Unseren Mandanten steht

Unseren Mandanten steht ein persönlicher Berater als Partner zur Seite, der die Bedürfnisse seiner Mandanten genau kennt und individuell und intensiv betreuen kann. Trotz unserer Größe und internationalen Ausrichtung gehören der persönliche Bezug und die Verwurzelung in der Region zu unserer Unternehmensphilosophie. Hier im Bild die Geschäftsführer (v. l. n. r.) Peter Rucker, Dr. Simone Jäck, Dr. Johannes A. Huber, Thorsten Waibel, Thomas Vogl, Christian Slabon und Christian Plötz. Privates Immobilienvermögen bündeln – steuerliche Chancen nutzen und Risiken vermeiden Der Aufbau von privatem Vermögen in Form fremdvermieteter Immobilien ist weit verbreitet. Steuerlich werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die der Einkommensteuer unterliegen. Nach zehn Jahren können die privat gehaltenen Immobilien steuerfrei veräußert werden. Vorsicht ist geboten, wenn Immobilien mehrfach mit Veräußerungsabsicht erworben und wieder verkauft werden. In diesem Fall droht der so genannte gewerbliche Grundstückshandel. Wer Eigentümer mehrerer vermieteter Immobilien ist, steht spätestens im Rahmen von Nachfolgeüberlegungen - aber nicht nur dann - vor der Frage, wie das Immobilienvermögen organisiert und strukturiert werden kann. Bei der Entscheidung werden immer auch steuerliche Überlegungen eine Rolle spielen (müssen). Vermögensverwaltende Immobilienpersonengesellschaft als Königsweg? In der Praxis wird häufig empfohlen, mehrere private Vermietungsobjekte in einer Personengesellschaft zusammenzufassen. Wenn gewünscht, kann die Personengesellschaft sogar haftungsbeschränkt werden. Das Immobilienvermögen ist übersichtlich gebündelt; im Rahmen einer Nachfolge kann den Nachkommen eine vorgegebene Organisationsstruktur hinterlassen werden. Steuerlich gilt für vermögensverwaltende Personengesellschaften eine Bruchteilsbetrachtung und jeder Gesellschafter erzielt (anteilig) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Veräußerungsgewinne können nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist einer Immobilie auch in dieser Variante steuerfrei vereinnahmt werden. Wird eine Immobilie verschenkt und übernimmt der Beschenkte gleichzeitig eine (Rest-)Schuld, handelt es sich steuerlich um eine (teilweise) Veräußerung mit entsprechenden steuerlichen Folgen. Diesen Effekt gibt es nicht, wenn Immobilien samt Schulden auf einen Erben übergehen. Ideal für private Immobilienvermögen - eigentlich! Die Gestaltung hat jedoch einen steuerlichen Haken: Hat die Personengesellschaft Schulden, beispielsweise aus einem fremdfinanzierten Immobilienerwerb, ist derzeit umstritten, ob eine Anteilsschenkung für einkommensteuerliche Zwecke zu einem (teil-)entgeltlichen Geschäft wird. Dies hätte zur Folge, dass beim Schenker für Immobilien der 106

BUSINESS Personengesellschaft innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist eine Belastung mit Einkommensteuer eintreten könnte. Außerhalb der 10-Jahresfrist würde beim Beschenkten (teilweise) eine neue Frist beginnen. Ob dies tatsächlich so ist, muss der Bundesfinanzhof noch entscheiden. Ein Verfahren ist anhängig; bis es zu einer tatsächlichen Entscheidung kommt, kann aber noch mehrere Jahre dauern. Nach dem Richterspruch muss dann noch abgewartet werden, wie sich die Finanzverwaltung zu dem Urteil, das einen Einzelfall betreffen wird, positioniert. Erst dann wird klar sein, ob die vermögensverwaltende Personengesellschaft aus steuerlicher Sicht uneingeschränkt empfohlen werden kann oder ein großer Wermutstropfen verbleibt. Gibt es mehrere Nachkommen, besteht häufig der Wunsch, Immobilienvermögen allen gemeinschaftlich mit klaren Vorgaben zu hinterlassen: Das leistet eine Familiengesellschaft! Gerade bei Immobilien ist es langfristig aber möglicherweise vorzuziehen, einzelne Objekte auf die verschiedenen Nachkommen zu verteilen. Das kann Streit vermeiden und bietet den Nachkommen höhere Flexibilität. Voraussetzung ist natürlich, dass die gewünschte wertmäßige Verteilung auch dargestellt werden kann. GmbH als steueroptimale Variante zur Immobilienpersonengesellschaft? Kapitalgesellschaften, also auch eine GmbH, sind körperschaftund gewerbesteuerpflichtig. In unserer Region liegt die Gesamtsteuerbelastung einer GmbH dabei regelmäßig unter 30 % - im Vergleich zum Spitzensatz der Einkommensteuer sehr attraktiv! Allerdings kommt es zu einer zusätzlichen Besteuerung, wenn Mittel aus der GmbH entnommen werden. Werden Überschüsse der GmbH für Konsumzwecke genutzt, ergibt sich insgesamt eine Besteuerung, die hinsichtlich der Höhe in etwa der Einkommensteuer entspricht. Die GmbH lohnt sich deshalb vor allem dann, wenn freie Mittel reinvestiert werden sollen, die GmbH also als „Spardose“ dient. Anders als natürliche Personen erzielt eine GmbH immer Einkünfte aus Gewerbebetrieb - auch bei Vermietungseinkünften. Die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung vermieteter Immobilien steht der GmbH nicht offen. Vor allem dieser Unterschied lässt die GmbH zur Verwaltung von privatem Immobilienvermögen gegenüber einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft auf den ersten Blick unattraktiv erscheinen. Allerdings gelten steuerliche Besonderheiten, wenn die GmbH ausschließlich immobilienverwaltend tätig ist. Es gilt die so genannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Nach dieser Regelung kann ein Unternehmen, das sich ausschließlich auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes beschränkt und keine anderweitige gewerbliche Tätigkeit ausübt (z. B. Erbringung weiterer Dienstleistungen an die Mieter oder aber auch nur der Betrieb einer PV-Anlage auf einem Dach), den daraus erwirtschafteten Gewerbeertrag auf Antrag vollständig von der Gewerbesteuer ausnehmen. Das Ergebnis ist eine Steuerbelastung in der GmbH von nur knapp 16 % - besonders, wenn die GmbH ohnehin als „Spardose“ verwendet werden soll, ein gewichtiges Argument. Aber auch nach Gewinnausschüttung bliebe es immer noch bei einer Gesamtertragsteuerlast von etwas unter 40 %. Im Gegensatz zum Modell der vermögensverwaltenden Personengesellschaft hat die Übertragung von Immobilien auf eine GmbH steuerliche Wirkungen, da eine Veräußerung der Immobilien fingiert wird. Löst dieser „Veräußerungsvorgang“ im Privatvermögen keine Besteuerung aus, kann dies durch neues Abschreibungspotential auf Ebene der GmbH sogar vorteilhaft wirken. Nachteilig wirkt dagegen immer der Anfall von Grunderwerbsteuer auf den Gesamtwert der übertragenen Immobilien. Der Gang in die GmbH muss deshalb gut überlegt werden und ist nur als langfristiges Konzept überhaupt sinnvoll einsetzbar. Wird privater Immobilienbesitz in einer Gesellschaft gebündelt, hat dies nicht nur steuerliche Folgen. Je nach Rechtsform und Ausgestaltung ergeben sich handelsrechtliche Bilanzierungspflichten, die erfüllt werden müssen. Neben dem damit verbundenen Aufwand hat dies aber auch positive Seiten, da mit einem handelsrechtlichen Abschluss auch ein besserer Überblick einhergehen kann. Steuerberatung Wirtschaftsprüfung Rechtsberatung Das Vertrauen unserer Mandanten hat uns groß gemacht. Persönliche Beratung aus der Region kombinieren wir mit Durchsetzungskraft und Spezialisierung. Ihr Erfolg ist unser Impuls – in der Region und weit darüber hinaus. ATG Allgäuer Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ATG Rechtsanwaltsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft GmbH Kempten (Allgäu) | Augsburg | Kaufbeuren atg@atg.de www.atg.de