Il Project Financing per il Social Housing: profili generali - Federcasa
Il Project Financing per il Social Housing: profili generali - Federcasa
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<strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong>:<br />
prof<strong>il</strong>i <strong>generali</strong><br />
Dott. Livio Pasquetti<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners<br />
Seminario introduttivo<br />
Strumenti<br />
finanziari<br />
alternativi<br />
<strong>per</strong> l»ed<strong>il</strong>izia<br />
residenziale<br />
pubblica<br />
Roma 23/02/2011<br />
in collaborazione con: Process Factory / Maschietto Maggiore / Paratore Pasquetti<br />
FEDERCASA<br />
00187 Roma<br />
Via Venti Settembre 4<br />
SEGRETERIA GENERALE<br />
tel 0688811720/21<br />
UFFICIO TECNICO<br />
tel 0688811730<br />
fax 0642004526<br />
ema<strong>il</strong>: federcasa@federcasa.it<br />
web:www.federcasa.it
<strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong> : prof<strong>il</strong>i<br />
<strong>generali</strong><br />
Dott. Livio Pasquetti<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong> 1<br />
Indice dei temi trattati<br />
1. <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> : inquadramento generale.<br />
2. Struttura tipo di un <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong>.<br />
3. <strong>Il</strong> piano economico-finanziario e la sua valutazione.<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong>
<strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> : concetti di base - a.<br />
• <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> è uno strumento volto ad organizzare, attraverso fonti private, <strong>il</strong><br />
finanziamento di progetti complessi di realizzazione di o<strong>per</strong>e pubbliche, con elevata<br />
leva finanziaria , che si caratterizzano <strong>per</strong> un insieme organico di caratteristiche<br />
specifiche:<br />
a. rapporto diretto tra <strong>il</strong> finanziamento di una infrastruttura, la sua realizzazione e <strong>il</strong><br />
suo ut<strong>il</strong>izzo attraverso la gestione;<br />
b. <strong>il</strong> finanziamento è concesso in base alla capacità del progetto di produrre i flussi di<br />
cassa sufficienti con ragionevole certezza a ripagare <strong>il</strong> servizio del debito ed a<br />
remunerare <strong>il</strong> capitale investito;<br />
c. la fase di gestione dell’o<strong>per</strong>a ha un’importanza pari alla sua realizzazione proprio<br />
<strong>per</strong>ché la effettiva produzione dei flussi di cassa attesi è <strong>il</strong> fulcro del successo del<br />
progetto;<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong><br />
<strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> : concetti di base - b.<br />
d. <strong>il</strong> progetto è giuridicamente ed economicamente segregato in un veicolo societario<br />
autonomo ad esso dedicato, la società di progetto o SPV = Special Purpose Vehicle<br />
(o<strong>per</strong>azione off balance <strong>per</strong> i promotori) all’uopo costituita, la cui esclusiva finalità è<br />
la realizzazione e la gestione del progetto stesso.<br />
e. la fonte privata dei mezzi finanziari necessari può essere integrata da fonti pubbliche<br />
in relazione al tipo di o<strong>per</strong>a realizzata (o<strong>per</strong>a calda - o<strong>per</strong>a tiepida - o<strong>per</strong>a fredda ).<br />
f. i rischi del progetto vengono ripartiti sui diversi soggetti partecipanti attraverso<br />
idonei accordi contrattuali frutto di un importante processo di negoziazione tra i<br />
diversi soggetti coinvolti;<br />
g. <strong>il</strong> sistema di garanzie è prevalentemente incentrato sul progetto anziché sui soggetti<br />
che ne sono promotori, ha natura contrattuale piuttosto che reale.<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong>
<strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> e PPP<br />
• Alla nozione di finanza di progetto viene spesso affiancata quella di<br />
Partenariato Pubblico-Privato (PPP).<br />
• Quest’ultima copre ambiti maggiori rispetto a quelli della finanza di<br />
progetto, comprendendo una vasta gamma di modelli di coo<strong>per</strong>azione tra <strong>il</strong><br />
settore pubblico e quello privato.<br />
• <strong>Il</strong> ricorso al PPP, attraverso le sue diverse metodologie attuative può, in<br />
generale, essere previsto in tutti quei casi in cui <strong>il</strong> settore pubblico intende<br />
realizzare un progetto che coinvolga un’o<strong>per</strong>a pubblica, o di pubblica<br />
ut<strong>il</strong>ità, la cui progettazione, realizzazione, gestione e finanziamento siano, in<br />
tutto o in parte, affidati al settore privato.<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong><br />
<strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> e gestione dei rischi<br />
• Nell’ambito di un’o<strong>per</strong>azione di <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> l’allocazione e la co<strong>per</strong>tura dei<br />
rischi del progetto ha un’importanza centrale.<br />
• I principali rischi presenti riguardano:<br />
a. costruzione (rischi di progettazione o di mancato ottenimento autorizzazioni, ad<br />
esempio);<br />
b. gestione (errata stima della domanda o cattiva gestione del progetto);<br />
c. normativo e regolamentare;<br />
d. sociale e di consenso;<br />
e. finanziari (cambio , tasso , inflazione);<br />
f. finanziamento<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong>
<strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> : struttura tipo<br />
Assicurazioni<br />
Finanziatori<br />
Mercato - Fornitori<br />
Soci<br />
SPV Gestore<br />
PA Concedente<br />
Mercato - Utenti<br />
Costruttore<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong><br />
Piano economico finanziario (PEF)<br />
• L’elaborazione del PEF del progetto è una fase fondamentale <strong>per</strong> validarne<br />
a priori la sostenib<strong>il</strong>ità economico-finanziaria e renderlo, di conseguenza,<br />
finanziab<strong>il</strong>e.<br />
• <strong>Il</strong> PEF è un documento complesso teso a sv<strong>il</strong>uppare le dimensioni<br />
economica (ricavi e costi) , patrimoniale (attività e passività) e finanziaria<br />
(entrate ed uscite) del progetto.<br />
• Le ipotesi presupposto del PEF hanno una natura estremamente<br />
diversificata coinvolgendo prof<strong>il</strong>i di analisi macro-economica, normativa e<br />
regolamentare, di mercato, tecnologica sia in fase di costruzione che di<br />
successiva gestione.<br />
• La struttura tipo del PEF di un’o<strong>per</strong>azione di <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> risulta<br />
im<strong>per</strong>niata su tre documenti reciprocamente correlati : conto economico ,<br />
stato patrimoniale e flussi di cassa previsionali del progetto.<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong>
PEF – conto economico previsionale<br />
Costruzione Periodo di gestione<br />
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018<br />
CONTO ECONOMICO<br />
Ricavi da affitti convenzionati (inflazionati)<br />
Ricavi da vendita energia (inflazionati)<br />
(Costi o<strong>per</strong>ativi di gestione) (inflazionati)<br />
Ebitda = Margine O<strong>per</strong>ativo Lordo<br />
(Ammortamenti)<br />
(Accantonamenti)<br />
Ebit = Margine O<strong>per</strong>ativo Netto<br />
Proventi finanziari<br />
Interessi passivi<br />
Risultato prima delle imposte<br />
Ires<br />
Irap<br />
Risultato netto Perdita Ut<strong>il</strong>e<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong><br />
PEF – stato patrimoniale previsionale<br />
STATO PATRIMONIALE<br />
Costruzione Periodo di gestione<br />
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018<br />
Liquidità<br />
Riserva di cassa <strong>per</strong> <strong>il</strong> servizio del debito<br />
Crediti commerciali<br />
Posizione credito/debito IVA<br />
Debiti verso fornitori<br />
Debiti Ires/Irap<br />
Capitale circolante netto<br />
Immob<strong>il</strong>i realizzati / ristrutturati<br />
Altre immob<strong>il</strong>izzazioni immateriali<br />
Oneri finanziari capitalizzati<br />
Fondo TFR<br />
Capitale immob<strong>il</strong>izzato netto<br />
Totale capitale investito netto<br />
Finanziamento Base<br />
Finanziamento Iva<br />
Finanziamenti apportati da terzi<br />
Capitale<br />
Risultato d'esercizio<br />
Risultati portati a nuovo<br />
Mezzi propri<br />
Totale fonti di finanziamento<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong>
PEF – flussi di cassa previsionali<br />
Costruzione Periodo di gestione<br />
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018<br />
FLUSSI DI CASSA<br />
Incasso ricavi o<strong>per</strong>ativi<br />
Pagamento costi o<strong>per</strong>ativi<br />
Pagamento imposte<br />
Variazione voci capitale circolante<br />
Flusso di cassa gestione o<strong>per</strong>ativa - corrente<br />
Uscite <strong>per</strong> investimenti<br />
Flusso di cassa gestione o<strong>per</strong>ativa complessiva<br />
Entrate <strong>per</strong> finanziamenti<br />
Uscite <strong>per</strong> rimborso finanziamenti - quota capitale<br />
Uscite <strong>per</strong> rimborso finanziamenti - quota interessi<br />
Entrate <strong>per</strong> proventi finanziari<br />
Apporti di capitale di rischio<br />
Flusso di cassa gestione totale<br />
Accantonamento a riserva<br />
Flusso di cassa disponib<strong>il</strong>e <strong>per</strong> azionisti<br />
Dividendi distribuiti<br />
Flusso di cassa netto finale<br />
Studio Paratore Pasquetti & Partners - <strong>Il</strong> <strong>Project</strong> <strong>Financing</strong> <strong>per</strong> <strong>il</strong> <strong>Social</strong> <strong>Housing</strong><br />
Indici di rendimento<br />
• <strong>Il</strong> calcolo degli indici di rendimento del progetto è finalizzato a misurare la<br />
capacità del progetto di remunerare adeguatamente gli investimenti<br />
effettuati.<br />
• Solitamente si fa ricorso al calcolo di 2 indici: VAN e TIR<br />
1. VAN :<br />
<strong>il</strong> valore attuale netto dei flussi di cassa o<strong>per</strong>ativi attesi, positivi e negativi,<br />
dal progetto : deve essere positivo affinchè l’investimento possa essere<br />
realizzato<br />
2. TIR :<br />
<strong>il</strong> tasso di attualizzazione che rende <strong>il</strong> valore attuale dei flussi di cassa<br />
o<strong>per</strong>ativi in entrata uguale al valore attuale dei flussi di cassa in uscita; in<br />
altre parole è <strong>il</strong> tasso che rende nullo <strong>il</strong> VAN e rappresenta <strong>il</strong> massimo tasso<br />
di interesse che un investitore è disposto a pagare <strong>per</strong> raccogliere risorse con<br />
cui finanziare <strong>il</strong> progetto: se infatti tale tasso di interesse su<strong>per</strong>a <strong>il</strong> TIR, <strong>il</strong><br />
VAN diventa negativo.<br />
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Indici di bancab<strong>il</strong>ità<br />
• Gli indici di bancab<strong>il</strong>ità o di co<strong>per</strong>tura finanziaria consentono di valutare la<br />
capacità del progetto di rimborsare e remunerare <strong>il</strong> capitale di debito.<br />
• I più diffusi sono 3:<br />
a. ADSCR = Annual Debt Service Cover Ratio = Indice di servizio annuale<br />
del debito:<br />
è pari al rapporto, <strong>per</strong> ogni anno della fase o<strong>per</strong>ativa di gestione del<br />
progetto, tra flusso di cassa o<strong>per</strong>ativo e flusso al servizio del debito (rata<br />
interessi + rata rimborso quota capitale): misura la coerenza tra flussi<br />
industriali e flussi finanziari del progetto anno <strong>per</strong> anno;<br />
valore minimo 1,1-1,2 ; valore medio 1,3-1,4 ;<br />
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Indici di bancab<strong>il</strong>ità<br />
b. LLCR = Loan Life Cover Ratio = Indice di servizio del debito calcolato<br />
sulla durata residua del debito:<br />
è pari al quoziente tra la somma attualizzata, al tasso di interesse del<br />
debito, dei flussi di cassa o<strong>per</strong>ativi previsti tra l’istante di valutazione e<br />
l’ultimo esercizio <strong>per</strong> <strong>il</strong> quale è previsto <strong>il</strong> rimborso del debito,<br />
incrementata della riserva di cassa <strong>per</strong> <strong>il</strong> servizio del debito, e <strong>il</strong> debito<br />
residuo all’istante di valutazione;<br />
questo indice valuta la capacità complessiva del progetto di ripagare <strong>il</strong><br />
debito, con i dovuti interessi, secondo <strong>il</strong> piano di ammortamento<br />
prestab<strong>il</strong>ito;<br />
deve essere su<strong>per</strong>iore a 1.<br />
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Indici di bancab<strong>il</strong>ità<br />
c. PCR = <strong>Project</strong> Cover Ratio = Indice del servizio del debito calcolato sulla<br />
durata della concessione :<br />
è pari al quoziente tra la somma attualizzata, al tasso di interesse del<br />
debito, dei flussi di cassa o<strong>per</strong>ativi previsti tra l’istante di valutazione e<br />
l’ultimo anno di concessione, incrementata della riserva di cassa <strong>per</strong> <strong>il</strong><br />
servizio del debito, e <strong>il</strong> debito residuo all’istante di valutazione;<br />
deve essere su<strong>per</strong>iore a 1<br />
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