beeldkwaliteitsplan berghem zuid - Gemeente Oss

Beeldkwaliteit Berghem Zuid - 2013 

oktober 2012

Inhoud 

Beeldkwaliteit Berghem Zuid - 2013 1 

1 Inleiding 5 

1.1 Aanleiding 5 

1.2 Doel 5 

1.3 Begrenzing gebied 5 

1.4 Overzicht reeds geldende beeldkwaliteitplannen 6 

1.5 Overzicht nog vast te stellen beeldkwaliteitplannen 6 

1.6 NIeuwe beeldkwaliteitplannen 6 

2 Beeldkwaliteit de Ploeg 1 en 2 7 

3 Beeldkwaliteit woon-werk-locatie Piekenhoef 9 

3.1 Inleiding woon-werk-locatie Piekenhoef 9 

3.2 Beeldkwaliteit woon-werk-locatie 10 

4 Beeldkwaliteit Preiveld 13 

4.1 Preiveld (CPO-locatie) 13 

5 Beeldkwaliteit Willandstraat 108 15 

6 Beeldkwaliteit Knopkruid 17 

6.1 Inleiding Knopkruid ten oosten van Barbarakruid 17 

6.2 Beeldkwaliteit Knopkruid ten oosten van Barbarakruid 17 

7 Overige beeldkwaliteit 19

1 Inleiding 

1.1 Aanleiding 

Voor het zuidelijk deel van de kern Berghem vindt een actualisatie van de geldende bestemmingsplannen 

plaats. Er wordt één bestemmingsplan voor het hele gebied opgesteld: ‘Berghem Zuid – 2013’. Deze actualisatie 

is nodig omdat een deel van de bestemmingsplannen voor dat gebied sterk verouderd zijn. 

In de jaren ’80 is gestart met de uitbreiding van Berghem ten zuiden van de Nijmegen – Den Bosch. Berghem 

Zuid is in een aantal fasen gebouwd. Er is begonnen aan de westzijde en vandaar uit is steeds verder 

naar het oosten toe gebouwd in verschillende kleinere wijken of buurten. De Willandstraat vormt de grens 

van Berghem Zuid. Ten zuiden van Berghem Zuid is vervolgens halverwege de jaren 90 gestart met de ontwikkeling 

van de wijk Piekenhoef. Deze wijk is voor een deel gerealiseerd. Een deel van het gebied is nog in 

ontwikkeling. 

Voor het grootste gedeelte van de wijk Piekenhoef zijn beeldkwaliteitplannen vastgesteld. In de loop van 

de tijd zijn er enkele beeldkwaliteitplannen voor kleinere locaties opgesteld. Deze plannen vormen wel 

het kader voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, maar zijn tot op dit moment nog niet officieel 

vastgesteld. Daarnaast zijn er in het bestemmingsplan ‘Berghem Zuid - 2013’ een aantal kleinere nieuwe 

ontwikkelingen opgenomen die om een specifieke beeldkwaliteit vragen. De huidige beeldkwaliteitplannen 

passen niet bij deze nieuwe ontwikkelingen. Gekozen is dan ook om het overzicht te bewaren en één nieuw 

beeldkwaliteitplan te maken waarin alle beeldkwaliteit voor dit gebied samengevat is in één document. De 

bestaande beeldkwaliteitplannen worden hierin voortgezet. De plannen die al voorbereid zijn en de beeldkwaliteit 

voor nieuwe ontwikkelingen worden in dit document opgenomen. Voor de nieuwe ontwikkelingen 

is nieuwe beeldkwaliteit ontwikkeld. 

1.2 Doel 

Dit beeldkwaliteitplan heeft tot doel om een volledig overzicht te geven voor de beeldkwaliteitplannen in 

het gehele gebied Berghem Zuid. In het beeldkwaliteitplan wordt het gewenste ruimtelijk beeld weergegeven. 

Door middel van het geven van richtingen, sferen en beelden wordt de ruimtelijke kwaliteit van de wijk 

gewaarborgd. Het vormt een toetsingskader voor de welstand. 

De bestaande beeldkwaliteitplannen worden voortgezet en zijn opgenomen in dit beeldkwaliteitplan. De 

plannen die al voorbereid zijn maar nog niet vastgesteld en de beeldkwaliteit voor nieuwe ontwikkelingen 

worden eveneens in dit document opgenomen en worden zo officieel vastgesteld. Zo ontstaat een compleet 

overzicht. 

Verder zijn er gebieden waarvoor geen beeldkwaliteitplan geldt. Dit zijn de langer geleden bebouwde gebieden. 

De welstandsnota geldt in deze gebieden. 

1.3 Begrenzing gebied 

Dit beeldkwaliteitplan behoort bij het bestemmingsplan Berghem Zuid - 2012. Het bijbehorende gebied 

wordt in onderstaande tekening beschreven en weergegeven. 

De kern Berghem ligt centraal in de gemeente Oss. Het plangebied beslaat het zuidelijke deel van deze kern. 

De spoorlijn vormt de noordelijke grens van Berghem Zuid. De westelijke plangrens wordt gevormd door de 

Zevenbergseweg en Vossehol. Aan de zuidzijde vormt de Nieuwe Heistraat de zuidelijke grens en de oostzijde 

wordt begrensd door de Hoessenboslaan.

1.4 Overzicht reeds geldende beeldkwaliteitplannen 

In onderstaande tekening is weergegeven voor welke gebieden reeds beeldkwaliteitplannen gelden. 

Deze plannen zijn vastgesteld en worden gebruikt als toetsingskader voor welstand. Het gaat om de volgende 

plannen: 

-Piekenhoef Oost 

-Piekenhoef West 

-Piekenhoef Zuid 

-Bergse Heihoek 

-Woon-werk-locatie Piekenhoef 

1.5 Overzicht nog vast te stellen beeldkwaliteitplannen 

-Ruimte voor ruimte 

-Starterwoningen PIekenhoef Koolzaadweg te Oss 

1.6 Nieuwe beeldkwaliteitplannen 

-Locatie Ploeg 1 en 2 

-Aanvulling woonwerklocaties 

-Preiveld (CPO-locatie) 

-Wilandstraat 108 (Trompetlocatie) 

-Aanvulling Knopkruid (ten oosten van Barbarakruid) 

Deze plannen moeten eveneens vastgesteld worden. De laatste vier locaties vallen binnen gebieden waarvoor 

nu respectievelijk het beeldkwaliteitplan Woon-werk-locatie Piekenhoef, Piekenhoef West, PIekenhoef 

Oost en Piekenhoef Zuid gelden. Met onderhavig beeldkwaliteitplan worden deze locaties dus herzien.

2 Beeldkwaliteit de Ploeg 1 en 2 

Het gaat hierbij om twee locaties die aan elkaar grenzen. De eerste locatie (Ploeg 1) ligt ter plaatse van het 

voormalige woonwagenkamp aan de Ploeg. De tweede locatie grenst aan dit gebied. Deze locatie (Ploeg 2) 

ligt tussen het spoor, de Ploeg en Eventer. 

Ploeg 

Ploeg 2 

Eventer 

Ploeg 1 

Voor beide locaties bestaan geen definitieve plannen. In het bestemmingsplan ‘Berghem Zuid 2013’ zijn 

dan ook de bestemmingen wonen uit te werken 1 en 2 opgenomen. 

Hieronder zijn voorbeelden van mogelijke verkavelingen weergegeven. Hiermee ontstaat een beeld hoe het 

er uit kan komen te zien. De uiteindelijke verkaveling en het architectuurbeeld is ook afhankelijk van hoe 

omgegaan wordt met de geluidssituatie van het spoor en de woonvraag. 

Kwikriem 

huidige situatie 

voorbeelden van verkaveling

Stedebouwkundige uitgangspunten Ploeg 1 

Nieuwe woonbebouwing moet fysiek worden losgekoppeld van bestaande bebouwing. Bijvoorbeeld door 

een voetpad tussen de bestaande woningen en nieuwbouw. 

Aandacht voor hoeksituaties, zowel de hoek Ploeg-Heiligerbos als de hoek Ploeg-Eventer. Bijvoorbeeld door 

te kiezen voor het meeontwerpen van erfafscheidingen en/of praktijk aan huis. 

Er moet een duidelijke scheiding zijn tussen openbare ruimte en privé. 

Orientatie en ontsluiting van woningen op de openbare weg. 

De weg Eventer doortrekken tot aan de Ploeg. 

Stedebouwkundige uitgangspunten Ploeg 2 

Een doorgaande wandelroute langs het spoor houden. 

Het groen niet versnipperen en bruikbaar maken voor de bewoners. 

Duidelijke scheiding tussen openbare ruimte en privé. 

Het is de bedoeling dat de locaties ingevuld worden met grondgebonden woningbouw. Daarbij wordt bij de 

Ploeg 1 gedacht aan eengezinswoningen en bij de Ploeg 2 aan eengezinswoningen of patiowoningen. De 

eengezinswoningen hebben een hoogte van maximaal 11 meter zodat er de mogelijkheid is om een duurzame 

woning te realiseren. De akoestische situatie zal bepalend zijn voor het ontwerp van de woningen die 

binnen de geluidszone van de spoorweg liggen. 

Beeldkwaliteit 

In de directe omgeving van de Ploeg heeft elke straat zijn eigen beeldkwaliteit en architectuurbeeld. De 

locaties Ploeg 1 en 2 krijgen dan ook ieder een eigen architectuur maar zijn wel ‘familie’ van elkaar. Er 

wordt maatwerk voor de plek gemaakt. Aandachtspunt daarbij voor de Ploeg 1 is dat de bebouwing op de 

hoek van de Ploeg-Heiligerbos een beëindiging vormt van het “pleintje”, de driehoekige ruimte op de hoek 

Heiligerbos-Peerhofstraat. De bebouwing zal sturing moeten geven aan de route Heiligerbos-Peerhofstraat. 

Dat betekent dat er voldoende gebouwmassa moet zijn op deze locatie en dat achterkanten van bebouwing 

hier niet op zijn plek zijn. Voorkanten van bebouwing of een goed opengewerkte zijgevel zijn daarentegen 

prima oplossingen. Qua materialisering wordt gedacht aan baksteenarchitectuur met een moderne uitstraling, 

uitgevoerd in een steen passend bij de omgeving.

64 

16 

76 22 

61 

20 

24 

80D80C80B80A80 

80F80E 

73 

80G80H80J80K80L80M80N 

26 

3 Beeldkwaliteit woon-werk-locatie Piekenhoef 

3.1 Inleiding woon-werk-locatie Piekenhoef 

Het gaat hier om een aanvulling van het al bestaande beeldkwaliteitplan woonwerklocaties. 

Er zijn een aantal ondiepe woonwerk-kavels waarvoor de eerder ontwikkelde beeldkwaliteit in de praktijk 

niet voldoet juist vanwege de ondiepe maten van de kavel. Deze kavels zijn gelegen bij de entree van het 

gebied, hoek Landbouwlaan met de Koolzaadweg. Als vastgehouden wordt aan het feit dat de bedrijfshal 

op minimaal 20m achter de voorste perceelsgrens moeten worden opgericht en achter de bedrijfswoning, 

passen er geen bedrijfshallen meer op het kavel. 

69 

65 

77 

87 

69A 

99 

93 

Angelenweg 

Angelenweg 

Angelenweg 

Angelenweg 

Angelenweg 

36 

Zevenbergseweg 





36A 

40 40A 






42 

29B 31B 

29W 31 

29Z 

31A 

Koolzaadweg 

Koolzaadweg 

Koolzaadweg 

Koolzaadweg 

Koolzaadweg 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Lijnzaadweg 

Lijnzaadweg 

Lijnzaadweg 

Lijnzaadweg 

Lijnzaadweg 

Gezien de ligging nabij de entree van het gebied en tegenover gemengde doeleinden is een andere situering 

van de bedrijfshallen voorstelbaar. Bedrijfshallen mogen hier op minimaal 8m achter de voorste perceelsgrens 

gerealiseerd worden. Voorwaarde daarbij is wel dat de bedrijfshallen een beeld krijgen dat meer 

past bij het beeld van de woningen. Dus geen metaalgrijze gebouwen van plaatmateriaal op een bakstenen 

voet. Bakstenen moeten dan juist overheersen in het beeld. Metaalgrijs plaatmateriaal is dan niet aanwezig 

of ondergeschikt in het beeld. 

105 

73A 

77A 

87A 

93A 

99A 105A 

38A 


41 434547 

Landbouwlaan 

31F 

29V 

33C 

33D 

31G 

33B 

16A 

53 

51 

49 

Koolzaadweg 

18A 

20A 22A 

16 

18 

20 

57 

55 

22 

1 

59 6163656769 

17 

19 

71 

73 

17A 

19A 

2 

20A 20A 

77 

75 

Landbouwlaan 

Landbouwlaan 

Landbouwlaan 

Landbouwlaan 

Landbouwlaan 

Voor het overige wordt aangesloten op het bestaande beeldkwaliteitplan woon-werk-locatie Piekenhoef. 

Wel zijn er aanpassingen gedaan om het document actueel te houden. Hierna volgt de nieuwe tekst die 

van toepassing is op de beeldkwaliteit van alle woonwerk kavels: 

76 7880828486 

13 

11 

9 

7 

5 

3 

1 

20 20 

81 83858789 

90 

88 

Preiveld Preiveld Preiveld Preiveld Preiveld 

2 

1 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

4 

19 

17 

15 

3 

3 

6 

92 

5 

23 

21 

5 

7 

96 

94 

7 

20 

18 

16 

27 

25 

Voorhof Voorhof Voorhof Voorhof Voorhof 

10 

9 

9 

11 

98 100 

102104106108 

31 

29 

40 

38 

36 

34 

32 

30 

28 

26 

24 

22 

12 

13 

11 

13 

14 

15 

35 

33 

16 

17 

112 

110 

43 

41 

39 

37 

Witlofveld Witlofveld Witlofveld Witlofveld Witlofveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

15 

21 

19 

17 

18 

20 

18 

16 

14 


114 

23 

17A 

19 

20 

Binnenhof Binnenhof Binnenhof Binnenhof Binnenhof 

Rabarberveld 

Rabarberveld 

Rabarberveld 

Rabarberveld 

Rabarberveld 

25 

1 

3 

5 

27 

7 

24 

22

3.2 Beeldkwaliteit woon-werk-locatie Piekenhoef 

1. welstandsrichtlijnen 

Om de gewenste beeldkwaliteit voldoende te waarborgen, zal bij de ontwikkeling van het bouwplan met de 

volgende richtlijnen rekening gehouden moeten worden. Het is uiteindelijk aan de welstandskamer om te 

beoordelen of in het bouwplan in voldoende mate rekening gehouden is met de beeldkwaliteitseisen en de 

welstandseisen. 

1a. Verschijningsvorm bedrijfswoningen 

- De kapvorm voor de woning is vrij. Ook platte daken zijn dus toegestaan. 

1b. Reclame-uitingen. 

- Buitenreclame moet terughoudend van aard en uitvoering zijn. 

- Geen reclame/bedrijfsnaam aan de gevel van het woonhuis. Bescheiden bord in voortuin of geïnte- 

greerd in de erf-scheiding. Maximale hoogte 1,5 meter. 

- Geen lichtbakken. 

1c. Inrit en parkeren 

- Indien u een toegangshek of poort wilt plaatsen met een hoogte van meer dan 1 meter, moet deze 

poort tenminste 3 meter achter de voorgevelrooilijn van de woning komen te hangen/staan. 

- Eén gezamenlijke inrit per kavel is toegestaan voor bedrijfwoning en bedrijfsruimte samen. De ge- 

zamenlijke inrit voor woning en bedrijfsruimte mag ter hoogte van het trottoir max. 6m breed zijn. 

- Voor kavels in het plangebied op een hoek van wegen, kàn besloten worden om een tweede inrit toe 

te staan van maximaal 5 meter breed (n.b. deze uitzondering geldt niet voor de percelen die 

grenzen aan de Piekenhoefstraat want dit is fiets/voetpad). 

1d. Erfafscheidingen. 

- In aansluiting op de andere woningbouw in Piekenhoef is het streven gericht op een zo groen moge- 

lijk straatbeeld. 

- Tussen het trottoir en de voortuin van de woning daarom een groene haag van ca. 60 cm hoogte 

plaatsen; geen voetmuurtjes behalve als dit onderdeel uitmaakt van het reclame/ bedrijfsnaambord 

- Op hoeksituaties mag op de erfscheiding geen opgaande muur tot ca. 2 meter hoog geplaatst 

worden. Absolute voorkeur heeft een totaal groene erfscheiding. Eventueel groen in combinatie met 

gaas/spijlenhekwerk òf een muur tot maximaal 1 meter met daarboven gemetselde kolommen, 

ingevuld met houtwerk of hekwerk. 

1e. Bedrijfsbebouwing. 

- De bedoeling is dat er functionele gebouwen met platte daken komen, die door hun onderlinge 

nabijheid in kleur en materiaal op elkaar afgestemd moeten zijn. 

- Strakke dakbeëindiging zonder overstekken (n.b. ook vanwege praktische redenen: bij het later ver- 

groten van uw hal en/of het bouwen van uw hal tegen die van de buren aan). 

- Plaatmateriaal in een grijze kleur vormt de basis waarbij een combinatie met baksteen goed voor- 

stelbaar is mits het plaatmateriaal het beeld blijft bepalen. Plaatmateriaal behoeft niet glad te zijn 

(mag golvend, geperforeerd, geribbeld zijn), maar moet qua detaillering wel passen bij de locatie. 

Dus geen grof damwandprofiel. 

- Bij de ondiepe percelen, in het bestemmingsplan op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 

sba-lbg, geldt echter een andere beeldkwaliteit. De bedrijfshal mag hier een beeld krijgen dat meer 

past bij het beeld van de woningen. Dus geen metaalgrijze gebouwen van plaatmateriaal op een 

bakstenen voet. Bakstenen moeten dan juist overheersen in het beeld. Metaalgrijs plaatmateriaal is 

dan niet aanwezig of ondergeschikt in het beeld. 

- Op hoeksituaties van wegen dienen blinde zijgevels door middel van groen aan het oog onttrokken 

te worden. Een uitzondering hierop is mogelijk indien deze gevel min of meer als voorgevel kan wor- 

den aangemerkt.

SAKSENWEG 

SAKSENWEG 

SAKSENWEG 

SAKSENWEG 

SAKSENWEG 

ZEVENBERGSEWEG 





WEG 

WEG 

WEG 

WEG 

WEG 

ANGELEN- 

ANGELEN- 

ANGELEN- 

ANGELEN- 

ANGELEN- 

LIJNZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

LIJNZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

KOOLZAADWEG 

WEG 

WEG 

WEG 

WEG 

WEG 

KOOLZAAD- 

KOOLZAAD- 

KOOLZAAD- 

KOOLZAAD- 

KOOLZAAD- 

LANDBOUWLAAN 

LANDBOUWLAAN 

LANDBOUWLAAN 

LANDBOUWLAAN 

LANDBOUWLAAN 

MOESHOF 

MOESHOF 

MOESHOF 

MOESHOF 

MOESHOF 

WITLOF- 

WITLOF- 

WITLOF- 

WITLOF- 

WITLOF- 

VELD 

VELD 

VELD 

VELD 

VELD 

BINNEN- 

BINNEN- 

BINNEN- 

BINNEN- 

BINNEN- 

HOF 

HOF 

HOF 

HOF 

HOF 

VELD 

VELD 

VELD 

VELD 

VELD 

PREI- 

PREI- 

PREI- 

PREI- 

PREI- 

RADIJSVELD 

RADIJSVELD 

RADIJSVELD 

RADIJSVELD 

RADIJSVELD 

VOOR- 

VOOR- 

VOOR- 

VOOR- 

VOOR- 

HOF 

HOF 

HOF 

HOF 

HOF 

ASPERGEVELD 

ASPERGEVELD 

ASPERGEVELD 

ASPERGEVELD 

ASPERGEVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

RABARBERVELD 

VELD 

VELD 

VELD 

VELD 

VELD 

PIEKENHOEFSTRAAT 





DANENHOEFSTR. 

DANENHOEFSTR. 

DANENHOEFSTR. 

DANENHOEFSTR. 

DANENHOEFSTR. 

SLEUTELBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

ZONNEBLOEM 

ZONNEBLOEM 

ZONNEBLOEM 

ZONNEBLOEM 

ZONNEBLOEM 

BOTERBLOEM 

BOTERBLOEM 

BOTERBLOEM 

BOTERBLOEM 

BOTERBLOEM 

GOUDSBLOEM 

GOUDSBLOEM 

GOUDSBLOEM 

GOUDSBLOEM 

GOUDSBLOEM 

BLOEM 

BLOEM 

BLOEM 

BLOEM 

BLOEM 

TEUNIS- 

TEUNIS- 

TEUNIS- 

TEUNIS- 

TEUNIS- 

MEIBLOEM 

MEIBLOEM 

MEIBLOEM 

MEIBLOEM 

MEIBLOEM 

PAARDENBLOEM 

PAARDENBLOEM 

PAARDENBLOEM 

PAARDENBLOEM 

PAARDENBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

SLEUTELBLOEM 

ZONNEBLOEM 

ZONNEBLOEM 

ZONNEBLOEM 

ZONNEBLOEM 

ZONNEBLOEM 

BOTERBL 

BOTERBL 

BOTERBL 

BOTERBL 

BOTERBL 

PINKSTERBLOEM 

PINKSTERBLOEM 

PINKSTERBLOEM 

PINKSTERBLOEM 

PINKSTERBLOEM 

Landbouwlaan 


Koolzaadweg

2 

76 

Lijnzaadweg 

Lijnzaadweg 

Lijnzaadweg 

Lijnzaadweg 

Lijnzaadweg 

78 

80 

82 

84 

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

86 

2 

88 

Preiveld Preiveld Preiveld Preiveld Preiveld 

90 

4 6 8 10 12 14 

4 

6 

3 

92 

21 23 25 27 29 31 33 35 

5 

7 

10 

9 

16 18 20 

9 

Voorhof Voorhof Voorhof Voorhof Voorhof 

11 

12 

13 

11 

22 24 

14 

13 

15 

14 

17 

26 

16 

37 39 41 43 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

Aspergeveld 

15 

28 

16 

18 

19 

17 

21 

30 

18 

32 34 36 

20 

23 


25 

Rabarberveld 

Rabarberveld 

Rabarberveld 

Rabarberveld 

Rabarberveld 

20 

19 

22 

7 

38 40 

Binnenhof Binnenhof Binnenhof Binnenhof Binnenhof 

voorbeeld van verkaveling 

17A 

27 

2 4 6 8 10 

24 

26 

8 

28

4 Beeldkwaliteit Preiveld 

4.1 Preiveld (CPO-locatie) 

Deze locatie bevindt zich binnen een al gerealiseerd gebied. Oorspronkelijk waren hier woonwagenwoningen 

gepland. Het beleid ten aanzien van deze woningen is echter in de loop van de jaren veranderd. 

Dat betekent dat deze locatie vrijkomt voor een invulling met reguliere woningbouw. Gekozen is om in te 

spelen op nieuwe woonwensen en deze locatie in te zetten als locatie voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 

(CPO). 

Er is bewust gekozen om de woningen anders te oriënteren en ontsluiten. De omringende bebouwing is al 

enkele jaren geleden gerealiseerd. Het is lastig om aan te sluiten met nieuwe bebouwing. Het verschil is 

altijd duidelijk zichtbaar tussen oud en nieuw. Daarnaast heeft de nieuwe bebouwing ook een specifieke 

achtergrond, het is een CPO-locatie. Er ontstaat dan ook een heel eigen uitstraling. 

Welstandsvrij 

Vanwege de bijzondere positie is qua beeldkwaliteit veel mogelijk. Er wordt dan ook gekozen om hier welstandsvrij 

bouwen mogelijk te maken. De locatie is omzoomd door groen. De ontsluiting van de woningen 

verloopt via een route (Preiveld weg) die aan de oostzijde is gelegen. De maximale goot- en nokhoogte zijn 

geregeld in het bestemmingsplan.

32 

3 

253 

100 

74 

255 

34 

35 

65 67 

257 

102 

76 

206 

259 

36 

69 71 

78 

37 

208 

38 

261 

39 41 40 

Willandstraat 

Willandstraat 

Willandstraat 

Willandstraat 

Willandstraat 

73 

80 

210 

104 

263 

212 

265 

214 

267 

75 

82 

216 

269 

106 

77 79 

84 

218 

86 

110 

81 83 85 87 

88 

90 

633 

635 

92 

112 

Tarwestraat 

Tarwestraat 

Tarwestraat 

Tarwestraat 

Tarwestraat 

94 

96 

114 

89 91 93 

98 

116 

100 

118 

102 

46 

95 

44A 

Hoessenboslaan 





33

5 Beeldkwaliteit Willandstraat 108 

Oorspronkelijk is deze kavel bedoeld als onderdeel van de Willandstraat: Vrijstaande woningen op een ruim 

perceel, ontsloten en georiënteerd op de Willandstraat. De oriëntatie van dit perceel is echter niet op de 

Willandstraat maar op de tegenover gelegen woningen aan de Haverhof 27 t/m 41 en Haverhof 24 t/m 40. 

Het is dan ook vanzelfsprekender om qua beeldkwaliteit en typologie hierbij aan te sluiten. Het hoeft dus 

niet persé 1 vrijstaande woning te zijn, maar het mag ook een complexje met patiowoningen of rijtjeswoningen 

zijn. Gezien de ligging worden er maximale hoogtes gesteld. Aangrenzend aan andere percelen 

is een zone gelegen waarin een maximale hoogte van 4m toegestaan is zodat er sprake is van een goede 

ruimtelijke inpassing. 

Om aan te sluiten bij het beeld van de woningen aan de Haverhof is het van belang rekening te houden 

met de volgende uitgangspunten. Deze uitgangspunten komen voort uit het beeldkwaliteitplan Piekenhoef-Oost, 

nadere eisen buurthof D, Tarwehof: 

Kappen 

-flauwe hellende kap voor de woningen (ca 25 graden) afgedekt met pannen 

-ruime overstekende kap van ca. 80 cm aan alle zijden 

-betimmerde goten vormen met de boeiboorden aan de kopzijde een geheel 

-tussen kap en boeiboord bevindt zich een betimmering die de kap visueel losmaakt van de onderbouw 

-nokrichting sluit aan bij richting van de bouwmassa 

Kleur en materiaal 

-qua materialen en kleurgebruik wordt aangesloten bij de uitgangspunten voor de Haverhof

6 Beeldkwaliteit Knopkruid 

6.1 Inleiding Knopkruid ten oosten van Barbarakruid 

Het gaat hier om een aanvulling van het al bestaande beeldkwaliteitplan Piekenhoef Zuid specifiek voor de 

locatie Knopkruid ten oosten van het Barbarakruid. Hier geldt de beeldkwaliteit van Buurterf 4 (pag 22-23 

van het beeldkwaliteitplan Piekenhoef Zuid). 

In het kader van inspelen op de juiste woningbehoefte is in dit gebied meer flexibiliteit gegegeven in het 

bestemmingsplan. Er kunnen nu niet alleen maar vrijstaande woningen komen. Ook rijwoningen of tweeonder-een-kap 

woningen zijn mogelijk gemaakt. Dat betekent dat het beeldkwaliteitplan voor deze plek 

een update moet krijgen, aangezien dit plan gemaakt is voor vrijstaande woningen. 

De hoofdlijn van het bestaande beeldkwaliteitplan wordt overgenomen en daar waar nodig aangepast. Zo 

blijft wel de eenheid in het gebied. Hieronder is de complete beeldkwaliteit voor dit gebied opgenomen: 

6.2 Beeldkwaliteit Knopkruid ten oosten van Barbarakruid 

Sfeer en Karakter 

Karakteristiek voor het buurterf is de stenige en solide uitstraling van de bebouwing. Bebouwing met forse 

gevels in ondiepe voortuinen omringen de centrale openbare ruimte van het erf. Er is een sterk contrast 

tussen de stenige erfruimte en voortuinen, massieve gevels en de groene achtertuinen. De massiviteit van 

de gevels wordt versterkt door toepassing van donker metselwerk en donkere kleuren raamkozijnen en 

details. Tegelijkertijd zitten er veel verfijningen in de gevels, die architectonische kwaliteit uitstralen, zoals 

metselwerk met mooie gemengde tinten, diverse metselverbanden en subtiele details. 

Situering bebouwing (Randvoorwaarden) 

-rooilijnen evenwijdig aan voorste erfgrens 

-gebouw staat op de erfgrens of op maximaal 1 m vanaf de voorste erfgrens (kleine verspringingen toegestaan) 

Gebouw (Randvoorwaarden) 

-bijgebouwen vast aan hoofdgebouw, minimaal 5m uit de voorste kavelgrens 

Gevel (Randvoorwaarden) 

-vrijstaande woningen en 2-kappers uitvoeren met topgevels, in elke rij woningen tenminste 1 topgevel 

verwerken 

-geen uitbouwen aan voorgevels 

Gevel (Aanbevelingen/ wensen) 

-verticale raamopeningen 

-indien mogelijk, voordeuren aan erfzijde 

Dakvorm (Aanbevelingen/ wensen) 

-bij vrijstaande woningen en 2-kappers een kap met nokrichting dwars aan de voorgevel 

-zadeldak of gebroken dak, dakhelling minimaal 30% 

-dwarskap heeft symmetrische opbouw 

-bij vrijstaande woningen is het dak van het bijgebouw het doorgetrokken dak van het hoofdgebouw of een 

dak, waar de vorm en helling afgeleid zijn van het dak van het hoofdgebouw 

Detaillering (Randvoorwaarden) 

-plasticiteit van de gevel door de toepassing van diverse soorten steen- en metselwerkverbanden 

-dakranden of dakoverstekken en daklijsten zijn op een identieke manier vormgegeven

Detaillering (Aanbevelingen/ wensen) 

-bij vrijstaande woningen dakkapellen minimaal 5m achter de voorgevel 

-dakkapellen op de daken van de kopgevels, grenzend aan de openbare ruimte in samenhang met het dak 

ontwerpen 

Materiaal- en kleurgebruik (Randvoorwaarden) 

-gebruik donkere gebakken gevelsteen 

-kozijnen, raampartijen, deuren en daklijsten in donkere kleuren voor een massieve uitstraling van de gevels 

Materiaal- en kleurgebruik (Aanbevelingen/ wensen) 

-gebakken gevelsteen in genuanceerde donkere kleuren, bijvoorbeeld donker rood of donker paars genuanceerd 

-dakpannen in donkere kleur antraciet 

-kozijnen, raampartijen, deuren en daklijsten in kleuren oud groen, oud blauw, donker grijs of paars 

Overgang prive-openbaar (Randvoorwaarden) 

-aan de voorzijde wordt de grens tussen het openbare erf en de kavels met een brede, tot op het niveau van 

de erfbestrating verzonken, betonnen stoeprand in het horizontale vlak gemarkeerd (op openbaar terrein) 

-erfafscheidingen aan de voorzijde, achter de stoeprand, ontbrekend of in de vorm van een transparant 

hekwerk van maximaal 0,75m hoog 

-erfafscheidingen aan de zijkant, grenzend aan de openbare ruimte als een transparant hekwerk van maximaal 

1,80m hoog, mogelijk met begroeiing 

Overgang prive-openbaar (Aanbevelingen/ wensen) 

-inrichting voortuinen gewenst met (half)verharding

7 Overige beeldkwaliteit 

In dit hoofdstuk zijn de nog vast te stellen beeldkwaliteitplannen opgenomen (Ruimte voor ruimte en 

Starterwoningen Piekenhoef Koolzaadweg te Oss) en ook de beeldkwaliteitplannen die al vastgesteld zijn 

(Piekenhoef Oost, Piekenhoef West, Piekenhoef Zuid, Bergse Heihoek, Woon-werk-locatie Piekenhoef).

RUIMTE VOOR RUIMTE 

G E M E E N T E O S S 

hjGrontmij 

Definitief Stedenbouwkundig Plan 

PIEKENHOEF

VOORWOORD 5 

1 AANLEIDING LOCATIEONTWIKKELING 7 

1.1 Beleidskader 7 

1.2 Inleiding locatie 9 

2 GEBIEDSANALYSE 11 

2.1 Situering locatie 11 

2.2 Ruimtelijke opbouw 12 

2.3 Aanwezige waarden 15 

3 PLANCONCEPT 19 

3.1 Randvoorwaarden en uitgangspunten 19 

3.2 Ontwerpvisie 20 

3.3 Inrichtingsplan 22 

4 STEDENBOUWKUNDIG PLAN 29 

4.1 Inleiding 29 

4.2 Wonen 29 

4.3 Openbaar gebied 33 

3 

5 BEELDKWALITEIT 35 

5.1 Bebouwing 35 

6 INRICHTING OPENBARE RUIMTE 41 

6.1 Verkeer 41 

6.2 Verlichting 44 

6.3 Water 44 

6.4 Groen 46 

6.5 Terreinmeubilair 48 

6.6 Profielen 49 

6.7 Riolering 50 

6.8 Kabels en leidingen 50 

BEGRIPPENLIJST 51 

RBV-DOSSIERTOEKENNING 55 

COLOFON 57 

BIJLAGEN 

Inrichtingsplan 

Stedenbouwkundig plan 

INHOUDSOPGAVE

Voorliggend rapport bevat het Stedenbouwkundig 

Plan voor de 'Ruimte voor 

Ruimte'-locatie 'Piekenhoef' in de gemeente 

Oss. In hoofdstuk 1 en 2 is de aanleiding 

van de locatieontwikkeling beschreven en 

is de gebiedsanalyse weergegeven. In 

hoofdstuk 3 worden de randvoorwaarden 

en uitgangspunten van het plan beschreven. 

Tevens bevat dit hoofdstuk de ontwerpvisie 

en het inrichtingsplan. Deze drie 

hoofdstukken bevatten gezamenlijk de 

ruimtelijke onderbouwing van het plan. 

In hoofdstuk 4, ‘het Stedenbouwkundig 

Plan’, zijn de bebouwings- en inrichtingseisen 

opgenomen die in het kader van de 

concrete bouwaanvragen als toetsingskader 

dienen. 

5 

In het hoofdstuk 'Beeldkwaliteit' zijn de 

eisen vervat die het kader vormen voor de 

welstandstoetsing. 

De Raad wordt verzocht de beeldkwaliteitseisen 

uit dit hoofdstuk vast te stellen 

zodat deze hiermee formeel eisen van welstand 

worden ingevolge artikel 12a van de 

Woningwet. 

In hoofdstuk 6 'Inrichting openbare ruimte' 

worden alle aspecten met betrekking tot 

de inrichting van de openbare ruimte 

nader uitgewerkt. 

VOORWOORD

BELEIDSKADER 

Mestproblematiek als aanleiding 

In het kader van de aanpak van de mestproblematiek 

is de Regeling Beëindiging 

Veehouderijtakken opgesteld. Voor de 

beëindiging van verschillende takken van 

veehouderij kan subsidie worden aangevraagd. 

Indien een beëindigingsubsidie 

wordt aangevraagd kan op aanvraag ook 

subsidie worden verstrekt voor de afbraak 

van stallen. De sloopsubsidie kan alleen 

worden verstrekt voor gebouwen binnen 

de reconstructiegebieden. 

‘Ruimte voor Ruimte’-regeling 

Om de sloopsubsidies te kunnen financieren 

is de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling in 

het leven geroepen. De provincies binnen 

de concentratiegebieden krijgen de mogelijkheid 

extra woningen te realiseren 

bovenop het reeds toegekend reguliere 

contingent, om met de opbrengsten daarvan 

de sloop van stallen te betalen. 

Hieraan zijn meerdere voordelen verbonden. 

De verstening van het platteland 

wordt teruggebracht, de milieukwaliteit en 

1 AANLEIDING LOCATIEONTWIKKELING 

7 

de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd 

en er wordt een bijdrage geleverd aan het 

terugdringen van het mestoverschot. De 

gemaakte afspraken brengen met zich 

mee dat er in Noord-Brabant 3.000 extra 

woningen mogen worden gerealiseerd 

boven op de reguliere aantallen. 

Op 31 maart 2000 hebben Provinciale 

Staten van Noord-Brabant ingestemd met 

het beginsel 'Ruimte voor Ruimte'. 

Herziening Streekplan Noord-Brabant 

Mede om een toepassing van het 'Ruimte 

voor Ruimte'-beginsel mogelijk te maken is 

het streekplan herzien (d.d. 22 februari 

2002). Centraal in de door de provincie 

Noord-Brabant gekozen benadering staan 

ruimtelijke kwaliteitswinst en milieuwinst. 

Deze worden bewerkstelligd door verspreide 

bouw van kwalitatief hoogwaardige 

woningen en ruime kavels in ruil voor de 

te slopen agrarische bedrijfsgebouwen 

(minimale oppervlakte 1.000 m 2). Het 

betreft een gefaseerde uitvoering verdeeld 

over meerdere tranches. De bouw van 

woningen mag uitsluitend plaatsvinden 

binnen een kernrandzone of een bebouw- 

ingscluster. Ontwikkelingsmogelijkheden 

van buitengebiedfuncties, agrarische 

bedrijven en woningen mogen niet in het 

geding komen en locaties dienen zoveel 

mogelijk aan te sluiten bij bestaande 

bebouwing. 

Directe relatie sloop stallen 

De provincie heeft als voorwaarde aan de 

'Ruimte voor Ruimte'-regeling gesteld dat 

de ontwikkeling van kavels direct dient te 

worden gerelateerd aan concreet te slopen 

staloppervlak. Zoals gesteld, mag er voor 

de sloop van 1.000 m 2 stal één kavel worden 

ontwikkeld. 

Om aan te tonen dat er inderdaad per te 

ontwikkelen woningbouwkavels 1.000 m 2 

stallen gesloopt zijn, stelt de provincie conform 

afspraken met de ontwikkelingsmaatschappij 

'Ruimte voor Ruimte' dossiernummers 

ter beschikking van aanvragen voor 

sloopsubsidie in het kader van de beëindigingregeling.

Ruimte voor Ruimte CV 

In het kader van de uitvoering van de 

'Ruimte voor Ruimte'-regeling is de provincie 

een samenwerkingsverband aangegaan 

met de volgende partijen: 

Heijmans IBC 

NIB Capital 

BNG / OPP 

Grontmij 

Bovenstaande partijen hebben gezamenlijk 

een ontwikkelingsmaatschappij opgericht, 

de 'Ruimte voor Ruimte CV'. Deze 

ontwikkelingsmaatschappij heeft tot doel 

het financieren van de sloopvergoedingen; 

in ruil daarvoor heeft de CV het recht op 

de ontwikkeling van circa 1.000 woningbouwkavels 

in het kader van de 'Ruimte 

voor Ruimte'-regeling (1e tranche). 

8 

situering locatie 

AANLEIDING LOCATIEONTWIKKELING

INLEIDING LOCATIE 

De onderhavige 'Ruimte voor Ruimte'-locatie 

is gelegen in de gemeente Oss, aan de 

zuidzijde van de kern Berghem. De locatie 

ligt tussen de Piekenhoefstraat, de 

Zevenbergse Weg, de Nieuwe Heistraat en 

de Hoessenboslaan en maakt deel uit van 

een groter masterplan ten behoeve van de 

realisering van een nieuwe woonwijk, 

'Piekenhoef' genaamd. Dit betreft een 

gemeentelijke ontwikkeling. De noordzijde 

van de locatie grenst aan deze nog te realiseren 

uitbreidingswijk. Ten zuiden van de 

locatie is een omvangrijk bosgebied aanwezig, 

namelijk de 'Voorste Heide'. Als 

overgangszone van de locatie naar dit bosgebied 

bevindt zich een strook met houtwallen 

en agrarische woonbebouwing tussen 

de Nieuwe Heistraat en de Koepelweg 

(de 'Achterste Heide'). De locatie is in totaal 

circa 9,4 hectare groot. Er worden in totaal 

circa 68 woningbouwkavels in het kader 

van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling ontwikkeld. 

9 

De ontwikkeling van de 'Ruimte voor 

Ruimte'-locatie zal gefaseerd en in afstemming 

met de ontwikkeling van 'Piekenhoef 

Noord' (het door de gemeente te ontwikkelen 

deel) plaatsvinden. De locatie is in 

hoofdlijnen onder te verdelen in een drietal 

deelgebieden. De deelgebieden zijn 

van elkaar gescheiden door twee groenzones 

welke door het gehele plan 'Piekenhoef' 

lopen. Het gebied dat als eerste ontwikkeld 

wordt betreft het meest westelijk 

gelegen deelgebied (fase 1). De overige 

deelgebieden worden in een latere fase 

ontwikkeld, al dan niet gelijktijdig. 

Motivatie deelname gemeente 

De te ontwikkelen 'Ruimte voor Ruimte'kavels 

zijn bestemd voor woningbouw die 

buiten het reguliere woningbouwcontingent 

gebouwd mag worden. De 'Ruimte 

voor Ruimte'-kavels zijn alleen op bebouwingsclusters 

en binnen een kernrandzone 

toegestaan en er worden hoge ruimtelijke 

eisen aan de ontwikkeling gesteld. De ont- 

AANLEIDING LOCATIEONTWIKKELING 

wikkeling levert een woonlocatie op met 

hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit en 

betekent dat elders in het buitengebied 

stallen worden gesloopt waardoor milieuwinst 

wordt behaald en de ruimtelijke kwaliteit 

daar wordt verbeterd. 

Planologische voortoets provincie 

Onderhavige 'Ruimte voor Ruimte'-locatie 

is aan de provincie voorgelegd ten behoeve 

van een planologische voortoets om de 

haalbaarheid van de locatie te beoordelen. 

De locatie 'Piekenhoef' is op basis van deze 

provinciale ambtelijke beoordeling haalbaar 

bevonden. 

Planologische procedure 

In veel gevallen is voor de ontwikkeling 

van de woningbouwkavels een wijziging 

van de vigerende bestemming vereist. Met 

de provincie Noord-Brabant is afgesproken 

om waar mogelijk met een vrijstellingsprocedure 

ex artikel 19 lid 1 van de Wet op de 

Ruimtelijke Ordening te werken 

(Zelfstandige projectprocedure).

De locatie valt binnen bestemmingsplan 

'Piekenhoef', gemeente Oss, vastgesteld 13 

oktober 2000, goedgekeurd 8 mei 2001. De 

ontwikkeling van woningbouw op de locatie 

'Piekenhoef' past niet binnen de huidige 

bestemming die op de gronden ligt, 

namelijk de bestemming 'Agrarische doeleinden 

1'. Om de ontwikkeling van de 

woningbouwlocatie mogelijk te maken is 

vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan 

vereist. 

Aangezien de ontwikkeling van de 'Ruimte 

voor Ruimte'-locatie gefaseerd zal plaatsvinden 

wordt alleen voor de eerste fase 

een vrijstellingsprocedure gevolgd. 

10 

De gemeente Oss zal voor haar eigen ontwikkeling 

ten zuiden van de Piekenhoefstraat 

in 2004 starten met het opstellen 

van een nieuw bestemmingsplan, aangezien 

deze gronden nu nog de bestemming 

'Agrarische doeleinden' hebben. Verwacht 

wordt dat over 5 à 6 jaar hier gestart wordt 

met woningbouw. De ontwikkeling van de 

overige deelgebieden van 'Ruimte voor 

Ruimte' zal te zijner tijd door de gemeente 

in deze bestemmingsplanprocedure worden 

meegenomen. 

Economische uitvoerbaarheid 

Ten behoeve van de realisatie van de locatie 

is een exploitatieberekening uitgevoerd. 

Uit de berekening blijkt dat het plan 

binnen de randvoorwaarden van de ontwikkelingsmaatschappij 

'Ruimte voor 

Ruimte' uitvoerbaar is. 

AANLEIDING LOCATIEONTWIKKELING

SITUERING LOCATIE 

De 'Ruimte voor Ruimte'-locatie is gelegen 

in de gemeente Oss, aan de zuidzijde van 

de kern Berghem. De locatie maakt deel uit 

van een groter masterplan ten behoeve 

van de realisering van een nieuwe woonwijk, 

'Piekenhoef' genaamd. De noordzijde 

van de locatie grenst aan deze nog te realiseren 

uitbreidingswijk. De zuidzijde van de 

locatie wordt gevormd door de Nieuwe 

Heistraat (zandweg). Aan deze straat liggen 

enkele woningen en achtertuinen van 

woningen die zijn gelegen aan de 

Heistraat. De locatie ligt op de overgang 

van de toekomstige woonwijk 'Piekenhoef' 

naar het landelijk gebied. De westzijde van 

de locatie wordt bepaald door achtertuinen 

van woningen die aan de 

Zevenbergseweg staan. Hier zullen nieuwe 

bedrijfswoningen worden gerealiseerd. De 

oostzijde van de locatie betreft open land 

in agrarisch gebruik. De locatie is nu in 

gebruik als landbouwgrond. 

11 

omgeving 

2 GEBIEDSANALYSE

RUIMTELIJKE OPBOUW 

Ruimtelijke structuur 

De locatie ligt op de overgang van de, ten 

zuiden gelegen, hogere zandgronden 

(landduinen) naar de lager gelegen terrasvlaktes 

van de Maas. Deze terrassen liggen 

ten noorden van de kern Berghem. 

De hogere zandgronden zijn begroeid met 

overwegend naaldhoutbossen. 

Tussen de terrassen van de Maas en de 

hogere duingronden bevinden zich de 

dekzandgronden. De dekzanden zijn overwegend 

in noord-zuidrichting ontgonnen. 

Lange smalle percelen zijn in de 19e eeuw 

afgeplant met houtsingels. Deze singels 

dienden als erfafscheiding en als wildkering. 

De meeste houtsingels zijn echter verdwenen. 

Een aantal ervan, ten noorden 

van de naaldhoutbossen, resteren nog. Zij 

maken de ontginningsrichting van het 

landschap 'leesbaar'. 

Haaks op deze ontginningsrichting loopt 

een aantal verharde en onverharde wegen. 

De verkaveling en de wegen vormen een 

orthogonaal patroon. 

12 

landschapsstructuur 

GEBIEDSANALYSE

De dekzandgronden zijn thans in gebruik 

als bouwland. De bouwlanden vormen een 

aaneengesloten grootschalig complex. 

Bebouwingsstructuur 

De bebouwing is van oudsher geconcentreerd 

in dorpen en gehuchten welke gelegen 

zijn ten noorden van de landduinen. 

Oss en Berghem zijn inmiddels uitgegroeid 

tot respectievelijk een stad en een flink 

dorp. Daar waar de toekomstige uitbreiding 

'Piekenhoef' grenst aan de kern 

Berghem, grenst nu een '90-er jaren wijk 

aan het landschap. Deze wijk is voornamelijk 

opgebouwd uit vrijstaande woningen 

die veelal opgetrokken zijn in baksteen en 

zijn voorzien van donkere kappen. 

Ter plaatse van de locatie komt nauwelijks 

bebouwing voor. Langs enkele doorgaande 

routes en op de overgang van de landduinen 

naar het houtwallenlandschap 

(Heistraat) komt lintbebouwing voor (boerderijen). 

Kenmerkend voor de boerderijen 

aan de Heistraat is dat de nokrichting van 

de boerderijen haaks op de ontsluitingsweg 

staat. 

13 

dorpsrand 

boerderij Heistraat 

GEBIEDSANALYSE

Ontsluitingsstructuur 

Een aantal verharde en onverharde wegen 

ligt in oost-westrichting langs de locatie. 

Deze wegen ontsluiten de percelen en verbinden 

de plaatselijke dorpen met elkaar. 

Daarnaast zijn er enkele wegen die in 

noord-zuidrichting lopen. Zij vormen een 

verbinding tussen de hogere zandgronden 

en de lagere riviergronden. In het open 

landschap zijn de wegen en paden herkenbaar 

door één- of tweezijdige laanbeplanting. 

Groenstructuur 

Zoals reeds beschreven, maakt de locatie 

deel uit van een open landschap. De 

bouwlanden vormen een grootschalig 

complex. Het groen wordt bepaald door 

landbouwgewassen, maar ook door lanen 

van eiken langs wegen die langs de locatie 

lopen. Ten zuiden van de locatie vormen 

houtwallen een geleidelijke overgang van 

de locatie naar de naaldhoutbossen op de 

duingronden. De houtwallen bestaan 

onder andere uit eiken, zwarte elzen, 

lijsterbessen en esdoorns. 

14 

onverharde weg 

wegbeplanting 

GEBIEDSANALYSE

AANWEZIGE WAARDEN 

Archeologie 

Voor de 'Ruimte voor Ruimte'-locatie 

'Piekenhoef' in de gemeente Oss is een 

archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd 

(Grontmij Advies & Techniek Eindhoven, 

Archeologisch Bureauonderzoek 

'Ruimte voor Ruimte'-locatie 'Piekenhoef' 

te Berghem, gemeente Oss, documentnummer 

144873/51/R001, september 

2003). Uit dit onderzoek is gebleken dat de 

bodem in het plangebied uit een 

Laarpodzolbodem bestaat, ontwikkeld in 

afzettingen van de Formatie van Twente. 

Dit betekent dat eventuele archeologische 

resten aan of vrij dicht aan de oppervlakte 

kunnen voorkomen. Het plangebied is zeer 

waarschijnlijk pas laat ontgonnen getuige 

het dunne cultuurdek. De bevindingen verkregen 

uit het bureauonderzoek wijzen 

erop dat het plangebied in het verleden 

geen aantrekkelijke woonlocatie was, wat 

met name te maken had met de ligging en 

aard van het plangebied. 

15 

akkerbouw 

houtwal en bos 

GEBIEDSANALYSE

Uit het plangebied zijn geen archeologische 

waarnemingen bekend. Dit betekent 

niet dat er geen archeologische resten in 

het plangebied aanwezig kunnen zijn. Op 

basis van de resultaten van het bureauonderzoek 

geldt voor het plangebied een 

lage verwachting voor het aantreffen van 

archeologische vindplaatsen en wordt aanbevolen 

om geen vervolgonderzoek uit te 

voeren. Wel dient bij de geplande grondwerkzaamheden 

rekening te worden 

gehouden met de aanwezigheid van 

archeologische waarden. Mochten deze 

worden aangetroffen dan dient hiervan 

melding te worden gemaakt conform artikel 

47 van de Monumentenwet 1988. 

Natuur 

Voor de 'Ruimte voor Ruimte'-locatie 

'Piekenhoef' is een onderzoek uitgevoerd 

naar de natuurwaarden (Grontmij Advies & 

Techniek, Eindhoven, Locatieonderzoek 

Natuurwaarden 'Piekenhoef', documentnummer 

144873/41/R001, d.d. 19 mei 

2003). Uit het onderzoek blijkt dat de locatie 

geen onderdeel uitmaakt van Vogelen/of 

Habitatrichtlijngebieden en in het 

16 

vigerend bestemmingsplan zijn geen 

delen aangewezen als bos en/of natuur. In 

het Streekplan is het plangebied onderdeel 

van de Agrarische Hoofdstructuur (AHS) - 

landbouw en maakt geen deel uit van de 

Ecologische Hoofdstructuur (EHS), inclusief 

zoekgebied 'Ruime Jas'. De beschermingsformule 

uit het Structuurschema Groene 

Ruimte-2 is derhalve niet op de planontwikkeling 

van toepassing. 

Met de ontwikkeling van de 'Ruimte voor 

Ruimte'-locatie gaat per saldo leefgebied 

van enkele beschermde diersoorten verloren. 

Daarnaast kan er, afhankelijk van de 

werkwijze van de locatieontwikkeling, een 

verstorende werking uitgaan waardoor de 

beschermingsformule uit de Flora en 

Faunawet op de ontwikkeling van toepassing 

is. Momenteel wordt aan een 

Algemene Maatregel van bestuur (Amvb) 

gewerkt die de Flora- en Faunawet op 

onderdelen aanpast. Indien deze Amvb 

wordt doorgevoerd, is de beschermingsformule 

niet meer op in het gebied levende 

zoogdieren van toepassing. 

GEBIEDSANALYSE 

Voor de verdere ontwikkeling van deze 

locatie zijn de volgende stappen noodzakelijk: 

Het uitwerken van het compensatiebeginsel 

voor de ingrepen binnen het leefgebied 

van beschermde, algemene soorten 

zoogdieren; 

Het aanvragen van een ontheffing van 

de Flora- en Faunawet voor het vernietigen 

en/of verstoren van leefgebied van 

Konijn, Mol, Huisspitsmuis, Veldmuis en 

Bosmuis; 

Bij de planning van de werkzaamheden 

dient rekening gehouden te worden met 

het broedseizoen van vogels (van 15 

maart tot 15 juli). 

Bodem en milieu 

Volgens de Geomorfologische kaart van 

Nederland (kaartblad 45 oost, 1983 StiBoKa 

en Rijksgeologische dienst) is de onderzoekslocatie 

gelegen op een dekzandrug. 

Voor de 'Ruimte voor Ruimte'-locatie is een 

bodemonderzoek uitgevoerd (Grontmij, 

april 2003). Op basis van de Bodemkaart 

van Nederland en het veldonderzoek blijkt

dat de bodem van het plangebied vanaf 

maaiveld tot circa 0,4 meter beneden 

maaiveld (m-mv) bestaat uit matig 

humeus, zwak lemig, matig fijn zand 

(teelaardelaag). Hieronder bestaat de 

bodem tot de verkende diepte (2,75 m-mv) 

uit leemarm tot zwak lemig, matig fijn 

zand. Ter plaatse van enkele boringen 

wordt op een diepte van circa 2,3 à 2,5 mmv 

matig grof zand aangetroffen. 

Voor de 'Ruimte voor Ruimte'-locatie zijn in 

het verleden milieukundige bodemonderzoeken 

uitgevoerd. De meest recente 

bodemonderzoeken dateren uit de periode 

1995/1996. Destijds zijn geen verontreinigingen 

aangetroffen en vanaf die periode 

is sprake van voortgezet agrarisch 

gebruik. In dit kader bezien is de kans dat 

verontreinigingen aanwezig zijn erg klein. 

Echter, ten behoeve van de (gefaseerde) 

ontwikkeling van de locatie zal op termijn 

(medio 2004) door de gemeente Oss 

opnieuw milieukundig bodemonderzoek 

worden uitgevoerd. 

17 

Water 

Ontwatering 

Op basis van de Bodemkaart van 

Nederland (StiBoKa, kaartblad 45 oost, 

1983) en de door Grontmij uitgevoerde 

hydrologische analyse is de Gemiddeld 

Hoogste Grondwaterstand (GHG) in het 

plangebied geschat op circa 0,4 à 0,5 mmv 

en de Gemiddeld Laagste 

Grondwaterstand (GLG) op circa 2,2 m-mv. 

Hiermee is een ontwerpgrondwaterstand 

van 8,4 m+NAP in het oosten tot 8,6 

m+NAP in het westen bepaald. 

Afwatering 

Het gebied is van nature droog; open 

waterpartijen komen niet voor. Alleen aan 

de zuidzijde van de Nieuwe Heistraat en 

aan de westzijde van de Hoessenboslaan 

ligt een greppel. De meest nabij gelegen 

watergangen met een afvoerfunctie bevinden 

zich respectievelijk aan de noordoosten 

westzijde van het plangebied. 

GEBIEDSANALYSE 

Hinderaspecten 

Aan de oostzijde van de locatie, aan de 

Hoessenboslaan, is een champignonkwekerij 

gesitueerd. Deze kwekerij heeft een 

geurhindercirkel met een straal van 100 

meter. Deze is echter buiten de locatie 

gelegen. 

Aan de zuidwestzijde van de locatie, aan 

de Koepelweg 1, is een varkenshouderij 

gelegen. Deze varkenshouderij heeft een 

geurhindercirkel met een straal van 320 

meter. Een deel van de locatie bevindt zich 

binnen deze cirkel. Bij de uitwerking van 

het Stedenbouwkundig Plan is hiermee 

rekening gehouden. 

Op de locatie zijn geen geluidhindercontouren 

van toepassing. 

Ten zuiden van de locatie, aan de zuidzijde 

van de Nieuwe Heistraat, is een gastransportleiding 

gelegen. Voor deze leiding 

geldt volgens de richtlijnen van het 

ministerie van VROM een toetsingsafstand 

van 20 meter.

Echter, door de leidingbeheerder 

(Nederlandse Gasunie) is aangegeven dat 

op grond van de leidingspecificaties een 

afwijking op de toetsingafstand toelaatbaar 

is. Zo dient voor deze leiding een 

minimale bebouwingafstand van 4 meter 

in acht te worden genomen. De voorziene 

woningbouwontwikkeling is buiten deze 

minimale bebouwingsafstand gelegen. 

18 

hinderaspecten 

GEBIEDSANALYSE

RANDVOORWAARDEN EN 

UITGANGSPUNTEN 

Bij de uitwerking van het Stedenbouwkundig 

Plan van de locatie 'Piekenhoef' wordt 

een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten 

gehanteerd. Randvoorwaarden zijn 

die punten waaraan het plan moet voldoen. 

Uitgangspunten zijn keuzes die in 

het verdere planproces een sturende rol 

vervullen en waarvan, onder omstandigheden, 

mag worden afgeweken. 

Randvoorwaarden 

De 'Ruimte voor Ruimte'-locatie 

'Piekenhoef' is onderdeel van de totale 

zuidelijke uitbreidingswijk (masterplan) 

'Piekenhoef' van de kern Berghem. De 

locatie dient qua uitstraling, stedenbouwkundige 

structuur, beeldkwaliteit 

en inrichting van het gebied nauw aan 

te sluiten op dit masterplan. Als randvoorwaarde 

geldt het stedenbouwkundig 

concept 'Ruimte voor Ruimte' in 

'Piekenhoef', Oss van VHP, projectnummer 

4682.0, Rotterdam, 21-08-2003. 

19 

De 'Ruimte voor Ruimte'-locatie wordt 

ontsloten door middel van een hoofdontsluitingsweg 

en buurtontsluitingswegen 

via de uitbreidingswijk 'Piekenhoef' 

en het nieuw te realiseren bedrijventerrein 

ten westen van de locatie. De 

gemeente draagt zorgt voor de aanleg 

van deze verkeersontsluiting. 

Voor de locatie dient een duurzaam 

watersysteem te worden opgezet; 

hemelwater wat op de straten valt wordt 

via de straten oppervlakkig afgevoerd 

naar de aan te leggen wadi's, die een 

infiltrerende functie hebben. Het hemelwater 

dat in de tuinen, daken en perceelverhardingen 

(inritten, terassen, e.d.) valt 

wordt op de kavels zelf geïnfiltreerd. De 

gemeente draagt zorg voor de aanleg 

van de wadi's welke gelegen zijn buiten 

de locatie, maar ten dienste staan van de 

locatie. 

Het percentage uitgeefbare oppervlakte 

binnen de locatie is gesteld op circa 

85%. 

3 PLANCONCEPT 

Uitgangspunten 

Parkeren op eigen terrein. Langs de 

bosparkweg worden enkele parkeerplaatsen 

in openbaar gebied gerealiseerd. 

Er wordt een 'zachte' overgang gecreëerd 

van landschap naar wonen. 

Het aangrenzende landschap dient 

zoveel mogelijk in de wijk aanwezig te 

zijn. 

De beeldkwaliteit zal een eigen karakter 

en sfeer voor de wijk oproepen.

ONTWERPVISIE 

De 'Ruimte voor Ruimte'-locatie maakt 

onderdeel uit van de gehele uitbreidingswijk 

(masterplan) 'Piekenhoef'. Voorliggend 

Stedenbouwkundig Plan is gebaseerd op 

de ontwerpvisie voor dit masterplan 

'Piekenhoef (Noord)'. Zowel het masterplan 

als de ontwerpvisie voor de 'Ruimte voor 

Ruimte-locatie' zijn opgesteld door VHP 

stedebouwkundigen + architekten + landschapsarchitekten 

bv. 

In het masterplan wordt de ontginningsrichting 

van het landschap opgepakt. 

Straten, die dienen als buurtontsluiting en 

woonstraten, lopen van noord naar zuid. 

Haaks daarop liggen de buurterven. Deze 

erven komen op een speelse manier in het 

plan te liggen. De straten en buurterven 

vormen samen een raamwerk waaraan een 

breed scala aan type bebouwing wordt 

gerealiseerd. 

20 

ontwerpvisie 

PLANCONCEPT

Een centraal gelegen bospark doorsnijdt 

het plan in noord-zuidrichting. De houtwalstructuur, 

ten zuiden van het plan, 

wordt via het bospark in noordelijke richting 

uitgebreid. Hierdoor wordt het landschap 

'voelbaar' in het stedelijk gebied. 

Tevens dient het bospark als uitloopgebied 

vanuit de wijk naar het landschap. Een aantal 

houtwallen worden gerealiseerd op de 

achtererfgrenzen van de woningen aan de 

woonstraten. Hierdoor komt de houtwalstructuur 

als een 'kam' over het plan te liggen. 

21 

uitgangspuntenkaart 

PLANCONCEPT

INRICHTINGSPLAN 

Verkeer 

Het wegenpatroon binnen het plan 

'Piekenhoef' is hiërarchisch geordend. De 

hoofdontsluiting van de 'Ruimte voor 

Ruimte'-locatie wordt gevormd door de 

zogenaamde 'buurtontsluitingswegen'. 

Deze wegen, waaronder de bosparkwegen, 

zijn noord-zuid georiënteerd en hebben 

een buurterfontsluitende functie. Tevens 

ontsluiten zij de woningen die eraan liggen. 

Het profiel van de bosparkwegen is 

hetzelfde als het profiel van de bosparkwegen 

die gelegen zijn in 'Piekenhoef Noord'. 

In tegenstelling tot de bosparkwegen en 

woonstraten zijn de buurterven oost-west 

georiënteerd. Het buurterf ontsluit de 

woningen die eraan liggen, maar heeft 

tevens een verblijfsfunctie. Ook ontsluit het 

buurterf de woonstraten welke gelegen 

zijn ten zuiden van het buurterf. De woonstraten 

ontsluiten de woningen die eraan 

liggen. De woonstraten en buurterven vormen 

samen een raamwerk waaraan de verschillende 

bebouwingstypologieën worden 

gerealiseerd. 

22 

verkeersontsluiting 

PLANCONCEPT

Zowel de buurtontsluitingswegen, de 

buurterven als de woonstraten worden 

ingericht als 30 km/u-zone. 

Bebouwing 

De locatie biedt plaats aan in totaal circa 

68 kavels, met een grootte variërend van 

circa 800 m² tot circa 1800 m². Binnen de 

'Ruimte voor Ruimte'-locatie is een onderscheid 

te maken in een viertal woningtypologieën, 

namelijk: 

1. Erfwoningen (19 kavels) 

2. Vrije kavelwoningen (29 kavels) 

3. Landschapswoningen (10 kavels) 

4. Bosparkwoningen (10 kavels) 

Ad 1. Erfwoningen 

De woningen aan de noordzijde van het 

buurterf betreffen de 'erfwoningen'. Het 

buurterf is een meer 'informele' openbare 

ruimte waarvan de vorm wordt ondersteund 

(en versterkt) door de aangrenzende 

woningen. Om de noordzijde van het 

erf tot een eenheid te maken zijn meer 

stringente bebouwingsvoorschriften nodig 

en is een sterkere sturing in beeldkwaliteit 

23 

inrichtingsplan 

PLANCONCEPT

nodig. Het éénzijdig bebouwde erf vormt 

feitelijk de zuidelijke rand van 'Piekenhoef 

Noord'. Deze woningen worden bij voorkeur 

projectmatig ontwikkeld waardoor de 

uniformiteit van de woningen bij realisering 

beter in de hand kan worden gehouden. 

Tevens kan hierdoor een meer contrastrijke 

overgang ontstaan tussen het noordelijk 

deel van 'Piekenhoef' en de vrije 

kavels ten zuiden daarvan. Dit contrast uit 

zich verder door de woningen aan de 

noordzijde van het erf een meer stenig 

'rood' karakter te geven en de woningen 

aan de zuidzijde een meer 'groen' uiterlijk 

te geven. 

Ad 2. Vrije kavelwoningen 

Aan de woonstraten zijn de 'vrije kavelwoningen' 

gesitueerd. De woonstraten hebben 

een smalle profilering waar geen 

openbaar groen aanwezig is. Deze straten 

hebben een duidelijk andere sfeer dan de 

buurterven. Dit komt door het smalle profiel 

en de andere materialisering van de 

straat. Het groen in deze straten wordt 

bepaald door diepe (minimaal 7 meter) 

voortuinen waarin ook aanplant van grote- 

24 

re bomen mogelijk is. De beeldkwaliteit 

van de woningen is vrijer zodat een gevarieerd 

beeld ontstaat. Alle woonstraten 

lopen uit op een zandpad. Hierdoor is vanuit 

de woonstraat zicht op het achterliggende 

landelijk gebied. Aan het einde is 

een verbreding in de weg die het omkeren 

van de personenauto mogelijk maakt. 

Ad 3. Landschapswoningen 

Binnen de vrije kavels is een extra onderscheid 

gemaakt, namelijk de 'landschapswoningen' 

welke gelegen zijn aan de zuidzijde 

van de locatie, aan de Nieuwe 

Heistraat. Deze kavels vormen de grootste 

kavels welke grenzen aan het landschap 

ten zuiden van de locatie. De bebouwingsvrije 

zone naar het landschap wordt zo 

groot mogelijk. Door de landschapswoningen 

een geringere maximale bouwhoogte 

mee te geven wordt de gewenste geleidelijke 

overgang naar het landschap versterkt. 

PLANCONCEPT 

Ten opzichte van de vrije kavelwoningen is 

voor de landschapswoningen meer sturing 

nodig in architectuur en beeldkwaliteit. Dit 

om een goede overgang van en de samenhang 

tussen het plan 'Piekenhoef' en het 

omliggende landschap te creëren. 

Gestreefd wordt naar natuurlijke materialen 

welke zijn afgestemd op de omgeving. 

Ad 4. Bosparkwoningen 

De woningen aan het centraal gelegen 

park worden de 'bosparkwoningen' 

genoemd. Het bospark is een groene ruimte 

die het gehele plan 'Piekenhoef' doorkruist. 

Het bospark wordt begeleid door 

een strakke wand van woningen. Om de 

continuïteit van deze wand voort te zetten 

zal qua architectuur en beeldkwaliteit aansluiting 

worden gezocht op de nog te ontwerpen 

bosparkwoningen in 'Piekenhoef 

Noord'. Op het moment van schrijven van 

voorliggend Stedenbouwkundig Plan is de 

architectuur van deze woningen nog niet 

definitief bekend.

Water 

In het kader van het huidige overheidsbeleid 

(4e nota Waterhuishouding) en het 

beleid van Waterschap De Maaskant dient 

invulling te worden gegeven aan "duurzaam 

stedelijk waterbeheer". In hoofdlijnen 

betekent dit dat het actuele grondwaterregime 

gehandhaafd moet blijven; er moet 

dus 'waterneutraal' worden gebouwd. 

Daarnaast heeft dit tot gevolg dat het 

gebiedseigen hemelwater vastgehouden 

moet worden, ofwel een afwateringssysteem 

met maximale afkoppeling. 

Volgens dit principe wordt 'schoon' hemelwater 

niet naar een rioolwaterzuivering 

afgevoerd, maar via een alternatief 

systeem opgevangen en afgevoerd naar 

het grond- danwel oppervlaktewater. 

Om te komen tot een invulling van duurzaam 

stedelijk waterbeheer op deze locatie 

dienen een aantal maatregelen te worden 

uitgevoerd. De maatregelen hebben 

betrekking op de aspecten 'ontwatering', 

'hemelwaterafvoer' en 'vuilwaterafvoer'. 

Hieronder worden de maatregelen op een 

rijtje gezet en nader toegelicht. 

25 

Ontwatering 

Conform de doelstellingen voor duurzaam 

stedelijk waterbeheer op deze locatie dient 

het actuele grondwaterregime te worden 

gehandhaafd. Om aan de ontwateringscriteria 

voor wegen en woningen te kunnen 

voldoen wordt momenteel onderzocht in 

hoeverre het maaiveld dient te worden 

opgehoogd. 

Hemelwaterafvoer 

Voor de afvoer van hemelwater wordt een 

duurzaam stedelijk hemelwaterafvoersysteem 

aangelegd. Gezien de goede 

doorlatendheid van de bodem en de diepteligging 

van de grondwaterstanden zal 

naar verwachting in de bestaande situatie, 

tijdens langdurige neerslaggebeurtenissen 

of zware buien, het neerslagoverschot in 

de bodem infiltreren. De bestaande situatie 

ten aanzien van de waterhuishouding is 

richtinggevend voor de toekomstige 

inrichting. Dit betekent dat de afwatering 

van het toekomstig stedelijk gebied 

gericht dient te zijn op afkoppeling van het 

verharde oppervlak en infiltratie van het 

hemelwater in de bodem. 

PLANCONCEPT 

Bij regenval wordt het hemelwater afkomstig 

van de verharde oppervlakken op particulier 

terrein afgevoerd naar infiltratievoorzieningen 

op particulier terrein. 

Het hemelwater afkomstig van de wegen, 

parkeervakken, trottoirs en opritten naar 

de woningen wordt via een stelsel van 

goten in de openbare wegen oppervlakkig 

afgevoerd naar centraal gelegen infiltratielaagtes 

of wadi's. Vanuit de wadi's infiltreert 

het hemelwater ten slotte in de 

bodem. Deze wadi's worden aangelegd in 

de centrale groenstructuren die de nieuwbouwwijk 

'Piekenhoef Noord' en de 

'Ruimte voor Ruimte'-locatie doorsnijden. 

Om ook tijdens extreme neerslaggebeurtenissen 

de afvoer van hemelwater te kunnen 

garanderen, worden de wadi's binnen 

'Piekenhoef Noord' en de 'Ruimte voor 

Ruimte'-locatie onderling met elkaar verbonden. 

Op deze wijze verkrijgen de wadi- 

's tijdens extreme neerslaggebeurtenissen, 

naast een infiltratiefunctie, ook een transportfunctie 

voor de verwerking van hemelwater.

Via overstortconstructies aan de noordwest- 

en noordoostzijde van 'Piekenhoef 

Noord' wordt het overtollige hemelwater 

ten slotte afgevoerd naar bestaande watergangen. 

Vuilwaterafvoer 

De toepassing van een duurzaam hemelwaterafvoersysteem 

betekent dat de 

afvoer van 'schoon' regenwater en 'vuil' 

huishoudelijk water via gescheiden systemen 

zal plaatsvinden. Het vuilwater afkomstig 

van de woningen zal via een droogweerafvoer 

(dwa) riolering worden verzameld 

om vervolgens te worden afgevoerd 

naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie 

(RWZI). Momenteel wordt onderzocht op 

welke wijze de dwa-riolering van de 

'Ruimte voor Ruimte'-locatie kan worden 

aangesloten op het aan te leggen dwastelsel 

in 'Piekenhoef Noord' danwel op het 

aan te leggen dwa-stelsel in het toekomstige 

bedrijventerrein ten westen van de 

'Ruimte voor Ruimte'-locatie. 

26 

Aansluiting ontwikkelingsplannen Oss 

In overleg met de gemeente Oss en het 

waterschap De Maaskant is bepaald dat 

voor 'Piekenhoef Noord' en de 'Ruimte 

voor Ruimte'-locatie één integraal watersysteem 

wordt aangelegd. Dit heeft 

betrekking op zowel de hemelwater- als de 

vuilwaterafvoer. Daarnaast dient het aanlegniveau 

van de 'Ruimte voor Ruimte'locatie 

aan te sluiten op 'Piekenhoef 

Noord'. 

PLANCONCEPT 

In het kader van de planning en fasering 

van de 'Ruimte voor Ruimte'-ontwikkeling 

is in overleg met de gemeente afgesproken 

dat voor aanvang van bouwrijp maken 

van de 'Ruimte voor Ruimte'-locatie de 

gemeente zal zorg dragen voor een adequate 

afwatering van de locatie. Volgens 

de huidige inzichten zullen de wadi's op 

voornoemde tijdstip nog niet gereed zijn, 

maar zal worden voorzien in de aanleg van 

tijdelijke afwateringsvoorzieningen. 

Waaruit deze tijdelijke afwateringsvoorzieningen 

bestaan is nog niet bekend en 

wordt momenteel onderzocht.

Groen 

Binnen de locatie wordt onderscheid 

gemaakt in 'hoofdgroenstructuur' en 

'nevengroenstructuur'. De hoofdgroenstructuur 

wordt gevormd door een brede 

bosparkstrook. Deze strook, welke zal worden 

aangelegd door de gemeente, loopt 

dwars door 'Piekenhoef' en loopt uit op 

het, ten zuiden gelegen, landelijk gebied. 

In dit landelijk gebied zijn veel houtwallen 

te vinden. De houtwallenstructuur komt 

ook terug in het bospark, waardoor het 

landelijk gebied verweven wordt met het 

stedelijk gebied. Er zal gekozen worden 

voor inheems materiaal. Op een gelijksoortige 

manier worden de achtererfgrenzen 

van de woningen aan de woonstraten (de 

vrije kavels) met houtwallen ingeplant. 

De nevengroenstructuur bevindt zich in de 

buurterven, die haaks op het bospark zijn 

gesitueerd. Het toe te passen groen verhoogt 

de kwaliteit van de woonomgeving. 

Bomen met sierwaarden in de vorm van 

herfstverkleuring, bloesem of verschillende 

boomvormen worden aangeplant. 

27 

PLANCONCEPT

INLEIDING 

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet welke 

onderdelen deel uitmaken van het vrijstellingsverzoek 

ex artikel 19 lid 1 Wet op de 

Ruimtelijke Ordening. Dit vrijstellingsverzoek 

heeft betrekking op fase 1 van de 

planontwikkeling, zoals aangegeven in het 

hoofdstuk 'Aanleiding locatieontwikkeling'. 

De gehele 'Ruimte voor Ruimte'-locatie 

'Piekenhoef' biedt plaats aan circa 68 

kavels, met een oppervlakte variërend van 

circa 800 m² tot circa 1800 m². De locatie 

waarvoor vrijstelling wordt gevraagd (1e 

fase) biedt plaats aan 26 kavels met een 

oppervlakte variërend van circa 900 m² tot 

circa 1600 m². 

Het kaartje Stedenbouwkundig Plan (pagina 

30) laat een visuele vertaling zien van 

hetgeen in de tekst is weergegeven. Alleen 

deze onderdelen zijn, samen met de in het 

schema op pagina 32 opgenomen 

gebruiks- en bebouwingseisen, juridisch 

bindend. 

29 

Voorliggend hoofdstuk bevat de regels 

waaraan de bouwaanvragen worden 

getoetst. De bebouwingseisen worden 

vastgelegd middels een (minimale en) 

maximale omvang van de verschillende 

woningtypologieën. De voorgaande 

hoofdstukken zijn een toelichting, aan de 

hand van een indicatieve verkaveling, op 

de planologische vrijstelling. Het hoofdstuk 

'Beeldkwaliteit', dat door de gemeente zal 

worden vastgesteld, zal fungeren als welstandtoetsingskader 

voor de bouwvergunningaanvragen 

voor deze locatie. Voor de 

verklaring van gebruikte begrippen wordt 

verwezen naar het hoofdstuk Begrippen en 

wijze van meten. 

WONEN 

4 STEDENBOUWKUNDIG PLAN 

Typologieën 

Binnen de 'Ruimte voor Ruimte'-locatie is 

onderscheid gemaakt in een viertal 

woningtypologieën, namelijk: 

1. Erfwoningen 

2. Vrije kavelwoningen 

3. Landschapswoningen 

(4. Bosparkwoningen) 

In onderstaande paragrafen is de toelichting 

op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden 

per woningtypologie beschreven. 

Aangezien de bosparkwoningen buiten 

het vrijstellingsgebied gelegen zijn, is 

voor deze woningen geen nadere toelichting 

opgenomen. 

Bouwvlak 

Op basis van de hierna te noemen voorgevelrooilijnen 

en bebouwingsgrenzen ontstaat 

per bouwkavel een bouwvlak. Voor 

alle genoemde woningtypologieën geldt 

dat alle bebouwing alleen mag worden 

opgericht binnen het bouwvlak. Per kavel 

mag één woning worden gerealiseerd. 

Voorgevelrooilijnen en bebouwingsgrenzen 

De voorgevelrooilijnen en bebouwingsgrenzen 

moeten gezien worden als formele 

lijnen die niet door bebouwing mogen 

worden overschreden. De voorgevelrooilij-

nen en bebouwingsgrenzen lopen evenwijdig 

aan de kavelgrenzen. De voorgevelrooilijnen 

aan de naar de weg gekeerde 

kavelgrenzen volgen het verloop van de 

weg. Bij het bepalen van de voorgevelrooilijnen 

en bebouwingsgrenzen is onderscheid 

in woningtypologie gemaakt. 

Voor de hoekkavels is er sprake van twee 

voorgevelrooilijnen waarbij onderscheid 

wordt gemaakt tussen de hoofdvoorgevelrooilijn 

gelegen op een bepaalde afstand 

uit de voorste kavelgrens en de nevenvoorgevelrooilijn, 

gelegen op een bepaalde 

afstand uit de zijdelingse kavelgrens. 

Parkeren 

Op de kavels van alle woningtypen dient 

parkeerruimte te worden gereserveerd 

voor 2 parkeerplaatsen. 

Bebouwing 


Bij de erfwoningen ligt de hoofdvoorgevelrooilijn 

5 meter uit de aan de weg gelegen 

(voorste) kavelgrens. De voorgevel van het 

hoofdgebouw moet in de hoofdvoorgevelrooilijn 

worden gebouwd. De overige 

30 

stedenbouwkundig plan 

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

ebouwingsgrenzen liggen op 4 meter uit 

de zijdelingse kavelgrenzen. Aan de achterzijde 

ligt de bebouwingsgrens op 10 meter 

uit de achterste kavelgrenzen. Voor de erfwoningen 

geldt een maximaal bebouwingsoppervlak 

(hoofd- en bijgebouwen) 

van 200 m². Alle bebouwing (hoofd- en bijgebouwen) 

dient binnen het bouwvlak 

aaneengesloten te worden gerealiseerd. 

De hoofdgebouwen ten noorden van het 

buurterf hebben een zadeldak, waarbij de 

nokrichting loodrecht op de hoofdvoorgevelrooilijn 

staat. De dakhelling ligt tussen 

de 45° en de 60°. De maximale goothoogte 

bedraagt 7 meter. De maximale nokhoogte 

bedraagt 11 meter. 

De bijgebouwen bij de erfwoningen moeten 

minimaal 5 meter achter de hoofdvoorgevelrooilijn 

worden gesitueerd. De 

goothoogte van de bijgebouwen is maximaal 

4 meter en de nokhoogte maximaal 7 

meter. De bijgebouwen hebben een vrije 

dakvorm en indien met kap wordt 

gebouwd ligt de dakhelling tussen de 45° 

en de 60° en staat de nokrichting loodrecht 

op de hoofdvoorgevelrooilijn. 

31 


Voor de kavels aan de woonstraten geldt 

een hoofdvoorgevelrooilijn van 7 meter uit 

de voorste kavelgrens. De nevenvoorgevelrooilijn 

naar het buurterf toe ligt 7 meter 

uit de aan de weg gelegen kavelgrens. De 

overige bebouwingsgrenzen liggen op 4 

meter uit de zijdelingse kavelgrens en 10 

meter uit de achterste kavelgrens. Voor de 

kavels geldt een maximaal bebouwingsoppervlak 

(hoofd- en bijgebouwen) van 250 

m². 

Bij de vrije kavelwoningen is het mogelijk 

de hoofdgebouwen met kap of hoofdgebouwen 

met een platdak te realiseren. 

Indien het hoofdgebouw een kap heeft 

zijn de kapvorm en nokrichting vrij. Bij een 

hoofdgebouw met een kap bedraagt de 

maximale goothoogte 7 meter en de maximale 

nokhoogte 11 meter. De dakhelling 

moet tussen de 15° en de 60° liggen. 

Indien met een plat dak gebouwd wordt, is 

de goothoogte 7 meter en de bouwhoogte 

maximaal 11 meter en, indien in drie 

bouwlagen gebouwd wordt, dient de 

gevel van de bovenste bouwlaag 2 meter 

STEDENBOUWKUNDIG PLAN 

terug geplaatst te worden (setback) ten 

opzichte van de eerste en tweede bouwlaag. 

De bijgebouwen bij de vrije kavelwoningen 

hebben een maximale goothoogte 

van 4 meter en een maximale nokhoogte 

van 7 meter. De dakvorm en nokrichting is 

vrij indien het hoofdgebouw een kap 

heeft. Indien met kap wordt gebouwd ligt 

de dakhelling tussen de 15° en de 60°. Als 

het hoofdgebouw een plat dak heeft dienen 

de bijgebouwen ook een plat dak te 

hebben. 


Voor wat betreft de landschapswoningen 

aan de zuidzijde van het plan geldt een 

hoofdvoorgevelrooilijn aan de woonstraat 

van 7 meter (gelijk met de vrije kavels), en 

een nevenvoorgevelrooilijn aan de zijde 

van de Nieuwe Heistraat (zuidzijde) van 10 

meter vanaf de kavelgrens. Er is een minimale 

bouwvrije zone van 10 meter vanuit 

de kavelgrens aan de zijde van de Nieuwe 

Heistraat. De zijdelingse bebouwingsgrens 

ligt op 4 meter uit de zijdelingse kavelgrenzen 

en de achterste bebouwingsgrens

ligt op 10 meter uit de achterste kavelgrenzen. 

Voor de landschapswoningen geldt 

een maximaal bebouwingsoppervlak 

(hoofd- en bijgebouwen) van 300 m². 

De landschapswoningen hebben een kap. 

De kapvorm en nokrichting zijn vrij. De 

dakhelling ligt tussen de 15° en de 60°. De 

goothoogte bedraagt maximaal 5 meter 

en de nokhoogte maximaal 8 meter. 

Bijgebouwen hebben een maximale goothoogte 

van 4 m en een maximale nokhoogte 

van 7 m. De kapvorm en nokrichting 

zijn vrij maar indien met kap wordt 

gebouw ligt de dakhelling ligt tussen de 

15° en 60 °. 

Het bouwvlak van de meest zuid-westelijk 

gelegen kavel wordt, in aanvulling op het 

bepaalde op pagina 29 over het bouwvlak, 

naast de hoofd-en nevenvoorgevelrooilijn 

en de afstanden vanaf de zijdelingse en 

achterliggende perceelsgrenzen tevens 

begrensd door de op de kavel gelegen 

milieuhindercirkel. Het bouwvlak is daarmee 

geheel buiten de milieuhindercirkel 

gelegen en is geen bebouwing binnen de 

milieuhindercirkel toegestaan. 

32 

BEBOUWINGSEISEN 

Algemeen 

(voorzover onder 

Bijzonderheden niet 

anders is bepaald) 

Bebouwing 

Andere bouwwerken 


1 

WONINGTYPE 

2 3 

Bepaling bouwvlak 

Afstand bebouwingsgrens tot voorste 

kavelgrens in m (= ligging 

hoofdvoorgevelrooilijn) 

5 

7 

7 

Afstand bebouwings-grens (tevens op 

Stedenbouwkundig Plan aangegeven 

nevenvoorgevelrooilijn) 

tot zijdelingse kavel-grens in m 

Afstand bebouwings-grens tot zijdelingse 

n.v.t. 7 10* 

kavelgrens in m 

Afstand bebouwings-grens tot achterste 

4 

4 

4* 

kavelgrens in m 

10 

10 

10* 

Situering bebouwing 

Binnen bouwvlak Ja Ja Ja 

Aaneengesloten Verplicht Vrij Vrij 

Positie voorgevel t.o.v. 

hoofdvoor-gevelrooilijn 

Afstand tot voorgevelrooilijn in m 0 Vrij Vrij 

Maximaal te bebouwen oppervlakte 

op de kavel 

Totaal in m 2 200 250 300 

Hoofdgebouw (incl. aan- en 

uitbouwen) 

Maximale goothoogte in m 7 7 

5 

Bijgebouwen 

Maximale hoogte 

erfscheidingen en in m 

Maximale nok(bouw)hoogte in m 11 11 

Nokrichting t.o.v. hoofdvoorgevelrooilijn Loodrecht Loodrecht bij 

schuine 

dakvlakken 

Bijzonderheden Parkeren op eigen erf Minimaal aantal parkeerplaatsen exclusief 

garage 

Schuine dakvlakken Verplicht zadeldak Toegelaten Verplicht 

Dakhelling 45° t/m 60° 15° t/m 60° 15° t/m 60° 

Maximale goothoogte in m 4 4 4 

Maximale nokhoogte in m 7 7 7 

Nokrichting t.o.v. hoofdvoorgevelrooilijn Loodrecht Vrij Vrij 

Schuine dakvlakken Toegelaten Vrij als hoofdgebouw 

kap heeft 

Niet toegestaan als 

hoofd gebouw 

platdak heeft 

Toegelaten 

Dakhelling bij kap 45° t/m 60° 15° t/m/ 60° 15° t/m 60° 

Voor hoofd- en nevenvoorgevelrooilijn 1 1 1 

Achter hoofd- en nevenvoorgevelrooilijn 2 2 2 

8 

Vrij 

2 2 2 

Positie voorgevel Minimale afstand bovenste bouwlaag 

achter de voorgevel bij plat dak in m (setback) 

n.v.t. 2 n.v.t. 

Minimale afstand voorgevel bijgebouw 

achter hoofdvoor-gevelrooilijn in m 

5 n.v.t. n.v.t. 

* Voor de meest westelijk gelegen kavel wordt het bouwvlak ter plaatse van de milieucirkel tevens door deze cirkel begrensd.

OPENBAAR GEBIED 

Verkeer 

De hoofdontsluiting van de gehele 'Ruimte 

voor Ruimte'-locatie 'Piekenhoef' gaat via 

de buurtontsluitingswegen (waaronder de 

bosparkwegen), welke in noord-zuid richting 

lopen. Voor wat betreft het vrijstellingsgebied 

vormt de buurtontsluitingsweg 

ten westen van de locatie, aan de 

rand van het toekomstig bedrijventerrein, 

de hoofdontsluiting. Deze weg zal in het 

kader van het bestemmingsplan 

'Piekenhoef' door de gemeente Oss worden 

aangelegd en ingericht. 

Het buurterf ontsluit de erfwoningen en de 

woonstraten. Het erf varieert continue in 

breedte en verandert steeds van richting. 

Voor het vrijstellingsgebied worden twee 

woonstraten gerealiseerd welke als perceelsontsluiting 

van de vrije kavels en de 

landschapswoningen dienen. De woonstraten 

lopen in noord-zuid richting. 

33 

Parkeren 

Binnen het vrijstellingsgebied geschiedt 

parkeren grotendeels op eigen terrein. In 

het openbaar gebied is het profiel van het 

buurterf en de woonstraat zodanig opgebouwd 

dat incidenteel langsparkeren 

mogelijk is. Als uitgangspunt wordt hierbij 

een parkeernorm gehanteerd van 0,2. 


Groen 

Voor wat betreft de groenstructuur binnen 

de gehele 'Ruimte voor Ruimte'-locatie is 

een onderscheid te maken in een 'hoofdgroenstructuur' 

en een 'nevengroenstructuur'. 

De hoofdgroenstructuur wordt 

gevormd door de bomenrijen in het 

bospark en de houtwallen die dienen als 

achtererfafscheidingen van de woningen 

aan de woonstraten. Voor wat betreft het 

vrijstellingsgebied is het laatste relevant 

(het bospark is buiten het vrijstellingsgebied 

gelegen). Het toe te passen groen in 

de buurterven valt onder de 'nevengroenstructuur'.

INLEIDING 

Het voorliggende hoofdstuk 

'Beeldkwaliteit', dat door de gemeente zal 

worden vastgesteld, zal fungeren als welstandtoetsingskader 

voor de bouwvergunningaanvragen 

voor deze locatie. 

Zaken als oriëntatie, gewenste dakvormen, 

kleurgebruik, materiaal en architectuur 

worden in dit hoofdstuk per woningtypologie 

beschreven. 

BEBOUWING 


De woningen aan de noordzijde van het 

buurterf moeten samen met de openbare 

ruimte een stedenbouwkundige eenheid 

vormen. Om deze eenheid te versterken 

worden aan deze woningen meer strikte 

beeldkwaliteitseisen meegegeven. 

Alle woningen zijn met de meest representatieve 

gevel naar de weg georiënteerd; de 

hoofdoriëntatie is gekoppeld aan de 

hoofdvoorgevelrooilijn. De woningen ten 

noorden van het buurterf kunnen maximaal 

2 bouwlagen hebben, met een zadeldak, 

waarbij de nokrichting loodrecht op 

35 

rooilijnen en oriëntatie 

5 BEELDKWALITEIT

de hoofdvoorgevelrooilijn staat. De architectuur 

van de bijgebouwen sluit aan bij 

de architectuur van de woning doch bijgebouwen 

met één laag en een kap hebben 

de voorkeur. 

De woningen en bijgebouwen worden 

opgetrokken uit gebakken materiaal in de 

kleur 'steenrood'. De woningen moeten 

worden voorzien van een zadeldak met 

een antracietkleurige dakbedekking. De 

dakbedekking kan bestaan uit dakpannen 

of leisteen. De kleur van de gevels en 

daken sluit aan op het kleurgebruik van de 

openbare ruimte in het buurterf. Het erf 

wordt namelijk uitgevoerd in antracietkleurig 

materiaal met een molgoot van gebakken 

klinkers in de kleur rood. 

Eventuele dakkapellen moeten worden 

afgestemd op de architectuur van de 

woningen. 


Voor de vrije kavelwoningen is de beeldkwaliteit 

vrijer. Het materiaalgebruik is vrij, 

en allerlei kleuren zijn mogelijk. De archi- 

36 

Richtlijnen beeldkwaliteit erfwoningen 

Wonen Kleurgebruik gevels Steenrood/ roodbruin 

Materiaalgebruik Gebakken stenen 

Dakbedekking Gebakken pannen, niet glanzend; kleur antraciet 

BEELDKWALITEIT 

Bijgebouwen Architectuur In stijl met de architectuur hoofdgebouw / woning 

referentie erfwoningen

tectuur van de bijgebouwen sluit aan bij 

de architectuur van de woning. Eventuele 

dakkapellen moeten worden afgestemd op 

de architectuur van de woningen. 

Bij de vrije kavelwoningen wordt onderscheid 

gemaakt in woningen met kap en 

woningen met een plat dak. Voor de 

woningen met kap geldt dat in 1 of 2 

lagen gebouwd kan worden. De dakvorm 

en nokrichting van de bijgebouwen bij de 

woningen met kap zijn vrij. Bij een kap ligt 

de dakhelling van zowel hoofd- als bijgebouw 

tussen de 15° tot 60°. Bijgebouwen 

hebben maximaal 1 bouwlaag. 

Voor de woningen waarbij met een plat 

dak gebouwd wordt is het toegestaan om 

in 1, 2 of 3 lagen te bouwen. Indien in 3 

lagen gebouwd wordt dient de derde 

bouwlaag uitgevoerd te worden als 'setback', 

welke 2 meter achter de voorgevel 

geplaatst dient te worden. 

Bijgebouwen bij woningen met een plat 

dak hebben tevens een plat dak. 

Voor de hoekkavels 'buurterf - woonstraat' 

is er aanleiding om uit te gaan van een 

37 

Richtlijnen beeldkwaliteit vrije kavelwoningen 

Wonen Kleurgebruik gevels Vrij 

Materiaalgebruik Vrij 

Dakbedekking Vrij 


Bijgebouwen Architectuur In stijl met de architectuur hoofdgebouw/ woning

zogenaamde tweezijdige oriëntatie. Alle 

woningen zijn met de meest representatieve 

gevel naar de weg georiënteerd; de 

hoofdoriëntatie is gekoppeld aan de 

hoofdvoorgevelrooilijn. De gevels aan de 

nevenvoorgevelrooilijn moeten een gevelindeling 

bevatten. Hiermee wordt voorkomen 

dat er blinde gevels naar het openbaar 

gebied zijn gericht. Tevens is het wenselijk 

dat er verblijfsruimten (woon- en/of 

eetverblijven) aan deze zijden gepositioneerd 

worden. Hiermee wordt de ruimtelijke 

kwaliteit en belevingswaarde van het 

openbaar gebied versterkt. 


De landschapswoningen met kap hebben 

1 of 1,5 bouwlaag. De kapvorm en nokrichting 

van zowel de hoofd- als bijgebouwen 

zijn vrij. De dakhelling ligt, indien een kap 

wordt toegepast, tussen de 15° en 60°. 

De architectuur van de bijgebouwen sluit 

aan bij de architectuur van de woning. 

Eventuele dakkapellen moeten worden 

afgestemd op de architectuur van de 

woningen. 

38 


voorbeelden tweezijdige oriëntatie

Voor de hoekkavels aan de Nieuwe 

Heistraat gelegen landschapswoningen is 

er aanleiding om uit te gaan van een tweezijdige 

oriëntatie; de hoofdoriëntatie is 

gekoppeld aan de hoofdvoorgevelrooilijn. 

De gevels aan de nevenvoorgevelrooilijn 

(nevenoriëntatie) moeten een gevelindeling 

hebben en mogen geen blinde muur 

zijn. Hiermee wordt voorkomen dat er blinde 

gevels naar het openbaar gebied zijn 

gericht. Tevens is het wenselijk dat er verblijfsruimten 

(woon- en/of eetverblijven) 

aan deze zijden gepositioneerd worden. 

Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit en 

belevingswaarde van het openbaar gebied 

versterkt. 

Deze woningen vormen een overgang van 

stedelijk gebied naar landelijk gebied. Om 

voldoende samenhang met de omgeving 

te creëren is het van belang dat de kleuren 

materiaalkeuze afgesteld is op de landschappelijke 

omgeving. Zo wordt bij voorkeur 

gebouwd met natuurlijke materialen 

zoals baksteen, natuursteen, hout of een 

combinatie hiervan. 

39 

referentie landschapswoningen 


Richtlijnen beeldkwaliteit landschapswoningen 

Wonen Kleurgebruik gevels Natuurlijke tinten, donkerkleurig, in samenhang 

met de omgeving 

Materiaalgebruik Gebakken stenen, natuursteen, hout of een 

combinatie hiervan 

Dakbedekking Antracietkleurig 

Bijgebouwen Architectuur In stijl met de architectuur hoofdgebouw/ woning

Er wordt gestreefd naar donkere, natuurlijke 

tinten welke zijn afgestemd op het 

landelijke karakter. De dakbedekking is bij 

voorkeur antracietkleurig. 

Erfafscheidingen 

De openbare ruimte van het buurterf 

wordt aan de noordzijde begrensd door 

een muurtje en aan de zuidzijde door een 

haag. De muur en de haag vormen de 

'wanden' van het buurterf. Het muurtje en 

de haag zorgen voor een contrast tussen 

de noordzijde van het erf en de zuidzijde 

van het erf. Een eenduidige vormgeving 

van deze erfafscheidingen is daarom 

belangrijk. 

Het muurtje aan de noordkant is maximaal 

1 meter hoog en bij voorkeur in één materiaal, 

bij voorkeur in baksteen (in afstemming 

met de buurterfwoningen). Het 

muurtje wordt alleen onderbroken ter 

plaatse van de inritten en toegangen naar 

de woningen (voordeur) en/of garage. De 

muur wordt zoveel mogelijk als onderdeel 

van het erf meegenomen bij voorkeur op 

de overgang van kavel - buurterf. 

De haag aan de zuidzijde van het buurterf 

wordt onderbroken door de woonstraten 

40 

en de houtwallen die op de achtererfgrenzen 

van de woningen aan de woonstraten 

worden ingeplant. De woningen op de 

hoek van het buurterf met de woonstraat 

krijgen een tweezijdige oriëntatie; dat wil 

zeggen dat ze zowel naar de woonstraat 

toe als naar het buurterf toe georiënteerd 

zijn. Ten behoeve van deze tweezijdige oriëntatie 

is het gewenst de hagen op maximaal 

1 meter hoogte te handhaven. 

Ook op de zuidelijke kavelgrens van de 

landschapswoningen worden hagen aangeplant. 

De hoogte van deze hagen 

bedraagt bij voorkeur ook maximaal 1 

meter. Een geleidelijke overgang van het 

landschap naar stedelijk gebied wordt hier- 

Erfafscheidingen 

mee bewerkstelligd. 

De achtererfscheidingen van de vrije kavels 

worden ingeplant met houtwallen, over 

een breedte van 6 meter. Deze houtwallen 

'verwijzen' naar de houtwallen in het landschap 

en naar het zuidelijk gelegen bosgebied. 

Ze worden ingeplant met groenblijvende 

soorten. Hierdoor is de privacy ook 

's-winters gewaarborgd. 

De overige erfgrenzen bestaan bij voorkeur 

uit groen materiaal, bijvoorbeeld hagen. 

Erfwoningen Hoogte en materiaalgebruik Op de voorkavelgrens 1 m 

In afstemming met de 

woning, bij voorkeur in 

één materiaal, baksteen. 

Bij voorkeur 

steenrood. 

Vrije kavelwoningen 

Landschapswoningen 

Hoogte en materiaalgebruik Op de voorkavelgrens aan het 

buurterf 

1 m 

Haag 

Hoogte en materiaalgebruik Op de achterkavelgrens Variabel 

Houtwal 

Hoogte en materiaalgebruik Op de voorkavelgrens aan de 

landschapszijde 

1 m 

Haag 

Hoogte en materiaalgebruik Op de achterkavelgrens Variabel 

Houtwal 

BEELDKWALITEIT

VERKEER 

Ontsluiting 

De 'Ruimte voor Ruimte'-locatie wordt ontsloten 

via de (drie) noord-zuid georiënteerde 

buurtontsluitingswegen, waaronder de 

twee bosparkwegen. Deze wegen sluiten 

aan op het oost-west georiënteerde buurterf. 

Het buurterf onsluit de woningen die 

eraan liggen en de woonstraten. 

1. Bosparkwegen 

Het profiel van de bosparkwegen sluit aan 

op het profiel van de bosparkwegen zoals 

die ontworpen zijn (door de gemeente 

Oss) voor het noordelijk gedeelte van 

'Piekenhoef'. Het wegprofiel is 5 meter 

breed. Aan één zijde van de weg wordt 

over een breedte van 2 meter afgewisseld 

een parkeerstrook of een gazonberm met 

bomenrij gerealiseerd. Naast deze 2 meter 

brede strook wordt een voetpad van 3 

meter breed aangelegd. 

2. Buurterf 

Het buurterf heeft een verblijfsfunctie en is 

ruim van opzet. Het functioneren als verblijfsruimte 

vraagt om een specifiek ont- 

41 

straten en wegen 

6 INRICHTING OPENBARE RUIMTE

werp. Zo wordt geen onderscheid 

gemaakt tussen weg, parkeren of voetpad. 

In de buurterven zijn groenzones voorzien 

met daarin bomen. Het buurterf is variabel 

qua breedte en wordt in een V-profiel 

gestraat. Via een afwateringsgoot wordt 

het water naar de wadi's getransporteerd. 

3. Woonstraten 

Het profiel van de woonstraten is relatief 

smal aangezien deze weg alleen een ontsluitingsfunctie 

heeft voor de aan de 

woonstraat gelegen woningen. Het profiel 

heeft een breedte van 5.5 meter. De rijbaanbreedte 

is 3.5 meter, met aan weerzijden 

een rabbatstrook van 1 meter 

(bedoeld voor voetgangers). De rabbatstrook 

wordt door middel van een betonband 

van de rijbaan gescheiden. Er wordt 

geen hoogteverschil tussen rabbat en rijbaan 

aangebracht. Afwatering vindt in het 

midden plaats (V-profiel). Daar waar het 

buurterf de wadi's kruist, wordt het hoogteverschil 

tussen de rijbaan en de lager 

gelegen wadi opgevangen door middel 

van schanskorven. 

42 

Aan de zuidzijde van de woonstraten worden 

klappalen geplaatst. Hiermee wordt 

voorkomen dat ontsluitingsverkeer over de 

'Nieuwe Heistraat' ontstaat. Door het plaatsen 

van klappalen kan de 'Nieuwe 

Heistraat' dienst doen als calamiteitenroute 

alsook keergelegenheid bieden voor vuilnisophaaldiensten. 

Parkeren 

Binnen de 'Ruimte voor Ruimte'-locatie 

geschiedt parkeren grotendeels op eigen 

terrein. Per woningbouwkavel dienen twee 

parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. In 

het openbaar gebied is het profiel van het 

buurterf en de woonstraat zodanig opgebouwd 

dat incidenteel langsparkeren 

mogelijk is. Langs de bosparkweg mag 

alleen in de daarvoor aangegeven vakken 

geparkeerd worden. 

Materialisering 

De materialisering van de verschillende 

wegen binnen de 'Ruimte voor Ruimte'locatie 

sluit aan op de toe te passen materialen 

in de rest van plan 'Piekenhoef'. De 

straten die noord-zuid georiënteerd zijn, 

INRICHTING OPENBARE RUIMTE 

waaronder de bosparkweg en de woonstraten, 

worden in gebakken klinkers uitgevoerd. 

De buurterven, haaks daarop, worden 

in betonstenen uitgevoerd. In onderstaande 

wordt de materialisering nader 

toegelicht. 

1. Bosparkweg 

Rijbaan: gebakken klinker, dikformaat, 

donker rood, keperverband; 

Trottoir: betontegels 30x40, zonder facet, 

kleur grijs, halfsteensverband; 

materialisering bosparkweg

Parkeren: gebakken klinker, dikformaat, 

donker rood, elleboogverband, streklaag 

als belijning tussen keperverband en 

elleboogverband. 

Het profiel wordt 'op één oor' gelegd, 

waardoor het hemelwater direct afgevoerd 

wordt naar de wadi in het bospark. 

2. Woonstraat 

Rijbaan: gebakken klinker, dikformaat, 

okerkleurig, keperverband; 

Rabbatstrook: gebakken klinker, dikformaat, 

okerkleurig, halfsteensverband; 

Molgoot: gebakken klinker, dikformaat, 

okerkleurig, rollaag. 

3. Buurterf 

Erf: betonsteen, 15x30, glanskies basalt, 

halfsteensverband haaks op afwateringsgoot; 

Afwateringsgoot: gebakken klinker, dikformaat, 

donker rood, rollaag; 

Betonband (50x34) omkaderd verhoogd 

liggende grasvlakten. 

43 

materialisering buurterf 


materialisering woonstraat

VERLICHTING 

De bosparkwegen, het buurterf en de 

woonstraten krijgen elk een andere uitstraling 

(zie onder paragraaf ontsluiting). Dit 

wordt onder andere bereikt door het toepassen 

van verschillende materialen. Ook 

de lichtmasten en armaturen zullen per 

straat verschillend zijn. De lichtmasten die 

geplaatst worden aan de bosparkwegen 

en de buurterven zullen aansluiten op het 

type dat in 'Piekenhoef Noord’ wordt toegepast. 

1. Bosparkweg 

De mast en armatuur zal gelijk zijn aan de 

toe te passen verlichting in het noordelijk 

deel van 'Piekenhoef'. Op het moment van 

schrijven is dit nog niet bekend. 

2. Woonstraat 

Paaltop armatuur; 

Plaatsing om en om; 

Type: Metronomis Torino, CDS530, 

Philips; 

Kleur: antraciet. 

44 

3. Buurterf 

De mast en armatuur zal gelijk zijn aan de 

toe te passen verlichting in het noordelijk 

deel van 'Piekenhoef'. Op het moment van 

schrijven is dit nog niet bekend. 


WATER 

lichtmast woonstraat molgootverharding 

In de locatie wordt een duurzaam watersysteem 

toegepast. Het schone hemelwater, 

afkomstig van wegen en daken van de 

woningen, wordt gescheiden opgevangen 

van het vuile water. Het water dat op de 

daken en de perceelverhardingen terecht 

komt wordt direct op de kavel in de ondergrond 

geïnfiltreerd. De woonstraten en het 

buurterf worden in een V-profiel uitgevoerd. 

In het midden van de verharding 

verzamelt het water zich in een molgoot 

(rollaag van gebakken klinkers). Via de molgoten 

wordt het water naar de wadi's 

getransporteerd.

De wadi's liggen in brede groenstroken 

(maar zijn buiten het plangebied gelegen). 

Het getransporteerde hemelwater kan vanuit 

de wadi langzaam de bodem infiltreren. 

Het duurzaam watersysteem wordt door 

Grontmij Advies & Techniek; afdeling Land 

en Water, verder uitgewerkt in een 'Advies 

bouwrijp maken en Waterhuishoudkundig 

Plan'. 

45 

hemelwaterafvoer 

INRICHTING OPENBARE RUIMTE

GROEN 

Het bospark, dat gelegen is buiten de 

'Ruimte voor Ruimte'-locatie, vormt de 

'hoofdgroenstructuur' van het plan 

'Piekenhoef'. De wegen aan weerszijden 

van het bospark spelen een rol in deze 

groenstructuur. De boombeplanting 

binnen het profiel van de bosparkwegen 

zal aansluiten op de houtsingels die in het 

bospark worden aangeplant. Om de relatie 

te versterken tussen de uitbreidingswijk 

'Piekenhoef' en het landschap, zal er gekozen 

worden voor inheemse boomsoorten. 

Op de achtererfgrens van de woningen in 

de kleinere woonstaten worden houtwallen 

aangeplant. Ook deze houtwallen zijn 

noord-zuid georiënteerd en behoren tot 

de hoofdgroenstructuur. Ten behoeve van 

een blijvende erfafscheiding wordt gekozen 

voor groenblijvende soorten. In relatie 

met het zuidelijk gelegen bosgebied wordt 

gekozen voor soorten als dennen, hulst en 

een enkele eik. 

46 

groenstructuur 


De 'nevengroenstructuur', welke oost-west 

georiënteerd is en daarmee haaks op het 

bospark staat, wordt gevormd door verspreid 

staande bomen en grasvlakten in 

het buurterf. Dit groen refereert niet aan 

het landschap. Hier wordt gekozen voor 

bomen met een hoge sierwaarde. De 

boomsoorten kunnen zowel inheems als 

uitheems zijn. 

De verschillende typen groen die op de 

locatie worden toegepast, worden hieronder 

beschreven: 

1. Bosparkbomen 

Inheems 

Verwijzend naar de houtsingels ten zuiden 

van de locatie; 

Bomen worden in rijen aangeplant, per 

rij een soort; 

1 e tot 2 e grootte: 

- Quercus petraea (wintereik, inheems) 

- Acer pseudoplatanus 'Negenia' 

(esdoorn, sterk verwilderd, wordt veel als 

landschappelijke beplanting toegepast) 

47 

2. Bomen in gazon 

De bomen worden in bolliggende gazonvlakten 

aangeplant. De gazonvlakten worden 

omkaderd door flinke betonbanden. 

Inheems of uitheems; 

Sierwaarde in bladvorm, bladkleur of 

bloei; 

Variatie in kroonvormen; 

2 e tot 3 e grootte; 

bomen worden verspreid aangeplant 

(parkkarakter): 

- 5 x Gleditsia triacanthos (Valse 

Christusdoorn, lichte losse kroon) 

- 1 x Davidia involucrata (Vaantjesboom, 

toepassen op breed stuk van grasvlak, 

mooie kleine parkboom) 

- 3 x Liquidambar styraciflua 

(Amberboom, mooie herfstverkleuring) 

- 1 x Paulownia tomentosa (Anna 

Paulownaboom, fraaie bloei) 

- 2 x Catalpa bignonioides 'Nana' 

(Trompetboom, loopt goudgeel uit, later 

lichtgroen) 

- 1 x Ginkgo biloba (Waaierboom, bijzondere 

bladvorm) 

- Gazonvlakten worden intensief onderhouden, 

20 tot 26 x per jaar maaien. 


3. Bomen in verharding 

Deze bomen vormen samen met de 

'bomen in gazon' een geheel. De bomen 

die in de boomroosters worden toegepast, 

mogen een lichte, transparante kroon hebben. 

Dit vormt een contrast met de donkere 

onderbestrating. 

- 5 x Gleditsia triacanthos (Valse 

Christusdoorn, lichte losse kroon) 

4. Hagen langs het buurterf 

Langs het buurterf wordt op de grens van 

privé naar openbaar een lage haag van 1 

meter hoog aangeplant. Hierdoor krijgt het 

buurterf aan de zuidkant een groene, uniforme 

rand. 

Inheems of uitheems; 

1 meter hoog; 

Winterbeeld (groenblijvend of bladhoudend); 

Goed snoeibaar; 

- Carpinus betulus 'Frans Fontaine' 

(haagbeuk, frisgroen blad) 

of 

- Ilex meserveae 'Blue Angel' (wintergroen, 

besdragend)

5. Hagen langs het landschap 

Op de overgang van het landelijk gebied 

naar het stedelijk gebied worden lage 

hagen aangeplant. Hierdoor wordt een 

groene afronding van Piekenhoef gerealiseerd. 

De hagen worden op de zuidelijke 

erfgrens aangeplant. De soortkeus zal aansluiten 

op de soorten die in het landelijk 

gebied voorkomen. 

Inheems; 

Goed snoeibaar; 

1 meter hoog; 

- Acer campestre (Veldesdoorn). 

6. Houtwallen 

Op de achtererfscheiding van de woningen 

langs de woonstraten wordt een houtwal 

aangelegd die wordt ingeplant met 

verschillende groenblijvende soorten. 

Hierdoor wordt het zicht op de tuinen van 

de achterburen beperkt of ontnomen. In 

relatie met het zuidelijk gelegen naaldbos, 

zullen soorten als dennen en sparren worden 

ingeplant. 

Inheems; 

Verwijzing naar naaldbos; 

48 

Voornamelijk groenblijvend; 

- 72 % Picea abies (Fijnspar) 

- 6 % Quercus x turneri 

'Pseudoturneri' (Eik) 

- 6 % Juniperus communis 

(Jeneverbes) 

- 6% Pinus sylvestris (Grove den) 

- 10 % Ilex aquifolium 'Piramidalis' 

(Hulst) 

TERREINMEUBILAIR 

Zoals beschreven in bovenstaande paragraaf 

'Groen', komen een vijftal bomen in 

de verharding te staan. De plantgaten worden 

voorzien van Deja-boomroosters. De 

vorm en afmeting van deze roosters variëren 

per plantgat. 


dwarsdoorsnede houtwal 

boomroosters

PROFIELEN 

Met behulp van de profielen wordt een 

beeld gegeven van de opbouw van de 

openbare ruimte. 

Profiel A geeft de ruimtelijke opbouw van 

de bosparkweg weer. De bomenrij doet 

mee in het ritme van de bomen in het 

bospark. 

Profiel B is een impressie van de woonstraten 

die in noord-zuidrichting lopen. 

Een deel van het buurterf komt in profiel C 

tot uiting. 

49 

profiel A 

profiel B 


RIOLERING 

De toepassing van een duurzaam waterafvoersysteem 

betekent dat de afvoer van 

'schoon' regenwater en 'vuil' huishoudelijk 

water via gescheiden systemen zal plaatsvinden. 

Het vuilwater afkomstig van de 

woningen zal via een droogweerafvoer 

(dwa) riolering worden verzameld en worden 

geloosd in het gemeentelijk rioleringssysteem 

om vervolgens te worden afgevoerd 

naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie 

(RWZI). Voor de ontwikkeling van de 

eerste fase van de 'Ruimte voor Ruimte' 

locatie 'Piekenhoef' wordt de dwa-riolering 

van 'Ruimte voor Ruimte' aangesloten op 

het (nog te realiseren) gemeentelijke rioleringsstelsel 

in het nieuwe bedrijventerrein 

ten westen van de locatie. Voor de overige 

deelgebieden (fasen) wordt momenteel 

onderzocht op welke wijze en op welk stelsel 

het dwa-rioleringsstelsel van 'Ruimte 

voor Ruimte' kan worden aangesloten. Er 

wordt ervan uitgegaan dat voor deze deelgebieden 

van 'Ruimte voor Ruimte' het 

dwa-rioleringsstelsel wordt aangesloten op 

het rioleringsstelsel van het nog te realiseren 

gedeelte van 'Piekenhoef-Noord'. 

50 

KABELS EN LEIDINGEN 

In het plan is bij de inrichting van het 

gehele gebied ruimte gereserveerd voor 

de aanleg van kabeld en leidingen. 

profiel C

1.aan huis gebonden beroep: 

het in een woning of (al dan niet vrijstaand) 

bijgebouw uitoefenen van een 

beroep of beroepsmatig verlenen van 

diensten op administratief, juridisch, 

medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch 

of hiermee gelijk te stellen 

gebied, met behoud van de woonfunctie; 

2.aanbouw of uitbouw 

een aan een hoofdgebouw gebouwd 

bouwwerk, dat architectonisch ondergeschikt 

is aan het hoofdgebouw, maar in 

functioneel opzicht deel uitmaakt van 

het hoofdgebouw en een directe verbinding 

heeft met het hoofdgebouw; 

3.achtergevel: 

de gevel van een gebouw, die is gesitueerd 

tegenover de hoofdvoorgevel van 

het betreffende gebouw; 

4.afstand van de voorgevel van een 

gebouw tot de hoofdvoorgevelrooilijn: 

de afstand van de voorgevel van een 

gebouw tot de hoofdvoorgevelrooilijn 

wordt bepaald door het buitenwerks 

meten van de kortste afstand in meters 

51 

BEGRIPPEN EN WIJZE VAN METEN 

van enig punt van de voorgevel van het 

gebouw tot aan de hoofdvoorgevelrooilijn; 

5.bebouwde oppervlakte: 

de bebouwde oppervlakte wordt 

bepaald door het meten conform NENnorm 

2580, zoals deze luidde op het 

moment van de terinzagelegging van 

het ontwerp van het plan; 

6.bebouwing: 

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, 

geen gebouwen zijnde (andere 

bouwwerken); 

7.bebouwings(nok)hoogte van een 

gebouw: 

de afstand in meters tussen peil en het 

hoogste punt van een gebouw, beide 

gemeten aan de zijde van de weg waaraan 

dit gebouw wordt opgericht, uitsteeksels 

zoals schoorstenen, lichtkoepels, 

liftopbouwen en dergelijke niet 

meegerekend; 

8.bijgebouw: 

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat 

door zijn situering en/of afmetingen 

ondergeschikt is aan een op dezelfde 

bouwkavel gelegen hoofdgebouw, dat 

zich daarvan door zijn constructie of 

afmetingen visueel onderscheidt en 

geen directe verbinding (= los van het 

hoofdgebouw) heeft met het hoofdgebouw; 

9.bouwlaag: 

een gedeelte van een gebouw dat door 

op gelijke of bij benadering gelijke 

hoogte liggende vloeren of balklagen en 

in het geheel door verticale gevelvlakken 

is begrensd, zulks met inbegrip van de 

begane grond en met uitsluiting van een 

kelder en de ruimte(n) in de kap; 

10. bouwkavel: 

een aaneengesloten stuk grond, waarop 

krachtens het plan een zelfstandige bij 

elkaar horende bebouwing is toegelaten; 

11. bouwvlak: 

een op de plankaart door lijnen omsloten 

vlak, waarmee gronden zijn aangeduid 

waarop gebouwen zijn toegelaten; 

12. carport: 

een overdekte stallingsruimte voor personenauto's 

waarvan de begrenzing 

wordt gevormd door gebouwen en of 

ondersteuningen van het dak, geen 

wanden of deuren zijnde;

13. garage (inpandig): 

een (eventueel in het hoofdgebouw 

opgenomen) ruimte danwel gebouw ten 

behoeve van het stallen van een motorvoertuig 

al dan niet in combinatie met 

een berging voor huishoudelijk gebruik; 

14. gevelindeling: 

een evenwichtige compositie bestaande 

uit verschillende gevelopeningen zoals 

bijvoorbeeld ramen en deuren; 

15. goothoogte van een gebouw: 

de afstand tussen peil en de snijlijn tussen 

de gevel en een schuin dan wel plat 

dakvlak; 

16. halve bouwlaag: 

deel van het gebouw waarvan 

gemiddeld ongeveerd de helft wordt 

begrensd door verticale gevelvlakken en 

voor het overige door dakvlakken (zolder) 

of zich beneden peil bevindt; 

17. hoofdvoorgevel: 

de voorgevel van een hoofdgebouw die 

in de hoofdvoorgevelrooilijn, tevens 

grens bouwvlak is gelegen; 

52 

18. hoofd- of nevenvoorgevelrooilijn, 

tevens grens bouwvlak: 

die grenzen van het bouwvlak die 

gericht zijn naar het openbaar gebied 

(voorste en zijdelingse kavelgrenzen) 

tevens een als zodanig op de plankaart 

aangegeven lijn, tevens grens van het 

bouwvlak, die niet door bebouwing mag 

worden overschreden; 

19. hoofdgebouw: 

een gebouw, inclusief aan- en uitbouwen 

exclusief aangebouwde bijgebouwen, 

dat door zijn ligging en/of afmetingen 

als belangrijkste bouwwerk op een 

bouwkavel is aan te merken; 

20. hoofdoriëntatie: 

de meest representatieve voorgevel van 

een gebouw die in de hoofdvoorgevelrooilijn, 

tevens grens bouwvlak is gelegen; 

21. hoogte van bouwwerken, geen 

gebouwen zijnde: 

de hoogte van bouwwerken, geen 

gebouwen zijnde wordt bepaald door 

het in meters meten van het hoogste 

punt van bouwwerken tot aan het peil; 


22. inhoud van een gebouw: 

de inhoud van een gebouw, buitenwerks 

gemeten vanaf peil tot de onderkant van 

de dakbedekking, zonder bijrekening 

van de berging, de garage en/of carport; 

23. kantoor: 

een ruimte die door haar aard, indeling 

en inrichting kennelijk is bedoeld voor 

het verrichten van werkzaamheden van 

hoofdzakelijk administratieve aard; 

24. kelder: 

een overdekte, met wanden omsloten, 

voor mensen toegankelijke ruimte, beneden 

of tot ten hoogste 0.50 m boven de 

kruin van de weg, waaraan de bouwkavel 

is gelegen; 

25. nevenoriëntatie: 

een representatieve zijgevel van een 

hoofdgebouw die in de nevenvoorgevelrooilijn 

is gelegen; 

26. ondergeschikte bouwdelen: 

bouwdelen van beperkte afmetingen, 

die buiten het gebouw uitsteken, zoals 

schoorstenen, windvanen en liftschachten;

27. oppervlakte van een gebouw: 

de oppervlakte van een gebouw, gemeten 

tussen de (denkbeeldige) buitenwerkse 

gevelvlakken en/of de hartlijnen 

van de (denkbeeldige) scheidsmuren; 

28. peil: 

a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang 

aan een weg grenst: de hoogte 

van de kruin van die weg ter plaatse van 

de hoofdtoegang; 

b. in andere gevallen: de gemiddelde 

hoogte van het aansluitende terrein ter 

plaatse van de hoofdtoegang; 

29. pergola: 

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, 

bestaande uit een open constructie van 

twee of meer palen, die onderling met 

elkaar verbonden zijn; 

30. praktijkruimte: 

een gebouw of gedeelte van een 

gebouw, dat door zijn inrichting en indeling 

geschikt is om te worden gebruikt 

door beoefenaren van vrije beroepen; 

onder vrije beroepen worden verstaan 

(para)medische, juridische, therapeutische, 

ontwerp-technische, administratieve, 

kunstzinnige en daarmee gelijk te 

stellen beroepen; 

53 

31. representatieve gevel van de 

woning: 

die gevel van een woning die door 

middel van architectonische accenten, 

verbijzonderingen of gevelindeling het 

meest wordt benadrukt; 

32. set back: 

bovenste verdieping van een woning 

waarvan de voorgevel over de gehele 

breedte van de woning minimaal 2 

meter is terug geplaatst ten opzichte van 

de op de kaart aangegeven voorgevelrooilijn 

of (indien niet in de voorgevelrooilijn 

behoeft te worden gebouwd) de 

feitelijke voorgevel van de woning. 

33. tweezijdige oriëntatie: 

twee op het openbaar gebied georiënteerde 

gevels die zijn voorzien van een 

gevelindeling; 

34. verdieping(en): 

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen 

die boven de begane grondbouwlaag 

gelegen is/zijn; 

35. vloerniveau: 

de afstand in meters tussen peil en de 

bovenzijde van de vloer; 


36. voorgevel: 

de gevel van een gebouw, die gekeerd is 

naar de weg of het openbaar gebied; 

37. voorgevelrooilijn, tevens grens 

bouwvlak: 

de "voorgevelrooilijn" als bedoeld in artikel 

43 van de Woningwet, zoals deze is 

aangegeven op de plankaart, en die 

tevens functioneert als grens bouwvlak; 

38. voorste kavelgrens: 

de aan het openbaar gebied gelegen en 

als zodanig aangegeven kavelgrens; 

39. woning: 

een (gedeelte van een) gebouw met 

inbegrip van aan- en uitbouwen en aangebouwde 

bijgebouwen, dat dient voor 

de huisvesting van één huishouden, met 

dien verstande dat onder een vrijstaande 

woning wordt verstaan een woning, 

waarvan het hoofdgebouw niet aan een 

op een aangrenzende bouwkavel gelegen 

gebouw is aangebouwd; 

40. zijgevel: 

een gevel van een gebouw, die niet een 

hoofdvoorgevel of een achtergevel is.

Lokatieontwikkeling: Oss 

Aantal ‘Ruimte voor Ruimte’-kavels: 26 

Benodigde m² sloop: 26.000 

55 

RBV-DOSSIERTOEKENNING 

Aanvraagnummer Mestnummer Sloop m2 Toegekende sloop 

m2 

4518814 115030468 755 263 

4518818 111041635 641 641 

4518824 112075177 1631 1631 

4519353 111071747 1200 1200 

4519354 111031532 323 323 

4519357 113030444 1078 1078 

4519358 115008632 815 815 

4519359 111023246 1407 1407 

4519771 116012978 297 297 

4519775 113027656 1067 1067 

4519790 115007970 1096 1096 

4520076 111004446 980 980 

4520079 112072330 1148 1148 

4522637 114057222 438 438 

4522643 113032110 396 396 

4524270 112003834 1936 1936 

4518807 111013372 2292 2292 

4524272 111012988 633 633 

4524273 113036930 336 336 

4524278 115014675 972 972 

4524279 115001182 560 560 

4524795 111011450 1069 1069 

4524821 113013183 298 298 

4524823 112023711 313 313 

4524824 115042105 1278 1278 

4524829 111054508 1194 1194 

4525655 112029981 765 765 

4525666 115028315 1127 1127 

4525842 114018774 808 447 

Totaal 26000

Titel: Definitief 

Stedenbouwkundig Plan 

Oss, ‘Piekenhoef’ 

Projectnr: 144873 

Documentnr: 31.1Oss.1/R004a 

Auteurs: Roel van Hagen, 

Mariska van Oosterhout, 

Monique Luttikhuis, 

Philip Visman. 

Grafische 

Vormgeving: M. van Eijndhoven 

Gecontroleerd: Daphne Pieterman 

Goedgekeurd: Roel van Hagen 

Datum: september 2004 

57 

hjGrontmij 

in opdracht van: 

Ontwikkelingsmaatschappij 

Ruimte voor Ruimte 

in samenwerking met: 

Gemeente Oss 

COLOFON

Document Beeldkwaliteitplan 

Projectnummer 1849. 

Project Starterwoningen Piekenhoef Koolzaadweg te Oss. 

Opdrachtgever VOF Combinatie Hoessenbos. 

Projectarchitect Dhr. Elemans. 

Datum 10 december 2010. 

Opgesteld door Dhr. Elemans. 

Aanwezig. 

Aanwezige partij: 

Gemeente Oss Dhr. A. van Doornen. Gem. 

Elemans Postma van den Hork Architecten. Dhr. P. Elemans. Arch. 

Afwezig. 

Het verslag wordt verzonden middels de E-mail aan alle 

partijen hierboven vermeld. 

1. Beeldkwaliteit 

Voor dit gebied is door omstandigheden geen beeldkwaliteitplan opgesteld. 

Dhr. van Doornen stelt voor om de planontwikkeling daarom in nauw overleg 

met hem te laten plaatsvinden. 

Hij geeft als start van dit proces de volgende uitgangspunten aan: 

De randen van het totale perceel zijn erg divers. 

- Aan de zuidkant ligt de nieuwe Piekenhoefstraat met daarachter de bossen. 

- Aan de noordzijde ligt een semi industrie terrein met woonhuizen en 

daarachter bedrijfshallen 

- Aan de westzijde komt een groene strook welke onderdeel is van het 

groensysteem van Piekenhoef. Deze zal worden ingevuld met gras, een 

schelpenpad en enkele solitaire bomen. 

- Aan de oostzijde komt een wadi met daarachter ruimte voor ruimte kavels. 

Het gebied ligt ietwat geïsoleerd ten opzichte van zijn omgeving. Dhr. van 

Doornen komt daarom met de volgende kaders 

1.1 Architectuur. 

- De patio`s en de rijenwoningen dienen familie van elkaar te zijn. Zo zou 

bijvoorbeeld gedacht kunnen worden aan een plint van metselwerk, met hierop 

een houten opbouw. Zie onderstaande afbeelding. 

-- 

Arch. 

Pagina 1 van 2

- Qua uitstraling kan het een eigenstandige signatuur hebben. Deze hoeft niet te 

worden afgestemd op de omliggende bebouwing. Hij denkt hierbij aan de 

termen, landelijk, ambachtelijk en archaïsch. De volgende afbeeldingen geeft hij 

ter illustratie. 

Plint van metselwerk met houten opbouw Ander baksteenformaat 

1.2 Duurzaamheid 

De wens is om de duurzaamheid in de woningen te etaleren. Dhr. van Doornen 

toont een foto met een sedumdak. Hij kan zich ook andere duurzaamheids 

uitingen voorstellen. 

Sedum dak als etalering van duurzaamheid 

1.3 Stedenbouw 

- De footprint als afgegeven door de gemeente is bindend. De gedachte van de 

architect om er een gesloten blok van te maken is mogelijk met inachtname van 

deze footprint. 

- Het parkeren op openbaar terrein dient nog verder ontworpen te worden. 

Gedacht wordt aan pergola`s tussen de auto`s of een oplossing met heggen 

rondom parkeerkoffers etc. Dhr. van Doornen komt hier nog op terug. Aan de 

zuidzijde is extra ruimte opgenomen in het bestemmingsplan tbv bijvoorbeeld 

bezoeker parkeren, zodat ruimte ontstaat voor deze groenvoorzieningen 

- Ontsluiting vanuit de Nieuwe Heistraat is uitgesloten. 

Arch. 

Arch. 

Gem. 

1849 BKP Koolzaadweg 2010-12-10 Pagina 2 van 2

BEELDKWALITEITPLAN 

Piekenhoef-oost

Beeldcluster 

STAMWEG - Landbouwlaan 

BUURTERF E - Tarwestraat 

BUURTERF C - Boekweithof 

BOSPARKWONINGEN - Korenstraat 

WADIWONINGEN 


BUURTERF D - Haverhof 

BUURTERF F - Maishof 

WILLANDSTRAAT 

Inleiding 

Dit beeldkwaliteitplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad 

en zal, als aanvulling, onderdeel gaan uitmaken van 

de gemeentelijke welstandsnota. Dit plan beperkt zich tot de 

architectuur en de hiermee samenhangende spelregels met 

betrekking tot de plaatsing van de bebouwing. Voor de welstandscommissie 

heeft het beeldkwaliteitplan een toetsingsfunctie 

voor het beoordelen van de bouwplannen. 

In het beeldkwaliteitplan wordt het gewenste ruimtelijke 

streefbeeld weergegeven. Het doel is om door middel van het 

geven van richtingen, sferen en beelden de ruimtelijke kwaliteit 

van de wijk te waarborgen. 

In het noordelijke deel van Piekenhoef zijn samenhangende 

stedenbouwkundige clusters te onderscheiden. Elke cluster 

krijgt zijn eigen beeldkwaliteit die door de aangewezen architect 

zelf wordt bepaald. De verschillen in beeldkwaliteit vragen 

bij de overgangen speciale aandacht. De betreffende architecten 

zijn zelf verantwoordelijk voor de onderlinge afstemming. 

Voor de clusters met hoofdzakelijk particuliere kavels waarvan 

de architecten nog niet bekend zijn is de beeldkwaliteit van te 

voren vastgelegd.

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 

NADERE EISEN BEELDKWALITEIT 


Massa 

Als ontsluitingsweg zal de stamweg moeten refereren aan de 

diversiteit die kenmerkend is voor de Brabantse linten. Een 

diversiteit aan woningtypen en verschijningsvormen in een 

duidelijke mix eventueel gecombineerd met verspringende 

rooilijnen zal hiervoor moeten worden ingezet. Gelet op karakter 

en profiel van de straat is het gewenst om overwegend 

uit te gaan van woningen met een hoog gevelfront. Naast de 

projectmatige woningbouw dienen er verspreid particuliere 

kavels ingepast te worden. De hoofdmassa’s zijn zo gesitueerd 

dat er minimaal aan één zijde om het huis gelopen kan 

worden. De twee-onder-een-kap woningen worden dan ook 

niet geschakeld door garages of andere bijgebouwen. 

Bijgebouwen 

Om voldoende openheid te behouden dienen aangebouwde 

uitbreidingen aan de achterzijde van de hoofdmassa plaats 

te vinden. Aangebouwde bijgebouwen aan de zijkant van de 

woning is alleen mogelijk indien er minimaal 3 meter onbebouwde 

ruimte tot de perceelsgrens resteert. Situering van 

vrijstaande bijgebouwen achter de achtergevel conform voorschriften 

uitwerkingsplan ‘Piekenhoef-oost’. 

Parkeren 

Het parkeren dient zoveel mogelijk aan het oog ontrokken 

te worden. Bij voorkeur dienen twee open parkeerplaatsen 

achter de voorgevel rooilijn te worden gesitueerd. Een uitzondering 

hierop vormen de rijen woningen. Deze hebben een 

langsparkeerplaats langs de Stamweg. 

Kappen 

Voor de projectmatige bouw kan sprake zijn van platte daken 

al dan niet in combinatie met lessenaarsdaken. Een lessenaarsdak 

heeft een flauwe dakhelling. De gootlijn ligt niet aan 

de straatzijde. Het straatbeeld wordt bepaald door het opgaande 

metselwerk. 


Gevels: hoofdzakelijk metselwerk in krachtige kleuren. Plasticiteit 

van de woningen worden benadrukt door het gebruik 

van verschillende op elkaar afgestemde kleuren. Toepassing 

van diverse soorten steen, handvorm versus strengpers, en 

diverse metselwerkverband en wijze van voegen. 

Houtwerk: warme natuurlijke kleuren. 

Erfscheidingen: aan voorzijde lage gemetselde tuinmuurtjes 

of groenblijvende hagen op hoeksituaties met het project mee 

ontworpen erfscheidingen van ca. 180 cm hoog.ter plekke van 

de achtertuin. Voor de zijtuin geldt een hoogte ca. 80 cm.

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 


BUURTERF E - Tarwestraat 

Massa 

Lint van diverse woningtypes (vrijstaand, twee-onder-een-kap 

en rijen) met wisselende rooilijnen. De rooilijn kan variëren 

tussen de 0 en de 4 meter. In het nader uit te werken verkavelingsplan 

wordt de situering van de diverse woningtypes 

nader ingevuld en wordt er per kavel de rooilijn vastgelegd. 

De hoofdmassa van de woning volgt de richting van het erf. 

Ter plaatse van de inwendige knikken in de rooilijn bevinden 

zich tweekappers in een knikvorm. 

Het op de kavel aanwezige woningtype dient te worden 

gerespecteerd. Concreet betekent dit dat bij een twee-ondereen-kap-woning 

niet op de garages/bergingen mag worden 

gebouwd en dat bij de vrijstaande woningen minimaal 1 zijde 

minimaal 3 onbebouwd dient te blijven. 

Bijgebouwen 

Ten aanzien van de omvang en positionering van de bijgebouwen 

kan kortheidshalve worden verwezen naar de mogelijkheden 

die de voorschriften van het uitwerkingsplan ‘Piekenhoef-oost’ 

bieden. 

Parkeren 

Een garage wordt niet als parkeerplaats aangemerkt. Iedere 

woning dient minimaal 1 open parkeerplaats op eigen erf te 

hebben. 

Kappen 

Vrijwel alle woningen zullen worden voorzien van langskappen, 

alleen de vrijstaande woningen en de woningen op 

specifieke locaties in het lint zullen een afwijkende kaprichting 

hebben. De kappen zijn rondom voorzien van een overstek. 

De goten worden betimmerd. De kaphelling bedraagt ca. 40 

graden. 


Gevels: metselwerk in donkerrood genuanceerde handvorm 

baksteen 

Garages/bijgebouwen: donkergrijs genuanceerde handvorm 

baksteen 

Dakpannen: terrarode dakpan 

Betimmering: okoumé beplating, roodbruin 

Kozijnen: hardhout, duurzaam geteeld

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 


BUURTERF C - Boekweithof 

Massa 

Om de vorm van het erf zoveel mogelijk te benadrukken zal 

worden uitgegaan van een bouwmassa die de richting van het 

erf volgt. Om dit nog verder te versterken is er geen behoefte 

een sterk wisselende rooilijn grote plasticiteit van de hoofdmassa. 

De vlakke voorgevels dragen bij aan rust en eenheid 

in het erf. Er wordt uitgegaan van een regelmatige plaatsing 

van twee-onder-een-kap woningen met op bijzondere situatie 

eventueel een vrijstaande woning in vergelijkbare verschijningsvorm. 

Bijgebouwen 

In het gebied tussen de hoofdmassa’s kunnen uitsluitend 

bijgebouwen worden gesitueerd met een platte afdekking. De 

hoofdmassa mag niet worden verbreed. Ook geen uitbreidingen 

in 2 lagen aan zijkant van de woningen. 

Parkeren 

Ten aanzien van de situering van de parkeerplaatsen worden 

geen nadere eisen gesteld met dien verstande dat er minimaal 

één open parkeerplaats op eigen terrein aanwezig dient 

te zijn. 

Kappen 

Per woningblok is er sprake van een samengestelde kap die 

zich manifesteert aan de straatzijde. De nokrichting loopt 

evenwijdig aan het erf. Door de combinatie van verschillende 

kapvormen zoals lessenaarsdak en zadeldak kan een ritmisch 

beeld ontstaan. Kapvorm zorgt tevens voor differentiatie in 

woninggrootte. 


Gevels: voorkeur voor eenduidig materiaalgebruik, metselwerk, 

om éénheid te benadrukken. Door gebruik te maken 

van subtiele verschillen in kleur en textuur worden alle woningen 

iets anders maar blijven wel familie. Metselwerk rood/ 

oranje. 

Kappen: zwarte bij voorkeur keramische pan 

Gevelopeningen: gaten in het metselwerk, geen puien

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 


BOSPARKWONINGEN - Korenstraat 

Massa 

Om de bijzondere situatie aan de rand van het bospark te accentueren 

wordt gekozen voor een vrijstaande woning die is 

samengesteld uit een volume in twee lagen en een volume in 

3 lagen. Het hoge volume wordt afgedekt met lessenaarsdak 

met de hoge zijde aan het park. De bouwmassa’s worden in 

de noordelijke perceelsgrens gesitueerd. Er is sprake van een 

vaste rooilijn om de strakke rand van het bospark te accentueren. 

Bijgebouwen 

Vanwege het groene karakter van deze omgeving verdient 

het de voorkeur de garages vrijstaand achter in de tuin te 

situeren. In ieder geval zullen de garages en andere bijgebouwen 

minimaal 8 meter achter de voorgevel gesitueerd dienen 

te worden in die situaties waar hier ook geparkeerd dient te 

worden. 

Parkeren 

Minimaal 1 open parkeerplaats op eigen terrein. Om het groen 

beeld van het bospark te benadrukken en de voortuinen ook 

onderdeel te laten uitmaken van het groene beeld dient er 

zoveel mogelijk achter en minimaal 1 parkeerplaats achter de 

voorgevel rooilijn te zijn gesitueerd. 

Kappen 

Het samengestelde bouwvolume bestaat uit een wat kleiner 

vooruit geschoven gedeelte zonder kap en een deel uit een 

volume met een lessenaars kap. Op deze wijze ontstaat er 

een hoge representatieve gevel aan de zijde van het bospark. 


De hoofdmassa bestaat uit twee delen met contrasterende 

materialen, bijv hout en licht geschilderd metselwerk 

Voor- en achtergevel wordt ingevuld met puien.

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 

NADERE EISEN BEELDKWALITEIT WADIWONINGEN 

Massa 

Het principe van de woning is gebaseerd op een aan drie 

zijden ommuurde ruimte, de vierde zijde is open en oriënteert 

zich op de wadi. Binnen deze ommuurde ruimte zijn de bouwvolumes 

geplaatst. 

Tussen het woonpad en de ommuring is smalle groene plint 

aanwezig. Deze voortuin vormt integraal onderdeel van de 

woning. 

Er zijn bouwvolumes in 2 lagen en in één laag. De hogere 

bouwvolumes zijn zoveel mogelijk verspringend ten opzicht 

van elkaar gesitueerd even als de buitenruimten/patio’s. Deze 

volumes moeten als een toevoeging aan de woning worden 

gezien, een ongeschikte opbouw. In situering en omvang 

dient dit tot uiting te komen. 

Bijgebouwen 

Gelet op het specifieke karakter van de woning behoeven hier 

geen nadere eisen aan te worden gesteld. Uitbreidingen in 

voortuin voor de rooilijn niet mogelijk, ook geen erkers o.i.d. 

Kappen 

Platte daken of combinatie van lessenaardaken met flauwe 

dakhelling voor hoofdmassa’s en eventuele bijgebouwen. 


Voor kleur en materiaalgebruik wordt aansluiting gezocht bij 

de bosparkwoningen. 

De ommuringen zijn van hout. De erfscheidingen maken 

integraal onderdeel uit van deze ommuringen. De opgaande 

hogere volumes bestaan uit licht geverfd metselwerk.

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 



Massa 

Het specifieke karakter als autovrije brede laan van ca. 1,5 

km vraagt om een op de situatie afgestemde architectonische 

oplossing, zowel wat betreft beeld als ontsluiting. Voordeur en 

wonen dient op Piekenhoefstraat te zijn georiënteerd.evenals 

een buitenruimte bijvoorbeeld in de vorm van een veranda. 

Van de eengezinswoningen bouwmassa minimaal 2 lagen en 

bij voorkeur 3 lagen. De gestapelde woningen worden ontworpen 

als element in het groen. Voor de diverse bouwmassa’s, 

zowel grondgebonden als gestapelde woningen wordt uitgegaan 

van eenheid in verschijningsvorm, strakke rooilijn, geen 

plasticiteit in bouwmassa’s (vlakke gevels -inpandige balkons), 

horizontaliteit in gevelbeelden om blokken als geheel te 

lezen en niet als optelsom van (stapel)woningen. 

Bijgebouwen 

De bergingen van de gestapelde woningen worden ondergebracht 

in het gebouw of worden als één volume gesitueerd 

op het binnenterrein van het complex op een locatie die niet 

beeldbepalend is voor de omgeving. 

Parkeren 

Parkeren dient achter of tussen de woningen plaats te vinden 

via een achterontsluiting. Hierbij dient ook rekening te worden 

gehouden met het bezoekersparkeren. De gestapelde woningen 

parkeren op een gemeenschappelijk eigen terrein. Het 

bezoekersparkeren wordt hiervan losgekoppeld. 

Kappen 

Platte daken of lessenaardaken. De gootlijn ligt niet aan de 

straatzijde. Het straatbeeld wordt bepaald door opgaand 

metselwerk. 


Gevels: metselwerk in een donkere gevelsteen. 

Erfscheiding: laag tuinmuurtje langs Piekenhoefstraat

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 


BUURTERF D - Haverhof 

Massa 

De hoofdmassa heeft een rechthoekig oppervlak van ca. 8,5 

x 11,5 meter. Per kavel verspringt de rooilijn en verschilt de 

richting van de hoofdmassa. Deze kan evenwijdig of haaks 

gesitueerd zijn op het kavel. Rooilijn en richting hoofdmassa 

wordt per kavel voorgeschreven op basis van het bijgevoegde 

priincipe inrichtingsplan. De hoofdmassa heeft een minimale 

afstand van 3 meter tot de zijdelingse perceelsgrens. De 

garage maakt integraal onderdeel uit van de hoofdmassa of 

staat als vrijstaand bijgebouw minimaal 2 meter achter de 

achtergevelrooilijn. Aan voorzijde of zijgevels bevinden zich 

geen erkers of uitbouwen. Doel is een eenduidige, eenvoudige 

hoofdmassa. 

Parkeren 

De garage wordt niet als parkeerplaats aangemerkt. Ieder 

kavel dient minimaal 1 open parkeerplaats op eigen terrein te 

hebben. Daar waar vanwege de situering van de rooilijn niet 

voor de garage kan worden geparkeerd dient er naast de woning 

te worden geparkeerd. De lengte van de parkeerplaats is 

minimaal 5 meter. 

Bijgebouwen 

Situering van aangebouwde bijgebouwen kan alleen plaatsvinden 

aan de achtergevel. Het aanbouwen aan zijgevels 

wordt uitgesloten om zoveel mogelijk openheid te waarborgen. 

In de afbeelding bouwregels is aangegeven waar vrijstaande 

dan wel aangebouwde bijgebouwen gerealiseerd 

kunnen worden. 

Kappen 

De woningen hebben een flauw hellende kap (ca. 25 graden) 

afgedekt met pannen. De kap kent aan alle zijden een ruime 

overstek van ca. 80 cm. De goothoogte bedraagt maximaal 7 

meter. 

De goten worden betimmerd en vormen met de boeiboorden 

aan de kopzijden één geheel. Tussen kap en metselwerk 

bevindt zich een betimmering die de kap visueel losmaakt van 

de onderbouw. De kap kan in principe asymmetrisch zijn. De 

nokrichting sluit aan de richting van de bouwmassa. 


Gevel: metselwerk in zand/oker genuanceerde baksteen 

Dakpannen: antraciet, blauwgesmoord. Bij voorkeur keramisch. 

Boeiboorden, goten: multipaint betimmering, warmgrijs 

Betimmering: sidings, hout, blauwgrijs 

Kozijnen: donkerblauw 

Voordeur: hout naturel

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 


BUURTERF F - Maishof 

Massa 

Als beeld voor dit erf wordt uitgegaan van moderne architectuur, 

waarbij er zoveel mogelijk vrijheid moet zijn voor de 

individuele opgave per woning. 

De woning bestaat in principe uit een samenstelsel van een 

hoofdmassa in minimaal 2 lagen (hoogte minimaal 7 meter) 

en een laag plat afgedekt volume in 1 laag (hoogte maximaal 

4 meter). De hoofdmassa is rechthoekig van vorm met een 

maximale breedtemaat van 7 meter. Deze massa kent voor 

elke woning een vaste afstand tot de erfgrens aan de voorzijde 

van 5 meter. Deze vaste rooilijn voor de hoofdmassa en 

lichtgeschilderd metselwerk vormen het bindende element in 

dit erf. 

Bijgebouwen 

Op de begane grond kunnen aangebouwde bijgebouwen 

aan alle zijden van de woning worden gesitueerd, waarbij wel 

rekening moet worden gehouden met de afstanden tot de 

zijdelingse perceelsgrens. De materiaalkeuze is volledig vrij 

evenals de vorm. Voor de vrijstaande bijgebouwen geldt dat 

deze alleen 2 meter achter de achtergevel in de zijdelingse 

perceelsgrens kunnen worden gebouwd. 

Parkeren 

De garage wordt niet als parkeerplaats aangemerkt. Ieder 

kavel dient minimaal 1 open parkeerplaats op eigen terrein te 

hebben. Daar waar vanwege de situering van de rooilijn niet 

voor de garage kan worden geparkeerd dient er naast de woning 

te worden geparkeerd. De lengte van de parkeerplaats is 

minimaal 5meter. 

Kappen 

De kapvorm is volledig vrij. 


Gevel: hoofdmassa licht geschilderd metselwerk, aanbouwen, 

bijgebouwen volledig vrij. 

Dakbedekking: vrij.

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 


WILLANDSTRAAT 

Massa 

Lint van informele afwisselende bebouwing met wisselende 

rooilijnen. Per kavel wordt de rooilijn voorgeschreven om een 

wisselend beeld te waarborgen. De rooilijn varieert tussen de 

2 en de 6 meter. De hoofdmassa staat aan beide zijden minimaal 

3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens. Aan de gevel 

die georiënteerd is op de straat is in ieder geval een woonfunctie 

(woonkamer, eetkamer of keuken) gelegen. 

Bijgebouwen 

Bijgebouwen worden niet voor de voorgevelrooilijn geplaatst. 

Ook de bijgebouwen dienen minimaal 3 meter uit de zijdelingse 

perceelsgrens te worden geplaatst. Een uitzondering 

hiervoor zijn de smallere kavels. Hier kan aan één zijde wel 

met bijgebouwen in de zijdelingse perceelsgrens worden 

gebouwd. Per kavel wordt dit aangegeven. Bijgebouw bestaat 

uit maximaal één bouwlaag eventueel met kap. 

Parkeren 

Er dient sprake te zijn van een ruime oprit waar minimaal 

twee auto’s geparkeerd kunnen worden. Minimaal dient er 1 

open parkeerplaats achter de voorgevelrooilijn gesitueerd te 

worden. Per woning wordt 1 inrit aangelegd met een breedte 

van ca. 3 meter. 

Kappen 

De woningen dienen te worden afgedekt met een kap. De 

vorm en richting van de kap is vrij. 

Kleur en materiaalgebruik 

Geen nadere eisen.

Situatie 

Foto maquette 

Bouwregels 



Massa 

Deze particuliere kavels bevinden zich als ‘incidenten’ tussen 

de gevarieerde projectmatige woningbouw. Aan de vorm en 

maat van de bouwmassa worden geen nadere eisen gesteld 

met dien verstande dat er minimaal sprake is van 2 bouwlagen. 

Daarnaast geldt voor de situering dat er sprake is van 

een vaste rooilijn van 6 meter aan de voorzijde. De afstand 

van de hoofdmassa tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 

minimaal 4 meter. Tot 2 meter achter de achtergevel dient 

deze strook onbebouwd te blijven in verband met de gewenste 

openheid. 

Bijgebouwen 

Bijgebouwen worden niet voor de voorgevelrooilijn geplaatst. 

Bijgebouwen dienen minimaal 4 meter uit de zijdelingse perceelsgrens 

te worden gebouwd. Met dien verstande dat vrijstaande 

bijgebouwen 2 meter achter de achtergevel wel in de 

perceelsgrens mogen worden geplaatst. Bijgebouw bestaat uit 

maximaal één bouwlaag eventueel met kap. 

Parkeren 

Per woning dienen 2 opstelplaatsen voor de auto te worden 

gerealiseerd naast de woning zodat de voor- en achtertuin 

zoveel mogelijk autovrij zijn. 

Kappen 

Geen nadere eisen. De belendende projectmatige bebouwde 

percelen hebben overigens een platte afdekking. 

Kleur en materiaalgebruik 

Geen nadere eisen. De belendende projectmatige bebouwde 

percelen gaan uit van metselwerk in krachtige donkere kleuren 

waarbij een contract wordt gezocht door de combinatie 

van een grove handvormsteen en gladde strengperssteen. 

Het houtwerk krijgt warme natuurlijke kleuren.

Piekenhoef West 

principeverkaveling en beeldkwaliteitsplan Fase 2

opdrachtgever: 

Gemeente Oss 

Raadhuislaan 2 

postbus 5 

5340 ba oss 

T 0412 62 99 11 

F 0412 64 26 05 

opdrachtnemer: 

VHP stedebouwkundigen + architekten 

+ landschapsarchitekten BV 

prins hendrikkade 14 

postbus 9031 

3007 aa rotterdam 

T 010 452 07 44 

F 010 453 24 54 

I www.vhp.nl 

E vhp@vhp.nl 

rotterdam, 3 maart 2006 

projectnr.: 4591.5

Inleiding 

Voor u ligt een beschrijving van de principeverkaveling en tevens 

beeldkwaliteitsplan voor de tweede fase van het noordelijke deel van 

de woningbouwlocatie Piekenhoef, Piekenhoef West. 

De principeverkaveling laat zien hoe omgegaan moet worden met de 

verschillende stedenbouwkundige eenheden en de voortzetting van 

hetgeen in de eerste fase is ontworpen en zal worden gerealiseerd. 

Doel hierbij is nog steeds het realiseren van het voorgestelde 

woonlandschap, waarbij kwaliteit en grote kavels voorop staan. 

Achtereenvolgens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige principes 

en de te ontwikkelen beeldkwaliteit van de architectuur. 

In deze principeverkaveling is dus het beeldkwaliteitsplan voor de 

tweede fase van Piekenhoef opgenomen. Een aantal architecten heeft 

in de eerste fase hun eigen beeldkwaliteit vastgesteld, hierop wordt 

aangesloten in de beschrijving van de tweede fase en waar nodig 

aangescherpt of verduidelijkt. Voor twee clusters is eerder nog niets 

vastgelegd, omdat ze uitsluitend in de tweede fase voorkomen, er is 

geen overlap met de eerste fase. De beschrijving van de beeldkwaliteit 

van deze clusters zal leidend zijn bij het ontwerp van de architectuur 

van de betreffende woningen. 

uitgangspunten 

Als uitgangspunten voor deze principeverkaveling gelden 

het bestemmingsplan Piekenhoef, d.d. oktober 2000 en de 

principeverkaveling Oss Piekenhoef, d.d. 5 maart 2002. 

3

4 

Piekenhoef Noord (fase 1 + 2) 

Verkeersstructuur Piekenhoef Noord

Stedenbouwkundig ontwerp 

Het westelijke deel van Piekenhoef completeert Piekenhoef- 

Noord. Het stedenbouwkundig ontwerp is reeds beschreven in de 

“principeverkaveling Piekenhoef-Noord”, hieronder volgt een 

samenvatting. 

Piekenhoef wordt een wijk met een groen karakter waarbij het 

watersysteem als centraal uitgangspunt is gekozen voor het 

stedenbouwkundig ontwerp en de daadwerkelijke inrichting. 

Het gaat om een wijk met een duidelijk suburbaan karakter passend 

bij Berghem. 

De structurerende openbare ruimten, bestaande uit de groenstructuur 

en de hoofdontsluiting, vormen samen het ruimtelijk raamwerk van 

de wijk Piekenhoef. De openbare hoofdruimten worden gevormd door 

de hoofdontsluiting voor de auto, de fietslaan (Piekenhoefstraat), 

het bospark en de groene linten in de vorm van infiltratiezones. De 

infiltratiezones (wadi’s) hebben een noordzuid-richting, terwijl de 

hoofdrichting van de verkeersstructuur oost-west is. Dit raamwerk 

vormt het casco van de wijk, waarbinnen woonbuurten worden 

gerealiseerd. Deze buurten worden gevormd door de oost-west 

gerichte buurterven. De aanpak met een raamwerk garandeert dat 

bij eventuele wijzigingen in de tijd, onderdelen (het ontwerp van 

de buurt) van het plan kunnen worden gewijzigd zonder dat de 

hoofdstructuur wordt aangetast. Er is onderscheid gemaakt tussen 

de gewenste samenhang en duurzaamheid van de structurerende 

openbare ruimten en de flexibiliteit in de buurten. 

De stedenbouwkundige eenheden (zowel de buurterven als de 

structurerende openbare ruimtes) zijn belangrijke uitgangspunten. 

Deze eenheden bestaan uit een combinatie van openbare ruimte met 

de aangrenzende architectuur. De eenheden hebben een specifiek 

profiel en een eigen architectuur. Op deze manier ontstaan de 

zogenaamde beeldclusters, combinaties van openbare ruimte en 

architectuur. 

Het grondgebruik is vastgesteld en verdeeld over de 

stedenbouwkundige eenheden. Het uitgangspunt hierbij is een 

maximale spreiding van financieringscategorieën. Uitzondering hierop 

vormt de categorie “eigen bouw”. Er wordt een aantal buurterven 

aangewezen waar bijna 100% eigen bouw voorkomt. Een klein deel 

van deze categorie wordt ook verdeeld over de overige beeldclusters. 

Een andere uitzondering zijn de clusters langs de wadi’s en langs het 

bospark. Op deze plekken zijn speciale woningtypologieën bedacht die 

de relatie met de openbare ruimte aangaan, door de openheid (van 

de wadi’s en het bospark) in noordzuid-richting te accentueren en te 

begeleiden. 

Ter aanvulling op het beschreven ontwerp worden nog zes 

woonwagen-kavels ingepast in het ontwerp. Tussen twee erven 

(buurterf A en buurterf B) wordt een nieuw woonpad aangelegd, 

die de kavels ontsluit. Er is hier ruimte voor vrije kavels waar een 

woonwagen op past, of er kan een rij woningen gerealiseerd worden, 

met twee grotere kavels op de hoeken. Een groene haag omzoomt het 

geheel, zodat er geen privé-kavels grenzen aan de openbare ruimte. 

5

6 

WILLANDSTRAAT 

WOON- 

WAGENS 

BUURTERF B 

BUURTERF A 

WADIWONINGEN 

STAMWEG 

BUURTERF C 


BOSPARKWONINGEN

Willandstraat Bosparkwoningen Buurterf A 

Stamweg 

Piekenhoefstraat 

Wadiwoningen Buurterf B 

Woonwagencluster Buurterf C 

7

8 

FASE 2

Architectuur 

Beeldkwaliteit en architectenclusters 

Per architectencluster wordt een beeldkwaliteit opgesteld. De meeste 

clusters liggen in het verlengde van een in de eerste fase bepaalde 

beeldkwaliteit en sluiten daarop aan. Echter, buurterf A en B zijn 

´stand alones´ waarvan in dit document de beeldkwaliteit wordt 

vastgesteld. 

De verschillen in beeldkwaliteit vragen bij de overgangen / 

ontmoetingen van clusters speciale aandacht. De “eigen bouw”woningen 

die voorkomen in de diverse clusters zullen aan de 

beeldkwaliteit van het betreffende cluster moeten voldoen en 

worden daaraan getoetst. Een uitzondering hierop vormt het cluster 

Willandstraat, aangezien hier 100% vrije sectorwoningen gebouwd 

gaan worden, waarvoor verschillende architecten verantwoordelijk 

zullen zijn. De beeldkwaliteit hiervoor is apart vastgesteld. 

Speciale aandacht gaat uit naar de beeldkwaliteit van de 

erfafscheidingen, zeker op plaatsen waar de clusters elkaar kruisen en 

grenzen aan de openbare ruimte. 

Voor elk beeldcluster in de tweede fase, al dan niet in de eerste fase 

reeds ontwikkeld door de daarvoor verantwoordelijke architect, wordt 

hierna de beeldkwaliteit beschreven. Soms dus op basis van wat er 

gerealiseerd is in fase 1. 

9

10 

Omschrijving van het gerealiseerde project in Fase 1 

Om een lint te krijgen zoals dat elders in de streek voorkomt en is 

gegroeid, met afwisselende en informele bebouwing, is aandacht 

besteed aan diversiteit in kavelmaten, rooilijnen, afstanden tot de 

kavelgrenzen. De plaatsing van de woning op de kavel is van groter 

belang dan de architectuur, die is juist vrij en wordt individueel 

vastgesteld.

cluster Willandstraat 

In de tweede fase zal de Willandstraat op dezelfde wijze gecontinueerd 

worden als in de eerste fase. De woningen krijgen een kap, maar 

de architectuur is vrij. 

Uit de voorschriften uitwerkingsplan Piekenhoef-west 

Woningtype Vrijstaande woningen 

Rooilijn verspringende rooilijn volgens plankaart 

Goot- resp. bouwhoogte 6,5 m - 10 m 

Bijgebouwen - 

Regels 

Bouwmassa vrij, onregelmatige plaatsing door 

verschillende kavelbreedtes 

(Goot)hoogte - 

Kapvorm vrij, maar niet plat voor de hoofdmassa 

Kaprichting vrij 

Kaphelling minimaal 25 graden 

Bijgebouwen - 

Kleur- en materiaalgebruik geen nadere eisen 

Voorkeur beeldkwaliteit erfafscheidingen 

Erfscheiding voorzijde vrij 

Erfscheiding hoeksituaties vrij/openbaar groen 

3 

var. 

smal kavel (15m) 

3 

blijvend onbebouwd 

3 

var. 

hoofd- en bijgebouwen toegestaan 

bijgebouwen toegestaan 

Vrije sector kavels 

11

12 


Voor de Stamweg is een verkavelingsstempel ontworpen, om de 

aaneenschakeling van woningtypologieën leesbaar te houden. De 

positie van de rooilijnen is per woningtypologie vastgelegd, evenals 

de variatie in bebouwingshoogte. Om het kenmerkende Brabantse 

lintgevoel te versterken, zijn doorzichten naar achter op de kavel 

mogelijk, soms zelfs naast de garage, die zich op de achtererfgrens 

bevindt. Deze plaatsing van de garage levert tevens ruimte op voor 2 

geparkeerde auto’s op eigen kavel. 

De woningen hebben gelaagde gevels met een grote mate van 

plasticiteit (diepe neggen, geaccentueerde entree, accenten en 

uitbouwen worden mee ontworpen). De materialisatie van de 

verschillende woningen is op elkaar afgestemd (metselwerk en hout).

cluster Stamweg 

De Stamweg wordt in de tweede fase afgemaakt zoals hij in de eerste fase is ingezet. 

Het stempel wordt voortgezet. Nieuw in het cluster van de Stamweg is een appartementengebouw 

dat de entree van de wijk markeert en zich enerzijds richt op de 

Stamweg en anderzijds op de Zevenbergseweg. Het gebouw vormt wanden aan beide 

wegen. 


Woningtype Vrijstaande, 2 onder 1 kap en rijwoningen 

Rooilijn Verspringende rooilijn afhankelijk van woningtype 

Goot- resp. bouwhoogte 8,5 m resp. 10 m 

Bijgebouwen min. 1,5 m achter voorgevel hoofdgebouw 

Regels beeldkwaliteit 

Bouwmassa Plastische bouwmassa’s met regelmatig 

hoogteverschillen en rooilijnverspringen en 

uitbouwen per bouwblok. 

(Goot)hoogte wisselende (goot)hoogtes; vrijstaande woningen 

1,5 – 2 lagen met kap; 2-1 kap woningen 2-3 

bouwlagen; rijwoningen 2 lagen met op één hoek 

van de rij een 3e bouwlaag (plat) mogelijk. 

Voor appartementencomplex wordt uitgegaan van 

een combinatie van 3 en 4 bouwlagen 

Kapvorm Voor de particuliere kavels is een kap verplicht, de 

vorm is vrij. Voor het overige platte daken. 

Kaprichting vrij 


Bijgebouwen Aanbouwen en bijgebouwen dienen zo geplaatst te 

worden dat er altijd een ‘achterom’ mogelijk is (zie 

tekening). 

Kleur- en materiaalgebruik donker metselwerk (donkerpaars/zilverpaars/ 

donkerrood). Plasticiteit van de woningen wordt 

benadrukt door toepassing diverse soorten steen en 

metselwerkverbanden. 


Erfscheiding voorzijde ligusterhaag , 1 m breed, 0,6 m hoog. Voor 

appartementen-complex ligusterhaag 2 m 

breed met daarachter de terrassen van de 

appartementen op de begane grond. 

Erfscheiding hoeksituaties ligusterhaag, 0,6 m hoog, vanaf de achtergevel 

rooilijn 1,8 m. 

onbebouwd 

4 

4 



Tweekappers en Vrije sector kavels 

6 

13

14 


De Piekenhoefstraat is een 1,5 km lange langzaamverkeerroute, die 

een tweezijdige bebouwing van drie lagen nodig heeft om een goede 

openbare ruimte te vormen. 

De tweezijdige oriëntatie (representatieve zijde en onsluitingskant 

zijn uit elkaar getrokken) en de zuidoriëntatie conflicteren met elkaar 

en worden opgelost door het aanbrengen van een private buitenruimte 

aan de voorkant in de vorm van gebouwd terras met terrasmuur. 

Hiermee wordt tevens een overgang gemaakt tussen de openbare 

ruimte van de Piekenhoefstraat en de woning. Ruime doorgangen 

tussen de blokken verhelderen daarnaast de verbinding tussen voor- en 

achterzijde van de woningen. 

Om te bereiken dat de blokken als geheel gelezen worden in plaats van 

als een rij geschakelde woningen, worden horizontale langgerekte 

gevelopeningen aangebracht.

cluster Piekenhoefstraat 

De noordelijke zijde van de Piekenhoefstraat wordt in deze fase afgerond. De 

drie rijtjes woningen worden net zoals in de eerste fase gebouwd. Speciale 

aandacht gaat uit naar het blok met patiowoningen. Dit blok staat met zijn 

voorkant aan de Piekenhoefstraat (de langzaamverkeerroute), terwijl de 

achterkant zich naar buurterf C richt. Deze dubbele oriëntatie betekent dat 

er twee representatieve zijdes ontworpen moeten worden. Aan de kant van de 

Piekenhoefstraat, waar eerder gesteld is dat er drie lagen nodig zijn om de 

wand te vormen, zal onderzocht moeten worden hoe er op deze plek mee om 

wordt gegaan. Van belang is verder de continuïteit in het beeld van zowel de 

rijwoningen als de patiowoningen, met name in materiaal- en kleurgebruik. 


Woningtype rijenwoningen en patiowoningen 

Rooilijn rijenwoningen 1,5 m uit de erfgrens en 

patiowoningen in de erfgrens 

Goot- resp. bouwhoogte rijwoning max. bouwhoogte 10m, patiowoning 

max. bouwhoogte 7 m’. 

Bijgebouwen zie voorschriften 


Bouwmassa Voor de rijwoningen eenvoudige strakke 

bouwmassa, patiowoningen sluiten hierop aan 

(Goot)hoogte rijwoningen 3lagen aan Piekenhoefstraat, 

patiowoningen in ieder geval gedeeltelijk 2 

lagen aan zijde van de Piekenhoefstraat 

Kapvorm patiowoning plat dak; rijwoning geen 

kaphelling zichtbaar vanuit Piekenhoefstraat 

Kaprichting - 

Bijgebouwen - 

Kleur- en materiaalgebruik donkerpaars metselwerk (strengperssteen) 


Erfscheiding voorzijde rijwoningen gemetselde muur ca. 0,6 m hoog 

Erfscheiding hoeksituaties gevels van de woningen, bij de rijwoningen 

achter de achtergevel hederahekwerk. 

15

16 


De woningen zijn gelegen aan de wadi’s en oriënteren zich tevens 

daarop. Het zijn in principe patiowoningen met een open zijde naar 

de wadi toe. Deze opening wordt voorzien van een vlonder, zodat een 

zwevend terras boven de wadi ontstaat. De strakke aaneenschakeling 

van bebouwing versterkt de noord-zuid richting van de wadi’s. 

Het principe van de patiowoning is een ommuurde ruimte, waarbinnen 

hier afwisselend hoge en lage volumes geplaatst worden, afgewisseld 

met patio’s. De grenzen tussen de kavels zijn steeds bebouwd. De 

strakke aaneenschakeling van bebouwing versterkt de noord-zuid 

richting van de wadi’s.

cluster Wadiwoningen 

De wadiwoningen in de tweede fase bestaan niet uit twee verschillende types, 

maar zijn herhalingen van één type.Het verschil in benadering van deze serie 

wadiwoningen t.o.v. de eerste levert een onderscheid op in de twee wadi’s 

waaraan woningen gekoppeld zijn. Het belangrijkste verschil zit in het ritme 

van de volumes. 


Woningtype patiowoning 

Rooilijn 1 m uit de erfgrens 

Goot- resp. bouwhoogte max. 5,5 m bouwhoogte 

Bijgebouwen niet toegestaan 


Bouwmassa aanééngebouwd met een buitenruimte aan de 

wadizijde en een éénduidige rooilijn 

(Goot)hoogte afwisselend in 1 of 2 lagen 

Kapvorm plat of deels lessenaarskap 

Kaprichting - 

Kaphelling maximaal 15 graden 

Kleur- en materiaalgebruik wit gekeimd metselwerk in combinatie met 

larikshouthout (of gelijkwaardig) 


Erfscheiding voorzijde gebouwde bloembak tussen de voorgevel en 

openbare ruimte 

Erfscheiding hoeksituaties woninggevel en/of patiomuur 

17

18 


De bosparkwoningen vormen de randen van het bospark en vormen 

tevens, net als de wadiwoningen, de verticale doorsnijdingen van de 

oost-west gerichte hoofdstructuur. Deze noord-zuid lijnen worden in 

een contrasterende lichte kleur uitgevoerd. Een continu ritme wordt 

gemaakt door de toepassing van een vaste rooilijn in combinatie 

met regelmatige afstanden tussen de vrijstaande volumes. De 

bosparkwoningen onderscheiden zich door de samensmelting van 

twee volumes, een volume van twee verdiepingen en een dakvolume 

van drie lagen, die als het ware in elkaar geschoven worden. De 

garages bevinden zich los van de woningen, achter op de kavel, om het 

vrijstaande karakter van de woningen te waarborgen.

cluster Bosparkwoningen 

De bosparkwoningen in de tweede fase zijn gespiegeld ten opzichte van de 

eerste fase. 


Woningtype vrijstaande geschakelde woning 

Rooilijn 5 m’ 

Goot- resp. bouwhoogte 7 m’ resp. 10 m’ 

Bijgebouwen minimaal 8 m’achter voorgevel 


Bouwmassa samengestelde bouwmassa in regelmatig 

ritme 

(Goot)hoogte combinatie van 2 lagen plat en 3lagen met 

lessenaarsdak 

Kapvorm plat en lessenaarsdak 

Kaprichting evenwijdig aan de voorste perceelsgrens 

Kaphelling ca. 27,5 graden, hoogste zijde naar de 

voorste perceelsgrens 

Bijgebouwen - 

Kleur- en materiaalgebruik metselwerk in combinatie het houten voor 

bouw 


Erfscheiding voorzijde hederascherm o,6 m’hoog aan voorzijde 

Erfscheiding hoeksituaties hederascherm 1,8 m’ hoog vanaf de achtergevel 

19

20 

Referentiebeelden kapvormen buurterf A

cluster Buurterf A 

Buurterf A wordt een erf met een doorlopende gootlijn en steile 

langskappen. Eén bouwlaag met daarop een kap van minimaal 

70º, over twee lagen. De continuïteit van de langskappen wordt 

onderbroken door de toepassing van verticale elementen. Dit zijn 

dakkapellen op de gootlijn, die soms, minimaal eens per bouwblok, tot 

op maaiveld doorlopen in de vorm van een erker. De erker doorsnijdt 

hier de dakgoot en vormt één geheel met de dakkapel. Ter vergroting 

van de variatie van het beeld worden op de 2e verdieping, naast 

dakramen, af en toe horizontale dakkapellen toegepast. 

De kapvorm aan de achterzijde is vrij, zodat zonder al te veel moeite 

de benodigde kubieke meters gerealiseerd kunnen worden. De 

asymmetrie die hierdoor ontstaat levert tevens een voor het buurterf 

kenmerkend profiel op. 

Met het programma zal gedifferentieerd moeten worden om de 

gewenste spreiding te krijgen. Dat wil zeggen dat het programma 

van kleine en grote 2-onder-1-kap-woningen in diverse schakelingen 

toegepast moet worden. 

De voorgevel is deels transparant, met veel glas, zodat de kappen nog 

meer gaan overheersen en als het ware langs het erf zweven. 

Het parkeren voor de rijwoningen gebeurt in parkeerkoffers en niet in 

de voortuin of op het erf ervoor. 


Woningtype Vrijstaande, 2 onder 1 kap en 

rijwoningen 

Rooilijn Verspringende rooilijn afhankelijk van 

woningtype 


Bijgebouwen min. 1,5 m achter voorgevel 

hoofdgebouw 


Bouwmassa vaste rooilijn op 3m’, een mix van 

tweekappers en rijenwoningen 

(Goot)hoogte lage goot aan de zijde van het erf 

Kapvorm asymetrische kap 

Kaprichting evenwijdig aan erf 

Kaphelling min. 70 graden aan erfzijde 

Bijgebouwen min. 6 m’ achter de voorgevel 

Kleur- en materiaalgebruik donkere vlakke dakpannen 

begane grond – metselwerk en glas 

kopgevels – lichtgekeimd 


Erfscheiding voorzijde n.t.b. 

Erfscheiding hoeksituaties openbaar groen; hederaschermen of 

tuinmuren 

21

cluster Buurterf B 

Dit buurterf wordt gevormd door de begeleiding ervan met brede 

en hoge voorgevels. Deze gevels zijn in 2 lagen en hebben een 

standaardhoogte van 6 m. Deze voorgevels, uitgevoerd in een zelfde 

toon baksteen, en een standaard gootoplossing (verholen dakgoot) 

zorgen voor de eenheid in het beeld, terwijl de architectuur en de 

kapvorm maximale vrijheid bieden. De rooilijnen zijn vastgelegd en 

geren ten opzichte van het erf, de voorgevels van de woningen volgen 

deze rooilijnen. Daarnaast staan de woningen altijd minimaal 3 m 

uit elkaar (afhankelijk van de kavelbreedte kan dit ook meer zijn). 

Aan één zijde wordt op de erfgrens gebouwd (of binnen 1 m ervan), 

de afstand tot de andere erfgrens zorgt ervoor dat er geen twee 

woningen tegen elkaar aangebouwd worden. 

De vier projectmatige woningen, in dit erf, zijn geschakeld, met een 

inpandige garage, een beukbreedte van 8,10 m. Ze worden ontworpen 

door een architect die daarmee de baksteen-toon voor de rest van het 

erf vastlegt. Deze woningen hebben eveneens een voorgevel in 2 lagen 

met een hoogte van 6 m, volgen een vooraf vastgelegde rooilijn en 

worden gedetailleerd met een verholen goot. 


Woningtype vrijstaande woningen 

Rooilijn verplichte (gerende) rooilijn 

Goot- resp. bouwhoogte 6 m’ resp. 10 m’ 

Bijgebouwen 6 m’ achter de voorgevel 


Bouwmassa vlakke voorgevels, geen 

overkragingen 

(Goot)hoogte vaste verplichte goothoogte van 

6 m’ over de volle breedte van de 

hoofdmassa 

Kapvorm vrij 

Kaprichting noklijnen evenwijdig 

aan het erf 

Bijgebouwen - 

Kleur- en materiaalgebruik n.t.b. 


Erfscheiding voorzijde vrij 

Erfscheiding hoeksituaties openbaar groen 

variabel 

4 

6 

onbebouwd 

hoofdgebouw 


23

24 


Voor buurterf C is gezocht naar een behandeling van bouwmassa’s 

waarbij de vorm van het erf versterkt wordt, binnen de massa’s vinden 

geen verspringen plaats om rust te garanderen en het erf in de derde 

dimensie mee te laten werken. De kapvorm bestaat uit samengestelde 

lessenaarsdaken, om enerzijds de richting van het erf te benadrukken 

met langskappen, en anderzijds wordt meer levendigheid aangebracht 

door het afwisselen van diverse combinaties van lessenaardaken. 

De zijgevel speelt tevens een belangrijke rol, veroorzaakt door de 

verdraaiing van de massa’s. Het aangebrachte verschil tussen noord- 

en zuidtuinen benadrukt het verschil in verschijningsvorm van de 

zijgevels.

cluster Buurterf C 

Buurterf C wordt doorgezet vanuit en zoals in de eerste fase. Een aantal vrijstaande 

woningen in de vrije sector wordt eraan toegevoegd. Samen met de architect zullen 

de kopers van deze kavels volgens het principe “consument gericht bouwen” de 

woningen ontwerpen. Een procesvoorstel hiervoor zal nog ontwikkeld moeten worden 

door de architect en opdrachtgever. Voordeel hiervan is dat de eigenbouwer een extra 

keuzemogelijkheid binnen Piekenhoef krijgt aangeboden. Namelijk het bouwen met 

een vooraf vastgestelde architect binnen een vooraf bekend architectuurbeeld. 

Voorwaarde hiervoor is dat het beeld inderdaad verwantschap krijgt met de 

architectuur van het erf. De eenheid die binnen het erf wordt gezocht, en in de eerste 

fase is ingezet, laat het niet toe om een totaal afwijkend element toe te voegen. 


Woningtype Vrijstaande, 2 onder 1 kap en rijwoningen 

Rooilijn Verspringende rooilijn afhankelijk van woningtype 


Bijgebouwen min. 1,5 m achter voorgevel hoofdgebouw 


Bouwmassa vaste rooilijn van 4 m’, vlakke gevels met gaten in 

metselwerk, geen puien 

(Goot)hoogte variatie in hoogtes 

Kapvorm samengestelde kap; combinatie van zadeldak, 

lessenaars dak en/of vlinderdak 

Kaprichting nok evenwijdig aan erf 


Bijgebouwen bijgebouwen tussen de hoofdmassa’s met uitsluitend 

platte afdekking. De hoofdmassa mag niet 

worden verbreed. Ook geen uitbreiding in 2 lagen 

aan zijkant van de woning. 

Kleur- en materiaalgebruik rood/oranje metselwerk, dakpannen antraciet 


Erfscheiding voorzijde beukenhaag 0,6 m’ hoog 

Erfscheiding hoeksituaties achter achtergevel hederahekwerk ca. 1,8 m’ 

ca.6 

4 

5,5 

onbebouwd 



25

Piekenhoef Zuid 

beeldkwaliteitsplan fase 3 en 4 

gemeente Oss 

52640LIM120808.indd 1 13-8-2008 17:01:23

stedebouwkundigen + architekten + landschapsarchitekten 

Prins Hendrikkade 14 

postbus 9031 

3007 AA Rotterdam 

t 010 452 07 44 

f 010 453 24 54 

e vhp@vhp.nl 

i www.vhp.nl 

Rotterdam, augustus 2008 

52640LIM120808 

Inhoudsopgave 

1 Inleiding 3 

2 Verkaveling en beeldkwaliteit Piekenhoef Noord 5 

3 Openbare ruimtes 6 

4 Beeldclusters 9 

5 Beeldkwaliteit per cluster 10 

Wadiwoningen west 10 

Wadiwoningen oost 11 

Bosparkwoningen 12 

Piekenhoefstraat 13 

6 Beeldkwaliteit nieuwe clusters 14 

Buurterf 1 16 

Buurterf 2 18 

Buurterf 3 20 

Buurterf 4 (vrije kavels) 22 

Buurterf 5 24 

Cluster Rand oost 26 

52640LIM120808.indd 2 13-8-2008 17:01:23

1 Inleiding 

Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan Piekenhoef Zuid. 

Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft de beeldkwaliteit 

van de 3 e en 4 e fase van de uitbreidingswijk Piekenhoef, 

ten zuiden van Berghem. 

Het rapport zal achtereenvolgens ingaan op de volgende 

onderwerpen: 

- Principes van de verkaveling van Piekenhoef en beeld- 

kwaliteit, zoals toegepast in fase 1 en 2 (Noord); 

- Openbare ruimtes binnen Piekenhoef; 

- Architectuurclusters; 

- Beschrijving van de beeldkwaliteit per cluster in fase 3 en 4 

(Zuid). 

52640LIM120808.indd 3 13-8-2008 17:01:23 

3

4 

Piekenhoef Zuid (fase 3 en 4) in het totaalplan 

52640LIM120808.indd 4 13-8-2008 17:01:29

2 Verkaveling en beeldkwaliteit Piekenhoef Noord 

Piekenhoef wordt een wijk met een groen karakter waarbij 

het watersysteem als centraal uitgangspunt is gekozen 

voor het stedenbouwkundig ontwerp en de daadwerkelijke 

inrichting. 

Het gaat om een wijk met een duidelijk suburbaan karakter 

passend bij de noordelijk gelegen kern Berghem. De structu- 

rerende openbare ruimten, bestaande uit de groenstructuur 

en de hoofdontsluiting, vormen samen het ruimtelijk raam- 

werk van de wijk Piekenhoef. De openbare hoofdruimten 

worden gevormd door de hoofdontsluiting voor de auto, de 

fietslaan (Piekenhoefstraat), het bospark en de groene linten 

in de vorm van infiltratiezones. 

De infiltratiezones (wadi’s) hebben een noordzuidrichting, 

terwijl de hoofdrichting van de verkeersstructuur oost-west 

is. Dit raamwerk vormt het casco van de wijk, waarbinnen 

woonbuurten worden gerealiseerd. Deze buurten worden 

gevormd door de oost-west gerichte buurterven. 

De stedenbouwkundige eenheden (zowel de buurterven 

als de structurerende openbare ruimtes) zijn belangrijke 

uitgangspunten. Deze eenheden bestaan uit een combinatie 

van openbare ruimte met de aangrenzende architectuur. De 

eenheden hebben een specifiek profiel en een eigen architec- 

tuur. Op deze manier ontstaan de zogenaamde beeldclusters, 

combinaties van openbare ruimte en architectuur. 

Het grondgebruik is vastgesteld en verdeeld over de steden- 

bouwkundige eenheden. Het uitgangspunt hierbij is een 

maximale spreiding van financieringscategorieën. 

Uitzondering hierop vormt de categorie ‘eigen bouw’. Er 

wordt een aantal buurterven aangewezen waar bijna 100% 

eigen bouw voorkomt. Een klein deel van deze categorie 

wordt ook verdeeld over de overige beeldclusters. 

Een andere uitzondering zijn de clusters langs de wadi’s en 

langs het bospark. Op deze plekken zijn speciale woningty- 

pologieën bedacht die de relatie met de openbare ruimte 

aangaan, door de openheid (van de wadi’s en het bospark) in 

noordzuid-richting te accentueren en te begeleiden. 

De principeverkaveling diende in fase 1 en 2 als handleiding 

voor de architecten voor het ontwerpen van de beeldkwali- 

teit van hun eigen beeldcluster. Dit werd mogelijk door de 

precieze definiëring van de beeldclusters op basis van de 

stedenbouwkundige structuur. In vervolg op deze principe- 

verkaveling hebben de architecten samen de beeldkwaliteit 

op elkaar afgestemd, daar waar de verschillende beeldclus- 

ters elkaar “ontmoeten”. 

In Piekenhoef Zuid gelden dezelfde principes voor de relatie 

architectuur en openbare ruimte, echter, de beeldkwaliteit 

is in dit document vastgelegd en uitgangspunt voor de 

architecten bij het ontwerpen van “hun” woningen in een 

beeldcluster. 

52640LIM120808.indd 5 13-8-2008 17:01:29 

5

6 

3 Openbare ruimtes 


De Piekenhoefstraat is een langzaamverkeerroute door 

Piekenhoef. Een centraal fietspad in een grasberm wordt 

begeleid door een, bestaande, rij eiken aan één zijde, en 

‘at random’ geplaatste eiken aan de andere zijde. Langs de 

woningen aan de Piekenhoefstraat lopen zogenaamde post- 

bode-paadjes, trottoirs van waaraf de woningen te bereiken 

zijn. De woningen worden overigens vanaf de achterzijde voor 

auto’s ontsloten. 

Buurterven 

De buurterven zijn informele openbare ruimtes met een 

ontsluitende functie voor de aanliggende bebouwing. De 

materialisering ervan is in het hele plangebied eenduidig, 

met uitzondering van de lijngoot. De kleur van de lijngoot 

past zich aan aan de architectuur, de hoofdkleur van de 

gevels komt hierin terug. De erven zelf zijn donkere, verharde 

oppervlakken op één niveau, waarop gewandeld, gespeeld, 

gereden en geparkeerd wordt. Het ontbreken van markering 

voor de diverse soorten gebruik maakt het tot erf, en remt de 

snelheid. Groen is in de buurterven opgenomen door middel 

van opgetilde plantsoenen (rondom afgezet met een brede, 

lichte betonnen band) en solitaire bomen die in het erf zelf 

zijn opgenomen. 

Bosparkwegen 

De Bosparkwegen liggen aan weerszijden van het bospark, en 

hebben naast een ontsluitende functie voor de aanliggende 

woningen een doorgaande functie voor het verkeer binnen 

Piekenhoef. Het zijn twee van de vier noord-zuid ontsluitingen 

die alle buurterven bereikbaar maken. De Bosparkwegen 

hebben een asymmetrische opbouw, met een stoep en langs- 

parkeren aan de zijde van de woningen. 

52640LIM120808.indd 6 13-8-2008 17:01:34

Wadi-woonpaden 

De wadi-woonpaden ontsluiten de wadiwoningen, en lopen 

vrijwel altijd dood. Ze zijn meestal bereikbaar via de buur- 

terven. In deze woonpaden wordt, beperkt, geparkeerd voor 

bewoners. Een groene hoge haag scheidt de paden af van de 

zijtuinen die eraan grenzen. 

Wadi’s 

In Piekenhoef liggen een zestal noord-zuid gerichte infiltratie- 

zones. Het woongebied watert af op de infiltratiezones (met 

name via de lijngoten in de buurterven) waar het water kan 

infiltreren, en bij hevige regenval afgevoerd kan worden. De 

wadi’s zijn openbaar toegankelijk, er kan gespeeld worden. 

Daarnaast hebben de wadi’s waaraan gewoond wordt elk 

een eigen wandelroute, waardoor de link van de wijk (en 

Berghem) met het bos ten zuiden van de wijk wordt gelegd. 

De inrichting bestaat uit gras met een veld-/weidebloemen- 

mengsel en per wadi een andere boomsoort. 

52640LIM120808.indd 7 13-8-2008 17:01:36

8 

verdeling clusters / architecten 

52640LIM120808.indd 8 13-8-2008 17:01:37

4 Beeldclusters 

Er is een onderscheid aan te brengen in de clusters die reeds 

eerder in Piekenhoef voorkomen en de nieuwe clusters. 

Voor de eerste groep is het van belang dat er continuïteit 

ontstaat met het noordelijke deel van de wijk. Het ontwerp 

van Piekenhoef gaat bewust uit van lange doorlopende lijnen 

(wadi’s, bospark, Piekenhoefstraat) die als geheel ervaren 

dienen te worden. Omdat openbare ruimte en architectuur in 

dit plan nauw met elkaar verbonden zijn is het van belang dat 

de continuïteit als geheel gewaarborgd wordt. 

Daarnaast hebben de buurterven een duidelijk eigen karakter, 

hier gaat de architectuur op zijn eigen manier de relatie aan 

met de openbare ruimte van het erf. Door de verschillende 

architecten zijn duidelijk diverse sferen ontstaan. Dit is een 

kwaliteit van het plan die tevens behouden dient te blijven, de 

nieuwe clusters zijn, op één na, allemaal buurterven en zullen 

het contrast met elkaar aan moeten gaan. 

Piekenhoef is een buurt van deze tijd. Historiserend bouwen 

is met andere woorden niet toegestaan. De uitdaging is om 

met gebruik van hedendaagse materialen een hedendaags 

ontwerp te maken. 

In de beschrijving van de beeldkwaliteit per cluster in 

de hoofdstukken 5 en 6 is onderscheid gemaakt tussen 

harde eisen (dit zijn randvoorwaarden) en zachte eisen 

(dit zijn meer aanbevelingen/wensen). 

De beschrijving is op volgende manier te lezen: 

Rood/vet algemene randvoorwaarden voor een 

beeldcluster 

Rood specifieke randvoorwaarden 

Zwart beschrijving en aanbevelingen/wensen 

52640LIM120808.indd 9 13-8-2008 17:01:37 

9

10 

5 Beeldkwaliteit doorlopende clusters 

Wadiwoningen west 

Sfeer en karakter 

De wadiwoningen continueren een cluster van woningen 

zoals die ontworpen zijn in fase 2. Er is hier gezocht naar 

een sterke relatie met de openbare ruimte van de wadi. 

Deze wadi vormt een lange lijn in het landschap (één van 

de infiltratiezones). De woningen gaan op twee manieren 

de relatie aan. Enerzijds versterken de strakke woningen pal 

aan de wadi de ervaring van de uitgestrektheid van de wadi. 

Anderzijds wordt een contrast gezocht tussen de inrichting 

van de wadi’s met grassen, bomen en veldbloemen en de 

strakke architectuur. Bovendien is de patio vormgegeven als 

een omsloten ruimte die zich naar de wadi toe opent. Een 

vlonder, ook gebruikt als ‘bestrating’ van de patio, steekt door 

de opening en ‘zweeft’ als het ware boven de openbare wadi. 

Zoals alle noord-zuid gerichte architectuurclusters is ook 

hier gekozen voor een overwegend witte materialisering. De 

woningen zelf zijn geschakelde patiowoningen, aan elkaar 

geschakeld door de garages. Hierdoor vindt een afwisseling 

plaats tussen hoge en lage volumes, in een vast ritme. 


- Continuering cluster wadiwoningen in fase 2; 

- Strakke, in vaste ritme hoog - laag afwisselende bouwvo- 

lumes aan de langgerekte groene zone. 



De woningen staan 1m uit de erfgrens aan de woonpad- 

zijde, en worden op de erfgrens gebouwd aan de wadi-zijde. 

Gebouw 


De woning is opgebouwd uit een hoog volume (de woning 

zelf), een laag volume (de garage) en een omsloten ruimte 

(de patio). De garage is een eenlaags volume, aan de woning 

vastgebouwd, bijgebouwen zijn niet toegestaan. 

Gevel 


- Vlakke gevels. 

Dakvorm 

Aanbevelingen/wensen 

Plat, of lessenaarsdak, met hellingshoek maximaal 30 graden 

Materiaal- en kleurgebruik 


- Overwegend witte materialisering in combinatie met hout; 

- Kleur en uitstraling passend bij wit gekeimd metselwerk 

en geolied (western redcedar) hout. 


- Aan de wadizijde metselwerk, aan de woonpadzijde even- 

tueel hout; 

- Houten carports, garages en erfafscheidingen; 

- Antraciet kozijnen, terugliggend in vlakke gevel. 

Overgang privé - openbaar 


- Indien een patio grenst aan de openbare ruimte is hier een 

gebouwde erfafscheiding geplaatst; 

- Vlonder steekt door de opening. 


- Aan de woonpadzijde door middel van gebouwde 

bloembak/voortuin (in 1m-zone); 

- Wadizijde en grenzend aan de openbare ruimte (zijkanten) 

door middel van houten schutting; 

- Hardhouten vlonderplanken op terras en uitkragend deel 

boven de wadi. 

principe bebouwing 

ontwerp gevels wadiwoningen in fase 2 

52640LIM120808.indd 10 13-8-2008 17:01:39

Wadiwoningen oost 


De wadiwoningen aan de oostzijde continueren eveneens een 

cluster van woningen zoals die eerder ontworpen zijn, in fase 

1. Het principe is gelijk aan de wadiwoningen – west. Er is hier 

gezocht naar een sterke relatie met de openbare ruimte van de 

wadi. Ook deze wadi vormt een lange lijn in het landschap (een 

infiltratiezone, die de overgang van bos/heide naar rivierenland- 

schap verbeeld). De woningen gaan op dezelfde manier, zoals 

wadiwoningen west, deze relatie aan. De patio is vormgegeven 

als een omsloten ruimte die zich naar de wadi toe opent. Een 

vlonder, ook gebruikt als ‘bestrating’ van de patio, steekt door de 

opening en ‘zweeft’ als het ware boven de openbare wadi. Zoals 

alle noord-zuid gerichte architectuurclusters is ook hier gekozen 

voor overwegend witte materialisering. De woningen zelf zijn 

geschakelde patiowoningen. Afwijkend met de wadiwoningen 

west, zijn de oostelijke wadiwoningen per twee geschakeld, met 

ertussen steeds twee garages aan elkaar geschakeld. Hierdoor 

vindt een andere afwisseling plaats tussen hoge en lage 

volumes, in een vast maar ander (luier) ritme. 


- Continuering cluster wadiwoningen in fase 1; 

- Strakke, hoog - laag afwisselende bouwvolumes aan de 

langgerekte groene zone. 



De woningen staan 1m uit de erfgrens aan de woonpad-zijde, 

en worden op de erfgrens gebouwd aan de wadi-zijde. 

Gebouw 


De woningen zijn aan de wadizijde afwisselend 1 of 2 lagen. 


Binnen de luie schakeling komt dus een hoogteverschil voor, dit 

hoeft niet over de hele woning breedte te gelden. 

Gevel 



Dakvorm 


Plat, of lessenaarsdak, met hellingshoek maximaal 30 graden 



- Overwegend witte materialisering in combinatie met hout/ 

een contrasterend materiaal (in zowel kleur als uitstraling); 

- Kleur en uitstraling passend bij wit gekeimd metselwerk en 

geolied (western redcedar) hout. 


- Aan de wadizijde metselwerk, aan de woonpadzijde even- 

tueel hout; 

- Houten carports, garages en erfafscheidingen; 

- Antraciet kozijnen, terugliggend in vlakke gevel. 



- Indien een patio grenst aan de openbare ruimte is hier een 

gebouwde erfafscheiding geplaatst; 

- Vlonder steekt door de opening. 


- Aan de woonpadzijde door middel van gebouwde bloembak/ 

voortuin (in 1m-zone); 

- Wadizijde en grenzend aan de openbare ruimte (zijkanten) 

door middel van houten schutting; 

- Hardhouten vlonderplanken op terras en uitkragend deel 

boven de wadi (conform de openbare vlonder die door de 

wadi loopt). 


gerealiseerde wadiwoningen in Piekenhoef Noord 

52640LIM120808.indd 11 13-8-2008 17:01:41 

11

12 

Bosparkwoningen 


De bosparkwoningen vormen de randen van het bospark en 

vormen, net als de wadiwoningen, de verticale (noord-zuid) 

doorsnijdingen van de oost-west gerichte hoofdstructuur. 

Ook deze noord-zuid lijnen worden in een contrasterende 

lichte kleur uitgevoerd. Een continu ritme wordt gemaakt 

door een vaste rooilijn, evenwijdig aan de voorste uitgifte- 

grens in combinatie met regelmatige afstanden tussen de 

vrijstaande volumes. De zich openende lessenaarskap gericht 

op het bospark maakt een duidelijk gebaar naar het bospark. 

Twee volumes grijpen in elkaar en vormen de bosparkwo- 

ning, een wit volume met een lessenaarsdak en een glazen 

pui en een kleinere houten uitbouw. 


- Continuering cluster bosparkwoningen in fase 1 en 2; 

- strakke bebouwingswand met een vaste ritme aan 

het bospark; 

- Contrasterende met de omgeving architectuur in lichte 

kleur met contrasterende toevoeging. 



De bebouwing staat in een vaste rooilijn, evenwijdig aan 

de voorste uitgiftegrens, en op regelmatige afstanden van 

elkaar. Garages zijn los achterop de kavel geplaatst of uit het 

zicht, minimaal 8m achter de voorgevelrooilijn. 

Gebouw 


- Elk woning is een samegestelde bebouwigsvolume. 


Alle woningen zijn identiek. 

De woning bestaat uit twee in elkaar geschoven volumes, 

een hoofdvolume met een lessenaarsdak en een glazen pui, 

en een kleinere uitbouw. 

Gevel 


- Gebouw ‘opent’ naar het bospark; 

- Gevel met twee contrasterende elementen; 

- De zijgevels zijn gesloten. 


- De voorgevel is een glazen pui binnen het hoofdvolume, en 

deels een houten uibouw. 

Dakvorm 


- Dwarskap of lessenaarsdak met de hoge kant naar het 

bospark gericht, kaphelling ca. 27,5 graden. 

Detaillering 


Glazen pui ligt terug in hoofdvolume, waardoor de vorm 

nadrukkelijk tot uitdrukking komt, houten uitbouw en raam- 

openingen liggen in één vlak. 



- Overwegend witte materialisering in combinatie met hout; 

- Kleur en uitstraling passend bij wit gekeimd metselwerk 

en geolied (western redcedar) hout. 


- Wit gekeimd metselwerk voor hoofdvolume, hout voor 

uitbouw; 

- Kozijnen antracietkleur. 



Laag hekwerk met hedera aan voorzijde, hoog hekwerk met 

hedera aan zijkanten grenzend aan de openbare ruimte. 


gerealiseerde bosparkwoningen in Piekenhoef Noord 

52640LIM120808.indd 12 13-8-2008 17:01:44



De Piekenhoefstraat is een 1,5km lange fietsroute, een open- 

bare ruimte die wordt gevormd door de bebouwing aan twee 

zijden. Het profiel van de openbare ruimte heeft een asym- 

metrische opbouw (aan één zijde van het fietspad laanbe- 

planting, aan de andere zijde ‘at random’ geplaatste bomen. 

Dit betekent voor de bebouwing aan de zuidzijde dat niet een 

exacte spiegeling van het bouwvolume aan de noordzijde 

hoeft plaats te vinden. De gebouwen zelf liggen op ruime 

afstand van elkaar, zodat de relatie met en vindbaarheid van 

de achterzijden (in dit geval ontsluitingszijde) ten opzichte 

van de representatieve voorzijde goed tot zijn recht komt. 


- Eenheid met fase 1 en 2; 

- Een leesbaar geheel van lange laan met hele bouw- 

blokken op ruime afstand uit elkaar, in plaats van een 

oneindige rij woningen. 



De bebouwing ligt 1,5m uit de erfgrens, de erfgrens wordt 

vormgegeven door een gebouwde terrasmuur als overgang. 

Gebouw 


De blokken dienen als geheel gelezen te kunnen worden, in 

plaats van als een rij geschakelde woningen. 

Gevel 


De afzonderlijke woning is door de toegepaste gevelindeling 

niet direct herkenbaar, de gevels worden per blok vormge- 

geven, door middel van woningoverschrijdende doorlopende 

langgerekte horizontale gevelopeningen. 

- Representatieve voorzijde aan de Piekenhoefstraat. 

Dakvorm 


Plat of lessenaarsdak. De kap is niet zichtbaar aan de zijde 

van de Piekenhoefstraat. 

Detaillering 


Vlakke gevelwand met uitstekende raamlijsten, hierin terug- 

liggende kozijnen en puien. 



- Materiaal- en kleurgebruik in samenhang met fase 1 en 2. 


Conform fase 1 en 2: 

- donkerpaars metselwerk (strengpers); 

- antraciet kozijnen in lichte omlijsting; 

- gekleurde geveldelen tussen de afzonderlijke woningen, 

passend bij het palet wat is ingezet in de eerste twee fasen. 



Aan de voorzijde is de overgang gemaakt door middel van 

een terras, afgeschermd door een laag muurtje. 


gerealiseerde woningen langs Piekenhoefstraat 

52640LIM120808.indd 13 13-8-2008 17:01:46 

13

14 

52640LIM120808.indd 14 13-8-2008 17:01:46

6 Beeldkwaliteit nieuwe clusters 

De buurterven hebben een duidelijk eigen karakter, hier 

gaat de architectuur op zijn eigen manier de relatie aan 

met de openbare ruimte van het erf. Door de verschillende 

architecten in de eerste 2 fases zijn duidelijk verschillende 

sferen ontstaan. Dit is een kwaliteit van het plan die tevens 

behouden dient te blijven, de nieuwe clusters die buurterven 

zijn, zouden het contrast met elkaar aan moeten gaan. Door 

de afstemming van verschijningsvormen, materialisering en 

erfafscheidingen binnen elke buurterf wordt een ruimtelijke 

samenhang gecreëerd. 

De relaties tussen voorgevel – voortuin - openbare ruimte 

bepalen de sfeer van de buurterven. 

De relaties tussen gevel – dak – kleur en materialisering 

bepalen de expressie van de bebouwing. 

52640LIM120808.indd 15 13-8-2008 17:01:46 

15

16 

Buurterf 1 


Buurterf 1 is het langste buurterf in het hele plan, dat ruimtelijk 

in twee delen geknipt wordt door het bospark. De bebouwing 

bestaat uit rijwoningen, 2-onder-1-kap woningen en een paar 

incidentele vrijstaande woningen. Dit buurterf wordt gekarak- 

teriseerd door een warme en levendige uitstraling. 

Doorlopende daklijn creëert een ‘daklandschap’ binnen dit 

erf. De toepassing van schuine lijnen in de goten geven de hele 

cluster expressie en zijn hier de bindende factor. De knikkende 

en versmallende ruimte van het buurterf is een inspiratie 

geweest voor deze vorm. 

De voortuinen leggen een link met de openbare ruimte van het 

buurterf door het toepassen van schegvormige ruimtes die 

ontstaan onder het in maat toe- en afnemende overstek. 

Dit overstek wordt gevormd door een eenheid van dak - kolom 

- terras. 


- Een eigen ensemble binnen de cluster; 

- Warme en levendige uitstraling, harmonie in kleuren gevels, 

contrasterende kappen; 

- Dynamische expressie door een visueel continue doorlo- 

pende en schuine/knikkende gootlijn. 



- Rooilijnen: evenwijdig aan de voorste erfgrens, verspringen in 

afstand ten opzichte van elkaar; 

- Afstand tussen de voorste erfgrens en de voorgevel rooilijn 

varieert tussen 2 en 6 meter; 

- Bijgebouwen: garages minimaal 6m achter de voorgevel- 

rooilijn. 

Gebouw 


- Bouwvolume wordt gedomineerd door de doorlopende 

kappen, als een huid vallen deze over de woningen, en steken 

over, ondersteund door kolommen; 

- De schuine gootlijn vormt een continue lijn die over de 

verschillende gebouwen, visueel, doorloopt, met knikken 

vooral tussen de bouwblokken, incidenteel in lange bouw- 

blokken (niet in het midden van een blok); 

- Goothoogte varieert binnen een gebouw, 

lage en hoge gootlijnen variëren binnen het erf. 


- Bij de kopgevels, grenzend aan de openbare ruimte (behalve 

wadi-woonpaden en parkeerkoffers) ligt de voordeur aan de 

kopgevel. 

- Omgang met hoeken in het erf: gebouwde binnen- of 

buitenhoeken volgen de erfgrens. 

Gevel 




- Zijgevels zijn op twee manieren vorm te geven: met een 

dakoverstek, gevel ondergeschikt aan het dak, of 

gevel ligt in een vlak met dakrand en kolom; 

- Kopgevels (grenzend aan de openbare ruimte): de begane 

grond heeft overhoekse ramen; 

- Overig: overhoekse ramen op de begane grond daar waar de 

rooilijn van de aangrenzende woning naar achteren ligt. 

Dakvorm 


- Een kap met een nokrichting evenwijdig aan de voorgevel 

rooilijn is verplicht. 


- Kapvorm: zadeldak met variërende hellingen (helling mini- 

maal 35° en maximaal 55°). 

Detaillering 


- Kolom en dakrand liggen in elkaars snijvlak; 

- Kolommen staan op de rand van het in breedte verlopende 

terras; 

- Dakkapellen bij een lage gootlijn zijn ‘at random’ geplaatst 

en zijn ondergeschikt aan het dakvlak; 

- Bij een hoge gootlijn zijn dakkapellen aan de voorzijde niet 

toegestaan, uitsluitend dakramen. 


- Verlopend dakoverstek. 

52640LIM120808.indd 16 13-8-2008 17:01:46



- Warme kleuren metselwerk en antraciet dakbedekking; 

- Lichte kleuren kozijnen en raampartijen als contrastwerking 

met de gevelsteen. 


- Gevelsteen van een heldere kleur rood of rood/oranje. 

Overgang privé – openbaar 


- Erfafscheidingen aan de voorzijde: laag, open hekwerk van 

0,5meter; 

- Erfafscheidingen zijkanten grenzend aan de openbare ruimte: 

gebouwde tuinmuur (zelfde metselsteen als gevels); 

- Erfafscheidingen zijkanten grenzend aan de parkeerkoffers: 

gebouwde tuinmuur in combinatie met een hekwerk voor 

begroeiing (b.v. hedera). 

relatie kap - gevels 

principe relatie bebouwing - erf 


overstek met kolommen terraszone doorlopende gootlijn met knikken aansluiting dakrand - kolommen 

52640LIM120808.indd 17 13-8-2008 17:01:52 

1

18 

Buurterf 2 

(vrije kavels in combinatie met rijen en 2-onder-1 kap woningen) 


De woningen aan dit buurterf onderscheiden zich van de 

andere clusters door een zachte en rustige uitstraling. Een 

sfeer van ontspannen wonen wordt gecreëerd door een 

beeld van (royale) vakantiewoningen. De afstand tussen 

de woningen en de garages op de achtererfgrens leveren 

doorzichten naar achter op de kavels. Alle woningen voegen 

zich naar tot het collectieve karakter van het erf. De overgang 

binnen - buiten is duidelijk vormgegeven door veranda’s. Een 

verwijzing naar de vakantiewoning. Een groene, lage haag 

tussen de openbare erfruimte en de privé zone is ook visueel 

duidelijk onderdeel van de voortuin. Het contrast tussen 

bebouwd (gevels) en groen (voortuinen) legt het accent op 

het beeld van de veranda’s. De rijwoningen en 2-onder-1 

kap woningen bepalen het beeld van het erf. Ze worden 

ontworpen door één architect en leggen de verschijnings- 

vorm, kleur en het materiaalgebruik voor de bebouwing op de 

vrije kavels vast. 



- Zachte en rustige uitstraling; 

- Sfeer van ontspannen wonen met een beeld van (royale) 

vakantiewoningen; 

- Ontworpen gedeelte is leidend voor particulieren. 



- Alle woningen worden in één rooilijn gesitueerd, deze ligt 

evenwijdig aan de voorste erfgrens op een afstand van 5 m. 

Gebouw 


- Eenvoudige bouwvorm met aanbouw aan de voorzijde. 


- Bijgebouwen (garages) staan los van de hoofdgebouwen 

achter de achtergevellijn, behalve meer doorzicht ontstaat 

ook ruimte voor 2 parkeerplaatsen op eigen erf. 

Gevel 


- Elke woning heeft een uitbouw aan de voorgevel in de vorm 

van een (open) veranda op de begane grond; 

- De veranda’s staan aan de voorkant in één rooilijn.; 

- Indien de veranda’s van glas gemaakt worden, zijn zij volledig 

transparant (van maaiveld tot goot, inclusief de zijkanten). 


- De veranda beslaat de totale voorgevellengte, op de begane 

grond. 

- De veranda’ s kunnen met maximaal de helft van de 

gevellengte beglaasd worden (dit worden dan serres); 

- Kopgevels, grenzend aan de openbare ruimte (behalve wadi- 

woonpaden en parkeerkoffers) als voorgevels vormgeven; 

- De gevels van de verdiepingen zijn vlak, zonder uitbouwen. 

Dakvorm 


- Kappen hebben een overstek (minimaal 30 cm) en 

een daklijst. 


- Kap in langsrichting voor rijwoningen; 

- Voor de 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen zijn 

zowel langs- als dwarskappen toegestaan; 

- Voor de afwisseling in het beeld hebben maximaal 3 naast 

elkaar staande vrijstaande woningen dezelfde kaprichting; 

- Kaphelling minimaal 40°. 

Detaillering 


- Veranda wordt doorgetrokken (gaat de hoek om) indien 

de zijgevel grenst aan de openbare ruimte; minimaal 1/3 

van de (zij)gevellengte; 

- Uitbouw in de vorm van de veranda is 1,5 meter diep; 

- Overkapping van de veranda met een hellend dak (hoek 

30°), bij de gevel 3,5 m hoog, aan de voorkant 2,5 m hoog, 

overstek van minimaal 0, 30 meter; 

- Dakkapellen aan de voorzijde zijn niet toegestaan, alleen 

dakramen. 



- Gevelbekleding van hout; 

- Details zoals dragende delen van de veranda’s, constructie, 

kozijnen en daklijst in de kleur wit; 

52640LIM120808.indd 18 13-8-2008 17:01:52

- De architect kiest de 4 kleuren en de dakpan, de eigen- 

bouwers passen deze vervolgens toe op de vrije kavels. 


- Beschilderd hout in pastelkleuren; lichtblauw, lichtgroen, 

zandgeel en beige; 

- Licht grijs gebakken dakpannen, ook voor de overkapping 

van de veranda’s. 



- Erfafscheidingen aan de voorzijde door middel van een 

groenblijvende 50 cm lage haag; 

- Erfafscheidingen zijkant grenzend aan de openbare ruimte 

een groenblijvende 1,8 m hoge haag; 

- Erfafscheidingen zijkanten grenzend aan de parkeerkoffers 

hoog hekwerk (1,80) met hedera. 


sfeer: vakantiewoningen veranda’s in één rooilijn witgeschilderde constructie en deels 

beglaasde veranda 

houten gevels in pastelkleuren 

52640LIM120808.indd 19 13-8-2008 17:01:57 

19

20 

Buurterf 3 


Dit buurterf heeft een ’start’ -moment in het bospark in de 

vorm van een appartementengebouw. De architectonische 

vormgeving van dit gebouw is op dit moment reeds uitge- 

werkt. Aan het erf zelf worden afwisselend rijwoningen, 

2-onder-1 kappers en vrijstaande woningen gesitueerd. De 

grondgebonden woningen en het appartementengebouw 

moeten een grote mate van verwantschap met elkaar krijgen 

door het materiaalgebruik en de architectonische uitwerking. 

De architectuur van de grondgebonden woningen van dit 

buurterf wordt afgeleid van de architectuur van het gebouw 

in het park. Het appartementengebouw is samengesteld uit 

2 hoofdmassa’s met een transparante tussengevel. De beide 

bouwmassa’s verschillen van kleur. De openingen in de lange 

oosten westgevel zijn ‘at random’ geplaatst. 

Voor de grondgebonden woningen geldt dat de voorgevels 

zonder ‘dominerende’ daken in vrij diepe voortuinen staan, 

begrensd door hagen. De rechthoekige voorgevels in groene 

vortuinen leggen de relatie met het appartementengebouw 

in het park. 



- Appartementengebouw vormt een markante ‘ start’ 

moment en leidt de architectonische vormgeving van de 

overige erfbebouwing; 

- Beeld erf: rechthoekige gevels in groene voortuinen zone, 

die voortvloeit uit het park. 



- Rooilijnen: evenwijdig aan de voorste erfgrens, versprin- 

gende rooilijn afhankelijk van het woningtype; 

- Afstand tussen de voorgevelrooilijn en de voorste erfgrens 

varieert tussen 2 en 5 meter. 

Gebouw 


- Bijgebouwen: garages minimaal 6m achter de voorgevel- 

rooilijn. 


- Bouwvolumes: 2-onder-1 kap woningen worden als scha- 

keling van twee bouwvolumes gezien; 

- Rijwoningen kunnen zowel als één volume als een schake- 

ling van volumes van individuele woningen gezien worden. 

Voorwaarde is dat deze twee schakelingen evenwichtig 

worden verdeeld langs het hele erf. 

Gevel 


- Rechthoekige voorgevels (zonder schuine lijnen) zijn beeld- 

bepalend; 

- Gevels van de vrijstaande woningen worden in harmoni- 

euze samenhang met rijen en 2-onder-1 kap woningen 

vormgegeven; 

- De raamopeningen worden zoals bij het appartementen 

gebouw vormgegeven. In lange volumes van rijenwo- 

ningen worden openingen ‘at random’ toegepast. 


- Beeld van de woningen 2-onder-1-kap woningen wordt 

versterkt door glazen (terugliggende) delen van de gevel, 

over de gehele hoogte van de voorgevel; 

- De gevel volgt en versterkt de hoekvorm van het erf, 

wanneer een gebouw in de hoek van het erf ligt; 

- Kopgevels grenzend aan de openbare ruimte (behalve 

wadi-woonpaden en parkeerkoffers) worden vormgegeven 

als voorgevels. 

Dakvorm 


- Een dak is niet beeldbepalend en de nadruk ligt op het 

gevelvlak; 

- Een kap met een nokrichting evenwijdig aan de voorgevel- 

rooilijn. 


- Kap met een flauw helling of lessenaarsdak. 

- Terugliggende 3e laag is de kap. 

Detaillering 


- Geen ‘losse’ dakkapellen aan de voorzijde maar opgetrokken 

deel van de voorgevel (een soort dakkapelle aan de gootlijn). 



- Materialisering is afgestemd op die van appartementenge- 

bouw: metselwerk in donker roodbruin en licht beigegrijs, 

kozijnen in midden grijs. 

52640LIM120808.indd 20 13-8-2008 17:01:57


- Toepasing van materialen zoals bij balkons van apparte- 

mentengebouw: naturel beton met glazen hekken van 

groen getinte folie. 

- Bij toepassing van diverse kleuren per blok rekening 

houden met een prettige en subtiele afwisseling van de 

kleuren door het hele erf. 

Overgang privé – openbaar 


- Erfafscheidingen aan de voorzijde en tussen de kavels in de 

voortuinen (tussen de voorste erfgrens en voorgevel rooilijn) 

door middel van een groenblijvende ca 1m hoge haag; 

- Erfafscheidingen zijkant grenzend aan de openbare 

ruimte door middel van een hekwerk in combinatie met een 

groenblijvende hoge haag (1,8m); uitzondering bij twee 

zijkanten die open zijn naar groene ruimte, hier een groen- 

blijvende max 1,2m hoge haag tot aan de achtergevellijn; 

- Erfafscheidingen zijkanten grenzend aan de parkeerkoffers 

hoog hekwerk (1,8m) met hedera. 

voorbeeld van een relatie appartementengebouw - grondgebonden woningen in fase 1 


impressie entreezijde appartementengebouw 

impressie achterzijde appartementengebouw 

52640LIM120808.indd 21 13-8-2008 17:02:06 

21

22 

Buurterf 4 

(vrije kavels) 


Karakteristiek voor dit buurterf is de stenige en solide 

uitstraling van de bebouwing. Vrijstaande bebouwing met 

forse gevels in ondiepe voortuinen, omringen de centrale 

openbare ruimte van het erf. Lijnen van hellende daken in de 

kopgevels van de losse woningen geven de bebouwing een 

dorps karakter. Er zijn veel doorzichten naar de achtertuinen. 

De dorpse sfeer wordt geaccentueerd door het contrast 

tussen de stenige erfruimte en voortuinen, massieve gevels 

en de groene achtertuinen van grote kavels. De massiviteit 

van de gevels wordt versterkt door toepassing van donker 

metselwerk en donkere kleuren raamkozijnen en details. 

Tegelijkertijd zitten er veel verfijningen in de gevels, die 

architectonische kwaliteit uitstralen, zoals metselwerk met 

mooie gemengde tinten, diverse metselverbanden en subtiele 

details. 



- Dorps karakter van stenig erf met solide gevels in 

(half)verharding; 

- Veel doorzichten naar groene achtertuinen. 



- Rooilijnen evenwijdig aan de voorste erfgrens; 

- Gebouw staat op de erfgrens of op een afstand van max 

1m vanaf de voorste erfgrens (kleine verspringingen in 

afstand ten opzichte van elkaar toegestaan). 

Gebouw 


- Bijgebouwen vast aan de hoofdgebouw, minimaal 5 meter 

uit de voorste kavelgrens. 

Gevel 


- Topgevel als een vlak aan de voorzijde; 

- Geen uitbouwen aan de voorgevels toegestaan; 

- Voordeuren liggen altijd aan de erfzijde (voorkant). 


- Verticale raamopeningen. 

Dakvorm 


- Een kap met een nokrichting dwars aan de voorgevel 

rooilijn is verplicht. 


- Zadeldak of gebroken dak, dakhelling minimaal 30 %; 

- Dwarskap heeft een symmetrische opbouw; 

- Dak van bijgebouw is het doorgetrokken dak van het 

hoofdgebouw of een dak, waar de vorm en helling afgeleid 

zijn van het dak van het hoofdgebouw. 

Detaillering 


- Plasticiteit van de gevel door de toepassing van diverse 

soorten steen- en metselwerkverbanden; 

- Dakranden of dakoverstekken en daklijsten zijn op een 

identieke manier vormgegeven. 


- Dakkapellen minimaal 5 meter achter de voorgevel; 

- Dakkapellen op de daken van de kopgevels, grenzend 

aan de openbare ruimte in samenhang met het dak 

ontwerpen. 



- Gebruik donkere gebakken gevelsteen; 

- Kozijnen, raampartijen, deuren en daklijsten in donkere 

kleuren voor een massieve uitstraling van de gevels. 


- Gebakken gevelsteen in genuanceerde donkere kleuren, 

bij voorbeeld donker rood of donker paars genuanceerd; 

- Dakpannen in donkere kleur antraciet; 

- Kozijnen, raampartijen, deuren en daklijsten in kleuren oud 

groen, oud blauw, donker grijs of paars. 

52640LIM120808.indd 22 13-8-2008 17:02:06



- Aan de voorzijde wordt de grens tussen het openbare erf 

en de kavels met een brede, tot op het niveau van de erfbe- 

strating verzonken, betonnen stoeprand in het horizontale 

vlak gemarkeerd (op openbaar terrein); 

- Erfafscheidingen aan de voorzijde, achter de stoeprand, 

ontbrekend of in de vorm van een transparant hekwerk 

van maximaal 0,75m hoog; 

- Erfafscheidingen aan de zijkant, grenzend aan de open- 

bare ruimte als een transparant hekwerk van maximaal 

1,8 meter hoog, mogelijk met begroeing. 


- Inrichting voortuinen gewenst met (half)verharding. 

vlakke topgevel met verticale raamopeningen 

stenige topgevel 


donkere solide kopse gevels ondiepe voortuin met (half)verharding 

52640LIM120808.indd 23 13-8-2008 17:02:12 

23

24 

Buurterf 5 

(vrije kavels volgens “Ruimte voor Ruimte” principe) 


Buurterf 5 bestaat uit de openbare erfruimte en drie 

aantakkende dwarsstraatjes met vrijstaande woningen. 

De zuidelijke grens van dit buurterf is tevens de grens van 

de woonwijk Piekenhoef. 

De sfeer van dit buurterf accentueert de overgang van de 

bebouwde zone naar de bossen. 

Alleen de woningen op de kavels die aan de erfruimte 

grenzen, vormen samen een beeldcluster. De groene voor- 

tuinen aan de erfruimte ‘scheiden’ de openbare ruimte en de 

bebouwing. Het erf dient als toegangsruimte tot de kavels. 

De woningen horen bij de groene ruimte van de kavels. Het 

beeld van het erf is een eigentijdse ‘vertaling’ van traditionele 

architectuur met rieten kappen. Zware rietdaken domineren 

boven de horizontale gevels. De daken bepalen hierdoor de 

sfeer en geven een landelijke uitstraling aan de bebouwing. 

De eigentijdse gevel wordt bepaald door het toepassen van 

grote raamopeningen. 

Voor de overige woningen op de kavels aan de dwarsstraten 

zijn geen nadere beeldlwaliteitseisen in dit beeldkwaliteits- 

plan verbonden, dat wil zeggen dat voor deze woningen geen 

speciefieke architectonische eisen en ambities gelden. 



- Sfeer accentueert overgang naar het bos; 

- Zware rieten kappen gecombineerd met modern vormge- 

geven gevels zijn beeldbepalend. 



- Rooilijnen: evenwijdig aan de voorste erfgrens, voortuin is 

minimaal 5 meter diep; 

- Maximaal 25% van de voortuin mag verhard worden; 

- De woningen op de hoekkavels tussen het erf en dwars- 

straten zijn met de voorkanten naar het erf georiënteerd. 

Gebouw 


- De goothoogte aan de voorkant is maximaal 3,5 meter. 


- Bijgebouwen (garages) staan los van de hoofdgebouwen, 

achter de achtergevellijn of achter op het perceel, behalve 

doorzicht ontstaat ook ruimte voor 2 parkeerplaatsen op 

eigen erf. 

Gevel 


- Voorgevels zijn horizontale vlakken; 

- De raamopeningen zijn minimaal verdiepingshoog; 

- Indien een dwarskap wordt toegepast is de voorgevel 

overwegend van glas; 

- Entrees van de woningen liggen aan de zijgevels en niet 

aan de voorgevel. 


- Kopgevels, grenzend aan de openbare ruimte (behalve 

wadi-woonpaden), als voorgevels vormgeven. 

Dakvorm 


- Een kap is verplicht, kapvorm en -richting zijn vrij; 

- Kaphelling bij een langskap is aan de voorkant minimaal 45 

graden; 

- Kaphelling bij een dwarskap is minimaal 45 graden. 

Detaillering 


- Overstek van minimaal 0,3 meter; 

- Dakkapellen zijn klein en ondergeschikt aan het dakvlak, 

met uitzondering van een doorgetrokken glazen pui. 



- Dakbedekkingsmateriaal is riet. 


- Gebakken gevelsteen in rood en bruine (heldere) kleuren in 

combinatie met glas; 

- Toepassing van kunststof materialen niet toegestaan. 



Erfafscheidingen: voorzijde en zijkant grenzend aan de open- 

bare ruimte door middel van een groenblijvende lage of hoge 

haag of een combinatie van een laag transparant hekwerk en 

52640LIM120808.indd 24 13-8-2008 17:02:12 

een haag.


eigentijdse architectuur met rieten kap raamopeningen zijn verdiepingshoog 

zware rietdaken met doorgetrokken glazen pui dwarskap met glazen kopgevel 

52640LIM120808.indd 25 13-8-2008 17:02:17 

25

26 

Cluster Rand oost 


Dit cluster beëindigt de bebouwing van fase 4 en vormt een 

bijzondere rand naar het landelijke lint van Hoessenboslaan. 

Deze rand bestaat uit 3 “blokken” en heeft een geluidwerende 

functie voor de woningen zelf vanwege een geluidsbron aan 

de Hoessenboslaan. Voor de woningen betekent dit dat aan 

deze zijde gesloten gevels de overgang naar een bosplantsoen 

langs de Hoessenboslaan maken. De strakke vormgegeven 

woningen contrasteren met de inrichting van deze strook 

met grassen, bomen en veldbloemen. De bestrating van 

de buurterven van fase 4 reikt tot aan deze groenzone. De 

erven openen zich hier als het ware naar het landschap (de 

positionering is dusdanig dat zoveel mogelijk is gereageerd op 

de bestaande bebouwing van de Hoessenboslaan) ten oosten 

van Piekenhoef. Door de gefragmenteerde opzet in 3 blokken 

gecombineerd met een groenzone wordt de overgang niet te 

rigide. De individuele woningen zijn herkenbaar binnen de 

blokken, om massaliteit met name naar de Hoessenboslaan te 

voorkomen. De kavels worden ommuurd en op de kavelgrenzen 

staan de gevels naar de openbare ruimte: soms huis, soms 

muur. De buitenruimte bij het huis wordt door de ommuring 

onderdeel van het huis. De blokken hebben eigen rooilijnen, die 

nauw aansluiten op de grenzen van het buurterf. De overgang 

van de verschillende types buurterfbebouwing naar dit cluster 

wordt steeds gemarkeerd door een knik in het buurterf of een 

open stuk (parkeerkoffer). 


- Naar de groenzone contrasterende koppen, d.m.v. strakke 

bouwvolumes (zacht t.o.v. hard) ; 

- Het cluster vormt een uitzondering op de erven, een 

verbijzondering op de uiteinden van de buurterven. 



- Rooilijnen liggen evenwijdig aan de voorste erfgrens, alle 

woningen worden in de rooilijn gesitueerd; 

Gebouw 


- De woningen zijn opgebouwd uit een laag volume (de 

woning zelf) en een omsloten ruimte (de tuin of patio). 

De garage is inpandig, opgenomen in de woning; 

- Overige bijgebouwen zijn niet toegestaan. 

Gevel 


- Vlakke gevelwand die de vorm van eenvoudige volumes 

versterkt; 

- Kopgevels grenzend aan de groenzone hebben “ogen” naar 

de openbare ruimte. 

Dakvorm 


- Plat- of lessenaarsdak, met hellingshoek van maximaal 30 

graden; 

- Lessenaarsdak met de laagste zijde naar de geluidsbron 

(aan Hoessenboslaan). 

Detaillering 


- Strakke detailering. 


- Kozijnen liggen terug in de vlakke gevel; 

- Openingen naar de groenzone steken uit t.o.v. de vlakke 

gevel. 



- Natuurlijke materialisering ( genuanceerde baksteen en niet 

geverfd hout); 


- Overwegend donkere kleur bakstenen; 

- Houten (niet geverfd) kozijnen, voordeuren, carports, 

garages en erfafscheidingen. 



- Indien een tuin of patio grenst aan de openbare ruimte is 

hier een gebouwde erfafscheiding geplaatst. 

52640LIM120808.indd 26 13-8-2008 17:02:17


schaal van de individuele woning herkenbaar materialisering: baksteen en hout 

doorgetrokken gevel/tuinmuur 

52640LIM120808.indd 27 13-8-2008 17:02:22 

2

28 

52640LIM120808.indd 28 13-8-2008 17:02:22

52640LIM120808.indd 29 13-8-2008 17:02:22

52640LIM120808.indd 30 13-8-2008 17:02:22

Document Beeldkwaliteitplan Bergse Heihoek, Berghem 

Project Nieuwbouw woningen in de Bergse Heihoek te Oss 

Projectarchitect Dhr. P. Elemans 

Vaststellingsdatum 3 januari 2008 

1. Inleiding 

De betekenis van het beeldkwaliteitsplan 

Het beeldkwaliteitplan wordt vastgesteld door de 

gemeenteraad en zal, als aanvulling, onderdeel 

uitmaken van de gemeentelijke welstandsnota (het 

gedeelte ten aanzien van architectuur). Het 

beeldkwaliteitplan geeft de kaders waarbinnen de 

uitwerking van bouwplannen en de inrichting van 

het openbare gebied zal plaatsvinden. Voor de 

welstandscommissie heeft het beeldkwaliteitplan 

een toetsingfunctie voor het beoordelen van 

bouwplannen. 

In het beeldkwaliteitplan wordt het gewenste 

ruimtelijke streefbeeld weergegeven. Het doel is om 

door middel van het geven van duidelijke richtlijnen, 

sferen en beelden zoveel mogelijk samenhang in de 

gebouwde omgeving te krijgen en daarmee een 

voldoende hoog kwaliteitsniveau te kunnen 

garanderen. Het beeldkwaliteitplan is bedoeld als 

inspiratiebron en als toetsingskader. Het vormt de 

ruimtelijke kwaliteitswaarborg bij nieuwe 

bouwplannen. Voor de gegevens over de 

toegestane maatvoering en andere bepalingen 

wordt verwezen naar het van toepassing zijnde 

bestemmingsplan. 

Het kader van dit beeldkwaliteitsplan 

Dit beeldkwaliteitsplan geldt voor het gebied dat 

wordt omsloten door de bestaande woningen aan 

de Bergse Heihoek, de achterpercelen van de 

woningen aan de Hoessenboslaan, de 

Willandstraat, de achterpercelen van de woningen 

aan de Heiligenbos. 

Binnen het gebied zijn drie deelgebieden te 

onderscheiden met woningen voor verschillende 

doelgroepen: 

Deelgebied A: Vrije kavels. 

Deelgebied B: Starterswoningen. 

Deelgebied C: Particulier opdrachtgeverschap. 

Deelgebied A 

Deelgebied B 

Deelgebied C 

Beeldkwaliiteitsplan bergse heihoek 3 januari 2008 def.doc Pagina 1 van 11

2. Algemene uitgangspunten voor architectuur, 

kleuren materiaalgebruik 

Het beeldkwaliteitplan daagt uit om architectuur te 

creëren voor de woningen in deelgebieden A, B, C. 

De vormgeving van deze drie typen woningen 

vraagt ieder om een eigen uitstraling, passend bij de 

doelgroep waarvoor zij ontworpen zijn. Tegelijkertijd 

dienen de drie deelgebieden op elkaar te zijn 

afgestemd en aansluiten bij de architectuur van de 

omliggende woningen van de nieuwe wijk 

Piekenhoef en de bestaande wijk Berghem-zuid. 

Op deze wijze kan een unieke plek toegevoegd 

worden die bij kan dragen aan een gevarieerd 

woonklimaat in deze omgeving. 

Omdat het plangebied van beperkte grootte is en 

deze drie verschillende typen woningen worden 

gerealiseerd met ieder een eigen identiteit, is de 

kans aanwezig dat er een versnipperd totaal beeld 

ontstaat. Met de te hanteren architectuur en de 

juiste materiaalkeuze`s kan dit voorkomen te 

worden. 

Daarom zijn er een aantal stijlkenmerken die voor 

het gehele gebied gelden. Het gebied dient in één 

architectuurstijl ontworpen te worden, maar kan per 

locatie anders worden uitgewerkt. 

- De architectuur dient modern te zijn. Zij moet 

aansluiten bij de moderne architectuur die 

elders in de wijk gerealiseerd wordt zonder dat 

zij er in oplost; vanuit een eigen identiteit 

aansluiten bij de overige nieuwe woningen die 

er worden gerealiseerd. 

- De nieuw te realiseren woningen dienen een 

samenhangend beeld te geven. Door middel 

van het gebruik van een beperkt aantal 

materialen en kleuren kan de eenheid binnen 

het gebied bereikt worden. Voor deze locatie is 

daarom gekozen voor een donkerrode, 

zilvergrijze en een crème witte baksteen, 

gevelbekleding in de kleurgroep crème wit en 

accenten middels raampartijen of afscheidingen. 

donkerrood zilvergrijs 

Crème wit 


3. Deelgebied A 

Woningtype, situering en oriëntatie 

Deelgebied A is de strook ten behoeve van de 14 

vrije sector woningen in vrijstaande vorm welke 

gelegen zijn aan de westzijde van de locatie. De 

bebouwing oriënteert zich op de straat in het 

verlengde van de bestaande woningen aan de 

Bergse Heihoek. 

Uit de regels van bestemmingsplan Bergse Heihoek 

Woningtype: woonhuizen in vrijstaande vorm; 

Kapvorm van alle gebouwen: platdak; 

Goot- en bouwhoogte: 

- hoofdgebouwen 9,5 m resp. 9,5 m, 

- aan- en uitbouwen, bijgebouwen: 3,5 m 

resp. 3,5 m; 

Voor- en achtergevelrooilijn: 

- hoofdgebouwen in of maximaal 3 m achter 

voorgevelrooilijn, 

- 3e bouwlaag hoofdgebouw: 

voorgevel minimaal 2,5 m achter de 

voorgevel van de tweede bouwlaag, 

achtergevel minimaal 2,5 m voor de 

achtergevel van de tweede bouwlaag, 

- aan- en uitbouwen en bijgebouwen 

minimaal 5 m achter voorgevelrooilijn; 

Afstand hoofdgebouw tot de zijdelingse 

perceelsgrenzen: minimaal 3 meter; 


Hoofdgebouw algemeen 

De vrijstaande woningen dienen een moderne 

eigentijdse uitstraling te hebben. Toegestaan 

zijn twee bouwlagen met de mogelijkheid van 

een derde terugliggende bouwlaag in de vorm 

van een dakopbouw (zie verder onder het kopje 

‘dakopbouw hoofdgebouw’). Een plat dak is als 

kapvorm verplicht. 

De woningen worden uitgevoerd in een 

baksteen in twee tinten. Bij voorkeur ook in twee 

texturen. Bijvoorbeeld strengpers èn handvorm, 

of strengpers èn een geglazuurde steen. 

In bijgevoegd gevelschema is de vlakverdeling 

aangegeven. Voor de baksteen kan worden 

gekozen voor drie kleurcombinatie`s; 

- Donkerrood in twee tinten 

- Zilvergrijs in twee tinten 

- Crème -wit in twee tinten 

De gevelindeling bestaat in principe uit 

1e verdieping 2e verdieping 

dakopbouw 

Voorgevel: principe vlakverdeling 


andvensters op de begane grond en vrij 

vormgegeven ramen op de verdieping. 

De kozijnen uit te voeren in een middengrijze 

kleur. Voor de draaiende delen (ramen en 

deuren) kan gekozen worden uit drie kleuren: 

- bordeaux rood 

- terra 

- zalm 

Dakopbouw hoofdgebouw: 

De voor- en achtergevel van de derde 

bouwlaag, ofwel de dakopbouw moet 

terugliggend ten opzichte van de voor- en 

achtergevel van de eerste en tweede bouwlaag 

worden geplaatst. 

De zijgevels van de opbouw dienen recht boven 

de zijgevels van de woning te staan. 

De gevels van de opbouw uit te voeren in 

baksteen en/of glas in overeenstemming met de 

woning. Hellende daken cq gevels voor deze 

opbouw zijn niet toegestaan. Een plat dak is als 


Aan- uitbouwen en bijgebouwen: 

De gevel van de aan -en bijgebouwen bestaan 

uit het metselwerk in overeenstemming met de 

woning. De gevelindeling bestaat in principe uit 

bandvensters in combinatie met deur openingen 

welke qua vormgeving en qua kleurstelling in 

overeenstemming met de woning zijn. Roeden 

in zowel de kozijnen als de draaidelen zijn 

verboden. Een plat dak is als kapvorm verplicht. 

Voorkeur beeldkwaliteit erfafscheiding: 

De terreinafscheiding van de woning welke ook 

georiënteerd is naar de willandstraat dient 

gemetseld te worden uitgevoerd in 

overeenstemming met de woning tot ca. 800 

mm boven maaiveld, tezamen met een 

transparante houten afscheiding tot 2000 mm 

boven maaiveld. 


4. Deelgebied B 


Deelgebied B is het gebied gelegen tussen de twee 

ontsluitingsstraten in. Hier worden 66 seriematige 

starterwoningen gerealiseerd. De woningen volgen 

qua situering de richtingen van de erfgrenzen. 



Hoofdgebouwen dienen te worden voorzien van 

een kap; 

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen te 

worden voorzien van een platdak; 


- hoofdgebouwen 3,5 m resp. 9 m, 


resp. 3,5 m; 







perceelsgrenzen mag aan één zijde niet minder 

dan 3 meter bedragen; 



Om de overgang niet te groot te maken tussen 

de starterwoningen, de vrije sector woningen en 

de woningen ten behoeve van particulier 

opdrachtgeverschap, moet de bebouwing qua 

maat, schaal, vormgeving en materiaalkeuze op 

elkaar worden afgestemd. In het gevelbeeld 

dient het landelijke karakter van deze plek tot 

uiting worden gebracht. De kappen dienen 

daarom een duidelijke rol te spelen in het 

straatbeeld. 

In aanvulling op de regels uit het 

bestemmingsplan geldt het volgende. De 

woningen hebben een grondvlak dat 

afwisselend haaks en evenwijdig op het kavel 

ligt. De kaprichting komt overeen met de lange 

zijde van de woning. 

De kap is symmetrisch. De garages en/of 

levensloopbestendige uitbreiding worden 

afgedekt met een plat dak. De voorgevel van de 

haakse woningen ligt op 1 meter afstand vanaf 

de erfgrens met het openbaar gebied. De 

voorgevel type 1 

Rechterzijgevel type 1 

voorgevel type 1 

Rechter zijgevel type 2 


voorgevel van de evenwijdige woningen ligt op 2 

meter afstand vanaf de erfgrens met het 

openbaar gebied. 

De woningen dienen een moderne fleurige 

eigentijdse uitstraling te hebben. De woningen 

worden uitgevoerd in een donkerrode baksteen. 

Gekozen kan worden uit een handvorm steen, 

een vormbak of een strengpers. 

De kap wordt afgedekt met zilverkleurige vlakke 

betonpannen. De topgevels worden beëindigd 

met gevelpannen. Wolfseinden en andere 

traditionele dak beëindigingen zijn verboden. De 

goot bestaat uit een bakgoot op beugels 

De gevelindeling bestaat uit principe uit 


op de begane grond en vrij vormgegeven 

raamopeningen op de verdieping. 

De gevelbekledingen dienen te worden 

uitgevoerd in een duurzame beplating. Deze 

beplating mag worden toegepast vanaf ca. 2300 

+ peil. De kleur te kiezen uit drie kleuren van de 

kleurgroep crème - wit. 





- terra 

- zalm 

Roeden in zowel de kozijnen als de draaidelen 

zijn verboden. 

Dakkapel hoofdgebouw 

Indien een dakkapel wordt geplaatst dient deze 

aan de volgende eisen te voldoen. De dakkapel 

dient modern te worden vormgegeven. Geen 

overstekken maar een uitgehold volume dat 

strak en kantig is vormgegeven. De dakkapel 

dient te worden afgedekt met een plat dak. De 

kleur van de dakkapel dient gelijk te zijn aan de 

zilvergrijze kleur van de pannen. 


De aan -en bijgebouwen. De gevel bestaat uit 

het donkerrode metselwerk in overeenstemming 

met de woning. 




overeenstemming met de woning zijn. 

Tuinmuur 

Tuinmuur met levensloopbestendige 

uitbreiding / garage 

Tuinmuur 


Voorkeur beeldkwaliteit erfafscheiding en 

voortuin 

De voortuinen overwegend groen in te richten. 

Een versteende versie is niet wenselijk gezien 

het gewenste groene karakter van de straat. 

De terreinafscheiding van de woningen welke 

met de langszijde van de kavel grenst aan de 

openbare ruimte dient gemetseld te worden 

uitgevoerd in overeenstemming met de woning 

tot ca. 800 mm boven maaiveld, tezamen met 

een transparante houten afscheiding tot 2000 

mm boven maaiveld. 


5. Deelgebied C 


Deelgebied C is de strook ten behoeve van 16 

woningen voor particulier opdrachtgeverschap (pos) 

en 2 patio woningen welke beide gelegen zijn aan 

de oostzijde van de locatie. De bebouwing 

oriënteert zich op de straat in het verlengde van de 

Bergse Heihoek. 



Kapvorm van alle gebouwen: platdak; 


- hoofdgebouwen pos-woningen 9,5 m resp. 

9,5 m, 

- hoofdgebouwen patio-woningen 6 m resp. 

6 m, 


resp. 3,5 m; 




- 3e bouwlaag hoofdgebouw (alleen mogelijk 

bij pos-woningen): 

voorgevel minimaal 2,5 m achter de 

voorgevel van de tweede bouwlaag, 

achtergevel minimaal 2,5 m voor de 

achtergevel van de tweede bouwlaag, 




perceelsgrenzen: minimaal 3 meter; 



De vrijstaande woningen dienen een moderne 

eigentijdse uitstraling te hebben. Toegestaan 

zijn twee bouwlagen met voor de pos-woningen 

de mogelijkheid van een derde terugliggende 

bouwlaag in de vorm van een dakopbouw (zie 

verder onder het kopje ‘dakopbouw 

hoofdgebouw pos-woningen’). De woningen 

mogen lopend of gespiegeld worden verkaveld. 

Met het gevelontwerp van de patiowoningen 

dient ingespeeld te worden op de hoekpositie 

van de locatie. Een plat dak is als kapvorm 

verplicht. 

De woningen worden uitgevoerd in een 

baksteen in twee tinten. Bij voorkeur ook in twee 

1e verdieping 2e verdieping 

dakopbouw 


texturen. Bijvoorbeeld strengpers èn handvorm, 

of strengpers èn een geglazuurde steen. 

In de gevelschema’s als genoemd onder 

deelgebied A is de vlakverdeling aangegeven. 

Voor de baksteen kan worden gekozen voor drie 

kleurcombinatie`s; 

- Donkerrood in twee tinten 

- Zilvergrijs in twee tinten 

- Crème -wit in twee tinten 


bandvensters op de begane grond en vrij 

vormgegeven ramen op de verdieping. 





- terra 

- zalm 

Dakopbouw hoofdgebouw pos-woningen: 

De voor- en achtergevel van de derde 

bouwlaag, ofwel de dakopbouw moet 

terugliggend ten opzichte van de voor- en 

achtergevel van de eerste en tweede bouwlaag 

worden geplaatst. 

De zijgevels van de opbouw dienen recht boven 

de zijgevels van de woning te staan. 

De gevels van de opbouw uit te voeren in 

baksteen en/of glas in overeenstemming met de 

woning. Hellende daken cq gevels voor deze 

opbouw zijn niet toegestaan. Een plat dak is als 



De gevel van de aan -en bijgebouwen bestaan 

uit het metselwerk in overeenstemming met de 

woning. De gevelindeling bestaat in principe uit 



overeenstemming met de woning zijn. Roeden 

in zowel de kozijnen als de draaidelen zijn 

verboden. Een plat dak is als kapvorm verplicht. 

Voorkeur beeldkwaliteit erfafscheiding 

patiowoning hoek Willandstraat: 

De terreinafscheiding van de patiowoning welke 

ook georiënteerd is naar de willandstraat dient 

gemetseld te worden uitgevoerd in 

overeenstemming met de woning tot ca. 800 

mm boven maaiveld, tezamen met een 

transparante houten afscheiding tot 2000 mm 

boven maaiveld. 


6. Openbare ruimte 

Voor wat betreft de openbare ruimte zijn voor dit 

plan dezelfde deelgebieden te onderscheiden als 

voor wat betreft de bebouwing. De buurt is van een 

omvang die geen aanleiding geeft om bij de 

inrichting van de openbare ruimte een hiërarchie in 

de wegen structuur aan te brengen. Er wordt 

uitgegaan van een erfinrichting voor het gehele 

gebied. Alle bestrating ligt dus in principe op één 

niveau en er wordt gekozen voor 1 soort verharding. 

De inrichting van de onderscheiden gebieden speelt 

in op de aan het gebied toegewezen functies. 

Het oostelijk noord-zuid gerichte erf zal gelet op de 

positie in de wegenstructuur in beperkte mate dienst 

doen als toegangserf. Tevens zullen in dit erf 

voorzieningen getroffen dienen te worden om het 

regenwater op te vangen. Om de capaciteit zo groot 

mogelijk te maken en eveneens de invloeden van 

de fluctuaties van het grondwater zichtbaar te 

maken is gekozen voor een wat diepere sloot. 

Hiermee wordt gerefereerd aan de droogvallende 

bermsloten langs de landbouwwegen in de 

omgeving. 

Dit erf vormt een lommerrijke entree van de buurt 

met bomen waarvan de kruinen op termijn in elkaar 

groeien. De bomen in het erf staan in hagen en/of 

bodembedekkers. De bomen langs de ‘sloot’ staan 

in het gras. Natuurlijke begroeiing van de oevers. 

Het westelijke noord-zuid erf heeft vooral een 

ontsluitingsfunctie voor de aangrenzende woningen 

en een recreatieve functie. Het hier aanwezige 

groen heeft eveneens een functie voor de 

waterhuishouding van het gebied. De in dit erf 

aanwezige bergingscapaciteit kan echter veel 

beperkter blijven omdat het merendeel van het 

regenwater in de oostelijke berging wordt 

opgevangen. Het groen kan daarom ook recreatief 

worden gebruik. Het erf wordt gezien als één groot 

verblijfsgebied waar de auto te gast is. De auto 

heeft geen duidelijk eigen domein. In dit 

verblijfsgebied heeft een informele wijze van 

parkeren de voorkeur zodat bij een lage 

parkeerdruk het verblijfs-(speelgebied) wordt 

vergroot. Bomen staan niet in strakke rijen maar 

moeten op termijn wel een bladerendak kunnen 

vormen. Bomen staan in boomroosters of in het 

(speel)gras. 

De oost-west gerichte erven ontsluiten vooral de 

aanliggende woningen. Vanwege de beperkte maat 

van de voortuinen van de aangrenzende woningen 


is het gewenst naast de benodigde 

parkeercapaciteit in het openbare gebied voldoende 

groen aan te brengen. De kavels zijn dermate 

beperkt van maat dat het groene beeld vooral 

bepaald zal gaan worden door de openbare ruimte 

en de hier aanwezige bomen. Vanwege het smalle 

profiel zal gekozen worden voor een boom met een 

zuilvormige transparante kruin. Aan één zijde van 

het erf een parkeerzone inrichten zodat er geen 

rommelig beeld ontstaat door informeel 

geparkeerde auto’s. 


Beeldkwaliteitplan woonwerk-locatie in de wijk Piekenhoef 

A A N V U L L E N D E I N F O R M A T I E t.b.v. bouwplan 

Dit overzicht bevat informatie voor aspirant-kopers over : 


2. overige aandachtspunten 


Om de gewenste beeldkwaliteit voldoende te waarborgen, zal bij de ontwikkeling van het bouwplan met de 

volgende richtlijnen rekening gehouden moeten worden. Het is uiteindelijk aan de welstandskamer om te 

beoordelen of in het bouwplan in voldoende mate rekening gehouden is met de beeldkwaliteitseisen en de 

welstandseisen. 

1a. Verschijningsvorm bedrijfswoningen 

- De kapvorm voor de woning is vrij. Ook platte daken zijn dus toegestaan. 

1b. Reclame-uitingen. 

- Buitenreclame moet terughoudend van aard en uitvoering zijn. 

- Geen reclame/bedrijfsnaam aan de gevel van het woonhuis. Bescheiden bord in voortuin of geïntegreerd 

in de erfscheiding. Maximale hoogte 1,5 meter. 

- Geen lichtbakken. 

1c. Inrit en parkeren 

- Indien u een toegangshek of poort wilt plaatsen met een hoogte van meer dan 1 meter, moet deze 

poort tenminste 3 meter achter de voorgevelrooilijn van de woning komen te hangen/staan. 

- Eén gezamenlijke inrit per kavel is toegestaan voor bedrijfwoning en bedrijfsruimte samen. De gezamenlijke 

inrit voor woning en bedrijfsruimte mag ter hoogte van het trottoir max. 6m breed zijn. 

- Voor kavels in het plangebied op een hoek van wegen, kàn besloten worden om een tweede inrit 

toe te staan van maximaal 5 meter breed (n.b. deze uitzondering geldt niet voor de percelen die 

grenzen aan de Piekenhoefstraat want dit is fiets/voetpad). 

1d. Erfafscheidingen. 

- In aansluiting op de andere woningbouw in Piekenhoef is het streven gericht op een zo groen mogelijk 

straatbeeld. 

- Tussen het trottoir en de voortuin van de woning daarom een groene haag van ca. 60 cm hoogte 

plaatsen; geen voetmuurtjes behalve als dit onderdeel uitmaakt van het reclame/ bedrijfsnaambord 

- Op hoeksituaties mag op de erfscheiding geen opgaande muur tot ca. 2 meter hoog geplaatst 

worden. Absolute voorkeur heeft een totaal groene erfscheiding. Eventueel groen in combinatie met 

gaas/spijlenhekwerk òf een muur tot maximaal 1 meter met daarboven gemetselde kolommen, 

ingevuld met houtwerk of hekwerk. 

1e. Bedrijfsbebouwing. 

- De bedoeling is dat er functionele gebouwen met platte daken komen, die door hun onderlinge 

nabijheid in kleur en materiaal op elkaar afgestemd moeten zijn. 

- Strakke dakbeëindiging zonder overstekken (n.b. ook vanwege praktische redenen: bij het later vergroten 

van uw hal en/of het bouwen van uw hal tegen die van de buren aan). 

- Metselwerk is mogelijk, maar dan slechts als sokkel tot een hoogte van maximaal 1,5 meter. Daar 

boven plaatmateriaal in metaalgrijze kleur. Plaatmateriaal behoeft niet glad te zijn (mag golvend, 

geperforeerd, geribbeld zijn), maar moet qua detaillering wel passen bij de locatie. Dus geen grof 

damwandprofiel.

- Bij de ondiepe percelen, in het bestemmingsplan op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 

sba-lbg, geldt echter een andere beeldkwaliteit. De bedrijfshal mag hier een beeld krijgen dat meer 

past bij het beeld van de woningen. Dus geen metaalgrijze gebouwen van plaatmateriaal op een 

bakstenen voet. Bakstenen moeten dan juist overheersen in het beeld. Metaalgrijs plaatmateriaal is 

dan niet aanwezig of ondergeschikt in het beeld. 

- Op hoeksituaties van wegen dienen blinde zijgevels door middel van groen aan het oog onttrokken 

te worden. Een uitzondering hierop is mogelijk indien deze gevel min of meer als voorgevel kan worden 

aangemerkt. 

2. overige aandachtspunten 

Bij de planvorming is het verder van belang dat u zich o.a. realiseert dat : 

- Regels ten aanzien van onder andere hoogte en situering van de bebouwing in het 

bestemmingsplan Berghem Zuid - 2012 opgenomen zijn en ook parkeren 

- De bedrijfsruimte eerder of tenminste gelijktijdig met de woning moet worden gebouwd. 

- In de koop-overeenkomst voor de grond een zgn. ‘kwalitatieve bepaling’ opgenomen is, die borgt 

dat bedrijfswoning, bedrijfsruimte en ondergrond op één naam komen te staan en dat ze nooit 

apart van elkaar verkocht kunnen worden. 

- U verplicht bent om regenwater op eigen grond te laten infiltreren in de ondergrond; nadere in 

formatie m.b.t. hiervoor te treffen voorzieningen staan vermeld op een apart informatieblad (“infiltratie 

richtlijnen”). 

- Parkeren van auto’s van zowel werknemers/bezoekers van het bedrijf als bewoners/bezoekers van 

de bedrijfswoning allemaal op eigen terrein moet plaatsvinden (art 30.3). 

- U bij het ruggelings en/of zijdelings aanbouwen van de bedrijfsbebouwing tegen die van de buren 

er o.a. rekening mee moet houden dat de muren en soms ook (delen van) het dak van materiaal 

moeten zijn met een brandwerendheid van minimaal 60 minuten. 

- Buitenopslag uitdrukkelijk verboden is; dit geldt ook voor de opslag van spullen onder eventuele 

overkappingen en carports. 

- U op de nieuwe locatie wellicht voor het eerst te maken krijgt met de zogenaamde meldingsplicht 

in het kader van de wet milieubeheer. Deze melding is onderdeel van de omgevingsvergunning. 

Onderdeel van de melding kan zijn dat u een akoestisch onderzoek moet laten uitvoeren. 

Oss, september 2012

beeldkwaliteitsplan berghem zuid - Gemeente Oss

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?