WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis
WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis
WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>WEERBARSTIG</strong> <strong>HUURBELEID</strong><br />
Een onderzoek naar het verband tussen huurprijsregulering en het aanbod<br />
kleine stadsappartementen in de commerciële huursector<br />
Masterscriptie voor de studie Planologie, Universiteit van Amsterdam, oktober 2006. Afstudeerrichting<br />
Wonen en Bouwen. Afstudeerbegeleider drs. D. Schuiling.
<strong>WEERBARSTIG</strong> <strong>HUURBELEID</strong><br />
Jan Jager, Mijndenhof 313, 1106 GL Amsterdam Zuidoost. Telefoon 06 4284 8316, e-mail<br />
j.h.f.jager@gmail.com<br />
2
Woord vooraf<br />
"Vraag en er zal je gegeven worden, zoek en je zult vinden, klop en er zal voor je worden<br />
opengedaan... Is er iemand onder jullie die zijn kind, als het brood vraagt, een steen<br />
zou geven?" (Matthéüs 7: 7-10).<br />
Een jaar lang heb ik gevraagd, gezocht, aangeklopt. Meestal werd ik vriendelijk te<br />
woord gestaan, vaak zelfs uitstekend geholpen. Ik ben hier een aantal mensen zeer<br />
erkentelijk voor. Dit zijn: Riemer Baumfalk (VROM), Bart Binnerts (IVBN), Frank van<br />
Blokland (IVBN), Hein Bos (Vastgoed Belang), Simon van der Gaast (IVBN), David<br />
Gibbins (Arlington London), Annemarie Goerres (Stadswonen), Wijnand Groenen (4-<br />
Freedom), Anne Haggas (Knight Frank Leeds), Jeroen Jansen (Vesteda), Jos Janssen<br />
(AZL Vastgoed), Huw Jones (Re'new Leeds), Gert-Jan Kapiteyn (Altera Vastgoed), Jelle<br />
Kasteel (BPF Bouwinvest), Addy van der Knaap (Woningstichting PWS), Dhr. J. Koehler<br />
(Direct Wonen), Frank Peters (Gemeente Rotterdam), Prof.dr.ir. Jan van der Schaar,<br />
Rebecca Späth (NRW.BANK), Gideon Spermon (Vesteda), Dennis Stello (Match<br />
Makelaars), Chris Town (Residential Landlords Association), Mw. A. Verbij (Generali),<br />
Wim Wensing (ING Real Estate) en Dr. Westpahl (Amt für Wohnungswesen Dortmund).<br />
Dan rest mij nog mijn begeleider Dick Schuiling te noemen. Hij gaf mij veel vrijheid om<br />
mijn eigen weg te bepalen. Dat is me bijzonder goed bevallen. Daarnaast toonde hij<br />
veel interesse, wat mij motiveerde en scherp hield. Bovenal wil ik hem bedanken voor zijn<br />
geduld, flexibiliteit en coulance.<br />
3
Inhoud<br />
Samenvatting ................................................................................................................................................. 6<br />
1. Inleiding ........................................................................................................................................................ 10<br />
1.1 Aanleiding .............................................................................................................................................. 10<br />
1.1.1 Actueel huurbeleid........................................................................................................................ 11<br />
1.1.2 Modernisering van het huurbeleid ............................................................................................ 13<br />
1.1.3 Huurbeleid en kleinere stadsappartementen ......................................................................... 16<br />
1.2 Vraagstelling en methode .................................................................................................................. 16<br />
1.2.1 Vraagstelling .................................................................................................................................. 16<br />
1.2.2 Methode .......................................................................................................................................... 17<br />
1.3 Woningmarkt algemeen: Nederland, Engeland en Duitsland.................................................... 19<br />
1.3.1 De verzorgingsstaat ..................................................................................................................... 19<br />
1.3.2 Woningmarktmodellen ................................................................................................................. 20<br />
1.3.3 Marktverdeling & sectoren.......................................................................................................... 20<br />
1.4 Conclusie ............................................................................................................................................... 25<br />
2. Huurbeleid.................................................................................................................................................... 26<br />
2.1 Huurprijsregulering in theorie ........................................................................................................... 26<br />
2.1.1 Model Lind (2001)......................................................................................................................... 26<br />
2.1.2 Aanvulling op Lind ........................................................................................................................ 27<br />
2.1.3 Critici................................................................................................................................................ 28<br />
2.2 Huurbeleid in Nederland. Van buitengewoon bezettingsrecht tot zoveelste<br />
liberalisatieplan ........................................................................................................................................... 28<br />
2.2.1 Oorlog en wederopbouwjaren. Van bevriezing tot bijna-liberalisatie............................... 29<br />
2.2.2 Jaren zeventig. Sociaal huurbeleid + introductie uniform huurprijzenstelsel ................ 29<br />
2.2.3 De jaren tachtig en negentig. Harde sanering en flexibilisering ....................................... 31<br />
2.2.4 Het nieuwe millennium. Re-regulering en huurmatiging 2002-2005 ................................ 31<br />
2.2.5 Nieuw huurbeleid per 1 juli 2007 .............................................................................................. 33<br />
2.3 Referentieland dynamisch: Engeland ............................................................................................. 33<br />
2.3.1 Een veranderlijk beleid ................................................................................................................ 33<br />
2.3.2 Definitieve liberalisatie ................................................................................................................ 34<br />
2.4 Referentieland stabiel: Duitsland ..................................................................................................... 34<br />
2.4.1 Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1971 .............................................................................. 34<br />
2.4.2 Huurprijsverloop ............................................................................................................................ 35<br />
2.5 Conclusie ............................................................................................................................................... 36<br />
2.5.1 Ten slotte: Waarom geen categorisering van het beleid? .................................................. 37<br />
3. Andere factoren dan huurbeleid ............................................................................................................. 39<br />
3.1 Fiscale behandeling particuliere huursector ................................................................................. 39<br />
3.1.1 Nederland ....................................................................................................................................... 39<br />
3.1.2 Engeland ......................................................................................................................................... 41<br />
3.1.3 Duitsland ......................................................................................................................................... 42<br />
3.1.4 Enkele rekenvoorbeelden ........................................................................................................... 42<br />
3.2 Eigenwoningpolitiek............................................................................................................................. 43<br />
3.2.1 Nederland ....................................................................................................................................... 43<br />
3.2.2 Engeland ......................................................................................................................................... 44<br />
3.2.3 Duitsland ......................................................................................................................................... 45<br />
3.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling ........................................................................... 45<br />
3.3.1 Woningmarktconjunctuur ............................................................................................................ 45<br />
3.3.2 Vraagontwikkeling conjunctureel .............................................................................................. 47<br />
3.3.3 Structureel ...................................................................................................................................... 48<br />
3.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren ............................................................................................... 49<br />
3.4.1 De beleggingsmarkt ..................................................................................................................... 49<br />
3.4.2 Vastgoedbeleggingen .................................................................................................................. 50<br />
3.4.3 Woningbeleggingsmarkt. Nederland en Engeland................................................................ 50<br />
3.4.4 Vertrouwen ..................................................................................................................................... 53<br />
4
3.5 Andere interveniërende factoren...................................................................................................... 54<br />
3.5.1 Pensioenenstelsel ........................................................................................................................ 54<br />
3.5.2 Concurrentie sociale huursector ............................................................................................... 54<br />
3.5.3 Aanbod vreemd vermogen.......................................................................................................... 54<br />
3.5.4 Ruimtelijke situatie/ ruimtelijk beleid ....................................................................................... 55<br />
3.6 Conclusie ............................................................................................................................................... 55<br />
4. Commerciële huurwoningenmarkt, aanbod kleine stadsappartementen ...................................... 57<br />
4.1 Particuliere verhuur in Nederland .................................................................................................... 57<br />
4.1.1 Kleine- en middelgrote verhuurders ......................................................................................... 58<br />
4.1.2 Institutionele verhuurders ........................................................................................................... 59<br />
4.1.3 Woningcorporaties........................................................................................................................ 61<br />
4.1.4 Ontwikkelingen .............................................................................................................................. 61<br />
4.2 Particuliere verhuur in Engeland ...................................................................................................... 63<br />
4.2.1 Samenstelling ................................................................................................................................ 63<br />
4.2.2 Herstel ............................................................................................................................................. 64<br />
4.3 Particuliere verhuur in Duitsland ...................................................................................................... 67<br />
4.3.1 Samenstelling vrije huursector .................................................................................................. 67<br />
4.3.2 Casus Nordrhein Westfalen & Dortmund ................................................................................ 68<br />
4.4 Casus Rotterdam ................................................................................................................................. 70<br />
4.4.1 De particuliere huursector .......................................................................................................... 70<br />
4.5 Casus Leeds ......................................................................................................................................... 73<br />
4.5.1 Particuliere huursector in Leeds ............................................................................................... 74<br />
4.5.2 City Living in Leeds ...................................................................................................................... 74<br />
4.5.3 Financiering....................................................................................................................................... 77<br />
4.6 Conclusie ............................................................................................................................................... 80<br />
5. Verband aanbod - andere factoren dan huurbeleid ........................................................................... 89<br />
5.1 Nederland. Eigen Analyse ................................................................................................................. 89<br />
5.2 Beweegredenen Nederlandse verhuurders - andere factoren dan huurbeleid ..................... 91<br />
5.2.1 Fiscale behandeling van de huursector .................................................................................. 91<br />
5.2.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector........................................................ 92<br />
5.2.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling .................................................................... 93<br />
5.2.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren ........................................................................................ 95<br />
5.2.5 Andere interveniërende factoren .............................................................................................. 95<br />
5.3 Engeland. Speculaties – andere factoren dan huurbeleid ......................................................... 96<br />
5.4 Beweegredenen Engelse verhuurders ............................................................................................ 98<br />
5.4.1 Fiscale behandeling ..................................................................................................................... 98<br />
5.4.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector........................................................ 99<br />
5.4.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling .................................................................... 99<br />
5.4.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren ........................................................................................ 99<br />
5.4.5 Andere interveniërende factoren ............................................................................................ 100<br />
5.5 Duitsland .............................................................................................................................................. 100<br />
5.6 Conclusie ............................................................................................................................................. 101<br />
6. Verband aanbod - huurbeleid................................................................................................................ 103<br />
6.1 Beweegredenen Nederlandse verhuurders & oordeel deskundigen ..................................... 103<br />
6.1.1 Beweegredenen Nederlandse verhuurders – huurbeleid.................................................. 103<br />
6.2 Referentieland dynamisch: Engeland ........................................................................................... 105<br />
6.2.1 Beweegredenen Engelse verhuurders................................................................................... 105<br />
6.3 Referentieland stabiel: Duitsland ................................................................................................... 106<br />
6.4 Conclusie ............................................................................................................................................. 106<br />
7. Huurliberalisatie en toename aanbod kleine stadsappartementen.............................................. 108<br />
7.1 Nederlandse analyse ........................................................................................................................ 108<br />
7.1.1 Verhuurders over het nieuwe huurbeleid .............................................................................. 108<br />
7.2 Referentielanden. Dynamisch en stabiel...................................................................................... 111<br />
7.3 Conclusies en aanbevelingen ......................................................................................................... 114<br />
7.3.1 Conclusies .................................................................................................................................... 114<br />
7.3.2 Aanbevelingen ............................................................................................................................. 114<br />
5
Samenvatting<br />
In dit rapport is getracht een antwoord te vinden op de vraag in hoeverre het Nederlandse<br />
huurbeleid samenhangt met het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële<br />
huursector, en of dit aanbod verandert wanneer het huurbeleid verder wordt geliberaliseerd.<br />
Aanleiding tot het onderzoek is het huurbeleid van minister Dekker. Als onderzoeksmethode is<br />
onder meer een vergelijking gemaakt met de situatie in Engeland en Duitsland. Speciale casus<br />
in dit onderzoek zijn Rotterdam, Leeds en Dortmund.<br />
Het Nederlandse huurprijsbeleid, zoals dit in de decennia na de tweede wereldoorlog heeft<br />
vorm gekregen, kenmerkt zich door uniformiteit. Dit betekent dit een vrijwel gelijke behandeling<br />
van de sociale- en particuliere huursector. Het onderscheidt zich daarmee van het beleid in<br />
veel andere landen, dat vaker per sector is gedifferentieerd.<br />
Het huurprijsinstrument in Nederland vindt zijn oorsprong in de oorlogsjaren. De schaarste ten<br />
gevolge van de oorlog mocht niet leiden tot een prijsexplosie. Na de oorlog hield de<br />
huurprijsregulering niet op te bestaan. Hoge huurquota zouden zich slecht verhouden tot de<br />
gematigde loonontwikkeling die werd opgelegd in het kader van een centraal gedirigeerd<br />
economisch herstelprogramma. In de jaren zestig is naar liberalisering van het beleid<br />
toegewerkt. Dit proces stopte in de jaren zeventig, toen de economie stagneerde en het<br />
huurbeleid gepolitiseerd raakte. De loonontwikkeling werd weer leidend in de vaststelling van<br />
de huurhoogte en niet de kostenontwikkeling. Vooral de bouwkosten stegen sterk. De<br />
prijsleemte tussen de kostprijs of markthuur en de gereguleerde huren werd zodoende niet<br />
gedicht, maar liep juist verder uit. Anno 2006 is nog altijd 95 procent van de huurmarkt door de<br />
overheid gereguleerd. In zo’n situatie is het eigenlijk niet te zeggen of de gemiddelde huren op<br />
een volledig vrije markt hoger, of wellicht lager zouden zijn.<br />
Vijf procent van de huurmarkt is niet gereguleerd, maar geliberaliseerd. Sinds 1994 mogen alle<br />
woningen boven een bepaalde kwaliteitsgrens in principe vrij verhuurd worden. Deze<br />
‘liberalisatiegrens’ is gekoppeld aan een aantal wws-punten (woning-waarderingsstelsel), die<br />
aan een woning worden toegekend op basis van een aantal ‘objectieve’ kwaliteitskenmerken. In<br />
het wws-stelsel is de vloeroppervlakte van de woning een zo dominante kwaliteitsparameter,<br />
dat woningen onder circa 70 à 80 vierkante meter nooit voor geliberaliseerde verhuur in<br />
aanmerking zullen komen. Woningen met een grotere vloeroppervlakte kunnen in principe wel<br />
geliberaliseerd worden verhuurd. Het maakt daarbij niet uit of het een woning is in ‘sociaal<br />
bezit’, of een particulier verhuurde woning.<br />
Het Nederlandse huurbeleid is niet op grond van het type verhuurder gedifferentieerd, maar op<br />
grond van een kwalitatieve scheidslijn die voornamelijk gekoppeld is aan de vloeroppervlakte.<br />
Hiermee wijkt de Nederlandse huurpolitiek voor een tweede keer af van de huurpolitiek in de<br />
buurlanden, waar geen sprake is van differentiatie op basis van een ‘kwaliteit’, maar op<br />
sectorale grondslag (sociale of particulier verhuurder). Het zal geen verbazing scheppen dat<br />
particuliere verhuurders in Nederland het gereguleerde marktgebied zoveel mogelijk mijden, \<br />
en er zodoende toch een tweedeling op de markt ontstaat, het uniformiteitsbeginsel ten spijt.<br />
In Engeland en Duitsland zijn de aanvangshuren op de particuliere huurmarkt vrij<br />
onderhandelbaar. Bijzonder aan het Duitse systeem is de afwezigheid van een sociale<br />
huursector als aparte deelsector voor uitsluitend sociale verhuurders. Niettemin wordt circa tien<br />
procent van de Duitse woningvoorraad ‘sociaal’ verhuurd voor een wettelijk vastgestelde<br />
huurprijs. Particuliere verhuurders kunnen een huis ‘sociaal’ verhuren. Zij krijgen daarvoor een<br />
subsidie per woning.<br />
In Engeland is de sectorale indeling in het huurbeleid ingevoerd met de liberale ‘Rent Act’ van<br />
1989. Particuliere verhuurders hebben sindsdien in Engeland wel een heel gunstige<br />
rechtspositie. Huurcontracten gelden in principe maar voor zes maanden. Hierna kan de
verhuurder zijn bezit weer opeisen, of de huurder een nieuwe contract aanbieden met een<br />
nieuwe huurprijs. Dit kan tot in de lengte van jaren doorgaan zonder dat de rechtspositie van<br />
de huurder verbetert. In deze vrije marktsector is van enige huurzekerheid voor de huurder<br />
geen sprake. In dit onderzoek is ook geprobeerd de vraag te beantwoorden of dit liberale<br />
huurregime in vooral Engeland verband houdt met het groeiend marktaandeel van de<br />
particuliere huursector en de ruime aanwezigheid van kleine stadsappartementen die vooral<br />
door private personen worden aangeboden. Vooral in oude industriesteden als Leeds en<br />
Manchester heeft de appartementenmarkt een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. Er<br />
werken echter tal van andere factoren op deze bijzondere markt.<br />
De Nederlandse wet hanteert relatief gunstige fiscale regels voor commerciële<br />
woningexploitanten, en de consumentenvraag naar kleine stadsappartementjes is groot. Minder<br />
gunstig voor de gehele particuliere huursector is de bevoordeling van de eigenwoningsector<br />
door de hypotheekrenteaftrek en de aanwezigheid van een nog altijd dominante sociale<br />
huursector.<br />
In Engeland is de sociale sector een niche op de woningmarkt, zeker sinds de afbraak van de<br />
publieke woningvoorziening in de jaren tachtig onder het beleid van Margaret Thatcher. Van<br />
een ‘eigenwoningpolitiek’ is in Engeland geen sprake meer sinds de afschaffing van de<br />
hypotheekrenteaftrek. Voor individuele particuliere woningbeleggers is in Engeland een goede<br />
beleggingsinfrastructuur aanwezig. In Nederland is dit (nog) niet het geval. Al deze factoren<br />
kunnen een gunstige uitwerking hebben op de particuliere huurwoningmarkt in Engeland<br />
afgezet tegen Nederland.<br />
De particuliere huursector in Nederland is van dominante sector verworden tot een sector in de<br />
marge met een marktaandeel van minder dan tien procent. De laatste jaren is er bovendien<br />
sprake van een proces van ‘vernichering’. Dit gebeurt op twee fronten: Institutionele beleggers<br />
stoten goedkoop bezit af en investeren alleen nog in het geliberaliseerde marktdeel. Netto<br />
wordt er ‘gedesinvesteerd’. Individuele particulieren zoeken hun heil vooral in de ‘nieuwe<br />
nichemarkt’, waarin zij door creatieve oplossingen de scherpe kantjes van de<br />
huurprijsregulering weten te ontlopen of deze gewoon negeren.<br />
Het draait in deze nichemarkt altijd om tweedehands bezit, vaak gemeubileerd en in de vorm<br />
van onzelfstandig eenheden (sudio’s). Vraag en aanbod bepalen de huurhoogte. Er kan wel<br />
gesproken worden van een ‘vrije markt niche’. Woningzoekenden in Rotterdam zijn voor een<br />
klein stadsappartement vooral aangewezen op deze hoek van de markt, mocht de sociale<br />
huursector hen geen soelaas bieden. Dit laatste is vaak het geval. Grotere institutionele<br />
verhuurders verhuren steeds vaker alleen grote appartementen, die vanwege oppervlakte<br />
buiten de huurprijsregulering vallen.<br />
In Engeland heeft zich rond 1990 een trendbreuk voorgedaan. Na een decennialange daling<br />
van het marktaandeel van de particuliere huursector trok de particuliere markt weer aan. Vooral<br />
de laatste jaren is de stijging van het aanbod significant. Dit heeft zijn weerslag op de<br />
gebouwde omgeving. Exemplarisch zijn de ontwikkelingen in het centrum van de oude<br />
industriestad Leeds. Sinds 2001 zijn daar tientallen nieuwe woongebouwen opgeleverd. Het<br />
inwonertal in het centrum is gestegen van duizend inwoners in 1995 naar tienduizend anno<br />
2005. Op het moment zijn nog vijfduizend appartementen in aanbouw, en is gemeentelijke<br />
goedkeuring verleend aan de bouw van nog eens vijfduizend appartementen. De<br />
woonoppervlakte is steevast beneden zeventig vierkante meter, en neemt af naarmate de<br />
vierkante meter-prijzen stijgen. Bijzonder aan de hele ontwikkeling is de bekostiging door<br />
individueel particulier kapitaal. Dat kan in collectief verband, via tussenpersonen of direct door<br />
de aankoop van één, twee of meerdere stadsappartementen als pensioenvoorziening of<br />
speculatieve belegging door private personen.<br />
In buurland Duitsland is de particuliere huurwoningenmarkt stabiel qua omvang en bijna even<br />
groot als de eigenwoningsector, in tegenstelling tot in Nederland en Engeland, waar de<br />
7
eigenwoningsector dominant is. In de mijnwerkersstad Dortmund is het aanbod kleine<br />
stadsappartementen groot. Het is lastig inschatten in hoeverre deze markt (afgezien van de<br />
kleine sociale voorraad) wel écht commercieel is. Dit houdt verband met het publieke verleden<br />
van de grotere particuliere exploitatiebedrijven. Feit is wel dat de markt anno 2005 zeer<br />
toegankelijk is, in het bijzonder voor jongere woningzoekenden.<br />
Het aanhoudend afnemende marktaandeel van de particuliere huursector in Nederland in de<br />
loop van de twintigste eeuw is goed te verklaren aan de hand van de opkomst van de sociale<br />
huursector en de groei van het eigenwoningbezit en meer andere factoren dan het huurbeleid.<br />
Voor het hierboven beschreven proces van ‘vernichering’ lijkt het huurbeleid wel een<br />
belangrijke aanleiding, vooral wanneer blijkt dat in Engeland een omgekeerd proces aan de<br />
gang is. De snelle toename van het aanbod kleine huurappartementen houdt daar zeker ook<br />
verband met de explosieve groei van de huizenprijzen, de slecht presterende beurs, de lage<br />
rente en de grote vraag naar kleine stadsappartementen. Diezelfde ingrediënten waren echter<br />
ook in Nederland aanwezig de afgelopen jaren. In Nederland heeft dit niet geresulteerd in een<br />
significante toename in het aantal woningbeleggingen.<br />
Er zou gesteld kunnen worden dat de Nederlandse woningbeleggingsmarkt ‘minder gevoelig is<br />
voor woningmarktconjuncturele factoren’, omdat de (particuliere) huurwoningenmarkt in<br />
Nederland van secundaire betekenis is. Door de hypotheekrenteaftrek staat de huursector per<br />
definitie in de schaduw van de eigenwoningsector. Daarnaast geldt dat in Nederland in<br />
tegenstelling tot in Engeland bijna geen tijdelijk huurcontracten worden toegestaan, waardoor<br />
speculatieve beleggingen minder goed mogelijk zijn.<br />
Alles in overweging nemende kan geconcludeerd worden dat de ‘vernichering’ van de<br />
particuliere huursector in Nederland het gevolg is van de opdeling van de huurwoningenmarkt<br />
in een gereguleerd- en een geliberaliseerd marktdeel. Verhuurders met een commerciële inslag<br />
kiezen strategisch voor het geliberaliseerde marktsegment wanneer zij in het gereguleerde<br />
segment niet genoeg kunnen verdienen, of zelfs te maken zouden krijgen met een ‘onrendabele<br />
top’. Dit laatste is vooral het geval op dure centrumlocaties, die in het huurbeleid niet als<br />
bijzondere locatie worden onderscheiden. Dientengevolge bieden commerciële verhuurders in<br />
Nederland weinig tot geen kleine stadsappartementen aan. Alleen kleine individuele particuliere<br />
beleggers weten door creatieve oplossingen de regels te ontwijken, en springen wel in de markt<br />
die institutionele beleggers links laten liggen: de markt voor kleine stadsappartementen. Deze<br />
kleine beleggers bouwen zelden nieuwe woningen.<br />
Het is onwaarschijnlijk dat de Nederlandse particuliere huursector een gelijk herstel zou<br />
doormaken als de Engelse particuliere huurwoningenmarkt, mocht het huurbeleid<br />
geliberaliseerd worden. Een marktpositie zoals in Duitsland is helemaal niet aan de orde. Het is<br />
ook onwaarschijnlijk dat de particuliere huurwoningenmarkt zich als gevolg van een nieuw<br />
liberalisatiebeleid over de hele breedte zal herstellen. Zolang in Nederland de<br />
hypotheekrenteaftrek blijft bestaan zal de particuliere huurwoningenmarkt een ‘smalle’ markt<br />
blijven voor liefhebbers en starters. In Engeland en Duitsland is de factor van de<br />
hypotheekrenteaftrek afwezig, respectievelijk nihil. In Duitsland wordt de gehele huursector<br />
bovendien fiscaal ontzien. Toch is het wel te verwachten dat als gevolg van een liberaler<br />
huurbeleid het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële huursector in Nederland<br />
fors toeneemt. Een ontwikkeling zoals in Leeds lijkt echter niet reëel voor een stad als<br />
Rotterdam. In Engeland is op het moment nog sprake van een actieve revitaliseringspolitiek<br />
waar vooral de oude industriesteden van profiteren en daarmee ook de particuliere<br />
investeerders. Daarnaast zijn de beleggingsmarktspecifieke factoren zeer gunstig geweest,<br />
mede door toedoen van onder de maat presterende pensioenfondsen. Tot slot is het politiek<br />
gezien haast ondenkbaar dat het huurbeleid in Nederland net zo liberaal wordt als in Engeland.<br />
Al met al lijkt het huurbeleid in Nederland min of meer in een impasse te verkeren. Het is<br />
allemaal nog onzeker of het al verschillende malen aangepaste huurbeleid van minister Dekker<br />
doorgang vindt. Bovendien is het ook nog de vraag of het nieuwe beleid werkelijk baanbrekend<br />
8
zal zijn. Dit moet misschien ook niet de ambitie zijn. Het dossier kent een lange en moeizame<br />
voorgeschiedenis.<br />
Achter in dit rapport wordt in paragraaf 7.3.2 (pagina 114) nader ingegaan op deze impasse, en<br />
worden aanbevelingen gedaan voor de vorming van een toekomstig huurbeleid. Er wordt onder<br />
meer stilgestaan bij de vraag of de gelijke behandeling van de particuliere huursector met de<br />
sociale huursector nog wel wenselijk is. De inhoud van elk afzonderlijk hoofdstuk is in aparte<br />
paragrafen achter aan elk hoofdstuk bondig samengevat en verwerkt tot een (deel)conclusie.<br />
9
1. INLEIDING<br />
1.1 Aanleiding<br />
In juni 2004 stelde minister Dekker van VROM de Tweede Kamer op de hoogte van haar<br />
plannen voor een nieuw huurbeleid 1 . Belangrijkste onderdeel van deze plannen was een<br />
versnelde gedeeltelijke liberalisatie van de huurwoningenmarkt. Er ontstond al gauw onrust<br />
over de door critici gesuggereerde consequentie dat huurders onder het nieuwe huurbeleid<br />
vogelvrij zouden zijn. Bestuurders in de grote steden voelden zich betrokken omdat de<br />
beleidsverandering van invloed zou zijn op de betaalbaarheid van het wonen in de stad en<br />
daarmee op de toegankelijkheid van de stad voor mensen met lage inkomens. De plannen van<br />
de minister hielden in dat woningen met een bepaalde minimale WOZ-waarde 2 niet meer<br />
zouden vallen onder strenge huurprijsregime. Consequentie voor een geografisch gebied met<br />
woningen met relatief hoge WOZ-waarden zou zijn dat hier veel woningen geliberaliseerd<br />
mogen worden. De Amsterdamse binnenstad is een zo'n gebied. Wethouder Wonen van<br />
Amsterdam Stadig vreesde dan ook dat het beleid tot gevolg zou hebben dat de binnenstad<br />
ontoegankelijk zou worden voor mensen met lage inkomens, en dat mensen uit hun woning<br />
geprijsd zouden kunnen worden. Wethouder Pastors in Rotterdam had tegengestelde<br />
gedachten over de huurplannen van minister Dekker.<br />
Veldwerkopdracht Rotterdam<br />
De eerste aanzet tot dit onderzoek is een individuele veldwerkopdracht in 2004 geweest voor<br />
het studieonderdeel 'beleid' van de afstudeerrichting 'Wonen en bouwen'. Het onderwerp van<br />
de opdracht was aangedragen door DS+V (dienst stedenbouw en volkshuisvesting) van de<br />
gemeente Rotterdam. DS+V wilde graag weten in hoeverre verhuurders van plan waren<br />
huurverhogingen door te voeren wanneer hier onder een nieuw huurbeleid meer ruimte voor<br />
zou zijn. Wethouder fysieke infrastructuur Marco Pastors zou in de huurplannen een mogelijk<br />
instrument zien om de differentiatie in het prijsaanbod op de Rotterdamse huurwoningenmarkt<br />
te vergroten, om daarmee zijn agenda van woning(bouw)gestuurde migratie te ondersteunen.<br />
Pastors wilde de instroom van groepen met een lage sociaal-economische status naar de<br />
wijken binnen de 'Ruit van Rotterdam' 3 doorbreken. Huurverhogingen zouden hem daarbij niet<br />
slecht uitkomen. Feit was echter dat er – anders dan binnen de ring van Amsterdam – binnen<br />
'de ruit' weinig ruimte zou zijn voor liberalisatie vanwege de overwegend lage WOZ-waarden.<br />
De gemeente was zich hiervan bewust en wilde daarom de mogelijkheden onderzoeken om het<br />
'liberalisatie-instrument' strategisch in te zetten. Zij stelde zich hiermee wel erg afhankelijk op<br />
van de verhuurders. Deze bleken weinig bereid tot meewerken. Geïnterviewde particuliere<br />
verhuurders hadden daarentegen aangegeven in een vernieuwd huurbeleid aanleiding te zien<br />
tot het doen van extra investeringen. Advies aan de gemeente luidde dan ook dat zij beter<br />
studie kon maken van een mogelijke verband tussen een nieuw huurbeleid en investeringen.<br />
Uiteindelijk is dit individuele studie geworden, die heeft geresulteerd in deze scriptie.<br />
1 Zie voor het actuele huurbeleid 1.1.1, en het nieuwe huurbeleid 1.1.2<br />
2 De WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) is een taxatiewaarde uitgevoerd door de gemeente. De gemeente staat bij de<br />
vaststelling onder toezicht van de Waarderingskamer. Hoe hoger de WOZ-waarde, des te hoger is de gemeentelijke OZB-aanslag.<br />
Belastingplichtigen zijn eigenaren en/of bewoners van een pand. De WOZ-waarde is tevens de heffingsmaatstaf voor de bepaling<br />
van het eigenwoningforfait door de belastingdienst, en voor de waterschapsbelasting.<br />
3 De ruit van snelwegen die gezamenlijk de ringweg van Rotterdam vormen<br />
10
1.1.1 Actueel huurbeleid<br />
De Huurprijzenwet in Nederland dateert van 1979. In de loop van jaren zijn er een aantal<br />
moderniseringen doorgevoerd. Sinds 1989 is een deel van de markt geliberaliseerd. In 1993<br />
zijn de huurtrend en de minimaal toelaatbare huurprijs afgeschaft. De minister van VROM stelt<br />
sindsdien voor het gereguleerde deel van de markt jaarlijks een maximaal toelaatbare huurprijs<br />
en een maximale huuraanpassing vast. In het televisieprogramma 'Bussiness Class' (19<br />
februari 2006) schroomde minister Dekker van VROM niet dit te bestempelen als 'eigenlijk<br />
uiterst belachelijk'. Aangezien 95% van de Nederlandse huurmarkt is gereguleerd betekent de<br />
huurwetgeving in de praktijk een stevige inmenging van de overheid in de totstandkoming van<br />
de huurprijzen. Voor individuele woningen wordt de maximaal toelaatbare huurprijs- en<br />
huuraanpassing berekend aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS).<br />
Woningwaarderingsstelsel<br />
Het uniforme woningwaarderingsstelsel (WWS) is in 1979 geïntroduceerd als onderdeel van de<br />
nieuwe Huurprijzenwet. Voornaamste doelstelling van het instrument was het dichten van de<br />
kloof tussen de huurprijzen voor bestaande en nieuwe woningen, en een beperking van<br />
objectsubsidiering. Hoewel het WWS nog wordt gebruikt gelden de genoemde doelstellingen al<br />
lang niet meer. Het WWS bestaat uit een puntentabel en een bijbehorende puntprijs. In de<br />
puntentabel zijn aan bepaalde objectieve woningkenmerken punten toegekend. De maximaal<br />
toelaatbare huurprijs voor een individuele woning wordt berekend door de toegekende punten<br />
te vermenigvuldigen met de puntprijs. Tot 1993 bestond er naast een maximale puntprijs ook<br />
nog een minimale puntprijs, die via een huuraanpassingsstelsel voorzag in een verplichte<br />
harmonisatie van te lage huren naar een 'minimaal toelaatbaar' huurniveau (Rigo, 2000).<br />
Dit was een laatste maatregel om na een lange periode van huurbevriezingen in de na-oorlogse<br />
decennia de allerlaagste huren meer in overeenstemming te brengen met de markthuren.<br />
Het WWS is ondanks grote veranderingen op de woningmarkt als instrument grotendeels intact<br />
gebleven. Er is echter veel aan te merken op het stelsel. Zo komt de locatie van de woning niet<br />
goed tot uitdrukking. Om een indruk te geven van de kwaliteitswaardering in het WWS is op de<br />
volgende pagina een sterk ingekorte versie van het puntenstelsel voor zelfstandige<br />
woonruimte 1 weergegeven. In de tabel is een onderdeel 'woonomgeving' opgenomen. Hier<br />
worden echter louter objectieve locatiekenmerken meegeteld. Ekkers (2002) stelt dat in het<br />
WWS de 'derde pilaar van Vitruvius' 2 niet tot uitdrukking komt. Kritiek van minister Dekker op<br />
het WWS is dat de waardering niet overeenkomt met de marktvraag. Daarom wil zij als<br />
onderdeel van haar huurplannen de WOZ-waarde als kwaliteitsaspect in het WWS opgenomen.<br />
Stoffering en/of meubilering zijn niet als kwaliteitsaspect opgenomen in het WWS. Een<br />
verhuurder mag de kosten hiervoor als servicekosten in rekening brengen bovenop de WWSrekenhuur.<br />
Deze mogen jaarlijks maximaal 20% van de investeringswaarde bedragen (VROM,<br />
2006). Naast een puntentabel voor zelfstandige woningen is er nog een aparte tabel voor<br />
onzelfstandige woningen, die hogere huurprijzen toestaat.<br />
Huurliberalisatie – woningoppervlakte als belangrijkste criterium<br />
Sinds 1 juli 1989 is in de huurwetgeving de mogelijkheid opgenomen nieuw opgeleverde<br />
huurwoningen geliberaliseerd te verhuren. Vanaf 1994 geldt dit ook voor woningen van voor<br />
1989. De aanvangshuur in een geliberaliseerd huurcontract is vrij van regulering. Daarnaast is<br />
ook de jaarlijkse huurverhoging een zaak van huurder en verhuurder. Er kan geen beroep<br />
worden gedaan op de huurcommissie. Een geliberaliseerd huurcontract moet aan drie<br />
voorwaarden voldoen (VROM, 2005-3):<br />
- De overeenkomst is ingegaan op 1 juli 1994 of later<br />
- Het betreft een zelfstandige woning (voetnoot vorige pagina)<br />
- De overeengekomen kale aanvangsprijs ligt boven de huursubsidiegrens<br />
1<br />
Zelfstandige woonruimte: een woning met een eigen toegang, keuken, wasgelegenheid en toilet. Een zelfstandige woning heeft<br />
een eigen adres<br />
2<br />
De antieke bouwmeester uit het Romeinse Rijk hanteerde een kwaliteitsbegrip dat bestond uit drie pilaren. De derde pilaar<br />
'Venustas' stond voor 'schoonheid' en 'bekoorlijkheid'.<br />
11
Tabel 1. Puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte uit het WWS (sterk ingekort). Bronnen:<br />
VROM 2005-6, VROM 2006-2<br />
puntprijs:<br />
punt 1 t/m 80 € 4,15<br />
vanaf 81 punten € 4,55<br />
kwaliteitsaspect punten<br />
1. oppervlakte van vertrekken 1 punt per m2<br />
(kamers,keuken,badkamer en doucheruimte)<br />
2. oppervlakte overige ruimten (bijkeuken, berging, zolder, 0,75 punt per m2<br />
garage)<br />
3. verwarming (installatie, ventielen, aantal ruimtes) max. ca. 20 punten<br />
4. warmte-isolatie max. 15 punten<br />
5. keuken (aanrechtlengte en afwerking) max. ca. 14 punten<br />
6. sanitair (uitrusting en afwerking) max. ca. 18 punten<br />
7. veroudering vervallen<br />
8. privé-buitenruimten (bijv. tuin, balkon) max. ca. 15 punten; puntenaftrek<br />
mogelijk<br />
9. woonvorm (vrijstaande woning, flat met/ zonder lift, etc) max. 17 punten<br />
10. woonomgeving (groen in de omgeving, max. 25 punten<br />
speelgelegenheid, afstand tot scholen, winkels, horeca,<br />
bereikbaarheid, parkeergelegenheid, overlast, onderhoud<br />
van de buurt)<br />
11. hinderlijke situaties af: max. 40 punten<br />
12. bijzondere voorzieningen (uitsluitend bij<br />
serviceflatwoningen) bij: 35%van het puntentotaal van 1 t/m 11<br />
Een exacte uitleg bij de derde voorwaarde is cruciaal. De huurwetgeving zit zodanig in elkaar<br />
dat de aanvangsprijs altijd kan worden getoetst aan het WWS. Wanneer achteraf blijkt dat een<br />
overeengekomen aanvangsprijs niet hoger had mogen zijn dan huursubsidiegrens (vanaf 1 juli<br />
2006: € 615,05), dan is een huurcontract nooit geliberaliseerd geweest. Via de huurcommissie<br />
kan dan, zoals bij alle gereguleerde huurcontracten, huurverlaging worden afgedwongen. Sinds<br />
2004 ligt de huursubsidiegrens vast bij 142 WWS-punten. In de praktijk wordt daarom vaak de<br />
142-puntengrens als liberalisatiegrens beschouwd. Voorwaarde is wel dat de overeengekomen<br />
kale huurprijs bij het afsluiten van het contract ook echt hoger was dan de huursubsidiegrens.<br />
Uit tabel 1 kan worden afgeleid dat in het WWS woonoppervlakte een zwaarwegende<br />
kwaliteitsfactor is. Dit heeft tot gevolg dat woningen tot aan een bepaalde vloeroppervlakte<br />
nooit geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. In figuur 1 op de volgende bladzijde is dit<br />
grafisch voorgesteld.<br />
In de figuur is kwaliteitsaspect 1 (de woonoppervlakte) uit tabel 1 afgezet tegen de maximaal<br />
toelaatbare huurprijs die volgens het WWS mag worden gevraagd in een drietal situaties die<br />
verschillen door het aantal toegekende WWS-punten bovenop de punten voor de<br />
woonoppervlakte. De drie gesloten lijnen geven de maximaal toelaatbare huurprijzen weer.<br />
Vanaf het moment dat een diagonaal de waarde van de liberalisatiegrens snijdt (afgebeeld door<br />
de horizontaal op € 615,05), is een huurcontract geliberaliseerd en kan er in principe een vrije<br />
huurprijs worden gevraagd. De steile onderbroken lijnen moeten dit uitbeelden. Uit de figuur<br />
blijkt duidelijk dat 'woonoppervlakte' verreweg het belangrijkste criterium is voor de<br />
beantwoording van de vraag of een woning wel of niet geliberaliseerd zou mogen worden<br />
verhuurd. 70 m 2 lijkt een kritische ondergrens te zijn waar beneden geliberaliseerde verhuur<br />
niet aan de orde is. In de praktijk ligt de grens vaak veel hoger.<br />
Op het moment wordt ca. 5% van alle huurwoningen in Nederland geliberaliseerd verhuurd. Op<br />
grond van alleen de 142-puntengrens zou dit 40% kunnen zijn (Rigo, 2004). Dit verschil tussen<br />
wat is, en wat mogelijk zou zijn komt vooral doordat in veel gebieden buiten de Randstad de<br />
marktprijzen beneden de liberalisatiegrens liggen. Verder is het zo dat veel huurcontracten<br />
voor 1994 als gereguleerde contracten zijn opgesteld. Vanwege de huurzekerheid zullen deze<br />
contracten gereguleerd blijven. Daarnaast geldt dat sociale verhuurders vanuit hun sociale<br />
taakstelling relatief weinig belangstelling tonen voor geliberaliseerde verhuur.<br />
12
Figuur 1. Schatting maximaal toelaatbare kale huur volgens de puntentabel van het WWS.<br />
Bronnen: VROM 2005-6, VROM 2006-2<br />
!<br />
1200<br />
1000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
30 m2<br />
40 m2<br />
50 m2<br />
60 m2<br />
70 m2<br />
(1) maximaal redelijke huur bij toekenning minimaal aantal extra kw aliteitspunten (excl. aspect 1 en 12)<br />
(2) maximaal redelijke huur bij toekenning gemiddeld aantal extra kw aliteitspunten (excl. aspect 1 en 12)<br />
(3) maximaal redelijke huur bij toekenning alle extra kw aliteitspunten (excl. aspect 1 en 12)<br />
liberalisatiegrens<br />
geliberaliseerd contract in situatie (3)<br />
geliberaliseerd contract in situatie (2)<br />
1.1.2 Modernisering van het huurbeleid<br />
De onversneden 'novembervoorstellen'<br />
In november 2004 stuurde minister Dekker een brief naar de Tweede Kamer met daarin nadere<br />
uitleg over de in juni van dat jaar door haar aangekondigde plannen voor de modernisering van<br />
het huurbeleid. Deze 'novembervoorstellen' hielden het volgende in:<br />
- Vergroting van het geliberaliseerde gebied van 5% naar 25%<br />
- Modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS)<br />
- Nieuwe afspraken inzake de jaarlijkse huurverhoging<br />
- Afspraken over investeringen in woningbouw<br />
- Afspraken over een bijdrage van verhuurders aan de uitgaven voor de huursubsidie<br />
In principe nam het 'liberalisatiepotentieel' in de voorstellen af van 40% naar 25%. Er werden<br />
echter een aantal beperkingen weggenomen, die het verhuurders in de praktijk makkelijker zou<br />
maken geliberaliseerd te verhuren. Zo zouden lopende contracten kunnen worden omgezet in<br />
geliberaliseerde contracten, behalve wanneer de bewoners huursubsidieontvangers waren.<br />
Door institutionele beleggers werd daarom liever gesproken van 'versnelde liberalisatie'<br />
(interview Vesteda-1). Nieuw in de voorstellen was het gebruik van een WOZ-waarde als<br />
liberalisatiegrens. Consequentie hiervan zou een ruimtelijke uitsortering zijn van de liberalisatie<br />
naar gebieden met hoge WOZ-waarden. Tussen de verschillende regio's in het land zou dit<br />
effect echter teniet gedaan worden door verschillende WOZ-grenzen te hanteren. In en rondom<br />
Amsterdam en Utrecht zou deze grens op € 130.000 komen te liggen (peildatum 1999 1 ), in de<br />
1 Voor de Wet WOZ worden alle onroerende zaken éénmaal in de vier jaar getaxeerd. Dit betekent dat een éénmaal vastgestelde<br />
waarde gedurende vier achtereenvolgende belastingjaren gebruikt zal worden. Dit wordt het tijdvak genoemd. Het voorgaande<br />
WOZ-tijdvak liep van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De peildatum ligt twee jaar voor het begin van het tijdvak, dus op<br />
13<br />
80 m2<br />
90 m2<br />
100 m2<br />
110 m2<br />
120 m2
Rotterdamse regio op € 115.000. Deze waarden zouden in een nieuw WOZ-tijdvak worden<br />
herzien. Met de introductie van de WOZ-waarde als grondslag voor de liberalisatie wilde de<br />
minister bewerkstelligen dat woningen met een hoge marktwaarde eerder geliberaliseerd<br />
zouden kunnen worden. De minister stelde ten doel het nieuwe beleid op 1 juli 2005 in te laten<br />
gaan. Tot 2010 zou er voor lopende contracten sprake zijn van een overgangsregime waarin al<br />
veel ruimte werd geboden voor huurstijgingen. Gelijktijdig zouden ook de huren in het<br />
gereguleerde segment jaarlijks flink kunnen stijgen. Voor sociale verhuurders zou echter wel<br />
een maximale stijging van de huursom (zie 2.2.3) van 0,4% in 2005, 0,8% in 2006 en 1,2% in<br />
2007 in acht moeten worden genomen. Een eventuele stijging na 2007 wilde de minister af<br />
gaan laten hangen van het nakomen van productieafspraken die zij met de corporatiesector per<br />
regio zou gaan maken (Dekker, 2004). Met de institutionele beleggers wilde de minister<br />
vooralsnog geen productieafspraken maken. In de novemberbrief schreef zij wel dat zij zich<br />
nog op hun positie zou bezien. In een interview zei de vice-voorzitter van IVBN 1 Menno Maas<br />
dat commerciële beleggers niet meer dan een inspanningsverplichting zouden kunnen aangaan<br />
(Aedesnet, 2005). Een laatste onderdeel van de huurplannen van de minister was de bijdrage<br />
die verhuurders met tien of meer woningen zouden moeten gaan leveren aan de VROMbegroting<br />
om de oplopende kosten van de huursubsidie (inmiddels -toeslag geheten) te dekken.<br />
Deze 'bestemmingstoeslag' kon bij de verhuurders niet op een warm onthaal rekenen. Zij staat<br />
anno 2006 echter nog overeind. In 3.1 wordt nog kort stilgestaan bij dit instrument.<br />
Doelstellingen nieuw huurbeleid<br />
De minister legde de noodzaak van de modernisering van het huurbeleid uit aan de hand van<br />
de crisissituatie die er heerste op de huurwoningenmarkt . VROM (2005): "Het bouwtempo ligt<br />
te laag en aanpak van de oude wijken komt onvoldoende snel van de grond. Met name lage- en<br />
middeninkomens ondervinden hier nadeel van. Lange wachttijden en weinig<br />
keuzemogelijkheden kenmerken hun positie op de (huur)markt". De liberale minister had<br />
andere ideeën over het functioneren van een markt. Haar plannen hielden dan ook niets anders<br />
in dan 'meer marktwerking'. In een persconferentie op 4 februari 2005 zei de minister dat onder<br />
het nieuwe huurbeleid de kwaliteit van de woning beter tot uitdrukking zou komen in de<br />
huurprijs, en dat investeren in nieuwe woningen voor verhuurders – zowel corporaties als<br />
particuliere verhuurders – aantrekkelijker zou worden (Dekker, 2005). In het 'dossier<br />
huurliberalisatie' (VROM, 2005) stelde zij dat er onder het nieuwe huurbeleid meer<br />
huurwoningen aangeboden zouden worden die onder het huidige huurregime nog net in het<br />
gereguleerde segment vallen, en zodoende voor commerciële investeerders geen interessant<br />
investeringsobject zijn. VROM spreekt in dat kader van een 'gekke situatie dat er wel vraag is,<br />
maar dat het niet wordt aangeboden'. In de toelichting op de eerste brief over de modernisering<br />
van het huurbeleid schreef minister Dekker aan de Tweede Kamer: "Er is vraag naar<br />
middeldure en dure huurwoningen, in het bijzonder voor huishoudens die kiezen voor gemak,<br />
de service en de relatief snelle beschikbaarheid die daarbij horen. Maar het aanbod blijft<br />
achter. Door de marktwerking te stimuleren wordt het investeren in dit prijssegment bevorderd<br />
waardoor meer aan de vraag tegemoet zal worden gekomen... IVBN heeft er herhaaldelijk op<br />
gewezen dat de institutionele beleggers substantieel meer zouden willen bouwen in het<br />
middeldure segment als het geliberaliseerde gebied wordt vergroot” (Dekker, 2004).<br />
Kritiek en aanpassingen<br />
De minister kon niet rekenen op steun van de CDA-fractie in de Tweede Kamer. Grootste<br />
bezwaar van het CDA was de volgorde van gebeurtenissen. Voor de liberale minister was dit<br />
eerst liberalisatie, en daarna productiegroei als logisch antwoord hierop. Het CDA verlangde<br />
echter eerst een teken van goede wil van de verhuurders eer zij beloond zouden worden met<br />
een ruimhartiger huurbeleid. Gezien de spanning op de woningmarkt vonden zij liberalisatie<br />
voorlopig ongewenst. De liberalisatie zou bovendien de verkeerde mensen treffen, bijvoorbeeld<br />
het waardepeil van 1999. Dit heeft te maken met het feit dat de gemeenten bij vaststelling van de waarde over voldoende<br />
(markt)informatie moeten beschikken, aldus de Waarderingskamer. De minister werkte in haar eerste voorstellen daarom nog met<br />
de WOZ-waarden van 1999.<br />
1 Institutionele beleggers en Vereniging Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN): zie 1.3.1<br />
14
de middeninkomens die in grote huurwoningen woonden. Ook Hugo Priemus 1 hekelde het<br />
tijdstip van liberalisatie. "We leven in tijden van schaarste. Dit verhoudt zich slecht tot het<br />
liberaliseren van de stugge woningmarkt" (Priemus 2005-2). De liberale minister redeneerde<br />
net andersom, maar stond met de rug tegen de muur. In maart 2005 presenteerde zij daarom<br />
een aangepast voorstel. 20% uit de beoogde 25% van de huurwoningenvoorraad zou niet vanaf<br />
1 juli 2005 geliberaliseerd worden, maar terecht komen in een overgangsregeling. Pas wanneer<br />
de woningproductie voldoende op gang was gekomen zou deze 20% alsnog geliberaliseerd<br />
kunnen worden. Voorstel van de minister was om in dit overgangsgebied een maximum<br />
huurprijs in te stellen van 5,4% van de WOZ-waarde (peil 1999). Dit percentage gaf volgens de<br />
minister de grens aan waarboven het voor huishoudens voordeliger zou zijn om een woning te<br />
kopen. Dekker: "Substantieel hogere huren kunnen worden beschouwd als onredelijke huren<br />
als gevolg van schaarste" (Dekker, 2005). De verhuurders konden geen begrip opbrengen voor<br />
deze regel en de motivering. Op 22 december 2005 presenteerde de minister nieuwe<br />
aanpassingen waarin de maximum huurprijs in het overgangsgebied weer werd bepaald door<br />
het WWS, maar dan met een opslag van 10%.<br />
Definitieve voorstellen (tot 2010)<br />
Tien dagen na de voor de coalitiepartners dramatisch verlopen gemeenteraadsverkiezingen op<br />
7 maart 2006 stuurde de minister haar definitieve beleidsvoorstellen naar de kamer. Na enkele<br />
kleine aanpassingen zou de uiteindelijke stemming over dit beleid in het najaar plaatsvinden.<br />
Inhoudelijk zagen de voorstellen er als volgt uit:<br />
1. Vanaf 1 januari 2007 wordt op grondslag de WOZ-waarde (peildatum 2003) een gereguleerd<br />
gebied, een overgangsgebied en een geliberaliseerd gebied ingesteld. De WOZ-begrenzing<br />
van het overgangsgebied is zodanig gekozen dat per regio ongeveer 20% van de<br />
huurwoningen hier in valt. Beneden de WOZ-ondergrens is een woning gereguleerd (75%),<br />
boven een WOZ-bovengrens geliberaliseerd (5%). Per regio is het overgangsgebied als<br />
volgt vastgesteld:<br />
€ 130.000 tot 230.000: Zeeland + drie noordelijke provincies<br />
€ 150.000 tot 250.000: Rotterdamse regio, Zuid-Hollandse eilanden, Limburg, Flevoland,<br />
Overijssel, kop van Noord-Holland<br />
€ 175.000 tot 275.000: Oost Gelderland, Brabant, regio Haaglanden, Kennemerland<br />
€ 195.000 tot 295.000: Amsterdamse regio, Utrecht, Leiden, West-Veluwe<br />
2. In het gereguleerde segment blijft een iets aangepast woningwaarderingsstelsel de<br />
maximaal toegestane huurhoogte bepalen. In het WWS worden de onderdelen 'woonvorm',<br />
'locatie' en 'hinderlijke situaties' vervangen door een WOZ-parameter. Per € 10.000 WOZwaarde<br />
mogen 1,7 WWS-punten worden bijgeteld. De jaarlijks maximale huurverhogingen<br />
uit de novembervoorstellen (tabel 1) blijven gehandhaafd. Sociale verhuurders blijven altijd<br />
gebonden aan de huursom.<br />
3. Als maximale huurprijs in het overgangsgebied geldt de maximale WWS-prijs met een<br />
opslag van 10%. In het overgangsgebied is een additionele huurverhoging van 0,5%<br />
toegestaan bovenop de al toelaatbare ruimte maximale toegestane huurverhoging van 1,5%<br />
bovenop de inflatie voor gereguleerde huurwoningen. Na 1 juli 2007 neemt dit toe tot 1%.<br />
De additionele huurverhoging mag niet worden doorgevoerd aan huursubsidieontvangers.<br />
4. Bestaande woningen die onder het oude regime geliberaliseerd waren, maar onder de<br />
nieuwe WOZ-categorisering niet meer, blijven geliberaliseerd op voorwaarde dat ze in een<br />
daarvoor te openen register worden opgenomen. Voor nieuw op te leveren woningen geldt<br />
deze regeling in principe niet 2 .<br />
1 Prof dr. ir. Hugo Priemus is hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft.<br />
2 In de praktijk zal dit betekenen dat veel al geplande woningen in het overgangsregime vallen, terwijl bij het opstellen van de<br />
plannen uit was gegaan van geliberaliseerde verhuur. PvdA-kamerlid en woordvoerder voor volkshuisvesting Staf Depla heeft in een<br />
motie (kamerstuk 27926, nr. 97) nog een poging gedaan om daarom ook nieuwe woningen in dat register te kunnen laten opnemen.<br />
15
5. Vanaf 1 juli 2007 moeten verhuurders met meer dan 10 woningen gezamenlijk een<br />
bezuiniging van € 250 miljoen op het huurtoeslagbudget vereffenen. Hiertoe wordt het<br />
fiscale instrument van de 'huurheffing' in het leven geroepen. Deze huurheffing zal de<br />
komende jaren ongeveer 0,12% van de WOZ-waarde bedragen. Verondersteld wordt dat de<br />
verhuurders deze heffing kunnen betalen uit de extra inkomsten van huurverhogingen ten<br />
gevolge van de versoepeling van het huurbeleid.<br />
6. In 2010 komt het overgangsgebied eventueel te vervallen. Dit zal afhangen van de<br />
woningproductie. De minister zal per regio beoordelen of het woningtekort voldoende is<br />
ingelopen, en het overgangsgebied geliberaliseerd mag worden. Zittende huurders van voor<br />
2010 zullen in ieder geval nog huurbescherming blijven genieten in de vorm van een<br />
huuraanpassingsgrens.<br />
Tabel 2. Huurverhogingspercentage, gereguleerd gebied en overgangsregime, per 1 juli 2006.<br />
Bron: Dekker, 2006<br />
Maximale<br />
huurstijging per<br />
7-2006 1-2007 7-2007 7-2008 7-2009 2010 e.v.<br />
woning bovenop<br />
de inflatie 1<br />
Gereguleerd 1,5% 1,5% 2,5% 2,5% 3,0% -<br />
Overgangsgebied n.v.t. 2,0% 3,0% 3,5%* 4,0%* vrij?<br />
*Minister Dekker stelt voor handhaving van deze stijgingspercentages wel de voorwaarde dat de situatie op de<br />
woningmarkt deze stijgingspercentages toelaat. Op het ijkmoment 2008 zal zij dit toetsen.<br />
1.1.3 Huurbeleid en kleinere stadsappartementen<br />
Op de voorgaande bladzijden is werking van het Nederlandse huurbeleid kort uiteengezet.<br />
Meest opvallende detail is het bestaan van een huurliberalisatiegrens, zowel onder het oude<br />
als onder het nieuwe huurbeleid. Kleine woningen blijken vanwege door de huidige<br />
liberalisatiegrens in de praktijk al bij voorbaat uitgesloten van geliberaliseerde verhuur. Voor<br />
commerciële verhuurders kan dit een anti-prikkel zijn om kleine woningen aan te gaan bieden.<br />
In dit onderzoek staat daarom het verband tussen het huurbeleid en het aanbod kleine<br />
stadsappartementen centraal. Belangrijkste methode is een internationale vergelijking, met<br />
Engeland en Duitsland als referentielanden.<br />
1.2 Vraagstelling en methode<br />
1.2.1 Vraagstelling<br />
De centrale vraag luidt als volgt:<br />
Leidt een liberaler huurbeleid in Nederland tot een groter aanbod kleine stadsappartementen in<br />
de commerciële huursector?<br />
Met 'een liberaler huurbeleid' wordt gerefereerd aan de liberalisatievoorstellen van de minister,<br />
zoals zij die vanaf de uitgangspuntennotitie in juni 2004 heeft gepresenteerd aan de Tweede<br />
Kamer. Daarnaast refereert 'een liberaler huurbeleid' aan het huurbeleid in twee<br />
Deze motie is echter getorpedeerd door de coalitiepartijen<br />
1 Als rekenpercentage voor de inflatie wordt het percentage van het voorgaande jaar genomen, zoals dat in januari in de<br />
staatscourant is vastgesteld<br />
16
eferentielanden Engeland en Duitsland. 'Kleine stadsappartementen' zijn stadsappartementen<br />
die vanwege een beperkte vloeroppervlakte op grond van de huidige huurprijsregulering niet<br />
geliberaliseerd kunnen worden. Het kan gaan om appartementen tot ca. 80 m 2 . De<br />
'commerciële huursector' is de woningsector die wel de 'dure' huursector wordt genoemd.<br />
Verschillende instanties hanteren eigen criteria voor wat zij 'duur' noemen. In dit onderzoek is<br />
echter zo min mogelijk geclassificeerd in huurprijsniveaus. Het verband met de<br />
huurprijsliberalisatie suggereert wel dat het hier gaat om woningen in het hogere<br />
marktsegment. Aanbieders zijn institutionele beleggers, fiscale beleggingsinstellingen die<br />
werken in opdracht van institutionele beleggers, en kleine- en middelgrote particuliere<br />
verhuurders. Andere aanbiedende partijen zijn deels commercieel opererende<br />
woningcorporaties.<br />
Om naar de beantwoording van de centrale vraag toe te werken zijn de volgende deelvragen<br />
opgesteld. Elke deelvraag geld in principe zowel voor Nederland als voor de referentielanden,<br />
of wanneer aangegeven alleen voor Rotterdam en de referentiesteden 1 .<br />
De deelvragen:<br />
1. Hoe steekt het huurbeleid in elkaar, hoe heeft dit zich ontwikkeld?<br />
2. Wat zijn de interveniërende factoren die mogelijk van invloed zijn op het aanbod in de<br />
commerciële huursector?<br />
3. Hoe heeft de particuliere huurwoningenmarkt zich ontwikkeld; wat is het aanbod kleinere<br />
stadsappartementen in Rotterdam en de referentiesteden?<br />
4. In hoeverre is het aanbod in de particuliere huursector in verband te brengen met de<br />
interveniërende factoren?<br />
5. In hoeverre is het aanbod in de particuliere huursector in verband te brengen met het<br />
huurbeleid?<br />
De huurregels die in dit onderzoek een centrale rol innemen vormen een regime waarbinnen de<br />
huurmarkt zich bewegen kan. De huurmarkt staat onder invloed van tal van 'interveniërende<br />
factoren'. Het kan hier gaan om de woningmarktconjunctuur, de vraagontwikkeling, maar<br />
natuurlijk ook de fiscale behandeling van de huursector. Voor het kunnen beantwoorden van de<br />
laatste deelvraag en daarmee ook de centrale vraag is het belangrijk dat eerst wordt<br />
bestudeerd wat de invloed van dit soort factoren kan zijn op het aanbod. In 1.2.2 wordt<br />
uiteengezet op welke wijze naar de beantwoording van de definitieve deelvraag en de centrale<br />
vraag is toegewerkt.<br />
1.2.2 Methode<br />
Voornaamste methode van dit onderzoek is een internationale vergelijking. In Nederland<br />
kunnen alleen vanuit ervaringen uit het verleden en vanuit de waan van de dag conclusies<br />
worden getrokken over de mogelijke gevolgen van een beleidsverandering. Wanneer het in<br />
Nederland beoogde beleid over de grens al praktijk is, dan kan er daar met eigen ogen worden<br />
waargenomen. Engeland kende een afwisselend mild tot zeer streng huurbeleid, totdat in 1989<br />
besloten werd tot verregaande liberalisatie. In (West-) Duitsland bestaat al decennialang een<br />
stabiel en relatief vrij huurbeleid. Op dit onderscheid is de keuze voor de twee referentielanden<br />
gebaseerd. In onderstaande schematische voorstelling is Engeland als 'dynamisch'<br />
referentieland, en Duitsland als 'stabiel' referentieland weergegeven.<br />
Operationalisatie en referentiesteden<br />
De uiteindelijke operationalisatie vond plaats in de vorm van waarnemingen en interviews.<br />
Hiervoor is eind mei/begin juni een bezoek gebracht aan Engeland. Met Duitsland is alleen<br />
telefonisch- en e-mail contact geweest. O.a. uit de hiermee vergaarde informatie is<br />
geconcludeerd dat een bezoek aan Duitsland weinig waarde zou toevoegen.<br />
1 Referentiesteden: zie 1.1.2<br />
17
Figuur 2. Schematische voorstelling onderzoek<br />
Nederlandse analyse:<br />
- verleden<br />
- toezeggingen<br />
- deskundigen<br />
- interveniërende<br />
factoren<br />
leidt liberalisatie in vergelijk:<br />
Ned. tot meer interveniërende<br />
aanbod? Internationale vergelijking: factoren<br />
Stabiel<br />
- huurbeleid<br />
- aanbod<br />
- interveniërende factoren<br />
Dynamisch<br />
- deregulering<br />
- effecten aanbod<br />
- interveniërende factoren<br />
antwoord<br />
Voor de uitvoerbaarheid van dit onderzoek was het noodzaak om voor de drie landen<br />
praktijkcasus te zoeken. Voor Nederland werd dit Rotterdam. Rotterdam is zich als oude havenen<br />
industriestad nog altijd aan het herpositioneren in een veranderde economie. Dit maakt<br />
Rotterdam interessant. Rotterdam is verder interessant omdat er in fysiek opzicht ook alle<br />
ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen. In Engeland is gekozen voor Leeds. Aanleiding voor deze<br />
keuze was een berichtje van de 'Joseph Rowntree Foundation' uit 1997 (JRF, 1997). JRF<br />
stelde dat er een rol lag weggelegd voor de particuliere huursector om de lege binnensteden<br />
van de Engelse 'provincial cities' weer leefbaar te maken. JRF zou met een woningbouw proefproject<br />
in Leeds proberen deze ontwikkeling in gang te zetten. Hoewel JRF's actie volledig op<br />
zichzelf stond werd er mee wel een belangrijke problematiek van oude industriesteden op de<br />
agenda gezet. Als vergelijkbare casus in Duitsland is de industriestad Dortmund gekozen.<br />
Dortmund is zich net als Leeds en Rotterdam economisch aan het herpositioneren. In hoofdstuk<br />
4 worden de verschillen tussen de drie steden behandeld.<br />
Hoofdstukkenindeling<br />
Elk hoofdstuk sluit af met een conclusie waarin een deelvraag is beantwoord. In de<br />
(deel)conclusie wordt dit antwoord gegeven. De laatste twee paragrafen van dit inleidende<br />
hoofdstuk bevatten relevante achtergrondinformatie over de organisatie van de woningmarkt in<br />
Nederland en in de referentielanden. In hoofdstuk 2 wordt het huurbeleid beschreven voor<br />
alledrie de landen (deelvraag 1). Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van mogelijke interveniërende<br />
factoren die naast het huurbeleid een rol spelen op de particuliere huurwoningenmarkt<br />
(deelvraag 2). Hoofdstuk 4 (deelvraag 3) is het laatste beschrijvende hoofdstuk. Centraal staat<br />
de particuliere huurwoningenmarkt in Nederland, de referentielanden, Rotterdam en Leeds.<br />
Hoofdstuk 5 gaat over het verband tussen de interveniërende factoren en de particuliere<br />
huurwoningenmarkt (deelvraag 4). In hoofdstuk 6 (deelvraag 5) staat het verband tussen het<br />
huurbeleid en het aanbod op de particuliere huurwoningenmarkt centraal. In hoofdstuk 7 wordt<br />
de centrale vraag beantwoord. In paragraaf 7.1 komen eerst de Nederlandse verhuurders aan<br />
het woord over het nieuwe huurbeleid. In 7.2 wordt Nederland in een vereenvoudigd model (als<br />
figuur 2) vergeleken met de referentielanden, en worden op grond hiervan uitspraken gedaan<br />
over het verband tussen het huurbeleid en het aanbod kleine stadsappartementen. In 7.3<br />
volgen ten slotte de eindconclusie en enkele aanbevelingen.<br />
18
1.3 Woningmarkt algemeen: Nederland, Engeland en<br />
Duitsland<br />
De woningmarkt is om meerdere redenen een complexe markt. Dit heeft te maken met het<br />
verhandelde goed, maar ook met de overheid. Deze is zich vanaf de twintigste eeuw sterk met<br />
de markt gaan bemoeien; als aanbiedende partij, als scheidsrechter in het veld of aan de zijlijn<br />
als grensrechter. Om een goed begrip te krijgen van de organisatie van de woningmarkt wordt<br />
in 1.3.1 kort stilgestaan bij de betekenis van de verzorgingsstaat in Nederland, Engeland en<br />
Duitsland. Vervolgens wordt van hier uit een vertaalslag gemaakt naar de organisatie van de<br />
woningmarkt vanuit overheidsperspectief bezien. Vanaf 1.3.3 staat de woningmarktpraktijk in<br />
Nederland en de referentielanden centraal.<br />
1.3.1 De verzorgingsstaat<br />
In de naoorlogse verzorgingsstaat wilde de overheid garant staan voor een zeker welvaarts- en<br />
welzijnspeil van haar burgers. Dit betekende dat zij in meer of mindere mate ook<br />
verantwoordelijkheid wilde dragen voor goede huisvesting van haar burgers. Dit is nog steeds<br />
zo. In de mate van inzet van de voorzieningen en regels verschillen verzorgingsstaten sterk<br />
van elkaar. De verschillen zijn terug te voeren op de klassieke vete over het hoogste ideaal:<br />
sociale rechtvaardigheid, of vrijheid. Esping-Andersen heeft in 1990 een typologie van<br />
verzorgingsstaten opgesteld die min of meer op dit onderscheid is gebaseerd.<br />
Sociaal-democratische landen hanteren volgens Esping-Andersen een welvaartsbegrip dat is<br />
gebaseerd op algemene toegankelijkheid en klassengelijkheid. In deze landen wordt gestreefd<br />
naar een hoge standaard van voorzieningen voor iedereen. Sociaal-democraten beschouwen in<br />
beginsel sociale rechtvaardigheid als voorwaarde voor vrijheid. Nederland wordt vaak een<br />
sociaal-democratie genoemd. In ons bestel zitten echter ook tal van corporatistische<br />
elementen, zoals een grote zelfstandige sociale huursector. Er kan hier echter moeilijk nog<br />
gesproken worden van 'maatschappelijke zelforganisatie' of 'middenveld' – kernbegrippen uit<br />
het corporatisme – omdat Nederlandse woningcorporaties al sinds 1901 onder de vleugels van<br />
de overheid opereren. Duitsland wordt vaak aangemerkt als corporatistische staat.<br />
Tabel 3. Typologie van verzorgingsstaten volgens Esping-Andersen. Bron: Balchin & Rhoden,<br />
2002<br />
Type verzorgingsstaat Voorbeeldland (volgens Balchin & Rhoden)<br />
Sociaal-democratisch Scandinavië, Engeland tot ca. midden jaren zeventig<br />
Corporatistisch Duitsland, Frankrijk, Oostenrijk<br />
(Neo)liberaal Ierland, Engeland vanaf ca. eind jaren zeventig, Australië,<br />
USA<br />
De liberale staat vierde hoogtij in tweede helft van de negentiende eeuw. Nederland was een<br />
liberale rechtstaat op de grondslagen van Thorbecke. De term 'rechtstaat' had in die tijd<br />
betrekking op het recht op vrijheid in plaats van dat het refereerde aan sociale grondrechten.<br />
Vanaf de jaren tachtig van de twintigste eeuw hebben liberale uitgangspunten weer belang<br />
ingenomen. Engeland heeft vanaf midden jaren zeventig een transformatie ondergaan van een<br />
sociaal-democratische staat naar een meer op 'neoliberale' leest geschoeide staat. Met het<br />
aantreden van Thatcher in 1979 werd deze omschakeling met veel symboolpolitiek definitief<br />
bestempeld. Thatcher gebruikte daarbij de publieke woningvoorziening als speelbal.<br />
19
1.3.2 Woningmarktmodellen<br />
Balchin & Rhoden naar de typologie van Esping-Andersen<br />
Balchin & Rhoden (2002) hebben een indeling in woningmarktmodellen gemaakt op basis van<br />
de typologie van Esping-Andersen. In het sociaal-democratische model is volgens hen<br />
doorgaans sprake van één homogene huurwoningenmarkt die bediend wordt door verschillende<br />
marktpartijen. De overheid draagt er zorg voor dat deze markt voor iedereen toegankelijk is. De<br />
organisatie van de Nederlandse huurwoningenmarkt is voor belangrijke mate volgens dit model.<br />
Met de liberalisatievoorstellen stuurt minister Dekker echter meer aan op een tweedeling van<br />
de markt, als deze tweedeling in de dagelijkse praktijk al niet het geval is. In landen naar<br />
corporatief model domineert vaak óf de particuliere huursector, óf de sociale huursector. In<br />
Duitsland domineert de particuliere huursector. Deze wordt door de overheid in de gelegenheid<br />
gesteld (huur)woningen beneden de kostprijs aan te bieden. In 1.3.3 wordt dit toegelicht. In<br />
landen naar (neo)liberaal model is een dominante rol weggelegd voor de eigenwoningsector.<br />
Voor groepen die op de vrije markt tussen wal en schip vallen is een publieke opvangsector<br />
ingericht. Deze voorziening is doorgaans minimaal en vatbaar voor stigmatisering. De Engelse<br />
woningmarkt lijkt naar dit model te zijn (her)ingericht.<br />
Kemeny<br />
Kemeny onderscheidt in het boek 'From public housing to the social market' (1995)<br />
'dualistische' en 'unitaire' huurmarkten. Het Verenigd Koninkrijk, Ierland en de V.S. kennen<br />
volgens hem een dualistisch marktprincipe. Dualisme betekent dat er twee los van elkaar<br />
functionerende huursectoren zijn: de markthuursector en de publieke opvangsector. Volgens<br />
Kemeny wil de overheid zich met deze publieke opvangsector niet alleen als weldoener<br />
opwerpen, maar eveneens de vrije sector behoeden voor oneerlijke concurrentie. Tegenover<br />
het dualistische marktprincipe zet Kemeny het 'unitaire' marktprincipe, waarin een sociale<br />
‘kostprijs-huursector’ en de markthuursector zijn geïntegreerd in één marktsysteem. Het<br />
vasteland van Europa zou zich door deze 'sociale markt' kenmerken. In 1.3.3 zal blijken dat de<br />
Duitse woningmarkt een goed praktijkvoorbeeld is van dit unitaire marktsysteem.<br />
1.3.3 Marktverdeling & sectoren<br />
Nederland<br />
In figuur 3 op de volgende bladzijde wordt in een overzicht het verloop van de marktverdeling<br />
tussen de verschillende woningmarktsectoren in Nederland tussen 1960 en 2005 getoond.<br />
Opvallend is het afnemende marktaandeel van de particuliere huursector tot 9,9% in 2005. In<br />
1947 was de sector met 60% nog dominant (Boelhouder & Van der Heijden, 1992).<br />
De Nederlandse woningmarkt kan wordt opgedeeld in een eigenwoningsector, een sociale<br />
huursector en een particuliere huursector. Voorheen waren ook gemeenten actief als<br />
woningexploitant. Deze hebben echter afstand moeten doen van hun bezit. De<br />
eigenwoningsector is in Nederland dominant. De eigenwoning is een zaak van particuliere<br />
huiseigenaren, zij het dat de sector onder invloed staat van tal van fiscale regels. Eén daarvan<br />
is de hypotheekrenteaftrek. In 3.2 en 3.6 wordt hier uitgebreid bij stilgestaan. De sociale<br />
huursector is in Nederland is het domein van de 'toegelaten instellingen' of woningcorporaties.<br />
De meeste woningcorporaties zijn opgericht na 1901. In dat jaar werd de Woningwet van<br />
kracht. Deze wet bepaalde o.a. dat woningbouwverenigingen in aanmerking kwamen voor<br />
financiële ondersteuning vanuit de overheid, wanneer zij werkzaam waren in het belang van de<br />
verbetering van de volkshuisvesting. Met de steuntoekenning werden de verenigingen feitelijk<br />
toegelaten tot het publieke bestel. Aan deze situatie kwam een eind met de bruteringsactie van<br />
1995, waarbij de overheid verdere subsidieverplichtingen aan de woningcorporaties heeft<br />
afgekocht in uitruil tegen terugbetaling ineens van lopende schulden. Woningcorporaties staan<br />
sindsdien financieel weer op eigen voeten en kunnen worden omschreven als verzelfstandigde<br />
non-profit organisaties. Toegelaten instellingen moeten voldoen aan regels die staan in het<br />
'Besluit Beheer Sociale Huursector' (BBSH). Het BBSH moet waarborgen dat woningcorporaties<br />
hun maatschappelijke taken naar behoren uitvoeren. Toegelaten instellingen genieten<br />
20
voordelen zoals vrijstelling van vennootschapsbelasting, goedkope leningen via garantiestelling<br />
door het rijk, grondpolitieke voorkeursbehandeling en een vermogenspositie die voortkomt uit<br />
het gesubsidieerde verleden waarmee tot op de dag van vandaag kruissubsidiëring mogelijk is.<br />
De particuliere huursector is grofweg op te delen in een traditionele huursector en een<br />
institutionele huursector. De traditionele huursector is zeer dominant geweest op de<br />
Nederlandse woningmarkt. Deze deelmarkt was het domein van kleine- en middelgrote<br />
verhuurbedrijven en particuliere personen. Deze laatste hielden vaak een woning aan als<br />
pensioenvoorziening. Om diverse redenen hebben deze individuele pensioenbeleggers zich<br />
grotendeels uit de markt teruggetrokken. De traditionele huursector wordt verder behandeld in<br />
4.1.1.<br />
Figuur 3. Woningmarktsectoren Nederland 1960-2005 (%). Bron: G4 2005, Ekkers 2002,<br />
Boelhouwer & Van der Heijden 1992<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
1960 1964 1968 1972 1976 1980<br />
part.huur soc.huur koop<br />
1984 1988 1992 1996 2000 2004<br />
part.huur soc.huur koop<br />
1960* 44 26 30 1984*** 15 42 43<br />
1964** 38 30 32 1988*** 14 43 44<br />
1968** 34 32 34 1992** 14 41 46<br />
1972** 27 36 37 01.01 1996**** 13.3 37.4 49.3<br />
1976*** 20 41 39 01.01 2000**** 11.6 35.8 52.7<br />
1980*** 17 39 42 01.01 2004**** 10.2 34.1 55.7<br />
*Ekkers **schatting door interpolatie ***Boelhouwer & Van der Heijden ****G4<br />
koop<br />
soc.huur<br />
part.huur<br />
In Engeland en Duitsland wordt de huursector van institutionele beleggers in Nederland als een<br />
gevestigde sector beschouwd. Institutionele beleggers zijn pensioenfondsen en levensverzekeringsmaatschappijen.<br />
In de referentielanden hebben deze partijen de markt grotendeels<br />
verlaten. In Nederland bedienen zijn nog ca. 2% van de woningmarkt (zie 4.1.1). De grootste<br />
pensioenfondsverhuurder in Nederland is BPF-Bouw (Bedrijfspensioenfonds Bouw). In de<br />
eerder genoemde 'Vereniging van institutionele vastgoedbeleggers Nederland' (IVBN) nemen<br />
ook fiscale beleggingsinstellingen deel. FBI's (zie 3.1) fungeren min of meer als verlengstuk<br />
van de institutionele beleggers, en worden in dit rapport daarom onder dezelfde noemer gevat.<br />
De grootste woningbelegger in Nederland – Vesteda – heeft de status van een fiscale<br />
beleggingsinstelling. Vesteda is in 1998 ontstaan nadat het ABP (Algemeen Burger<br />
Pensioenfonds, voor overheids- en onderwijspersoneel) haar woningenfonds heeft<br />
ondergebracht in een aparte organisatie. ABP is nu één van de deelnemende partijen in<br />
Vesteda naast o.a. Aegon. Beide partijen hebben ook weer deelnemingen in andere FBI's.<br />
Institutionele beleggers betalen net als woningcorporaties geen vennootschapsbelasting. De<br />
institutionele huursector wordt verder behandeld in 4.1.2. In Nederland bestaat geen strikte<br />
21
scheiding tussen de werkgebieden van de sociale en particuliere huursector. Belangrijk hierin<br />
is het huur- en subsidiebeleid (1963) van minister Bogaers geweest. In dit beleid werden de<br />
posities van sociale- en particuliere verhuurders min of meer gelijk gesteld onder het motto<br />
'gelijke monniken – gelijke kappen'. Commerciële exploitanten konden een beroep doen op<br />
dezelfde subsidies als die golden voor de sociale verhuurders. Zij waren gelijktijdig ook<br />
gebonden aan dezelfde restricties (huurprijs). Doelstelling was te komen tot een 'edele<br />
wedijver' tussen de commerciële woningexploitanten en de sociale verhuurders (Van der<br />
Schaar, 2002). Zover is het niet gekomen. In praktische uitvoering kwam het beleid neer op een<br />
plannings- en bekostigingssysteem waarin gemeenten de regie in handen kregen, en de<br />
woningcorporaties de door de gemeenten geformuleerde woningbouwprestaties uitvoerden.<br />
Commerciële exploitanten gaven daarentegen de voorkeur aan verzilveren boven beleggen. Zij<br />
zijn massaal uit de markt gestapt (interview Van der Schaar). Inmiddels is er van directe<br />
subsidiëring voor zowel de sociale- als de particuliere huursector geen sprake meer, maar het<br />
huurbeleid is nog uniform. In 2.2 wordt een korte terugblik gegeven op de totstandkoming van<br />
dit uniforme huurbeleid.<br />
Engeland<br />
Het verloop van de marktverdeling op de Engelse woningmarkt (figuur 4 op de volgende<br />
bladzijde) vertoont overeenkomsten met Nederland. Opvallend is echter dat de ontwikkelingen<br />
een voorsprong lijken te hebben op Nederland. Zo heeft de eigenwoningsector een eerdere en<br />
snellere opmars gemaakt, en verloor de particuliere huursector al voor de oorlog veel<br />
marktaandeel. Dit zette na de oorlog door tot minder dan 10% aan het einde van de jaren<br />
tachtig. In Nederland is deze 10%-grens pas in 2005 gepasseerd. Daarna heeft de sector zich<br />
hersteld. Tussen 2004 en 2005 is de sector in Engeland gegroeid van 11,0% naar 11,3%. Het<br />
marktaandeel van de eigenwoningsector is echter voor het eerst in misschien wel honderd jaar<br />
afgenomen van 70,5% naar 70,4%.<br />
De eigenwoningsector is in Engeland de dominante sector. Net als in Nederland is de groei van<br />
de sector o.a. gefaciliteerd door de hypotheekrenteaftrek. Dit fiscale arrangement is echter<br />
afgeschaft (zie 3.2). Dat de eigenwoningsector zo'n vaart heeft kunnen maken zal deels het<br />
gevolg zijn van de immer gestigmatiseerde publieke huursector. Dit is de sector van gemeentelijke<br />
woningbedrijven ('local authority housing' of 'council housing') die het Engelse alternatief<br />
waren voor de sociale huursector in Nederland, die al voor de oorlog tot expansie kwamen. In<br />
tegenstelling tot in Nederland en Duitsland bestaat deze publieke woning-voorziening in<br />
Engeland nog steeds, al heeft Thatcher's poging de sector volledig de das om te doen met de<br />
Right to buy 1 en het stopzetten van de financiering wel een aderlating betekend. De functie van<br />
de 'local authority' sector is deels opgevangen door de 'Registered Social Landlords' (RSL's).<br />
RSL's staan geregistreerd bij de nationale 'Housing Corporation'. De 'Housing Corporation' is<br />
een regime dat in 1973 is ingesteld ten behoeve van regulering van de tot dan toe als<br />
particuliere verhuurders beschouwde non-profit 'housing associations'. Het reglement vertoont<br />
overeenkomsten met het Nederlandse BBSH-regime. Zo worden er restricties gesteld aan de<br />
berekende huurhoogtes. Het laatste decennium zijn met name veel beheerorganisaties die zijn<br />
ontstaan nadat gemeentelijke woningbedrijven min of meer werden gedwongen afstand te doen<br />
van hun bezit toegetreden tot het 'Housing Corporation' regime. RSL’s worden direct of indirect<br />
via fiscale maatregelen gesubsidieerd.<br />
De particuliere huursector in Engeland kenmerkt zich door kleinschaligheid. De grootste groep<br />
verhuurders is die van particuliere personen. Institutionele beleggers trokken zich na 1965 uit<br />
de sector terug (interview Arlington). Volgens Kemp (1998) overheerste lange tijd een<br />
stereotype beeld over de sector, die van inferioriteit. Labour wilde in de jaren vijftig dat de<br />
gemeentelijke woningbedrijven de particuliere woningvoorraad zouden overnemen. Conservatieven<br />
zagen Überhaupt weinig in huren. Vanaf eind jaren tachtig is het debat over de<br />
particuliere huursector veranderd. In Engeland is de publieke huursector altijd strikt gescheiden<br />
geweest van de rest van de woningmarkt, inclusief de particuliere huurmarkt. De opkomst van<br />
de RSL's heeft deze aan situatie weinig veranderd. De markt blijft gescheiden (Kemeny, 1.3.2).<br />
1 De 'Right to buy' is ingesteld in 1979. Het gaf bewoners van een 'council house' het recht deze woning te kopen.<br />
22
Figuur 4. Woningmarktsectoren Engeland 1960-2005. Bron: ODPM, 2005<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004<br />
koop<br />
part.huur RSL loc.auth. koop part.huur RSL loc.auth. koop<br />
1960 33.3 23.8 42.9<br />
1964 27.2 25.9 46.9<br />
1968 22.0 27.4 50.6<br />
1972 18.4 28.1 53.5<br />
1976 13.6 1.6 29 55.7<br />
1980 11.7 2.2 26.7 59.4<br />
local authority<br />
RSL*<br />
part.huur<br />
1984 10.9 2.4 24.6 62.0<br />
1988 9.6 2.6 22.2 65.7<br />
1992 10.1 3.3 19.4 67.2<br />
1996 10.7 4.6 17.0 67.7<br />
2000 10.2 6.0 14.3 69.4<br />
2004 11.0 7.7 10.8 70.5<br />
* RSL: Registered Social Landlords. De plotselinge verschijning van de RSL's vanaf het jaar 1976 is te verklaren<br />
aan de hand van nieuwe wetgeving die vanaf 1973 van kracht is. Private 'Housing Associations' kregen daarin de<br />
status van 'social landlord' toebedeeld. Met name vanaf de jaren negentig zijn gemeentelijke woningbedrijven of<br />
gedeeltes daarvan overgedragen aan deze 'social landlords'.<br />
Duitsland<br />
De marktverdeling op de Duitse woningmarkt is sinds 1960 niet veel veranderd. Dit is zeer<br />
opmerkelijk in vergelijking met Nederland en vooral ook Engeland, waar de veranderingen groot<br />
zijn geweest. Opvallend anno 2004 is de relatief beperkte rol van de eigenwoningsector in<br />
vergelijking met Nederland en vooral Engeland. Het meest opmerkelijke in het kader van dit<br />
onderzoek feit is wel de ruimte vertegenwoordiging van de particuliere huursector. Deze heeft<br />
in Duitsland een vier maal zo hoog marktaandeel als in Nederland. De eigenwoningsector is<br />
met 40% net zo groot als de particuliere huursector.<br />
Sociale verhuurders zijn er niet in Duitsland. Toch wordt anno 2005 ca. 10% van de markt<br />
aangemerkt als sociaal, of 'prijsgebonden'. Sociale huurwoningen worden gewoon aangeboden<br />
door particuliere verhuurders. De verhuurders krijgen hiervoor een subsidie per wóning. Deze<br />
subsidie dekt ongeveer het exploitatietekort als gevolg van het strenge prijsregime dat voor een<br />
sociale huurwoning geldt. Bewoners van een sociale huurwoning moeten voldoen aan een<br />
inkomenseis. Zodra een bewoner 20% meer verdiend moet hij een maandelijkse 'vereffening'<br />
betalen. Gemiddeld na 25 jaar vervallen de restricties m.b.t. de huurhoogte en dekt de overheid<br />
de exploitatietekorten niet langer. Hiermee komt de huurwoning te vervallen, als sociale<br />
huurwoning, en is het een particuliere huurwoning geworden. Begin jaren tachtig spoorde de<br />
conservatief-liberale Bondsregering sociale verhuurders aan de publieke leningen snel af te<br />
lossen in ruil voor een snellere afbouw van de restricties voor verhuur (Hubert, 1998). Anno<br />
2006 is de subsidieperiode vastgesteld op 20 jaar. Verhuurders zien vaak af van een forse<br />
huurverhoging nadat de subsidies zijn gestopt (telefonisch NRW.BANK).<br />
23
Figuur 5. Woningmarktsectoren Duitsland (voormalige BRD) 1960-2005 (%). Bron: Hubert,<br />
1998, Ekkers, 2002, Era, 2005<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004<br />
part.huur coöp. soc.huur koop<br />
1960** 46 15.4 39<br />
1964** 46 16.9 38<br />
1968** 46 18 37<br />
1972* 44 2 18.1 35.8<br />
1976* 43 3 17,7 36<br />
1980* 41,2 5 17.5 36.4<br />
*Hubert **schatting door interpolatie ***Ekkers ****Era<br />
koop<br />
soc.huur<br />
coöp.<br />
part.huur<br />
part.huur coöp soc.huur koop<br />
1984** 41,5 5,5 15,5 38<br />
1988* 40,1 6,5 13.6 39.3<br />
1992*** 40 7 12,5 40<br />
1996** 40 7,5 11,5 41<br />
2000*** 40,5 7,5 10,5 41,5<br />
2004**** 40 8 10,0 42<br />
Los van de gelijke wettelijke en fiscale status zijn er in Duitsland verschillende typen<br />
verhuurders te onderscheiden. Zeer opvallend is dat bijna 60% huurwoningenmarkt in handen<br />
is van particuliere personen. Andere aanbieders van enig belang zijn de voormalig<br />
'gemeinnützige' ondernemingen (ca. 23%) en 'freier Unthernehmen' (vrije sector<br />
ondernemingen, ca. 14%). Ten slotte wordt een deel van de coöperatieve sector aangemerkt<br />
als particulier verhuurd bezit (ca. 5%) 1 .<br />
De belangrijkste aanbieders in het gesubsidieerde sociale marktdeel zijn de voormalige<br />
'gemeinnützige' ondernemingen. Zij nemen ca. 7% uit de 10% marktaandeel van de sociale<br />
huursector voor hun rekening. Deze ondernemingen zijn de oude woningbedrijven van<br />
deelstaat of gemeente en eventueel kerken, en daarnaast de woningbedrijven die zijn opgericht<br />
voor de huisvesting van personeel in de industrie. Deze woningbedrijven hoefden in het<br />
verleden geen belasting te betalen. In 1990 zijn ze bij federaal besluit echter omgevormd tot<br />
'profit' instellingen en vervielen de aanspraken op subsidies. Deze beweging is mede ingezet<br />
vanwege de toenemende kritiek over het functioneren van de publieke woningbedrijven<br />
(Kemeny, 1995). De voormalige woningbedrijven met een nutsverleden hebben sindsdien een<br />
gelijke status als de 'freier Unternehmen', maar meten zichzelf nog vaak een sociale<br />
taakstelling aan. De helft van het verhuurde bezit van deze bedrijven wordt onder het sociale<br />
huisvestingsregime verhuurd. De andere helft is voor de ongesubsidieerde particuliere<br />
huursector. Andere aanbieders in dit marktsegment komen aan de orde in 4.3.<br />
1 Deze cijfers in deze alinea zijn gebaseerd op Hubert (1998), maar aangepast aan Era (2005)<br />
24
Hoewel Kemeny (1995) in zijn uitleg over het 'unitaire' marktsysteem Duitsland als voorbeeld<br />
noemt, is er in de Duitse huursector feitelijk sprake van gescheiden regimes. Dit zal verder aan<br />
de orde komen in het volgende hoofdstuk over het huurbeleid.<br />
1.4 Conclusie<br />
Volgens Ekkers (2002) is er in Nederland een trend aan de gang naar een toenemende<br />
tweedeling op de woningmarkt. Hij baseert zich daarbij op de theorie van Kemeny. Het<br />
gelijkheidsideaal lijkt het langzaam te gaan verliezen van het marktmodel, waarin slechts plaats<br />
is voor een van de vrije markt afgescheiden sociale sector. Men moet zich echter realiseren dat<br />
ten tijde van Ekkers' uitspraken (2002) de woningmarkt floreerde als nooit te voren. Huren was<br />
niet in de mode. Anno 2006 staat de markt er heel anders voor. Kopen is voor velen moeilijker<br />
bereikbaar, ondanks de historisch lage hypotheekrente. De overheid stuurt desondanks nog<br />
steeds aan op een verdere expansie van de eigenwoningsector. Ook Priemus (2005) stelde dat<br />
er sprake is van een toenemende tweedeling op de Nederlandse woningmarkt. Hij zag dit onder<br />
andere bevestigd door een uitspraak waarin VROM stelde een einde te willen maken aan de<br />
hybride status van woningcorporaties, naar men beweerde op grond van druk vanuit de<br />
Europese Commissie (Priemus, 2005-2). Eind september 2005 had eurocommissaris Kroes van<br />
Mededinging aangekondigd een onderzoek in te stellen naar oneerlijke concurrentie door<br />
woningcorporaties. Priemus ziet niks in het opheffen van de hybride status van de<br />
woningcorporaties. Juist de combinatie van publieke taken en marktactiviteiten voorkomt<br />
volgens hem stigmatisering van de sociale sector die in andere landen wel aan de orde is.<br />
Inmiddels heeft Kroes enigszins bakzijl gehaald.<br />
Dat de Nederlandse markt een trend vertoont richting tweedeling, en meer op het Engelse<br />
systeem gaat lijken kan voor een deel best waar zijn. Interessant in het kader van dit<br />
onderzoek is het dan te achterhalen wat de rol van het huurbeleid in deze tweedeling is. Een<br />
belangrijk kenmerk van het Nederlandse huurbeleid is namelijk niet alleen de uniformiteit – in<br />
het actuele beleid gevat in een uniform woningwaarderingsstelsel – maar tevens een<br />
tweedeling in een gereguleerde- en een geliberaliseerde markt op grondslag van dit uniforme<br />
woningwaarderingsstelsel. In de praktijk betekent dit dat kleine woningen uitgesloten zijn van<br />
geliberaliseerde verhuur. Het is de vraag hoe de marktpartijen met deze tweedeling omgaan,<br />
en wat de consequenties kunnen zijn van het nieuwe huurbeleid op deze tweedeling.<br />
In het volgende hoofdstuk volgt eerst theoretische uiteenzetting over huurprijsregulering,<br />
waarna de geschiedenis van het Nederlandse huurbeleid wordt behandeld. Vervolgens zal in<br />
de paragrafen 2.3 en 2.4 blijken hoe een gedifferentieerd huurbeleid in de referentielanden is<br />
vormgegeven.<br />
25
2. <strong>HUURBELEID</strong><br />
De woningmarkt is verre van een perfecte markt. Dit uit zich in het niet goed op elkaar volgen<br />
van vraag en aanbod, met prijsschommelingen tot gevolg. Door sommigen wordt dit voor een<br />
basisvoorziening als het wonen als onaanvaardbaar geacht. Huurprijsregulering kan hier als<br />
instrument tegen in worden gezet. In dit hoofdstuk zal blijken dat de oorsprong van de<br />
huurprijsregulering niet direct in volkshuisvestelijke overwegingen moet worden gezocht.<br />
2.1 Huurprijsregulering in theorie<br />
2.1.1 Model Lind (2001)<br />
In de literatuur werd voorheen vaak onderscheid gemaakt tussen de eerste- en tweede<br />
generatie huurprijsregulering. De 'eerste generatie' variant is niet meer dan een<br />
huurbevriezing. Deze is in Engeland en Nederland voor het eerst ingevoerd tijdens de eerste<br />
wereldoorlog. In Engeland wordt ook wel gesproken van 'rent control' wanneer het om deze<br />
bevriezingen gaat. De 'tweede generatie' prijsregulering is veel minder strikt. Er wordt gebruik<br />
gemaakt van een indeling in 'hard' en 'zwak' om de mate van afscherming tegen de grillen van<br />
de markt aan te geven (strong regulation & soft regulation). Volgens Arnott (1995, in Lind 2001)<br />
is er inmiddels zo'n grote variëteit aan vormen van prijsregulering dat er niet gegeneraliseerd<br />
kan worden over negatieve effecten, iets wat vooral economen geneigd zijn te doen. Op basis<br />
van een internationaal vergelijkend onderzoek heeft Lind (2001) een indeling gemaakt in vijf<br />
typen huurprijsregulering:<br />
a. Weak transaction cost related rent regulation<br />
b. Strong transaction cost related rent regulation<br />
c. Monopoly related rent regulation<br />
d. Smoothing changes in market rents<br />
e. Protecting all tenants against certain types of increases in market rents<br />
Zittende huurders<br />
Typen a of b bescherming alleen zittende huurders. Type a (vertaling: zwakke transactiekostengerelateerde<br />
huurprijsregulering) is gebaseerd op de veronderstelling dat een huurder niet snel<br />
geneigd zal zijn van woning en woonomgeving te wisselen. Hier zijn namelijk kosten mee<br />
gemoeid, zowel financieel als emotioneel. Een verhuurder kan deze wetenschap misbruiken<br />
door aan een zittende huurder een hogere huur dan de markthuur door te berekenen. Type a<br />
huurprijsregulering zal dit voorkomen. Type a is een 'zwakke' vorm van huurprijsregulering<br />
waarbij geen sprake is van bescherming tegen gangbare markthuurverhogingen. Type b biedt<br />
deze 'hardere' bescherming wel, bijvoorbeeld tegen plotseling stijgende markthuren door<br />
toenemende vraagdruk. Lind (2001) vindt de type b huurprijsregulering voor commerciële<br />
investeerders acceptabel omdat deze zekerheid geeft over zijn te realiseren rendement.<br />
Verhuurders denken hier vaak iets genuanceerder over, zoals zal blijken uit hoofdstuk 6.<br />
Alle huurders<br />
Type c (monopoly-related) huurprijsregulering waarborgt tegen machtsmisbruik door de<br />
verhuurder als uitvloeisel van zijn monopoliepositie. Door onkunde of urgente vraagbehoefte<br />
van de kant van de huurder kan een prijs worden afgesproken die boven marktniveau ligt.<br />
Type d huurprijsregulering wordt ingezet om 'onregelmatigheden in het markthuurverloop' te<br />
temmen (smoohting). Doelstelling is om nieuwe huurders te beschermen tegen prijzen die<br />
voorbij de gangbare markttrend schieten. Zo kan er bijvoorbeeld een maximale jaarlijkse<br />
huurverhoging worden ingesteld, eventueel gekoppeld aan de inflatie. Voorstanders van deze<br />
26
vorm van huurprijsregulering menen dat het prijsmechanisme op de prijsinelastische<br />
woningmarkt bij een plotselinge vraagtoename enkel leidt tot onrealistisch hoge pieken in de<br />
markthuur, en nauwelijks tot een toenemend aanbod. Dit is een belangrijke reden waarom van<br />
de coalitiepartijen met name het CDA moeite had met deregulering juist op een moment van<br />
een vraagoverschot. Volgens Lind (2001) zal de 'smoothing changes' prijsregulering als<br />
consequentie hebben dat in tijden van vraagimpulsen het vinden van woonruimte extra zal<br />
worden bemoeilijkt doordat er minder prikkel is tot verhuren. Lind stelt daarom de vraag<br />
waarom huishoudens de voorkeur zouden geven aan een systeem waarin zij langer moeten<br />
zoeken, in vergelijking met een systeem waarin zij, voor een bepaalde periode, een hogere<br />
huur moeten betalen. Dit laatste lijkt vooral de praktijk in Engeland, waar in het centrum van<br />
Leeds op een overspannen markt de huren tijdelijk hoog zijn geweest (tot £ 13/m 2 ), maar<br />
inmiddels al weer 10 tot 15% zijn gedaald door een sterk toegenomen aanbod (zie 4.5.2).<br />
Ten slotte beschrijft Lind nog een vorm van huurprijsregulering (type e) die de hele huurmarkt<br />
af moet schermen tegen markthuurstijgingen. Motivatie achter deze vorm van<br />
huurprijsregulering is te komen tot een ongesegregeerde markt. Door het stadsbestuur van<br />
Amsterdam wordt dit anti-segregatie argument gebruikt om de kritiek op Dekker’s huurplannen<br />
kracht bij te zetten. Deze vorm van huurprijsregulatie nadert nog het dichtste naar de 'eerste<br />
generatie' huurprijsregulering waarbij de verhouding tussen de rekenprijzen en de marktprijzen<br />
zoek is geraakt. Type e is dan ook het 'hardste' binnen de tweede generatie.<br />
2.1.2 Aanvulling op Lind<br />
Lind's model behandelt enkel de prijsvorming voor zittende en nieuwe huurders vanuit de<br />
positie van de huurders bezien. Voor de huurder is het ook van groot belang of er met tijdelijke<br />
contracten, of met contracten voor onbepaalde duur wordt gewerkt: dit is de factor<br />
'huurzekerheid'. Vanzelfsprekend is dit ook een factor van belang voor belegger-verhuurders.<br />
Het zegt hen iets over de zekerheid van huurinkomsten, of andersom over de snelheid van<br />
beschikking over het kapitaal (de liquiditeit). In tabel 4 op de volgende bladzijde is een kort<br />
overzicht gegeven van de mate van huurprijsregulering en huurzekerheid in Nederland en de<br />
twee referentielanden. Er is daarbij een schatting gemaakt welk deel van de<br />
huurwoningenmarkt onder welk type regulering valt, of waar huurders huurzekerheid hebben.<br />
Een gedetailleerde beschrijving van het huurbeleid in de drie landen volgt in de volgende drie<br />
paragrafen.<br />
Waar in tabel 4 in de rij van Nederland 95% is ingevuld wordt het gereguleerde marktsegment<br />
bedoeld (is immers 95%). Uit de tabel blijkt dat op dit gereguleerde segment bijna alle vormen<br />
van huurprijsregulering van toepassing is, en daarmee bijna op de gehele huurmarkt.<br />
Tabel 4. De positie van de huurder in Nederland en de referentielanden. Bron: categorieindeling:<br />
Lind, 2001<br />
zittende<br />
nieuwe<br />
huurders<br />
huurders<br />
bescherming bescherming huurzekerheid bescherming bescherming anti-<br />
tegen huren tegen<br />
tegen<br />
tegen<br />
segregatie<br />
boven<br />
markthuren<br />
markthuren<br />
machtsmisbruik markthuurpieken<br />
type a type b type c type d type e<br />
Nederland<br />
Duitsland<br />
Engeland<br />
100%<br />
100%<br />
50%<br />
95%<br />
100%<br />
50%<br />
100%<br />
100%<br />
50%<br />
27<br />
100%<br />
100%<br />
50%<br />
95%<br />
10%<br />
50%<br />
soms<br />
nee<br />
nee
In Duitsland wordt scherp onderscheid gemaakt tussen zittende huurders en nieuwe huurders.<br />
Zittende huurders hebben maximale huurbescherming, nieuwe huurders, buiten 10% sociale<br />
huurders om, betalen in principe een marktprijs. Zij hebben echter wel huurzekerheid. In 2.4<br />
wordt dit verder behandeld.<br />
In Engeland valt niet meer dan 50% van de huurmarkt onder de huurprijsregulering en<br />
huurbescherming. In de particuliere huursector worden anno 2006 bijna alleen nog maar<br />
tijdelijke ongereguleerde contracten afgesloten (zie 4.2).<br />
2.1.3 Critici<br />
Neoliberale economen zijn het met de sombere analyse over de werking van de vrije huurmarkt<br />
doorgaans niet eens. Huurprijsregulering zit in hun ogen een gezonde marktwerking in de weg.<br />
Zowel voor- als tegenstanders van huurprijsregulering zijn vaak niet bekend met de<br />
achtergronden van het ingrijpen in de markt. Deze hebben vaak niet direct met de bescherming<br />
van de huurders zelf te maken, of met de woningvoorziening in het algemeen, maar met<br />
crisisbeheersing. Balchin & Rhoden (2002) vragen zich daarom af waarom er na de oorlogs- en<br />
wederopbouwjaren in Engeland nooit echt afstand is gedaan van huurprijs-regulering. Dat dit<br />
zou zijn om electorale redenen wordt door Balchin & Rhoden ontkracht. Evenals 'meer<br />
huurders' dan 'verhuurders' zijn er immers ook 'meer werknemers' dan 'werkgevers'. Dit laatste<br />
betekent niet dat belangen van arbeiders altijd boven die van de werkgevers worden gesteld.<br />
Volgens Balchin & Roden waren de ingrepen in de huurprijs-vorming in Engeland niet alleen<br />
een instrument voor crisisbeheersing, maar tevens een antwoord op tegengestelde belangen<br />
van industriëlen en particuliere verhuurders. De industriëlen wensten goedkope arbeid, de<br />
verhuurders hoge huuropbrengsten. In 1915 hadden industriëlen in Glasgow daarom nog voor<br />
de introductie van de 'War Restrictions Act' (2.3.1) de allereerste huurstaking gesteund. Dit<br />
resulteerde in de Schotse '1915 Rent Restriction Act' (Balchin & Rhoden, 2002).<br />
Een neomarxistische visie<br />
Karl Marx vond in essentie elke verhuurder een parasiet. Door huur te heffen ontnam hij de<br />
huurder een deel van zijn arbeidsmeerwaarde. Zonder tussenkomst van de verhuurder zou<br />
deze arbeidsmeerwaarde worden opgeëist door de industrieel (het kapitaal). Omdat volgens<br />
Marx 'de staat' op handen was van het kapitaal zou er van een werkelijk consistent sociaal<br />
beleid geen sprake kunnen zijn. Hoewel neomarxisten Marx' visie op de staat in beginsel delen<br />
staan velen van hen tegenwoordig vaak minder wantrouwig tegenover de sociale agenda van<br />
de overheid, waar ook het huurbeleid onderdeel van uit maakt (Doling, 1997).<br />
2.2 Huurbeleid in Nederland. Van buitengewoon<br />
bezettingsrecht tot zoveelste liberalisatieplan<br />
De huidige huurwetgeving in Nederland dateert van 1979. Toen werd de oude Huurwet 1951<br />
vervangen door de 'Wet op de Huurcommissies' en de 'Huurprijzenwet Woonruimte' (HPW).<br />
De inhoudelijke voorschriften van de wet zijn vervat in het 'Besluit Huurprijzen Woonruimte'.<br />
In eerste instantie geldt in de huurwetgeving vrijheid van overeenkomst tussen huurder en<br />
verhuurder. De huurder heeft vervolgens het recht naar een onafhankelijke huurcommissie<br />
stappen om het contract op de redelijkheidscriteria uit het 'Besluit Huurprijzen Woonruimte' te<br />
laten toetsen. De huurcommissie kan vervolgens een huurverlaging afdwingen. Dit kan nooit tot<br />
eenzijdige opzegging van het contract de kant van de verhuurder leiden. De contractduur is in<br />
principe altijd voor onbepaalde tijd.<br />
De centrale huurprijsregulering in Nederland heeft zijn oorsprong in de oorlog en de<br />
28
wederopbouwjaren. Volgens Salet (1987) is het mogelijk dat de overheid ook zonder<br />
oorlogsjaren op enigerlei wijze in de huurprijsvorming zou hebben ingegrepen. Salet stelt: "De<br />
bijzondere kenmerken van de woningmarkt met haar specifieke schaarsten nopen reeds tot een<br />
conditionering van de verhoudingen waaronder de huurprijzen worden bepaald". In een<br />
adviesrapport uit 1999 stelde de VROM-raad (1999) niettemin de vraag of centrale<br />
huurprijsregulering door de overheid nog wel zinvol was nu er van een tekort geen sprake meer<br />
was. Anno 2006 is de markt weer gespannen. Critici verwijten minister Dekker dan ook een<br />
'slechte timing' (o.a. Priemus, 2005). Zo wordt er al vanaf 1951 geleidelijk aan met vallen en<br />
opstaan toegewerkt naar liberalisatie van de markt.<br />
2.2.1 Oorlog en wederopbouwjaren. Van bevriezing tot bijna-liberalisatie<br />
1939-1951. Bevriezing<br />
De centrale huurprijsbeheersing en de hierop aansluitende huurbescherming vinden hun<br />
oorsprong in het buitengewone bezettingsrecht. Dit noodrecht voorzag in een integrale<br />
prijsbeheersing en distributie van schaarse goederen als voedsel, brandstof, textiel en ook<br />
huisvesting, en leidde een periode in van blijvende betrokkenheid van de overheid bij de<br />
prijsvorming op de huurwoningenmarkt (Salet, 1987). In de jaren na de oorlog kon er nog geen<br />
sprake zijn van een herstel van de vrije marktverhoudingen. Grote woningschaarste zou een te<br />
grote druk leggen op de prijzen. Dit werd niet alleen onaanvaardbaar geacht voor de huurders,<br />
maar stond vooral een centraal geleide economische herstelpolitiek in de weg. Tot 1951 bleven<br />
de huren daarom bevroren op het niveau van 1939. In deze periode bouwde de overheid<br />
noodwoningen voor gezinnen om in de meest schrijnende behoefte te voorzien. Van particuliere<br />
bouwinitiatieven was nauwelijks sprake.<br />
1951-1968. Dwingende huurprijsrondes; introductie algemeen geldend huur- en subsidiestelsel<br />
Met de introductie van de huurwet in 1951 werd een eerste stap ondernomen naar een herstel<br />
van de marktprijzen. Prijsmaatregelen die uit de huurwet volgden werden dwingend aan de<br />
marktpartijen opgelegd. Doelstelling was de kloof tussen de lage huren in de voorraad en de<br />
hoge nieuwbouwkostprijzen geleidelijk aan te dichten. Het werd echter onaanvaardbaar geacht<br />
om uit de pas te lopen met de loonontwikkeling. Liberalisatie werd dan ook afgewezen;<br />
daarvoor waren de tekorten nog te nijpend (Salet, 1987). In 1963 ging minister Bogaers de slag<br />
met de woningnood definitief aan. Als onderdeel van zijn 'pluriform en expansief bouwbeleid'<br />
introduceerde hij een huur- en subsidiestelsel waarin geen onderscheid gemaakt werd tussen<br />
sociale- en commerciële verhuurders. Anno 2006 is deze gelijkschakeling nog steeds een feit.<br />
1968-1973. Liberalisatie; Huursubsidie<br />
Eind jaren zestig was de woningmarkt zodanig verruimd dat het kabinet De Jong het beginsel<br />
van contractvrijheid tussen huurder en verhuurder herstelde. In de praktijk was dit echter aan<br />
condities gebonden omdat er nog altijd een forse kloof gaapte tussen de rekenhuren en de<br />
gestegen (bouw)kosten. Huurverhogingen werden min of meer dwingend opgelegd aan de<br />
sociale huursector, die de markttrend moest gaan bepalen. Het kabinet Biesheuvel koos begin<br />
jaren zeventig voor een definitieve slag naar liberalisatie. Vraaghuren voor nieuwbouwwoningen<br />
op kostprijsniveau zouden mogelijk zijn door een algehele huurverhoging van 20%<br />
door te voeren. Deze lijn werd uitgewerkt in de 'Nota Volkshuisvesting 1972'. Voor lage<br />
inkomensgroepen werd ter compensatie alvast het instrument van de individuele huursubsidie<br />
in werking gesteld. De liberalisatieplannen sneuvelden met de val van het kabinet.<br />
2.2.2 Jaren zeventig. Sociaal huurbeleid + introductie uniform huurprijzenstelsel<br />
1973-1982: Stopzetten liberalisatie; huurontwikkeling naar loonontwikkeling<br />
De progressieve partijen tekenden in een gezamenlijk verkiezingsprogramma 'Keerpunt 72'<br />
voor stopzetting van het liberalisatiebeleid. Zij pleitten voor handhaving van het systeem van<br />
object- en subjectsubsidies, en een gematigde huurontwikkeling (Van der Schaar, 1987). De<br />
nieuwe minister-president Den Uyl presenteerde tijdens de regeringsverklaring in 1973 een<br />
29
nieuw huur- en subsidiebeleid op basis van de dynamische kostprijsmethode (DKP).<br />
Uitgangspunt van het beleid was een huurprijsontwikkeling die in de pas liep met de<br />
loonontwikkeling. Door een reële stijging van de lonen zouden exploitatietekorten van het<br />
moment na verloop van tijd omslaan in exploitatiewinsten. Op deze aanname was het principe<br />
van een dynamische kostprijs, die over een langere periode betaald zou worden, onderbouwd.<br />
Het land kwam echter in economisch zwaar weer terecht. Door de hoge rente en inflatie stegen<br />
de bouwkosten jaarlijks fors. De exploitatietekorten name snel toe, ondanks een afgesproken<br />
'huurtrend' van 8% met een opslag van 0,5% voor institutionele beleggers. De institutionele<br />
beleggers konden hier niet mee uit de voeten, en verlieten de sector abrupt (Salet, 1987;<br />
Schuiling, 1999).<br />
Huurprijzenwet 1979. Naar een uniform huurregime<br />
In de nieuwe Huurprijzenwet (HPW 1979) werd één huurregime voor het hele land ingesteld op<br />
basis van een landelijk uniforme woningwaarderingsstelsel (WWS). In 1.1.1 is al ter sprake<br />
gekomen dat WWS naast een maximaal toelaatbare huurprijs ook een minimaal toelaatbare<br />
huurprijs berekende. Het gebied hiertussen, de bandbreedte, werd in 1979 afgestemd op de op<br />
dat moment actuele huurprijzen. Daarbij werd gebruik gemaakt van een puntenmodel (figuur 6:<br />
bron: interview Van der Schaar).<br />
De lijn die in de figuur de maximaal toelaatbare huur aangeeft werd gebaseerd op de op dat<br />
moment actuele huurprijzen in de particuliere huursector, die als een puntenverzameling in de<br />
figuur staan afgebeeld. De onderste lijn van de minimaal toelaatbare huur werd gebaseerd op<br />
de praktijkhuren in de sociale sector. Feitelijk was met dit onderscheid sprake van een<br />
classificatie naar huurvorm (particulier of sociaal). De minimaal toelaatbare huur veranderde<br />
jaarlijks met de praktijkhuren in de sociale sector, die soms op basis van het WWS verplicht<br />
geharmoniseerd waren. De maximaal toelaatbare huur werd niet aangepast aan de veranderde<br />
markthuren in de praktijk, maar aan een door de minister vastgestelde 'huurtrend'. Volgens<br />
Salet (1987) was het concrete gebruik van dit DKP-instrument voor marktpartijen weinig<br />
voorspelbaar. Tot 1982 was de huurtrend nog gekoppeld aan de loonontwikkeling.<br />
Figuur 6. Model ter bepaling maximale- en minimaal toelaatbare huurprijsparameters in het<br />
WWS in 1979. Bron: interview Van der Schaar<br />
maximaal/<br />
minimaal<br />
toegestane<br />
toelaatbare<br />
huurprijs<br />
actuele prijzen in<br />
de particuliere<br />
huursector<br />
maximaal<br />
toelaatbare huur<br />
kwaliteit<br />
actuele prijzen sociale<br />
huursector<br />
30<br />
minimaal<br />
toelaatbare huur
2.2.3 De jaren tachtig en negentig. Harde sanering en flexibilisering<br />
1982-1993. Saneringskabinetten Lubbers. Boveninflatoir trendhuurbeleid & gedeeltelijke<br />
liberalisatie markt<br />
Onder Lubbers-I werd de koppeling tussen de lonen en de huurtrend losgelaten om te kunnen<br />
bezuinigen op de objectsubsidies. De tekorten bleven zich echter aandienen zodat van<br />
bezuinigingen geen sprake kon zijn (Salet, 1987). Staatssecretaris Heerma zette in 1988 in op<br />
voortzetting van het strenge trendhuurbeleid om de vraaghuur weer in overeenstemming te<br />
brengen met de kostprijshuur. Hij besloot in 1989 tevens tot gedeeltelijke liberalisatie van de<br />
markt. In 1991 dwong de overheid forse huurstijgingen af door de objectsubsidies sterk te<br />
beperken. Sociale verhuurders berekenden dit door aan de huurders, wat voor veel onbegrip<br />
zorgde (interview VROM).<br />
1993-2002. Verlaten huurtrend. Meer flexibiliteit, meer vrijheid voor de verhuurders<br />
In 1993 werd de dwingende huurtrend definitief verlaten, en verviel de minimaal redelijke<br />
huurprijs. Sindsdien geldt alleen nog een maximaal toelaatbare huurprijs. Voor sociale<br />
verhuurders werd naast de nieuwe vrijheden als extra restrictie de 'maximale<br />
huursombenadering' ingevoerd. Dit betekende dat tegenover forse huurstijgingen ook<br />
huurmatigingen moesten staan. Netto was er echter meer vrijheid. Per individuele woning werd<br />
een maximale huurstijging doorgevoerd tot zelfs 6,5%. Voorheen was de maximale huurstijging<br />
altijd gebonden geweest aan de afstand tot de maximale huurprijs (staffelsysteem). Particuliere<br />
verhuurders waren niet gebonden aan een maximale huursom. In de praktijk betekende de<br />
flexibilisering dat met name huurders van relatief dure huurwoningen te maken kregen met<br />
forse huurstijgingen. Hiertegen ontstond weerstand (interview Van der Schaar). Gemiddeld<br />
bleven de huren echter gematigd.<br />
In de loop van de jaren negentig legde de overheid minder nadruk op de doelstelling tot het<br />
optrekken van de huren naar markthuurprijsniveau. Volgens Van der Schaar (2002) was de<br />
noodzaak hiervoor verdwenen aangezien de overheid sinds de bruteringsactie in 1995 (1.3.3)<br />
niet langer meer financieel garant stond voor de sector. Hogere huren zouden daarentegen wel<br />
een extra last leggen op de Rijksbegroting door extra uitgaven voor de individuele<br />
huursubsidie. Van een door Heerma beoogd herstel van vraaghuur naar kostprijshuur is<br />
daarom weinig terechtgekomen, ook omdat de corporaties hier zelf weinig belang aan leken te<br />
hechten. Zij dekten exploitatietekorten uit verkopen, en via kruissubsidiëring op reeds<br />
afgeschreven bezit. Maar bovenal was het economisch tij de sociale huursector erg gunstig;<br />
iets wat bij de verzelfstandiging van de sector niet was voorzien.<br />
2.2.4 Het nieuwe millennium. Re-regulering en huurmatiging 2002-2005<br />
Commissie Vermeulen<br />
Hoewel met het afschaffen van de huurtrend en de minimale toelaatbare huurprijs het WWS<br />
een deel van zijn functie had verloren (harmoniseren), was het stelsel nog steeds de spil van<br />
het huurbeleid. Steeds vaker klonk wel de kritiek dat het WWS inhoudelijk achterhaald was. De<br />
VROM-raad stelde in 1999 dat er meer subjectieve kwaliteitskenmerken aan het stelsel<br />
moesten worden toegevoegd (VROM-raad 1999). Staatssecretaris Remkes legde de bal in<br />
2001 bij de Commissie Vermeulen.<br />
In de Commissie Vermeulen namen vertegenwoordigers van de Woonbond, VROM, Aedes 1 ,<br />
Vastgoed Belang en IVBN zitting. De commissie zou met voorstellen komen over een<br />
aangepast huurbeleid. Op de afdeling beleidsontwikkeling van VROM DG Wonen was weinig<br />
vertrouwen in een goede afloop, gezien de volledig tegengestelde belangen van de<br />
verschillende gesprekspartners. Bovendien was niet van elke deelnemende partij duidelijk wie<br />
zij precies vertegenwoordigden (interview VROM). De Commissie kwam niettemin met een<br />
conclusie dat het WWS onvoldoende geschikt was om de redelijkheid van de huurprijs te<br />
bepalen, omdat het stelsel onvoldoende inzicht bood in de werkelijke<br />
1 Aedes: vereniging van woningcorporaties<br />
31
prijs/kwaliteitsverhoudingen. De commissie stelde voor een alternatief boxen-stelsel van Prof.<br />
Thomsen van de TU Delft in overweging te nemen. Het nieuwe boxenstelsel kende als<br />
voornaamste verbetering ten opzichte van het uniforme WWS dat er regionaal gedifferentieerd<br />
kon worden. Daarnaast was er meer ruimte voor contractvrijheid, waarbij geconditioneerd aan<br />
referentiehuren in plaats van maximaal toelaatbare huren. Randvoorwaarde bij introductie van<br />
een nieuw boxen-stelsel was dat verhuurders in beginsel in staat zouden moeten zijn<br />
huurwoningen rendabel te exploiteren. Hoewel iedereen in de commissie de schoonheid van<br />
het boxen-stelsel van Thomsen onderschreef kon men het niet eens worden over de verhoging<br />
c.q. dan wel verlaging van de liberalisatiegrens, de berekenwijze van het inflatiepercentage dat<br />
zou worden toegepast voor de jaarlijkse huuraanpassing, de gemiddelde m 2 -prijs en de<br />
behandeling van contracten die zijn gesloten onder het 'oude' stelsel. In een tweede ronde<br />
besprekingen kon men geen overeenstemming bereiken over genoemde twistpunten. De<br />
commissie adviseerde uiteindelijk een pakket beleidsmaatregelen van een overgangsperiode<br />
van drie jaar. Alleen IVBN kon zich hier niet in vinden (Remkes, 2001).<br />
De beleidsmaatregelen van Remkes 2002-2005<br />
Remkes nam de voorstellen van de commissie bijna letterlijk over in beleid, omdat ze in<br />
overeenstemming waren met zijn eerder geformuleerde eisen voor (gematigde) inflatievolgende<br />
huurontwikkeling, zij het 'met inachtneming van de mogelijkheden voor een bedrijfseconomisch<br />
verantwoorde exploitatie' (Remkes, 2001). Remkes achtte een gematigde huurontwikkeling niet<br />
alleen wenselijk voor de woonlasten en de lasten voortkomend uit de huursubsidie, maar ook<br />
vanwege de inflatiebeperking. Daarnaast was er tijdens debatten over het huurbeleid in 2001<br />
besloten om de maximale toegestane huurstijging weer te verbinden met de afstand tot de<br />
maximale huurprijs, als reactie op het al te flexibel ervaren beleid van de jaren negentig<br />
(interview Van der Schaar). Het beleid voor de periode 2002-2005 bestond uit de volgende<br />
onderdelen:<br />
1. Herintroductie van het staffelsysteem. In het staffelsysteem hing de toegestane<br />
huurverhoging af van de hoogte van de actuele huur uitgedrukt in een bepaald percentage<br />
van de maximaal toelaatbare huurprijs uit het WWS (tabel 5). Boven 70% \ou geen<br />
boveninflatoire huurverhoging worden toegestaan. In de praktijk had het merendeel van de<br />
huurwoningen een rekenhuur boven 70% maximaal toelaatbaar. Dit gold vooral voor<br />
particuliere verhuurders, wat betekende dat zij slechts inflatiecorrectie konden doorvoeren.<br />
2. Verandering berekening inflatiecorrectie. Voor de berekening van de inflatiecorrectie werd<br />
niet langer de inflatie van het voorgaande jaar gebruikt, maar het gemiddelde cijfer van de<br />
laatste 5 jaar. Dit kwam veel lager uit (zie figuur 9, 3.3), en drukte daarmee de reële huren.<br />
3. Bevriezing puntprijs. Remkes besloot, mede vanwege de afschaffing van de<br />
verouderingsaftrek, de puntprijs voor drie jaar te bevriezen. De maximaal toelaatbare<br />
huurprijs nam hierdoor over de hele breedte af. In de praktijk betekende dit ook dat de<br />
huurliberalisatiegrens uitgedrukt in WWS-punten toenam van 135 punten naar 142 punten.<br />
4. Afbouw verouderingsaftrek: In drie jaar tijd werd de verouderingsaftrek afgebouwd van max.<br />
30 punten in 2001 naar 0 punten in 2004. Met name verhuurders in de oude stadswijken<br />
hebben hierdoor hun huren kunnen verhogen (interview Van der Schaar).<br />
Tabel 5. Periode 2002-2005: huurverhoging volgens het staffelsysteem. Bron: Remkes, 2001<br />
Geldende huurprijs in % van maximaal Maximale jaarlijkse huurverhoging 2002toelaatbaar<br />
2005<br />
70-100% inflatie<br />
60-70% inflatie + 1 procentpunt<br />
50-60% inflatie + 1,5 procentpunten<br />
< 50% inflatie + 2 procentpunten<br />
32
2.2.5 Nieuw huurbeleid per 1 juli 2007<br />
In de praktijk was in de periode 2002-2005 vaak enkel inflatiecorrectie toegestaan. In tabel 2 in<br />
1.1.2 blijkt in het nieuwe huurbeleid alleen al in het gereguleerde segment veel meer ruimte<br />
komt voor huurverhogingen, zij het met inachtneming van de huursom voor sociale<br />
verhuurders. Vanaf 1 januari 2007 komt daar nog een additionele verhoging bij voor het<br />
overgangsgebied. Wanneer het beleid definitief doorgang vindt zal tot 2010 in ieder geval het<br />
nieuwe geliberaliseerde segment zeer beperkt van omvang blijven door de hoge<br />
liberalisatiegrens.<br />
2.3 Referentieland dynamisch: Engeland<br />
2.3.1 Een veranderlijk beleid<br />
Huurprijscontrole van hogerhand werd in Verenigd Koninkrijk voor het eerst toegepast met de<br />
'Increase of Rent and Mortgage Interest (War Restrictions) Act' van 1915. Omdat de<br />
huurprijscontrole na de oorlog een antiprikkel bleek voor onderhoud en investeringen in<br />
nieuwbouw, werd tussen 1923 en 1938 het aantal 'gecontroleerde' woningen teruggebracht van<br />
8,5 miljoen naar 4 miljoen. Particuliere investeerders keerden weer terug op de markt (Balchin<br />
& Rhoden, 2002). Aan de deregulering kwam met de start van de tweewereldoorlog een abrupt<br />
einde. De huurprijsbevriezingen werden dit keer tot 1957 aangehouden. Tot die tijd stegen de<br />
'hypothetische' markthuren met 97%. Particulieren gingen alleen nog maar gemeubileerde<br />
woningen aanbieden, omdat deze gevrijwaard waren van de strenge prijsregulering.<br />
In de 'Rent Act' van 1957 werden contracten boven een bepaalde huurgrens geliberaliseerd.<br />
Particuliere ondernemers zagen dit niet als een prikkel om weer in de sector te gaan<br />
investeren. Bestaande verhuurders verkochten hun bezit liever. Zij werden daarbij geholpen<br />
door het liberale huurbeleid, dat hen de mogelijkheid gaf huurders uit hun woningen te 'prijzen'.<br />
Het aantreden van Labour in 1964 betekende het einde van de liberalisatie. Lage huren werden<br />
opnieuw bevroren, de rest van de markt werd gereguleerd volgens een uniform waarderingsstelsel.<br />
Dit stelsel berekende zogenaamde 'fair rents' die een hypothetische marktwaarde<br />
moesten weergeven. De intentie was om op een bevredigende manier, zowel voor huurders als<br />
verhuurders, de marktverhoudingen weer in evenwicht te brengen. Investeerders bleven zich<br />
echter terugtrekken en meer bezit werd verkocht. Vanaf In 1970 waren de Conservatieven weer<br />
aan de macht. Zij maakten weer een einde aan de strikte controle, en brachten veel meer<br />
woningen onder het flexibelere gereguleerde regime. Vanaf 1974 was Labour weer aan zet. De<br />
huren werden voor een jaar bevroren. Op illegale huisuitzetting kwam gevangenisstraf te staan.<br />
De werkingssfeer van de huurprijsregulering werd flink uitgebreid. Ook huurders van een<br />
gemeubileerde woning konden voortaan aanspraak maken op een 'fair rent' en huurzekerheid.<br />
Thatcher<br />
Met het aantreden van Thatcher in 1979 werden op kleine schaal 'shorthold'-contracten<br />
(contracten met een korte looptijd) toegestaan. De markt bleef verder grotendeels gereguleerd.<br />
Thatcher behaalde in 1983 voor een tweede maal een verkiezingswinst. De huurmarkt bleef<br />
grotendeels gereguleerd. Balchin & Rhoden (2002) verklaren de aanvankelijke steun voor de<br />
regulering tijdens de Thatcher-periode vanuit het economische programma van de regering.<br />
Onderdeel van het programma was het matigen van de lonen. Dit zou zich slecht verhouden<br />
met huurverhogingen. Tot haar derde regeerperiode was Thatcher bovendien vooral bezig<br />
geweest met haar campagne voor het bevorderen van het eigenwoningbezit. Men realiseerde<br />
zich in de loop van de jaren tachtig dat het eigenwoningbezit niet voor iedereen haalbare kaart,<br />
of ideaal was. Er bleek een groot tekort aan beschikbare huurwoningen. In 1987 nam de<br />
regering zich daarom voor om via een versoepeling van het huurbeleid 500.000 ongebruikte<br />
wooneenheden toe te voegen aan het huurwoningenbestand (Balchin & Rhoden, 2002).<br />
33
2.3.2 Definitieve liberalisatie<br />
Rent Act 1988<br />
Met de Rent Act van 1988 werd de deregulering definitief bekrachtigd. 'Shorthold' contracten<br />
werden nu overal in de particuliere huursector toegestaan. Bovendien werd de minimale<br />
contractduur verlaagd van een jaar naar zes maanden. Dit kortlopende contracten wordt vanaf<br />
1988 de 'assured shorthold tenancy' genoemd. De aanvangshuur is vrij onderhandelbaar. De<br />
contracten kunnen tot in lengte van dagen telkens met zes maanden worden verlengd. In feite<br />
vindt er contractvernieuwing plaats, wat ook betekent dat er een nieuwe huurprijs kan worden<br />
afgesproken. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van twee maanden voor het aflopen<br />
van het kortlopende contract. Een andere contractvorm die in 1988 het levenslicht zag was de<br />
'assured tenancy'. Enige verschil met de 'assured shorthold tenancy' is dat de contractduur<br />
voor onbepaalde tijd is, waarbij afspraken moeten worden gemaakt over een jaarlijkse<br />
huuraanpassing. Anno 2006 krijgen huurders in de particuliere huursector zelden een 'assured<br />
tenancy' contract aangeboden (interview RLA).<br />
Huurders die voor 1988 een gereguleerd contract hadden, zouden recht hebben gehad op<br />
voortzetting van dit contract. Vaak is echter contractvernieuwing opgedrongen (Balchin &<br />
Rhoden, 2002). De snelle transformatie van gereguleerde huurcontracten naar 'shorthold'<br />
contracten in de particuliere huursector (zie figuur 24, 4.2.2) kan er op wijzen dat dit succes<br />
heeft gehad.<br />
Labour zette in 1997 het beleid van de conservatieve regering voort in de hoop nieuwe<br />
investeringen in de particuliere huursector aan te trekken. In 4.2 en 4.5 zal blijken dat dit is<br />
uitgekomen.<br />
2.4 Referentieland stabiel: Duitsland<br />
2.4.1 Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1971<br />
Ook in Duitsland is de huurprijsregulering ingevoerd na de Tweede Wereldoorlog. Vanaf 1965<br />
tot op heden is het regime vrij liberaal. Tijdens de regeringscoalitie van sociaal-democraten en<br />
liberalen in 1971 werd de 'Wohnraumkündigungsschutzgesetz' (woonruimteopzeggingsbeschermingswet)<br />
van kracht. Deze wet legde de basis voor drie hoofdprincipes die ook<br />
vandaag de dag nog het huurbeleid bepalen (Hubert, 1998). Deze zijn:<br />
- huurzekerheid voor de huurder<br />
- vrije onderhandeling over de aanvangshuur<br />
- beperking huurstijgingen voor zittende huurders door een stelsel van referentiehuren<br />
De drie genoemde principes gelden niet voor de kleine sociale huursector, die een eigen direct<br />
door de overheid gecontroleerd regime kent. Voornaamste instrument in het Duitse<br />
huurprijzenstelsel zijn de 'referentiehuren' (Mietspiegel).<br />
Mietspiegel<br />
De huurwet van 1971 bepaalde dat elke gemeente een 'Mietspiegel' (referentiehuur) moest<br />
instellen wanneer daarvoor de behoefte aanwezig was. Een referentiehuur moet na twee jaar<br />
worden geactualiseerd aan de marktomstandigheden. Een plicht hiertoe bestaat echter niet.<br />
Wanneer een referentiehuur verandert wordt dit openbaar bekend gemaakt. De hoogte van de<br />
referentiehuur is gebaseerd op nieuwe afgesloten huurcontracten in de voorgaande vier jaren.<br />
Een referentiehuur wordt gedifferentieerd naar verschillende woning- en omgevingskenmerken.<br />
Veelal zijn deze de woninggrootte (per klasse), ouderdom, uitrusting en de ligging van de<br />
woning. Deze zaken liggen niet landelijk vast, maar het ministerie geeft wel aanwijzingen voor<br />
34
de vaststelling van referentiehuren. De referentiehuur wordt uitgedrukt in een rekenhuur per<br />
2<br />
m .<br />
Een andere methode van vaststelling is op grond van een op het boxenstelsel van Thomsen<br />
gelijkend gemeentelijk puntenstelsel – de 'Qualifizierter Mietspiegel' – die om de twee jaar<br />
wordt aangepast aan de marktsituatie (Hubert, 1998).<br />
2.4.2 Huurprijsverloop<br />
De huurwetgeving in Duitsland beschermt vooral de zittende huurder, en kan daarom worden<br />
omschreven als 'transaction cost-related rent regulation' (Lind, 2001). In de praktijk is er sprake<br />
van een redelijk 'sterke' bescherming, wat betekent dat zittende huurders min of meer<br />
afgeschermd zijn van plotselinge stijgingen van de markthuur. De aanvangsprijs voor nieuwe<br />
verhuringen is in principe vrij onderhandelbaar. Pieken in de markthuur zijn hierdoor een<br />
gangbaar verschijnsel in Duitsland. In 1982 pleitte de pas aangetreden liberaal-christelijke<br />
bondsregering voor een soepeler regime voor huuraanpassingen. Dit volgde op kritiek dat de<br />
regulering investeringen in de weg zat (Tomann, 1990). Zittende huurders werden in hun ogen<br />
te veel van de markt afgeschermd waardoor de doorstroming niet goed op gang kwam. Er<br />
veranderde echter niets. Toen rond 1990 onder invloed van de immigratie uit de voormalige<br />
DDR krapte op de woningmarkt ontstond pleitten de in de oppositie zittende Sociaaldemocraten<br />
voor regulering van de fors stijgende aanvangshuren. De regerende Christen-<br />
Democraten voelden hier wel wat voor. De eveneens regerende liberalen, die de portefeuille<br />
huurbeleid in handen hadden, wilden absoluut niets weten van marktingrijpen. Zij trokken aan<br />
het langste eind. De combinatie van een 'sterke' huurbescherming voor zittende huurders met<br />
een vrije vaststelling van de aanvangshuren in een krappe markt heeft het uiteenlopen van<br />
bestaande en nieuwe huren tot gevolg gehad. Dit is in onderstaande figuur 7 uitgebeeld.<br />
Figuur 7. Netto huur private huursector. Duitsland 1970-1994 (DM/m 2 ). Bron: Hubert, 1998<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
1970<br />
1974<br />
naoorlogse bouw vooroorlogse bouw<br />
1978<br />
1982<br />
1986<br />
1990<br />
1994<br />
nieuw e contracten alle contracten<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
35<br />
1970<br />
1974<br />
1978<br />
1982<br />
1986<br />
1990<br />
nieuwe contracten alle contracten<br />
1994
2.5 Conclusie<br />
Nederland kent een lange traditie van dwingend huurbeleid, vaak in combinatie met<br />
subsidiëring door de overheid. Belangrijkste voorbeeld in dit verband is het huur- en<br />
subsidiebeleid van minister Bogaers uit 1963. Dit beleid maakte onderdeel uit van een<br />
ambitieus bouwprogramma waarin ook commerciële verhuurders deel moesten nemen. De<br />
keuze voor een gelijkschakeling van sociale- en commerciële verhuurders was gezien de<br />
grootsheid en uniformiteit van Bogaers' plannen een praktische keuze.<br />
Het kabinet Biesheuvel werkte rond 1970 aan een geleidelijke liberalisatie van de markt, en<br />
daarmee ook aan een einde van de gelijkschakeling van de sociale- en commerciële<br />
verhuurders. Dit liberalisatiebeleid werd echter door het kabinet Den Uyl opgeschort, en bleef<br />
vervolgens lange tijd uit het zicht door verslechterde economische omstandigheden. Met de<br />
voortdurende huurprijsregulering bleef de gelijkschakeling van sociale- en commerciële<br />
exploitanten bestaan, zonder dat hier een duidelijke reden voor was.<br />
Het in 1979 geïntroduceerde uniforme huurprijsregime was weer een serieuze poging tot<br />
huurharmonisatie. Het voorzag in een verplichte stijging van té lage huren. Van der Schaar<br />
benadrukt in een vraaggesprek dat het WWS bij introductie een zodanig grote bandbreedte had<br />
dat het zeer goed mogelijk was voor commerciële exploitanten om een rendabele<br />
aanvangshuur te vragen. De maximaal toelaatbare huur werd in de daarop volgende jaren<br />
echter bepaald door de door de minister jaarlijks vastgestelde huurtrend. In jaren van grote<br />
inflatie en rentestijgingen lag deze doorgaans lager dan de markthuurontwikkeling. Gevolg was<br />
dat de verhouding tussen de maximaal redelijke huurprijs en de markthuur onder druk kwam te<br />
staan.<br />
Een nieuwe periode begon in de jaren negentig met het afschaffen van de minimale puntprijs,<br />
flexibilisering van het huurbeleid, en de verzelfstandiging van de sociale huursector. Eigenlijk<br />
verloor het WWS met het afschaffen van de minimale puntprijs een deel van zijn functie. Toch<br />
bleef het instrument bestaan. De maximaal toelaatbare huurprijs was nog steeds gekoppeld<br />
aan het jaarlijks afgesproken maximale huurverhogingspercentage, terwijl de minimaal<br />
toelaatbare huurprijs altijd gekoppeld was geweest aan de praktijkhuren in de sociale sector.<br />
Na de verzelfstandiging van de sociale huursector zag de minister aanleiding om het maximale<br />
huurstijgingspercentage beperkt te houden. De maximaal toelaatbare huur kwam hiermee<br />
verder onder druk te staan. Klap op de vuurpijl was de introductie van het – volgens Van der<br />
Schaar 'stalinistische' staffelsysteem in 2002 (interview Van der Schaar). Consequentie hiervan<br />
is geweest dat de verhouding van het WWS met de markt zoek is geraakt. Na 25 jaar is het<br />
niveau van een rendabele aanvangshuur tot 30% uitgestegen boven de maximaal toelaatbare<br />
huurprijs (interview Van der Schaar). Ter verduidelijking van de ontstane situatie is op de<br />
volgende bladzijde dezelfde figuur afgebeeld als die in 1979 werd gebruikt voor vaststelling van<br />
de maximaal toelaatbare huurprijs (figuur 6, 2.2.2), echter met invulling van rendabele<br />
markthuurprijzen in 2006 1 . Geconcludeerd kan worden dat er in 2006 in het WWS alles behalve<br />
nog sprake is van een referentiehuur, zoals dit in 1979 bij introductie van het stelsel wél het<br />
geval was.<br />
Het Engelse huurbeleid door de tijd heen vertoont als overeenkomst met het Nederlandse<br />
beleid dat het een weinig stabiel verloop kende. De situatie in Nederland was nog stabiel in<br />
vergelijking met Engeland, waar periodes van liberalisatie werden afgewisseld door<br />
huurbevriezingen. Dit spel tussen Labour en de Conservatieven tot 1980 doorgegaan. Eind<br />
jaren tachtig is er een omschakeling is geweest naar een zeer liberaal huurbeleid dat tot op de<br />
dag van vandaag stand houdt. Er lijkt in Engeland een overeenstemming te bestaan tussen<br />
(New) Labour en de Conservatieven. In 3.2 zal blijken dit ook opgaat voor de<br />
eigenwoningpolitiek. Duitsland kent al decennialang een relatief liberaal huurbeleid, waarbij<br />
aanvangshuren in alle vrijheid kunnen worden vastgesteld. Er is echter wel een grote mate van<br />
bescherming van zittende huurders, met als gevolg dat er ten tijde van grote prijsstijgingen een<br />
prijsleemte ontstaat tussen nieuwe en oude contracten.<br />
1 De puntenverzameling die de rendabele marktprijzen uitbeeldt is niet gebaseerd op werkelijk huurprijzen, maar dient slechts ter<br />
indicatie.<br />
36
Figuur 8. Indicatie rendabele prijzen ten opzichte van de maximaal toelaatbare huur volgens<br />
het WWS anno 2006<br />
maximaal<br />
toelaatbare<br />
huurprijs<br />
rendabele huurprijzen<br />
maximaal toelaatbare<br />
huur<br />
kwaliteit<br />
Wanneer het huurbeleid in de drie landen wordt beoordeeld aan de hand van het model van<br />
Lind (2001) dan vallen de volgende verschillen op. Zittende huurders kunnen zowel in<br />
Nederland als in Duitsland rekenen op maximale huurbescherming (type a en b van Lind). In<br />
Engeland bestaat deze bescherming voor het particuliere marktdeel vrijwel niet, en ook<br />
ontbreekt de huurzekerheid grotendeels. De belangrijkste vorm van huurprijsregulering voor<br />
nieuwe huurders is type d 'smoothing changes in market rents'. In Engeland en Duitsland<br />
bestaat deze vorm van huurprijsregulering eigenlijk alleen in de sociale sector, of in<br />
gereguleerde nichemarkten. In Nederland is 'type d' op vrijwel de gehele markt van toepassing,<br />
met uitzondering van het kleine geliberaliseerde marktdeel. In de vraaggesprekken spreken<br />
particuliere verhuurders vaak over 'de sociale huursector', wanneer zij het niet-geliberaliseerde<br />
marktdeel bedoelen. Dit is niet voor niets. Ten slotte stelt Lind zelf de vraag waarom<br />
huishoudens de voorkeur zouden geven aan een systeem waarin zij langer moeten zoeken, in<br />
vergelijking met een systeem waarin zij, voor een bepaalde periode, een hogere huur moeten<br />
betalen. In hoofdstuk 4 zal blijken dat sommige huishoudens (studenten) bereid zijn meer te<br />
betalen dan volgens het WWS geoorloofd is, en dat kleine individuele ondernemers hier handig<br />
op inspelen.<br />
Een ander onderscheid tussen de landen kan worden gemaakt op grond van categorisering van<br />
het beleid. In Nederland is geen categorale indeling in sectoren, afgezien van de<br />
huursombenadering voor sociale verhuurders. In Engeland zijn de verschillende huurregimes<br />
grotendeels uitgesplitst naar de verschillende sectoren. Er kan zodoende gesproken worden<br />
van een categorale indeling. In Duitsland bestaat deze categorale indeling ook wanneer het<br />
regime van de sociale sector als bedrijfssector wordt aangemerkt.<br />
2.5.1 Ten slotte: Waarom geen categorisering van het beleid?<br />
Het huurbeleid van de laatste jaren wordt door veel particuliere verhuurders zwaar bekritiseerd.<br />
Zij zeggen in het gereguleerde segment niet meer rendabel te kunnen investeren. Remkes<br />
stelde in 2001 echter dat een inflatievolgend huurbeleid een bedrijfseconomisch verantwoorde<br />
37
exploitatie niet in de weg zou staan. Hij verdedigde deze stelling door er op te wijzen dat er ook<br />
rekening gehouden moest worden met de opbrengsten uit verkoop, die voor institutionele<br />
beleggers hoger zijn dan voor andere vastgoedsectoren, en dat 20% van het bezit van IVBNleden<br />
al geliberaliseerd was (Remkes, 2001). Over de dissidente houding van de IVBN had<br />
Remkes nog het volgende te zeggen: "Ik deel de visie van de IVBN dat de marktwerking teniet<br />
gedaan wordt. Hoewel ik oog heb voor de invalshoek die de institutionele beleggers hanteren<br />
bij de bepaling van het rendement op geïnvesteerd vermogen, acht ik het niet juist dat deze<br />
invalshoek de marges van het huurbeleid bepaalt. Bij de vormgeving van het huurprijsbeleid zal<br />
immers een afweging plaats moeten vinden tussen een beheersing van de woonlasten van<br />
huurders en consumentenbescherming enerzijds en de ruimte voor meer marktwerking en meer<br />
direct rendement anderzijds" (Remkes, 2001).<br />
Uit Remkes' analyse blijkt maar al te duidelijk waarom de institutionele beleggers (IVBN) het<br />
per definitie niet eens konden worden met de andere gesprekspartners in de Commissie<br />
Vermeulen. Op de afdeling beleidsontwikkeling van VROM DG Wonen was er van te voren ook<br />
weinig vertrouwen geweest in een goede afloop (2.2.4). De vraag zou daarom gesteld kunnen<br />
worden of een categorale indeling van het huurbeleid, zoals ook in Engeland en Duitsland het<br />
geval is, een wenselijk alternatief is. Nu is immers ook al een deel van de duurdere<br />
huurwoningenmarkt vrijgegeven aan de markt. Riemer Baumfalk, beleidsmedewerker op de<br />
afdeling huurbeleid van VROM DG Wonen gaf in een vraaggesprek aan dat er binnenskamers<br />
wel eens wordt 'gebrainstormd' over een categorale indeling van het huurbeleid, om meer aan<br />
te sluiten op de praktijk, die vaak al een tweedeling op de markt laat zien. Bepaalde partijen<br />
kiezen nu al strategisch voor het geliberaliseerde segment, of zoeken de (buiten)randen van de<br />
wet op (zie nieuwe nichemarkt, 4.1.4; 6.1.1). Categorisering van het huurbeleid is volgens<br />
Baumfalk echter geen onderdeel van de politieke werkelijkheid (interview VROM DG Wonen).<br />
Ook prof. Van der Schaar is gevraagd naar zijn mening over de wenselijkheid van een<br />
categorale indeling van het huurbeleid. Van der Schaar is in de jaren tachtig betrokken geweest<br />
bij de totstandkoming van de nota 'Volkshuisvestingsbeleid voor de jaren negentig' van<br />
staatssecretaris Heerma. Deze nota luidde de verzelfstandiging van de sociale huursector in.<br />
Prof. Salet prees destijds als voorzitter van de sectie Volkshuisvesting van de Wiardi Beckman<br />
Stichting 1 Heerma's daadkracht en vooruitziende blik. Hij vond het nieuwe beleid echter niet ver<br />
genoeg gaan. Hij stelde: "Ordeningsproblemen met betrekking tot de positie van de<br />
commerciële exploitanten – die sinds 1968 min of meer gelijk zijn geschakeld met de sociale<br />
verhuurders – zullen niet verdwijnen... Ik zie principiële redenen om de commerciële<br />
verhuurders anders te behandelen dan de toegelaten instellingen die immers opereren binnen<br />
een sociale taakstelling, en hun winsten in het belang van de volkshuisvesting moeten<br />
aanwenden. Aansluiting van de commerciële verhuurder op de koopsector ligt meer in de rede,<br />
maar is moeilijk vanwege systeemverschillen. Een aparte positie is dan de enige oplossing"<br />
(Salet, in Arnoldy, 1988). Wat denkt van der Schaar hier bijna 20 jaar na dato over? Had Salet<br />
een vooruitziende blik? Van der Schaar begint met: "Ik was voor gelijke monniken – gelijke<br />
kappen...". Het systeem van minister Bogaers uit 1964, waarin particuliere verhuurders<br />
subsidie konden krijgen, en sociale verhuurders ook middeldure en dure huurwoningen konden<br />
aanbieden ging hem aan het hart. Gelijke toegang tot de subsidies betekende logischerwijs dat<br />
voor beide aanbieders dezelfde huurprijsbeperkende restricties gelden. Dat de particuliere<br />
verhuurders in de jaren zeventig massaal uit de markt zijn gestapt vindt Van der Schaar in<br />
eerste instantie een keuze van de verhuurders zelf. Op de langere termijn vielen goede<br />
rendementen te halen, men koos er echter voor te verzilveren. Over het oorspronkelijke WWS<br />
uit de Huurprijzenwet van 1979 voegt Van der Schaar nog toe dat dit een grote bandbreedte<br />
kende en gekoppeld was aan de marktsituatie, zodat er feitelijk al sprake was van gescheiden<br />
regimes (figuur 6, 2.2.2). Nog steeds is Van der Schaar geen voorstander van een categorale<br />
indeling van het beleid. Hij is echter de mening toegedaan dat de politiek en VROM het<br />
huurbeleid danig hebben laten versloffen (bovenstaande figuur 8 en bijbehorende tekst). Dit<br />
heeft het vertrouwen van beleggers bijzonder geschaad (interview Van der Schaar). Van der<br />
Schaars visie op een toekomstige beleidsrichting komt aan de orde in hoofdstuk 7.<br />
1 de Wiardi Beckman Stichting is het wetenschappelijk bureau van de PvdA<br />
38
3. ANDERE FACTOREN DAN<br />
<strong>HUURBELEID</strong><br />
3.1 Fiscale behandeling particuliere huursector<br />
3.1.1 Nederland<br />
In Nederland is sprake van een drietal belastingregimes voor de particuliere huursector. Deze<br />
zijn:<br />
- Particuliere personen<br />
- Ondernemers<br />
- Institutionele beleggers en fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s)<br />
Particuliere personen: inkomstenbelasting<br />
Particuliere personen hebben te maken met de inkomstenbelasting. Deze wordt sinds de<br />
belastingherziening van 2001 gekenmerkt door een boxenstelsel:<br />
- Box I: belastbaar inkomen uit werk en (eigen) woning (o.a. winst uit onderneming, loon,<br />
pensioen, eigenwoningforfait). Tarief: oplopend tot max. 52% (vanaf ca. € 50.000)<br />
- Box II: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang (wanneer belastingplichtige minimaal 5%<br />
van alle aandelen van een onderneming bezit). Tarief: 25%.<br />
- Box III: Inkomsten uit sparen en beleggen (o.a. cv's, niet actieve woningbeleggingen etc).<br />
Tarief: 30% over een (fictief) rendement van 4% over het belastbare rekenvermogen.<br />
Inkomsten uit 'niet actieve' woningbeleggingen worden sinds 2001 net als andere inkomsten uit<br />
beleggingen belast in box III. In box III geldt een tarief van 30% over een fictief rendement van<br />
4% over het rekenvermogen. De inkomsten uit verhuur en verkoop worden niet belast. Op het<br />
rekenvermogen kunnen negatieve vermogens als beleggingshypotheken en creditcardschulden<br />
en een heffingvrij vermogen van € 19.552 per persoon in mindering worden gebracht.<br />
In de omschrijving van box III door de belastingdienst staat expliciet dat er sprake moet zijn<br />
van 'niet actieve' woningbeleggingen. Beleggers zelf spreken van een 'passieve' belegging, net<br />
als aandelen. Wanneer er sprake is van 'actief vermogensbeheer' kan de belastingdienst<br />
besluiten dat er sprake is van een onderneming. Dit is het geval bijvoorbeeld wanneer een<br />
particulier een woning koopt om deze te renoveren en weer met winst te verkopen. Om alle<br />
onduidelijkheden voor te zijn geldt voor box III de regel dat per jaar maximaal 1<br />
beleggingspand mag worden verkocht. Woningbeleggers wordt daarom geadviseerd zoveel<br />
mogelijk werk uit te besteden – van renovatie tot dagelijks beheer – om het risico te voorkomen<br />
als ondernemer aangemerkt te worden (telefonisch 4-Freedom).<br />
Particulieren hoeven geen belasting te betalen over verkoopwinsten. Voorwaarde is wel weer<br />
dat al het werk dat in de woning is gestopt door een aannemer is uitgevoerd. De toegevoegde<br />
waarde is zodoende al een keer belast geweest. Ook geldt de regel weer dat maximaal 1<br />
woning per jaar mag worden verkocht. Wanneer niet aan deze voorwaarde wordt voldaan zal er<br />
winstbelasting moeten worden betaald (telefonisch 4-Freedom).<br />
Ondernemers: directe belasting bedrijfsresultaat<br />
Ondernemers (personen, firma's) betalen in tegenstelling tot 'passieve beleggers' gewoon<br />
inkomsten- of vennootschapsbelasting over het behaalde bedrijfsresultaat. De<br />
vennootschapsbelasting is op het moment nog 31,5%. Staatssecretaris Wijn wil dit volgend jaar<br />
39
verlagen naar 27,4% als onderdeel van zijn campagne 'Werken aan winst'.<br />
Institutionele beleggers en fiscale beleggingsinstellingen<br />
Institutionele beleggers zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Onderscheid moeten<br />
worden gemaakt tussen de werkelijke institutionele beleggers en de fiscale<br />
beleggingsinstellingen (FBI's) die in opdracht van institutionele beleggers vermogens beheren.<br />
Voor FBI's geldt de voorwaarde dat zij de fiscale winst uitkeren aan hun aandeelhouders<br />
(doorstootverplichting). Daarnaast mogen zij slechts in beperkte mate bijlenen op de<br />
kapitaalmarkt. De Nederlandse FBI's zijn geënt op de Amerikaanse REITs (Real Estate<br />
Investment Trusts) die in de jaren zestig werden geïntroduceerd om dubbele belasting van<br />
pensioenvermogens en –inkomsten te voorkomen. De term REIT wordt in de internationale<br />
literatuur gebruikt om soortgelijke fiscale arrangementen voor vastgoedbeleggingsfondsen aan<br />
te duiden.<br />
Kapitaalafschrijving<br />
In box III van de inkomstenbelasting kan geen economische kapitaalafschrijving in mindering<br />
worden gebracht op het rekenvermogen. Er is in beginsel immers sprake van een 'passieve'<br />
belegging. Voor ondernemers geldt deze beperking niet. De fiscus beschouwt de woning als<br />
bedrijfsmiddel. Op een bedrijfsmiddel mag wel worden afgeschreven. Bij een relatief<br />
waardevaste belegging in een woning moet echter rekening worden gehouden met een<br />
restwaarde van 50 tot 100%. In de praktijk komt het er op neer dat jaarlijks maar 0 tot 1%<br />
vermogen in mindering kan worden gebracht op het bedrijfsresultaat (Vastgoedmarkt, 2005).<br />
Voor commercieel vastgoed is het afschrijvingsregime gunstiger omdat de restwaarde lager<br />
mag worden vastgesteld.<br />
Betaalbaarheidsheffing<br />
De betaalbaarheidsheffing of huurheffing is een fiscaal instrument dat minister Dekker als<br />
onderdeel van haar huurplannen wil invoeren. Zij wil hiermee een jaarlijkse bezuiniging van €<br />
250 miljoen op het huurtoeslagbudget vereffenen. Verondersteld wordt dat de verhuurders deze<br />
bezuiniging van de minister kunnen bekostigen uit de inkomsten van huurverhogingen ten<br />
gevolge van de versoepeling van het huurbeleid. Alle verhuurders met minimaal 25 woningen<br />
die onder een bepaalde heffingsgrens vallen zullen moeten gaan meebetalen. Deze<br />
heffingsgrens is gelijk aan de bovengrens van het overgangsgebied in het nieuwe huurbeleid.<br />
Voor het heffingsjaar 2006 was de aanslag oorspronkelijk vastgesteld op € 0,96 per € 1.000<br />
WOZ-waarde. Inmiddels is deze aanslag voor het jaar 2006 gehalveerd, wat verband houdt met<br />
de latere invoering van het overgangsgebied ten opzichte van de oorspronkelijke voorstellen,<br />
en als gevolg daarvan een latere invoering van de 'additionele huurverhoging' van 0,5%. Voor<br />
de volgende vier jaar na 1 juli 2007 wordt er rekening gehouden met een gemiddelde heffing<br />
van € 1,20 per € 1.000 WOZ-waarde.<br />
Ten slotte<br />
Andere fiscale arrangementen zijn commanditaire vennootschappen (cv's) en maatschappen 1<br />
die voornamelijk voor particulieren op de markt worden gezet. Woningbeleggingen vinden<br />
echter nog maar zelden in deze vorm plaats. Woningcorporaties zijn ten slotte evenals FBI's<br />
partijen die geen vennootschapsbelasting betalen. Deze fiscale bevoordeling heeft niets te<br />
maken met dubbele belasting, maar met de aan de toegelaten instellingen toebedeelde sociale<br />
taakstelling. Binnenkort gaan zij echter wel deels vennootschapsbelastingplichtig worden voor<br />
commerciële activiteiten.<br />
1 Een commanditaire vennootschap is een vennootschapsvorm met één of meer beherende vennoten (de gecommanditeerde<br />
vennoot) en één of meer stille vennoten (de commanditaire vennoten). De stille vennoten hebben slechts financiële inbreng. De<br />
beherende vennoot is bevoegd te handelen namens de vennoot, en draagt verantwoordelijkheid voor eventuele restschulden.<br />
Deelnemers in maatschappen daarentegen zijn wel volwaardige deelnemers en dragen zodoende samen verantwoordelijkheid voor<br />
alle schulden op naam van de maatschap (AFM, 2006).<br />
40
3.1.2 Engeland<br />
Anders dan in Nederland en Duitsland wordt een woning in Engeland door de fiscus<br />
consequent beschouwd als een belegging. Hier ligt een veronderstelde 'waardevastheid' aan<br />
ten grondslag. Consequentie is dat er niet mag worden afgeschreven. Ondanks de fiscale<br />
behandeling als 'belegging' worden inkomsten uit de verhuur direct belast, en niet indirect,<br />
zoals in Nederland in box III. Daarnaast moeten particulieren net als bedrijven gewoon<br />
inkomstenbelasting betalen over verkoopwinsten (zie kopje 'capital gains tax').<br />
Particuliere beleggers en bedrijven<br />
De inkomstenbelasting in Engeland kenmerkt zich door een relatieve eenvoud. Tot een<br />
belastbaar inkomen van £ 35.000 (ca. € 50.000) betaalt iedereen met een inkomen boven £<br />
2.000 een belastingtarief van 22%. Daarboven geldt een toptarief van 40%. Bedrijven worden<br />
net als particuliere verhuurders direct aangeslagen voor de winst uit verhuur. De winstbelasting<br />
bedraagt 30%.<br />
Institutionele beleggers<br />
Pensioenfondsen betalen uiteraard geen winstbelasting. Beleggingsinstellingen die vermogens<br />
van pensioenfondsen beleggen echter wel. Er zijn in Engeland in het recente verleden diverse<br />
pogingen gedaan om een REIT-structuur op te zetten. Zo zijn in 1995 de zogenaamde HITs<br />
(Housing Investment Trusts) geïntroduceerd. Aan deze HITs waren echter strenge voorwaarden<br />
verbonden (een maximale eenheidsprijs van £ 125.000 in Londen en £ 85.000 daarbuiten) waar<br />
de (beperkte) belastingkorting niet tegen op woog. Sinds 1 juli van dit jaar is een nieuwe<br />
poging ondernomen met de introductie van de PIFs (Property Investment Funds).<br />
Kapitaalafschrijving<br />
Kapitaalafschrijving op vastgoed is in het geheel niet toegestaan. Voor commercieel vastgoed<br />
wordt dit echter gecompenseerd door de ruime mogelijkheid om op de gehele inboedel af te<br />
schrijven (Vastgoedmarkt, 2005). Dit laatste geldt in iets mindere mate ook voor gemeubileerde<br />
woningen. Een gedane investering mag in 10 jaar tijd lineair worden afgeschreven. Dit voordeel<br />
wordt echter pas uitbetaald als een belastingkorting bij verkoop.<br />
Capital Gains Tax<br />
Iedereen in Engeland, zowel particulieren als bedrijven, moet in het kader van de 'capital gains<br />
tax' gewoon inkomsten- of winstbelasting betalen over verkoopwinsten. Voor particulieren kan<br />
dit tot 40% bedragen.<br />
Bussiness Expansion Scheme (BES): 1989-1993<br />
In 1989 bood de overheid de particuliere huursector tijdelijk fiscale voordelen door de<br />
zogenaamde Bussiness Expension Scheme (BES)-regeling. Het hoopte hiermee individuele<br />
personen te interesseren voor kleinere woningfondsen. Doelstelling was de nieuwbouw van<br />
particuliere huurwoningen en de verhuur van bestaand bezit te bevorderen. Deze BES werd in<br />
1993 weer opgeheven.<br />
Ten slotte: Stamp Duty Land Tax<br />
Natuurlijk zijn er nog vele andere belastingen die (in)direct impact hebben op de particuliere<br />
huurwoningmarkt. Een opvallende belasting in Engeland is de 'Land Tax' of 'Stamp Duty Tax'.<br />
Dit is een soort belasting op kooptransacties en kan vergeleken worden met de Nederlandse<br />
overdrachtsbelasting (6%). Transacties tot £ 125.000 worden niet belast. Daarboven gelden 3<br />
boxen. Van £ 125.000 tot £ 250.000 is het tarief 1%, van £ 250.000 tot £500.000 3%, en boven<br />
£ 500.000 5%. Het 'Land Tax'-stelsel werkt zodanig dat er altijd maar één tarief wordt berekend<br />
voor een transactie (per object). Voor een transactie van £ 124,999 wordt geen Land Tax<br />
berekend, een transactie van 125.000 kost £ 1.250. Voor een transactie van £ 249.999 wordt £<br />
2.500 gerekend, voor een transactie van £ 250.000 £ 7.500 (interview RLA).<br />
41
3.1.3 Duitsland<br />
In Duitsland wordt het verhuren van woningen gezien als een vorm van ondernemen, en ook<br />
als zodanig belast. Duitsland kent verder geen uitgebreide REIT-structuur. Ook is er geen<br />
sprake van fiscale bevoordeling van voormalige 'gemeinnützige Wohnungsunternehmen'. De<br />
Duitse huurmarkt kent echter van een riant afschrijvingsregime.<br />
Particuliere beleggers en bedrijven<br />
De Duitse inkomstenbelasting is qua opzet vergelijkbaar met de inkomstenbelasting in<br />
Nederland vóór de belastingherziening van 2001. Hieruit volgt dat inkomsten uit de verhuur van<br />
een woning beschouwd worden als winst uit onderneming, en direct worden belast. Het hoogste<br />
belastingtarief bedraagt thans 42% (vanaf ca. € 50.000). Bedrijven worden net als particuliere<br />
verhuurders direct aangeslagen voor de winst uit verhuur. De winstbelasting bedraagt 25%.<br />
Kapitaalafschrijving<br />
In Duitsland is altijd 100% kapitaalafschrijving op woningen toegestaan geweest. Om de<br />
investeringen in het vrije huursegment te stimuleren stond de Bondsregering in 1989 toe voor<br />
nieuwbouwwoningen om over de eerste 4 jaar maar liefst 28%, en over de eerste 10 jaar 58%<br />
kapitaalwaarde af te schrijven. Voor de bestaande voorraad werd vanaf 1989 één lijn<br />
getrokken. Voor woningen die gebouwd zijn voor 1925 geldt een lineaire kapitaalafschrijving<br />
van 2,5%, voor meer recentere woningen 2%. Bij elke nieuwe transactie gaat een nieuwe<br />
afschrijvingsperiode in van 40 of 50 jaar. Doordat de afschrijving is gebaseerd op de<br />
historische- of aanschafprijs is er voor investeerders in inflatoire tijden een krachtige prikkel om<br />
te verkopen en nieuw te investeren, ondanks hoge transactiekosten (Hubert, 1998).<br />
3.1.4 Enkele rekenvoorbeelden<br />
Om de fiscale behandeling van woningbeleggers in de drie landen op waarde te kunnen<br />
schatten worden in deze deelparagraaf een paar rekenvoorbeelden gegeven.<br />
De uitgangswaarden zijn:<br />
- Een woning met een investeringswaarde van € 100.000<br />
- Jaarlijkse bruto huurinkomsten van € 5.000<br />
- Rentestand 4%<br />
Nederland<br />
Situatie 1: De verhuurder houdt de woning aan als passieve belegging, en financiert de woning<br />
geheel uit eigen middelen. De rekenwaarde voor de fiscus wordt bepaald aan de hand van de<br />
'waarde in het economisch verkeer'. Deze bedraagt 15x de bruto jaarhuur = € 75.000. Hierop<br />
kan het heffingvrije vermogen van €19.552 in mindering worden gebracht. Na aftrek van enkele<br />
kleinere schulden blijft ca. 50.000 rekenvermogen over. Over een fictief rendement van 4%<br />
hierover wordt 30% belasting geheven. De jaarlijkse fiscale kosten bedragen € 600.<br />
Situatie 2: Dezelfde particuliere belegger financiert de woning deels met een hypothecaire<br />
lening van € 50.000. Dit kan in mindering worden gebracht op het vorige rekenvermogen van €<br />
50.000. Het nieuwe rekenvermogen bedraagt € 0. Er hoeft geen belasting te worden betaald.<br />
Situatie 3: Dezelfde particulier wordt aangemerkt als een ondernemer. Hij kiest ervoor de<br />
jaarlijkse winst uit onderneming als persoonlijke inkomsten op te nemen. Na 0,5%<br />
kapitaalafschrijving en 1% andere aftrekposten (onderhoud en beheer) blijft er € 3.500 winst<br />
over. Uitgaande van het hoogste belastingtarief betaalt hij hierover 52% belasting. De jaarlijkse<br />
fiscale kosten bedragen € 1.820.<br />
Situatie 4: Zelfde als 3, maar nu weer deels met vreemd vermogen (50.000) gefinancierd. Op €<br />
3.500 winst kan nu € 2.000 rentekosten in mindering worden gebracht. De jaarlijkse fiscale<br />
lasten bedragen nu € 780.<br />
Situatie 5: Als 3 en 4. De winst blijft in het bedrijf, wat betekent dat er vennootschapsbelasting<br />
(31,5%) moet worden betaald. Zonder vreemd vermogen bedragen de fiscale lasten nu € 1.102,<br />
en met een gedeeltelijke lening € 473 per jaar.<br />
42
Engeland<br />
Situatie 1 en 2: Aanslag in Nederland resp. € 600 en € 0. Engeland: n.v.t.<br />
Situatie 3: Particuliere belegging van € 100.000. Geen vreemd vermogen. Aanslag Nederland €<br />
1.820. Engeland: geen kapitaalafschrijving. 1% onderhoud en beheer reduceert de rekenwinst<br />
tot € 4.000. Hierover betaalt een particulier maximaal 40% belasting. De jaarlijkste fiscale<br />
lasten bedragen dan € 1.600.<br />
Situatie 4: Zelfde als 3, maar nu met € 50.000 vreemd vermogen. Aanslag in Nederland: € 780.<br />
Engeland: wederom geen kapitaalafschrijving. Over de rekenwinst uit 3 kan nog € 2.000<br />
rentebetaling in mindering worden gebracht. Het bedrijfsresultaat is dan € 2.000. De totale<br />
jaarlijkse fiscale lasten bedragen dan € 800.<br />
Situatie 5: Als 4. De winst blijft nu echter in het bedrijf. Aanslag Nederland: zonder vreemd<br />
vermogen € 1.102, met gedeeltelijke lening € 473. Engeland: Over de rekenwinsten uit 3 en 4<br />
wordt nu vennootschapsbelasting betaald in plaats van inkomstenbelasting. Zonder vreemd<br />
vermogen bedragen de fiscale lasten jaarlijks € 1200, en met een gedeeltelijke lening € 600.<br />
Duitsland<br />
Situatie 1 en 2: Aanslag in Nederland resp. € 600 en € 0. Engeland: n.v.t. Duitsland: n.v.t.<br />
Situatie 3: belegging van € 100.000 (particulier, maar beschouwd als ondernemer), geen<br />
vreemd vermogen. Aanslag Nederland: € 1.820, Engeland: € 1.600. Duitsland: 2%<br />
kapitaalafschrijving + 1% onderhoud en beheer reduceert de rekenwinst tot € 2000. Hierover<br />
betaalt de particulier maximaal 42% belasting. De jaarlijkse fiscale lasten bedragen dan € 840.<br />
Situatie 4: Zelfde als 3, maar nu weer met € 50.000 vreemd vermogen. Aanslag Nederland: €<br />
780, Engeland: € 800. Duitsland: Op de rekenwinst uit 3 (€ 2000) kan nu nog € 2000<br />
rentebetaling extra in mindering worden gebracht. Het bedrijfsresultaat is € 0. De fiscale lasten<br />
bedragen € 0.<br />
Situatie 5: Als 3 en 4. De winst blijft nu echter in het bedrijf. Aanslag Nederland: zonder vreemd<br />
vermogen € 1.102, met gedeeltelijke lening € 473; Engeland: zonder vreemd vermogen €<br />
1.200, met gedeeltelijke lening € 600. Duitsland: over de (lage) rekenwinst moet 25%<br />
winstbelasting worden betaald. Zonder vreemd vermogen bedragen de fiscale lasten jaarlijks €<br />
500, en met een gedeeltelijke lening € 0.<br />
3.2 Eigenwoningpolitiek<br />
3.2.1 Nederland<br />
De Nederlandse regering streeft al decennialang een vergroting van het eigenwoningbezit na.<br />
Deze politieke doelstelling heeft doorgewerkt tot in de bouwprogramma's van gemeenten en<br />
woningcorporaties. De groei van de eigenwoningsector ten tijde van de paarse kabinetten lijkt<br />
echter grotendeels gevolg geweest van de woningmarktconjunctuur, in combinatie met die al<br />
veel langer aanwezige fiscale arrangement voor eigenaarbewoners: de hypotheekrenteaftrek.<br />
Sinds de belastingherziening van 2001 geldt de hypotheekrenteaftrek alleen nog maar voor de<br />
woning als hoofdverblijf, voor een periode van maximaal 30 jaar. Hiermee is de regeling nog<br />
altijd een uitzonderlijk royaal, en vaak zelfs onmisbaar.<br />
Een praktijkvoorbeeld<br />
De hypotheekrenteaftrek kan voor woonconsumenten de doorslag geven om ófwel te huren,<br />
ófwel te kopen. Als dezelfde fictieve woning uit 3.1.4 te huur wordt aangeboden voor € 5.000<br />
per jaar, dan levert dit de verhuurder een niet meer dan acceptabel direct rendement van 5%<br />
op (zie 3.4). De potentiële huurder echter heeft de mogelijkheid om een naastgelegen identieke<br />
woning te kopen voor diezelfde € 100.000 als de verhuurder heeft betaald. In het geval van<br />
100% financiering met een hypotheek bij een hypotheekrente van 4% bedragen de jaarlijkse<br />
43
hypotheeklasten € 4.000. Na renteaftrek in de hoogste belastingschijf (52%) blijft hier nog maar<br />
€ 1.920 van over. In de middelste belastingschijf (42%) is dit € 2.320. Op grond van een<br />
financiële overweging lijkt in dit praktijkvoorbeeld de keuze voor huren of kopen snel gemaakt.<br />
De koper heeft echter nog te maken met additionele kosten. Zo betaalt hij jaarlijks 0,6%<br />
eigenwoningforfait over de WOZ-waarde van de woning (ca. € 600). Daarnaast moet de koper<br />
eenmalig 6% overdrachtsbelasting betalen, in dit geval € 6.000. Dit bedrag is hoog voor een<br />
korte woonduur, maar kan ook over meerdere jaren verspreid worden. De koper moet er verder<br />
natuurlijk wel rekening mee houden dat de rente op den duur kan stijgen.<br />
3.2.2 Engeland<br />
In Engeland hebben eigenaarbewoners tot 1974 kunnen profiteren van een onbeperkte<br />
hypotheekrenteaftrek. Voor met name de hoogste inkomens, die tot 83% belasting betaalden,<br />
was de renteaftrek zeer lonend. In de laatste regeerperiode van Labour in de jaren zeventig<br />
werd een plafond van £ 25.000 ingesteld. In figuur 10 (3.3.1) is te zien dat de gemiddelde prijs<br />
van een koopwoning vier jaar later in 1978 nog ruim onder deze grens lag (ca. £ 15.500). In de<br />
verkiezingscampagne van 1979 was woningeigendom een belangrijk thema. Thatcher zou<br />
bewoners van een 'council house' uiteindelijk het recht geven op het kopen van hun woning met<br />
de 'Right to buy'. Hiermee stimuleerde zij het eigenwoningbezit, en werkte ze gelijk aan de<br />
ontmanteling van de publieke huursector. Thatcher verhoogde in 1983 het plafond voor de<br />
hypotheekrenteaftrek naar £ 30.000. Dat was op dat moment ongeveer de gemiddelde prijs van<br />
een koopwoning. Tot 1991 verdubbelde de prijs van een koopwoning, zonder dat het plafond<br />
verder werd bijgesteld. Eigenaarbewoners die in 1990 een woning van £ 60.000 volledig<br />
financierden met een hypotheek konden nog maar over de helft van het geleende bedrag<br />
rentekosten aftrekken. Het fiscale arrangement was daarmee tijdens de Thatcher-jaren een<br />
stuk kariger geworden. De eigenwoningpolitiek van Thatcher liet zich dan ook vooral<br />
kenmerken door haar geforceerde poging alle burgers tot woningeigenaars te maken middels<br />
de 'Right to buy'. Na het terugtreden van Thatcher in 1990 is de hypotheekrenteaftrek eerst<br />
beperkt tot het basistarief van de inkomstenbelasting, waarna het percentage jaarlijks naar<br />
beneden werd bijgesteld totdat met ingang vanaf april 2000 de hypotheekrenteaftrek geheel<br />
was afgeschaft. Opvallend is vanaf 1991 ook de tarieven van de inkomstenbelasting werden<br />
aangepast, en dat dit beleid in 1997 door 'New Labour' werd voortgezet.<br />
tabel 6. fiscale behandeling hypotheekrente Verenigd Koninkrijk. Bron: IFS 2005<br />
jaar inkomstenbelasting hypotheekrenteaftrek<br />
3.2.3 Duitsland<br />
Van overheidswege is nooit expliciet een keuze gemaakt voor de eigenwoningsector. Dit laat<br />
zich onder andere zien in de hypotheekrenteaftrek, die in Duitsland altijd een bescheiden<br />
voorziening is gebleven. Zo mag een Duits staatsburger slechts eenmaal in zijn leven voor één<br />
woning de hypotheekrente van zijn belastbare inkomen aftrekken. In Duitsland is het ook<br />
gebruik dat een eigen woning een woning voor het leven is. Tot het zover is geven veel<br />
Duitsers de voorkeur aan het huren van een woning (Hubert, 1998).<br />
3.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling<br />
3.3.1 Woningmarktconjunctuur<br />
Nederland<br />
'Huren. Dat kan natuurlijk ook'. Met deze campagneregel probeerde de branchevereniging van<br />
woningcorporaties in het jaar 2000 het huren van een woning weer onder de aandacht te<br />
brengen. Dit was nodig, omdat de waan van de dag voorschreef dat huurders dom waren, en<br />
kopers slim. Dit was niet voor niets. De huizenprijzen stegen al jaren fors (figuur 9), de rente<br />
daalde en de economie floreerde als nooit te voren. Niets wees er op dat er aan de stijging op<br />
de woningmarkt een spoedig einde zou komen. In het jaar 2004 leek het er op dat de prijzen<br />
zouden stabiliseren. Door de naar een historisch lage waarde dalende rente heeft de markt zich<br />
echter herpakt en stegen de prijzen tussen 2004 en 2005 weer met 5,5%. Ondanks de lage<br />
rente is met name voor veel starters het kopen van een woonhuis onhaalbaar. Als consequentie<br />
hiervan is er weer veel vraag naar huurwoningen. Bovendien is het ongewis hoe de<br />
woningmarktconjunctuur verder verloopt.<br />
Figuur 9. inflatie, hypotheekrente en ontwikkeling koopprijzen. Nederland 1970-2006. Bron:<br />
NVM 2006<br />
14%<br />
12%<br />
10%<br />
8%<br />
6%<br />
4%<br />
2%<br />
0%<br />
2006<br />
2005<br />
2004<br />
2003<br />
2002<br />
2001<br />
2000<br />
1999<br />
1998<br />
1997<br />
1996<br />
1995<br />
1994<br />
1993<br />
1992<br />
1991<br />
1990<br />
1989<br />
1988<br />
1987<br />
1986<br />
1985<br />
1984<br />
1983<br />
1982<br />
1981<br />
1980<br />
1979<br />
1978<br />
1977<br />
1976<br />
1975<br />
1974<br />
1973<br />
1972<br />
1971<br />
1970<br />
inflatie Nederland 1970-2006 (linker schaal)<br />
hypotheekrente Nederland (linker schaal; gemiddeld, 5 jaar rentevast)<br />
huizenprijzen Nederland (rechter schaal; Euro's, ongecorrigeerd)<br />
45<br />
250.000<br />
200.000<br />
150.000<br />
100.000<br />
50.000<br />
0
In Nederland zijn in 2005 ca. 70.000 woningen opgeleverd. In 2005 woonden er ruim 16 miljoen<br />
mensen in Nederland. Dit betekent één nieuw opgeleverde woning voor ca. 230 mensen. In<br />
1995 werden nog ca. 100.000 nieuwe woningen opgeleverd (CBS, 2005). Minister Dekker<br />
noemt het lage bouwtempo als één van de redenen waarom zij het huurbeleid wil<br />
moderniseren.<br />
Engeland<br />
De woningmarktconjunctuur heeft in Engeland de laatste jaren een uitzonderlijk verloop<br />
gekend. Nooit stegen de prijzen zo hard, terwijl de inflatie op een bescheiden niveau bleef. Net<br />
als in Nederland zal de groei deels te maken hebben met de dalende rente. Zeer opvallend is<br />
dat de finale afschaffing van de hypotheekrenteaftrek tussen 1991 en 2000 geen effect op de<br />
prijzen lijkt te hebben gehad. Figuur 10 toont aan dat in diezelfde periode de hypotheekrente is<br />
gedaald van 14,5% naar ca. 6,5%. Dit lijkt een eventueel prijseffect van het afschaffen van de<br />
hypotheekrenteaftrek teniet hebben gedaan. Daarbij kwam dat de woningmarkt op het moment<br />
van het terugschroeven van de hypotheekrenteaftrek net uit een dal begon te klimmen. De<br />
prijzen op de Engelse woningmarkt zijn anno 2006 vaak onhaalbaar voor starters, ondanks de<br />
lage hypotheekrente.<br />
Figuur 10. Inflatie, hypotheekrenteaftrek 5 jaar rentevast, inflatie en ontwikkeling koopprijzen.<br />
Engeland 1970-2006. Bron: ODPM, 2006<br />
30%<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
2005<br />
2004<br />
2003<br />
2002<br />
2001<br />
2000<br />
1999<br />
1998<br />
1997<br />
1996<br />
1995<br />
1994<br />
1993<br />
1992<br />
1991<br />
1990<br />
1989<br />
1988<br />
1987<br />
1986<br />
1985<br />
1984<br />
1983<br />
1982<br />
1981<br />
1980<br />
1979<br />
1978<br />
1977<br />
1976<br />
1975<br />
1974<br />
1973<br />
1972<br />
1971<br />
1970<br />
inflatie, Verenigd Koninkrijk 1970-2006 (rechter schaal)<br />
hypotheekrente Engeland (rechter schaal; gemiddeld, 5 jaar rentevast)<br />
prijsontwikkeling Engeland (linker schaal; Ponden, ongecorrigeerd)<br />
250.000<br />
200.000<br />
150.000<br />
100.000<br />
50.000<br />
In Engeland zijn in 2005 ca. 160.000 woningen opgeleverd. In 2005 woonden er ruim 60 miljoen<br />
mensen in Engeland. Dit betekent één nieuwe opgeleverde woning voor ca. 380 mensen<br />
(ODPM, 2005). Hoewel er sinds 2001 sprake is van een aantrekkende productie wordt het<br />
bouwtempo nog als problematisch laag ervaren. Ter vergelijking: In Ierland, waar 4 miljoen<br />
mensen wonen, zijn in 2005 ca. 80.000 woningen opgeleverd (één woning voor 50 mensen).<br />
46<br />
0
Duitsland<br />
Een overzicht van de ontwikkelingen op de Duitse woningmarkt over een grote tijdspanne is<br />
helaas niet voorhanden. Er is op Bundesniveau geen centrale registratie van de ontwikkeling<br />
van de koopprijzen. Bekend is wel dat de Duitse markt in een crisis verkeert. Tussen 2003 en<br />
2004 zijn de prijzen gemiddeld met ruim 20% gedaald. In Duitsland treden grote verschillen<br />
tussen de landsdelen op. In Nordrhein Westfalen (NRW) bleven de prijzen stabiel.<br />
De woningmarktproductie in NRW is tussen 1994 en 2005 gehalveerd. In 2004 zijn er 50.000<br />
woningen opgeleverd. Op een bevolkingsaantal van ruim 18 miljoen betekende dit één nieuw<br />
opgeleverde woning voor ca. 360 mensen. De deplorabele situatie op de woningmarkt wordt<br />
wel eens in verband gebracht met de onzekerheid over de toekomst in verband een afnemende<br />
bevolkingsaantal in het land.<br />
3.3.2 Vraagontwikkeling conjunctureel<br />
In deze en de volgende deelparagraaf wordt stilgestaan bij de vraag. Ondanks het<br />
prijsinelastische karakter van het aanbod van onroerend goed is de vraagontwikkeling vaak van<br />
doorslaggevende betekenis voor aanbieders om te gaan investeren. Stagnerende prijzen op de<br />
woningmarkt doorgaans tot gevolg hebben dat de vraag naar huurwoningen tijdelijk toeneemt.<br />
In dat geval is er sprake van conjuncturele vraag. De particuliere huurwoningen-markt kan hier<br />
een 'bufferfunctie' vervullen. Het kan echter ook voorkomen dat in een periode van een<br />
opgaande markt het aanbod huurwoningen toeneemt door een grote vraag naar<br />
beleggerswoningen van de kant van vooral speculanten.<br />
Nederland<br />
Het Rotterdamse onderzoeksbureau USP (2005) schreef op 20 december 2005 in 'Metro' te dat<br />
de druk op de huurwoningenmarkt de komende jaren zou toenemen. Zij verklaarde dit aan de<br />
hand van de beperkte doorstroming naar de koopsector als gevolg van de hoge huizenprijzen.<br />
ABF-research heeft voor IVBN een onderzoek uitgevoerd naar de vraag naar middeldure- en<br />
dure particuliere huurwoningen. Volgens de onderzoeksrapportage zijn het met name de<br />
consumentengroepen 'oudere één- en tweepersoonshuishoudens' en 'jonge één- en<br />
tweepersoonhuishoudens' die een toenemende vraag laten zien. Opvallend aan de uitkomsten<br />
is dat de vraag het grootst lijkt te zijn in de regio Rijnmond/ de stad Rotterdam (ABF, 2004). Uit<br />
meerdere bronnen blijkt echter dat de vraag in het 'echte' topsegment (€ 1000+) in Rotterdam<br />
is ingezakt (interview Match makelaars/Direct Wonen 2005). Voor het ABF-onderzoek is geput<br />
uit gegevens van het Woningbehoeftenonderzoek, dat vijfjaarlijks onder verantwoordelijkheid<br />
van VROM wordt uitgevoerd. De onderzoeksresultaten waren voor IVBN-directeur Frank van<br />
Blokland reden om in een persbericht te speculeren over een mogelijke 'verdrievoudiging van<br />
de bouwproductie door institutionele beleggers', op voorwaarde echter dat het huurbeleid<br />
geliberaliseerd zou worden. Het onderzoek diende daarmee vooral een politiek doel. In de<br />
rapportage werd verder geen verklaring gegeven voor de te verwachten vraagontwikkeling.<br />
Deze kan conjunctureel of structureel van aard zijn.<br />
Engeland<br />
Bijzonder is de vraagontwikkeling in het Noorden van Engeland. Deze is eigenlijk meer dan<br />
alleen conjunctureel van aard. Op dit gebied is min of meer de 'wet van de remmende<br />
voorsprong' van toepassing geweest. Na de de-industrialisatie vanaf de jaren zestig en de<br />
sluiting van de staatsmijnen in de jaren tachtig verkeerden de steden in een deplorabele<br />
toestand. Inmiddels zijn de steden zich economisch aan het herpositioneren, waarbij ze worden<br />
bijgestaan door een grootscheepse revitaliseringpolitiek. Dit heeft zijn weerslag op de<br />
arbeidsmarkt, en op de vraag naar woonruimte in de steden. De centra van de steden waren tot<br />
voor kort leeg. Er is dus min of meer sprake van een onaangeroerde markt. Volgens het rapport<br />
'Vivacity Investors Report' van Knight Frank (2006) garandeert de stevige economische<br />
groeiverwachting in Engeland een doorgaande groei voor de centrum-stedelijke woningmarkt.<br />
47
3.3.3 Structureel<br />
Boelhouder en Van der Heijden (1992) beschrijven in een theoretisch woningmarktmodel hoe in<br />
onze geïndustrialiseerde samenleving na een periode van overheidssaneringen zich een<br />
nieuwe fase voor zal doen van tekorten in zowel de eigenwoningsector als voor specifieke<br />
doelgroepen van beleid. Boelhouder en Van der Heijden kunnen gelijk hebben wanneer het<br />
gaat over bijvoorbeeld starters, die het op het moment moeilijk lijken te hebben op de<br />
woningmarkt. Deels is dit om conjuncturele redenen, en van voorbijgaande aard. Er liggen<br />
echter ook structurele redenen aan ten grondslag. Een belangrijke verandering is de<br />
'flexibilisering' van de arbeidsmarkt. Dit betekent dat er minder snel vaste contracten worden<br />
gegeven. Dr. Dragana Avmarov – adviseur bij de Europese Commissie – ziet hierdoor in<br />
Europa met name de vraagbehoefde van starters naar particuliere huurwoningen toenemen.<br />
Voorlopig neemt zij echter een discrepantie waar tussen het liberale arbeidsmarktbeleid vanuit<br />
Europa en de eigen-woning-gedachte die nog altijd uitgaat van een nationaal<br />
woningmarktbeleid in de Europese deelstaten (Avramov, 1999). Verder is er sprake van een<br />
'europeanisering' van de arbeidsmarkt, waarbij met name jonge professionals het vaker buiten<br />
de landsgrenzen zoeken.<br />
Een andere theorie is van Donnisson (1967). Hij onderscheidde een drietal groep landen op<br />
basis van het stadium in de industrialisatie. De eerste twee groepen landen bevinden zich in<br />
een vroeg of redelijk gevorderd stadium van industrialisatie. De overheid in de landen<br />
beschouwd huisvesting louter als een behoefte. In de derde groep landen hebben economische<br />
structuurveranderingen er toe geleid dat de overheid 'wonen' niet meer als noodzakelijk kwaad<br />
ziet, maar als contributie voor een verdere economische groei (Donnisson, 1967).<br />
Nederland<br />
Algemeen gelden dezelfde ontwikkelingen als de flexibilisering van de arbeidsmarkt ook voor<br />
Nederland. Dit kan een toenemende vraag naar particuliere huurwoningen in de steden tot<br />
gevolg hebben. De opkomst van een 'nieuwe nichemarkt' (zie 4.1.4) kan er op duiden dat deze<br />
ontwikkeling al gaande is. Anders dan in Engeland het geval is wordt markt voor middeldureen<br />
dure huurwoningen al toelaatbaar bediend door de institutionele sector. Een eventuele<br />
toenemende vraag naar particuliere huurwoningen vanuit deze structurele ontwikkelingen kan<br />
versterkt worden doordat kopers in Nederland 6% overdrachtsbelasting moeten betalen. Dit is<br />
erg veel wanneer een woning niet lang in bezit zal zijn.<br />
Rotterdam is van oorsprong een haven/industriestad. Bovengenoemde theorie van Donnisson<br />
(1967) lijkt te kunnen bijdragen aan het begrip van de actuele woningmarktsituatie in<br />
Rotterdam. Door het gemeentebestuur wordt een oorzaak-gevolg relatie gelegd tussen de<br />
woningmarktsituatie en de ontwikkeling van de stad, anders dan dat de ontwikkeling van de<br />
stad als een op zichzelf losstaand feit wordt gezien. Zij voert daarom een actief<br />
woningbouwbeleid dat er op gericht is bepaalde groepen aan te trekken (zie 4.4)<br />
Engeland<br />
Knight Frank (2006) geeft een kort overzicht van structurele veranderingen die als gevolg<br />
zouden hebben dat de vraag naar stadsappartementen in de toekomst zal toenemen. Deze<br />
veranderingen zijn: kleinere huishoudens, meer scheidingen, groei studentenpopulatie en groei<br />
arbeidsmobiliteit. Een ander gegeven is dat 'de stad' als woonlocatie is herontdekt. Er is min of<br />
meer sprake van een structurele omschakeling. Er is vraag naar woonruimte in de stad door<br />
met name jonge professionals. Anders dan in Nederland is deze markt nog niet aangeroerd<br />
door institutionele beleggers. Er lijkt dus alle ruimte te zijn voor particulieren zich op deze<br />
markt te begeven.<br />
48
3.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren<br />
3.4.1 De beleggingsmarkt<br />
Doelstellingen van beleggen<br />
Op de beleggingsmarkt zijn particuliere- en institutionele beleggers te onderscheiden. Hun<br />
doelstellingen kunnen divers zijn (Van Gool en Jager, 2001):<br />
- Zeker stellen van toekomstig inkomen<br />
- Koopkrachthandhaving van een vermogen<br />
- Maximeren van de opbrengsten van een belegging<br />
- een combinatie hiervan<br />
Voor Nederlandse particuliere beleggers is de doelstelling tot het 'zeker stellen van een<br />
toekomstig inkomen' in ongebruik geraakt. Pensioenverzekeraars hebben deze taak op zich<br />
genomen. Deze pensioenverzekeraars hanteren als doelstelling: 'het beheren van vermogen<br />
voor de deelnemers, om in de toekomst uitkeringen te kunnen verrichten' (Van Gool en Jager,<br />
2001). Het streven naar maximale opbrengsten gaat hier niet mee samen. Winstmaximering<br />
impliceert namelijk een te groot beleggingsrisico. Wanneer pensioenfondsen wel risicovolle<br />
beleggingen aangaan zal hier doorgaans een stabiele belegging tegenover staan. Particulieren<br />
streven vaak wel naar winstmaximalisatie. Zij zoeken meer risicovolle beleggingen op. Anders<br />
dan institutionele beleggers kunnen zij daarbij gebruik maken van vreemd vermogen. Door het<br />
hefboomeffect van het vreemd vermogen kunnen zijn grote winsten behalen, maar eveneens<br />
veel verliezen (het omgekeerde hefboomeffect).<br />
Beleggingsvormen. Voor- en nadelen<br />
De drie voornaamste beleggingsvormen waaruit beleggers kunnen kiezen zijn effecten,<br />
vastrentende waarden (obligaties) en onroerend goed. In de praktijk houden beleggers, die een<br />
grote verantwoordelijkheid dragen (institutionele beleggers), een beleggingsmix aan van deze<br />
drie verschillende categorieën, naar de stelregels van de Moderne Portefeuille Theorie 1 uit de<br />
jaren vijftig.<br />
Figuur 11. Jaarrendement naar beleggingscategorie. Nederland 2000-2005, %. Bron: ROZvastgoedindex,<br />
2006<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
-10%<br />
-20%<br />
-30%<br />
2001 2002 2003 2004 2005<br />
aandelen obligaties vastgoed<br />
1 Een beleggingstheorie uit de jaren vijftig die veel navolging heeft bij vooral institutionele beleggers is de zogenaamde 'Moderne<br />
portefeuille theorie' van de Amerikaan Harry Markowitz (Achmea, 2005). De theorie dat beleggers er verstandig aan doen hun<br />
beleggingen te spreiden over verschillende beleggingscategorieën, landen en bedrijfstakken. De drie criteria die volgens Markowitz<br />
bij de samenstelling van een portefeuille moeten worden overwogen zijn 'rendement', 'risico' en 'correlatie'.<br />
49
Beleggingen in effecten zijn het meest risicovol. In de tweede helft van de jaren negentig<br />
werden er grote winsten geboekt. In 2001 zakte de effectenmarkt in elkaar. Effecten hebben als<br />
specifiek kenmerk verder dat de waardeontwikkeling in de meeste landen negatief correleert<br />
met de inflatie. Obligaties correleren negatief met de inflatie wanneer de rentestand laag is.<br />
Tenslotte is er nog onroerend goed. Onroerend goed correleert doorgaans positief met de<br />
inflatie. Het biedt daarom een goede bescherming tegen onverwachte waardevermindering van<br />
geld, en is daarmee een geschikte belegging voor koopkrachthandhaving (Van Gool en Jager,<br />
2001). Nadeel van onroerendgoedbeleggingen is dat, met uitzondering van risicovolle<br />
speculatieve beleggingen, een deel van de opbrengsten moet worden verkregen uit exploitatie.<br />
Het hele proces van acquisitie, exploitatie en dispositie vereist veel kennis en ervaring, en de<br />
transactie- en beheerkosten zijn hoog. Hier tegen over staat dat een belegging in onroerend<br />
goed wordt gezien als een risicomijdende en goedrenderende belegging.<br />
Directe of indirecte vastgoedbeleggingen worden door institutionele beleggers gezien als een<br />
relatief stabiel onderdeel van hun beleggingsportefeuille. Met 10% vormen zij echter maar een<br />
fractie van de totaal uitstaande beleggingen (in obligaties en effecten). Dit maakt de sector<br />
vanuit volkshuisvestingsbelang gezien interessant – er is veel geld aanwezig – maar tegelijk<br />
ook kwetsbaar. Beleggers kunnen uit de woningsector stappen, door te kiezen voor enkel<br />
commercieel vastgoed 1 , of door geheel uit de vastgoedsector te stappen.<br />
3.4.2 Vastgoedbeleggingen<br />
Categorieën<br />
Een vastgoedbelegger kan kiezen uit meerdere soorten categorieën onroerend goed: winkels,<br />
kantoren, bedrijfsruimten en woningen. Het rendement uit deze beleggingen is opgebouwd uit<br />
een direct deel (inkomsten uit verhuur) en een indirect deel (waardegroei). Woningbeleggingen<br />
leveren doorgaans minder direct rendement op dan andere vastgoedbeleggingen. De<br />
waardegroei daarentegen is groter. In de volgende paragraaf 3.4.3 is dit in een aantal figuren<br />
grafisch uitgebeeld. Er kan zowel 'direct' als 'indirect' in vastgoed worden belegd. Institutionele<br />
beleggers geven steeds vaker de voorkeur aan indirecte vastgoedbeleggingen. De introductie<br />
van de ROZ/IPD-index heeft hieraan bijgedragen (3.4.4).<br />
Defensieve of offensieve strategie<br />
Middelkoop en Kleibeuker (2003) onderscheiden een defensieve en offensieve strategie voor<br />
onroerend goed beleggingen. Een defensieve strategie betekent dat een belegger uitgaat van<br />
een combinatie van waardevastheid van het object en een goede 'cashflow'. In Amsterdam is<br />
verzekeraar Generali een voorbeeld van een defensieve woningbelegger. Haar bezit is al<br />
decennialang niet veranderd. Daartegenover staat een offensieve strategie, waarbij een<br />
belegger een actief acquisitie- en dispositiebeleid voert om de portefeuille vers te houden, of<br />
eventueel uit te breiden. In het tweede geval is er alles behalve sprake van een passieve<br />
beleggingsvorm uit box III van de inkomstenbelasting. Actief beleggen is een zeer kennis- en<br />
managementintensieve bezigheid. Om te voorkomen dat er willekeurig wordt gehandeld worden<br />
er rendementseisen gesteld aan nieuwe acquisities. Dit biedt een noodzakelijk houvast. Veel<br />
grotere institutionele beleggers hanteren een offensieve strategie. Met name FBI's ontlenen<br />
hun bestaansrecht aan een actief beleggingsbeleid.<br />
3.4.3 Woningbeleggingsmarkt. Nederland en Engeland<br />
Nederland<br />
Figuur 12 onder aan de bladzijde toont slechts de ontwikkeling van de koopprijzen op de<br />
Nederlandse woningmarkt in vergelijking met de beursindex van de belangrijkste<br />
beursgenoteerde fondsen in Nederland. Wat gelijk opvalt in de figuur is het relatief stabiele<br />
groeiverloop op de woningmarkt, in tegenstelling tot het springerige verloop op de beurs.<br />
1 commerciële vastgoedbeleggingen zijn beleggingen in bedrijfsruimten, kantoren en winkels. In 2004 was 57% van het belegde<br />
vastgoedvermogen van de IVBN-leden belegd in commercieel vastgoed.<br />
50
Opvallend in figuur 13 – maar niet bijzonder – is de geleidelijke afname van het directe<br />
rendement (huurinkomsten) voor alle vastgoedbeleggingscategorieën vanaf 1995. Dit is een<br />
gevolg van de waardeontwikkeling van het vastgoed, waartegen afgezet de huurinkomsten zijn<br />
gedaald. Verder opmerkelijk is de relatief beperkte huuropbrengst uit woningen. Dit is echter<br />
gecompenseerd door de uitzonderlijke waardeontwikkeling.<br />
Engeland<br />
Wanneer figuur 14 op de volgende pagina wordt vergeleken met dezelfde figuur voor<br />
Nederland dan kan gesteld worden dat over de hele linie de ontwikkelingen op de twee markten<br />
forse gelijkenissen vertonen. Ook in Engeland is sprake geweest van een koersval op de beurs<br />
in 2001, echter niet zo spectaculair als in Nederland.<br />
Figuur 12. AEX-index van de belangrijkste beursgenoteerde fondsen in Nederland, ontwikkeling<br />
huizenprijzen. Bron: Optietipper, 2005 (1991-1996) ; Behrensterk BV, 2006 (1996-2006),<br />
250,000<br />
200,000<br />
150,000<br />
100,000<br />
50,000<br />
0<br />
1992<br />
1991<br />
1994<br />
1993<br />
1996<br />
1995<br />
1998<br />
1997<br />
2000<br />
1999<br />
2002<br />
2001<br />
2004<br />
2003<br />
huizenprijzen Nederland (!, linker schaal)<br />
AEX-beursindex (rechter schaal)<br />
Figuur 13. Rendement uit waardegroei en direct rendement naar beleggingscategorie.<br />
Nederland 1995-2005. Bron: ROZ-vastgoedindex, 2006<br />
24%<br />
20%<br />
16%<br />
12%<br />
8%<br />
4%<br />
0%<br />
-4%<br />
1995<br />
1996<br />
1997<br />
Woningen Nederland<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
Waardegroei Direct rendement<br />
2004<br />
2005<br />
24%<br />
20%<br />
16%<br />
12%<br />
8%<br />
4%<br />
0%<br />
-4%<br />
51<br />
1995<br />
2005<br />
1996<br />
800<br />
700<br />
600<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
Commercieel Nederland<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
Waardegroei Direct rendement<br />
2004<br />
2005
Figuur 14. FTSE-index van de belangrijkste beursgenoteerde fondsen in Engeland, en<br />
ontwikkeling huizenprijzen. Bron: Ecostats 2005, ODPM, 2006<br />
200.000<br />
150.000<br />
100.000<br />
50.000<br />
0<br />
1992<br />
1991<br />
1994<br />
1993<br />
1996<br />
1995<br />
1998<br />
1997<br />
2000<br />
1999<br />
2002<br />
2001<br />
2004<br />
2003<br />
huizenprijzen Engeland (£, linker schaal)<br />
FTSE 100 beursindex (rechter schaal)<br />
Sinds kort wordt ook in Engeland de 'residential'-beleggingsmarkt voor institutionele beleggers<br />
in een index gewaardeerd. In onderstaande figuur zijn directe- en indirecte rendementen naast<br />
elkaar afgebeeld voor de woningbeleggingsmarkt. Het totaalrendement op de Britse markt blijkt<br />
de afgelopen jaren hoger geweest te zijn dan in Nederland, wat vooral toe te wijzen is aan het<br />
rendement uit waardegroei.<br />
Figuur 15. Rendement uit waardegroei en direct rendement naar beleggingscategorie. Verenigd<br />
Koninkrijk 2001-2005. Bron: IPD, 2006<br />
24%<br />
20%<br />
16%<br />
12%<br />
8%<br />
4%<br />
0%<br />
2001<br />
Woningen U.K.<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
-4%<br />
Waardegroei Direct rendement<br />
24%<br />
20%<br />
16%<br />
12%<br />
8%<br />
4%<br />
0%<br />
2005<br />
7000<br />
6000<br />
5000<br />
4000<br />
3000<br />
2000<br />
1000<br />
0<br />
Commercieel U.K.<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
-4%<br />
Waardegroei Direct rendement<br />
52
Figuur 16 onderaan deze bladzijde is in deze serie over de woningbeleggingsmarkt in het<br />
Verenigd Koninkrijk is misschien wel de meest opvallende. Terwijl op nationaal niveau de<br />
opbrengsten uit waardegroei in 2004 bescheiden waren, spande het Noorden van Engeland de<br />
kroon met ruim 10% rendement uit de waardegroei. Inmiddels heeft de markt zich ook in het<br />
Noorden enigszins gestabiliseerd.<br />
3.4.4 Vertrouwen<br />
Een belegging is gebaseerd op vertrouwen. Een pensioenfonds zal pas aan een vastgoedfonds<br />
deelnemen wanneer hij er vertrouwen in heeft dat een bepaald rendement kan worden behaald.<br />
Polishouders op hun beurt, zowel van pensioenfondsen als van verzekeraars verwachten dat<br />
hun deelnemingen op verantwoorde manier belegd worden.<br />
Indexering vastgoedbeleggingsfondsen<br />
Directe investeringen moeten vooral in de praktijk getoetst worden. Er zijn daarbij altijd<br />
investeerders die het voortouw moeten nemen. In Engeland spreekt men in dat verband wel<br />
van een 'novelty-factor' bij een nieuwe of geherintroduceerde beleggingsvorm. Voor de markt in<br />
indirecte beleggingen wordt ‘indexering’ van groot belang geacht. Tot voor kort werd de markt<br />
voor indirecte vastgoedbeleggingen in Nederland en Engeland niet geïndexeerd. Er was<br />
daarmee geen goede vergelijking mogelijk met andere beleggingssectoren, en tussen<br />
concurrerende vastgoedbeleggingsfondsen onderling. Met de introductie van de ROZ/IPDindexering<br />
1 in Nederland is aan dit gebrek een einde gekomen. De prestaties van de<br />
verschillende fondsen worden geregistreerd en kunnen worden afgezet tegen de benchmark.<br />
Ook in Engeland worden de beleggingsresultaten van de verschillende vastgoedcategorieën<br />
sinds kort bijgehouden. Het ontbreken van cijferreeksen over een lange periode wordt nog wel<br />
als een gemis beschouwd.<br />
Figuur 16. Rendement uit waardegroei en direct rendement, woningen. Noord Engeland, 2001-<br />
2005. Bron: IPD, 2006<br />
24%<br />
20%<br />
16%<br />
12%<br />
8%<br />
4%<br />
0%<br />
-4%<br />
2001<br />
2002<br />
Woningen<br />
Noord Engeland<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
Waardegroei Direct rendement<br />
1 Sinds 1995 wordt onder auspiciën van de Raad voor onroerende zaken (ROZ) de Nederlandse onroerendgoedindex samengesteld<br />
door de IPD (Investment Property Databank). Aanlevers van cijfers zijn vrijwel alle middelgrote en grote institutionele beleggers in<br />
Nederland. De in Londen gevestigde IPD stelt een gelijke index vast voor de Britse markt.<br />
53
Pensioenfondsen<br />
Met name voor pensioenfondsen is het hebben van vertrouwen van de klanten van cruciaal<br />
belang. In Nederland kregen sommige pensioenfondsen na de beursval van 2001<br />
liquiditeitsproblemen. Dit lijkt geen onherstelbare deuk in het vertrouwen te hebben<br />
achtergelaten. In Engeland lijkt dit vertrouwen deels wel geschaad te zijn. Dit gaat in Engeland<br />
ook makkelijker omdat de pensioenfondsen daar een minder geïnstitutionaliseerde rol spelen<br />
dan in Nederland (zie 3.5.1).<br />
Imago<br />
De vastgoedsector heeft een bepaald imago, niet alleen in Nederland, maar vooral ook in<br />
Engeland. Het kan daarom schadelijk zijn voor de reputatie van bijvoorbeeld verzekeraars om<br />
zich met vastgoed in te houden.<br />
3.5 Andere interveniërende factoren<br />
3.5.1 Pensioenenstelsel<br />
Nederland: geen mogelijkheid tot uittreden<br />
In Nederland is min of meer sprake van een geïnstitutionaliseerd en door de overheid<br />
gecontroleerd pensioenenstelsel. Werknemers in Nederland zijn verplicht aangesloten bij een<br />
bedrijfs(tak)pensioenfonds, en kunnen niet uittreden.<br />
Engeland: mogelijkheid tot uittreden en SIPPs<br />
In Engeland is de pensioenvoorziening minder geïnstitutionaliseerd dan in Nederland.<br />
Werknemers hebben de mogelijkheid om uit eigen beweging uit de voorziening te stappen.<br />
Voor hen gaat dan een wel een werkgeversbijdrage van 7% verloren (interview NLA). Dit<br />
laatste kan echter voorkomen gaan worden door in een SIPP-regeling te stappen (Self Invested<br />
Personal Pension). In SIPPs mogen woningen als beleggingsvorm worden opgenomen. SIPPs<br />
worden in de loop van 2006 geïntroduceerd (Knight Frank, 2005). In Ierland bestaat al jaren<br />
een equivalent van de SIPP voor particuliere pensioenbeleggers waarin zij vastgoed kunnen<br />
opnemen. Vaak kopen zij daarvoor bezit in Engeland, o.a. in Leeds (zie 4.5).<br />
3.5.2 Concurrentie sociale huursector<br />
Nederland kent een 'brede' sociale huursector, die een breed pluimage aan woonconsumenten<br />
van woonruimte voorziet. Automatisch betekent dit een versmalling van de taak van particuliere<br />
verhuurders. Steeds vaker bieden woningcorporaties ook woningen aan in het duurdere<br />
huursegment. De publieke en sociale huursector in Engeland lijkt niet zo'n grote concurrentie te<br />
zijn voor de particuliere huursector. Ten eerste moet er aan bepaalde inkomenseisen zijn<br />
voldaan, maar bovenal is met name de publieke sector erg impopulair.<br />
In Duitsland is geldt de inkomenseis voor de sociale sector ook voor zittende huurders. Iemand<br />
die te veel gaat verdienen moet een premie betalen. De sociale sector stoomt daarom nog<br />
redelijk goed door (Hubert, 1998)<br />
3.5.3 Aanbod vreemd vermogen<br />
In Nederland is het niet moeilijk een hypotheek te krijgen voor een eigen woning. Voor<br />
beleggingspanden ligt dit iets anders. Van de ca. 75 banken in Nederland bieden er maar 5<br />
hypotheken aan voor beleggingspanden. De Rabobank is hier een van. Volgens hun afdeling<br />
hypotheken zijn er strenge voorwaarden verbonden aan een zogeheten 'hypotheek voor een<br />
54
eleggingspand'. De bank leent tot maximaal 75% van de executiewaarde in verhuurde staat 1 .<br />
De belegger moet daarnaast rekening houden met een risico-opslag van 0,2 tot 0,3% ten<br />
opzichte van een gewone hypotheek (telefonisch Rabobank). Volgens beleggingsadviseur<br />
Wijnand Groenen van beleggingsadviesbureau 4-freedom komt het wel voor dat banken 100%<br />
financieren, wanneer er sprake is van een vertrouwensband. De risico-opslag varieert volgens<br />
hem van 0,25 tot 1%, afhankelijk van het gebruik van het pand (telefonisch 4-Freedom).<br />
In Engeland is het meer gebruikelijk om te lenen voor een woningbelegging, al heeft dit de<br />
laatste 10 jaar pas echt een stormloop laten zien. Het aantal 'buy to let mortgages' is tussen<br />
1995 en 2005 meer dan verzevenvoudigd (Unsworth, 2005). Waar de risico-opslag tien jaar<br />
geleden doorgaans nog erg hoog was, is dit de laatste jaren onder druk van een zware<br />
concurrentiestrijd tussen aanbieders gedaald tot 'enkele tientallen van procenten' (FSA, 2006)<br />
3.5.4 Ruimtelijke situatie/ ruimtelijk beleid<br />
Nederland is een klein land waar veel mensen wonen. Ditzelfde geldt voor Nordrhein-<br />
Westfalen. Engeland heeft ca. vijf maal de oppervlakte van Nederland, en er wonen bijna vier<br />
maal zoveel mensen. Geconcludeerd kan daarom worden dat de druk op de ruimte in de<br />
verschillende landen niet bijzonder varieert.<br />
Nederland<br />
In Nederland vormt een restrictief beleid de boventoon. Dit is doorslaggevend op de<br />
woningmarkt, waar min of meer een kunstmatige schaarste wordt gecreëerd. Gemeenten<br />
hebben een toewijzingsbevoegdheid waar het gaat om het samenstellen van<br />
woningbouwprogramma's binnen de gemeentegrenzen. Traditioneel wordt er veel ruimte<br />
gegeven aan woningcorporaties. In de nieuwbouw wordt meer ruimte geboden aan de markt.<br />
Engeland<br />
In Engeland wordt de laatste tijd meer dan vroeger een restrictief ruimtelijk beleid gevoerd ter<br />
bescherming van de 'Greenbelt Areas'. Hier tegenover staat echter een revitaliseringspolitiek<br />
ten aanzien van 'de stad'. Belangrijk in dat kader is de zogenaamde 'Urban White Paper' van<br />
de ODPM uit 1997. Deze nota was een begin van een intensivering van het grondgebruik in de<br />
Engelse 'provincial cities' 2 . Met name herontwikkeling van braakliggende gronde tot nieuwe<br />
multifunctionele stedelijke gebieden werd door de regering aangemoedigd. Hier is veel<br />
overheidsgeld mee gemoeid geweest. Particuliere investeerders hebben hiervan geprofiteerd.<br />
3.6 Conclusie<br />
Een belangrijke interveniërende factor voor particuliere verhuurders is in eerste instantie de<br />
directe fiscale behandeling van de particuliere huursector. Opvallendste kenmerk voor<br />
Nederland is de relatief nieuwe box III. Nederlandse particuliere woningbeleggers worden<br />
daarmee fiscaal zeer gunstig behandeld in vergelijking met Engeland en ook Duitsland. Er<br />
kleven wel belangrijke beperkingen aan box III. Zonder box III is het Duitse fiscale regime<br />
verreweg het meest gunstig door de maximale kapitaalafschrijving. Engeland lijkt over de hele<br />
linie in het nadeel.<br />
Minder gunstig in Nederland in vergelijking met Engeland is de overdrachtbelasting van 6%.<br />
Equivalent in Engeland is de 'Stamp Duty Land Tax' die voor transacties van beperkte waarde<br />
laag is. Het is echter de gehele woningmarkt die hier van profiteert, en dan met name de markt<br />
1 In verhuurde staat: deze waarde is 10 tot 15% lager dan de leegwaarde<br />
2 Alle grote steden buiten Londen om<br />
55
voor goedkopere woningen. Aantrekkelijk voor Nederlandse particuliere beleggers is ook dat in<br />
eerste instantie verkoopwinsten niet worden belast. Engelse particulieren dienen daarentegen<br />
gewoon 'capital gains tax' over hun verkoopwinsten te betalen. Gemaakte kosten voor<br />
renovatie kunnen van deze winst worden afgetrokken.<br />
Een tweede interveniërende factor die van grote invloed kan zijn op het functioneren van de<br />
particuliere woningmarkt is de eigenwoningpolitiek. Uit het rekenvoorbeeld in 3.2 blijkt hoe de<br />
volledige hypotheekrenteaftrek in Nederland de keuze voor een koopwoning zou kunnen<br />
vergemakkelijken. In Engeland is deze hypotheekrenteaftrek vanaf 1974 allereerst beperkt tot<br />
een bepaalde grenswaarde, waarna deze tussen 1990 en 1999 volledig is afgebouwd. Het<br />
eigenwoningbezit is in Engeland niettemin min of meer geïnstitutionaliseerd, net als in<br />
Nederland. In Duitsland wordt de regeling vaak pas op latere leeftijd gebruikt, omdat er per<br />
huishouden maar één keer gebruik van mag worden gemaakt. Er lijkt in Duitsland minder een<br />
cultuur te zijn van eigenwoningbezit.<br />
In paragraaf 3.3 stond de woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling centraal. Zowel in<br />
Nederland als in Engeland heeft de woningmarkt een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt,<br />
waarbij Engeland de kroon spande. De vraagontwikkeling van de laatste jaren is conjunctureel<br />
geweest waar voor starters de woningmarkt onbereikbaar werd. Structurele vraagontwikkeling<br />
lijkt vooral het gevolg van een flexibilisering van de arbeidsmarkt waardoor jongeren steeds<br />
vaker op de particuliere huurmarkt aangewezen zijn. Verder lijkt in het Noorden van Engeland<br />
de grootscheepse revitalisatiepolitiek en economische herpositionering van de steden van<br />
invloed te zijn op de vraagontwikkeling.<br />
Paragraaf 3.4 ging over de beleggingsmarkt. Onroerend goed is een op de langere termijn vaak<br />
waardevaste, goed renderende belegging. Er is echter kennis en kunde nodig, en de kosten<br />
van beheer zijn hoog. Woningbeleggingen zijn ook voor particuliere beleggers goed bereikbaar<br />
door de relatief lage eenheidsprijs. Opvallend is dat vooral de laatste jaren de winst op<br />
woningbeleggingen vooral uit waardegroei wordt gehaald, dit in tegenstelling tot commercieel<br />
vastgoed, waar veel meer de nadruk wordt gelegd op huurinkomsten. Voor particuliere<br />
beleggers was de Nederlandse en de Engelse woningmarkt wat dat betreft het laatste<br />
decennium een Walhalla. Ertegenover stonden vallende beurskoersen. Ten slotte zijn er nog<br />
andere factoren die mogelijk van belang zijn op de vastgoedbeleggingsmarkt. Er is gewezen op<br />
het vertrouwen m.b.t. de indexering. Dit lijkt vooral voor institutionele beleggers een rol te<br />
kunnen spelen. Dan is er het vertrouwen door particulieren in de pensioenfondsen. Dit lijkt met<br />
name in Engeland geschaad. Een andere kwestie is het imago. De vastgoedsector heeft een<br />
slechte reputatie. Dit kan voor verzekeraars een reden zijn om zich niet op deze markt te<br />
begeven.<br />
Afsluitend is er een paragraaf gewijd aan andere interveniërende factoren. De organisatie van<br />
het pensioenenstelsel is een mogelijke factor. In Nederland zijn werknemers verplicht<br />
verzekerd in een bedrijfspensioenfonds. In Engeland heeft met daarentegen de keuze uit te<br />
stappen. Het vrijgekomen premiebedrag kan op de woningmarkt belegd worden.<br />
Naast de eigenwoningsector is ook de sociale huursector een concurrerende sector voor de<br />
particuliere verhuurders. In Nederland lijkt dit meer het geval te zijn dan in Engeland en vooral<br />
Duitsland, waar zittende bewoners van een sociale huurwoning een maandelijkse 'vereffening'<br />
moeten betalen wanneer hun inkomen boven een bepaalde grens is gekomen.<br />
Dan is er nog het aanbod aan vreemd vermogen. In Engeland is er een ware concurrentiestrijd<br />
geweest tussen aanbieders van zogenaamde 'buy to let' hypotheken. In Nederland zijn er maar<br />
een aantal aanbieders die dit soort hypotheken 'voor een beleggingspand' aanbieden. De<br />
voorwaarden die gesteld worden lijken niet echt ongunstiger te zijn dan in Engeland. De<br />
beleggingshypotheek is in Nederland echter nog geen gemeengoed.<br />
Ten slotte is er de ruimtelijke situatie en het ruimtelijk beleid. De ruimtelijke situatie in de<br />
landen varieert niet bijzonder. Nederland voert echter wel een zeer restrictieve ruimtelijke<br />
beleid. Opvallend in met name het Noorden van Engeland zijn de miljarden ponden die in het<br />
kader van het 'Urban White Paper' in 'regeneration' worden gepompt.<br />
56
4. COMMERCIËLE<br />
HUURWONINGENMARKT, AANBOD<br />
KLEINE STADSAPPARTEMENTEN<br />
In tegenstelling tot de titel van dit hoofdstuk zal hier in overeenstemming met de rest van het<br />
rapport en de literatuur worden gesproken van de 'particuliere' huurwoningenmarkt. Het is<br />
echter belangrijk zich te realiseren dat de particuliere huurwoningenmarkt niet per se<br />
commercieel is. Feitelijk zijn de Nederlandse woningcorporaties ook particuliere bedrijven. In<br />
dit rapport wordt echter gedoeld op de winstgeoriënteerde particuliere huursector.<br />
Introductie<br />
In zijn boek 'Private rented housing in the United States and Europe' schreef Michael Harloe<br />
(1985) over de opkomst van wonen als 'commodity' (handelsartikel) in de negentiende eeuw ten<br />
tijde van de industrialisatie. Grondeigenaren, speculatieve huizen-bouwers, kapitaal-financiers<br />
en kleine investeerders beproefden hun geluk op deze nieuwe markt. Harloe beschreef hoe hun<br />
winstbejag resulteerde in te dure en inadequate huisvesting voor de nieuwe stedelijke<br />
arbeidersbevolking. Vervolgens beschreef hij hoe nationale overheden de inadequate<br />
huisvesting begonnen te beschouwen als voedingsbodem voor ziekte en sociale instabiliteit, en<br />
daarmee obstructie voor het nationaal economisch leven. Rond de vorige eeuwwisseling begon<br />
de overheid daarom regels te stellen ten aanzien van de kwaliteit van woningen. Van<br />
arbeiderszijde, maar ook van de werkgeverskant kwamen er initiatieven om zelf de woningbouw<br />
ter hand te nemen. Geleidelijk aan zijn deze initiatieven in veel landen onder de vleugels van<br />
de overheid terecht gekomen.<br />
Volgens Harloe was niet de maakbaarheidsdrang van de overheid, maar het onvermogen van<br />
de vrije markt om in goede arbeidershuisvesting te voorzien de oorzaak van de afbraak van de<br />
winst georiënteerde particuliere huursector in de loop van de twintigste eeuw. Jim Kemeny<br />
(1995) beweerde nog stelliger dat 'profit renting has never in any period of history been able to<br />
satisfactorily meet the demand for rental housing'. Noch Harloe, noch Kemeny wilden daarmee<br />
zeggen dat er geen rol is weggelegd voor 'profit renting'. Hoewel Harloe in 1985 de verwachting<br />
uitsprak dat de commerciële huursector zou blijven krimpen, voegde hij hier aan toe dat<br />
politieke en economische ontwikkelingen hier verandering in zou kunnen brengen. Inmiddels<br />
lijkt de druk op de particuliere huurwoningenmarkt te zijn toegenomen (3.3). Naast<br />
conjuncturele redenen zouden hier ook structurele oorzaken aan ten grondslag liggen, zoals de<br />
flexibilisering van de arbeidsmarkt (Avmarov, 1999).<br />
4.1 Particuliere verhuur in Nederland<br />
In figuur 3 (1.3.3) was te zien hoeveel marktaandeel de particuliere huursector de afgelopen<br />
decennia heeft verloren. Hugo Priemus (1998) voorzag in 1998 een voortgang van deze trend<br />
(zie figuur 17 op de volgende pagina). Priemus schreef in 1998 zijn verwachting toe aan de<br />
traditionele particuliere verhuurdersgroep (1.3.4). Uit figuur 22 is echter af te lezen dat het<br />
marktverlies na 2001 vooral is toe te schrijven aan de institutionele verhuurders.<br />
57
Figuur 17. Particuliere huursector, Nederland 1994-2006 (01.01, %). Bron: G4, 2006<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005<br />
Nederland 14,5% 13,9% 13,3% 12,8% 12,4% 12,0% 11,6% 11,2% 10,9% 10,5% 10,2% 9,9%<br />
4.1.1 Kleine- en middelgrote verhuurders<br />
Traditionele verhuurders<br />
De sector van kleine- en middelgrote verhuurders is met 78% de dominante sector op de<br />
particuliere huurwoningenmarkt. Ca. 2/3 van deze deelsector kan worden aangemerkt als<br />
'traditioneel'. Traditionele particuliere verhuurders zijn personen of firma's die vaak al<br />
decennialang woningen verhuren. Afgezien van een eventueel lidmaatschap van de vereniging<br />
Vastgoed Belang zijn deze verhuurders vaak slecht georganiseerd. Mede hierdoor investeren<br />
zij zelden in ambitieuze renovatieprogramma's. Dit wordt door stadsbestuurders vaak als een<br />
probleem gezien. Vooroorlogse stadswijken zijn het belangrijkste domein van de traditionele<br />
verhuurders. De traditionele huursector is min of meer onderhevig aan een natuurlijk proces<br />
van verval. Vaak zijn de woningen ooit aangekocht als pensioenvoorziening. Verkoop levert<br />
tegenwoordig vaak meer op dan voortzetting van de verhuur. In de Nederlandse<br />
volkshuisvestingliteratuur wordt vaak volstaan met deze beperkte uitleg over de traditionele<br />
huursector, terwijl er wel degelijk veel particulieren zijn die de huurwoningenmarkt opnieuw<br />
betreden. Zij werken tegenwoordig vaak met intermediairs. In paragraaf 4.1.4 wordt stilgestaan<br />
bij de opkomst van een 'nieuwe nichemarkt'. Vooralsnog lijken de ontwikkelingen echter van<br />
een beperkte schaal te zijn. Er is echter wel bewijs uit het verleden dat de sector niet<br />
permanent in verval is geweest. Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM, 2005) werden<br />
er in de jaren tachtig en begin jaren negentig veel woning cv's en -maatschappen in de markt<br />
gezet (3.1.1) voor (semi-)professionele beleggers. AFM: "Deze hebben in het algemeen zeer<br />
goede rendementen laten zien, doordat zij in de jaren negentig hebben kunnen profiteren van<br />
sterk stijgende huizenprijzen en dalende rentes die de financieringshefboom optimaal hebben<br />
laten werken". In het tabelgedeelte in figuur 18 op de volgende bladzijde is te zien dat de<br />
sector van kleine- en middelgrote verhuurders tussen 1986 en 1998 fors is gegroeid. Hierbij<br />
moet echter wel vermeld worden dat de cijfers in figuur 22 zijn samengesteld uit diverse<br />
Bronnen wat onvermijdelijke onregelmatigheden tot gevolg heeft gehad. AFM leverde echter<br />
58
wel een plausibele verklaring voor een trendbreuk. Andere groepen verhuurders die ook onder<br />
de noemer kleine- en middelgrote verhuurders vallen zijn ad-hoc verhuurders (particulieren of<br />
bedrijven die om toevallige redenen woonruimte te huur hebben), bedrijfsgebonden verhuurders<br />
(voor personeel) en onderwijsinstellingen (bijv. verhuur aan buitenlandse studenten).<br />
Figuur 18. Twee deelsectoren in de particuliere huursector/ Grafische voorstelling. Bron: G4,<br />
2005), Remkes (2001), CBS (2001), Companen (1998), NIWI (1997-xxxx), Feddes (1992)<br />
particuliere huursector<br />
kleine en middelgrote<br />
verhuurders*<br />
institutioneel**<br />
jaar woningen aandeel woningen aandeel<br />
1947*** 1.163.941 93% 87.608 7%<br />
1986*** 428.301 54% 364.849 46%<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
600.323 75% 200.000 25%<br />
2001<br />
2002<br />
556.626 75% 190.000 25%<br />
2003 535.927 75% 175.000 25%<br />
2004 532.298 77% 163.000 23%<br />
2005 529.692 78% 150.000 22%<br />
700000<br />
600000<br />
500000<br />
400000<br />
300000<br />
200000<br />
100000<br />
*individuele personen of bedrijven, niet-winst georiënteerde instellingen, ad hoc verhuurders, onderwijsinstellingen,<br />
CV's en maatschappen<br />
**vanaf 1995: IVBN-leden<br />
***Bronnen: Percentages: Feddes (1992). Aantallen: Feddes (1992) in combinatie met woningvoorraadcijfers (NIWI,<br />
1997-xxxx; CBS, 2001) en Nederland: Bronnen: NIWI (1997-xxxx), CBS (2001)<br />
0<br />
2005<br />
2004<br />
2003<br />
2002<br />
2001<br />
2000<br />
1999<br />
1998<br />
institutioneel**<br />
part.pers/ verhuurbedrijf*<br />
Liberalisatie<br />
Kleine- en middelgrote verhuurders verhuurden anno 2005 ongeveer 9% van de voorraad met<br />
een geliberaliseerd contract. Dit is aanzienlijk minder dan de institutionele verhuurders doen.<br />
Het is echter de vraag of de verhuurders van de andere 91% voorraad zich altijd zullen houden<br />
aan de regels die de huurwetgeving stelt. In de praktijk blijkt dat sommige groepen verhuurders<br />
door strategisch handelen de scherpste kantjes van de huurwetgeving weten te ontlopen, of de<br />
huurwetgeving gewoon negeren. In paragraaf 4.1.4 wordt hier kort bij stilgestaan.<br />
4.1.2 Institutionele verhuurders<br />
Anno 2005 bedroeg het gezamenlijk belegd vermogen door institutionele beleggers op de<br />
Nederlandse woningmarkt ca. € 17 miljard. De institutionele huursector is net als de sociale<br />
huursector pas werkelijk tot bloei gekomen in de tweede helft van de twintigste eeuw. Van de<br />
beoogde volkshuisvestingsfunctie (door minister Bogaers) is het echter nooit gekomen. Midden<br />
jaren tachtig bereikte de sector haar maximale omvang tot nog toe. Daarna ging het<br />
bergafwaarts (figuur 22). Vanaf 2001 heeft deze ontwikkeling zich versneld voortgezet. Het<br />
marktaandeel ten opzichte van de kleine- en middelgrote verhuurders is tussen 2001 en 2005<br />
afgenomen van 25% naar 22%. In absolute aantallen is in dit tijdsbestek van vier jaar de<br />
voorraad in de gezamenlijke portefeuilles van de institutionele beleggers afgenomen van<br />
59
190.000 naar 150.000. Geconcludeerd kan worden dat er sprake moet zijn geweest van een<br />
wel zeer bewust desinvesteringsbeleid. In onderstaande figuur 23 blijkt dat vanaf 2001 extra<br />
veel geld de sector uit is gevloeid.<br />
Figuur 19. Waarde in aan- en verkopen woningen door vastgoedbeleggers. Bron: IVBN 2005-4<br />
1500<br />
1000<br />
500<br />
0<br />
-500<br />
-1000<br />
-1500<br />
1995<br />
1997<br />
1996<br />
1999<br />
1998<br />
2001<br />
2000<br />
2003<br />
2002<br />
2004<br />
aankoop (x mln)<br />
verkoop (x mln)<br />
netto investering (x<br />
mln)<br />
Vooral Vesteda liet de laatste jaren een regelmatig patroon van desinvesteringen zien (tabel 7).<br />
Ten opzichte van de gemiddelde waardegroei 'uit steen' (zonder aan- en verkopen) voor de<br />
gehele sector (ROZ, 2006) is de portefeuille tussen 2002 en 2006 jaarlijks met gemiddeld 2,8%<br />
afgenomen. Vesteda zelf geeft in een interview aan dat er niet zozeer sprake is van<br />
desinvestereringen, maar veeleer van een 'roll-over' strategie waarbij goedkope woningen van<br />
de hand worden gedaan om deze te vervangen door woningen in het geliberaliseerde segment.<br />
Sinds de oprichting van Vesteda in 1998 is de woningportefeuille zodoende verkleind van<br />
50.000 eenheden naar 30.000 eenheden. De prijs per eenheid is in de tussentijd in reële<br />
termen fors toegenomen. Bij nadere bestudering van de jaarverslagen van meer grote<br />
institutionele beleggers is een soortgelijk portefeuilleverloop waarneembaar. Uit interviews<br />
blijkt dat deze partijen min of meer eenzelfde strategie volgen als Vesteda (interviews BPF-<br />
Bouwinvest, ING Real Estate, AZL Vastgoed, Vesteda).<br />
Tabel 7. Netto investeringen/desinvesteringen Vesteda, 2001-2006. Bronnen: Vesteda, 2006;<br />
ROZ, 2006<br />
Vesteda 2001 2002 2003 2004 2005<br />
portefeuilleomvang (€) 4056mln 4067mln 4084mln 4106mln 4230mln<br />
portefeuilleomvang (woningen) 38070 35904 33474 31122 29276<br />
groei portefeuille t.o.v. 'waardegroei uit steen'<br />
(ROZ-%)<br />
-3.62% -2.47% -2.65% -2.60%<br />
Liberalisatie<br />
Volgens IVBN kwam op grond van de 142-puntengrens in 2005 ca. 2/3 van de voorraad in de<br />
gezamenlijke portefeuilles van de IVBN-leden in aanmerking voor geliberaliseerde verhuur. Dat<br />
in de praktijk maar 1/3 daadwerkelijk geliberaliseerd verhuurd is komt volgens IVBN doordat<br />
een deel van de contracten nog van vóór 1994 dateert. In 2001 was nog maar 20% van de<br />
voorraad in de gezamenlijke portefeuilles geliberaliseerd verhuurd. De groei van het aantal<br />
geliberaliseerde contracten tussen 2001 en 2005 (tabel 8) is het gevolg van liberalisatie na<br />
mutaties, en een strategisch acquisitiebeleid. Het aandeel geliberaliseerd verhuurde woningen<br />
60
ligt het hoogst (50+ %) bij offensieve (3.4.2) beleggers als Amvest, BPF Bouwinvest en<br />
Vesteda. Kleinere woningbeleggers als Generali verhuren weinig tot niets geliberaliseerd.<br />
Generali voert geen acquisitie en dispositiebeleid, laat staan dat zij een 'roll-over' strategie<br />
hanteert (interview Generali)<br />
Tabel 8. geliberaliseerde huurcontracten in de particuliere huursector. Bron: Remkes, 2001;<br />
IVBN, 2005<br />
particuliere<br />
huursector<br />
institutioneel kleine- en middelgrote<br />
2001<br />
2005<br />
woningen<br />
190.000<br />
150.000<br />
4.1.3 Woningcorporaties<br />
geliberaliseerd<br />
38.000 (20%)<br />
50.000 (33%)<br />
verhuurders<br />
woningen geliberaliseerd<br />
529.692<br />
50.000 (9%)<br />
Woningcorporaties hebben vanaf 1993 geleidelijk aan meer vrijheid van handelen gekregen.<br />
Vanaf 1995 hebben zij deze vrijheid nodig om een eigen financieel beleid te voeren. Het komt<br />
er min of meer op neer dat de corporaties exploitatietekorten die voorheen gedekt werden door<br />
de overheid nu zelf moeten vereffenen. Zij kunnen dit doen door deels als commerciële<br />
verhuurder te werk te gaan. De meeste corporaties beperken zich vooralsnog tot de verkoop<br />
van oud bezit, en het ontwikkelen van koopwoningen. Er zijn echter ook corporaties die dure<br />
appartementen bouwen, of projecten overnemen van ontwikkelaars.<br />
4.1.4 Ontwikkelingen<br />
Opkomst van de verhuurbemiddeling<br />
Particuliere verhuurders werken vaak met beheerorganisaties die zowel huurders zoeken als<br />
het hele verdere beheer voor hun rekening nemen. Relatief nieuw zijn de makelaars die zijn<br />
gespecialiseerd in het koppelen van huurders en verhuurders. Zij trekken zich weer terug zodra<br />
een verhuurtransactie is gesloten. 'Verhuurmakelaars' adverteerden de laatste jaren in de<br />
landelijke dagbladen om meer aanbod vanwege een sterk vraagoverschot. Aan deze<br />
overspannen situatie is inmiddels een einde gekomen (interview Match makelaars). Landelijk<br />
marktleider verhuurbemiddeling is 'Direct Wonen' (16.000 transacties in 2004). Negentig<br />
procent van de klanten van 'Direct Wonen' zijn individuele personen (Vastgoedmarkt 2005-3).<br />
Anders dan de traditionele verhuurders uit 4.1.1 gaat het hier meestal niet om<br />
pensioenbeleggers, maar om een opkomende groep individuele woningbeleggers met veeleer<br />
korte-termijn doelstellingen.<br />
Voordeel van bemiddeling via een verhuurmakelaar is dat de verhuurder niet naar buiten toe<br />
hoeft te treden wanneer hij een huurder zoekt. Bovendien kan de verhuurbemiddelaar op<br />
verzoek van de verhuurder een antecedentenonderzoek uitvoeren naar de kandidaat-huurder.<br />
Uiteindelijk kan de verhuurder altijd iemand weigeren (Vastgoedmarkt 2005-3). Marktleider in<br />
Rotterdam 'Match makelaars' maakt zichzelf naar eigen zeggen voor verhuurders aantrekkelijk<br />
door niet met een wachtlijst te werken. Verhuurders hebben zo altijd vrije keuze wie zij als<br />
huurder selecteren. Zo kom je er 'met een kleurtje' niet in, aldus een medewerker van Match<br />
Makelaars (interview Match makelaars). Woningcorporatie PWS maakt voor het vinden van een<br />
nieuwe huurdersgroep voor bepaalde renovatieprojecten ook gebruik van de diensten van<br />
Match makelaars (interview Match, interview PWS).<br />
Met de opkomst van deze nieuwe partijen op de huurwoningenmarkt is geen nieuwe deelsector<br />
ontstaan. Wel kan help de tussenkomst van deze partijen bij het tot stand komen van wat in dit<br />
rapport een 'nieuwe nichemarkt' wordt genoemd.<br />
61
Nieuwe nichemarkt<br />
Belangrijkste kenmerkt van de nieuwe nichemarkt is enerzijds dat de huurwetgeving strategisch<br />
wordt ontweken of moedwilleg terzijde wordt geschoven, en anderzijds dat er vaak gebruik<br />
wordt gemaakt van vreemd vermogen; dit in tegenstelling tot de oude pensioenbeleggers die<br />
enkel eigen vermogen 'in steen' wilden veiligstellen. In figuur 20 op de volgende pagina wordt<br />
een impressie gegeven van deze markt, die zich vaak rondom verhuurmakelaars lijkt af te<br />
spelen. De figuur toont de gemiddelde tot stand gekomen aanvangshuurprijs bij<br />
verhuurtransacties waarin 'Direct Wonen' in 2004 en 2005 heeft bemiddeld. Volgens directeur<br />
Swaans vonden de meeste bemiddelingen plaats in de vier grote steden. Het overgrote deel<br />
van het aanbod bestond uit kleine zelfstandige en onzelfstandige appartementen met een<br />
huurprijs tussen € 600 en € 900. De gemiddelde prijs is het laatste jaar gedaald door de<br />
teruggelopen vraag in het 'echte' dure segment (€ 1300+) voor met name expatriates<br />
(Vastgoedmarkt 2005-3). De gemiddelde leeftijd van de huurders-klanten van Direct Wonen<br />
bedroeg in 2005 29,6 jaar. Zij verdienden gemiddeld € 2.293 per maand (Direct Wonen, 2006).<br />
Voor Match makelaars in Rotterdam liggen de prijzen op soortgelijk niveau. De vraag in het<br />
topsegment (1000+) is echter ingezakt (interview Match makelaars).<br />
Figuur 20 . Gemiddeld tot stand gekomen huurprijzen in de door 'Direct Wonen' bemiddelde<br />
verhuurtransacties. Bron: Direct Wonen, 2006<br />
1400<br />
1200<br />
1000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
Amsterdam<br />
Utrecht<br />
Zwolle<br />
Rotterdam<br />
Den Haag<br />
Nijmegen<br />
Eindhoven<br />
Maastricht<br />
Arnhem<br />
Groningen<br />
2004 (!,- per maand)<br />
2005 (!,- per maand)<br />
Volgens directeur Hein Bos van Vastgoed Belang liggen de prijzen in de markt die Direct<br />
Wonen bedient twee maal zo hoog dan gebruikelijk is in de traditionele huursector die<br />
grotendeels zijn achterban is (interview Vastgoed Belang). In een interview in Vastgoedmarkt<br />
zegt directeur Swaans van 'Direct Wonen' dat zij bemiddelen in 'alle klassen van het<br />
geliberaliseerde huursegment – van studentenkamers tot luxe villa's' (vastgoedmarkt, 2005-3).<br />
Uit de aanbodgegevens van 'Direct Wonen' op internet blijkt dat het actuele aanbod uitgebreid<br />
en divers is, maar dat de nadruk ligt bij kleine stadsappartementen en onzelfstandige<br />
woonruimtes. In de meeste gevallen zou er volgens de huurwetgeving helemaal geen sprake<br />
kunnen zijn van geliberaliseerde verhuur, ook niet wanneer een appartement gestoffeerd of<br />
gemeubileerd is, wat vaak het geval is (1.1.1). Een regiomanager van 'Direct Wonen' geeft in<br />
een interview aan dat de WWS-criteria zonder meer ook voor hun markt van toepassing zijn<br />
(interview Direct Wonen). Toch worden er hoge huren gerekend. Swaans zegt hierover: "Wij<br />
werken met marktconforme huren. Wij proberen de verhuurder wel te adviseren als we merken<br />
dat de huur op basis van het puntensysteem aan de hoge kant is. Dat leidt vaak tot<br />
62
prijsaanpassingen. maar in de praktijk zijn er zelden problemen" (Vastgoedmarkt, 2005-3). In<br />
paragraaf 6.1 komt verder aan de orde hoe verschillende verhuurders in deze nieuwe<br />
nichemarkt zich strategisch opstellen ten aanzien van de huurregelgeving, of hoe zij deze<br />
gewoon negeren.<br />
4.2 Particuliere verhuur in Engeland<br />
Eerder dan in Nederland is de particuliere huursector in Engeland verworden van dominante<br />
sector (voor de oorlog) tot sector in de marge (figuur 21 op de volgende bladzijde). Redenen<br />
hiervoor zijn divers. Kemp (1998) en Balchin & Rhoden (2002) noemen onder andere:<br />
overheidsbeleid tegen overbewoning, instelling van een kwaliteitsstandaard door de overheid,<br />
oprichting van de gemeentelijke woningbedrijven vanaf 1919, krotopruiming vanaf de jaren<br />
dertig, huurprijsregulering, eigenwoningbezit, subsidies en fiscaliteit. In 1989 bereikte de<br />
particuliere huursector met 9,5 % marktaandeel een dieptepunt. Daarna is een herstel<br />
ingetreden. Na een korte hapering lijkt dit herstel anno 2006 vrij solide te zijn. In deze<br />
deelparagraaf wordt kort ingegaan op de heropleving. Hieronder volgt eerst een korte<br />
beschrijving van de samenstelling van de sector.<br />
4.2.1 Samenstelling<br />
De Engelse particuliere huursector wordt vaak voorgesteld als een 'cottage industry'<br />
(huisnijverheid). Individuele particuliere verhuurders bepalen het beeldmerk van de sector (zie<br />
figuur 22). Relatief vaak verhuren zijn niet meer dan één woning. De institutionele sector speelt<br />
geen rol van betekenis.<br />
Private personen<br />
Kenmerkend voor de traditionele huursector in Engeland zijn de 'converted dwelling houses'.<br />
Dit zijn oude woonhuizen die zijn opgedeeld in appartementen. Een ander kenmerk van de<br />
sector is de doorgaans slechte onderhoudsstaat van met name de woningen die zonder<br />
tussenkomst van een makelaar worden verhuurd (Unsworth & Stillwell, 2004). Ten slotte<br />
opvallend is het grote aandeel gemeubileerde woningen (ca. 30%). De dominante rol van<br />
private personen op de particuliere huurwoningenmarkt is de laatste jaren versterkt door de<br />
heropleving van de 'buy-to-let'-markt.<br />
Grote vastgoedondernemingen<br />
Naast private personen zijn er aantal grote vastgoedondernemingen actief op de particuliere<br />
huurwoningenmarkt. Enkele van deze bedrijven zijn ooit begonnen als beheerorganisaties voor<br />
industriegebonden woningportefeuilles, maar hebben zich ontwikkeld tot grote (internationaal<br />
opererende) investeringsmaatschappijen. Zij zijn gespecialiseerd in de aankoop van veelal<br />
gereguleerd verhuurd bezit, meestal in de buitengebieden. De grootste partij in dit verband is<br />
'Grainger Trust PLC'. hun portefeuille bestaat uit ca. 12.000 gereguleerde woningen.<br />
Institutionele verhuurders<br />
Institutionele beleggers speelden ooit wel een belangrijke rol op de Engelse woningmarkt. Na<br />
invoering van de Rent Act 1965 hebben zij zich echter uit de markt teruggetrokken (interview<br />
Arlington). Het is echter niet alleen de Rent Act die de institutionelen parten speelde. Er zijn<br />
meer factoren die tot een marktuittreding hebben geleid. Zo wilde verzekeraarbeleggers niet<br />
graag geassocieerd worden met de particuliere huursector, die een slechte naam had gekregen<br />
door toedoen van malafide huisbazen. Institutionele beleggers gaven de voorkeur aan de<br />
commerciële sector. Kort geleden hebben een aantal institutionele beleggers, waaronder<br />
Arlington, Schröders en ING, de woningmarkt weer ontdekt. Vooralsnog zijn ze alleen actief in<br />
63
Figuur 21. Particuliere huursector Engeland. Marktaandeel 1961-2006 (%). Bron: ODPM, 2006<br />
35%<br />
30%<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
2005<br />
2004<br />
2003<br />
2002<br />
2001<br />
2000<br />
1999<br />
1998<br />
1997<br />
1996<br />
1995<br />
1994<br />
1993<br />
1992<br />
1991<br />
1990<br />
1989<br />
1988<br />
1987<br />
1986<br />
1985<br />
1984<br />
1983<br />
1982<br />
1981<br />
1980<br />
1979<br />
1978<br />
1977<br />
1976<br />
1975<br />
1974<br />
1973<br />
1972<br />
1971<br />
1970<br />
1969<br />
1968<br />
1967<br />
1966<br />
1965<br />
1964<br />
1963<br />
1962<br />
1961<br />
en om Londen. Zij spelen vooral in op de exclusieve markt voor expatriates. Alleen Schröders<br />
begeeft zich op de meer reguliere markt voor stadsappartementen. Opvallend is de vaak<br />
relatief korte-termijn strategie van deze nieuwe institutionele beleggers, en de beperkte<br />
fondsgrootte van maximaal £ 100 miljoen (telefonisch ING UK Real Estate, Grainger Trust).<br />
ING UK Real Estate (2005) spreekt op haar internetpagina over de institutionele markt als een<br />
'new and growing market sector for the UK'. Een eventuele groei zou kunnen worden<br />
gefaciliteerd door de recentelijk ingestelde PIFs (property investment funds, paragraaf 3.1).<br />
4.2.2 Herstel<br />
In figuur 21 was duidelijk te zien dat in het herstel van de particuliere huursector in Engeland<br />
zijn twee periodes zijn te onderscheiden. De eerste periode loopt van 1989 tot 1995, de tweede<br />
periode begint in 2001, en lijkt zich nog voort te zetten. In de figuur op de volgende bladzijde is<br />
te zien hoe in de relatief korte periode 1990-2005 een enorme verschuiving is opgetreden in de<br />
64
Figuur 22. Particuliere huursector in Engeland. Bron: Balchin & Rhoden (2002), IPD (2005)<br />
Grote<br />
vastgoedondern<br />
emingen; 7,0%<br />
Institutioneel;<br />
0,5%<br />
Verhuur aan<br />
personeel*;<br />
16,0%<br />
Private<br />
personen;<br />
76,5%<br />
*verhuur aan o.a. defensiepersoneel, en personeel van bedrijven<br />
contractvorm in de particuliere huursector. De mogelijkheid om vanaf 1988 'shorthold'<br />
contracten af te sluiten lijkt gretig te zijn aangegrepen. De verschuiving zal er mee te maken<br />
hebben gehad dat tussen 1988 en 1992 de huren in particuliere huursector met meer dan 100%<br />
stegen, bij een geldontwaarding van maar 30%, en een gemiddelde loonstijging van 37%.<br />
(Kemp, 1998). Bestaande huurders hadden wel recht op voortzetting van een oud contract, dat<br />
vaak een gereguleerd contract was. Volgens Balchin en Rhoden (2002) probeerden<br />
verhuurders na 1988 echter vaak contractvernieuwing op te dringen, op straffe van uitzetting.<br />
Dit was in het verleden al eens eerder gebeurd na invoering van de liberale 'Rent Act 1957'.<br />
Bekend is het voorbeeld van de beruchte Londense 'slumlord' Peter Rachman (1920-1962).<br />
Rachman zette zittende huurders met gereguleerde contracten onder dreiging van geweld uit<br />
hun woningen. De vrijgekomen woningen vielen onder het nieuwe huurregime. Welwillende<br />
immigranten waren bereid een vaak dubbele prijs als voorheen te betalen. Mallafide praktijken<br />
als deze worden sindsdien onder de noemer 'Rachmanism' gevat (interview Arlington).<br />
Opleving 1: 1989-1995<br />
De eerste opleving van de particuliere huursector vond plaats na een onafgebroken periode<br />
van verval, die in Engeland al voor de tweede wereldoorlog had ingezet. Over de oorzaken van<br />
deze plotselinge heropleving is veel gespeculeerd. Volgens Crook er al (1996) is er vooral<br />
sprake geweest van een conjuncturele opleving. De woningmarkt stagneerde juist rond<br />
1989/1990. Opvallend is echter het samenvallen van het herstel met de introductie van de<br />
'assured shorthold'-contracten in de Rent Act van 1988, en de stormloop die deze contactvorm<br />
vervolgens heeft gemaakt (tussen 1988 en 1995 van 5% naar 40%). Een herstel van de<br />
particuliere huursector was dan de doelstellingen van de 'Rent Act'. Daartoe diende ook de in<br />
3.1 genoemde BES-regeling. In de hoofdstukken 5 en 6 worden alle mogelijke invloeden nog<br />
eens op een rijtje gezet.<br />
Opleving 2: 2001-heden<br />
De tweede opleving van de particuliere huurwoningenmarkt zou vooral gedragen zijn door<br />
particuliere 'buy-to-let'-investeerders. In 3.5.3 was al te lezen hoe tussen 1995 en 2005 het<br />
aantal 'buy-to-let mortgages' meer dan is verzevenvoudigd (Unsworth, 2005). De opleving van<br />
65
Figuur 23. Particuliere huursector Engeland 1989-2006. Bron: ODPM, 2006<br />
12%<br />
11%<br />
10%<br />
9%<br />
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005<br />
%-part.huur 9,50% 9,71% 9,80% 10,14 10,40 10,63 10,76 10,70 10,65 10,55 10,37 10,23 10,15 10,35 10,68 10,97 11,33<br />
Figuur 24. Huurvorm particuliere huursector Engeland 1990-2005 (%). Bron: ODPM, 2004<br />
100%<br />
80%<br />
60%<br />
40%<br />
20%<br />
0%<br />
not to public<br />
resident*<br />
regulated<br />
assured<br />
assured shorthold<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004<br />
assured shorthold assured regulated other** resident* not to public<br />
*from 1993/94 onwards, figures include lodgers within owner occupier and social renting households. They<br />
numbered 85,000 in 1993/94.<br />
**in 1990 is dit inclusief 'protected shorthold & pre-89 assured'<br />
de 'buy-to-let' markt begon midden jaren negentig toen particulieren met geleend geld pandjes<br />
in oudere stadswijken gingen kopen. Een echter nieuwe ontwikkeling barste los vanaf het jaar<br />
2000. Particulieren gingen massaal investeren in kleine nieuwbouwappartementen in de<br />
verpauperde en verlaten centra van steden in met name het Noorden van Engeland. Er<br />
66
ontstond een nieuwe markt die gedoopt werd als de 'city living' markt. De appartementen die<br />
werden gebouwd heetten 'city living' appartementen. Veel investeerders kwamen van Indiaas<br />
Engelse- of Ierse afkomst. In 2005 schreef Estates Gazette over deze ontwikkeling (in<br />
Unsworth, 2005): "All over Brittain, homes are being built to satisfy the demands of investors –<br />
and not to match the demands of those who need somewhere to live". In paragraaf 4.5 over de<br />
casus Leeds wordt meer aandacht besteed aan deze 'city living' markt, en over de financiering<br />
van deze markt.<br />
De 'city living' ontwikkelingen vallen samen met de groei van de particuliere huursector vanaf<br />
2001. Tussen 2004 en 2005 lijkt een recordgroei te zijn behaald. Opvallend is dat gelijktijdig<br />
met het inzetten van het tweede herstel de aandelenmarkt ineenstortte, de prijzen op de<br />
woningmarkt explosief stegen, en de rente daalde naar historisch lage niveaus. Een ander<br />
opvallend gegeven is het volledig wegvallen van de hypotheekrenteaftrek vanaf het jaar 2000,<br />
en niet te vergeten het liberale huurregime. In de hoofdstukken 5 en 6 zal gepoogd worden<br />
deze en meer factoren uit hoofdstuk 3 op waarde te schatten.<br />
4.3 Particuliere verhuur in Duitsland<br />
De particuliere huursector in Duitsland heeft exclusief het gesubsidieerde sociale deel (1.3)<br />
een stabiel marktaandeel van 40%. In Duitsland wordt gesproken van de 'vrij gefinancierde'<br />
huursector, wat betekent dat er geen directe staatsubsidies aan te pas komen. Los hiervan<br />
profiteert de hele huursector wel van het gunstige afschrijvingsregime, dat als verkapte<br />
staatssubsidie wordt aangemerkt (telefonisch Amt für Wohnungswesen).<br />
Korte terugblik<br />
Bij de behandeling van het huurbeleid in paragraaf 2.4 is al kort ingegaan op de ontwikkelingen<br />
in de particuliere huursector. Zo liepen de investeringen terug na invoering van de huurwet van<br />
1971. In de jaren zeventig werd tijdelijk meer geïnvesteerd in het prijsgebonden segment<br />
(Oxley en Smith, 1996). Eind jaren tachtig werd getracht de investeringen in de vrije huursector<br />
te stimuleren door het verruimen van het afschrijvingsregime voor nieuwe gebouwde woningen.<br />
Vanaf 1990 is het aanbod vrije sector woningen sterk toegenomen. In dat zelfde jaar<br />
explodeerden de aanvangshuren door een plotselinge vraagtoename o.a. als gevolg van de val<br />
van de Muur. Door de bescherming van zittende huurders tegen marktprijshuurverhogingen<br />
(Lind's type b: 'strong transaction cost-related rent regulation') is hierdoor een prijsleemte<br />
ontstaan tussen 'oude' en 'nieuwe' verhuringen, die tot op de dag van vandaag in duurdere<br />
steden de doorstroming op de vrije huurmarkt belemmert (interview NRW.BANK).<br />
4.3.1 Samenstelling vrije huursector<br />
Het overgrote deel van de vrije huursector is in handen van private personen of bedrijven<br />
zonder publiek verleden (freier Wohnungsunternehmen). De rol van de private personen of<br />
private huishoudens in de particuliere verhuurmarkt is met 67% zeer dominant. Netto wordt<br />
ruim een kwart van de Duitse huurwoningenvoorraad door private personen verhuurd, waarbij<br />
de coöperatieve verhuur niet is meegerekend (Hubert, 1998). Verhuur van woningen door<br />
particulieren is in Duitsland in tegelstelling tot in Nederland altijd populiar gebleven. Volgens<br />
Hubert (1998) maakt dit de huurwoningenmarkt een geliefd investeringsobject bij particulieren.<br />
Ca. 15% van de vrije markt wordt bediend door voormalig 'gemeinnützige' woningbedrijven.<br />
Hoewel ze dezelfde juridische en fiscale status hebben als commerciële ondernemingen<br />
hanteren deze bedrijven vaak nog een sociale taakstelling. Voormalig 'gemeinnütsige'<br />
woningbedrijven ontwikkelen, verkopen en verhuren woningen, net zoals woningcorporaties dat<br />
doen in Nederland. Het ligt in de verwachting dat het marktaandeel van deze bedrijven op de<br />
vrije huurmarkt toeneemt doordat sociale huurwoningen na verloop van tijd als sociale<br />
67
Figuur 25. 'Vrije' particuliere huursector in Duitsland. Bron: Hubert ,1998; Era, 2005<br />
'Freier<br />
Unternehmen' ;<br />
18%<br />
Voormalig<br />
'gemeinnützige<br />
Unternehmen' ;<br />
15%<br />
Private personen<br />
; 67%<br />
huurwoning komt te vervallen (1.3.3). Voormalig 'gemeinnütsige' woningbedrijven hebben de<br />
overhand in steden in het Ruhrgebied. 'Freier Wohnungsunternehmen' zijn qua omvang en<br />
activiteiten betreft vaak goed vergelijkbaar met de voormalige publieke bedrijven. Ook het<br />
aanbod verschilt niet wezenlijk (Hubert, 1998). De grote 'vrije' ondernemingen zijn<br />
georganiseerd in het 'Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen' (BFW).<br />
Andere 'vrije ondernemingen' zijn de kleinere bouwbedrijven die ook woningen verhuren<br />
(mittelständische Wohnungsunternehmen), en 'private equity funds' (beheerorganisaties van<br />
cv-achtige constructies voor particulieren).<br />
Nieuwe marktpartijen die sinds kort op stormachtige wijze hun intrede hebben gemaakt op de<br />
Duitse huurwoningenmarkt zijn veelal buitenlandse investeringsmaatschappijen. Alleen in 2004<br />
zijn in een vijftal mega-transacties meer dan 250.000 woningen verkocht aan Amerikaanse<br />
partijen voor een bedrag van bijna € 10 miljard (Bergs, 2005). Het gaat veelal om industrie- en<br />
bedrijfsgebonden woningbezit dat in de uitverkoop is gedaan (zoals van 'Deutsche Bahn'). Over<br />
deze transacties is nogal wat onrust onstaan. Er wordt wel gesuggereerd dat 'die Amerikanen'<br />
in hun investeringsoverwegingen forse huurstijgingen hebben betrokken, maar dat zij onbekend<br />
zijn met de huurbescherming voor zittende bewoners (telefonisch NRW.BANK). Institutionele<br />
beleggers ten slotte speelden in Duitsland ooit een significante rol, maar hebben zich uit de<br />
sector teruggetrokken (telefonisch Amt für Wohnungswesen).<br />
4.3.2 Casus Nordrhein Westfalen & Dortmund<br />
De woningmarktsituatie is zag er in 2005 nog slecht uit. Het gehele investeringsklimaat in de<br />
huursector wordt door de investeringsbank van Nordrhein-Westfalen als 'tamelijk slecht' tot<br />
'heel slecht' bestempeld (Wfa, 2006). Bouwfonds geeft voor Duitsland echter een positief<br />
investeringsadvies uit, waarscijnlijk om haar cv's 'Bouwfonds Germany Residential Fund I en –<br />
II' (beiden in NRW) aan de man te brengen. Als motivatie hiervoor gebruikt zij de huizenprijzen<br />
die volgens haar op historisch lage niveaus staan.<br />
'Singles' op de vrije huurwoningenmarkt in NRW<br />
Voor een huishoudenonderzoek heeft de NRW investeringsbank in 2002 een telefonische<br />
enquête gehouden onder bewoners van vrije sector huurwoningen in Nordrhein-Westfalen 1 . Uit<br />
de enquête bleek 'Singles' het minste moeite ondervinden met het vinden van geschikte<br />
woonruimte (NRW, 2005-2). Zij beschikken niet alleen over de meeste woonoppervlakte (56,8<br />
1 Het onderzoek beperkte zich tot huurders die direct huurden van Wohnungsunternehmen. Huurders die direct huurder van een<br />
particulier, of indirect huurden via een makelaar zijn niet in beschouwing genomen.<br />
68
m 2 ), maar zijn met gemiddeld twee maanden ook het minste tijd kwijt aan het vinden van<br />
geschikt woonruimte. Zij betalen hier wel een relatief hoge kale m 2 -prijs voor (€ 6,50/m 2 ). Voor<br />
een woning van ca. 60 m 2 komt dit neer op een gemiddelde huurprijs van € 390. Uit de enquête<br />
bleek ook dat deze singles niet op zoek zijn naar een koopwoning, ondanks de onspannen<br />
woningmarkt. Uiteraard is de ontspannen situatie op de huurwoningmarkt voor singles ook<br />
binnen NRW erg locatie-afhankelijk. Volgens Rebecca Späth van de NRW.BANK (telefonisch<br />
NRW.BANK) is het vinden van relatief goedkope woonruimte in Dortmund geen enkel probleem,<br />
terwijl in Düsseldorf en elders in de 'Rheinvalei' duidelijk meer moeite moet worden gedaan, en<br />
vooral meer moet worden betaald (interview NRW).<br />
Casus Dortmund<br />
De industriestad Dortmund heeft tussen 1990 en 2005 2% van haar inwonertal verloren. Dit is<br />
gering in vergelijking met de buursteden Essen en Duisburg. De woningmarkt in Dortmund is<br />
tussen 2003 en 2004 stabiel gebleven, net als in heel NRW. Ook in Dortmund is er sprake van<br />
een serieuze bouwmalaise, zoals uit de volgende 2 figuren blijkt. Met name de bouw van vrije<br />
sector huurwoningen lijkt volledig te zijn ingestort.<br />
Over de woningvoorraad in Dortmund kan gezegd worden dat deze vele overeenkomsten<br />
vertoont met de woningvoorraad in Rotterdam. Dortmund is van oorsprong een echte<br />
volkshuisvestingstad. De meerderheid van de woningen wordt verhuurd door een klein aantal<br />
grote voormalig publieke bedrijven. Deze verhuren echter steeds meer vrije sector<br />
huurwoningen. Nog maar 15% van de woningvoorraad in Dortmund mag volgens de letter als<br />
'sociaal' aangemerkt worden. Eind jaren zestig was dit nog 45%. De sociale huurwoningen zijn<br />
particuliere huurwoningen geworden, onder blijvend beheer van dezelfde ondernemingen. In de<br />
nabije toekomst zal deze ontwikkeling doorgaan. Ondanks de ruimte op de woningmarkt in<br />
Dortmund hebben vooral gezinnen moeite met het vinden van goede woonruimte. Er is namelijk<br />
sprake van een kwalitatief tekort, dat zich vooral laat kenmerken door een overschot aan kleine<br />
portieketageflats. Sinds 1994 is het dan ook gemeentelijke beleid om allen nog<br />
eengezinswoningen aan de voorraad toe te voegen (Wfa, 2005). Gesloopt wordt er eigenlijk<br />
nergens. Volgens Dr. Westphal van het Amt für Wohnungswesen probeert de gemeente met de<br />
bouw van ruimere woningen een antwoord te geven op het aan de gang zijnde reurbanisatieproces<br />
in Dortmund. De stad is weer in trek bij met name ouderen, studenten en<br />
jonge een- en tweepersoons startershuishoudens (telefonisch Amt für Wohnungswesen).<br />
Vooral deze laatste twee consumentengroepen ondervinden net als in de rest van NRWF geen<br />
enkel probleem bij het vinden van geschikte woonruimte in de particuliere huursector<br />
Figuur 26. oplevering nieuwe huurwoningen in Dortmund gesubsidieerd/ vrij gefinancierd (2000-<br />
2005). Bron: Stadt Dortmund, 2005<br />
1600<br />
1400<br />
1200<br />
1000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
2000 2001 2002 2003 2004<br />
69<br />
gesubsidieerde bouw<br />
huurwoningen<br />
vrij gefinancierde<br />
huurwoningen
4.4 Casus Rotterdam<br />
Rotterdam. Onaantrekkelijke woonstad?<br />
Rotterdam wordt wel omschreven als een echte volkshuisvestingsstad. Tot ver in de jaren<br />
negentig is gewerkt aan een verdere expansie van de sociale woningvoorraad. In 1998 was<br />
58,6% van de woningen in de Gemeente Rotterdam een sociale huurwoning. De gemeente zij<br />
hierover in 2003: “De afgelopen twintig jaar hebben we keihard gewerkt om een grote voorraad<br />
goede woningen voor mensen met een laag inkomen te realiseren. Dat is gelukt en daar mogen<br />
we als stad trots op zijn! Maar dit heeft ook een keerzijde". Hoe het stadsbestuur hier tegen<br />
over stond is al besproken in de inleiding van dit rapport. De gemeente wilde de eenzijdigheid<br />
van woningvoorraad doorbreken door alleen nog maar koopwoningen in het dure segment te<br />
bouwen, om vooral aanspraak te maken op nieuwe bewonersgroepen die nu voortijdig de stad<br />
verlaten, of de stad niet overwegen als woonalternatief.<br />
Volgens de Stadsregio ontbreken er in Rotterdam bepaalde woonmilieus die kunnen bijdragen<br />
aan een verdere economische ontwikkeling van de stad en de regio. In de woonvisie 2003 stelt<br />
zij dat dit doorbroken kan worden door 'het aanbieden van aantrekkelijke vestigingsmilieus voor<br />
internationale bedrijven, ook om het aantrekken van de (met name hoger opgeleide)<br />
ondernemers van de toekomst' (Stadsregio, 2003). Ontbrekende woonmilieus in Rotterdam zijn<br />
volgens de stadsregio o.a. 'startersmarkt hoogopgeleiden', 'innovatieve woon-werkmilieus',<br />
'royaal wonen' en 'service wonen'. OTB-onderzoeker Marco van der Land concludeerde in zijn<br />
boek 'Vluchtige verbondenheid' over stedelijke bindingen van de Rotterdamse nieuwe<br />
middelklasse dat Rotterdam als culturele stad in ontwikkeling veel te bieden heeft. Hij moet<br />
echter de diagnose stellen dat Rotterdam 'desalniettemin voor de nieuwe middenklasse geen<br />
aantrekkelijke stad is om in te wonen. Er is in Rotterdam een tekort aan woningen voor middenen<br />
hogere inkomensgroepen' (Van der Land, 2002). Misschien urgenter zijn de problemen die<br />
starters ondervinden op de Rotterdamse woningmarkt.<br />
Planaanbod<br />
De laatste jaren zijn er in Rotterdam jaarlijks gemiddeld 2000 nieuwe woningen opgeleverd. Het<br />
merendeel van deze woningen bestond uit dure meergezinskoopwoningen (dS+V/ OBR, 2005).<br />
In het document 'Rapportage Nieuwbouwprogramma 2004' stelde de gemeente: "Het merendeel<br />
(80%) van het planaanbod 2004-2010 bestaat uit koopwoningen. De helft hiervan is duur. De<br />
rest is in bijna alle gevallen middelduur. De huurwoningen die gebouwd gaan worden bevinden<br />
zich met name in het goedkope segment (tot € 454). Dit laatste is eigenlijk niet de bedoeling<br />
aangezien de gemeente streeft naar 100% markt, maar is onvermijdelijk gezien de bouw van<br />
goedkope ouderenwoningen en woningen voor grote gezinnen" (dS+V/ OBR, 2005).<br />
4.4.1 De particuliere huursector<br />
De particuliere huursector in Rotterdam is in vergelijking met Amsterdam beperkt van omvang.<br />
Dit zegt echter niet zoveel over het verschil tussen Amsterdamse en Rotterdamse woningmarkt.<br />
In beide steden is het bulk van de particuliere huurwoningenmarkt een markt van<br />
'exploitatiemaatschappijen'. Deze traditionele verhuurders zijn vooral actief in de vooroorlogse<br />
wijken. In Rotterdam wordt hevige strijd gevoerd met een aantal particuliere verhuurders met<br />
een slechte reputatie. De gemeente gaat soms over tot onteigening van het bezit, in de hoop<br />
dat welwillende corporaties het onteigende bezit overnemen en renoveren. PWS is zo'n<br />
welwillende corporatie. Haar financiële armslag staat echter weinig van dit soort dure projecten<br />
toe (interview PWS). Binnen de Gemeentelijke organisatie verschillen de meningen over rol van<br />
de particuliere huursector wel. Door een enkeling wordt wel onderkend dat welwillende<br />
particuliere verhuurders mogelijk een positieve bijdrage kunnen leveren aan de diversiteit en<br />
het dynamische karakter van de stedelijke woningmarkt (interview Gemeente Rotterdam).<br />
Kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector<br />
Er zijn veel kleinere stadsappartementen in Rotterdam, maar dan voornamelijk in de sociale<br />
huursector. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn erg lang. De sociale huursector<br />
70
wordt in dit onderzoek echter buiten beschouwing gelaten. De grootste groep particuliere<br />
aanbieders is de groep van de woningexploitatiemaatschappijen die met name bezit in de oude<br />
stadswijken verhuren. Het bezit is omvangrijk, maar neemt af doordat verhuurders zich uit de<br />
markt terugtrekken, laat staan dat zij nog investeren in (nieuwe) woningen. De kwaliteit van de<br />
aangeboden woningen is vaak minimaal, de huurprijs bescheiden. Het vinden van huurders<br />
gaat vaak via mond-op-mond reclame (telefonisch Parkzoom beheer). Omdat er zelden een<br />
offensief beleid wordt gevoerd kan over deze groep verhuurders gezegd worden dat zij niet<br />
actief zijn op de markt voor 'kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector'.<br />
Figuur 27. Marktaandeel particuliere huursector Rotterdam (%, 1994-2006). Bron: G4, 2006<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
1994<br />
1995<br />
1996<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
Voor dit onderzoek is geprobeerd via aanbodgegevens op internet, de telefoon en enkele<br />
interviews een beeld te krijgen van het aanbod kleinere stadsappartementen in de commerciële<br />
huursector in Rotterdam. De tabel op de volgende pagina toont mogelijke aanbiedende partijen.<br />
In de laatste kolom is aangegeven of de partij kan worden aangemerkt als aanbieder van het<br />
segment dat in dit onderzoek centraal staat, en waarom/waarom niet.<br />
De eerste groep verhuurders in de tabel zijn de makelaars, of beter gezegd de verhuurders die<br />
intermediairs inzetten. De eerste twee verhuurders zijn reeds genoemd. Zij spelen een<br />
belangrijke rol op de markt voor kleinere stadsappartementen. Het actuele aanbod op internet<br />
is groot, en voldoet vaak aan de beschrijving die in paragraaf 1.2 is gegeven voor 'kleinere<br />
stadsappartementen'. Vaak is het bezit echter wel gemeubileerd, of onzelfstandig. De<br />
verhuurders zijn actieve marktpartijen wat betekent dat zij vaak nieuwe partijen zijn op de<br />
markt, en een korte-termijnstrategie hanteren (interview Match makelaars). In paragraaf 4.1 is<br />
reeds een beschrijving gegeven van de markt die Direct Wonen bedient. Ook in Rotterdam<br />
bedient Direct Wonen deze markt. Concurrent en marktleider in Rotterdam Match Makelaars zit<br />
zowel qua huurprijsniveau als wat kwaliteit en prijs betreft iets boven 'Direct Wonen'. Natuurlijk<br />
zijn er andere makelaars die een rol spelen op de markt voor kleine stadsappartementen,<br />
echter niet op de schaal als de twee genoemde verhuurmakelaars dat doen. De grootste partij<br />
is wel Meeùs. Meeùs is onderdeel van Aegon en werkt in tegenstelling tot 'Match' en 'Direct<br />
Wonen' alleen voor institutionele beleggers. In Rotterdam beheren zij het bezit van ING Real<br />
Estate. Het gaat vooral om een flink aantal woningen in het stadsdeel Kralingen-Crooswijk die<br />
als kleine stadsappartementen aan te merken zijn. ING wil echter van dit bezit af (interview<br />
ING).<br />
71<br />
2003<br />
2004<br />
2005
Er lijken niet veel makelaars meer te zijn die zit op de mark voor kleinere stadsappartementen<br />
in Rotterdam begeven. De kleine beleggers die in de tabel zijn opgenomen zij een voorbeeld<br />
van een groot aantal familiebedrijven die zich bezig houden met vastgoed. Zij verhuren vaak<br />
eengezinswoningen, of woonruimtes boven winkelpanden; echter zelden in het centrum van de<br />
Tabel 9. Mogelijke actieve exploitanten van 'kleinere stadsappartementen in de commerciële<br />
huursector'<br />
Makelaars onder 75<br />
m2<br />
Prijs<br />
(€)<br />
Locatie Actieve belegger in kleinere<br />
stadsappartementen in de commerciële<br />
huursector?<br />
Match veel 900 Centrum Ja<br />
makelaars (de opdrachtgevers)<br />
Direct Wonen veel 800 Centrum Ja<br />
(de opdrachtgevers)<br />
Manhave weinig 1500 Centrum Nee<br />
Vastgoed<br />
Meeùs veel 400 Kralingen Nee<br />
(opdrachtgevers – zoals ING – desinvesteren)<br />
Van Doorn en weinig 450 Rand Nee<br />
Salari<br />
Kleine<br />
beleggers<br />
onder 75<br />
m2<br />
De ook 750 Rand Nee<br />
Boomgaard<br />
Van der Vorm ook Rand Nee<br />
vastgoed BV<br />
Institutionele<br />
beleggers<br />
onder 75<br />
m2<br />
prijs locatie Actieve belegger in kleinere<br />
stadsappartementen in de commerciële<br />
huursector?<br />
prijs locatie Actieve belegger in kleinere<br />
stadsappartementen in de commerciële<br />
huursector?<br />
Nieuwe Steen weinig Rand Nee<br />
Investments (sinds 1991 geen investeringen in woningen)<br />
Amvest weinig Centrum Nee<br />
(geen kleinere stadsappartementen meer)<br />
Vesteda weinig Centrum Nee<br />
(geen kleinere stadsappartementen meer)<br />
AZL<br />
Vastgoed<br />
geen Centrum Nee<br />
(grens bij 80m 2 )<br />
BPF geen Centrum Nee<br />
Bouwinvest (willen geen hondehokken)<br />
ING Real minimaal 450 Centrum, Voorzichtig<br />
Estate Kralingen (Project 'De Grote Beer' in Alexander, maar<br />
wiillen oude bezit Kralingen e.d. van de hand<br />
doen)<br />
Corporaties onder 75<br />
m2<br />
prijs locatie Actieve belegger in kleinere<br />
stadsappartementen in de commerciële<br />
huursector?<br />
Stadswonen veel 400 Centrum, Nee<br />
Kralingen (geen commerciële deelprojecten)<br />
PWS veel 350 Centrum Nee<br />
+ Oost (geen commerciële deelprojecten)<br />
72
stad of de omliggende wijken. Over de institutionele beleggers kan enkel gezegd worden dat zij<br />
een zeer beperkte rol spelen op de markt voor kleinere stadsappartementen. Nieuwe Steen<br />
investeert al sinds 1991 niet meer in woningen, vanwege de té hoge investeringswaarde<br />
(telefonisch Nieuwe Steen investments). Amvest geeft bij monde van voormalig algemeen<br />
directeur Maas in een gastcollege (Universiteit van Amsterdam, woensdag 14 december 2005)<br />
aan in de toekomst wel graag te willen investeren in de markt voor kleine stadsappartementen<br />
‘met alleen een magnetron’, voor jonge stedelijke professionals in Rotterdam, omdat zij menen<br />
dat hier veel vraag naar is. Tot op heden behoort dit echter niet tot het segment van Amvest.<br />
Veel institutionele beleggers hebben wel kleinere stadsappartementen in hun portefeuille, maar<br />
hanteren een acquisitie- en dispositiebeleid dat neerkomt op verkoop van kleinere<br />
appartementen, en aankoop van grotere, geliberaliseerde appartementen. Alleen ING heeft de<br />
afgelopen jaren wel geïnvesteerd in een nieuwbouwproject (De Grote Beer) met<br />
woonoppervlaktes onder 80 m 2 . Het gaat hier om gereguleerd bezit. Dit project bevindt zich<br />
echter niet in de buurt van het stadcentrum, maar in het centrum van het stadsdeel Alexander.<br />
ING geeft aan veel meer van dit soort appartementen te willen bouwen, maar dan in het<br />
stadscentrum. Vooralsnog investeren ze alleen in soortgelijke projecten in Londen en Parijs.<br />
Ten slotte zijn er nog de woningcorporaties. Uit het vooronderzoek dat in het najaar van 2004<br />
is uitgevoerd bleek woningcorporatie PWS meer dan andere woningcorporaties een gedeeltelijk<br />
commerciële koers te varen, om zo tekorten elders te dekken. Inderdaad heeft PWS een<br />
segment dat buiten de wachtlijsten om als 'vrije sector woningen' wordt verhuurd. Hier zitten<br />
echter geen kleinere stadsappartementen bij (interview PWS). Uitzondering zijn een aantal<br />
appartementen aan de chique Heemraadsingel die PWS heeft gerenoveerd voor de verkoop,<br />
maar die uiteindelijk via Match gestoffeerd worden aangeboden voor markthuurprijzen. Een<br />
woningcorporatie die bij uitstek kleinere stadsappartementen aanbied is 'Stadwonen'.<br />
Stadswonen was ooit verbonden aan de Erasmus Universiteit en is dé studentenhuisvester van<br />
de stad. Zij werd echter geconfronteerd met het gegeven dat studenten na hun afstuderen in<br />
hun onzelfstandige kamers blijven wonen omdat zij geen geschikte woonruimte kunnen vinden<br />
in Rotterdam. Sinds kort ontwikkelt en verhuurt Stadswonen daarom ook zelfstandige woningen<br />
voor (bijna) afgestudeerden. Op het programma staat de bouw van een project van 494<br />
woningen voor (bijna) afgestudeerden en startende ondernemers op de Kop van Zuid.<br />
Onderdeel van het programma zijn ook 'short stay'-appartementen voor buiteRLAndse<br />
studenten. Stadswonen biedt dan wel kleinere stadsappartementen aan, haar werkwijze is<br />
echter verre van commercieel. Er worden kostprijshuren gerekend, en er wordt gewerkt met<br />
een wachtlijst. Er lijkt vooral gebouwd te worden voor de 'eigen' studenten.<br />
4.5 Casus Leeds<br />
Leeds is met 750.000 inwoners de grootste stad in de regio Yorkshire and the Humber. Leeds<br />
was vroeger een belangrijk mijnbouwstad. Net als andere nijverheidssteden in Engeland luidde<br />
de economische herstructurering vanaf de jaren zestig een periode van verval en leegloop in.<br />
Toen Thatcher in de jaren tachtig aankondigde de mijnen te sluiten braken in Leeds grote<br />
onlusten uit.<br />
Leeds maakt onderdeel uit van de 'Core Cities Group'. Dit is een verband van de acht grootste<br />
Engelse 'provincial cities' buiten Londen om. Deze steden hebben een gemeenschappelijke<br />
lage positie op de rangorde van rijkste Europese steden (inkomen per capita). Leeds laat in<br />
Engeland alleen Birmingham, Manchester en Liverpool achter zich (Citymajors, 2004). Waar<br />
Manchester zich al lang kenmerkt als ‘creatieve stad’ ontpopt Leeds zich de laatste jaren als<br />
financieel centrum van het Noorden. Leeds is een groeiende stad en telt twee universiteiten.<br />
73
Woningmarkt in vogelvlucht<br />
Vanaf halverwege de negentiende eeuw werden in Leeds door speculatieve bouwers in korte<br />
tijd vele duizenden 'back-to-back'-rijenwoningen gebouwd om in de woningbehoefte van de<br />
sterk groeiende arbeidersbevolking te voorzien. De arbeiderswijken die ontstonden<br />
veranderden al snel in achterbuurten. Tussen de twee wereldoorlogen in werd een begin<br />
gemaakt met het afbreken van de slechtste wijken om plaats te maken voor sociale<br />
woningbouw door de gemeente. Na de tweede wereldoorlog werd dit beleid voortgezet. Leeds<br />
werd een echte volkshuisvestingsstad met een dominante positie van de gemeente als<br />
verhuurder. Na invoering van de 'Right to buy' werden veel gemeentelijke huurwoningen<br />
overgedragen aan de bewoners. De gemeente werd onder druk gezet het beheer van<br />
complexen waarin geen woningen werden verkocht over te dragen aan 'housing associations'.<br />
Anno 2006 zijn alle overgebleven woningen bijeengebracht in de koepelorganisatie 'Leeds<br />
Partnership Homes', waar ook de gemeente ook deelneemt.<br />
Leeds is mede door de de-industrialisatie in de loop van de jaren zeventig/tachtig net als veel<br />
ander Engelse steden een naar buiten gekeerde stad geworden. Net als in Rotterdam was het<br />
centrum van Leeds amper geschikt voor bewoning. De Joseph Rowntree Foundation (JRF,<br />
1997) schreef in 1997 een rapport waarin zij waarschuwde dat wanneer niet snel<br />
structuurveranderingen zouden worden doorgevoerd het verval van de binnensteden alleen<br />
maar zou toenemen. Volgens haar lag de oplossing in het aantrekken van een jonge groep<br />
hoogopgeleide alleenstaanden die de voordelen van het leven in het centrum van Leeds<br />
zouden laten opwegen tegen de talrijke nadelen. JRF zette zelfs een door private investeerders<br />
gefinancierd proef-woningbouwproject in gang, en hoopte op overname van het initiatief door<br />
particuliere investeerders. Deze investeerders werden later geholpen door de centrale overheid<br />
die in 1997 de 'Urban White Paper' presenteerde (zie 3.5.3), en door de lokale overheid die,<br />
aangemoedigd door die Urban White paper veertig binnenstedelijke locaties aanwees voor<br />
duurzame ontwikkeling en gebiedsgerichte aanpak. Zeven van deze locaties werden<br />
aangemerkt als 'strategische locaties'. Hier werd alleen woningbouw toegestaan (Unsworth,<br />
2005).<br />
4.5.1 Particuliere huursector in Leeds<br />
In 1991 was slechts 7,7% van de woningvoorraad in Leeds een particulier verhuurd. In 2004<br />
was dit gestegen tot 14,1%. Eén van de oorzaken van de sterke toename is volgens Unsworth<br />
& stillwell (2004) de groei van de studentenpopulatie. Veel ouders kochten een woning voor<br />
hun studerende kind, en verhuurden overtollige kamers aan andere studenten. Dit gebeurde<br />
vooral in één wijk aan de rand van het centrum. Maar niet alleen ouders kochten woningen.<br />
Vanaf midden jaren negentig kwamen er steeds meer particulieren die pandjes in en rondom<br />
het centrum kochten, om deze vervolgens te verhuren. Deze buy-to-let golf was een landelijk<br />
verschijnsel. Vooral in de oude arbeidersbuurten met de karakteristieke 'back to backs’ nam de<br />
particuliere verhuur een vlucht. Volgens Unsworth en Stillwell (2004) heeft deze ontwikkeling<br />
verstorend gewerkt op de sociale samenhang in deze buurten, onder andere ook doordat het<br />
kwetsbare groepen aantrok. Ook op de ‘estates' kochten particulieren flats op en verhuurden<br />
deze door voor vaak een veelvoud van de rekenhuurprijs van de gemeente (ca. £40 per week)<br />
(Unsworth & Stillwell, 2004). Vanaf het jaar 2000 verplaatsten de ontwikkelingen zich naar het<br />
stadscentrum. Braakliggende gebieden langs de rivier de Aire werden in korte tijd nieuwe<br />
woonlocaties. Enkele grote en vele kleinere ontwikkelaars zijn sindsdien onafgebroken bezig<br />
geweest het aangezicht van de stad volledig te transformeren door de bouw van duizenden<br />
zogenaamde 'city living' -appartementen in opzichtige woontorens. Tot nog toe werd deze<br />
ontwikkeling financieel bijna volledige gedragen door kleine particuliere woningbeleggers.<br />
4.5.2 City Living in Leeds<br />
In 2003 kopte een rapport over 'City Living in Leeds – 2003' (Unsworth, 2003): "City living in<br />
Leeds: here to stay?". De auteur vroeg zich af of deze ontwikkeling als vastgoedvorm en<br />
74
Figuur 28. Woningmarktverdeling Leeds 1991-2005 (01.03, %). Bron: Unsworth & Stilwell,<br />
2004; Leeds City Council, 2005<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
1991<br />
2004<br />
koop<br />
local<br />
authority<br />
RSL<br />
part.huur<br />
'leefstijl fenomeen' interesse zou blijven trekken van investeerders, of dat het aanbod spoedig<br />
de vraag zou overtreffen. Feit is dat de ontwikkeling nu al het stadsaanzicht van Leeds fors<br />
heeft veranderd. Aan het eind van deze paragraaf zijn ter illustratie een aantal foto’s<br />
ingevoegd. Tien jaar geleden woonden er hooguit 1.000 mensen in het stadscentrum. Inmiddels<br />
zijn dit circa 10.000, en dit zal de komende jaren nog fors toenemen (telefonisch Bailey). De<br />
ontwikkeling die hiertoe heeft geleid is in 1999 in gang gezet. Lokale ontwikkelaars begonnen<br />
op de zeven door de gemeente aangewezen strategische locaties nieuwe en bestaande<br />
gebouwen te (her)ontwikkelen voor een nieuwe woonfunctie. Tegelijkertijd schoonde de<br />
gemeente de kanalen op, en legde voorzieningen aan. De eerste projecten waren relatief klein,<br />
maar al gauw ging het om projecten van meer dan 100 wooneenheden elk. Marktpartijen uit het<br />
hele land volgden het voorbeeld van de lokale ontwikkelaars, en met suuces. Projecten waren<br />
vaak al volledig uitverkocht aan particuliere woninginvesteerders voordat de eerste steen was<br />
gelegd (er werd off plan verkocht). Ontwikkelaars incasseerden zo snel nieuwe middelen<br />
waardoor zij snel door konden werken aan vervolgprojecten. Uit onderzoek in 2003 en 2005<br />
bleek dat de bewoners van 'city living' appartementen in hoofdzaak hoger opgeleide jongeren<br />
waren, die graag dicht bij hun werk wilden wonen (veelal in het financiële district, figuur 29) en<br />
bij de uitgaansvoorzieningen (Unsworth, 2003/2005).<br />
Programma<br />
De eerste 'city living schemes' werden direct aan de oevers van de rivier 'Aire' gesitueerd, aan<br />
de rand van de victoriaanse binnenstad. Appartementen aan het water leverden een 20%<br />
hogere prijs op. Figuur 29 geeft een indruk van de situering van de gerealiseerde en in<br />
aanbouw zijnde appartementencomplexen in 2003. De eerste kleinschalige projecten aan beide<br />
zijden van de rivier waren tot appartementencomplexen getransformeerde pakhuizen. Deze<br />
ontwikkeling gaat nog door. Veel in aanbouw zijnde nieuwbouwprojecten zijn wel groter van<br />
schaal. Uit figuur 30 blijkt dat de plandichtheid, of in ieder geval de hoeveelheden, de laatste<br />
jaren fors zijn toegenomen. De laatste twee jaar zijn er in het centrum van Leeds 2200<br />
appartementen opgeleverd. Dit brengt het totaal aan opgeleverde appartementen tussen 2001<br />
en 2006 op 4.642. Een bijna gelijk aantal is nog in aanbouw. Begin 2006 had de gemeente<br />
bovendien al vergunningen afgegeven voor de bouw van nog 5.000 appartementen. Een<br />
belangrijk project dat op het moment wordt afgebouwd is Clarence Dock aan de zuidoostkant<br />
75
van het centrum. Hier worden uiteindelijk 1100 appartementen, 30.000 m 2 aan hotelruimte en<br />
horeca en 10.000 m 2 kantoorruimte gerealiseerd. Er zijn op het moment nog meer soortgelijke<br />
grootschalige projecten als Clarence Dock in aanbouw. Meest in het oogspringend daarbij is<br />
het 32-verdiepingen tellende Bridgewaterplace net ten zuiden van het treinstation. Deze toren<br />
gaat ruimte bieden aan commerciële functies en 200 compacte appartementen. Nog niet in<br />
aanbouw, maar zeker opzichtig gaat de 54-verdiepingen tellende Lumiere Tower 1 worden.<br />
Inclusief de lagere zustertoren worden hier 850 appartementen en in de plint commerciële<br />
ruimtes gerealiseerd. De financiering is kortgeleden rond gekomen. De gemeente heeft<br />
afgelopen juli goedkeuring verleend. Naar verwachting beginnen de werkzaamheden juni<br />
volgend jaar.<br />
Figuur 29. In aanbouw en gerealiseerd (situatie 2003). City living schemes in Leeds. Bron:<br />
Unsworth, 2003<br />
Figuur 30. Meer City Living in de pijplijn. Bron: Allsop, 2006<br />
76<br />
N<br />
500m.
Appartement design<br />
De appartementen kenmerken zich doorgaans door een bepaald standaard design. Onderdeel<br />
hiervan is een halletje, een houten- of laminaatvloer, een kleine woonkamer met een<br />
geïntegreerd keukenblokje, een laag plafond met geïntegreerde verlichting en ramen van vloer<br />
tot plafond (zie figuur 31 en foto’s). De appartementen worden steevast opgeleverd als 'onebedroom'<br />
of 'two-bedroom' appartementen met oppervlaktes van resp. 40 tot 50 m 2 en 60 tot 70<br />
m 2 . De appartementen met twee slaapkamers worden meestal opgeleverd met een tweede<br />
badkamer, omdat dit de verhuurbaarheid en daarmee ook de verkoopbaarheid ten goede komt<br />
(Unsworth, 2003).<br />
Onder druk van stijgende vastgoedprijzen zijn de oppervlaktes van nieuw opgeleverde<br />
appartementen de laatste jaren afgenomen. Anne Haggas, sales manager bij Knight Frank in<br />
Leeds vertelt in een interview dat de optimale oppervlakte voor een 'two-bedroom' appartement<br />
op het moment ligt tussen de 60 en 65 m 2 . Bij deze grootte blijft de aankoopprijs voor<br />
investeerders acceptabel, terwijl de verhuurbaarheid nog goed is. Voor 'one-bedroom'<br />
appartementen is de gangbare maat op het moment 450 ft 2 (42 m 2 ). Steeds vaker worden er<br />
ook mini-appartementen gebouwd. Deze zijn onder te verdelen in studio's of 'small one-beds'<br />
(350 ft 2 ) en de zogenaamde 'smart-pads' (280 – 300 ft 2 ) (interview Knight Frank). In een<br />
speciale bijlage in 'The Times' over Leeds wordt deze ontwikkeling gevat onder de noemer<br />
'micro-living'. In Londen was dit al veel eerder een gangbaar marktalternatief (The Times focus<br />
report: Leeds, donderdag 9 maart 2006).<br />
Figuur 31.Typische indeling van een 'two bedroom'-appartement in Leeds. Bron: Unsworth,<br />
2003<br />
4.5.3 Financiering<br />
De 'city living'-markt in Leeds wordt bijna volledig gefinancierd door individuele particuliere<br />
beleggers. Eigenaarbewoners kwamen de laatste jaren door de snelheid van handelen van de<br />
beleggers bijna niet aan bod. Beleggers zijn doordat zij andere eisen stellen aan een woning<br />
dan eigenaarbewoners in staat al in de programmafase aan te kopen ('off plan'). Vooral in<br />
tijden van sterke prijsstijgingen verkochten zij vaak nog voordat de appartementen werden<br />
opgeleverd door aan zogenaamde 'second phase'-investeerders. Kleine spelers op de markt in<br />
77
Leeds zijn vaak mensen uit Londen en mensen uit de Indiase gemeenschap in het Zuiden van<br />
Engeland. Een andere belangrijke groep investeerders zijn de Ieren. Deze mogen sinds kort<br />
vastgoed opnemen in hun pensioenportefeuille. In deelparagraaf 3.5.3 is al opgemerkt dat<br />
particuliere investeerders in Engeland heel gemakkelijk aan een 'buy to let'-hypotheek komen.<br />
In wezen zijn indirect de hypotheekbanken de grootste financiers. Particulieren worden in<br />
Engeland ook veelvuldig aangemoedigd om in appartementen te gaan beleggen. Populair de<br />
laatste jaren zijn de ‘property shows’. Een zeer divers publiek wordt daar voorgehouden dat<br />
iedereen miljonair kan worden, door maximaal gebruik te maken van de hefboom op vreemd<br />
vermogen. Vaak blijven waarschuwingen voor een negatief hefboomeffect achterwege. Er moet<br />
echter gesteld worden dat de woning- en kapitaalmarkt de belegger de laatste jaren zeer<br />
gunstig gestemd was. Dit lijkt echter ten einde.<br />
Investment clubs<br />
In Engeland zijn onder invloed van de 'property boom' de laatste jaren veel 'investment clubs'<br />
opgericht. Een investment club is vaak geörganiseerd rondom één ‘property-milionair’ die in de<br />
appartementen grote welstand heeft bereikt. Door het oprichten van een 'club' bindt hij mensen<br />
aan zich die zijn voorbeeld willen volgen, maar expertise ontberen of onzeker zijn. De oprichter<br />
van de club neemt de rol van adviseur op zich en wordt min of meer beheerder van een<br />
gezamenlijk te beleggen pot geld. Deze constructie kan vergeleken worden met een<br />
piramidespel. Door de financiële krachtenbundeling is de mogelijkheid ontstaan om een groot<br />
aantal objecten tegelijk te kopen, en eventueel hele projecten. In de praktijk levert dit een forse<br />
kwantiteitskorting opleveren. Oprichters van deze 'investment clubs' wordt vaak verweten hun<br />
deelnemers onverantwoorde risico's te laten nemen.<br />
Manoj Raitatah & Summertime Properties<br />
Leeds' bekendste financier op de 'city living'-markt is de jonge toneelschrijver Manoj Raitatah.<br />
Begonnen als kleine vastgoedhandelaar in Londen in 2001 verzamelde hij snel familie en<br />
vrienden om zich heen die gebruik wilden maken van zijn kunde. Dit heeft geleid tot oprichting<br />
van vastgoedmaatschappij 'Summertime Properties'. Raitatah's werkwijze bestaat uit het<br />
opkopen van appartementen in grote hoeveelheden, om deze vervolgens met winst door te<br />
verkopen aan de klanten van 'Summertime Properties'. Naar eigen zeggen krijgt Raitatah door<br />
zijn bulkaankopen de appartementen met 10% tot 20% korting ten opzichte van de<br />
catalogusprijs. De 'second phase investors' profiteren van Raitatah's veronderstelde expertise<br />
(Raitatah neemt alle beslissingen), en van de resterende kwantiteitskorting op de aankoopsom<br />
van de appartementen na de commissie die Raitatah rekent.<br />
Leeds is de belangrijkste markt voor Summertime Properties. Raitatah heeft afgelopen jaar in<br />
één transactie van £ 35 miljoen alle 209 appartementen gekocht in een nog te bouwen<br />
woontoren in het project Clarence Dock. Bij deze transactie speelde 'sales manager' Anne<br />
Haggas van makelaar 'Knight Frank' in Leeds een sleutelpositie. Afgelopen juni was zij nog in<br />
onderhandeling met Raitatah over de aankoop van nog eens alle 850 appartementen in de twee<br />
torens van het grootse 'Lumiere Towers' project (zie illustratie achter aan deze paragraaf). Zij<br />
kon in een interview in mei al toevertrouwen dat deze transactie door zou gaan. Inmiddels<br />
(augustus) heeft de gemeente groen licht gegeven. Dit zou betekenen dat is voldaan aan de<br />
voorwaarde dat 50% van de appartementen is verkocht (interview Knight Frank).<br />
Stand van zaken medio 2006<br />
In het jaar 2005 groeide de woningmarkt in Engeland met nog slecht 3,2%. In de regio<br />
Yorkshire and the Humber was dit in 2005 nog ca. 5,3%. Uit onderstaande figuur blijkt dat op<br />
de 'city living' markt in Leeds de prijzen in 2004 al gestabiliseerd zijn. Om verdere prijsdalingen<br />
te voorkomen paaiden ontwikkelaars investeerders met zogenaamde 'sweeteners' (Unsworth,<br />
2005). Volgens makelaarskantoor Hunters is hiermee niet voorkomen dat de markt in de<br />
afgelopen 12 maanden 10 tot 15% is ingezakt (interview Hunters). Allsop (2006) stelt dat in<br />
tegenstelling tot wat er in de woningmarktberichten in de media staat de marktsituatie in Leeds<br />
niet ongunstig is doordat de vraag naar kleine stadsappartementen aanhoudt. Het lopende<br />
huuraanbod van Hunters is het laatste jaar niettemin fors toegenomen (interview Hunters).<br />
78
Tabel 11. Gemiddelde nieuwe gebouwde ‘2-bedroom’ flat. Kwartaal 2 2004/2005. Bron: Knight<br />
Frank, 2005<br />
Jaar<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
Oppervlakte<br />
62,8 m 2<br />
62,8 m 2<br />
Prijs<br />
£ 184.800<br />
£ 182.500<br />
Prijs/m 2<br />
£ 2943<br />
£ 2906<br />
Huur<br />
£ 770<br />
£ 750<br />
Huur/m 2<br />
£ 12,26<br />
£ 11,90<br />
BAR<br />
5,0%<br />
4,9%<br />
Recente city living activiteiten<br />
Hoewel de marktontwikkelingen al enkele jaren lang niet meer rooskleurig zijn betekent dit niet<br />
dat er geen marktactiviteit is geweest. Zelfs het afgelopen jaar zijn er nog veel particulieren op<br />
de markt ingesprongen. Een belangrijk motief voor deze investeerders om toch nog te<br />
investeren is niet alleen de aanhoudende vraag naar huurwoningen, maar vooral ook de<br />
kortingen die ontwikkelaars rekenen wanneer er grote aantallen appartementen tegelijk<br />
aangekocht worden. Leden van 'investment clubs' kunnen deze kortingen als winst incasseren,<br />
wanneer zijn in staat zijn aangekochte appartementen voor de cataloguswaarde aan een<br />
'second phase investor' weten te verkopen. Hier zijn volgens makelaarskantoor Hunters een<br />
flink aantal beleggers het afgelopen jaar de fout in gegaan. De 'second phase investors'<br />
dienden zich niet aan. De door de ontwikkelaars voorgestelde prijzen zijn volgens hen<br />
onrealistisch (interview Hunters). Veel beleggers hebben afgelopen jaar voor de keuze gestaan<br />
te verkopen met verlies, óf te verhuren, eveneens met verlies.<br />
Uiteindelijk zou makelaar Hunters toch nog positief willen adviseren over investeringen in 'city<br />
living' in Leeds. Voorwaarde dan wel is dat de investeerder beschikt over de juiste 'know how'.<br />
Hij moet de markt ter plaatse goed kunnen doorgronden, en weten waar zich<br />
groeimogelijkheden aandienen. Investeerders moeten tevens beschikken over een lange adem.<br />
Dit is volgens Hunters geen markt meer voor speculanten. Doordat de speculanten zich hebben<br />
teruggetrokken is er ook meer ruimte gekomen voor eigenaarbewoners (interview Hunters).<br />
Volgens Allsop (2006) is het aantal projecten dat in de pijplijn zit in Leeds met 'slechts' 3%<br />
toegenomen tussen 2005 en 2006. Belangrijkste reden voor deze beperkte toename is dat het<br />
aantal geplande eenheden is afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren. Dit komt ofwel<br />
doordat er 'planning permission' is geweigerd, of doordat bepaalde projecten zijn omgezet in<br />
commerciële (deel)projecten. Allsop ziet dit als goed nieuws voor critici die een overaanbod op<br />
de city-living markt in Leeds vrezen, maar eveneens als bevestiging dat grote bulkinversteerders<br />
nog steeds bereidwillig zijn te investeren in Leeds. Een van deze investeerders<br />
is Manoj Raitatah en zijn Summertime Properties. Anne Haggas, 'sales manager' en vennoot in<br />
makelaarskantoor Knight Frank in Leeds is in onderhandeling met Raitatah over de aankoop<br />
van de nog te bouwen 54 verdiepingen tellende Lumiere Tower, die ruimte zou moeten gaan<br />
bieden aan 650 appartementen. In de onderhandelingen is volgens Haggas sprake van een<br />
spanning tussen de wens van de investeerder(s) voor steeds kleinere appartementen enerzijds<br />
en de behoefte aan redelijke woonoppervlaktes van de kant van de huurders anderzijds. Uit<br />
diverse onderzoeken zou blijken dat de groeipotentie voor 'city living' in Leeds met name in de<br />
iets grotere woonoppervlaktes gezocht moet worden. Dat de oppervlaktes in de Lumiere Tower<br />
vooralsnog weer een slag kleiner lijken te worden vindt Haggas eigenlijk onverantwoord. Zij<br />
wijst daarbij vooral naar de rol van de ontwikkelaar, die na jaren waarin de bomen tot in de<br />
hemel groeiden iets van haar terrein zou moeten prijsgeven, door genoegen te nemen met iets<br />
minder grote winsten (interview Haggas).<br />
79
4.6 Conclusie<br />
Nederland & Rotterdam<br />
Figuur 17 op pagina 55 laat prachtig het stabiele verloop van het marktverlies van de<br />
particuliere huursector zien. Er wordt vaak verondersteld dat dit verval een min of meer<br />
natuurlijk proces is door het uittreden van oude particuliere pensioenbeleggers. Uit 4.4.1 blijkt<br />
echter wel dat tussen midden jaren tachtig en midden jaren negentig veel nieuwe individuele<br />
beleggers in woning-cv's de markt hebben betreden. Maar deze beleggers anticipeerden vooral<br />
op kapitaalgroei. Het grootste marktverlies lijkt vanaf midden jaren tachtig niet te komen van de<br />
pensioenbeleggers, maar is vooral het gevolg van een uittocht van institutionele beleggers, die<br />
zich in het nieuwe millennium versterkt heeft voortgezet. Verhuurders als Vesteda spreken<br />
liever niet van een uittocht, of desinvestering, maar van een ‘roll-over’ naar een duurdere<br />
categorie woningen als strategie. In verhouding tot het verlies van het aantal verhuurde<br />
eenheden valt de totale desinvestering van de laatste jaren dan ook mee. Er is een ander<br />
proces aan de gang in de institutionele huursector, die omschreven zou kunnen worden als een<br />
verregaande 'vernichering' van de institutionele sector. Dit betekent niets anders dan dat de<br />
beleggers goedkope woningen van de hand doen, en enkel nog investeren in de smalle markt<br />
voor dure huurwoningen die buiten het strenge huurprijsregime vallen.<br />
Een andere nichemarkt in ontwikkeling is de in paragraaf 4.1.4 beschreven 'nieuwe<br />
nichemarkt'. Dit is vooral een markt van individuele particulieren en (verhuur)makelaars. Het<br />
grootse deel van het aanbod in deze 'nieuwe nichemarkt' bestaat uit kleine stadsappartementen<br />
(vaak gemeubileerd) en onzelfstandige studio's. Het gaat daarbij zelden om nieuw bezit.<br />
Hoewel de verhuurde woningen niet vaak zullen voldoen aan de criteria voor geliberaliseerde<br />
verhuur lijkt de huurwetgeving weinig greep te hebben op deze markt. Er kan zodoende ook wel<br />
worden gesproken van een 'vrije markt niche'. Verhuurders in deze niche maken anders dan<br />
ouderwetse pensioenbeleggers vaak gebruik van vreemd vermogen.<br />
Zo ontstaan er op de krimpende Nederlandse particuliere huurwoningenmarkt niches aan twee<br />
fronten: de niche van de actieve institutionele beleggers die enkel nog investeren in de smalle<br />
geliberaliseerde markt, en de 'nieuwe niche' van individuele particulieren die creatief omgaan<br />
met de huurwetgeving of deze negeren (zie hoofdstuk 6), en vooral inspringen op een<br />
stedelijke marktbehoefte.<br />
De particuliere huurwoningenmarkt in Rotterdam verliest sterk marktaandeel. Ook in het<br />
bouwprogramma is relatief weinig plaats voor nieuwe huurwoningen. Voor dit onderzoek is<br />
achterhaald in hoeverre er in Rotterdam een commerciële markt is voor kleine<br />
stadsappartementen. De sociale huursector valt buiten het onderzoeksveld, omdat deze niet<br />
commercieel en bovendien zeer beperkt toegankelijk is. Geconcludeerd is dat het aantal<br />
actieve partijen en ook het aanbod beperkt is. Eigenlijk zijn alleen de particulieren op de<br />
'nieuwe nichemarkt' actief in dit segment. De huren die moeten worden betaald zijn<br />
marktconform. Institutionele beleggers lijken zich terug te trekken uit de markt voor kleinere<br />
stadsappartementen, als ze er al ooit actief waren. Hoewel de institutionele markt in Rotterdam<br />
zichtbaar aanwezig is in het stadscentrum is zij de laatste jaren verworden tot een niche aan de<br />
bovenzijde van de markt.<br />
Engeland & Leeds<br />
Ondanks pogingen van verschillende conservatieve regeringen om de vlucht van de particuliere<br />
woningverhuur een halt toe te roepen is de betekenis van de particuliere huursector<br />
decennialang jaarlijks afgenomen. Dit is doorgegaan tot een dieptepunt met een marktaandeel<br />
van 9,5% in 1989. In hoofdstuk 5 en 6 zal de oorzaak hiervan nog kort aan de orde komen.<br />
Veel anders dan in Nederland zal het echter niet zijn. De veelal kleinere particuliere beleggers<br />
prefereerden verkoop boven voortzetting van de exploitatie. Daarnaast was er een fiscale<br />
prikkel voor belastingbetalers om een eigen woning te kopen (hypotheekrenteaftrek). Opvallend<br />
80
ten opzichte van Nederland is dat de institutionele beleggers in Engeland sinds 1965 vrijwel<br />
van de woningmarkt zijn verdwenen.<br />
Vanaf 1988 is er een plotselinge ommekeer in de neergaande trend (figuur 21) waar te nemen.<br />
De particuliere huursector lijkt zich geleidelijk aan weer te herstellen. Er zijn daarbij twee<br />
periodes te onderscheiden. Uit hoofdstuk 5 en 6 zal blijken dat de eerste herstelperiode van<br />
1989 tot 1995 vooral in verband wordt gebracht met de zwakke woningmarktconjunctuur. De<br />
particuliere huursector zou min of meer een tijdelijke 'buffer' zijn geweest. Opvallend echter is<br />
ook dat in deze periode het aandeel 'assured shorthold' contracten in de particuliere huursector<br />
van vrijwel niets tot 40% is toegenomen, en de huren een grote vlucht hebben genomen in<br />
verhouding tot de inflatie en de stijging van de lonen. 1988 was dan ook het jaar waarin de<br />
genoemde nieuwe vrijere contractvorm als alternatieve contractvorm werd toegestaan.<br />
Niettemin daalde het marktaandeel van de particuliere huursector na 1995 weer. De tweede<br />
herstelperiode is in de statistieken waarneembaar vanaf het jaar 2001 en duurt nog steeds<br />
voort. Als oorzaak voor deze groei wordt de heropleving van de 'buy to let' markt gegeven.<br />
Deze ontwikkeling zou in feite al midden jaren negentig zijn begonnen toen particulieren met<br />
geleend geld pandjes in oudere stadswijken gingen opkopen. Pas rond de eeuwwisseling<br />
raakte 'buy to let' in een stroomversnelling doordat 'het stadscentrum' als woonlocatie werd<br />
herontdekt, mede door toedoen van de nationale revitaliseringspolitiek. Wat de ontwikkelingen<br />
vanaf het jaar 2000 kenmerken is dat een groot deel van de expansie niet langer in bestaand<br />
bezit plaatsvindt, maar dat particuliere huisbazen nieuw bezit kopen, dat door ontwikkelaars<br />
specifiek voor deze particulieren wordt gebouwd. Critici menen dat de nieuwbouwprogramma's<br />
in de centra van de steden daardoor meer gericht zijn op de verlangens van investeerders dan<br />
dat er rekening wordt gehouden met de behoeften van degenen die de te realiseren<br />
appartementen moeten gaan bewonen. De financiers in 'city living' zijn geen institutionele<br />
beleggers, maar enkel particuliere investeerders, die relatief vaak van Indiaas Engelse- of Ierse<br />
afkomst zijn. Indirect zijn natuurlijk de vele in 'buy to let mortgages' gespecialiseerde<br />
hypotheekbanken de grote financiers op de achtergrond.<br />
In het jaar 2005 was het groeicijfer van de particuliere huursector hoger dan ooit. Tegelijkertijd<br />
is de eigenwoningsector voor het eerst in misschien wel honderd jaar gestagneerd.<br />
De contractvorm op de 'city living' markt is vrijwel altijd in de vorm van 'assured shorthold'<br />
contracten. Dit geld ook voor de verhuurders in de oude stadswijken. Alleen in de<br />
buitengebieden zijn er grote particuliere verhuurders met gereguleerd bezit.<br />
In Leeds lijken kleine stadsappartementen sinds de eeuwwisseling de norm te zijn op de<br />
particuliere huurwoningenmarkt. In korte tijd zijn er in het stadscentrum ca. 5.000<br />
appartementen opgeleverd. Een soortgelijk aantal is op dit moment in aanbouw. Zoals de<br />
plannen er nu uitzien zullen er in de nabije toekomst ruim 18.500 stadsappartementen in het<br />
centrum zijn verrezen. Tot nog toe zijn de appartementen vrijwel allemaal opgekocht door<br />
particuliere investeerders. Zij verkopen de appartementen eventueel door aan 'second phase'<br />
investeerders. De meeste appartementen worden vooralsnog verhuurd. De oppervlaktebovengrens<br />
van deze appartementen lag enkele jaren geleden bij ca. 70 m 2 , maar is onder druk<br />
van de gestegen prijzen gedaald. Onder invloed van een toenemend aanbod en stagnerende<br />
prijzen op de woningmarkt is de gemiddelde huurprijs van een 'city living' appartement tussen<br />
2004 en 2005 gedaald van £ 770 naar £ 750 voor een appartement van gemiddeld 63 m 2 . Het<br />
aanbod zal de komende jaren nog fors toenemen. De city living markt is een markt voor<br />
liefhebbers die graag dicht bij het stadscentrum willen wonen en hier geld voor over hebben.<br />
Duitsland, NRW & Dortmund<br />
De Duitse particuliere huursector heeft al decennialang een stabiel marktaandeel van ca. 40%.<br />
Onder de aanbieders van deze 40% bevinden zich ook voormalige publieke bedrijven die qua<br />
instelling goed te vergelijken zijn met de Nederlandse woningcorporaties. De grootste rol wordt<br />
81
echter ingenomen door particuliere (pensioen)beleggers. Zij bezitten 25% van de<br />
woningvoorraad in Duitsland. In vergelijking met Nederland en Engeland lijkt hiermee de<br />
geschiedenis van de woningmarkt in Duitsland sinds de tweede wereldoorlog stil te hebben<br />
gestaan. Er hebben zich op de particuliere huurwoningenmarkt de laatste 50 jaar weinig<br />
spectaculaire veranderingen voorgedaan. Enige opmerkelijke verschijnsel is het ontstaan van<br />
een prijsleemte tussen oude en nieuwe huurwoningen geweest na de vraagexplosie van begin<br />
jaren negentig. In de duurdere Duitse steden zijn grote de grote prijsverschillen nog praktijk en<br />
vormt het een belemmering voor de doorstroming. Een actuele kwestie ten slotte zijn de megatransacties<br />
waarbij Amerikaanse investeringsmaatschappijen grote woningportefeuilles hebben<br />
opgekocht. Over de wenselijkheid hiervan is veel publieke discussie ontstaan.<br />
In de oude industriesteden in Nordrhein Westfalen is de particuliere huursector voor een<br />
belangrijk deel het domein van voormalige publieke woningbedrijven. Hoewel deze bedrijven op<br />
geen enkele manier meer bevoordeeld worden ten opzichte van andere bedrijven houden ze er<br />
vaak nog een sociale taakstelling op na. Uit een telefonische enquête blijkt dat alleenstaande<br />
woningzoekenden in NRW weinig tot geen moeite hebben met het vinden van passende kleine<br />
woonruimte. Zij betalen hier wel relatief veel geld voor. Dit is echter minder dan wat<br />
alleenstaanden op de 'nieuwe nichemarkt' in Rotterdam moeten betalen. Alleen grotere<br />
gezinnen vinden moeilijk passende woonruimte. Hetzelfde beeld geldt voor Dortmund.<br />
Jongeren vinden zonder problemen woonruimte. Er zijn geen wachtlijsten buiten de kleine<br />
sociale huursector om. Particuliere investeerders hebben de laatste jaren steeds minder<br />
gebouwd in de stad. De gemeentelijke woningdienst maakt zich vooral hard voor de realisatie<br />
van meer eengezinswoningen in de stad.<br />
Op de volgende pagina zijn een aantal foto’s afgedrukt die gemaakt zijn tijdens het veldwerk in<br />
Leeds. De foto’s tonen achtereenvolgens de exterieurs van een twee getransformeerde<br />
pakhuizen en van een modern appartementengebouw in het centrum van Leeds, een interieur<br />
van een ‘showflat’, op een gekopieerde illustratie de gerealiseerde ontwikkelingen langs de<br />
River Aire en tot slot een oude loods waarin woonruimtes moeten komen.<br />
82
5. VERBAND AANBOD - ANDERE<br />
FACTOREN DAN <strong>HUURBELEID</strong><br />
5.1 Nederland. Eigen Analyse<br />
Bij de marginale positie van de particuliere huursector in Nederland wordt niet vaak stilgestaan.<br />
Vaak wordt gesteld dat een grote particuliere huursector niet nodig is vanwege de 'brede'<br />
sociale sector (hoofdstuk 1). Daarnaast zou de pensioenfunctie van directe woningbeleggingen<br />
voor de meeste particulieren zijn komen te vervallen, en is onder invloed van de welvaartsgroei<br />
het eigenwoningbezit flink gegroeid. Van invloed hierop is ook de toegenomen acceptatie van<br />
het aangaan van hypotheekschulden geweest. Dit zijn allemaal plausibele verklaringen voor de<br />
marginalisering van de particuliere huursector; de invloed van huurregelgeving lijkt van<br />
secundair belang. Het verklaart echter niet genoeg waardoor het verlies aan marktaandeel van<br />
de particuliere huursector de afgelopen jaren onverminderd door bleef gaan tot onder 10%. De<br />
sociale huursector is hier niet de verklaring. Deze heeft de laatste jaren ook fors marktaandeel<br />
verloren. De beleggingsmarkt is ook niet het antwoord. Er is veel beleggingspotentieel, en de<br />
slechte beursprestaties in het jaar 2001/2002 had particuliere beleggers juist kunnen<br />
stimuleren in woningen te beleggen. Aan de fiscale behandeling van de particuliere huursector<br />
kan het ook niet liggen. Juist niet sinds 2001, toen voor particuliere beleggers box III van<br />
kracht werd. Particuliere beleggers betalen hierin slechts een bescheiden belasting over het<br />
vermogen, en niet over de huurinkomsten. Nergens in de landen om ons heen is het regime zo<br />
gunstig, zij het dat er voorwaarden aan box III verbonden zijn (zie paragraaf 3.1). Dan is er nog<br />
de vraagontwikkeling. Als gevolg van de economische stagnatie is alleen de vraag in het<br />
duurste huursegment (€ 1000+) ten opzichte van de economische topjaren afgenomen. Netto<br />
heeft de woningmarktconjunctuur van de laatste jaren alleen maar geleid tot een extra behoefte<br />
aan huurwoningen. Voor starters zijn grote delen van de koopmarkt onbereikbaar geworden,<br />
terwijl de sociale huursector vaak geen soelaas biedt vanwege de lange wachtlijsten. Toen<br />
enkele jaren geleden de economie nog op volle toeren draaide werd de vraag naar particuliere<br />
huurwoningen in Rotterdam bepaald door de grote instroom van werknemers uit binnen- en<br />
buitenland (interview Match Makelaars). Onder invloed van de flexibilisering van de<br />
arbeidsmarkt kan deze ontwikkeling versterkt terugkomen, waarbij het vooral zal gaan om jonge<br />
mensen. De in paragraaf 4.1 beschreven opkomst van de 'nieuwe niche' kan hiervan een<br />
voorbode zijn. Juist de kleinere particuliere huursector is volgens Ekkers (2002) in staat snel in<br />
te springen op marktontwikkelingen.<br />
Er zijn tot nu toe diverse redenen aangevoerd die juist geen verklaring vormen voor de sterke<br />
krimp van de particuliere huursector. Een meer plausibele conjuncturele verklaring zou kunnen<br />
zijn dat verhuurders verkoop verkiezen boven voortzetting van de verhuur, omdat zij willen<br />
incasseren. Gelijktijdig zouden zich in een stijgende markt echter ook nieuwe beleggers moeten<br />
hebben aangediend. Er is echter nog een andere factor genoemd: de hypotheekrenteaftrek.<br />
Dagblad 'Trouw' berichtte op dinsdag 15 augustus 2006 dat volgens ABP-economen<br />
woningeigenaren met een inkomen tot € 30.000 gemiddeld 13% inkomensvoordeel halen uit de<br />
hypotheekrenteaftrek. In hoofdstuk 3.2 is met een rekenvoorbeeld van twee naast elkaar<br />
gelegen identieke appartementen aangetoond hoe makkelijk de keuze voor een huur- of<br />
koopwoning op grond van zuiver financiële gronden kan zijn. De hypotheekrenteaftrek lijkt<br />
daarmee een belangrijke verklaring te zijn voor het gegeven dat de markt voor particuliere<br />
huurwoningen in Nederland zo smal is, en dientengevolge het aanbod ook. Met de dalende<br />
rente en de sterk stijgende koopprijzen is de aandrang tot uitponden alleen maar toegenomen.<br />
89
Een institutionele belegger streeft er doorgaans wel naar zijn portefeuille op peil te houden. Hij<br />
zal zich dan weer als concurrent van de eigenaarbewoner op de koopwoningenmarkt moeten<br />
begeven. Deze markt is 'gesubsidieerd' door de hypotheekrenteaftrek – welke volgens Van der<br />
Schaar de koopprijzen voor 30% bepaald. Deze verkapte subsidie geldt echter niet voor de<br />
beleggers. Deze kunnen hierdoor moeilijk rendabel exploiteren (interview Van der Schaar). De<br />
belegger zou door de (té) hoge aankoopprijzen voor een tweede maal geconfronteerd worden<br />
met de gevolgen van de hypotheekrenteaftrek. Het is echter te veel eer aan de<br />
hypotheekrenteaftrek om te concluderen dat de regeling de particuliere woningbeleggingsmarkt<br />
dubbel (bij verhuren en acquireren) beïnvloed. De vraag naar woningen is immers een<br />
resultante van de vraag door eigenaarbewoners én beleggers. In de slotparagraaf 5.6 wordt dit<br />
toegelicht.<br />
In paragraaf 3.5 zijn nog andere interveniërende factoren genoemd die mogelijk van invloed<br />
zijn op de marginale positie van de particuliere huursector. In Nederland bestaat de<br />
mogelijkheid dat particulieren zelf een werknemerspensioen mogen samenstellen met<br />
bijvoorbeeld vastgoed, zoals de Ieren mogen doen (SIP), en de Engelsen binnenkort ook<br />
(SIPP, zie paragraaf 4.5), niet. Er zijn vooralsnog ook geen Ieren die op de Nederlandse<br />
woningmarkt beleggen, zoals in Leeds wel het geval is. Nederlandse werknemers hebben niet<br />
het recht om uit een pensioenfonds stappen, om als alternatief voor eigen rekening en risico in<br />
appartementen te gaan beleggen. Wanneer dit wel het geval was geweest was dit mogelijk van<br />
invloed geweest op de particuliere huursector. Directe woningbeleggingen hebben een<br />
laagdrempelig karakter in vergelijking met beleggingen in commercieel vastgoed.<br />
De sociale huursector is aan het begin van deze paragraaf al voorbij gekomen. De sector<br />
krimpt dan wel, maar biedt ook steeds meer dure huur aan. In de volgende deelparagraaf is te<br />
lezen hoe particuliere beleggers genuanceerd over deze concurrentie denken. Zij oordelen in<br />
meerderheid echter wel kritisch over de gemeentelijke- en landelijke politiek, die de<br />
corporatiesector vaak als enige serieuze partij op de huurwoningenmarkt beschouwd. Volgens<br />
Van der Schaar is het helemaal niet verwonderlijk dat bestuurders argwanend zijn tegenover de<br />
particuliere vastgoedsector: "Ze hebben een enorm imagoprobleem" (interview Van der<br />
Schaar). Directeur Bos van Vastgoed Belang had zich eerder in een interview beklaagd over de<br />
houding van gemeenten, maar merkte zelf ook al op dat er in de sector 'rotte appels' aanwezig<br />
zijn, maar dat dit maar een enkeling is (interview Vastgoed Belang). Volgens Van der Schaar<br />
kunnen particuliere beleggers best in collectief verband aan nieuwbouwprojecten deelnemen,<br />
net zoals zij al gewoon zijn te doen op de commerciële markt (interview Van der Schaar).<br />
Een andere kwestie die particuliere verhuurders parten kan spelen is het splitsingsrecht. In<br />
Amsterdam wordt zelden toestemming gegeven voor het splitsen van een pand met losse<br />
appartementen. Motivatie hierachter is dat de gemeente de voorraad goedkope huurwoningen<br />
op peil willen houden. Een project wordt voor een belegger interessant wanneer hij na aankoop<br />
een deel kan verhuren, en een deel kan doorverkopen om met de opbrengst een volgende<br />
financiering te doen. Volgens Van der Schaar kan dit juist van toegevoegde waarde zijn op de<br />
stedelijke woningmarkt (interview Van der Schaar). Volgens Frank Peters, programmamanager<br />
bij de gemeente Rotterdam en voorheen beleidsmedewerker wonen, wordt in Rotterdam geen<br />
terughoudend beleid gevoerd ten aanzien van woningsplitsingen. Ook is er geen sprake van<br />
een opgelegde huur- of koopbestemming voor een bepaald complex. Zodoende wordt een<br />
particuliere belegger niets in de weg gelegd om een appartement in een willekeurig<br />
nieuwbouwproject te kopen, om dit vervolgens te verhuren. Natuurlijk kan een vereniging van<br />
eigenaren (VVE) hier anders over oordelen.<br />
Afsluitend kan gesteld worden dat de meeste interveniërende factoren uit hoofdstuk 3<br />
beleggers weinig in de weg zullen leggen om te gaan investeren op de particuliere<br />
huurwoningenmarkt. Door met name de vraagontwikkeling van jongere woonconsumenten, en<br />
de fiscale behandeling voor particulieren (box III), kan zelfs gesproken worden van gunstige<br />
voorwaarden. Echter, de marktverstorende werking van de hypotheekrenteaftrek lijkt<br />
weerbarstig. Zij heeft zeker bijgedragen aan de marginale positie van de particuliere<br />
90
huursector. Dit is echter geen verklaring voor de sterke desinvesteringen van de afgelopen<br />
jaren in met name de institutionele huursector. Ook is hiermee het relatief beperkte aanbod<br />
kleinere stadsappartementen niet te verklaren.<br />
In de volgende paragraaf is de opvatting van de verhuurders weergegeven.<br />
5.2 Beweegredenen Nederlandse verhuurders - andere<br />
factoren dan huurbeleid<br />
In de voorgaande paragraaf is op grond van de eerdere hoofdstukken gespeculeerd over een<br />
mogelijk verband tussen het aanbod en de interveniërende factoren. De speculaties en<br />
hypothesen zijn in een aantal vraaggesprekken voorgelegd aan een aantal verhuurders,<br />
makelaars, adviseurs en belangenbehartigers van verhuurders in Nederland. Uiteraard is<br />
daarbij ook het huurbeleid ter sprake gekomen. Dit komt in deelparagraaf 6.2 aan de orde. In<br />
deze paragraaf wordt alleen een officiële bronvermelding gebruikt wanneer er gebruik is<br />
gemaakt van geschreven bronnen. Voor het overige is gebruik gemaakt van informatie uit<br />
interviews met onderstaande personen, en wordt volstaan met een vermelding van de naam<br />
en/of organisatie.<br />
Tabel 12. Gesprekspartners Nederland<br />
4-Freedom belegginsadviseur/ Dhr. W. Groenen (directeur)<br />
managementorgansatie<br />
Altera Vastgoed fiscale belegginsinstelling drs. G-J. Kapiteyn (hoofd research en<br />
strategie)<br />
AZL Vastgoed fiscale beleggingsinstelling dr. J. Janssen (manager research)<br />
BPF Bouwinvest pensioenfonds J.A. Kasteel MSRE (portefeuillemanager<br />
wonen)<br />
Direct Wonen verhuurmakelaar Dhr. J. Koehler (regiomanager)<br />
ING Real Estate fiscale beleggingsinstelling H-W. Wensing MSRE (managing director<br />
residential)<br />
IVBN brancheorganisatie drs. F. Van Blokland (directeur)<br />
Match Makelaars verhuurmakelaar Dhr. D. Stello (makelaar)<br />
PWS woningcorporatie drs. A. van der Knaap (hoofd research &<br />
strategie)<br />
Stadswonen woningcorporatie ir. A.E.M. Goerres (portefeuillemanager<br />
vastgoed)<br />
Vastgoed Belang belangenvereniging drs. H. Bos (directeur)<br />
Vesteda fiscale beleggingsinstelling Dhr. G. Spermon (vestigingsdirecteur<br />
Rotterdam)/ drs. J. Jansen (adviseur)<br />
5.2.1 Fiscale behandeling van de huursector<br />
In de voorgaande deelparagraaf en in de hoofdstukken daarvoor is meerdere malen gewezen<br />
op de voordelige fiscale behandeling van particuliere beleggers in vergelijking met de<br />
referentielanden. Hoe denken de verhuurders er zelf over?<br />
In Utrecht is beleggingsadviesbureau en managementorganisatie 4-freedom gevestigd. 4freedom<br />
begeleidt ouders van studenten en andere particulieren die in het centrum van Utrecht<br />
kamers aan studenten willen verhuren. Het begeleidingstraject bestaat uit het vinden van een<br />
91
geschikt pand, de financiering, de renovatie en aanverwante zaken. Uiteindelijk treedt 4freedom<br />
ook op als beheerder. Directeur en oprichter van dit bureau en eveneens belegger op<br />
deze markt is Wijnand Groenen. Groenen kwalificeert in een telefoongesprek het<br />
woningwaarderingstelsel als 'middeleeuws' en zeer nadelig voor investeerders. Voordeel<br />
volgens hem is echter het fiscale stelsel, waardoor min of meer 'geen belasting hoeft te worden<br />
betaald' (box III). Groenen betaalt ook geen belasting over het vermogen door zoveel mogelijk<br />
gebruik te maken van vreemd vermogen. Dit kan samen met bijvoorbeeld creditcardschulden<br />
en het heffingvrije vermogen in mindering worden gebracht op het rekenvermogen. Directeur<br />
van Vastgoed Belang Hein Bos omschrijft box III van de inkomstenbelasting als 'pretbox voor<br />
dividendbeleggers'. Er zitten echter haken en ogen aan de pretbox, zoals al in deelparagraaf<br />
4.1.1 is beschreven. Groenen adviseert zijn klanten hun beleggingswoningen zo passief<br />
mogelijk aan te houden – net als een cv – om niet het 'risico' te lopen dat men als ondernemer<br />
aangemerkt wordt, en de huuropbrengst als 'winst uit onderneming' zou worden gerekend. Dit<br />
kan door zoveel mogelijk werk uit te besteden, zoals renovatie, onderhoud en dagelijks beheer.<br />
Het reguliere en strengere belastingregime buiten box III vormt volgens Hein Bos geen<br />
bijzondere belemmering voor zijn leden die een actievere beleggingsstrategie hanteren. Voor<br />
institutionele beleggers was de vraag over de belasting zoals verwacht een irrelevante vraag.<br />
Zij betalen geen belasting. Dit duurt echter niet lang meer. Binnenkort zullen zij worden<br />
aangeslagen in het kader van de huurheffing. Vrijwel alle commerciële verhuurders zijn hier<br />
woedend over. De additionele huurverhoging van 0,5% in het overgangsgebied wordt volgens<br />
hen hierdoor teniet gedaan. IVBN-directeur Van Blokland schreef in een persbericht op 17<br />
maart: "Het begint er nu echt op te lijken dat de minister beleggers uit de huurwoningenmarkt<br />
wil drukken" (IVBN 2006).<br />
5.2.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector<br />
De verhuurders lijken redelijk mild in hun oordeel over de hypotheekrenteaftrek. Zij zijn in<br />
eerste instantie eerder beducht voor een mogelijk catastrofaal effect van het afschaffen van het<br />
fiscale arrangement voor eigenaarbewoners. Het zou volgens hen betekenen dat de prijzen<br />
dalen, en daarmee de waarde van hun portefeuilles. Het dossier houdt hen in die zin erg bezig.<br />
Directeur Spermon van Vesteda in Rotterdam onderkent na lang aandringen dat beleggers bij<br />
het acquireren van projecten nadeel ondervinden van de scheve verhouding tussen de<br />
aankoopprijzen en de huren die zij op de markt kunnen vragen. Anderzijds merkt hij ook op te<br />
profiteren van de hoge prijzen bij de verkoop van projecten. Over de prijsconcurrentie met de<br />
koopmarkt bij het verhuren van appartementen merkt de andere gesprekspartner bij Vesteda –<br />
marktonderzoeker Jeroen Jansen – op dat Vesteda niet concurreert op prijs, maar op kwaliteit.<br />
Opgemerkt over Vesteda moet worden dat het een zelfontwikkelende partij is, en dat zij in het<br />
bezit is van grondposities. Zij is hierdoor vaak minder vatbaar voor de grillen van de<br />
koopwoningenmarkt. Toch lukt het Vesteda niet haar doelstelling te halen om de portefeuille<br />
jaarlijks met 1500 nieuwe woningen (5%) te 'verversen'. Er dienen zich té weinig nieuwe<br />
projecten aan.<br />
Een andere zelfontwikkelende partij is het pensioenfonds BPF-bouw. Het portefeuillebeheer is<br />
in handen van dochter BPF-bouwinvest. Portefeuillemanager Jelle Kasteel merkt heel treffend<br />
op: "Bepalend voor de woningmarkt is de koopmarkt, en deze wordt gesubsidieerd". Het is<br />
moeilijk concurreren tegen een gesubsidieerde concurrent. Volgens Kasteel was het de<br />
afgelopen jaren van cruciaal belang om een grondpositie te hebben opgebouwd in het<br />
verleden. Alleen op die oude gronden zou er rendabel geïnvesteerd kunnen worden. BPF miste<br />
deze grondpositie echter, zodat er onvoldoende belegginspotentieel was om de portefeuille<br />
vers te houden, zoals de beleggingsstrategie voorschreef. Nieuwe projecten aankopen van<br />
ontwikkelaars was geen optie vanwege de té hoge aankoopprijzen in verhouding tot de prijzen<br />
op de vrije huurmarkt. In de zeven jaar dat Kasteel werkzaam is geweest bij BPF zijn er daarom<br />
geen projecten geacquireerd, terwijl dit wel had moeten gebeuren. Portefeuillemanager Gert-<br />
Jan Kapiteyn van Altera Vastgoed ziet de hypotheekrenteaftrek niet direct als een<br />
belemmering, al onderkent hij de concurrentie van de 'gesubsidieerde koop' bij de verhuur van<br />
92
woningen. Het is wel een thema voor Kapiteyn, maar niet van levensbelang. Directeur<br />
Hogeboom van Altera maakte zich in een telefoongesprek vooral kwaad over de nadruk die er<br />
politiek gezien wordt gelegd op de koopmarkt. Dit beleid wordt volgens hem overgenomen door<br />
gemeenten. Zij schrijven een bepaalde verdeling tussen koop en huur voor. Het aandeel huur is<br />
daarbij in de lijn met de nationale politiek erg laag, en bovendien voornamelijk sociale huur.<br />
Het aandeel vrije sector huur blijft dan als residu over. Manager research van AZL Vastgoed dr.<br />
Jos Janssen meent in een telefonisch gesprek dat zonder hypotheekrenteaftrek de vraag naar<br />
huurwoningen zal toenemen, maar dat de verkoopwinsten op het spel staan. Hij concludeert<br />
tenslotte: "Netto echter zal er wat meer markt voor ons inzitten".<br />
Directeur Hein Bos van Vastgoed Belang geeft aan dat woningbeleggers het vaak moeten laten<br />
afweten op prijs. Ontwikkelaars of uitponders vragen steevast te veel voor een project. Op de<br />
vraag of het een reële optie is dat particuliere beleggers collectief of individueel een deel van<br />
de appartementen in vijf nieuw te bouwen woontorens op de Wilhelminapier in Rotterdam<br />
opkopen antwoordt Bos dan ook: 'Ja, maar dan moet de prijs er wel naar zijn'. Bos noemt het<br />
voorbeeld van een appartementencomplex in Tilburg waarvan de losse appartementen zeer<br />
moeizaam verkochten. Een lid van Vastgoed Belang bood 19 x de jaarhuur, maar er werd 27x<br />
de jaarhuur gevraagd. Gelukkig is er een ruim aanbod van commercieel vastgoed waar Bos'<br />
leden in kunnen beleggen, en dat ook massaal doen. Hier hebben zij schijnbaar minder last van<br />
hoge prijzen. Bos merkt op dat zijn leden echter op zoek zijn naar meer<br />
beleggingsmogelijkheden. Altera Vastgoed ondervindt ook problemen bij het acquireren van<br />
projecten. Gert-Jan Kapiteyn, hoofd research en strategie, wijt dit niet alleen de<br />
koopwoningenmarkt zelf, maar ook aan de hoge grondprijs die een gevolg zou zijn van de<br />
ruimtelijke politiek in Nederland. Dit komt verder aan de orde in deelparagraaf 5.2.5. Wim<br />
Wensing, ‘managing director residential’ bij ING Real Estate, geeft ook aan dat het aabod van<br />
geschikte projecten geheel afhangt van de koopwoningenmarkt. Een ontwikkelaar moet zijn<br />
voorverkoopeisen halen, anders keurt een directie een project nooit goed. De ontwikkelaar zal<br />
in eerste instantie proberen 100% van de vraagprijs te krijgen voor de losse appartementen.<br />
Als de verkopen goed gaan, dan komt een partij als ING niet aan de bak. Zij kunnen maximaal<br />
85/90% betalen. Als de voorverkopen minder goed gaan, dan komen zij aan bod. Wensing vindt<br />
dit jammer. Er is namelijk geld zat. Dit kunnen zij beleggen, maar er worden geen projecten<br />
aangeboden die uitzicht bieden op voldoende rendement. Wensing: "Knelpunt is vastgoed, niet<br />
geld.’’<br />
5.2.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling<br />
De particuliere huursector in Nederland heeft niet die bufferfunctie die zij in Engeland meer lijkt<br />
te hebben. Ook wanneer de koopwoningenmarkt het slechter doet hebben beleggers moeite<br />
met het acquireren van projecten. Dit gaat niet om geld – beleggers geven telkens aan<br />
voldoende geld tot hun beschikking te hebben – maar om rendementstechnische redenen.<br />
Vesteda heeft recent wel om woningmarktconjuncturele redenen een project weten te<br />
acquireren. Het ging hierbij om 68 appartementen in het 42 verdiepingen tellende Montivideo<br />
op de Wilhelminapier in Rotterdam. De ontwikkelaar van de toren kreeg in het jaar 2002/2003<br />
de vereiste voorverkoop van de toren niet rond. Om het project toch doorgang te kunnen laten<br />
vinden riep zij de hulp van Vesteda in. Volgens directeur Spermon van Vesteda Rotterdam was<br />
er dat betreffende jaar sprake van een krimp op de markt voor dure appartementen.<br />
Ontwikkelaars waren zodoende veel meer bereid naar een belegger te stappen. Spermon<br />
voegde hieraan toe dat sinds de markt weer aan het aantrekken is zulke aanbiedingen niet<br />
meer plaatsvinden. De markt is weer te duur voor beleggers. Zo kreeg BPF-Bouwinvest de<br />
afgelopen jaren ook wel eens projecten op de Kop van Zuid in Rotterdam aangeboden. De<br />
hoge prijs zou echter een aanvaardbaar rendement (rond 4%) onmogelijk maken. Een kleinere<br />
partij op de institutionele huurmarkt is 'Nieuwe Steen Investments' in Hoorn. In een<br />
telefoongesprek op 15 maart van dit jaar verklaarde een medewerker dat zij in beginsel voor<br />
een goede beleggingsmix ook woningen in hun portefeuilles opnemen, maar dat de<br />
woningmarktconjunctuur al jaren geen aankopen meer toestaat. Consequentie is dat er alleen<br />
93
nog in commercieel vastgoed wordt belegd. Dennis Stello is makelaar bij verhuurmakelaar<br />
Match Makelaars in Rotterdam. Volgens hem is houdt de vraag naar duurdere huurwoningen<br />
vooral verband met de conjunctuur. In de periode 1999-2003 was het voor hem goede zaken<br />
doen. Personeel werd ingevlogen om in Rotterdam te komen werken. Alles wat werd<br />
aangeboden werd direct verhuurd, en praktisch niet onder € 1000. Dezelfde appartementen<br />
worden nu bijna voor de helft van de prijs aangeboden. In die drukke periode was er min of<br />
meer sprake van een 'buy-to-let' markt in Rotterdam. Particulieren kochten panden aan,<br />
meubileerden de woningen en boden deze via Match en andere makelaars op de markt te huur<br />
aan. Deze markt is volgens Stello sinds een jaar of drie niet meer zo interessant. De vraag<br />
boven € 600- € 700 is ingezakt (interview Match Makelaars).<br />
Kleine stadsappartementen<br />
Adviseur en locatieonderzoeker Jeroen Jansen van Vesteda geeft aan dat huren vooral<br />
aantrekkelijk is voor 'tijdelijke bewoners'. Kopen is dan een te dure oplossing vanwege de hoge<br />
transactiekosten (waaronder de overdrachtsbelasting). Met het toenemen van de vraag naar<br />
woonruimte voor korte duur neemt daarom de vraag naar huurwoningen toe.<br />
'Een goede toekomstverwachting is een zeer belangrijk motief om te gaan investeren', zo<br />
stelde Jos Janssen van AZL Vastgoed in een telefonisch vraaggesprek. Een groeiende<br />
economie betekent meer mobiliteit en meer verhuisbewegingen. Dit betekent een aanzienlijke<br />
verbetering van de verdiencapaciteit op de woningmarkt. Volgens Gideon Spermon van<br />
Vesteda is dit ook de belangrijkste reden geweest om in Montevideo te investeren. Gezien de<br />
huurprijzen die Vesteda vraagt is het dan ook niet aannemelijk dat het aanvangsrendement<br />
hoog is. Volgens Janssen is daarom de BAR ook geen heilig instrument.<br />
Getracht is de beleggers uitspraken te laten doen over de markt voor kleinere<br />
stadsappartementen. Vesteda heeft vanuit de portefeuille van het ABP de drie karakteristieke<br />
witte woontorens aan de Boompjes in Rotterdam geërfd. Dit is altijd een zeer succesvol project<br />
geweest volgens Spermon. De appartementen in deze torens zijn aan te merken als kleine<br />
stadsappartementen. Vesteda zou volgens Spermon graag meer projecten als deze opnemen<br />
(meer 'boompjes' planten, aldus Spermon). Kleinere stadsappartementen noemt hij een 'heel<br />
interessante marktcategorie'. Dit is niet alleen omdat de vraag in de markt groot is, maar ook<br />
omdat bij een dalende woonoppervlakte de m 2 -prijs toeneemt. Op het moment heeft Vesteda<br />
echter geen kleine stadsappartementen in de aanbieding. Dit heeft natuurlijk alles met het<br />
huurbeleid te maken (zie 6.2).<br />
BPF Bouwinvest denkt anders over kleine appartementen. Portefeuillemanager Kasteel: "Wij<br />
willen geen hondenhokken". BPF Bouwinvest heeft een ondergrens vastgesteld van 80 m 2 .<br />
Kasteel geeft wel toe dat er wel markt zou zijn voor kleine stadsappartementjes (€ 13-14/m 2 ),<br />
bijvoorbeeld op de Zuidas in Amsterdam. Daarbuiten wordt de markt voor kleine<br />
stadsappartementen nu vooral bediend door de corporatiesector, meent Kasteel, al biedt deze<br />
sector weinig soelaas voor bijvoorbeeld expatriates (interview BBF Bouwinvest).<br />
Volgens directeur Bos van Vastgoed Belang is er een grote markt voor kleine<br />
stadsappartementjes. Zijn leden investeren dan ook veel in dit segment. Van volwaardige<br />
appartementen kan echter niet gesproken worden. Het toilet wordt vaak op de gang geplaatst in<br />
verband met de huurregelgeving (zie verder: 6.2). 60 m 2 in het centrum van Rottedam zou<br />
volgens Bos zeer interessant zijn voor zijn leden.<br />
Wim Wensing van ING Real Estate investeert het liefst in de markt van € 600 tot € 1000. Onder<br />
deze prijscategorie zit de corporatiesector, erboven is de markt te 'dun' en fragiel. Volgens<br />
Wensing zitten veel projecten in Rotterdam op het moment net iets te hoog qua marktsegment.<br />
Hij voorziet dan ook leegstand, dit is zelfs al praktijk. Het liefst zou Wensing investeren in<br />
kleinere stadsappartementen in de binnenstad van bijvoorbeeld Rotterdam. Hij is het niet eens<br />
met de andere geïnterviewde personen die menen dat er vooral vraag is naar vierkante meters.<br />
Volgens Wensing is er een grote vraag naar appartementen dicht bij 'voorzieningen, werk en<br />
94
uitgaan'. Mensen met stedelijke wensen stellen minder prioriteit in oppervlakte. Volgens<br />
Wensing zijn kleine stadsappartementen in andere Europese steden de normaalste zaak van<br />
de wereld: hoe dichter naar het centrum, hoe kleiner de oppervlaktes. Wensing wijkt voor deze<br />
markt nu noodgedwongen uit naar Parijs, en indirect ook Londen. Projecten van kleine<br />
stadsappartementen vinden daar vaak plaats in de buurt van onderzoeksinstituten en<br />
universiteiten. Op een gastcollege aan de UvA (d.d. wo 14 december 2005) verklaarde<br />
algemeen directeur Maas van Amvest wel wat te zien in de markt voor kleine<br />
stadsappartementen 'met alleen een magnetron' in Rotterdam. Dr. Jos Janssen van AZL<br />
Vastgoed in Heerlen geeft in een telefonisch vraaggesprek aan dat de vraag zich vooral richt<br />
op een toenemend aantal vierkante meters. AZL stelt in principe een ondergrens bij 80 m 2 .<br />
Janssen geeft in het telefoongesprek aan nog geen studie te hebben uitgevoerd naar de markt<br />
voort kleine stadsappartementen. Hij kan zich wel voorstellen dat er vraag is, maar meent<br />
tegelijkertijd dat de vraag beperkt zal blijven.<br />
5.2.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren<br />
De gesprekspartners van de institutionele partijen geven keer op keer aan dat<br />
woningbeleggingen een zeer betrouwbare beleggingsvorm zijn, en dat het zeer onwaarschijnlijk<br />
is dat de directies van de instellingen zullen besluiten uit te treden, en alleen nog in andere<br />
beleggingscategorieën of commercieel vastgoed te gaan beleggen. Er worden echter wel eisen<br />
gesteld aan nieuwe investeringen. Voor de meeste grote institutionele beleggers betekent dit<br />
dat er een strategie wordt gevolgd die door Vesteda als 'roll over' strategie werd omschreven.<br />
Dit betekent dat geleidelijk aan goedkoop bezit wordt ingeruild voor duurder bezit. Als<br />
institutionele beleggers al kleine stadsappartementen aanbieden, dan zullen zij die ten gevolge<br />
van deze strategie in de nabije toekomst minder gaan aanbieden. Voor beleggers die een<br />
defensieve strategie hanteren (Generali) geldt dit uiteraard niet. Zij acquireren ook zelden<br />
nieuw vastgoed. Redenen voor beleggers om niet te investeren is niet het ontbreken van geld<br />
(Wensing: 'er is geld, veel geld'), maar het niet voldoen aan de rendementseisen van projecten.<br />
In de voorgaande deelparagrafen is reeds gebleken dat de prijzen de rendementen onder druk<br />
zetten. In 6.2 zal blijken dat in het gereguleerde segment de huurprijzen de rendementen<br />
drukken, en dan met name op locaties waar de marktprijzen hoog zijn.<br />
5.2.5 Andere interveniërende factoren<br />
Het komt vaak voor dat gemeenten een bepaald woningbouwproject een 'koopbestemming'<br />
geven. Dan kan het voorkomen dat de conjuncturele situatie een afnemende vraag naar<br />
koopwoningen, en een toenemende vraag naar huurwoningen oproept. In dat geval wordt er<br />
vaak een beroep gedaan op beleggers. Aan Vesteda is gevraagd hoe soepel de gemeente met<br />
programmawisselingen om wil gaan. Volgens Gideon Spermon is dit politiek gebonden. Met het<br />
OBR (ontwikkelingsbedrijf Rotterdam) ging de 'turnover koop-huur' in de periode Pastors heel<br />
gemakkelijk. Volgens Spermon kan echter wel de VVE (vereniging van eigenaren) een<br />
belemmerende factor zijn. Voor Montevideo – een project dat oorspronkelijk voor de koop is<br />
gebouwd, maar waar Vesteda zich met 68 appartementen heeft ingekocht – heeft Vesteda een<br />
uitzonderingspositie binnen de VVE. Volgens Jos Janssen van AZL Vastgoed is er de laatste<br />
jaren sprake van meer bewustwording bij de gemeenten – vooral de grote steden – dat<br />
institutionele beleggers als marktpartijen ruimte moet worden geboden. Er is volgens hem dan<br />
ook geen sprake van een belemmering. Volgens een kleinere partij als Altera geldt dit echter<br />
alleen voor grote partijen.<br />
Over het ruimtelijke beleid in het algemeen wordt gezegd dat er kunstmatig een grote schaarste<br />
wordt gehouden, wat niet direct nadelig is voor de commerciële verhuurders. Het houdt druk op<br />
de markt. Er wordt wel onderkend dat er mogelijk meer markt voor de beleggers in zou zitten<br />
wanneer het beleid wat soepeler was geweest. Eén van de gesprekspartners – Gert-Jan<br />
Kapiteyn van Altera Vastgoed – is van mening dat het ruimtelijke beleid het hen belemmerd<br />
investeringen te doen. Zij zijn een kleine partij en kunnen niet meekomen met grote clubs als<br />
95
Amvest en Vesteda. Om toch nog projecten te kunnen acquireren rest hen dan niets anders<br />
dan samen te werken met aannemers die wel willen bouwen, maar niet geheel voor eigen<br />
risico. Per saldo stroomt er volgens Kapiteyn geld uit hun organisatie. Dit is geen conjuncturele<br />
kwestie, maar een structureel probleem. Het is voor hen ook lastig zich zomaar in te kopen in<br />
grote projecten. Vaak zijn de schaarse projecten al vergeven aan de grotere clubs, die door de<br />
gemeenten worden gekend, en bevoordeeld. Deze belemmering staat nog los van de kwestie<br />
van de vaak té hoge vraagprijzen.<br />
De ondervraagde particuliere verhuurders zeggen niet direct veel hinder te ondervinden van de<br />
sociale huursector als concurrent. Niettemin wordt het marktgebied waarin de<br />
woningcorporaties actief zijn wijselijk vermeden. Waar de corporatiesector zich als een<br />
marktpartij gedraagt en ook vrije-sector woningen aanbiedt wordt dit niet direct ervaren als<br />
geduchte concurrentie. Met name de institutionele beleggers menen zich nog altijd op kwaliteit<br />
te kunnen onderscheiden, en hebben dan ook meer elkaar te vrezen dan de corporaties.<br />
5.3 Engeland. Speculaties – andere factoren dan huurbeleid<br />
Onderstaande lijst geeft een overzicht van de organisaties en personen die in het kader van dit<br />
onderzoek uitgebreid zijn gesproken. In de tekst wordt wederom niet gewerkt met officiële<br />
Bronverwijzingen wanneer naar deze gesprekspartners wordt gerefereerd.<br />
Tabel 13. Gesprekspartners Engeland<br />
Arlington, Londen beleggingsinstelling David Gibbins (residential fund manager<br />
Regent residential fund)<br />
Grainger Trust vastgoedorganisatie, Alex Greaves (fund manager Schröders<br />
PLC, Londen fondsbeheerder Residential Fund)<br />
(telefonisch)<br />
Hunters, Leeds makelaars James Wort & David Silver (makelaars)<br />
Knight Frank, makelaars Anne Haggas (vennoot, sales manager)<br />
Leeds<br />
Residential belangenvereniging Chris Town (chairman, landlord)<br />
Landlords<br />
Association<br />
(RLA),<br />
Manchester<br />
Sanderson makelaars James England (makelaar)<br />
Wheatheralls,<br />
Leeds<br />
Er is veel gespeculeerd over de vraag waarom de particuliere huursector in Engeland zo snel<br />
verworden is tot een sector in de marge. In 4.2 zijn tal van factoren genoemd die een aftocht<br />
van de particuliere woningexploitant onafwendbaar maakten. Naast het huurbeleid noemden<br />
Kemp (1998) en Balchin & Rhoden (2002) o.a. het eigenwoningbezit, subsidies en fiscaliteit.<br />
Volgens Oxley en Smith (1996) is het vooral de ongunstige fiscale behandeling geweest die de<br />
sector de das om heeft gedaan. Door het niet toestaan van kapitaalafschrijving op woningen<br />
ontbrak een gunstige investeringsvoorwaarde. Dit geldt tot op de dag van vandaag nog. Wat<br />
Oxley en Smith niet noemen, maar wat ongetwijfeld van grote invloed is geweest is de snelle<br />
opkomst van het eigenwoningbezit. Door de gestegen welvaart kochten veel mensen een eigen<br />
woning. Bovendien werden zij hiertoe aangemoedigd door de hypotheekrenteaftrek, die tot<br />
96
1975 geen beperking kende. In die tijd lagen de tarieven van de inkomstenbelasting ook nog<br />
een stuk hoger dan anno 2006, wat het fiscale arrangement extra aantrekkelijk maakte.<br />
Verhuurders kochten soms hun huurders uit om maar de leegwaarde van de woning te kunnen<br />
incasseren – soms ging het er minder vriendelijk aan toe (Balchin & Rhoden, 2002). Het is dan<br />
ook niet verwonderlijk dat Crook et al (1996) en Kemp (1998) de plotselinge trendbreuk vanaf<br />
1989 vooral relateren aan ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt.<br />
Herstel 1: 1989 – 1995<br />
Crook et al (1996) brengen de groei van de particuliere huursector in de periode 1988-1994 in<br />
eerste instantie in verband met de crisis die op dat moment heerste op de Engelse<br />
koopwoningenmarkt. De hypotheekrente was in 1990 met 15,2% historisch hoog (figuur x<br />
paragraaf 2.4) waardoor kopen onaantrekkelijk werd. Huishoudens die wilden verhuizen<br />
haalden hun woning uit de verkoop en gingen deze in plaats daarvan verhuren, in afwachting<br />
van een betere markt. De helft van de groei op de particuliere huurwoningenmarkt (134.000 van<br />
de 268.000) tot 1994 komt volgens Crook et al door dit soort gelegenheids- 'property slump<br />
landlords'. Dat de woningprijzen in deze periode nauwelijks zijn gedaald (alleen in 1991 met<br />
2%; zie figuur x paragraaf 2.4) zal te maken hebben met deze tijdelijke marktonttrekkingen. Als<br />
tweede belangrijkste oorzaak voor de opleving van de particuliere huurwoningenmarkt noemen<br />
Crook et al de van overheidswege ingestelde BES-regeling (Bussiness Expansion Scheme) in<br />
1989. De regeling was ingesteld om nieuw initiatief in de bouw van particuliere huurwoningen<br />
of het aankopen van bestaande woonruimte voor de verhuur te stimuleren. De BES resulteerde<br />
in de oprichting van 903 nieuwe 'assured tenancy companies', waarin particuliere beleggers<br />
deelnamen. In totaal werden er door deze ondernemingen 81.000 particuliere huurwoningen<br />
toegevoegd aan de voorraad. Investeerders gaven later in interviews aan zonder BES-regeling<br />
nooit in de woningmarkt te zijn gestapt. Na afschaffing van de BES in 1993 dienden zich dan<br />
ook geen nieuwe investeerders aan. Veel van de nieuwe BES-verhuurders pondden hun<br />
goedkoop verworven bezit na 1995 uit (Crook et al, 1996).<br />
Crook et al (1996) en Kemp (1998) willen geen één-op-één verband leggen tussen het herstel<br />
van de particuliere huursector en het huurbeleid. Toch menen beiden dat particuliere<br />
verhuurders in de jaren negenig meer vertouwen in de sector hadden dan in de jaren zeventig<br />
en tachtig, toen er nog een streng huurbeleid was en rendabele huren bijna niet mogelijk<br />
waren. Volgens Kemp (1998) waren de vooruitzichten voor de sector in 1998 beter dan ooit,<br />
door toename van het aantal kleine huishoudens en de flexibilisering van de arbeidsmarkt.<br />
Herstel 2: 2001 – heden<br />
Over het algemeen wordt verondersteld dat aan deze groei in eerste instantie weer een<br />
conjuncturele reden ten grondslag ligt. De 'buy to let' markt is gevoed door de enorme<br />
prijsstijgingen op de woningmarkt. Het lijkt er echter op dat aan de spectaculaire groei van de<br />
laatste jaren ook zeker structurele oorzaken ten grondslag liggen. Kemp noemde al de<br />
flexibilisering van de arbeidsmarkt. Daarnaast is de hypotheekrenteaftrek voor<br />
eigenaarbewoners in 1999 geheel afgeschaft. Dit heeft de positie van de huursector ten<br />
opzichte van de eigenwoningsector versterkt. 2005 is het eerste jaar waarin de eigenwoningsector<br />
ten opzichte van 2004 een relatieve krimp heeft laten zien van 70,7% naar 70,4%<br />
marktaandeel (ODPM, 2006).<br />
Institutionele sector<br />
De institutionele huursector leidt een wel zeer marginaal bestaan op de Engelse woningmarkt.<br />
Volgens David Gibbins, 'residential manager' bij Arlington in Londen, hebben de institutionele<br />
beleggers zich teruggetrokken na invoering van de strenge 'Rent Act 1965'. Er zijn echter meer<br />
oorzaken aan te wijzen. Zo gold de woningmarkt als een riskante markt voor beleggingen voor<br />
met name verzekeringsmaatschappijen. Dit had te maken met het slechte imago van de sector,<br />
dat gecreëerd was door een aantal malafide huisbazen. Verzekeringsmaatschappijen zouden<br />
zich de slechte publiciteit niet kunnen permitteren. Meer factoren komen aan de orde in 5.4.<br />
Hoewel het huurbeleid van Thatcher in eerste instantie gericht was op kleine particuliere<br />
verhuurders, werd de BES-regeling ook geïntroduceerd met het oog op de institutionele<br />
97
eleggers. Idee was dat met de komst van nieuwe fondsen het goede voorbeeld gegeven werd<br />
aan grotere marktpartijen. Hiermee zouden institutionele beleggers ook weer over de streep<br />
getrokken kunnen worden. Dit is echter niet gebeurd. In een ronde interviews door JRF (Joseph<br />
Rowntree Foundation) gaven institutionele beleggers aan nog steeds geen vertrouwen te<br />
hebben in de woningsector (Crook et al, 1996). De volgende factoren speelden daarbij een rol:<br />
- politiek risico, alhoewel meer vertrouwen na Rent Act 1988<br />
- imago van de sector<br />
- beperkte liquiditeit door de aanwezigheid huurders<br />
- wispelturige huurverloop in vergelijking met commercieel vastgoed<br />
- hoge bedrijfskosten<br />
- hogere rentetarieven op leningen<br />
Een andere factor van belang is het ontbreken van een REIT-structuur voor<br />
beleggingsinstellingen die voor pensioenfondsen werken. Indirecte vastgoedbeleggingen zijn<br />
hierdoor fiscaal gezien onaantrekkelijk.<br />
Ten slotte<br />
In Engeland zijn 'New Labour' en de Conservatieven het redelijk eens over de houding die de<br />
politiek aanneemt ten aanzien van de woningmarkt. Labour zag in de jaren negentig het belang<br />
in van het bestaan van een particuliere huursector voor met name starters, jongeren en 'job<br />
movers' (Kemp, 1998). De conservatieven accepteerden dat het eigenwoningbezit niet voor alle<br />
huishoudens een ideale oplossing was. Zij waren met de neus op de feiten gedrukt toen vele<br />
huishoudens hun hypotheek niet meer konden betalen toen de rente begin jaren negentig steeg<br />
tot 15,2%. De overeenstemming tussen de twee partijen liet zich vertalen in deregulering van<br />
de huursector en de afbouw van de bevoordeling van de eigenwoningsector.<br />
5.4 Beweegredenen Engelse verhuurders<br />
5.4.1 Fiscale behandeling<br />
In hoofdstuk 4 is gebleken dat er de laatste jaren erg veel is geïnvesteerd door particulieren.<br />
Niettemin is 'landlord' en voorzitter van de National Landlord Organisation Chris Town<br />
gevraagd wat de belangrijkste redenen voor hem en zijn leden zouden zijn om juist niet te<br />
investeren op de woningmarkt. De twee belangrijkste redenen die hij noemde waren fiscale<br />
regels. Zijn grootste ergernis vormde de equivalent van de Nederlandse overdrachtsbelasting:<br />
de 'Land Tax'. Een tweede reden om niet in woningen te gaan beleggen volgens Town is de<br />
'Capital Gains Tax'. Town moet telkens 40% inkomstenbelasting betalen over zijn<br />
verkoopwinsten. Ook James Wort en David Silver van makelaarskantoor Hunters in Leeds<br />
geven aan dat dit voor investeerders een kritische factor is. Vaak proberen investeerders de<br />
gemaakte verkoopwinst daarom te verdelen over een aantal personen, zodat enkel het<br />
basistarief hoeft te worden betaald, of een deel onbelast blijft.<br />
David Gibbins is portfoliomanager van het Regent Residential Fund van beleggingsinstelling<br />
Arlington. Het Regent Fund is een klein woningfonds (ca. £ 80 miljoen). In dit fonds zitten luxe<br />
appartementen in het centrum van Londen en villa's in het zuiden van Londen. Arlington werkt<br />
uitsluitend voor institutionele beleggers, waaronder ook BPF Bouw. Arlington moet gewoon<br />
vennootschapsbelasting betalen. Volgens Gibbins is dit geen grote belemmering. Gibbins' zorg<br />
sinds de oprichting van het Regent Fund is de negatieve 'outperfomance' ten opzichte van<br />
commerciële fondsen (zie 5.4.4). De introductie van de PIFs (3.1.2) is eigenlijk geen item voor<br />
Gibbins. De kosten die aan een PIF zijn verbonden wegen voor een klein fonds als het Regent<br />
Fund niet op tegen de baten.<br />
98
5.4.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector<br />
In Engeland wordt geen eigenwoningpolitiek meer gevoerd. Door het ontbreken van de<br />
hypotheekrenteaftrek is de concurrentie vanuit de eigenwoningsector geen thema. De situatie<br />
in Engeland is eigenlijk omgekeerd dan in Nederland, wanneer tenminste de 'city living' markt<br />
in beschouwing wordt genomen. Volgens David Silver en James Wort van Hunters in Leeds<br />
gaat 80% tot 90% van de te realiseren appartementen al in de voorbereidingsfase naar<br />
particuliere beleggers en beleggingsclubs als 'Instant Access' en 'Prestige' (Iers).<br />
Eigenaarbewoners maken geen kans op deze markt.<br />
5.4.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling<br />
Het is overduidelijk wat de rol van de woningmarktconjunctuur op de stormachtige ontwikkeling<br />
van de 'city living' markt in Leeds en andere steden in met name het Noorden van Engeland is<br />
geweest. Dit was voor vele beleggers de werkelijke reden om snel in de woningmarkt te<br />
stappen. Andere factoren, zoals het huurbeleid, zijn hierbij faciliterend geweest. Volgens David<br />
Silver en James Wort van Hunters kopen met name 'off plan' kopers in eerste instantie enkel<br />
voor de verkoop, soms nog voordat de woning daadwerkelijk is opgeleverd.<br />
De ontwikkelingen in bijvoorbeeld Leeds worden vaak met verbazing en ook wel met enige zorg<br />
gade geslagen. Op de vraag waarom investeerders zich nog blijven aanmelden in Leeds<br />
antwoordt James Engeland van het makalaarskantoor Sanderson Weatheralls kernachtig:<br />
"Economy, that's the comfort of Leeds..... work, work, work".<br />
5.4.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren<br />
Volgens Chris Town liggen er aan de heropleving van de 'buy to let' markt een aantal oorzaken<br />
ten grondslag. Deze zijn:<br />
- Sterk dalende koersen op de aandelenmarkt<br />
- Wanbeheer bij de pensioenfondsen<br />
- Stormachtige ontwikkeling huizenprijzen<br />
Volgens Town van de National Landlord Organisation werd een woningbelegging in plaats van<br />
een 'riskant avontuur' opeens een 'secure vehicle'. De opleving had volgens Town echter niet<br />
mogelijk kunnen zijn zonder de 'Rent Act' van 1988.<br />
Er zijn volgens Town ook specifieke nadelen verbonden aan woningbeleggingen. Dit is volgens<br />
hem de verhuur zelf. Na de 'Land Tax' en de 'Captial Gains Tax' zou dit voor Town ook een<br />
reden kúnnen zijn om geen woningen te willen verhuren. De verhuur van woningen betekent<br />
volgens Town 'onzekere inkomsten', 'gedoe met huurders', 'leegstand', 'onderhoudskosten' en<br />
bovenal 'nieuwe huurders zoeken'. Volgens Town gelden al deze nadelen veel minder voor<br />
beleggingen in commercieel vastgoed. Daar wordt gewerkt met langlopende contracten. De<br />
huurinkomsten zijn hoog. Als een huurder het contract breekt moet hij nieuwe huurders<br />
aandragen, of een vergoeding betalen. Daarnaast kunnen onderhouds- en servicekosten direct<br />
doorberekend worden aan de huurders. Niettemin zijn woningbeleggingen voor particulieren bij<br />
uitstek dé vastgoedbeleggingscategorie vanwege de laagdrempeligheid, en de lage<br />
eenheidsprijzen.<br />
Alex Greaves, werkzaam bij vastgoedorganisatie Grainger Trust alwaar hij het Schröders<br />
Residential Fund beheert, noemt dezelfde nadelen die aan woningbeleggingen gebonden zijn<br />
als Town. Een woningbelegging mag dan wel een 'secure vehicle' zijn, in vergelijking met<br />
commercieel vastgoed gelden een aantal nadelen die door hem worden gevat onder de noemer<br />
'onzekerheid'. Dit gaat vooral om de huurinkomsten. Huurders betalen soms niet. Belangrijk<br />
kenmerk van de Engelse vrije huurwoningenmarkt is volgens Greaves verder de grote<br />
dynamiek. Dit biedt mogelijkheden, maar tegelijkertijd betekent dit dat huurders gemiddeld<br />
99
maar 15 maanden blijven zitten. Het vinden van nieuwe huurders is erg arbeids- en<br />
kostenintensief. Verder zijn vooral ook de beheerkosten hoog. Dit zijn de voornaamste redenen<br />
waarom volgens Greaves zo weinig institutionele beleggers geïnteresseerd zijn in de<br />
woningmarkt, en kiezen voor de commerciëel vastgoed.<br />
Wat volgens David Gibbins nog een belangrijke rol speelde voor institutionele beleggers was<br />
dat er tot voor kort geen indexering werd bijgehouden van de woningbeleggingsmarkt. Pas in<br />
2001 kwam de IPD met een index en een benchmark. Voor individuele particuliere beleggers is<br />
het ontbreken van een indexering geen bezwaar. Individuele beleggers denken veel minder<br />
analytisch en 'sophisticated' dan instituties dat doen (interview Arlington). Ten slotte merkt<br />
Gibbins nog op dat hij al sinds de oprichting van het Regent Fund moet verdedigen waarom er<br />
toch in woningen belegd moet worden. In de vijf jaar dat het fonds bestaat heeft het erg slecht<br />
gepresteerd in vergelijking met commerciële vastgoedfondsen. Gibbins verwacht echter dat de<br />
rollen binnenkort zijn omgedraaid.<br />
5.4.5 Andere interveniërende factoren<br />
David Gibbins noemt nog een andere factor die volgens hem een belangrijke rol speelt bij de<br />
overweging van institutionele beleggers om wel of niet in de woningmarkt te gaan beleggen, en<br />
dat is de reputatie van de particuliere huursector. Deze is ernstig verziekt in het verleden door<br />
een aantal malafide huisjesmelkers. Rondom de hele particuliere sector hing eigenlijk niet zo'n<br />
goede sfeer. Met name verzekeringsmaatschappijen wilden niet het risico lopen geassocieerd<br />
te worden met malversaties en andere praktijken, waar bovenal kwetsbare huurders in het spel<br />
waren. De institutionele sector koos daarom liever voor de commerciële markt.<br />
5.5 Duitsland<br />
Zoals al is gemeld in het eerste inleidende hoofdstuk is er geen uitgebreide Duitse<br />
interviewronde gehouden. Volstaan wordt in deze paragraaf daarom met meer algemene<br />
informatie uit de literatuur en een enkel telefoongesprek.<br />
Fiscale behandeling<br />
De literatuur brengt de positie van de particuliere huursector in Duitsland unaniem in verband<br />
met het gunstige fiscale regime. Volgens Hubert (1998) is het afschrijvingsregime de<br />
voornaamste reden waarom huurwoningen bij particulieren zo'n geliefd investeringsobject zijn.<br />
In een telefoongesprek gaat dr. Westphal van het Amt fur Wohnungswesen in Dortmund zelfs<br />
zo ver te spreken van een semi-sociale sector als gevolg van het milde fiscale klimaat. Voor<br />
Dortmund is dit mogelijk voorstelbaar, aangezien daar de voormalige 'gemeinnutzige<br />
Wohnungsunternehmen' nog een dominante rol spelen, en deze partijen vaak nog een sociale<br />
taakstelling hanteren.<br />
Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector<br />
Over een eventueel verband tussen de eigenwoningpolitiek en het aanbod in de particuliere<br />
huursector kan alleen maar gespeculeerd worden. Ook hier kan het kort blijven. Er is in<br />
Duitsland politiek gezien nooit een keuze gemaakt voor ofwel de huursector, ofwel de<br />
eigenwoningsector. Beide sectoren houden elkaar al decennialang min of meer in evenwicht, in<br />
plaats van dat een gesubsidieerde eigenwoningsector de particuliere huurwoningenmarkt<br />
verdringt.<br />
Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling<br />
De markt bevindt zich in een dal. Dit lijkt voor buitenlandse beleggers een uitgelezen kans om<br />
100
positie te verwerven op de markt. Dit wordt dan ook door Amerikaanse beleggers gedaan. Zij<br />
kopen complete portefeuilles op van bijvoorbeeld industriële bedrijven, die hier voorheen hun<br />
arbeiders in huisvestten. Verder is er niet zoveel beweging op de Duitse markt.<br />
Andere factoren<br />
De sociale huursector is een sterk afgescheiden sector. Dit betekent dat het de vrije markt<br />
minimaal beïnvloed.<br />
5.6 Conclusie<br />
In hoeverre is het aanbod in de particuliere huursector in verband te brengen met de<br />
interveniërende factoren?<br />
Het beperkte aanbod op de Nederlandse particuliere huurwoningenmarkt kan, afgezien van het<br />
huurbeleid, in eerste instantie worden gerelateerd aan de op sociaal-democratische grondslag<br />
geschoeide woningmarkt. Onderdeel van deze woningmarkt is een 'brede sociale huursector'.<br />
Deze heeft hoe dan ook een groot deel van de markt van de particuliere huursector<br />
overgenomen. Ook ruimtelijk politiek gezien heeft de sociale huursector na de tweede<br />
wereldoorlog een dominante positie toebedeeld gekregen, in tegenstelling tot de particuliere<br />
huursector. Ten tweede is het beperkte aanbod in de particuliere huursector te relateren aan de<br />
eigenwoningpolitiek van de Nederlandse overheid. Dit is in de interviewrondes het mooiste<br />
verwoord door Jelle Kasteel van BPF Bouwinvest. Hij stelde: "Bepalend voor de woningmarkt is<br />
de koopmarkt, en deze wordt gesubsidieerd". Hier is het moeilijk tegen concurreren door een<br />
ongesubsidieerde particuliere huursector. Door deze scheve marktverhouding is de vraag naar<br />
particuliere huurwoningen kleiner, en dientengevolge ook het aanbod. Tegelijkertijd is het voor<br />
de belegger moeilijk om aan projecten te komen. Zij krijgt eigenlijk alleen wat er op de<br />
eigenwoningmarkt overschiet, of ze moet zelf ontwikkelen. Verband houdend met de stelling<br />
van Kasteel is ook de dalende hypotheekrente van grote invloed geweest op de<br />
huurwoningenmarkt. Een koopwoning werd voor meer mensen bereikbaar, waardoor de vraag<br />
naar huurwoningen afnam. Moeilijker is het echter te verklaren waarom met name de laatste<br />
jaren het aanbod in de institutionele sector zo is geslonken, en vooral het aanbod kleinere<br />
stadsappartementen te wensen overlaat. Op grond van structurele vraagontwikkelingen en de<br />
conjuncturele situatie zou een substantieel aanbod kleinere stadsappartementen te verwachten<br />
zijn. Door de specifieke behoefte zou de impact van de hypotheekrenteaftrek hier minder sterk<br />
zijn dan bij de markt voor de duurste appartementen, waar de concurrentie met de koopsector<br />
altijd groter is. Tot nog toe lijkt echter alleen de beschreven 'nieuwe niche' marktsector in deze<br />
markt te springen.<br />
De marginale positie van de Engelse particuliere huursector is goed aan de hand van de<br />
interveniërende factoren te verklaren. Tot 1975 leek het Engelse woningmarktmodel nog erg op<br />
het Nederlandse model. Niettemin bestond er in Engeland geen brede sociale sector, maar een<br />
publieke sector. De particuliere huursector werd al gauw min of meer als 'inferieur' beschouwd.<br />
Haar taak werd al voor de tweede wereldoorlog deels overgenomen door de gemeentelijke<br />
woningbedrijven. Doordat ook op de publieke huursector al snel een stigma rustte was de<br />
eigenwoningsector voor veel huishoudens het enige serieuze alternatief. Tot 1975 profiteerden<br />
kopers van een eigen woning van een onbegrensde hypotheekrenteaftrek. Particuliere<br />
verhuurders konden dientengevolge hun woningen vaak beter kwijt op de koopmarkt dan op de<br />
huurmarkt. Daarnaast gold voor de particuliere huursector een nadelig fiscaal regime. Vanaf<br />
1989 heeft er een vrij plotselinge ommekeer in de trend voorgedaan. Het fiscale regime is niet<br />
verbeterd. Wat wel is veranderd is de hypotheekrenteaftrek. Het proces van afbouw was echter<br />
al eerder ingezet en was nog lang niet voltooid. Het zou de concurrentiepositie van de<br />
101
particuliere huursector geleidelijk aan wel verbeteren. De plotselinge trendbreuk moet ergens<br />
anders in worden gezocht. Een plausibele verklaring voor het toenemende aanbod vanaf 1989<br />
lijkt de stagnerende woningmarkt en de torenhoge rente rond 1990 te zijn. Daarnaast werd er<br />
een stimulerende BES-regeling van kracht. Het effect lijkt echter té groot om alleen aan deze<br />
factoren gerelateerd te worden. De rente was al jaren hoog, en tijdens een eerdere<br />
woningmarktstagnatie begin jaren tachtig was er niet zoveel gebeurd met het aanbod in de<br />
particuliere huursector. De Rent Act van 1988 lijkt daarom wel een doorslaggevende factor te<br />
moeten zijn geweest. Dit komt verder aan de orde in hoofdstuk 6. Dan is er nog het<br />
opmerkelijke herstel vanaf 2001. De fiscale behandeling van de particuliere huursector is<br />
onverminderd ongunstig gebleven. Door een combinatie van factoren (5.4.1) raakte de 'buy to<br />
let' sector toch enorm in trek bij particuliere investeerders. Hier hoorde ook de almaar dalende<br />
hypotheekrente bij. De economische bloei in met name de steden in het Noorden garandeerde<br />
hoge huren. De steeds kleiner wordende oppervlaktes van de huurappartementen in Leeds zijn<br />
te verklaren aan de hand van de steeds ruimer wordende markt, waarin de huurprijzen<br />
stabiliseren en de investeerders hun rendement moeten halen uit kleinere oppervlaktes.<br />
Over de Duitse markt kan ten slotte kort iets worden gezegd. Er is daar sprake van een<br />
uitgebalanceerd systeem, met misschien een lichte voorkeursbehandeling voor de particuliere<br />
huursector. Deze heeft dan ook ondanks allemaal veranderingen in de samenleving goed stand<br />
weten te houden, zij het dat de sector zelf wel veranderingen heeft ondergaan.<br />
Ten slotte: over de gevolgen van de hypotheekrenteaftrek<br />
Hoewel de hypotheekrenteaftrek de markt voor particuliere huurwoningen fors lijkt te<br />
versmallen, kan er niet zonder meer gesteld worden dat de koopprijzen als gevolg van de<br />
hypotheekrenteaftrek te hoog zijn. In Engeland zijn de huizenprijzen ondanks de geleidelijke<br />
uitwerkingstelling van de hypotheekrenteaftrek de afgelopen tien jaar ca. 30% meer gestegen<br />
dan in Nederland, terwijl in beide landen het renteverloop ongeveer gelijk is geweest. Hoe is dit<br />
te verklaren? Heel abstract zou het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kunnen worden<br />
gezien als 'schuiven met geld'. Zolang het geld via een omweg weer op de woningmarkt (huur<br />
of koop) terecht komt, is er niets aan de hand. Hieraan ligt ook de gedachte ten grondslag dat<br />
de totale vraagbehoefte niet zomaar te veranderen is door een ingreep van de overheid (als dit<br />
wel het geval is, getuigt dit van wanbeleid). Anders ligt het met de specifieke vraagbehoefte,<br />
zoals de vraag naar koopwoningen door eigenaarbewoners. Deze is wel degelijk beïnvloedbaar<br />
door de hypotheekrenteaftrek, zoals algemeen wordt onderkend. Aangetoond in hoofdstuk 4 is<br />
echter dat de vraag naar koopwoningen in Engeland en vooral ook in Duitsland voor een groot<br />
deel bepaald wordt door particuliere beleggers. De stelling zou zelfs verdedigd kunnen worden<br />
dat de koopwoningenmarkt in het Noorden van Engeland haar stormloop deels heeft te danken<br />
aan de 'buy to let' markt.<br />
Dit gezegd hebbende moet nog heel kort terug worden gekomen op de uitspraak van Jelle<br />
Kasteel van BPF Bouwinvest 'bepalend voor de woningmarkt is de koopmarkt, en deze wordt<br />
gesubsidieerd'. Voor 'koopmarkt' zou eigenlijk eigenwoningmarkt ingevuld moeten worden.<br />
Deze is in Nederland bepalend voor de woningmarkt omdat deze gesubsidieerd is. De<br />
eigenwoningmarkt in Nederland zou daarmee kunnen worden gemerkt als een markt van<br />
primaire betekenis. Deze markt van primaire betekenis heeft als belangrijkste kenmerk dat zij<br />
één op één reageert met de hypotheekrenteparameter. Daalt de rente, dan floreert de markt. In<br />
5.1 is een florerende eigenwoningmarkt in verband gebracht met een krimpende particuliere<br />
huurwoningenmarkt als gevolg. Voor hetzelfde geld echter zou een dalende hypotheekrente<br />
ook tot gevolg kunnen hebben dat particuliere investeerders appartementen gaan kopen voor<br />
de huurmarkt. In Nederland is de particuliere huurwoningenmarkt echter een markt van<br />
secundaire betekenis, waar een dalende rente niet direct invloed op lijkt te hebben. Zij pakt wat<br />
er overschiet uit de eigenwoningmarkt.<br />
102
6. VERBAND AANBOD - <strong>HUURBELEID</strong><br />
6.1 Beweegredenen Nederlandse verhuurders & oordeel<br />
deskundigen<br />
Priemus voorzag in 1998 de blijvende krimp van de particuliere huursector. Hij voegde echter<br />
toe dat hij wel perspectief zag aan de bovenzijde van de markt, waar de huurprijsregulering niet<br />
meer van toepassing is, en daarmee geen belemmering vormt voor veelal institutionele<br />
beleggers die zich op de woningmarkt begeven. Priemus merkte echter wel op dat de<br />
bovenzijde van de huurmarkt beperkt van omvang zou blijven (Priemus, 1998). Priemus lijkt<br />
gelijk te hebben gehad. Het is wel zo dat met name de institutionele beleggers hebben<br />
gedesinvesteerd de laatste jaren, maar dat dit gevolg is van een strategie om enkel nog in dat<br />
deel van de markt actief te zijn waar de huurprijsregulering geen belemmering meer vormt. In<br />
de conclusie van paragraaf 4.6 zijn de ontwikkelingen die aan de gang zijn op de institutionele<br />
huurwoningenmarkt gevat onder de noemer 'vernichering'. Het is zeer aannemelijk dat deze<br />
ontwikkeling een direct gevolg is van de tweedeling in het Nederlandse huurbeleid in een<br />
gereguleerd en een geliberaliseerd deel, en het geleidelijk uiteengroeien van de gereguleerde<br />
huren en de markthuren. De institutionele sector is voor nieuwe projecten min of meer<br />
veroordeeld tot de geliberaliseerde markt. Mede door de stevige concurrentie van de<br />
eigenwoningsector is deze markt ijl. Aan de randen van de wet ontwikkelt zich echter een<br />
nieuwe markt, die in hoofdstuk 4 als de 'nieuwe nichemarkt' is omgeschreven.<br />
In deze paragraaf wordt kort verslag gedaan van de visie van de verhuurders en makelaars<br />
waarmee gesproken is (tabel 12) over het huurbeleid – in deze paragraaf is dat alleen het<br />
huurbeleid zoals dat nog geldig was vóór 1 juli van dit jaar.<br />
6.1.1 Beweegredenen Nederlandse verhuurders – huurbeleid<br />
Traditionele verhuurders<br />
Er zijn verschillende soorten verhuurders, die verschillend over het huurbeleid oordelen.<br />
Vastgoed Belang kan worden gezien als spreekbuis van de traditionele particuliere<br />
verhuurders. Volgens directeur Bos heeft het WWS tot op de dag van vandaag tot gevolg dat<br />
verhuurders hun bezit verkopen, en het is ook een reden voor leden van Vastgoed Belang om<br />
niet in woningen te gaan beleggen. Het komt veel voor dat particuliere beleggers zich<br />
strategisch opstellen ten aanzien van het huurbeleid. Zo is een grote groep van de leden van<br />
Vastgoed Belang actief in de markt voor studio's. Studio's zijn in de praktijk gewoon kleine<br />
appartementjes waarin het toilet ontbreekt. Officieel is er hierdoor geen sprake van<br />
zelfstandige woonruimte, en is de WWS-puntentabel voor zelfstandige woonruimte niet van<br />
toepassing. De maximaal toelaatbare huurprijs mag dan worden berekend aan de hand van de<br />
puntentabel voor onzelfstandige woonruimte of kamers. Deze staat aanzienlijk hogere m 2 -<br />
prijzen toe.<br />
Dennis Stello van makelaar bij makelaarskantoor 'Match Makelaars' in Rotterdam herkent de<br />
strategische opstelling van de verhuurders. Vaak worden woningen gemeubileerd verhuurd,<br />
zonder dat er hier vraag naar is. Verhuurders beschouwen gemeubileerde woningen min of<br />
meer als geliberaliseerd, zonder dat dit feitelijk zo is. De belangrijkste reden waarom<br />
particulieren afzien van verhuur van woningen volgens Stello is dat zij zich afvragen 'kom ik wel<br />
van mijn huurders af?'. Niettemin neemt de bereidheid van particulieren tot het verhuren van<br />
woningen volgens Stello toe. Dit heeft vooral te maken met de gunstige fiscale behandeling.<br />
103
Regiomanager J. Koehler van Direct Wonen herkent de creatieve oplossingen van de<br />
verhuurders ook. Relatief veel verhuurders verhuren studio's, bijvoorbeeld in een groep van 6<br />
eenheden met 3 toiletten op de gang. In de meest extreme gevallen gebeurt het dat<br />
bijvoorbeeld vier té kleine appartementen worden samengevoegd tot twee grotere<br />
appartementen om maar boven de huurliberalisatiegrens uit te komen. Wijnand Groenen is als<br />
directeur van beleggingsadviesbureau en beheerorganisatie 4-freedom actief op de<br />
studentenwoningenmarkt in het centrum van Utrecht. Groenen benadrukt in een<br />
telefoongesprek dat in zijn specifieke branche de huurwetgeving stelselmatig en bewust wordt<br />
overtreden. De markthuren in zijn specifieke branche zijn doorgaans twee maal de hoog als het<br />
WWS toestaat. Zijn klanten brengen deze markthuren gewoon in rekening bij de studenten. Dat<br />
dit gebeurt, is volgens Groenen algemeen bekend, ook bij VROM. Volgens Groenen zullen zijn<br />
beleggers-klanten, die doorgaans veel geïnvesteerd hebben in een pand, failliet gaan wanneer<br />
de huurcommissie zal besluiten tot huurverlagingen. Vooralsnog zijn de huurders echter loyaal 1<br />
genoeg om niet naar de huurcommissie te stappen. Groenen is echter ongerust over een<br />
ontwikkeling die in Rotterdam gaande is. Daar organiseren groepen rechtenstudenten een<br />
campagne om medestudenten bewust te maken van hun huurdersrechten. Concluderend kan<br />
gesteld worden dat het huurbeleid vooralsnog geen tot weinig invloed lijkt te hebben op de<br />
studentenwoningenmarkt, afgezien van die verhuurders die de markt liever links laten liggen<br />
vanwege het huurbeleid, of vanwege het imago van deze markt.<br />
Institutionele beleggers<br />
Gideon Spermon en Jeroen Jansen van Vesteda zijn niet gecharmeerd van het huurbeleid<br />
zoals dat ten tijde van het interview in mei nog in werking was. De reeds beschreven 'roll over'<br />
strategie is mede ingezet door dit huurbeleid. Het huurbeleid is ook de reden geweest waarom<br />
er niet meer projecten als 'De Boompjes' (5.2.3) zijn ontwikkeld of aangekocht. Volgens Jansen<br />
zouden deze woningen in de 'sociale huur' vallen. Feitelijk is dit natuurlijk niet juist. Jansen<br />
bedoelt dat deze kleine woningen standaard onder het strenge huurprijsregime vallen – dit is<br />
nog geen sociale huur. Op de vraag of Vesteda deze kleine woningen eventueel wel in het<br />
centrum van Alexander zou willen realiseren antwoorden Spermon en Jansen dat de<br />
projectprijzen ook hier niet in verhouding liggen tot de maximaal toelaatbare huurprijzen die<br />
volgens het WWS gevraagd mogen worden. Gert-Jan Kapiteyn vertelt dat ook zijn Altera<br />
Vastgoed zich voornamelijk focust op de geliberaliseerde markt. Kapiteyn maakt echter wel<br />
onderscheid tussen gebieden waar druk op de markt staat (het stadscentrum), en gebieden<br />
daarbuiten. In die eerste is de maximaal toelaatbar huurprijs van het WWS zonder meer té<br />
laag, waardoor er niet in het gereguleerde segment geïnvesteerd kan worden. Altera is niet zo<br />
actief in de centra van de grote steden. Volgens Kapiteyn zouden kleine stadsappartementen<br />
wel een hele goede investering vormen. Helaas zou de huurprijsregulering tot gevolg hebben<br />
dat het directe rendement op ca. 2% zou blijven steken. Tot slot concludeert Kapiteyn dat er<br />
per saldo structureel geld de sector uitstroomt. Dit komt volgens hem door de grondprijzen en<br />
het huurbeleid.<br />
Wim Wensing van ING Real Estate ervaart de huurprijsregulering als een groot obstakel. Juist<br />
ING gelooft (met Amvest) veel meer dan andere institutionele beleggers in kleine oppervlaktes<br />
in het stadscentrum. Volgens Wensing is dit waar de markt om zit te springen. Wensing zou het<br />
liefst appartementen van ca. 70 m 2 in hartje Rotterdam willen verhuren voor een huurprijs van €<br />
700-800. De kritische grens om geliberaliseerd te kunnen verhuren ligt volgens Wensing ergens<br />
tussen 80 en 85 m 2 . Dit bood volgens Wensing mogelijkheden. Onder het nieuwe huurbeleid<br />
ligt dit echter anders (in met name de stadscentra zou de ondergrens lager komen te liggen,<br />
vanwege een hoge WOZ-waarde, zie 6.1.1). Niettemin is Wensing al lang de landsgrens over<br />
gegaan. In Parijs en Londen heeft hij geld geïnvesteerd in zogenaamde ‘micro-living’ projecten,<br />
veelal bij onderzoekscentra en universiteiten in de buurt. Volgens Wensing is dit een markt<br />
waar in Nederland ook veel behoefte aan is, met name voor jonge afgestudeerden. Het<br />
huurbeleid staat dit echter in de weg. Alleen buiten het stadscentrum in deelgemeente<br />
1 een vervelende vorm van loyaliteit', aldus woordvoerder Hans Roseboom van 'De Woonbond' in dagblad 'Trouw'<br />
d.d. 22/6/2006<br />
104
Alexander exploiteert ING een project – Grote Beer genaamd – met kleine appartementen en<br />
gereguleerde huurprijzen. De lagere grondprijs buiten de stad staat dit volgens Wensing toe.<br />
Het project rendeert niet geweldig, maar het wordt wel gezien als een risicoloze 'core'<br />
belegging. De Grote Beer is een groot succes.<br />
Woningcorporaties<br />
Het bezit van studentenhuisvester en woningcorporatie Stadswonen in Rotterdam komt niet in<br />
aanmerking voor liberalisatie vanwege de kleine oppervlaktes. Dit gegeven vormt echter<br />
helemaal geen belemmering voor Stadswonen. Haar portefeuille is dan ook op geen enkele<br />
manier afgestemd op het huurbeleid. PWS is een Rotterdamse woningcorporatie die wel<br />
dankbaar gebruik maakt van de ruimte die wordt geboden om geliberaliseerd te verhuren. Dit<br />
stelde PWS bijvoorbeeld in staat om het project 'De Compagnie' op de Kop van Zuid nog in de<br />
bouwfase van een ontwikkelaar over te nemen in verband met een slecht lopende voorverkoop.<br />
Het huurbeleid vormt verder geen beperking voor PWS' doen en laten.<br />
6.2 Referentieland dynamisch: Engeland<br />
Achtereenvolgende conservatieve regeringen probeerden in de decennia na de tweede<br />
wereldoorlog de 'vlucht' uit de particuliere huursector een halt toe te roepen middels<br />
deregulering van het huurbeleid. Dit is tot de late jaren tachtig niet gelukt. Deels kan dit<br />
gekomen zijn doordat na een periode van deregulatie telkens weer een periode van<br />
aangescherpt beleid volgde. Deze dynamiek van regulering-liberalisatie-bevriezing-regulering<br />
heeft het vertrouwen in de sector geen goed gedaan, zo is de veronderstelling. Volgens David<br />
Gibbins van Arlington is de introductie van de Fair Rent Act van 1965 het moment geweest<br />
waarop de institutionele beleggers de markt verlieten. Zij hielden het definitief voor gezien,<br />
totdat kort geleden weer enkele partijen begonnen zijn met woningfondsen, waaronder<br />
Arlington. Particuliere beleggers hielden het wat langer uit op de markt. Tot 1975 vonden zij in<br />
de gemeubileerde sector een 'vluchtsector' om onder de huurprijsregulering uit te komen. De<br />
gemeubileerde sector was tot die tijd volledig gevrijwaard van huurprijsregulering. Het kwam<br />
zelfs voor dat een gemeubileerde kamer in een woning voor de dubbele prijs van de hele<br />
woning verhuurd werd (Balchin & Rhoden, 2002). In 1975 heeft de nieuwe Labour regering<br />
deze vrijstelling voor gemeubileerde woningen opgeheven. Het is heel aannemelijk dat het<br />
relatief grote marktverlies van 1975 op 1976 (figuur 21, paragraaf 4.2) hier een direct gevolg<br />
van is geweest. In 1989 trad een plotseling herstel in op de particuliere huurwoningenmarkt.<br />
Een jaar daarvoor was de liberale Rent Act 1988 van kracht geworden. Hoewel Kemp (1998) en<br />
Crook et al (1996) de oorzaak van dit herstel in eerste instantie bij andere factoren leggen<br />
(5.3), geven zij ook aan dat de introductie van nieuwe, lossere contractvormen op zijn minst<br />
faciliterend heeft gewerkt. Over de tweede opleving vanaf 2001 is nog niet veel literatuur<br />
verschenen. Het gaat hier om een heropleving van de 'buy to let' markt, die in de jaren<br />
negentig begon. Volgens David Gibbins en Chris Town had deze ontwikkeling nooit kunnen<br />
plaatsvinden zonder de 'Rent Act' van 1988, die in tegenstelling tot eerdere<br />
liberalisatiepogingen van kracht bleef na de machtswisseling door Labour in 1997.<br />
6.2.1 Beweegredenen Engelse verhuurders<br />
Volgens Chris Town, voorzitter van de 'Residential Landlords Association', en zelf<br />
huisjesmelker in Leeds, had de huurwetgeving van vóór 1988 een 'dodelijke' uitwerking op de<br />
particuliere huurwoningenmarkt. De 'Rent Act' van 1988 heeft hier verandering in gebracht.<br />
Veel investeerders, waaronder hijzelf, zijn eind jaren tachtig vanuit het niets begonnen met het<br />
opbouwen van een portefeuille. Sinds enkele jaren is Town nu een 'full time property man'.<br />
Town hanteert als belegger een lange termijn strategie, en investeert niet in 'city (centre)<br />
105
living', maar in de wijken rondom het centrum. Town omschrijft de 'city living' markt als een<br />
markt voor speculanten en waaghalzen, waar 'shorthold' contracten van groot belang zijn.<br />
Ondanks Town's lange termijn strategie hecht hij ook erg veel waarde aan 'shorthold'. Hij kan<br />
hierdoor relatief snel beschikken over zijn bezit. Daarnaast kan hij bij elke contractvernieuwing<br />
in de huur weer verhogen. De toegestane huurverhogingen in een gereguleerd contract zijn niet<br />
gekoppeld aan de inflatie, zoals in Nederland het geval is. Dit betekent dat in tijden van sterke<br />
inflatie de reële huurinkomsten fors kunnen dalen. Ditzelfde geldt ook, maar in iets mindere<br />
mate voor een gewoon 'assured' contract (2.3.2). Voor Town en de leden van zijn RLA is het<br />
liberale huurregime van na 1988 van levensbelang. Ook met David Gibbins is gesproken over<br />
de rol van contractvormen. In Gibbins' 'Regent Residential Fund' wordt alleen met de liberale<br />
'assured shorthold contracten' gewerkt. De introductie van deze contracten heeft een<br />
herintrede van institutionele beleggers in de markt mogelijk gemaakt. Opvallend is dat zowel<br />
Gibbins als Alex Greaves van het 'Schöders Fund' aangeven vooral een korte-termijn strategie<br />
te volgen. Greaves verkoopt gemiddeld na 2 tot 5 jaar. Uiteraard worden de woningen leeg<br />
verkocht. 'Shorthold' contracten maken dit mogelijk. Ditzelfde geldt voor de speculanten en<br />
korte-termijn beleggers op de 'city living' markten in de steden in het Noorden.<br />
6.3 Referentieland stabiel: Duitsland<br />
Er is in Duitsland geen directe relatie waar te nemen tussen het huurbeleid en het aanbod op<br />
de particuliere huurwoningenmarkt. Het regime geeft de markt de vrije hand in het vaststellen<br />
van de aanvangshuurprijzen. Dit is ook al decennialang het geval. Er kan verondersteld worden<br />
dat deze stabiele situatie in vergelijking met Nederland en Engeland ook van invloed is<br />
geweest op de stevige positie die de particuliere huurwoningenmarkt in Duitsland inneemt. In<br />
die zin is er een verband te leggen tussen het vrije regime en het stabiele en ruime aanbod.<br />
Het relatief strenge regime van referentiehuren voor huuraanpassingen heeft indirect wel<br />
gevolgen gehad voor het aanbod. Doordat de huren van zittende bewoners minimaal werden<br />
aangepast aan de ontwikkeling van de markthuren ontstonden er in sommige steden<br />
prijsleemtes die de doorstroming op de markt in de wegstonden. Investeerders waren hierdoor<br />
minder bereid te investeren.<br />
6.4 Conclusie<br />
In dit hoofdstuk is het aanbod in verband gebracht met het huurbeleid. Daarbij is sterk de<br />
nadruk gelegd op hetgeen de verhuurders zelf te vertellen hadden. In de conclusies van<br />
hoofdstuk 1 en 2 zijn een aantal cruciale eigenschappen opgesomd die het huurbeleid in<br />
Nederland en de referentielanden kenmerken. In deze concluderende paragraaf worden deze<br />
eigenschappen kort teruggehaald.<br />
De verhuurders die op de nieuwe nichemarkt actief zijn proberen middels kunstgrepen en<br />
creatieve oplossingen zoveel mogelijk buiten de strenge huurwetgeving voor zelfstandige<br />
huurwoningen uit te komen. Dit lijkt in de praktijk aardig te lukken. Uit 4.1.4 is gebleken dat met<br />
name verhuurders die via verhuurmakelaars werken de huurwetgeving willens en wetens<br />
negeren. Dit lijkt in de praktijk goed te gaan. Het zelfde is aan de gang op de<br />
studentenhuisvestingmarkt. De huurwetgeving lijkt hier onbekend te zijn. Al met al zou er in het<br />
kader van de 'nieuwe niche' sector ook gesproken kunnen worden van een 'vrije markt niche',<br />
waarin het spel van vraag en aanbod redelijk vrij verloopt, en de type d huurprijsregulering van<br />
106
Lind (smoothing changes in market rents) als onderscheidende kenmerk van de Nederlandse<br />
huurprijsregulering lijkt te worden ondermijnd (2.1.2, tabel 4). Kleine stadsappartementen<br />
worden aangeboden, zij het dat er vaak sprake is van meubilering, of onzelfstandige eenheden.<br />
Institutionele verhuurders kunnen zich een flexibele opstelling als bovenstaand niet<br />
permitteren. Toch willen de meeste van hen in nieuwe projecten de handen vrij hebben, en niet<br />
beperkt worden door de huurprijsregulering. Dit zou rendementstechnisch gezien vaak niet<br />
eens verantwoord zijn (zie ook 2.5, tabel 8). Institutionele beleggers kiezen daarom structureel<br />
voor het geliberaliseerde huursegment. Dit betekent dat zij alleen appartementen boven een<br />
bepaalde oppervlakte aanbieden. Deze markt is beperkt van omvang, en staat bovendien sterk<br />
onder invloed van de eigenwoningsector. De ontwikkeling werd in 6.1 omschreven als een<br />
proces van 'vernichering' van de institutionele huursector. Appartementen met een<br />
woonoppervlakte onder ca. 80 m 2 vallen buiten deze niche, tot spijt van sommige aanbieders.<br />
Andere aanbieders laat het vrij onverschillig.<br />
Een belangrijk kenmerk van het Nederlandse huurbeleid is de gelijkschakeling van de sociale<br />
huursector en de particuliere huursector. M.a.w. er is geen categorale indeling van het beleid.<br />
Beleidsmedewerker op VROM DG Wonen Riemer Baumfalk neemt echter waar dat er in de<br />
praktijk een tweedeling op de markt is ontstaan. Verhurende partijen zoeken naar creatieve<br />
oplossingen, of kiezen strategisch voor het geliberaliseerde segment (interview VROM).<br />
Saillant detail is dat de liberalisatiegrens niet alleen een tweedeling tussen sociale en<br />
institutionele verhuurders bevordert, maar per definitie ook een tweedeling veroorzaakt in het<br />
aanboden goed door de verschillende soorten aanbieders. Sociale verhuurders verhuren wel<br />
kleine stadsappartementen, institutionele niet. Op de nieuwe nichemarkt worden voornamelijk<br />
studio's en gemeubileerde appartementen verhuurd.<br />
Het onvoorspelbare huurbeleid in Engeland tot aan 1988 heeft belangrijke gevolgen gehad voor<br />
het aanbod in de particuliere huursector. Ook hebben particuliere aanbieders strategisch<br />
ingespeeld op de mazen in de wet, net als Nederlandse verhuurders nu doen. Inmiddels<br />
kunnen in Engeland grofweg twee huurprijsregimes worden onderscheiden die grotendeels<br />
samenvallen met het onderscheid tussen de publieke/sociale en particuliere huursector. Het<br />
huurbeleid vormt nu vrijwel geen enkele restrictie voor de markt. Belangrijkste kenmerk van het<br />
Engelse systeem daarbij is dat zittende huurders voor een groot deel van de markt geen<br />
huurbescherming genieten (type a en b 'transaction cost' huurprijsregulering van Lind, 2.1.2,<br />
tabel 4), en geen huurzekerheid hebben. Verhuurders vinden dit een groot voordeel. Dit stelt<br />
hen in staat tijdelijk genoegen te nemen met lage huurinkomsten, om de huren te kunnen<br />
verhogen bij een economische opleving. Zeer belangrijk voor de 'city living' markt zijn de<br />
tijdelijke contracten. Speculanten zouden niet in de markt zijn gestapt wanneer zij het bezit niet<br />
leeg zouden kunnen doorverkopen. Hoewel er diverse redenen worden aangedragen voor het<br />
herstel van de particuliere huurwoningenmarkt (veelal conjunctureel), zou het herstel niet<br />
mogelijk zijn geweest zonder de liberalisatie van 1988. De invloed van de conjunctuur kan ook<br />
gerelativeerd worden. Over de hele periode van 1989 tot aan 2006 is er sprake geweest van<br />
pieken en dalen. Netto zou de uitwerking hiervan op de particuliere huurwoningenmarkt vrij<br />
neutraal moeten zijn. Het marktaandeel van de particuliere huursector is in deze periode<br />
gestegen van 9,50% naar 11,33%. Van grote invloed, vooral in de periode na 1999, is het<br />
gedeeltelijk of volledig ontbreken van de hypotheekrenteaftrek geweest. De keuze voor de<br />
koop- of huurwoning kon hierdoor beter door conjuncturele- en andere vraagfactoren bepaald<br />
worden. Toch kan er al met al gesteld worden dat de liberalisatie een belangrijke faciliterende<br />
rol heeft gespeeld. Dat in er in Leeds zoveel nadruk wordt gelegd op kleine stadsappartementen<br />
heeft niks met het huurbeleid te maken, maar ze worden in ieder geval niet door het<br />
huurbeleid onmogelijk/ onrendabel gemaakt.<br />
Over Duitsland kan alleen gesteld worden dat het stabiele en relatief liberale huurbeleid<br />
investeringen niet in weg zit. Samen met de gunstige fiscale behandeling en het ontbreken van<br />
een actieve eigenwoningpolitiek heeft de particuliere huursector haar sterke positie tot op de<br />
dag van vandaag kunnen behouden. Voor speculanten biedt het huurbeleid echter geen ruimte.<br />
Deze zullen hun heil in andere vastgoedcategorieën moeten zoeken, of voor zo ver het mogelijk<br />
is in onverhuurd bezit handelen.<br />
107
7. HUURLIBERALISATIE EN TOENAME<br />
AANBOD KLEINE<br />
STADSAPPARTEMENTEN<br />
In dit hoofdstuk zal aan de hand van een Nederlandse analyse en een vergelijking met de<br />
situatie in de referentielanden de hoofdvraag worden beantwoord. In paragraaf 7.1 wordt in<br />
eerste instantie kort verslag gedaan van het onderdeel in de vraaggesprekken met Nederlandse<br />
verhuurders dat ging over het nieuwe huurbeleid zoals dit vanaf 1 juli van dit jaar van kracht is.<br />
Dit beleid is maar één voorbeeld van 'een liberaler huurbeleid' zoals dit in de centrale vraag is<br />
geformuleerd. Het zal blijken dat de meeste verhuurders het allerminst als 'een liberaler'<br />
huurbeleid beschouwen. Vervolgens zal op grond van de uitspraken van de verhuurders, en de<br />
conclusies van de hoofdstukken 5 en 6 worden doorgeredeneerd over mogelijke effecten van<br />
beleidsveranderingen. In 7.2 zal het huurbeleid in Engeland en Duitsland in een Nederlands<br />
kader worden geplaatst. De vraag die beantwoord moet worden is of dezelfde uitwerking van<br />
het beleid daar zoals opgeschreven in hoofdstuk 6 ook in Nederland te verwachten valt, met<br />
inachtneming van de invloed van de interveniërende factoren, zoals opgeschreven in hoofdstuk<br />
5. In 7.3 volgt ten slotte de finale conclusie, aangevuld met enkele aanbevelingen.<br />
7.1 Nederlandse analyse<br />
7.1.1 Verhuurders over het nieuwe huurbeleid<br />
Traditionele verhuurders<br />
Directeur Bos van Vastgoed Belang is te spreken over het nieuwe huurbeleid zoals dat er ligt.<br />
Ten eerste schept de verhoging van de maximaal toelaatbare WWS-huurprijs met 10% opslag<br />
mogelijkheden voor de korte termijn. Een verbeterpunt enkele jaren geleden was volgens Bos<br />
al de afschaffing van de verouderingsaftrek geweest. Belangrijk aspect voor beleggers is<br />
volgens Bos vooral ook het vooruitzicht voor na 2010. Bos zelf heeft er wel vertrouwen in dat<br />
de liberalisatie doorgang vindt. Concluderend stelt Bos dat het perspectief voor de<br />
woningbeleggingsmarkt aanzienlijk beter wordt.<br />
Institutionele beleggers<br />
Gideon Spermon en Jeroen Jansen van Vesteda zijn niet positief gestemd over het nieuwe<br />
huurbeleid. De voorstellen uit 2004 juichten ze toe, maar het voorgestelde beleid heeft een<br />
behoorlijke wending genomen. Er is zelfs een kans dat nieuwbouwplannen zullen worden<br />
heroverwogen naar aanleiding van het nieuwe beleid. Reden hiervoor is dat door instelling van<br />
het overgangsregime feitelijk het gereguleerde gebied fors wordt uitgebreid. Zodoende zitten er<br />
nu projecten in de pijplijn die in het oude beleid geliberaliseerd verhuurd hadden kunnen<br />
worden, en nu in het overgangsgebied gaan vallen. De 10% opslag bovenop de maximaal<br />
toelaatbare WWS-prijs in het overgangsgebied is volgens Spermon en Jansen lang niet genoeg<br />
om voldoende rendabel te kunnen exploiteren. "Als deze projecten niet meer kunnen worden<br />
afgeblazen, dan zullen we er mee moeten leven", aldus Jansen. Jansen prijst het dat PvdAkamerlid<br />
Staf Depla in een motie heeft gepleit voor openstelling van het register voor 'oudgeliberaliseerde'<br />
woningen voor ook nieuwe nog op te leveren woningen die onder het oude<br />
108
egime geliberaliseerd zouden zijn geweest, maar nu onder de hoge WOZ-bovengrens van het<br />
overgangsregime vallen (1.1.2 modernisering huurbeleid, punt 4). Depla's motivatie betrof het<br />
'dreigende stilvallen van de bouw van vrije sector huurwoningen na 1 januari 2006' (kamerstuk<br />
27926, nr. 97). Jansen vindt het onbegrijpelijk dat de coalitiepartners CDA en VVD deze motie<br />
hebben getorpedeerd. CDA-kamerlid Bas Jan van Bochove legde in een later vraaggesprek uit<br />
dat er voldoende toezeggingen waren gedaan aan de beleggers. Zij kunnen in de pijplijn<br />
zittende projecten voortzetten zonder dat zij daarbij gehinderd worden door het huurbeleid, in<br />
het geval wanneer die onder de oude regeling niet zo zou zijn. De CDA-fractie vond het daarom<br />
niet nodig de motie Depla te ondersteunen (interview CDA-Tweede Kamerfractie).<br />
Op de vraag aan Jansen en Spermon of zij vertrouwen hebben in een definitieve liberalisatie<br />
van het overgangsgebied in 2010 antwoorden zij: 'Nee, want dit beleid heeft geen effect op de<br />
productie'. De minister stelt immers een goede productie als voorwaarde (1.1.2, definitief<br />
huurbeleid, punt 6).<br />
In een eerdere gespreksronde in 2004/2005 in het kader van de in de inleiding van hoofdstuk 1<br />
genoemde veldwerkopdracht in Rotterdam was er al eens met Vesteda gesproken. Directeur<br />
Asset management Römgens verklaarde toen enthousiast te zijn over de eerste<br />
novembervoorstellen van Minister Dekker. De toen voorgestelde WOZ-liberalisatiegrens (€<br />
115.000, met peildatum 1999) zou hen de mogelijkheid geven de kleine stadsappartementen in<br />
het eerder genoemde project 'De Boompjes' geliberaliseerd te gaan verhuren. Ook zou het hen<br />
in de gelegenheid stellen meer van deze succesvolle projecten in Rotterdam neer te zetten. De<br />
reden dat er nooit afstand is gedaan van de drie torens aan de Maas is volgens Spermon dat<br />
Vesteda dit soort kleine appartementen in Rotterdam wil aanbieden – en ze staan er nu<br />
eenmaal. Volgens Dhr. Römgens speelde ook een eventuele liberalisatie op termijn een rol.<br />
Net als Spermon en Jansen vraagt ook Jelle Kasteel van BPF Bouwinvest zich af of de<br />
projecten die in de 'pijplijn' zitten nog op kunnen worden opgenomen in het register voor oudgeliberaliseerde<br />
woningen. Hij bestempelt dit als een 'risico', want de projecten kunnen niet<br />
meer worden afgeblazen. Het overgangsregime is aanleiding voor Kasteel om zeer kritisch naar<br />
nieuwe projecten te kijken. Het WWS+10% laat niet veel ruimte over. Alleen op VINEX-locaties<br />
zal het wel goed gaan. Voor de binnenstad heeft hij er echter een hard hoofd in. Wat Kasteel<br />
verder dwars zit is dat in het gemoderniseerde WWS de oppervlakte nog sterker een parameter<br />
is voor de maximale toelaatbare huurhoogte, doordat de omgevingskenmerken zijn vervangen<br />
door de WOZ-waarde. Deze waarde wordt voor een groot gedeelte bepaald door de<br />
oppervlakte. Wim Wensing van ING is ook niet blij met het overgangsregime. Het zal voorlopig<br />
niet meer mogelijk zijn nieuwe woningen van 80-85 m 2 geliberaliseerd te verhuren. De 10%<br />
opslag boven op het WWS als alternatief is volgens Wensing lang niet voldoende. Gert-Jan<br />
Kapiteyn van Altera denkt dat het nieuwe huurbeleid tot een afnemende interesse van<br />
beleggers en projectontwikkelaars leidt om in de huurwoningenmarkt te investeren. Zelf meent<br />
hij echter redelijk uit de voeten te kunnen met het overgangsregime voor projecten die al in de<br />
pijpleiding zitten. Jos Janssen ten slotte (AZL) ziet wel mogelijkheden in het overgangsregime.<br />
Dat moet ook wel, zo stelt hij, want de meeste projecten zullen in dat overgangsgebied vallen.<br />
Het is wel allemaal minder dan Janssen verwacht had. Hij durft dan ook niet te stellen dat het<br />
nieuwe huurbeleid geen reden is om verder te desinvesteren.<br />
Het probleem van 'de pijplijn' (zie bovenstaand) wordt binnen VROM onderkend.<br />
Beleidsmedewerker op DG Wonen Riemer Baumfalk gaf in een vraaggesprek aan dat er voor<br />
deze bijzondere gevallen 'driftig' wordt gewerkt aan een oplossing. 'Dit is een heel serieus<br />
probleem', aldus dhr. Baumfalk (interview VROM).<br />
Concluderend<br />
Afgaande op de vraaggesprekken kan gesteld worden dat het nieuwe huurbeleid voorlopig niet<br />
zal leiden tot netto extra investeringen in de institutionele huursector. Volgens de meeste<br />
beleggers is de ruimte in het overgangsgebied lang niet afdoende voor het vragen van<br />
rendabele huurprijzen. Dit lijkt vooral op dure centrumlocaties het geval te zijn. Zoals het er nu<br />
109
naar uit ziet zullen institutionele beleggers zich daar alleen nog focussen op appartementen<br />
met een WOZ-waarde die hoger is dan de WOZ-bovengrens van het overgangsgebied (1.1.2).<br />
Voor Rotterdam is dit € 250.000. Tot 2010 in ieder geval is dit de nieuwe liberalisatiegrens.<br />
Doordat met deze grens het geliberaliseerde gebied netto kleiner wordt, is er zelfs een kans<br />
dat institutionele beleggers verder gaan desinvesteren. Doordat de WOZ-waarde van een<br />
woning voor een groot gedeelte afhangt van de woonoppervlakte zal dit vooral weerslag<br />
hebben op het aanbod kleine stadsappartementen, terwijl veel institutionele beleggers<br />
(Vesteda, Amvest, ING) dit soort vastgoed wel wil aanbieden. De meeste institutionele<br />
beleggers waarmee gesproken is willen geen waarde hechten aan een eventuele opheffing van<br />
het overgangsgebied in 2010 omdat zij kwaad zijn over de instelling van het overgangsgebied,<br />
de betaalbaarheidsheffing, en bovenal het geschade vertrouwen door een wispelturig<br />
huurbeleid. In een artikel in DW Corporate (magazine van Direct Wonen) noemt Van der Schaar<br />
het nieuwe huurbeleid 'een sigaar uit eigen doos' voor de verhuurders, omdat de overheid<br />
beslag legt op de extra inkomsten om de stijging van de huurtoeslag te kunnen betalen.<br />
Volgens hem heeft het met deregulering al lang niets meer te maken (Van der Schaar, 2006).<br />
Wanneer in 2010 het overgangsgebied zou worden opgeheven en 25% van de<br />
huurwoningenvoorraad in het geliberaliseerde gebied gaat vallen ontstaat een situatie zoals<br />
minister Dekker in haar novemberplannen in 2004 voor ogen had. Over deze plannen waren de<br />
institutionele beleggers zeer te spreken. In een persbericht in 2004 gaf directeur Van Blokland<br />
aan dat IVBN-leden bereid waren tot verdrievoudiging van de nieuwbouwproductie mits de<br />
modernisering van het huurbeleid zou doorgaan (IVBN 2004-2). Door een substantieel lagere<br />
liberalisatiegrens (€ 150.000 i.p.v. € 250.000 in Rotterdam) zou er met name op dure<br />
centrumlocaties veel meer ruimte zijn voor de vrije markt. Of dit vervolgens een<br />
verdrievoudiging van de woningproductie door institutionele beleggers tot gevolg heeft is zeer<br />
discutabel, en zelfs onwaarschijnlijk als de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan. In een<br />
vraaggesprek lichtte Van Blokland zijn uitspraak in het persbericht als volgt toe. Hij ging er van<br />
uit dat het huurbeleid zoals voorgesteld door de minister tot gevolg zou hebben dat de<br />
doorstroming op de markt fors zou toenemen. Dit vooral als gevolg van huurstijgingen in de<br />
sociale huursector, waarmee het zogenaamde 'scheefwonen' tegen gegaan zou worden<br />
(interview IVBN). Als deze doorstroming al op gang zou komen, wat weer afhankelijk zou zijn<br />
van de opstelling van de sociale verhuurders en het gedrag van de huurders, zou het nog maar<br />
de vraag zijn in hoeverre deze 'doorstromers' zouden kiezen voor de duurdere huurmarkt. Het<br />
is waarschijnlijker dat een deel van deze huurders zal kiezen voor de lagere maandlasten door<br />
de hypotheekrenteaftrek op de koopwoningenmarkt, als in 2010 de hypotheekrenteaftrek nog<br />
bestaat. Het is aannemelijker dat wanneer institutionele beleggers meer zullen gaan<br />
aanbieden, zij dit alleen zullen doen in het gebied dat voorheen uit het zichtveld was gehaald<br />
door de harde liberalisatiegrens.<br />
Over de groep particuliere verhuurders die nu al kleine stadsappartementen aanbieden kan<br />
gezegd worden dat zij na een substantiële verlaging van de liberalisatiegrens waarschijnlijk<br />
minder kunstgrepen uit gaan halen om de scherpe kantjes van de huidige huurwetgeving te<br />
omzeilen. Mogelijk wordt de markt dan voor een bredere groep particuliere beleggers<br />
acceptabel en neemt het aanbod kleinere stadsappartementen ook hier toe. Van de<br />
corporatiesector valt niet te verwachten dat zij kleine stadsappartementen in de commerciële<br />
huurwoningenmarkt gaan aanbieden. Wanneer zij klein bouwen, zal dit veeleer voor een<br />
bepaalde doelgroep van beleid zijn, in plaats van voor de markt. Dit bleek eerder al uit diverse<br />
interviews met Rotterdamse corporaties in het kader van de in hoofdstuk 1 genoemde<br />
veldwerkopdracht. Het valt ook niet van deze sector te verwachten dat zij snel inspringt op<br />
nieuwe marktontwikkelingen. Dit is niet haar rol.<br />
110
7.2 Referentielanden. Dynamisch en stabiel<br />
Is het herstel van de particuliere huurwoningenmarkt in Engeland een reëel scenario voor<br />
Nederland wanneer het huurbeleid wordt geliberaliseerd? Of had de dominante rol van de<br />
particuliere huursector in Duitsland een realistische weergave kunnen zijn voor Nederland in<br />
het geval het huurbeleid hier ook al decennialang stabiel en relatief gedereguleerd was<br />
geweest? In deze paragraaf zal niet al het voorgaande nog eens herhaald worden. Volstaan<br />
wordt met een schematische vergelijking tussen de drie landen, en een toelichting hierop. Met<br />
het schema is getracht op zo compact mogelijke wijze alle informatie uit de hoofdstukken 5 en<br />
6 samen te vatten, en vooral vergelijkbaar te maken.<br />
Uitleg schematisch model<br />
In het schema op de volgende bladzijde wordt per land met een score aangegeven hoe de<br />
interveniërende factoren en de factor huurbeleid correleren met het aanbod kleine<br />
stadappartementen. Er zijn alleen 'structurele' factoren opgenomen. Dit betekent dat het<br />
schema geen informatie geeft over het investeringsklimaat. Het investeringsklimaat is namelijk<br />
afhankelijk van conjuncturele en economische factoren. Dit verandert van tijd tot tijd, maar kan<br />
over een langere periode voor de drie landen min of meer als neutraal worden beschouwd. Een<br />
negatieve score betekent een negatief verband, een positieve score een positief verband.<br />
Wanneer er de score 0 is ingevuld duidt dit op géén bijzonder verband. In economische termen<br />
zou dit betekenen dat de markt niet verstoord word. Bij de toekenning van de scores is globaal<br />
gehandeld en gebruik gemaakt van de informatie uit de hoofdstukken 5, 6 en 7.1. Op de<br />
volgende pagina wordt de waardering nog kort toegelicht.<br />
In de eerste vijf regels zijn alleen de interveniërende factoren gewaardeerd. De scores zijn<br />
vervolgens opgeteld. Het toekennen van de zwaartefactor per interveniërende factor is intuïtief<br />
gebeurd, op grond van alle eerdere informatie in het rapport. Er is al met al dus sprake van een<br />
zeer globale voorstelling van zaken. Het subtotaal in de zesde regel geeft aan of het verband<br />
tussen de interveniërende factoren en het aanbod kleine stadsappartementen positief, neutraal,<br />
of negatief is. Voor Nederland is dit neutraal, ondanks de gunstige fiscale behandeling en de<br />
vraagontwikkeling. Negatieve factoren zijn namelijk de hypotheekrenteaftrek en de<br />
woningbouwpolitiek.<br />
Op de zevende regel (7a) is een waarde toegekend aan het huurbeleid. Voor Nederland is dit<br />
het beleid zoals dit tot 1 juli van dit jaar van kracht was. Door deze waarde bij het subtotaal op<br />
de tellen is een waarde toegekend aan het verband tussen het totaal van interveniërende<br />
factoren én het huurbeleid met het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële<br />
huursector. In regel 8a staat of deze waarde positief, neutraal, of negatief is.<br />
Regel 7b geeft de situatie aan voor wanneer in Nederland het huurbeleid zou zijn<br />
geliberaliseerd, zoals in 2010 het geval kan zijn. In regel 8b is vervolgens te zien of het totaal<br />
van interveniërende factoren en het huurbeleid met het aanbod kleinere stadsappartementen<br />
zal veranderen. Op grond van de uitkomsten in het schematische model kan gesteld worden<br />
dat het totaal van interveniërende factoren en huurbeleid in Nederland negatief uitwerkt op het<br />
aanbod kleine stadsappartementen in de particuliere huursector. Door het huurbeleid te<br />
liberaliseren kan dit verband neutraal worden. In Engeland en Duitsland is het verband nog<br />
positiever. Hoe tot deze uitkomst is gekomen wordt hieronder toegelicht.<br />
Waarderingsfactoren<br />
Een structurele factor is de fiscale behandeling van de particuliere huursector. Hier hoeft niet<br />
meer veel over gezegd te worden. In Nederland zijn de FBI's een reden voor institutionele<br />
beleggers om in vastgoed te beleggen. Individuele particulieren kunnen in box III belastingvrij<br />
genieten van de huurinkomsten en verkoopwinsten. Engeland kende tot 1 juli geen equivalent<br />
voor de FBI's, en ook particulieren worden op geen enkele manier bevoordeeld wanneer zij<br />
passief beleggen. Voor actieve particuliere woningbeleggers gelden deze nadelen ten opzichte<br />
111
Tabel 14. Structurele motieven voor commerciële beleggers voor het aanbieden van kleine<br />
stadsappartementen. Nederland, Engeland en Duitsland.<br />
Situatie a: Huurbeleid tot 1/7/2006: Vergelijking Nederland met de referentielanden<br />
Factoren incl. huurbeleid Nederland Engeland Duitsland<br />
1 Fiscale behandeling particuliere<br />
huursector<br />
+ 1 – 2 + 1<br />
2 Hypotheekrenteaftrek – 1 0 0<br />
3 Woningbouwpolitiek – 1 + 1 0<br />
4 Specifieke vraagontwikkeling kleine<br />
stadsappartementen<br />
+ 1 + 1 0<br />
5 Beleggingsmarktspecifiek:<br />
pensioenen, stabiliteit part.<br />
huursector, imago, mogelijkheid tot<br />
speculeren door ontbreken<br />
huurzekerheid<br />
0 + 1 0<br />
6 Subtotaal (interv. factoren) 0 + 1 + 1<br />
7a Huurbeleid<br />
(Nederland vóór 1/7/2006)<br />
– 2 + 1 0<br />
8a Totaal (incl. huurbeleid) – 2 + 2 + 1<br />
Situatie b: Geliberaliseerd huurbeleid: Vergelijking Nederland met de referentielanden<br />
6 Subtotaal (interv. factoren) 0 + 1 + 1<br />
7b Huurbeleid<br />
(Nederland geliberaliseerd)<br />
8b Totaal (incl. huurbeleid, en<br />
Nederland geliberaliseerd)<br />
0 + 1 0<br />
0 + 2 + 1<br />
van Nederland niet meer, aangezien box III dan niet meer van toepassing is. Nadeel in<br />
Engeland is tenslotte nog het ontbreken van de kapitaalafschrijving. In Duitsland is die<br />
kapitaalafschrijving juist een belangrijk motief om in woningen te gaan beleggen.<br />
De eigenwoningpolitiek is al voldoende toegelicht. De hypotheekrenteaftrek heeft tot gevolg dat<br />
beleggers moeite hebben met het acquireren van projecten. In Engeland speelt dit helemaal<br />
niet. De situatie is eerder omgekeerd. Beleggers drukken eigenaarbewoners van de markt. De<br />
relatief milde score voor Nederland (– 1) in verhouding tot alle aandacht die in hoofdstuk 5 aan<br />
de marktverstorende werking van de hypotheekrenteaftrek is besteed komt doordat het hier<br />
enkel gaat om kleine stadsappartementen. In 7.1 is al uitgelegd dat de huurmarkt voor kleine<br />
stadsappartementen minder gevoelig is voor concurrentie uit de eigenwoningsector dan<br />
bijvoorbeeld de huurmarkt voor grote appartementen. Dit is ook een belangrijk motief voor<br />
beleggers om juist kleine stadsappartementen aan te gaan bieden. Een ander belangrijk punt is<br />
de programmatische ruimte die in het woningbouwbeleid wordt geboden aan de particuliere<br />
huursector. Deze is in Nederland nog altijd beperkt, vooral voor kleinere partijen. In Engeland<br />
is dit minder het geval. Dit komt zowel door de minder dominante positie van de<br />
publieke/sociale huursector, als door de revitalisatiepolitiek in de Engelse 'provincial cities'<br />
waar erg veel ruimte geboden lijkt te worden aan de particuliere huursector.<br />
De specifieke vraagontwikkeling naar kleine stadsappartementen in zowel Nederland als<br />
Engeland is groot. Wellicht is deze in Engeland inmiddels afgenomen door het grote aanbod.<br />
Dit doet echter niet terzake. De vraag was een reden voor beleggers om fors in die markt te<br />
investeren. In Nederland is de vraag ook groot. Dit is niet alleen gebleken uit een ABFonderzoek,<br />
maar wordt vooral ook getoond door de groei van de 'nieuwe niche' sector van<br />
112
kleine particuliere beleggers. In Duitsland zal de vraagbehoefte kleiner zijn door het al ruime<br />
aanbod. In de vijfde rij zijn een aantal factoren samen genomen, omdat deze los van elkaar niet<br />
zo veel invloed hebben op het aanbod als de factoren in de voorgaande rijen. Het gaat hier<br />
voornamelijk om de beleggersmotieven die in Engeland toch wel een rol van betekenis hebben<br />
gespeeld in de opleving van de 'buy to let' markt. Niet alle genoemde aspecten zijn overigens<br />
positief. Zo vinden institutionele beleggers de woningsector instabiel in vergelijking met de<br />
commerciële vastgoedsector, en is er bovendien een imagoprobleem. Particuliere beleggers<br />
beschouwen de sector echter als een 'secure vehicle' (interview RLA & Town). Het wantrouwen<br />
in de pensioenfondsen is voor vele particuliere beleggers een reden geweest om in de<br />
woningmarkt te gaan beleggen. Een ander beleggersmotief is de mogelijkheid tot speculeren.<br />
In Engeland werd dit aangemoedigd door het ontbreken van de huurzekerheid in het grootste<br />
deel van de particuliere huursector (2.1.2, tabel 4). Verhuurders kunnen altijd af van hun<br />
huurders, en verkoopwinsten incasseren. Beleggingsclub 'Imagine Homes' speelt handig in op<br />
de mogelijkheden die de Rent Act formuleert. Zij biedt haar leden verhuurde woningen aan met<br />
een gegarandeerde huuropbrengst, en geeft hen na twee jaar de keuze of zij het contract met<br />
de bewoners willen voortzetten, nieuwe huurders willen zoeken, de woning zelf willen bewonen,<br />
of de woning willen verkopen. In Nederland en Duitsland zou dit ondenkbaar zijn.<br />
Over het huurbeleid ten slotte hoeft niet veel meer gezegd te worden. In vergelijking met<br />
Engeland en Duitsland is het in Nederland ronduit streng (7a: -2). Het is niet waarschijnlijk dat<br />
het huurbeleid in de nabije toekomst net zo vrij zal zijn als in Engeland. In bovenstaand<br />
schema is daarom een geliberaliseerd huurbeleid (7b) voor Nederland gewaardeerd met een<br />
neutrale score (0).<br />
De uitkomsten<br />
De vraag is nu in hoeverre de ontstane situatie in Engeland na de liberalisatie van 1988 een<br />
scenario voor Nederland kan zijn, mocht hier het huurbeleid ook geliberaliseerd worden. Op<br />
grond van dit sterk vereenvoudigde model kan gesteld worden dat een aanbodtoename zoals in<br />
Engeland (referentiestad Leeds) onwaarschijnlijk is. De uitkomst voor Engeland (+2) is dan ook<br />
erg hoog een wordt o.a. veroorzaakt door de woningbouwpolitiek (revitaliseringspolitiek), de<br />
beleggingsmarktspecifieke factoren (pensioenen, mogelijkheid tot speculeren) en natuurlijk het<br />
wel zeer liberale huurbeleid.<br />
Het is erg lastig om Nederland te vergelijken met Duitsland, omdat er relatief weinig<br />
onderzoeksgegevens zijn van Duitsland, vooral wanneer het kleine stadsappartementen betreft.<br />
Het huurbeleid in Duitsland is niet zo liberaal als in Engeland. Mede door het ontbreken van de<br />
invloed van de hypotheekrenteaftrek en een woningbouwpolitiek die zich eenzijdig op de<br />
eigenwoningsector richt kan gesteld worden dat ook de situatie in Duitsland een te positief<br />
beeld geeft voor Nederland onder een liberaler huurregime.<br />
Niettemin is in de figuur de negatieve score voor Nederland (8a) verandert in een neutrale<br />
score (8b), ondanks de hypotheekrenteaftrek en woningbouwpolitiek. Dit betekent dat<br />
huurliberalisatie een forse impuls kan betekenen voor het aanbod kleine stadsappartementen.<br />
Dit zal onder andere ook worden gefaciliteerd door de gunstige fiscale behandeling die nu al<br />
van gelding is. Een andere positieve factor is de specifieke vraagontwikkeling.<br />
113
7.3 Conclusies en aanbevelingen<br />
7.3.1 Conclusies<br />
(Een korte samenvatting van de bevindingen van alle hoofdstukken is vóór hoofdstuk 1<br />
ingevoegd.)<br />
Hoewel een Engelse toestanden onwaarschijnlijk zijn kan toch gesteld worden dat het aanbod<br />
kleine stadsappartementen in de commerciële huursector in Nederland fors zal toenemen<br />
wanneer het huurbeleid verder wordt geliberaliseerd, en de barrière die er nu is om kleine<br />
oppervlaktes aan te bieden verdwijnt.<br />
Een herstel van de particuliere huursector over de hele breedte van de sector is niet direct te<br />
verwachten. Het hoogste segment van de markt is al geliberaliseerd. Dit heeft niet tot een grote<br />
woningproductie geleid. Beleggers ondervinden daar te veel hinder van de eigenwoningsector,<br />
die sterk onder invloed staat van de hypotheekrenteaftrek.<br />
Zolang de hypotheekrenteaftrek volledig wordt aangehouden, blijft de markt voor particuliere<br />
huurwoningen een smalle markt, die vooral betreden wordt door groepen consumenten die om<br />
verschillende redenen (nog) niet in een koopwoning kunnen of willen wonen. Jonge<br />
professionals zijn zo'n groep. Halverwege dit rapport is aan de hand van een aantal foto's<br />
getoond wat voor impact deze markt voor kleine appartementen kan hebben op het aanzicht<br />
van een grauwe industriestad als Leeds.<br />
Voorlopig is er van een werkelijk liberaler huurbeleid echter nog geen sprake. Met name<br />
institutionele beleggers stellen zich zeer terughoudend op. De enige zekerheden voor hen zijn<br />
de betaalbaarheidsheffing, en het overgangsgebied vanaf 1 januari 2007. Voor beleggers die<br />
vooral actief zijn op dure centrumlocaties betekent het overgangsgebied niet veel meer dan een<br />
verhoging van de liberalisatiegrens. Consequentie hiervan kan zijn dat nog meer de nadruk<br />
komt te liggen op grote woonoppervlaktes. Grote woonoppervlaktes zijn mooi, maar niet voor<br />
iedereen weggelegd die in het centrum van de stad wil kunnen wonen. Desinvesteringen ten<br />
gevolge van het overgangsgebied zijn niet uit te sluiten.<br />
Wanneer het huurbeleid definitief wordt geliberaliseerd ligt het wel in de verwachting dat de<br />
institutionele beleggers kleine stadsappartementen gaan aanbieden. Het valt ook te verwachten<br />
dat er meer individuele particulieren als actieve verhuurder gaan optreden. Of zij het voorbeeld<br />
van de Engelse 'city living investors' gaan opvolgen, en in nieuwbouw gaan investeren, al is<br />
het maar op kleine schaal, blijft ongewis. Het ligt daarbij niet aan de financieringsinfrastructuur.<br />
Deze kan zo opgezet worden. Belangrijker is – naast natuurlijk de impact van de<br />
hypotheekrenteaftrek – de huurzekerheid in Nederland, en de aanwezigheid van een reeds<br />
gevestigde institutionele huursector.<br />
7.3.2 Aanbevelingen<br />
In het inleidende hoofdstuk 1 is gerefereerd aan onze op sociaal-democratische leest<br />
geschoeide woningmarkt. Op deze modelmarkt is sprake van één homogene<br />
huurwoningenmarkt, die bediend wordt door verschillende partijen. De overheid draagt er zorg<br />
voor dat deze markt voor iedereen toegankelijk is. In de praktijk lijkt de huurwoningenmarkt<br />
weinig meer op dit ideaalmodel. De markt is verdeeld in een sociale huursector en een<br />
particuliere huursector. Deze verschillende partijen bedienen steeds meer van elkaar<br />
gescheiden markten. Dit is voor een deel een gevolg van het gedifferentieerde huurbeleid.<br />
Deze dwingt de particuliere huursector in de niches van de markt. M.a.w. door de harde<br />
liberalisatiegrens wordt een deel van de markt min of meer gediskwalificeerd voor commerciële<br />
verhuur. De 142-puntengrens of mogelijk een WOZ-grens veronderstelt immers een bepaalde<br />
kwaliteit? In de praktijk blijken veel woningen die in potentie te liberaliseren zijn (voldoen aan<br />
114
de kwaliteitseis) niet geliberaliseerd verhuurd worden (1.1.1). Andersom zijn er veel<br />
commerciële verhuurders die woningen willen aanbieden vanwege een veronderstelde kwaliteit,<br />
maar deze woningen op grond van de liberalisatiegrens niet geliberaliseerd mogen verhuren.<br />
Wordt het niet tijd voor een categorisering van het huurbeleid in twee verschillende sectoren?<br />
Volgens beleidsmedewerker Riemer Baumfalk van VROM DG Wonen zou hiermee meer worden<br />
aangesloten bij de praktijk, die immers aantoont dat particulieren bijna alleen nog de vrije<br />
markt opzoeken (2.5). In een gecategoriseerd model zou dan ook geen moeilijke afweging<br />
meer hoeven plaats te vinden tussen 'beheersing van de woonlasten van huurders en<br />
consumentenbescherming enerzijds, en de ruimte voor meer marktwerking en meer direct<br />
rendement anderzijds', zoals Remkes in 2001 stelde (2.5).<br />
Per definitie is in het overleg over de vorming van een uniform en voor iedereen geldend<br />
huurbeleid altijd één partij ontevreden. In de onderhandelingen van 2001 was het IVBN. Als<br />
IVBN wél tevreden was geweest, waren één miljoen sociale huurders ontevreden geweest. Dit<br />
is niet te verkopen. In de impasse rondom de vorming van het nieuwe huurbeleid speelt precies<br />
weer het zelfde dilemma. Het belangrijkste argument tegen Remkes' uitspraak is dan ook dat<br />
veel potentiële huurders van een woning van IVBN-verhuurders minder behoefte hebben aan<br />
de genoemde consumentenbescherming, die immers tot gevolg heeft dat IVBN-leden minder<br />
woningen aanbieden, o.a. als gevolg van het bevriezen van de puntprijs met een verhoging van<br />
de liberalisatiegrens tot gevolg. Een vrije huurmarkt is noodzaak voor het goed functioneren<br />
van de woningmarkt. Dat kan toch niemand ontkennen. In Nederland is echter 95% van de<br />
huurmarkt gereguleerd, terwijl er vele soorten huurders én verhuurders zijn, die lang niet<br />
allemaal baat hebben bij deze hardnekkige bemoeienis vanuit Den Haag. Wat dat betreft is het<br />
pleidooi van minster Dekker om dat terug te gaan naar 75% marktregulering zeer bescheiden.<br />
De discussie in Nederland is echter té sterk gepolitiseerd, en verkeerd door de minister<br />
ingezet. Waarom wil zij vasthouden aan een uniform beleid?<br />
In paragraaf 2.5 was te lezen hoe Prof. Salet in 1988 als voorzitter van de sectie VHV van de<br />
Wiardi Beckman Stichting om principiële redenen pleitte voor een aparte positie van de<br />
commerciële huursector. Eigenlijk was ook de motie Depla over inschrijving van nieuwe<br />
vrijesector-huurwoningen met een puntenaantal van 142 of meer in het register van<br />
geliberaliseerde huurwoningen (1.1.2/ 7.1) min of meer een voorstel tot ongelijke behandeling<br />
van de sociale huursector en de vrije huursector.<br />
In een interview gaf Van der Schaar aan het uniforme huurbeleid nog steeds te koesteren. Toch<br />
moet er wel iets gebeuren aan het huurbeleid. De eerste voorstellen van Dekker vond hij veel<br />
te ver gaan. Van der Schaar vindt Überhaupt de WOZ geen goed criterium voor liberalisatie. De<br />
uitwerking met de lage grenzen zou bovendien ronduit asociaal zijn. Verkeerde mensen zouden<br />
worden getroffen (grote gezinnen). Van der Schaar neemt in het vraaggesprek zelf de term<br />
'WOZ-maffia' in de mond. Niettemin prijst hij het dat minister Dekker na de jaren van Remkes<br />
weer het heft in handen heeft genomen. Ze getuigt echter van weinig tact. In DW Corporate<br />
stelt Van der Schaar (2006): "Al met al blijkt dat fors ingrijpen in de huurprijsregulering<br />
weerstand oproept. Voor wie een krachtig beleid wil voeren lijkt het huidige huurbeleid<br />
inderdaad een onuitroeibaar natuurverschijnsel geworden" (Van der Schaar, 2006). Er is weinig<br />
geleerd van het verleden, toen diverse pogingen het huurbeleid voortvarend aan te pakken<br />
sneuvelden (2.2.1). Depolitisering is de enige oplossing. Van der Schaar (2006): "Degene die<br />
kleine stapjes weet te zetten met een lange termijndoel voor ogen is vaak succesvoller dan de<br />
bestuurder die even krachtdadig wil ingrijpen. De maatschappij is maakbaar, zolang de anderen<br />
dat niet goed doorhebben".<br />
Wat van der Schaar precies bedoelt wordt o.a. duidelijk in een eerder artikel waarin hij pleitte<br />
voor een 'no-regret' (geen spijt) huurbeleid (Van der Schaar, 2004). In het artikel stelde hij o.a.<br />
voor om voor nieuwbouw van kleine en luxe woningen de mogelijkheid te introduceren van<br />
extra punten naar rato van de investeringen die een normale sociale huurwoning te boven<br />
gaan. Tijdelijke oplossingen zouden de weg vrijmaken om eens goed na te denken over het op<br />
115
langere termijn te voeren beleid (Van der Schaar, 2004). In een interview draagt hij nog andere<br />
oplossingen aan, zoals de introductie van nieuwe contractsoorten binnen een gereguleerd<br />
systeem, waarbij huurder en verhuurder afspraken kunnen maken over een lage aanvangshuur<br />
en hoge huurstijgingen, of net andersom. Alleen de zekerheid voor huurder en verhuurder zou<br />
al een verbetering ten opzichte van de huidige situatie zijn, waarin de minister de<br />
huurverhoging bepaalt (interview Van der Schaar).<br />
Het is raadzaam om eens goed na te denken over het op langere termijn te voeren huurbeleid.<br />
De pogingen van minister Dekker om het beleid te hervormen waren dapper, maar lijken<br />
uiteindelijk niet veel te zullen uithalen. Daarnaast zou er met de plannen van Dekker geen<br />
afstand worden gedaan van de grootste zwakte van het Nederlandse huurbeleid, namelijk de<br />
opdeling in een gereguleerd en geliberaliseerde marktdeel op grond van een harde<br />
liberalisatiegrens die om onduidelijke redenen vooral op oppervlakte is gebaseerd. Waarom zou<br />
een kleine woning niet, en een grote woning wel op de vrije markt mogen worden verhandeld?<br />
Op termijn moet van deze scheiding afstand worden gedaan. Een volledige gereguleerd<br />
systeem met ruimte voor marktwerking verdient zelfs nog de voorkeur boven deze marktdeling,<br />
die niet op rationele gronden kan worden gemotiveerd.<br />
Het is raadzaam om binnen een gedifferentieerd model ook ruimte te laten voor vrije<br />
marktwerking over de hele breedte van de markt, zodat de consumenten zelf kunnen bepalen<br />
voor wat voor woningtype en waar zij veel willen betalen. Dit komt de dynamiek van de markt<br />
ten goede. In de praktijk kan dit al gauw categorisering van het beleid inhouden, zoals dit in<br />
Engeland het geval is. Het is echter de vraag in hoeverre het Angelsaksische<br />
woningmarktmodel te prefereren valt boven het continentale model, afgezien van die kleine<br />
stadsappartementen. Het lijkt beter om aan te sluiten bij het Duitse model, waarbij de<br />
categorisering is gekoppeld aan de woning, en niet een het soort verhuurder. Hier is ruimte<br />
voor een vrije totstandkoming van de aanvangshuurprijs over het hele spectrum van kleine tot<br />
grote woningen, terwijl sociale huurcontracten gereguleerd zijn. In dit model kan recht worden<br />
gedaan aan het ondernemerschap van particuliere verhuurders, de gekoesterde hybride status<br />
van de woningcorporaties, en bovenal aan de vraag naar compacte woonruimte in het centrum<br />
van de stad. Hiernaast kan – wanneer de politiek dit wenselijk vindt – 75% van de markt<br />
gereguleerd blijven, en de sociale huursector een sociale huursector blijven.<br />
116
Literatuur en andere bronnen<br />
Schriftelijke materiaal en internet<br />
ABF Research (2004). Woningbehoefte Onderzoek: Dure huurwoningen. uitgevoerd in opdracht<br />
van de IVBN. Delft: ABF Research<br />
Aedesnet (2005). 'Laat de markt zijn werk doen' [online]. Available from:<br />
http://www.aedes.nl/cgibin/as.cgi/0317000/c/start/file=/9317000/1f/j9vvgbaknlfwby0/vgy3lfge7qyw<br />
(2-2-2006)<br />
Allsop (2006). Yorkshire market review spring 2006. Leeds: Allsop residential investment,<br />
Rebecca Wilkinson<br />
Amt fur Wohnungswesen, Stadt Dortmund (2005). Wohnungsmarktbericht 2005. Ergibnisse des<br />
Wohnungsmarktbeobachtungssystem 2004. Dortmund: Stadt Dortmund<br />
Arnoldy, R. (1988). Dertig meningen over volkshuisvesting in de jaren '90. Almere: Nationale<br />
Woningraad<br />
AFM (2005) (Autoriteit financiële markten). Vastgoed-CV’s en maatschappen. Een verkennende<br />
analyse [online]. Available from: www.afm.nl (18-6-2006)<br />
Avramow, D. (1999). Private rented housing in Europe. In: Private rented housing - Issues &<br />
Options, conference papers. Dublin: Threshold<br />
Balchin, P.N. & M. Rhoden (2002). Housing Policy: an introduction. Londen: Routledge<br />
Behrensterk BV (2006)AEX-Index 'AEX koersgrafiek afgelopen 10 jaar' [online]. Available from:<br />
http://www.behr.nl/Beurs/Fondsh/GIF10/aex-index.html (8-2-2006)<br />
Berghs, Jan; directeur EIG European Investment Group AG (2005). 'Bericht uit Duitsland'. in:<br />
Vastgoedmarkt maart 2005<br />
Boelhouder, P & H. Van der Heijden (1992). Housing systems in Europe Part 1. A comparative<br />
study of housing policy. Delft: Delft University Press<br />
Companen (1998). Particuliere huursector in beeld. Den Haag: Minsterie van Volkshuisvesting,<br />
Ruimtelijke ordening en Milieu<br />
Dekker (2004) (VROM, Directoraat-Generaal Wonen, directie beleidsontwikkeling). Uitwerking<br />
voorstellen modernisering huurbeleid (documentkenmerk DBO 2004115677) [online]. Available<br />
from: http://www.vrom.nl (16-10-2004)<br />
NIWI (Nederlands Instituut voor Wetenschappelijke Informatiediensten) (1997-xxxx). Digitale<br />
Volkstelling [online]. Available from: [http://www.volkstellingen.nl/nl/zoek_systematisch/] (18-6-<br />
2006)<br />
-1947 Twaalfde Algemene Volkstelling (annex Beroeps- en Woningtelling, 31 mei - 1 juni 1947)<br />
-1956 Algemene Woningtelling (30 juni 1956)<br />
-1960 Dertiende Algemene Volkstelling (annex Beroepstelling) 31 mei–1 juni 1960<br />
-1971 Veertiende Algemene Volkstelling (annex Beroeps- en Woningtelling) 28 februari 1971<br />
Direct Wonen (2006). 'Aanbod huurwoningen in de particuliere huursector stijgt licht'<br />
(persbericht, 16 januari 2006) [online]. Available from: http://www.dw-corporate.nl/ppersberichten.htm<br />
(22-2-2006)<br />
117
Donnison, D. (1967). The government of housing. Middlesex: Penguin<br />
DS+V Rotterdam (2003). Wonen in Rotterdam: koers naar 2017, aanpak tot 2006. Woonvisie<br />
Ekkers, P. (2002). Van volkshuisvesting naar woonbeleid. Den Haag: Sdu Uitgevers bv<br />
Era Europe (2005). Market survey (2004/2005). European residential real estate highlights<br />
[online]. Available from: http://www.era.be (27-10-2005)<br />
Feddes, A. (1995). Woningmarkt, regulering en inflatie: het na-oorlogse volkshuisvestingsbeleid<br />
van tien Noordwest-Europese landen vergeleken. Utrecht: Koninklijk Nederlands<br />
Aardrijkskundig Genootschap Utrecht<br />
Financial Services Authority (FSA, 2006). Buy-to-let mortgages [online]. Available from:<br />
http://www.fsa.gov.uk/consumer/pdfs/buy_to_let.pdf (4 -7-2006)<br />
G4 kenniscentrum grote steden (2005). G4 in cijfers [online]. Available from:<br />
http://g4.databank.nl/sol.net/(u5mtv4rtfkx1jt55iwwlin45)/Excel.aspx (3-10-2005)<br />
G4 kenniscentrum grote steden (2006). G4 in cijfers [online]. Available from:<br />
http://g4.databank.nl/sol.net/(ruxqwdv314dz2s45ibzmquzh)/swingonlineframes.aspx?application<br />
=swing_g4 (8-5-2006)<br />
Gemeente Rotterdam dS+V/OBR (juni 2004). Rapportage nieuwbouwprogramma 2004<br />
Gool, P. van, P. Jager en R.M. Weisz (2001). Onroerend goed als belegging. Groningen:<br />
Stenfet Kroese<br />
Harloe, Michael (1985). Private rented housing in the United States and Europe<br />
New York: St. Martin's Press<br />
Hubert F. (1998). Private rented housing in Germany. in: Netherlands journal of housing and<br />
the built environment vol. 13 (1998), afl. 3, pag. 205-232<br />
IFS (2005) (the Intstitute for Fiscal Studies). Appendix A: Forecasting public finances [online].<br />
Available from: http://www.ifs.org.uk/budgets/gb2005/05apps.pdf (10-1-2006)<br />
ING UK Real Estate (2005). internetpagina ING UK Residential Property Fund [online].<br />
http://www/ingrealestate.uk.com (9-11-2005)<br />
IVBN (2005-4). De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 2004. Voorburg: Vereniging van<br />
Institutionele in Vastgoed, Nederland<br />
Investment Property Databank Ltd (IPD) (2005). IPD UK residential investment index [online].<br />
Available from: http://www.ipdindex.co.uk/downloads/indices/UKResidential_2005.pdf<br />
Investment Property Databank Ltd (IPD). Telefonisch vraaggesprek d.d. woensdag 8 maart<br />
2006 met Malcolm Hunter<br />
Investment Property Databank Ltd (IPD) (2005). IPD UK residential investement index<br />
Joseph Rowntree Foundation (JRF) (1997). The market for a new private rented sector [online].<br />
Available from: http://www.jrf.org.uk/housingandcare/caspar/why.asp (20-10-2005)<br />
118
Leeds City Council (2005). Leeds Economy Handbook [online]. Available from:<br />
http://www.leeds.gov.uk/files/2005/week30/inter__57D2D01DD38142A580256E00004160E8_72<br />
2a328b-aa57-43d6-b900-c88e432f1c8b.pdf (1-3 2006)<br />
Kemeny, J. (1995). From public housing to the social market. London: Routledge<br />
Kemp, P. (1998). Private renting in Engeland. in: Netherlands journal of housing and the built<br />
environment vol. 13 (1998), afl. 3, pag. 233-253<br />
Knight Frank (2005). Vivacity investors report. Leeds: Residential Research Knight Frank, Liam<br />
Bailey<br />
Knight Frank (2006). Future City. The northern residential review 2005/2006. Leeds:<br />
Residential Research Knight Frank, Liam Bailey<br />
Land, M. Van der (2005). Vluchtige verbondenheid; stedelijke bindingen van de Rotterdamse<br />
nieuwe middenklasse. ISBN 90-5356-678-9<br />
LDS NRW (2005-2) (Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen).<br />
Wohnsituation der Haushalte in Nordrhein-Westfalen April 2002. Düsseldorf: Landesamt für<br />
Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen<br />
Lind, Hans (2001). Rent Regulation: A conceptual and comparative Analysis. In: European<br />
Journal of Housing Policy 1 (2001) pag 41-57<br />
Middelkoop & Kleijbeuker (2003). 'Grondbeleid en vastgoedontwikkeling'. Inleiding tot<br />
investeringsbeoordeling en grondexploitatie. Reader bij de cursus P11 grondbeleid en<br />
vastgoedontwikkeling<br />
ODPM (2004). Housing Statistics 2004. Housing Data and Statistics Division<br />
Office of the Deputy Prime Minister<br />
Vesteda (2006). Jaarverslag Vesteda Groep 2005. Maastricht: Vesteda<br />
Wfa (Wohnungsbauförderungsanstalt) (2006). Tabellenband zum info 2005 [online]. Available<br />
on: http://www.nrwbank.de/de/wohnraumportal/service/publikationen/ [d.d. donderdag 19<br />
januari 2005]<br />
WFA (2004). Fachbegriffe zum Wohnen. Wohnraumförderung und Wohnungsmarktbeobachtung<br />
NRW [online]. Avaiable from:<br />
http://www.nrwbank.de/pdf/dt/pdf_Wfa_Fachbegriffe_Wohnungswesen.pdf<br />
Wfa (2006-5). Wohnen zur Miete<br />
Ergebnisse der Mieterbefragung 2003 in frei finanzierten Wohnungen [online]. Available from:<br />
http://www.nrwbank.de/pdf/dt/pdf_Wfa_Wohnen_zur_Miete_2003.pdf<br />
ODPM (2006) (Office of the Deputy Prime Minister). Housing Statistics, Live Tables [online].<br />
Available from: http:\\odpm.gov.uk (4-5-2005)<br />
Optietipper (2005) 'Gaat de AEX naar 250 of 450 in het jaar 2005?'. Nieuwsbrief van<br />
www.optietipper.nl van 5 januari 2005 [online]. Available from:<br />
http://optietipper.nl/AEX250of450.htm (8-2-2006)<br />
Priemus, H. (1998). Commercial rented housing: two sectors in the Netherlands. in:<br />
Netherlands journal of housing and the built environment vol. 13 (1998), afl. 3, pag. 255-277<br />
Priemus. H. (2005). Gelieve één onderwerp per brief te behandelen. in: Tijdschrift voor de<br />
119
volkshuisvesting nr 1, februari 2005<br />
Priemus, H. (2005-2). Nieuw huurbeleid: cryptogram voor corporaties. in: Rooilijn, nummer 8,<br />
oktober 2005. Amsterdam: Faculteit der Maatschappij en Gedragswetenschappen<br />
Remkes (2001). Huurbeleid vanaf 1 juli 2002. Brief aan de Tweede Kamer. Den Haag:<br />
Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting<br />
Rigo (2000). Modernisering woningwaarderingsstelsel. Een verkennende studie. Amsterdam:<br />
Rigo Research en advies BV<br />
Stichting ROZ-vastgoedindex (2006). ROZ / IPD Dutch Property Index [online]. Available from:<br />
http://www.ipdindex.co.uk/downloads/indices/Historical/dutch_index_2005_historical.pdf (28-2-<br />
2006)<br />
Salet, drs. W.G.M. (1987). Ordening en sturing in het volkshuisvestingsbeleid. Den Haag:<br />
Wetenschappelijk raad voor het regeringsbeleid, Staatsuitgeverij<br />
Schaar, J. van der (1987). Groei en bloei van het Nederlandse Volkshuisvestingsbeleid. Delft:<br />
Delft University Press<br />
Schaar, Prof. dr. ir. J. Van der (2002). Wonen en woonbeleid<br />
Schaar, Prof. dr. ir. J. van der (2004). Huurbeleid voor de toekomst! Toekomst voor het<br />
huurbeleid? In Tijdschrift B&G, juni 2004. Den Haag: Bank Nederlandse Gemeenten en<br />
Vereniging van Nederlandse Gemeenten.<br />
Schuiling, D. (1999). Private rented housing in the Netherlands. In: Private rented housing -<br />
Issues & Options, conference papers. Dublin: Threshold<br />
Stadsregio Rotterdam (2003). Woonvisie [online]. Available from:<br />
http://www.stadsregio.rotterdam.nl/default.asp?ID=15913 (13-12-2004)<br />
Unsworth, Rachel, University of Leeds & Paul Fox, KW Linfoot plc (2003). City living in Leeds -<br />
2003. When you have a strong downtown, it will radiate vitality to an entire area. Leeds:<br />
University of Leeds/ KW Linfoot plc<br />
Unsworth, Rachel & John Stillwell (2004). Twenty-first century Leeds. Geographies of a<br />
regional city. Leeds: University of Leeds<br />
Unsworth, Rachel, University of leeds (2005) (contributions: Danielle Henderson, KW Linfoot,<br />
Paul Fox BSc, MRICS of Fox Lloyd Jones and Emely Hartley, University of Leeds). City living in<br />
Leeds -2005. City centre need a range of facilities if they are to attract and retain residents.<br />
Leeds: University of Leeds/ KW Linfoot plc<br />
Vastgoedbelang (2006). Almanak voor de huur en verhuur van vastgoed 2006/2007.<br />
Amsterdam: Vastgoedbelang<br />
Vastgoedmarkt (2005). 'Vastgoedsector ongelukkig met plannen beperking afschrijving'. In:<br />
Vastgoedmarkt mei 2005, pp. 41-42<br />
Vastgoedmarkt (2005-3). "Wij willen alleen verhuurmakelaar zijn". Interview met Yvonne<br />
Swaans, directeur 'Direct Wonen'. In'Vastgoedmarkt februari 2005<br />
VROM (2005). Dossier huurbeleid vanaf 2006. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting,<br />
Ruimtelijke ordening en Milieu<br />
120
VROM (2005-3). Huurliberalisatie 1 juli 2005 – 1 juli 2006. Den Haag: Ministerie van<br />
Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieu<br />
VROM (2005-6). Huren van een woning 2005-2006, informatiebrochure<br />
VROM (2006). Dossier Servicekosten [online]. Available from:<br />
http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7017#1 (9-8-2006)<br />
VROM (2006-2). Woningwaarderings-/puntenstelsel voor zelfstandige woningen 1 juli 2006 – 1<br />
januari 2007. informatiebrochure<br />
VROM-raad (1999). Huurbeleid met contractvrijheid. Den Haag: Ministerie van VROM<br />
Interviews<br />
Altera Vastgoed. Vraaggesprek met drs. G-J. Kapiteyn, Hoofd Research en Strategie.<br />
Amstelveen, donderdag 4 mei 2006<br />
Arlington. Vraaggesprek met David Gibbins, Residential Fund Manager Regent Residential<br />
Fund. Londen, woensdag 31 mei 2006<br />
AZL Vastgoed. Telefonisch vraaggesprek met dr. J. Janssen, Manager Research d.d. vrijdag 5<br />
mei 2006<br />
CDA-Tweede Kamerfractie. Vraaggesprek met Bas Jan van Bochove. Lid Tweede kamer der<br />
Staten-Generaal. Den Haag, donderdag 12 oktober 2006<br />
Direct Wonen. Vraaggesprek met Dhr. J. Koehler, Regiomanager. Amsterdam, woensdag 24<br />
mei 2006<br />
Generali. Vraaggesprek met Mw. A. Verbij, Verhuurmanager. Diemen, dinsdag 16 mei 2006<br />
Hunters. Vraaggesprek met James Wort & David Silver (makelaars). Leeds, dinsdag 30 mei<br />
2006<br />
ING Real Estate. Vraaggesprek met H-W. Wensing MSRE, managing director residential. Den<br />
Haag, vrijdag 12 mei 2006<br />
IVBN. Vraaggesprek met drs. F. Van Blokland, directeur. Voorburg, dinsdag 13 oktober 2005<br />
Knight Frank. Vraaggesprek met Anne Haggas, Partner, Sales Manager. Leeds, donderdag 1<br />
juni 2006<br />
Match Makelaars. Vraaggesprek met Dennis Stello, makelaar. Rotterdam, maandag 4 mei 2006<br />
RLA (Residential Landlords Association). Vraaggesprek met Chris Town, Chairman. Leeds,<br />
dinsdag 30 mei 2006<br />
Gemeente Rotterdam. Vraaggesprek met Frank Peters, Programmamanager Wonen.<br />
Amsterdam, vrijdag 26 mei 2006<br />
Sanderson Wheatheralls. Vraaggesprek met James England (makelaar). Leeds, donderdag 1<br />
juni 2006<br />
Schaar, J. Van der. Prof. dr. ir. Vraaggesprek. Amsterdam, vrijdag 12 mei 2006<br />
121
Stadswonen. Vraaggesprek met ir. A.E.M. Goerres, portefeuillemanager vastgoed. Rotterdam,<br />
dinsdag 23 mei<br />
Vastgoed Belang. Vraaggesprek met drs. Hein Bos, directeur. Amsterdam, donderdag 11 mei<br />
2006<br />
Vesteda-1. Vraaggesprek met dhr. ir. G.J.A.M. Römgens MRE, directeur Directeur Asset<br />
management, strategie en productontwikkeling. Maastricht, woensdag 5 januari 2005<br />
Vesteda-2. Vraaggesprek met Dhr. G. Spermon (vestigingsdirecteur Rotterdam)/ drs. J. Jansen<br />
(adviseur). Rotterdam, vrijdag 19 mei 2006<br />
VROM DG Wonen, Directie beleidsontwikkeling. Vraaggesprek met drs. Riemer R. Baumfalk,<br />
Senior Beleidsadviseur. Den Haag, woensdag 24 mei 2006<br />
Woningstichting PWS. Vraaggesprek met drs. A. van der Knaap, hoofd research & strategie.<br />
Rotterdam, dinsdag 23 mei<br />
Telefonisch<br />
4-Freedom belegginsadviseus en managementorganisatie. Telefoongesprek met Wijnand<br />
Groenen, directeur. d.d. dinsdag 13 juni 2006<br />
Amt für Wohnungswesen, Stadt Dortmund. Telefonisch vraaggesprek met Dr. H. Westphal d.d.<br />
maandag 19 december 2005<br />
Grainger Trust PLC. Telefonisch interview met Alex Greaves, Fund Manager Schröders<br />
Residential Fund d.d. woensdag 19 april 2006<br />
ING UK Real Estate. Telefoongesprek met Peter McPherson, Residential Fund Manager ING<br />
UK Residential Fund d.d. vrijdag 24 november 2005<br />
Nieuwe Steen investments. Telefoongesprek d.d. woensdag 15 maart 2006<br />
NRW.BANK (die Förderbank für das Land Nordrhein-Westfalen). Telefoongesprek met Rebecca<br />
Späth d.d. dinsdag 31 jan 2006<br />
Parkzoom Beheer, Rotterdam. Telefoongesprek d.d. maandag 27 november 2005<br />
Rabobank, afdeling hypotheken. Telefoongesprek met Dhr. Mulder d.d. dinsdag 13 juni 2006<br />
122