance sur une base annuelle).Source : Projections et estimations, Pierre Bélanger économiste.12Le renouvellement massif et la venue de plusieurs milliers d’emplois chez les fonctionnaires au niveaufédéral, la stabilité des secteurs tertiaire et des services (finances, commerces…) dans un milieu naturegouvernemental, de même qu’un dynamisme économique accru sur la rive québécoise de la RMR Gatineau– Ottawa, sont des exemples concrets à souligner.À savoir le nombre de ménages par 1 000 personnes dans chaque classe d’âge quinquennale et ce, selon lesprévisions de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ).Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 16Ville de Gatineau, Québec

IMPORTANCE DES MÉNAGES DE 50 ANS ET PLUS DANS LA CROISSANCEGLOBALE DES MÉNAGES D’ICI 2021, VILLE DE GATINEAU 12008 – 2011 2011 – 2016 2016 – 2021150 – 59 ans 665 265 - 41560 – 69 ans 725 765 64570 ans ou plus 375 525 800Totale 2 125 1 900 1 70050 ans et plus 83% 82% 61%60 ans et plus 52% 68% 85%70 ans et plus 18% 28% 47%Sur une base de moyenne annuelle pour chaque période.Source : Projections et estimations, Pierre Bélanger économiste.

Le ralentissement progressif du volume annuel global de croissance d’ici 2021 est principalementassocié à des modifications dans la composition des ménages par classes d’âge. Les jeunes ménagesde 20 – 39 ans devraient, après une période de relative stabilité d’ici 2016, s’inscrire en baisse lors desannées 2016 – 2021. Le même mouvement baissier est anticipé pour les ménages de 50 – 59 ans alorsqu’une situation inverse devrait se produire chez les 40 – 49 ans. Pour les ménages de 60 – 69 ans etceux de 70 ans ou plus, les hausses annuelles sont quant à elles toujours positives d’une période àl’autre et par surcroît les plus importantes de toutes les classes d’âge.En conséquence, la variation annuelle anticipée des ménages pour la Ville de Gatineau d’ici 2021permet d’entrevoir une réduction graduelle des besoins de construire de nouveaux logements. À courtterme, les besoins sont estimés à 2 100 logements par année, mais l’incertitude économique quiprévaut à l’échelle mondiale par les temps qui courent est de nature à réduire plus ou moins fortementcette demande potentielle. Historiquement, une telle conjoncture a déjà été vécue et s’est soldée, enpratique, par un report de la croissance des ménages à une date ultérieure, lorsque l’économie seportait mieux. Facteur à souligner, 30% de la variation globale du nombre de ménages gatinois lorsde la période 2008 – 2011 est associée aux 40 ans et moins. Dans le cas des 60 ans ou plus, la moitiéde la croissance annuelle à court terme leur est directement reliée et ce groupe là n’est point lui aussi àl’abri de toute récession (c’est-à-dire chute dans la valeur de leurs actifs financiers).À partir de 2011, mais encore plus au milieu de la prochaine décennie, les impacts du vieillissementde la génération des baby-boomers se feront sentir avec une acuité croissante. La façon la plus simplede traduire cette réalité qui est en large partie inéluctable consiste à dire que le poids occupé par lesménages de 60 ans ou plus dans la croissance globale passera vraisemblablement de 50% (2008 –2011) à près de 70% (2011 – 2016) et 85% (2016 – 2021). À l’intérieur de seulement 10 – 15 ans, lemarché gatinois de l’habitation, comme celui des autres municipalités à caractère régional du Québec,devrait donc être envahi par les « seniors ». À la fin de la période de référence, soit au début desannées 2020, c’est même près de la moitié de la croissance des ménages qui pourrait être associée aux70 ans ou plus et cette situation est anticipée en fait jusqu’en 2031.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 17Ville de Gatineau, Québec

2.2 La nature des besoins à comblerLes projections des ménages ci-avant permettent de voir que la demande résidentielle pourraitconnaître des transformations plus ou moins déterminantes au plan spatial et typologique. Parexemple, il est reconnu dans le domaine des résidences pour personnes âgées que la proximité deséquipements du domaine de la santé (Hôpital, CLSC, cliniques médicales…) et des services de base àla population (petit centre commercial, marchés d’alimentation – dépanneurs…) influencent les choixde la localisation pour plusieurs segments de clientèle. Il en va de même pour la « qualité de vie » desmilieux résidentiels déjà existants sis aux alentours (ou non) de leur lieu de résidence actuel. Lesconcentrations courantes de logements pour les 65, voire 75 ans ou plus et les ajouts au parc deressources en hébergement depuis le début des années 2000 démontrent assez clairement le poids queces facteurs ont eu / jouent dans la satisfaction des besoins.À l’autre extrémité de la pyramide des âges, les jeunes ménages (moins de 30 ans) recherchent deslocalisations souvent différentes, voire singulières. Le centre-ville est souvent pour eux un choixprivilégié de localisation car il permet de combiner souvent un coût du logement « acceptable » et unappartement « convenable », le tout à proximité de plusieurs lieux d’éducation, de loisirs et dedivertissements. À ce titre, il appert que ces dernières années l’Île de Hull a été / est devenue de plusen plus attrayante pour plusieurs jeunes ménages gatinois, qui vivaient ou auraient opté pour Ottawaet les nouveaux arrivants dans l’Outaouais.Le vieillissement progressif de la population et des ménages qui est prévu d’ici 2016 et 2021 fait poursa part en sorte que les formules d’habitation à caractère multifamilial seront naturellement en hausse.En fait, plus la population vieillit, plus les structures de taille moyenne ou celles bénéficiant d’unemobilité verticale (c’est-à-dire ascenseur) trouvent un écho favorable chez cette clientèle. Sur lemarché de la maison unifamiliale, les formules plus denses (jumelée et en rangée 1 ) quant à ellesrépondent en partie aux besoins des 55 ans ou plus, mais aussi aux contraintes d’accessibilitéfinancière pour les jeunes ménages que la hausse générale des prix a généré dans son sillage.1Incluant la maison contiguë en condominium dans un projet intégré.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 18Ville de Gatineau, Québec

VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER 2008 À 2021PAR GENRE DE PRODUIT ET PÉRIODE, VILLE DE GATINEAU2008 – 2011 2008 – 2016 2008 - 2021Marché total 2 125 1 985 1 875Genre de produitMaison isolée 640(30%)* 550(27,5%) 475(25%)Jumelée, rangée, Plex 635(30%) 550(27,5%) 475(25%)Appartements (5 +) 1 850(40%) 850(45,0%) 925(50%)* Parts de marché captées par un genre de produit donné sur le total des mises en chantier.1Pour les bâtiments ayant 5 logements et plus.Source : Perspectives de demande par marché visé, Estimations de Pierre Bélanger économiste.

Lorsqu’on conjugue les divers facteurs ci-avant, de même que les transformations dans le profil de laclientèle rejointe dans les nouveaux espaces résidentiels gatinois 1 , on peut entrevoir que la placeoccupée par les grands types de bâtiments pourrait se modifier au fil des prochaines années. Il va sansdire que la période immobilière trouble que les marchés, à des degrés divers, traversent actuellement,contribuera aussi à changer à court / moyen terme les programmes de construction proposés par lespromoteurs et / ou développeurs. Il a été de toutes façons de moins en moins rare à Gatineau deretrouver ces dernières années, dans un même projet, des maisons isolées, jumelées ou en rangée etce, en conjugaison avec une proportion plus ou moins forte de structures multifamiliales. Les coûtscroissants des infrastructures municipales et des frais de développement, privés et publics, n’ontcertes pas été aussi sans relation avec les changements dans les façons de voir et de faire dudéveloppement résidentiel.Dans le but de traduire les besoins futurs en habitation des Gatinois d’ici 2011, 2016 ou 2021 pargenre de bâtiment et territoire géographique, nous avons retenu un échafaud de projection qui a faitappel à des modifications graduelles dans les « ratios de marchés ». Une telle façon de faire est unemesure communément acceptée par les analystes immobiliers pour anticiper la demande potentielle àplus ou moins long terme. Dans le cas actuel, une place de plus en plus grande a été accordée auxformules multifamiliales (5 logements et plus) et une répartition équivalente entre maison isolée /jumelée – en rangée – Plex 2 à 5 unités a été considérée, en parallèle, pour ce qui touche la répartitionselon le genre de bâtiment (tableau ci-contre).En pratique, la « maison individuelle » pourrait voir son volume annuel moyen passer de 640 unitéspour 2008 – 2011 à 550 (2008 – 2016) et 475 (2008 – 2021). Des seuils semblables sont escomptéspour l’ensemble des formules « intermédiaires » en termes de densité résidentielle, soit les maisonsurbaines (jumelée et en rangée) et les 2 – 4 Plex. Pour les logements dans les structures de5 logements ou plus à caractère multifamiliale, le volume prévu est stable pour 2008 – 2016 (à 850unités par année) et en hausse (à 925 annuellement) à la fin de la période (2016 – 2021).1Migration croissante des familles de la rive ontarienne vers Gatineau ou le Québec, d’une manière plusglobale, et croissance de la clientèle « allophone », sinon ethnique.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 19Ville de Gatineau, Québec

VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER 2008 – 2021PAR GRANDS TERRITOIRES ET GENRE DE MARCHÉ, GATINEAU2008 – 2011 2008 – 2016 2008 – 2021Ville de Gatineau 2 125 1 985 1 875Partie EstRivière-du-Lièvre• Unifamiliale 75 65 50• Appartements 25 35 40• Total secteur 100 100 90Outaouais urbain• Unifamiliale 425 375 325• Appartements 350 325 345• Total secteur 725 700 670Partie OuestMarché métropolitain• Unifamiliale 425 350 275• Appartements 375 375 420• Total secteur 800 725 695Porte de l’Ouest• Unifamiliale 375 345 295• Appartements 125 115 125• Total secteur 500 460 420Unifamiliale• Partie Est 500 440 375• Partie Ouest 800 695 570• Total Ville 1 300 1 135 945Appartements• Partie Est 375 360 385• Partie Ouest 500 490 545• Total Ville 875 850 930Source : Estimations et projections, Pierre Bélanger économiste.

La répartition spatiale du volume global de mises en chantier par genre de produit d’ici les 3 – 5prochaines années et à plus long terme (jusqu’en 2021) constitue une opération de projection pluscomplexe, voire risquée. De multiples décisions faites autant par les acteurs de l’industrie, la clientèleet les intervenants publics (Ville de Gatineau et autres « gouvernements ») influencent, entre autres, ladistribution « probable » par grands ou plus petits territoires urbains. L’offre de terrains vacants et /ou à divers stades de leur mise en valeur représente un autre facteur qui peut être adapté ou non auxattentes des clientèles qui sont et seront à la recherche d’une maison, d’un condominium, d’unlogement locatif ou d’une résidence pour personnes âgées.Parmi les autres variables qui ont un pouvoir d’influencer les choix de localisation résidentielle dedemain des Gatinois, on peut souligner: l’évolution régionale des bassins d’emplois dans une direction géographique particulière(cf. vers l’Ouest d’Ottawa et Kanata); l’accessibilité routière et par le transport en commun, plus la congestion croissante sur lesaxes principaux (ponts) entres les deux villes centres; la conscientisation environnementale qui a pris racines dans l’ensemble de la population et àl’intérieur des divers paliers de gouvernement; la « signature urbaine » de plus en plus forte que les promoteurs accordent aux nouveauxespaces résidentiels gatinois depuis quelques années.À partir des principales tendances que l’on peut entrevoir pour le futur, des volumes annuels moyenspeuvent être répartis dans les « grands territoires urbains » de la municipalité (tableau page cicontre).Les zones sises à l’Est ou à l’Ouest de la rivière Gatineau, de même que les quatre (4)secteurs de marché qui prennent place dans la municipalité, pourraient en pratique enregistrer lesseuils définis ci-contre. Il va sans dire que des écarts plus ou moins notables sont toutefois de natureà prendre éventuellement place au fil des années qui viennent et ce, plus l’horizon de projectionconsidéré est lointain (2008-2011, 2008-2016 ou 2008-2021).Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 20Ville de Gatineau, Québec

Néanmoins, on peut probablement avancer avec un degré de certitude assez élevé que 3 nouveauxlogements sur 5 devraient voir le jour à l’Ouest de la rivière Gatineau et ce, autant de façon globaleque par rapport aux deux (2) grands types de produits en habitation (maison unifamiliale etappartements). Les zones plus centrales que sont le « Marché métropolitain » et « l’Outaouaisurbain » pourraient pour leur part accueillir chacune entre 35% et 40% du total municipal, alors queles deux (2) zones davantage de banlieue que sont « Rivière-du-Lièvre » et « Porte de l’Ouest » separtageraient le reste. Ce dernier secteur qui peut être qualifié de « banlieue Ouest » est cependantcelui qu dominera la « périphérie interne » à la Ville de Gatineau avec une part de marché potentiellede 20% à 25%. Élément complémentaire, les contraintes d’accessibilité financière courantes (Voirtableau ci-contre) et qui pourraient se prolonger jusqu’en 2010, voire 2011 ou plus, représentent unfacteur complémentaire qui milite en faveur de la hausse du poids relatif du multifamilial, ducondominium, des maisons urbaines et des 2 – 4 Plex dans les mises en chantier de demain.À l’échelle encore plus fine, certains autres éléments peuvent être avancés. Par exemple, la mise enopération graduelle du « Rapi-Bus » pourrait stimuler les activités globales et en particulier celles àcaractère multifamiliale en bordure des futures stations 1 . La volonté municipale de repeupler lecentre-ville de Gatineau, que ce soit sur l’Île de Hull, en bordure du boulevard St-Joseph ou auxalentours du Casinon du Lac Leamy, fait aussi en sorte que de nouveaux logements verront le jourd’ici 2011, 2016 ou 2021 au « cœur » de la municipalité. Les orientations d’aménagementescomptées pour les villages Les Golfs et Du Plateau, en regard des vastes superficies encore àdévelopper, laissent entrevoir que l’aire résidentielle « Parc de la Gatineau » occupera probablementune place déterminante dans le total des mises en chantier futures de la Ville de Gatineau.1Une situation associée aux projets du type T.O.D. (Transit Oriented Development).Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 21Ville de Gatineau, Québec

REVENUS DES MÉNAGES EN 2005, VILLE DE GATINEAUNombre de ménages selon le typeSeul(e) Couples Autres TotalClasse de revenus ($)Moins de 20 000$ 9 130 2 020 2 350 13 50020 000$ - 24 999$ 2 135 1 245 1 145 4 52525 000$ - 29 999$ 2 255 1 565 1 080 4 90030 000$ - 34 999$ 2 360 1 905 930 5 19535 000$ - 39 999$ 1 785 1 835 1 195 4 81540 000$ - 49 999$ 3 620 4 095 2 490 10 20550 000$ - 59 999$ 2 555 4 660 2 300 9 51560 000$ et plus 4 400 35 435 7 765 47 600Nombre de ménages 28 240 52 760 19 255 100 255Revenu 2005Revenu moyen 34 364$ 87 534$ 58 786$ 67 599$Revenu médian 31 094$ 78 744$ 51 900$ 57 214$Source : Statistique Canada et estimations Pierre Bélanger économiste-conseil.

POTENTIEL RÉSIDENTIEL 1 SELON LE NIVEAU DE DÉVELOPPEMENTDES TERRAINS, AUTOMNE 2008, VILLE DE GATINEAUPérimètre urbain actuel Hors-périmètre TotalAires résidentielles En cours Approuvé Planifié Urbain Total Différé Rural secteur1Rivière-du-Lièvre 265 1 155 1 482 1 290 4 172 1 629 0 5 801Parc Lac Beauchamp 517 539 608 1 758 3 422 445 0 3 867Les Promenades 920 1 019 1 395 1 111 4 445 0 0 4 445Les Rapides 602 1 493 1 309 377 3 781 266 0 4 047Gatineau-Est 2 304 4 206 4 774 4 536 15 820 2 340 0 18 160Centre-Ville 0 0 0 1 322 1 322 0 0 1 322De la Montagne 39 16 22 108 185 0 0 185Parc de la Gatineau 2 883 1 889 5 532 2 428 12 732 506 0 13 238Porte de l’Ouest 1 420 1 563 0 985 3 968 541 0 4 509Gatineau-Ouest 4 342 3 468 5 554 4 843 18 207 1 047 0 19 254Hors territoire 0 0 28 1 200 1 228 0 6 512 7 740Total Ville Gatineau 6 646 7 674 10 356 10 579 35 255 3 386 6 512 45 143En termes du nombre potentiel de logements qui peuvent être bâtis.Source : Rapport d’évaluation du potentiel résidentiel (Ébauche janvier 2009), Ville de Gatineau et Teknika-HBA.

2.3 Inventaire foncier et demande résidentielleLes projections précédentes sur l’ampleur, la typologie et la localisation du développement résidentielqui découlent des courants socio-résidentiel et démo-économique ont d’autre part intérêt à êtreconfronté avec la disponibilité foncière à long terme qui existe dans les limites de la Ville deGatineau. Certains territoires possèdent un potentiel d’accueil majeur, alors que d’autres font face àune pénurie importante de terrains déjà lotis, approuvés ou planifiés. D’autres parcelles sises dans le« périmètre urbain» n’ont pas encore fait l’objet d’une planification par la Ville de Gatineau et / oule(les) propriétaires desdits terrains. Finalement, un certain nombre d’autres terrains s’inscrivent dansune zone « d’aménagement différé » ou en « milieu rural ». Par conséquent, l’offre foncière à moyenet long terme n’est pas nécessairement toujours calquée sur là où la production nouvelle, voire leredéveloppement urbain devraient prendre place 1 .Sur la base d’un inventaire détaillé réalisé à l’été / automne 2008, les pôles résidentiels « en cours dedéveloppement » avaient un potentiel d’accueil de plus de 6 500 unités au niveau municipal et que les2/3 étaient situés dans les secteurs « Parc de la Gatineau » (potentiel pour plus de 2 500 unités) et« Porte Ouest » (1 500 unités). En regard du rythme escompté de mises en chantier anticipé pour2008 – 2011 qui est de 2 125 unités, les disponibilités dans les pôles « en cours » sont doncéquivalentes à 3 ans de production moyenne. Ledit seuil constitue un niveau habituellement jugé« adéquat » pour combler les besoins de l’industrie de l’habitation nouvelle. Une telle conclusionapparaît d’autant plus juste qu’un parc foncier pouvant recevoir plus de 7 500 unités complémentairesa déjà fait l’objet d’une « approbation municipale » pour son développement.POTENTIEL RÉSIDENTIEL À MOYEN TERME 1 , VILLE DE GATINEAU1Partie Est Partie Ouest Total VilleProjets en cours 2 304 4 342 6 646Projets approuvés 4 206 3 468 7 674Projets en cours et déjà approuvés.Source : Rapport d’évaluation du potentiel résidentiel (Ébauche janvier 2009), Ville de Gatineau et Teknika-HBA.1Il va sans dire que des projections résidentielles établies à la section 2.2 ont tenu compte, dans une certainemesure, de l’inventaire foncier disponible sur le territoire municipal.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 22Ville de Gatineau, Québec

POTENTIEL RÉSIDENTIEL 1 SELON LA CATÉGORIE D’HABITATIONIsolée / Jumelée Rangée / 2-5 Plex 6 logements et plus Tous les(Type 1) (Type 2) (Type 3) types1Rivière-du-Lièvre 2 144 3 073 584 5 801Parc Lac Beauchamp 959 1 408 1 140 3 507Les Promenades 447 1 278 2 698 4 423Les Rapides 1 567 1 918 562 4 047Gatineau Est 5 117 7 677 4 984 17 778Centre-Ville 0 66 1 256 1 322De la Montagne 72 76 37 185Parc de la Gatineau 3 267 6 210 3 762 13 238Porte Ouest 1 441 1 656 1 411 4 509Gatineau Ouest 4 780 8 008 6 466 19 2541 Hors territoire 2 314 3 856 1 570 7 740Ville de Gatineau 12 211 19 541 13 021 44 772En termes du nombre de logements qui peuvent être bâtis.Source : Rapport d’évaluation du potentiel résidentiel (Ébauche janvier 2009), Ville de Gatineau et Teknika-HBA.

Vis-à-vis cette dernière banque de terrains à mettre en valeur, on constate que la répartition spatialeest beaucoup mieux répartie entre les deux côtés (Est et Ouest) de la Rivière Gatineau, les grandssecteurs géographiques de marché (Carte page 19) et même les huit (8) aires résidentielles de lamunicipalité. L’Est de la Rivière Gatineau capte en pratique 55% du potentiel d’accueil de nouveauxlogements et 5 des 8 aires résidentielles de la municipalité possèdent une banque supérieure à 1 000unités 1 , voire même 1 500 unités (Les Rapides, Parc de la Gatineau et Porte de l’Ouest). Encontrepartie, les aires résidentielles « Centre-Ville » et « De la Montagne » font face à une pénuriequasi-totale de terrains vacants à développer. Par contre et particulièrement pour le « Centre-Ville »,plusieurs terrains de stationnements, quelques lots résiduels et des propriétés non résidentiellespeuvent et gagneraient, dans nombre de cas, à recevoir des projets neufs d’habitation.Il convient aussi d’ajouter que le parc foncier associé à des pôles « planifié » ou « en milieu urbain » 2est très important. Dans chaque cas, c’est plus de 10 000 logements / maisons / condominiums neufsqui peuvent y être érigés à moyen et plus long terme. Ensemble, ces deux (2) types de terrains« encore à développer » totalisent en pratique plus de dix (10) ans de production annuelle future. Unefaçon complémentaire d’examiner, pour la Ville de Gatineau, l’appariement entre les besoins futurs etle potentiel foncier résiduel est de dire que, d’ici 2021 (soit pour les 13 prochaines années), quelques25 000 logements pourraient être requis et que la banque totale de « terrains développables » (encours, approuvé et planifié) est du même ordre de grandeur.Dans chaque « village urbain », il n’est toutefois pas certain que l’offre de terrains et les besoinspotentiels de la population, actuelle ou projetée, sont en harmonie. D’autre part, à partir du zonagemunicipal existant et / ou du genre de densité résidentielle qu’on rencontre dans les milieux déjà bâtisde chacun des « villages urbains » gatinois (voir page 24), des écarts plus ou moins grands peuventexister pour les diverses catégories d’habitation. À la fin de 2008, pour la catégorie 1 qui faitréférence à la maison unifamiliale isolée / jumelée, le potentiel d’accueil était de 10 000 unités(excluant hors territoire). Pour la catégorie 2 reliée à la maison rangée (2-5 Plex), les capacités sontpour plus de 15 000 logements et, pour la catégorie 3 (6 logements et plus), elles sont de 11 500logements.12Aires résidentielles « Rivière-du-Lièvre et « Les Promenades ».Les pôles « planifié » n’ont toutefois pas encore été approuvés par la Ville alors que ceux « urbain » n’ontpas fait l’objet d’une quelconque planification de développement par leurs propriétaires.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 23Ville de Gatineau, Québec

3. Analyse des aires résidentiellesLes projections de mises en chantier qui peuvent être anticipées d’ici 2021 par genre de produit etsecteurs de marché camouflent un ensemble de mutations et de transformations potentielles àl’intérieur des « villages urbains » reconnus au Plan d’urbanisme. La situation qui prévaudra danschacun d’eux sera sans contredit variable et une analyse plus en profondeur que celle actuelle estrequise pour que des conclusions détaillées peuvent être avancées. Néanmoins, en regroupant 2 etparfois 3 villages, il est possible de discerner les grands enjeux socio-résidentiels qui prennent placedans plusieurs des milieux de vie gatinois et d’esquisser les interventions résidentielles 1 quipourraient, voire devraient être mises de l’avant. Le pages qui suivent dressent un portrait sommairede la situation pour les huit (8) aires résidentielles de la Ville de Gatineau et, par ricochet, pour lesquatre (4) secteurs de marché en habitation qui s’y retrouvent (page 2).3.1 Rivière du LièvreLa partie Est de la Ville de Gatineau qui comprend les secteurs Buckhingham et Masson – Angers, àsavoir les villages urbains « Bassin-de-la-Lièvre et Vallée-de-la-Lièvre », est associée au pôle Rivièredu-Lièvre.Ce dernier peut, dans une certaine mesure, être identifié comme une « banlieue » àl’intérieur même de la Ville de Gatineau 2 . En contrepartie, sa localisation à la frontière de la MRCPapineau et les grands équipements institutionnels qui sont présents dans le « Vieux Buckingham » enfont un pôle urbain sous-régional. La diversité des commerces qu’on y retrouve et la trame routièrequi mène vers Mont-Laurier (route 307) ou Lachute (route 148) accentuent ledit rôle de ce noyauurbain particulier.Les résidants récents comme plus anciens du secteur enregistrent un niveau de satisfaction élevé (trèssatisfait pour 60% et assez pour 30%). Le caractère « tranquille et paisible » des milieux de viequ’on y recense semble jouer un rôle déterminant dans le seuil recensé. Les migrants récents qui yont élu domicile sont, sur une base relative, plus jeunes (le 1/3 pour 25 – 34 ans), de nature familiale(2 ou 3 personnes à 60%) et à revenus moyens (soit 25% pour 40 000$ - 60 000$ et un ratio de 20%complémentaire pour 60 000$ - 80 000$). Le caractère davantage abordable des propriétés et desloyers résidentiels qui y ont cours constituent sans contredit des motifs de choix non négligeablespour les ménages qui décident d’y demeurer.12Le tableau illustré au tout début du présent rapport indique quels sont les divers villages urbains qui seretrouvent dans les huit (8) aires résidentielles retenues dans la suite du texte.Dans ses publications officielles, la SCHL inclut entre autres Buckingham et Masson – Angers avec lesautres villes de la périphérie comme Val-des-Monts, Cantley ou Chelsea.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 25Ville de Gatineau, Québec

INDICES DE SPÉCIALISATION DÉMO-RÉSIDENTIELLE ETSOCIO-ÉCONOMIQUE, RIVIÈRE DU LIÈVREVallée-de-la-Lièvre Bassin-de-la-Lièvre Rivière du LièvrePopulation par âgeTotale 13 145 7 575 20 7200 – 4 ans 765 570 1 3355 – 19 ans 2 785 1 775 4 56020 – 24 ans 800 365 1 16525 – 44 ans 3 900 2 545 6 44545 – 64 ans 3 480 1 775 5 25565 ans et plus 1 365 530 1 895Immigrants 1,7% 0,9% 1,4%Parc de logementsTotal 5 335 2 810 8 145Possédé 3 715 2 235 5 950En location 1 625 575 2 200Réparations 6,6% 4,6% 5,9%Ménages privésTotal 5 340 2 810 8 1501 personne 1 270 470 1 7402 personnes 1 890 975 2 8653 personnes 1 055 600 1 6554 à 5 personnes 1 080 730 1 8106 personnes et plus 40 40 80FamillesTotal 3 940 2 310 6 250Couples avec enfants 1 945 1 140 3 085Couples sans enfants 1 165 740 1 905Monoparentales 825 430 1 255Enfants à la maison18 – 24 ans 745 305 1 04525 ans et plus 285 170 455% 18 ans et plus 24,6% 17,6% 21,8%Nombre moyen 1,1 1,2 1,1Revenu ménages (2005)Revenu médian 51 778$ 63 095$ N/DMoins de 20 000$ 730 205 935(en %) (13,7%) (7,3%) (11,5%)Faible revenu 11,6% 6,30% 9,8%Source : Compilations spéciales du recensement 2006 de Statistique Canada, Service d’urbanisme, Ville de Gatineau.

Lors des dernières années, les mises en chantier qui ont eu cours (± 1 000 unités pour 2001 à 2008)dans l’aire résidentielle « Rivière-du-Lièvre » et la valeur enregistrée des permis de rénovations sontdemeurées somme toute marginales à l’échelle municipale. Pour l’avenir, la banque foncière estgrandement limitée et les potentiels d’accueil sont sujets à des investissements publics majeurs.L’âge élevé du parc résidentiel dans quelques quartiers et des besoins notables en rénovation urbainedans les plus vieux secteurs supportent quant à eux un potentiel élevé de « réparations majeures ».VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER, RIVIÈRE DU LIÈVRE, 2001 - 20082001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Production totale 99 173 142 198 99 58 49 161Maison unifamiliale 91 134 138 162 68 48 43 86Isolée 51 76 174 54 38 28 12 23Jumelée 40 58 64 108 30 8 28 24Rangée 0 0 0 0 0 12 3 39Multifamiliale 8 39 4 36 3 10 6 75Source : Données de production, SCHL.Au plan démo-résidentiel et socio-économique, divers éléments gagnent à être soulignés, dont :la population totale qui vit actuellement dans les deux (2) villages urbains a peu varié parrapport à 2001 et comprend que 1,5% d’immigrants;les jeunes enfants (0 – 4 ans), les 5 – 19 ans 1 et les 20 – 24 ans occupent une place majeuredans la population (le 1/3 des individus). À l’autre extrémité de la pyramide démographique,les 65 ans ou plus comptent pour 10% et les 45 – 64 ans pour 2 personnes sur 5; le stock résidentiel est majoritairement possédé (75%) et occupé par des ménages de 2personnes ou moins (55%) ou du type familial (75%). Dans ce dernier cas, il convient desouligner que 20% sont monoparentales et que les couples sont 2 fois sur 5 des conjoints« en union libre »;les ménages locaux enregistraient, en 2005, un revenu médian inférieur (51 800$ pour Valléede-la-Lièvre)ou supérieur (63 100$ pour Bassin-de-la-Lièvre) au seuil municipal (58 400$).Globalement, les ratios des ménages qui s’inscrivaient sous le seuil des 20 000$ (11,5%) ouqui étaient identifiés comme à faible revenu (9,8%) demeuraient néanmoins inférieurs auxniveaux recensés par la Ville de Gatineau.1Pour plus de 20% de la population totale (22% en 2006).Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 26Ville de Gatineau, Québec

Enjeux et interventionLes enjeux dans le domaine de l’habitation auxquels le secteur Rivière du Lièvre est confronté sont dediverses natures. Dans un premier temps, la population des 65 ans ou plus et celle qui viendragonfler (55 – 64 ans) la clientèle des résidences pour personnes âgées ne sont pas vraiment biendesservies sur le plan des ressources en hébergement. Le nombre de places « en institution » estsomme toute acceptable, mais les unités de type conciergerie ou avec services personnels sontréduites. À l’heure actuelle, ce créneau de clientèle migre en large partie vers le village urbain « LaCité » où deux grands projets (Cité Jardin et Résidences de la Gappe) ont connu un essorexceptionnel lors des 3 – 5 dernières années. La venue d’un nouvel établissement privé de bonnequalité pour les personnes âgées de 70 – 75 à 84 – 89 ans encore autonomes apparaît donc désirabledans le secteur.La rénovation résidentielle dans les premiers quartiers de Buckingham et Masson constitue une autreintervention souhaitable. Le stock en place est déjà âgé et nécessite des réparations majeures dans denombreux cas. Une telle action sur le parc de logements gagne de plus à être jumelée à desinterventions parallèles de rénovation urbaine, incluant la réfection des infrastructures municipales(égouts et aqueduc, voirie…) dans une forte proportion. L’étude sur le volet commercial réalisée parla firme Géocom Recherche a aussi identifié des besoins d’intervention particuliers.Troisièmement, une orientation précise a intérêt à être retenue quant à l’opportunité (ou non) demettre en valeur et à quel moment la réserve foncière qui y existe. Une étude spécifique sur ces sujetsen termes financiers et du pouvoir commercial concurrentiel face aux municipalités périphériquesapparaît, en pratique, opportune. La priorité gagne probablement à être toutefois accordée auxterrains qui s’inscrivent en continuité avec les équipements et services disponibles dans le noyauurbain central du Vieux Buckingham ou ses « faubourgs résidentiels » de qualité.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 27Ville de Gatineau, Québec

VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER,RIVIÈRE BLANCHE ET DU MOULIN, 2001 - 2008Par année Rivière Blanche Du Moulin Lac Beauchamp2001 80 62 1422002 150 89 2392003 281 133 4142004 287 73 3601005 180 123 3032006 147 245 3922007 158 159 3172008* 118 124 1422005 – 2008*Maison isolée 287 202 489 (39%)Maison jumelée 215 233 448 (36%)2-Plex 2 48 50 (4%)3-Plex 33 102 135 (11%)4-Plex 24 4 28 (2%)5 logements et + 42 62 104 (8%)____________ ____________ ______________________Total 603 651 1 254 (100%)* Pour les neuf (9) premiers mois de 2008, soit de janvier à septembre.Source : Permis de bâtir (2005 à 2008) ou rôle d’évaluation (2001 – 2004), Ville de Gatineau.

3.2 Parc du Lac BeauchampLes villages urbains « Rivière Blanche » et « Du Moulin » s’inscrivent à la limite Est du centre deservices de Gatineau. Ils ont été regroupés ensemble dans le secteur appelé « Parc du LacBeauchamp » qu’ils ceinturent et incluent plusieurs anciens secteurs résidentiels (Rose-de-Lima,Notre-Dame, Main, St-René, St-Richard), comme certains nouveaux quartiers (Cheval Blanc,Domaine Lorrain). Depuis 2001, quelques 2 500 unités d’habitation y ont trouvé place selon un ratio40% (Moulin) / 60% (Rivière Blanche), moyennant toutefois un chassé-croisé quantitatif entre lesdeux (2) villages. Au niveau du type de produits qui ont été mis en chantier, quoique la maisonunifamiliale (isolée ou jumelée à parts égales) a dominé la scène locale (75% du total), plusieursstructures de 2 – 5 Plex ou 6 logements et plus ont aussi vu le jour (25% de la production).Sur plusieurs points, la nouvelle production qui a été mise en marché dans le secteur« Parc du Lac Beauchamp » s’apparente à celle du secteur « Rivière-du-Lièvre ». Les prix de ventedes maisons, l’architecture des immeubles et les clientèles visées sont en effet très souvent les mêmes,en partie du fait que ce sont sensiblement les mêmes entreprises qui sont actives dans une zone oul’autre (Rivière Blanche, Masson, Buckingham Est). Facteur à souligner, le quart (25%) des 2 – 4Plex érigés dans l’ensemble de la municipalité depuis 2005 l’ont été dans l’aire résidentielle « Parcdu Lac Beauchamp ». Dans une certaine mesure, le parc résidentiel existant local est cependantcomparable à celui neuf mis en marché 1 .ÉVOLUTION DU STOCK DE LOGEMENTS, 1996 - 2007Rivière-Blanche Du Moulin Lac BeauchampCondominiums 11 3 14Unifamilial 1 523 860 2 3932-Plex 194 148 3423-Plex 65 111 1764-Plex 44 48 925-Plex 0 45 456- 19 logements 0 72 72Total 1 837 1 287 3 124Source : Rôle d’évaluation 2008, Ville de Gatineau.1Par exemple, au rôle d’évaluation de 2007, un peu plus de 1 bâtiment sur 8 (13%) et un peu plus du quart(20%) des logements étaient en pratique des 2 – 4 Plex.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 28Ville de Gatineau, Québec

INDICES DE SPÉCIALISATION DÉMO-RÉSIDENTIELLE ETSOCIO-ÉCONOMIQUE, PARC DU LAC BEAUCHAMPRivière Blanche Du Moulin Lac BeauchampPopulation par âgeTotale 16 995 28 705 45 2000 – 4 ans 900 1 360 2 2605 – 19 ans 3 790 5 950 9 74020 – 24 ans 1 055 1 885 2 91025 – 44 ans 5 570 8 345 13 91545 – 64 ans 4 290 8 305 12 59565 ans et plus 760 2 850 3 610Immigrants 2,9% 4,2% 3,7%Parc de logementsTotal 5 965 11 715 17 680Possédé 4 930 7 675 12 605En location 1 065 4 040 5 105Réparations 4,9% 8,2% 7,1%Ménages privésTotal 5 965 11 715 17 6801 personne 905 2 935 3 8402 personnes 1 985 4 090 6 0753 personnes 1 395 2 210 3 6054 à 5 personnes 1 560 2 310 3 8706 personnes et plus 125 170 295FamillesTotal 5 035 8 480 13 515Couples avec enfants 2 615 4 440 7 055Couples sans enfants 1 070 2 290 3 360Monoparentales 850 1 750 2 600Enfants à la maison18 – 24 ans 1 120 1 780 2 90025 ans et plus 370 745 1 105% 18 ans et plus 25,8% 27,8% 27,1%Nombre moyen 1,1 1,1 1,1Revenu ménages (2005)Revenu médian 71 580$ 53 665$ N/DMoins de 20 000$ 475 1 575 2 050(en %) (8,0%) (13,4%) (11,6%)Faible revenu 10,2% 18,0% 15,4%Source : Compilations spéciales du recensement 2006 de Statistique Canada, Service d’urbanisme, Ville de Gatineau.

Au plan spatial, l’examen des zones que peuvent accueillir de nouvelles unités résidentielles fait quantà lui ressortir trois (3) territoires principaux. Le premier s’inscrit à l’Est du boulevard Labrosse et auNord de Maloney, dans le quartier Achbar (360 unités). Le second est localisé entre la Montée Daltonet la Rivière Blanche, au Nord de St-René (plus de 600 unités). Le troisième est sis à l’Est del’Avenue du Cheval Blanc, jusqu’à la rue Atmec (190 unités dans une zone d’aménagement différé).Chacune à leur façon les trois parcelles de terrains ci-avant viennent compléter le développement desvillages du secteur Lac Beauchamp et pourraient ainsi confirmer, dans une large mesure, leururbanisation. À court et à moyen terme, la banque foncière locale demeure donc limitée car ellepermet d’accueillir qu’un peu plus de 1 000 logements. De ce total, la moitié est par surcroîtseulement « planifiée », ce qui signifie que les autorisations municipales requises n’ont pas encoreété obtenues. En parallèle, quelques 1 800 unités s’inscrivent globalement dans des « airesd’aménagement différé » et ce, à 85% dans le village « Rivière Blanche ».Au niveau du profil socio-économique et démo-résidentiel de la population qui habitait en 2006 lesecteur « Parc du Lac Beauchamp », il convient de souligner les points suivants, à savoir : le quartier compte plus de 45 000 personnes et quelques 18 070 logements en2008, ce qui en fait « une ville dans une ville »; les jeunes ménages avec enfants en bas âge (Rivière Blanche) et ceux de préretraitésou de plus de 65 ans (Du Moulin) vivent côte à côte, sans toutefoiscohabiter dans plusieurs cas; les enfants de 18 ans ou plus qui demeuraient encore chez leurs parentsreprésentaient plus du quart (27%) de tous les « enfants à la maison », ce quiconstitue un bassin non négligeable de personnes / ménages qui amorceront à plusou moins court terme leur cycle de vie résidentielle; les écarts dans le revenu des ménages sont marqués d’un quartier à l’autre et prèsde 1 ménage sur 6 est « à faible revenu »; le stock locatif local est non négligeable et souvent vieillot, ce qui crée desbesoins importants en rénovations résidentielles.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 29Ville de Gatineau, Québec

Enjeux et interventionsL’aire résidentielle « Parc du Lac Beauchamp » possède une taille qui est comparable à plusieursmunicipalités québécoises d’importance et une image urbaine caractéristique d’une ancienne ville debanlieue qui connaît un regain de vie. Dans un tel contexte, des quartiers neufs viennent s’ajouter àdes secteurs anciens; un brassage socio-démographique vient modifier le profil des résidants et lesbesoins en équipements – services à la population (commerces, parcs…); les potentiels dedéveloppement de terrains vacants s’entrechoquent avec les opportunités de rénovation urbaine. Parconséquent, le secteur se retrouve à un stade de « maturité résidentielle » élevé et offre desperspectives de consolidation urbaine plutôt que de nouveau développement. En contrepartie, il estpossible d’avancer que les mises en chantier qui peuvent / pourraient y prendre place sont de nature àconcurrencer le développement courant / futur des municipalités périphériques (Ange-Gardien etvillages de la MRC Papineau). Par rapport à l’Aéroport industriel de Gatinteau et ceux de St-René ouNotre-Dame, les travailleurs actuels / potentiels dans ces zones d’emploi pourraient aussi y habiteraux environs de leur emploi.Les besoins en logements sociaux ou communautaires peuvent compter sur un certain stock existantd’habitations, mais la demande non comblée demeure déterminante. Plusieurs rues sont quant à ellesdes théâtres potentiels d’accueil pour des projets intégrés de rénovation – revitalisation urbaine. Austrict plan résidentiel, le marché déclaré de la rénovation atteint déjà près de 4M $ par année etpourrait certes dépasser les 5M $ avec un minimum d’effort (privé et / ou public) additionnel. Lamise en service du Rapibus lors des prochaines années pourrait aussi servir comme levier pouraugmenter la densité résidentielle globale dans l’aire résidentielle « Parc du Lac Beauchamp.Compte tenu qu’une large fraction (soit 50%) du potentiel résidentiel futur est relié à des pôles quisont grevés d’une appellation « aménagement différé », la Ville de Gatineau aura à prendre parti unjour ou l’autre sur la mise en valeur de diverses parcelles spécifiques de terrains encore vacants. Ellepeut continuer à retenir leur ouverture au lotissement ou en favoriser le développement. Selon lescénario ultimement choisi, la « consolidation » de certains quartiers déjà existants et souvent établispourra être complété à court, moyen ou plus long terme.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 30Ville de Gatineau, Québec

3.3 Les PromenadesL’aire résidentielle « Les Promenades » regroupe deux villages urbains, à savoir « La Cité » et« Rivière Gatineau ». À l’instar de sa voisine « Parc du Lac Beauchamp », elle possède une imagequi possède plusieurs visages. D’un côté, on retrouve un milieu qui a accueilli lors des 5 – 10dernières années, voire même depuis 2 – 3 décennies, plusieurs équipements / infrastructuresstructurantes. L’arrivée du centre commercial Les Promenades, la construction de l’Hôpital deGatineau et la mise en valeur du projet urbain à caractère mixte « La Cité » ont en effet modifié enprofondeur l’image historique du milieu. La venue de plusieurs nouveaux établissementscommerciaux au fil du temps, l’ouverture récente d’un édifice à bureaux du gouvernement fédéral, larénovation récente de la « Maison de la Culture » et la construction en cours d’un vaste complexesportif méritent aussi d’être soulignés.Le deuxième visage de l’aire résidentielle « Les Promenades » est pour sa part relié au secteur LaBaie, un des « premiers quartiers » de l’ex-ville de Gatineau. Les anciens noyaux urbains La Baie,Du Ruisseau et Lafontaine marquent en fait le paysage, quoique certains milieux de vie sont moinsvieux (Riviera) ou même récents (Tecumseh). Globalement, le parc résidentiel y est toutefois âgé, enplus ou moins bon état dans plusieurs occasions et fortement en location. En parallèle, uneconcentration plutôt importante de logements publics ou socio-communautaires s’y retrouvent. Dansune certaine mesure, les noyaux urbains « Le Baron / Du Carrefour » qui font partie du village urbain« La Cité » s’apparentent eux aussi au second visage du secteur « Les Promenades ».Entre l’autoroute 50 et le boulevard La Vérendrye, quelques quartiers neufs ont pris forme depuis10 – 15 ans et continuent à s’urbaniser. Le rythme de développement résidentiel dudit pôle urbain aconnu une période faste, mais la banque de terrains vacants résiduels est aujourd’hui marginale. Encontrepartie, le volet commercial a enregistré des investissements notables ces dernières années etd’autres sont en cours de réalisation. La Montée Paiement, récemment rénovée en boulevard urbain,constitue la porte d’entrée principale au territoire ci-avant alors que l’extension du boulevard del’Hôpital, soit la rue De la Côte-des-Neiges, représente un accès principal à la zone Ouest de la« partie haute » de l’aire résidentielle « Les Promenades ».Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 31Ville de Gatineau, Québec

INDICES DE SPÉCIALISATION DÉMO-RÉSIDENTIELLE ETSOCIO-ÉCONOMIQUE, LES PROMENADESLa Cité Rivière Gatineau Les PromenadesPopulation par âgeTotale 28 720 16 190 44 9100 – 4 ans 1 615 680 2 2955 – 19 ans 5 805 2 490 8 29520 – 24 ans 2 000 1 220 3 22025 – 44 ans 8 430 4 070 12 50045 – 64 ans 8 090 5 125 13 21565 ans et plus 2 780 2 585 5 365Immigrants 9,0% 8,1% 8,7%Parc de logementsTotal 12 010 7 370 19 380Possédé 8 020 4 105 12 135En location 3 990 3 250 7 240Réparations 4,9% 8,4% 6,2%Ménages privésTotal 12 010 7 365 19 3751 personne 3 200 2 480 5 6802 personnes 4 235 2 630 6 8653 personnes 2 140 1 145 3 2854 à 5 personnes 2 300 985 3 2856 personnes et plus 135 125 260FamillesTotal 8 475 4 670 13 145Couples avec enfants 4 555 1 355 5 910Couples sans enfants 2 005 1 260 3 265Monoparentales 1 785 985 2 770Enfants à la maison18 – 24 ans 1 680 990 2 67025 ans et plus 655 645 1 300% 18 ans et plus 26,3% 37,8% 30,1%Nombre moyen 1,0 0,9 1,0Revenu ménages (2005)Revenu médian 57 394$ 45 271$ N/DMoins de 20 000$ 1 410 1 510 2 920(en %) (11,7%) (20,5%) (15,1%)Faible revenu 16,5% 24,0% 19,4%Source : Compilations spéciales du recensement 2006 de Statistique Canada, Service d’urbanisme, Ville de Gatineau.

Les divers visages que revêt l’aire résidentielle « Les Promenades » se reflètent en large partie àl’intérieur du profil des résidants qui y habitent. Ainsi, pour le village urbain « Rivière Gatineau », onpeut retracer les attributs suivants, soit : 1 personnes sur 6 y a 65 ans ou plus (16%) et ce seuil est le plus élevé de lamunicipalité avec celui recensé pour le secteur Mont-Bleu; les populations des 45 – 64 ans y occupent aussi une place déterminante (près du1/3), ce qui influence et affectera les besoins locaux en habitation pour les 5 – 10prochaines années; les ménages sont de petite taille (35% pour à la fois 1 et 2 personnes) et, parconséquent, souvent non familiaux (pour de 2 cas sur 5); le parc résidentiel est, dans plusieurs cas, âgé, largement en location et occupésouvent par des ménages à faible revenu (25%).Dans le cas du village « La Cité », on constate que la population d’âge intermédiaire occupe une place de choix, ce qui se reflète entreautres par une taille de ménages supérieure et bon nombre de couples / famillesmonoparentales avec enfants; le stock de logements comprend plusieurs formules de propriété (individuelle, encondominium, Plex) et de logements privés en location (bas et haut-de-gamme); les revenus des ménages enregistrent des variations notables selon le milieu de vieoù ils résident (Le Baron, Terrasse Paiement, De l’Hôpital…); les personnes / ménages de 55 ans ou plus ont enregistré ces dernières années uneexplosion démographique avec la construction de plusieurs structures decondominiums – appartements et de logements pour personnes âgées.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 32Ville de Gatineau, Québec

ÉVOLUTION DU STOCK DE LOGEMENTS 1996, 2001 ET 2007, LA CITÉNombre 2007 Nombre bâtiments Variation logementsBâtiment Unités 2001 1996 2001 – 2007 1996 - 2001Condominium 1 976 1 976 1 311 1 203 665 981 logement 6 466 6 466 5 704 5 704 762 6002 logements 218 436 128 101 180 543 logements 160 480 138 139 66 - 34 logements 47 188 30 19 68 445 logements 7 35 7 7 -- --6 – 9 logements 82 527 29 27 23 1510 – 19 logements 23 336 79 77 56 --20 – 29 logements 27 648 25 25 50 --30 – 49 logements 15 495 14 14 38 --50 – 99 logements 5 354 4 4 73 --100 – 199 logements 1 152 1 1 -- 2200 logements et + -- -- -- -- -- --Nombre total 9 027 12 093 7 460 6 713 1 981 810Roulottes - Mobiles 413 413 411 407 2 4Source : Compilations spéciales fournies par le service d’urbanisme de la Ville de Gatineau.

Depuis le début de la décennie 2000, le village « La Cité » a accueilli une moyenne annuelle dequelques 400 unités résidentielles alors que les activités sont demeurées rampantes dans le village« Rivière Gatineau ». En pratique, 1 600 logements multifamiliaux, près de 800 condominiumsappartements,un nombre comparable de maisons unifamiliales (isolées, jumelée et bi-génération) etquelques 325 unités dans des structures de 2 – 4 Plex ont vu le jour ça et là sur le territoire de l’airerésidentielle « Les Promenades ». 1 Pour les années à venir, la banque résiduelle de terrains possèdequant à elle un potentiel d’accueil de quelques 4 500 unités dont un peu plus de la moitié font partie deprojets qui n’ont pas encore été approuvés par la Ville (c’est-à-dire planifié et urbain). Autre facteur àsouligner, la majeure partie de l’offre future est reliée aux bâtiments ayant 6 logements ou plus et enpratique à des structures multifamiliales.1POTENTIEL RÉSIDENTIEL FUTUR 1 , LES PROMENADESEn cours 920 Planifié 1 395 Multifamilial 2 700Approuvé 1 020 Urbain 1 110 La Cité 3 800Potentiel globalEn termes de nombre de nouvelles unités résidentielles à construire.4 450 unitésSource : Rapport d’évaluation du potentiel résidentiel (Ébauche janvier 2009), Ville de Gatineau et Teknika-HBA.Comme on peut l’anticiper, 85% du potentiel foncier est associé au village urbain « La Cité » (3 800unités sur 4 450). Autre élément à souligner est le fait que ledit secteur revêt un caractère mixte eturbain singulier, lorsqu’on le compare avec les autres milieux urbains de la municipalité. Il possèdeplusieurs attraits d’un « noyau central » car on y retrouve des équipements communautaires etcommerciaux majeurs, des projets résidentiels ayant une vocation individuelle ou mixte parfois, unerue piétonne et un pôle d’emploi 2 .12Dans le projet Tecumseh, au Nord ou au Sud de la Montée Paiement dans la partie haute du secteur bordantl’autoroute 50, autour de l’Hôpital de Gatineau, voisin de la polyvalente / Maison de la Culture, etc…À plusieurs égards, il répond en pratique aux paramètres des quartiers de nouvelle génération recherchés parla Ville de Gatineau pour son urbanisation future.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 33Ville de Gatineau, Québec

Enjeux et interventionsL’aire résidentielle « Les Promenades » occupe une place particulière à l’échelle municipale. Lesecteur compte actuellement pour 20% de la population et du parc résidentiel gatinois. Au cours des10 – 15 prochaines années, 15% du potentiel municipal de développement résidentiel y est par surcroîtassocié (près de 4 500 unités sur un total de 35 250) 1 . Son rayonnement futur est de plus appelé às’accroître encore davantage en lien avec la concentration de plus en plus grande d’emplois et deservices à la population dans le quadrilatère Maloney, La Vérendrye, Paiement et De l’Hôpital.À l’opposé, divers « premiers quartiers » de l’ex-ville de Gatineau soufrent d’handicaps sérieux etlogent des populations souvent « fragiles ». D’autres secteurs, quoique plus récents en termes d’âge,abritent de plus une concentration non négligeable de logements et de ménages à plus faible valeur /revenus 2 . Dans l’ensemble de ceux-ci, les interventions à favoriser touchent donc non seulement ledomaine résidentiel (rénovations, logement public, accessibilité financière…), mais aussi les voletssocial et urbain (sécurité du revenu, revitalisation – redéveloppement…).En définitive, les deux (2) villages urbains qui composent l’aire résidentielle « Les Promenades »représentent un territoire propice à une densification et / ou à une consolidation urbaine. Le secteur« La Cité » devrait continuer à accueillir des projets à caractère plus denses et ce, dans la poursuite desactivités récentes de construction résidentielle. La « partie haute », comprise entre le boulevardLa Vérendrye et l’autoroute 50, possède quant à elle surtout un potentiel de consolidation urbaine, vial’ajout de commerces et de services à la population. Les « vieux quartiers », comme ceux ayant uneimage socio-économique inférieure (à la moyenne municipale), recèlent pour leur part un potentiel derevitalisation urbaine à long terme. La mise en valeur des lots encore vacants, le redéveloppement decertains secteurs non résidentiels en habitation et l’arrivée de grands équipements municipaux ou àvocation régionale dans les zones moins favorisées constituent, à ce titre, des outils qui pourraient êtreutilisés pour donner une deuxième vie à certains desdits quartiers. Le projet d’investissement de30M $ escompté par la Ville de Gatineau et la CCN en regard de la rue Jacques-Cartier (entre le pontLady-Aberdeen et la 50) s’inscrit entre autres dans cette perspective.1Quand on exclut le potentiel de développement résidentiel associé à des terrains sis dans une zoned’aménagement « différé » ou en « milieu rural ».2Bon nombre d’organismes socio-communautaires oeuvrent et ont même leur bureau dans le secteur La Baiedu village « Rivière Gatineau ».Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 34Ville de Gatineau, Québec

ÉVOLUTION DU STOCK DE LOGEMENTS 1996, 2001 ET 2007, LES RAPIDESNombre 2007 Nombre bâtiments Variation logementsBâtiment Unités 2001 1996 2001 – 2007 1996 - 2001Condominium 181 181 83 84 98 -11 logement 4 035 4 035 3 287 3 007 748 2802 logements 153 306 101 99 104 43 logements 61 183 52 53 27 -34 logements 7 28 6 6 4 --5 logements 2 10 1 1 5 --6 – 9 logements 10 81 11 10 - 6 610 – 19 logements -- -- -- -- -- --20 – 29 logements -- -- -- -- -- --30 – 49 logements -- -- -- -- -- --50 – 99 logements -- -- -- -- -- --100 – 199 logements -- -- -- -- -- --200 logements et + -- -- -- -- -- --Nombre total 4 449 4 824 3 541 3 260 980 286Roulottes - Mobiles 3 -- -- -- -- --Source : Compilations spéciales fournies par le service d’urbanisme de la Ville de Gatineau.

3.4 Les RapidesL’aire résidentielle « Les Rapides » englobe divers noyaux urbains récents et plus anciens à savoirceux de Côte d’Azur, Limbour, Mont-Luc et St-Alexandre. Lors des dernières années, autour de 150unités ont été mises en chantier annuellement et ce, à une valeur déclarée de construction de 150 000$par unité. Depuis la fin des années '70, des quartiers de nouvelle génération associés à leur époquerespective y ont de plus historiquement vu le jour et c’est là que la nouvelle « banlieue urbaine » de lapartie Est de la Ville de Gatineau est appelé à y trouver racines 1 . En effet, autour de 450 hectares etquelques 4 000 unités résidentielles peuvent y être développés, ce qui résulte en un potentiel decroissance démographique supérieur à 10 000 personnes. Par conséquent, 25M $ ou plus de travauxde construction neuve sont appelés à y être réalisés dans les années qui viennent.VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER 2001 – 2008, LES RAPIDES2001 58 2005 1172002 93 2006 2072003 146 2007 1472004 142 2008 135Source : Rôle d’évaluation et permis de bâtir, Ville de Gatineau.Au plan urbain, le boulevard La Vérendrye représente l’accès Est – Ouest pour la partie déjàdéveloppée et ce dernier agit par surcroît comme point d’entrée au pont Alonzo menant à l’autre rivede la rivière Gatineau. Le chemin des Érables et l’avenue des Grands Jardins structurent pour leur partla partie à développer du secteur « Les Rapides » où un projet d’ensemble, L’Escarpement Limbour, aété amorcé ces dernières années. La route 307 agit actuellement comme principale concentrationcommerciale et à titre de voirie régionale vers la périphérie (Cantley / Val-des-Monts). Il convientaussi d’ajouter ici que le prolongement anticipé de l’autoroute 50 en boulevard urbain (s’il est un jourréalisé) coupe le territoire de l’aire résidentielle « Les Rapides » plus ou moins en deux.1Le plan d’ensemble inhérent au projet « L’Escarpement Limbour » répond aux paramètres reconnus d’un teltype de développement.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 35Ville de Gatineau, Québec

PROFIL SYNTHÉTIQUE DE LA POPULATION, LES RAPIDES 2006Population MénagesTotale 12 300 Total 4 2400 – 19 ans 3 755 (31%)* 1 personne 585 (14%)*20- 44 ans 3 960 (32%) 2 personnes 1 345 (32%)45 – 64 ans 3 950 (32%) 3 personnes 865 (20%)65 ans et + 625 (5%) 4 personnes et + 1 450 (34%)Immigrants 9,2% Familles 3 635 (86%)18 ans et + 10,2% Monoparentales 445Logements Revenus ménagesTotal 4 240 Median (2005) 97 756$Possédés 3 715 Faible revenu 5,9%* Répartition en % de la population ou des ménages par type.Source : Recensement 2006, Statistique Canada; compilations de la Ville de Gatineau.

Sur le plan foncier, les superficies en cours de réalisation, celles approuvées et celles planifiéestotalisent près de 3 500 maisons / Plex / logements. Comparativement à d’autres milieux gatinois,l’image globale des futurs développements potentiels est de plus reliée à un « plan d’ensemble ». Enpratique, la nouvelle banlieue planifiée est à caractère mixte et multi-clientèles, ce qui s’inscrit dansles nouvelles tendances urbanistiques favorisées par la Ville de Gatineau.POTENTIEL DE DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL 1 , LES RAPIDESEn construction 600 unités Planifié 1 300 unitésApprouvé 1 525 unités Urbain 375 unitésPotentiel total3 800 unités1En termes du nombre d’unités résidentielles qui peuvent être construites.Source : Rapport d’évaluation du potentiel résidentiel (Ébauche janvier 2009), Ville de Gatineau et Teknika-HBA.Pour ce qui concerne le profil de la population résidante, il est en harmonie avec le caractère récent età valeur ajoutée des quartiers en place. Par exemple, le revenu médian des ménages en 2005 étaitvoisin de 100 000$ et il a connu depuis 2000 une hausse de 10% qui est venue s’ajouter à des rythmescomparables pour 1995 – 2000 et 1990 – 1995. Les familles occupent 85% des ménages et les enfantssont légion dans le secteur (4 600 en 2006 sur une population totale de 12 300 personnes). Comme onpeut s’y attendre le stock résidentiel locatif est réduit (1 logement sur 8), récent, à loyer moyen 1 et debonne qualité. En contrepartie, les logements de nature socio-communautaire sont à toutes finspratiques non présents dans le secteur.Au plan de la rénovation résidentielle, autour de 40 – 50 permis officiels de construction sont émisannuellement dans le village « Les Rapides » et ce, pour une valeur déclaré de ± 1,5M $. Il est loisiblede croire que ce rythme d’investissements se maintiendra, voire s’accroîtra graduellement au fil desprochaines années. Le vieillissement graduel du stock existant, les améliorations de diverses naturesrecherchées par les occupants actuels et / ou les nouveaux résidants aux bâtiments, ainsi que lestravaux d’aménagement extérieur plus ou moins majeurs reliés aux maisons plus luxueuses du secteurse conjugueront en fait pour alimenter le marché des rénovations résidentielles.1Soit 750$ en 2006, un seuil équivalent à celui recensé dans les villages Hautes-Plaines, Lac Deschênes,La Cité ou Le Plateau.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 36Ville de Gatineau, Québec

Enjeux et interventions« Les Rapides » a représenté une banlieue type lors des 2 – 3 dernières décennies et continue à ledemeurer jusqu’à un certain point. Par contre, d’ici 2021, la planification d’ensemble du secteur faitappel à des caractéristiques de densité et de mixité supérieures à une banlieue traditionnelle. Enparallèle, il est loisible d’imaginer qu’un « quartier vert de nature éco-responsable » peut y être misen valeur lors des 3, 5 et 10 prochaines années. Par conséquent, la recherche d’une densité moyenne etd’une mixité démo-résidentielle sont des objectifs que la Ville de Gatineau gagne à favoriser pour cequi reste à développer dans cette aire résidentielle.L’enjeu majeur qui touche le secteur « Les Rapides » est sans contredit son accessibilité. Il se retrouveà la porte du Pont Alonzo, mais cet équipement est déjà fortement utilisé par une clientèle gatinoise etexterne qui ne cesse de croître d’une période à l’autre. Le transport en commun y est guère articulé etoffre peu de potentiel de développement pour l’avenir. Le prolongement escompté de l’autoroute 50n’apparaît pas pour demain et n’est pas nécessairement souhaitable au niveau municipal. Desscénarios d’amélioration du réseau de transport automobile et en commun sont donc à mettre en placepour supporter le développement résidentiel futur. La structuration urbaine du secteur devrait inclure,en parallèle, une meilleure desserte commerciale.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 37Ville de Gatineau, Québec

3.5 Le Centre-VilleL’aire résidentielle « Centre-Ville » comprend deux (2) villages urbains, le Centre-Ville et Lac desFées, dans lesquels divers quartiers anciens se retrouvent. L’Île de Hull et le secteur Fournieradjacent, le boulevard St-Joseph entre Alexandre-Taché et le Casino du Lac-Lemay, l’Université duQuébec en Outaouais (UQO), le secteur St-Jean-Bosco et le quartier Wrightville en font partie. Denombreux grands équipements (Casino, Musée des civilisations, Parc du Lac-Leamy, UQO…) y sontconcentrés, tout comme plusieurs tours à bureaux des gouvernements supérieurs (fédéral, commeprovincial) et de la Ville de Gatineau. Élément important, l’Île de Hull sert d’assise à la quasi-totalitédes ponts menant au centre-ville d’Ottawa (Portage, Chaudières, McDonald Cartier, Interprovincial),incluant à la Colline parlementaire.Malgré sa localisation au cœur de la Capitale Nationale, la densité résidentielle et la mixité desfonctions urbaines demeurent faibles en soi, par rapport à la situation vécue au centre-ville d’Ottawa eten regard de l’image que l’on se fait d’un « centre-ville ». Au fil des 2 – 3 dernières décennies, lapopulation résidante n’a pas de plus véritablement augmenté, voire a régressé et elle n’a pasenregistrée des transformations majeures (c’est-à-dire absence d’une gentrification du quartier). Aumilieu des années '80, diverses tours en hauteur ont pris place sur l’Île de Hull mais depuis lors desactivités résidentielles sont demeurées marginales. Le milieu recense donc un grand nombre delogements anciens, souvent en plus ou moins mauvaise condition, et dont la valeur est somme toutefaible. La présence du logement public et socio-communautaire (coopératif, OBNL) marque aussi lepaysage urbain du noyau central. Par contre, le Centre-Ville de Gatineau s’inscrit physiquement en« inter-face » avec la Colline Parlementaire.ÉVOLUTION DÉMO-RÉSIDENTIELLE DUNOYAU URBAIN CENTRAL DE GATINEAU, 1986 À 2025PopulationLogements1986 15 332 6 3651991 14 674 6 6651996 13 263 6 4802001 13 565 6 9202006 13 805 7 1152025 20 000 11 0002006 – 2025 6 195 3 885Source : Recensements quinquennaux, Statistique Canada; PPU Centre-Ville, Ville de Gatineau.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 38Ville de Gatineau, Québec

INDICES DE SPÉCIALISATION DÉMO-RÉSIDENTIELLE ETSOCIO-ÉCONOMIQUE, CENTRE-VILLECentre-Ville Lac des Fées Noyau centralPopulation par âgeTotale 12 840 9 030 21 8700 – 4 ans 550 365 8555 – 19 ans 1 680 1 215 2 89520 – 24 ans 1 070 660 1 73025 – 44 ans 4 345 2 775 7 12045 – 64 ans 3 360 2 640 6 00065 ans et plus 1 760 1 335 3 095Immigrants 17,2% 7,4% 13,2%Parc de logementsTotal 6 890 4 460 11 350Possédé 1 780 2 265 4 045En location 5 110 2 190 7 300Réparations 10,7% 11,7% 11,1%Ménages privésTotal 6 890 4 455 11 3451 personne 3 395 1 825 5 2202 personnes 2 155 1 525 3 6803 personnes 755 615 1 3704 à 5 personnes 505 455 9606 personnes et plus 80 35 115FamillesTotal 3 045 2 440 5 485Couples avec enfants 565 595 1 160Couples sans enfants 785 555 1 340Monoparentales 790 575 1 365Enfants à la maison18 – 24 ans 360 475 83525 ans et plus 440 350 790% 18 ans et plus 28,9% 38,7% 33,2%Nombre moyen 0,9 0,9 0,9Revenu ménages (2005)Revenu médian 33 100$ 45 930$ N/DMoins de 20 000$ 2 160 710 2 870(en %) (31,3%) (15,9%) (25,3%)Faible revenu 41,8% 19,3% 33,0%Source : Compilations spéciales du recensement 2006 de Statistique Canada, Service d’urbanisme, Ville de Gatineau.

Du fait que le centre-ville recèle une grande concentration d’emplois de la Ville, il constitue un pointde convergence majeur du transport collectif. La mise en place du RapiBus lors des prochaines annéeset une amélioration des liens avec le centre-ville d’Ottawa sont de nature à consolider ladite situation,d’autant plus que le gouvernement fédéral chercher à introduire de nouvelles tours à bureaux au cœurde la Ville de Gatineau. Une fenêtre d’opportunité au plan résidentiel est donc de nature à s’ouvrirpour mettre en valeur les quelques terrains vacants encore disponibles, de même que les ilôts /bâtiments sous-utilisés. Dans ce dernier cas, le redéveloppement des terrains de stationnementextérieur qui meublent le paysage dans divers ilôts urbains de l’Île de Hull représente une avenue quigagne certes à être largement exploitée.Le Vieux-Hull, comme milieu de vie résidentielle, ne bénéficie toutefois pas à l’heure actuelle d’une« image forte et positive » auprès de plusieurs segments de clientèle. Le caractère déstructuré dusecteur, la nature et la qualité du parc existant de logements, le manque de services de base à lapopulation résidante, de même que la rareté de nouveaux projets qui y ont vu le jour depuis 5, 10 ou15 ans, se conjuguent pour réduire l’attrait « d’habiter au centre ». Par surcroît, le lotissement enplace (terrains de petites superficies) et les multiples obstacles reliés aux procédures d’assemblagefoncier réduisent les possibilités de planifier, construire et écouler des projets d’envergure moyenne ouplus grande (comme un projet de plus de 100 unités dans un bâtiment de 10, 12 ou 15 étages et plus).L’ensemble des démarches réalisées au cours des derniers semestres en lien avec la mise en œuvred’un « Programme particulier d’urbanisme – PPU » pour le centre-ville de Gatineau avaient pourobjectif principal de modifier la situation précédente. Un repeuplement graduel de l’Île de Hulll estentre autres recherché, voire priorisé. Des balises de 20 000 personnes et de 11 000 logements ont étémises de l’avant pour 2025. Jusqu’à 4 000 nouveaux logements devront donc être mis en chantier parle secteur privé, socio-communautaire ou public si la Ville veut atteindre lesdits objectifs.La population qui vit dans un centre-ville est par nature hétéroclite, multiforme et souvent flottante.Tous ne recherchent pas un même produit, comme on peut le constater « en banlieue », et lesinconvénients pour un groupe donné représentent, à l’opposé, des avantages pour un autre segment.Un engouement résidentiel doit être créé face au milieu et, à ce titre, les individus qui déciderontd’investir dans le quartier « en devenir » doivent pouvoir bénéficier d’une plus value quelconque.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 39Ville de Gatineau, Québec

PROFIL DE LA CLIENTÈLE DES « X » ET « Y »Génération X - NEXUS 1 Génération Y - VELOS 1- Nés entre 1961 et 1978 (29 à 46 ans en 2007) - Nés entre 1979 et 1995 (10 à 28 ans en 2007)- Cohorte canadienne la plus scolarisée à ce jour - Éduqués face Sida + ont connu 2 récessions- Autonome, ouverte aux changements et flexible - Optimistes et confiants face à l'avenir- Travail, un moyen de développer son employabilité - Agents libres sur marché du travail- Longtemps chez parents et travail durant études - Enfants-rois et souvent enfants uniques- Habitation solitaire ou colocataires vs couples - Travail est conciliable avec famille et loisirs- Engagement social fort - méfiance de l’autorité - Altruiste, action collective et mondialisation- Responsable 70% nouvelles entreprises aux USA - Génération de la pénurie de la main-d'oeuvre- Nike, Coke, McDo, Microsoft, Nirvana - À l'ère des 500 canaux TV, CD, cellulaires1Les 2 générations comprennent chacune les enfants des baby-boomers (i.e. baby-boomer parents).Source : Recherches diverses, Pierre Bélanger économiste-conseil.

L’Île de HullDans le cadre d’une approche globale et générale, deux (2) segments particuliers de clientèles sont àprivilégier plus que les autres pour l’Île de Hull. D’une part, il s’agit des acheteurs / locataires dansdes résidences en hauteur (6 étages et plus avec ascenseurs et stationnements intérieurs) moyen ou plushaut-de-gamme. Les occupants de ce genre de structure sont dans de nombreux cas plus âgés (45 ou55 ans et plus), vivent en couples (2 cas sur 3; homme – femme ou même sexe) et ont accès à desrevenus supérieurs à la moyenne. Des professionnels plus jeunes, souvent de sexe féminin, apprécientégalement ce type de solution sécuritaire et confortable.D’autre part, les jeunes ménages sont le groupe sur lequel on devrait tabler en priorité. Les membresdes générations X (individus nés entre 1961 et 1978) et Y (personnes en bas de 28 ans à l’heureactuelle) constituent les clients cibles. Cette clientèle possède un profil socio-économique et uncomportement de consommation qui lui sont à plusieurs égards uniques ou spécifiques. Pour elle, lamachine à écrire n’a peut-être jamais existé alors que le high-speed internet est une chose courante,comme allant de soi. La rapidité, le changement, la flexibilité, une éducation supérieure, l’autonomie,la mobilisation sociale (citoyenne), la communication ou l’accès à l’information, de même que lamondialisation (individus tournés sur le monde), sont des caractéristiques qui leur sont naturelles,« propres » et authentiques.Si on veut les rejoindre sur l’Île de Hull, la conception des projets et des habitations, de même que leurmise en marché, devront s’adapter au comportement résidentiel (d’achat et / ou de location) qu’ilspossèdent. Les choix offerts devront de plus être orientés sur la flexibilité, car les membres desgénérations X et Y veulent une habitation qui leur ressemble plutôt qu’un produit standard disponibleà tout le monde. Quoiqu’ils soient prêts à payer pour ce qu’ils désirent avoir, le prix devra néanmoinsdemeurer accessible financièrement (en fonction de leurs revenus) et en accord avec le caractèreencore souvent « unkind » du milieu de vie en place dans plusieurs secteurs de l’Île de Hull 1 .1Finalement, en regard du secteur « Wrightville », les interventions résidentielles qui peuvent y êtreenvisagées sont quasi-inclusivement reliées au domaine de la rénovation. Annuellement, le secteur aaccueilli plus de 200 demandes de permis qui ont généré des investissements déclarés d’une valeur supérieurà 6M $. Le potentiel futur est encore très grand et les milieux de vie qui s’y concentrent ont besoin de tellesrénovations. Ça et là sur ledit territoire, quelques terrains sous-utilisés peuvent éventuellement recevoir denouveaux projets en habitation.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 40Ville de Gatineau, Québec

Les secteurs externes à l’ÎleEn ce qui concerne les secteurs externes à l’Île de Hull, ils devraient être considérés de façondistincte, voire singulière. Par exemple, la mise en valeur des terrains sis à l’arrière du Réno Dépôt etdu centre de tri de la Ville de Gatineau constitue une opération de développement différente de cellequi peut prendre place sur l’Île de Hull et ce, sur plusieurs aspects. Le site du Lac-Leamy est exigü aucentre-ville et au cœur administratif qui s’y concentre. La superficie des terrains et l’unicité de lapropriété du sol en font de plus un « grand » projet pour le marché gatinois. En parallèle, les produitsqui peuvent / devraient y trouver place sont de nature à éventuellement concurrencer ce que le centrevillepeut / pourrait accueillir. En pratique, un nouveau milieu de vie peut y être créé de toutes pièces,ce qui n’est pas le cas pour l’Île de Hull 1 . Chose certaine, il y existe une opportunité, une occasionexceptionnelle d’y faire quelque chose de différent et de distinctif.Pour les secteurs Fournier et Crémazie, ils possèdent des problématiques qui leur sont « propres ».Dans le premier cas, les enjeux sont de nature sociale et environnemental. Dans le 2 ième , les écueilsfonciers et financiers dominent. Pour les deux (2) secteurs, une volonté politique particulière et dessommes publiques substantielles sont à anticiper pour que de nouvelles habitations y voient le jour, defaçon individuelle ou dans le cadre d’un projet à caractère mixte (ilôt Crémazie).Pour le boulevard St-Joseph, l’ajout d’une composante résidentielle s’insère fort probablement dans lecontexte spécifique de la revitalisation d’une « rue principale ». L’objectif premier devrait donc êtred’en faire un couloir polyvalent ininterrompu (si possible) axé sur le commerce, les services etl’habitation (intercalaire, au 2 ième étage…). Dans un tel scénario, on pourrait entre autres favoriser une« ouverture sur rue » pour les Galeries de Hull (au lieu du caractère de « mur » actuel). La fermeturede quelques stations d’essence et / ou le redéveloppement d’autres bâtiments non-résidentielsreprésentent certes des occasions pour y réaliser des projets résidentiels ou mixtes neufs 2 .12Sauf si on mettait en valeur, sur l’Île de Hull, le site de l’aréna Guertin ou peut-être les parties résiduelles decelui de l’imprimerie nationale.Quelques artères commerciales montréalaises, comme les rues Fleury dans le quartier Ahuntsic et Massondans Rosemont, ont reçu de tels projets ces dernières années.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 41Ville de Gatineau, Québec

Enjeux et interventionsPour chaque secteur qui existe sur l’Île de Hull ou en périphérie du noyau urbain central, la stratégieque l’on gagne à favoriser au plan résidentiel gagne à être organisée autour du principe de « niches demarché » (pour la demande) et de « trous à remplir » (pour l’offre). Par le fait même, pour chaqueterrain ou site à mettre en valeur, un produit et une clientèle spécifiques seraient visées et auront à êtreprécisées. Sauf exception, les projets seront de plus du type « infilling » du fait que la banque deterrains disponible est fortement réduite sur l’Île de Hull, dans les « faubourgs » environnants et dansle village urbain « Lac des Fées ». Au plan commercial, diverses interventions ont intérêt à êtreeffectuées afin de « consolider » ce qui existe encore (particulièrement sur l’Île de Hull) et de chercherà « combler les lacunes existantes », lorsque cela est le cas.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 42Ville de Gatineau, Québec

INDICES DE SPÉCIALISATION DÉMO-RÉSIDENTIELLE ETSOCIO-ÉCONOMIQUE, DE LA MONTAGNEMont-Bleu Hautes-Plaines De la MontagnePopulation par âgeTotale 21 855 6 540 28 3950 – 4 ans 915 320 1 2355 – 19 ans 3 385 1 445 4 83020 – 24 ans 1 990 485 2 47525 – 44 ans 5 900 1 995 3 98545 – 64 ans 6 235 1 995 7 89565 ans et plus 3 415 295 3 710Immigrants 16,9% 6,5% 14,4%Parc de logementsTotal 10 895 2 680 13 665Possédé 4 035 1 980 6 015En location 6 950 700 7 650Réparations 7,5% 3,4% 6,7%Ménages privésTotal 10 985 2 680 13 6651 personne 4 610 675 5 2852 personnes 3 675 915 4 5903 personnes 1 445 480 1 9254 à 5 personnes 1 135 590 1 7256 personnes et plus 110 25 135FamillesTotal 5 940 1 895 2 835Couples avec enfants 1 360 665 2 025Couples sans enfants 1 545 295 1 840Monoparentales 1 535 360 1 895Enfants à la maison18 – 24 ans 1 105 475 1 58025 ans et plus 635 75 710% 18 ans et plus 31,7% 25,6% 30,0%Nombre moyen 0,9 1,1 0,9Revenu ménages (2005)Revenu médian 40 365$ 79 465$ N/DMoins de 20 000$ 2 380 120 2 500(en %) (21,7%) (4,5%) (18,3%)Faible revenu 27,0% 4,7% 22,6%Source : Compilations spéciales du recensement 2006 de Statistique Canada, Service d’urbanisme, Ville de Gatineau.

3.6 De la MontagneL’aire résidentielle « De la Montagne » inclut deux (2) villages urbains distincts, soit ceux de Mont-Bleu et de Hautes-Plaines. Divers quartiers développés à des périodes différentes meublent leterritoire et lui confèrent une image variée. La population, les ménages et le parc résidentiel quicaractérisent les noyaux urbains en place diffèrent en effet plus ou moins fortement d’un milieu de vieà l’autre. L’interface avec la municipalité de Chelsea, de même que la présence du parc d’affairesRichelieu et du pôle de Haute technologie, caractérisent aussi le secteur « De la Montagne ».Au plan de la spécialisation socio-résidentielle, on gagne à souligner que :le secteur Mont-Bleuaccueille une forte proportion de personnes de 65 ans ou plus (17% en 2006) et d’immigrants(près de 1 individu sur 6);loge bon nombre de familles monoparentales (plus de 1 500), de ménages à faible revenu (plusde 25%) et de couples mariés sans enfants;inclut un stock locatif important (près de 2 unités sur 3) de qualité / âge variable et ayant desbesoins de réparations (1 cas sur 3);tandis que celui des Hautes-Plainesest articulé autour d’un parc résidentiel en propriété (70%), encore récent, de bonne qualité età valeur supérieure;abrite un ratio élevé de ménages familiaux sans ou avec enfants d’âge scolaire (6 – 14 ans),incluant 360 familles monoparentales;constitue un milieu de vie où les ménages ont accès à des revenus élevés ou supérieurs à lamoyenne municipale.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 43Ville de Gatineau, Québec

MISES EN CHANTIER RÉCENTES ET PROFIL DU PARC RÉSIDENTIELAIRE RÉSIDENTIELLE DE LA MONTAGNE1Mises en chantier Parc résidentiel 12001 146 Condominium 1 534 (941)2002 87 Unifamiliales 4 525 (2 889)2003 130 2 – 5 Plex 2 064 (1 718)2004 32 6 – 19 unités 2 274 (1 961)2005 12 20 – 49 unités 589 (535)2006 9 50 – 99 unités 749 (749)2007 17 100 – 199 unités 1 599 (1 599)2008 12 200 unités et plus 1 469 (1 469)_______ ________________________2001 - 2008 445 Total logements 14 803 (11 811)En termes du nombre d’unités selon la taille de l’immeuble pour l’ensemble du secteur (pour le village urbain Mont-Bleu exclusivement) en 2007.Source : Rôle d’évaluation et permis de bâtir, Ville de Gatineau.

Au plan urbain, le village « Hautes-Plaines » possède une image d’ensemble cohérente et de qualité.Le développement résidentiel qui y a eu cours a laissé également de la place à un mixte variéd’habitations, exception faite de l’absence des logements socio-communautaires. Pour le villageurbain « Mont-Bleu », il est composé de bâtiments résidentiels de toutes tailles, d’âge / qualitévariables et qui nécessitent, dans certains ilôts urbains particuliers, des besoins en réparations plus oumoins marqués. Pour ce qui a trait aux logements socio-communautaires, quoique leur nombre dans levillage soit notable, il est probablement en deçà des besoins de la population vivant dans les diversquartiers de ce territoire de la Ville de Gatineau. Dans un cas comme l’autre, les villages qui seretrouvent dans l’aire résidentielle « De la Montagne » ont finalement été très peu actifs ces dernièresannées sur le plan de la nouvelle construction et la rareté de terrains vacants ou potentiellementdéveloppables a certes eu un impact majeur sur la situation précédente.POTENTIEL RÉSIDENTIEL, AIRE RÉSIDENTIELLE DE LA MONTAGNEEn cours de développement 39 unités Zone planifiée 22 unitésProjets approuvés 16 unités Zone urbaine 108 unitésPotentiel global185 unitésSource : Rapport d’évaluation du potentiel résidentiel (Ébauche janvier 2009), Ville de Gatineau et Teknika-HBA.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 44Ville de Gatineau, Québec

Enjeux et interventionsLes enjeux auxquels le secteur « De la Montagne » est appelé à faire face lors des prochaines annéessont de deux (2) natures. Dans un premier cas, les besoins résidentiels à combler sont reliés à lacomposition démographique interne, au vieillissement de la population résidante et aux rénovationssur le stock existant de logements. D’autre part, les personnes âgées, les ménages à faible revenu, lesjeune adultes qui quitteront le nid familial et les ménages baby-boomers qui prendront leur retraited’ici 2016 ou 2021 sont des créneaux de demande potentielle qui auront à trouver une solution enhabitation pour combler leurs attentes future. Des programmes de rénovation résidentielle, voire derevitalisation urbaine intégrée auront d’autre part à être mis en place pour pallier aux problèmes dequalité et / ou d’accessibilité à un logement convenable.En second lieu, au niveau urbain, une meilleure intégration physique et véhiculaire entre les villagesurbains Mont-Bleu et Hautes-Plaines apparaît également souhaitable. Le raccordement actuel desboulevards Cité des Jeunes et des Hautes Plaines permet une certaine connexion, mais elle demeuretoutefois faible au plan de l’intégration urbaine des deux (2) villages. Finalement, des ajustements à lastructure commerciale des quartiers existent et ont intérêt à être corrigés.La présence du corridor écologique que constitue le Parc de la Gatineau, du club de golf des Hautes-Plaines, de l’autoroute 5 qui donne accès à la MRC Les Collines et d’un pôle d’emploi majeur (ParcRichelieu, Parc Freeman et Parc technologique) influencent l’image courante et l’avenir de l’airerésidentielle « De la Montagne ». À ce titre, au-delà du fait que la zone nécessiterait des améliorationsen regard de l’intégration urbaine entre les divers milieux de vie en présence, une intégration parallèleau niveau socio-économique apparaît souhaitable. En définitive, le milieu a atteint sa maturité et seretrouve donc à l’étape de la consolidation.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 45Ville de Gatineau, Québec

3.7 Parc de la GatineauLe secteur du « Parc de la Gatineau » fait référence à trois (3) villages urbains localisés dans la partieOuest de la Ville de Gatineau, à savoir ceux « Du Parc », « Du Plateau » et « Les Golfs » 1 . À cetitre, le secteur du « Parc de la Gatineau » a accueilli ces dernières années une forte proportion denouveaux résidants en provenance d’Ottawa et des zones environnantes de l’Outaouais québécois, touten demeurant fortement associé au territoire municipal localisé à l’Ouest de la rivière Gatineau(Centres de services de Hull et d’Aylmer). La population qui vivait « ailleurs » ou « à l’extérieur duCanada » y a aussi trouvé un domicile dans une plus grande proportion que dans les autres zones demarché gatinoises. Il convient aussi de souligner ici qu’une large majorité des résidants locaux,récents et plus anciens, trouvent leur milieu de vie « très satisfaisant » ou « assez satisfaisant » pourles 2/3 et près de 30% respectivement 2 .Au niveau de la nouvelle construction résidentielle, autour de 30% des logements mis en chantier cesdernières années dans l’ensemble de la Ville de Gatineau y ont, en moyenne, trouvé place. Parsurcroît, la zone a été le théâtre d’accueil de 40% des maisons urbaines (unifamiliales jumelée ou enrangée) et des formules de Plex (2 à 4 logements) de toute la municipalité. Conjugué avec le fait que25% des maisons individuelles et un ratio semblable des unités dans des structures de 5 logements ouplus de la municipalité y ont aussi été construites, le secteur du « Parc de la Gatineau » constitue undes seuls « secteurs de marché » gatinois complet 3 .En pratique, plus de 700 unités de condominiums et quelques 2 700 maisons individuelles ont étéintroduites dans le secteur depuis 2001. Les divers types de Plex (2 à 5 logements) ont quant à euxcapté près de 700 unités (2 – 3 Plex à plus de 90%) alors que les 6 – 19 unités ont occupé les 2/3 de laproduction multifamiliale (238 unités sur 350 pour les 6 logements et plus). Par rapport à la période1996 – 2001, la trajectoire récente a été multipliée en termes de moyenne annuelle par plus de 2,5 fois(hausse supérieure à 4 000 unités contre seulement 1 350) et ce, tout particulièrement en regard desformules multifamiliales. Finalement, le marché du condominium y a explosé littéralement, ce qui apermis au secteur de capter aujourd’hui 1 unité sur 4 du total municipal (1 912 unités sur 7 580).12Avec les secteurs « Centre-Ville / Des Fées » et « De la Montagne », ils forment l’aire de planification urbaine « Ported’entrée du marché métropolitain ».La localisation dans la trame urbaine de la RMR Gatineau – Ottawa des divers territoires du « Parc de laGatineau » joue certes un rôle dominant dans ladite situation.3À savoir qu’il a accueilli divers types de bâtiments et de genres de produits en habitation, ce qui favorise parricochet la satisfaction des besoins résidentiels de plusieurs catégories de clientèle. Par surcroît, la diversitédes prix / loyers des nouveaux logements qui ont vu le jour dans le secteur a été aussi très large.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 46Ville de Gatineau, Québec

CROISSANCE DU STOCK DE LOGEMENTS, SECTEUR PARC DE LA GATINEAUNombre en 2007Croissance logementsBâtiments Unités 2001 – 2007 1996 - 2001Condominiums 1 912 1 912 714 121 logement 7 555 7 555 2 676 1 0342 logements 276 552 158 603 logements 283 849 474 694 logements 22 88 28 85 logements 5 25 18 --6 – 9 logements 37 250 238 910 – 19 logements 36 476 14 18720 – 29 logements 12 288 98 030 – 49 logements 5 188 0 050 – 99 logements 2 123 0 0100 – 199 logements 0 0 0 0200 logements et + 0 0 0 0_________ _________ _________ _________Total 10 115 12 266 4 418 1 368Source : Rôle d’évaluation 1996, 2001 et 2007, Ville de Gatineau.

Les activités de construction précédentes ont cependant pris une forme quelque peu différente d’unvillage urbain à l’autre. Par exemple, dans « Les Golfs », ce n’est à toutes fins pratiques que desmaisons unifamiliales qui ont été ajoutées au parc résidentiel. Dans le cas du village « Du Parc »,les activités ont été plutôt réduites (750 unités pour 2001 – 2007) et reliées à des condominiums(au-delà de 300 unités) ou à des unifamiliales (+ 350 unités 1 ). Dans le village « Du Plateau », audelàde 3 000 nouvelles unités ont été construites depuis 10 ans, incluant quelques 500condominiums, plus de 1 500 unifamiliales, autour de 700 unités de 2 – 5 Plex et 500 logementsmultifamiliaux.Pour ce qui a trait aux disponibilités foncières et aux capacités d’accueil d’une nouvelle populationd’ici 2011, 2016 ou 2021, 40% du total des réserves municipales y sont concentrées, excluant laproduction potentielle dans les zones d’aménagement différé. En pratique, le tiers (1/3) des unitéspotentielles de logements de la Ville de Gatineau dans les projets « en cours » de réalisation oudans les « projets approuvés » s’y retrouvent. Pour les projets « planifié » ou ceux « non encoreplanifié », le ratio du total municipal atteint près de 60%. Par le fait même, 1 logements sur 2 quela municipalité peut accueillir à court, moyen ou plus long terme se situe dans les villages urbains« Du Plateau » (25%) ou « Les Golfs » (13%) 2 .POTENTIEL RÉSIDENTIEL 1 2008, SECTEUR PARC DE LA GATINEAUVillage urbain En cours Approuvé Planifié Non urbain TotalDu Plateau 1 743 1 715 5 000 319 8 777Les Golfs 1 127 127 532 2 109 3 895Du Parc 13 47 0 0 60_________ _________ _________ _________ _________Parc de la Gatineau 2 883 1 889 5 532 2 428 12 732(Ville Gatineau) (6 646) (7 674) (10 396) (10 579) (35 255)1En termes du nombre total d’unités de logements potentiels selon le critère d’une densité minimale.Source : Rapport d’évaluation du potentiel résidentiel (Ébauche janvier 2009), Ville de Gatineau et Teknika-HBA.12À ce titre, la première phase d’une résidence privée majeure pour personnes âgées, « Le Domaine desTrembles », est venue s’ajouter au choix des résidants du secteur ou des milieux de vie environnants(c’est-à-dire villages Du Plateau et Les Golfs).Pour « Les Golfs », une large proportion est « en cours de planification ou d’approbation » et ce, enregard du projet Ambassade Champlain.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 47Ville de Gatineau, Québec

INDICES SPÉCIALISATION DÉMO-RÉSIDENTIELLESECTEUR DE MARCHÉ, PARC DE LA GATINEAU, 2006Du Parc Du Plateau Les Golfs TotalPopulation par âgeTotale 9 620 8 705 8 180 26 5050 – 4 ans 550 835 710 2 0955 – 19 ans 1 475 2 005 1 855 5 33520 – 24 ans 590 505 400 1 49525 – 44 ans 3 045 3 730 2 595 9 37045 – 64 ans 2 650 1 440 2 080 6 7065 ans et plus 960 180 525 1 665Immigrants 16,9% 10,8% 17,8% 15,2%Enfants à la maison% 18 ans et plus 25,1% 12,9% 23,5% 20,2%18 – 24 ans 430 325 500 1 25525 ans et plus 195 70 225 490Nb moyen 1,0 1,2 1,3 1,1Parc de logementsTotal 4 420 3 245 2 800 10 465Possédé 2 820 2 275 2 645 7 740En location 1 600 970 155 2 725Réparations 1 6,6% 2,2% 6,3% 5,1%1Réparations majeures seulement.Source : Compilations spéciales du Recensement 2006, Statistique Canada, Service d’urbanisme de la Ville de Gatineau.

Au plan démo-résidentiel, un certain nombre de constats gagnent aussi à être soulignés, dont : la population totale qui vit actuellement dans les trois (3) villages urbains sesitue autour de 30 000 personnes, comparativement à un peu plus de 20 000au début de la décennie et 11 275 en 1971; les immigrants captent aujourd’hui 15% de la population totale du secteur etleur poids relatif a surtout progressé depuis le début des années 2000; les jeunes (0 – 19 ans) et les 25 – 44 ans ou 45 – 64 ans occupent une place dechoix, ce qui est tout à fait normal dans un milieu qui accueille année aprèsannée de forts volumes de mises en chantier; les enfants de 18 ans ou plus demeurant encore à la maison représentent unbassin éventuel de clientèle (1 750 personnes) et ces derniers sont surtoutconcentrés dans les villages plus anciens « Du Parc » et « Les Golfs »; le stock résidentiel local est devenu au fil des 10 – 15 dernières années de plusen plus à caractère possédé et à prix moyens ou supérieurs.PopulationCROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE ET DU PARC RÉSIDENTIEL, 1991 - 20061991 1996 2001 2006 1991 - 2006Du Parc 7 320 8 135 8 525 9 260 1 940Du Plateau 740 3 180 5 570 8 705 7 965Les Golfs 3 215 4 235 5 440 8 180 4 965________ ________ ________ ________ ________Parc de la Gatineau 11 275 15 550 19 535 26 415 15 140LogementsDu Parc 3 240 3 630 3 990 4 420 1 180Du Plateau 230 1 175 2 005 3 245 3 015Les Golfs 1 045 1 420 1 870 2 800 1 755________ ________ ________ ________ ________Parc de la Gatineau 4 525 6 225 2 865 10 465 5 950(% Possédé) (57%) (69%) (70%) (74%) (87%)** Croissance du stock de logements possédés sur la variation totale 1991 – 2006.Source : Recensements quinquennaux, Statistique Canada; calculs et estimations du service d’urbanisme de la Ville deGatineau, Pierre Bélanger économiste.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 48Ville de Gatineau, Québec

INDICES DE SPÉCIALISATION SOCIO-ÉCONOMIQUESECTEUR DE MARCHÉ, PARC DE LA GATINEAU, 2006Du Parc Du Plateau Les Golfs TotalMénages privésTotal 4 415 3 240 2 805 10 4601 personne 1 675 605 415 2 6952 personnes 1 535 1 035 865 3 4353 personnes 545 680 550 1 7754 à 5 personnes 620 880 865 2 3656 personnes et plus 45 40 105 190FamillesTotal 2 595 2 555 2 385 7 535Couples avec enfants 1 000 1 345 1 350 3 695Couples sans enfants 1 070 815 755 2 640Monoparentales 520 390 280 1 190Couples mariés 1 270 1 275 1 600 4 145Avec conjoints 800 890 505 2 195Revenu ménages (2005)Revenu médian 63 632$ 84 876$ 91 551$ N/DMoins de 20 000$ 465 125 120 710(en %) (10,5%) (3,9%) (4,3%) (6,8%)Faible revenu 1 14,5% 6,2% 6,9% 9,9%1Proportion des ménages considérée à faibles revenus.Source : Recensement 2006, Statistique Canada.

Enjeux et interventionsÀ l’intérieur du pôle Ouest de la Ville de Gatineau, le secteur « Parc de la Gatineau » constitue unterritoire qui a occupé ces dernières années une place prépondérante dans le développementrésidentiel de la municipalité. Dans le futur, la banque de terrains résidentiels qui demeure disponibleest très déterminante, car le 1/3 de la superficie municipale globale et 40% des unités de logementspotentiels y sont concentrés. Plusieurs, sinon la majorité des grands projets de nouvelle générationanticipés y sont par surcroît concentrés. Facteur à souligner, déjà lors des 5 – 10 dernières années, laproduction résidentielle s’est diversifiée pour laisser une place croissante aux formules plus urbainesde bâtiments, aux divers modes de tenure et aux quartiers de nature mixte.Dans une très large mesure, le nouveau visage résidentiel que peut prendre la Ville de Gatineau d’ici2016 ou 2021 est associé aux nouveaux espaces résidentiels qui prendront place dans le secteur« Parc de la Gatineau ». Le mûrissement du marché gatinois de l’habitation y trouvera donc unterrain particulièrement fertile et ce, surtout si la conjoncture démo-économique demeure positive àmoyen et plus long terme. Dans une large mesure, ce qui prendra potentiellement place dans les 2villages urbains « Du Plateau » et « Les Golfs » peut aussi être vu comme une alternativeconcurrentielle à ce que le marché résidentiel d’Ottawa peut offrir. La position géographique plusqu’enviable que le secteur possède face à la partie Ouest de la rive ontarienne ne peut en fait êtrelaissé pour compte dans cette dernière situation de marché.L’enjeu principal auquel le secteur est convié concerne l’acceptabilité concrète de la clientèle pour denouvelles alternatives résidentielles. Si les formules proposées par les promoteurs – constructeurssont bien conçues et reçoivent un appui positif des populations de Gatineau comme d’Ottawa, lesecteur « Parc de la Gatineau » est appelé à devenir le fer de lance résidentiel du Nouveau Gatineau.Il va sans dire que d’autres milieux accueilleront, en parallèle, de nouvelles habitations et que desinterventions complémentaires demeurent requises dans les autres territoires de marché, voire lesdifférents villages urbains. Néanmoins, ceux « Du Parc », « Du Plateau » et « Les Golfs » sontprobablement ceux qui sont de nature à offrir une, sinon la concurrence la plus déterminante aumarché résidentiel de la rive ontarienne de l’Outaouais urbain. Finalement, des « noyaux centraux »ou cœurs de villages gagnent à être créés pour les secteurs Du Plateau et Les Golfs.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 49Ville de Gatineau, Québec

3.8 Porte de l’OuestL’aire résidentielle « Porte de l’Ouest » fait référence à deux (2) villages urbains de la Ville deGatineau, soit Lac Deschênes et Des Explorateurs. Elle épouse de plus en large partie l’ancien territoirede la municipalité d’Aylmer (excluant le secteur Les Golfs). Le milieu est aussi caractérisé par uneforte présence de population et d’équipements « anglophones » du Nouveau Gatineau. Le chemind’Aylmer constitue le lien routier historique et central, alors que les boulevards Lucerne (côté Sud, enlien avec la rivière des Outaouais) et Des Allumetières (côte Nord) agissent comme des accès parallèlesimportants. Lors des dernières années, le chemin Pink est finalement devenu une voiriecomplémentaire et de nature urbaine.La « Porte de l’Ouest » a accueilli depuis le début de la décennie des volumes notables de mises enchantier. Près de 3 000 unités ont été construites, moyennant la contribution importante du secteur DesExplorateurs et la percée récente de projets de logements pour personnes âgées. En parallèle, un certainvolume de maisons jumelée et en rangée, de même que diverses structures de Plex, ont vu le jour. Dansce secteur de marché, comme dans les autres pôles majeurs de nouvelle construction, une mixité deformules d’habitations est en fait venue graduellement se substituer à la solution quasi-exclusive de lamaison unifamiliale isolée. Autre facteur à souligner, la valeur 1 des logements neufs (80 000$ -85 000$) et celle des maisons (± 150 000$ pour l’individuelle et 120 000$ pour les formules urbaines demaisons) se sont inscrites au-dessus de la moyenne municipale.VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER, 2001 À 20082001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Lac Deschênes 35 70 71 104 105 131 231 80Des Explorateurs 65 70 194 266 115 224 424 570______ ______ ______ ______ ______ ______ ______ ______Porte de l’Ouest 100 140 265 370 220 355 655 6502005 - 2008 Isolée Jumelée Rangée 2-Plex 3-Plex 4-Plex 5 et + TotalNombre 650 525 165 10 90 20 540 2 000Source : Rôle d’évaluation et permis de bâtir, Ville de Gatineau.1Selon la valeur déclarée sur les permis de bâtir.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 50Ville de Gatineau, Québec

INDICES DE SPÉCIALISATION DÉMO-RÉSIDENTIELLE ETSOCIO-ÉCONOMIQUE, PORTE DE L’OUESTLac Deschênes Des Explorateurs Porte de l’OuestPopulation par âgeTotale 8 815 20 175 28 9900 – 4 ans 490 1 150 1 6405 – 19 ans 1 830 4 630 6 46020 – 24 ans 535 1 280 1 81525 – 44 ans 2 365 5 790 8 15545 – 64 ans 2 710 5 665 8 37565 ans et plus 885 1 650 2 535Immigrants 9,8% 6,8% 7,7%Parc de logementsTotal 3 340 7 850 11 190Possédé 2 930 5 630 8 560En location 410 2 225 2 635Réparations 8,4% 8,3% 8,3%Ménages privésTotal 3 335 7 855 11 1901 personne 680 1 780 2 4602 personnes 1 165 2 540 3 7053 personnes 610 1 630 2 2404 à 5 personnes 805 1 740 2 5456 personnes et plus 80 160 240FamillesTotal 2 695 5 895 8 590Couples avec enfants 990 2 085 3 075Couples sans enfants 675 1 300 1 975Monoparentales 465 1 250 1 715Enfants à la maison18 – 24 ans 685 1 325 2 01025 ans et plus 285 540 825% 18 ans et plus 32,2% 26,4% 28,1%Nombre moyen 1,1 1,2 1,2Revenu ménages (2005)Revenu médian 71 065$ 63 885$ N/DMoins de 20 000$ 265 845 1 110(en %) (7,9%) (10,8%) (9,9%)Faible revenu 8,2% 12,6% 11,3%Source : Compilations spéciales du recensement 2006 de Statistique Canada, Service d’urbanisme, Ville de Gatineau.

En définitive, de 400 à 500 unités ont vu le jour annuellement dans les deux (2) villages urbains de la« Porte de l’Ouest » depuis 2001 et la performance récente (2005 – 2008) a représenté 20% du totalmunicipal. Compte tenu du fait que la banque de terrains « en cours » de développement et celle de« projets approuvés » demeure somme toute restreinte (3 000 unités au maximum), l’inventairefoncier courant est appelé à devenir neuf dans 6 ou 7 – 8 an, si le rythme de construction se maintientau même niveau. En conséquence, les pressions relatives à l’ouverture de nouveaux lotissements aété et demeure grande. Par surcroît, le solde des pôles à mettre en valeur s’inscrivent en « zoneurbaine future » ou encore plus négativement dans des zones identifiées « aménagement différé ».INVENTAIRE FONCIER RÉSIDUEL, PORTE DE L’OUESTEn cours de développement 1 420 unités Zone urbaine 1 000 unitésProjets approuvés 1 580 unités Aménagement différé 550 unités______________________________3 000 unités 1 550 unitésSource : Rapport d’évaluation du potentiel résidentiel (Ébauche janvier 2009), Ville de Gatineau et Teknika-HBA.Le visage « anglophone » relié au Vieux-Aylmer et le caractère « bilingue » déterminant du marchérejoint ces dernières années se conjuguent quant à eux pour accentuer encore plus les doléances desdéveloppeurs, des promoteurs – constructeurs et même des représentants municipaux du secteur. Lemilieu est recherché par ce segment de clientèle et tous les clients éventuels ne se rabattront pasnécessairement sur le secteur voisin du « Parc de la Gatineau ». Il convient aussi d’indiquer quecertaines parcelles qui nécessitent des modifications ou approbations réglementaires de diversesnatures s’inscrivent « en continuité » d’ilôts urbains existants.Pour ce qui a trait au profil des résidants, il est caractérisé par les éléments suivants, à savoir : la présence importante d’une population d’âge médian (± 30% dans lesclasses d’âge 25 – 44 ans et de 45 – 64 ans) et d’enfants d’âge scolaire (plusde 20% pour les 5 – 19 ans); un ratio notable de population de langue maternelle anglaise et d’immigrants,jusqu’à un certain point;Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 51Ville de Gatineau, Québec

un parc résidentiel largement possédé (3 cas sur 4) et où les formules de Plex(1 unité sur 10), de maisons urbaines et d’appartements à prix « moyens »occupent une place non négligeable; une forte proportion (75%) de familles avec ou sans enfants d’âge supérieur(près de 30% pour 18 ans et plus); un revenu médian (64 000$ et 71 000$, selon le village considéré) supérieur àcelui global de la Ville de Gatineau; l’existence de certains ilôts urbains dominés par un parc résidentiel de moinsbonne qualité et / ou des populations plus fragiles économiquement.STRUCTURE DU PARC RÉSIDENTIEL 1 , PORTE DE L’OUESTCondominiums 925 (925)* 6 – 19 unités 40 (390)Unifamiliales 8 850 (8 850) 20 – 99 unités 6 (250)2 – 5 Plex 560 (1 325) 100 unités et + 2 (600)* Nombre de bâtiments (Nombre d’unités de logements).1Pour l’année 2007.Total parc 10 383 (12 340)Source : Rôle d’évaluation, Ville de Gatineau, compilations du Service d’urbanisme.Au plan urbain, il convient d’ajouter le grand nombre de parcs et espaces verts dont bénéficie l’airerésidentielle. La proximité du Lac Deschênes et de la Marina d’Aylmer, de même que la natureparticulière du centre-ville de l’ex-municipalité d’Aylmer et l’existence d’un « noyau patrimonial »d’intérêt, confèrent également à la « Porte de l’Ouest » une image distinctive. Dans une largemesure, celle-ci contribue à donner à la municipalité une consonance plus métropolitaine (c’est-à-direvisage historique et bilingue à l’échelle de la région Gatineau – Ottawa). En parallèle, l’âge du stockd’habitation (20% construit avant 1960) fait en sorte que les dépenses en rénovations (valeur déclaréemoyenne de 3M $ par année) sont notables (15% du total municipal) et porteuses pour l’avenir.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 52Ville de Gatineau, Québec

Enjeux et interventionsLes pôles récents de développement résidentiel ont été nombreux ces dernières années à l’intérieur dela « Porte de l’Ouest » et ils ont eu tendance à s’étendre spatialement. La banque foncière disponibleà l’heure actuelle (lotissements en cours de développement et ceux approuvés par la Ville) demeureassez importante (± 3 000 unités), mais elle représente un horizon d’urbanisation somme toute réduit(6 – 8 ans). Cette situation n’est pas nécessairement préoccupante à l’heure actuelle, mais laconcentration du solde de terrains qui peuvent accueillir à plus long terme de nouvelles habitations àl’intérieur de « zones d’aménagement différé » pose question. À ce titre, quels secteurs doiventrecevoir une attention particulière pour les 3 – 5 prochaines années, si l’on veut s’assurer de leur miseen disponibilité au moment opportun?De façon globale, on a d’autre part intérêt à favoriser dans le futur une grande diversité de produitsen habitation à l’intérieur du secteur et ce, afin de combler les besoins changeants de la populationactuelle et de rejoindre les créneaux du marché résidentiel à venir. La mise en valeur des bâtimentsd’intérêt patrimonial doit être pour sa part confirmée et les travaux de rénovations sur le reste du parcappuyés par des programmes adaptés à la situation locale. L’ajout de logements sociocommunautairesconstitue également une intervention souhaitable.En regard des infrastructures municipales et commerciales, des choix auront aussi à être faits. Lesréseaux d’eau potable et d’égouts (sanitaire – pluvial) courants, ainsi que l’armature routière et detransport en commun, sont-ils ou non en mesure de recevoir le développement futur? Quels tronçonsde rue doivent recevoir une attention commerciale en vue de confirmer ou modifier leur statut, voirede devenir un noyau commercial? Le déplacement vers la partie haute d’une fraction croissante desnouvelles activités en habitation n’est certes pas sans lien avec ces dernières interrogations.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 53Ville de Gatineau, Québec

BUTS GÉNÉRAUX ET SPÉCIFIQUES D’UNE CONSOLIDATIONAU NIVEAU DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN DE GATINEAU• Réduire la consommation foncière et combler les espaces vacants du tissu urbain existant planifier l’ensemble de la Ville en fonction d’un niveau de croissance démographiqueréaliste d’ici 2021; contenir l’expansion urbaine aux zones requises, en limitant le gaspillage des sols debonne qualité (agricole ou autres); consolider les unités urbaines existantes en fonction d’une structuration accrue desmilieux de vie en place; limiter les points d’urbanisation sporadiques et / ou éloignés et / ou non contigus auxnoyaux urbains déjà existants.• Rentabiliser, voire maximiser les infrastructures et les équipements gatinois déjà existants réduire l’importance des investissements à faire en matière de routes, d’aqueducs,d’égouts et d’équipements communautaires; densifier les parties déjà urbanisées et celles en voie de l’être, dans le but derentabiliser le plus possible les services et équipements publics; chercher à créer les conditions propices à l’introduction et / ou à l’extension deréseaux de transport en commun rentables; consolider les plus importants noyaux urbains actuels et restreindre, dans la mesuredu possible, l’amorce de nouveaux points d’urbanisation.• Rechercher une autonomie urbaine plus large pour chacun des grands poidsgéographiques de la municipalité chercher à assurer une plus grande autosuffisance des secteurs urbains quant auxservices essentiels et aux emplois, lorsque cela peut l’être; réduire les disparités actuelles entre les diverses parties de la Ville, sinon entrechacun des villages urbains; répartir mieux et davantage la « densité » résidentielle sur le territoire gatinois,particulièrement là où la desserte par autobus peut prendre racines; améliorer les liaisons de diverses natures entre les quartiers résidentiels, les espacesverts ou bleus et les zones d’emploi.

En guise de conclusionLes perspectives d’évolution d’ici 2021 du marché résidentiel à l’échelle régionale qui peuvent êtreraisonnablement anticipées et la consolidation des villages urbains recherchée par la Ville de Gatineauau niveau de l’aménagement du territoire municipal laissent apparaître que des choix devront êtrefaits à court, moyen et plus long terme. Entre autres, l’allocation de la croissance urbaine future selonla poursuite des tendances passées, récentes ou historiques, se voit confrontée à une « option »d’aménagement que favoriserait une « consolidation », voire une « concentration » des activités deconstruction, de rénovation et de redéveloppement résidentiel des seize (16) villages urbains de laVille de Gatineau. Le laisser-faire plus ou moins habituel qui peut être constaté à des niveauxvariables dans la planification municipale du Gatineau d’hier, d’aujourd’hui ou de demain, si oncontinue sur la même voie, pourrait alors être remplacé par une vision, voire une stratégied’aménagement qui serait davantage souhaitable du point de vue collectif.L’adoption d’une telle orientation de nature éco-responsable fait appel à des choix volontaires et / oucontraignants pour chacun des intervenants du marché de l’habitation et / ou de l’industrie. Les« politiques » urbaines que la Ville de Gatineau a adopté ces dernières années, celles qui sont àl’étude et les autres qui pourraient ou auraient intérêt à voir le jour font partie du « coffre d’outils »disponible. Les Gatinois ont aussi à préciser la direction compatible avec ce qu’ils veulent que soit le« Gatineau 2021 » face à l’organisation des milieux de vie et à la forme de l’urbanisation quiprendront forme à court, moyen et plus long terme.Des buts généraux et des objectifs spécifiques auront à être établis. Un plan d’occupation du sol avecses implications au niveau de la viabilisation des terrains non encore urbanisés, des infrastructuresmunicipales (approvisionnement en eau, disposition des eaux pluviables et usées), du transport routieret en commun, ainsi que de la conservation des milieux naturels (agricole, forestier, aquatique,faunique et floral), devra être établi par la Ville de Gatineau et les autres acteurs du développementurbain. La réalisation d’une évaluation comparative des coûts socio-économiques entre une option deconsolidation, voire de concentration du développement futur et une où l’étalement urbaincontinuerait à dominer plus ou moins largement l’aménagement du territoire s’imposent en faitcomme conclusion à la présente étude.Perspectives du marché de l’habitation et analyse des aires résidentielles, Page 54Ville de Gatineau, Québec