D9441 – april 2003 MEDEDINGING VERSUS DOMEINMONOPOLIE ...

MEDEDINGING VERSUS
DOMEINMONOPOLIE EN MINISTERIEPLICHT
OVER DE GEVOLGEN VAN MARKTWERKING IN HET NOTARIAAT
Den Haag, 17 april 2003 BERENSCHOT
Drs. P.J. Plug, MA
Drs. A.S.E. Dekker
S.E. van der Hurk
D9441 – april 2003
SEO
Dr. B.E. Baarsma
Drs. F.A. Felsö

MEDEDINGING VERSUS
DOMEINMONOPOLIE EN MINISTERIEPLICHT
OVER DE GEVOLGEN VAN MARKTWERKING IN HET NOTARIAAT
INHOUD Blz.
0. SAMENVATTING EN CONCLUSIES.........................................................1
0.1 INLEIDING...............................................................................................1
0.2 KNELPUNTEN VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING ..........................1
0.3 HET BELEIDS- EN WETGEVINGSTRAJECT.................................................2
0.4 RESULTATEN VAN MARKTWERKING.......................................................3
1. INLEIDING EN ANALYSEKADER ..........................................................13
1.1 DOEL EN VRAAGSTELLING....................................................................13
1.2 ANALYSEKADER: STRUCTUUR-GEDRAG-PRESTATIE-MODEL................14
2. TOENMALIGE MARKTORDENING (1990-1999)...................................16
2.1 KENMERKEN VAN HET LATIJNSE NOTARIAAT.......................................16
2.2 STRUCTUUR VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING...........................17
2.3 GEDRAG BINNEN DE TOENMALIGE MARKTORDENING...........................24
2.4 PRESTATIES BINNEN DE TOENMALIGE MARKTORDENING......................29
2.5 KENMERKEN VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING .........................37
2.6 AANLOOP TOT HET WETGEVINGSTRAJECT ............................................39
3. BELEIDSPROCES: VAN WNA 1842 NAAR WNA 1999.........................43
3.1 MARKTWERKING ALS BELEIDSMATIG ANTWOORD................................43
3.2 VOORGESTELDE MARKTORDENING.......................................................44
3.3 TOTSTANDKOMING VAN DE WNA 1999...............................................52
3.4 ANALYSE VAN HET BELEIDSPROCES .....................................................57
3.5 CONCLUSIE...........................................................................................62
D9441 – april 2003

INHOUD (vervolg) Blz.
4 DE MARKTONTWIKKELING NA 1999...................................................65
Bijlagen:
4.1 INLEIDING.............................................................................................65
4.2 STRUCTUUR..........................................................................................66
4.3 GEDRAG SINDS DE WNA 1999.............................................................70
4.4 PRESTATIES SINDS DE WNA 1999........................................................80
4.5 CONCLUSIE.........................................................................................103
1. De marktordening WNA 1842, het wetsvoorstel 1994 en de marktordening
WNA 1999
2. Geraadpleegde literatuur
D9441 – april 2003

0. SAMENVATTING EN CONCLUSIES
0.1 INLEIDING
Op 1 oktober 1999 is de nieuwe Wet op het notarisambt (WNA 1999) in werking
getreden. Met de wet werd onder meer beoogd meer concurrentie te introduceren
in de markt voor notariële diensten. In het onderhavige onderzoek zijn, voorzover
mogelijk, de eerste resultaten van de introductie van meer marktwerking in het
notariaat beschreven en geanalyseerd. Hiertoe is de huidige marktsituatie - de
marktontwikkeling na 1 oktober 1999 - vergeleken met de marktordening die bestond
voor de invoering van de nieuwe wet. Het onderzoek is gebaseerd op een
analyse van bestaande literatuur, documentatie en onderzoeksresultaten. Dit betekent
dat de onderzoekers geen veldwerk hebben verricht.
In paragraaf 0.2 gaan we in op de knelpunten die werden ervaren in de 'oude'
marktordening, en op de redenen om meer marktwerking te introduceren. In paragraaf
0.3 geven we kort de belangrijkste discussiepunten in het beleids- en wetgevingstraject
weer. Ook gaan we nader in op de rol van de belangrijkste belanghebbenden
in het traject. Ten slotte beschrijven we in paragraaf 0.4 de belangrijkste
resultaten van de introductie van meer marktwerking tot nu toe en gaan we
kort in op aandachtspunten in de huidige markt voor notariële diensten.
0.2 KNELPUNTEN VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING
De 'oude' marktordening werd door de jaren heen steeds vaker bekritiseerd. Deze
kritiek kreeg handen en voeten door verschillende onderzoeken waarin de notariele
markt werd geanalyseerd. De kritiek richtte zich hoofdzakelijk op het tariefstelsel
en daarnaast op de heersende toetredingsbarrières.
De kritiek op het tariefstelsel betrof de volgende factoren:
• vaste, niet-kostengerelateerde, hoge tarieven
• hoge winsten
• geen prikkels tot efficiëntie en innovatie
• beperkte countervailing power van de consument.
De vaste hoge tarieven leidden in combinatie met het domeinmonopolie tot hoge
overwinsten. Hierdoor ontbraken prikkels tot efficiëntieverbetering en innovatie.
Ook werd geconstateerd dat de consument een beperkte countervailing power
had. Hoewel de consument in theorie kon kiezen tussen verschillende notarissen,
kon hij de facto geen rationele keuze maken vanwege de afwezigheid van prijsconcurrentie
en de problematiek van kwaliteitsconcurrentie.
D9441 – april 2003 1

Voor consumenten is het lastig om vooraf, en soms zelfs achteraf, de kwaliteit van
notariële diensten te beoordelen.
Het tweede structurele knelpunt betrof de bestaande toetredingsbarrières:
• de beperkte vestigingsmogelijkheden
• de toepassing van strenge (soms officieuze) benoemingscriteria
• het relatieve overaanbod van kandidaat-notarissen
• de overmatige bescherming van de aanbieders.
Het vestigings- en standplaatsenbeleid beperkte het aanbod op de markt en resulteerde
in een relatief overaanbod van kandidaat-notarissen. Derhalve was er, volgens
het kabinet, sprake van een overmatige bescherming van de aanbieders.
Marktwerking als beleidsmatig antwoord
Meer marktwerking zou niet alleen het probleem kunnen aanpakken van de
hoogte van de tarieven en de hoge winsten in het notariaat, maar tevens een positieve
impuls geven aan efficiëntieverbeteringen en innovatie-inspanningen.
0.3 HET BELEIDS- EN WETGEVINGSTRAJECT
Het beleids- en wetgevingstraject was een langdurig en complex proces. Het Ministerie
van Justitie was reeds in 1990 begonnen met het wetsontwerp, dat vier
jaar later aan de Kamer werd aangeboden. Daar ontstond een intensief debat over
de mogelijke effecten van de voorgestelde liberalisering, en met name over het
duale karakter van de notariële dienstverlening. De prijsliberalisering verhield
zich in de gangbare visie slecht met de publieke belangen. Deze publieke belangen
(kwaliteit en daaraan gerelateerd rechtszekerheid, toegankelijkheid en continuïteit)
zouden door meer mededinging in het gedrang komen. Gedurende lange
tijd pleitten verschillende fracties dan ook voor een vorm van overheidsbemoeienis
met de tarieven.
Ondanks het feit dat de fundamentele discussie niet werd beslecht in het debat,
stemden de Tweede-Kamerleden uiteindelijk in met de wetswijziging. Ook de
Eerste Kamer ging akkoord met de nieuwe wet, zij het met een krappe meerderheid.
De instemming werd grotendeels bereikt dankzij toezeggingen over de overgangsbepalingen
en de maximumtarieven voor minderdraagkrachtigen. Daarnaast
speelde irritatie over de KNB-lobby een rol.
D9441 – april 2003 2

Onderstaande box geeft de belangrijkste wijzigingen in het beleidstraject weer.
Box 0.1 Belangrijkste wijzigingen in het beleids- en wetgevingstraject
Wetsontwerp (1990) Wetsvoorstel (1994) WNA 1999
Vrije vestiging Vrijere vestiging maar er moet
een ondernemingsplan worden
voorgelegd aan een commissie
van deskundigen
Vaste tarieven In beginsel vrije tarieven in de
vastgoed- en familiepraktijk en
de ondernemingspraktijk
Vrijere vestiging maar er moet
een ondernemingsplan worden
voorgelegd aan een commissie
van deskundigen
In beginsel vrije tarieven in de
vastgoed- en familiepraktijk en
de ondernemingspraktijk
Geen monitor Geen monitor Instelling van een Commissie
Monitoring
Het lobby- en beïnvloedingsgedrag van partijen vormt doorgaans een belangrijke
factor bij het analyseren en verklaren van de complexiteit en de duur van besluitvormingsprocessen.
Uit het onderzoeksmateriaal komt het beeld naar voren van
een krachtige KNB-lobby, die intensief heeft getracht het politiek-bestuurlijke
besluitvormingsproces te beïnvloeden. Dit werpt de vraag op in hoeverre er sprake
is geweest van effectieve rent seeking door het notariaat.
We concluderen enerzijds dat er sprake was van gerichte beïnvloedingspogingen
van de KNB. Dit betekent echter niet dat we met zekerheid kunnen vaststellen dat
er sprake is geweest van effectieve rent seeking. De complexiteit van het besluitvormingsproces
maakt dat geen oorzakelijk verband kan worden aangetoond tussen
de beïnvloeding en de wijzigingen in het traject. Bovendien kan niet worden
vastgesteld dat alle wijzigingen in het belang waren van de KNB (bijvoorbeeld de
vrije tarieven).
0.4 RESULTATEN VAN MARKTWERKING
In oktober 1999 werd de liberalisering van de markt voor notariële diensten een
feit. In deze paragraaf beschrijven we, voorzover mogelijk, de effecten van meer
marktwerking in de markt voor notariële diensten. De marktanalyses zijn gebaseerd
op het Structuur-Gedrag-Prestatie-model (SGP-model).
De onderstaande tabel geeft aan met behulp van welke aspecten de structuur, het
gedrag en de prestaties beschreven zijn.
Tabel 0.1: Nadere invulling van het SGP-model
STRUCTUUR GEDRAG PRESTATIE
• Het product en de vraag
• Nieuwe institutionele
setting en het aanbod
• Prijszettingsgedrag
• Differentiatiestrategieën
• Consumentengedrag
• Marktverdeling
• Kwaliteit
• Bedrijfsvoering
D9441 – april 2003 3

0.4.1 Veranderingen in de structuur van de notariële markt
Box 0.2 De structuur van de huidige markt voor notariële diensten
Het product en de vraag
• Het domeinmonopolie is gehandhaafd.
• De vraag in de onroerendgoedpraktijk neemt af.
• Naar verwachting is de vraag naar de familiepraktijk gedaald, of zal nog dalen.
Institutionele setting en het aanbod
• Voortaan kan elke kandidaat-notaris die voldoet aan de benoemingsvereisten, aanspraak maken
op benoeming.
• Als nieuwe eis geldt dat een ondernemingsplan overlegd moet worden aan een commissie van
deskundigen, waarin (in minderheid) ook notarissen zitting hebben.
• De stageduur is verlengd van drie jaar naar zes jaar.
• In de familiepraktijk gelden voor bepaalde producten maximumtarieven voor mindervermogenden
en minderdraagkrachtigen.
• In de onroerendgoedpraktijk worden de tarieven in drie jaar afgebouwd aan de hand van oplopende
bandbreedtes.
• De tarieven in de ondernemingspraktijk zijn vrijgelaten.
• De KNB is een publiekrechtelijke bedrijfsorganisatie geworden met verordenende bevoegdheid.
Dit betekent onder meer dat de KNB het algemeen belang moet nastreven en niet het belang
van het notariaat op de eerste plaats mag zetten.
De belangrijkste endogene wijzigingen in de structuur van de notariële markt betreffen
de nieuwe wettelijke institutionele setting en het aanbod. Hoofdzakelijk
komen deze neer op vrijere vestigingsmogelijkheden en vrije tarieven. Hoewel
belangrijke veranderingen zijn aangebracht in de structuur van de notarismarkt,
zijn er tevens belangrijke structuurkenmerken gehandhaafd. Het domeinmonopolie
is daarvan het belangrijkste.
De vraag in de onroerendgoedpraktijk is gekrompen als gevolg van veranderde
conjuncturele omstandigheden. Deze daling is dan ook niet toe te schrijven aan de
wettelijke veranderingen, maar aan het feit dat de groei van de huizenmarkt na
2000 tot stilstand is gekomen.
Ten aanzien van de ontwikkeling van de omvang van de vraag in de familiepraktijk
geeft een aantal factoren aanleiding tot de indruk dat ook de vraag naar deze
praktijk is afgenomen en is de verwachting dat deze nog verder zal afnemen, met
name als gevolg van het veranderde erfrecht.
D9441 – april 2003 4

0.4.2 Veranderingen in het gedrag op de notariële markt
Box 0.3 Gedrag op de huidige notariële markt
Prijszettingsgedrag
• Een relatieve prijsstijging in de familiepraktijk. De verwachting is dat de prijsstijging zal
doorzetten.
• Veertig procent van de kantoren past vrijwillige kruissubsidiëring toe. De verwachting is dat
dit zal afnemen.
• De onroerendgoedpraktijk laat soms prijsdalingen en soms prijsstijgingen zien
• In de ondernemingspraktijk is geen duidelijke trend zichtbaar.
• Een relatief grote spreiding in de prijzen.
Differentiatie
• Er is in toenemende mate sprake van differentiatie-inspanningen.
• De trend van schaalvergroting zet door.
Consumentengedrag
• Vergelijking tussen notarissen neemt toe, maar is in absolute zin nog beperkt.
• Er is nog ruimte voor vraagsturing.
Prijszettingsgedrag
Het loslaten van de tarieven in de familiepraktijk lijkt, zoals werd verwacht, inderdaad
te hebben geleid tot een relatieve stijging van de tarieven. Ten aanzien
van de prijzen in de onroerendgoedpraktijk constateren we een gemengd beeld:
soms zien we een daling van de prijzen en soms een stijging. De scherpste concurrentie
speelt zich af in het hogere segment van de vastgoedpraktijk. In de ondernemingsrechtpraktijk
is geen duidelijke trend te signaleren bij vergelijking van de
situatie voor en na de inwerkingstelling van de WNA 1999.
In hoeverre de stijging in de familiepraktijk is toe te schrijven aan het verdwijnen
van eventuele kruissubsidiëring van de onroerendgoedpraktijk naar de familiepraktijk
kan op basis van het onderzoeksmateriaal niet eenduidig worden vastgesteld.
1 De stijging kan ook toegeschreven worden aan een geringe prijselasticiteit
in de familiepraktijk. Op basis van recent onderzoek wordt gesteld dat momenteel
40% van de notariskantoren kruissubsidiëring toepast.
Er is echter geen sprake van gedwongen kruissubsidiëring omdat de wettelijke
maximumtarieven in de familiepraktijk hoog genoeg zijn.
1 Dit omdat gegevens ontbreken over de kostendekkendheid van de oude familietarieven.
D9441 – april 2003 5

De verwachting is dat deze vrijwillige kruissubsidiëring zal afnemen onder invloed
van toenemende mededinging en de verwachte afname van de vraag. De
verwachting dat de prijzen in de familiepraktijk verder zullen stijgen, wordt overigens
tevens ingegeven door het veranderde erfrecht en de toegenomen complexiteit
van familiale relaties.
Uit verschillende onderzoeken blijkt dat er sprake is van een grote spreiding in de
tarieven, hetgeen niet wijst op effectieve mededinging als dit betekent dat notariskantoren
met een lage productiviteit en bijbehorende hoge kosten kunnen blijven
bestaan. Het SEOR/OCFEB-onderzoek toont wel dat de spreiding in de gemiddelde
prijzen is afgenomen ten opzichte van de periode 1999-2001, hetgeen ceteris
paribus wijst op een toename van de concurrentie.
Differentiatiestrategieën
Voor de niet-wettelijke taken is er ruimte voor productdifferentiatie en -innovatie.
Deze ruimte lijkt tot op zekere hoogte ook benut te worden. De huidige schaalvergrotingstendens
zou zo gedeeltelijk verklaarbaar kunnen zijn uit de motivatie om
te innoveren. Deze schaalvergroting is overigens al ruim voor de liberalisering
sinds 1999 ingezet.
Een voorbeeld van een differentiatie-inspanning is de specialisatietendens van
notarissen bij grote kantoren die met advocaten en belastingadviseurs samenwerken.
Hierdoor is de concurrentie onder grote kantoren toegenomen en is de ondernemingsrechtsectie
(nog) belangrijker geworden. Het contrast tussen 'breedalgemeen'
en 'gespecialiseerd' notariaat is daarmee verscherpt. Hiernaast zijn er
nieuwe producten ontwikkeld en worden er steeds meer samenwerkingsverbanden
van notarissen opgericht. In welke mate de specialisatietendens samenhangt met
de liberalisering is overigens niet duidelijk. Waarschijnlijk wordt deze tendens
tevens ingegeven door een meer algemene globaliserings- en internationaliseringstrend
en speelt ook het afnemen van de vraag naar de meer 'traditionele' notariële
diensten in de familie- en vastgoedpraktijk een rol.
Consumentengedrag
Hoewel de consument vaker een 'belrondje' blijkt te houden langs een aantal notarissen,
is het aantal consumenten dat een vergelijking maakt tussen notarissen in
absolute zin nog steeds klein. Ook vinden sommigen dat de consumentenorganisaties
meer dan nu het geval is de marktwerking kunnen bevorderen door bijvoorbeeld
namens hun achterban collectieve consumentencontracten af te sluiten met
een notariskantoor.
D9441 – april 2003 6

0.4.3 Prestaties onder de nieuwe marktordening
Box 0.4 Prestaties onder de nieuwe marktordening
Marktverdeling
• Toename in het aantal nevenvestigingen. We constateren een trendbreuk.
• Geen structurele stijging van het aantal kantorenmaatschappen.
• Toename van de gemiddelde grootte van kantoren en vestigingen.
• Geen structurele stijging van het aantal notarissen en benoemingen.
• Afvlakking van de groeivoet van het aantal kandidaat-notarissen. We constateren een trendbreuk.
• Nog steeds een relatief groot aanbod van kandidaat-notarissen.
• Een gering aantal kandidaat-notarissen dat zich zelfstandig vestigt.
Kwaliteit
• Het aantal klachten is onverminderd laag en lijkt zelfs te zijn gedaald sinds 1999.
• Er blijft kwaliteitsonzekerheid bestaan. Dit maakt met de huidige mogelijkheid van prijsconcurrentie
kwaliteitsborging nodig om het risico van adverse selection te voorkomen.
Bedrijfsvoering
• De winstgevendheid daalt door een daling van de vraag en door kostprijsstijgingen.
• De familiepraktijk lijkt verliesgevend te blijven.
• Het kostenbewustzijn lijkt te zijn toegenomen.
• Er worden in toenemende mate inspanningen geleverd tot efficiëntieverbeteringen.
Marktverdeling
Vanaf 1999 constateren we een trendbreuk wat betreft het aantal vestigingen en
het aantal kandidaat-notarissen. Tegelijkertijd zien we geen structurele wijziging
in het aantal notarissen, het aantal benoemingen en het aantal nieuwe kantorenmaatschappen.
Het aantal notarissen is, net als het aantal benoemingen en nieuwe
kantorenmaatschappen, niet structureel toegenomen. Dit neemt niet weg dat notarissen
de afgelopen jaren beter zijn verspreid over het land. Ten slotte zien we een
geleidelijke stijging van de gemiddelde grootte van notariskantoren en
-vestigingen gemeten naar het aantal (kandidaat-)notarissen.
Notarissen sluiten zich over het algemeen dus eerder aan bij een bestaande maatschap
dan dat zij een solitair kantoor oprichten. Deze ontwikkeling is echter al
ingezet voor 1 oktober 1999 en derhalve niet zonder meer toe te schrijven aan de
liberalisering. Deze tendens sluit ook aan op de algemene maatschappelijke trend
van schaalvergroting en meer samenwerking.
D9441 – april 2003 7

Daarnaast wordt deze ontwikkeling volgens de KNB verklaard door de toename
van de minimale efficiënte schaal. Deze toename hangt onder meer samen met de
toegenomen complexiteit van de werkzaamheden en met de – ook in de solitaire
kantoren – toenemende mate van specialisatie. Er bestaan met andere woorden
verschillende mogelijke oorzaken voor het gegeven dat notarismaatschappen nevenvestigingen
opzetten.
Een tweede belangrijke ontwikkeling is de geconstateerde trendbreuk wat betreft
het aantal kandidaat-notarissen. De afname van de groei van deze groep wordt
niet, zoals werd verwacht, veroorzaakt door een structurele wijziging in het aantal
benoemingen. De trendbreuk vindt zijn oorsprong veeleer in factoren aan de inen
uitstroomkant. Er blijft overigens nog steeds een relatief groot aanbod van
kandidaat-notarissen bestaan. Dit zou erop kunnen wijzen dat nog steeds toetredingsbarrières
bestaan. Uit onderzoek blijkt niet dat de wettelijke toetredingsbarrières
(zoals de langere opleidingseisen en het ondernemingsplan) hieraan debet
zijn, maar dat dit veeleer is toe te schrijven aan algemene economische toetredingsdrempels.
Het benodigde kapitaal, de onzekerheid over de marktontwikkeling
en de beperkte mogelijkheid om in deeltijd te werken zijn hiervan de belangrijkste.
De toetredingsdrempels zijn in de perceptie van de kandidaat-notaris het
hoogst bij het opzetten van een nieuw kantoor of het overnemen van een solitair
kantoor. Daarom prefereert men in het algemeen toetreding tot een bestaande
maatschap.
Kwaliteit
De nieuwe wet heeft geen effect gehad op de mogelijkheden van de consument
om de kwaliteit te beoordelen. De consument kan zich weliswaar een oordeel
vormen over de commerciële kwaliteit van de dienstverlening, de juridische kwaliteit
en de integriteitscomponent blijven nauwelijks beoordeelbaar door de consument.
(Zelf)regulering ten behoeve van kwaliteitsbewaking blijft derhalve nodig.
Met de nieuwe wet zijn de waarborgen voor kwaliteitsbewaking vergroot. Het
verbeterde tuchtrecht en toezicht en het interne preventieve toezicht door de beroepsgroep
zelf zijn daarvan belangrijke aspecten. Desondanks bestaan er met de
huidige vorm van toezicht (nog steeds) de nodige knelpunten. Deze komen onder
andere neer op een gebrek aan uniformiteit en verbrokkeling, een te beperkte nadruk
op preventie en onvoldoende functiescheiding tussen 'aanklager' en 'rechter'
binnen de kamer van toezicht. Daarnaast vindt de Werkgroep Toezicht Notariaat
dat systematische kwaliteitsbewaking binnen de beroepsgroep zelf nog onvoldoende
van de grond komt.
D9441 – april 2003 8

Bedrijfsvoering
De winstgevendheid in de notariële markt is sterk afgenomen na 1999. Met name
bij middelgrote kantoren viel die fors terug. Deze dalende winstgevendheid hangt
samen met de afnemende groei van de vraag. Ondanks ongunstige ontwikkelingen
op de huizenmarkt blijft de onroerendgoedpraktijk het belangrijkst voor het notariaat.
Daarnaast blijkt dat de kostprijzen zijn gestegen. Mogelijke verklaringen
daarvoor zijn stijgende loonkosten, hogere vaste kosten per akte en een toename
van de gemiddelde complexiteit van dossiers, waardoor meer seniore en dus duurdere
medewerkers worden ingezet. De familiepraktijk blijft veelal verliesgevend.
Het kostenbewustzijn lijkt te zijn toegenomen na 1999. Er wordt in toenemende
mate tijdgeschreven en geïnvesteerd in automatisering en efficiëntieverbeteringen
van werkprocessen. Ook worden in toenemende mate financiële middelen vrijgemaakt
voor marketing en publiciteit.
Dit neemt niet weg dat de arbeidsproductiviteit op een aantal kantoren aan de lage
kant is. Daarnaast blijkt uit onderzoek dat notarissen regelmatig te laat reageren
op dalende omzetten. Dit zou betekenen dat geen sprake is van effectieve mededinging.
In dat geval zouden kantoren met een lage productiviteit immers niet
kunnen blijven voortbestaan. Naar onze mening zijn dan ook efficiëntiewinsten te
behalen door de arbeidsproductiviteit te verhogen en medewerkers sneller te laten
afvloeien.
0.4.4 Conclusie: effecten van marktwerking op de markt voor notariële diensten
De wetgever beoogde uiteenlopende effecten met de introductie van meer marktwerking.
Het onderstaande schema geeft de belangrijkste verwachtingen van de
wetgever weer.
Vrijere toetreding
Vrije tarieven
Meer concurrentie
Relatie prijs-geleverde prestatie:
Lagere prijzen in de onroerendgoedpraktijk
en enigzins
toename in familiepraktijk
Toename doelmatigheid
Verhoogde kwaliteit
(in termen van diens tverlening)
Differentiatie dienstverlening
(toename kwaliteit) en
toegenomen innovatie
Betere spreiding
D9441 – april 2003 9

Bij vergelijking van de beoogde effecten van de liberalisering met de onderzoeksbevindingen
constateren we dat sommige verwachtingen (gedeeltelijk) lijken te
zijn uitgekomen. Ook moeten we concluderen dat andere verwachtingen niet zijn
uitgekomen.
Positieve ontwikkelingen
Positieve ontwikkelingen in de markt voor notariële diensten zijn:
• meer concurrentie
• betere spreiding van de vestigingen
• meer kostenbewustzijn (tijdschrijven)
• meer differentiatie
• meer aandacht voor pr en marketing (informeren van consumenten).
De prijzen in de familiepraktijk blijken inderdaad enigszins te zijn gestegen. Van
eenduidige prijsontwikkelingen (lees: prijsdalingen) in de onroerendgoedpraktijk
en de ondernemingspraktijk blijkt echter geen sprake. Wel is er, zoals werd verwacht,
sprake van een betere spreiding van de vestigingen, meer kostenbewustzijn,
een toename van differentiatie-inspanningen en meer concurrentie in het algemeen,
zowel op prijzen als mogelijk op commerciële dienstverlening. Daarnaast
lijkt de notaris de consument in toenemende mate te informeren. Dit komt tegemoet
aan het ervaren knelpunt van de informatieasymmetrie.
Ruimte voor meer marktwerking
Wij constateren ook dat er (nog) ruimte is voor meer marktwerking.
• er is nog ruimte om de toetredingsbarrières te verlagen
• er is nog ruimte voor efficiëntieverbeteringen
• er is nog ruimte om productinnovatie en differentiatiestrategieën toe te passen
(in het kader van de niet-wettelijke werkzaamheden)
• er is nog ruimte om de concurrentie te vergroten
• er is nog ruimte voor vraagsturing.
Zo blijkt 40% van de kantoren nog steeds vrijwillige kruissubsidiëring toe te passen,
hetgeen niet duidt op kostenbewustzijn. Daarnaast concluderen we dat er nog
mogelijkheden bestaan voor efficiëntieverbeteringen. Onder de huidige omstandigheden
worden notarissen nog onvoldoende geprikkeld om te reageren op
schommelingen in de markt en vroegtijdig hun kostenstructuur aan te pakken.
Ook is er nog ruimte om de concurrentie te vergroten. Ondanks het feit dat het
totaal aantal akten in de periode na de liberalisering is gedaald, heeft dit immers
niet geleid tot prijsdalingen.
D9441 – april 2003 10

Vanuit economisch oogpunt is dit opvallend, aangezien ondernemers als reactie
op een afname van de vraag meestal hun prijzen verlagen om de vraag te stimuleren.
Zelfs als de consument van notariële diensten minder prijsgevoelig is dan de
consument van veel andere goederen, is er nog ruimte voor meer mededinging.
Onder de huidige omstandigheden ontbreekt nog steeds een krachtige prikkel om
de kostenstijgingen van de afgelopen jaren aan te pakken om zodoende de tarieven
te kunnen verlagen. In dit kader is ook de (nog) beperkte vraagsturing van
belang.
De verwachtingen ten aanzien van de ruimere toetreding tot de markt lijken niet te
zijn uitgekomen. Weliswaar vlakt de groeivoet van kandidaat-notarissen af, maar
het aantal is nog steeds relatief groot. Voorts blijkt de afname van de groei niet het
gevolg te zijn van een toename van het aantal benoemingen, maar veeleer van
factoren aan de in- en uitstroomkant. Evenmin vinden we een structurele stijging
van het aantal notarissen, het aantal benoemingen en het aantal nieuwe kantoren.
Dit zou erop kunnen wijzen dat er nog sprake is van toetredingsbarrières.
De ruimte voor meer marktwerking wordt mede bepaald door (potentieel) concurrentiebelemmerend
gedrag. Een belangrijke factor hierbij is dat aan de rationele
keuzemogelijkheden van de consument weinig is veranderd. Deze kan immers
nog steeds geen geïnformeerde, rationele keuze maken op basis van prijskwaliteitvergelijkingen.
Een tweede factor is de toenemende concentratie. Deze
impliceert een verhoging van de toetredingsbarrières. In de toekomst zal toetreding
van (kandidaat-)notarissen, die zich zelfstandig vestigen door de schaalvergroting
verder afnemen. Toetreding zal dan nagenoeg uitsluitend betekenen dat
wordt toegetreden tot een bestaande maatschap. Dit betekent dat in de toekomst
een beleidsmatige afweging gemaakt zal moeten worden met betrekking tot de
vraag in hoeverre deze ontwikkeling wenselijk is.
Aandachtspunten en potentiële aanknopingspunten
In de geliberaliseerde markt voor notariële diensten blijft een aantal aandachtspunten
bestaan. Deze vloeien voort uit de onderkende publieke belangen van toegankelijkheid
- zowel voor gekwalificeerde toetreders als voor minder draagkrachtige
consumenten - en kwaliteit.
In het kader van de kwaliteit vormt voldoende kwaliteitsborging een blijvend punt
van aandacht. Een kwaliteitsinspectie is mogelijk een aanknopingspunt om deze
kwaliteitsborging blijvend vorm te geven. Of dat werkelijk het geval kan zijn,
dient echter nader te worden vastgesteld op basis van verder onderzoek.
Naast kwaliteit blijft toetreding een aandachtspunt in de huidige markt voor notariële
diensten. Uit onderzoek blijkt dat goodwill een belangrijke niet-wettelijke
toetredingsdrempel vormt.
D9441 – april 2003 11

Tevens blijkt dat er nog relatief weinig bekend is over de hoogte en de samenstelling
van de goodwill. Meer informatie op basis van nader onderzoek is gewenst
om hierover beleidsmatige aanbevelingen te kunnen formuleren.
Een tweede potentieel aanknopingspunt om niet-wettelijke toetredingsdrempels
aan te pakken is een notaris in loondienst (van een notaris) en de mogelijkheid om
deze functie in deeltijd uit te oefenen. Ook hier geldt dat op basis van nader onderzoek
moet worden vastgesteld op welke wijze en in welke mate dit bij zou
kunnen dragen aan het verder borgen van de toegankelijkheid.
D9441 – april 2003 12

1. INLEIDING EN ANALYSEKADER
1.1 DOEL EN VRAAGSTELLING
Deze rapportage beschrijft het onderzoek naar de resultaten van de introductie van
meer marktwerking in het notariaat. Dit onderzoek is in opdracht van het Ministerie
van Economische Zaken (EZ) uitgevoerd door Berenschot en de Stichting voor
Economisch Onderzoek.
Het doel van het onderzoek is om de resultaten van de introductie van meer
marktwerking in het notariaat in kaart te brengen. Om te kunnen vaststellen wat
die resultaten zijn, vergelijken we de huidige marktsituatie, de 'markt nu', met de
situatie in het notariaat voordat er sprake was van (meer) marktwerking, de 'markt
toen'. In het onderstaande kader is de vraagstelling voor dit onderzoek opgenomen.
Onderzoeksvragen:
1. Hoe zag de markt voor notariële diensten eruit vóór de doorvoering van het marktwerkingsbeleid?
Hierbij wordt gekeken naar: de mate van concurrentie, relevante regelgeving en zelfregulering,
aantal en kenmerken van aanbieders en vragers, prijzen, kwaliteit en variëteit van het aanbod,
consumentenbescherming, et cetera.
2. Welke aanleiding was er voor verandering van de marktordening in het notariaat? Zijn er
schattingen van het welvaartsverlies als gevolg van regulering?
3. Hoe zijn de veranderingen in het beleid totstandgekomen, inclusief het politieke besluitvormingsproces
eromheen? Hoe zagen de voorstellen er in eerste instantie uit en hoe ziet het eindresultaat
eruit? Zijn er in het proces duidelijke publieke belangen gedefinieerd, en zo ja, welke?
Welke impliciete publieke belangen spelen eventueel een rol, welke argumenten voor en tegen zijn
in de discussie gebruikt? Hierbij wordt ook aandacht geschonken aan de mate waarin tijdens dit
proces politieke compromissen tot stand zijn gekomen.
4. Welke resultaten werden verwacht (door de overheid en door andere relevante betrokkenen)
van de beleidsverandering?
5. Hoe ziet de markt er nu uit? Hierbij wordt gekeken naar: relevante regelgeving en zelfregulering,
aantal en kenmerken van aanbieders en vragers, prijzen, kwaliteit en variëteit van het aanbod,
eventuele effecten op toeleveranciers en afnemers, consumentenbescherming, mogelijke aanwijzingen
voor rent-seeking-gedrag van de sector en hoe daarmee is omgegaan. Het antwoord op de
vraag wordt zo veel mogelijk geformuleerd in kwantitatieve termen.
6. Kan het transitietraject worden beschreven dat is afgelegd, of nog wordt afgelegd na de invoering
van het marktwerkingsbeleid?
7. In hoeverre kunnen veranderingen in de marktsituatie aan het gevoerde beleid toegeschreven
worden? Indien mogelijk wordt een vergelijking gemaakt met andere landen.
8. In hoeverre zijn de verwachte uitkomsten gerealiseerd?
9. Wat is de huidige publieke beeldvorming ten aanzien van de processen in de markt?
10. Hoe kunnen het beschreven proces en de uitkomsten ervan in economische termen worden
geanalyseerd?
D9441 – april 2003 13

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de hoofdstukken met daaraan gekoppeld
de tien onderzoeksvragen die in bovenstaande tabel zijn geformuleerd.
Markt toen
Hoofdstuk 2
Vraag 1
Vraag 2
Beleidsproces
Hoofdstuk 3
Vraag 2
Vraag 3
Vraag 4
Markt nu
Hoofdstuk 4
Vraag 5
Vraag 6
Vraag 8
Vraag 10
Conclusie
Hoofdstuk 5
Vraag 7
Vraag 8
Vraag 9
Vraag 10
1.2 ANALYSEKADER: STRUCTUUR-GEDRAG-PRESTATIE-MODEL
De economische analyses van de 'markt' nu en de 'markt toen' baseren wij op het
Structuur-Gedrag-Prestatie-model (SGP-model). 2 Het SGP-model veronderstelt
een wisselwerking tussen de structuur van de markt, het gedrag van de marktpartijen
en het resultaat voor bedrijven en consumenten. Voor ieder onderdeel van
het SGP-model zijn variabelen te benoemen. Het SGP-model biedt dan ook de
mogelijkheid om de markt van notariële diensten op een geordende manier te beschrijven,
zodat duidelijk wordt welke effecten marktwerking uiteindelijk heeft
gehad.
Structuur
De structuur van een markt verwijst naar een set van condities en karakteristieken
die de soort markt beschrijven en definiëren. Bij het analyseren van de structuur
gaat het in eerste instantie om de aanbieders, om de verdeling van marktaandelen
(toetredingseisen) en om de vragers. Daarnaast zijn kenmerken en de aard van het
product van belang.
Bij de structuuranalyse onderzoeken we hoe de structuurkenmerken aan de aanbodkant
zich hebben ontwikkeld. Voorts zetten wij de kenmerken van de vraag
uiteen. Ook besteden wij aandacht aan het wettelijke kader, onderscheiden we de
verschillende typen notariële diensten en gaan we in op de kenmerken van het
notarisproduct.
Gedrag
Gedrag verwijst in eerste instantie naar de gedragingen, de strategieën en het beleid
van aanbieders in de markt. Tevens moet hierbij aandacht besteed worden aan
het gedrag van consumenten.
2 Het structure-conduct-performance-paradigma is ontwikkeld door Edward S. Mason, Joe S. Bain
(Harvard University) en later uitgewerkt door economen als Frederick M. Scherer.
D9441 – april 2003 14

Bij de analyse van het gedrag op een markt gaat het aan de aanbodzijde om factoren
als prijszetting, promotionele activiteiten (voorlichting en reclame), de aan- of
afwezigheid van collusie en dergelijke. 3
Structuurveranderingen kunnen veranderingen in het gedrag van de marktpartijen
teweegbrengen. Aandachtspunten in dit onderzoek zijn – gezien de prijsliberalisering
die de Wet op het notarisambt van 1999 tot gevolg heeft gehad – prijszettingstrategieën
en de inspanningen om tot productdifferentiatie te komen vóór en na
de verandering in de regelgeving. Wat betreft dit laatste moet bedacht worden dat
het dienstenpakket van het notariaat voor een deel wettelijk vastligt: de notaris is
geen 'gewone' vrije ondernemer. Desalniettemin is er ruimte voor productdifferentiatie
en -innovatie wat betreft niet-wettelijke diensten. Naast de aandacht voor
het gedrag van de aanbieders is het van belang om te kijken of, en zo ja, hoe de
aanpassing van de regelgeving invloed heeft op het gedrag van consumenten. Het
gedrag van de notarissen en de reactie daarop van de cliënten hebben op hun beurt
weer invloed op de structuur van de markt.
Prestatie
Prestatie in een markt verwijst naar de economische uitkomsten die het resultaat
zijn van de structuur van de markt en het gedrag van marktpartijen. Belangrijke
resultaatkenmerken voor bedrijven zijn de winstgevendheid en de rendementen.
Daarnaast zijn consumentenbelangen belangrijke resultaten. Ook de kwaliteit van
de notariële dienstverlening – die is opgebouwd uit verschillende componenten –
is een belangrijke uitkomst van de structuur van de notariële markt en het gedrag
van marktpartijen. Rechtszekerheid is binnen het notariaat bijvoorbeeld een belangrijk
kwaliteitskenmerk en kan derhalve aangemerkt worden als een belangrijke
prestatie.
Door het SGP-kader te gebruiken om de oorspronkelijke en de nieuwe situatie te
beschrijven, wordt duidelijk welke effecten de marktwerking heeft gehad op de
markt van notariële diensten.
3 Voor effectieve mededinging zou er geen sprake moeten zijn van collusie; bedrijven moeten
proberen hun doelen onafhankelijk van andere bedrijven – zonder collusie – te bereiken.
D9441 – april 2003 15

2. TOENMALIGE MARKTORDENING (1990-1999)
2.1 KENMERKEN VAN HET LATIJNSE NOTARIAAT
In dit hoofdstuk beschrijven we de ordening van het notariaat, zoals die bestond
voor de introductie van (meer) marktwerking. Derhalve gaat het om de periode
van voor 1 oktober 1999; op die dag werd de nieuwe Wet op het notarisambt
(WNA) van kracht. We richten ons bij onze analyse op de periode 1990-1999.
Voor een goed begrip van de marktordening van het notariaat en de ontwikkelingen
daarbinnen is het vruchtbaar om eerst meer inzicht te geven in de specifieke
karakteristieken van het (Nederlandse) notariaat. Dit systeem staat bekend als het
Latijnse notariaat en heeft de volgende kenmerken: 4
• Onafhankelijkheid en onpartijdigheid. De notaris dient de belangen van derden
en de overheid in de gaten te houden en staat als onpartijdige deskundige
tussen de partijen in.
• Benoeming. Er is sprake van een gemaximeerd aantal benoembare kandidaatnotarissen.
Het notarisambt is een openbaar ambt, waarvan de beoefenaar bij
koninklijk besluit wordt benoemd, aan wie een standplaats wordt aangewezen.
De benoeming is met wettelijke waarborgen omgeven, die met name betrekking
hebben op de vakbekwaamheid.
• Domeinmonopolie. Bepaalde juridische handelingen vereisen de inschakeling
van een notaris. De notaris is hiertoe, op basis van de wet, uitsluitende bevoegdheid
toegekend.
• Toegankelijkheid en ministerieplicht. De toegankelijkheid van het notariaat
wordt onder andere gewaarborgd door middel van de ministerieplicht. Deze
wettelijke plicht betekent dat de notaris niemand zijn diensten mag weigeren,
tenzij daar gegronde redenen voor zijn.
Invulling van het SGP-model
Zoals aangegeven gebruiken we in dit rapport het SGP-model als analysekader. In
de onderstaande tabel is aangegeven aan de hand van welke zaken we de structuur,
het gedrag en de prestaties ten aanzien van de 'markt toen' in het notariaat
zullen omschrijven.
4 De Wet op het notarisambt van 1842 was een uitvloeisel van opvattingen over het notarisambt
die historisch zijn gegroeid (met name) in landen waar de 'code civil' de burgerlijke wetgeving
heeft beïnvloed. Men spreekt over het 'Latijnse notariaat'.
D9441 – april 2003 16

Tabel 2.1: Nadere invulling van het SGP-model
STRUCTUUR GEDRAG PRESTATIE
• Wettelijke kader
• Product
• Vraag
• Aanbod
• Tariefstelling
• Beroeps- en gedragsregels
• Consumentengedrag
2.2 STRUCTUUR VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING
• Kwaliteit
• Marktverdeling
• Prijsontwikkelingen
• Winstgevendheid en
productiviteit van notariskantoren
De structuur van de toenmalige markt beschrijven we aan de hand van het wettelijk
kader, de kenmerken van het product, de vraag en het aanbod.
2.2.1 Wettelijk kader
De Wet op het notarisambt van 1842 (WNA-oud) en de Tarievenwet van 1847
vormden het wettelijke kader voor de marktordening die bestond tot 1 oktober
1999. De Tarievenwet was weliswaar formeel van kracht tot 1999, maar was in
materiële zin al 100 jaar niet meer van toepassing. Ook de WNA-oud had binnen
en buiten het notariaat de naam sterk verouderd te zijn. Hoewel de WNA-oud
door de jaren heen een aantal wijzigingen heeft ondergaan (zie box 2.2), is er aan
de hoofdpunten van deze wet niets veranderd. Zo ontbraken bijvoorbeeld regels
omtrent de benoemingsprocedure en wettelijke regels omtrent de onpartijdigheid
van de notaris, een belangrijke pijler van het Latijnse notariaat. 5 De bescherming
van derdengelden was weliswaar door tuchtrechtspraak geregeld, maar evenmin
vastgelegd in de WNA-oud. 6
Box 2.2 Wijzigingen in WNA 1842
• Toezicht door het OM werd vervangen door Kamers van Toezicht (met beroepsgenoten);
1904
• Financieel toezicht op het notariaat neemt aanvang; 1931
• Invoering leeftijdsgrens voor uitoefening notarisambt (eerst 70, later 65 jaar); 1958
• Vervanging notarieel staatsexamen door universitaire opleiding; 1958
• Herziening tuchtrecht met centraal punt voor hoger beroep (Hof Amsterdam); 1984
5 De eis van onpartijdigheid en zorgvuldigheid was wel opgenomen in de door de KNB vastgestelde
beroeps- en gedragsregels voor notarissen en in de tuchtrechtspraak.
6 Sinds de Slis-Stroom-affaire (HR 03-02-1984 – NJ 1984, 751) werd op alle kantoren een stichting
derdengelden opgericht, ten behoeve van cliëntengeld dat de notaris tijdelijk onder zich heeft
(de zogenaamde derdengelden).
D9441 – april 2003 17

Het domeinmonopolie: geen concurrentie
Het domeinmonopolie was wel geregeld in de WNA-oud. 7 Domeinmonopolie
houdt in dat de notaris als enige de bevoegdheid heeft om bepaalde handelingen te
verrichten. Deze exclusieve bevoegdheid heeft betrekking op rechtshandelingen
betreffende registergoederen en andere rechtshandelingen in de vermogensrechtelijke
sfeer (bijvoorbeeld testamenten en boedelscheidingen), rechtshandelingen
betreffende rechtspersonen, en rechtshandelingen in de familierechtelijke sfeer
(bijvoorbeeld huwelijkse voorwaarden). 8
Door de tijd heen werd voor steeds meer rechtshandelingen een notariële akte
voorgeschreven. Als wettelijke taken zijn er onder meer bijgekomen: de splitsing
in appartementsrechten (1951), het transporteren van onroerend goed (1956), het
oprichten van stichtingen (1956) en verenigingen (1976) en de overdracht van
aandelen op naam (1992). 9 Deze veranderingen leidden ertoe dat het domeinmonopolie
in de loop der tijd steeds verder is uitgebreid. Het domeinmonopolie betekent
dat er ten aanzien van de bij wet opgedragen taken geen sprake kan zijn van
concurrentie van buitenaf, omdat de toetreding tot de markt aan banden is gelegd.
Anders gezegd, er is geen sprake van concurrentie van derden.
Andere juridische werkzaamheden: wel concurrentie
Naast de wettelijk voorgeschreven taken kan de notaris ook andere juridische
werkzaamheden verrichten. Hierbij kan men denken aan voorbereidend en adviserend
werk op notarieel-juridisch gebied, zoals het opstellen van (onderhandse)
huurcontracten en aandeelhoudersovereenkomsten en het adviseren in het kader
van de zogenaamde estate planning. 10
Wat betreft deze buitenwettelijke taken van de notaris kan sprake zijn van enige
concurrentie. In het geval van het opstellen van een koopovereenkomst kan de
notaris concurrentie ondervinden van makelaars en particulieren. De notaris is in
dit geval echter wel als enige bevoegd de akte te passeren. 11
7 Artikel 1, WNA 1842.
8 Nota n.a.v. het verslag, blz.9
9 Nyfer, 1999, p. 170.
10 Estate planning is een begrip dat wordt gebruikt voor de advisering die zich richt op de juridische
en fiscale begeleiding van de overgang en instandhouding van (familie)vermogens. Estate planning
heeft tot doel een opgebouwd vermogen fiscaal zo voordelig mogelijk over te dragen aan
erfgenamen.
11 Dat wil zeggen: iedereen kan in principe een koopovereenkomst opstellen, maar de notaris is als
enige bevoegd ten aanzien van de eigendomsoverdracht van het onroerend goed. ('Laat de notaris
werken voor zijn geld', ESB, 3 juli 1998).
D9441 – april 2003 18

Rol van de KNB
De uitvoering van de WNA-oud en de nadere regulering van de markt voor notariële
diensten werden overgelaten aan de Koninklijke Notariële Broederschap
(KNB). De taak van de KNB bestond uit de belangenbehartiging van het notariaat.
Door de jaren heen werd het werkgebied van de KNB echter breder. De KNB verzorgde
de notariële beroepsopleiding – die overigens niet wettelijk verplicht was –
en regelde de verplichtingen waaraan de notaris en kandidaat-notaris bij het volbrengen
van de stage moeten voldoen. 12 De KNB stelde ook de tarieven vast en
adviseerde de minister van Justitie bij de vraag welke notaris waar moest worden
benoemd en of de vestiging van nieuwe standplaatsen wenselijk was. 13 Ten slotte
stelde de KNB beroeps- en gedragsregels voor notarissen vast.
2.2.2 Het product
Notariële diensten kunnen grofweg ingedeeld worden in de familiepraktijk, de
onroerendgoedpraktijk en de ondernemingspraktijk. In de onderstaande tabel
staan de belangrijkste wettelijke werkzaamheden per praktijkgebied.
Tabel 2.2: Belangrijkste wettelijke werkzaamheden per praktijkgebied 14
FAMILIEPRAKTIJK ONROERENDGOEDPRAKTIJK ONDERNEMINGSPRAKTIJK
• Het maken of wijzigen
van huwelijkse voor-waarden
of partnerschaps-voorwaarden
• Het maken of wijzigen
van een testament
• Het verdelen van bepaalde
erfenissen*
• Het doen en aannemen
van bepaalde schenkingen*
• Het overdragen van onroerend
goed, zoals huizen
• Het sluiten van een huurkoopovereenkomstbetreffende
onroerend goed
• Het splitsen van een
gebouw in appartementsrechten
• Het verlenen en doorhalen
van hypotheken
• Het oprichten [en het wijzigen
van de statuten] van een
naamloze vennootschap of een
besloten vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid
• Het overdragen en uitgeven
van aandelen op naam in een
B.V. of N.V.
• Het oprichten [en wijzigen
van de statuten] van een stichting
of een vereniging met
volledige rechts-bevoegdheid
*Vanaf 1 januari 2003 zijn deze werkzaamheden veranderd als gevolg van de verandering in het
erfrecht en het schenkingsrecht. Voor het doen van schenkingen is geen notariële akte meer verplicht.
12 Dit was niet wettelijk opgedragen aan de KNB. Artikel 15 van de WNA-oud bepaalde dat de
notaris(sen) voor wie was gewerkt een stageverklaring moest(en) afgeven. Daarnaast moest(en) de
Kamer(s) van Toezicht in het ressort waarin gewerkt was, een verklaring afgeven.
13 Het advies van de KNB aan de minister van Justitie om het besluit te nemen om een vestigingsplaats
open te stellen, werd vrijwel altijd overgenomen.
14 Bron: www.notaris.nl
D9441 – april 2003 19

Notariële akten kunnen nagenoeg alle rechtshandelingen betreffen, behalve die
waarvoor de wet een speciale ambtenaar heeft aangewezen, zoals voor akten van
de burgerlijke stand. De notariële akte biedt ten opzichte van de onderhandse akte
(een akte die niet door een daartoe bevoegd ambtenaar is opgemaakt) verschillende
voordelen:
• De notariële akte wordt opgemaakt door een onpartijdige deskundige, die
ernaar moet streven de akte zo op te stellen dat rechterlijke procedures worden
voorkomen.
• De dagtekening, de echtheid en de juistheid van de notariële akte staan terstond
vast.
• De akte wordt steeds bewaard en is eigendom van de staat. Deze akte wordt
de minuutakte genoemd en blijft in het beheer van de notaris.
• Van een notariële akte kan een zogenaamde grosse worden uitgegeven. Een
grosse is een officieel gewaarmerkt bijzonder afschrift van een notariële
akte met de woorden 'in naam der koningin'. De 'minuut' is het origineel van
de akte. De rechthebbende daarop kan hiermee zonder rechterlijk vonnis
zijn rechten uitoefenen.
Voor de onroerendgoedpraktijk en de familiepraktijk golden tot 1999 vaste tarieven.
15 Voor de ondernemingspraktijk golden adviesprijzen. Aangezien de tarieven
van de familiepraktijk en de onroerendgoedpraktijk onderwerp van prijsliberalisering
zijn sinds 1999, zullen wij ons in dit onderzoek met name op deze praktijkgebieden
richten.
Notariële diensten zijn vertrouwensgoederen
Wat voor soort goed is de notariële dienst nu eigenlijk? Om de notariële dienst te
kunnen karakteriseren, sluiten we aan bij een in de literatuur vaak voorkomende
indeling, waarbij de verschillende soorten goederen zich onderscheiden in de mate
waarin er sprake is van onzekerheid over de kwaliteit van het geleverde goed.
Deze onzekerheid hangt samen met (1) het bestaan van een informatieasymmetrie
tussen de cliënt en de notaris en (2) 'onervarenheid' van de cliënt.
Ad (1):Er is sprake van informatieasymmetrie tussen de notaris en zijn cliënt. Het
kennisniveau tussen hen is (over het algemeen) zeer verschillend en dat is
cruciaal bij een complex goed als de notariële dienst. Gebreken in de kwaliteit
hebben vaak pas op lange termijn gevolgen (soms zelfs pas na tientallen
jaren).
15 De Notariële tariefwet van 1847 werd in 1934 vervangen door een vaste tariefregeling in de
KNB.
D9441 – april 2003 20

Bovendien worden die gebreken dan vaak niet onderkend door de cliënt.
Een cliënt weet bijvoorbeeld vaak niet dat het betalen van successierechten
na het overlijden van de echtgenoot vermeden had kunnen worden als de
huwelijkse voorwaarden destijds nauwkeuriger waren geformuleerd; in dit
geval heeft de cliënt dus onnodig schade geleden, zonder het te weten.
Ad (2):Voor een ander deel hangt deze onzekerheid samen met het feit dat de
meeste mensen maar een beperkt aantal keren in hun leven in aanraking
komen met notariële diensten. 'Onervarenheid' maakt het de consument
moeilijk om de kwaliteit van het notarisproduct te beoordelen. 16
Uitgaande van de mate van onzekerheid van kwaliteit als onderscheidend element,
zijn er drie soorten goederen te noemen: 17
1. Zoekgoederen (search goods): de kwaliteit kan al voor de aankoop worden
beoordeeld door de consument; er is geen kwaliteitsonzekerheid.
2. Ervaringsgoederen (experience goods): de werkelijke kwaliteit kan pas na de
aankoop en het gebruik ervan worden beoordeeld. Voor de consument is met
andere woorden sprake van ex ante kwaliteitsonzekerheid.
3. Vertrouwensgoederen (credance goods): de kwaliteit is zelfs na aankoop of
gebruik niet duidelijk voor de consument. Er is dus sprake van ex post kwaliteitsonzekerheid.
Notariële diensten kunnen op basis van het voorgaande getypeerd worden als ervaringsgoederen
met kenmerken van een vertrouwensgoed. Hierbij moet wel een
onderscheid gemaakt worden tussen de verschillende notariële diensten, i.c. de
onroerendgoedpraktijk en de familiepraktijk. Met name notariële diensten in de
familiepraktijk hebben kenmerken van een vertrouwensgoed: de kwaliteit van
diensten in de familiepraktijk is niet vooraf en veelal evenmin achteraf te beoordelen
door de consument. Zo bleek ook uit het eerdere voorbeeld over successierechten.
Omdat de omlooptijd in de vastgoedpraktijk veel korter is dan in de familiepraktijk
– in de vastgoedpraktijk is de gemiddelde omlooptijd zeven jaar – is de kwaliteit
van onroerendgoedakten vaak wel achteraf te beoordelen. Fouten zullen dan
immers – vaak – blijken bij de verkoop van het vastgoed.
16 Zie ook paragraaf 2.4.1. waarin ingegaan wordt op klachten. Klachten kunnen worden gezien als
indicator van de (ervaren) kwaliteit van notariële diensten. Mede gezien de kwaliteitsonzekerheid
is het echter de vraag hoe bepaalde klachten totstandkomen.
17 Nelson, Philip (1970), Information and consumer behaviour, The Journal of Political Economy,
78 (2), pp. 311-329. Zie ook bijvoorbeeld: Tirole, J. (1997), The Theory of Industrial Organization,
ninth printing, MIT Press, Cambridge Massachussets.
D9441 – april 2003 21

Hoewel notariële diensten in de vastgoedpraktijk dus wel ervaringsgoederen zijn
(de kwaliteit is moeilijk vooraf te beoordelen), kunnen ze in mindere mate aangemerkt
worden als vertrouwensgoed.
2.2.3 De vraag
Zoals gezegd had de consument een afnameverplichting bij de notaris, voorzover
de wet een rechtshandeling tot exclusieve bevoegdheid van de notaris voorschreef
(domeinmonopolie). Tegenover de afnameverplichting die de cliënt aan de notaris
'bond', stond dat de notaris niemand zijn dienst mocht weigeren – de zogenoemde
ministerieplicht. 18
Vanwege de afnameverplichting is het aantal akten tevens een indicator voor de
vraag. In de onderstaande figuur worden de aantallen akten die door notarissen
zijn opgemaakt, naar typen weergegeven. In het algemeen wordt aangenomen dat
het opmaken van een testament vaak wordt gecombineerd met de aankoop van
een huis. Uit de onderstaande figuur komt de relatie tussen het aantal testamenten
en onroerendgoedakten echter niet duidelijk naar voren. Er is geen duidelijke verklaring
te vinden voor het feit dat deze relatie tussen vastgoedakten en testame nten
met name sinds het begin van de jaren negentig niet uit de verf komt.
Schema 2.1: Aantal akten naar type (*1000) 19
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
onroerendgoed
akten
testamenten
overige akten
Zoals uit de figuur blijkt, overstijgt het aantal onroerendgoedakten de overige typen
akten. De vraag naar onroerendgoedakten is vooral in de jaren negentig van
de 20-ste eeuw sterk toegenomen.
18 Deze ministerieplicht betekende dat de notaris alleen mocht weigeren als daartoe gegronde redenen
bestonden. Daarvan was sprake als de te verrichten rechtshandelingen in strijd waren met de
wet, de openbare orde, de goede zeden en de beroeps- en gedragsregels (Artikel 6, WNA 1842).
19 Ernst & Young, Bijlage 3.
D9441 – april 2003 22

Hierbij speelde de boom in de huizenmarkt een belangrijke rol. Deze boom betekende
enerzijds een belangrijke toename van het aantal onroerendgoedtransacties
en anderzijds een stijging van de prijzen van vastgoed. Hiernaast nam de vraag
naar tweede hypotheken sterk toe. In de vraag naar testamenten en overige akten
valt niet zo'n grote structurele verandering waar te nemen.
2.2.4 Het aanbod
De notaris als ambtenaar en ondernemer
De notaris als 'openbaar ambtenaar' was een waarborg voor de onpartijdigheid. De
notaris was evenwel niet in dienst van de overheid. Hoewel de notaris dus enerzijds
ambtenaar was, was hij tegelijkertijd een ondernemer met een domeinmonopolie.
Zoals gezegd betekende het domeinmonopolie dat er geen sprake kon zijn
van concurrentie van derden, omdat de markt alleen openstaat voor diegenen die
hebben voldaan aan de toetredingseisen om notaris te kunnen worden.
Toetredingseisen
In de praktijk betekende deze toetredingseisen dat notarissen een uitgebreide opleiding
moesten volgen. Na het verkrijgen van de meestertitel in de rechten volgde
de kandidaat-notaris nog een postdoctorale opleiding, die was gekoppeld aan een
driejarige stage. Hoewel de beroepsopleiding niet wettelijk verplicht was en dus –
formeel – vrijwillig was, kwam het er in de praktijk op neer dat het overgrote deel
van de kandidaat-notarissen de opleiding volgde. Stage kon op een of meerdere
notariskantoren gelopen worden. Om voor benoeming in aanmerking te komen,
moest de kandidaat bovendien Nederlander zijn en tussen de 25 en 65 jaar oud.
De notaris werd benoemd bij koninklijk besluit.
Vestigingsbeleid
Bij voltooiing van de opleiding kon de notaris zich niet zomaar vestigen. Hij kon
zich slechts vestigen als:
• een andere notaris terugtrad of overleed
• er behoefte was aan een extra notaris op een bepaald kantoor
• er behoefte was aan een nieuw kantoor op een bepaalde plaats.
Onder de oude wet werd bij AMvB het maximum aantal notarissen per arrondissement
vastgesteld, met een absoluut maximum van één notaris per 4.000 inwoners.
Zoals gezegd deed de KNB de voorstellen tot het vestigen van nieuwe
standplaatsen.
D9441 – april 2003 23

De motivatie achter het standplaatsenbeleid was dat men wilde voorkomen dat in
steden een overschot aan notarissen ontstond, terwijl er op het platteland een tekort
zou ontstaan. Immers, wanneer wordt erkend dat een notaris een aantal essentiële
publieke taken vervult, moet iedereen toegang hebben tot de notariële
dienstverlening – zowel in de stad als op het platteland.
De notaris was ook verplicht te wonen in de standplaats van vestiging. Dit vestigingsbeleid
was een overblijfsel uit de tijd dat de alledaagse mobiliteit van me nsen
nog vrij beperkt was. 20 Daarnaast werd het belangrijk gevonden dat een notaris
kennis had van de lokale markt. Ook daarom zou het van belang zijn dat de
notaris in de standplaats van vestiging woonde.
2.3 GEDRAG BINNEN DE TOENMALIGE MARKTORDENING
De structuur van de markt heeft effect op het gedrag van de marktpartijen. Omgekeerd
heeft het gedrag van de marktpartijen effect op de structuur. In de volgende
paragrafen gaan we in op de wijze waarop de tarieven voor de notaris werden bepaald
(prijsbeleid), de beroeps- en gedragsregels van de KNB en het consumentengedrag.
2.3.1 Tariefbepaling
Onder de toenmalige marktordening was de tariefstructuur gebaseerd op artikel 59
van de statuten van de KNB. De tarieven waren bindend voor de notarissen. In
een uitspraak van het Hof van Amsterdam was bepaald dat het openbaar belang
gediend was met een strikte naleving van de tariefvoorschriften door iedere beoefenaar
van het vak. 21
Vaste tarieven en adviestarieven
De onderstaande box geeft de wijze weer waarop de tarifering in de verschillende
praktijkgebieden van de notaris plaatsvond.
Box 2.3 Praktijkgebieden en tarieven
Familierechtpraktijk Over het algemeen vaste tarieven
Onroerendgoedpraktijk Over het algemeen vaste tarieven (vast – degressief – percentage van
de koopsom)
Ondernemingspraktijk Adviestarief
Overige praktijk Adviestarief of geen tarief 22
20 In verband met de huidige vergrijzing zou dit argument volgens vertegenwoordigers van de
KNB ook heden ten dage relevant zijn.
21 19 januari 1995
22 Nyfer, Moeite met de Markt, blz. 170.
D9441 – april 2003 24

Zoals uit deze box blijkt golden voor de familie- en de onroerendgoedpraktijk
vaste tarieven. Om verschillende redenen werd het hanteren van deze vaste tarieven
in het belang van de klant geacht. 23 Een eerste reden was dat een zekere welstand
vereist werd geacht om de deugd te beoefenen. Hiermee zou de onpartijdigheid
van de notaris het beste zijn gewaarborgd. Een tweede reden voor de vaste
tarieven hing samen met de monopoliepositie van de notaris. Men veronderstelde
dat de vaste tarieven exorbitant hoge prijzen voorkwamen, zodat de toegankelijkheid
van het publieke ambt niet in gevaar kwam. Daarnaast werd het van belang
geacht dat de cliënt vooraf duidelijkheid had over de prijs en dus niet achteraf
voor 'verrassingen' zou komen te staan. Voorts werd gevreesd dat onderhandelingen
over de prijs van notariële diensten de onafhankelijke positie van de notaris
zouden ondergraven.
Kruissubsidiëring
Met name voor de familiepraktijk werd toegankelijkheid belangrijk geacht. Ook
mensen met lagere inkomens zouden testamenten en huwelijkse voorwaarden
moeten kunnen laten opmaken. Dit betekende in de praktijk dat de tarieven op een
zodanige manier werden vastgesteld, dat de lagere tarieven in de familiepraktijk
werden gecompenseerd door de hogere tarieven in de onroerendgoedpraktijk
(kruissubsidiëring).
Zoals aangegeven was het tarief voor een onroerendgoedkoopakte gerelateerd aan
de prijs van het onroerend goed. Het tarief was dus niet direct gerelateerd aan de
daadwerkelijk gemaakte kosten. Dit heeft tot gevolg gehad dat de prijzen van deze
akten tezamen met de huizenprijzen fors gestegen zijn, zonder dat de aan het opmaken
van deze akten verbonden kosten in dezelfde mate stegen.
Schema 2.2: Overzicht transactieprijzen woningen bestaande bouw 1985-2001
Bron: www.nvm.nl
250
200
150
100
50
0
1985
1987
1989
1991
1993
1995
23 T&t Wet op het Notarisambt, 1999, Blokland
1997
1999
2001
transactieprijzen
woningen *1.000
euro
D9441 – april 2003 25

Op deze situatie is van verschillende kanten kritiek geuit. De kern van de kritiek
was dat deze situatie tot te hoge winsten voor de notarissen zou leiden. 24 Het notariaat
reageerde hierop met het argument dat de prijzen in het onroerend goed
noodzakelijk zouden zijn om de verliesgevende familiepraktijk te kunnen bekostigen
(kruissubsidiëring).
2.3.2 Beroeps- en gedragsregels
De beroeps- en gedragsregels van de KNB bestonden uit een verzameling van
aanwijzingen, voorschriften en aandachtspunten, die tot stand zijn gekomen op
basis van casuïstiek 25 en (disciplinaire 26 ) rechtspraak. 27 De aanwijzingen en regels
hadden betrekking op uiteenlopende zaken als (bij)scholing, de onafhankelijkheid
en onpartijdigheid, geheimhouding, eisen aan het onderzoek in een zaak, de voorlichting
aan de cliënt en waarschuwing, bewaring van derdengelden en dergelijke.
De beroeps- en gedragsregels waren gericht op de kwaliteit van de notariële
dienstverlening en de bescherming van de cliënt.
Standplaatsenbeleid
Zoals eerder aangegeven adviseerde de KNB de overheid over de standplaatsen.
Het standplaatsenbeleid heeft tot gevolg gehad dat het aantal notarissen achterbleef.
Hoewel er de facto ruimte was voor vestiging en nieuwe standplaatsen, was
er in materiële zin maar beperkt sprake van uitbreiding van het aantal benoemde
notarissen en van standplaatsen.
Er bestaan verschillende redenen voor deze discrepantie. Allereerst heeft volgens
de KNB het beleid dat het primaat van de zogenoemde solitaire standplaats als
leidraad had, een belangrijke rol gespeeld. Al in de jaren zeventig van de 20-ste
eeuw spraken het Ministerie van Justitie en de KNB af dat de laatste zich actief
zou inzetten voor de creatie van meer standplaatsen. Justitie doelde, volgens de
KNB, met haar beleid met name op de creatie van solitaire standplaatsen: kandidaat-notarissen
zouden zich zelfstandig moeten vestigen op nieuwe standplaatsen.
Binnen het notariaat bestond echter meer belangstelling voor de zogenoemde associatieve
standplaats, aldus de KNB. Veel kandidaat-notarissen prefereerden zich
aan te sluiten bij een bestaande standplaats, omdat hiermee onder andere het ondernemersrisico
beperkt wordt. De interesse voor solitaire standplaatsen was kortom
beperkt.
24 Moeite met de markt, Nyfer, 171.
25 Door (in de loop van de tijd opgebouwde) verschillende casussen is gepoogd om in alle mogelijk
(voorkomende) gevallen te voorzien.
26 Disciplinaire rechtspraak is tuchtrechtspraak. Een tuchtstraf of tuchtmaatregel wordt opgelegd
door een hoger staand persoon of lichaam (dit in tegenstelling tot de door een rechter opgelegde
straf). Het uit zich bijvoorbeeld in een berisping.
27 Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, april 1998
D9441 – april 2003 26

In het algemeen is het, volgens verschillende betrokkenen, daarnaast een foutieve
assumptie dat alle kandidaat-notarissen op een vestigingsplaats zouden wachten.
Niet iedere kandidaat-notaris zou de ambitie hebben (gehad) om daadwerkelijk
notaris te worden, dit onder andere gezien de risico's van het ondernemerschap.
Bij het creëren van nieuwe standplaatsen speelden voorts economische criteria een
rol. Enerzijds werd de rentabiliteit in verband gebracht met de noodzakelijke
kwaliteit van de bediening, anderzijds kon die niet los worden gezien van de opvattingen
over een ten minste te verdienen notarisinkomen (een toename in het
aantal notarissen kon leiden tot lagere de inkomsten). 28 Daarnaast speelde volgens
de SER bij de benoeming van een kandidaat-notaris tot notaris zijn of haar ancienniteit
en de periode waarin een sollicitant had gewerkt op het kantoor waar de
vacature was, een belangrijke rol. 29
Voorlichtingsbeleid
Reclame en publiciteit waren aan strikte voorwaarden verbonden. Reclame was
toegestaan voorzover de inhoud zich beperkte tot naamsvermelding en vermelding
van bereikbaarheidsgegeven, een zakelijke omschrijving van de gebruikelijke notariële
diensten en de taakverdeling op een kantoor. Publiciteit was slechts dan
toegestaan als deze functioneel was en mits er geen sprake was van wervende
teksten. De notaris mocht anders gezegd wel voorlichting geven over notariële of
andere onderwerpen, maar diende ervoor te zorgen 'dat hij door het bedrijven van
publiciteit ook anderszins niet handelt in afwijking van hetgeen in zijn ambt betaamt,
in strijd komt met de Beroeps- en Gedragsregels of op kennelijk onzorgvuldige
wijze de goede collegiale verhoudingen verstoort'. 30
2.3.3 Consumentengedrag
De meeste consumenten bezoeken slechts een paar maal in hun leven een notaris.
31 Dit doen zij met name bij een huwelijk, bij een erfenis of bij het kopen van
een huis. In deze paragraaf bespreken we de volgende aspecten van het consumentengedrag
onder de toenmalige marktordening: de wijze waarop consumenten
een keuze maakten voor een bepaalde notaris, het prijsbewustzijn van de consumenten
en de wijze waarop de belangen van de consumenten werden behartigd.
28
SER, Advies inkomensvorming vrije beroepen, 1985, p. 69.
29
SER, Advies inkomensvorming vrije beroepen, 1985, p. 69.
30
KNB, 1998, 20-21
31
ESB, Het notariaat van markt naar staat, 14 augustus 1998
D9441 – april 2003 27

Keuzeproces: consumenten 'shopten' weinig
Bij het maken van een keuze voor een bepaalde notaris was bij veel mensen de
vestigingsplaats van de notaris (26%) over het algemeen doorslaggevend; men
koos een notaris in de buurt. Andere belangrijke redenen om voor een bepaalde
notaris te kiezen waren:
• op advies van de makelaar (15,8%)
• op aanraden van kennissen, vrienden of familie (17%)
• omdat men al eerder bij de betrokken notaris was geweest (17,7%).
Slechts een zeer beperkt aantal consumenten (8%) vergeleek notariskantoren
voordat men een keuze maakte. Dit gebeurde het meest bij huwelijkse voorwaarden,
testamenten, aan- en verkoop van woningen en bij schenkingen. Ging het
slechts om het afsluiten van een hypotheek, dan werd de moeite van het met elkaar
vergelijken van notariskantoren niet genomen. Er werd met andere woorden
weinig 'geshopt' door de consumenten. 32
Weinig prijsbewustzijn
Onder de oude marktordening toonden de meeste consumenten zich nauwelijks
prijsbewust. In 1998 bleek dat ongeveer de helft van de consumenten niet vooraf
met de notaris over de hoogte van de rekening gesproken had. Dit lijkt tevens te
betekenen dat sommige notarissen hun cliënten niet van tevoren duidelijk inlichtten
over de prijs van een dienst. Het is dan ook de vraag in hoeverre het argument
steekhoudend is dat vaste tarieven vooraf duidelijkheid geven aan de consument,
zodat die niet achteraf voor 'verrassingen' komt te staan.
Van de 8% van de consumenten die vooraf een vergelijking tussen kantoren
maakte, speelde bij 2% de prijs een rol bij de keuze van het kantoor.
Belangenbehartiging
De belangen van de consument werden behartigd door consumentenbelangenorganisaties.
Vereniging Eigen Huis concentreerde zich op de vastgoedpraktijk en
de Consumentenbond met name op de familiepraktijk. Deze consumentenorganisaties
stelden zich voortdurend kritisch op ten aanzien van de toen bestaande
marktordening. Zij hebben dan ook een belangrijke rol gespeeld in de aanloop
naar het proces van de herziening van de WNA uit 1842. In paragraaf 2.6 komen
we hierop uitgebreider terug.
32 Gegevensverzameling ten behoeve van de Commissie Monitor Notariaat, EIM, 2000, Nulme-
ting.
D9441 – april 2003 28

2.4 PRESTATIES BINNEN DE TOENMALIGE MARKTORDENING
De interactie tussen structuur en gedrag op een markt resulteert in prestaties in
termen van prijs, kwaliteit, marktverdeling, rendementen, productiviteit en dergelijke.
Consumentenbelangen zijn hierbij van groot belang. Immers, een van de
specifieke kenmerken van het notariaat is dat de publieke belangen van kwaliteit
en toegankelijkheid gewaarborgd dienen te worden. Tevens komt de ontwikkeling
van de gemiddelde prijzen aan de orde. Eveneens worden de winstgevendheid en
de productiviteit van notariskantoren nader onderzocht. Deze variabelen zijn gerelateerd
aan bepaalde exogene factoren als de ontwikkeling in de huizenmarkt
van de afgelopen jaren.
2.4.1 Consumentenbelangen: de kwaliteit van de notariële dienstverlening
De kwaliteit van de notariële dienstverlening wordt doorgaans aangemerkt als een
publiek belang. Het is echter niet op voorhand eenvoudig om het begrip kwaliteit
te definiëren. Wel kan worden vastgesteld dat kwaliteit in elk geval te maken
heeft met de volgende drie componenten.
• Integriteit is een belangrijke kwaliteitscomponent, die verwijst naar begrippen
als onpartijdigheid, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid.
• Juridische ambachtelijkheid is een tweede belangrijke component, waarmee
gedoeld wordt op de inhoudelijke (juridische) kwaliteit van de akten.
• Dienstverlening is een derde component, waarbij het onder andere gaat om
de manier waarop de notaris zijn cliënten ten dienst staat; neemt de notaris
de tijd om dingen uit te leggen, vraagt hij goed door, houdt hij zich aan de
gemaakte afspraken, et cetera.
Zoals eerder aangegeven is de consument over het algemeen onervaren met het
product en is er sprake van informatieasymmetrie tussen aanbieder en afnemer die
vanwege de complexiteit van het product van groot belang is. Dit betekent dat de
cliënt met name de meer juridische en ambachtelijke kwaliteitscomponent moeilijk
kan beoordelen. Ook de onpartijdigheid van de notaris (integriteitcomponent)
zal de cliënt niet altijd even gemakkelijk kunnen doorgronden, door zijn gebrek
aan inhoudelijke kennis.
In deze paragraaf brengen we in kaart welke onderzoeksmatige gegevens er bekend
zijn over de kwaliteit van de notariële dienstverlening binnen de toenmalige
marktordening. Hierbij gaan wij achtereenvolgens in op de onpartijdigheid van de
notaris, de dienstbaarheid van de notaris en het aantal klachten.
D9441 – april 2003 29

Onpartijdigheid
De onpartijdigheid van de notaris is een van de pijlers van het Latijnse notariaat.
Deze onpartijdigheid is echter niet altijd onbesproken gebleven. Het gezegde
'Wiens brood men eet, diens woord men spreekt', is in dit kader wel eens geopperd.
33 Uit het proefschrift van Kocken De hand van de notaris blijkt dat de notaris
in Nederland in veel gevallen niet altijd geheel aan de (hoge) onpartijdigheidsnorm
voldoet. Deze norm veronderstelt een zekere mate van pro-activiteit, omdat
de onpartijdige notaris bij een zaak alle belangen van zijn cliënt en tevens van
derden en de overheid in de gaten moet houden en dus actief moet onderzoeken.
In de praktijk blijkt echter soms meer sprake van – een zekere mate van – passiviteit.
Volgens Kocken stelt de notaris vaak te weinig vragen, stelt hij een te beperkt
aantal juridische mogelijkheden voor en geeft hij adviezen die niet alle betrokkenen
bij de zaak voldoende recht doen. Daarnaast zou de notaris in transacties
tussen familieleden sterk neigen naar bescherming van ouders tegenover kinderen.
Desondanks blijkt uit onderzoek van EIM naar het imago van de notaris, dat particulieren
het er over het algemeen over eens zijn dat de notaris onpartijdig is.
Hierbij gaat het om particulieren die geen contact, én om particulieren die wel
contact met een notaris hebben gehad. 34 De onafhankelijkheid van de notaris komt
tot uiting in de hoge waardering van cliënten voor de vertrouwelijke wijze waarop
de notaris met informatie omgaat. 35
Dienstbaarheid
Op de dienstbaarheid van de notaris is wel eens kritiek geleverd. Zo zou de notaris
niet geneigd zijn om alle relevante zaken voldoende aan de klant uit te leggen. 36
Kritiek hierop zou het notariaat hebben afgedaan met: 'als we alles gaan uitleggen,
zijn we morgen nog bezig'. 37
Uit het EIM-onderzoek blijkt dat cliënten van notariskantoren onder de oude
marktordening over het algemeen tevreden waren over aspecten als: het spreken
van begrijpelijke taal, het geven van toelichting op de akte, het beantwoorden van
vragen, luisteren en doorvragen, en interesse tonen. 38
33 T&t Wet op het Notarisambt, 1999, Blokland
34 EIM, nulmeting 2000
35 Tweede rapportage Commissie monitoring notariaat, juli 2001
36 Kocken, in Nyfer, 1999, blz. 172, 174-175.
37 Nyfer, 172, 'onpartijdige notaris is een fictie', De Volkskrant, 1-2-1997
38 Gegevensverzameling ten behoeve van de Commissie Monitor Notariaat, EIM, Nulmeting, blz.
31- 32.
D9441 – april 2003 30

De cliënttevredenheid over de manier waarop diensten werden geleverd in het
notariaat was over het algemeen groot. Alleen het oordeel van de cliënten over de
leesbaarheid van de opgemaakte akte bleef achter bij dit positieve beeld.
Klachten
Naast het tevredenheidsoordeel van cliënten kan de ontwikkeling van het aantal
klachten gezien worden als een indicator van de (ervaren) kwaliteit van de notariele
dienstverlening en daarmee indirect van de rechtszekerheid. Onder de WNA
1842 bestonden in feite twee parallelle tuchtrechtelijke stelsels: de klagers konden
zich wenden tot de Scheidsgerechten en tot de Kamers van Toezicht. In hoofdzaak
hadden deze procedures dezelfde strekking en werd getoetst aan intrinsiek dezelfde
normatuur. 39
Het aantal cliënten dat in het EIM-onderzoek aangeeft klachten te hebben gehad,
blijkt met 4% gering. 40 Hiervan heeft driekwart de klacht ook gemeld. Voorts
concludeerde het EIM dat de klaagdrempel laag was (een groot aantal van de
klachten werd gemeld) en dat de klachtenbehandeling goed geregeld was (er waren
geen klachten die niet naar tevredenheid zijn behandeld).
In 1998 zijn door de KNB 309 klachten ontvangen. In 1999 waren dit er 276. In
beide jaren bleek een groot deel van de klachten door tussenkomst van de KNB
opgelost te zijn. In 1995-1996 was het aantal schriftelijk ingediende klachten gemiddeld
400 per jaar. 41 Naar de Kamers van Toezicht zijn in 1998 30 klachten
doorgezonden. In 1999 waren dit 40 klachten. Ten slotte laten de Scheidsgerechten
van de KNB voor 1999 een daling zien van het aantal in behandeling genomen
klachten. Deze daling lijkt een gevolg van de afname in het totale aantal klachten
en het grotere gedeelte dat na bemiddeling van de KNB is opgelost.
39 Van oudsher heeft de nadruk bij de vrije (juridische) beroepsbeoefenaren, volgens de werkgroep
Toezicht Notariaat, gelegen op repressief toezicht via het tuchtrecht. Volgens verschillende actoren
levert deze nadruk op het repressieve toezicht via het tuchtrecht een probleem op, omdat 'tuchtrecht
geen klachtrecht behelst maar veeleer strafrecht'. De tuchtrechter kan in de praktijk vrijwel
nooit functioneren zonder dat bij hem een klacht is gedeponeerd. Omdat tuchtrechters onvoldoende
mogelijkheden hebben om zelf op onderzoek uit te gaan, leunt de tuchtrechtspraak op de klager.
Het tuchtrecht dient er in de eerste plaats echter niet toe om klagers tevreden te stellen, maar om de
beroepsstandaard en de binnen de beroepsgroep levende gedragsregels te handhaven. Dit betekent
dat klagers een proces aanhangig moeten maken bij de burgerlijke rechter als ze schadevergoeding
of smartegeld willen vorderen, hetgeen doorgaans een lange, kostbare weg is, waarvan de uitkomsten
onzeker zijn. (Toezicht Notariaat (1999), Ministerie van Justitie, p.4).
Tuchtrecht schiet volgens de werkgroep niet alleen tekort ten opzichte van direct belanghebbende
klagers, maar ook ter waarborging van een goede kwaliteit en een hoge standaard van beroepsbeoefening,
omdat het een reactief handhavingsmechanisme is; de preventieve werking is beperkt tot
afschrikking. (Toezicht notariaat (1999), Ministerie van Justitie, p. 32).
40 EIM, nulmeting 2000
41 Het verschil tussen 1995-1996 en 1998-1999 wordt volgens de KNB verklaard door verschillen
in de manier van meten.
D9441 – april 2003 31

In 1998 werd 57% van de klachten na bemiddeling van de KNB opgelost, terwijl
dit in 1999 bij 74% van de gevallen zo was. 42
Bij bestudering van het type klachten blijkt dat het grootste deel van de klachten
in 1998, klachten over het onpartijdig handelen betrof (164 klachten). Over de
dienstverlening waren er 76 klachten ingediend en over de inhoud 40 klachten.
Ten slotte waren er in 1998 nog 27 klachten die niet in te delen waren in de rubrieken
onpartijdig handelen, dienstverlening en inhoud. 43
2.4.2 Marktverdeling
De toegankelijkheid van notariële diensten is (evenals de kwaliteit ervan) aan te
merken als een publiek belang – dit mede in het licht van het feit dat de burger
voor bepaalde zaken verplicht is een notaris in te schakelen (domeinmonopolie).
Enerzijds wordt de toegankelijkheid van notariële diensten gewaarborgd door de
ministerieplicht, anderzijds is het noodzakelijk dat er voldoende notarissen zijn,
die een voldoende breed pakket van diensten kunnen aanbieden. In dit kader is
ook de toetreding van nieuwe notarissen van belang. In deze paragraaf brengen
we daarom eerst de ontwikkeling van het aantal notarissen en notariskantoren in
kaart.
Ontwikkeling van aantal notarissen en kandidaat-notarissen
Uit het volgende schema blijkt dat het aantal notarissen lange tijd stabiel was. Het
aantal notarissen is in vergelijking met bijvoorbeeld het aantal advocaten sinds de
jaren zestig van de 20-ste eeuw ver achtergebleven. 44 Ook de groei van het aantal
kandidaat-notarissen was veel groter dan de groei van het aantal notarissen. 45 Het
aantal kandidaat-notarissen lag structureel hoger dan het aantal notarissen. In
1994 waren er 22% meer kandidaten dan notarissen en in 1998 waren er bijna
anderhalf keer zo veel kandidaten als notarissen. Vanaf het begin van de jaren
negentig van de 20-ste eeuw is echter sprake van een geleidelijke groei van het
aantal notarissen. Hierbij varieerde het aantal notarisbenoemingen per jaar echter
nauwelijks: in 1996 en 1997 werden er bijvoorbeeld 78 nieuwe notarissen benoemd
en in 1998 waren dit er 81. 46
42 EIM nulmeting, 2000, p. 36
43 Duidelijk zal zijn dat bovenstaande indicatoren van de kwaliteit van de notariële dienstverlening
geen harde gegevens betreffen: het zijn (subjectieve) percepties van klanten die verschillende
aspecten van kwaliteit benaderen.
44 Zie Eindrapport Commissie Monitoring Notariaat (februari 2003), p. 20, figuur 4.
45 EIM nulmeting, 2000, pp. 12-13
46 KNB, in EIM, 2002, p.24.
D9441 – april 2003 32

Schema 2.3: Ontwikkeling van het aantal notarissen
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
aantal notarissen
1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000
Bron: Ernst & Young, 2002, bijlage 3.
Notariskantoren en vestigingen
In de periode voor 1999 lag het aantal kantorenmaatschappen rond de 747. In de
periode 1994-1998 boden deze kantoren in 800 tot 810 vestigingen hun diensten
aan. 47 Het aantal vestigingen is in de periode 1994-1999 nauwelijks gegroeid. In
de periode 1998-1999 is het aantal vestigingen wel relatief sterk gestegen. 48 Per
vestiging werken gemiddeld 1,45 tot 1,56 notarissen, die werden bijgestaan door
een toenemend aantal kandidaat-notarissen; in 1994 bedroeg het gemiddeld aantal
kandidaat-notarissen per kantoor 1,8 en in 1998 was dit aantal uitgegroeid naar
2,4. 49 Er kan dan ook – op basis van de ontwikkeling van het aantal (kandidaat-)notarissen
per kantoor – geconstateerd worden dat de kantoren gemiddeld genomen
in omvang toenamen. 50
Groei aantal notarissen en standplaatsen versus bevolkingsgroei
Het aantal notarissen is het afgelopen decennium (1991-2001) sterk toegenomen
ten opzichte van de bevolkingsontwikkeling. In dat decennium nam het aantal
notarissen toe met circa 35%, terwijl de bevolking ouder dan 20 jaar toenam met
circa 7,5%. 51
47
KNB, in EIM, 2002, p.26.
48
KNB, in EIM, 2000, p. 11
49
KNB, in EIM, 2002, p.26, bewerking SEO/Berenschot.
50
EIM, 2000, p.12
51
De totale bevolking nam in die periode toe met iets minder dan 7%. Hier hebben we de bevolking
vanaf 19 jaar genomen, omdat die de potentiële cliëntenpopulatie vormt voor de notaris. Data
volgens CBS Statline.
D9441 – april 2003 33

Deze constatering geldt niet voor de ontwikkeling van het aantal standplaatsen in
de periode daarvoor; toen bleef de groei van het aantal standplaatsen sterk achter
bij de bevolkingsgroei. Het Delfts onderzoeksbureau OTB berekende dat tussen
1947 en 1988 het aantal standplaatsen met 11% was gestegen (van 846 naar 953),
terwijl de bevolking met 53% was toegenomen. 52
2.4.3 Prijsontwikkelingen
Ontwikkeling van de hoogte van de tarieven
In deze paragraaf brengen we de hoogte van de tarieven in kaart zoals die zich
ontwikkelde binnen de toenmalige marktordening. De hoogte van de rekening van
de notaris was bijna altijd gebaseerd op het standaardtarief van de KNB. In het
geval van onroerendgoedtransacties betrof de hoogte van het tarief meestal een
percentage van de koopsom. De conjunctuurontwikkeling en de prijsstijgingen op
de huizenmarkt hebben ertoe bijgedragen dat de prijzen van de onroerendgoedtransacties
in de loop der jaren sterk zijn toegenomen; dit ondanks de tussentijdse
tariefverlagingen van de KNB.
Met de tussentijdse tariefverlagingen in de vastgoedpraktijk werden tegelijkertijd
de tarieven voor de familiepraktijk verhoogd. Dit betekent dat ook de prijzen in de
familiepraktijk door de jaren heen zijn toegenomen. 53 Desondanks bleven de prijzen
in de familiepraktijk volgens de KNB onder de kostprijs. In hoeverre dit inderdaad
zo was is op basis van het bestaande materiaal niet duidelijk.
Bevorderen van de toegankelijkheid
De KNB stelde de tarieven vast. Het bevorderen van de toegankelijkheid was
hiervoor een belangrijke reden. Door de tarieven vast te stellen zou worden voorkomen
dat exorbitant hoge prijzen voor de wettelijk voorgeschreven notariële
diensten zouden worden gerekend.
Voor zogenoemde minderdraagkrachtigen was een aanvullende regeling getroffen
om de toegankelijkheid te bevorderen. Onder de oude wet waren notarissen op
last van de voorzitter van de rechtbank van het arrondissement waarin zij werkzaam
waren, verplicht om diensten aan minderdraagkrachtigen kosteloos of voor
de helft van het tarief te verlenen. 54
52 OTB in Intermediair, februari 1995.
53 Nyfer (1999), Moeite met de markt, 183-184.
54 Men beschouwde als minderdraagkrachtigen diegenen die een verklaring, als bedoeld in artikel
25 van de Wet op de rechtsbijstand (WRB), aan de notaris konden overleggen (artikel 6 WNA
1842).
D9441 – april 2003 34

In hoeverre de hoogte van de tarieven in de praktijk invloed heeft gehad op de
toegankelijkheid van het notariaat is niet eenduidig vast te stellen. Uit het KPMGonderzoek
uit 1994 blijkt dat het gebruik van notariële diensten sterk samenhangt
met inkomen en sociale klasse: hoe hoger het inkomen of de sociale klasse des te
vaker maakt men gebruik van de notaris. De groep van mensen met een laag inkomen
maakte nauwelijks gebruik van de diensten van de notaris: minder dan een
procent van de afnemers van notariële diensten kon de kosten van een testament
niet geheel dragen. 55 Of en in hoeverre bepaalde mensen geen gebruik maken van
de notaris vanwege de hoogte van de tarieven is niet duidelijk.
2.4.4 Winstgevendheid en productiviteit van notariskantoren
Winstgevendheid
Binnen de toenmalige marktordening realiseerde het notariaat het overgrote deel
van zijn omzet door middel van onroerendgoedtransacties, waarvoor een domeinmonopolie
gold. Ongeveer 75% van de omzet was afkomstig uit het opmaken
van notariële akten. Tweederde van die akten had betrekking op onroerendgoedtransacties.
De rest van de akten werd gegenereerd uit de familie- en ondernemingspraktijk.
Als gevolg van de toename van het aantal onroerendgoedtransacties en een stijging
van de huizenprijzen nam het inkomen van de notarissen sterk toe tijdens de
jaren negentig van de 20-ste eeuw. 56 De opeenvolgende tariefsverlagingen hebben
deze stijging van inkomsten niet kunnen voorkomen. 57 Uit informatie van het Bureau
financieel toezicht over pensioenbijdragen van notarissen blijkt dat in 1994
ongeveer 15% van de notarissen €227.000 (ƒ500.000) of meer verdiende. In 1995
was dit gestegen tot 30% en in 1998 tot 51%.
Productiviteit
Er zijn verschillende manieren om de productiviteit van notarissen te meten. Men
kan bijvoorbeeld naar de omzet per notaris kijken.
55 KPMG (1994), Kosten en opbrengsten van het notariaat, p. 10, 73-76.
56 Tussen 1990 en 2000 is de vraag naar akten in de onroerendgoedpraktijk gestegen van 600.000
in 1990 naar bijna 1.200.000 in 2000 (zie schema 2.1) dat wil zeggen dat de vraag in de onroerendgoedpraktijk
bijna is verdubbeld. Het aantal notarissen nam in dezelfde periode toe van circa
900 tot circa 1.300 notarissen (zie schema 2.3). Dit betekent dat de vraag meer toenam dan het
aanbod. Het is dan ook waarschijnlijk dat ook de toename in het aantal transacties op de huizenmarkt,
die een toename in de vraag naar onroerendgoedakten tot gevolg had, heeft bijgedragen aan
de inkomensstijging in het notariaat. Wij gaan er hierbij wel van uit dat alle notarissen zich bezighielden
met de onroerendgoedpraktijk.
57 T&T Wet op het notarisambt, 1999, Blokland.
D9441 – april 2003 35

Hoewel wij deze cijfers niet tot onze beschikking hebben, vermoeden wij dat deze
ontwikkeling in grote lijnen vergelijkbaar is met de omzet per werkzame persoon
in zelfstandige notariskantoren. Uit het onderstaande schema valt af te lezen dat
de gegenereerde omzet per werknemer een stijgende trend vertoont in de jaren
negentig van de 20-ste eeuw. De indicator kent echter twee problemen: ten eerste
is deze nog niet geïndexeerd en ten tweede is er nog geen rekening gehouden met
deeltijdwerkers.
Schema 2.4: Omzet per werkzame persoon in zelfstandige notariskantoren 58
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
Een andere manier om de productiviteit te schatten is het in kaart brengen van het
aantal akten per notaris. Voor deze indicator beschikken we over cijfers over een
langere periode. Uit het onderstaande schema blijkt dat het aantal afgehandelde
akten de economische conjunctuur volgt.
Schema 2.5: Productiviteit gemeten naar aantal akten per notaris 59
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1978
1980
1982
1984
1986
1988
58 Bron: CBS, Statline.
59 Ernst & Young, 2002, Bijlage 3.
aantal akten per notaris
1990
1992
1994
1996
1998
2000
D9441 – april 2003 36

2.5 KENMERKEN VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING
In de onderstaande box zijn de belangrijkste kenmerken van de marktordening
van voor 1999 opgenomen.
Box 2.4: Kenmerken van de toenmalige marktordening
Structuur
• Wet op het notarisambt uit 1842 & Tarievenwet uit 1847
• Wettelijk vastgelegd domeinmonopolie
• Zelfregulering door KNB
• Benoemings- en standplaatsenbeleid
• Het product is een ervaringsgoed met kenmerken van een vertrouwensgoed
• De cliënt is gebonden en wordt beschermd door:
− ministerieplicht
− vaste tarieven
− hoge opleidingseisen.
Gedrag
• Vaste tarieven voor familie- en vastgoedpraktijk bindend voorgeschreven door KNB; derhalve
geen sprake van prijsconcurrentie
• In de vastgoedpraktijk bedragen de tarieven een percentage van de prijs van het onroerend
goed; derhalve zijn deze tarieven niet kostengerelateerd
• Beroeps- en gedragsregels
• Consument kiest voornamelijk op basis van standplaats notaris (kiest notaris in eigen buurt)
en 'shopt' nauwelijks.
Prestaties
• Consument kan de facto geen 'rationele' keuze maken bij de selectie van een notaris op
basis van prijzen (vanwege afwezigheid van prijsconcurrentie) en kan ook moeilijk een afweging
maken op grond van een (ex ante) kwaliteitsbeoordeling
• Oordeel over kwaliteit notariële dienstverlening is over het algemeen positief. Voorts geldt:
− gering aantal klachten
− lage klaagdrempel
− goede klachtenafhandeling
• In verhouding tot notarissen zijn er veel kandidaat-notarissen; er is sprake van een lange
wachttijd tot benoeming
• Gestegen prijzen als gevolg van hoogconjunctuur en het ontbreken van een kostengerelateerde
tarifering
• Winstgevendheid nam sterk toe.
D9441 – april 2003 37

In hoeverre sprake kan zijn van concurrentie op de markt – tussen notarissen – is
onder andere afhankelijk van de mogelijkheden van prijs- en kwaliteitconcurrentie
en afhankelijk van de mogelijkheden van toetreding tot de markt door kandidaatnotarissen
(het aanbod). Daarbij zijn de keuzevrijheid van de cliënt en de bereidheid
van de cliënt om gebruik te maken van die keuzemogelijkheid van belang (de
vraag).
De vaste tarifering voor de belangrijkste werkzaamheden betekende dat er geen
sprake kon zijn van prijsconcurrentie. De mogelijkheid van kwaliteitsconcurrentie
hangt mede af van de mate waarin de afnemer de diensten kan beoordelen. Gezien
de informatieasymmetrie tussen aanbieder en afnemer en de onervarenheid van de
cliënt is het evenwel moeilijk om aspecten van kwaliteit, zoals de onpartijdigheid
en de inhoud van de aangeboden dienst, te beoordelen. Kwaliteitsconcurrentie was
kortom problematisch, terwijl de consument tegelijkertijd werd geconfronteerd
met een afnameverplichting. De consument had anders gezegd geen exit-optie en
het ontbrak hem dientengevolge aan countervailing power. Consumenten beslisten
in de praktijk ook niet op basis van de kwaliteit tot het raadplegen van een
bepaalde notaris, maar op basis van de vestigingsplaats en in mindere mate op
basis van advies van een makelaar, vrienden en kennissen. Van een shoppende
cliënt was over het algemeen geen sprake.
De beperkte ontwikkeling in het aantal vestigingen en het aantal notarissen leek
evenmin bevorderlijk voor de concurrentie. De KNB had met Justitie de afspraak
om actief mee te werken aan de creatie van standplaatsen om de ruimte op te vullen
die de facto bestond. Dit betekende dat de KNB trachtte het aantal vestigingsplaatsen
uit te breiden.
Het door Justitie voorgestane beleid van de solitaire standplaats kwam echter niet
tegemoet aan de wensen van veel kandidaat-notarissen die volgens de KNB de
voorkeur gaven aan associatieve standplaatsen. Sommige kandidaat-notarissen
bleven dan ook liever kandidaat-notaris dan dat zij de risico's namen van het vrije
ondernemerschap, die met name gemoeid zouden zijn met solitaire standplaatsen.
De op deze wijze kunstmatig gecreëerde – en instandgehouden – schaarste van
aanbieders in combinatie met de verplichte afname door consumenten kon resulteren
in zeer hoge tarieven. Voor de onroerendgoedpraktijk kwam hierbij tevens een
externe factor kijken: de ontwikkelingen op de huizenmarkt dreven de prijs verder
omhoog, omdat geen sprake was van kostengerelateerde tarifering.
D9441 – april 2003 38

2.6 AANLOOP TOT HET WETGEVINGSTRAJECT
De hoge tarieven en daaruit voortvloeiende hoge winsten van notarissen leidden
in toenemende mate tot politieke en maatschappelijke discussies. Het ging immers
om winsten die voortvloeiden uit het vervullen van een exclusieve ambtelijke
taak. In de pers werd (op basis van uitgelekte informatie) breed uitgemeten hoeveel
de notaris verdiende. 60 Ook de toetredingsdrempels werden onderwerp van
discussie.
Zo concludeerde de SER dat onder meer sprake was van een gebrekkige marktwerking
in het notariaat. Hieruit konden, aldus de raad, ook op lange termijn relatief
hoge inkomens resulteren. De raad adviseerde het beleid primair te richten op
de verbetering van de marktwerking via een mededingingsbeleid.
De Vereniging Eigen Huis (VEH) startte in 1988 een felle campagne tegen de
hoge tarieven, op basis van haar onderzoek naar de tarieven in het notariaat dat zij
uitvoerde naar aanleiding van de toenemende twijfel over de effectiviteit en efficiency
van de notariële bemoeienis met de markt van koopwoningen. 61 De VEH
was van mening dat het notariaat misbruik maakte van zijn monopoliepositie. Het
vaste tarievensysteem van de KNB achtte de Vereniging Eigen Huis in strijd met
het anti-kartelbeding van de Europese mededingingsregelgeving. Dit leidde
evenwel niet tot een verbod. 62
Ook de Consumentenbond had kritiek op het tariefbeleid van de KNB en bleek
voorstander van het doorbreken van het monopolie van de notaris bij vastgoedtransacties
en standaardakten uit de familiepraktijk. 63
Start van het wetgevingstraject
Ondertussen was het Ministerie van Justitie in 1990 gestart met het ontwerp van
een nieuwe Notariswet. Het wetsvoorstel voor de nieuwe WNA dat in 1992 aan de
Raad van State werd voorgelegd, bevatte geen regeling van de tarieven voor
ambtelijke werkzaamheden. Het kabinet had besloten dit onderdeel van het wetsvoorstel
in een later stadium aan de Raad van State voor te leggen, omdat zij een
zorgvuldige analyse van de problematiek, mede met betrekking tot de verhouding
van een eventuele wettelijke tariefregeling tot de Wet economische mededinging,
noodzakelijk vond. De notarissen waren in 1987, bij de wijziging van de WEM,
onder de werking van deze wet gebracht.
60 Zie bijvoorbeeld Parool, 11 november 1997, en Volkskrant, 8 maart 1996.
61 De Notaris op de markt van koopwoningen, OTB, p. 1.
62 De VEH heeft in 1996 bij de Europese Commissie een klacht ingediend tegen de KNB, waarbij
bezwaar werd gemaakt tegen het misbruik van de machtspositie in geval van transporten en hypotheken
door het tariefsysteem (Het Notariaat aan banden, ESB, 151).
63 Moeite met de markt, Nyfer, blz.185
D9441 – april 2003 39

Bij deze wijziging werd tevens een AMvB vastgesteld, die inhield dat met ingang
van 1 juli 1993 horizontale prijsregelingen – waaronder ook de KNB-tarieven –
onverbindend zouden worden verklaard. 64
Het kabinet besloot daarom om een nieuw onderzoek te laten uitvoeren naar de
kosten en opbrengsten in het notariaat. De resultaten van dit onderzoek zouden
mede de basis vormen voor het besluit om al dan niet de tarieven te regelen in de
nieuwe wet. Het onderzoek werd in opdracht van de ministeries van Justitie en
Economische Zaken en in overleg met de KNB uitgevoerd door KPMG. 65
Box 2.8 KPMG: Kosten en opbrengsten van het notariaat (1994)
In maart 1994 kwam KPMG met de resultaten van het onderzoek. 66 Een van de belangrijkste bevindingen
was dat het notariaat als geheel ongeveer 300 miljoen gulden (€ 136 miljoen) per jaar
verdiende en dat het gemiddelde notariskantoor 250.000 gulden (€ 113.500) winst maakte op onroerendgoedtransacties
(boven een basisinkomen van 190.000 gulden (€ 86.250). Tegelijkertijd
werd op de familiepraktijk een winst van 19.000 gulden (€ 8.625) gemaakt. Het argument dat naar
voren werd geschoven door het notariaat, dat hoge tarieven in de vastgoedpraktijk nodig waren om
de verliesgevende familiepraktijk te bekostigen, werd in dit onderzoek dus aangevochten. Kruissubsidiëring
tussen de vastgoedpraktijk en de familiepraktijk was niet nodig volgens KPMG. Wel
bleek kruissubsidiëring binnen de familiepraktijk nodig (het verlies dat geleden werd op testamenten
en huwelijkse voorwaarden werd gedekt door de rest van de familiepraktijk). Al met al
werd het argument dat het bestaande tarievenstelsel gehandhaafd moest worden omdat kruissubsidiëring
nodig zou zijn voor een toegankelijke familiepraktijk, door het onderzoek tegengesproken.
Daarbij bleek voorts dat het gebruik van notariële diensten sterk samenhangt met inkomen en
sociale klasse: hoe hoger het inkomen of de sociale klasse des te vaker maakt men gebruik van de
notaris. De groep van mensen met lage inkomens maakte nauwelijks gebruik van de diensten van
de notaris: minder dan een procent van de afnemers van notariële diensten kon de kosten van een
testament niet geheel dragen.
Ten slotte bleek met het vaste tarievenstelsel een prikkel tot efficiëntie te ontbreken. Uit het onderzoek
van KPMG bleek dat bij vergelijkbare soorten kantoren grote verschillen in kosten voorkwamen.
KPMG toonde aan dat sommige kantoren duidelijk efficiënter werkten dan andere. De
gemiddelde kosten waren daardoor relatief hoog, terwijl zelfs de kantoren met hoge kosten nog
winst maakten.
De resultaten van dit onderzoek deed het kabinet ertoe besluiten om in het wetsvoorstel
dat naar de Kamer gestuurd zou worden, geen regeling voor de tarieven
op te nemen.
64 Door het Besluit horizontale prijsbinding zouden in 1993 inderdaad de door de KNB vastgestelde
tarieven onverbindend verklaard worden. De KNB diende daarop echter een ontheffingsverzoek
in, zodat de toepassing van het besluit werd opgeschort. De beslissing hierover werd daarmee
uitgesteld, maar het zou een rol spelen in het wetgevingstraject.
65 Memorie van Toelichting, 23 706, p. 44.
66 Binnen dit onderzoek werden verschillende deelonderzoeken uitgevoerd, waaronder een bevolkingsonderzoek
naar het particuliere gebruik van notariële diensten, een econometrisch onderzoek
op basis van jaarrekeningen uit het notariaat en een tijdschrijf- en administratieonderzoek bij een
steekproef van notariskantoren. Er werd onder andere bij 27 kantoren bekeken wat men van minuut
tot minuut deed, wat dat kostte en wat men daarvoor in rekening bracht.
D9441 – april 2003 40

Hoewel de KNB zitting had in de begeleidingscommissie van het KPMGonderzoek,
nam zij afstand van de onderzoeksresultaten. De KNB wilde een second
opinion en vroeg daarom aan Moret Ernst & Young om een commentaar te
schrijven op het KPMG-rapport. 67 De KNB diende naar aanleiding van de kritiek
van Moret, die vooral betrekking had op de in het onderzoek van KPMG gehanteerde
methoden, een klacht in bij de Raad van Tucht voor registeraccountants en
accountantsadministratieconsulenten. De KNB sommeerde KPMG het rapport in
te trekken of aan te vullen met de berekeningen van Moret. De tuchtraad verklaarde
de klacht evenwel ongegrond. Ook in hoger beroep werd de klacht ongegrond
verklaard. Desondanks bleef de KNB vasthouden aan haar standpunt over het
KPMG-rapport.
Discussie over toetredingsdrempels
Naast het probleem van de tarieven speelde het probleem van de toetredingsdrempels.
Zowel binnen als buiten het notariaat ontstond in toenemende mate de behoefte
om het benoemingssysteem te wijzigen. Men vreesde dat het oude systeem
van vaste standplaatsen een 'stuwmeer' van kandidaat-notarissen zou doen ontstaan.
Het kabinet
Volgens het kabinet was het belangrijkste knelpunt dat de invloed die de beroepsgroep
door de jaren heen had gekregen op het toetredingsstelsel, tendeerde naar
een kunstmatige beperking van het aantal standplaatsen. Zittende notarissen werden,
volgens het kabinet, in dit systeem overmatig beschermd. Het stelsel liet te
weinig ruimte voor het beginsel van vrije mededinging. Dit werd nog eens versterkt
door het domeinmonopolie dat de wet de notaris verschafte. 68
De combinatie van het domeinmonopolie met de kunstmatige beperking van het
aantal standplaatsen beperkte de toegang tot het ambt en de instroom daarin van
jonge kandidaat-notarissen.
67 Het commentaar van ME&Y is dan ook niet gebaseerd op resultaten van een zelfstandig verricht
onderzoek, maar vormt een commentaar op het KPMG-rapport. De belangrijkste punten van kritiek
van Moret waren: de representativiteit van de steekproef, de tijdsdruk waaronder het onderzoek
plaatsvond, het verschil tussen de in het onderzoek berekende kosten en de werkelijk gemaakte
kosten van notariële diensten over 1992, de methodologische onderbouwing van de conclusies
ten aanzien van interne subsidiëring in het deelonderzoek van het IOO en de conclusie ten
aanzien van de kostendekkendheid van de familiepraktijk.
68 Memorie van Toelichting, 23 706, p. 3.
D9441 – april 2003 41

De gevolgen hiervan werden als volgt geformuleerd in de Memorie van Toelichting:
De KNB
'het stelsel leidt onherroepelijk tot een zekere stagnatie. Het feit dat zich een
groot reservoir vormt van in beginsel benoembare kandidaat-notarissen, die
geen duidelijk uitzicht hebben op een benoeming op een tijdstip dat dit in
hun levensloop en op grond van verworven ervaring mag worden verwacht,
is daarvan het bewijs. Menig notarieel jurist wordt pas notaris tussen de
veertig en vijftig jaar. Naar de huidige maatschappelijke maatstaven is dan
de meest energieke en dynamische leeftijdsperiode al voorbij.'
De KNB vindt echter dat de in de argumentatie van het kabinet voorgestelde
tweedeling tussen kandidaat-notarissen en notarissen genuanceerd moet worden.
De bestaande cultuur binnen het notariaat zou mede bepalend zijn voor de vestigingsproblematiek.
Veel kandidaat-notarissen willen volgens de KNB namelijk –
gezien de risico's van het vrije ondernemerschap – niet vrij ondernemer worden op
een solitaire standplaats. Veel kandidaten zouden het kandidaatschap in de praktijk
dan ook aantrekkelijker vinden dan het vrije ondernemerschap dat gemoeid is
met het notarisvak.
Belangrijkste knelpunten
De belangrijkste ervaren knelpunten binnen de toenmalige marktordening betroffen:
• Het tarievenstelsel. De niet aan de kosten gerelateerde prijsvorming, de gebonden
tarieven en het domeinmonopolie leidden tot hoge tarieven en hoge
overwinsten en tot de afwezigheid van prikkels tot efficiëntie en innovatie.
• De toetredingsbarrières. De beperking van vestigingsmogelijkheden, het
standplaatsensysteem, het beperkte aantal benoemingen van kandidaatnotarissen
en de toepassing van strenge (officieuze) benoemingscriteria resulteerden
in een relatief groot aanbod van kandidaat-notarissen in vergelijking
met het aantal notarissen (men sprak wel van een 'stuwmeer') en in een
overmatige bescherming van de zittende notarissen.
D9441 – april 2003 42

3. BELEIDSPROCES: VAN WNA 1842 NAAR WNA 1999
3.1 MARKTWERKING ALS BELEIDSMATIG ANTWOORD
In het vorige hoofdstuk hebben we gezien dat de marktordening die bestond tot
1 oktober 1999 in toenemende mate aanleiding gaf tot kritiek. Door de jaren heen
werden verschillende onderzoeken gedaan die de voornaamste kritieken (de hoge
winsten, hoge tarieven en toetredingsbarrières) meer invulling en richting gaven.
In dit hoofdstuk gaan we in op het verloop van het beleids- en wetgevingsproces
omtrent de nieuwe wetgeving. Allereerst bespreken we de aanleiding om marktwerking
te introduceren als beleidsmatig antwoord op de ervaren knelpunten.
Daarna staan we stil bij de toen voorgestelde marktordening en de beoogde effecten
van meer marktwerking.
Aanleiding voor marktwerking
Zowel de tarievenproblematiek als de vestigingsproblematiek werd geanalyseerd
in termen van mededinging.
Box 3.1 Probleemanalyse omtrent het tarievenstelsel
• Vaste, niet kostengerelateerde, hoge tarieven (geen prijsconcurrentie)
• Hoge winsten
• Geen prikkels tot efficiëntie
• Geen prikkels tot innovatie 69
• Zeer beperkte countervailing power consument
De bedenkingen tegen marktwerking (lees: prijsconcurrentie) in het notariaat, die
neerkwamen op de vrees dat de publieke belangen van toegankelijkheid en kwaliteit
in het geding zouden kunnen komen, waren – volgens de ministerraad – door
het KPMG-rapport sterk genuanceerd.
Een minstens zo belangrijke factor om de ervaren knelpunten te willen pareren
door middel van marktwerking was gelegen in het heersende politieke en maatschappelijke
klimaat. Zo was het Paarse kabinet vanaf 1994 van start gegaan met
een omvangrijk maatregelenpakket onder de noemer Marktwerking, deregulering
en wetgevingskwaliteit. Hoewel het notariaat officieel geen onderdeel uitmaakte
van dit MDW-project, was de doelstelling van het vergroten van marktwerking en
het beperken van de rol van de overheid in de sector hetzelfde.
69 Nota n.a.v. het verslag, Tweede Kamer, 23 706, blz. 17.
D9441 – april 2003 43

3.2 VOORGESTELDE MARKTORDENING
3.2.1 Aanloop tot het wetsvoorstel aan de Tweede Kamer (1990-1994)
Het Ministerie van Justitie was in 1990 van start gegaan met het ontwerp van een
nieuwe Notariswet (zie ook hoofdstuk 2). De belangrijkste beoogde verandering
in de ontwerpwet betrof de vrije toetreding tot de notariële markt door de opheffing
van het bestaande standplaatsen- en benoemingsbeleid. Wat betreft het tarievenstelsel
werden aanvankelijk geen wezenlijke wijzigingen voorgesteld.
Gedurende de aanloop tot het wetsvoorstel aan de Tweede Kamer werden enkele
wezenlijke wijzigingen in het wetsontwerp aangebracht. Enerzijds kwamen die
voort uit kritieken die afkomstig waren van het notariaat 70 , anderzijds ging naarmate
het proces vorderde de doelstelling van meer marktwerking steeds meer als
leidraad voor het veranderingstraject gelden.
Vrije vestiging wordt vrijere vestiging
Het voorontwerp van de wet (1990) bepaalde dat iedere kandidaat-notaris die voldeed
aan de in de wet bepaalde voorwaarden met betrekking tot de geschiktheid
voor het ambt, tot notaris kon worden benoemd. Dit voorstel stuitte in notariële
kringen evenwel op weerstand. Vrije toetreding zou leiden tot een oncontroleerbare
uitbreiding van het aantal notariskantoren. Men vreesde dat hiermee financieel
slecht lopende praktijken zouden ontstaan – het zogenoemde achterkamertjesnotariaat
– waardoor de kwaliteit en de continuïteit van de notariële dienstverlening in
het geding zouden kunnen komen. 71
De KNB en de voorzitters van de Kamers van Toezicht adviseerden derhalve om
een regeling op te nemen waardoor een kandidaat-notaris pas dan tot notaris benoemd
zou kunnen worden als hij een financieel-economisch plan van vestiging –
het zogenoemde ondernemingsplan – had ingediend. Hiermee zou de kans op het
ontstaan van 'achterkamertjespraktijken' beperkt worden.
70 In 1991 vroeg het Ministerie van Justitie aan de KNB, de Kamers van Toezicht en het Centraal
Bureau voor Bijstand advies over het voorontwerp van de Notariswet. Dit voorstel werd in overleg
met de KNB nader uitgewerkt. In 1992 werd het voorontwerp, op basis van kritiek van de KNB, in
samenwerking met de KNB nog eens volledig herzien.
71 Omdat notarissen grote sommen cliëntengelden tijdelijk onder zich hebben, zouden dergelijke
achterkamertjespraktijken grote risico's met zich meebrengen. Niet in de laatste plaats zou de integriteit
van het notariaat in het geding kunnen komen, bij schandalen van noodlijdende kantoren die
cliëntengelden hebben 'geleend'.
D9441 – april 2003 44

Naar vrije tarieven
Het oorspronkelijke conceptwetsvoorstel bevatte een wettelijke tariefregeling.
Deze regeling hield in dat de KNB de tarieven bij AMvB zou vaststellen. 72 De
notaris was (als vrije beroepsbeoefenaar) echter al in 1987 onder de werking van
de toenmalige Wet economische mededinging (WEM) gebracht (zie hoofdstuk 2).
Hoewel de WEM niet uitsloot dat de wet door een eigen wettelijke regeling van
het notarisambt opzij zou kunnen worden gezet, woog voor de ministerraad de
vrije marktwerking zwaarder. De staatssecretaris van Justitie en de minister van
Economische Zaken kwamen tot de conclusie dat 'er gelet op de bijzondere aard
van het notarisambt, geen dringende reden is om voor het notariaat af te wijken
van de strekking van de WEM'. 73
De ministerraad besloot derhalve niet akkoord te gaan met de voorgestelde regeling
van de tarieven, die niet overeen zou komen met het kabinetsbeleid dat gericht
was op marktwerking. Mede op basis van het KPMG-rapport werd daarom
beslist dat in de nieuwe wet geen tariefregeling zou worden opgenomen. De
toenmalige tariefregeling zou geleidelijk moeten worden afgebouwd, waardoor
het prijsniveau geleidelijk en in toenemende mate door marktwerking tot stand
zou kunnen komen. Met andere woorden, de vaste tarieven zouden vrijgegeven
worden.
3.2.2 Het wetsvoorstel (1994)
In de volgende box staat een beknopt overzicht van de (belangrijkste) voorgestelde
beleidsveranderingen in het wetsvoorstel dat op 2 mei 1994 – bijna vier jaar na
het eerste ontwerp – werd aangeboden aan de Tweede Kamer.
72 Nota n.a.v. het Verslag, 23 706, nr. 6, blz. 12
73 Nota n.a.v. het Verslag, 23 706, nr. 6, blz. 12
D9441 – april 2003 45

Box 3.1 Voorgestelde beleidsveranderingen in het wetsvoorstel (1994)
Vrijere vestiging
• Snellere benoeming
• Vrijere vestigingsmogelijkheden (onder andere vrije keuze van woonplaats)
• Ruimere mogelijkheden om in deeltijd te werken
Kwaliteitswaarborgen
• Verdubbeling stageduur
• Aanvullende driejarige beroepsopleiding en de vereiste van recente praktijkervaring
• Voor benoeming dient een ondernemingsplan voorgelegd te worden, dat voorzien moet worden
van een advies door een Commissie van Deskundigen
• Het aantal notarissen mag in de komende vier jaar niet meer toenemen dan met tien procent
van het aantal zittende notarissen per jaar en de minister kan voor deze overgangsperiode een
limiet stellen aan het aantal notarissen in een arrondissement
Vrije tarieven
• De tarieven voor notariële verrichtingen zouden in beginsel vrij moeten zijn bij inwerkingtreding
van de wet
Kwaliteits- en toegankelijkheidswaarborgen
• Stapsgewijs afbouwen tarieven aan de hand van maximumtarieven in de familiepraktijk en
minimumtarieven in de onroerendgoedpraktijk, tot vrije tarieven (de ondernemingspraktijk wordt
vrijgelaten)
• Tarieven voor minderdraagkrachtigen worden niet vrijgelaten, maar bij AMvB vastgesteld
• Artikel 50 bepaalt dat bij calamiteiten bij AMvB de tarieven kunnen worden vastgesteld
De KNB als PBO
• Openbaar lichaam met verordenende bevoegdheid
• Taken: bevordering goede beroepsuitoefening door (kandidaat-)notarissen en hun vakbekwaamheid
en de behartiging van hun gemeenschappelijk belang, voorzover het een publiek belang
betreft dat gemoeid is met de uitoefening van het notarisambt
• Geen verordenende bevoegdheid met betrekking tot tarieven
• Geen verordenende bevoegdheid met betrekking tot vestiging
Overige beleidsvoorstellen
• Onafhankelijkheid en onpartijdigheid wettelijk geregeld 74
• Bescherming van cliëntengelden wettelijk geregeld 75
• Wettelijke regeling informatieplicht en geheimhoudingsplicht 76
• Aanscherping toezicht en tuchtrechtspraak. 77
74 De onpartijdigheid van de notaris was vastgelegd in de door de KNB vastgestelde beroeps- en
gedragsregels, maar had geen wettelijke basis. In het wetsvoorstel werd daarom vastgelegd dat de
notaris op onpartijdige wijze de belangen van alle bij rechtshandelingen betrokken personen behartigt.
Voorts werd bepaald dat de notaris zijn ambt niet mag uitoefenen in dienstbetrekking of
enig ander verband waardoor zijn onafhankelijkheid zou kunnen worden beïnvloed.
D9441 – april 2003 46

3.2.3 Vrijere vestiging
Het standplaatsen- en benoemingsbeleid zou in de nieuwe Notariswet opgeheven
worden. Voortaan zou iedere kandidaat-notaris die aan de gestelde eisen voldoet
ook benoemd moeten kunnen worden. Daarnaast zou de notaris ook ambtelijke
werkzaamheden mogen gaan verrichten buiten zijn arrondissement. Deze werkzaamheden
zouden dan echter wel een incidenteel karakter moeten hebben, om
het fenomeen van de zogenoemde rondrijdende notaris te voorkomen. In het kader
van vrijere vestiging werd het tevens mogelijk gemaakt om wijziging van vestiging
te verzoeken zonder dat een nieuwe benoeming zou zijn vereist. 78 Ten slotte
zou de notaris niet langer verplicht zijn om in zijn plaats van vestiging tevens zijn
woonplaats te hebben.
Voorwaarden aan vrijere toetreding
Om de publieke belangen van de continuïteit van de notariële dienstverlening en
de kwaliteit van het notariaat te waarborgen, werden aan de beoogde liberalisering
van de notariële markt enkele voorwaarden gesteld.
Het ondernemingsplan
Omdat vrije vestiging volgens het notariaat zou kunnen leiden tot 'achterkamertjesnotariaat',
werd als nieuwe benoemingseis bepaald dat notarissen bij hun verzoek
een ondernemingsplan zouden moeten overleggen. Dit ondernemingsplan moet
aantonen dat de aanvrager minstens drie jaar de aanloopkosten van het kantoor
kan dragen, waarna de praktijk kostendekkend moet zijn. Het ondernemingsplan
zou worden onderzocht door een commissie van deskundigen, waarin financieeleconomisch
deskundigen en – in minderheid – ook notarissen zitting zouden hebben.
79
75 Omdat notarissen doorgaans grote sommen geld van derden tijdelijk onder zich hebben ter
doorbetaling aan andere partijen, wordt een regeling voorgesteld die beoogt deze bedragen buiten
het eigen vermogen van de notaris te houden.
76 De geheimhoudingsplicht was in de beroeps- en gedragsregels uitgewerkt, maar had geen wettelijke
basis. Nieuw in het wetsvoorstel is de informatieplicht, die bepaalt dat de notaris zo nodig
duidelijk moet maken wat de gevolgen van de rechtshandeling voor de betrokken partijen zijn.
77 De vernieuwingen in het tuchtrecht hebben met name betrekking op de samenstelling van de
Kamers van Toezicht en de sanctiemogelijkheden. Essentieel voor het toezicht door andere instanties
dan de klager is dat hun tevens klachtrecht toekomt. In de nieuwe wet wordt daarom ook aan
het Bureau Financieel Toezicht (BFT) de bevoegdheid toegekend om via een klacht een tuchtrechtelijke
procedure te beginnen (Toezicht notariaat (1999), Ministerie van Justitie, pp.19-21).
78 Memorie van Toelichting, 23 706, nr. 3, p. 21
79 Memorie van Toelichting, 23 706, nr. 3, p. 6-7.
D9441 – april 2003 47

De stage
De duur van de stage zou worden verhoogd van drie jaar naar zes jaar. Deze verlenging
zou evenwel geen verzwaring van de benoembaarheidsvereisten betekenen.
In de praktijk zou het namelijk nauwelijks voorkomen dat een kandidaatnotaris
met minder dan zes jaar praktijkervaring tot notaris werd benoemd. 80
Hiernaast werd bepaald dat men in de periode van de twee jaar voor het verzoek
tot benoeming als kandidaat-notaris in de notariële praktijk werkzaam geweest
moet zijn.
Limiet aan de groei van het aantal notarissen
Als er te veel kandidaten voor benoeming in aanmerking komen, zou de benoeming
moeten geschieden naar volgorde van binnenkomst van het verzoek tot benoeming.
Tot vier jaar na het tijdstip van de inwerkingtreding van de nieuwe wet
worden voorts niet meer notarissen benoemd dan een aantal dat overeenkomt met
eentiende van het totaal aantal notarissen. Daarbij kan de minister voor de overgangsperiode
regels stellen met betrekking tot het aantal notarissen dat ten hoogste
in ieder arrondissement kan worden benoemd. 81
3.2.4 Vrije tarieven
De notariële tarieven zouden in beginsel vrij moeten zijn bij inwerkingtreding van
de wet. Echter, ook aan de prijsliberalisering werden voorwaarden gesteld om de
kwaliteit en de continuïteit van het notariaat te waarborgen. Daarbij moest in het
kader van de vrije tarieven het publieke belang van toegankelijkheid van de notariële
dienstverlening gewaarborgd worden.
80 Memorie van Toelichting, 23 706, nr. 3, p. 36.
81 Hiervan is overigens geen sprake geweest.
D9441 – april 2003 48

Geleidelijke overgang naar vrije tarieven: minimum- en maximumtarieven
Alleen de tarieven van de familiepraktijk en de vastgoedpraktijk (die samen 80
procent van de omzet van het notariaat voor hun rekening nemen) zouden (voorlopig)
niet geheel worden vrijgelaten. Voor de familiepraktijk zou uitsluitend een
systeem van maximumtarieven gelden en voor de onroerendgoedpraktijk uitsluitend
een systeem van minimumtarieven. 82 De minimum- en maximumtarieven
zouden worden opgehangen aan de 'oude' tarieven van de KNB. Deze tarieven
zouden in een aantal stappen moeten worden verhoogd, respectievelijke verlaagd,
opdat geleidelijk zou kunnen worden toegegroeid naar vrije prijzen.
Minderdraagkrachtigen en continuïteit
De tarieven voor minderdraagkrachtigen zouden met het oog op het publieke belang
van toegankelijkheid in de familiepraktijk niet vrijgelaten worden. Deze tarieven
zouden bij AMvB vastgesteld worden. Met het oog op eventuele marktimperfecties
werd tevens besloten dat bij AMvB zou kunnen worden ingegrepen in
de vrije tarieven als de continuïteit van een toegankelijke notariële dienstverlening
in gevaar zou komen. Hierbij werd bijvoorbeeld gedacht aan een situatie waarin
veel kantoren hun deuren zouden moeten sluiten als gevolg van te scherpe concurrentie.
3.2.5 De KNB als publiekrechtelijk lichaam
In het voorgestelde wettelijke bestel neemt de broederschap een centrale plaats in
als besturend en regulerend lichaam. De KNB zou een publiekrechtelijk lichaam
worden met verordenende bevoegdheden, als bedoeld in artikel 134 (lid 1 en 2)
van de grondwet. De beroepsgroep zou dus zelf verbindende regelingen kunnen
treffen als opleiding, vorming, gedragsregels en dergelijke. Ze zou als taak krijgen:
de bevordering van een goede beroepsuitoefening door (kandidaat-)notarissen
en van hun vakbekwaamheid alsmede de behartiging van hun gemeenschappelijke
belang. Met dit laatste werd gedoeld op publieke belangen die met de
uitoefening van het notarisambt gemoeid zijn. 83
82 Dit werd voorgesteld in het kader van de verwachting dat vrijere tarieven zouden leiden tot een
stijging van de prijzen in de familiepraktijk (met name voor de verliesgevende diensten als testamenten,
huwelijkse voorwaarden en samenlevingscontracten) en een daling van de tarieven in de
onroerendgoedpraktijk.
83 In het wetgevingstraject in de Tweede Kamer is de taak van de behartiging van het gemeenschappelijk
belang van het notariaat geschrapt naar aanleiding van het amendement-De Koning
(Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-2998, 23 706, nr. 23). De behartiging van gemeenschappelijke
belangen - en met name economische belangen - van het notariaat behoorde daarmee niet langer
tot de taak van de KNB.
D9441 – april 2003 49

3.2.6 Beoogde effecten van de voorgestelde marktordening
Met de introductie van de genoemde beleidswijzigingen zou tegemoetgekomen
worden aan de doelstellingen van deregulering en van een kwalitatief betere wetgeving.
Door de invoering van een vrijer notariaat (de vrijere vestiging en de vrije
tarieven) zou de overheidsbemoeienis ten aanzien van de notarissen sterk teruggedrongen
worden. De omzetting van de KNB in een openbaar lichaam met verordenende
bevoegdheid zou als voordeel hebben dat de overheid met de onderwerpen
die de broederschap zelf kan regelen niet langer directe bemoeienis zou hebben.
84
Bovendien zou de borging van het publieke belang van (kostprijsgerelateerde)
reële prijsvorming overgelaten worden aan de markt. Ook de vrijere toetreding
werd vanuit het oogpunt van mededinging – de bescherming van toetreders – bekeken.
De wettelijke regeling van onpartijdigheid en onafhankelijkheid, de informatieplicht
en de aanscherping van het toezicht en het tuchtrecht zouden ten slotte
de kwaliteit van het notariaat bekrachtigen.
Met de voorgestelde wijzigingen zou kortom tegemoetgekomen worden aan de
nadelen van de WNA 1842. In de volgende box is dat weergegeven.
BOX 3.2 MARKTWERKING ALS OPLOSSING VOOR DE KNELPUNTEN VAN WNA 1842
Ervaren knelpunten van WNA 1842 Voordelen van de introductie van de nieuwe
marktordening
Groot aanbod van kandidaat-notarissen en de
toepassing van officieuze benoemingscriteria
(als anciënniteit en de periode die een sollicitant
op een bepaald kantoor heeft gewerkt).
Overmatige bescherming van de zittende notarissen.
Voortaan zou iedere kandidaat-notaris die voldoet
aan de wettelijke eisen met betrekking tot
de geschiktheid voor het beroep benoemd
moeten kunnen worden. Deze vereenvoudiging
zou de toestroom van kandidaat-notarissen
aanzienlijk verruimen.
Door marktwerking zou op den duur sprake zijn
van voldoende spreiding en toegankelijkheid. 85
De toename van het aanbod zou ten goede komen
aan de mededinging in het notariaat en
zodoende (in combinatie met de prijsliberalisering)
aan de prijs voor de consument.
84 Memorie van Toelichting, 23 706, nr. 3, blz. 14
85 Doordat de plaats van vestiging niet meer is verbonden aan de woonplaats, zou de eventuele
onaantrekkelijkheid van de desbetreffende vestigingsplaats als woonplaats geen doorslaggevende
negatieve invloed op deze keuze hebben. Dit zou eveneens ten goede komen aan de spreiding van
de notarissen. Verwacht wordt dat notarissen zich hierdoor meer zullen gaan vestigen buiten de
stedelijke agglomeraties. De voldoende spreiding zou ook verzekerd zijn doordat de vereiste van
het voorleggen van een ondernemingsplan te hoge concentraties van notarissen in de weg zou
staan (immers, er dient te worden aangetoond dat de praktijk binnen drie jaar winstgevendheid is,
hetgeen moeilijk is wanneer de markt (het aanbod) al verzadigd is in een bepaald gebied).Memorie
van Toelichting, 23 706, nr.3, blz. 8
D9441 – april 2003 50

Hoge tarieven door de afwezigheid van prijsconcurrentie
(gebrekkige countervailing power
consument) en de niet-kostengerelateerde tarifering.
De onaantrekkelijkheid van de weinig renderende
familiepraktijk (kruissubsidiëring).
Hoge overwinsten in het notariaat als gevolg
van het tariefstelsel in combinatie met het domeinmonopolie.
De afwezigheid van prikkels tot efficiëntie en
innovatie.
Informatieasymmetrie tussen aanbieders en
consumenten (de notaris op een voetstuk).
86 Nota n.a.v. het Verslag, 23 706, nr. 6, blz. 17.
Als gevolg van de mogelijkheid van prijsconcurrentie
(toename van de countervailing power
van de consument) die ontstaat met het vrijlaten
van de tarieven, worden de prijzen gerelateerd
aan de geleverde prestatie. De tarieven in de
familiepraktijk zouden daardoor enigszins toenemen.
De tarieven van de onroerendgoedpraktijk
zouden dalen door het vrijlaten van de tarieven.
Deze prijsdaling zou ten goede komen
aan de consument.
Door de lichte prijsstijgingen in de familiepraktijk
zou de noodzaak van kruissubsidiëring
– voorzover die bestond — opgeheven worden.
Ook zou door de hogere (kostengerelateerde)
prijzen het animo om de familiepraktijk te gaan
behandelen toenemen. Enige differentiatie en
specialisatie binnen en tussen kantoren zou ten
goede kunnen komen aan de kwaliteit van de
dienstverlening en tevens aan de efficiëntie en
zo indirect aan de prijs van diensten.
Over het algemeen zouden de winsten dalen
door de prijsconcurrentie en de vrijere toetreding.
Door de vrijere toetreding en de overgang naar
marktconforme tarieven zouden notarissen
worden gedwongen te concurreren en daardoor
efficiënter te werken. De toename in efficiëntie
komt weer ten goede aan de prijsstelling. Ook
gaan van toegenomen concurrentie prikkels uit
tot innovatie 86 . Door de marktwerking zou de
trend van schaalvergroting zich voortzetten.
Schaalvergroting zou eveneens ten goede komen
aan de doelmatigheid en innovatie in de
sector.
De kwaliteit van de dienstverlening zou verbeteren
door de concurrentie. De notaris zou meer
als gewone ondernemer een relatie aangaan met
de consument, waardoor cliënt en notaris gelijkwaardiger
zouden worden.
D9441 – april 2003 51

3.2.7 Beoogde resultaten van marktwerking
In het volgende schema zijn de beoogde resultaten van marktwerking in het notariaat
schematisch weergegeven.
Vrijere toetreding
Vrije tarieven
Meer concurrentie
3.3 TOTSTANDKOMING VAN DE WNA 1999
In deze paragraaf brengen we het verloop van het wetgevingsproces in kaart. Het
voortraject bij de totstandkoming van het wetsvoorstel kostte, zoals gezegd, vier
jaar en leverde wezenlijke veranderingen op ten aanzien van de belangrijkste beleidsvoorstellen:
de vrijere vestiging en het loslaten van het tarievenstelsel. Ook in
de Tweede Kamer bleek het wetsvoorstel geen hamerstuk. 87 In deze paragraaf
worden de belangrijkste discussiepunten uiteengezet die tijdens het beleidsproces
speelden.
3.3.1 De verhouding van de vrije tarieven tot het Latijnse notariaat
Relatie prijs-geleverde prestatie:
Lagere prijzen in de onroerendgoedpraktijk
en enigzins
toename in familiepraktijk
Toename doelmatigheid
Verhoogde kwaliteit
(in termen van diens tverlening)
Differentiatie dienstverlening
(toename kwaliteit) en
toegenomen innovatie
Betere spreiding
Het fundamentele discussiepunt met betrekking tot de voorgestelde ordening die
gedurende jaren werd gevoerd in de Tweede Kamer (1996-1998), betrof de ervaren
discrepantie tussen het nieuwe tarievenbeleid en het Latijnse notariaat. Kort
gezegd zou marktwerking (mededinging) niet verenigbaar zijn met de eisen die
gezien de publieke belangen (kwaliteit, toegankelijkheid en continuïteit) aan het
notariaat moeten worden gesteld. 88
87 Er moesten vier nota's van wijzigingen van het wetsvoorstel en een nader verslag aan te pas
komen, verspreid over de jaren 1996 tot en met 1998.
88 De discussie concentreerde zich met name op de familiepraktijk en de vastgoedpraktijk. De
meeste fracties vonden dat de tarieven in de ondernemingspraktijk konden worden losgelaten.
D9441 – april 2003 52

Volgens de verschillende fracties zouden de diverse kwaliteitsaspecten van de
notariële dienstverlening het beste worden gewaarborgd door enige overheidsbemoeienis
ten aanzien van de tarieven (lees: een wettelijke tariefregeling). In de
onderstaande subparagrafen worden de belangrijkste argumenten tegen de vrije
tarieven die in het politieke en maatschappelijke debat gehoord werden, beschreven.
De berekenende ondernemer versus de onafhankelijke, onpartijdige deskundige
In de discussie werd verwezen naar een dualiteit die de beroepsgroep, de consument
en zelfs de gehele samenleving voor problemen zou kunnen stellen: de notaris
als onafhankelijke, onpartijdige en juridisch deskundige ambtenaar enerzijds
en als vrije beroepsbeoefenaar op de dienstenmarkt anderzijds. Men was over het
algemeen van mening dat vrije tarieven niet goed passen in een wetsvoorstel dat
uitgaat van een striktere regeling van het ambt (een ministerie- en informatieplicht
en een domeinmonopolie). Deze regelingen zouden vanuit het oogpunt van mededinging
beperkende maatregelen zijn, die andere gedragingen veronderstellen dan
die gestimuleerd zouden worden door prijsconcurrentie.
De voorgestelde tarievenpolitiek zou binnen de gangbare visie een gevaar kunnen
vormen voor de eisen van onafhankelijkheid en onpartijdigheid. De notaris zou
gedwongen door concurrentie meer op gaan treden als ondernemer dan als openbaar
functionaris en economische belangen zouden (bij sommige notarissen) de
overhand kunnen krijgen boven professioneel-ethische belangen. 89 In dit kader
zou het ook maar de vraag zijn of de notaris, die geacht wordt ook de belangen
van derden en de overheid in de gaten te houden, dit daadwerkelijk, op dezelfde
wijze zou blijven doen.
De vertrouwensfunctie van de notaris
Commercialisering van het notariaat zou tevens het vertrouwen ondermijnen dat
de consument stelt in de notaris als onafhankelijke, onpartijdige behartiger van
publieke belangen. Verschillende partijen vreesden dat partijen dientengevolge
alleen voor de behartiging van hun eigen belangen zouden willen betalen. 90 Er zou
een verschuiving naar het Angelsaksische sollicitor-systeem plaatsvinden, waarbij
de notaris 'partijnotaris' zou worden zoals in het Engels-Amerikaanse systeem. 91
Een dergelijke verschuiving zou onder andere kunnen betekenen dat de kosten
voor de consument omhoog zouden gaan in plaats van omlaag. 92
89 Men vreesde bijvoorbeeld een te grote afhankelijkheid van het notariaat van banken en de grote
'onroerendgoedboeren'. Het gezegde 'wiens brood men eet, diens woord men spreekt' geeft het
achterliggende gedachtegoed aardig weer.
90 Nyfer, 190-191
91 Deze vrees werd gedeeld door de KNB. Verslag, nr. 5
92 Nota n.a.v. het verslag, nr. 6, blz.18.
D9441 – april 2003 53

Kwaliteit en toegankelijkheid van de familiepraktijk
De adviserende rol van de notaris – juist zo van belang voor 'in emotioneel opzicht
gewichtige zaken' in de familiepraktijk – zou door de toegenomen aandacht
voor winstmaximalisatie eveneens in het gedrang kunnen komen. Niet alleen de
kwaliteit in termen van dienstverlening in de familiepraktijk zou daarmee dus
achteruitgaan, ook de kwaliteit van het advies (zijn alle mogelijkheden onderzocht,
is de cliënt goed voorgelicht?) zou daaronder kunnen lijden. Ook de toegankelijkheid
van de familiepraktijk zou door het vrijlaten van de tarieven in het
geding kunnen komen. Omdat de tarieven in de familiepraktijk niet kostendekkend
zouden zijn, zouden de prijzen door marktwerking sterk stijgen. Volgens de
KNB zou vraaguitval in de familiepraktijk daarvan het gevolg kunnen zijn. 93
Kwaliteit van de kadastrale registratie: rechtszekerheid
Als concurrentie bij het notariaat tot kwaliteitsvermindering zou leiden, zou dit tot
negatieve effecten leiden voor de kwaliteit van de kadastrale registratie en de
rechtszekerheid. 94 De hoge mate van zekerheid in het rechtsverkeer in Nederland
en de hoge kwaliteit van informatievoorziening die daaraan ten grondslag ligt,
berust in belangrijke mate op een goed functionerend notariaat en kadaster. 95 De
volledigheid en de betrouwbaarheid van het Nederlandse kadaster zouden in hoge
mate afhangen van de onafhankelijkheid, volledigheid en betrouwbaarheid waarmee
de notaris zijn werk doet. Bij een hoge kwaliteit van het notariaat zijn zowel
kopers als verkopers van vastgoed gebaat en dus indirect de gehele economie. 96
Een juist en volledig inzicht in de rechtstoestand van onroerende zaken vergt
voorts dat in de kadastrale registratie ook stukken worden ingeschreven waarvan
de inschrijving niet wettelijk vereist is.
93 De waarborg die in het wetsvoorstel was opgenomen om de toegankelijkheid van de familiepraktijk
te waarborgen – de instelling van maximumtarieven –, werd door sommigen eveneens
discutabel gevonden. De KNB vond het fundamenteel onjuist om enerzijds door middel van de
ministerieplicht notarissen te dwingen diensten te verlenen en anderzijds notarissen te dwingen om
deze diensten onder de kostprijs te verrichten.
94 Consument gebaat bij vaste tarieven, Volkskrant 6 maart 1998
95 Notariswet: Rechtszekerheid in een vrije markt, opstellen bij het ontwerp van de Wet op het
notarisambt, Stichting tot bevordering der Notariële Wetenschap (1996), 39-41.
96 De notaris maakt de akten op en levert die aan bij het kadaster, hij doet bij kadaster research
naar eventuele belemmeringen en verstrekt zijn klanten informatie uit de kadastrale registratie.
D9441 – april 2003 54

Dat is bijvoorbeeld het geval met verklaringen van erfrecht, maar geldt ook voor
arbeidsintensieve en economisch beperkte transacties, zoals groenstrookjes in het
stedelijk gebied, kleine grenswijzigingen en correcties. 97 Als de prijzen voor dergelijke
handelingen sterk zouden stijgen, zouden consumenten deze diensten niet
langer afnemen, hetgeen niet ten goede zou komen aan de rechtszekerheid. In het
algemeen werd gevreesd dat een afname van – het vertrouwen in – de kwaliteit
van de notariële dienstverlening zou resulteren in een toenemende druk op de
rechterlijke macht door een toename in geschillen en claims. Dit zou uiteraard
leiden tot hogere kosten.
Repliek van het kabinet
Het kabinet beargumenteerde dat er voldoende kwaliteits- en toegankelijkheidswaarborgen
opgenomen waren in het wetsvoorstel. 98 De KNB zou daarbij instrumenten
in handen krijgen om de wettelijke waarborgen via nadere verordeningen
uit te werken. Naleving zou ten slotte kunnen worden afgedwongen door middel
van aangescherpt toezicht en tuchtrecht. Het kabinet stelde daarnaast dat aan vaste
tarieven te veel bezwaren zouden kleven. Zo zou de stimulans voor het verbeteren
van de productiviteit en innovatie – zaken die als gevolg van de nieuwe tariefregeling
wel aangepakt zouden worden – ontbreken bij vaste tarieven. Ook zou het
door de overheid ontwerpen van een aan de kostprijs gerelateerd tarievensysteem,
onafhankelijk van de beroepsgroep, een complexe opgave zijn. Op basis van een
dergelijk systeem zou het immers nodig zijn om tarieven periodiek vast te stellen
en zou periodiek bedrijfseconomisch onderzoek nodig zijn. 'In een tijd dat van de
overheid een terughoudende opstelling wordt verwacht, het stimuleren van de
marktwerking kabinetsbeleid is en de tijd van de inkomenspolitiek voor vrije beroepsbeoefenaren
ver achter ons ligt, ligt het niet erg voor de hand dat een dergelijke
taak weer opgenomen wordt door de overheid'. 99
97 Omdat het om diensten gaat die onafhankelijkheid en onpartijdigheid vereisen en die van invloed
zijn op de rechtsbescherming, was het kadaster van mening dat de burger beter af is met een
door de overheid gecontroleerd tarievenstelsel dan met vrije en dus concurrerende tarieven. Enerzijds
kan de overheid op deze manier maatregelen treffen tegen de hoge tarieven in de onroerendgoedpraktijk
en kan zij invloed uitoefenen op het inkomen van de notaris. Anderzijds kan zij de
burger beschermen tegen onvoldoende kwaliteit.
98 Enkele van die wettelijke waarborgen zijn: de wettelijke regeling van onafhankelijkheid en onpartijdigheid;
de geheimhoudingsplicht, informatieplicht en de bescherming van cliëntengelden
worden wettelijk geregeld, de benoemingsvereisten, de benoeming bij koninklijk besluit, de beroeps-
en gedragsregels en dergelijke.
99 Nota n.a.v. het verslag, 23 706, nr. 6, blz.17.
D9441 – april 2003 55

3.3.2 Overgangsbepalingen en waarborgen
De impasse rond de principiële discussie over de (on)verenigbaarheid van prijsliberalisering
en de bouwstenen van het Latijnse notariaat werd niet (fundamenteel)
doorbroken. 100 Derhalve richtte de verdere discussie zich op de materiële invulling
van waarborgen die de mogelijke negatieve effecten van prijsliberalisering
zouden moeten beperken. De in het wetsvoorstel voorgestelde waarborgen werden
onvoldoende krachtig bevonden in de Tweede Kamer. Het loslaten van de tarieven
zou alleen aanvaardbaar zijn als dit gepaard zou gaan met kwaliteits- en toegankelijkheidswaarborgen
en als er een zeer zorgvuldige overgangsregeling zou
komen 101 . Dit betekende dat uitgebreid gesproken werd over de inhoud van de
overgangsregeling: de invulling van de bandbreedtes, de duur van de overgangsperiode,
de invulling van de maximumtarieven, de vormgeving van de evaluatie
en dergelijke. 102
De reserves van de verschillende partijen werden door toezeggingen omtrent de
maximumtarieven en de monitoring gedurende de overgangsperiode van 3 jaar
uiteindelijk weggenomen. In april 1998 ging een meerderheid van de Tweede
Kamer akkoord met de nieuwe wet.
100 Een ander punt van discussie was de discrepantie die door het nieuwe tariefbeleid zou ontstaan
tussen Nederland en de andere lidstaten met het Latijnse notariaat. Het feit dat alle lidstaten (met
uitzondering van Denemarken en het Verenigd Koninkrijk) het Latijnse notariaat kennen en tarifering
overlaten aan de overheid, vormde dan ook een verdere aanleiding om de prijsliberalisering
ter discussie te stellen. Het verschil dat gecreëerd zou worden met de vrijere tarifering ten opzichte
van andere Europese landen vormde voor de regering echter evenmin aanleiding om haar visie te
wijzigen. Nederland was lange tijd internationaal, nationaal en vanuit de Kamer, ernstig bekritiseerd
als kartelparadijs vanwege zijn liberale mededingingswet, die – in tegenstelling tot vergelijkbare
wetgeving in andere Europese landen – uitging van een misbruiksysteem. Juist om deze
discrepantie ten opzichte van andere Europese landen aan te pakken werd in Nederland gewerkt
aan de nieuwe Mededingingswet, die uit zou gaan van een verbodssysteem. Hiermee zou volledig
aangesloten worden bij het uitgangspunt dat ook andere EU-landen in hun mededingingswet hanteren.
Het besluit van de regering om ten aanzien van de nieuwe Mededingingswet niet af te wijken
door een wettelijke tariefregeling in het notariaat, zou dan ook van een consequent beleid
getuigen. Verslag van een schriftelijk overleg, 23 706, nr. 16, p. 29
101 ESB, Het notariaat aan banden, p. 152
102 De nota's van wijziging betreffen dan ook met name wijzigingen met betrekking tot deze kwaliteits-
en toegankelijkheidswaarborgen.
D9441 – april 2003 56

De wet trad op 1 oktober 1999 in werking. 103 Daarmee kwam er een einde aan de
vaste tarieven en ging het stringente vestigingsbeleid op de helling.
3.4 ANALYSE VAN HET BELEIDSPROCES
Het wetsvoorstel dat in 1994 werd aangeboden aan de Tweede Kamer werd, zoals
bleek in de vorige paragraaf, allerminst een hamerstuk. Desondanks zijn er geen
diepgaande wijzigingen doorgevoerd in de WNA 1999 De wijzigingen betroffen
met name nadere uitwerkingen van de waarborgen die werden opgenomen om de
risico's te voorkomen of te beperken, die gemoeid zouden kunnen zijn met de liberalisering.
In bijlage I zijn de verschillen tussen de WNA 1842, het wetsvoorstel
en de WNA 1999 tegen elkaar afgezet.
Hoewel er dus slechts beperkte verschillen bestonden tussen het wetsvoorstel
(1994) en de uiteindelijke WNA 1999, werden er wel wezenlijke veranderingen
doorgevoerd in het wetsvoorstel vóórdat het aan de Kamer werd aangeboden. Het
aanvankelijke wetsontwerp (1990) voorzag in vrije vestiging en vaste tarieven
(die zouden worden vastgesteld door de KNB). In het wetsvoorstel (1994) maakten
deze voorstellen echter plaats voor vrijere vestiging en vrije tarieven.
103 In de Eerste Kamer werd de discussie over de wenselijkheid van vrije tarieven in het licht van
de kenmerken van het Latijnse notariaat nog eens dunnetjes overgedaan. Volgens de VVD zouden
dogmatische overwegingen vanuit de economie een te grote rol hebben gespeeld. Het belang van
het handhaven van een goede werking van het Latijnse notariaat zou daarbij een te beperkte rol
hebben gespeeld. Ook CDA-Kamerlid Van Wijmen had kritiek op de economische overwegingen:
'Ik vind marktwerking een modieus verschijnsel, dat we niet moeten loslaten op bepaalde situaties
in de sfeer van collectieve goederen.' De Eerste-Kamerleden van PvdA, RPF, GPV en SGP spraken
eveneens hun zorg uit over de mogelijk negatieve effecten van vrije tarieven voor de onpartijdigheid
van de notaris. Voor D66 duurde het proces evenwel te lang en waren de maatregelen niet
voldoende vergaand. In het kader van de uitgebreide overgangsregeling zou deregulering volgens
D66 ver te zoeken zijn. Uiteindelijk stemde echter ook de Eerste Kamer - zij het met een krappe
meerderheid - in met nieuwe wet.
D9441 – april 2003 57

In de onderstaande box zijn de belangrijkste verschillen tussen het wetsontwerp
en het wetsvoorstel en tussen het wetsvoorstel en de uiteindelijke WNA 1999
aangegeven.
BOX 3.3 BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN IN HET BELEIDS- EN WETGEVINGSTRAJECT
Wetsontwerp (1990) Wetsvoorstel (1994) WNA 1999
Vrije vestiging Vrijere vestiging, maar er
moet een ondernemingsplan
worden voorgelegd aan een
commissie van deskundigen
Vaste tarieven In beginsel vrije tarieven in de
vastgoed- en familiepraktijk en
de ondernemingspraktijk
Vrijere vestiging, maar er
moet een ondernemingsplan
worden voorgelegd aan een
commissie van deskundigen.
In beginsel vrije tarieven in de
vastgoed 104 - de familie- 105 en
de ondernemingspraktijk
Geen monitor Geen monitor Instelling van een Commissie
Monitoring 106
In deze paragraaf proberen wij te verklaren hoe het beleids- en wetgevingstraject
(1990-1999) verlopen is. Bij het beleidstraject waren verschillende groepen actoren
betrokken, waarvan de belangen en opvattingen niet altijd congruent en soms
tegengesteld waren aan elkaar. Daarbij kunnen oppositiepartijen en marktpartijen
er baat bij hebben het regeringsbeleid kritisch te benaderen. Tenslotte vormt de
liberalisering van het notariaat een complex proces, waarbij het vrijwel onmogelijk
is om van tevoren alle effecten van het beleid te bepalen.
104 Na een periode van drie jaar zullen de tarieven in de vastgoedpraktijk in beginsel worden vrijgelaten.
Gedurende de overgangsperiode zal de (oude) regeling van vaste tarieven aan de hand van
steeds groter wordende bandbreedtes tussen maximum- en minimumtarieven jaarlijks worden
afgebouwd. Deze zullen bij ministeriele regeling worden vastgesteld. De tarieven zullen daarna
worden vrijgelaten, tenzij ontwikkelingen ter zake van de kwaliteit, de toegankelijkheid en de
continuïteit zich daarentegen zouden verzetten (art127-3 WNA-nieuw). Artikel 54 bepaalt dat
direct na afloop van de overgangsperiode de tarieven bij AMvB worden bepaald. Dit betekent dat
nog voordat de tarieven worden vrijgelaten, ingegrepen kan worden als tijdens de overgangsperiode
zou blijken dat de continuïteit en toegankelijkheid van de notariële dienstverlening in het geding
zijn. Over de wenselijkheid om artikel 54 toe te passen zal de Commissie Monitoring na drie
jaar een oordeel uitbrengen.
105 In de familiepraktijk gelden vrije tarieven en maximumtarieven. Voor mensen met een eigen
vermogen van meer dan € 226.890 zijn de tarieven vrij. Voor burgers die buiten de WRB vallen,
maar geen vermogensbelasting verschuldigd zijn, geldt een maximumtarief voor testamenten,
huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden en samenlevingsovereenkomsten. Daarnaast
geldt ook dat minderdraagkrachtigen (in de zin van de WRB) de mogelijkheid hebben om een
bepaalde akten op te laten maken tegen een vastgelegd tarief.
106 De Commissie Monitoring heeft op grond van artikel 128 van de WNA 1999 tot taak gedurende
de overgangsperiode van drie jaar ieder jaar aan de ministers van Justitie en EZ en aan de Staten-Generaal
een rapport uit te brengen over de gevolgen van de wet. Dit in het bijzonder met
betrekking tot de doeltreffendheid van de wet ten aanzien van de bedrijfsvoering van het notariaat,
de kwaliteit van de notariële dienstverlening, de continuïteit en toegankelijkheid van het notariaat
en de ontwikkeling van de tarieven.
D9441 – april 2003 58

Het politieke en maatschappelijke debat heeft daarentegen juist speculaties over
de onzekere toekomst tot onderwerp. Het is vaak moeilijk om de verschillende
toekomstprojecties en opvattingen te onderbouwen, zodat debatten niet zelden
gaan over gevoelens.
3.4.1 De rol van het notariaat in het beleidstraject
Het is van belang om oog te hebben voor het feit dat marktwerking de belangen
van zittende partijen raakt. Volgens Chicago-economen als Stigler 107 en Becker 108
zal regulering niet louter gericht zijn op het corrigeren van marktfalen, maar tevens
– of wellicht zelfs uitsluitend – op de belangen van aanbieders. Deze belanghebbenden
zullen voortdurend trachten winsten (zogenoemde rents) te behalen. 109
Hoe sterker de concurrentie op een markt is, des te lager zullen de rents zijn.
(Zelf)regulering die de concurrentie tussen aanbieders beperkt, zal de mogelijkheid
om rents te behalen daarentegen vergroten. Bestaande spelers zullen dus voor
hun belangen opkomen en zullen gedrag vertonen dat kan worden aangemerkt als
rent seeking. Zij zullen trachten een voor henzelf zo gunstig mogelijke vorm van
regulering te bedingen.
Olson geeft aan dat rent seeking het meeste succes zal hebben als:
• er sprake is van een kleine groep aanbieders ten opzichte van potentiële afnemers
• de groep aanbieders goed georganiseerd is
• de belangen van de aanbieders duidelijk op een bepaald gebied liggen. 110
Het notariaat bleek in ieder geval aan de eerste twee criteria van Olson te voldoen.
Als gevolg van het domeinmonopolie en het standplaatsen- en benoemingsbeleid
was het aanbod in verhouding tot de potentiële afnemers (alle consumenten) immers
beperkt (zie hoofdstuk 2). Daarnaast waren de notarissen georganiseerd in de
KNB, die voor de wetswijziging als privaatrechtelijke vereniging tot taak had de
belangen van het notariaat te vertegenwoordigen en te behartigen.
De notarissen hebben zich intensief ingezet tegen vrije notaristarieven en een liberaler
vestigingsbeleid. Zij hebben in het traject verschillende middelen aangewend
om de Tweede Kamer te beïnvloeden.
107
Stigler, G.J. (1971), The theory of economic regulation, Bell Journal of Economics and Management
Science, 2, pp. 3-21.
108
Becker, G.S. (1983), A theory of competition among pressure groups for political influence,
Quarterly Journal of Economics, 98, pp. 371-400.
109
Men noemt dit ook wel de rent-seeking-hypothese.
110
Olson, M. (1965), The Logic of Collective Action: Public Goods and the Theory of Groups,
Harvard University Press, Cambridge.
D9441 – april 2003 59

De KNB heeft een professionele lobbyist ingeschakeld om ambtenaren en Kamerleden
te overtuigen van hun standpunten. 111 In de argumentatie van de KNB
werd verwezen naar een dualiteit tussen het vrije ondernemerschap enerzijds en
de onafhankelijke, onpartijdige juridische deskundige anderzijds. Het middel van
marktwerking zou kort gezegd erger zijn dan de kwaal (van te hoge tarieven en te
hoge winsten). Hoewel de KNB het ermee eens was dat de overheid het notariaat
ter wille van de rechtszekerheid een strak wettelijk keurslijf aanmat, viel dat volgens
haar niet te combineren met vrije marktwerking op tariefgebied. 112 Het wetsvoorstel
werd van verschillende kanten bekritiseerd als hinkend op twee gedachten.
113 Het wetsvoorstel zou een compromis zijn tussen twee sterk verschillende
zienswijzen: de – strikt – economische zienswijze en de juridische.
Volgens Nyfer zette de KNB ook prijsverlagingen in als middel tot beïnvloeding
van de Tweede Kamer. 114 De tariefverlagingen door de KNB werden overigens
niet altijd in dank afgenomen door de beroepsgroep zelf. De KNB leverde daarnaast
gedurende het wetgevingstraject veel technisch commentaar 'De broeders
begeleiden iedere fase in de parlementaire behandeling van de nieuwe notariswet
met een spervuur van honderden vragen dat Schmitz' ambtenaren van hun werk
houdt en pro-notariële betogen door juristen van naam waar de meeste Kamerleden
zich door laten imponeren'. 115 Tegelijkertijd had Justitie, volgens de KNB,
een beperkte capaciteit vrijgemaakt voor het notariaatdossier. Dit betekende dat
de voortgang van het proces traag was.
Ook brachten hoogleraren en ambtsdragers die veelal nauw verbonden waren aan
het vak, de leden van de Tweede Kamer lange tijd in twijfel. Het kadaster wees de
Tweede Kamer op de mogelijke risico's voor de rechtszekerheid, wanneer –ten
gevolge van te scherpe concurrentie– de kwaliteit van de notariële dienstverlening
minder zou worden. De notarissen haalden ten slotte iemand uit Canada om de
Tweede Kamer te informeren over de gevaren van vrije tarieven. 116
111
Volgens betrokkenen heeft de lobby geduurd tot op de dag waarop in de Eerste Kamer gestemd
werd over het wetsvoorstel.
112
Het keurslijf dwingt de notaris als onpartijdig deskundige tussen de partijen te staan. Daarbij
mag hij niemand zijn diensten weigeren en moet hij bij elke transactie de belangen van derden en
de overheid in de gaten houden: 'handhaving van deze verplichtingen is vrijwel onmogelijk als
Schmitz vasthoudt aan de invoering van de vrije tarieven'.
113
Klamer (1996), Een cultureel-economisch perspectief op de Wet op het notarisambt, Notariswet
rechtszekerheid in een vrije markt, 33-37.
114
Nyfer, blz. 183.
115
De Volkskrant, In de wachtkamer van de notaris, 10-01-98.
116
Trouw, Juist nu is de tijd gunstig voor vrije notaristarieven, 7 april 1998.
D9441 – april 2003 60

Vrije tarieven zouden in Quebec hebben geleid tot een toename van misbruik van
cliëntengelden door notarissen, een toename van claims tegen notarissen en een
algemene toename van rechtszaken (ook tussen partijen onderling), en een algehele
afname van de kwaliteit, die onder andere tot uiting kwam in de toename van
het zogenaamde achterkamertjesnotariaat. 117
Al voordat het wetsvoorstel werd aangeboden aan de Tweede Kamer slaagden de
notarissen erin om ervoor te zorgen dat de echte vrije vestiging waarin het wetsontwerp
voorzag, plaatsmaakte voor een regeling waarbij een commissie van deskundigen
verzoeken om vestiging van notarissen in spe beoordeelt. De notarissen
waren dan ook nauw betrokken bij het wetsontwerp. Ook het voorstel voor de
manier waarop zou worden bepaald welke tarieven zouden gaan gelden na de invoering
van de wet, wist de KNB te amenderen. 118
De Tweede Kamer
De stellingen van de notarislobby vormden belangrijke input voor de discussies in
de Tweede Kamer (zie ook paragraaf 3.3). De 'angst' die werd opgeroepen in de
Tweede Kamer voor de mogelijkheid dat publieke belangen als rechtszekerheid,
continuïteit en toegankelijkheid zouden worden aangetast door te scherpe concurrentie,
werd uiteindelijk (gedeeltelijk) weggenomen door de uitgebreide overgangsregeling.
De Kamer was verdeeld over de notarissen. Volgens Nyfer waren
er verschillende scheidslijnen tussen en binnen fracties, die een rol speelden bij de
oordeelsvorming in de Tweede Kamer. Enerzijds waren dit voor- en tegenstanders
van marktwerking in het algemeen. Onlangs hebben enkele politici de observatie
geventileerd dat besluitvorming in het Paarse kabinet over bepaalde onderwerpen
moeizaam verliep als gevolg van uiteenlopende onderliggende ideologische opvattingen.
Marktwerking was een onderwerp waarover de ideologische opvattingen
duidelijk uiteenliepen. Anderzijds was er sprake van een scheiding tussen
juristen (die over het algemeen niet voor marktwerking waren) en economen (die
wel voor marktwerking waren). De Tweede Kamer in het algemeen en de vaste
Kamercommissie voor Justitie in het bijzonder bestonden voor het grootste deel
uit juristen. Die waren, volgens Nyfer, gevoelig voor de juridische argumentatie
van de KNB.
117 Verslag van een hoorzitting, 23 706, nr.10, p. 5.
118 Moeite met de markt, vijf marktwerkingsprojecten onder de loep, Nyfer, september 1999.
D9441 – april 2003 61

De ministeries
Binnen het Ministerie van Justitie kon men twee stromingen onderscheiden: 119 de
'wetgevingstak', die zich keerde tegen de marktwerkingsgedachte, en de 'beleidstak',
die voor marktwerking was. De wetgevingstak zou veel meer gespitst
zijn geweest op juridische discussie dan op economische debatten: vrije tarieven
zouden ingaan tegen de onafhankelijke positie van de notaris; het Latijnse notariaat
mocht niet in het geding komen.
'De KNB maakte dankbaar gebruik van deze verschillende oriëntaties en
ging vooral in discussie met Justitie en probeerde EZ zo veel mogelijk aan
de zijlijn te houden. Het lukte dan ook regelmatig om een tegenstelling tussen
Economische Zaken en Justitie te creëren, waarbij de minister van EZ
gedwongen werd in te binden. Economische Zaken raakte evenwel wel
steeds meer betrokken bij het dossier, hetgeen de toon van de discussie met
de Kamer aanzienlijk veranderde. Antwoorden werden steeds korter met
verwijzingen om duidelijk te maken dat de Kamer in de herhaling viel'. 120
Hier moet opgemerkt worden dat het voor de hand ligt dat de KNB met name in
discussie ging met Justitie, aangezien dat het verantwoordelijke ministerie is.
De consumentenorganisaties
Van oudsher waren de VEH en de Consumentenbond de voornaamste partijen uit
het middenveld, die zich tegenover het notariaat plaatsten. Zij hadden veel kritiek
op het tariefbeleid van de KNB en bekritiseren de monopoliepositie die het notariaat
bekleedt. De VEH had in het verleden niet alleen de publiciteit opgezocht,
maar ondernam tevens juridische stappen tegen het notariaat. Zo diende zij een
klacht in tegen de vaste tarieven bij de Europese Commissie. Tevens stapte VEH
naar de NMa. Hoewel deze organisaties het wetsvoorstel positief benaderden,
ging het proces te langzaam en gingen de stappen niet ver genoeg. Opvallend is
ten slotte dat de publieke opinie nauwelijks invloed lijkt te hebben gehad op het
traject. 121
3.5 CONCLUSIE
De liberalisering van de notariële markt kwam tot stand na een complex en langdurig
beleids- en besluitvormingstraject. Een belangrijke factor bij het analyseren
en verklaren van de complexiteit en de duur van deze besluitvormingsprocessen is
het lobby- en beïnvloedingsgedrag van belanghebbende partijen.
119 Nyfer, p. 179.
120 Nyfer, p. 179.
121 Nyfer, p. 198.
D9441 – april 2003 62

Een belangrijke belanghebbende partij was en is uiteraard het notariaat zelf. Uit
eerder onderzoek komt het beeld naar voren van een krachtige notariaatlobby, die
intensief invloed heeft trachten uit te oefenen op het politiek-bestuurlijke besluitvormingsproces.
De vraag is dan in hoeverre deze lobbyactiviteiten 'succesvol'
zijn geweest. Met andere woorden, is er sprake geweest van effectieve rent
seeking?
Deze vraag is extra interessant omdat de bestaande politiek-economische literatuur
suggereert dat aan enkele belangrijke voorwaarden voor effectieve rent
seeking zou zijn voldaan. Olson brengt naar voren dat rent seeking het meest succesvol
zal zijn als er sprake is van een kleine groep aanbieders ten opzichte van
potentiële afnemers, de groep aanbieders goed georganiseerd is en de belangen
van de aanbieders duidelijk op een bepaald gebied liggen. We signaleerden dat het
notariaat in ieder geval voldoet aan de eerste twee criteria.
Om te kunnen vaststellen dat er sprake is geweest van effectieve rent seeking,
moeten we echter de volgende zaken kunnen aantonen, of aannemelijk maken:
• Er moet sprake zijn geweest van (pogingen tot) gerichte beïnvloeding door de
KNB.
• Er moeten inhoudelijke veranderingen zijn aangebracht in de wets- en beleidsvoorstellen.
• Deze veranderingen moeten in het belang zijn van het notariaat.
• Er moet tussen de beïnvloeding en de veranderingen een oorzakelijk verband
bestaan.
We kunnen vaststellen dat er sprake is geweest van gerichte beïnvloedingspogingen
van de KNB. De intensieve lobby van de KNB wekte zelfs hier en daar enige
irritatie. 122 Voorts kunnen we vaststellen dat een aantal belangrijke wijzigingen
zijn aangebracht in de wets- en beleidsvoorstellen; met name zijn er veranderingen
te constateren tussen het oorspronkelijke wetsontwerp uit 1990 en het uiteindelijke
wetsvoorstel dat in 1994 naar de Kamer werd gestuurd. Tijdens het parlementaire
behandelingstraject zijn er geen grote, wezenlijke wijzigingen aangebracht.
Er kan niet eenduidig worden vastgesteld dat de wijzigingen alle in het belang
waren van het notariaat.
122 'Diverse Kamerleden lieten […] hun irritatie blijken over de wijze waarop de KNB de strijd
tegen de nieuwe notariswet heeft gevoerd.' De lobby werd 'massief' genoemd. Minister Wijers
gebruikte zelfs het woord 'ongehoord', Het Financieele Dagblad (10/4/1998), Notariaat mist durf
om te gaan ondernemen.
D9441 – april 2003 63

Wat betreft de verandering ten aanzien van de vrije vestiging – c.q. de nieuwe
vestigingseis van het ondernemingsplan – zou gesteld kunnen worden dat de KNB
dit van belang achtte en dus in het belang van de KNB is. Immers, deze nieuwe
eis werd onder andere gesteld naar aanleiding van kritiek uit de KNB en de Kamers
van Toezicht. Anderzijds lijkt het loslaten van de tarieven in het wetsvoorstel
niet in het belang te zijn van het notariaat. De KNB-lobby zette zich immers
hoofdzakelijk in tegen de prijsliberalisering, hetgeen suggereert dat prijsliberalisering
tegen het belang van de notarissen inging.
We kunnen dan ook niet met zekerheid vaststellen dat er sprake is geweest van
effectieve rent seeking. Dit temeer omdat de complexiteit van het besluitvormingsproces
maakt dat er geen oorzakelijk verband kan worden aangetoond tussen
de beïnvloeding en de wijzigingen in het beleids- en besluitvormingstraject.
D9441 – april 2003 64

4 DE MARKTONTWIKKELING NA 1999
4.1 INLEIDING
In dit hoofdstuk beschrijven we de markt van notariële diensten zoals die zich
ontwikkeld heeft na de inwerkingstelling van de WNA 1999. Om de oorzaken van
eventuele verschillen tussen de markt onder de oude marktordening en de huidige
notariaatmarkt te kunnen verklaren, is het nodig deze te beschouwen in de context
van het transitieproces. Hierbij gaat het om het proces dat zich heeft voltrokken in
de overgang van de markt toen naar de geliberaliseerde markt nu.
Over het algemeen is het nog te vroeg om conclusies te trekken over de resultaten
van de liberalisering van de notariële markt. We beschrijven daarom de eerste
resultaten van de introductie van meer marktwerking wat betreft de structuur van
de markt, het gedrag van de marktpartijen en de prestaties. In de conclusie van dit
hoofdstuk gaan we in op de vraag in hoeverre deze eerste resultaten binnen het
nieuwe marktregime tegemoetkomen aan de ervaren knelpunten onder de oude
marktordening. Hierbij gaan we tevens in op mogelijke redenen voor eventuele
suboptimale resultaten. 123
In het onderstaande schema hebben we aangegeven welke zaken aan de orde komen
om de ontwikkeling van de markt voor notariële diensten na de inwerkingtreding
van de WNA 1999 te beschrijven en analyseren.
STRUCTUUR GEDRAG PRESTATIE
• Het product en de vraag
• Nieuwe institutionele
setting en het aanbod
• Prijszettingsgedrag
• Differentiatiestrategieën
• Consumentengedrag
• Marktverdeling
• Prijs
• Kwaliteit
• Rendement voor de aanbieders
123 Hier maken wij wel het voorbehoud dat de gepresenteerde resultaten gebaseerd zijn op literatuuronderzoek
en deskresearch: het gaat met andere woorden om een bundeling en analyse van
inzichten en data die in andere onderzoeken naar voren zijn gebracht. Er zijn voor dit onderzoek
dan ook geen eigen primaire data verzameld.
D9441 – april 2003 65

4.2 STRUCTUUR
4.2.1 Het product en de vraag
Hoewel de invoering van de Wet op het notarisambt 1999 belangrijke institutionele
veranderingen met zich mee heeft gebracht, is de aard van het product niet
wezenlijk veranderd. De notariële dienst blijft als gevolg van de complexiteit van
het product en de 'onervarenheid' van de consument een ervarings- en vertrouwensgoed.
De aard van de vraag is evenmin wezenlijk veranderd. Omdat het domeinmonopolie
van de notaris is blijven voortbestaan, wordt de consument immers
nog steeds geconfronteerd met een afnameverplichting: in veel gevallen kan
men niet om de notaris heen.
Daarentegen is de omvang van de vraag sinds oktober 1999 wel veranderd. Deze
verandering heeft echter niet zozeer te maken met de wettelijke veranderingen,
maar veeleer met veranderde conjuncturele omstandigheden. De ontwikkeling van
de vraag wordt hieronder per praktijkgebied kort geschetst. Op deze wijze kunnen
ontwikkelingen aan de aanbodzijde, die in de rest van dit hoofdstuk centraal staan,
beter beoordeeld worden (in termen van structuur, gedrag en prestaties op de notariële
markt).
De vastgoedpraktijk
De toename van het aantal transacties op de huizenmarkt suggereert dat de vraag
naar onroerendgoedakten tot 2001 een zeer sterke groei heeft doorgemaakt (zie
figuur 2.1 in hoofdstuk 2). Daarnaast is in figuur 2.1 te zien dat de familiepraktijk
en vooral de overige segmenten - waaronder de ondernemingspraktijk - minder
conjunctuurgevoelig zijn.
Deze ontwikkeling zien we terug in tabel 4.1, die een index geeft van het aantal
geregistreerde akten. In de tabel is te zien dat dit aantal akten vanaf 2000 een forse
daling vertoont. Deze daling is het gevolg van de zeer sterke daling van het aantal
akten in de onroerendgoedpraktijk.
D9441 – april 2003 66

Tabel 4.1: Index van aantallen akten (exclusief testamenten) geregistreerd bij de
Belastingdienst voor heel Nederland
1997 1998 1999 2000 2001
Registergoedpraktijk, 100 105 115 95 92
waarvan:
transport registergoed 100 102 105 95 93
hypotheken 100 106 121 94 90
Familiepraktijk 100 102 104 101 104
Ondernemingspraktijk 100 103 105 105 115
Overige akten 100 101 109 105 112
Totaal aantal akten 100 104 113 97 96
Bron: Belastingdienst, 1997-2001, in: EIM, 2002, p. 29
De achtergrond van de daling van het aantal akten in de onroerendgoedpraktijk
wordt gevormd door een externe factor: de halt in de groei van de huizenmarkt.
De onderstaande cijfers tonen aan dat de hausse in de huizenmarkt na 2000 begon
te haperen.
Tabel 4.2: Prijsontwikkeling landelijk 1997-2001 in euro.
Jaar eengezinswoning verandering (in %) appartementen verandering (in %)
1997 122.738 79.890
1998 134.720 9,8% t.o.v. '97 91.417 14,4% t.o.v. '97
1999 156.233 16,0% t.o.v. '98 105.866 15,8% t.o.v. '98
2000 188.148 20,4% t.o.v. '99 124.024 17,2% t.o.v. '99
2001 205.666 9,3% t.o.v. '00 138.390 11,6% t.o.v. '00
Bron: www.kadaster.nl
Hoewel de cijfers voor het jaar 2002 nog niet tot uitdrukking komen in deze tabel,
werd verwacht dat de huizenprijzen in 2002 nog minder snel zouden stijgen. En
inderdaad kwam de stijging met name in het tweede en derde kwartaal van 2002
nagenoeg tot stilstand. Een koophuis kostte in het derde kwartaal van 2002 gemiddeld
206.000 euro, zo blijkt uit cijfers van de NVM. Belangrijk is daarbij dat
er minder huizen worden verhandeld, hetgeen onder meer blijkt uit het feit dat
huizen langer te koop staan. De dalende ontwikkelingen in de groei op de huizenmarkt
hebben een duidelijke invloed op de vraag naar notariële diensten. Een
belangrijke bijkomende factor is dat het aantal tweede hypotheken als gevolg van
wijzigingen in de belastingwetgeving is teruggelopen ten opzichte van het topjaar
1999. Ditzelfde geldt voor oversluitingen van hypotheken.
D9441 – april 2003 67

De familiepraktijk
In het algemeen gaat men ervan uit dat het aantal akten in de onroerendgoedpraktijk
in zekere mate samenhangt met het aantal akten in de familiepraktijk. Als men
toch bij de notaris is, zou men meteen een (nieuw) testament of samenlevingscontract
(met verblijvensbeding) laten opstellen. 124 Overigens zou dit voornamelijk
gelden bij de aankoop van het eerste huis.
Als er inderdaad sprake zou zijn van deze samenhang, zou men een daling in de
familiepraktijk verwachten. Het feit dat minder mensen een huis kochten en er dus
minder mensen bij de notaris kwamen, zou er dan immers ook toe geleid moeten
hebben dat de vraag naar akten in de familiepraktijk in zekere mate afnam.
In tabel 4.1 zien we echter geen aanwijzingen voor de verwachte relatie tussen het
aantal akten in de familiepraktijk en het aantal akten in de onroerendgoedpraktijk.
125 Uit tabel 4.1 volgt dat de familiepraktijk tot 2002 niet in omvang daalde,
maar zelfs enigszins steeg. Uit onderzoek van SEOR/OCFEB komt op het eerste
gezicht een tegengesteld beeld van de ontwikkeling van het aantal akten in de familiepraktijk
naar voren. Uit dat onderzoek volgt dat de familiepraktijk na 1999 in
omvang is gedaald ten opzichte van de periode 1990-1997. Het gemiddelde aantal
akten in de familiepraktijk bedroeg voor de periode 1990-1997 668 per jaar, maar
daalde in de periode 1999-2001 naar 606. Omdat het SEOR/OCFEB-onderzoek
echter voor andere perioden meet dan het EIM-onderzoek, is het niet mogelijk de
twee onderzoeken zonder meer te vergelijken. We kunnen dan ook op basis van
de bestaande empirische gegevens geen uitspraken doen over een eventuele samenhang
tussen de familie- en onroerendgoedpraktijk.
Op basis van de EIM-gegevens is het aannemelijk dat de omvang van de familiepraktijk
licht toenam. Dit neemt niet weg dat er naast bovengenoemde reden nog
twee redenen zijn die aanleiding geven tot de verwachting dat de groei van de
familiepraktijk is afgeremd in de afgelopen periode, of nog zal afremmen. Ten
eerste vormt het veranderende erfrecht een remmende factor: de – per 1 januari
2003 ingevoerde – verandering van het erfrecht kan ceteris paribus leiden tot een
daling van het aantal akten in de familiepraktijk. Door het nieuwe erfrecht is het
immers minder vaak nodig om een akte op te stellen. 126
124 Zie bijvoorbeeld Ernst & Young, 2002.
125 Een mogelijke verklaring voor het feit dat de verwachte relatie niet tot uiting komt in tabel 4.1
zou kunnen zijn dat in de tabel geen testamenten zijn betrokken. Op basis van het bestaande materiaal
kunnen we deze mogelijkheid echter bevestigen noch verwerpen.
126 Bijvoorbeeld omdat het onder het nieuwe erfrecht voor veel mensen niet langer nodig is een
testament op te stellen om te zorgen dat de langstlevende ouder in het huis kan blijven wonen als
de kinderen al hun deel van de erfenis zouden willen hebben.
D9441 – april 2003 68

Ten tweede kunnen de recente prijsstijgingen – die nader worden beschreven in
paragraaf 4.3.2 – ook bijdragen aan een dalende vraag in de familiepraktijk.
De ondernemingspraktijk
De ondernemingspraktijk laat een ander beeld zien dan de familie- en vastgoedpraktijk.
De omvang van deze praktijk neemt gestaag toe zoals te zien is aan het
aantal akten in tabel 4.1. Hetzelfde blijkt uit onderzoek van Ernst & Young. De
KNB merkt hierbij op dat de stijging van het aantal akten sinds 1999 niet zozeer
samenhangt met een elasticiteitseffect door dalende prijzen 127 , maar voor een belangrijk
deel samenhangt met allerlei wetswijzigingen op grond waarvan ondernemingen
meer zaken via de notaris moeten regelen.
4.2.2 De nieuwe institutionele setting en het aanbod
Hoewel de productkenmerken en de kenmerken van de vragers niet veel zijn veranderd
door de invoering van de nieuwe WNA, heeft deze wet wel (per definitie)
invloed gehad op de institutionele setting en op het aanbod. In de onderstaande
box worden de belangrijkste effecten nog eens kort weergegeven.
Box 4.1 Belangrijkste wijzigingen in de institutionele setting
Overgang naar vrije tarieven
Binnen een periode van drie jaar worden geleidelijk vrije tarieven ingevoerd. Hierbij gelden
maximumtarieven voor de familiepraktijk om de toegankelijkheid te waarborgen.
Vrijere vestiging
De wet stelt niet langer de voorwaarde van een vacature of een nieuwe standplaats bij de benoeming
tot notaris. Iedere kandidaat-notaris met voldoende ervaring die aan de hand van een ondernemingsplan
aannemelijk kan maken dat hij binnen een bepaalde gemeente een praktijk kan openen
die na drie jaar kostendekkend is, kan aanspraak maken op benoeming. Dit ondernemingsplan
wordt getoetst door een commissie van deskundigen, waarin ook notarissen zitting hebben, in een
minderheidpositie. 128 Ook wordt het verbod op het verrichten van ambtshandelingen buiten het
eigen arrondissement van vestiging afgeschaft. De notaris mag handelingen verrichten buiten zijn
arrondissement mits deze een incidenteel karakter hebben.
127 Zie paragraaf 4.3.1 voor de recente prijsveranderingen.
128 Deze commissie wordt ingesteld door het Ministerie van Justitie. Normaal gesproken wordt een
ondernemingsplan (primair) voorgelegd aan een kapitaalverstrekker, zoals een bank. De reden
waarom er bij het notariaat van deze gewoonte wordt afgeweken, is gelegen in de onafhankelijkheid
van het notariaat en de verantwoordelijkheid van de notaris voor vaak grote sommen geld van
derden. Bovendien, zo voegt de KNB toe, heeft de Kamer van Toezicht er belang bij dat zij niet
binnen korte tijd met een notaris in financiële problemen wordt geconfronteerd. Dit laatste geldt
echter evenzeer voor een (commerciële) kapitaalverstrekker.
D9441 – april 2003 69

Opleidingseisen
De wettelijke stageperiode is van drie naar zes jaar verlengd. De eerste drie jaar wordt een verplichte
vakopleiding gevolgd. De tweede drie jaar zijn bedoeld om praktijkervaring op te doen en
ervaring op te doen als manager en zelfstandig opererend ondernemer (bijvoorbeeld door waarnemen
van de zaken in het geval de notaris afwezig is). Overigens zijn er geen verplichte cursussen
om de ondernemerskwaliteiten op te bouwen noch toetsen om deze te controleren. Een veel gehoord
argument voor de verlenging van de stageduur is dat kandidaat-notarissen in de praktijk toch
niet binnen die periode werden benoemd. Een andere, meer inhoudelijke overweging is dat de
kandidaat-notaris in zes jaar meer gelegenheid zal hebben om waar te nemen en zo ervaring op te
doen als manager en ondernemer. Er lijkt met de stageverlenging sprake te zijn van een extra toetredingsdrempel
voor afgestudeerde juristen.
De KNB als PBO
De KNB is nu een publiekrechtelijke bedrijfsorganisatie met verordenende bevoegdheid. Derhalve
kan de KNB bindende richtlijnen geven ter waarborging van een goede beroepsuitoefening, de
vakbekwaamheid, de financiële administratie en andere onderwerpen die voor (de handhaving
van) een goede praktijkvoering van belang zijn. Het feit dat de KNB een publieksrechtelijke bedrijfsorganisatie
is geworden, betekent dat de KNB het algemeen belang moet nastreven en niet
het belang van het notariaat op de eerste plaats mag zetten.
4.3 GEDRAG SINDS DE WNA 1999
De veranderingen in de institutionele setting hebben enkele veranderingen in het
gedrag van de marktpartijen teweeggebracht. Aandachtspunten met betrekking tot
het gedrag van marktpartijen zijn met name:
• de prijszettingstrategieën
• de differentiatie-inspanningen
• het consumentengedrag.
Zaken die aan bod komen in het kader van prijszettingsgedrag zijn bijvoorbeeld
de vragen in hoeverre er kruissubsidiëring plaatsvindt tussen verschillende praktijkonderdelen
en of er wel of niet onderhandelingen plaatsvinden tussen de notaris
en een cliënt. Met betrekking tot de differentiatie-inspanningen wordt bijvoorbeeld
ingegaan op de vraag of er in toenemende mate sprake is van gespecialiseerde
kantoren. In de onderstaande subparagrafen worden achtereenvolgens het
prijszettingsgedrag (paragraaf 4.3.1), het differentiatiegedrag (4.3.2) en het consumentengedrag
(4.3.3) beschreven en geanalyseerd.
D9441 – april 2003 70

4.3.1 Prijszettingsgedrag
Het publieke debat over marktwerking concentreert zich voornamelijk op de
hoogte van de tarieven. De Commissie Monitoring Notariaat heeft dan ook veel
aandacht aan het volgen van prijsontwikkelingen besteed. 129 Er blijken steeds
meer kantoren te zijn die zich willen onderscheiden met lagere tarieven. 130
In de meest recente rapportage van de Commissie Monitoring werden acht cases
geselecteerd en werden 265 kantoren gevraagd een prijsopgave te geven voor elke
situatie. In box 4.2 worden de verschillende situaties samengevat. De cases 1-3
zijn representatieve voorbeelden uit de familiepraktijk en de cases 4-8 voor de
vastgoedpraktijk. De gemiddelde tarieven, de spreiding daarvan en de vergelijking
met de vaste tarieven van voor 1-10-1999 worden in tabel 4.3 weergegeven.
Box 4.2 De door EIM onderscheiden cases
Situatie 1: Het opstellen van huwelijkse voorwaarden vóór het huwelijk met uitsluiting van elke
huwelijksgoederengemeenschap, inclusief het opmaken van gelijkluidende testamenten. De partners
hebben geen van beiden kinderen en zijn niet eerder gehuwd geweest.
Situatie 2: Het opstellen van een samenlevingscontract zonder testamenten. Beide partners zijn
ongehuwd.
Situatie 3: Het opstellen van een los testament met het doel een goede vriend enig erfgenaam te
maken. De testateur is ongehuwd en heeft geen kind.
Situatie 4:Het transport van een huis van €145.000 in volle eigendom, inclusief het opmaken van
een hypotheekakte voor hetzelfde bedrag. Beide akten passeren op dezelfde dag. De koopakte is
opgemaakt door de makelaar. Het minimumtarief inclusief vaste kosten is €827, het maximumtarief
€2.373 (beide april 2002).
Situatie 5: Het transport van een huis van €113.445, inclusief het opmaken van een hypotheekakte
voor hetzelfde bedrag, inclusief het opmaken van twee gelijkluidende testamenten op de langstlevende.
De akten passeren op dezelfde dag. De koopakte moet ook door de notaris worden opgemaakt.
De partners zijn gehuwd en hebben twee kinderen. Het minimumtarief inclusief vaste kosten
is €1.322, het maximumtarief €2.672 (beide april 2002).
Situatie 6: Het transport van een tuinpad (groenstrook) gekocht van een buurman voor €1.815 met
een oppervlakte van 80m 2 . Voor het tuinpad dienen geen erfdienstbaarheidsrechten te worden
gevestigd. Partijen willen geen koopakte en willen direct overdragen. Het minimumtarief is €298,
het maximumtarief is €676 (beide april 2002).
Situatie 7: Het transport van een huis van €363.024 in volle eigendom, inclusief het opmaken van
een hypotheekakte voor hetzelfde bedrag. Beide akten passeren op dezelfde dag. De koopakte is
opgemaakt door de makelaar. Het minimumtarief inclusief vaste kosten is €985, het maximumtarief
€2.927 (beide april 2002).
Situatie 8: Het transport van een huis van €589.914 in volle eigendom, inclusief het opmaken van
een hypotheekakte voor hetzelfde bedrag. Beide akten passeren op dezelfde dag. De koopakte is
opgemaakt door de makelaar. Het minimumtarief inclusief vaste kosten is €1.547, het maximumtarief
€4.555 (beide april 2002).
129 EIM, 2002, pp. 12-16.
130 De 'prijsstunters' zijn te vinden op de website www.degoedkoopstenotaris.nl, een initiatief van
twee rechtenstudenten, of op de websites www.notariscompare.nl en www.notarisinfo.nl.
D9441 – april 2003 71

Tabel 4.3: Tarieven van vóór en na de invoering van de Wet op het notarisambt
1999 in euro's, voor acht situaties, peildatum maart-april 2002 (n=265).
Tarief dat gold
voor
1-10-99
Huidige gemiddelde
tarief (in % van het
tarief van 1999)
Eerste
kwartiel 1
(in %)
Mediaan
(in %)
Situatie 1 541 140 121 135 157
Situatie 2 279 127 110 124 138
Situatie 3 145 169 138 159 191
Situatie 4 1.779 97 92 98 101
Situatie 5 1.711 119 112 118 126
Situatie 6 280 178 156 169 202
Situatie 7 2.196 96 87 97 100
Situatie 8 3.554 85 70 85 100
Derde kwartiel
2
(in %)
Bron: EIM, 2002, p. 13, bewerking SEO
1 25% van de notarissen brengt dit tarief of een lager tarief in rekening.
2 75% van de notarissen brengt dit tarief of een lager tarief in rekening.
Leeswijzer: In situatie 1 is het gemiddelde tarief met 40% gestegen ten opzichte van 1999. Een
kwart van de notarissen hanteert een tarief dat 21% hoger ligt dan het tarief in 1999, de helft hanteert
een tarief dat 35% hoger ligt en driekwart hanteert een tarief dat 57% hoger ligt.
Tabel 4.4: Prijs per akte (in euro's) 1
Gemiddelde prijs per akte
familiepraktijk
Gemiddelde prijs per akte
onroerend goed praktijk
1999 242 590 655
2000 291 601 700
2001 272 608 718
1999-2001 269 600 692
Gemiddelde prijs per akte
ondernemings-praktijk
Bron: SEOR/OCFEB.
1 De gemiddelde prijzen per akte zijn berekend door de omzet per praktijk van een notariskantoor
te delen door het aantal akten per praktijk. Ten overvloede, dit betreft een gemiddelde van alle
typen akten uit de familiepraktijk.
Tarieven in de familiepraktijk en kruissubsidiëring
Het eerste wat opvalt in tabel 4.3 is dat de tarieven van de familiepraktijk gestegen
zijn sinds de invoering van de nieuwe wet, terwijl de tarieven voor de vastgoedpraktijk
soms gedaald en soms gestegen zijn.
De studie van SEOR/OCFEB geeft inzicht in de ontwikkeling van de gemiddelde
prijs per akte voor de jaren 1999-2001 – zie tabel 4.4. De forse stijging van de
prijzen in de familiepraktijk tussen 1999 en 2000 en daarna de daling in 2001 zijn
opvallend. Tussen 1999 en 2001 is de prijs van een akte in de familiepraktijk per
saldo reëel met circa 12 procent gestegen.
D9441 – april 2003 72

Het lijkt erop dat het loslaten van de tarieven inderdaad tot een relatieve stijging
van de familiepraktijktarieven leidt, zoals de sector had voorspeld. Hiermee is
echter niet gezegd dat de relatieve stijging het resultaat is van het verdwijnen van
kruissubsidiëring van de vastgoed- naar de familiepraktijk. Van kruissubsidiëring
in het verleden kun je pas spreken als is aangetoond dat de oude tarieven voor de
familiepraktijk niet kostendekkend waren. 131 Zolang dit niet aangetoond is, kan de
prijsstijging gewoon betekenen dat de prijselasticiteit voor diensten uit de familiepraktijk
laag is en dat er ruimte was voor een tariefstijging. Een lage prijselasticiteit
impliceert overigens ook dat er geen reden is om een kruissubsidiesysteem in
stand te houden.
Dit neemt niet weg dat het aannemelijk is dat kruissubsidiëring werd en nog wordt
toegepast door een deel van de kantoren. Zo blijkt uit de studie van SE-
OR/OCFEB dat 40% van de notariskantoren in de periode 1999-2001 kruissubsidiëring
toepaste. Bij het merendeel van de kantoren is er dus geen sprake (meer)
van kruissubsidiëring. 132 De auteurs van het rapport merken op dat de wettelijke
maximumtarieven voor de familiepraktijk zo hoog zijn dat er geen sprake is van
gedwongen kruissubsidiëring, maar van vrijwillige kruissubsidiëring.
Nu de marktvraag vanwege conjuncturele factoren afneemt en de concurrentie
sterker wordt, is het te verwachten dat het aantal kantoren dat vrijwillig kruissubsidiëring
toepast, afneemt en dus lager komt te liggen dan de huidige 40%. Zonder
kostenverlagende maatregelen zal dit leiden tot verdere prijsstijgingen in de familiepraktijk.
Maar ook als dergelijke kostenverlagende maatregelen worden genomen,
zijn prijsstijgingen in de familiepraktijk te verwachten. De gemiddelde akte
in de familiepraktijk zal namelijk complexer worden door het nieuwe erfrecht,
aldus de KNB. Derhalve zullen deze akten tijdsintensiever en dus duurder worden.
Voor de 'gewone' gevallen is de gang naar de notaris niet altijd meer noodzakelijk,
zodat er in de familiepraktijk in toenemende mate sprake zal zijn van
maatwerk in vaak ingewikkelde familiezaken. Bovendien zijn familiale relaties de
laatste decennia over het algemeen complexer geworden.
Tarieven in de vastgoedpraktijk
Wat de vastgoedpraktijk betreft zijn volgens het EIM-onderzoek (zie tabel 4.3) de
tarieven soms gedaald en soms gestegen. In grote lijnen geldt dat hoe hoger de
waarde van een registergoed, hoe voordeliger het nieuwe tarief is ten opzichte van
het oude, vaste tarief.
131 Kruissubsidiëring betekent dat de prijs voor een akte in de familiepraktijk lager wordt gesteld
dan de marginale kosten op lange termijn van die akte en dat de kosten gedekt worden door andere,
meer winstgevende praktijken.
132 Overigens zijn nog altijd nagenoeg alle notarissen in enige mate actief op het terrein van de
familiepraktijk (EIM, 2002, p. 31).
D9441 – april 2003 73

Het lijkt er dan ook op dat notariskantoren inspelen op de prijselasticiteit van de
vraag naar huizen: bij hogere bedragen (hogere waarde van een registergoed)
wordt meer op prijs geconcurreerd dan bij transacties met een lage registerwaarde.
Uit tabel 4.4 (SEOR/OCFEB) blijkt dat de prijs die het notariaat voor een akte in
de onroerendgoedpraktijk in rekening brengt, licht gestegen is. 'Deze cijfers zijn
in tegenspraak met de communis opinio dat de prijzen in de onroerendgoedpraktijk
sinds 1999 onder druk zijn komen te staan. Een mogelijke verklaring hiervoor
is dat de tarieven als percentage van de huizenprijs wel fors zijn gedaald. Doordat
de huizenprijzen zijn blijven stijgen, is de prijs per akte per saldo toch gestegen',
aldus SEOR/OCFEB.
Tarieven in de ondernemingsrechtpraktijk
Over het algemeen geldt dat de cliënten in de ondernemingsrechtpraktijk prijsgevoelig
zijn. Dat gold al voor de liberalisering (toen de tarieven overigens ook vrij
waren). Sinds de liberalisering in 1999 zijn volgens het SEOR/OCFEB-onderzoek
de gemiddelde prijzen per akte in de ondernemingsrechtpraktijk gestegen van 655
euro in 1999 naar 718 euro in 2001 (zie tabel 4.4). In de periode 1990-1997 was
de gemiddelde akteprijs echter hoger, namelijk 833 euro. Er is dan ook geen duidelijke
trend in de gemiddelde prijzen te signaleren wanneer we de situatie voor
en na de inwerkingstelling van de WNA 1999 vergelijken.
Spreiding van tarieven
In tabel 4.3 kan de spreiding van de tarieven worden vastgesteld door te kijken
naar de gemiddelde waarde in combinatie met de mediaan, het eerste en het derde
kwartiel. Uit de tabel blijkt dat er behoorlijk grote verschillen zijn tussen de tarieven
van notarissen. Ook in het Ernst & Young-rapport (2002) komt de relatief
grote spreiding van tarieven aan de orde. Ditzelfde geldt voor het SEOR/OCFEBrapport,
waarin de gemiddelde prijzen per akte in de periode 1999-2001 zijn bekeken:
• De familiepraktijk: de gemiddelde prijs is 269 euro, de prijs ligt tussen 34 en
723 euro.
• De onroerendgoedpraktijk: de gemiddelde prijs is 600 euro, de prijs ligt tussen
76 en 2.372 euro.
• De ondernemingsrechtpraktijk: de gemiddelde prijs is 692 euro, de prijs ligt
tussen 77 en 3.923 euro.
Een grote spreiding van prijzen duidt zelden op effectieve concurrentie. Met effectieve
concurrentie zouden de notariskantoren met een lage productiviteit en
bijbehorende hoge tarieven immers niet kunnen voortbestaan. Er moet overigens
een kantekening gemaakt worden bij de bevindingen van SEOR/OCFEB.
D9441 – april 2003 74

Een deel van de spreiding kan namelijk ook verklaard worden door de verschillen
in kenmerken – en met name de complexiteit- van de op te stellen akten: is er
sprake van maatwerk of van standaardwerk? Hoe complexer de akte, hoe hoger de
tarieven zullen zijn. Dit argument gaat echter niet op bij de interpretatie van tabel
4.3 en 4.5, aangezien in het EIM-onderzoek per situatie – die dus voor elk kantoor
hetzelfde is – wordt gekeken.
Overigens vinden de SEOR/OCFEB-onderzoekers dat de spreiding in de gemiddelde
prijzen in de periode 1999-2001 is afgenomen ten opzichte van de periode
1990-1997. 133 Dit duidt ceteris paribus op een toename van de concurrentie.
Uit het EIM onderzoek (2002) blijkt dat kleinere kantoren gemiddeld de laagste
prijzen in rekening brengen (zie tabel 4.5). Merk op dat in tabel 4.3 de gemiddelde
prijs over alle akten wordt gegeven; deze twee kunnen niet zonder meer vergeleken
worden, omdat grote kantoren gemiddeld hogere tarieven over alle transacties
berekenen.
Tabel 4.5:Indexcijfers om de spreiding van de gehanteerde tarieven naar grootteklasse
uitgedrukt in aantal notarissen aan te geven, peildatum maartapril
2002 (n=265)
1 notaris 2 notarissen 3 notarissen 4 of meer
notarissen
Situatie 1 97 102 104 120 100
Situatie 2 99 99 103 115 100
Situatie 3 99 96 107 131 100
Situatie 4 100 100 103 99 100
Situatie 5 100 99 101 112 100
Situatie 6 100 95 109 117 100
Situatie 7 100 99 103 102 100
Situatie 8 100 97 109 105 100
Totaal over alle
notarissen
Bron: EIM, 2002, p. 15, bewerking SEO
Leeswijzer: In situatie 1 is het gemiddelde tarief bij een kantoor met 1 notaris 3% lager dan bij een
gemiddeld kantoor (uitgedrukt als 100, zie de laatste kolom), het gemiddelde tarief ligt bij een
kantoor met 2 resp. 3 notarissen 2% resp. 4% boven het gemiddelde. Grote kantoren met 4 of meer
notarissen hebben in situatie 1 gemiddeld 20% hogere tarieven.
133 Omdat SEOR/OCFEB dus geen vergelijking heeft gemaakt tussen exact dezelfde eenheden
(dezelfde akten in termen van complexiteit), is het mogelijk dat er spreiding werd gevonden in
1990-1997: immers, daarbij zijn niet exact dezelfde situaties –die per kantoor hetzelfde zijn- vergeleken.
Dit in tegenstelling tot het onderzoek van EIM.
D9441 – april 2003 75

4.3.2 Differentiatiestrategieën
Ondanks het feit dat het dienstenpakket van het notariaat voor een deel wettelijk
vastligt, bestaat er ruimte voor productdifferentiatie en -innovatie wat betreft nietwettelijke
diensten. Naast de wettelijk voorgeschreven taken kan de notaris ook
andere juridische werkzaamheden verrichten. 134 Hierbij kan men denken aan
voorbereidend en adviserend werk op notarieel-juridisch gebied, zoals het opstellen
van (onderhandse) huurcontracten en aandeelhoudersovereenkomsten en het
adviseren in het kader van de zogenaamde estate planning. Er lijkt dus ruimte te
zijn om te innoveren en te differentiëren. In deze paragraaf gaan we in op de vraag
in hoeverre en hoe het notariaat deze ruimte benut.
Om te kunnen innoveren en differentiëren is een bepaalde schaalomvang vereist.
De huidige tendens van schaalvergroting in het notariaat – die overigens al veel
eerder dan de liberalisering van 1999 is ingezet – zou dan ook mede te verklaren
zijn uit de motivatie om te innoveren. 135 De algemene verwachting van de wetgever
was dat de notaris, in reactie op de grotere vrijheden onder de nieuwe wet, in
toenemende mate differentiatiestrategieën zou gaan toepassen. Voorlopig lijkt dat
vooral te zijn gebeurd doordat een deel van de kantoren zich probeert te onderscheiden
door prijsstrategieën. Differentiatie in de zin dat kantoren zich op een
andere manier in de markt trachten te positioneren en zich gaan specialiseren in
andere diensten, komt eveneens voor. Zoals blijkt in de onderstaande subparagraaf,
worden deze ontwikkelingen echter enigszins geremd door de nog op te
stellen regelgeving om de onpartijdigheid en onafhankelijkheid van de notaris in
samenwerkingsverbanden te waarborgen.
Enkele aspecten van differentiatiestrategieën zijn:
• specialisatie- en samenwerkingstendens binnen met name grote kantoren
• nieuwe producten zoals mediation, estate planning en het IT-notariaat
• samenwerkingsverbanden tussen notarissen
• samenwerkingsverbanden van notarissen met andere partijen
134 De SER is van mening dat deze diensten een grotere plaats innemen dan de wettelijk voorgeschreven
werkzaamheden, SER, 85/02, Advies inkomensvorming vrije beroepen.
135 Schaalvergroting kan ook worden opgevat als het opzetten van nevenvestigingen van notarismaatschappen
om zo tot een betere regionale spreiding te komen. In de hoofdtekst wordt niet gedoeld
op deze interpretatie van schaalvergroting (zie paragraaf 4.4.1).
D9441 – april 2003 76

Specialisatie- en samenwerkingstendens binnen met name grote kantoren 136
Er is een specialisatietendens op gang gekomen onder notarissen die verbonden
zijn aan grote kantoren en die met advocaten en belastingadviseurs samenwerken.
Zij richten zich op de zakelijke markt. Dankzij de knowhow en samenwerkingsorganisatie
is dit notariaat in staat zijn diensten aan te bieden aan grote ondernemi ngen
en beursgenoteerde multinationals. Op de kleine en middelgrote notariskantoren
houden notarissen zich naast een klein gedeelte ondernemingsrecht voornamelijk
met meer 'alledaagse' familie- en vastgoedwerkzaamheden bezig.
De laatste tijd is het contrast tussen het 'breed-algemeen' en het 'gespecialiseerd'
notariaat sterker geworden. De concurrentie tussen de grote zakelijke kantoren is
toegenomen door het ontstaan van notarispraktijken onder de paraplu van verschillende
accountantsfirma's en adviesorganisaties en door de toetreding van de
'Londense' advocatenkantoren op de Nederlandse markt. De strategische focus
richt zich hierbij meer en meer op rendement, waardoor de ondernemingsrechtsectie
(nog) dominanter is geworden. 137 Aangezien deze tendens twijfel deed ontstaan
over onafhankelijkheid en onpartijdigheid, wordt nu – mede op basis van
artikel 18 van de Notariswet – gewerkt aan het aanpassen van de Verordening
interdisciplinaire samenwerking..
Met het voorgaande is overigens niet gezegd dat het gesignaleerde contrast tussen
breed-algemeen en gespecialiseerd notariaat voornamelijk samenhangt met de
liberalisering van 1999. Dit hangt tevens samen met de meer algemene globaliserings-
en internationaliseringstrend, alsmede met het verslappen van de vraag naar
'traditionele' notariële diensten op het gebied van de onroerendgoed- en familiepraktijk.
De gesignaleerde trend verscherpt echter wel de noodzaak om de regels
te veranderen.
Nieuwe producten zoals mediation, estate planning en het IT-notariaat
De liberalisering in 1999 heeft het notariaat geprikkeld om initiatieven te ontplooien,
waardoor men minder afhankelijk werd van het domeinmonopolie. Zo
zijn drie nieuwe producten geïntroduceerd binnen het notariaat, te weten: mediation,
estate planning en het IT-notariaat. In de onderstaande box wordt de ontwikkeling
van deze producten beschreven.
136 Uiteraard zijn er ook binnen de middelgrote en kleine kantoren gespecialiseerde (kandidaat-)notarissen
werkzaam. Zo zijn er specialisten op het gebied van bijvoorbeeld mediation en agrarisch
recht. In mei 2000 is de VASN (Vereniging van Agrarisch Specialisten) in het notariaat opgericht,
met op dit moment 90 leden. Deze leden voldoen allen aan bepaalde eisen die de vereniging
stelt op het gebied van (bij)scholing.
137 Notaris kan ook goed partijadviseur zijn, NRC Handelsblad, 22 januari 2002.
D9441 – april 2003 77

Box 4.3 Mediation, estate planning en het IT-notariaat
Mediation
Mediation is het tijdig bij elkaar brengen van partijen die onenigheid hebben, om zo een eventuele
rechtsgang met alle daaraan verbonden kosten te vermijden. In april 1999 is de Vereniging van
Mediators en Scheidingsbemiddelaars in het Notariaat (VMSN) opgericht. Op dit moment heeft
deze specialistenvereniging ongeveer 80 leden (individuele (kandidaat-)notarissen). Deze leden
hebben allen een mediation training gevolgd, volgen bijscholingscursussen en blijven via de vereniging
op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op het werkgebied (mediation, flitsscheidingen).
Estate planning
Estate planning betreft de juridische en fiscale begeleiding van de overgang en instandhouding van
(familie)vermogens. In juni 1999 is de Vereniging van Estate Planners in het Notariaat (EPV)
opgericht. Op dit moment heeft de EPN ongeveer 420 leden (individuele (kandidaat-)notarissen).
Deze leden zijn allen getoetst door de EPN op hun kennis op het terrein van erfrecht, huwelijksvermogensrecht
en fiscale wetgeving. De EPN-notarissen moeten jaarlijks cursussen, trainingen en
discussiebijeenkomsten volgen om hun kennis te verversen.
Het IT-notariaat
Hieronder vallen bijvoorbeeld de gespecialiseerde notarissen die een vertrouwensrol vervullen op
internet, de zogenoemde TTT (Trusted Third Party). Zij garanderen de identiteit van handelspartners
op het internet door personen, bedrijven en instellingen te voorzien van een digitale handtekening
en zij zijn leverancier van certificaten voor beveiligd dataverkeer via het internet. 138 Deze
notarissen opereren onder de naam DigiNotar. Een andere vorm van IT-notariaat zijn de Escrownotarissen.
Zij nemen broncodes van programmatuur in bewaring en leggen vast bij wie het auteursrecht
berust en wie in geval van calamiteiten toegang heeft tot de broncode. Zowel de Digi-
Notar- en de Escrow-notarissen zijn aangesloten bij de Vereniging voor Notariaat en Informatietechnologie
(VNI). Deze vereniging ontplooide met name vanaf 1996 allerlei initiatieven om het
bewustzijn in het notariaat omtrent digitale toepassingen te vergroten. 139 Naast deze meer algemene
toepassing van IT-mogelijkheden wordt er binnen de VNI (met de KNB) gedacht over grootschalige
IT-projecten waarbij de relatie van primaire processen met het kadaster en hypotheekbanken
geautomatiseerd kan worden. Momenteel heeft de VNI ongeveer 25 leden, die allen voldoen
aan de opleidingseisen van de vereniging.
138 Ondernemen, 1 november 1999.
139 Het notariaat heeft uiteraard net als andere economische actoren geprofiteerd van het toenemend
gebruik van de pc in het productieproces. Daardoor is een deel van de werkzaamheden in de
afgelopen 15 jaar meer gestandaardiseerd en is het eenvoudiger geworden om wijzigingen in akten
door te voeren. Echter, er is geen sprake van dat een contract wordt opgesteld met 'één druk op de
knop'. Daarvoor bestaan er immers te veel verschillende soorten akten. Maatwerk (bijvoorbeeld
wanneer te kiezen voor welke constructie?) maakt standaardisatie dus slechts tot op bepaalde
hoogte mogelijk.
D9441 – april 2003 78

Samenwerkingsverbanden tussen notarissen
Er zijn steeds meer notarissen die op basis van zelfstandigheid deelnemen aan een
samenwerkingsverband om gezamenlijke activiteiten te ontplooien op het gebied
van public relations (pr), kennisvergroting (cursussen, trainingen en deelname aan
een kennisnetwerk) en collegiaal overleg. Voorbeelden van dergelijke samenwerkingsverbanden
zijn Netwerknotarissen en Formaat notarissen.
Samenwerkingsverbanden van notarissen met andere partijen
Samenwerkingsverbanden van notarissen met een andere partij komen nog niet
veel voor. Vanuit het oogpunt van mededinging is dat jammer te noemen. Het
'traditionele' kantoor zal immers geprikkeld worden door concurrentie met de samenwerkende
kantoren. Een voorbeeld van een dergelijk samenwerkingsverband
is de actie van de notarissen van Actus om samen te werken met Frisia financieringen
op het gebied van hypotheken en om samen te werken met de Vereniging
Eigen Huis. De leden van de VEH krijgen hierbij 10 tot 15% korting bij het laten
opmaken van een levering of hypotheek. 140 De activiteiten van Actus zijn mede
mogelijk doordat de van oorsprong Noord-Hollandse notarisgroep samenwerkt
met een landelijk netwerk van kantoren.
4.3.3 Consumentengedrag
De consument blijkt steeds vaker een 'belrondje' langs een aantal notarissen te
houden om de tarieven naast elkaar te zetten en vervolgens de goedkoopste te kiezen.
Dit neemt niet weg dat uit het EIM-onderzoek blijkt dat slechts een klein deel
van de mensen die gebruik hebben gemaakt van de diensten van een notaris een
vergelijking heeft gemaakt tussen verschillende notariskantoren. Het percentage
dat een vergelijking maakte lag zowel in 2000 als in 2001 op 7%. In absolute zin
is het aantal cliënten voor wie de prijs de doorslaggevende factor is bij de keuze
van een kantoor nog niet groot. Dezelfde conclusie wordt getrokken door het
Centrum voor Marketing Analyses. Wel neemt een aanzienlijk deel van de consume
nten (in 2001 53 %) de moeite om de kosten vooraf door te nemen. 141
Het is opvallend dat er zo weinig initiatieven als het genoemde samenwerkingsverband
tussen de VEH en de notarissen van Actus, worden genomen aan de
vraagzijde. Consumentenorganisaties zouden meer dan nu het geval is zelf
marktwerking kunnen bevorderen door namens hun achterban collectieve consumentencontracten
af te sluiten met een notariskantoor.
140
Omdat het standaardtarief ons niet bekend is, kan niet beoordeeld worden of de uiteindelijke
prijs hoog of laag is.
141
Gegevensverzameling ten behoeve van de Commissie Monitor Notariaat, Eindrapportage, EIM,
2002, p. 36-37.
D9441 – april 2003 79

Zij zijn ook beter dan de individuele consument in staat om de kwaliteit van de
dienstverlening in de gaten te houden en gunstige prijs-kwaliteitverhoudingen te
bedingen. 142 Daarmee is niet gezegd dat de individuele consument niet ook een
actievere rol zou kunnen spelen als het gaat om vraagsturing. De consument zou
kunnen aandringen op duidelijke voorlichting door de notaris ('wat krijg ik eigenlijk
voor mijn geld?', 'wat krijg ik bij een ander kantoor voor hetzelfde geld?').
Hierbij moet overigens opgemerkt worden dat het om een betere, meer volledige
vraagsturing mogelijk te maken, van groot belang is dat de kwaliteit van de notariële
dienstverlening transparanter wordt (zie paragraaf 4.4.3).
4.4 PRESTATIES SINDS DE WNA 1999
Met de veranderingen in de institutionele setting werden belangrijke veranderingen
in de prestaties op de markt van notariële diensten verwacht (zie hoofdstuk 3).
De prestaties van de markt worden in deze paragraaf beschreven aan de hand van
de volgende thema's:
• de marktverdeling (zie paragraaf 4.4.1)
• de prijs (zie paragraaf 4.4.2)
• de kwaliteit (zie paragraaf 4.4.3)
• het rendement voor de aanbieders (zie paragraaf 4.4.4).
4.4.1 Marktverdeling
De wetgever verwachtte van de veranderingen in de institutionele setting met name
veel van aanpassingen aan de aanbodkant. Met de voorgestelde wijzigingen
omtrent de vestiging werd onder andere verwacht dat de toestroom van kandidaatnotarissen
– het aanbod - zou toenemen. Dit zou ten goede komen aan de mededinging
en daarmee zouden onder meer een voldoende spreiding van notariskantoren
en toegankelijkheid verzekerd zijn. In deze paragraaf beschrijven we de aanbodkant
in termen van het aantal kantoren en vestigingen en vervolgens in termen
van het aantal notarissen.
Kantoren en vestigingen
In figuur 4.1 zien wij dat er, zoals verwacht werd, inderdaad een trendbreuk is wat
betreft het aanbod.
142 Nick Huls, hoogleraar rechtssociologie aan de Erasmus Universiteit in de Volkskrant van 15
mei 2002.
D9441 – april 2003 80

Figuur 4.1 Aantal kantorenmaatschappen en aantal vestigingen
900
850
800
750
700
650
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Aantal kantoren-maatschappen Aantal vestigingen
Bron: KNB, in: EIM, 2002, p. 20-23, bewerking SEO
Het aantal vestigingen van notariskantoren groeide in de periode 1994-1998 nauwelijks,
maar nam een vlucht na 1999. Het aantal vestigingen is sinds 1999 ieder
jaar met 20 toegenomen tot 847 in 2001. In veel gevallen gaat het om nevenvestigingen
van een kantoor, getuige de veel vlakker lopende lijn van aantal kantorenmaatschappen.
Tussen de datum van invoering van de nieuwe wet en medio juli
2002 zijn er slechts 10 zelfstandige maatschappen bijgekomen. 143
De ontwikkeling dat notarissen eerder geneigd zijn om zich aan te sluiten bij een
maatschap dan om een solitaire maatschap op te richten, is overigens al ingezet
voor 1 oktober 1999. Deze ontwikkeling past ook voor een belangrijk deel bij de
algemene maatschappelijke trend van het vaker kiezen van schaalvergroting en
samenwerking. Voorts heeft dit volgens de KNB te maken met de cultuur in het
notariaat, waarbij (kandidaat-)notarissen associatieve vestiging prefereren boven
(de risico's van) een solitaire vestiging (zie hoofdstuk 2). Daarnaast is volgens de
KNB de minimale efficiënte personeelsomvang sinds de jaren zeventig van de 20ste
eeuw gestegen. 144 Daar waar vroeger drie personen – een notaris, klerk en secretaresse
– een 'solitair' kantoor vormden, ligt dat aantal nu rond de acht – een
notaris, twee kandidaten, secretaresses, een boekhouder, een op hbo-niveau opgeleide
medewerker (klerk) en overige ondersteuning. Ten slotte is het opleidingsniveau
van de werknemers in de afgelopen decennia gestegen. De toename
wat betreft de minimaal efficiënte schaal hangt samen met de toegenomen complexiteit
van de werkzaamheden en met de – ook in de solitaire kantoren – toenemende
mate van specialisatie.
143 De Stand van de Advocatuur 2001 en 2002 van Uitgeverij KSU.
144 Gesprek met KNB, 22 januari 2003.
D9441 – april 2003 81

Het feit dat notarismaatschappen nevenvestigingen opzetten, kan op verschillende
manieren geduid worden. Hieronder noemen we 6 mogelijke interpretaties:
1. Het kan betekenen dat er voldoende groei in de markt was.
2. Het kan duiden op een intensivering van de concurrentie.
3. Het kan een teken zijn dat kantorenmaatschappen rekening proberen te houden
met bijvoorbeeld de bereikbaarheid voor de consument.
4. Het kan duiden op een toenemende mate van specialisatie (een of enkele specialismen
geclusterd per vestiging).
5. Het kan komen door een toename van het aantal kantoren dat fuseert tot één
kantoor, waarbij de voormalige zelfstandige kantoren als aparte vestiging blijven
bestaan. 145
6. Het kan duiden op strategische overwegingen, waarbij men regionale spreiding
zoekt om zogenaamde witte vlekken (plekken met relatief weinig (gespecialiseerde)
notarissen) op te vullen.
Spreiding van de vestigingen
De groei van het aantal vestigingen concentreerde zich in de grote steden Amsterdam,
Utrecht en Rotterdam. 146 Dit was overigens geen inhaalslag, het aantal inwoners
per notaris was al niet laag in die steden. Het aantal (postcode)gebieden
waar relatief veel inwoners onder één notaris vallen, neemt af. 147 Als men de notarisdichtheid
over heel Nederland bekijkt, blijkt dat notarissen de afgelopen jaren
beter verdeeld zijn over het land. 148 Dit is mede in het licht van de verwachtingen
van de wetgever een positieve ontwikkeling te noemen.
Aantal notarissen en benoemingen
Naast het aantal kantoren is het interessant om te kijken naar de ontwikkeling in
het aantal notarissen. Het aantal notarissen laat een geleidelijke groei zien over de
periode 1994-2002 (zie figuur 4.2). In 2002 waren er 23% meer notarissen ingeschreven
dan in 1994. Het is echter opvallend dat er geen trendbreuk te zien is na
1999, maar dat de geleidelijke groei van de jaren daarvoor wordt voortgezet.
Het is, naast het aantal ingeschreven notarissen, tevens interessant om te kijken
naar het aantal benoemde notarissen (dit is immers iets anders dan het aantal ingeschreven
notarissen). Voor de invoering van de nieuwe wet was de toetreding –
gemeten naar het aantal nieuw benoemde notarissen – vrij stabiel.
145 Uit het EIM-onderzoek blijkt dat 7% van de kantoren sinds 1 oktober 1999 gefuseerd is met
andere kantoren (2002, p. 77). Dit percentage ligt hoger dan in eerdere jaren.
146 EIM, 2002, p. 20.
147 EIM, 2002, p. 21.
148 Aantal inwoners per notaris in een regio.
D9441 – april 2003 82

In het jaar na de invoering van de nieuwe vestigingsregels zien we een grote
sprong in het aantal benoemingen. Dit is een inhaalslag geweest. Vanaf 1 mei
1999 was de mogelijkheid om nog volgens de oude wet en procedure benoemd te
worden stopgezet, omdat men vanwege de doorlooptijd van deze procedure moest
wachten op de nieuwe wet. In 2001 is het aantal benoemingen gedaald tot het oude
niveau en de voorlopige cijfers over 2002 suggereren dat het aantal benoemi ngen
niet structureel is gestegen. 149
Figuur 4.2 Aantal benoemingen
150
100
50
0
Aantal benoemingen
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Bron: KNB, in: EIM, 2002, p. 24, bewerking SEO
Aantal kandidaat-notarissen
Er was wel sprake van een trendbreuk wat betreft het aantal kandidaat-notarissen:
de groeivoet van deze groep vlakte af na 1999. Voor een deel komt dit doordat er
in 2001 en 2002 meer kandidaten werden benoemd tot notaris dan er nieuwe kandidaten
bijkwamen. Omdat er echter geen sprake is van een werkelijke sprong in
het aantal notarissen, vermoeden wij dat de genoemde trendbreuk zijn oorsprong
vooral vindt in de instroomkant. Dat wil zeggen in een afname in het aantal kandidaat-notarissen
dat van de universiteit komt. Dit blijkt ook uit de cijfers in
schema 4.1. Daarnaast speelt de uitstroom van kandidaat-notarissen een belangrijke
rol. Zo blijkt uit het EIM-onderzoek dat 20% van de huidige vrouwelijke kandidaat-notarissen
verwacht dat zij in 2008 niet meer binnen het notariaat zullen
werken; voor mannelijke kandidaat-notarissen ligt dat percentage met 12 % wat
lager. 150
149 52 benoemingen tot 2 juli 2002.
150 2002, p. 54.
D9441 – april 2003 83

Schema 4.1: Aantal studenten en aantal afgestudeerden notarieel recht 151
400
350
300
250
200
150
100
50
Het aantal studenten notarieel recht neemt gestaag af van 1.219 in 1998 tot 848 in 2002
(Commissie Monitoring Notariaat, 2003, p. 18).
Ondanks het voorgaande is er nog steeds een relatief groot aanbod van kandidaatnotarissen:
in 2000 en 2001 waren er anderhalf keer zo veel kandidaten als benoemde
notarissen. Dit kan erop duiden dat er na 1999 nog altijd toetredingsbarrières
bestaan bij de benoeming tot notaris. De vraag is welke barrières dit zouden
kunnen zijn. Uit het EIM-onderzoek blijkt dat de wettelijke toetredingsbarrières,
zoals de langere opleiding en het gevraagde ondernemingsplan, een ondergeschikte
rol spelen. 152 De belangrijkste toetredingsbarrières vormen het benodigde
kapitaal (voor investeringen, goodwill en/of inkopen in de maatschap) en de onzekerheid
over de ontwikkeling van de markt voor notariële diensten. Goede derde
is de beperkte mogelijkheid om parttime te werken. Deze drie barrières hangen
niet samen met de wettelijke regelingen voor het notariaat, maar zijn algemeen
economisch van aard.
151 EIM, 2002, p. 71.
152 2002, p. 55.
0
1996/97 1997/98 1998/99 1999/00 2000/01
D9441 – april 2003 84

Figuur 4.3 Aantal notarissen en kandidaat-notarissen
2500
2000
1500
1000
500
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
kandidaat-notarissen notarissen
Bron: KNB, in: EIM , 2002, p. 26, bewerking SEO
Kandidaat-notarissen en solitaire vestiging
Van de vrijere vestigingsmogelijkheden verwachtte de wetgever dat er veel kandidaat-notarissen
zelfstandige kantoren zouden starten. Dit is echter in geringe
mate gebeurd. 153 Een kleinschalig kantoor heeft volgens startende notarissen geen
goede toekomst. Het beroep is hiervoor te complex, niet alleen inhoudelijk, maar
ook wat betreft de bedrijfsvoering. In de belevingswereld van de kandidaatnotarissen
zijn de toetredingsdrempels bij het opzetten van een nieuw kantoor of
het overnemen van een solitair kantoor veel hoger en talrijker dan bij toetreding
tot een bestaande maatschap. 154 Vooral het ontbreken van schaalvoordelen, de
hoogte van de benodigde investeringskosten, de grotere ondernemingsrisico's, de
vereiste breedte van vakkennis, de beperktere mogelijkheden om zich te specialiseren
en het vinden van goed gekwalificeerd personeel spelen de startende notaris
parten bij het opzetten van een nieuw kantoor of het overnemen van een solitair
kantoor. Daarnaast beschouwt men het krijgen van een goede positie in de markt
voor nieuwe kantoren als problematisch. 155
153 EIM, 2002, p. 49.
154 Vergelijk hierbij figuur 15 en 17 in het EIM-onderzoek, 2002.
155 EIM, 2002, p. 52.
D9441 – april 2003 85

De omvang van notariskantoren en vestigingen
Uit de onderstaande cijfers kunnen we afleiden dat de gemiddelde grootte van
notariskantoren en -vestigingen gemeten naar aantal (kandidaat-)notarissen geleidelijk
stijgt. De stijging komt voornamelijk voor rekening van kandidaatnotarissen.
Vooral de 'grootste' notariskantoren hebben veel kandidaat-notarissen
in dienst. De top-30 notariskantoren telden 629 kandidaat-notarissen, ruim twee
en een half keer zo veel als benoemde notarissen (239). 156
Figuur 4.4. Gemiddeld aantal (kandidaat-)notarissen per vestiging en per kantoor
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
notaris per vestiging kandidaat per vestiging
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
notaris per kantoor kandidaat per kantoor
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Bron: KNB, in: EIM, 2002, p. 26, bewerking SEO.
156 De Stand van de Advocatuur 2001 en 2002 van Uitgeverij KSU. De top-30 van de notariskantoren
zoals uitgeverij KSU die samenstelt, wordt geteld op basis van het aantal werkzame notarissen
plus de kandidaat-notarissen.
D9441 – april 2003 86

Marktverdeling
Op basis van de gegevens in de voorgaande subparagrafen vinden we kort gezegd
de volgende effecten:
• een toename van het aantal vestigingen van kantorenmaatschappen
• een betere spreiding van de vestigingen
• geen stijging in de groeivoet wat betreft het aantal notarissen
• het aantal kandidaat-notarissen stijgt niet. Dit is evenwel niet het resultaat van
extra benoemingen, zoals werd verwacht door de wetgever, maar van factoren
aan de in- en uitstroomkant.
4.4.2 Prijs 157
Ook ten aanzien van de wijzigingen van het tariefstelsel had de wetgever verschillende
verwachtingen (zie hoofdstuk 3). De prijzen zouden als gevolg van de
mededinging - met name in de onroerendgoedpraktijk - dalen. In de familiepraktijk
zouden de prijzen enigszins stijgen. In het algemeen zouden de prijzen voor
de consument gunstig beïnvloed worden door een (verwachte) toename van de
efficiëntie en van een zekere mate van differentiatie en specialisatie.
Er is duidelijk sprake van tariefdifferentiatie, zoals blijkt uit tabel 4.3 in paragraaf
4.3.1. De prijzen van de familiepraktijk zijn zoals verwacht gestegen. Bij de onroerendgoedpraktijk
zien we echter een gemengd beeld. De hevigste concurrentie
vindt plaats op het hoge segment van de vastgoedmarkt. Uit tabel 4.5 kunnen we
afleiden dat de grootste kantoren hogere tarieven hanteren. Omdat deze kantoren
meer zaken afhandelen, moeten de gemiddelden van tabel 4.3 naar boven bijgesteld
worden, willen we een uitspraak kunnen doen over de gemiddelden op de
markt.
De bestudeerde rapporten en literatuur overziend, vinden we geen reden om aan te
nemen dat de prijzen van notariële diensten zijn gedaald sinds de liberalisering. Er
lijken eerder aanwijzingen te zijn dat de prijzen van notariële diensten grosso modo
zijn gestegen. Het hogere segment van de onroerendgoedmarkt vormt hierop
wellicht de uitzondering.
157 Deze alinea vormt een samenvatting van eerder gepresenteerde data uit verschillende bronnen
(EIM (2002), Ernst & Young (2002), SEOR/OCFEB (2002)).
D9441 – april 2003 87

4.4.3 Kwaliteit
Een belangrijke reden voor de lange duur van het wetgevingstraject was de vrees
van verschillende partijen dat het publieke belang van de kwaliteit van de notariele
dienstverlening (en daarmee de rechtszekerheid) in het geding zou kunnen
komen door een te scherpe concurrentie. Te scherpe concurrentie zou bijvoorbeeld
kunnen leiden tot kwalitatief slechtere adviezen in de (arbeidsintensieve)
familiepraktijk (zie hoofdstuk 3). Anderzijds verwachtte de wetgever dat meer
concurrentie zou leiden tot een betere kwaliteit in termen van dienstverlening. In
deze paragraaf gaan we nader in op de kwaliteit. Het blijkt overigens niet eenvoudig
om een definitie te geven van kwaliteit van notariële diensten. In discussies
wordt met de term veelal verwezen naar uiteenlopende zaken. Wij onderscheiden
een integriteitscomponent (onafhankelijkheid en onpartijdigheid), een juridischambachtelijke
component en de wijze van dienstverlening (ook wel de commerciele
kwaliteit) (zie ook hoofdstuk 2).
Juridische ambachtelijkheid versus commerciële kwaliteit
De juridische kwaliteit verschilt niet erg sterk tussen notariskantoren, aldus de
KNB. 158 Als het goed is, zijn immers alle notarissen vakbekwaam. 159 De rechtszekerheid
– een belangrijke kwaliteitsdimensie – is mede hierdoor gewaarborgd.
Verschillen wat betreft deze kwaliteitscomponent hebben betrekking op de mate
waarin een kantoor is gespecialiseerd op een bepaald terrein en de mate waarin de
notaris goed en gericht 'doorvraagt' om de behoefte van de cliënt en de daarbij
passende oplossingen in kaart te brengen. Verschillen in commerciële kwaliteit
(wijze van dienstverlening) komen volgens de KNB veel vaker voor. Het gaat
hierbij om de bereidheid om kennis te delen, de motivatie om alle mogelijke opties
en terreinen af te dekken, de stiptheid van de dienstverlening en nog een hele
reeks algemene dienstverlenende aspecten (kopje koffie, vriendelijkheid et cetera).
Hoewel de consument de commerciële kwaliteit over het algemeen wel kan beoordelen,
ligt dat anders voor de juridische - en de integriteitscomponent van -
kwaliteit. Deze wordt bijvoorbeeld in de onroerendgoed- en ondernemingspraktijk
pas na verloop van tijd duidelijk, en in de familiepraktijk soms zelfs in het geheel
niet duidelijk. Het is dus moeilijk voor de consument (en daarmee ook voor ons)
om de juridische kwaliteit van diensten te beoordelen. Dat was al zo vóór de invoering
van de nieuwe wet en het is sindsdien niet veranderd.
158 Gesprek met de KNB, 22 januari 2003.
159 Door middel van de verordening op basis van artikel 61 lid 2 zijn bijvoorbeeld regels opgesteld
ter bevordering van de vakbekwaamheid (Regeling inzake verplichte nascholing notariaat) (Toezicht
Notariaat, 1999, Ministerie van Justitie, pp.24-25).
D9441 – april 2003 88

Klachten
Omdat de consument de commerciële kwaliteit het best kan beoordelen, kan het
aantal klachten van afnemers als een indicator voor deze kwaliteit worden genomen.
Het EIM meldt dat het ernaar uitziet dat er sinds 1998 steeds minder klachten
worden ingediend. 160 De klachten betreffen veelal de dienstverlening en niet
zozeer de inhoud van de akten. De inhoud van de akten – een indicator van de
juridische kwaliteit - kan doorgaans pas veel later beoordeeld worden en het is
dan ook de vraag of men na tientallen jaren nog overweegt een klacht in te dienen.
De formele klachtenprocedure loopt via de Kamers van Toezicht. In 2000 ontvingen
de Kamers van Toezicht 28% meer klachten. 161 Het aantal klachten is in absolute
zin echter nog altijd zeer gering te noemen. Dit blijkt uit het feit dat er in
2000 slechts bij één op 6.250 akten een klacht werd ingediend.
In 2000 ontving de KNB 276 klachten, 162 waarvan 179 betrekking hadden op de
dienstverlening. 163 In 2001 ging het om 277 klachten, waarvan 153 betrekking
hadden op de dienstverlening. Een vergelijking met het aantal klachten dat voor
1999 werd ingediend, wordt bemoeilijkt door het feit dat de KNB de registratie
van de klachten heeft veranderd. Het lijkt erop dat het aantal klachten sinds 1999
is afgenomen.
Publiciteit
Het beoordelen van de juridische kwaliteit van notariële diensten is, zoals duidelijk
zal zijn, niet eenvoudig. In de praktijk zijn er wel websites voor prijsvergelijking,
maar er is geen medium waarin de beste notarissen worden aangewezen.
Ondanks het opheffen van het verbod op reclame is er geen cultuur ontstaan van
wervende brochures. Dat is overigens niet verbazingwekkend, aangezien reclame
geen soelaas biedt voor ervaringsgoederen en zeker niet voor vertrouwensgoederen
zoals notariële diensten. Het is wat betreft deze goederen gemakkelijker om
informatie over prijzen te verkrijgen dan over kwaliteit. Reclame met louter
prijsinformatie leidt – ceteris paribus – tot een ontmoediging van de concurrentie
op kwaliteit. Hierdoor daalt het gemiddelde kwaliteitsniveau op de markt (hier
komen we op terug in de volgende subparagraaf).
160 EIM, 2002, p. 65.
161 Dit zou overigens wellicht kunnen samenhangen met het afschaffen van de scheidsgerechten.
De mogelijkheid voor klagers om zich (ook) tot een scheidsgerecht te wenden is verdwenen als
uitvloeisel van de omvorming van de KNB tot publiekrechtelijk lichaam.
162 Daarnaast was er nog een aantal klachten over declaraties. Deze klachten worden in eerste
aanleg aan de ringvoorzitter voorgelegd.
163 De eerste opvang en bemiddeling van klachten door de KNB blijft, ondanks het afschaffen van
de scheidsgerechten, als zeef gehandhaafd (Toezicht notariaat, 1999, Ministerie van Justitie, p.32).
D9441 – april 2003 89

Zonder (prijs)reclame zijn de kosten van de consument voor het zoeken van een
geschikte notaris echter hoger. Het is derhalve van belang om, voorzover dat mogelijk
is, de kwaliteit transparanter te maken, zodat reclame of andere productinformatie
op een evenwichtige manier kan worden gebruikt om de zoekkosten voor
de consument te verlagen. Overigens kan het bij sommige notariële diensten wel
degelijk van belang zijn om 'algemene' reclame te maken (het bekendmaken van
naam en soort dienstverlening van een notariskantoor). Dit geldt met name voor
die diensten die meer dan één keer door de afnemer worden afgenomen. Men
spreekt dan van repeat buying, bijvoorbeeld in het geval van ondernemingen in de
ondernemingspraktijk of professionele partijen in de onroerendgoedpraktijk (woningcorporaties,
gemeenten, projectontwikkelaars).
Het risico van adverse selection
Omdat de juridische kwaliteit van de notariële dienst niet transparant is, bestaat
het risico van zogenoemde adverse selection (averechtse selectie). 164 In de onderstaande
box (4.4) wordt dit concept geïntroduceerd.
Box 4.4 Adverse selection 165
Adverse selection werd in 1970 al door Akerlof beschreven aan de hand van het voorbeeld van de
markt voor tweedehands auto's. Consumenten zijn veelal bereid een prijs te betalen die overeenkomt
met het gemiddelde kwaliteitsniveau; zij betalen dan te veel voor een slechte auto, maar te
weinig voor een goede auto. Op een ongereguleerde markt met informatieasymmetrie t aanzien
van kwaliteit tussen aanbieders en consumenten zullen de kwalitatief slechte aanbieders de kwalitatief
goede aanbieders dus uit de markt prijzen, waardoor de kwaliteit van de dienstverlening een
steeds lager peil bereikt.
Om het probleem van de informatieasymmetrie aan te pakken, wordt in de literatuur veelal voorgesteld
om de markt te reguleren –door de overheid of door zelfregulering– door het instellen van
bijvoorbeeld minimumkwaliteitseisen, erkennings- en vestigingsregels, of certificering. Deze
(zelf)regulering kan uit het oogpunt van marktwerking te hoog worden ingezet, terwijl vanuit het
oogpunt van de reductie van de informatiescheefheid juist het gevaar van een te laag ingezette
regulering dreigt.
Overigens is de kans bij zelfregulering groot dat de regulator die namens de aanbieders optreedt,
de standaard te hoog stelt om zo het producentensurplus (kortweg: de winst) te maximaliseren.
Als we de notariële markt op basis van het risico van adverse selection analyseren,
ontstaat het volgende beeld.
164 Dit risico wordt tevens door de Consumentbond en onderzoeksbureau Nyfer onderkend.
165 Akerlof, G. (1970), The market for lemons: Quality, uncertainty and the market mechanism,
Quarterly Journal of Economics, pp. 488-500.
D9441 – april 2003 90

Wanneer consumenten de juridische kwaliteit van de dienstverlening niet kunnen
beoordelen, maar slechts kunnen onderscheiden op prijsniveau (wat na 1 oktober
1999 mogelijk is geworden), ontbreekt een prikkel voor notarissen om diensten
van een hoge juridische kwaliteit te leveren. De notaris kan zich immers niet onderscheiden
op grond van die kwaliteit. De marktprijs zal dan tenderen naar de
prijs die hoort bij het gemiddelde kwaliteitsniveau. Notarissen die een hogere juridische
kwaliteit bieden, worden in dat geval verlieslijdend en zullen derhalve
verdwijnen. Hierdoor zal de gemiddelde kwaliteit nog minder worden, waardoor
ook de marktprijs weer verder zakt, et cetera. Op een ongereguleerde markt zou
het resultaat van adverse selection zijn dat slechte notarissen overblijven en de
goede uit de markt worden geduwd.
Het risico van adverse selection is het grootst in de familiepraktijk, omdat de
kwaliteit daar vaak pas na lange tijd of zelfs niet beoordeeld kan worden ('het product'
is een ervaringsgoed met kenmerken van een vertrouwensgoed). In de onroerendgoedpraktijk
kan de kwaliteit vaak eerder worden beoordeeld, aangezien de
omloopsnelheid van een huis gemiddeld zeven jaar is ('het product' is een ervaringsgoed).
Om het risico van averechtse selectie te voorkomen, is
(zelf)regulering nodig ten behoeve van kwaliteitsbewaking. In de volgende subparagrafen
gaan we daarom verder in op de borging van de kwaliteit van de notariële
dienstverlening.
Het waarborgen van kwaliteit van de notariële dienstverlening
De elementen van de juridische en de integriteitscomponent van kwaliteit worden
noch met vaste tarieven noch met de huidige prijsderegulering gewaarborgd. De
vraag is hoe deze componenten van kwaliteit dan wel worden gewaarborgd. Er
bestaan verschillende regels die de juridische en integriteitscomponent van kwaliteit
trachten te verwezenlijken en te waarborgen. Zo is er de eed die notarissen af
moeten leggen en zijn de onpartijdigheid en de onafhankelijkheid wettelijk vastgelegd.
Daarnaast is er de regeling inzake verplichte nascholing notariaat, de Administratieverordening
166 , de academische opleiding, de beroepsopleiding 167 , de
stage-eisen 168 , en dergelijke. De waarborgen zijn met de invoering van de nieuwe
wet dan ook niet weggenomen, maar eerder vergroot (i.c. de langere stageduur).
De oude waarborg voor de juridische kwaliteit is met andere woorden nog steeds
(en zelfs versterkt) van kracht. Hier staat tegenover dat de geschiktheidstoets die
elke kandidaat-notaris vroeger moest doorstaan, is afgeschaft.
166 Deze verordening stelt voorschriften aan de wijze waarop de kantoor- en privé-administratie
moeten worden ingericht, bijgehouden en bewaard (artikel 24 lid 3).
167 Van 200 uur per jaar gedurende drie jaren.
168 Punten te behalen in het kader van de permanente educatie en beroepsopleiding.
D9441 – april 2003 91

In deze toets werden niet alleen allerlei inhoudelijke aspecten getoetst, maar er
was tevens aandacht voor de persoonlijke eigenschappen van de kandidaat (aan de
hand waarvan een antwoord gegeven moest worden op de vraag: 'is dit een geschikte
notaris?'). Met het wegvallen van deze deels subjectieve toets is een deel
van de kwaliteitsbewaking verdwenen.
De WNA 1999 voorziet niet in een toetsing of de kandidaat-notaris geschikt is om
tot notaris te kunnen worden benoemd. Voor benoeming wordt weliswaar bij de
Kamers van Toezicht geïnformeerd of er klachten zijn gedeponeerd gedurende de
stageperiode (werkperiode), maar dit is geen alternatief voor de vroegere 'geschiktheidstoets'.
De KNB vindt deze toetsing bij de Kamers van Toezicht onvoldoende en acht het
van belang om instrumenten te ontwikkelen waardoor kandidaat-notarissen tijdens
hun stageperiode hun 'geschiktheid' voor het vak kunnen verbeteren. Dit bijvoorbeeld
met behulp van vaardigheidstrainingen. In dit kader werd in 1999 gewerkt
aan de ontwikkeling van een (vrijwillig) loopbaanonderzoek voor (in het bijzonder)
kandidaat-notarissen. Dit houdt in dat de kandidaat-notaris wordt onderzocht
op zijn persoonlijkheidstructuur, zijn intelligentie en zijn gedragsvaardigheden.
Het resultaat van dit onderzoek is een conclusie over verbeterpunten, de wijze
waarop deze verbeterpunten kunnen worden opgepakt, en de termijn waarbinnen
de verbetering naar verwachting kan plaatsvinden. 169
Toezicht en tuchtrecht
Belangrijke aspecten van kwaliteitsborging van de notariële dienstverlening zijn
het tuchtrecht en het toezicht. 170 In de WNA 1999 wordt ten opzichte van de
WNA 1842 een duidelijker onderscheid gemaakt tussen de tuchtrechtspraak enerzijds
en het uitoefenen van toezicht anderzijds. Juist toezicht zou volgens de
werkgroep Toezicht Notariaat van belang zijn, ter waarborging van een goede
kwaliteit en een hoge standaard van beroepsbeoefening. Een belangrijk doel van
toezicht ligt immers in de preventieve werking die ervan uitgaat. 171 Tuchtrecht
schiet wat dit betreft tekort, aldus de werkgroep, omdat het een reactief handhavingsmechanisme
is: de preventieve werking is beperkt tot afschrikking.
169 Toezicht notariaat (1999), Ministerie van Justitie, p. 39.
170 De behoefte aan toezicht in het notariaat wordt, volgens de werkgroep Toezicht Notariaat, met
name verklaard door de relatie van het vrije ondernemerschap met een aantal andere kenmerken
van die beroepen: het domeinmonopolie en de hieruit voortvloeiende afhankelijkheid van consumenten;
de aanwezigheid van een vertrouwensrelatie met de cliënten; het belang van het handhaven
van gedragsrichtlijnen (waaronder ethische en morele) bij de beroepsuitoefening; de complexiteit
van het handelen en de grote (geldelijke) belangen die daarmee gemoeid zijn.
171 Toezicht notariaat (1999), Ministerie van Justitie, p. 23.
D9441 – april 2003 92

Beide taken zijn opgedragen aan de Kamers van Toezicht. 172 De toezichtfunctie
wordt geconcentreerd bij de voorzitter van de Kamer van Toezicht. Het toezicht is
overigens in de wet (en in andere wetten) ook opgedragen aan andere instanties:
• de KNB: de KNB houdt toezicht op de naleving van haar beroeps- en gedragsregels
en haar verordeningen. De KNB kan ook in het algemeen de voorzitter
van de Kamer van Toezicht verzoeken een onderzoek in te stellen. 173
• het Bureau Financieel Toezicht (BFT): het BFT ziet toe op het financiële beheer
van de notariële praktijk. In dit kader bezoekt het BFT de notariskantoren
onverwacht en regelmatig. De notaris is daarnaast verplicht jaarlijks aan het
bureau zijn jaarstukken te zenden. 174
• de inspectie der registratie en successie: het toezicht door deze inspectie is van
belang voor de belastingdienst in verband met een geordend en inzichtelijk
rechts- en geldverkeer. Dit in het bijzonder bij onroerendgoedtransacties en in
de successiesfeer.
• de minister van Justitie/de Kroon: op de verordeningen van de KNB is sprake
van preventief toezicht door de minister van Justitie. Daarnaast beschikt de
minister over repressief toezicht ten aanzien van de besluiten van de ledenraad,
van het bestuur of van andere organen.
Essentieel voor het toezicht door andere instanties is dat zij ook klachtrecht hebben.
Het toezicht strekt zich formeel uit over alle onderwerpen die in de nieuwe
Notariswet of hierop gebaseerde regelingen aan de orde zijn. Hiertoe zijn de bevoegdheden
en toezichthoudende taken van de voorzitter in de WNA 1999 uitgebreid.
In werkelijkheid houden de meeste toezichtinstanties zich bezig met financiële
aspecten van de notariële markt en in veel mindere mate met bredere aspecten
zoals de juridisch-ambachtelijke en integriteitscomponent van kwaliteit.
172 Klachten over de declaratie moeten in eerste instantie worden voorgelegd aan de ringvoorzitter.
173 Behalve door de KNB zelf, wordt toezicht gehouden op de naleving van de KNBverordeningen
door de Kamers van Toezicht. Wanneer de verordeningen overtreden worden, kan
de KNB de tuchtrechter inschakelen door een klacht in te dienen bij de Kamer van Toezicht. Met
de omvorming van de KNB tot publiekrechtelijk lichaam is de mogelijkheid voor klagers om zich
ook te richten tot een scheidsgerecht verdwenen. Wel heeft de KNB haar 'zeeffunctie' behouden,
zodat de KNB nog steeds de eerste opvang van klachten en informele bemiddeling verzorgt.
174 Het BFT is ontstaan door omzetting van het oude Centraal Bureau van Bijstand. Het BFT is
onder de WNA 1999 -in tegenstelling tot het oude Centraal Bureau van Bijstand- niet langer een
aan de Kamers van Toezicht ondergeschikt uitvoeringsorgaan, maar heeft een eigen verantwoordelijkheid.
D9441 – april 2003 93

Intern preventief toezicht: kwaliteitszorg en -bewaking
In verband met de kwaliteitsbewaking is het tevens van belang om de initiatieven
van de KNB op het gebied van kwaliteitsbeleid te vermelden. 175 De werkgroep
Toezicht Notariaat benadrukt ook juist het belang van een systeem van integraal
toezicht, waarin niet alleen extern repressief (tuchtrecht) en preventief toezicht
(toezicht door instanties als de Kamers van Toezicht, het BFT, de KNB en dergelijke)
een plaats moet hebben, maar waarin tevens een belangrijke rol is weggelegd
voor intern preventief toezicht. Dat wil zeggen toezicht door en vanuit de
beroepsgroep zelf, met als doel kwaliteitsborging. Volgens de werkgroep zou juist
voor vrije beroepsbeoefenaren met hun professionele autonomie gelden dat zij
zelf het best kunnen zorgen voor een vorm van kwaliteitsbewaking. Dit omdat bij
de beroepsgroep zelf het vereiste kennisniveau aanwezig is. Daarnaast zou het
karakter van vertrouwensberoep een meer formele toetsing door derden in de weg
kunnen staan: collega's of gelijkwaardige beroepsbeoefenaren hoeft de geheimhoudingsplicht
niet te worden opgelegd. 176
Sinds een aantal jaren is de KNB begonnen met de opzet van een kwaliteitsproject,
waarmee beoogd wordt de implementatie van kwaliteitszorgsystemen op de
notariskantoren te bevorderen. Zo'n systeem zou kunnen leiden tot systematische
kwaliteitsbewaking, onder meer door het behalen van een (ISO-)certificaat. Het
kwaliteitsproject bestaat uit vijf pijlers:
• het bevorderen van de vakbekwaamheid door het instellen van een systeem
van verplichte scholing 177
• het onderzoeken van de cliënttevredenheid
• het opstellen van een kwaliteitshandboek en de implementatie van kwaliteitszorgsystemen
op de notariskantoren
• het ontwikkelen van een systeem van intercollegiale toetsing
• het ontwikkelen van loopbaanonderzoeken.
In 1996 heeft de KNB een kwaliteitshandboek uitgegeven, om de notariskantoren
te stimuleren zelf een kwaliteitshandboek te ontwikkelen. 178
175 Uit interne stukken van de KNB.
176 Toezicht Notariaat (1999), Ministerie van Justitie, p. 13.
177 Dit is in 1996 van start gegaan: elke (kandidaat-)notaris is jaarlijks verplicht een door het bestuur
van de KNB vast te stellen aantal uren gekwalificeerd onderwijs te volgen. Het doel is om de
kwaliteit van de juridische dienstverlening te bevorderen.
178 Het kwaliteitshandboek geeft een helder beeld van hoe een eigen kantoorkwaliteitshandboek
eruit zou kunnen zien en heeft de functie van hulpbron. Bovendien kan het handboek dienen als
toetssteen, doordat het voorwaarden aangeeft waaraan moet worden voldaan. Een belangrijk
hoofdstuk van het kwaliteitshandboek is de beschrijving van normen waaraan het bedrijfsproces
op een notariskantoor zou behoren te voldoen. Het is volgens de werkgroep Toezicht Notariaat
niet uitgesloten dat deze normen in de toekomst verplicht zullen worden gesteld door de KNB.
D9441 – april 2003 94

In het kwaliteitshandboek zijn voor verschillende fasen van het primaire proces en
voor verschillende aandachtsgebieden in de ondersteunende processen normen
opgesteld. Onderzoek door de stichting Certiked heeft uitgewezen dat een kantoor
dat voldoet aan en werkt volgens deze normen in aanmerking komt voor een ISO-
9001-certificaat. 179 Een knelpunt bij de bevordering van een gestructureerd kwaliteitszorgsysteem
is volgens de werkgroep Toezicht Notariaat echter dat de notariskantoren
weliswaar (vaak) de noodzaak van zo'n systeem inzien, maar niet tot
invoering daarvan komen door grote kantoordrukte en onbekendheid met de materie.
180
De knelpunten van het toezichtssysteem
Preventief toezicht heeft een (potentieel) essentiële rol bij kwaliteitsborging in de
notariële dienstverlening. Desondanks kent de huidige vorm van het toezicht volgens
de werkgroep Toezicht Notariaat verschillende knelpunten:
• de (personele) onmogelijkheid van de Kamers van Toezicht om de gewenste
inhoud te geven aan de bij hen geconcentreerde toezichtsfunctie
• geen uniformiteit in het toezicht
• verbrokkeld toezicht, c.q. geen centrale instantie die uitgerust is met dusdanige
bevoegdheden dat informatie van alle toezichthouders daar samenkomt dan
wel door deze instantie verkregen kan worden
• geen eenvoudige wijze om in concrete gevallen een verscherpt toezicht te bereiken
• het accent van toezicht ligt onvoldoende op preventie
• onvoldoende functiescheiding tussen 'aanklager' en 'rechter' binnen de Kamer
van Toezicht. 181
Het huidige toezicht is verbrokkeld - er zijn acht verschillende instanties met toezicht
belast. Dit brengt in combinatie met het ontbreken van een gestructureerde
en vaste informatie-uitwisseling het gevaar met zich mee dat eenduidige aansturing,
prioriteitenstelling en doelmatigheid worden belemmerd. De als centrale
toezichtorganen aangewezen (voorzitters van de) Kamers van Toezicht zijn in
belangrijke mate afhankelijk van informatie van de andere toezichthoudende instanties.
Daarnaast bestaan er 19 Kamers van Toezicht, hetgeen de uniformiteit
van het toezicht verder beperkt. 182
179 In 1999 waren er voor zover bekend drie notariskantoren die met behulp van het kwaliteitshandboek
een kwaliteitszorgsysteem hebben geïmplementeerd en daarmee een ISO-certificaat
hebben gekregen.
180 De KNB wil om deze reden een 'kwaliteitsmanager' aanstellen, die kantoren hierbij moet helpen.
Er wordt op dit moment tevens gewerkt aan een audit-systeem als onderdeel van het kwaliteitszorgsysteem.
181 Toezicht notariaat (1999), ministerie van Justitie, pp. 40-44, 51.
182 Toezicht notariaat (1999), ministerie van Justitie, pp. 40-41.
D9441 – april 2003 95

Afgezien van incidentele informatiestromen van het BFT en de KNB naar de Kamers
van Toezicht is er geen wettelijke basis voor uitwisseling van informatie
tussen de toezichthoudende instanties, zodat een centraal punt waar alle informatie
samenkomt ontbreekt. Tegelijkertijd is de werkdruk op de Kamers van Toezicht
door het wegvallen van de scheidsgerechten groter geworden. Derhalve
komt de werkgroep tot de conclusie dat bij het toezicht een instantie ontbreekt die
voldoende is toegerust met tijd, middelen en (landelijk) overzicht om de coördinatie
van het toezicht over de hele linie inhoud te geven.
Een volgend knelpunt betreft de vervlechting van de functies van 'aanklager' en
'rechter'. Op dit moment is het veelal de voorzitter van de Kamer van Toezicht die
naar aanleiding van een klacht opdracht geeft tot het vooronderzoek dat vervolgens
kan leiden tot een tuchtrechtelijke klacht bij diezelfde Kamer van Toezicht.
Hoewel het vooronderzoek wordt uitgevoerd door een plaatsvervangend voorzitter,
is het de vraag of dit vanuit het oogpunt van de scheiding van functies voldoende
garanties biedt. 183 Het is wenselijker dat de functies van aanklager en
rechter uit elkaar worden getrokken.
De klachtenbehandeling vindt evenmin geconcentreerd plaats, hetgeen niet ten
goede komt aan de doorzichtigheid voor de (ontevreden) consument. 184 Het bestaan
van meerdere klachteninstanties vormt op zich geen probleem, omdat het
vanuit het oogpunt van de klachtbehandeling voornamelijk gaat om toegankelijkheid
en om de adequate afhandeling. Dit betekent dat de klager de keus heeft om
voor een bepaalde route te kiezen. Hier staat dan wel tegenover dat het een logisch
systeem moet zijn, dat duidelijk is voor de klager. 185 Daarnaast moet vermeden
worden dat 'forumshopping' - met het risico van tegenstrijdige uitspraken -
gaat plaatsvinden.
De procedure bij de Kamers van Toezicht is ten slotte (ondanks aanpassingen)
toch voornamelijk tuchtrechtelijk gebleven. Dit betekent dat er geen adequate
voorziening bestaat voor consumentenklachten die 'minder goed' binnen het tuchtrecht
passen. In het algemeen concludeert de werkgroep dat het accent van het
toezicht onvoldoende op preventie ligt. Het toezicht is geen onderdeel van een
integraal systeem dat gericht is op kwaliteitsborging. Daarnaast is de systematische
kwaliteitsbewaking binnen het notariaat zelf nog onvoldoende van de grond
gekomen.
183
Daarnaast kan een klacht in het algemeen ook door de KNB, het Bureau Financieel Toezicht of
een cliënt worden geformuleerd.
184
Naast de notaris zelf zijn er drie en mogelijk zelfs vier instanties (Kamer van Toezicht, KNB,
ringvoorzitter, nationale ombudsman) die zich met klachtbehandeling in eerste aanleg bezighouden.
In het verlengde hiervan kunnen verschillende instanties in hoger beroep een rol spelen.
Daarnaast is er nog de mogelijkheid van de gang naar de burgerlijke rechter.
185
Toezicht notariaat (1999), Ministerie van Justitie, pp. 41-42.
D9441 – april 2003 96

Inspectie
Een mogelijkheid om de kwaliteitsbewaking te versterken, die overigens tevens
door de werkgroep Toezicht Notariaat wordt geopperd, is het instellen van de
door de sector voorgestelde inspectie. 186 Een dergelijke onafhankelijk, landelijk
opererende instantie zou tegemoet kunnen komen aan de knelpunten van de huidige
toezichtstructuur: de scheiding van functies van 'aanklager' en 'rechter', uniformiteit
in het toezicht, et cetera. Deze zou tevens (preventief) moeten toezien op
de juridisch-ambachtelijke en de integriteitcomponent van kwaliteit. De door de
sector voorgestelde inspectie is een onafhankelijke inspectie die beduidend breder
georiënteerd is dan de huidige (hoofdzakelijk) financiële controle en ook (preventief)
toezicht uitvoert als het gaat om, bijvoorbeeld, integriteit (het opsporen van
fraude en witwaspraktijken).
4.4.4 Bedrijfsvoering
Een van de belangrijkste kritieken op de markt onder de oude marktordening betrof
de winsten die in het notariaat werden behaald als gevolg van het tariefstelsel
in combinatie met het domeinmonopolie. Over het algemeen verwachtte men een
winstdaling als gevolg van meer mededinging. Daarnaast zouden de overgang
naar marktconforme tarieven en de vrijere toetreding het kostenbewustzijn en de
efficiëntie stimuleren (zie hoofdstuk 3). In deze paragraaf gaan we in op de ontwikkeling
van de winstgevendheid en op de productiviteit.
Winstgevendheid en omzet
In 1999 realiseerden de kantoren in alle grootteklassen een forse toename in hun
winstgevendheid. 187 In dat jaar nam de winstgevendheid per vennoot op de grote
kantoren toe met 29% en op de kleine kantoren met 27%. De middelgrote kantoren
bleven achter met een stijgingspercentage van 18. Na 1999 is de winstgevendheid
fors afgenomen: in 2001 daalde de winstgevendheid per vennoot met 4% ten
opzichte van 1999, en de winstgevendheid per werkzame kracht daalde nog sterker,
namelijk met 12%. Het jaar 2000 geeft met uitzondering van de grote kantoren
een heel ander beeld te zien dan het succesvolle jaar 1999. De winstgevendheid
per vennoot liep bij de kleine kantoren in 2000 vergeleken met 1999 weliswaar
terug, maar lag nog altijd 18% hoger dan in 1998. De winstgevendheid per
vennoot bij de middelgrote kantoren is in 2000 fors teruggevallen en ligt nu 3%
onder het niveau van 1998.
186 Deze kwaliteitsinspectie is uiteraard iets anders dan de huidige inspectie der registratie en suc-
cessie.
187 EIM, 2002, p. 86.
D9441 – april 2003 97

De prestaties van de grote kantoren vallen op. In tegenstelling tot de overige
grootteklassen is in deze categorie de winstgevendheid per vennoot opnieuw fors
gestegen. De winstgevendheid bedroeg in 2000 41% meer dan in 1998 en steeg
ook ten opzichte van 1999. In 2001 klom de winstgevendheid per vennoot van de
kleine kantoren weer omhoog tot 38% boven het niveau van 1998, terwijl de situatie
voor de middelgrote in 2001 hetzelfde bleef als in 2000. De winstgevendheid
per vennoot van de grote kantoren kelderde in 2001 enigszins ten opzichte van
2000, maar was nog altijd 38% hoger dan in 1998.
Opvallend is dat dit beeld van de ontwikkeling van de winstgevendheid naar
grootteklassen wat verandert als we niet naar de data per vennoot maar per kracht
(alle werkzame personen) kijken. Vanuit dit perspectief komen de kleine kantoren
er het best van af met een stijging van de winstgevendheid per kracht in 2000 van
18% ten opzichte van 1998 en in 2001 zelfs van 37%. De middelgrote kantoren
deden het onverminderd slecht (een daling van 7% in 2000 ten opzichte van 1998
en van 2% in 2001). De winstgevendheid per kracht van de grote kantoren steeg
in 2000 nog sterk: 26% ten opzichte van 1998, maar nam af tot 16% in 2001.
Ook uit het SEOR/OCFEB-rapport blijkt dat de bruto-inkomsten tussen 1999 en
2001 zijn gedaald (van € 305.000 naar € 254.000). De auteurs van het rapport
geven aan dat deze daling 'vrijwel volledig is toe te schrijven aan de daling van
het aantal akten in de onroerendgoedpraktijk, en dus gezien kan worden als een
natuurlijke correctie op de 'vette' jaren'.
De dalende winstgevendheid hangt samen met afnemende – en soms zelfs negatieve
– groei van de vraag. Ondanks de ongunstige ontwikkelingen op de huizenmarkt
blijft dit segment het belangrijkst voor de notaris. In de registergoedpraktijk
wordt relatief veel omzet gerealiseerd in verhouding tot personeelsinzet (zie tabel
4.6). De familiepraktijk vormt hiervan de tegenpool. De cijfers in tabel 4.6 suggereren
dat er een scheve verhouding is tussen de registergoedpraktijk en de familiepraktijk,
maar dat deze scheefheid in de tijd minder wordt. 188 Het resterende
deel is de ondernemingspraktijk, waarover het interessant is te vermelden dat dit
voornamelijk een inkomstenbron is voor grote en/of gespecialiseerde kantoren.
Tabel 4.6:Omzetaandeel en personeelsinzet in de verschillende praktijken van de
notaris 1998 versus 2001
Registergoed-praktijk
Familiepraktijk
1998 2001
Omzetaandeel van 67,9% met een
personeelsinzet van 55%
Omzetaandeel van 12,2% met een
personeelsinzet van 21%
Bron: EIM, 2002, p. 26, bewerking SEO
188 EIM, 2002, p. 26.
Omzetaandeel van 62,1% met een
personeelsinzet van 54%
Omzetaandeel van 15% met een
personeelsinzet van 23%
D9441 – april 2003 98

In 2000 zijn de gemiddelde omzetten van de panelkantoren, ondanks de daling
van het aantal akten, ten opzichte van 1999 toch nog met 1% toegenomen. In de
onroerendgoedpraktijk was sprake van een daling van de omzet met circa 6%. In
de familie- en ondernemingspraktijk daarentegen wisten de panelkantoren hogere
omzetten te realiseren. 189
Ernst & Young concludeert dat de familiepraktijk een verliesgevende activiteit is:
dat was zo in 1999 en het is nog steeds zo anno 2001 - zij het in iets mindere mate.
190 Uit het SEOR/OCFEB-rapport blijkt dat 40% van de kantoren kruissubsidiëring
toepast, hetgeen zou kunnen betekenen dat de familiepraktijk voor de overige
60% niet verliesgevend is. Ernst & Young constateert tevens een margedaling
over de hele linie in de onroerendgoedpraktijk over de periode 1999-2001. Deze
onderzoekers zijn positiever over de ondernemingspraktijk: 'een notaris kan nu
nog een redelijke prijs rekenen met een normale marge', aldus de auteurs. 191 .
Kostprijzen en productiviteit
Winstgevendheid wordt voor een belangrijk deel door kostenbewustzijn bepaald.
Voor kostenbewustzijn is kennis over de kosten en daarmee tijdschrijven van essentieel
belang. De WNA 1999 heeft vanuit dit perspectief een positieve invloed
gehad. Daar waar in 1999 nog slechts één op de vier kantoren tijdschreef, steeg
dat naar één op de drie kantoren in 2000 tot de helft van de kantoren in 2001. 192
Ook wordt er in toenemende mate geïnvesteerd in automatisering en efficiëntieverbeteringen
van werkprocessen. Een derde positief effect van de liberalisering
op dit gebied is dat in toenemende mate financiële middelen worden vrijgemaakt
voor marketing en publiciteit. 193
Door Ernst & Young is bekeken hoe de kostprijzen van verschillende notariële
diensten zich na de liberalisering hebben ontwikkeld. In 2000 steeg de kostprijs
ten opzichte van 1999 doordat de gemiddelde tijdsbesteding per akte toenam. Deze
stijging is waarschijnlijk het gevolg van een verminderde werkdruk na de
voorgaande drukke jaren, waardoor de notaris meer tijd per akte had en de kostprijs
per akte steeg. Voor 2001 liggen de tijdschrijfbevindingen dicht in de buurt
van de data van 2000. Ondanks het feit dat er per akte niet meer tijd werd geschreven
dan in 2001, steeg de kostprijs van verschillende akten in de onroerendgoed-
en familiepraktijk in 2001 wel ten opzichte van 2000 – soms zelfs vrij fors.
189 EIM, 2002, p. 90.
190 Ernst & Young, 2002, p. 14 en p 11.
191 In Notariaat Magazine, 2002, p. 31.
192 Ernst & Young, 2002; EIM, 2002.
193 EIM, 2002, p. 74.
D9441 – april 2003 99

Het is de vraag hoe deze discrepantie verklaard kan worden. Ernst & Young geeft
aan dat enkele mogelijke oorzaken liggen in stijgende loonkosten, hogere vaste en
loonkosten per akte, en een toename van de gemiddelde complexiteit van dossiers
waardoor meer seniore, en dus duurdere medewerkers werden ingezet.
Het beeld van relatief stijgende personeelskosten komt eveneens naar voren in het
SEOR/OCFEB-rapport: de totale kosten per notariskantoor zijn in de periode
1999-2001 in reële termen met bijna 9% toegenomen (van 941.000 euro naar
1.022.000 euro). Ruim de helft van de stijging wordt veroorzaakt door een stijging
van de personeelskosten. Tabel 4.7 geeft deze kostprijsstijging weer (merk op dat
een kostprijs niet hetzelfde is als een tarief; zo is in de kostprijs geen winstmarge
opgenomen). Zoals reeds gezegd, hebben de stijgende kostprijzen in combinatie
met de stagnerende groei van de vraag naar deze praktijkonderdelen geleid tot
druk op de winstmarges in de onroerendgoed- en familiepraktijk.
Tabel 4.7:De gemiddelde kostprijs in 2000 en 2001 in de onroerendgoed- en familiepraktijk
voor verschillende akten (n=25 aan de benchmark van
Ernst &Young deelnemende kantoren)
Familiepraktijk
Kostprijs in
2000 in euro's
Kostprijs in 2001
in euro's (tussen
haakjes stijging in
%)
Los testament 338 371 (9,8%)
Huwelijkse voorwaarden 386 433 (12,1%)
Samenlevingsovereenkomst 285 288 (1,1%)
Huwelijkse voorwaarden met gelijkluidende testamenten 524 657 (25,4%)
Testamenten gelijkluidend 360 423 (17,5%)
Testamenten niet-gelijkluidend 460 528 (14,8%)
Verklaring van erfrecht 386 418 (8,3%)
Onroerendgoedpraktijk
Losse hypotheek 386 396 (2,6%)
Hypotheek uitbreiding, oversluiting, verhoging 430 461 (7,1%)
Transport/hypotheek 671 782 (16,5%)
Transport/hypotheek met notariële koopovereenkomst 704 899 (27,6%)
Los transport 664 702 (5,7%)
Los transport met notariële koopovereenkomst 789 864 (9,5%)
Levering uit bouwcomplex/project met/zonder hypotheek 522 559 (7,0%)
Bron: Ernst & Young, 2002 en Notariaat Magazine, 2002, p. 24.
D9441 – april 2003 100

De onderzoekers van Ernst & Young vinden een grote spreiding in de bestede tijd
per aktesoort. Voor een deel hangen deze verschillen in tijdsbesteding samen met
de vragen, wensen en specifieke omstandigheden van de cliënt (hoe complexer de
zaak, hoe meer tijd die kost). Voor een ander deel hangen deze verschillen samen
met inefficiënte werkwijzen van sommige notariskantoren. In de woorden van de
auteur van het Ernst & Young-rapport: 'Er is geconstateerd dat de arbeidsproductiviteit
op een aantal kantoren wat aan de lage kant is. [….] Kennelijk kan er nog
wel wat efficiënter gewerkt worden. […] En er blijkt regelmatig dat notarissen te
laat reageren op dalende omzetten'. 194 Grote spreiding van prijzen en de bestede
tijd duidt in die laatste gevallen niet op effectieve concurrentie. Met effectieve
concurrentie zouden de notariskantoren met een lage productiviteit immers niet
kunnen voortbestaan.
Productiviteit en kosten in de familiepraktijk
Wat betreft de familiepraktijk wordt het bovenstaande in een recent onderzoek
tegengesproken. In het SEOR/OCFEB-rapport wordt opgemerkt dat de notariskantoren
met betrekking tot de familiepraktijk hun kosten niet veel verder kunnen
verlagen. Veel efficiënter werken dan men nu doet kan niet volgens de auteurs
van het rapport. Zij baseren deze uitspraak op een frontier-analyse. Dat is een
analyse die uitgaat van de minimale kosten die bij een gegeven omvang en samenstelling
van de productie in de praktijk haalbaar zijn; kortom, een benchmark
ten opzichte van de best practice. Zo concluderen de onderzoekers dat er niet echt
sprake is van inefficiëntie. In de analyse zijn notariskantoren onderling vergeleken,
zodat niet is uitgesloten dat alle – en dus ook de beste – notariskantoren in
enige mate inefficiënt werken.
Daarnaast merken de auteurs op dat de productiviteit niet erg verschilt tussen notariskantoren,
omdat de productie van veel akten in de familiepraktijk een standaardpatroon
volgt. Ten slotte stellen de auteurs dat de kosten niet verder verlaagd
kunnen worden, omdat de hoge kosten veroorzaakt worden door exogene factoren:
zeker op het platteland is er sprake van een te kleine schaal en een suboptimale
mix van verschillende soorten akten.
Uit tabel 4.5 in paragraaf 4.3.1 blijkt echter dat de tarieven – en dus waarschijnlijk
ook de kosten – van de familiepraktijk voor een klein kantoor met één notaris veel
lager zijn dan voor een groter kantoor met vier of meer notarissen. Deze bevindingen
van het EIM zijn dus in tegenspraak met de conclusies van het SE-
OR/OCFEB-rapport. Hieronder zullen wij beschrijven dat er onzes inziens wel
degelijk sprake kan zijn van inefficiëntie, zoals de cijfers over de spreiding van
tarieven (tabel 4.3) en de spreiding van kantoorgrootte (tabel 4.5) aantonen.
194 Wim Hamming in Notariaat Magazine, 2002, p. 31.
D9441 – april 2003 101

Kostenstructuur en efficiëntie
Inefficiëntie (of een te lage arbeidsproductiviteit) heeft te maken met de mate
waarin notariskantoren anticiperen op veranderingen in de markt en hun kostenstructuur
aanpassen. Kosten kunnen vast of variabel zijn. In de economische theorie
gaat men ervan uit dat gebouwen, fabrieken en machines in het algemeen vaste
kosten zijn en dat arbeidskosten onder de variabele kosten vallen. Het notariaat
wordt wel eens als een sector met hoge vaste kosten aangemerkt: 95% van de totale
kosten zijn volgens Ernst & Young vast. Ernst & Young stelt echter tegelijkertijd
dat arbeid de belangrijkste productiefactor en ook de belangrijkste kostenpost
is in het notariaat. 195 Ditzelfde beeld komt naar voren uit het SEOR/OCFEBonderzoek.
196 Een sector waar de belangrijkste kostenpost arbeid is, kan men niet
zonder meer aanmerken als een sector met hoge vaste kosten – dit ondanks het feit
dat een deel van de arbeidskosten wel als vast is aan te merken. Er zijn dus efficientiewinsten
te behalen door de arbeidsproductiviteit te verhogen en sneller 'me nsen
de laan uit te sturen' op het moment dat het 'slechter' gaat. 197
Ook tabel 4.5 in paragraaf 4.3.1 lijkt de aanname te ontkrachten dat de hoge vaste
kosten van een notariskantoor (zoals het instandhouden van een bibliotheek) een
kostengeoriënteerde tariefstelling in de weg zou staan. Als hoge vaste kosten een
probleem zouden vormen, zouden kleine notariskantoren immers niet kunnen
concurreren op de prijs met grotere notariskantoren. Uit de cijfers blijkt echter dat
dit wel het geval is. Ook uit andere cijfers van het EIM blijkt dat kleine kantoren
zich over het algemeen prima staande weten te houden: het resultaat per euro omzet
stijgt sterker (14% in 2001 ten opzichte van 1998) dan voor de middelgrote en
grote kantoren (minus 10% respectievelijk plus 1% in 2001 ten opzichte van
1998). 198 Dit is des te opvallender omdat het voor kleine kantoren vaak ingrijpender
is om een werknemer te ontslaan. Deze werknemer zal vaker dan bij een groter
kantoor de enige zijn die een bepaalde taak vervult (bijvoorbeeld boekhouder)
of bepaalde kennis in huis heeft (bijvoorbeeld een kandidaat-notaris met veel kennis
op het gebied van de familiepraktijk).
195 Ernst & Young, 2002, p. 12.
196 Van de totale kosten van een notariskantoor bestaat in de periode 1999-2001 70% uit personeelskosten,
17% uit kantoorkosten, 5,5% uit huisvestingskosten, 4,5% uit afschrijvingskosten en
3% uit rentekosten.
197 Wim Hamming van Ernst & Young in Notariaat Magazine, 2002. Overigens is het argument
dat er perioden van topdrukte zijn (december) niet valide, in die zin dat het geen reden is om daarvoor
het hele jaar een overcapaciteit in te bouwen. Topdrukte komt immers in meer bedrijfstakken
voor en leidt ook daar niet tot structurele overcapaciteit.
198 2002, p. 87.
D9441 – april 2003 102

4.5 CONCLUSIE
'Marktwerking en notariaat gaan niet samen', aldus notaris Kortlang in Notariaat
Magazine. 199 De markt van notariële diensten wordt vaak voorgesteld als een januskop
met aan de ene kant een markt van vrije ondernemers en aan de andere
kant een (door domeinmonopolie en ministerieplicht) gesloten markt van ambtenaren.
Dit dualisme heeft ook jarenlang de nodige stof voor discussie gegeven,
waarbij het publieke belang van marktconforme notariële prijzen meer dan eens
werd geplaatst tegenover de publieke belangen van toegankelijkheid, continuïteit
en kwaliteit van de notariële markt. Het ontbreken van een correctiemechanisme
voor kwaliteit – als de kwaliteit van de geleverde dienst slecht is, wordt de notaris
hier immers niet op afgerekend in de markt 200 – heeft de complexiteit van deze
discussie evenmin beslecht en lijkt de argumenten tegen marktwerking te bekrachtigen.
Toch lijkt er wel ruimte te bestaan voor meer marktwerking in de
markt van notariële diensten. Hieronder vullen we deze ruimte in aan de hand van
de tot nu toe bereikte resultaten.
4.5.1 Potentiële concurrentiebelemmering en ruimte voor marktwerking
Alvorens de resultaten van meer marktwerking te analyseren, gaan we nader in op
de potentiële ruimte voor concurrentiebelemmerend gedrag, om de 'ruimte voor
meer marktwerking' te analyseren. Wanneer die potentiële ruimte voor concurrentiebelemmerend
gedrag groot is, betekent dit tevens dat de potentiële ruimte voor
meer marktwerking groot is. In het algemeen geldt dat concurrentie kan worden
belemmerd door collusie (kartels), misbruik van machtspositie en concentraties.
Bij het beoordelen van de resultaten van marktwerking dienen dan ook deze punten
in ogenschouw te worden genomen.
Prijsafspraken
Prijsafspraken leiden al snel tot onderling afgestemde feitelijke gedragingen tussen
concurrenten. Dit werd tevens als een van de belangrijkste knelpunten ervaren
in de markt 'toen'. Het gevolg van de vaste tariefstructuur, het gebrek aan kostengerelateerde
prijsvorming en het domeinmonopolie was hoge tarieven, hoge
overwinsten en de afwezigheid van prikkels tot efficiëntie en innovatie. De geleidelijke
invoering van vrije tarieven heeft geleid tot een meer kostengerelateerde
prijsvorming - de helft van de notarissen schrijft momenteel tijd. Dit betekent dat
de tarieven in de familiepraktijk zijn gestegen en de tarieven in de onroerendgoedpraktijk
soms zijn gedaald en soms zijn gestegen.
199 2002, p. 11.
200 Dit heeft te maken met het karakter van elk ervarings- en vertrouwensgoed: de kwaliteit is
slecht of zelfs geheel niet te beoordelen. Dat ligt anders bij vergelijkbare dienstverleners, zoals
advocaten: een advocaat die relatief veel procedures verliest, zal marktaandeel verliezen.
D9441 – april 2003 103

Al met al lijkt een gemiddelde tariefstijging waarschijnlijker dan een gemiddelde
tariefdaling. Sinds de liberalisering zijn de overwinsten sterk afgenomen. Dit is
echter niet het resultaat van de liberalisering, maar veeleer van het inkrimpen van
de vraag (de conjunctuur) en door de gestegen kosten per akte (zie tabel 4.7) en de
gestegen kosten per kantoor (zoals blijkt uit het SEOR/OCFEB-rapport). Er lijkt
geen sprake te zijn van een – door sommigen aanvankelijk gevreesde – prijsoorlog
met vele slachtoffers. Volgens de KNB heeft de prijsconcurrentie slechts in een
enkel lokaal geval geleid tot faillissementen. 201 Ten slotte lijkt er nog ruimte te
zijn voor efficiëntieverbeteringen (met name verhoging van de arbeidsproductiviteit)
en innovatie wat betreft de niet-wettelijke notariële diensten.
Machtspositie
Een belangrijke vraag is of notarissen een machtspositie hebben. Vanwege het
domeinmonopolie en vanwege de nog geringe toetreding op de notariële markt
moet deze vraag positief bevestigd worden. 202 Marktwerking heeft geen wezenlijke
veranderingen teweeggebracht in het bestaan van de machtspositie van notarissen.
Het domeinmonopolie is immers niet afgeschaft en het aantal nieuwe kantoren
is niet duidelijk toegenomen. Daarnaast is aan de keuzemogelijkheid van de
consument niet veel veranderd. De consument kan weliswaar kiezen tussen verschillende
notariskantoren, maar van een geïnformeerde, rationele keuze, die de
concurrentie tussen kantoren zou kunnen stimuleren, is vooralsnog niet echt sprake.
Daarvoor ontbreekt de vereiste informatie: consumenten zouden immers prijsén
kwaliteitsvergelijkingen moeten kunnen maken om te kunnen beoordelen welke
prijs-kwaliteitverhouding men wenst.
Nu de vraag of notarissen een machtspositie hebben bevestigend beantwoord is, is
het van belang om te bekijken of notarissen ook misbruik maken van deze
machtspositie. 203 In het SEOR/OCFEB-rapport wordt de mogelijkheid geopperd
voor de familiepraktijk.
201 Gesprek met KNB, 22 januari 2003. Zo meldt de KNB dat drie kantoren sinds de liberalisering
failliet zijn en dat er 48 onder toezicht van het Bureau Financieel Toezicht zijn geplaatst.
202 Met een machtspositie in de zin van artikel 82 EG wordt gedoeld op een economische machtspositie
van één (of meer) onderneming(en), die haar in staat stelt de instandhouding van een daadwerkelijke
mededinging op de relevante markt te verhinderen en het haar mogelijk maakt zich
jegens haar concurrenten, haar afnemers en uiteindelijk de consumenten in belangrijke mate onafhankelijk
te gedragen. HvJEG 14 februari 1978, zaak 27/76 (United Brands), Jur. 1978, 207, r.o.
65; HvJEG 13 februari 1979, zaak 85/76 (Hoffmann-La Roche), Jur. 1979, 461, r.o. 38; HvJEG 9
november 1983, zaak 322/81 (Michelin), Jur. 1983, 3461, r.o. 30.
203 Een machtspositie is niet verboden, slechts het misbruik daarvan. De vaststelling van het bestaan
van een machtspositie houdt of zichzelf geen verwijt jegens de betrokken onderneming in,
doch betekent alleen dat los van de oorzaken van die positie op de onderneming een bijzondere
verantwoordelijkheid rust om niet door haar gedrag inbreuk te maken op een daadwerkelijke en
onvervalste mededinging op de gemeenschappelijke markt. HvJEG 9 november 1983, zaak 322/81
(Michelin), Jur. 1983, 3461, r.o. 57 (cursivering toegevoegd); GEA 1 april 1993, zaak T-65/89
(BPB Industries and British Gypsum / Commissie), Jur. 1993, II-389, r.o. 67.
D9441 – april 2003 104

De prijsstijging in de familiepraktijk kan volgens de auteurs van dit rapport komen
door de afname van kruissubsidiëring en/of door de misbruik van marktmacht:
'door gebrekkige concurrentie zouden notariskantoren in staat zijn om een
excessieve winst te maken op de familiepraktijk'. In hoeverre dit inderdaad zo is,
kunnen wij op basis van het bestudeerde materiaal niet vaststellen.
Toenemende concentratie
In het notariaat is in toenemende mate sprake van schaalvergroting, die plaatsvindt
langs twee lijnen. 204 Ten eerste is er de concentratie van categorale notariskantoren.
Er ontstaan steeds meer samenwerkingsverbanden van kantoren. In de
top-20 van de grootste kantoren zijn drie nieuwe regionale samenwerkingsverbanden
opgenomen. Ten tweede zijn er de toetreders van buiten; kantoren die gelieerd
zijn aan accountants veroveren langzaam een plek in de top-20.
Notariskantoren worden dus steeds groter. Dit impliceert een verhoging van de
toetredingsbarrières. Onder de huidige omstandigheden blijkt reeds dat toetreding
van kandidaten die een eigen kantoor opzetten nauwelijks (meer) voorkomt. Dit
zal in de toekomst als gevolg van de schaalvergroting alleen maar moeilijker worden.
Toetreding zal dan nagenoeg uitsluitend betekenen dat wordt toegetreden tot
een bestaande maatschap. Volgens het EIM-rapport verwacht slechts 1% van de
huidige vrouwelijke kandidaat-notarissen dat zij in 2008 een notaris zal opvolgen
in een solitaire vestiging. Er zijn geen vrouwelijke kandidaat-notarissen die verwachten
in 2008 zelf een solitaire vestiging op te zetten. Bij de mannen liggen
deze percentages iets hoger: 9% respectievelijk 1%. 205
De Commissie Monitoring Notariaat merkt op dat de ondernemingsplannen die
niet zijn goedgekeurd (op enkele na) allemaal plannen waren die betrekking hadden
op nieuwe solitaire vestigingen. De commissie concludeert: 'De wet is kennelijk
niet bij machte het monopolie van de zittende notarissen te doorbreken'. 206
Gezien het grotere financiële risico dat is verbonden aan het opzetten van een solitaire
praktijk ten opzichte van het opvolgen van een notaris in een bestaande
maatschap, is het echter niet verbazingwekkend dat ondernemingsplannen voor
een solitaire praktijk eerder worden afgekeurd. Ook dit wijst erop dat de trend van
schaalvergroting zal doorzetten. Dit betekent dat een beleidsmatige afweging gemaakt
zal moeten worden met betrekking tot de vraag in hoeverre dit wenselijk is.
Enerzijds is schaalvergroting ook in andere sectoren een gangbare ontwikkeling.
De ontwikkeling wordt mede ingegeven door een toename van de minimale
schaalgrootte. Anderzijds impliceert toenemende concentratie een verhoging van
de toetredingsdrempels, waarmee de mededinging niet gebaat is.
204 De Stand van de Advocatuur 2001 en 2002 van Uitgeverij KSU.
205 2002, p. 54.
206 2003, p. 21.
D9441 – april 2003 105

4.5.2 Positieve effecten van meer marktwerking
Het bovenstaande en de resultaten van dit onderzoek overziend, kunnen we stellen
dat de introductie van meer marktwerking in de markt van notariële diensten op
sommige punten succesvol is geweest.
Hieronder geven we een overzicht van de succesvolle effecten van marktwerking
die wij onderscheiden:
• betere spreiding van de vestigingen
• meer concurrentie (op prijzen en mogelijk ook op commerciële dienstverlening)
• meer kostenbewustzijn (tijdschrijven)
• meer aandacht voor kwaliteitszorg
• meer aandacht voor pr en marketing (informeren van consumenten).
4.5.3 Ruimte voor meer marktwerking
Ook zien we dat er nog ruimte bestaat voor meer marktwerking:
• er is nog ruimte om de toetredingsbarrières te verlagen
• er is nog ruimte voor efficiëntieverbeteringen
• er is nog ruimte om productinnovatie en differentiatiestrategieën toe te passen
in het kader van de niet-wettelijke werkzaamheden
• er is nog ruimte om de concurrentie te vergroten
• er is nog ruimte voor vraagsturing.
Hierna gaan we dieper in op deze mogelijkheden.
Toetredingsbarrières
Een van de belangrijkste ervaren knelpunten in de markt onder de oude institutionele
setting vormden de toetredingsbarrières. Men sprak van een kunstmatige beperking
van vestigingsmogelijkheden door een standplaatsensysteem, een beperkt
aantal benoemingen van notarissen en de toepassing van officieuze benoemingscriteria.
Dit resulteerde in een overaanbod van kandidaat-notarissen ten opzichte
van het aantal notarisplaatsen en in een overmatige bescherming van de zittende
notarissen. De huidige marktwerking blijkt niet voldoende om dit overaanbod te
verkleinen. In paragraaf 4.5.5 wordt uitgebreider stilgestaan bij de toetredingsbarrières.
D9441 – april 2003 106

Efficiëntieverbeteringen
Marktwerking zou onder andere resulteren in een betere efficiëntie. Notarissen
worden onder de huidige omstandigheden echter nog onvoldoende geprikkeld om
meer te anticiperen op schommelingen in de markt en vroegtijdig hun kostenstructuur
aan te passen.
Innovatie
Naast de ruimte die bestaat voor efficiëntieverbeteringen bestaat er nog ruimte om
productinnovatie en differentiatiestrategieën toe te passen als het gaat om de nietwettelijke
werkzaamheden. Kennelijk prikkelt de huidige marktwerking de notarissen
nog onvoldoende. De Commissie Monitoring Notariaat merkt in dit verband
op dat de innovatie verder beperkt blijft doordat slechts in beperkte mate
nieuwe kantoren toetreden; het zijn immers vaak 'nieuwe ondernemingen die zich
vestigen vanuit de motivatie om aan productontwikkeling te doen'. 207
Concurrentie
Er blijkt nog ruimte te bestaan om de concurrentie te vergroten. Ondanks het feit
dat het totaal aantal akten in de periode na de liberalisering is gedaald (zie tabel
4.1), zijn de prijzen niet gedaald. Dit is vanuit een economisch perspectief opvallend,
aangezien een ondernemer meestal zijn prijzen zal verlagen als reactie op
een teruglopende vraag - in de hoop daarmee de vraag te stimuleren. Ook al is de
consument van notariële diensten minder prijsgevoelig dan de consument van veel
andere goederen, dan nog is er ruimte voor sterkere concurrentie. Zo kunnen in de
huidige situatie de kostenstijgingen van de laatste jaren (tabel 4.7) nog in de tarieven
doorwerken en is er nog geen voldoende sterke prikkel om die kostenstijging
aan te pakken om daarmee de tarieven te verlagen (zie ook de twee hierboven
genoemde punten).
Vraagsturing
In het kader van bovenstaande is de vraagsturing ook van belang: er bestaat nog
ruimte voor vraagsturing. De consumentenorganisaties en de individuele consumenten
beschikken over een aanzienlijke countervailing power, maar hebben die
tot op heden grotendeels onbenut gelaten. 208
207 2003, p. 20.
208 Nick Huls, hoogleraar rechtssociologie aan de Erasmus Universiteit in de Volkskrant van 15
mei 2002.
D9441 – april 2003 107

4.5.4 Potentieel ongewenste effecten van marktwerking
We zien punten waarop marktwerking mogelijk ongewenste effecten kan hebben.
• de nadruk op prijzen kan te ver worden doorgevoerd (door zowel de aanbieders
zelf als door de institutionele partijen en de vragers), hetgeen kan resulteren in
adverse selection
• stijging van de tarieven in de familiepraktijk kan als problematisch ervaren
worden in het kader van het publieke belang van toegankelijkheid.
Adverse selection en kwaliteitsborging
Om het gevaar van averechtse selectie door eenzijdige aandacht voor prijzen te
verminderen, is het van belang dat de kwaliteit gewaarborgd blijft. Het gaat dan
om waarborgen die niet tegelijkertijd als (sterke) toetredingsdrempel fungeren.
Kwaliteitsborging is in dit kader van groot belang. De Werkgroep Toezicht Notariaat
merkt dan ook op dat het hier zou moeten gaan om een integraal systeem
waarin naast repressief toezicht door het tuchtrecht in het bijzonder ook aandacht
besteed moet worden aan preventief toezicht. Een kwaliteitsinspectie is mogelijk
een aanknopingspunt om voor deze kwaliteitsborging blijvend zorg te dragen. De
nadruk zou hierbij meer dan nu het geval is kunnen liggen op preventief toezicht
en een dergelijke inspectie zou zich tevens breder kunnen oriënteren. Naast aandacht
voor financieel toezicht zou het bevorderlijk kunnen zijn voor de kwaliteitsborging
in de markt van notariële diensten om het vizier tevens te richten op de
diffusere kwaliteitscomponent van integriteit en juridische (en commerciële)
kwaliteit. Of dit daadwerkelijk het geval kan zijn, dient echter nader te worden
vastgesteld op basis van verder onderzoek.
Met het verdwijnen van de vroegere subjectieve 'geschiktheidstoets' lijkt een deel
van de vroegere kwaliteitsbewaking te zijn verdwenen. Enerzijds suggereren
sommige partijen daarom een objectieve variant van de vroegere subjectieve geschiktheidstoets
. Onder de WNA 1999 ontbreekt een 'geschiktheidstoets' in zijn
geheel. Dit zou volgens sommige betrokkenen kunnen betekenen dat personen die
weliswaar voldoen aan de benoembaarheidsvereisten, notaris kunnen worden terwijl
ze (nog) ongeschikt zijn voor het vak. Loopbaanonderzoek en coaching vormen
weliswaar een mogelijk alternatief voor de vroegere subjectieve geschiktheidstoets,
maar zijn vrijwillig.
Andere betrokkenen suggereren dat de verlengde stageduur een belangrijke functie
vervult in het kader van kwaliteitsborging. Deze geeft ruimte aan kandidaatnotarissen
om ervaring op te doen en functioneert op die wijze impliciet als 'geschiktheidstoets.
D9441 – april 2003 108

De stage maakt het ook beter mogelijk om op basis van objectieve gronden (zijn
er bijvoorbeeld klachten geweest?) een advies uit te brengen voor de benoeming
van de kandidaat-notaris.
Bepalen wie een geschikte kandidaat is, is per definitie een (inter)subjectieve aangelegenheid.
Het in ere herstellen van een geschiktheidstoets zou daarom risico's
met zich mee kunnen brengen. Een dergelijke toets zou opnieuw als toetredingsdrempel
kunnen gaan functioneren. Het voert te ver om binnen het kader van dit
onderzoek een oordeel te vormen over deze afwegingen. Deze discussie zou
moeten worden meegenomen in nadere onderzoeken naar mogelijke wijzen van
kwaliteitsborging in het notariaat.
Stijgende tarieven in de familiepraktijk
Als de overheid de stijgende tarieven in de familiepraktijk als problematisch ervaart,
hetgeen overigens aangemerkt moet worden als een 'gewoon' gevolg van
marktwerking, kan zij overwegen additionele instrumenten in te zetten om de toegankelijkheid
van deze praktijk te waarborgen. De huidige regelingen (op basis
van artikel 56 van de Notariswet), de speciale tarieven voor minderdraagkrachtigen
en minvermogenden, zouden bijvoorbeeld meer dan nu het geval is onder de
aandacht van de consument gebracht kunnen worden.
4.5.5 Notaris in loondienst en goodwill
Notaris in loondienst
De liberalisering heeft de belangrijkste (niet-wettelijke) toetredingsdrempels niet
verlaagd (zie paragraaf 4.4.1): het benodigde kapitaal, de onzekerheid over de
marktontwikkeling en de beperkte mogelijkheid om parttime te werken. Een van
deze drempels zou verlaagd kunnen worden door het de notaris mogelijk te maken
in loondienst te werken. Hierbij zou het domeinmonopolie niet doorbroken hoeven
te worden als men kiest voor de constructie van een notaris in loondienst van
een andere notaris.
De belangrijkste knelpunten liggen bij toetreding bij de te betalen goodwill en
andere kosten en bij de vrees voor onzekere marktontwikkelingen. Derhalve is een
notaris in loondienst mogelijk een aanknopingspunt om de toegankelijkheid verder
te borgen.
De mogelijkheid om deze functie parttime te beoefenen is een aanvullend potentieel
aanknopingspunt om niet-wettelijke toetredingsdrempels aan te pakken. Op
welke wijze en in welke mate deze zaken bij zouden kunnen dragen aan het verder
borgen van de toegankelijkheid, zou echter moeten worden vastgesteld door middel
van nader onderzoek.
D9441 – april 2003 109

Goodwill
Zoals hiervoor al werd gesteld, vormt de te betalen goodwill een belangrijke nietwettelijke
toetredingsbarrière. Het gaat hier om een bedrag dat de commerciële
waarde van een kantoor als winstgevende onderneming weergeeft, voorzover die
berust op verworven positie, status, clientèle, et cetera. In feite betaalt de startende
notaris dan ook voor de naamsbekendheid en klantenkring van de voorganger. De
voorganger heeft deze goodwill echter mede opgebouwd door wettelijke of publieke,
en dus niet primair commerciële taken uit te voeren. De Commissie Monitoring
Notariaat stelt dan ook de vraag of het betalen van goodwill wel past bij
het openbare ambt van de notaris. Nader onderzoek naar de hoogte van de goodwill,
naar de samenstelling ervan ('welke investeringen worden met de betaling
van goodwill terugbetaald?') en naar ontwikkelingen in de hoogte van de goodwill
in de laatste decennia, is wenselijk alvorens hierover beleidsmatige aanbevelingen
kunnen worden geformuleerd. Bij een dergelijk onderzoek kan gedifferentieerd
worden naar verschillende soorten praktijken. Zo speelt naamsbekendheid in de
ondernemingsrechtpraktijk een belangrijker rol dan bij de overige deelmarkten.
Bij de onroerendgoedpraktijk werkt de naamsbekendheid vaak indirect door: de
makelaar die een bepaalde notaris aanbeveelt aan de huizenkoper, in plaats van
een huizenkoper die zelf op basis van naamsbekendheid kiest.
Wettelijke toetredingsdrempels
Van verschillende kanten wordt wel eens geopperd dat toetreding gestimuleerd
kan worden door de wettelijke toetredingsdrempels aan te pakken, dat wil zeggen
het domeinmonopolie, de ministerieplicht en de stageduur. 209 In dit onderzoek
kunnen we echter geen uitspraken doen over de vraag of het wenselijk is om deze
als zodanig aan te pakken. Dit blijft immers primair een beleidsmatig vraagstuk.
209 De Consumentenbond, de Vereniging Eigen Huis en anderen pleiten ervoor het bestaande domeinmonopolie
van de notaris alsnog te doorbreken. Consumenten moeten keuzemogelijkheden
krijgen. 'De consument met een meer specifieke behoefte kan dan alsnog terecht bij een zelfstandig
gevestigde notaris. Hierdoor blijft het karakter van de notariële dienstverlening in stand, heeft
de consument voldoende keuzemogelijkheden en kan de notaris het tarief vragen voor de kwaliteit
die hij daadwerkelijk biedt.'
D9441 – april 2003 110

BIJLAGE I
DE MARKTORDENING WNA 1842, HET WETSVOORSTEL 1994 EN DE
MARKTORDENING WNA 1999
D9441 – april 2003

Beginselen Latijnse Notariaat
MARKTORDENING OP BASIS VAN WNA 1842 MARKTORDENING ZOALS
• Onafhankelijkheid & onpartijdigheid
niet wettelijk vastgelegd
• Toegankelijkheid: ministerieplicht
• Domeinmonopolie: afnameverplichting
• Gesloten benoeming, vestiging
VOORGESTELD IN HET WETSVOORSTEL
1994 210
• Vrijere vestiging.
• Onafhankelijkheid en onpartijdigheid
wettelijk vastleggen
• Overige beginselen handhaven
MARKTORDENING OP BASIS VAN WNA
1999
• Vrijere vestiging.
Toetreding Hoge toetredingsdrempels Vrijere toetreding Vrijere toetreding
Benoemingsvereisten • Rechtenstudie
• (Formeel vrijwillige) postdoctorale
opleiding (gekoppeld aan een)
• 3-jarige stage
Benoeming Een kandidaat-notaris werd benoemd als:
210 Wetsvoorstel, nr. 2, 23 706
• Een notaris terugtrad
• Een notaris overleed
• Er behoefte was aan een extra notaris
op een bepaald kantoor
• Er behoefte was aan een nieuw kantoor
op een bepaalde plaats
• Rechtenstudie
• 6-jarige stage
• Beroepsopleiding
• Goedkeuring ondernemingsplan door
commissie van deskundigen
• Verklaring goed gedrag (Justitie)
Benoeming tot notaris mogelijk als voldaan
is aan de benoembaarheidvereisten
• Onafhankelijkheid en onpartijdigheid
opgenomen in de WNA 1999
• Overige beginselen blijven gehandhaafd.
• Rechtenstudie
• 6-jarige stage
• Beroepsopleiding
• Goedkeuring ondernemingsplan
door commissie van deskundigen
• Verklaring goed gedrag (Justitie)
Benoeming mogelijk als wordt voldaan
aan de benoembaarheidvereisten in artikel
6 WNA 1999
D9441 – april 2003 1

Vestigingsplaats • Als er behoefte was aan een nieuw
kantoor op een bepaalde plaats
Toegestaan aantal
notarissen
• Vestigingsplaats o.b.v. 2-fasenbenoemingsstelsel
bepaald door KNB
• Plaats van vestiging was verbonden
aan woonplaats
• Vestigingsplaats naar keuze, mits uit het
ondernemingsplan blijkt dat er 'economische
ruimte' bestaat in de betreffende plaats
• Plaats van vestiging niet verbonden aan
de woonplaats
• Toegestaan om incidenteel buiten het
arrondissement waar de notaris benoemd is
diensten te verlenen
• Maximaal 1 notaris op 4000 inwoners • Het aantal notarissen mag de eerste vier
jaar na de inwerkingtreding van de nieuwe
wet met niet meer dan 10% per jaar stijgen
• Vestigingsplaats naar keuze, mits uit
het ondernemingsplan blijkt dat er 'economische
ruimte' bestaat in de betreffende
plaats
• Plaats van vestiging niet verbonden
aan de woonplaats
• Toegestaan om incidenteel buiten het
arrondissement waar de notaris benoemd is
diensten te verlenen
• Het aantal notarissen mag de eerste
vier jaar na de inwerkingtreding van de
nieuwe wet met niet meer dan 10% per
jaar stijgen. Het is mogelijk om dit maximum
daarna met twee jaar te verlengen
(artikel 124)
D9441 – april 2003 2

Tarieven
Familiepraktijk en minderdraagkrachtigen
• Vaste tarieven, bindend voorgeschreven
door de KNB.
• De voorzitter van de rechtbank kan een
notaris opdragen zijn diensten aan minderdraagkrachtigen
kosteloos of tegen de helft
van het geldend tarief te verlenen
• Tarieven moeten bij inwerkintreding in
beginsel vrij zijn
• Voor een geleidelijke overgang zullen
maximumtarieven worden ingesteld
• Tarieven voor minderdraagkrachtigen
worden niet losgelaten, maar bij AMvB
vastgesteld
• Vrije tarieven en maximumtarieven
• Voor mensen met een eigen vermogen
van meer dan € 226.890 zijn de tarieven
vrij
• Voor burgers die buiten de WRB
vallen, maar geen vermogensbelasting
verschuldigd zijn, geldt een maximumtarief
voor testamenten, huwelijkse voorwaarden,
partnerschapsvoorwaarden en
samenlevingsovereenkomsten.
Op 1 oktober 1999 is de Regeling notariële
tarieven familiepraktijk minderdraagkrachtigen
in werking getreden. Deze
regeling biedt aan minderdraagkrachtigen
(in de zin van de WRB) de mogelijkheid
een bepaalde akte (testamenten, huwelijkse
voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden,
samenlevingsovereenkomsten en verdelingen
van een negatief vermogen) op te laten
maken tegen een vastgelegd tarief. De
notaris mag niet meer in rekening brengen
dan het in de regeling vastgelegde maximum
tarief.
D9441 – april 2003 3

Vastgoedpraktijk en overgangsperiode
• Vaste tarieven, bindend voorgeschreven
door de KNB
• Vrije tarieven bij inwerkingtreding van
de wet
• Voor een geleidelijke overgang zal een
systeem van minimumtarieven worden ingesteld
• Als duidelijk zou worden dat de toegankelijkheid
en de continuïteit van het notariaat
in gevaar komen, kan de regering via de
AMvB van artikel 54 (WNA-nieuw) ingrijpen
Ondernemingspraktijk Adviestarieven Vrije tarieven Vrije tarieven
211 In het eerste jaar 80-120%, in het tweede jaar 60-140% en in het derde jaar 40-160%.
• Na een periode van 3 jaar zullen de
tarieven in beginsel worden vrijgelaten
• Gedurende de overgangsperiode zal de
(oude) regeling van vaste tarieven aan de
hand van steeds groter wordende bandbreedtes
tussen maximum- en minimumtarieven
jaarlijks worden afgebouwd. 211
Deze zullen bij ministeriële regeling worden
vastgesteld
• De tarieven zullen worden vrijgelaten
tenzij ontwikkelingen terzake van de kwaliteit,
de toegankelijkheid en de continuïteit
zich daarentegen zouden verzetten
(art127-3 WNA-nieuw)
• Artikel 54 bepaalt dat direct na afloop
van de overgangsperiode de tarieven bij
AMvB worden bepaald. Dit betekent dat
nog voordat de tarieven worden vrijgelaten
ingegrepen kan worden als tijdens de
overgangsperiode zou blijken dat de continuïteit
en toegankelijkheid van de notariële
dienstverlening in het geding zijn
• Over de wenselijkheid om artikel 54
toe te passen zal de Commissie Monitoring
na drie jaar een oordeel uitbrengen
D9441 – april 2003 4

Regulering • Koninklijke Notariële Broederschap:
Beroeps- en gedragsregels
Structuur KNB • Privaatrechtelijke vereniging, niet bij
wet geregeld
Taak KNB • Het verzorgen van de notariële beroepsopleiding
en het regelen van de verplichting
waaraan de notaris en kandidaat-notaris bij
het volbrengen van de stage moeten voldoen
Rol KNB • Beroepsbelang notariaat voorop (vaststellen
tarieven en bepalen vestigingsbeleid)
• Koninklijke Notariële Broederschap:
Beroeps- en gedragsregels
• Openbaar lichaam
• Verordenende bevoegdheden
• Bevordering van een goede beroepsbeoefening
door de leden en hun vakbekwaamheid.
Zorg voor eer en aanzien
• Algemeen belang boven beroepsbelang
notariaat
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie:
Beroeps- en gedragsregels
• Openbaar lichaam (art. 134 GW),
bij wet geregeld
• Verordende bevoegdheden
• Bevordering van een goede beroepsbeoefening
door de leden en hun vakbekwaamheid.
Zorg voor eer en aanzien.
• Algemeen belang boven beroepsbelang
notariaat
D9441 – april 2003 5

BIJLAGE II
GERAADPLEEGDE LITERATUUR
D9441 – april 2003

GERAADPLEEGDE LITERATUUR
Akerlof, G. (1970). The market for lemons: Quality, uncertainty and the market
mechanism, Quarterly Journal of Economics, pp. 488-500.
Becker, G.S. (1983), A theory of competition among pressure groups for political
influence, Quarterly Journal of Economics, 98, pp. 371-400.
Blokland, P. (1999). Teksten en toelichting op de Wet op het notarisambt. Lelystad:
Koninklijke Vermande.
Brouwer, W. & I. van Exel. Het notariaat aan banden. ESB, 22 februari 2002.
Commissie Monitoring Notariaat (2000). Rapportage Commissie Monitoring Notariaat.
Commissie Monitoring Notariaat (2001). Tweede rapportage Commissie Monitoring
Notariaat.
Commissie Monitoring Notariaat (2003). Eindrapport Commissie Monitoring
Notariaat: periode 1999-2003.
De Volkskrant (6 maart 1998). Consument gebaat bij vaste tarieven.
Dykstra, M. (SEOR bv) & R. Aalbers (OCFEB) (2002). Kruissubsidiëring in de
familiepraktijk: een empirische studie naar de kosten en opbrengsten in de familiepraktijk
van het notariaat.
EIM (2000). Gegevensverzameling ten behoeve van de Commissie Monitor Notariaat:
nulmeting.
EIM (2000). Gegevensverzameling ten behoeve van de Commissie Monitor Notariaat:
eerste meting.
EIM (2001). Gegevensverzameling ten behoeve van de Commissie Monitor Notariaat:
tweede meting.
EIM (2002). Gegevensverzameling ten behoeve van de Commissie Monitor Notariaat:
eindrapportage.
D9441 – april 2003 1

Ernst & Young (2002). KPVS onderzoek notariaat 2002.
Hage, G. We hebben een prachtig beschermde positie. Intermediair, 24 februari
1995.
Houben, M. Het notariaat mist durf om te gaan ondernemen. Het Financieele
Dagblad, 10 april 1998.
KPMG (1994). Kosten en opbrengsten van het notariaat.
Loon van, J. Juist nu is de tijd gunstig voor vrije notaristarieven. Trouw, 7 april
1998.
Nelson, Philip (1970). Information and consumer behaviour, The Journal of Political
Economy, 78 (2), pp. 311-329.
Olson, M. (1965), The Logic of Collective Action: Public Goods and the Theory of
Groups, Harvard University Press, Cambridge.
Quay de, P. Notaris kan ook goede partijadviseur zijn. NRC Handelsblad, 22 januari
2002.
Ramaer, J. In de wachtkamer van de notaris. De Volkskrant, 10 januari 1998.
Ruyter van Steveninck de, M.A.. Laat de notaris werken voor zijn geld. ESB, 3
juli 1998.
Schuurman, A. e.a. (1999). Moeite met de markt: vijf marktwerkingsprojecten
onder de loep. Breukelen: Nyfer.
SER (1985). Advies inkomensvorming vrije beroepen.
Stichting tot bevordering der Notariële Wetenschap (1996). Notariswet: rechtszekerheid
in een vrije markt. Opstellen bij het ontwerp van de Wet op het notarisambt.
Amsterdam.
Stigler, G.J. (1971), The theory of economic regulation, Bell Journal of Economics
and Management Science, 2, pp. 3-21.
TK 23 706, nr. 3 (1993-1994). Memorie van Toelichting.
D9441 – april 2003 2

TK 23 706, nr. 5 (1994-1995). Verslag.
TK 23 706, nr. 6 (1995-1996). Nota naar aanleiding van het verslag.
TK 23 706, nr. 7 (1995-1996). Nota van wijziging.
TK 23 706, nr. 10 (1996-1997). Verslag van een hoorzitting.
TK 23 706, nr. 13 (1996-1997). Tweede nota van wijziging.
TK 23 706, nr. 16 (1997-1998). Verslag van een schriftelijk overleg.
TK 23 706, nr. 20 (1997-1998). Derde nota van wijziging.
TK 23 706, nr. 23 (1997-1998). Amendement-De Koning.
TK 23 706, nr. 31 (1997-1998). Vierde nota van wijziging.
Uitgeverij KSU (2001 & 2002). De stand van de advocatuur en het notariaat 2001,
2002 (via internet beschikbaar:
http://www.rechtenstudie.nl/carriere/top30a2003.shtml of
http://www.ksu.nl/stand/Stand1996.shtml).
Veeken van der, T.. Na 156 jaar marktwerking in het notariaat. Ondernemen, 1
november 1999.
Ven van de, B. (1992). De notaris op de markt van koopwoningen. OTB, Technische
Universiteit Delft.
Waarden van, F. Het notariaat van markt naar staat. ESB, 14 augustus 1998.
Werkgroep Toezicht Notariaat, Ministerie van Justitie & KNB (1999). Toezicht
notariaat.
Wet op het notarisambt (3 april 1999).
Wet op het Notarisambt (1842) & Tarievenwet (1847).
D9441 – april 2003 3