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18 CONTRIBUTI venduta dall’impresa costruttrice entro 4 anni dalla sua ultimazione • la cessione della pertinenza è soggetta a imposta di registro e gode dell’aliquota del 3%, se la pertinenza non è venduta dall’impresa costruttrice o lo è dopo 4 anni dalla costruzione 6 I presupposti fondamentali per la sussistenza del c.d. vincolo pertinenziale 7 sono due: un “elemento soggettivo”, rappresentato dalla volontà effettiva di creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra due beni e un “elemento oggettivo”, consistente nel rapporto funzionale corrente tra la cosa principale e quelle accessorie purché nell’atto di cessione sia evidenziato il “vincolo pertinenziale”, che rende il bene servente, una proiezione del bene principale. Sono applicabili le aliquote agevolate anche quando la pertinenza si trova in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o in un altro Comune) ma, di fatto, è destinata in modo durevole a servizio della casa di abitazione. Il beneficio fiscale, solitamente escluso per l’acquisto di pertinenze concernenti un immobile acquistato in regime ordinario, è consentito invece per: • l’acquisto della pertinenza di un immobile che, a suo tempo, pur trovandosi nelle condizioni oggettive e soggettive richieste dalla norma, non ha goduto del trattamento agevolato perché non ancora previsto dalla normativa vigente o ancora in corso di costruzione 8 • l’acquisto, con atto separato della pertinenza della casa di abitazione acquistata direttamente dall’impresa costruttrice prima del 22.5.93, senza applicazione dell’agevolazione prima casa, pur ricorrendone al tempo tutti i requisiti richiesti dalla normativa. L’esistenza di tali condizioni deve essere dichiarata nell’atto di acquisto della pertinenza e deve essere documentata su richiesta degli uffici finanziari I requisiti Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, mentre non è assolutamente rilevante (in questo caso) la categoria catastale. Il decreto individua le caratteristiche per definire la natura dell’abitazione, in particolare: • gli artt. da 1 a 7 elencano le singole caratteristiche alla presenza di ciascuna delle quali l’immobile è considerato di lusso • l’art. 8, invece, definisce come “di lusso” le unità immobiliari che abbiano più di 4 caratteristiche tra quelle indicate nella tabella allegata al decreto stesso • E’, quindi, sicuramente di lusso l’abitazione unifamiliare dotata di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq. Se invece piscina e campi da tennis sono condominiali (con meno di 15 unità abitative) l’appartamento è considerato di lusso se ricorrono anche altre tre condizioni: ad esempio, superficie utile complessiva superiore a 160 mq (esclusi balconi, terrazzi, cantine, soffitte, scale e posto macchina); balconi o terrazzi, a servizio della singola unità immobiliare, di superficie utile complessi-
va superiore a 65 mq; montacarichi o ascensore al servizio di meno di 4 piani. Verificato che l’immobile non sia di “lusso” i benefici spettano alla presenza di determinate condizioni: a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, oppure nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale (qualsiasi tipo d’attività, anche non remunerata). Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per l’acquirente che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro, la casa agevolata, deve trovarsi nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività, il soggetto da cui dipende. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge è consentita), di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune, dove si trova l’immobile da acquistare c) non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Non configura causa ostativa al godimento dell’agevolazione il fatto che il coniuge dell’acquirente sia titolare di un immobile abitativo acquistato, con il beneficio, prima del matrimonio. Questo immobile, infatti, non è entrato nella comunione legale ed è, quindi, nella titolarità esclusiva dell’altro coniuge 9 . Le condizioni richieste e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto notarile. Decadenza dall’agevolazione L’ acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se: • l’ Amministrazione finanziaria accerta che le dichiarazioni rese nell’atto sono false (ad esempio perché il contribuente è titolare di immobili per i quali aveva già usufruito dell’agevolazione prima casa oppure è titolare di diritti reali su altri immobili siti nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con l’agevolazione) • il contribuente non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Non si perdono le agevolazioni se il mancato trasferimento è dovuto a cause di forza maggiore (l’evento deve essere oggettivo, non prevedibile, tale da non poter essere evitato, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata) 10 • il contribuente vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale Nel caso di rivendita dell’immobile “agevolato” prima che siano trascorsi cinque anni non è necessario che il secondo acquisto avvenga in presenza dei requisiti per godere dei benefici prima casa, ma è sufficiente che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. Non si realizza, quindi, la decadenza se, entro 1 anno, l’acquirente compra una nuova abitazione che adibisce a dimora abituale: • anche se nel frattempo è entrato in possesso di un ulteriore immobile nello stesso comune in cui è situato quello che si vuole riacquistare • anche se il nuovo acquisto viene operato all’estero, purché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che effettivamente l’immobile sia stato adibito a dimora abituale del contribuente 19 CONTRIBUTI 2010 Comunicazione
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