Handboek RgdBOEI-inspecties Deel 3 Van inspecties naar een MUP

Bijlage 3: Discontering in levensduurkostenberekening
(LCC).
Bij groot planmatig onderhoud wordt een gebouwonderdeel met ontoereikende score verbeterd naar een
betere conditie; wellicht tot nieuwwaarde. Na deze investering blijft de conditie gedurende een ruim aantal
jaren (de gemiddelde standtijd)boven de norm, waaronder opnieuw onderhoud moet worden uitgevoerd.
Dergelijke tijden variëren van 10 – 50 jaar en zijn afhankelijk van inherente kwaliteit van materiaal,
uitvoering, verzorgend onderhoud en belastingscondities.
Binnen die periode zal de waarde van het geïnvesteerde kapitaal veranderen door inflatie (I). Anderzijds
had het kapitaal ook belegd kunnen worden waardoor rente (R) wordt gegenereerd. Een Vereniging van
Eigenaren van een appartementsgebouw zal bijvoorbeeld een gedeelte van de servicekosten reserveren voor
de vervanging van een dak. Elk jaar mogelijk uitstel levert dan bankrente op (maar stijgen de kosten van
vervanging door inflatie).
Het is dan ook gebruikelijk in de financiële wereld alle geldstromen terug te rekenen naar één specifiek
tijdstip; gewoonlijk het jaar nul, waarin de investering wordt gedaan. Dit is de netto contante waarde NCW
(in het Engels, “net present value”, NPV). De waardeverandering, de discontering, wordt berekend uit:
waarin Ki de kapitaalswaarde in jaar i voorstelt en D het disconto percentage (disconteringsvoet). Vaak
wordt de laatste gerelateerd aan de rente (D = R) op een deposito 15 , soms gecorrigeerd voor inflatie (D = R
–I). Echter, in feite is het een beslissingsparameter voor de economisch directeur; kiest hij / zij voor een
hoog percentage dan verliezen inkomsten en uitgaven in de toekomst snel in waarde, de beslissingshorizon
wordt bekort. Met een lage waarde houdt hij / zij meer rekening met de toekomst. Zo hebben investeringen
in duurzaamheid of milieu vaak een lagere opbrengst dan een vergelijkbare investering in bruikbaarheid en
zal het langer duren voordat deze zijn terugverdiend. Bij een portfoliovergelijking met een hoog discontopercentage
zullen activiteiten in de laatste categorie altijd voorrang verkrijgen.
Beschouwen we een periode van n jaar, waarin elk jaar uitgaven U worden verricht dan is de netto contante
waarde NCW:
Dergelijke berekeningen kunnen gemakkelijk worden gedaan in Excel. Voor meer uitgebreide analyses
bestaan gespecialiseerde softwarepakketten.
15 Eenhandige vuistregel is dat een deposito ruwweg verdubbelt in 72 / R jaar; bij 4% dus in ~18 jaar, bij 8 % in ~ 9 jaar.
Eenzelfde redenering geldt voor toekomstige opbrengsten of uitgaven; een halvering in 72 / R jaar.
© september 2010 Rijksgebouwendienst Deel 3 | 47