MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

MKBA Bodemsanering
Achtergrondrapportage; kosten en baten van 17 cases

Amsterdam, februari 2007
In opdracht van Milieu- en NatuurPlanbureau
MKBA Bodemsanering
Achtergrondrapportage; kosten en baten van 17 cases
Freddie Rosenberg
Rogier Lieshout
Bert Hof

“De wetenschap dat het goed is”
SEO Economisch Onderzoek doet onafhankelijk toegepast onderzoek in opdracht van overheid en bedrijfsleven.
Ons onderzoek helpt onze opdrachtgevers bij het nemen van beslissingen. SEO Economisch Onderzoek is gelieerd
aan de Universiteit van Amsterdam. Dat geeft ons zicht op de nieuwste wetenschappelijke methoden. We hebben
geen winstoogmerk en investeren continu in het intellectueel kapitaal van de medewerkers via promotietrajecten, het
uitbrengen van wetenschappelijke publicaties, kennisnetwerken en congresbezoek.
SEO-rapport nr. 977
Copyright © 2007 SEO Amsterdam. Alle rechten voorbehouden. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen
en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld.

Inhoudsopgave
Voorwoord.......................................................................................................................................................i
Samenvatting en conclusies .........................................................................................................................iii
1 Inleiding..................................................................................................................................................1
2 Algemeen kader.....................................................................................................................................3
3 Case Polderweggebied..........................................................................................................................7
4 Case Volgermeerpolder......................................................................................................................17
5 Case Benzineservicestation................................................................................................................25
6 Case Spoorlijninfrastructuur..............................................................................................................33
7 Case VOCl-verontreiniging in stedelijk gebied..............................................................................37
8 Case HBO-tanks .................................................................................................................................47
9 Case De Kempen ................................................................................................................................53
10 Case Ophogingen................................................................................................................................63
11 Case Stortplaats ...................................................................................................................................69
12 Case Spoorzone centrum stedelijk ...................................................................................................77
13 Case EMK-terrein...............................................................................................................................89
14 Case Defensieterreinen ......................................................................................................................97
15 Case Grondwater klei-/veengebied Rotterdam .......................................................................... 103
16 Case Stedelijk grondwater Apeldoorn .......................................................................................... 111
17 Case Kleinschalige bedrijfsactiviteiten.......................................................................................... 117
18 Case Krimpenerwaard: dempingen in landelijk gebied.............................................................. 119
19 Case Grondwaterwinning t.b.v. consumptie ............................................................................... 125

KBA BODEMSANERING i
Voorwoord
Het voorliggende rapport is het resultaat van in oktober 2006 afgerond en in opdracht van het
Milieu- en NatuurPlanbureau uitgevoerd onderzoek. Het is destijds uitgebracht als SEO-rapport
nummer 953 en was toen niet openbaar. In de huidige versie is door en onder
verantwoordelijkheid van het Milieu- en NatuurPlanbureau een beperkt aantal cases
geanonimiseerd. We hebben tevens de gelegenheid te baat genomen in het hoofdstuk
Samenvatting en conclusies de algemene conclusies in beperkte mate aan te vullen.
Bert Hof
Rogier Lieshout
Freddie Rosenberg
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING iii
Samenvatting en conclusies
Achtergrond
Er is in Nederland een groot aantal locaties waarvan de bodem als vervuild te boek staat. De aard
van de vervuiling verschilt sterk, maar voor elk van die locaties geldt dat één of meerdere
interventiewaarden zijn overschreden. Overschrijding van een interventiewaarde duidt op een
mogelijk direct gevaar voor de gezondheid of voor de ecologie. Ook kan die interventiewaarde
duiden op het gevaar dat verspreiding van de vervuiling kan plaatsvinden en via de
watervoorziening of anderszins alsnog gezondheid en ecologie bedreigt.
Op basis van de overschrijding van interventiewaarden zijn er in Nederland circa 60.000 locaties
als vervuild aangewezen en is een uitgebreid programma van sanering opgesteld. Voor uitvoering
van dit programma is alleen van overheidswege al ruim 15 miljard Euro gereserveerd. Daarnaast
geldt dat er van particulieren een inspanning wordt gevraagd om vervuilde gronden te saneren.
Vanuit de Tweede Kamer zijn vragen gerezen over nut en noodzaak van het
bodemsaneringsprogramma. Ter beantwoording hiervan heeft het Milieu- en Natuurplanbureau
(MNP) aangeboden een Maatschappelijke Kosten-BatenAnalyse (MKBA) uit te voeren naar het
bodemsaneringsprogramma. Daarin zouden alle maatschappelijke kosten en baten moeten
worden vastgesteld die uitvoering van het saneringsprogramma teweeg brengt.
Een MKBA laat de kosten en baten zien van een specifieke ingreep, bijvoorbeeld een investering
in de weg, een ingreep in de natuur of het opleggen van een prijsmaatregel. Uitvoering van een
MKBA voor een geheel programma is complexer vanwege de verscheidenheid aan situaties en
oplossingsrichtingen. Uitvoering van 60.000 afzonderlijke MKBA’s is binnen het beperkte
tijdsbestek schier onmogelijk. Daarom is besloten 17 enigszins representatieve cases te
onderzoeken op hun kosten en baten en te pogen vanuit die cases lessen te trekken voor het
gehele programma.
Aan SEO Economisch Onderzoek is gevraagd om de MKBA’s van de cases uit te voeren en het
MNP te ondersteunen bij het doorvertalen van resultaten van individuele cases naar resultaten
voor het gehele programma. Onderliggend rapport beschrijft de MKBA’s van deze cases.
Doel en opzet van de studie
De studie is opgezet om de kosten en baten van cases van bodemsanering weer te geven. Het
MNP heeft uiteindelijk 17 cases geselecteerd die enigszins representatief zijn voor de 60.000 cases
uit het bodemsaneringsprogramma. Daarbij is ervoor gekozen om cases uit vier verschillende
typen gebied te nemen, namelijk:
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

iv
- stedelijk,
- landelijk,
- bedrijventerreinen en
- omvangrijke waterverontreinigingen.
De cases bevatten verschillende typische vormen van vervuiling, zoals vervuiling door
gasfabrieken, tankstations, HBO-tanks, treinen, vuilstorting etc.
Om de effecten van sanering te bepalen moeten twee situaties tegenover elkaar gezet worden: een
nulalternatief en een projectalternatief. Binnen het beperkte tijdsbestek van dit onderzoek is
besloten om in principe te werken met één projectalternatief: sanering volgens bestaande
plannen. Er is dus in de regel niet specifiek onderzocht wat de kosten en baten zouden zijn
indien op een goedkopere wijze of minder uitgebreid zou zijn gesaneerd. Wel hebben we daar in
een aantal gevallen een kwalitatieve opmerking over kunnen maken of hebben we meerder
varianten bekeken. Qua nulalternatief hebben we besloten om uit te gaan van “geen uitgebreide
sanering”. In die gevallen worden beperkte maatregelen genomen om blootstelling te voorkomen.
Voor elk van de cases zijn vervolgens de maatschappelijke kosten en baten in kaart gebracht. De
kosten bestaan uit de kosten van sanering en eventuele nazorg. Daarnaast zijn er vermeden
kosten in de vorm van beheersing die in het nulalternatief zou plaatsvinden. De baten van
sanering vallen in twee delen uit elkaar. Allereerst zijn er humane en ecologische baten als gevolg
van de sanering. Het bepalen van deze effecten werd in een separaat traject uitgevoerd. Voor de
MKBA is het van belang alle effecten en dus ook deze effecten mee te nemen. Tijdens de studie
bleek echter dat wel kon worden aangegeven of bij een locatie de interventiewaarden werden
overschreden, maar niet wat de omvang van de humane of ecologische effecten zijn. Dat
overschrijding van de interventiewaarde nog weinig zegt over de omvang van effecten komt door
de in de interventiewaarde ingebouwde veiligheidsmarge en doordat een effect pas optreedt bij
daadwerkelijke blootstelling. Kortom, een vertaalslag van overschrijding van interventiewaarde op
een locatie naar gezondheidseffect bleek tijdens de studie niet haalbaar. De effecten op
gezondheid en ecologie (daar waar relevant) zijn daarom meestal op Pro Memorie (PM) gezet.
Het gebruik van de interventiewaarde en de regelgeving daaromheen veroorzaakt echter wel
andere effecten die in de MKBA worden meegenomen. Zo veroorzaakt de regelgeving in het
nulalternatief kosten voor particulier en overheid in de vorm van administratieve lasten,
verplichtingen tot onderzoek en beperkingen op het gebruik van grond. Deze effecten worden
vermeden indien tot sanering wordt overgegaan. Bovendien beïnvloedt de kans op
gezondheidsschade ook de waarde van huizen op of om de vervuiling. Ook dat effect wordt
meegenomen, ook al moet daarbij een marge worden gehanteerd vanwege de onzekerheid over
het realiteitsgehalte van deze schade.
Als gevolg van sanering kan grond voor andere doeleinden worden gebruikt. Men kan daarbij
denken aan recreatie, bewoning of bedrijfsactiviteiten. In stedelijke gebieden kan de vrijval van
grond door sanering een belangrijke additionele baat opleveren. De gevolgen van
functieverandering kunnen op hun beurt een positieve uitstraling geven naar de omgeving. Het
weghalen van een vervuild stuk gebied kan positief werken op de kwaliteit en leefbaarheid van de
omliggende buurt.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

SAMENVATTING EN CONCLUSIES v
Resultaten
Achtereenvolgens worden hier de belangrijkste conclusies uit de 17 cases beschreven. Voor een
uitgebreide beschrijving van de cases en de onderzoeksmethoden verwijzen we naar de
desbetreffende hoofdstukken.
Polderweggebied
De case Polderweg betreft het saneren van een gebied midden in Amsterdam waar de grond sterk
is vervuild door met name een gasfabriek. In de huidige situatie bevinden zich onder meer
sportfaciliteiten en garages. Het gebied wordt volledig gesaneerd en ontwikkeld voor
woningbouw, winkels, (stadsdeel)kantoren en andere voorzieningen.
Uit de MKBA blijken de gemonetariseerde kosten aanzienlijk hoger te zijn dan de baten 1. De Pro
Memorie posten geluid en stankoverlast (tijdens de sanering) versterken deze negatieve uitkomst.
De saneringskosten zijn aanzienlijk, maar vormen slechts 15% van de totale omvang van het
project. Het verlies komt voor rekening van het Rijk en de gemeente Amsterdam. Daarentegen
hebben toekomstige gebruikers van het gebied profijt van het project vanwege het nut dat zij
ontlenen aan de woningen en voorzieningen (functieverandering).
Volgermeerpolder
De case Volgermeerpolder betreft een gebied dat jarenlang gebruikt is als stortplaats en sterk is
vervuild onder andere door chemisch afval. Het gebied ligt midden in een landelijk gebied ten
noorden van Amsterdam en is met een hek afgesloten. Het plan is om de vervuiling af te dekken
en het gebied een beperkte recreatieve functie te geven. Er zal dan doorheen gefietst kunnen
worden en daarmee ontstaat een natuurlijk aaneengesloten gebied voor recreatie en natuur.
Uit de MKBA blijkt dat er nauwelijks gezondheidseffecten verwacht worden vanwege het gebrek
aan blootstelling met en zonder saneren. Wel worden er ecologische effecten verwacht. Dit komt
omdat er in de nulsituatie blootstelling van natuur aan vervuiling plaatsvindt. Hoe groot dit effect
is, is echter niet bekend, laat staan wat de waarde hiervan is. De waarde van de additionele
recreatiemogelijkheden en de extra waarde van sanering voor omliggende woningen is beperkt.
De MKBA laat zien dat tegenover een ecologische verbetering een sterk negatief monetair saldo
van kosten en baten staat. Het belangrijkste deel hiervan bestaat uit saneringskosten. De
gebruikers van het te ontwikkelen recreatiegebied, alsmede de omwonenden hebben een nettobaat.
De kosten komen volledig voor rekening van het Rijk en de gemeente.
Benzineservice-station
De case heeft betrekking op grondwaterverontreinigingen in stedelijk gebied, veroorzaakt door
uitstromingen van 20.000 liter benzine uit een van de ondergrondse tanks. Eerdere pogingen om
de grond te saneren zijn mislukt. De verontreiniging bevindt zich relatief diep onder maaiveld,
tussen de 1 à 3 meter. Het oppervlak van de verontreiniging bedraagt 800 à 1000 m 2. Rond de
1 In de MKBA’s worden de effecten zovel mogelijk in geld uitgedrukt om vergelijkbaarheid te bereiken.
Omdat effecten op gezondheid en ecologie niet meetbaar bleken (laat staan monetariseerbaar) geven de
KBA’s als resultaat een set van positieve en negatieve effecten die in geld zijn uitgedrukt en PM posten
betreffende ecologie en gezondheidsschade. Een negatief monetair saldo versus een PM gezondheid wil
dan zeggen dat de maatschappij welvaart opgeeft tegenover een niet vastgestelde hoeveelheid
verminderde gezondheidsschade.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

vi
verontreinigingkernen is de top van het watervoerend pakket verontreinigd geraakt. Bovendien is
er sprake van verspreiding van de verontreiniging. Met het weghalen van het benzinestation vindt
sanering plaats. Deze sanering maakt het mogelijk om woningen inclusief een ondergrondse
parkeergarage te bouwen.
De gemonetariseerde baten van de sanering en herontwikkeling wegen (net) op tegen de kosten.
Dit positieve effect komt voornamelijk door het consumentensurplus van de woningen.
Daarbovenop komt een positief extern effect in de vorm van vermeden schade aan gezondheid
en ecologie (+PM). Tezamen geeft dit een licht positieve KBA.
Het Rijk wordt geconfronteerd met een netto-kost, terwijl de nieuwe bewoners van het gebied en
de omwonenden er netto op vooruit gaan.
Spoorlijninfrastructuur
De case spoorlijninfrastructuur betreft de sanering van kleine stukken land langs het spoor (naar
schatting 300 ha) die in de loop van de jaren verontreinigd zijn door het gebruik van
smeermiddelen, slijtage aan rail, wielen en bovenleiding, bestrijdingsmiddelen en uitstroming van
toiletspoelingen. De strook kan in het algemeen ook na sanering niet voor andere doeleinden
worden gebruikt. Er bestaat geen humaan risico wegens gebrek aan blootstelling noch is er sprake
van schade aan het ecosysteem of kans op verspreiding. In de projectsituatie worden deze
specifieke stukken gesaneerd.
Sanering van de spoorzone zal nauwelijks baten teweeg brengen. Dit komt omdat noch in de
nulsituatie, noch in de projectsituatie activiteiten in dat gebied plaatshebben en er dus geen
blootstelling plaatsvindt. De kosten van sanering van de spoorzone kunnen echter aanzienlijk
oplopen. De baten wegen daarom over het algemeen niet op tegen de kosten. Alleen in zeer
specifieke gevallen, waarbij direct naast het spoor activiteiten plaatsvinden, kan sanering mogelijk
een netto-baat hebben. In alle andere gevallen is dat niet het geval. De kosten komen bij de NS
en het Rijk terecht.
VOCl-verontreiniging in stedelijk gebied
Er zijn een tweetal verontreinigingen met vluchtig organisch verbonden chloor (VOCl) in
stedelijk gebied bekeken. Locatie A betreft een gebied midden in de stad, Locatie B betreft een
ontwikkelingslocatie aan de rand van de stad 2.
Locatie A
Het VOCl heeft het grondwater verontreinigd. De verontreiniging heeft zich in een periode van
40 à 50 jaar ongeveer een kilometer verplaatst. De verontreiniging zorgt er bovendien voor dat
het grondwater ongeveer een halve meter per jaar naar beneden wordt gedrukt. In het
projectalternatief wordt allereerst gemonitord en indien noodzakelijk gesaneerd.
De KBA is opgesplitst in een analyse van de effecten van monitoring en van sanering. De KBA
monitoring geeft een negatief saldo. Uitvoering van monitoring betekent dat er geen sprake is van
sanering en dus ook niet van saneringsbaten (zoals vermindering van gezondheidseffecten). In
2 MNP heeft in deze rapportage een aantal cases geanonimiseerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

SAMENVATTING EN CONCLUSIES vii
feite blijft dezelfde mate van blootstelling bestaan. Tegenover de ontbrekende baten staan
beperkte kosten van monitoring. Het enige positieve effect wat gesorteerd wordt, is de
geruststelling van de bevolking dat er (nog) niets aan de hand is.
Het tweede deel van de KBA bestaat uit de effecten van sanering. Dit zou alleen plaatsvinden
indien er een gerede kans is op gezondheidsschade. Sanering zal afhankelijk van de werkelijke
omvang van de gezondheidsschade maatschappelijke een positief (grote schade) of een negatief
(kleine schade) effect geven. Gezondheidsschade zou kunnen ontstaan door doordringen van
vervuiling in kunststof waterleidingen. De kans hiertoe wordt echter zeer klein geacht en zo ook
de kans op sanering (circa 1%). De uitkomst van deze KBA sanering is ongewis omdat niet
duidelijk is hoe groot de gezondheidseffecten zullen zijn. Indien een gezondheidseffect optreedt
zullen ondermeer de waarden van woningen waarin blootstelling plaatsvindt dalen. Door sanering
wordt die daling voorkomen. Gezien de onzekerheid over de omvang van de
gezondheidseffecten zijn ook de waarde-effecten van de woningen onzeker. Wel zal de
consument waarschijnlijk een netto-baat ondervinden. De kosten komen voor rekening van de
gemeente.
Locatie B
Bij het ontwikkelingsgebied locatie B is sprake van VOCl en andere vormen van vervuiling.
Zowel de bodem als het grondwater is verontreinigd. In de projectsituatie vindt sanering en
herinrichting van het gebied plaats.
Aannemende dat de huidige saneringsmaatregelen afdoende zijn en er geen aanvullende
maatregelen (en dus kosten) nodig zijn, laat de KBA een beperkte positief resultaat zien, die in
zijn geheel aan de bewoners/gebruikers van het gebied en de omwonenden toekomt. Daarboven
komt een onbekende baat voor de ecologie. Aanvullende maatregelen verhogen uiteraard de
kosten.
HBO-tanks
De case HBO-tanks betreft een groot scala aan vervuilingen rond woningen en bedrijven
veroorzaakt door lekkages van oude brandstoftanks. Deze lekkages leiden tot vervuiling van de
grond en in sommige gevallen tot vervuiling van het grondwater. De analyse van kosten en baten
van HBO tanks is beschreven aan de hand van een tweetal situaties:
1. een situatie met een kleine vervuiling als gevolg van uitstroming;
2. een situatie met een grote vervuiling als gevolg van uitstroming.
Bij een kleine uitstroming wegen de monetaire baten van sanering op tegen de kosten. Daarbovenop
komt het effect van vermeden risico voor vervuiling van het grondwater en daarmee het niet
langer bruikbaar zijn daarvan. Het positieve effect komt voornamelijk door het vermijden van
beheerskosten als gevolg van de sanering. De beheerskosten worden overigens niet veroorzaakt
door de blootstelling aan vervuiling maar door de kosten van de regelgeving. Dit effect is op
zichzelf al groter dan de saneringskosten. Gezien de veronderstelde geringe mate van vervuiling
zullen ook de PM posten van gezondheidseffecten en ecologische effecten waarschijnlijk beperkt
zijn. De partij die opdraait voor de beheerskosten (hier de gemeente) heeft een netto-baat.
Wanneer als gevolg van de sanering de woningen op het perceel maar weinig in waarde
toenemen, zullen de eigenaren netto-kosten ondervinden.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

viii
De KBA van sanering van een grote uitstroming kent een grote mate van onzekerheid maar er
bestaat een reële kans op een positieve uitkomst. Bij een grote mate van vervuiling kunnen ook
blootstellingeffecten voor de mens en de ecologie groot zijn. In dat geval bestaat er ook een reële
kans op vermindering van de waarde van woningen. Bovendien is er een kans dat het effect zich
naar omliggende panden uitbreidt. Er bestaat onzekerheid over de grootte van de
gezondheidseffecten en daarmee van het effect op de waarde van de woningen. Ook hier geldt
dat de partij die de beheerskosten voor zijn rekening neemt een netto-baat ondervindt van de
sanering.
De Kempen
De case De Kempen heeft betrekking op een groot gebied in Noord-Brabant en Zuid-Limburg
waar grootschalige grond- en grondwaterverontreiniging heeft plaatsgevonden van
metaalhoudende stoffen. In de projectsituatie wordt een deel van deze gebieden gesaneerd en
deels gemonitord.
De KBA laat een sterk negatief monetair effect zien waartegenover een positief effect voor
ecologie staat, waarvan de omvang niet bekend is. Het saneren van zinkassen heeft naar
verwachting een groot ecologisch effect en een zeer klein gezondheidseffect. Daarnaast levert
sanering voornamelijk hoge kosten en een waardestijging van huizen op. Die waardestijging komt
voort uit de beperkingen van het grondgebruik en van de mogelijke verplichting tot sanering in
de toekomst, maar niet vanwege de beperkte gezondheidseffecten. De saneringskosten komen
voornamelijk voor rekening van het Rijk en de gemeenten, waterschappen en provincie.
Eigenaren van een zinkassenerf kunnen door de sanering een netto-baat ondervinden, wanneer
de waarde van hun onroerend goed hierdoor in voldoende mate toeneemt.
Ophogingen
De case ophogingen betreft het gebruik van puinhoudend en deels verontreinigd materiaal voor
ophoging van het maaiveld of demping van sloten voorafgaand aan (nieuwe) bebouwing van het
gebied. De verontreiniging is niet mobiel en bestaat voornamelijk uit PAK en zware metalen. In
het projectalternatief vindt sanering plaats wanneer er sprake is van dynamiek (uitbreidingen,
ontwikkelingen, transacties).
Uit het overzicht van kosten en baten van sanering van de ophooglaag komt een diffuus beeld
naar voren dat met name te maken heeft met de onzekerheid omtrent de omvang van de
gezondheidseffecten. De kans op blootstelling is alleen aanwezig bij een open grondfunctie
(moestuinen, zandbakken). Hoe minder de mens blootstaat aan de vervuiling, des te kleiner het
effect op de waarde van panden is. Sanering voorkomt waardevermindering van panden en
kosten van beheer. In het geval van herontwikkeling komen daar nog efficiencyvoordelen bij. De
gemeente behaalt een netto-baat vanwege vermeden beheerskosten. Particulieren en bedrijven
zullen in de meeste gevallen ook een netto-baat ondervinden. Deze neemt toe naarmate hun
onroerend goed als gevolg van de sanering sterker in waarde toeneemt en de sanering gepaard
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

SAMENVATTING EN CONCLUSIES ix
gaat met herontwikkeling van het betreffende perceel. Het Rijk ondervindt een netto-kostenpost 3.
Stortplaats
De case stortplaatsen bestaat uit een grote verscheidenheid aan vuilstortplaatsen. Om een KBA
uit te kunnen voeren zijn twee varianten hieruit gekozen: één voor een vuilstortplaats in een
gebied die van functie verandert (dynamisch) en één in een gebied waar geen functieverandering
plaatsvindt (niet dynamisch).
- De KBA van het dynamisch gebied laat een negatief monetair saldo zien tegenover een positief
effect op de gezondheid en de ecologie. Het positieve effect wordt ingegeven door het bestaan
van een kans op blootstelling voor zowel mens als ecologie. De mate van blootstelling en de
effecten hiervan zijn echter onbekend. Daarmee is onbekend of deze effecten opwegen tegen het
negatieve saldo van gemonetariseerde effecten.
De gemonetariseerde baten van sanering hangen in belangrijke mate af van de mate waarin
woningen in de directe omgeving van de stortplaats in waarde toenemen. Ook hiervoor geldt dat
des te groter de gezondheidseffecten des te groter de effecten op de waarde van woningen.
Echter ook bij een grote toename van de waarde van woningen (+3%) als gevolg van het
opruimen van de stortplaats (effect op zicht en leefbaarheid) wegen de totale gemonetariseerde
baten waarschijnlijk niet op tegen de gemonetariseerde kosten.
- In niet-dynamische gebieden is er geen sprake van waardevermeerdering van woningen. Ook hier
geldt dat de externe effecten niet zijn ingeschat, maar dat deze de saneringskosten waarschijnlijk
niet overtreffen. Het grote negatieve saldo van gemonetariseerde kosten en baten staat tegenover
positieve effecten voor met name de ecologie.
De saneringskosten komen voor rekening van het Rijk.
Spoorzone centrum stedelijk 4
De zone valt uiteen in een drietal gebieden, te weten:
- voormalig GEB-terrein;
- NS-terrein;
- overig gebied langs het spoor
Omdat dit afzonderlijke gebieden met eigen alternatieven zijn, is de KBA in drie afzonderlijke
KBA’s uiteengevallen.
Het GEB terrein
Dit betreft een gebied dat reeds een keer gesaneerd is. Er bevinden zich nog enkele
restverontreinigingen in de deklaag die bovendien visueel zichtbaar zijn. Daarnaast zijn er
ernstigere verontreinigingen die conform het oorspronkelijke saneringsplan op grotere diepte
achtergebleven zijn. Hierdoor zijn er kernen van grondwaterverontreiniging. Op het terrein staan
3 Bij deze case is aangesloten bij de zinkassensaneringen in de Kempen. Daarbij is aangenomen –
overeenkomstig De Kempen – dat de kosten voor 60% worden gedragen door het Rijk en dat gemeente
en particulieren elk 20% voor hun rekening nemen. Mogelijk geldt dit niet voor de gemiddelde
ophooglaag. De totale kosten en baten blijven dan weliswaar onveranderd, maar de verdeling naar
actoren kan dan anders uitpakken.
4 MNP heeft in deze rapportage een aantal cases geanonimiseerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

x
ondertussen woningen, groen en een school. De geplande nieuwe sanering zal gefaseerd worden
uitgevoerd en betreft zowel de sanering van oppervlak als monitoring en zuivering van het
grondwater.
De KBA geeft een negatieve uitkomst. Dit komt omdat er naar verwachting geen gezondheids-
of andere schades zijn door de bestaande vervuiling. Daartegenover staat wel een flinke
saneringsinspanning. De enige baat wordt gevormd door het vermijden van langdurige
monitoring die zonder sanering zou optreden.
Het NS terrein
Het terrein is jaren als onderhoudswerkplaats en emplacement gebruikt. Er zijn verschillende
vormen van verontreiniging geconstateerd zowel in het oppervlak als in het grondwater. Het plan
is op beperkte schaal te saneren en de verontreinigingen te beheersen. Het gebied zal voor
woningen en bedrijven gebruikt worden.
Uit de KBA blijkt dat de baten van sanering in dit geval de kosten overschrijden. De baten
komen vooral voort uit het nut dat nieuwe bewoners hieraan ontlenen. Daar staat tegenover een
kleinere kostenpost qua sanering.
Overig terrein
Dit bestaat uit het gebied rond de spoorzone waar winkels en woningen, kantoren en een enkele
stadstuin zijn. In dit gebied zijn verschillende vormen van ernstige vervuiling geconstateerd. Het
is echter niet duidelijk in hoeverre deze vervuilingen gezondheidsschade oplevert. Ook de
consequentie van het vervuilde grondwater is niet duidelijk.
De KBA laat een negatief saldo van gemonetariseerde effecten zien, waartegenover een
onbekende mate van verbetering van gezondheidseffecten staat. Het negatieve saldo komt voort
uit de ingeschatte kosten van sanering waartegenover een beperkte extra waarde als gevolg van
herontwikkeling van het gebied staat.
EMK-terrein
Het EMK-terrein is onderdeel van het eiland de Stormpolder te Krimpen aan de IJssel en ligt
dicht tegen Rotterdam aan. Er zijn verschillende vormen van vervuiling, die zowel in de deklaag
als in het grondwater zitten. Doel is het eiland volledig te ontwikkelen voor werk, wonen en
recreatie. Voor de diepere lagen van het EMK-terrein is er de keus tussen isoleren met een
leeflaag of volledig ontgraven. Deze twee projectalternatieven zijn ieder in een aparte KBA
uitgewerkt.
De KBA volledig saneren is sterk negatief. Dit komt met name door de hoge kosten van deze
methode. De KBA isoleren leidt tot een positieve KBA door de lagere kosten en de vergelijkbare
resultaten: het EMK-terrein kan ook dan verder worden ontwikkeld. Wel is het zo dat de
uitstraling naar de rest van het eiland bij isolatie minder is; dit weegt evenwel niet op tegen de
lagere kosten van deze saneringsmethode.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

SAMENVATTING EN CONCLUSIES xi
Defensieterreinen
De case bestaat uit twee onderdelen:
- kazerneterreinen/oefenterreinen en
- schietbanen/kogelvangers
Voor beide cases zijn er twee projectalternatieven, namelijk saneren of omheinen van het gebied.
Kazerneterreinen/ooefenterreinen
De kazerne-/oefenterreinen zijn in beperkte mate vervuild. De sanering is tevens gericht op
minder ernstige vormen van vervuiling en op bodemvreemde materialen. Het gebied zal bestemd
worden als natuur- en recreatiegebied. Er is geen sprake van aantasting van de
grondwaterkwaliteit.
Voor beide projectalternatieven geldt dat de kosten relatief groot zijn terwijl de effecten op de
gezondheid naar verwachting (zeer) beperkt zijn. Sanering zou een veel grotere kostenpost met
zich meebrengen dan omheining. Sanering betekent echter wel dat schade aan de ecologie wordt
verminderd.
Schietbanen/kogelvangers
Deze gebieden bevatten een grote mate van bodemverontreiniging met lood en koper. De kans is
aanwezig dat via het ondiepe grondwater enige schade aan de ecologie of eventueel de
gezondheid zou kunnen ontstaan. Hoe groot die kans is, is niet bekend.
De KBA saneren laat een beperkt bedrag aan kosten staan tegenover een onbekend (maar
waarschijnlijk beperkt) effect op ecologie en gezondheid. Omheining van het gebied blijkt
duurder te zijn dan saneren terwijl omheining niet de schade voor de ecologie weghaalt.
Grondwater klei-/veengebied Rotterdam
Deze case wijkt af van andere in die zin dat het gaat om verschillende benaderingen om de
huidige problematiek met betrekking tot bodemverontreiniging in het havengebied Rotterdam
aan te pakken. Huidige inspanning van overheid en bedrijfsleven, zo is de gedachte, staan in geen
verhouding tot de omvang van de verontreiniging en prikkels ontbreken om dat wel te bereiken.
Oplossingen worden aangedragen in de vorm van een zogenaamde “gevalsgerichte benadering”
(wat eigenlijk het huidige beleid zou moeten zijn), “gebiedsgerichte benadering” en een
“gemengde strategie”.
Aangezien eventuele gezondheidseffecten van uittreding en op de ecologie pas na honderden
jaren zouden optreden, zijn wat dat betreft de baten van sanering op nul gezet. In de gevals- en
gebiedsbenadering staan gezondheidseffecten via de bovengrond PM; onduidelijk is of dit voor
een positief saldo van de KBA’s zou kunnen zorgen. Er is hierbij vanuit gegaan dat het
nulalternatief “niets doen” is en de projectalternatieven “gevalsbenadering”, “gebiedsbenadering”
en “gemengde benadering”. In de praktijk zou al sprake moeten zijn van de gevalsbenadering,
maar blijkbaar gaat er iets mis op het gebied van regelgeving en de naleving daarvan en controle
daarop. Een analyse daarvan ligt evenwel buiten het kader van deze KBA.
Het feit dat eventuele effecten via uittreding en op de ecologie pas na 100 jaar of langer optreden
zou ervoor kunnen pleiten pas later in de toekomst een beslissing te nemen over sanering. In dat
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

xii
geval is de veronderstelling wèl dat de saneringskosten niet toenemen indien pas later een
beslissing tot sanering wordt genomen; en dat van het afzien van een saneringsvariant geen
verkeerde prikkels uitgaan in de vorm van meer vervuiling in de toekomst. Ook dat lijkt
voornamelijk een kwestie van regelgeving en de naleving daarvan/controle daarop te zijn.
Stedelijk grondwater Apeldoorn
De case heeft betrekking op een grootschalige grondwaterverontreiniging in Apeldoorn. De
verontreiniging bestaat voornamelijk uit VOCl en in mindere mate uit zware metalen. Er zijn
desondanks geen aanwijzingen voor een actueel gezondheidsrisico. Mogelijk zouden op locaties
met ‘natte voeten’ en bij volgelopen kelders wel gezondheidsrisico’s op kunnen treden. De
verontreinigingen op de bronlocaties vormen geen obstakel voor functiewijzingen of
benuttingmaatregelen. In het nulalternatief wordt het grondwater gezuiverd aan de rand van de
stad. Ten aanzien van het projectalternatief wordt een tweetal benaderingen onderscheiden, te
weten een gevalsgerichte en een gebiedsgerichte benadering.
De gevalsgerichte benadering bestaat uit onderzoek om voor een aantal van ongeveer 20
(omvangrijke en geclusterde) gevallen de verontreiniging af te perken, de risico’s daarvan te
evalueren, saneringsvarianten uit te werken, te beoordelen en te selecteren, en vervolgens via
beschikking en bestek tot uitvoering te komen. Dit houdt in oppompen en zuiveren. Het
gezuiverde water kan worden geloosd op het riool, of worden benut als grijs water of voor
beekherstel en peilbeheer.
Een gebiedsgerichte benadering betekent dat verspreiding in absolute zin geen doorslaggevend
criterium is. Aanleiding voor onderzoek en maatregelen zijn actuele risico’s voor mens en
ecosysteem, en belemmeringen in de ontwikkeling van Apeldoorn als plaats voor duurzaam
wonen, werken en recreëren. In de gebiedsgerichte benadering wordt minder gepompt en
gesaneerd en blijft verontreinigd water langer in de ondergrond. Benutting (koeling, infiltreren
voor drinkwaterproductie) wordt door zo’n benadering vergemakkelijkt.
In de gevalsgerichte benadering wordt relatief meer VOCl verwijderd, waardoor de –
waarschijnlijk beperkte – gezondheidsrisico’s bij die benadering meer afnemen dan bij een
gebiedsgerichte benadering. Beide benaderingen hebben naar verwachting geen effect op de
ecologie. In zowel het nulalternatief als in beide projectalternatieven wordt het water aan de rand
van de stad gemonitord en gezuiverd. In de projectalternatieven is daarom geen sprake van een
verminderd verspreidingsrisico. Wel kan in beide alternatieven sprake zijn van een grotere
benutting van het grondwater en van schaalvoordelen met ander grondwatergebruik. De baten
zijn moeilijk te kwantificeren. De kosten van de gebiedsgerichte benadering zijn een factor 10
hoger dan die van de gevalsgerichte benadering. In de gevalsgerichte benadering worden deze
warschijnlijk geheel door het Rijk gedragen, terwijl deze in de gevalsgerichte benadering worden
verdeeld tussen gemeente, nutsbedrijf, probleemhebbers en hogere overheden.
Kleinschalige bedrijfsactiviteiten
Het gaat in deze case om vele locaties (60.000) van bedrijfsvestigingen die tot het MKB behoren.
De verontreinigingen verschillen in type, soort, oorzaak en omvang. Hierdoor variëren tevens
kosten en opbrengsten. Het beschouwen van alle locaties is binnen deze MKBA ondoenlijk. Het
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

SAMENVATTING EN CONCLUSIES xiii
kiezen en uitwerken van twee concrete cases die van elkaar verschillen is binnen deze studie niet
verder aangepakt.
Krimpenerwaard: dempingen in landelijk gebied
In de afgelopen decennia hebben in de Krimpenerwaard meer dan 5.000 stortingen in het
oppervlaktewater plaatsgevonden. In de dempingen is een breed scala aan verontreinigingen
vastgesteld. Het betreft voornamelijk zware metalen, PAK en PCB. Voorzien wordt dat een
kwart van het gebied wordt omgezet van landbouw naar natuurgebied.
In de projectsituatie wordt gesaneerd wanneer sprake is van risico. Sanering zal bestaan uit het
afdekken van de gedempte sloten met schone grond. Monitoring en periodieke ophoging zal
nodig blijven. Hierdoor wordt verspreiding van verontreiniging voorkomen en kan het huidige
grondgebruik (meest agrarisch) worden gecontinueerd.
Uit modelberekeningen blijkt dat in een worst case scenario mogelijk landbouwkundige risico’s op
kunnen treden, wanneer sanering uitblijft. Dit is overigens alleen het geval wanneer de
verontreiniging bestaat uit shredder en industrieel afval. Deze dempingen zullen dan ook zoveel
mogelijk voorrang krijgen bij het treffen van maatregelen. Het is niet duidelijk in hoeverre de
door Verificatieonderzoek vastgestelde ecologische risico’s door sanering worden weggenomen.
De gezondheidseffecten zijn naar verwachting klein of verwaarloosbaar. Dit laatste geldt ook
voor de verspreidingseffecten.
Onduidelijk is of en in welke mate de voorgenomen omzetting van landbouw naar natuur door
verontreinigde dempingen wordt beperkt. Of en in welke mate de dempingen andersoortige (dan
genoemde omzetting) grondtransacties in de weg staan, is evenmin duidelijk.
Naast onduidelijkheid omtrent de baten, bestaat ook onduidelijkheid over de saneringskosten. De
laatste kostenraming dateert alweer uit 1998. Ook bestaat er onduidelijkheid over de wijze waarop
de sanering wordt gefinancierd.
Grondwaterwinning t.b.v. consumptie 5
In deze case is in wezen geen sprake van een MKBA, omdat in alle gevallen schoon drinkwater
gewaarborgd dient te worden. In deze case blijkt voor de huidige drinkwatervoorziening, die met
de gevolgen van bodemverontreiniging wordt geconfronteerd, geen realistisch alternatief te
bestaan. Om schoon drinkwater te waarborgen kan “sanering bij winning” plaatsvinden, of
“sanering door interceptieputten”. Kostenschattingen zijn niet volledig genoeg om aan te geven
welk van deze varianten te preferen is. Een belangrijk vraagstuk lijkt hier te zijn wie voor de
kosten van sanering opdraait, of misschien beter gezegd: zou moeten opdraaien.
5 MNP heeft in deze rapportage een aantal cases geanonimiseerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

xiv
Algemene conclusies
Het geheel aan MKBA’s van de cases overziend, trekken wij de volgende algemene conclusies.
Allereerst was het in sommige gevallen niet mogelijk een MKBA op te stellen omdat
saneringsvarianten niet concreet genoeg waren of konden worden uitgewerkt. Dit betreft in meer
of minder mate de cases Grondwater klei-/veengebied Rotterdam, Stedelijk grondwater
Apeldoorn, Kleinschalige bedrijfsactiviteiten, Krimpenerwaard en Grondwaterwinning.
Daarnaast is er een lacune in de kennis over de omvang van effecten van vervuiling op de
gezondheid, de ecologie en via verspreiding. Het ontbreken van die kennis betekent dat op een
locatie met bodemverontreiniging de volledige baten van sanering niet goed te bepalen zijn.
Een derde conclusie betreft de kosten van regelgeving. In menig geval zorgt regelgeving voor
maatschappelijke kosten in de vorm van administratie of verplicht onderzoek, zonder dat de
omvang van het risico is aangetoond. De regelgeving veroorzaakt daarmee maatschappelijke
kosten of voorkomt dat gebieden optimaal benut worden omdat deze bijkomende kosten (te)
hoog zijn.
Een vierde conclusie is dat over het algemeen gemeentes en Rijk de kosten dragen, terwijl in
sommige gevallen particulieren profijt hebben van de sanering.
Wat de baten van waardevermeerdering van woningen door sanering betreft kan worden
opgemerkt dat deze sterk te maken hebben met de omvang van de gezondheidseffecten. Omdat
de kosten van deze effecten niet expliciet bepaald zijn, vanwege het gebrek aan kennis hierover, is
de waardevermeerdering nu afhankelijk van de bepaling van interventiewaarden en van de
perceptie van de gezondheidseffecten.
Tenslotte kan in hele grote lijnen worden gesteld dat – naast de eerder genoemde mogelijke
effecten van regelgeving – de volgende factoren bepalen of de maatschappelijke baten van
sanering de kosten zullen overtreffen:
• De omvang van de saneringskosten en de te vermijden beheerskosten indien wordt
gesaneerd;
• Effecten op gezondheid en ecologie indien niet wordt gesaneerd. Dit is het product van
het soort en de mate van verontreiniging, de kans op blootstelling en de gevolgen van
deze blootstelling. De kans op blootstelling wordt ondermeer beïnvloed door de locatie
van de verontreiniging (bijvoorbeeld in stedelijk gebied of daarbuiten), de ligging van de
verontreiniging (diepte, aanwezigheid van deklaag), de kennis over de exacte plekken van
verontreiniging, de maatregelen ter voorkoming van blootstelling indien niet tot sanering
wordt overgegaan en in het geval van verontreinigd grondwater de plek van uittreding;
• Het mogelijk maken van functieverandering op of nabij de saneringslocatie. Sanering
binnen stedelijk gebied kan bijvoorbeeld baten van woningontwikkeling genereren.
Hierbij is het wel of niet bestaan van alternatieve locaties voor de betreffende functie
van belang.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 1
1 Inleiding
Er is in Nederland een groot aantal locaties waarvan de bodem als vervuild te boek staat. De aard
van de vervuiling verschilt sterk, maar voor elk van die locaties geldt dat één of meerdere
interventiewaarden zijn overschreden. Overschrijding van een interventiewaarde duidt op een
mogelijk direct gevaar voor de gezondheid of voor de ecologie. Ook kan die interventiewaarde
duiden op het gevaar dat verspreiding van de vervuiling kan plaatsvinden en via de
watervoorziening of anderszins alsnog gezondheid en ecologie bedreigt.
Op basis van de overschrijding van interventiewaarden zijn er in Nederland circa 60.000 locaties
als vervuild aangewezen en is een uitgebreid programma van sanering opgesteld. Voor uitvoering
van dit programma is alleen reeds van overheidswege al ruim 15 miljard Euro gereserveerd.
Daarnaast geldt dat er van particulieren een inspanning wordt gevraagd om vervuilde gronden te
saneren.
Vanuit de Tweede Kamer zijn vragen gerezen over nut en noodzaak van het
bodemsaneringsprogramma. Ter beantwoording hiervan heeft het Milieu- en NatuurPlanbureau
(MNP) aangeboden een Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse (MKBA) uit te voeren naar het
bodemsaneringsprogramma. Daarin zouden alle maatschappelijke kosten en baten moeten
worden vastgesteld die uitvoering van het saneringsprogramma teweeg brengt.
Een MKBA laat de kosten en baten zien van een specifieke ingreep, bijvoorbeeld een investering
in de weg, een ingreep in de natuur of het opleggen van een prijsmaatregel. Uitvoering van een
MKBA voor een geheel programma is complexer vanwege de verscheidenheid aan situaties en
oplossingsrichtingen. Uitvoering van 60.000 afzonderlijke MKBA’s is binnen het beperkte
tijdsbestek schier onmogelijk. Daarom is besloten 18 enigszins representatieve cases te
onderzoeken op hun kosten en baten en te pogen vanuit die cases lessen te trekken voor het
gehele programma.
Aan SEO Economisch Onderzoek is gevraagd om de MKBA’s van deze cases uit te voeren en
het MNP te ondersteunen bij het doorvertalen van resultaten van individuele cases naar
resultaten voor het gehele programma. Uiteindelijk is gekozen voor MKBA’s van 17 afzonderlijke
cases; onderliggend rapport beschrijft de MKBA’s hiervan.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 3
2 Algemeen kader
2.1 Doel van de opdracht
Het project behelst de uitvoering van een MKBA van 17 specifieke cases. Doel van de analyse is
antwoord te geven op de vraag of de saneringskosten opwegen tegen de maatschappelijke baten
die de sanering teweeg brengen. Een tweede vraag was bij wie de kosten en baten van de sanering
terechtkomen. De analyse is vervolgens gebruikt door het MNP om conclusies te trekken voor
kosten en baten van het gehele saneringsprogramma.
2.2 Indeling in hoofdgroepen
Om tot meer algemene uitspraken te komen zouden de 17 cases representatief moeten zijn voor
een deel van het programma. Gezien het grote aantal cases binnen het programma (60.000) en
haar grote verscheidenheid lijkt een dergelijke eis slechts in beperkte mate haalbaar. Vertaling van
de resultaten zal als zodanig beperkt blijven tot vrij algemene conclusies per hoofdgroep over de
mate van efficiency en de belangrijkste factoren die daarbij een rol spelen.
Bij de keuze van cases heeft het MNP in eerste instantie gekozen voor een indeling in gebieden.
De volgende vier typen gebieden worden onderscheiden 6:
- stedelijk (VROM: ISV, Wbb),
- landelijk (VROM: ILG, Wbb),
- bedrijventerreinen (VROM bijdrage bedrijvenregeling en convenanten) en
- omvangrijke waterverontreinigingen.
Voor elk van deze gebiedstypen zullen de effecten/effecttypen verschillen. Naast een indeling in
gebieden is ook gezocht naar een indeling in typen verontreiniging, zoals veroorzaakt door een
gasfabriek, HBO-tanks en dergelijke. Verschil in typen vervuiling zal uiteraard ook zorgen voor
variatie in effecten/effecttypen. Tenslotte zal de omvang van de vervuiling en type grond (meer
of minder doorlaatbaar) invloed uitoefenen op het soort en de mate van de effecten.
Volgens het Plan van Aanpak van het MNP brengt 20% van de locaties meer dan 90% van de
kosten met zich mee. Het is niet duidelijk of het MNP hier rekening mee heeft gehouden bij haar
selectie.
2.3 Opzet van de KBA’s
De MKBA’s zijn gebaseerd op via MNP aangeleverde casebeschrijvingen en nadere onder
verantwoordelijkheid van MNP geleverde gegevens. Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de
6 De indeling naar gebieden behelst ook een indeling naar financieringsbronnen zoals aangegeven tussen
haakjes.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

4 HOOFDSTUK 2
17 cases vervolgens zoveel mogelijk op eenzelfde wijze aangepakt. Omdat uitvoering van de
KBA’s binnen een zeer beperkt tijdsbestek moest plaatsvinden, is er vooraf een aantal keuzes
gemaakt. De belangrijkste keuzes zullen hieronder worden besproken.
Nulalternatief
Om soort en omvang van de baten te bepalen moeten we zowel het projectalternatief (op welke
wijze wordt er gesaneerd, is er sprake van functieverandering) als het nulalternatief kennen.
Sanering zal in de eerste instantie effect hebben op het gevaar voor mens en ecologie. Sanering
van grond biedt daarnaast de mogelijkheid om de grond een andere functie te geven, bijvoorbeeld
voor woningbouw of recreatie.
Indien in het nulalternatief de huidige situatie blijft bestaan zal de sanering (in het
projectalternatief) in combinatie met functieverandering leiden tot extra baten (en kosten) van de
die verandering. Indien in het nulalternatief functieverandering op een vergelijkbare locatie
vlakbij plaatsvindt, is de baat van functieverandering op de oorspronkelijk vervuilde grond
beperkt tot de uitgespaarde kosten voor het bouwrijp maken van de alternatieve locatie.
Alternatieve locaties (landbouwgronden) zijn over het algemeen voldoende aanwezig in een meer
landelijke omgeving. In dat geval definiëren we het nulalternatief als de situatie zonder sanering
maar met functieverandering op een andere vergelijkbare locatie 7.
Voor binnenstedelijk gebied geldt echter dat het vaak moeilijk is een gebied te vinden dat voor
vergelijkbare bewoning of kantoorgebruik kan dienen. Zaken als bereikbaarheid, nabijheid van
faciliteiten en andere bedrijvigheid geven een zekere uniciteit aan een binnenstedelijk gebied. Een
alternatieve locatie (in het nulalternatief) betekent in dat geval extra kosten voor bereikbaarheid,
efficiencyverlies etcetera. Deze kosten kunnen hoog zijn en komen tot uitdrukking in het
prijsverschil tussen landelijk en stedelijk gebied. Daarom hebben we in de regel aangenomen dat
in binnenstedelijk gebied het nulalternatief bestaat uit geen sanering en geen functieverandering
elders.
Overigens is het verschil tussen landelijk en stedelijk gebied niet altijd even scherp. Ook binnen
ROA zijn er meer landelijke gebieden te vinden. Vooralsnog maken we echter het onderscheid in
binnenstedelijk en buitenstedelijk gebied.
Projectalternatief
In een MKBA is vaak sprake van meerdere projectalternatieven. De MKBA laat dan het verschil
tussen projectalternatieven zien. Voor de 17 cases van bodemsanering gaan we in principe steeds
uit van slechts één projectalternatief, namelijk de in het programma geplande sanering. We
zouden ook graag een tweede projectalternatief willen introduceren (bijvoorbeeld een beperkte
7 Dit geldt uiteraard alleen indien in het projectalternatief eveneens sprake is van functieverandering. De
netto baten (baten (+) minus kosten (-)) van het projectalternatief bestaan dan uit de kosten van het
saneren zelf (-), de ‘zuivere’ baten van sanering (+), de kosten van aanpassing van de gesaneerde grond
voor functieverandering (-), de kosten van het geschikt maken van grond op een alternatieve locatie voor
deze functie (+), de (monetaire) waardering van het gebruik van de functie op de gesaneerde locatie (+)
en de (monetaire) waardering van het gebruik van de functie op een alternatieve locatie (-).
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

ALGEMEEN KADER 5
sanering). Dat zou in de meeste gevallen echter veel extra informatie vereisen die vooralsnog niet
beschikbaar is.
Effecten
In onze beschouwing van effecten zullen we dezelfde indeling naar kosten en directe, indirecte en
externe effecten handhaven zoals in de OEI-systematiek gebruikelijk is. Omdat sanering in de
eerste plaats een effect zou moeten hebben op het (verminderde) risico voor externen (mens en
ecologie) beschrijven we dit externe effect als eerste. Een tweede effect van sanering kan
functieverandering (recreatie, bewoning etcetera) zijn. Dit is een direct effect van de
gecombineerde inspanning van sanering en functieverandering. Beide effecten beïnvloeden de
gebruikers van de grond. Functieverandering kan er bovendien toe leiden dat ook anderen (op
indirecte wijze) baat hebben bij de sanering. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de eigenaren van de
onroerend goed in de directe omgeving van de saneringslocatie. Dit onroerend goed kan na de
sanering in waarde toenemen, doordat dan niet meer tegen een vervuild braakliggend stuk land
wordt aangekeken.
Kosten bestaan uit kosten voor sanering en de kosten voor functieverandering. Omdat de
autoriteiten ook in het nulalternatief effecten willen tegengaan zal dit tot extra beheerskosten in
het nulalternatief leiden. Deze extra beheerskosten in het nulalternatief vormen (deels) vermeden
kosten in het projectalternatief.
- Externe effecten / humane en ecologische effecten: Sanering zal naar verwachting effect hebben
op de gezondheid van de mens en de ecologie. Het bepalen van externe effecten is door
MNP aangereikt en vervolgens door SEO in de MKBA verwerkt.
Het feit dat in de nulsituatie interventiewaarden worden overschreden en in de
projectsituatie niet, zou bepalend moeten zijn voor deze effecten. Interventiewaarden
kennen echter een ruime veiligheidsmarges. De interventiewaarden liggen ruim boven de
maat waarop het bestaan van een potentieel gevaar wetenschappelijk is vastgesteld. De
reden voor die veiligheidsmarge is dat de wetenschap niet ver genoeg is om de omvang
en consequenties van het potentiële gevaar met zekerheid te bepalen. De omvang van
het gevaar in de praktijk wordt vervolgens bepaald door de mate van blootstelling. Hoe
meer en hoe langer mens en ecologie aan de vervuiling worden blootgesteld, hoe meer
het potentiële gevaar een acuut gevaar wordt.
Het verschil tussen overschrijding van de interventiewaarde(n) en een reëel gevaar
bestaat dus uit de veiligheidsmarge en de mate van blootstelling. In de praktijk betekent
dit dat men goed kan vaststellen welke locaties de interventiewaarden overschrijden,
maar veel lastiger is het om de consequenties van het wel of niet overschrijden van de
interventiewaarden te bepalen. Daarom kan in de MKBA’s niet bepaald worden of er
een humaan of ecologisch effect is, laat staan hoe groot dat effect is en welke waarde
men daaraan moet toekennen.
Wat overblijft in deze MKBA is aan te geven in hoeverre de norm overschreden wordt.
Voorts kan aangegeven worden hoeveel het kost om te voorkomen dat de norm
overschreden wordt. Ook de beheerskosten van het handhaven van de norm kunnen
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

6 HOOFDSTUK 2
worden bepaald. Zo kan bij benadering aangegeven worden hoe groot de
administratieve kosten zijn om bepaalde vervuilde locaties te monitoren.
- Directe effecten / effecten van functieverandering van de grond: De directe effecten vloeien voort
uit het veranderde gebruik van de grond. Aanwijzing van gebieden voor sanering kan
zorgen voor vertraging van bouw- of recreatieprojecten. Door sanering kunnen deze
projecten alsnog doorgaan en kan de grond voor nieuwe functies worden gebruikt.
Sanering kan het tevens mogelijk maken dat bepaalde gronden intensiever worden
gebruikt. Sanering zou kunnen voorkomen dat activiteiten naar buiten de stad worden
verplaatst (zie ook hierboven). Al deze effecten komen uiteindelijk in de hogere waarde
van de grond tot uitdrukking 8.
- Indirecte effecten / effect op de omgeving: De sanering maakt het niet alleen mogelijk dat de
grond beter wordt benut, maar heeft bovendien invloed op de omgeving (verbetering
van de leefbaarheid). Binnen steden kan dit betekenen dat woningen die in de buurt van
een verontreinigd gebied lagen, hoger worden gewaardeerd doordat sanering heeft
plaatsgevonden en bijvoorbeeld woningen op de gesaneerde locatie zijn aangelegd.
Lengte van de periode en disconteringsvoet
Binnen de MKBA is het volgens de OEI-leidraad gebruikelijk een ‘oneindige’ periode van kosten
en baten te nemen (d.w.z. 100 jaar) waarbij een disconteringsvoet van 4% wordt gehanteerd.
Indien sprake is van grote onzekerheden (die niet willekeurig zijn) wordt een extra opslag van 3%
genomen. We veronderstellen dat de sanering aanvangt in een fictief beginjaar (zeg: 2007) en
drukken monetaire eenheden zoveel mogelijk in euro’s van 2005 uit. Kosten en baten worden
teruggerekend naar het jaar 2007.
8 Terwijl de normering het gebruik van de grond beperkt, zorgt sanering voor een beter gebruik van de
grond en daarmee voor een hoger nut.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 7
3 Case Polderweggebied
3.1 Casebeschrijving
De case Polderweg heeft betrekking op een (binnen)stedelijk gebied waarbij de oorzaak van de
vervuiling met name ligt bij de voormalige Oostergasfabriek. De fabriek werd in 1887 in gebruik
genomen. Gasfabricage vond plaats tot 1923, gasdistributie en –opslag tot 1967. In de periode
1902-1923 werden op de locatie ook gloeikousjes geproduceerd.
Door de sloop van de fabriek zijn de aanwezige verontreinigingkernen versmeerd of vermengd
geraakt met puin en grondachtige materialen. Na de ontmanteling van de gasfabriek werd de
locatie gebruikt voor overwegend publieke functies. Vervolgens zijn op het terrein gevestigd
geweest: gemeentelijke diensten (vervoerbedrijf, gemeentewerf), publieke voorzieningen (bad- en
zweminrichting, fysiopraktijk, scholen, dagverblijf, sporthal en sportterrein) en diverse
bedrijvigheid (garagebedrijven, opslagloodsen, kringloopwinkel). Op het sportveld na is het hele
gebied verhard geweest, met gebruiksruimtes op gesloten vloeren. De relevant verontreinigde
terreindelen werden (op de begane grond) niet bewoond, er bevonden zich daar geen woningen
met kruipruimten of tuinen.
De gasfabricage heeft geleid tot een vervuiling met benzeen, xyleen, naftaleen en olieachtige
koolwaterstoffen. Latere activiteiten hebben geleid tot lekkage van brandstoffen, met
verontreinigingkernen met minerale olie en aromaten als gevolg. De bulk van de verontreiniging
bevindt zich op grotere diepte. In de ophooglaag is echter ook een grote hoeveelheid
verontreiniging aanwezig. Naast de verontreiniging door gasfabricage en brandstofopslagen is de
gehele ophooglaag verontreinigd met immobiele componenten (met name zware metalen en
zwaardere PAK-verbindingen). Hiermee wijkt de ophooglaag echter niet af van een doorsnee
ophooglaag. In het puin zit verder een beperkte mate van asbesthoudend materiaal. De fabricage
van gloeikousjes heeft geleid tot een grondverontreiniging met thorium; de gehalten geven geen
aanleiding tot zorg in verband met gezondheidsrisico of saneringsuitvoering. Echter om discussie
te voorkomen is het thorium voorafgaand aan de sanering onderzocht en verwijderd. De kosten
hiervan waren marginaal.
Het grondwater onder het gehele gebied en in randzones daarbuiten is verontreinigd geraakt. Het
verontreinigde gebied beslaat circa 15 ha. Verspreiding vindt plaats in noordelijke en zuidelijke
richting. Het volume ernstig verontreinigde bodem neemt jaarlijks aanzienlijk toe. Zonder
sanering zullen zowel de gehalten als het verontreinigde areaal in omvang toenemen. Tijdens de
uitvoering van de sanering bleek de verspreiding van verontreinigd grondwater mee te vallen.
Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door de Ringvaart. In het slib van deze vaart is
naftaleen aangetroffen. Hoewel in enkele monsters het gehalte boven de interventiewaarde lag, is
de Ringvaart niet als relevant onderdeel aangemerkt.
De potentie van ligging en gebruikswaarde werd niet optimaal benut, wat reden vormde om
nieuwe plannen voor het gebied te ontwikkelen. De beoogde ontwikkeling is jarenlang
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

8 HOOFDSTUK 3
belemmerd door de bodemverontreiniging. De voor de ontwikkeling noodzakelijke omvangrijke
sanering, de kosten daarvan en de juridische en financiële risico’s die daarmee gepaard gingen,
maakten het onaantrekkelijk om in het gebied te investeren.
De gehalten verontreinigde stoffen in de bodem en het grondwater overschrijden de normen
(net) niet. Er vindt geen inhalatie van besmette binnenhuislucht plaats, doordat op de begane
grond geen woonfuncties/kruipruimtes bevinden. Apart aandachtspunt vormt het sportveld en
de directe omgeving. Bij normaal gebruik doen zich hier ook geen gezondheidsrisico’s voor.
Zekerheidshalve is toch sanering van dit terreindeel voorzien.
In de nieuwe situatie komen vergelijkbare functies voor als in het verleden: niet grondgebonden
wonen, 9 werken en geen tuinen op relevant verontreinigde terreindelen. In dit opzicht dwingt
herinrichting niet op voorhand tot sanering uit oogpunt van gezondheidsrisico. Verplaatsing of
intensivering van functies kan mogelijk wel aanleiding geven tot sanering. Bijvoorbeeld wanneer
hierdoor vervuiling bloot komt te liggen. Functiewijziging van het Polderweggebied is zonder
sanering ook niet zonder meer mogelijk. Volgens de Wbb-criteria is er geen sprake van een
ecologisch risico.
Na de saneringsoperatie het gebied van 14 ha geheel nieuw worden ingericht en intensief gebruikt
worden voor bewoning, bedrijvigheid en sport. Iets minder dan de helft van het grondoppervlak
wordt voor woningbouw gebruikt, zoals blijkt uit onderstaande tabel.
Tabel 3.1 Te ontwikkelen grondoppervlak per bebouwingstype
Functie Oppervlakte grond in m 2
Wonen 63.500 (600 woningen)
Winkels 10.000
Stadsdeelkantoor 12.500
Sport en leisure 11.500
Kantoren en bedrijven 13.500
Culturele bedrijvigheid 18.000
Voorzieningen 11.500
Horeca 1.500
Totaal 142.000
Daarnaast (of beter gezegd daaronder) wordt 24.000 m 3 parkeerruimte aangelegd.
3.2 Opzet van de MKBA
3.2.1 Nul- en projectalternatief
In het nulalternatief vindt er geen sanering plaats en blijft het huidige gebruik bestaan. Het gevaar
dreigt dat op den duur de vervuiling van de grond via grondwater in het lager gelegen
9 Dit betreft woningen die zich niet op de begane grond bevinden.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE POLDERWEGGEBIED 9
Watergraafsmeer terechtkomt. In het projectalternatief wordt het gebied gesaneerd. Licht
verontreinigde grond wordt in het plangebied hergebruikt. Grondsanering en hergebruik worden
zodanig afgestemd op de ruimtelijke en functionele inrichting dat risico’s (en perceptie daarvan)
worden uitgesloten. Met de ontgravingen en bijbehorende bemalingen wordt ook veel van het
verontreinigde ondiepe grondwater verwijderd. Waar nodig wordt met behulp van drains ernstig
verontreinigd ondiep grondwater van buiten de locatie teruggehaald. Tevens wordt het
grondwater op grotere diepte gesaneerd. Na maximaal 30 jaar moet een stabiele eindsituatie zijn
bereikt waarbij de verontreiniging zich niet verder verspreid. De methode die hiervoor gebruikt
wordt kan mogelijk de houten funderingen in de omgeving aantasten.
Doel van de sanering is het bereiken van een stabiele eindsituatie binnen 30 jaar. Deze
doelstelling houdt in:
- gezondheidsrisico’s voor toekomstige bewoners en gebruikers voorkomen;
- voorkomen verdere verspreiding van de verontreinigingen;
- zoveel mogelijk beperken van actieve nazorg.
Wanneer deze doelen na 30 jaar niet zijn behaald volgen aanvullende maatregelen.
De sanering is in 2004 gestart en zou volgens onderstaande planning in 2006 afgerond moeten
worden.
Tabel 3.2 Fasering van de sanering en de ontwikkeling van het gebied
September 2004 Start sanering cluster 1
Mei 2005 Start bouw stadsdeelkantoor / brede school
September 2005 Afronding sanering cluster 1
September 2005 Start sanering cluster 2
Oktober 2005 Start bouw ondergrondse parkeergarage
September 2006 Afronding sanering cluster 2
Oktober 2006 Start voorbereiding bouw winkelcentrum, start bouw sporthal
Oktober 2007 Start bouw huis van de dans
Eind 2007 Oplevering sporthal
Begin 2008 Start verkoop en verhuur woningen
Medio 2008 Oplevering stadsdeelkantoor
Eind 2008 Oplevering Muziekmakerscentrum
Begin 2010 Oplevering eerste woningen, winkelcentrum en Huis voor de Dans
Eind 2010 Oplevering gehele Polderweggebied
Bron: Stadsdeel Oost Watergraafsmeer
Inmiddels zijn echter vertragingen ontstaan door gebleken afwijkende verontreinigingsituaties,
problemen met de toezichthoudende overheid en hinder (stank- en geluidsoverlast) voor
omwonenden. Deze vertragingen vallen voornamelijk in de delen ‘sanering cluster 2’ en ‘bouw
parkeergarage’. Om de planning op orde te maken zal de investeerder kosten moeten maken
voor: extra overleg met toezichthouder, extra communicatie met de omgeving en soms extra hard
doorgraven om de opgelopen achterstand in te halen. Vooralsnog wordt er daarom vanuit gegaan
dat de planning zoals weergegeven in tabel Tabel 3.2 niet hoeft te worden bijgesteld.
Herontwikkeling is zonder sanering niet mogelijk, maar ook het omgekeerde is het geval; sanering
is zonder herontwikkeling niet mogelijk. Dit heeft te maken met het feit dat de wederzijdse
voordelen zeer groot zijn. Er moet bijvoorbeeld veel grond worden afgegraven, waardoor relatief
eenvoudig parkeerkelders kunnen worden aangelegd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

10 HOOFDSTUK 3
3.2.2 Effecten
Externe effecten
- Verspreidingsrisico via grondwater. Het verspreidingsrisico van de verontreinigingen
wordt weggenomen, waarmee wordt voorkomen dat omwonenden in de toekomst
worden blootgesteld aan verontreiniging. Het grondwater wordt niet economisch benut;
verwacht wordt dat hieraan in de toekomst geen grote waarde kan worden toegekend.
De gehalten aan verontreinigde stoffen in bodem en freatisch grondwater overschrijden de MTR
(net) niet. Bij normaal gebruik treden er in de nulsituatie dan ook geen actuele gezondheidsrisico’s
op.
Directe effecten
- Grondopbrengst. Grond ten behoeve van bebouwing is een uiterst schaars product in
binnenstedelijk gebied. De creatie van grond waarop (intensiever) gebouwd mag worden
levert een schaarstewinst op die voor een deel aan de eigenaar toevalt. Op de
woningmarkt heerst eveneens schaarste. De productie van extra woningen zal ook op
deze markt tot schaarste winsten leiden die deels bij de exploitant en deels bij de nieuwe
woningbezitter(s) terechtkomt. hiervoor maken we gebruik van de aanpak zoals tijdens
het IBO verstedelijking ontwikkeld.
We onderscheiden effecten op beide markten (grond- en woningmarkt). Voor de
woningmarkt zoeken we naar het verschil in grondopbrengst en grondproductiekosten
(exclusief saneringskosten). Dit verschil levert een baat die (deels) kan worden
toegeschreven aan de sanering van het gebied. De grondexploitatieberekening van het
Amsterdamse grondbedrijf geeft duidelijkheid over de grondopbrengst en de
grondproductiekosten. Hieruit blijkt dat de grondopbrengst circa 100 miljoen euro
bedraagt.
- Woningwaarde (exclusief grondwaarde, inclusief schaarstewinst / consumentensurplus
eerste eigenaar van woningen). Voor de woningmarkt geldt dat eerste eigenaren van
nieuwbouwprojecten vaak een schaarste winst ontvangen. Die winst wordt verklaard
door de regulering van prijzen en van vragers waardoor er vaak een selectie proces van
vragers buiten de markt om ontstaat. Hierdoor ontstaat een versterkt
consumentensurplus. Een tweede verklaring is een zekere mate van overlast die de eerste
eigenaar zich moet laten welgevallen in termen van een buurt die nog niet ontwikkeld is,
ongemakken van de lopende bouwactiviteiten etc.
Deze effecten komen vaak tot uitdrukking bij de verkoop aan een 2 e eigenaar, die
overigens ook weer een zeker consumenten surplus heeft, maar nu op een vrije markt.
Uit eerder onderzoek van Ecorys bleek dat de woningprijs circa 5% hoger ligt dan de
VON-prijs in hetzelfde jaar. Vooralsnog houden we deze 5% aan als indicatie voor het
Consumenten surplus / schaarstewinst van de eigenaar. De gemiddelde VON-prijs van
de 600 nieuw te bouwen woningen wordt ingeschat op 300.000 euro. De gemiddelde
waarde van de woningen bij verkoop dus al 5% hoger op 315.000 euro. De grondwaarde
wordt hier nog vanaf getrokken om geen dubbeltelling te krijgen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE POLDERWEGGEBIED 11
- Nabijheid voorzieningen/bedrijven (consumentensurplus als gevolg van een kortere
reistijd). Het Polderweggebied krijgt naast een woonfunctie ook een aantal andere
functies (zie tabel Tabel 3.1), De consument ondervindt een baat van het feit dat
winkels, bedrijven, horecagelegenheden et cetera zich in de buurt bevinden. Hij hoeft
immers minder ver te reizen om deze plekken te bereiken. De hoogte van de baat kan
worden bepaald aan de hand van de reiskostenmethode. Dit houdt in dat de baat gelijk
wordt gesteld aan de vermeden reiskosten. Aangenomen wordt dat alleen voor de
mensen die in het Polderweggebied een nieuwe woning kopen, de nieuwe winkels
dichterbij liggen dan het dichtstbijzijnde alternatief. Tevens wordt aangenomen dat elke
week één persoon per huishouden het winkelgebied in de Polderweg bezoekt. De
tijdswinst bedraagt naar schatting 3 minuten. Een uur niet-werkgerelateerde reistijd
bedraagt circa 5 euro per uur. 10
Mensen die in het nieuw te ontwikkelen gebied gaan wonen en mensen uit de omgeving
ondervinden ook een baat in de vorm van een verkorte woon/werk-reistijd. Ingeschat
wordt dat het hierbij om circa 500 personen gaat die elke werkdag 15 minuten minder
lang onderweg zijn. De woon/werk-reistijd bedraagt ongeveer 7,5 euro per uur. 11
- Waarde parkeergarage. De parkeergarage is bedoeld voor zowel bewoners als voor
bezoek en winkelend publiek. Zover de parkeergarage verbonden is met de ontwikkeling
van het vastgoed op deze locatie kan een eventueel rendement meegenomen worden als
een welvaartswinst. Zover de parkeergarage bedoeld is voor andere activiteiten buiten
het gebied zou een rendement niet aan het gebied laat staan aan de sanering mogen
worden toegerekend. Cijfers voor rendement van de parkeergarage ontbreken.
De marktprijs voor een parkeerplaats in een ondergrondse garage in het betreffende
gebied bedraagt circa 40.000 euro (prijspeil 2006). Er wordt uitgegaan van 981 overdekte
parkeerplaatsen, welke in dubbellaagse en halfverdiepte parkeergarages gerealiseerd
zullen worden. 12
- Efficiencyvoordeel gelijktijdige ontwikkeling en sanering. De ontgraving voor
parkeergarage valt deels samen met de ontgraving van de vervuilde grond. Deze en
mogelijk andere efficiency voordelen die ontstaan door gelijktijdig bouw en sanering uit
te voeren vormen een welvaartswinst veroorzaakt door de sanering. In totaal wordt
100.000 m 3 grond ontgraven. De parkeergarage krijgt een volume van 24.000 m 3. Het
totale voordeel bedraagt hierdoor in theorie 24% van de graafkosten (gekapitaliseerd
circa 7 miljoen euro). Echter, in de praktijk zal waarschijnlijk sprake zijn van enige
inefficiency bij het afstemmen van de saneringsoperatie op de aanleg van de
parkeergarage. Daarom wordt aangenomen dat circa 50% van het efficiencyvoordeel in
de praktijk daadwerkelijk behaald zal worden.
10 HCG (1998). Value of Dutch Travel Time Savings in 1997 – Final report.
11 HCG (1998). Value of Dutch Travel Time Savings in 1997 – Final report.
12 BGSV Bureau voor Stedebouw (2006). Polderweggebied Concept inrichtingsplan voor de openbare
ruimte.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

12 HOOFDSTUK 3
- Vermeden kosten van beheer. Zonder sanering bedragen de kosten van beheer
(registratie en administratief beheer en monitoring) 15.000 à 30.000 euro per jaar voor de
komende tien jaar.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving/ waardetoeneming woningen in omgeving: De
ontwikkeling van het Polderweggebied zal naar verwachting een positieve invloed
hebben op de naaste omgeving. Het Polderweggebied zelf is omsloten door ringvaart en
spoor. Binnen het gebied staat nog een beperkte hoeveelheid oudere woningen (circa
150) die positief beïnvloed worden door ontwikkeling van het gebied. Uitkijkend op het
gebied zijn woningen tegenover de ringvaart en langs de Lineausstraat (eveneens circa
150) wiens uitzicht en mogelijkheden wordt verbeterd. Uit eerdere onderzoeken volgt
een percentage van circa 0-7% in waarde toeneming van deze woningen. De gemiddelde
waarde van de 300 woningen in het beïnvloedingsgebied bedraagt naar schatting 250.000
euro.
Kosten
- Grondproductiekosten (exclusief sanering). Uit de grondexploitatieberekening van het
Amsterdamse grondbedrijf blijkt dat de grondproductiekosten circa 105 miljoen euro
bedragen.
- Verkoopprijs woningen (exclusief grondproductie). Bij verkoop aan de eerste eigenaar
hebben de woningen een waarde van gemiddeld 300.000 euro. Hierop worden de
grondproductiekosten in mindering gebracht om dubbeltelling te voorkomen.
- Bouwkosten parkeergarage. De bouwkosten van een parkeerplaats in een ondergrondse
garage (met maximaal twee verdiepingen) bedragen circa 30.000 euro (prijspeil 2006).
- Kosten van sanering. De saneringskosten werden aanvankelijk geraamd op 40 miljoen
euro, maar zijn inmiddels door een aantal tegenvallers (meer ontgraving, stilleggingen
door emissies, regelgeving, verzekeringen en een moeizame aansluiting met de
herontwikkeling) gestegen tot 55 miljoen (prijspeil 2003). Hierin opgenomen zijn de
kosten van nazorg. Nazorg bestaat uit het veiligstellen en voortzetten van registratie en
administratief beheer, de monitoring en het uitvoeren van zo nodig aanvullende
saneringsmaatregelen. De nazorg vindt plaats tot een periode van 30 jaar na saneren. De
gemeente Amsterdam en het Rijk dragen ieder 50% van de saneringskosten. Indien de
saneringsdoelstellingen na 30 jaar niet zijn behaald, volgen aanvullende
saneringsmaatregelen. 13
- Verlies opbrengst bestaand onroerend goed. Zonder sanering zou de bestaande
bebouwing – voornamelijk bedrijfsruimte en sportaccommodaties – zijn gehandhaafd.
Door deze bebouwing te slopen, kunnen hier geen activiteiten meer plaatsvinden.
Ingeschat wordt dat circa 3.000 m 2 bedrijfsruimte is gesloopt. De waarde hiervan
bedraagt circa 100 euro per m 2 per jaar.
13 Tijdens de sanering worden eventueel vrijgekomen schadelijke stoffen op zowel de locatie als in de
omgeving gemeten en getoetst aan signaalwaarden die zijn opgesteld door de GG&GD. De schadelijke
stoffen hebben de omliggende bebouwing waarschijnlijk niet bereikt. Mogelijk is er op enig moment wel
sprake geweest van risico voor werknemers op de saneringslocatie. Dit betekent dat er extra
beschermingsmiddelen nodig ware en het werk mogelijk af en toe is stilgelegd. Dit heeft geleid tot hogere
kosten, welke al in de saneringskosten zijn opgenomen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE POLDERWEGGEBIED 13
- Stank- en geluidsoverlast omwonenden. De sanering heeft geleid tot stank- en
geluidsoverlast in aangrenzende gebieden. Hoeveel overlast er precies is geweest is niet
bekend.
- Effecten vervoer grond. De door ontgraving te verwijderen verontreinigingkernen
beslaan meer dan 100.000 m 3 grond. De vervuilde grond zal afgevoerd moeten worden
met vrachtwagens. Deze vrachtwagens stoten schadelijke stoffen uit. De kosten hiervan
zullen als extern effect meegenomen moeten worden.
Teneinde de saneringskosten in perspectief te plaatsen zullen in onderstaande tabel de
opbrengsten van het gehele project ingeschat (bij gebrek aan betere cijfers van het projectbureau
Bodem). Hierbij is er vanuit gegaan dat de opbrengst per m 2 woonoppervlak gelijk is aan de
opbrengst van een m 2 voor andersoortige functies.
Tabel 3.3 Inschatting totale opbrengst van het project
Functie Oppervlakte (m 2 ) Opbrengst (mln euro’s)
Wonen 63.500 142
Parkeergarage 31
Winkels 10.000 22
Stadsdeelkantoor 12.500 28
Sport en leisure 11.500 26
Kantoren en bedrijven 13.500 30
Culturele bedrijvigheid 18.000 40
Voorzieningen 11.500 26
Horeca 1.500 3
Totaal 142.000 349
3.3 Resultaat van de MKBA
De KBA geeft een beeld van alle kosten en baten tezamen. In onderstaande tabel worden kosten
en baten verdeeld over een aantal belangrijke actoren namelijk: het Rijk, de gemeente,
particulieren (bewoners en burgers algemeen) en bedrijven.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

14 HOOFDSTUK 3
Tabel 3.4 Kosten en baten uitgesplitst naar actoren, miljoenen euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Externe effecten
Verspreidingsrisico nihil nihil
Directe effecten
Grondopbrengst 100 50 50
Woningwaarde (excl. grondwaarde) 70 7,1 63
Nabijheid winkels 0,2 0,2
Nabijheid bedrijven en kantoren 4,6 4,6
Waarde parkeergarage 31 31
Efficiency voordeel 0,8 0,4 0,4
Vermeden kosten van beheer 0,3 0,3
Indirecte effecten
Uitstraling naar omliggende woningen 0 à 2 0 à 2
Subtotaal 207 à 209 0 51 43 à 45 113
Kosten
Grondproductie (excl. sanering) -105 -53 -53
Kosten woningen (excl. grondproductie) -63 -63
Kosten parkeergarage -23 -23
Sanering -51 -26 -26
Lagere opbrengst onroerend goed -7 -7
Stank- en geluidsoverlast -PM -PM
Effecten vervoer grond -0,1 -0,1
Subtotaal -250 -26 -78 -23 -123
-PM -PM
Saldo -43 à -41 -26 -27 20 à 22 -10
-PM -PM
3.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyse
Uit Tabel 3.4 blijkt dat de totale kosten aanzienlijk hoger zijn dan de totale baten. De Pro
Memorie posten geluid en stank overlast (tijdens de sanering) versterken de negatieve uitkomst.
Het totale verlies (circa 40 miljoen) respectievelijk de saneringskosten (ruim 50 miljoen) zijn
beiden aanzienlijk maar vormen minder dan 15% van de omvang van het totale project (zie Tabel
3.3) 14. Het verlies komt voor rekening van het Rijk en de gemeente Amsterdam. De toekomstige
gebruikers van het gebied hebben profijt van het project vanwege het consumenten surplus van
de woning en parkeergarage. Daar tegenover staat een beperkt negatief effect (PM post) voor
omwonenden vanwege de tijdelijke overlast.
14 De baten bevatten een aantal saldo posten m.b.t. winkels en andere voorzieningen. Het totaal aan kosten
en baten is daardoor groter. Het gehele project levert de exploitant bijna 350 miljoen Euro op.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE POLDERWEGGEBIED 15
Uit cijfers van het grondbedrijf blijkt dat de grondkosten 5 miljoen hoger uitpakken dan de
opbrengsten. In het IBO Verstedelijking is onderzoek gedaan naar de gemiddelde grondkosten
en -opbrengsten met betrekking tot woningbouwlocaties in verschillende regio’s, waaronder de
Amsterdamse regio. Wanneer deze zouden zijn gebruikt en zou worden aangenomen dat voor
andere functies dan woningbouw de kosten en opbrengsten per m 2 gelijk zijn als voor
woningbouw dan komen de opbrengsten uit op 87 miljoen euro en de kosten op 77 miljoen euro.
Aangezien deze waarden zijn gebaseerd op gemiddelde prijzen voor de regio, is het niet
verwonderlijk dat de kosten en opbrengsten in Tabel 3.4 – welke betrekking hebben op de stad
Amsterdam – hoger liggen. Het is wel opmerkelijk dat – uitgaande van het IBO Verstedelijking –
de opbrengsten niet lager, maar circa 10 miljoen euro hoger uitvallen dan de kosten. Dit bedrag is
echter te klein om het negatieve financiële saldo te beïnvloeden.
Het voordeel van de parkeergarages zou volgens makelaars mogelijk nul of licht negatief kunnen
zijn. Dit laat echter de conclusies overeind dat het totale project negatief is en rijk en gemeente
het verlies bekostigen.
De conclusies zijn ongevoelig voor de gekozen disconteringsvoet. Dit heeft te maken met de
afwezigheid van effecten die pas ver in de toekomst hun beslag krijgen of waarvoor geldt dat
deze gedurende langere tijd plaatsvinden.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 17
4 Case Volgermeerpolder
4.1 Casebeschrijving
De Volgermeerpolder ligt in het uiterste Noorden van Amsterdam-Noord tegen de grens van de
gemeente Waterland, ten zuiden van Broek in Waterland. De polder heeft een omvang van circa
100 hectare. Het naastgelegen Burkmeer is 50 hectare groot.
De polder werd tussen 1927 en 1981 gebruikt als stortplaats. In de jaren 60 en 70 werd op illegale
wijze chemisch afval gestort. Het is niet precies bekend hoeveel chemisch afval zich in de polder
bevindt, maar het aantal vaten afval bedraagt minimaal 10.000. In 1981 is een gedeeltelijke
sanering uitgevoerd, waarbij 1.100 vaten die uit de boden staken zijn verwijderd. Er zijn 240
vaten bekeken, 112 bevatten polychloorbenzeen (dichloorbenzeen – hexachloorbenzeen), 27
vaten HCH-isomeren. Naar schatting is er ook 0,5 – 1 kg dioxine aanwezig. Andere gevonden
componenten zijn: tetradifon, tetrachloordibenzofuranen, trichloorfenoxyazijnzuur,
trichloorfenol in gehalten oplopend tot tientallen gram per kg.
De grond bevat afhankelijk van de component, herkomst en stortwijze sterk heterogene (in en
om de vaten) tot meer homogene (onder andere chloorbenzeen, hexachloorcyclohexaan,
dioxinen, PAK, vluchtige aromatische koolwaterstoffen, lood, zink, nikkel, koper, cadmium)
verontreinigingen. De verontreinigingen komen in het gehele gebied voor, circa 100 hectare bij 2
à 4 meter.
In het grondwater zijn vooral hoge concentraties benzeen (maximaal 3.000 microgram per liter)
en monochloorbenzeen (maximaal 200ug/l) aangetroffen. De concentraties bestrijdingsmiddelen
en zware metalen zijn over het algemeen laag. Met toenemende diepte nemen de concentraties
bovendien snel af. Het grondwater buiten de locatie is nog niet in belangrijke mate beïnvloed
door verontreiniging afkomstig uit de polder. Natuurlijke afbraak en vastlegging beperken de
verspreiding in belangrijke mate. Het kan echter niet worden uitgesloten dat op een termijn van
honderden jaren uittreding naar omliggende polders plaatsvindt.
In het oppervlaktewater zijn bestrijdingsmiddelen en afgeleide producten gevonden. Dit is
mogelijk het gevolg van het gebruik van bestrijdingsmiddelen in de omgeving. Sedimentmonsters
bevatten verhoogde gehalten metalen en dioxine. Organische verontreinigingen worden
aangetroffen met maxima rond de tussenwaarde en interventiewaarde.
Na beëindiging van de stortactiviteiten is het terrein afgesloten voor publiek en heeft zich
ontwikkeld als ‘natuurterrein’, woonboten en vee werden verplaatst. De vederijgracht werd
gebaggerd omdat de waterbodem sterk was verontreinigd. Ook is er een dam aangelegd om een
scheiding aan te brengen tussen de sloten in de polder en in de omgeving. Het Burkmeer had een
agrarische functie.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

18 HOOFDSTUK 4
4.2 Opzet van de MKBA
In het nulalternatief vindt er geen sanering plaats en blijft de polder afgesloten voor het publiek.
Er is sprake van een verspreidingsrisico van vooral benzeen en in tweede instantie
monochloorbenzeen. Verspreiding leidt tot geleidelijke aantasting van de bodem en het
grondwater. De verspreiding gaat heel traag, mede doordat afbraakprocessen het transport en de
transportsnelheid tegengaan.
In het projectalternatief wordt het gebied ‘ingepakt’ 15 en een monitoringsysteem opgezet. Het
gebied wordt ontwikkeld tot natuurgebied met recreatieve ontsluiting. Het gebied krijgt naar
verwachting geen verdere functies. Na verloop van tijd zal de bovenafdichting vervangen moeten
worden (50 – 100 jaar). In de omgeving (Broek in Waterland) is een beperkte uitbreiding van de
woningvoorraad voorzien. De polder ligt in de Ecologische Hoofdstructuur. Gecombineerd met
natuurontwikkeling wordt het gebied ontsloten voor extensieve recreatie door aanleg van fiets- en
wandelpaden. De polder en het naastgelegen Burkmeer zullen na sanering onderdeel vormen van
het natuur- en recreatiegebied. De sanering is in november 2005 gestart en duurt volgens
planning 5 jaar. In onderstaande tabel is de fasering weergegeven van de sanering en de
ontwikkeling van het recreatiegebied.
Tabel 4.1 Fasering
Voorbereiding 2005
Fase 1: bovenafdichting, controlezone 2007-2010
Fase 2: Interceptie 2007-2010
Fase 3: Nazorg: beheer bovenafdichting en controlezone Eeuwigdurend
Fase 4: Nazorg: vervangen bovenafdichting Elke 50 à 100 jaar
Ontwikkeling recreatiegebied 2010-2014 (inschatting)
Externe effecten
Er zijn weinig onderzoeksgegevens bekend ten aanzien van risico’s voor mens en dier. Een
beperkt aantal onderzoeken heeft weliswaar gegevens opgeleverd, maar deze zijn niet
representatief voor het gehele gebied. Waarschijnlijk hebben het regionale bestuur en het
bevoegd gezag zich van begin af aan gerealiseerd dat sanering onder vigerende normen en
wettelijke kaders onvermijdelijk was, waardoor kwantitatief onderbouwd onderzoek niet is
uitgevoerd.
- Vermeden effecten van de blootstelling aan vervuiling. Acute of chronische
gezondheidseffecten zijn niet bekend. Relevante blootstelling bij betreding, spelende
kinderen et cetera is echter niet waarschijnlijk. Dit betekent ook dat het optreden van een
actueel gezondheidsrisico onwaarschijnlijk is.
15 Het verplaatsen van het materiaal is ondoelmatig, kostbaar en milieuhygiënisch bezwaarlijker dan ter
plaatse isoleren.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE VOLGERMEERPOLDER 19
Volgermeerpolder
Grond
- PAK-totaal ?
- Minerale olie ?
Grondwater
- BTEX >10 x
- Naftaleen >10x
- Vermeden schade aan het ecosysteem. Via TRIADE-onderzoek is aannemelijk gemaakt,
dat in grondmonsters sterke ecologische effecten aantoonbaar zijn. De effecten worden
toegeschreven aan de aanwezigheid van organische stoffen en zware metalen. Het is
bekend dat zware metalen bij stortplaatsen in het algemeen een belangrijk aandeel hebben
in de ecologische effecten. Beleidsmatig worden ecologische risico’s in het
bodemecosysteem alleen tot een diepte van 1,5 meter relevant geacht. De risico’s in de
Volgermeer zijn waarschijnlijk aanwezig in het hele stortlichaam van vele meters dikte.
Bodemorganismen zijn blootgesteld aan de verschillende componenten. Predaterende en
grazende dieren hebben verontreiniging meegekregen met de grond, plantaardig of dierlijk
voedsel. In welke mate is niet bekend. Mits de afdek- en leeflaag op lange termijn aan de
eisen voldoen, kunnen volgens het RIVM ecologische effecten in de bovenste bodemlaag
worden uitgesloten. Wanneer de zich op termijn toch onverwachte ecologische effecten
voordoen, dan zullen hiertegen extra maatregelen moeten worden genomen. Daarnaast is
er ook het risico van verspreiding. Deze worden weliswaar geminimaliseerd door
monitoring en de eventuele verwijdering van verontreinigd grond- en oppervlaktewater,
maar mocht er onverhoopt toch verspreiding plaatsvinden, dan brengt dit ecologische
effecten in de omliggende polders met zich mee.
Directe effecten
- Welvaartswinst door intensievere benutting van de grond voor andere doeleinden:
recreatie. Deze winst wordt gekwantificeerd door het geschatte aantal recreanten per jaar
te vermenigvuldigen met de waarde die zij per persoon aan de recreatie in het gebied
toekennen. Als bovengrens voor deze waarde hanteren wij 2 euro. Ter vergelijking, de
ontwikkeling van nieuw recreatiegebied heeft een waarde van 10 à 20 euro per persoon.
Het betreft hier echter gebieden waar men langere tijd verblijft; terwijl recreatie in de
Volgermeerpolder waarschijnlijk van korte duur zal zijn. Er worden immers alleen
doorgaande fiets- en wandelroutes gerealiseerd. Aangenomen is dat dagelijks 200 mensen
gebruik maken van deze nieuwe routes.
- Vergroten gebruiksintensiteit en belevingswaarde hele natuurgebied. De omliggende
natuur wordt voor de recreant meer waard door de sanering. Dit effect kan
gekwantificeerd worden door het totale aantal recreanten in het gebied te
vermenigvuldigen met de mate waarin zij de omliggende natuur extra gaan waarderen.
Aangenomen kan worden dat deze extra waardering ook maximaal 2 euro per persoon per
jaar bedraagt. Het aantal recreanten in de directe omgeving wordt ingeschat op drie keer
het aantal recreanten in de Volgermeerpolder, namelijk 600.
- Versterking omliggende ecologische hoofdstructuur. De Volgermeerpolder is onderdeel
van de ecologische verbindingszone tussen IJsselmeer- en Noordzeekust. Na sanering
ontstaat een aaneengesloten natuurgebied. Deze aaneengeslotenheid maakt het gehele
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

20 HOOFDSTUK 4
gebied waardevoller voor mens en dier. Het is bijvoorbeeld denkbaar, dat
foerageergebieden van weidevogels een betere kwaliteit en grotere omvang krijgen en dat
de gesaneerde polder extra schuil- en woonplaatsen biedt voor soorten die anders een
marginaal bestaan leiden. De extra waarde voor de mens komt tot uitdrukking in
recreatieve baten. De extra waarde die dieren aan de aaneengeslotenheid van het gebied
ontlenen is moeilijk in te schatten.
- Bijdrage aan het waterkwantiteitbeheer in Waterland (een gebied dat regelmatig last heeft
van wateroverlast), door het Burkmeer als retentieplas/waterbuffer te laten fungeren. De
baten hiervan zijn dat er minder alternatieve maatregelen worden genomen met betrekking
tot watermanagement. De kosten van bemaling bedragen circa 0,002 euro per m 3. 16 Voor
een meer met een omvang van 50 ha en een beperkte diepte betekent dit dat het vol- en
leegpompen slechts enkele honderden euro’s per keer kost. In de praktijk zal het meer
echter alleen als buffer dienen, wat betekent dat het meer niet volledig vol- of
leeggepompt wordt, maar als overloop dient. De kosten hiervan zijn dan ook slechts een
fractie van de honderden euro’s die het kost om het hele meer vol of leeg te pompen.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op woongebieden in de omgeving. Het gaat hier echter om een zeer
beperkt aantal woningen. Het effect wordt berekend door het aantal woningen dat in
waarde stijgt te vermenigvuldigen met de waardestijging als gevolg van de sanering.
Wederom wordt aangenomen dat huizen tot op 150 meter beïnvloed worden. Het gaat
dan om circa 30 woningen en 4 (boeren)bedrijven. De gemiddelde prijzen van de
woningen en bedrijven worden ingeschat op respectievelijk 400.000 en 1,5 miljoen euro.
Kosten
- Verlies aan agrarische waarde van het Burkmeer. De grondprijs van agrarische grond in
het gebied vertegenwoordigt de (verdisconteerde) waarde van alle toekomstige
opbrengsten van de grond.
16 Boomsma, J. en M. Hensen, Milieueffectrapportage Addendum; Voorontwerp en milieueffectrapportage
landinrichting voor de Horstermeerpolder. Royal Haskoning, Amsterdam, 2003.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE VOLGERMEERPOLDER 21
Figuur 4.1 Ontwikkeling grondprijs naar landbouwgebied
Bron: Ruimtelijk Planbureau (2005). De markt doorgrond. Een institutionele analyse van
grondmarkten in Nederland. NAi Uitgevers, Rotterdam, p. 75.
In Figuur 4.1 is de ontwikkeling van de grondprijs weergegeven voor verschillende delen
van Nederland. Hieruit blijkt dat het gebied waar het in deze casus over gaat
(IJsselmeerpolders) een hoge grondprijs kent van circa 47.500 euro per hectare.
- Ontwikkeling van het recreatiegebied;
- Sanering. De saneringskosten bestaan uit de kosten van:
a. Voorbereiding;
b. Fase 1: bovenafdichting, controlezone;
c. Fase 2: Interceptie;
d. Fase 3: Nazorg: beheer bovenafdichting en controlezone;
e. Fase 4: Nazorg: vervangen bovenafdichting na 50 à 100 jaar.
De beheerskosten in de nulsituatie verschillen nauwelijks van de kosten in de projectsituatie.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

22 HOOFDSTUK 4
4.3 Resultaat van de MKBA
Tabel 4.2 Kosten en baten uitgesplitst naar actoren, miljoenen euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Externe effecten
Gezondheidsrisico nihil nihil
Schade aan ecosysteem PM PM
Directe effecten
Waarde extra ruimte voor recreatie 3 3
Extra waarde omliggend recreatiegebied 8 8
Versterking ecologische hoofdstructuur PM PM
Bijdrage aan het waterkwantiteitbeheer nihil nihil nihil
Indirecte effecten
Uitstraling naar omliggende woningen 0 à 0,5 0 à 0,5
Subtotaal 10 à 11 0 0 10 à 11 0
Kosten
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
+PM +PM
Voorbereiding -4 -4 0
Fase 1: Bovenafdichting, controlezone -73 -66 -7
Fase 2: Interceptie -1 -1 0
Fase 3: Beheer afdichting en controlezone -16 -14 -2
Fase 4: Vervangen bovenafdichting -6 -5 -1
Reservering risico's -7 -6 -1
Ontwikkelingskosten recreatiegebied -7 -6 -1
Verlies agrarische waarde Burkmeer -2 -2 0
Subtotaal -116 -104 -12 0 0
Totaal -105 -104 -12 10 à 11 0
+PM +PM
Noot: Kosten voor 90% gedragen door het Rijk en 10% door de gemeente Amsterdam. Prijspeil 2000
4.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyses
Uit het bovenstaande KBA overzicht blijkt dat er nauwelijks gezondheidseffecten verwacht
worden vanwege het gebrek aan blootstelling met en zonder saneren. Wel worden er ecologische
effecten verwacht. Dit komt omdat er in de nulsituatie blootstelling van natuur aan vervuiling
plaatsvindt. Hoe groot dit effect is, is echter niet bekend, laat staan wat de waarde hiervan is.
Tegenover een ecologische verbetering staat een sterk negatief monetair saldo van kosten en
baten. Het belangrijkste deel hiervan wordt door de saneringskosten gevormd.
De omvang van het effect op de recreatie is niet nauwkeurig vast te stellen. Dit effect is
afhankelijk van het aantal bezoekers en de waardering voor dit additionele stukje natuur. Het

CASE VOLGERMEERPOLDER 23
door ons geschatte effect zou echter meer dan 10 maal zo groot moeten zijn om alsnog een
positief monetair saldo te veroorzaken hetgeen niet waarschijnlijk is.
De gebruikers van het te ontwikkelen recreatiegebied, alsmede de omwonenden hebben een
netto-baat. De kosten komen volledig voor rekening van het Rijk en de gemeente.
Wanneer voor een disconteringsvoet van 7% wordt gekozen, halveren de recreatiebaten.
Tegelijkertijd halveren de beheerskosten. Het saldo zal hierdoor nauwelijks wijzigen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 25
5 Case Benzineservicestation
5.1 Casebeschrijving
De case heeft betrekking op grondwaterverontreinigingen in stedelijk gebied, veroorzaakt door
uitstromingen bij een benzinetankstation. De uitstromingen zijn afkomstig van ondergrondse
tanks. Midden zestiger jaren wordt duidelijk dat één van de tanks circa 20.000 liter benzine heeft
gelekt. Een poging de benzine uit de grond te pompen wordt afgebroken, lozing op het riool leidt
tot stankoverlast in aangrenzende woningen. In 1985 is een aantal oude opslagtanks verwijderd,
inclusief omliggende verontreinigde grond en met ‘een aanzet tot grondwatersanering’. De tanks
voor smeerolie zijn in 1992 buiten gebruik gesteld en opgevuld met zand.
De bovengrond bevat sintel- en puinmateriaal, met lichte verontreiniging metalen en PAK.
Maatgevend zijn de verontreinigingen met minerale oliën en aromatische verbindingen daarin
(BTEX). Deze komen op de gehele locatie voor, in gehalten boven de interventiewaarde, met
hoge concentraties ter plaatse van de voormalige tanks. Tabel 5.1 geeft een indicatie van de
aangetroffen gehalten, bovengrens.
Tabel 5.1 Verontreinigingen in grond en grondwater (ug/l), bovengrens gehalten
Bodemlaag Min. olie Benzeen Tolueen Ethylbenzeen
grond (mg.kg)
- deellocatie A 120 - 230 )
Xyleen
- deellocatie B 100 - 1400 ) 9 48 54 250
- deellocatie C < 20 - 6900 )
S-waarde 1000 0,2 26 10 5
I-waarde 3900 0,8 101 39 20
grondwater (ondiep, ug/l)
- deellocatie A < 100 - 6.000 )
- deellocatie B 3.000 - 94.000 ) 5.000 10.000 1.800 9.400
- deellocatie C 2.300 - 4.430 )
S-waarde 50 0,2 7 0,01 0,2
I-waarde 600 30 1.000 150 70
Bron: MNP
De aromaten zijn ruimer verspreid dan de oliecomponenten. De verontreiniging bevindt zich
relatief diep onder maaiveld, tussen de 1 à 3 meter. De verontreiniging komt voor tot 5 à 6 meter
diepte. Het oppervlak van de verontreiniging bedraagt 800 à 1000 m 2. Beide andere
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

26 HOOFDSTUK 5
verontreinigingen zijn met 600 à 800 m 2 kleiner. Rond de verontreinigingkernen is de top van het
watervoerend pakket verontreinigd geraakt. Verspreiding van mobiele componenten volgt de
grondwaterspiegel. De verspreiding van de verontreiniging sinds 1960 duidt op een
frontverplaatsingsnelheid van 0,5 à 1 meter per jaar, over een breedte van 50 meter en 3 meter
dikte; volumetoename 75 à 150 m 3 per jaar. Totaal bodemvolume waarin verontreinigd
grondwater voorkomt bedraagt 6.000 m 3. Dit is in 45 jaar ontstaan, wat een volumetoename van
140 m 3 per jaar inhoudt.
De fasering van de sanering is in onderstaande tabel opgenomen.
Tabel 5.2 Fasering van de sanering
Grondsanering November 1999 – februari 2000
Grondwatersanering deel 1 April 2000 – April 2003
Aanvullende grondsanering September 2000 (enkele weken)
Grondwatersanering deel 2 2003 – 2005
Beheer Vanaf 2005 eeuwigdurend
5.2 Opzet van de MKBA
In de nulsituatie vindt geen sanering plaats. Evenals in de projectsituatie had in de nulsituatie
bedrijfsbeëindiging en verkoop van het terrein plaatsgevonden. Zonder sanering zijn procedurele
hinder (geen bouwvergunning), complicaties in proces en uitvoering (technisch, omwonenden,
overheden) en risicoperceptie van investeerder en afnemer relevante aspecten.
In het projectalternatief vindt sanering 17 en herontwikkeling plaats van het benzineservicestation
en achtergelegen garage en autohandel. Deze bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De 1.400 m 2
grond die hierdoor vrijkomt wordt gebruikt voor de bouw van 26 woningen met ondergelegen
parkeerkelder. De eveneens op het perceel aanwezige villa en hoekpand worden gehandhaafd. De
sanering vindt plaats in het kader van de SUBAT-regeling; deze stimuleert en subsidieert de
sanering van benzinetankstations, vooral in samenhang met bedrijfsbeëindiging of verplaatsing.
De vlek ter plaatse van het benzinestation wordt gesaneerd onder de SUBAT-regeling. Aan deze
regeling dragen naast VROM ook de branche en de eigenaar/verkopende partij bij. De
saneringen ter plaatse van waar de woningen gepland zijn, is betaald door de
bouwer/ontwikkelaar. In onderhandeling over de verkoopprijs zal deze hebben onderhandeld
met de verkopende eigenaar.
Het sloop- en grondwerk dat ten behoeve van de locatieontwikkeling wordt uitgevoerd,
vereenvoudigt het ontgraven van de verontreinigingkernen. De lichte verontreiniging met
metalen en PAK in de opgebrachte grond/puinlaag heeft geen betekenis voor de
saneringsaanpak.
In doelstelling van de sanering was ‘geen restverontreiniging’, dit was om enkele redenen echter
niet mogelijk. De monumentale bomen en karakteristieke panden op de locatie moesten
17 De saneringsdoelstelling is het tot streefwaarden verwijderen van olie en aromaten.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE BENZINESERVICESTATION 27
behouden blijven. Ook mag er om verzekeringstechnische redenen niet vlakbij funderingen
ontgraven en geboord worden, vanwege de kans op zettingschade. Daarnaast gaf een nutsbedrijf
geen toestemming om onder een leiding voor stadsverwarming te graven. De grond kan hierdoor
niet overal ontgraven worden. Hierdoor is een meer actieve of passieve beheersing van de
restverontreinigingen in het grondwater nodig.
Er is restverontreiniging achter gebleven, met name onder de behouden panden. In beide panden
is sprake van een potentieel humaan risico als gevolg van de aanwezige aromaten (uitdamping).
Met de aanleg van gasremmende vloeren is dit risico weggenomen en bestaat er geen actueel
risico. Ook na sanering blijft er wel een verspreidingsrisico bestaan. Gezien de omvang, gehalten
en (theoretische) risico’s is voortzetting van sanering/beheersing volgens vigerend beleid gepast.
Actieve sanering wordt niet langer kostenefficiënt geacht. Er wordt volstaan met beheersing,
door monitoring van concentraties en verspreiding aan de randen van de resterende vlek. Ook
wordt de kwaliteit van het bemalingwater gevolgd. Indien een bepaalde concentratiegrens wordt
overschreden, volgen aanvullende saneringsmaatregelen.
Externe effecten
- Vermeden effecten aan blootstelling aan vervuiling. In onderstaand kader is aangegeven in
hoeverre de MTR-norm voor BTEX wordt overschreden in grond en grondwater. Gezien
de verharding van het maaiveld en het gebruik van de locatie vormt blootstelling via de
grond geen actueel ernstig risico. De hoofdwaterleiding is van 200mm gietijzer; het
materiaal van de huisaansluitingen is onbekend. De leidingen zijn overwegend gelegen
boven de grondlagen waarin verontreiniging geconcentreerd is. Indien de
huisaansluitingen van kunststof zijn in plaats van metaal kan de vervuiling op deze manier
het drinkwater vervuilen.
Benzineservicestation
Grond
BTEX 8x
Grondwater
BTEX 250x
- Vermeden schade aan ecosysteem. Het is niet bekend in hoeverre de verontreiniging leidt
tot ecologische effecten.
Directe effecten
- Grondopbrengst. Het verschil tussen grondopbrengst en grondproductiekosten (exclusief
sanering) levert de baat die (deels) kan worden toegeschreven aan de sanering. Voor de
berekening hiervan hebben we gebruik gemaakt van de resultaten van IBO verstedelijking.
Hieruit blijkt dat de grondopbrengst per woning in de Utrechtse regio gemiddeld 57.500
euro bedraagt. De grondproductiekosten komen bij de kosten aan de orde.
- Woningwaarde (exclusief grondwaarde, inclusief schaarstewinst / consumentensurplus
eerste eigenaar van woningen). Voor de woningmarkt geldt dat eerste eigenaren van
nieuwbouwprojecten vaak een schaarstewinst ontvangen. Die winst wordt verklaard door
de regulering van prijzen en van vragers waardoor er vaak een selectie proces van vragers
buiten de markt om ontstaat. Hierdoor ontstaat een versterkt consumentensurplus. Een
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

28 HOOFDSTUK 5
tweede verklaring is een zekere mate van overlast die de eerste eigenaar zich moet laten
welgevallen in termen van een buurt die nog niet ontwikkeld is, ongemakken van de
lopende bouwactiviteiten etc. Uit eerder onderzoek van Ecorys bleek dat de woningprijs
circa 5% hoger ligt dan de VON-prijs in hetzelfde jaar. Vooralsnog houden we deze 5%
aan als indicatie voor het Consumenten surplus / schaarstewinst van de eigenaar. De
gemiddelde VON-prijs van de 26 nieuw te bouwen woningen wordt ingeschat op 350.000
euro. De gemiddelde woningwaarde komt dan uit op 367.500 euro. De grondwaarde
wordt hierop nog in mindering gebracht om geen dubbeltelling te krijgen.
- Waarde parkeergarage. De parkeergarage is bedoeld voor de bewoners van de 26 nieuwe
woningen. De marktwaarde en de bouwkosten van een ondergrondse parkeerplaats liggen
in dezelfde orde grootte als in het Polderweggebied (zie paragraaf 3.2). Dat wil zeggen dat
deze respectievelijk 30.000 en 40.000 euro bedragen.
- Efficiency voordeel gelijktijdige ontwikkeling en sanering. De sloop van de
bedrijfsgebouwen en het hiermee gepaard gaande grondwerk vereenvoudigt het ontgraven
van de verontreinigingkernen. Daarnaast valt de ontgraving van de vervuilde grond
mogelijk samen met die voor de parkeergarage. Hierbij is aangenomen dat het
efficiencyvoordeel per parkeerplaats gelijk is aan het voordeel per parkeerplaats in het
Polderweggebied.
- Waardevermeerdering bestaande panden. De gehandhaafde villa en het hoekpand – waar
de verontreiniging zich voornamelijk onder bevond – zijn door de sanering mogelijk met
0-7% in waarde gestegen. Geraamde waarde van villa en hoekpand na sanering bedragen
respectievelijk 3 en 1,5 miljoen euro. Vóór sanering hadden deze panden in het meest
ongunstige geval dus een waarde van respectievelijk 2,8 en 1,4 miljoen euro. De
waardevermeerdering van deze panden als gevolg van de sanering bedraagt in het meest
gunstige geval dan ook ruim 300.000 euro.
- Vermeden kosten van beheer. Zonder te saneren bedragen de beheerskosten 5.000 à
10.000 euro per jaar.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving / waardetoename woningen in omgeving. Langs de
Biltstraat staan deels kapitale gebouwen, deels winkels en kantoren. In de zijstraten van de
Biltstraat bevindt zich klein jaren ’20 laagbouw. De uitstraling hangt samen met de
sanering, maar veel meer nog met de beëindiging van de bedrijfsactiviteit en upgrade van
functioneel gebruik en ‘kwaliteit’ van locatie leefomgeving.
Aangenomen wordt dat alleen de bebouwing die direct aan de ontwikkelingslocatie grenst
wordt beïnvloed. Het gaat dan om circa 20 woningen. Hiervan bestaat circa 75% uit jaren
20 laagbouw met een waarde van gemiddeld 200.000 euro. De overige 25% betreft
kapitale gebouwen in de Biltstraat, welke een waarde vertegenwoordigen van 600.000 euro.
De ontwikkeling van het gebied had ook plaats kunnen vinden zonder sanering.
Kosten
- Grondproductiekosten (exclusief sanering). De grondproductiekosten per woning
bedragen volgens het IBO Verstedelijking in de regio Utrecht gemiddeld 59.000 euro.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE BENZINESERVICESTATION 29
- Verkoopprijs woningen (exclusief grondproductiekosten). Bij verkoop aan de eerste
eigenaar hebben de woningen een waarde van circa 350.000 euro. Hierop worden de
grondproductiekosten in mindering gebracht om dubbeltelling te voorkomen.
- Bouwkosten parkeergarage. De bouwkosten van een parkeerplaats in een ondergrondse
garage (met maximaal twee verdiepingen) bedragen zoals eerder opgemerkt circa 30.000
euro (prijspeil 2006).
- Sanering. De kosten van de sanering bedragen in totaal 600.000 à 700.000 euro
(gekapitaliseerd, excl. BTW).
- Nazorg: beheerskosten. De concentraties restverontreiniging worden gemonitord door
middel van een zestal peilbuizen aan de randen van de resterende vlek. Ook wordt de
kwaliteit van het afgevoerde bemalingwater gevolgd. De beheerskosten bedragen 2.000 à
5.000 euro per jaar, afnemend bij stabilisatie en optimalisatie. De kans op aanvullende
saneringsmaatregelen is nihil.
- Lagere huur- en rente-inkomsten. Door de grond te saneren, gaat er een langere tijd
voorbij tussen het moment van sloop en oplevering nieuwbouw. Hierdoor worden huur-
en rente-inkomsten misgelopen voor een periode die overeen komt met de
saneringsperiode.
- Effecten vervoer grond. De vervuilde grond zal afgevoerd moeten worden met
vrachtwagens. Deze vrachtwagens stoten schadelijke stoffen uit. De kosten hiervan zullen
als extern effect meegenomen moeten worden. Er is 1.667 m 3 grond afgevoerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

30 HOOFDSTUK 5
5.3 Resultaat van de MKBA
Tabel 5.3 Kosten en baten uitgesplitst naar actoren, miljoenen euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Externe effecten
Gezondheidsrisico PM PM
Schade aan ecosysteem PM PM
Directe effecten
Grondopbrengst 1,5 0,7 0,7
Woningwaarde (excl. grondwaarde) 8,1 0,5 7,6
Waarde parkeergarage 1,0 1,0
Efficiency voordeel 0,0 PM PM
Waardevermeerdering bestaande panden 0 à 0,3 0 à 0,3
Vermeden kosten van beheer 0 à 0,1 0 à 0,1
Indirecte effecten
Uitstraling naar omliggende woningen 0 à 0,2 0 à 0,2
Subtotaal 10,7 à 11,2 0,0 0,8 1,5 à 2,0 8,3
Kosten
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
+PM +PM +PM
Grondproductie (excl. sanering) -1,5 -0,8 -0,8
Kosten woningen (excl. grondproductie) -7,6 -7,6
Kosten parkeergarage -0,8 -0,8
Sanering -0,7 -0,7
Nazorg: beheer -0,1 à 0,0 -0,1 à 0,0
Effecten vervoer grond 0,0 0,0
Subtotaal -10,7 à -10,6 -0,8 à -0,7 -0,8 -0,8 -8,3
Saldo 0,0 à 0,6 -0,8 à -0,7 0 à 0,1 0,7 à 1,2 0,0
+PM +PM +PM
5.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyse
De gemonetariseerde baten van de sanering en herontwikkeling wegen (net) op tegen de kosten.
Dit positieve effect komt voornamelijk door het consumenten surplus van de woningen.
Daarbovenop komt een positief externe effect in de vorm van vermeden schade aan gezondheid
en ecologie (+PM). Tezamen geeft dit een licht positieve KBA. Het Rijk wordt geconfronteerd
met een netto-kost, terwijl de nieuwe bewoners van het gebied en de omwonenden er netto op
vooruit gaan.
De sanering had ook minder uitgebreid plaats kunnen vinden. Dan hadden er in de vorm van
gasdichte vloeren en/of extra monitoring wel aanvullende maatregelen moeten worden genomen
en was het saneringseffect kleiner geweest. Zowel de kosten als de baten zouden in dat geval
lager zijn uitgevallen

CASE BENZINESERVICESTATION 31
De resultaten zijn niet afhankelijk van de gehanteerde disconteringsvoet. Dit heeft wederom te
maken met het feit dat er geen omvangrijke effecten zijn die (tot) ver in de toekomst zullen
optreden.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 33
6 Case Spoorlijninfrastructuur
6.1 Casebeschrijving
Het gebruik van railinfrastructuur, vanaf midden 19 e eeuw heeft geleid tot diffuse
verontreinigingen onder en langs spoorlijnen, baanvakken en emplacementen. Deze zijn
veroorzaakt door toepassing van smeermiddelen (wissels), uitstrooiing van assen, uitloging van
bielzen, slijtage van rail, wielen en bovenleiding, gebruik van bestrijdingsmiddelen en uitstroming
van toiletspoelingen.
De strook met feitelijke railinfra is krachtens de Railverkeerswet afgebakend en planologisch
beschermd tot 6 meter vanaf het hart van het spoor. Daarnaast geldt deze specifieke bestemming
c.q. bescherming niet. Het bodemgebruik is daar heel divers. In verband met
bodemverontreiniging zijn de relevante vormen van gebruik:
- Stedelijke omgeving
o braakliggend land of talud, extensief groen
o volks- en/of moestuin
o tuin, park, plantsoen
o overig (niet beschouwd: (half)verharde weg, bebouwing, muren/schermen,
oppervlaktewater)
- landelijke omgeving
o braakliggend land of talud
o natuur / groen, extensieve recreatie
o weiland, akkerland
o volks- en/of moestuin
o overig (niet beschouwd: (half)verharde weg, oppervlaktewater)
Volkstuinen vormen uit oogpunt van risico een interessante categorie.
Puntverontreinigingen door bedrijfsactiviteiten van NS of derden, bij onderhoudswerkplaatsen,
gasfabricage, brandstofopslagen et cetera worden beschouwd in samenhang met de casus
‘stationsomgeving’ in paragraaf 12. Spoorsloten, met name de sedimentlagen, zijn veelal
verontreinigd, in uiteenlopende mate en door een veelheid van oorzaken. De bijdrage daaraan
door regulier gebruik en onderhoud van spoor wordt gering geacht. Spoorsloten zijn in
onderhavig verband niet beschouwd.
De beschouwde diffuse verontreiniging onder en langs railinfra leidt niet tot
grondwaterverontreinigingen van betekenis. Waar dit wel het geval blijkt te zijn, spelen andere
oorzaken. Het oppervlaktewater en sediment zijn in dit verband niet beschouwd, aangezien de
diffuse belasting door gebruik van railinfra niet als maatgevende bron van
water(bodem)verontreiniging wordt aangemerkt. De verontreiniging leidt niet tot schade aan het
ecosysteem.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

34 HOOFDSTUK 6
Maatgevend voor risico is de bovengrens van de gehalten die onder en naast het spoor worden
aangetroffen. Deze situatie doet zich (theoretisch) per maatgevende component voor in 0,25%
van het areaal. Wanneer de maatgevende componenten altijd in combinatie met elkaar zouden
voorkomen, dan zou dit betekenen dat het – niet aaneengesloten – gebied een omvang heeft van
60 ha (10 à 12 kilometer baan). De maatgevende componenten vallen echter niet altijd samen,
waardoor het totale vervuilde gebied tot maximaal 300 ha groot kan zijn. Gezien het geringe
risico, wordt ervan uitgegaan dat een eventuele sanering beperkt blijft tot de eenvoudig
toegankelijke delen, circa 50%. De overige 50% betreft moeilijker toegankelijk areaal onder of
direct naast het spoor. 18 Het totale te saneren areaal heeft daardoor een omvang van 30 tot 300
ha.
Tijdens en na de sanering zal de vervuiling doorgaan. De mate hiervan is echter veel geringer dan
vroeger. Na sanering zal de ‘nieuwe’ vervuiling verdwijnen door de gebruikelijke periodieke
wassingen van het ballastbed (smalle strook) of verwaaien als fijn stof in een brede zone langs de
spoorbaan.
6.2 Opzet van de MKBA
In het nulalternatief worden de baanvakken en emplacementen niet gesaneerd. Hoewel er geen
gezondheidsrisico’s bestaan – doordat er nauwelijks activiteiten langs het spoor plaatsvinden
waarbij mensen blootgesteld kunnen worden aan vervuiling – is met de NS (via SBNS) toch
overeen gekomen dat de NS alle ernstige bodemverontreinigingen saneert.
In het projectalternatief vindt sanering plaats indien hiertoe aanleiding is. Zoals hiervoor
opgemerkt zal het te saneren gebied een oppervlakte hebben van 30 tot 300 ha. Het is moeilijk
aan te geven hoeveel hectare jaarlijks gesaneerd zal worden aangezien pas wordt gesaneerd
wanneer hier aanleiding toe bestaat (bijvoorbeeld bij dynamiek langs het spoor). Daarom wordt
aangenomen dat de saneringsopgave over 10 jaar is afgerond en elk jaar evenveel hectare wordt
gesaneerd. De sanering leidt doorgaans niet tot gewijzigde benutting, andersom kan een wijziging
van de ruimtelijke en functionele inrichting wel leiden tot een saneringsopgave.
Externe effecten
- Verspreidingsrisico. Verspreidingsrisico via grondwater is niet van toepassing. Mogelijk
bestaat er een verspreidingsrisico door verwaaiing van verontreinigd (fijn)stof. Dit effect
wordt zeer klein ingeschat.
Directe effecten
Geen, sanering leidt in de regel niet tot een andersoortige of meer renderende benutting. Andere
factoren dan de sanering houden ruimtelijke ontwikkelingen langs het spoor tegen.
18 Sanering onder het spoor is ingewikkeld, onder andere doordat de treinenloop tijdens de sanering door
moet blijven gaan. Direct naast het spoor saneren is ook complex vanwege de benodigde
damwandconstructies en veiligheidsmaatregelen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE SPOORLIJNINFRASTRUCTUUR 35
Indirecte effecten:
Geen
Kosten:
- Sanering. Het vervangen van grond onder en naast het spoor en belendende
infrastructurele elementen is gecompliceerd en kostbaar, grondsaneringen op grotere
afstand van de directe spoorzone is relatief eenvoudig. De kosten van eenvoudige
grondsanering, vervanging van 0,5 meter dikke grondlaag bedragen 20 tot 40 euro per m 2,
afhankelijk van toegankelijkheid, transportkosten, afzet van vrijkomende grond 19 en de
kwaliteit van aanvulgrond. De kosten van sanering onder en direct naast het spoor, of
onder belendende bebouwing kunnen een veelvoud daarvan bedragen, maar zoals eerder
aangegeven worden dergelijke complexe saneringen niet uitgevoerd. De totale kosten
liggen dan ook tussen de 6 en 120 miljoen euro.
De kosten worden gefinancierd door de NS (via SBNS) en de Ministeries van V&W en
VROM. Zij dragen ieder respectievelijk 50%, 25% en 25% van de kosten.
- Verlies kwaliteit tijdens sanering. In het landelijke gebied kan de sanering gepaard gaan
met verlies van structuur en morfologie, begroeiing, verstoring et cetera.
- Effecten vervoer grond. De vervuilde grond zal afgevoerd moeten worden met
vrachtwagens. Deze vrachtwagens stoten schadelijke stoffen uit. De kosten hiervan zullen
als extern effect meegenomen moeten worden. Het totale te saneren areaal heeft een
oppervlak van 30 à 300 ha. Circa 0,5 meter zal worden afgegraven, wat het totale te
ontgraven volume brengt op 150.000 tot 1,5 miljoen m 3.
De beheerskosten zijn zowel in het nul- als in het projectalternatief nihil.
19 Hergebruik van de grond op de locatie kan voordelig zijn. De mogelijkheden hiervan zijn in deze casus
echter beperkt. Het overdragen van de grond aan een andere partij kan ook, meestal verlangt de andere
partij hier dan ook nog een vergoeding voor.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

36 HOOFDSTUK 6
6.3 Resultaat van de MKBA
Tabel 6.1 Kosten en baten uitgesplitst naar actoren, miljoenen euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Externe effecten
Gezondheidsrisico nihil nihil
Verspreidingsrisico nihil nihil
Directe effecten
Geen
Indirecte effecten
Geen
Subtotaal nihil 0 0 nihil 0
Kosten
Sanering -99 à -5 -49 à -2 -49 à -2
Verlies kwaliteit -PM -PM
Effecten vervoer grond -2 à 0 -2 à 0
Subtotaal -100 à -5 -49 à -2 0 -2 à 0 -49 à -2
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
-PM -PM
Saldo -100 à -5 -49 à -2 0 -2 à 0 -49 à -2
-PM -PM
6.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyse
Sanering van de spoorzone zal nauwelijks baten teweeg brengen. Dit komt omdat noch in de
nulsituatie noch in de projectsituatie er activiteiten in dat gebied plaatshebben en er dus geen
blootstelling plaatsvindt. De kosten van sanering van de spoorzone kunnen echter aanzienlijk
oplopen. De baten wegen daarom over het algemeen niet op tegen de kosten. Alleen in zeer
specifieke gevallen, waarbij direct naast het spoor activiteiten plaatsvinden, kan sanering mogelijk
een netto-baat hebben. In alle andere gevallen is dat niet het geval.
De kosten komen bij de NS en het Rijk terecht.
Wanneer een hogere disconteringsvoet van 7% wordt gehanteerd, dalen de kosten en stijgt het
saldo tot -87 à -4 miljoen euro.

KBA BODEMSANERING 37
7 Case VOCl-verontreiniging in stedelijk
gebied
In dit hoofdstuk worden twee gevallen van bodemverontreiniging met gechloreerde
oplosmiddelen in stedelijk gebied bekeken. De gevallen zijn locatie A en locatie B 20.
7.1 Locatie A 21
7.1.1 Casebeschrijving
In het gehele gebied is sprake van intensieve bebouwing, winkels en zakelijke dienstverlening,
alsmede infrastructuur. Sommige woningen beschikken over een kleine tuin of binnenplaats. Er
worden geen groenten verbouwd, of eigen grondwater gewonnen. Drinkwaterleidingen zijn deels
van metaal en deels van kunststof.
De oplosmiddelen hebben het grondwater verontreinigd met Vluchtig Organisch verbonden
Chloor (VOCl). De oorzaak en bronlocatie(s) van de verontreinigingen zijn onzeker.
Vermoedelijk is de verontreiniging ontstaan in de jaren ’50 tot medio ’60 door
metaaloppervlaktebehandeling. Mogelijk zijn er in de buurt ook andere verontreinigingbronnen
geweest. Informatie over aard en duur van mogelijke relevante activiteiten is incompleet.
Hoewel de bronlocatie waarschijnlijk een geringe omvang heeft, heeft de
grondwaterverontreiniging zich in een periode van 40 à 50 jaar horizontaal verspreid over een
gebied van 800 à 1.000 meter. De verontreiniging verplaatst zich aldus met 15 à 20 meter per jaar.
Daarnaast wordt het grondwater naar beneden gedrukt, naar schatting met zo’n 0,5 meter per
jaar. Aan de bovenzijde wordt nog slechts een geringe verontreiniging aangetroffen; de
verontreiniging komt vooral voor in het dieptebereik van 10 à 20 tot circa 50 meter onder
maaiveld. Geohydrologische ingrepen in de omgeving zullen tot (extra) verplaatsingen in de
omgeving leiden. De locatie ligt in de beïnvloedingssfeer van het stationsgebied.
Maatgevende verontreinigingen zijn trichlooretheen (tri) en de afbraakproducten dichlooretheen
(cis) en vinylchloride (VC). De laatste zijn gevormd door natuurlijke biologische processen. Met
de in de ondergrond heersende omstandigheden stagneert de afbraak van deze producten. Op de
vermoedelijke bronlocatie, en ook elders, bestaat de bovengrond uit opgebracht puinhoudend
zand.
Hoewel de mate van verontreiniging in de deklaag niet ernstig is, gaat het wel om een substantieel
oppervlak en bodemvolume van respectievelijk 23.000 m 2 en 69.000 m 3. Tot een diepte van 25 meter
20 Een derde geval: locatie C hebben we eveneens onderzocht maar daarvoor bleek te weinig informatie
beschikbaar om een KBA op te zetten.
21 MNP heeft in deze rapportage een aantal cases geanonimiseerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

38 HOOFDSTUK 7
gaat het om een gebied van 60.000 m 2 en 1,2 miljoen m 3 bodemvolume. Het totale gebied beslaat
700.000 m 2 met een bodemvolume van 20 miljoen m 3.
7.1.2 Opzet van de MKBA
In het nulalternatief wordt niets gedaan, in het projectalternatief wordt gesaneerd. Als doelstelling
van de sanering is geformuleerd het wegnemen van de risico’s voor de volksgezondheid en het
milieu, in het bijzonder het bereiken van een stabiele eindsituatie met achterlating van een grote
restverontreiniging in de diepe ondergrond. De risico’s die daaraan verbonden zijn voor
gezondheid en ecosysteem zijn aanvaardbaar, zo niet verwaarloosbaar. In het projectalternatief is
geen sprake van voornemens tot herinrichting of wijziging van gebruiksfuncties.
De sanering vindt gefaseerd plaats. In de eerste fase wordt een monitoringsysteem geïnstalleerd
voor het volgen van de verspreiding van de verontreiniging, natuurlijke afbraakprocessen en
geohydrologisch regime. De eerste jaren kennen een intensief meetprogramma. Na 10 jaar kan
besloten worden om fase 2 uit te voeren. Deze bestaat uit het toepassen van biorestauratie nabij
de bronlocatie. 22 De kans op actieve sanering wordt met 1% klein ingeschat. Hier bestaat echter
onzekerheid over; daarom zal een marge van 0-50% worden aangehouden.
Wanneer uit de monitoring blijkt dat niet gesaneerd hoeft te worden dan zijn de risico’s met
betrekking tot gezondheid, ecologie en verspreiding onder het maximaal toelaatbare niveau
gebleven. De effect van de vervuiling op de waarde van de bestaande bebouwing zal dan ook
nihil zijn, mits de buurt goed wordt geïnformeerd en de beeldvorming in de buurt ten aanzien
van de vervuiling juist is. Kortom er zijn dan geen baten, alleen kosten van de monitoring.
Wanneer wel gesaneerd dient te worden, gaan daar uiteraard wel baten van uit. Deze zullen
hieronder uiteen worden gezet.
Externe effecten
- Vermeden effecten van blootstelling aan vervuiling. Blootstelling vindt plaats door de
kunststof drinkwaterleidingen en uitdamping naar kruipruimten. Uitdamping vormt geen
actueel gezondheidsrisico. Ten aanzien van permatie van kunststof leidingen vormt tri in
ondiep grondwater een mogelijke bedreiging. Hoewel de leidingen overwegend boven
grondwaterniveau liggen, kan via bodemlucht permatie optreden, waardoor van enig
gezondheidsrisico sprake is. In onderstaande tabel is aangegeven voor welke stoffen de
MTR-norm wordt overschreden. De mate van blootstelling is echter niet bekend,
waardoor het gezondheidsrisico niet kwantificeerbaar is. 23
VOCl-verontreiniging in stedelijk gebied
Grond
Niet van toepassing
Grondwater
Cis 15 x
Vinylchloride 4000 x
22 Herstel van de bodemkwaliteit via afbraak door micro-organismen.
23 In de bovengrond worden geen relevante verontreinigingen (meer) aangetroffen. Er is hier dan ook geen
sprake van risico voor het ecosysteem. Op grotere diepten zijn de gehalten verontreiniging mogelijk
schadelijk voor organismen die daar voorkomen. Ecologische risico’s op grotere diepten worden echter
niet meegenomen bij risicobeoordelingen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE VOCI-VERONTREINIGING IN STEDELIJK GEBIED 39
- Verspreidingsrisico via grondwater. De verontreinigingen zullen zich blijven verspreiden.
Hierdoor neemt het verontreinigde bodemvolume jaarlijks met 50.000 m 3 toe. Door
afbraakprocessen verdwijnen de oorspronkelijke verontreinigingen, maar ontstaan nieuwe.
Het grondwater wordt niet benut. Alleen wanneer de verontreiniging uit de diepe
ondergrond wordt verwijderd ontstaan op termijn voordelen.
Directe effecten
- Waarde bestaande panden. De vlek met verontreiniging bevindt zich onder circa 25% van
de binnenstad. In de binnenstad bevonden zich in 2005 7.529 woningen en 2.716
bedrijven. De marktwaarde van de woningen rond locatie A wordt ingeschat op 500.000
euro (Funda). Wederom wordt aangenomen dat deze woningen als gevolg van de sanering
met 0-7% in waarde toenemen. Omdat het effect voor werknemers van bedrijven
onduidelijk is gezien de mindere mate van blootstelling in vergelijk met een bewoner
hebben we geen waarde voor bedrijven meegenomen.
- Vermeden kosten van beheer. Wanneer gesaneerd is nemen de beheerskosten af van
10.000 à 20.000 euro per jaar naar 5.000 à 10.000 euro per jaar.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving / waardetoename woningen en bedrijven in de
omgeving. Ook hier wordt aangenomen dat waarde van woningen die uitkijken op de
saneringslocatie met 0-3% toenemen wanneer de bodem is gesaneerd. De marktwaarde
van deze woningen bedraagt circa 300.000 euro.
Kosten
- Kosten van sanering. Uitvoering van het monitoringprogramma in de eerste vijf jaar vergt
circa 0,25 miljoen euro. Een vergelijkbaar bedrag is gemoeid met vooronderzoek, ontwerp
en aanleg. De kosten voor de fase 2 sanering en terugvalopties zijn kansgebonden. Er
bestaat een zeer kleine kans, van zeg 1% dat de verontreiniging in de diepe ondergrond
toch zal moeten worden verwijderd (mits technisch mogelijk). Dit vergt naar schatting 50
tot 100 miljoen euro. De kosten worden betaald door de gemeente uit Wbb/ISV-gelden.
7.1.3 Resultaat van de MKBA
Tabel 7.1 Kosten en baten van fase 1 (monitoring) uitgesplitst naar actoren, mln euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Geen
Subtotaal 0 0 0 0 0
Kosten
Fase 1: Vooronderzoek, ontwerp
en aanleg monitoringsysteem -0,2 -0,2
Fase 1: Monitoringprogramma -0,2 -0,2
Fase 2: Sanering en terugvalopties 0 0
Subtotaal -0,4 0 -0,4 0 0
Saldo -0,4 0,0 -0,4 0 0,0
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

40 HOOFDSTUK 7
Het feit of fase 2 wel of niet wordt uitgevoerd heeft een grote invloed op de KBA, daarom wordt
de KBA in- en exclusief uitvoering van fase 2 weergegeven.
Tabel 7.2 Kosten en baten van fase 1 (monitoring) en 2 (sanering) uitgesplitst naar
actoren, mln euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Externe effecten
Gezondheidsrisico PM PM
Verspreidingsrisico PM PM
Directe effecten
Waardevermeerdering bestaande panden 0 à 46 0 à 46
Vermeden kosten van beheer 0 0
Indirecte effecten
Uitstraling naar omliggende woningen 0 à 3 0 à 3
Subtotaal 0 à 49 0 0 0 à 49 0
+PM +PM
Kosten
Fase 1: Vooronderzoek, ontwerp en aanleg
monitoringsysteem 0 0
Fase 1: Monitoringprogramma (5 a 10 jr) 0 0
Fase 2: Sanering en terugvalopties (5 a 30 jr) -41 à -20 -41 à -20
Subtotaal -41 à -21 0 -41 à -21 0 0
Saldo -41 à 28 0 -41 à -21 0 à 49 0
+PM +PM
7.1.4 Conclusies
De KBA is opgesplitst in een analyse van de effecten van monitoring en van sanering. De KBA
monitoring geeft een negatief saldo. Uitvoering van monitoring betekent dat er geen sprake is van
sanering en dus ook niet van saneringsbaten (zoals vermindering van gezondheidseffecten). In
feite blijft dezelfde mate van blootstelling bestaan. Tegenover de ontbrekende baten staan
beperkte kosten van monitoring. Het enige positieve effect wat gesorteerd wordt is de
geruststelling van de bevolking dat er (nog) niets aan de hand is. Hantering van een ietwat hogere
of lagere disconteringsvoet doet de (beperkte) kosten respectievelijk af- dan wel toenemen.
Het tweede deel van de KBA bestaat uit de effecten van sanering. Dit zou alleen plaatsvinden
indien er een gerede kans is op gezondheidsschade. Sanering zal afhankelijk van de werkelijke
omvang van de gezondheidsschade maatschappelijk een positief (grote schade) of een negatief
(kleine schade) effect geven. Gezondheidsschade zou kunnen ontstaan door doordringen van
vervuiling in kunststof waterleidingen. De kans hiertoe wordt echter zeer klein geacht en zo ook
de kans op sanering (circa 1%). De uitkomst van deze KBA sanering is ongewis omdat niet
duidelijk is hoe groot de gezondheidseffecten zullen zijn. Indien een gezondheidseffect optreedt
zullen de waarden van woningen waarin blootstelling plaatsvindt dalen. Door sanering wordt die
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE VOCI-VERONTREINIGING IN STEDELIJK GEBIED 41
daling voorkomen. Gezien de onzekerheid over de omvang van de gezondheidseffecten zijn ook
de waarde effecten van de woningen onzeker. Vaststaat wel dat de consument waarschijnlijk een
netto-baat ondervindt. De kosten komen voor rekening van de gemeente.
Een hogere disconteringsvoet leidt tot halvering van de toekomstige saneringskosten. De baten
dalen ook enigszins. Het saldo van de KBA zal hierdoor tussen de -21 en +27 miljoen euro
komen te liggen.
7.2 Locatie B
7.2.1 Casebeschrijving
Locatie B is een ontwikkelingslocatie in de gelijknamige buurt. Het terrein is goeddeels gesloopt
en wordt na sanering opnieuw ingericht. Voorheen bevonden zich oude stadswoningen en enkele
winkels en bedrijven in het gebied. Een voormalige wasserij heeft het gebied op grote schaal
verontreinigd met VOCl.
In het gehele gebied is de bovengrond (tot één meter onder maaiveld) verontreinigd geraakt met
metalen en PAK. Voor lood en zink wordt de interventiewaarde overschreden, voor PAK de
tussenwaarde. Op 3,5 tot 4 meter onder maaiveld komt arseen voor met gehalten boven de
interventiewaarde. Dit arseen heeft in belangrijke mate een natuurlijke herkomst. De
verontreiniging van minerale olie is relevant, maar saneringstechnisch minder gecompliceerd. In
totaal is 1,6 miljoen m 3 aan bodemvolume verontreinigd geraakt, waarvan 0,8 miljoen m 3
grondwater.
Door middel van bronsanering zal ruim 2.000 m 3 verontreinigde bovengrond worden afgegraven
en verwerkt. Uit de VOCl-kern wordt 1.200 m 3 grond verwijderd en uit twee oliekernen nog eens
1.500 m 3.
In de saneringsoperatie kunnen de volgende fasen worden onderscheiden:
- Fase 1.1: Bronsanering, geïntegreerd met locatieontwikkeling: ontgraving grond binnen de
damwand, bouwputbemaling, zuivering en lozing.
- Fase 1.2: Sanering ondiep grondwater in het brongebied. Vijf deepwells met zuivering van
onttrokken water gedurende enkele maanden tot een jaar.
- Terugvalscenario fase 1: Herstel en zonodig aanvullende maatregelen ten behoeve van de
grondwatersanering in het brongebied.
- Fase 2: Monitoring in het verspreidingsgebied. Aantonen van een stabiele situatie na
maximaal 30 jaar.
Afgezien van het ondiepe grondwater in het brongebied, wordt het grondwater niet gesaneerd.
De verspreiding van het grondwater wordt in fase 2 wel gemonitord.
Het gebied wordt opnieuw ontwikkeld, met aan de noordzijde een plein, moskee en cultureel
centrum, winkels en bedrijfsruimten met daarboven appartementen en gedeeltelijk eronder een
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

42 HOOFDSTUK 7
parkeergarage (2 lagen). Aan de zuidzijde komen woningen en appartementen. Aan de oostzijde
van beide blokken komen zes woonlagen. Aan de westzijde komen drie woonlagen. Zonder de
opschoning is locatieontwikkeling niet mogelijk. Het totale plangebied heeft een omvang van 1,4
ha. Het is nog niet exact bekend hoe deze ruimte wordt verdeeld over de verschillende functies.
Daarom is aangenomen dat de verdeling over de functies gelijk is aan de verdeling in het
Polderweggebied (zie Tabel 3.1). Aangezien het Polderweggebied circa 10 keer groter is dan het
hier te ontwikkelen gebied betekent dit dat 10% van de geplande functies aan de Polderweg ook
op locatie B worden gerealiseerd. Dan ontstaat het volgende beeld:
Tabel 7.3 Te ontwikkelen grondoppervlak per bebouwingstype
Functie Oppervlakte grond in m 2
Wonen 6.300 (60 woningen)
Winkels 1.000
Sport en leisure 1.150
Kantoren en bedrijven 1.350
Culturele bedrijvigheid 1.800
Voorzieningen 2.400
Horeca 150
Totaal 14.200
Noot: In het Polderweggebied werd een nieuw stadsdeelkantoor gebouwd. Dat is hier niet het geval. In plaats
daarvan is de oppervlakte voor voorzieningen opgehoogd.
Ook wordt 10% van de aan de Polderweg te ontwikkelen parkeergaragecapaciteit op locatie B
gerealiseerd. Het betreft dan circa 100 parkeerplaatsen.
Zonder sanering was de bebouwing ook gesloopt, maar had het gebied niet herontwikkeld
kunnen worden.
De fasering is niet precies bekend. De grond is inmiddels aangekocht en de bebouwing gesloopt.
Wachten is op de investeringsbeslissing, daaraan voorafgaande bouwvergunning, daaraan
voorafgaande saneringsplan beschikking. Dat hangt een beetje op complexiteit van de
samenvallende gevallen en vage aanpak grondwater. Er wordt vanuit gegaan dat
locatieontwikkeling de komende jaren plaatsvindt en dat grondwater langdurig gemonitord gaat
worden.
7.2.2 Opzet van de MKBA
Externe effecten
- Vermeden schade aan ecosysteem. Er is vooralsnog niets bekend over de ecologische
effecten van de verontreiniging.
Vermeden effecten van blootstelling aan de vervuiling. In het nulalternatief zou de bebouwing
ook zijn gesloopt. Het is niet bekend wat er in het nulalternatief met het gebied gebeurd zou zijn.
Aangenomen wordt dat er geen functies zouden zijn gepland, waarbij er sprake zou kunnen zijn
van enig gezondheidsrisico. Dit betekent dat zowel in het nul- als in het projectalternatief geen
risico’s voor de gezondheid bestaan.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE VOCI-VERONTREINIGING IN STEDELIJK GEBIED 43
Directe effecten
- Grondopbrengst. Hiervoor maken we gebruik van de aanpak zoals tijdens het IBO
verstedelijking ontwikkeld. Hieruit blijkt dat de grondopbrengst per woning in de
Utrechtse regio gemiddeld 57.500 euro bedraagt. De grondproductiekosten komen bij de
kosten aan de orde.
- Woningwaarde (exclusief grondopbrengst, inclusief schaarstewinst /
consumentensurplus eerste eigenaar van woningen). Vooralsnog wordt 5% aangehouden
als indicatie voor het Consumentensurplus / schaarstewinst van de eigenaar. De
gemiddelde VON-prijs van de nieuw te bouwen woningen wordt ingeschat op 200.000
euro. De gemiddelde woningwaarde komt dan uit op 210.000 euro. Om dubbeltelling te
voorkomen is de grondopbrengst hierin in mindering gebracht.
- Nabijheid voorzieningen/bedrijven (consumentensurplus als gevolg van een kortere
reistijd). De consument ondervindt een baat van het feit dat winkels, bedrijven,
horecagelegenheden et cetera zich in de buurt bevinden. Hij hoeft hierdoor immers
minder ver te reizen om deze plekken te bereiken. De hoogte van de baat kan worden
bepaald aan de hand van de reiskostenmethode. Dit houdt in dat de baat gelijk wordt
gesteld aan de vermeden reiskosten. Aangenomen wordt dat alleen voor de mensen die
in het desbetreffende gebied een nieuwe woning kopen, de nieuwe winkels dichterbij
liggen dan het dichtstbijzijnde alternatief. Tevens wordt aangenomen dat elke week één
persoon per huishouden het winkelgebied bezoekt. De tijdswinst bedraagt naar schatting
3 minuten. Een uur niet-werkgerelateerde reistijd bedraagt circa 5 euro per uur. 24
Mensen die in het nieuw te ontwikkelen gebied gaan wonen en mensen uit de omgeving
ondervinden ook een baat in de vorm van een verkorte woon/werk-reistijd. Ingeschat
wordt dat het hierbij om circa 50 personen gaat die elke werkdag 15 minuten minder
lang onderweg zijn. De woon/werk-reistijd bedraagt ongeveer 7,5 euro per uur. 25
- Waarde parkeergarage. De marktwaarde van een ondergrondse parkeerplaats liggen in
dezelfde grootte orde als in het Polderweggebied (zie paragraaf 3.2). Dat wil zeggen dat
40.000 euro per stuk.
- Efficiencyvoordeel gelijktijdige ontwikkeling en sanering. Zonder sanering zou evenveel
grond worden ontgraven, dus ook 4.700 m 3. Hierbij is aangenomen dat het
efficiencyvoordeel per parkeerplaats gelijk is aan het voordeel per parkeerplaats in het
Polderweggebied.
- Vermeden kosten van beheer. Wanneer gesaneerd is nemen de beheerskosten af van
10.000 à 20.000 euro per jaar naar 5.000 à 10.000 euro per jaar.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving/ waardetoeneming woningen in omgeving.
Wederom wordt ervan uitgegaan dat de woningen die direct aan de saneringslocatie
grenzen na de sanering 0-3% in waarde toenemen. Woningen in het gebied hebben een
gemiddelde waarde van circa 200.000 euro.
24 HCG (1998). Value of Dutch Travel Time Savings in 1997 – Final report.
25 HCG (1998). Value of Dutch Travel Time Savings in 1997 – Final report.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

44 HOOFDSTUK 7
Kosten
- Grondproductiekosten (exclusief sanering). De grondproductiekosten bedragen volgens
het IBO Verstedelijking circa 59.000 euro per woning in de regio Utrecht.
- Verkoopprijs woningen (exclusief grondproductiekosten). De VON-prijs van de nieuw
te bouwen woningen wordt – zoals hiervoor reeds aangegeven – ingeschat op 200.000
euro. De grondproductiekosten zijn hierop in mindering gebracht om dubbeltellingen te
voorkomen.
- Bouwkosten parkeergarage. Aangenomen wordt dat de bouwkosten van een
parkeerplaats in een parkeergarage overeen komen met die in het Polderweggebied; dat
wil zeggen 30.000 euro per stuk.
- Sanering. Het ontgraven van de grond kost circa 300.000 euro. Deze kosten komen voor
rekening van de eigenaren van de grond. Verondersteld wordt dat de helft van de af te
graven grond eigendom was van particulieren en de andere helft in handen was van
bedrijven. De monitoring kost circa 5.000 euro per jaar, voor de komende 30 jaar.
Verondersteld wordt dat de gemeente deze kosten dekt.
- Terugvaloptie. In geval de saneringsoperatie de risico’s in onvoldoende mate wegneemt
is er terugvaloptie. Het is niet bekend wat deze optie precies inhoudt, noch wat de kans
hierop is.
- Effecten vervoer grond. Er wordt 4.700 m 3 grond ontgraven. Deze grond moet worden
vervoerd naar een locatie waar deze wordt gestort/gereinigd. De vrachtwagens die voor
het vervoer nodig zijn stoten schadelijke stoffen uit. Dit effect dient opgenomen te
worden in de KBA.
In onderstaande tabel is een inschatting gemaakt van de totale omvang van het project. Hierbij is
wederom aangenomen dat de opbrengst van een m 2 woonoppervlak gelijk is aan de opbrengst
van een m 2 voor elk van de andere genoemde functies (exclusief parkeergarage). Voor de
parkeergarage is de opbrengst per parkeerplaats op 40.000 euro gesteld.
Tabel 7.4 Inschatting totale opbrengst van het project
Functie Oppervlakte (m 2 ) Opbrengst (mln euro’s)
Wonen 6.350 10
Parkeergarage 3
Winkels 1.000 2
Sport en leisure 1.150 2
Kantoren en bedrijven 1.350 2
Culturele bedrijvigheid 1.800 3
Voorzieningen 2.400 4
Horeca 150 0
Totaal 14.200 26
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE VOCI-VERONTREINIGING IN STEDELIJK GEBIED 45
7.2.3 Resultaat van de MKBA
Tabel 7.5 Kosten en baten uitgesplitst naar actoren, miljoenen euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Externe effecten
Schade aan ecosysteem PM PM
Directe effecten
Grondopbrengst 3 1 1
Woningwaarde (excl. grondwaarde) 8 1 8
Waarde parkeergarage 3 3
Nabijheid winkels 0,0 0,0
Nabijheid bedrijven en kantoren 0,5 0,5
Efficiency voordeel 0,0 0,0 0,0
Vermeden kosten van beheer 0,2 à 0,3 0,2 à 0,3
Indirecte effecten
Uitstraling naar omliggende woningen 0 à 0,3 0 à 0,3
Subtotaal 15,3 à 15,8 0 2 4 à 5 9
+PM +PM
Kosten
Grondproductie (excl. sanering) -3 -2 -2
Kosten woningen (excl. grondproductie) -8 -8
Kosten parkeergarage -3 -3
Fase 1: Sanering -0,3 -0,2 -0,2
Fase 2: Monitoringprogramma (max 30 jr) -0,2 à -0,1 -0,2 à -0,1
Terugvaloptie fase 1 -PM -PM
Effecten vervoer grond 0 0
Subtotaal -13,7 à -13,6 0 -0,2 à -0,1 -3 -9
-PM
Saldo 2 0 0 2 0
+/-PM +PM
7.2.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyses
Aannemende dat de huidige saneringsmaatregelen afdoende zijn en er geen aanvullende
maatregelen (en dus kosten) nodig zijn, laat de KBA een beperkt positief resultaat zien, die in zijn
geheel aan de bewoners/gebruikers van het gebied en de omwonenden toekomt. Daarboven
komt een onbekende baat voor de ecologie. Aanvullende maatregelen verhogen uiteraard de
kosten.
Afwijking van de gehanteerde disconteringsvoet van 4% heeft nauwelijks effect. De conclusies
veranderen hierdoor niet.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 47
8 Case HBO-tanks
8.1 Casebeschrijving
Voor de opslag van brandstof voor centrale verwarming (huisbrandolie en in minder mate
petroleum) is vanaf de jaren 20 tot in de jaren 60 gebruik gemaakt van HBO-tanks. De installatie
betreft één (bij een woning) of enkele (bij bedrijven) opslagtanks. Het gebruik hiervan nam af met
de introductie van aardgas. Bij bedrijven, winkels en kantoren is het gebruik van vloeibare
brandstoffen in aantal minder, maar in omvang per locatie groter en deels langer doorlopend
geweest dan bij particulieren.
Door morsingen en lekkages is in de loop der tijd bodemverontreiniging ontstaan. Wetgeving en
normering hebben ertoe geleid dat de kwaliteit van tanks en leidingen, de wijze van aanleg en
ontmanteling en de controle daarop sterk zijn verbeterd. Moderne systemen lekken in beginsel
niet.
De locaties waar de verontreinigingen worden aangetroffen hebben doorgaans nog dezelfde
functies als tijdens het ontstaan van de verontreiniging. Het meest voorkomend zijn: wonen met
tuin (40%), bedrijven en kantoren (20%). Op bedrijfslocaties komt de verontreiniging vaak voor
in combinatie met verontreinigd verhardings- en ophoogmateriaal. Het saneren van de
olieverontreiniging leidt dan op voorhand niet tot een ‘schone’ locatie; er blijft immers nog
verontreinigd materiaal in de verhardings- en ophooglaag achter.
In de jaren ’70 tot ’90 zijn programma’s uitgevoerd gericht op het schematisch opsporen en
ontmantelen van ondergrondse tanks. Onvolledig geleegde tanks bevatten (lichter) tot zwaar (slib
en aankoeksel) residu, leidingen zijn overwegend nog gevuld. Dit hield in het legen en opvullen
van niet meer in gebruik zijnde tanks met zand. Soms werden tanks en leidingen verwijderd.
Daarbij werd op het oog zichtbaar verontreinigde grond verwijderd, zo nodig met een beperkte
bronbemaling. 26
De uittredende of aan maaiveld gemorste brandstof dringt in het omliggende cq. de
onderliggende bodem. Bij morsingen aan maaiveld verdampen de lichte bestanddelen. Bij lekkage
onder maaiveld worden vooral lichte bestanddelen meegevoerd door neerslag (verticaal) of
langsstromend grondwater (horizontaal). De mate van verspreiding is afhankelijk van het
grondtype. Op de bronlocatie resteren dan voornamelijk de zwaardere bestanddelen. Morsingen
van grotere hoeveelheden leiden tot een drijflaag op het grondwater. Peilfluctuaties leiden ertoe
dat de drijflaag ook op en neer beweegt. Er ontstaat dan een zogenaamde smeerzone met een
hardnekkig karakter.
26 In het kader van de Wbb zijn bodem- en grondwatersaneringen uitgevoerd van gevallen van aanzienlijke
verontreiniging door op- of overslag van brandstoffen. Zie hiervoor paragrafen 5 (benzineservicestation)
en 17 (kleinschalige bedrijfsactiviteiten).
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

48 HOOFDSTUK 8
8.2 Opzet van de MKBA
In het nulalternatief wordt er niet gesaneerd. In het projectalternatief vindt sanering plaats van de
locaties met verontreiniging. De bestemming blijft daarbij doorgaans ongewijzigd. Het saneren
houdt het volgende in:
- verwijderen van resterende tanks en leidingen;
- ontgraven van duidelijk vervuilde bodemdelen;
- zo nodig het ontgraven van de verontreinigingkern tot juist onder grondwaterniveau,
smeerzone;
- zo nodig sanering van de kerndelen van de grondwaterverontreiniging;
- zo nodig sanering van pluimdelen grondwatersanering;
- monitoring, administratief beheer.
De kosten en baten hangen in grote mate af van het type bebouwing en het type ondergrond.
Om de hoeken van het speelveld te bepalen worden daarom twee KBA’s gemaakt. In de eerste
wordt uitgegaan van een gemiddeld perceel met daarop een woonhuis van 240.000 euro, waarbij
de vervuiling zich in geringe mate heeft verspreid in de ondergrond. In de tweede KBA wordt
een perceel met daarop een villa, cq. boerderij bekeken, waarbij de verontreiniging in het diepe
grondwater terecht is gekomen en er een drijflaag is gevormd.
Externe effecten
- Vermeden effecten van blootstelling aan vervuiling. In onderstaand kader is voor
verschillende situaties aangegeven, in hoeverre MTR-normen worden overschreden.
Informatie omtrent blootstelling is echter niet beschikbaar, wat de inschatting van het
actuele risico bemoeilijkt.
HBO-tanks
Grond
Niet van toepassing
Grondwater
a. Geringe uitstroming; Minerale olie 1 – 8 x, BTEX

CASE HBO-TANKS 49
als extern effect meegenomen worden. In geval van geringe uitstroming zal circa 2-10 m 3
grond ontgraven dienen te worden. Bij grote uitstroming naar het diepe grondwater,
waarbij zich een drijflaag heeft gevormd, kan het totale volume verontreinigde grond 50-
500 m 3 bedragen.
Directe effecten
- Waardevermeerdering pand. Onder andere door het wegnemen van: de gepercipieerde
verplichting tot saneren in de toekomst en zorgen over toekomstige procedurekosten.
Deze waardevermeerdering wordt ingeschat op 0-7%. De waarde van een gemiddeld
woonhuis bedraagt 240.000 euro. 27 Wanneer de grond vervuild is, is dit dus circa 7%,
ofwel 15.700 euro lager. De waarde van een gemiddelde villa cq. boerderij wordt ingeschat
op 1,5 miljoen euro. Staat deze bebouwing op vervuilde grond, dan is het pand in dit geval
circa 100.000 euro minder waard.
- Vermeden kosten van beheer. Zonder sanering bedragen de beheerskosten circa 500 à
1.000 euro per locatie per jaar. Nadat sanering van de grond resteren nauwelijks nog
beheerskosten.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving / waardetoename woningen in omgeving. In
uitzonderlijke gevallen – wanneer er veel olie uit de tanks is gestroomd – ondervinden
aangrenzende panden hier overlast van. Bij grote uitstroming kan dit de waarde van
omliggende panden beïnvloeden. Wederom wordt verondersteld dat de invloed op de
waarde van het onroerend goed 0-3% bedraagt. Het aantal panden dat beïnvloed wordt, is
ingeschat op twee. In de KBA waarbij sprake is van geringe uitstroming, wordt het
uitstralingseffect dan ook buiten beschouwing gelaten.
- Toegenomen bruikbaarheid grondwater. Wanneer de vervuiling zich verspreid tot in een
waterwinningsgebied, neemt de waarde van het gewonnen water af. De kans dat de
vervuiling rijkt tot in een wingebied lijkt klein, maar kan in bepaalde gevallen aanwezig
zijn.
Kosten
- De sanering leidt tot opschoning van een relatief klein oppervlak aan het maaiveld. De
kosten van geringe oppervlakkige verontreinigingen bedragen gemiddeld circa 100 à 200
euro per m 2. Diep weggelopen verontreinigingen (drijflaag, pluim) kosten per m 2
gesaneerd maaiveld circa 1.000 à 2.000 euro. Om een indicatie te krijgen van de kosten van
een sanering (exclusief sloop bebouwing, opnemen verhardingen, asbestverwijdering, te
behouden infrastructuur en herstel van gebouwen en terreininrichting) is hieronder een
overzicht opgenomen per type situatie:
o Geringe uitstroming, ondiep/lokaal: 2.000 à 5.000 euro
o Grotere uitstroming, grondwater ondiep:
Zand 5.000 à 50.000 euro
Klei/veen 5.000 à 20.000 euro
o grotere uitstroming, diep grondwater:
maaiveld en bodemkolom 5.000 à 25.000 euro
27 Bron: De Hypotheker
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

50 HOOFDSTUK 8
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
drijflaag 10.000 à 50.000 euro
grondwaterkern 25.000 à 100.000 euro
beheer, monitoring (verdisc) 25.000 à 50.000 euro
Uit het bovenstaande blijkt dat (afgezien van de mogelijkheid dat de vervuiling een
grondwaterkern bereikt) de kostenrange voor vervuilingen die het ondiepe en diepe
grondwater hebben bereikt gelijk is. Deze range loopt van 5.000 tot 50.000 euro.
De eigenaar van de grond draait in de regel op voor de saneringskosten. Wanneer de tank in een
gebied ligt waar functieontwikkeling is gepland, kan de eigenaar in aanmerking komen voor
subsidie uit het ISV of betaalt de ontwikkelaar mee.
Saneringskosten kunnen in zekere mate worden uitgeruild tegen beheerskosten. De verhouding is
in puur financiële zin vaak relatief ongunstig. Veelal moet fors meer worden gesaneerd voor een
beperkte reductie van de beheerskosten. Dit effect wordt versterkt door verdiscontering van de
lasten; de saneringskosten vallen direct, terwijl de verminderde beheerskosten in de toekomst
spelen.
8.3 Resultaat van de MKBA
Tabel 8.1 Kosten en baten (kleine uitstroming) uitgesplitst naar actoren, duizenden
euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Kleine uitstroming
Baten
Externe effecten
Gezondheidsrisico PM PM
Schade aan ecosysteem PM PM
Directe effecten
Waardevermeerdering pand 0 à 17 0 à 17
Vermeden kosten van beheer 12 à 25 12 à 25
Indirecte effecten
Bruikbaarheid grondwater PM PM
Subtotaal 12 à 41 0 12 à 25 0 à 17 0
Kosten
+PM +PM +PM
Sanering -5 à -2 -5 à -2
Effecten vervoer grond -0 -0
Subtotaal -5 à -2 0 0 -5 à -2 0
Saldo 7 à 39 0 12 à 25 -5 à 15 0
+PM +PM +PM

CASE HBO-TANKS 51
Tabel 8.2 Kosten en baten (grote uitstroming) uitgesplitst naar actoren, duizenden euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Grote uitstroming
Baten
Externe effecten
Gezondheidsrisico PM PM
Schade aan ecosysteem PM PM
Directe effecten
Waardevermeerdering pand 0 à 105 0 à 105
Vermeden kosten van beheer 12 à 25 12 à 25
Indirecte effecten
Uitstraling naar omliggende woningen 0 à 90 0 à 90
Bruikbaarheid grondwater PM PM
Subtotaal 12 à 220 0 12 à 25 0 à 195 0
Kosten
+PM +PM +PM
Sanering -50 à -10 -50 à -10
Effecten vervoer grond -1 à 0 -1 à 0
Subtotaal -51 à -10 0 0 -51 à -10 0
Saldo -38 à 209 0 12 à 25 -51 à 185 0
+PM +PM +PM
8.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyses
De analyse van kosten en baten van HBO tanks is beschreven aan de hand van een tweetal
situaties:
- een situatie met een kleine vervuiling als gevolg van uitstroming;
- een situatie met een grote vervuiling als gevolg van uitstroming.
Bij een kleine uitstroming wegen de monetaire baten van sanering op tegen de kosten. Daarbovenop
komt het effect van vermeden risico voor vervuiling van het grondwater en daarmee het niet
langer bruikbaar zijn daarvan. Het positieve effect komt voornamelijk door het vermijden van
beheerskosten als gevolg van de sanering. De beheerskosten worden overigens niet veroorzaakt
door de blootstelling aan vervuiling maar door de kosten van de regelgeving. Dit effect is op
zichzelf al groter dan de saneringskosten. Gezien de veronderstelde geringe mate van vervuiling
zullen ook de PM posten van gezondheidseffecten en ecologische effecten waarschijnlijk beperkt
zijn. De partij die opdraait voor de beheerskosten (hier de gemeente) heeft een netto-baat.
Wanneer als gevolg van de sanering de woningen op het perceel maar weinig in waarde
toenemen, zullen de eigenaren netto-kosten ondervinden.
De KBA van sanering van een grote uitstroming kent een grote mate van onzekerheid maar er
bestaat een reële kans op een positieve uitkomst. Bij een grote mate van vervuiling kunnen ook
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

52 HOOFDSTUK 8
blootstellingeffecten voor de mens en de ecologie groot zijn. In dat geval bestaat er een reële kans
op vermindering van de waarde van woningen. Bovendien is er een kans dat ook omliggende
panden worden aangetast. Er bestaat onzekerheid om de grootte van de gezondheidseffecten en
daarmee van het effect op de waarde van de woningen.
Ook hier geldt dat de partij die de beheerskosten voor zijn rekening neemt een netto-baat
ondervindt van de sanering.
Wanneer een disconteringsvoet van 7% zou worden gehanteerd, heeft dit vooral effect op de
vermeden beheerskosten. Deze baat halveert grofweg, wat een drukkend effect heeft op het
saldo. Pas bij een disconteringsvoet van 10% wordt het saldo van de KBA met betrekking tot een
kleine uitstroming negatief.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 53
9 Case De Kempen
9.1 Casebeschrijving
De case De Kempen heeft betrekking op grootschalige grond- en grondwaterverontreiniging in
Oostelijk Noord-Brabant en Noordelijk Limburg, tevens aangrenzend de Belgische Kempen.
Oorzaak van de verontreiniging is atmosferische depositie van metaalhoudende stof en
neerslagen, lozingen van metaalhoudend afvalwater en slib en bezinking daarvan, opslag en
toepassing van residuen metaalopwerking en uitloging daarvan.
De grootste Nederlandse bron van vervuiling was Budelco. In 1993 sloot het bedrijf een
convenant met de Staat en de Provincie Noord-Brabant. Budelco werd verplicht 300 miljoen
gulden te investeren in schonere productiemethoden. Hiermee kwam er vanaf het Nederlandse
grondgebied een eind aan de vervuiling.
In 1989 en 1990 werden al tuinen gesaneerd in Boxtel en Budel-Dorplein. Na een voortvarende
start ontstond al snel het besef dat voor de ingeslagen weg van ‘alles opschonen’ weinig draagvlak
en geld was. Er volgde een periode van herbezinning. Uiteindelijk werd in 2001 een
gemeenschappelijke projectorganisatie opgericht, het huidige projectbureau Actief Bodembeheer
de Kempen (ABdK). In de periode tot 2005 werd een inschatting gemaakt van de totale
werkvoorraad. Het projectgebied van het ABdK is 2.600 km 2 groot. Hierbinnen bevindt zich 150
km 2 aan smelterijen, 10 km 2 aan oevergronden van beeklopen, 880 km zinkassenweg en 1.500
zinkassenerven. De totale saneringskosten hiervan werden geraamd op een kleine 300 miljoen
euro. Dit bedrag is niet beschikbaar, waardoor werd gekozen voor functiegericht saneren (alleen
waar de risico’s het grootst zijn) volgens een systeemgerichte benadering. Hier binnen kunnen de
volgende 7 pakketten worden onderscheiden:
- Zinkassen. In totaal is er sprake van 880 kilometer geïnventariseerde zinkassenwegen en
naar schatting 1.500 zinkassenerven gelegen in 45 gemeenten in Zuidoost Brabant en
Midden Limburg. ABdK wil zoveel mogelijk zinkassen uit het milieu verwijderen, omdat
die een voortdurende bron van zware metalen naar het grondwater vormen.
Bij zinkassenwegen bestaat de laag uit circa 0-0,30 meter en bij erven uit 0-15 meter.
Onder de zinkassen bevindt zich doorgaans een geringe laagdikte verontreinigde bodem
(enkele decimeters) van 0-0,30 meter, als gevolg van adsorptie van uitgespoelde metalen.
Groter probleem is de horizontale spreiding aan de randen door grondverzet. Het
volume hiervan is 5 à 10 keer groter dan het volume van de zinkassen zelf.
De aanpak van de zinkassen is in een pilot ontwikkeld. Uit een evaluatie van de pilot
volgt een aantal kernpunten, zoals: vrijwillige medewerking van, en keuzevrijheid voor
saneringsoperatie bij eigenaar, kostenverdeelsleutel voor cofinanciering en regie door
projectbureau ABdK.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

54 HOOFDSTUK 9
Sanering van de zinkassen levert het hoogste rendement op. Met de sanering wordt ruim
95% van de totale vracht verwijderd voor circa 30% van de kosten van volledige
ontgraving van alle verontreiniging tot de streefwaarde.
Basale uitgangspunten voor de kostenverdeling:
o Zo laag mogelijke kostendrempel voor een particuliere eigenaar (20%);
o Een bijdrage van de gemeente (20%);
o Een resterende bijdrage van 60% van het ABdK (voornamelijk op basis van
Rijksmiddelen, aangevuld met 2,5% provinciale middelen).
De aanpak van de zinkassen in erven bij particulieren loopt inmiddels behoorlijk, maar
de meerderheid van de zinkassen zit nog verstopt in wegen, meestal onder asfalt of
klinkers, soms ook open en bloot of met wat grind erover.
- (Moes)tuinen. Moestuinen zijn in het gebied incidenteel aanwezig. Voor moestuinen zijn
voornamelijk de gehalten cadmium en lood van belang. Uit een onderzoek uit 2005 in
verschillende moestuinen in het gebied bleek dat voor diverse gewassen de
warenwetnorm voor deze stoffen was overschreden.
- Waterbodems, uiterwaarden. De belangrijkste waterlopen zijn de Tungelroyse beek en
de Dommel. De Tungelroyse beek is 32 km lang en is over het hele traject van de
waterbodem ernstig verontreinigd. Door de maatregelen bij Budelco kon de sanering cq.
het herstel van de Tungelroyse beek starten zonder grote kans op herverontreiniging.
Tot nu toe is 12 km heringericht en gesaneerd tot klasse 2. Het vooruitzicht is dat het
waterschap in 2015 de sanering van de beek heeft afgerond. Verwerking van het slib
vindt plaats door zandscheiding, waarna de slibfractie wordt gestort en de zandfractie
wordt hergebruikt als zand.
De Dommel is in Nederland circa 50 km lang en in België 30 km en is vanaf de grens tot
Den Bosch, waar hij in de Maas stroomt, ernstig verontreinigd (klasse 4+). Binnen het
watersysteem van de Dommel is circa 1,1 miljoen m 3 ernstig verontreinigde waterbodem
aanwezig.
Aanpak van waterbodems is gebaseerd op vrachtverwijdering waarbij saneringen worden
uitgevoerd tot het zogenaamde ‘herverontreinigingsniveau’. Voor de Dommel ligt dit
niveau (nog) op interventiewaarde (klasse 4), doordat het oppervlaktewater nog steeds
wordt belast door lozingen in Vlaanderen. Hierdoor zal ook voor een langere periode
rekening gehouden moeten worden met een hoge mate van verontreiniging. Daarnaast
vindt er uitspoeling plaats van omvangrijke gebieden die in het verleden beïnvloed zijn
door decompositie. In totaal is in Nederland 150 km 2 belast (geweest) en in Vlaanderen
200 km 2. Uitspoeling van de bovengrond naar het grondwater en de waterlopen zal nog
jaren aanhouden. Om de verspreiding van sediment (waterbodem) tegen te gaan, zullen
op strategische plaatsen sedimentvangen worden aangelegd. Hierdoor kan een
verbetering van de waterbodemkwaliteit worden gerealiseerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE DE KEMPEN 55
De gebieden die frequent onder water gezet worden zijn ook ernstig verontreinigd. Het
betreft hier oude overstromingsgebieden van de Tungelroyse beek, maar vooral ook
gebieden langs de Dommel, ten zuiden van Eindhoven. Het invloedsgebied van de
Dommel ligt op circa 50 à 100 meter van de Dommel. In totaal gaat het om circa 300 ha
(een strook van 15 km bij 200 meter). Met de hoge cadmiumgehalten is aangepast
natuurbeheer noodzakelijk. Het gras voldoet niet aan de warenwetnorm; het is niet
geschikt voor begrazing en het maaisel kan niet zomaar afgezet worden. Momenteel
vindt onderzoek plaats naar de daadwerkelijk waarneembare ecologische effecten in de
overstromingsgebieden. Wat betreft de natte natuur geldt een mogelijk (ecologisch)
risico op de gebieden die in directe verbinding staan. Er bestaat geen reële
saneringsoptie, omdat er nog sprake is van herverontreiniging via het oppervlaktewater.
- Grondwater. Het (ondiepe) grondwater in Noord-Brabant en noordelijk Limburg is
overal structureel verontreinigd. Volgens ramingen is ongeveer 0,5 à 1 miljard m 3
grondwater verontreinigd boven de interventiewaarde. Momenteel wordt de
verontreiniging vooral nog in het ondiepe grondwater aangetroffen. In
infiltratiegebieden ook op grotere diepten. Nog eeuwenlang zullen zware metalen in het
grondwater voorkomen boven de streefwaarde en de interventiewaarde. TNO heeft
berekend dat de verontreiniging over 100 jaar niet verder verspreid zal zijn dan tot een
diepte van maximaal 35 meter. Deze diepte wordt alleen bereikt in infiltratiegebieden.
De strategische watervoorraden bevinden zich in Brabant en Limburg op grotere
diepten en worden dus niet bedreigd, ook niet in de toekomst.
Het grondwater verplaatst zich (vooral in kwelgebieden) naar het oppervlaktewater om
daar de waterbodem te belasten. Hierdoor dient iedere 20 jaar beekherstel plaats te
vinden. Slechts een klein deel van de verontreiniging (5 à 20 %) stroomt af via de beken.
De voorraad die in de vaste bodem aanwezig is, is een factor 10 hoger dan de vracht die
in oplossing is (in het grondwater).
Bewoners wordt advies gegeven over de geschiktheid van het grondwater voor diverse
doeleinden. Is het water ongeschikt voor deze doeleinden dan wordt geadviseerd over te
stappen op leidingwater. 28
In Budel en Luyksgestel bevinden wordt respectievelijk 1,5 en 2 miljoen m 3 drinkwater
gewonnen. De winning in Budel onttrekt water op een diepte van 30-60 meter onder
maaiveld. Voor Luyksgestel geldt een diepte van 60-90 meter. De gehaltes aan zware
metalen in het gewonnen water voldoen aan de drinkwaternormen. Via de openbare
drinkwatervoorziening bestaan er daarom geen risico’s voor de volksgezondheid. Uit
modelberekeningen blijkt bovendien dat de concentraties tot het einde van de eeuw
onder deze normen blijven. In Budel heeft dit te maken met de aanwezigheid van
kleihoudende zones, voor Luyksgestel geldt de diepte van de winning. Theoretische
bestaat er een kans dat de winning in Budel verontreinigd raakt, vanwege onderbroken
28 Er is ter indicatie een berekening gemaakt van de kosten van grondwatersanering in de Nederlandse
Kempen. Hierbij is invulling gegeven aan het ultieme scenario bij onbeperkte (financiële) middelen. De
totale kosten zijn geraamd op 1,2 miljard euro, welke inspanning eens in de 25 jaar zal moeten worden
herhaald.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

56 HOOFDSTUK 9
kleilagen. Lopende monitoring van de winputten geeft genoeg tijd om passende
maatregelen te treffen. Mocht op termijn toch een zuiveringsinstallatie voor zware
metalen nodig zijn, dan bedragen de kosten 1-10 euro per kg verwijderde zink. De
kosten per m 3 gezuiverd water bedragen circa 0,001-0,01 euro.
Zonder test van het grondwater leveren ondiepe veedrenkputten een gezondheidsrisico
op voor vee. Bij verontreinigingen boven de norm zijn in de regel eenvoudige
alternatieven voorhanden, zoals verdieping van de put of een alternatief als kraanwater.
- Landbouwgronden. In het areaal is circa 55% akkerbouw, 40% veeteelt en 5%
tuinbouw. Circa 99% van de gewassen is veilig te telen met de juiste pH (middels
bekalken). De gewaskwaliteit is hier niet afwijkend van standaards, er zijn geen
gezondheidsrisico’s en minimale economische schade. Met normale bekalking resteert
1% van het areaal (60 ha), waar omschakeling van teelt of functieverandering wenselijk
is. Hier is teelt van gevoelige gewassen uit oogpunt van productnormen af te raden. Mits
rundernieren niet in de voedselketen terecht komen, vormt ook de veeteelt geen risico
voor de volksgezondheid. De kosten bij een grondwaardederving van 30 naar 10 euro
per m 2 komen dan uit op 12 miljoen euro. Bijkomende kosten bestaan voornamelijk
kosten van onderzoek en voorlichting.
- Natuurgebieden. Het areaal natuurgebied in de Kempen is circa 3.000 ha groot. Extreme
vervuiling wordt gevonden in actueel overstromende oevergrond van de Dommel. De
overige ‘natte’ natuur en ook de ‘droge’ natuur ondervinden geringe impact van de
vervuiling. Actieve ingrepen worden vooralsnog niet voorzien, maar wel monitoring.
9.2 Opzet van de MKBA
In het nulalternatief worden moestuinen, landbouwgronden en natuurgebieden bemonsterd en
worden teelt- en gebruiksadviezen gegeven. Als projectalternatief wordt de saneringsoperatie in
de huidige planperiode (2005-2009) genomen. In de huidige planperiode zal het volgende worden
gerealiseerd:
- Zinkassen. Wanneer de gehalten de interventiewaarden overschrijden wordt aan de
eigenaar van een zinkas een voorstel gedaan om de locatie te saneren. De zinkassen
worden dus op vrijwillige basis verwijderd. Vaak zien particulieren het nut niet in van de
investering, omdat men met de zinkassen is opgegroeid en men deze als zodanig niet als
een gevaar / risico ervaart (andere risicoperceptie). Tevens kijkt men vaak op tegen de
hoge kosten voor herinrichting van tuin en plaats en de kosten die daarmee gemoeid
zijn. Verwacht wordt dat in de planperiode 370 particuliere erven en 10 kilometer open
zinkassenweg worden gesaneerd.
- Moestuinen. Circa 1.000 moestuinen worden bemonsterd. Hiervan zullen naar schatting
700 tuinen een van teeltadvies worden gediend. Dit komt overeen met de acties die in de
nulsituatie worden genomen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE DE KEMPEN 57
- Waterbodems, uiterwaarden. Er zal circa 155.000 m 3 baggerspecie worden verwijderd
(exclusief waterlopen in Eindhoven). Daarnaast zullen de belangrijkste waterlopen in
Eindhoven worden gesaneerd. De Tungelroyse beek wordt gesaneerd. De vervuiling van
de beek blijft ook hier doorgaan middels het oppervlaktewater, daarom zal elke 20 jaar
beekherstel plaats moeten vinden. Voor de Dommel bestaat geen reële saneringsoptie,
omdat er nog sprake is van herverontreiniging via het oppervlaktewater. In de Dommel
worden daarom sedimentvangen geplaatst.
- Grondwater. Gedurende de planperiode wordt wel 50 miljoen m 3 water gemonitord.
Hiervan wordt 275.000 m 3 gesaneerd.
- Landbouwgrond. Er wordt circa 3.500 ha landbouwgrond bemonsterd, waarvan 550 ha
van teeltadvies wordt gediend. Dit komt overeen met de acties die in de nulsituatie
worden genomen.
- Natuurgebieden. Daarnaast wordt 750 ha natuurgebied bemonsterd en 200 ha wordt van
gebruiksadvies gediend. Optioneel kan 2 ha bovengrond worden afgezet. Dit komt
overeen met de acties die in de nulsituatie worden genomen.
Bij gelijkblijvende inspanning is circa nog 100 jaar te gaan voordat de vervuiling tot het gewenste
niveau is beperkt. Om de casus enigszins af te bakenen en niet te speculeren over toekomstige
saneringsopties, wordt hier alleen naar de huidige planperiode gekeken.
Externe effecten
- Vermeden effecten van blootstelling aan vervuiling. Momenteel wordt onderzoek gedaan
naar het risico op bepaalde vormen van kanker in het Nederlandse depositiegebied van de
voormalige zinkfabrieken in België en Budel-Dorplein. Het RIVM doet onderzoek naar de
wijze waarop bewoners in de Kempen worden blootgesteld aan cadmiumhoudend stof
binnen- en buitenshuis. Belgische onderzoekers hebben begin dit jaar voor het eerst een
verband gelegd tussen een verhoogde kans op longkanker bij bewoners in de gebieden
nabij de voormalige zinkfabrieken in de Belgische Noorder Kempen. Aangezien de situatie
in de Nederlandse Kempen van geringere aard en omvang is, wordt een dergelijk verband
in de Nederlandse Kempen niet verwacht.
Sinds de jaren ’80 zijn de meeste zinkassen afgedekt met verschillende
afdekkingsmaterialen. De blootstelling aan puur zinkassenstof is daardoor naar
verwachting verwaarloosbaar klein geworden. Aandachtspunt zijn de gezondheidsrisico’s
bij zinkassensaneringen. Het vervuilde grondwater brengt deze eeuw waarschijnlijk geen
gezondheidsrisico’s met zich mee. De maatregelen met betrekking tot moestuinen,
landbouwgronden en natuurgebieden verschilt in het projectalternatief niet van die in het
nulalternatief. Voor de KBA zijn deze functies dan ook niet van belang.
- Vermeden schade aan ecosysteem. Voor de MKBA is een analyse gemaakt van de
ecosysteemeffecten als gevolg van de atmosferische depositie. De maximale Potentieel
Aangetaste Fractie (PAF) van voorkomende soorten bedroeg voor zink en cadmium
respectievelijk 78% en 17%. Andere metalen – zoals koper en lood – dragen eveneens
significant bij aan de PAF, maar in minder mate. Met andere woorden, zink is
verantwoordelijk voor een groot deel van de toxische druk als gevolg van atmosferische
depositie. Figuur 9.1 geeft de verdeling van de toxische druk in de Kempen. De hoogste
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

58 HOOFDSTUK 9
PAF-waarden worden gevonden rondom de zinkfabrieken in Budel-Dorplein en België.
Vanwege de overheersende zuidwesten windrichting is de vlek gericht in noordoostelijke
richting. Verkennend TRIADE-onderzoek heeft aangetoond dat in natuurgebieden rond
de fabriek ecosysteemeffecten van de verontreiniging aangetoond kunnen worden.
Tevens zijn de effecten van verhoogde concentraties in de bodems van de beekdalen
beschouwd. In een verkennend onderzoek van Alterra zijn de concentraties van zware
metalen in gras en bodem van een beekdal in de Dommel geanalyseerd. 29 Cadmium en
lood blijken een duidelijke bijdrage aan de toxische druk te leveren, ten opzichte van de
bijdrage van zink, dit in tegenstelling tot de belasting van de bodem als gevolg van
atmosferische depositie. Het is vooralsnog onbekend of de resultaten van het onderzoek
representatief zijn voor de overige beekdalen in de Kempen. In onderstaande tabel zijn de
waarden voor de PAF en de msPAF voor de verschillende metalen gegeven.
Tabel 9.1 Toxische druk in de bodem in en nabij de Malpiebeemden (gegevens
afkomstig van 34 grondmonsters in Römkens et al. 2006)
Cd Pb Zn Totaal
mengsel
laagste waarde 0 0 0 12
geometrisch gemiddelde 29 25 36 69
gemiddelde 46 35 58 78
75% percentiel 62 42 82 96
hoogste waarde 80 49 95 99.5
Noot: De toxische druk werd uitgedrukt in een PAF en msPAF (in %). Voor de lokale achtergrond werd
een locatiespecifieke benadering gevolgd, met het gemiddelde van de 5 laagste concentraties.
Zinkassen zijn als gevolg van hun heterogeniteit buiten beschouwing gelaten. Lokaal
kunnen deze zinkassen echter wel grote ecologische effecten veroorzaken.
De sanering van de zinkassen en waterbodems leidt op dit moment tot een vermindering
van de ecologische effecten. Zoals hiervoor aangegeven heeft sanering een (groot) effect,
maar dit effect is (nog) niet kwantificeerbaar. Sanering van de door atmosferische
depositie vervuilde bodems is niet aan de orde en speelt in deze MKBA dan ook geen
rol. 30
- Effecten vervoer grond. Het is niet bekend hoeveel grond er wordt afgegraven en elders
wordt verwerkt.
Het verspreidingsrisico via het grondwater is in het nul- en projectalternatief gelijk en wordt
daarom buiten beschouwing gelaten.
29 Römkens, P.F.A.M., Rietra, R.P.J.J., Sival, F.P. (2006) Cadmium in bodem en gras in natuurgebieden in en
nabij de Malpiebeemden. Rapport 1299. Alterra, Wageningen.
30 In de nabije toekomst worden mogelijk wel specifieke maatregelen getroffen. Door uitspoeling naar het
grondwater en de sterk gereduceerde vermindering van atmosferische depositie zal de concentratie van
zink en cadmium wel geleidelijk afnemen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE DE KEMPEN 59
Figuur 9.1 Gesommeerde toxische druk (msPAF) op het bodemecosysteem voor de
metalen zink en cadmium in de Kempen
Bron: Gegevens: ABdK, afbeelding: RIVM
Noot: De symbolen markeren de monsterlocaties. De grote van het symbool is een maat voor de
gesommeerde toxische druk (msPAF in %). De ruimtelijke verdeling werd via interpolatie verkregen
(afgeronde grenzen): oranje: msPAF > 75%; geel ms PAF 50% - 75%; groen msPAF 30% - 50%; blauw
msPAF 15% - 30%; donkerblauw msPAF < 15%; geel en oranje: msPAF tussen 85 en 40%; groene
kleuren: msPAF tussen 20 en 40%; blauwe kleuren: ms PAF < 20%. Er is rekening gehouden met de
natuurlijke achtergrond.
Directe effecten
- Waardevermeerdering pand. Onder andere door het wegnemen van: de gepercipieerde
verplichting tot saneren in de toekomst en zorgen over toekomstige procedurekosten.
Aangenomen wordt dat op alle te saneren zinkerven onroerend goed aanwezig is met
een waarde van 0,5 miljoen euro. Wederom wordt er vanuit gegaan dat deze bebouwing
na sanering met 7% in waarde stijgt.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

60 HOOFDSTUK 9
Doorslaggevende effecten voor vrijwillige deelname middels cofinanciering door
particuliere eigenaren zijn: het wegnemen van eventuele belemmeringen bij het
verkrijgen van bouwvergunningen of bij de verkoop of vererving van het onroerend
goed. Daarnaast speelt het besef dat politieke ontwikkelingen financiële steun van de
overheid in te toekomst ongewis maken. Milieubesef / risicoperceptie spelen eigenlijk
nooit een rol.
Indirecte effecten
Geen
Kosten
In de periode 2005-2008 doneert het Ministerie van VROM (via de provincies Noord Brabant en
Limburg) circa 40 miljoen euro. Dit bedrag wordt door provincies, waterschappen, gemeenten en
particulieren aangevuld tot 60 miljoen euro. Hieronder zal worden aangegeven waar dit bedrag
aan wordt uitgegeven:
- Sanering zinkassen. Met 33 à 34 miljoen euro gaat het overgrote deel van het beschikbare
budget naar de sanering van zinkassen. Gemeenten en particulieren dragen respectievelijk
4,4 en 4,8 miljoen euro bij. De overige 24 miljoen komt voor rekening van het Rijk. Dit
zijn de kosten van ontgraven, vervoeren en verwerken van de zinkassen en het aanvullen
van cunetzand. In de huidige planperiode worden naar schatting 370 particuliere erven en
10 kilometer zinkassenwegen gesaneerd.
- Herinrichting. De kosten van herinrichting van de gesaneerde zinkassen komen voor
rekening van de eigenaar en bedragend circa 7.000 euro per zinkas.
- Sanering waterbodems/oeverzones. De kosten hiervan worden voor de huidige
planperiode geraamd op 12 à 14 miljoen euro, dit is inclusief de sedimentvangen in de
Dommel. 31 Het waterschap financiert 3,6 miljoen euro, het overige bedrag wordt
opgebracht door het Rijk en de provincies.
- Monitoring grondwater. Monitoring van het grondwater kost in de planperiode circa 4 à 5
miljoen euro.
De volgende maatregelen worden eveneens van de 60 miljoen betaald, maar zijn voor de KBA
niet van belang, aangezien ze zowel in het nulalternatief als het projectalternatief worden
gemaakt:
- Beheersconcept moestuinen. Moestuinen worden niet op grootschalige wijze gesaneerd. In
plaats daarvan is een beheersconcept van toepassing, wat inhoudt: onderzoek en
gebruiksadvies. De kosten hiervan worden geraamd op 1 à 2,7 miljoen euro.
- Beheersconcept landbouwgrond. Het bemonsteren van de landbouwgronden en het
verstekken van teeltadviezen kost in de planperiode circa 1 à 1,3 miljoen euro.
- Beheersconcept natuurgebieden. Bemonstering van de natuurgebieden en het verstekken
van gebruiksadviezen kost circa 1 miljoen euro.
- Apparaatkosten. Deze bedragen gedurende de planperiode circa 7 à 8 miljoen euro.
31 Het oppervlaktewater in de Dommel zal nog jaren worden belast door aanhoudende lozingen in
Vlaanderen. Om de verspreiding van sediment (waterbodem) tegen te gaan, zullen op strategische
plaatsen sedimentvangen worden aangelegd. Pas wanneer de lozingen stoppen kan – net als in de
Tungelroyse beek – gestart worden met saneren. Het waterschap raamt de kosten van de sedimentvangen
op 3,25 miljoen euro.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE DE KEMPEN 61
9.3 Resultaat van de MKBA
Tabel 9.2 Kosten en baten uitgesplitst naar actoren, miljoenen euro’s
Effect Totaal Rijk Provin- Gemeen- Water- Particu- Bedrij-
cies ten schap- lieren ven
pen
Baten
Externe effecten
Gezondheidsrisico nihil nihil
Schade aan ecosysteem PM PM
Directe effecten
Waardevermeerdering panden 0 à 13 0 à 13
Indirecte effecten
Geen
Subtotaal 0 à 13 0 0 0 0 0 à 13 0
+PM +PM
Kosten
Sanering zinkassen -34 à -33 -25 à -24 -4 -5
Herinrichting gesaneerde zinkassen -3 -3
Sanering waterbodems/oeverzones -14 à -12 -6 -5 à -2 -4
Monitoring grondwater -5 à -4 -2 -3 à -2
Effecten vervoer grond -PM -PM
Subtotaal -56 à -52 -33 à -32 -7 à -4 -4 -4 -7 0
-PM -PM
Saldo -43 à -39 -33 à -32 -7 à -4 -4 -7 -7 à 6 0
+/-PM +/-PM
9.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyses
De KBA laat een sterk negatief monetair effect zien waartegenover een positief effect voor
ecologie staat, waarvan de omvang niet bekend is. Het saneren van zinkassen heeft naar
verwachting een groot ecologisch effect en een zeer klein gezondheidseffect. Daarnaast levert
sanering voornamelijk hoge kosten en een waardestijging van huizen op. Die waardestijging komt
voort uit de beperkingen van het grondgebruik en van de mogelijke verplichting tot sanering in
de toekomst, maar niet vanwege de beperkte gezondheidseffecten.
De saneringskosten komen voornamelijk voor rekening van het Rijk en de gemeenten,
waterschappen en provincies. Eigenaren van een zinkassenerf, kunnen door de sanering een
netto-baat ondervinden, wanneer de waarde van hun onroerend goed hierdoor in voldoende
mate toeneemt.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 63
10 Case Ophogingen
10.1 Casebeschrijving
In het verleden werd het maaiveld bij veranderingen in het bodemgebruik en de ruimtelijke
inrichting veelal opgehoogd met puinhoudend materiaal of werd de bestaande verontreiniging
‘ondergeschoffeld’. De gebruiksfuncties van ophooglagen zijn: wonen met tuin, bedrijvigheid en
infrastructuur. Ten behoeve van de herinrichting werden sloten en vaarten (waarvan de bodem
soms al verontreinigd was) gedempt met lokaal (sloop)materiaal. Dit heeft in zowel stedelijk als
landelijk gebied geleid tot ondiep gelegen bodemverontreinigingen. Ook de aanvulling van erven
en landbouwgrond met steenachtig materiaal (puin, veelal asbesthoudend) heeft hieraan
bijgedragen.
De verontreiniging als gevolg van de ophooglagen komt aan het maaiveld of net onder de deklaag
voor. Dempingen leiden tot ietwat diepere verontreiniging, vanaf het maaiveld of onder de
deklaag. Er zijn momenteel circa 125.000 dempingen, erfverhardingen en ophooglagen
geregistreerd. In deze case zal alleen naar ophogingen worden gekeken, dempingen komen in
paragraaf 18 aan de orde.
De verontreinigingen bestaan vooral uit immobiele componenten, zoals PAK (roetdeeltjes en
teerachtige stoffen) en zware metalen (uit assen en sintels, incidenteel andersoortige slakken).
Atmosferische depositie en lokale benutting dragen bij aan de aard en mate van verontreiniging.
De meer mobiele componenten raken met infiltrerend neerslagoverschot in de ondergrond. Het
gaat hierbij vooral om metalen (zink, lood, koper en in mindere mate cadmium, nikkel, chroom
en kwik). De mobiliteit is echter gering. De uitgeloogde metalen cumuleren in het bovenste deel
van het grondwatersysteem. Naast deze algemeen voorkomende microverontreinigingen is er een
veelheid aan stoffen die in bepaalde gevallen in hoge concentraties kunnen voorkomen, zoals
asbest, residu van bestrijdingsmiddelen en (zware) gechloreerde componenten.
10.2 Opzet van de MKBA
In het nulalternatief vindt er geen sanering plaats. In het projectalternatief vindt sanering plaats
wanneer er sprake is van dynamiek:
- Functiebehoud: bijvoorbeeld bij bedrijfsuitbreiding en wijkvernieuwing;
- Functieverandering: locatie- en wijkontwikkeling;
- Fictief: bij grondtransacties.
Sanering houdt meer specifiek in:
- het ontgraven van zintuiglijk vervuilde bodemdelen;
- afvoer voor eventueel opwerking (zeven) en hergebruik, afvoeren naar stortplaats;
- soms opslag in depot, partijkeuringen, hergebruik op locatie van licht verontreinigd
materiaal, afvoer meer verontreinigd materiaal;
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

64 HOOFDSTUK 10
- aanvullen tot profiel ten behoeve van herinrichting;
- aanleg van leeflaag, opgebracht of (half) ingegraven.
De zinkassenerven uit de case De Kempen zijn een voorbeeld van een ophooglaag. Bij gebrek
aan een specifieke case over een ophooglaag is echter gekozen om de erfverhardingen uit De
Kempen als uitgangspunt voor deze case te laten dienen. In De Kempen gaat het veelal om
buitengebied (iets wat voor ophooglagen overigens veelal ook opgaat). Hier wordt dan ook een
ophoging in landelijk gebied beschouwd.
Externe effecten
- Vermeden effecten aan blootstelling aan vervuiling. Onderstaand kader geeft aan in
hoeverre verontreinigde ophooglagen de MTR-normen voor diverse stoffen
overschrijden. Er treedt alleen een gezondheidsrisico op, wanneer kwetsbare open
grondfuncties worden gecreëerd, zoals zandbakken en moestuinen. Andere functies op
verharding kunnen zonder sanering worden gerealiseerd. Het areaal blootstelling via
bovengrond is enkele m 2 per geval, maar betreft in Nederland enkele tientallen hectare.
Het is echter niet bekend hoeveel mensen er gedurende hoeveel tijd worden blootgesteld,
wat kwantificering van het effect bemoeilijkt.
Ophogingen
Grond
- Minerale olie < 1 tot 5 x
- PAK < 1 tot 500 x
- Pb

CASE OPHOGINGEN 65
betrekking tot het grondwerk. Aangenomen dat 50% van de saneringskosten bestaan uit
het ontgraven van de grond en dat de helft van de ontgravingskosten aan de sanering
worden toegeschreven, dan bestaat het efficiencyvoordeel uit 25% van de saneringskosten.
Wanneer geen herontwikkeling plaatsvindt, wordt er ook geen efficiencyvoordeel behaald.
- Vermeden kosten van beheer. Omdat het hier voornamelijk immobiele verontreinigingen
betreft, is beheer beperkt tot registratie van kwaliteit en bewaking daarvan in het
maatschappelijke verkeer. De kosten hiervan bedragen circa 500 à 1.000 euro per locatie
per jaar. De kosten bestaan uit registratie, éénmalig onderzoek, periodieke meerkosten bij
bouw, verkoop, geringe jaarlijkse inspanning ten behoeve van bewaking van
gebruikswijziging en handhaving. Na sanering is er vrijwel geen beheer meer nodig.
Indirecte effecten
Geen
Kosten
- Voor een vlakvormige laag (perceel, bebouwd terrein) op geringe diepte liggen de
saneringskosten tussen de 15 (op basis van hergebruik) en 30 (klein werk) euro per m 2.
Voor de wat dieper gelegen lijnvormige elementen is dat 25 à 35 euro per m 2. Bij grote
volumina zal een oplossing op basis van hergebruik worden gezocht. Indien de
ontgravingen moeten worden voortgezet beneden grondwaterstand, dan nemen de kosten
toe. 32 De saneringskosten van zinkassenerven bedragen circa 35.000 euro. Als we de
saneringskosten op gemiddeld 25 euro per m 2 stellen, dan betekent dit dat een
zinkassenerf een gemiddelde omvang heeft van 1.400 m 2.
- Effecten vervoer grond. De vervuilde grond zal afgevoerd moeten worden met
vrachtwagens. Deze vrachtwagens stoten schadelijke stoffen uit. De kosten hiervan zullen
als extern effect meegenomen moeten worden. Een gemiddeld erf heeft een omvang van
1.400 m 2.
Saneringen van ophogingen worden betaald door de projectontwikkelaar of door de gemeente
(via ISV-geld) of de voormalige eigenaar (via een lagere verkoopprijs). In de case wordt
aangesloten bij de sanering van de zinkassenerven in de Kempen. De kosten hiervan werden voor
60% door het Rijk (via ABdK) betaald, de overige 40% werd doorgaans gesplitst tussen
particulieren en gemeente.
De saneringskosten kunnen in zekere mate worden uitgeruild tegen beheerskosten. De
verhouding is sterk afhankelijk van de omvang van het geval. Het kantelpunt ligt bij
saneringskosten van enkele tienduizenden euro’s. Tot dit niveau compenseren vermeden
toekomstige beheerskosten de éénmalige saneringskosten. De kosten moeten dan wel in één keer
‘genomen’ worden.
32 Dat geldt ook wanneer er, op diepte, oude sterk vervuilde sliblagen moeten worden verwijderd. Het gaat
dan echter niet meer om een veelheid aan kleine saneringen, maar om incidentele grote saneringen die
niet binnen het kader van dit prototype vallen. Deze saneringen zullen in deze casus dan ook buiten
beschouwing blijven.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

66 HOOFDSTUK 10
10.3 Resultaat van de MKBA
In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de omvang van genoemde effecten. De
effecten hebben betrekking op een enkele sanering van een zinkassenerf. Hiervoor is reeds
opgemerkt dat slechts 20 à 30% van de percelen een woon- of werkfunctie heeft. Percelen zonder
een dergelijke functie missen het effect van waardevermeerdering voor het aanwezige vastgoed en
het gezondheidseffect.
Tabel 10.1 Kosten en baten uitgesplitst naar actoren, duizenden euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren
Baten
Externe effecten
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
en bedrijven
Gezondheidsrisico PM PM
Schade aan ecosysteem PM PM
Directe effecten
Waardevermeerdering bestaande panden 0 à 35 0 à 35
Efficiency voordeel 0 à 9 0 à 9
Vermeden kosten beheer 12 à 25 12 à 25
Indirecte effecten
Geen
Subtotaal 12 à 68 0 12 à 25 0 à 44
Kosten
+PM +PM
Sanering zinkassenerf -35 -21 -7 -7
Effecten vervoer grond -2 -2
Subtotaal -37 -21 -7 -9
Saldo -25 à 31 -21 5 à 18 -9 à 35
+PM +PM
10.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyse
Uit het overzicht van kosten en baten van sanering van de ophooglaag komt een diffuus beeld
naar voren dat met name te maken heeft met de onzekerheid omtrent de omvang van de
gezondheidseffecten. De kans op blootstelling is alleen aanwezig bij een open grondfunctie
(moestuinen, zandbakken). Hoe minder de mens blootstaat aan de vervuiling des te kleiner het
effect op de waardevermindering van panden is. Sanering voorkomt waardevermindering van
panden en kosten van beheer. In het geval van herontwikkeling komen daar nog
efficiencyvoordelen bij.

CASE OPHOGINGEN 67
De gemeente behaalt een netto-baat vanwege vermeden beheerskosten. Particulieren en bedrijven
zullen in de meeste gevallen ook een netto-baat ondervinden. Deze neemt toe naarmate hun
onroerend goed als gevolg van de sanering sterker in waarde toeneemt en de sanering gepaard
gaat met herontwikkeling van het betreffende perceel. Het Rijk ondervindt een netto-kostenpost.
De vermeden kosten van beheer vallen circa de helft lager uit wanneer voor een discontovoet van
7% wordt gekozen. Op de overige effecten heeft een verhoging van deze voet nauwelijks effect.
Het saldo zal hierdoor met -30 à 21 miljoen euro enigszins lager uitvallen.
Bij dit alles dient te worden opgemerkt dat bij deze case is aangesloten bij de zinkassensaneringen
in de Kempen. Hier is aangenomen – overeenkomstig De Kempen – dat de kosten voor 60%
worden gedragen door het Rijk en dat gemeente en particulieren elk 20% voor hun rekening
nemen. Mogelijk geldt dit niet voor de gemiddelde ophooglaag. De totale kosten en baten blijven
dan weliswaar onveranderd, maar de verdeling naar actoren kan dan anders uitpakken.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 69
11 Case Stortplaats
11.1 Casebeschrijving
Stortplaatsen reflecteren de welvaart van de samenleving. Met name in de jaren ’50 tot ’70 nam
het stortvolume sterk toe. Het gaat om ondiep gelegen dempingen / ophogingen in landelijk en
perifeer stedelijk gebied. Het totaal aantal geïdentificeerde stortplaatsen bedraagt circa 4.000,
welke in omvang verschillen van enkele honderden m 2 tot enkele hectare met een laagdikte van
enkele tot een tiental meter. De totale omvang van alle stortplaatsen bedraagt circa 8.000 ha.
De verontreinigingen zijn vooral macroconstituenten (zout, ammonium), zware metalen (koper,
zink) en organische verbindingen (humeuze afbraakproducten, olieachtige verbindingen). 33
Incidenteel zijn afvalstoffen van specifieke aard aangevoerd. In de omgeving van de stort en/of
langs aanvoerwegen kan oppervlakkige bodemverontreiniging zijn ontstaan (verwaaiing,
roetneerslag). 34
Op hoge gronden bevinden de verontreinigingen zich (ruim) boven het grondwater, in laag
Nederland direct op en vaak in het (grond)water. In dit laatste geval fungeren omliggende sloten
als opvang en afvoersysteem van het uittredend percolaat. De waterbodem is dan vaak
verontreinigd geraakt tijdens de exploitatie en is of wordt geleidelijk verder verontreinigd door
het neerslaan van microverontreinigingen in het percolaat. De variatie in areaal en mate van
verontreiniging is groot. In 75% van de gevallen is een aantasting van het direct benedenstrooms
grondwater vastgesteld. In 30% van de gevallen is het grondwater direct benedenstrooms ernstig
verontreinigd met metalen, soms met organische microverontreinigingen.
Verspreiding kan leiden tot uittreding naar oppervlaktewater en aantasting van de kwaliteit van
grondwaterwinning voor veedrenking of (incidenteel) consumptie. Op mindere afstand vormen
ook microverontreinigingen een risico.
Door stedelijke uitbreidingen ligt circa 1% van de 4.000 verontreiniginglocaties inmiddels binnen
bebouwd gebied. De merendeel ligt in landelijk en perifeer stedelijk gebied. Hierdoor bevinden zij
zich wel vaak in gebieden waar locatie- of gebiedsontwikkeling actueel is of binnen afzienbare tijd
aan de orde komt. Met behulp van ‘De nieuwe kaart van Nederland’ is onderzocht in welke mate
sprake is van dynamiek, het omzetten of opwaarderen van gebruiksfuncties op of nabij het
object. De resultaten hiervan zijn opgenomen in het volgende tabel.
33 De case richt zich op plaatsen waar inert materiaal vermengd met klein chemisch afval (en incidenteel
mogelijk grotere hoeveelheden ‘gevaarlijk’ afval) is gestort. Plaatsen waar chemisch afval is gestort, blijven
hier buiten beschouwing; deze komen aan bod in de case Volgermeerpolder. Ook loswallen bestaande uit
baggerspecie vormen een aparte groep, welke aan bod komt in de case ophooglaag / demping.
34 Bij de stort kunnen ook vormen van afvalscheiding en opwerking hebben plaatsgevonden (autosloop,
metaalterugwinning). Dit laatste kan betekenen dat de verontreiniging zich uitstrekt buiten het feitelijke
stortlichaam, met een geheel ander palet en concentratiebereik van de stortingen. Dergelijke situaties
worden beschouwd in de case kleinschalige bedrijvigheid.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

70 HOOFDSTUK 11
Tabel 11.1 Mate waarin sprake is van dynamiek op of nabij stortplaats
Hoog dynamisch, concreet voornemen intensief stedelijke gebruiksfunctie 13%
Dynamisch, voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling binnen 5 à 15 jaar 27%
Semi-dynamisch, globale planvoornemens of nabij bebouwde kom 43%
Statisch, geen vooruitzichten op ruimtelijke ontwikkeling 17%
Bron: MNP
Gezien de te verwachten verschillen in effecten, zullen er twee MKBA’s worden gemaakt; één
voor dynamische (hoog dynamische en dynamische gebieden) en één voor niet-dynamische
(semi-dynamische en statische gebieden). In dynamische gebieden wordt de stortplaats veelal
afgedekt, waarna het gebied wordt ontwikkeld tot natuur- en/of recreatiegebied. Aan de randen
van het gebied kan bebouwing gerealiseerd worden. In niet-dynamische gebieden wordt een stort
doorgaans afgedekt en vindt natuurontwikkeling plaats.
Het saneren van een stortplaats in een dynamisch gebied zal grotere positieve
gezondheidseffecten hebben dan het saneren van een gelijksoortige stortplaats in een nietdynamisch
gebied. Ook mogen er in dynamisch gebied grotere effecten van functieontwikkeling
verwacht worden.
De sanering van stortplaatsen krijgt doorgaans een lage prioriteit, met uitzondering van gifbelten
als de Volgermeer. Voornamelijk de omgevingsdynamiek bepaalt of er opgeschoond kan worden.
11.2 Opzet van de MKBA’s
Het nulalternatief bestaat in beide MKBA’s uit ‘niets doen’. Veelal is een voormalige stortplaats al
wel afgedekt met een deklaag. Het projectalternatief bestaat doorgaans uit saneren wanneer zich
een maatgevend risico voordoet. Volgens vigerend beleid wordt dit als volgt voorgesteld:
- Grondwater. Actieve sanering/bemaling alleen wanneer dit spoedeisend is en wanneer het
volume aangetast grondwater groter is dan 6.000 m3 of in bijzondere gebieden die
bijzondere bescherming behoeven. Zo nodig nader onderzoek en monitoring gedurende
langere periode. Sanering houdt in het tegengaan van verdere verspreiding, zomogelijk het
verminderen van reeds verontreinigd grondwater. Met de sanering/beheersing wordt
(tenminste) verspreiding tegengegaan op 240 locaties. De hiermee voorkomen
grondwatervervuiling bedraagt globaal 0,5 à 1 miljoen m3 per jaar.
en/of:
- Deklaag cq. verharding aanbrengen, vervangen of aanvullen. Circa 90% van de
geïnventariseerde objecten behoeft een verbeterde deklaag. In totaal beslaat deze
maatregel 7.000 ha, tegen een bedrag van gemiddeld 8 euro per m2. 35
en:
- Administratieve registratie en beheer.
35 Een nieuwe deklaag kost gemiddeld 15 euro per m 2; het aanvullen van een bestaande deklaag 5 euro per
m 2.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE STORTPLAATS 71
Op basis van de beschikbare gegevens is ingeschat hoeveel locaties in aanmerking komen voor
sanerings- en beheersmaatregelen en welke kosten hiermee gemoeid zijn. De volgende tabel geeft
hiervan een samenvatting.
Tabel 11.2 Kosten van verschillende saneringsopties
aanpak
grondwater
aanpak
deklaag
deklaag vervangen /
aanbrengen
i: € 300k/locatie
e: --
deklaag aanvullen
i: € 100k / locatie
e: --
geen aanpassing
i: --
e: --
totaal
Bron: MNP
saneren /
beheersen
i: € 85k/locatie
e: € 25k/locatie/jaar
120 locaties
i: € 47 mln
e: € 3 mln/jaar
80 locaties
i: € 14,8 mln
e: € 2 mln/jaar
40 locaties
i: € 3,4 mln
e: € 1 mln/jaar
240 locaties
i: € 65 mln
e: € 6 mln/jaar
monitoring
i: € 15k/locatie
e: € 3k/locatie/jaar
920 locaties
i: € 291 mln
e: € 2,8 mln/jaar
1.840 locaties
i: € 212 mln
e: € 5,5 mln/jaar
160 locaties
i: € 2,4 mln
e: € 0,5 mln/jaar
2.920 locaties
i: € 505 mln
e: € 9 mln/jaar
geen
maatregel
160 locaties
i: € 51 mln
e: --
520 locaties
i: € 49 mln
e: --
160 locaties
i: --
e: --
840 locaties
i: € 100 mln
e: --
totaal
1.200 locaties
i: € 389 mln
e: € 6 mln/jaar
2.440 locaties
i: € 276 mln
e: € 7,5 mln/jaar
360 locaties
i: € 5 mln
e: € 1,5 mln/jaar
4.000 locaties
i: € 670 mln
e: € 15 mln/jaar
Voor de MKBA met betrekking tot een dynamisch gebied, wordt er vanuit gegaan dat er een
deklaag wordt aangebracht en tevens het grondwater wordt gesaneerd/beheerst. In nietdynamische
gebieden bestaat in onze KBA de saneringsoperatie uit aanvulling van de deklaag en
monitoring van het grondwater.
Externe effecten
- Vermeden effecten aan blootstelling aan vervuiling. Direct of via het grondwater kan een
stort leiden tot vervuiling van het oppervlaktewater. Organische en anorganische
verontreinigingen kunnen bijdragen aan een risico voor mens, plant en dier. Van de hier
bedoelde gevolgen is in het verleden slechts in incidentele gevallen sprake geweest
(stortingen in recreatief gebruikt oppervlaktewater). Uit de studie naar voormalige
Brabantse stortplaatsen blijkt echter dat actuele gezondheidsrisico’s niet zozeer door het
grondwater, maar door de deklaag veroorzaakt te worden. Door de geringe dikte van de
gebruikte deklagen kunnen mens en dier direct in contact komen met het stortmateriaal.
In Brabant bleek circa 10% van de deklagen zo dun dat risico’s voor mens en dier niet uit
te sloten zijn. Actuele gezondheidsrisico’s doen zich voor wanneer de stortplaatslocatie
wordt bebouwd, of ontwikkeld wordt tot intensief of extensief (openbaar) gebruikt groen,
Wanneer natuur en/of landbouw wordt ontwikkeld is er ‘slechts’ sprake van een
potentieel risico. 36
36 Projectteam Navos (2005). Resultaten Navos III (2003-2004). Onderzoek naar de bodemkwaliteit bij voormalige
stortplaatsen in Noord-Brabant.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

72 HOOFDSTUK 11
- Vermeden schade aan ecosysteem. Het is aannemelijk dat er ernstige ecologische effecten
zijn. Bij afgedekte stortplaatsen zal de dikte en kwaliteit van de dek- en leeflaag bepalend
zijn voor de mate waarin de ecologische risico’s zijn gereduceerd. Een voldoende dikke
dek- cq. leeflaag wordt gezien als passende en praktische maatregel om de ecologische en
humane risico’s sterk te verminderen. Effectieve nazorg blijft in dat geval nodig. De
precieze ecologische effecten zijn in kwantitatieve zin vooralsnog niet af te leiden.
- Verspreidingsrisico via grondwater en uitstroming naar oppervlaktewater. Door afspoeling
kan verontreinigd materiaal verspreiden naar omliggende percelen, grondwater of
oppervlaktewater. Ook verwaaiing kan bijdragen aan de verspreiding. Met de
sanering/beheersing wordt verspreiding tegengegaan op tenminste 240 locaties. De
hiermee voorkomen grondwatervervuiling bedraagt circa 0,5 à 1 miljoen3 per jaar. Op
2.920 locaties wordt het grondwater gemonitord; op de overige 840 locaties worden geen
maatregelen genomen (zie Tabel 11.2).
- Effecten vervoer grond. Voor de aanvoer van grond ten behoeve van de deklaag zijn veel
vrachtwagenritten nodig. Deze vrachtwagens veroorzaken schadelijke emissies. Bij een
woonfunctie dient de deklaag minstens 0,5 meter dik te zijn (1-1,5 meter is normaal). Voor
dynamische gebieden wordt daarom 1 meter aangehouden en voor de niet-dynamische
gebieden 0,5 meter.
- Vermeden broeikasgassen. De organische stof in het stortlichaam kan onder anaerobe
condities worden omgezet tot methaan. Dit is een broeikasgas, dat bij ophoping
bovendien explosief is. Voor de hier beschouwde groep objecten, overwegend vrijliggend
en niet afgedekt, zijn geen aanwijzingen bekend dat stortgas of stankhinder problemen
opleveren. Vooral bij nieuwe stortplaatsen komt methaangas vrij; bij oude stortplaatsen
waar het in deze case omgaat, is dat veel minder het geval. Dit effect wordt dan ook als
zijnde nihil verondersteld.
Directe effecten
- Welvaartswinst door intensievere benutting van de grond voor andere doeleinden.
Wanneer niet wordt gesaneerd, wordt om praktische en financiële redenen in geval van
dynamiek veelal om een stortlichaam heen gewerkt. Dit gaat ten koste van de beoogde
gebruiksfunctie en/of inrichtingskwaliteit op locatie en de directe omgeving daarvan.
Sanering van een dynamisch gebied zorgt er voor dat er op de plaats van de stortplaats een
natuur- en/of recreatiegebied ontwikkeld kan worden. Hiermee wordt elders ruimte voor
recreatie bespaard. Dit zal veelal gaan om ruimte in agrarisch gebied. De baat is hier dan
de waarde van het in stand gehouden stuk agrarische land. De waarde van een hectare
landbouwgrond bedraagt gemiddeld circa 35.000 euro.
- Waarde extra ruimte voor recreatie. Het in het dynamische gebied aan te leggen
recreatiegebied heeft een bepaalde waarde voor de omwonenden. Aangenomen is dat tot
een afstand van 150 meter mensen naar het gebied komen en elke 2 euro per jaar over
hebben om er te recreëren.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving / waardetoename woningen in omgeving.
Aangenomen wordt wederom dat alleen huizen die direct aan de stortplaats grenzen na
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE STORTPLAATS 73
sanering 0-7% in waarde toenemen. Bij een gemiddelde stort van 2 ha gaat het dan naar
schatting om circa 20 huizen. Als waarde voor deze huizen wordt de gemiddelde waarde
van een koopwoning genomen. Deze bedraagt momenteel (prijspeil Augustus 2006) circa
240.000 euro (bron: De Hypotheker). In niet-dynamische gebieden bevindt zich geen
bebouwing in de directe omgeving van de stortplaatsen.
- Toegenomen bruikbaarheid grondwater. Uit een onderzoek naar voormalige stortplaatsen
in Noord-Brabant bleek de verontreiniging vooral te bestaan uit zware metalen. In enkele
gevallen kon niet met zekerheid worden aangetoond dat de verontreiniging het gevolg was
van de voormalige stort. Bij circa 30% van de 600 onderzochte gevallen in Brabant bleek
de verontreiniging dusdanig dat deze aangepakt dient te worden. 37
Kosten
- Sanering. Het aanbrengen/vervangen van de deklaag in combinatie met het
saneren/beheersen van het grondwater kost gemiddeld circa 0,4 miljoen euro (47/120).
Het aanvullen van de deklaag en het monitoren van het grondwater is met ruim 0,1 euro
(212/1840) goedkoper.
Het Ministerie van VROM betaalt (via de provincies) de saneringen. De beheerskosten zijn in
nul- en projectalternatief gelijk en zijn daarom niet van belang voor de KBA.
37 Projectteam Navos (2005). Resultaten Navos III (2003-2004). Onderzoek naar de bodemkwaliteit bij voormalige
stortplaatsen in Noord-Brabant.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

74 HOOFDSTUK 11
11.3 Resultaat van de MKBA
11.3.1 Dynamisch gebied
Tabel 11.3 Kosten en baten (dynamisch gebied) uitgesplitst naar actoren, duizenden
euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Externe effecten
Gezondheidsrisico PM PM
Schade aan ecosysteem PM PM
Verspreidingsrisico PM PM
Vermeden broeikasgassen nihil nihil
Directe effecten
Welvaartswinst intensievere benutting grond 70 70
Waarde extra ruimte voor recreatie 18 18
Indirecte effecten
Uitstraling naar omliggende woningen 0 à 161 0 à 161
Bruikbaarheid grondwater PM PM
Subtotaal 88 à 249 0 70 18 à 179 0
Kosten
Sanering -392 -392
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
+PM +PM +PM
Effecten vervoer grond -3 -3
Subtotaal -394 -392 0 -3 0
Saldo -307 à -146 -392 70 15 à 176 0
+PM +PM +PM

CASE STORTPLAATS 75
11.3.2 Niet-dynamisch gebied
Tabel 11.4 Kosten en baten (niet-dynamisch gebied) uitgesplitst naar actoren, duizenden
euro’s
Effect Totaal Rijk Gemeente Particulieren Bedrijven
Baten
Externe effecten
Schade aan ecosysteem PM PM
Verspreidingsrisico nihil nihil
Vermeden broeikasgassen nihil nihil
Directe effecten
Geen
Indirecte effecten
Bruikbaarheid grondwater PM PM
Subtotaal 0 0 0 0 0
Kosten
Sanering -115 -115
+PM +PM +PM
Effecten vervoer grond -1 -1
Subtotaal -117 -115 0 -1 0
Saldo -117 -115 0 -1 0
+PM +PM +PM
11.4 Conclusies en gevoeligheidsanalyse
De case stortplaatsen bestaat uit een grote verscheidenheid aan vuilstortplaatsen. Om een KBA
uit te kunnen voeren zijn twee cases hieruit gekozen: 1 voor een vuilstortplaats in een gebied die
van functie verandert (dynamisch) en 1 in een gebied waar geen functieverandering plaatsvindt
(niet dynamisch).
De KBA van het dynamisch gebied laat een negatief monetair saldo zien tegenover een positief
effect op de gezondheid en de ecologie. Het positieve effect wordt ingegeven door het bestaan
van een kans op blootstelling voor zowel mens als ecologie. De mate van blootstelling en de
effecten hiervan zijn echter onbekend. Daarmee is onbekend of deze effecten opwegen tegen het
negatieve saldo van gemonetariseerde effecten.
De gemonetariseerde baten van sanering hangen in belangrijke mate af van de mate waarin
woningen in de directe omgeving van de stortplaats in waarde toenemen. Ook hiervoor geldt dat
des te groter de gezondheidseffecten des te groter de effecten op de waarde van woningen.
Echter ook bij een grote toename van de waarde van woningen (+3%) als gevolg van het
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

76 HOOFDSTUK 11
opruimen van de stortplaats (effect op zicht en leefbaarheid) wegen de totale gemonetariseerde
baten waarschijnlijk niet op tegen de gemonetariseerde kosten.
Wanneer in plaats van een disconteringsvoet van 4% voor een voet van 7% wordt gekozen, dalen
de recreatieve baten (in een dynamisch gebied) met circa 8 miljoen euro. Op de overige effecten
heeft een wijziging van disconteringsvoet nauwelijks effect. Het saldo komt hierdoor dan ook
circa 8 miljoen lager uit.
In niet-dynamische gebieden is er geen sprake van waardevermeerdering van woningen. Ook hier
geldt dat de externe effecten niet zijn ingeschat, maar dat deze de saneringskosten waarschijnlijk
niet overtreffen. Het grote negatieve saldo van gemonetariseerde kosten en baten staat tegenover
positieve effecten voor met name de ecologie.
De saneringskosten komen voor rekening van het Rijk.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 77
12 Case Spoorzone centrum stedelijk
12.1 Casebeschrijving
Deze case bestaat uit de volgende deelgebieden 38:
- voormalig GEB-terrein (5 ha);
- kern plangebied spoorzone (circa 30 ha), waarvan:
o kern saneringslocatie NS 12 ha;
o overig NS-terrein en strook ten noorden spoorlijn 18 ha;
- toegevoegde belendende delen plangebied spoorzone (25 ha, ten zuiden, oosten, westen
spoorlijn; het plangebied spoorzone omvat in totaal dus 55 ha).
Alle terreinen bevinden zich op of rond het station, nabij het stadscentrum.
12.1.1 Voormalig GEB-terrein (5 ha)
Op deze locatie was het gas- en energiebedrijf gevestigd (GEB), als gevolg waarvan bodem- en
grondwaterverontreiniging is ontstaan. Het terrein is bebouwd, woningen (midden jaren ’80), met
tuintjes, schoolcomplex, openbaar groen, weginfrastructuur. In 1984 heeft een sanering
plaatsgevonden, door middel van ontgraving gevolgd door een grondwatersanering. Na de
(grond)sanering is het terrein vrijgegeven voor (her)ontwikkeling, in de vorm van woningbouw in
opdracht c.q. eigendom van een woningbouwvereniging en openbare ruimte / openbaar groen.
Op een deel van het terrein is een school gevestigd. De sanering hield in ontgraving van de meest
verontreinigde grond, de ontgravingsdiepte was afhankelijk van de verontreinigingsgraad. Nadat
de woningen in gebruik zijn genomen bleek er op enkele plaatsen zichtbare rommel in
kruipruimten en grondverkleuring in achtertuinen. Er ontstond daardoor in onrust in de wijk.
Besloten werd tot onderzoek van (rest)verontreiniging, risico’s en saneringsnoodzaak, met zo
nodige aanvullende saneringsmaatregelen.
In 2002 is begonnen met aanvullende sanering welke zich richt op het saneren van diepe
ondergrond en grondwater, op opschonen van kruipruimten en het weghalen van enkele
achtergebleven spots met ondiepe verontreiniging. Deze maatregelen, en communicatie met
bewoners, hebben onrust in de buurt weggenomen. De MKBA van het GEB-terrein betreft deze laatste
sanering.
Grondwaterverontreiniging vanuit het GEB-terrein bewoog zich noord-noordoostwaarts. Na de
eerste saneringsoperatie wordt de grondwaterverontreiniging evenwel beheerst, er treedt geen
verspreiding op buiten het al beïnvloede gebied.
De ondergrond van het terrein is verontreinigd geraakt met PAK, minerale olie en aromaten. Aan
en juist onder maaiveld is verontreiniging met metalen, als gevolg van sintels. Incidenteel zijn
spots met cyanide en fenolen gevonden. De restverontreiniging bevindt zich vooral in de deklaag.
38 MNP heeft in deze rapportage een aantal cases geanonimiseerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

78 HOOFDSTUK 12
De aanleiding tot de onrust betrof enkele spots, destijds niet of onvoldoende ontgraven, met
gehalten rond en incidenteel nog boven Interventiewaarde. De onrust werd vooral veroorzaakt
door zintuiglijk aanwezige verontreinigde materialen, zoals sintels en stukken pijp, o.a. in
kruipruimtes, en blauwverkleuring (op enige diepte in een achtertuin). Het betrof locaties waar
door omstandigheden niet conform het destijds geldende plan is gesaneerd (onder bouwkeet,
langs niet geïdentificeerd leidingtracé). Conform het destijds gevolgde saneringsplan is ernstige
bodemverontreiniging op grotere diepte in de ondergrond achtergebleven. In samenhang met de
veroorzakende installaties en processen gaat het om een aantal kernen met grondverontreiniging
en daarmee geassocieerde grondwaterverontreiniging. Ondiepe grondverontreiniging boven
interventiewaarde is nog aangetroffen in drie boringen, spots van geringe afmeting.
12.1.2 Kern plangebied spoorzone (12+18 ha)
Het NS-terrein – liggend in de kern van het plangebied spoorzone – is ruim 100 jaar als station,
spooremplacement en onderhoudswerkplaats gebruikt. De onderhoudswerkzaamheden hielden
mede in het reiniging en ontvetten van materieel (plaatwerk, motoren), verfspuiterij en
metaalgieterij. Ook werden brandstoffen op- en overgeslagen.
Grondwaterverontreiniging vanuit het NS-terrein zou zich eventueel in geringe mate
noordwestwaarts kunnen verplaatsen. Al na de eerste saneringsoperatie wordt de
grondwaterverontreiniging evenwel beheerst, er treedt geen verspreiding op buiten het al
beïnvloede gebied.
De toplaag van het terrein is hoofdzakelijk verontreinigd met zware metalen, PAK en minerale
olie. Daarnaast zijn dieper weglopende verontreinigingen aanwezig met gechloreerde
oplosmiddelen, vluchtige aromatische koolwaterstoffen en minerale olie. Het gebruik van
onkruidbestrijdingsmiddelen heeft geresulteerd in een verhoogd gehalte EOX, vooral langs de
spoorbanen. Verhoogde gehalten PAK komen vrijwel overal in de bovenste grondlagen, mede in
samenhang met slootdempingen. Ook minerale olie wordt algemeen aangetroffen, diffuus, en
geconcentreerd in verontreinigingskernen in samenhang met bedrijfsactiviteiten. In de
belangrijkste kern is een drijflaag ontstaan, elders zijn geïsoleerde spots, samenhangend met
activiteiten en/of ondergrondse tanks. Onder en naast de plaats waar in het verleden
ontvettingsbaden zijn gebruikt bevindt zich het brongebied van de verontreiniging met VOCl.
Een omvangrijke verontreiniging met vluchtige aromatische koolwaterstoffen valt hier
gedeeltelijk mee samen. De verontreiniging met zware metalen is algemeen, oppervlakkig, met op
specifieke bedrijfslocaties verontreinigingskernen. Met name koper en lood zijn verhoogd. De
verontreiniging met olie, aromaten en VOCl heeft zich vanuit de brongebieden verspreid, waarbij
ze gedeeltelijk overlappen. Verspreiding vond plaats tot diep in het watervoerend pakket en tot
buiten de terreinbegrenzing. Dit laatste door vorming van een drijflaag en natuurlijke stroming
(minerale olie), later versterkt door de invloed van de saneringsmaatregelen op het GEB-terrein
(VOCl).
12.1.3 Overig terrein (25 ha)
Het overige terrein bestaat uit delen in het plangebied spoorzone buiten de kern daarvan (25 ha).
De strook ten noorden van het stationsgebied is bebouwd met woningen (jaren ’20), het gebied
ten zuiden van het station omvat weginfrastructuur, winkels met bovengelegen appartementen en
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 79
kantoren, wooncomplexen met binnenplaatsen en incidenteel een stadstuin. In onderhavig
verband zijn van belang garagebedrijf/tankstation, drukkerij, oppervlaktemetaalbehandeling en
een vormgieterij. In het gebied ligt een groot areaal historisch verdachte terreinen en (bekende)
erfverhardingen, tezamen zo’n 80% van het areaal. Dit omvat het gehele stationsgebied en
belangrijke delen van de zuidelijk daarvan gelegen binnenstad. Onder maaiveld liggen kilometers
slootdempingen. Behalve het NS- en GEB-terrein zijn nog 30 Wbb-locaties bekend, en enkele
tientallen historisch verdachte punten. Een raming van het betrokken areaal en volume ernstig (in
relevante mate) verontreinigde grond en grondwater belopen, exclusief NS en GEB:
• grond: areaal ernstig verontreinigd zo’n 3.500 m 2, volume ruim 10.000 m 3
• grondwater: areaal ernstig verontreinigd ruim 11.000 m 2, volume 240.000 m 3.
Volgens de ons aangeleverde informatie is “vastgesteld [...] dat de verontreinigingsgraad zodanig
is dat in geval van functiewijziging sanering noodzakelijk is. De alsdan betrokken hoeveelheden
en kosten hangen af van de samenloop tussen verontreiniging en -diepte, en functie (verharding,
groenvoorziening, kantoor, woning etcetera)”. Onduidelijk is waar de noodzakelijkheid van
sanering vandaan komt (regelgeving, risico’s).
12.1.4 Ontwikkelingen
Het gebied is een sleutelproject in de herontwikkeling van het centrum. Voorzien wordt een
ontwikkeling rond het station als hoogwaardig knooppunt van vervoer voor verschillende
modaliteiten. Nabij dit knooppunt ontstaan stedelijke voorzieningen die goed bereikbaar moeten
zijn, zoals onderwijs en culturele voorzieningen, hotel, congres- en vergaderfaciliteiten. Tevens
wordt voorzien in een concentratie van zakelijke dienstverlening, kantoren en bedrijven, en
versterking van het centrum-stedelijk woonmilieu. Naast ruimte voor groen en (dubbellaags)
parkeren wordt plaats geboden aan wijkvoorzieningen voor aanliggende wijken. Het geheel wordt
voor OV, auto-, fiets- en voetgangersverkeer ontsloten en verbonden met het kernwinkelgebied
en met de wijken ten noorden en zuiden van het spoor.
In het plangebied (kerngebied) wordt rekening gehouden met een totaal volume van 500.000 m 2
BVO gebouwde voorzieningen, globaal verdeeld:
• parkeerdek en -garage 155.000 m 2
• wonen 175.000 m 2
• kantoren, bedrijven, hotel, congres 125.000 m 2
• divers voorzieningen (onderwijs, cultuur, wijkvoorzieningen) 32.000 m 2
• geconstrueerde openbare ruimte 1.000 m 2
Hiermee is in het kernplangebied van circa 29 ha een bebouwd oppervlak gemoeid van 12,5 ha.
Het overige areaal, 16,5 ha, wordt ingericht als openbaar en privé groen (ruim 5 ha), wegen (4 ha),
voetgangersgebied, boulevard en promenades (6 ha), busstation en open parkeren (1 ha). Met het
vrijvallen van enkele aanliggende gebiedsdelen kan nog zo’n 25 ha worden bijgetrokken en met
vergelijkbare gebruiksfuncties worden heringericht.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

80 HOOFDSTUK 12
12.2 Opzet van de MKBA
12.2.1 Nulalternatief en saneringen
GEB-terrein (5 ha)
Het nulalternatief voor het GEB-terrein is “niet saneren”; (verder) niets doen dus. De bedoelde
sanering is gefaseerd voorzien, en omvat:
• fase 1:
- aanleg van een in-situ saneringssysteem, in kerngebieden van restverontreiniging in
bodemkolom en grondwater;
- ontgraven van 3 ondiepe spots restverontreiniging (330 ton grond ontgraven en afvoeren);
- opschonen van kruipruimtes in 60 woningen, verwijdering van sintels, kooldeeltjes etcetera
(50 kg materiaal verwijderen en afvoeren);
• fase 2:
- uitvoeren in-situ sanering, gedurende naar verwachting 5 jaar.
De benodigde ontgravingen en aanleg van het in-situ systeem betreft deels tuinen van
aanwonenden. Er is uitgebreid gecommuniceerd over de aanpak, tijdelijke uitplaatsing van
opslagen (schuurtjes) en herinrichting. Voor sanering van het diepere grondwater worden
onttrekkingsfilters bijgeplaatst. Het systeem omvat twee deepwells die een geïntegreerd onderdeel
vormen met de saneringsmaatregelen NS-terrein. Het geheel is aangesloten op
zuiveringsinstallaties voor onttrokken bodemlucht en grondwater. De voortgang van de
grondwatersanering wordt gevolgd door middel van een monitoringprogramma en periodieke
evaluatieonderzoeken. Vooralsnog wordt voorzien een extensief monitoringprogramma uit te
voeren na afloop van de actieve sanering 39.
Kerngebied spoorzone (circa 29 ha)
Het nulalternatief voor het NS-terrein is “niet saneren”. Aangenomen wordt dat
functieverandering hierdoor niet zal plaatsvinden. Als kanttekening plaatsen we dat niet duidelijk
is of om gezondheidsredenen sanering wel noodzakelijk is bij functieverandering. Bedoelde
sanering van het NS-terrein bestaat uit de onderdelen “bronlocaties” en “overige verontreinigde
ondergrond”. Wat de bronlocaties betreft: dit gebeurt op basis van drijflaagverwijdering, sanering
van verontreinigingskernen door onttrekkingen van bodemlucht en grondwater, en het
stimuleren van afbraakprocessen in de ondergrond door luchtinjectie en herinfiltratie.
Verspreiding aan de noordzijde wordt zo lang als nodig beheerst door middel van bemalingen.
Wat de overige verontreinigde ondergrond betreft, de sanering beoogt hier te resulteren in een
stabiele mobiele restverontreiniging, waarbij beheersing en monitoring zo lang als nodig is wordt
voortgezet. Immobiele verontreinigingen worden niet gesaneerd, daar zijn met de bestemming
industrie geen onaanvaardbare risico’s aan verbonden 40. In de verkenning saneringskosten
herontwikkeling spoorzone wordt uitgegaan van een areaal van zo’n 85.000 m 2. Niet overal zal
39 In een tussentijdse evaluatie wordt geconcludeerd dat het systeem naar behoren functioneert. Er vindt
geen verspreiding van verontreinigingen meer plaats, de gehalten en betrokken volumina verontreiniging
nemen af. In de kruipruimten worden luchtconcentraties gemeten die ver beneden de TCL of MRLwaarden
liggen.
40 Indien om reden van herbestemming en herinrichting wijzigingen optreden in bodemgebruik (verharding,
benutting) dan kan aanvullende sanering noodzakelijk zijn.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 81
tot grote diepte verontreinigd materiaal aanwezig zijn dan wel weggehaald hoeven te worden.
Opschoning zou beperkt kunnen worden tot bijvoorbeeld 25% van het areaal.
Overig (25 ha)
Het nulalternatief voor het overige terrein is “niet saneren”. De aard en omvang van saneringen
hangt af van de precieze ruimtelijke inrichting. Verontreinigingen komen bij herontwikkeling
voor sanering in aanmerking. Aangenomen wordt dat herontwikkeling zonder sanering mogelijk
is, maar dat sanering een meerwaarde creëert.
12.2.2 Effecten
Externe effecten
Op het voormalige GEB-terrein is er zonder sanering geen sprake van risico voor het ecosysteem en
ook geen (ernstig) gezondheidsrisico. Wel is er een zogenaamd verspreidingsrisico (wegstromend
grondwater). Aard en omvang van eventuele gezondheidsrisico’s, wel of niet samenhangend met
wegstromend grondwater, zijn ons niet bekend. We gaan er vanuit dat die hier niet aanwezig zijn.
Op het NS-terrein is zonder sanering geen sprake van risico’s voor het ecosysteem, noch is er bij
het huidige gebruik sprake van gezondheidsrisico’s (omdat blootstelling kan worden voorkomen).
Wel kan sprake zijn van uitdamping en van verspreiding. Ook hiervoor geldt dat de kans hierop,
en de aard en omvang van eventuele gezondheidseffecten daarvan, niet bekend zijn.
Gezondheidsefffecten zetten we daarom PM. In het overige gebied is geen sprake van risico’s voor
het ecosysteem of van actuele gezondheidsrisico’s (blootstelling kan bij het huidige gebruik
worden voorkomen). Ook hier een verspreidingsrisico zonder kennis van de hoogte van het
risico en de eventuele gevolgen daarvan op de gezondheid. Gezondheidseffecten wederom PM.
Hieronder, slechts ter illustratie, de aan ons geleverde maximale overschrijdingen van het MTRhumaan.
Spoorzone
Grond (NS terrein)
Minerale olie 2 x
BTEX 6 x (uitgaande van 15% benzeen)
PAK 38 x
Pb 13 x
Grondwater
Minerale olie 1900 x
BTEX < 1 (uitgaande van 15% benzeen)
VOCl 110 x (uitgaande van 100% tri)
Directe effecten
Directe effecten hebben betrekking op eventuele baten bij functieverandering. Deze vindt niet
plaats op het voormalige GEB-terrein; de directe baten zijn daar derhalve nihil. Op de overige
terreinen zijn (her-)ontwikkelingen voorzien. Het kerngebied (NS-terrein; 29 ha) komt vrij voor
andere functies. Sanering lijkt locatie-ontwikkeling niet in de weg te staan. De vraag is wat
gebeurt als verontreinigde ondergrond niet wordt weggehaald bij met name te ontwikkelen
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

82 HOOFDSTUK 12
parkeergarages, tuinen/openbaar groen en funderingslagen onder wegen en gebouwen. We gaan
er hier vanuit dat in dat geval herontwikkeling niet op deze locatie zal plaatsvinden. Dit overschat
waarschijnlijk de baten van sanering. Wel houden we er rekening mee dat ontwikkeling ook op
een andere plaats had kunnen plaatsvinden.
In het overige gebied (25 ha) bestaan al infrastructuur, bedrijven en woningen. Hier luidt de vraag
wat er bij herontwikkeling gebeurt als verontreinigde ondergrond niet wordt weggehaald: in
hoeverre hangt herontwikkeling af van sanering? Er wordt hier immers al gewoond en gewerkt, al
is de grondgebondenheid hiervan gering (kan toenemen bij parkeergarages, tuinen/openbaar
groen en dergelijke). We gaan er hier van uit dat ook zonder sanering van herontwikkeling sprake
kan zijn, zij het tegen een (iets) lagere waarde.
12.3 Resultaat van de MKBA
12.3.1 Opbrengsten
Gezondheidseffecten voor het NS-terrein en overig terrein staan PM; GEB-terrein is nul
aangenomen. Ecologische effecten zetten we op alle terreinen op nul.
Sanering leidt op het NS-terrein tot een baat vanwege te ontwikkelen functies. Sanering leidt
teven tot waardestijging van herontwikkeling in het overige gebied, met dien verstande dat hier al
sprake is van bestaande woon- en werkfuncties.
NS-terrein geschikt voor herontwikkeling is 29 ha. Onduidelijk is wat hier precies waar mee gaat
gebeuren: parkeergarage, woningen, bedrijven/kantoren, hotel, onderwijs, cultuur, openbare
ruimte? Om de waarde van de herontwikkeling in te schatten gaan we uit van 175.000 m 2 bvo
wonen en 125.000 m 2 kantoren en bedrijven. Om de maatschappelijke waarde hiervan in te schatten
hebben we nodig de waarde voor de eindgebruiker minus de gemaakte kosten, te weten:
saneringskosten (zie hieronder) en ontwikkelings- en bouwkosten. Deze dienen vervolgens
vergeleken te worden met ontwikkeling op een andere locatie, waar geen saneringskosten worden
gemaakt en de waarde voor de eindgebruiker waarschijnlijk lager is. Eén en ander vatten we
hieronder schematisch samen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 83
Tabel 12.1 Berekeningswijze netto-baten sanering
Actoren Kosten/opbrengsten;
winsten/verliezen
Grondeigenaar Kosten bouwklaar maken
Project-
ontwikkelaar
Gebruiker
Netto
maatschappelijke
baten
Saneringslocatie
Ontwikkelingskosten a a'
Saneringskosten b 0
Totaal kosten
bouwklaar maken
a+b a'+b'
Opbrengst verkoop grond c c'
Winst/verlies
grondeigenaar
Kosten grond en bouwen
Opbrengst verkoop
vastgoed
Winst/verlies
projectontwikkelaar
Alternatieve
locatie
c-(a+b) c'-(a'+b')
Kosten aankoop grond c c'
Kosten bouwen
vastgoed
Totaal kosten
ontwikkelaar
d d'
c+d c'+d'
e e'
e-(c+d) e'-(c'+d')
Kosten aanschaf
vastgoed
e e'
Opbrengst vastgoed f f'
Winst/verlies' gebruiker f-e f'-e'
Netto baten ontwikkeling,
methode 1
Netto baten ontwikkeling,
methode 2
Winst/verlies
grondeigenaar
c-(a+b) c'-(a'+b')
Winst/verlies
projectontwikkelaar
e-(c+d) e'-(c'+d')
Winst/verlies' gebruiker f-e f'-e'
Totaal
winsten/verliezen
c-(a+b)+e-
(c+d)+f-e
Opbrengsten
eindgebruiker
f f'
Kosten bouwen d d'
Kosten ontwikkelen
grond
a a'
Kosten sanering b 0
Opbrengsten minus
kosten
Netto baten sanering (f-d-a-b)-(f'-d'-a')
c'-
(a'+b')+e'-
(c'+d')+f'-e'
f-d-a-b f'-d'-a'
Stel er is geen alternatieve locatie voor woningbouw (of bouw van andersoortig vastgoed). In dat
geval is de meest rechtse kolom irrelevant. De baten van ontwikkeling zijn de baten voor de
eindgebruiker minus de kosten (methode 2 in de tabel). Om verdelingseffecten te berekenen kan
methode 1 worden gebruikt: de opstelsom van winsten of verliezen van de verschillende
“actoren” op de vastgoedmarkt (eerste kolom), te weten grondeigenaren, projectontwikkelaars en
de eindgebruikers (kopers of huurders van vastgoed). Zodra er een alternatieve locatie
voorhanden is, wordt de meest rechtse kolom relevant: alle kosten en opbrengsten van de
saneringslocatie dienen te worden vergeleken met het meest waarschijnlijke alternatief.
Wat de kosten betreft zijn dus, naast de saneringskosten bij de spoorzone, de verschillen in
ontwikkelingskosten (a-a’ in de tabel) en bouwkosten (d-d’ in de tabel) tussen spoorzone en
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

84 HOOFDSTUK 12
alternatieve locaties van belang. Aangenomen is hier dat deze kosten niet zullen verschillen: in de
spoorzone zullen meer kosten moeten worden gemaakt vanwege sloop, in een alternatieve
locatie, bijvoorbeeld aan de rand van de stad, zullen allicht meer kosten worden gemaakt die
samenhangen met bouw- en woonrijp maken van grond.
Blijft over het verschil in waardering door eindgebruikers. Hiervoor maken we gebruik van Tabel
17 op blz. 90-91 van het rapport “De prijs van de plek. Woonomgeving en woningprijs” (Visser
en Van Dam, RPB, 2006), waaruit blijkt dat een vergroting van afstand tot het centrum met 100
meter de prijs van appartementen met 0,91 euro per m 2 en een vergroting van afstand tot een
intercitystation met 100 meter de prijs van appartementen met 0,28 euro per m 2 verkleint. Stel de
afstand tussen spoorzone en alternatieve locatie op 5 kilometer, dan zou de prijs per m 2
woonoppervlak in de spoorzone 50 maal 1,10 euro is 55 euro per m 2 hoger worden gewaardeerd.
Dit betreft de woningprijs; gaan we uit van een consumentensurplus daarbovenop van vijf
procent dan ontstaat een meerwaarde voor de spoorzone van 58 euro per m 2. Vermenigvuldiging
met de voorgenomen 175.000 m 2 bvo aan woningen levert een baat van 10,1 mln euro op.
Genoemde baten treden op na 13 jaar saneringsmaatregelen; verdisconteert is dat 5,8 mln euro.
Wat kantoren en bedrijven betreft maken we in het kader van deze KBA slechts een ruwe
inschatting. De nabijheid van het station en tot het stadscentrum maakt de locatie aantrekkelijker
voor gebruikers hiervan dan elders. Hierbij tekenen wij aan dat grondprijzen voor kantoren en
dergelijke ver onder die van woningen ligt – zeg de helft. Ook bouwkosten zijn meestal lager.
Tenslotte is de meerwaarde van een locatie voor een producent minder groot dan die van een
consument. We nemen daarom aan dat het voordeel één tiende van dat van de appartementen is.
Dat levert een baat van 125.000 bvo maal 58 maal 0,1 is 725.000 euro. Deze baten treden op na
13 jaar saneringsmaatregelen; verdisconteert is dat 0,4 mln euro.
Het overige terrein is 25 hectare. Aangezien hier al gewerkt en gewoond wordt, wordt een
minimale waardestijging als gevolg van sanering (onderdeel van de herontwikkeling)
verondersteld: 1% van de méérwaarde van onroerend goed als gevolg van de herontwikkeling.
Deze 1% is dan de waarde van het gedaalde gepercipieerde gezondheidsrisico bij herontwikkeling
met sanering ten opzichte van herontwikkeling zonder sanering. Stel dat herontwikkeling –
zonder rekening te houden met sanering – leidt tot dertig procent meer waarde. Dan is de baat
1% maal 25 ha maal aantal woningen per ha maal huidige marktprijs per woning maal dertig
procent. Stel de gemiddelde marktprijs per woning op 250.000 euro en het aantal woning per ha
op 85. Dan resulteert een baat van sanering van 1,6 mln euro. Wanneer sanering en ontwikkeling
zal plaatsvinden is niet bekend, we nemen aan dat de baten na tien jaar optreden, wat een
verdisconteerd bedrag van 1,1 mln euro oplevert.
12.3.2 (Vermeden) kosten
Kosten van sanering van het voormalige GEB-terrein bedragen in euro’s: fase 1 (twee jaren):
1.460.000; fase 2 (vijf jaren): 1.330.000; monitoring daarna 5.000 per jaar gedurende tien jaar.
Daarnaast 10% onvoorzien. Dit geeft, over honderd jaar en verdisconteerd tegen 4%, ongeveer
2,7 miljoen euro. Door te saneren worden bovendien eeuwigdurende monitoringskosten van
10.000 euro per jaar uitgespaard (baten); dat is gekapitaliseerd 245.000 euro.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 85
Kosten van sanering NS-terrein zijn: bronlocaties investeringen in vier jaar 1.500.000,
bronlocaties zeg gedurende 14 jaar exploitatie 200-270.000 per jaar; rest ondergrond 1,5-2 mln
(tenzij alles weghalen: 19-38 mln). Daarna gedurende 15 jaar 6.000 euro per jaar aan beheer en
monitoring. Dit geeft, over honderd jaar en verdisconteerd tegen 4%, als we uitgaan van de
laagste kosten, 3,7 miljoen euro. Als we uitgaan van de hoogste kosten, 4,4 miljoen euro. Door te
saneren worden bovendien eeuwigdurende monitoringskosten van 20.000 euro per jaar
uitgespaard (baten); dat is gekapitaliseerd 490.000 euro.
Kosten sanering overig terrein zijn naar schatting: mobiel 1,9-13,7 mln; immobiel (openbaar
groen) 40-240.000, immobiel (parkeervoorziening) 70-380.000. Dit geeft, over honderd jaar en
verdisconteerd tegen 4%, als we uitgaan van de laagste kosten, 1,6 miljoen euro. Als we uitgaan
van de hoogste kosten, 11,6 miljoen euro. Sanering spaart beheerskosten van 5.000 euro per jaar;
gekapitaliseerd is dat 123.000 euro.
12.3.3 Overzicht
Tabel 12.2 Kosten en baten (miljoenen euro’s) vm. GEB-terrein, miljoenen euro’s
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Vermeden kosten 0,25
Externe effecten
Gezondheidseffecten 0
Effecten op ecosysteem 0
Directe effecten 0
Subtotaal baten 0
Kosten 2,7
Saldo – 2,5
Tabel 12.3 Overzicht kosten en baten (miljoenen euro’s) NS-terrein, miljoenen euro’s
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Vermeden kosten 0,49
Externe effecten
Gezondheidseffecten PM
Effecten op ecosysteem 0
Directe effecten
Waarde functie-ontwikkeling woningen 5,8
Waarde functie-ontwikkeling bedrijven 0,4
Subtotaal baten 6,7 + PM
Kosten 3,7 à 4,4
Saldo 2,3 à 3,1 + PM
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

86 HOOFDSTUK 12
Tabel 12.4 Overzicht kosten en baten (miljoenen euro’s) overig terrein, miljoenen euro’s
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Vermeden kosten 0,1
Externe effecten
Gezondheidseffecten (PM)
Effecten op ecosysteem 0
Directe effecten
Waarde herontwikkeling 1,1
Subtotaal baten 1,2 + (PM)
Kosten 1,6 à 11,6
Saldo -10,4 à - 0,4 +(PM)
Opm. de gezondheidseffecten staan (PM); bij eventuele invulling hiervan dient er rekening mee gehouden te
worden dat de baten van herontwikkeling zijn gebaseerd op een daling van het gepercipieerde
gezondheidsrisico door sanering om dubbeltelling te voorkomen.
12.4 Verdelingsaspecten
Vm. GEB-terrein
Sanering van het voormalige GEB-terrein wordt bekostigd uit Wbb-financiering.
NS-terrein
Sanering van het NS-terrein is voor rekening van NS, V&W en VROM (SBNS). Baten komen
terecht bij de grondeigenaar, projectontwikkelaar en de eindgebruikers (zie tabel 12.1). In dit
geval zullen baten voornamelijk bij de grondeigenaar en de eindgebruiker terechtkomen (verkoop
van duurdere grond dan op een andere locatie, en gebruik van die grond voor woningen en
bedrijven op een aantrekkelijke locatie).
Overig terrein
Wie de kosten van sanering van het overige terrein zal dragen is onduidelijk (eigenaar,
ontwikkelaar, gemeente of Wbb-bevoegd gezag). Bij wie de baten terechtkomen is afhankelijk van
de invulling van de herontwikkeling; een vraag hierbij is bijvoorbeeld of in geval van sloop van
bestaande woningen huidige bewoners kunnen en zullen terugkeren in de nieuw gebouwde
woningen.
12.5 Gevoeligheidsanalyse, discussie en conclusies
12.5.1 Gevoeligheidsanalyse
De uitkomst voor het voormalige GEB-terrein lijkt niet gevoelig voor specifieke veronderstellingen;
slechts als niet-verwaarloosbare gezondheidseffecten of effecten op ecologie zouden
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 87
plaatsvinden, zou de uitkomst kunnen veranderen. Bij het NS-terrein is de grootste baat die van de
ontwikkeling van woningen. Bij de huidige hoogste schatting van de kosten is het batig saldo 2,4
miljoen euro; de baat samenhangend met woningontwikkeling is 5,8 miljoen euro. Dit betekent
dat deze baat dik 40% lager mag uitvallen voordat de uitkomst omslaat van positief naar negatief;
dit beschouwen we als robuust. Wat het overige terrein betreft, zelfs bij de laagste kosten kan
sanering niet uit (saldo van een bijna een half miljoen euro negatief). Als de waarde bij
herontwikkeling hier anderhalf maal zo hoog zou zijn als ingeschat, zou sanering net uitkunnen
als dat met de laagst ingeschatte kosten gepaard gaat. In dat geval moeten er zeer goede redenen
zijn om aan te nemen dat die waarde zoveel hoger ligt (afhankelijk van ondermeer (de perceptie
van) gezondheidseffecten) èn dat de kosten zo laag zullen zijn.
Uitkomsten bij het voormalige GEB-terrein en het overige terrein zijn niet gevoelig voor de
hoogte van de discontofactor. Zelf bij een discontovoet van 9% blijft het saldo van saneren bij
het NS-terrein nog positief. Ook hier zijn de resultaten dus niet gevoelig te noemen voor de
hoogte van de discontofactor.
12.5.2 Discussie
De vraag is wat gebeurt als verontreinigde ondergrond niet wordt weggehaald bij met name te
ontwikkelen parkeergarages, tuinen/openbaar groen en funderingslagen onder wegen en
gebouwen. Als er dan nog steeds gebouwd zou mogen worden, daalt de waarde van de te
ontwikkelen functies vanwege de perceptie van risico’s (nu verondersteld bij het overige terrein). In
dat geval zijn de baten van sanering de waardestijging van de nieuw te ontwikkelen parkeergarages,
tuinen, bedrijven, woningen en dergelijke als gevolg van het wegnemen van deze gepercipieerde
risico’s. Voor een gedeelte overlapt dit met de werkelijke (gezondheids)risico’s (nu nog PM); deze
dienen niet te worden dubbelgeteld.
Een belangrijke vraag luidt: in hoeverre is het weghalen van grond noodzakelijk vanwege
bestaande wet- en regelgeving? D.w.z. kan ontwikkeling gegeven de huidige regels plaatsvinden
zonder sanering? Zo nee, dan zijn als gevolg hiervan de baten van sanering groter; dit is
verondersteld bij het NS-terrein. Wel kan hierbij worden opgemerkt dat een discussie over “de
norm” – huidige wet- en regelgeving ten opzichte van sanering - ter discussie zou kunnen worden
gesteld. Misschien is de huidige norm niet optimaal en zou ook zonder sanering ontwikkeling
kunnen plaatsvinden.
12.5.3 Conclusies
De zone valt uiteen in een drietal gebieden te weten:
- Voormalig GEB-terrein
- Het NS-terrein
- Overig gebied langs het spoor
Het voomalige GEB-terrein
De KBA geeft een negatieve uitkomst. Dit komt omdat er naar verwachting geen gezondheids-
of andere schades zijn door de bestaande vervuiling. Daartegenover staat wel een flinke
saneringsinspanning. De enige baat wordt gevormd door het vermijden van langdurige
monitoring die zonder sanering zou optreden.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

88 HOOFDSTUK 12
Het NS- terrein
Uit de KBA blijkt dat de baten van sanering in dit geval de kosten overschrijden. De baten
komen vooral voort uit het nut dat nieuwe bewoners/gebruikers hieraan ontlenen. Daar staat
tegenover een kleinere kostenpost qua sanering.
Overig terrein
De KBA laat een negatief saldo van gemonetariseerde effecten zien waartegenover een
onbekende mate van verbetering van gezondheidseffecten staat. Het negatieve saldo komt voort
uit de ingeschatte kosten van sanering waartegenover een beperkte extra waarde als gevolg van
herontwikkeling van het gebied staat. Indien de gezondheidseffecten zouden kunnen worden
ingeschat, dient er rekening mee gehouden te worden dat de baten van herontwikkeling zijn
gebaseerd op een daling van het gepercipieerde gezondheidsrisico door sanering om dubbeltelling
te voorkomen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 89
13 Case EMK-terrein
13.1 Casebeschrijving
13.1.1 Afbakening en vervuiling
Het EMK-terrein (EMK= “Exploitatiemaatschappij Krimpen”) is onderdeel van de Stormpolder
te Krimpen aan de IJssel, een eiland op de samenvloeiing van Nieuwe Maas en Hollandse IJssel,
tegen Rotterdam aan. EMK-terrein betreft 5,3 ha (noordoosthoek Stormpolder) en de sanering
betreft deze locatie en de vervuiling daarbuiten die van het terrein afkomt. Stormpolder is 125
ha 41. Na sluiting van de EMK in 1980 worden in 1984-1986 gebouwen en opslagtanks gesloopt
en wordt ondermeer 3000 ton chemisch afval aangetroffen en afgevoerd: mengsels van fenolen,
aromaten, HCB’s en PCB’s, cresolen, cyaanzouten en concentraten zware metalen. In 1988-
19990 zijn de nog aanwezige kelders geleegd en volgestort met ander afval; de inhoud van de
kelders is over het toenmalige maaiveld verspreid. Vervolgens is het gehele terrein geïsoleerd met
een damwandconstructie en een asfaltbedekking waaronder een funderingslaag van AVIbodemas
en schoon zand. Het aldus geïsoleerde terrein wordt niet gebruikt, met uitzondering van
een met betonblokken afgezette weg.
De verontreiniging binnen de damwand zet zich voort tot een diepte van (tenminste) 13 m-NAP.
Buiten de afschermconstructie zijn verontreinigingen aangetroffen die vermoedelijk van het
EMK-terrein afkomen. Het gaat om buitendijkse gronden ten noordwesten en zuidoosten van de
locatie. In het diepe grondwater zijn verontreinigingen, vermoedelijk afkomstig van het EMKterrein,
aangetroffen ten noorden van de Hollandsche IJssel. De begrenzing van de vervuiling
door het EMK-terrein omvat zo een ruimere geografie dan uitsluitend het geïsoleerde terrein 42.
De ondergrond op het gehele EMK-terrein is tot grote diepte ernstig verontreinigd. PAK,
aromaten, fenolen, arseen en minerale olie komen algemeen voor. Daarnaast zijn plaatselijk door
bodemlozingen en lekkage een diversiteit aan microverontreinigingen in de bodem geraakt,
waaronder PCB, dioxinen, pesticiden en zware metalen (Cu, Pb, Zn). Naftaleen wordt onder het
vroegere tankpark tot meer dan 10 meter diepte in gehalten boven interventiewaarde
aangetroffen. Ook de eerdere ‘sanering’ heeft hieraan bijgedragen: de inhoud van de geleegde
kelders is verspreid over het maaiveld. Klei- en veenlagen, in combinatie met drijf- en zaklagen
dragen vervolgens bij aan het heterogene verdeling van de verontreinigingen in de ondergrond.
Behalve met de aanwezigheid van verontreinigingen moet er mee rekening gehouden worden dat
41 Binnen het plangebied ‘Stormeiland’ liggen overigens andere locaties met min of meer ernstige
bodemverontreiniging: op minstens 30% van het areaal moet rekening gehouden worden met ernstige
bodemverontreiniging, op 30% met ook niet-ernstige verontreiniging (dit zijn bruto maten, het
daadwerkelijk verontreinigd gedeelte van een locatie varieert van enkele procenten tot het gehele areaal).
Het gebruik van de verschillende locaties op de Stormpolder is divers. Details over aard en intensiteit van
bodemverontreiniging is in onderhavig verband niet nauwkeurig in beeld gebracht.
42 Verontreinigingen vanuit het EMK-terrein zijn tot 400 meter afstand aangetroffen (afbraakproducten van
VOCl, benzeen, chloroform, minerale olie). Dit duidt op een relatief hoge verplaatsingsnelheid van de
verontreinigingen, 15 à 20 m/jaar.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

90 HOOFDSTUK 13
onder (oorspronkelijk) maaiveld nog funderingen aanwezig zijn, van ondergronds kelders en
mogelijk een scheepshelling. Het oorspronkelijke maaiveld was destijds opgehoogd met
puinhoudend materiaal. Als onderdeel van de isolatiemaatregel is over het gehele terrein een laag
zand aangebracht en is een AVI-bodemas (70.000 à 80.000 ton) en een asfaltlaag aangebracht. De
gehalten verontreinigingen in het grondwater op de locatie zijn extreem hoog.
Op enkele plaatsen buiten het huidige damwandtracé zijn verontreinigingen aanwezig van EMKgerelateerde
verontreinigingen. Dit als gevolg van lekkage van een (onbekende) leiding tijdens het
plaatsen van de damwand, lekkage van mogelijke lozingspijpen en verplaatsingen met freatisch
grondwater. Het betreft verontreinigingen met minerale olie, in grondwater fenol, aromaten en
PAK. De omvang in de ondiepe ondergrond is relatief beperkt. Het is niet altijd duidelijk of
andere voornalige bedrijfsactiviteiten hieraan hebben bijgedragen (metaal, scheepsbouw), of dat
de verontreiniging ontstond voor of na het isoleren van het EMK-terrein.
13.1.2 Ontwikkelingen
In een concept ‘Masterplan Stormeiland’ is als ambitie geformuleerd om de Stormpolder in een
periode van dertig jaar te ontwikkelen tot een aantrekkelijk gebied met een mix van werk-, woon-
en recreatiefuncties. In totaal omvat het programma 350.000 m 2 BVO bedrijven (nu 330.000 m 2),
3000 nieuwe woningen en bijbehorende voorzieningen (parkeren, openbaar groen, winkels,
scholen). In het Masterplan is verder beschreven versterking van de natuurfunctie van het aan de
zuidoostzijde gelegen vloedbos, en doorsnijding door een kreek; hoogwaardig wonen langs de
aan oppervlaktewater gelegen randzones, waaronder de noordkant van het EMK-terrein en
weerszijden van de Sliksloot; evolutie van het bedrijfsterrein vm Giessen de Noord tot “Materiaal
Innovatie Campus” met metaalbedrijf Hollandia; en verbetering van ontsluiting: verbreding van
de huidige brug en aanleg van twee bruggen voor fietsverkeer, intensivering diensten watertaxi.
Voor het EMK-terrein is voorzien 15.000 m 2 BVO bedrijfsruimte en 600 woningen. Er wordt in
het Masterplan van uitgegaan dat het terrein daarvoor geschikt (d.w.z. gesaneerd) is.
13.2 Opzet van de MKBA
13.2.1 Sanering en nulalternatief
Het huidige beheer van het EMK-terrein omvat de exploitatie van bemaling en zuivering,
reguliere monitoring, incidentele onderzoekingen en calamiteitenbestrijding. Een
damwandconstructie dient op korte termijn hersteld dan wel vervangen te worden. Om de locatie
geschikt te maken voor ander gebruik zou het EMK-terrein alsnog gesaneerd moeten worden.
Ontgraving is dan feitelijk de enige mogelijke vorm van sanering. Voor de diepe verontreiniging
zijn daarbij drie mogelijkheden: isoleren; reinigen door middel van een extensief in-situ proces; of
volledig ontgraven. De tweede mogelijkheid houdt vermoedelijk in het homogeniseren van het
materiaal tot grote diepte. In dat geval heeft volledige afvoer vergelijkbare kosten, maar een
zekerder saneringsresultaat dan reinigen. Langdurige in-situ sanering wordt daarom hier niet
verder besproken.
Volledige ontgraving reikt tot een diepte van -5, plaatselijk -10 m NAP. Gedurende de ontgravingen
wordt het freatische grondwater bemalen, bij diepe ontgraving tevens het 1e watervoerende
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE EMK-TERREIN 91
pakket. De onttrekking uit dit pakket wordt nadien voortgezet als saneringsmaatregel voor het
diepe grondwater, gedurende 25 jaar. Het onttrokken water wordt gezuiverd en geloosd.
Grondstromen worden onderscheiden in hergebruikgrond, te reinigen grond geschikt voor
hergebruik, niet reinigbare grond (veen, klei), chemisch afval, AVI-bodemas en asfalt. Na deze
sanering kan het maaiveld zonder (grote) gebruiksbeperkingen benut worden. Verondersteld
wordt dat na uitvoering van de grondwatersanering sprake is van geen (of verwaarloosbare)
restverontreiniging, dan wel tenminste van een stabiele situatie in het grondwatersysteem 43.
Isoleren houdt in gedeeltelijke ontgraving en het aanbrengen van een leeflaagconstructie, met
voortzetting van eeuwigdurend beheer en grondwatersanering. Dit kan in een aantal varianten
(leeflaagvariant met stabiele eindsituatie; leeflaagvariant met in-situ grondwatersanering). De
aanvaardbaarheid van isoleren is niet bekend (juridisch, investeerders, bewoners, gemeente).
Isoleren zonder leeflaagconstructie en zonder verwijdering van verontreiniging staat gelijk aan het
nulalternatief: huidig beheer met wanneer nodig vervanging van damwand.
In de huidige situatie kan een deel van de Stormpolder niet worden gebruikt voor voorgenomen
herontwikkeling. Als volledig wordt gesaneerd kan het EMK-terrein wèl voor herontwikkeling
worden gebruikt. Dat kan ook als verontreiniging geïsoleerd wordt. Volgens plan worden op het
EMK-terrein 600 van 3.000 woningen gebouwd. Aangezien dit het meest verontreinigde deel van
het eiland is, lijkt het voor de hand te liggen bij isolatie van de verontreiniging op het EMKterrein
géén woningbouw te plegen, maar andere functies als bedrijvigheid, infrastructuur, groen
en parkeren. Die 600 woningen kunnen dan elders in de Stormpolder worden gebouwd. In het
nulalternatief, daarentegen, zullen slechts 2.400 woningen in de polder worden gebouwd, omdat
het EMK-terrein onbruikbaar blijft.
13.2.2 Effecten
Externe effecten
Wat externe effecten betreft: op dit moment vindt op het terrein geen blootstelling plaats aan
plant of dier of mens, zodat er wat dat betreft geen gezondheidseffecten of effecten op het
ecosysteem zijn. In het nulalternatief is vanwege de beheersing een beperkt risico van verdere
verspreiding van de verontreiniging. De wandconstructie met bemaling daarbinnen had tot doel
verspreiding tegen te gaan: het grondwaterpeil in het omsloten gebied had lager moeten zijn
geweest dan dat in de directe omgeving, maar dat is niet bewerkstelligd. Bovendien is de asfaltlaag
gescheurd, waardoor neerslag kon intreden. Ook de bemaling heeft niet goed gefunctioneerd.
Door de als gevolg daarvan gestegen grondwaterstand, en het niet geheel juist plaatsen van
damwandplanken, zijn de damwanden gaan wijken en lekken. Grondwater treedt hierdoor uit
naar het oppervlaktewater bij eb en bij hoge rivierstanden vindt mogelijk instroming van
rivierwater plaats. Ook zal infiltratie door de eerste waterscheidende laag plaatsvinden. Hierdoor
treedt verspreiding op in het eerste watervoerende pakket, verspreiding die met weinig of geen
risico’s gepaard lijkt te gaan.
De kans, aard en omvang van effecten op ecosysteem en gezondheid van verdere verspreiding
van de huidige mobiele verontreiniging zijn niet bekend. Wij veronderstellen dat in de
43 De saneringswijze kent overigens grote onzekerheden, waaronder de maatgevende verontreinigingen (niet
alle mogelijk relevante parameters zijn onderzocht); de aanwezigheid van funderingen, scheepsdok,
kelders etcetera; en de aanwezigheid van puinhoudende ophooglagen en slootdempingen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

92 HOOFDSTUK 13
‘beheerssituatie’ de huidige vorm van isolatie blijft bestaan (inclusief benodigde vervangingen),
zodat de mobiele verontreiniging niet toeneemt (maar zich dus wel verspreid). Dit betekent dat
de verspreiding en de gevolgen daarvan niet variëren tussen de alternatieven.
Bij volledige sanering worden geacht geen effecten op ecosysteem of gezondheid op te treden. In
de leeflaagvariant hoeft geen gezondheidsgevaar of gevaar voor het ecosysteem op te treden; of
de psychologie net zo weerbarstig is, is evenwel nog maar de vraag (zie directe effecten).
Hieronder, slechts ter illustratie, de aan ons geleverde maximale overschrijdingen van het MTRhumaan.
EMK terrein
grond
PAK, BTEX, fenolen, As, minerale olie: onbekend
grondwater
BTEX 38 x (uitgaande van 15% benzeen)
Naftaleen 114 x
Phenolindex 285 x (uitgaande van 100% Phenol)
PAK 225 x
VOCl

CASE EMK-TERREIN 93
Tabel 13.1 Saneringsopties
EMK-terrein Rest Stormpolder
Beheersing Niet te gebruiken Lagere waarde door minder aantrekkelijke
omgeving; wellicht psychologisch effect;
2.400 woningen
Volledige
sanering
Herontwikkeling: 600 woningen Hogere waarde, verwaarloosbare
psychologische effecten; 2.400 woningen
Isoleren Herontwikkeling, maar geen
woningbouw
Mogelijk lagere waarde door
psychologische effecten; 3.000 woningen
Een vraag hierbij is in hoeverre hoogwaardige woningbouw realistisch is in een omgeving waar
tevens bedrijvigheid, waaronder industriële, plaatsvindt (330.000 m 2 bvo) en blijft plaatsvinden
(350.000 m 2 bvo, waaronder een metaalbedrijf). Overigens wordt er al gewoond in de
Stormpolder. In het plan zullen bestaande woningen worden afgebroken en worden 3.000 nieuwe
woningen gebouwd. Wat de bedrijvigheid betreft: die is nu mogelijk en zal dat ook blijven zonder
sanering, maar een “upgrade” (en uitbreiding) wordt dan misschien wel minder waarschijnlijk.
Tenslotte kan worden opgemerkt dat het EMK-terrein qua ligging voor woningbouw
aantrekkelijk is.
13.3 Resultaat van de MKBA
13.3.1 Opbrengsten
Volledige sanering geeft, t.o.v. beheersing, baten van het gebruik van het EMK-terrein voor o.a.
woningbouw: 600 woningen kunnen op deze aantrekkelijke plek (na sanering) worden gebouwd.
Zonder sanering zouden deze 600 woningen niet op een vergelijkbare plek kunnen worden
gebouwd. Daarnaast zijn er baten buiten het EMK-terrein vanwege uitstraling. We gaan ervan uit
dat die uitstraling de rest van de nieuw te bouwen woningen (2.400) betreft. Vanwege gezondheid
en ecosystemen wordt geen effect verwacht. Tot slot zijn er vermeden kosten van beheer.
Wat de 600 ‘extra’ woningen betreft, zoals in het voorgaande hoofdstuk toegelicht kan de
maatschappelijke waarde hiervan op twee manieren worden berekend: de ‘winsten’ van alle
actoren (grondeigenaren, projectontwikkelaars en eindgebruikers) bij elkaar optellen; of de
waarde voor de eindgebruiker minus de kosten van bouwen en de ontwikkelingskosten (exclusief
saneringskosten die verderop worden behandeld). De kosten van het bouw- en woonrijp maken
en de bouwkosten zijn in deze kengetallen-MKBA niet gedetailleerd onderzocht. We nemen voor
het gemak aan dat op de grond- en bouwmarkt geen (bovennormale) winsten worden gemaakt en
dat het de consument is die profiteert. Uitgaande van een verkoopprijs van 315.000 euro voor
appartementen van 120 m 2, wat een redelijke inschatting lijkt voor Krimpen aan den IJssel
(ingeschat via de website van Funda) en een consumentensurplus van 5% resulteert een
maatschappelijke baat van 600 maal 315.000 maal 0,05 geeft 9,5 mln euro. Als deze baat na zeg
vier jaar sanering en bouw optreedt is dat verdisconteerd 8,1 mln euro. De overige 2.400
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

94 HOOFDSTUK 13
woningen profiteren van een uitstralingseffect waardoor hun waarde verondersteld wordt te
stijgen met 2% 44; dit geeft 2.400 maal 315.000 maal 0,02 is 15,1 mln euro; verdisconteerd 12,9
mln euro.
Isoleren met leeflaag geeft, t.o.v. beheersing, baten door het gebruik van het EMK-terrein, maar niet
voor woningbouw. Aangenomen wordt dat andere functies dan woningbouw even hoog worden
gewaardeerd op het EMK-terrein als daarbuiten. Net als in het nulalternatief zullen er 3.000
woningen buiten het EMK-terrein in de rest van de Stormpolder worden gesitueerd. Dat zijn er
600 meer dan in het nulalternatief. De overige 2.400 woningen ervaren baten, maar wel lagere
dan bij volledige sanering, vanwege uitstraling. Gezondheid en ecosystemen geen effect.
Vermeden kosten van beheer.
De 2.400 woningen die in het nulalternatief ook gebouwd zullen worden, zullen in waarde stijgen;
we veronderstellen nu met 1% omdat er nu wel in mindere mate gesaneerd wordt, wat een kleiner
effect via gepercipieerde risico’s met zich zal meebrengen dan bij de variant ‘totale sanering’. Dit
geeft een baat van 2.400 maal 315.000 maal 0,01 is 7,6 mln; verdisconteerd 6,5 mln euro. De 600
woningen die anders niet gebouwd zouden worden geven vergelijkbare baten als bij volledige
sanering, derhalve verdisconteerd 8,1 mln euro. Opgemerkt kan worden dat het niet op voorhand
duidelijk is dat een andere verdeling van functies in de polder met dezelfde baten en tegen
dezelfde kosten kan plaatsvinden.
13.3.2 Kosten
Volledig saneren kost éénmalig 117-175 mln euro en voor 25 jaar grondwatersanering 16-25 mln
euro (ex BTW). Daarna 50 jaar monitoring à 7500 euro per jaar. Totale kosten van volledig
saneren zijn daarmee 133 à 200 mln euro.
Isoleren met leeflaag kost 5-10 mln euro éénmalig en kent 1-2 mln aan gekapitaliseerde
beheerskosten (40-80.000 euro per jaar, eeuwigdurend). In deze beheerskosten zit ook de
vervanging van de damwand na gemiddeld 50 jaar. In totaal kosten van 6 à 12 mln euro.
Beheer zoals nu, met vervanging damwand, kost: 0,5-1 mln (vervanging damwand nu), over
vijftig jaar weer (net als bij isoleren met leeflaag), kosten van regulier beheer € 45.000 per jaar, en
over een langere periode gemiddeld een bedrag van € 10 tot 20.000 per jaar voor het doen van
‘incidentele’ onderzoeken. Dit geeft gekapitaliseerd 1,9 à 2,7 mln euro. Deze kosten worden
vermeden in beide saneringsvarianten.
44 Dit is ten dele omdat een gedeelte van de polder in belangrijke mate in kwaliteit vooruitgaat; en ten dele
omdat het gepercipieerde risico van bodemverontreiniging in belangrijke mate daalt. Er is uitgegaan van
2%, en niet van 3% zoals in andere hoofdstukken, omdat er hier vanuit wordt gegaan dat alle woningen in
de polder in waarde stijgen; dit komt overeen met 1600 woningen die 3% in waarde stijgen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE EMK-TERREIN 95
13.3.3 Overzicht
Tabel 13.2 Overzicht kosten en baten (miljoenen euro’s) volledig saneren, miljoenen
euro’s
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Externe effecten 0
Directe effecten
Baten EMK-terrein woningbouw 8,1
Vermeden kosten van beheer 1,9 à 2,7
Indirecte effecten
Uitstraling op rest Stormpolder 12,9
Subtotaal 22,9 à 23,7
Kosten 133 à 200
Saldo -177,1 à -109,3
Tabel 13.3 Overzicht kosten en baten (miljoenen euro’s) isoleren/leeflaag, miljoenen
euro’s
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Externe effecten 0
Directe effecten
Baten EMK-terrein anders dan woningbouw 8,1
Vermeden kosten van beheer 1,9 à 2,7
Indirecte effecten
Uitstraling op rest Stormpolder 6,5
Subtotaal 16,5 à 17,3
Kosten 6 à 12
Saldo 4,5 à 11,3
13.4 Verdelingsaspecten
Wie precies de kosten van sanering gaat dragen is niet bekend (overheid of projectontwikkelaar).
Meest waarschijnlijk is dat de overheid meebetaalt en de beheersing bekostigd. Baten komen
voornamelijk terecht bij de (toekomstige) gebruikers (bewoners) van de Stormpolder. Hier speelt
de vraag wat er gebeurt met de huidige gebruikers en bewoners van de Stormpolder; zullen zij na
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

96 HOOFDSTUK 13
herontwikkeling blijven in/terugkeren naar de Stormpolder of elders gaan wonen/hun bedrijf
uitoefenen?
13.5 Gevoeligheidsanalyse, discussie en conclusies
De KBA volledig saneren is sterk negatief. Dit komt met name door de hoge kosten van deze
methode. Dit resultaat beschouwen we daarom als zeer robuust.
De KBA isoleren met leeflaag leidt tot een positieve KBA door de lagere kosten en de vergelijkbare
resultaten: het EMK terrein kan verder worden ontwikkeld. Wel is het zo dat de uitstraling naar
de rest van het eiland bij isolatie minder is verondersteld dan bij volledig saneren, maar dit weegt
niet op tegen de lagere kosten van deze saneringsmethode. Stel dat de vermeden kosten van
beheer laag uitvallen (1,9 mln euro) en de kosten van saneren hoog (12 mln euro). In dat geval
resteert een batig saldo van 4,5 mln euro. Mocht er van isoleren met leeflaag op de 2.400
woningen een uitstralingseffect uitgaan dat de helft van het huidige ingeschatte is; of mocht
hetzelfde effect voor de helft van het aantal woningen optreden: dan resteert nog steeds een
significant batig saldo. Indien het effect van de 600 extra woningen gehalveerd wordt, resteert
ook nog steeds een batig saldo. Wat dat betreft beschouwen we deze uitkomst als robuust.
Zowel de KBA volledig saneren als de KBA isoleren met leeflaag zijn niet gevoelig voor
realistische variaties in de discontovoet.
Eventuele meerkosten van een andere indeling van de Stormpolder dan het plaatsen van
woningen op het EMK-terrein zijn bij de variant “isoleren met leeflaag” niet meegenomen.
Indien de woningen die in de Stormpolder gebouwd gaan worden ook op een andere locatie
zouden kunnen worden gebouwd, dan zijn de baten van sanering lager omdat het dan gaat om de
meerwaarde van (her-)ontwikkeling in de Stormpolder ten opzichte van een andere locatie.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 97
14 Case Defensieterreinen
14.1 Casebeschrijving
De case bestaat in wezen uit twee onderdelen: “kazerneterrein/oefenterrein” en
“schietbanen/kogelvangers”. Voorbeeldlocatie is de Generaal Winkelmankazerne te Nunspeet
tezamen met kogelvangers te Anloo, Nijmegen en Breda. Nulalternatief is “helemaal niets doen”.
Projectalternatieven zijn “omheinen (ontmoediging van betreding) en beheren” en “saneren”.
14.1.1 Kazerneterrein/oefenterrein
Voormalig kazerneterrein van ca. 20 ha, in de jaren ’50 gebouwd op dan schrale en onbenutte
zandgronden, met omliggend meer dan 1000 ha oefenterrein. Het kazerneterrein is bebouwd met
verblijfs- en werkruimten, opslag- en opstelplaatsen, alsmede lint- en vlakvormige verhardingen.
Overigens saneert het Ministerie van Defensie ook de als ‘niet ernstig’ aan te merken
verontreinigde terreindelen, dit met het oog op de overdracht van de terreinen en beoogde
bestemming, natuur. Dat gaat om de verwijdering van bodemvreemde materialen
(verhardingslagen), ernstig verontreinigde spots met geringe afmeting, spots met (net) niet
ernstige verontreiniging. Ernstige verontreinigingen betreffen opslagplaatsen van brandstof, olie
en smeermiddelen (“BOS”); en blusvijvers. Niet ernstig: opslagplaats van brandstof, olie en
smeermiddelen; opslagtank afgewerkte olie; gravelbaan; parkeerplaats. Op deze laatste categorie
gaan we verder niet in.
Er is geen sprake van aantasting van de grondwaterkwaliteit. Wat de BOS-locaties betreft: na
sloop van behuizingen en vloeren van de opslagfaciliteiten werden vooral verontreinigingen met
minerale olie (MO) vastgesteld. Gehalten buiten de verontreinigingskernen namen af via
concentratiebereik van enkele honderden mg/kg tot beneden streefwaarde (25 mg/kg). De
volumina grond met gehalten boven Streefwaarde bedroegen per locatie 300 oplopend tot 1000
m 3. Wat de blusvijvers betreft: in de verschillende vijvercomplexen (600 resp. 900 m 2) bevond
zich een in de loop van de tijd afgezette sliblaag. De mindere doorlatendheid droeg er aan bij dat
in enkele vijvers permanent, behoudens in langdurig droge perioden, water bevond. Het slib
bleek verontreinigd met olie, PAK, metalen. Onder droge omstandigheden lag de verontreinigde
sliblaag aan het maaiveld.
Het terrein is zo’n 50 jaar in gebruik geweest als kazerneterrein, delen van het omliggende bos- en
heidegebied als oefenterrein. Na ontmanteling, sloop van bouwdelen en verhardingen en
bodemsanering krijgt het complex de bestemming (voor publiek toegankelijke) natuur. Alle niet
natuurlijke elementen worden verwijderd, ook aan en onder maaiveld, behoudens een
keldercomplex dat geschikt gemaakt wordt voor overwintering van vleermuizen. Ook de niet
ernstige verontreinigingen en bodemvreemde materialen zijn met het oog op het toekomstige
gebruik verwijderd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

98 HOOFDSTUK 14
De sanering hield in het verwijderen en storten dan wel reinigen van verontreinigde grond. De
saneringsdoelstelling, tenminste Bodemgebruikswaarde II (extensief groen) is overal
gerealiseerd 45.
14.1.2 Schietbanen/kogelvangers
Van belang zijn de concentraties van bodemverontreiniging in kogelvangers. In deze aarden
wallen achter schietdoelen cumuleren kogels, in de vorm van fragmenten metallisch lood en
koper. Deze leiden bij bemonstering en analyse tot de vaststelling van hoge gehalten lood- en
koper. Het vak waarin de inslagen geconcentreerd zijn wordt om functionele en
veiligheidsredenen periodiek vervangen. Door verwering, verstoring en afzwaaiers kan een groter
deel dan de feitelijke kogelvangers verontreinigd zijn geraakt. Op oefenterreinen staan
kogelvangers in open veld soms op plaatsen met ondiep grondwater.
De verontreiniging betreft metallisch lood en koper, door ontsluiting bepaalt als koper- en
loodion. Metaaldeeltjes komen voor in fragmenten met sterk uiteenlopende grootte. Voor zover
niet uitgezeefd bepalen de fragmenten in het onderzochte bodemmonster in belangrijke mate de
gevonden concentratie. Er kunnen zo grote spreidingen ontstaan. Buiten en onder de
verontreinigingskernen werd met controlebemonstering vastgesteld dat er geen koper of lood in
gehalten boven de streefwaarde voorkwam.
Aangenomen wordt dat voor de voormalige kogelvangers eenzelfde functie geldt als het
voormalige kazerneterrein. De sanering van de kogelvangers hield in het verwijderen van
kogelvangerzand met een minigraver, en het afvoeren daarvan naar een grondverwerker. Tussen
verschillende ontgravingfasen werd door middel van bemonstering en analyse bepaald of de
saneringsdoelstelling, gehalten beneden streefwaarde, werd behaald. Waar nodig werd een
volgende grondlaag verwijderd. In totaal is 280 ton grond (ca. 175 m 3) verwijderd en afgevoerd 46.
14.2 Opzet van de MKBA
14.2.1 Effecten: kazerne/oefenterrein
Wat externe effecten betreft: in de niet-gesaneerde situatie werd geoordeeld dat er bij het huidige
gebruik geen gezondheidsrisico’s of ecologische risico’s waren, ook niet via verspreiding. Ook de
meest verontreinigde terreindelen, blus- en overloopvijvers, zullen – zowel met als zonder
sanering - in gebruik zijn als (extensief) groen, parkelement of natuur. De olieverontreiniging bij
de BOS-hokken en het verontreinigde verhardingsmateriaal lag onder verhardingen die zijn
verwijderd. Alternatief was geweest het laten liggen van de laatste verhardingen; het verwijderen
kan leiden tot toegenomen blootstellingsrisico (gezondheid/ecologie), met dien verstande dat de
45 Overigens bleken de vijvers te zijn gekoloniseerd door beschermde diersoorten (kikkers, padden).
Sanering kon niet plaatsvinden zonder vernietiging van het biotoop. Voorzien werd in compensatie door
het verplaatsen van de dieren.
46 De sanering van kogelvangers blijkt in de praktijk gecompliceerd door de samenloop van het verkrijgen
van een milieuhygiënisch voldoende kwaliteit (met het oog op bijvoorbeeld de aanwezigheid van spelende
kinderen en de geleidelijke uitloging van zware metalen), het behouden van cultuurhistorisch belang en
het behoud van natuurwaarden (in de vorm van plant- en diergemeenschappen dan wel ‘monumentale’
begroeiing).
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE DEFENSIETERREINEN 99
belangrijkste verontreiniging wat dieper ligt en dat de aanwezigheid van mensen incidenteel en
kortdurend is. Wel neemt de kans op uitspoeling naar diepere bodemdelen en grondwater toe.
Samengevat lijken de externe effecten klein of zelfs verwaarloosbaar te zijn; de vergrote kans op
en gevolgen van uitspoeling zijn niet bekend.
Directe effecten van de bodemsanering zelf zijn er nauwelijks; immers de recreatieve functie
neemt niet noemenswaardig toe als gevolg van de bodemsanering (maar als gevolg van het
afstoten van het kazerneterrein). Wel geldt dat als alternatief tegenover “de boel laten zoals het
is” (met een kleine kans op negatieve externe effecten) niet alleen saneren staat, maar ook
omheinen (ontmoediging van betreding), waardoor een deel van de natuurterreinen
ontoegankelijk wordt. Voor de recreatieve functie kan dit uitmaken.
14.2.2 Effecten: kogelvangers
De kogelvangers blijken in de praktijk gewilde objecten indien toegankelijk voor dagrecreanten.
De blootstelling aan of ingestie van verontreinigde grond kan zo incidenteel intensief zijn. De
ingestie betreft in dergelijke gevallen vooral de metallische vorm. In geval van ondiep grondwater
en natte vegetatie rond de voet van de kogelvangers kan sprake zijn van een gestage belasting van
het ecosysteem met meegevoerde metalen. Er zouden dus effecten op gezondheid en ecologie
kunnen zijn (externe effecten). Hoe groot de kans hierop is, en wat de gevolgen daarvan kunnen
zijn, is niet bekend.
Ook hier geldt dat tegenover “de boel laten zoals het is” (met mogelijke negatieve externe
effecten) niet alleen saneren staat, maar ook omheinen (of beter gezegd ‘ontmoediging van
betreding’), waardoor een deel van de natuurterreinen ontoegankelijk wordt. Voor de recreatieve
functie kan dit uitmaken.
14.3 Resultaat van de MKBA
14.3.1 Kazerne/oefenterreinen
Baten van saneren lijken klein of verwaarloosbaar. Voor omheinen (ontmoediging van betreding)
en beheren geldt dat de minimale risico’s op gezondheid worden verkleind, waar ze bij sanering
tot nul worden gereduceerd (als ze er al zijn). Effecten ecologie staan PM en zijn waarschijnlijk
klein. Bij omheinen/beheren vinden worden eventuele effecten op ecologie niet tegengegaan.
Kosten van saneren bedragen eenmalig 240.000 euro ex BTW (inclusief milieukundige
begeleiding en dergelijke). Sanering duurt enkele maanden tot een half jaar. Kosten van
omheining en beheer kunnen worden geschat op 2.000 per jaar; dat geeft over honderd jaar,
verdisconteerd tegen 4%: 49.000 euro.
Omheining en beheer lijkt dus goedkoper dan sanering. Hier staat tegenover dat recreatieve baten
bij omheining en beheer wat lager zouden kunnen zijn, maar dat effect is zo klein dat we het hier
op nul zetten; na sanering is in ieder geval geen enkel risico voor de gezondheid meer aanwezig.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

100 HOOFDSTUK 14
Zo bezien lijkt “niets doen” de beste optie, tenzij gezondheidseffecten toch nog aanwezig zullen
zijn.
Tabel 14.1 Overzicht kosten en baten kazerne sanering
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief (euro’s)
Baten
Externe effecten
Gezondheid PM
Ecologie PM
Directe effecten
Recreatie 0
Kosten 240.000
Saldo PM - 240.000
Tabel 14.2 Overzicht kosten en baten kazerne omheinen/beheren
Effect CW omheinen
t.o.v.
nulalternatief (euro’s)
Baten
Externe effecten
Gezondheid PM
Ecologie 0
Directe effecten
Recreatie 0
Kosten 49.000
Saldo PM - 49.000
14.3.2 Kogelvangers
Gezondheids- en ecologische effecten zijn PM; kunnen aanwezig zijn. Kosten van beheer bij
omheining wederom geschat op 2.000 euro per jaar; gekapitaliseerd derhalve 49.000 euro. Kosten
van sanering eenmalig 10-15.000 euro. Saneren is derhalve goedkoper dan beheren. Tevens (iets)
beter in termen van recreatieve waarde en ecologie. Of saneren uitkan, is afhankelijk van
inschatting gezondheids- en ecologische effecten (kans, gevolgen en dergelijke).
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE DEFENSIETERREINEN 101
Tabel 14.3 Overzicht kosten en baten kogelvangers sanering
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Externe effecten: gezondheid PM
Externe effecten: ecologie PM
Directe effecten: recreatie 0
Subtotaal PM
Kosten 10.000 a 15.000
Saldo PM-(10.000 a 15.000 )
Tabel 14.4 Overzicht kosten en baten kogelvangers omheining en beheer
Effect CW omheining
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Externe effecten: gezondheid PM
Externe effecten: ecologie 0
Overige effecten (recreatie) 0
Subtotaal PM
Kosten 49.000
Saldo PM-(49.000 )
14.4 Verdelingsaspecten
Alle kosten zijn gedragen door Defensie. Eventuele gezondheidseffecten zouden bij recreanten
optreden.
14.5 Gevoeligheidsanalyse, discussie en conclusies
De case bestaat uit twee onderdelen:
- kazerneterreinen/oefenterreinen en
- schietbanen/kogelvangers
Voor beide cases zijn er twee projectalternatieven, namelijk volledig saneren of omheinen van het
gebied (ontmoediging van betreding).
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

102 HOOFDSTUK 14
Kazerneterreinen/ooefenterreinen
Voor beide projectalternatieven geldt dat de kosten relatief groot zijn terwijl de effecten op
gezondheid naar verwachting (zeer) beperkt zijn. Sanering zou een veel grotere kostenpost met
zich meebrengen dan omheining. Sanering betekent echter wel dat eventuele schade aan de
ecologie verminderd wordt.
Schietbanen/kogelvangers
De KBA saneren laat een beperkt bedrag aan kosten staan tegenover een onbekend (maar
waarschijnlijk beperkt) effect op ecologie en gezondheid. Omheining van het gebied blijkt
duurder te zijn dan saneren terwijl omheining niet de eventuele schade voor de ecologie weghaalt.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 103
15 Case Grondwater klei-/veengebied
Rotterdam
15.1 Casebeschrijving
15.1.1 Inleiding
Deze “casus” wijkt af van andere in die zin dat van een echte “casus” geen sprake is. Het gaat
veel meer om verschillende benaderingen om de huidige problematiek met betrekking tot
bodemverontreiniging in het havengebied Rotterdam aan te pakken. Huidige inspanning van
overheid en bedrijfsleven, zo is de gedachte, staan in geen verhouding tot de omvang van de
verontreiniging en prikkels ontbreken om dat wel te bereiken. Oplossingen worden aangedragen
in de vorm van een zogenaamde “gevalsgerichte benadering” (wat eigenlijk het huidige beleid zou
moeten zijn), “gebiedsgerichte benadering” en een “gemengde strategie”. Deze studie is niet de
plek om in detail te onderzoeken waarom het huidige beleid niet wordt nageleefd, of hoe de
prikkels precies gelegd zouden moeten worden. Vanwege de omvang van het vraagstuk is een
“harde” MKBA óók uit den boze. Daarom zal getracht worden, op basis van wat nu bekend is,
een indruk te geven van de maatschappelijke voor- en nadelen van de verschillende
benaderingen.
15.1.2 De verontreinigingen
De grond van het Havengebied Rotterdam is voor 70% in eigendom van de gemeente
Rotterdam. Het Havenbedrijf is economisch eigenaar en in juridische zin hoofderfpachter van de
gemeentelijke terreinen. Zij geeft terreinen uit in huur aan de gevestigde bedrijven (ca. 80 stuks,
DCMR bedrijvenlijst 2003). Het in gebruik geven van locaties houdt mede in een regeling over
verplichtingen ten aanzien van bodemverontreiniging bij teruglevering van het perceel. Ca. 30%
van het gebied is in bezit van bedrijven zelf of van derden, o.a. Domeinen.
In grote delen van het gebied is de voorraad verontreiniging in de laag aan maaiveld en in de
diepere ondergrond groot. De verontreinigingen zijn heterogeen aanwezig, afkomstig van heel
veel, sterk uiteenlopende handelingen en activiteiten in een meer of minder recent verleden. In de
actuele situatie raken nog steeds soms aanzienlijke hoeveelheden verontreiniging in de bodem,
door calamiteiten, lekkages en ‘reguliere’ bodembelastingen. De verschillende bronlocaties
worden door de probleemhebbers van perceel tot perceel beheerd. Dit houdt in afstemming met
bevoegd gezag, monitoring, preventie en calamiteitenbestrijding. (Deel)saneringen vinden plaats
in het kader van bouw- en grondwerkzaamheden, volgend op calamiteiten, of in verband met
bedrijfsverplaatsing en -vestiging.
De verontreinigingen verplaatsen zich vanuit de bronlocaties verticaal, meegevoerd door
infiltrerend neerslagoverschot, of onder invloed van zwaartekracht. In de deelgebieden A, B en C
(er zijn vijf deelgebieden A t/m E) treedt doorslag op naar het watervoerende pakket. Plaatselijk
is de gehele bodemkolom ‘verzadigd’ en zijn verontreinigingen doorgedrongen in het eerste
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

104 HOOFDSTUK 15
watervoerende pakket. De begrenzing van het havengebied (buitenste begrenzing
industriegebieden) wordt momenteel nog niet, of nog slechts incidenteel overschreden. Uit
modelberekeningen blijkt dat dit de komende decennia in toenemende mate het geval zal zijn, aan
de noord- en zuidzijden van deelgebieden A en C, en aan de zuidzijde van deelgebied B. Het gaat
dan om de meest mobiele componenten, die al jaren geleden in grote hoeveelheid gelekt zijn, in
de buurt van de buitenste begrenzingen van de bedrijfsterreinen.
Bij verder zijwaarts transport komen de verontreinigingen op den duur in de polders ten noorden
en ten zuiden van het Havengebied. De noordwaarts gerichte uitstroming vanuit de deelgebieden
B en C is in de huidige situatie ‘geohydrologisch beheerst’ door de grondwateronttrekking in
Delft. Meer oostelijk fungeren de diepe droogmakerijen tussen Rotterdam en Zoetermeer als
‘natuurlijke’ kwelzone. Aan de noordwestzijde van het Havengebied en aan de zuidkant is de
geohydrologische situatie minder goed te duiden. Het grondwater kwelt langzaam op in de
polders van Voorne-Putten en IJsselmonde (-0,5m à -2m NAP)
De frontverplaatsing van de verontreinigingen verloopt langzaam. De tot de kwelzones af te
leggen afstand is bovendien groot, afhankelijk van de plaats van herkomst en de plaats van
uittrede. In zuidelijke richting wordt 1 à 3 km overbrugd, met een reistijd van 200 tot 1000 jaar.
In noordwaartse richting wordt 5 à 8 kilometer overbrugd, met reistijden van 1000 à 2000 jaar.
Deze reistijden vallen overigens buiten het kader van een “standaard” MKBA (100 jaar).
Het brakke grondwater wordt vrijwel niet gebruikt. In de buurt van Hoek van Holland wordt op
beperkte schaal grondwater gewonnen en ontzout ten behoeve van de kastuinbouw 47. Indien
dergelijke onttrekkingen benedenstrooms van bronlocaties liggen fungeren ze als een lokaal
aantrekkingspunt voor het aanstromende grondwater en op termijn mogelijk ook de
meegevoerde verontreinigingen. In de omgeving van Rotterdam wordt natuur ontwikkeld. Lokaal
verdiept maaiveld fungeert als preferente kwelzone, waarheen op den duur ook aanstromende
verontreiniging meegevoerd zou kunnen worden.
Het havengebied kan worden beschouwd als permanent gebruikt industriegebied, nu en in de
toekomst. De tendens van ruimtelijke uitbreiding in westelijke richting zet zich voort met de
voorgenomen aanleg van de Tweede Maasvlakte. Aan de stadskant worden de oudste delen van
de haven herontwikkeld. In het deelgebied Stadshavens (cluster A) wordt in de komende 10 tot
20 jaar een mix van grootstedelijk wonen, werken, cultuur en recreatie gerealiseerd. Een deel van
de havens en hieraan gevestigde bedrijven blijft gehandhaafd, andere zijn of worden verplaatst.
De omvang van het project is groot, evenals de problemen die zich met betrekking tot de bodem
voordoen. In dat verband is (chemische) bodemkwaliteit niet de enige of meest dominante factor.
Ondergrondse infrastructuur, funderingen, kabels en leidingen, bommen en explosieven, en
cultuurhistorische relicten spelen ook een rol.
Bij bedrijfsbeëindiging of -overdracht in het havengebied speelt aanwezige bodemverontreiniging
een rol. De gebruiker/huurder wordt geacht het terrein op te leveren in de staat waarin het van
het Havenbedrijf werd verkregen. Dit beginsel leidt tot saneringsmaatregelen bij teruggave, maar
47 In hoeverre dit speelt of gaat spelen in andere glastuinbouwlocaties is nog niet in kaart gebracht.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED ROTTERDAM 105
vooral tot afstemming over overdracht en afkoop van de verplichting. Van enkele oudere,
kleinere terreinen is bekend dat de eigenaar het perceel liever onbenut laat dan teruglevert.
15.1.3 Oplossingsrichtingen
Een verkennende studie van het Havenbedrijf Rotterdam en samenwerkende bedrijven geeft
indicaties van mogelijke benaderingen van het verontreinigingsprobleem. De inspanningen voor
(deel)sanering en beheersing zouden volgens huidig beleid (landelijk gemaakte afspraken tussen
Rijk en uitvoerende overheden) moeten inhouden het functiegericht saneren van de bovengrond
(leeflaag voor huidige bestemming) en het verkrijgen van een stabiele eindsituatie voor mobiele
verontreinigingen, door zo nodig sanering van verontreinigingskernen, natuurlijke afbraak en het
stimuleren daarvan in het watervoerend pakket (pluim- en schermmaatregelen). De maatregelen
richten zich op individuele gevallen van ernstige verontreiniging, deels in clusters per
bedrijfsterrein. Dit is de zogenaamde “gevalsgerichte benadering”. De feitelijke inspanningen van
overheid en bedrijfsleven (onderzoek, monitoring (op terreingrenzen), deelsaneringen in
combinatie met bouw- en onderhoudswerkzaamheden en calamiteitenrespons d.w.z. sanering van
nieuwe bodemverontreinigingen) staat in geen verhouding tot deze saneringsopgave. De prikkels
om de inspanning op een ‘noodzakelijk’ of ‘gewenst’ niveau te brengen blijken tot nu toe echter
onvoldoende te zijn.
Een alternatief is de zogenaamde “gebiedsgerichte benadering”. In dat geval wordt het gehele
gebied, inclusief het watervoerend pakket, als één ‘cluster van gevallen’ opgevat. Monitoring richt
zich op de buitenbegrenzing van het havengebied, actieve sanering vindt plaats wanneer sprake is
van verplaatsing van verontreiniging over deze grens, in relevante mate en naar kwetsbare
objecten zoals de woonkernen ten zuiden van het havengebied.
Tenslotte bestaat dan nog de “gemengde benadering”, een combinatie van de gevalsgerichte
benadering voor bodemverontreinigingen in de toplaag en een gebiedsgerichte benadering voor
aanpak van het diepe grondwater. Per deelgebeid (geografisch zinvolle clusters van bedrijven) kan
de ondergrond worden benut als reactorvat, met ruimte en tijd voor natuurlijke afbraakprocessen,
al dan niet gestimuleerd. De monitoring richt zich op het bewaken van buitenste begrenzing, met
name bij kwetsbare objecten, en het volgen van verspreiding- en afbraakprocessen in de
ondergrond. Verontreinigingskernen worden selectief gesaneerd indien dat kosteneffectief is.
‘Kosteneffectief’ heeft dan vooral betrekking op de dynamiek aan maaiveldzijde, bijvoorbeeld het
weghalen van toegankelijke, extreme verontreiniging in samenhang met ontgravingen. In deze
variant is opgenomen een gezamenlijke regeling voor interventies bij grensoverschrijding en
calamiteiten. Zo’n gezamenlijk fonds is noodzakelijk onderdeel omdat de betreffende
verontreiniging niet meer aan een individueel bedrijf maar aan het cluster van bedrijven wordt
toegerekend.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

106 HOOFDSTUK 15
15.2 Opzet van de MKBA
15.2.1 Effecten van saneringen
Stel er wordt in het geheel niet gesaneerd: wat zijn dan de gevolgen? Wat gezondheid betreft, indien
de bovengrond verontreinigd is worden veiligheidsmaatregelen genomen: hierin wordt voorzien
in bodembeheersplannen en veiligheidsprocedures van de bedrijven. De mogelijke invloed van
bodemverontreiniging op gezondheid van werknemers, bezoekers en dergelijke is niet bekend;
hetzelfde geldt voor ecologie. In ieder geval zou een baat van sanering een vermindering van de
kosten van veiligheidsmaatregelen bij bodemverontreiniging zijn.
Effecten op de gezondheid via direct gebruik van grondwater worden niet verwacht (het wordt
niet gebruikt). Ook bij zijwaarts transport zijn geen effecten naar het maaiveld te verwachten. Na
uittreding zou wellicht blootstelling ‘in het veld’ mogelijk zijn. Het betreft dan deels afgebroken
en/of omgezette restverontreiniging die in biologisch actieve waterbodem uittreedt. In dat geval
gaat het om uittreding na honderden jaren. De kans op en aard en omvang van mogelijke
gevolgen hiervan (via vee dat uit sloten water drinkt?) zijn niet bekend.
In het kwelgebied is sprake van natuur en agrarisch bodemgebruik. Op den duur (honderden
jaren) zou ook hier sprake kunnen zijn van blootstelling. De kans op en aard en omvang van
mogelijke gevolgen hiervan (ecologie) zijn wederom niet bekend 48.
In hoeverre onderscheiden zich de saneringsalternatieven? In de gevalsgerichte benadering
worden verontreinigingskernen gesaneerd, zodat een stabiele eindsituatie voor mobiele
verontreinigingen wordt verkregen. In de gebiedsgerichte benadering wordt gesaneerd zodra
verontreiniging over de grens van het havengebied gaat. In de gemengde strategie vindt dat
laatste ook plaats, en worden tevens verontreinigingskernen gesaneerd. Als bodemverontreiniging
belangrijke gezondheidseffecten heeft op werknemers en bezoekers, lijkt een gebiedsgerichte
benadering niet te prefereren. Ook is daar de vraag of de prikkels wel goed liggen: er wordt pas
ingegrepen als verontreiniging over een gebiedsgrens gaat. Een gevalsgerichte benadering lijkt
voorbij te gaan aan de invloed van verontreinigingen in het verleden of onbekende
verontreinigingen. De gemengde strategie lijkt zo op het eerste gezicht te prefereren, afhankelijk
van de prikkels daarin en de kosten daarvan.
Overigens is het in elke benadering de vraag of de prikkels wel goed liggen, teneinde het
gewenste doel te bereiken. Duidelijkheid over aansprakelijkheid en controle van naleving van
regels – en dat niet alleen bij afloop van het huurcontract – zouden daar goed een onderdeel van
kunnen zijn.
48 Wat ecologie betreft kunnen effecten worden ingedeeld in het al genoemde transport van verontreiniging
naar agrarische gebieden en natuurgebieden; bodemverontreinigingen net onder het maaiveld; en
verontreiniging van het grondwaterecosysteem. Deze laatste valt buiten de reguliere kaders van de Wbb.
Eén van de redenen is dat relatief weinig bekend is over het functioneren van grondwaterecosystemen.
Een daarnaast nog onbeantwoorde vraag is of aantasting ervan beschouwd moet worden als een
milieuprobleem of niet.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED ROTTERDAM 107
Het schijnt dat sommige bedrijven niet saneren maar hun stukje grond onbenut laten en pacht
doorbetalen. Dit om de sanering (of de vergoeding daarvoor) te ontlopen. Onduidelijk is waarom
dit gebeurt als saneren toch een keer moet. Misschien is de controle hierop niet goed.
Onzekerheid – over wat wel en niet mag en moet – schijnt een rol te spelen bij bedrijfsvestiging
in het Havengebied. Dit lijkt het een probleem van naleving/controle te zijn.
15.2.2 Kosten van saneringen
De gevalsgerichte benadering gaat uit van kosten van 50 mln per jaar gedurende 30 jaar en daarna
zeg 10 mln per jaar. Totaal, verdisconteerd: 888 mln euro. Kosten in de gebiedsgerichte
benadering zijn 7,5 mln euro per jaar; gekapitaliseerd 184 mln euro. In de gemengde benadering
zijn de kosten de 7,5 mln per jaar zoals in de gebiedsgerichte benadering plus een gedeelte van de
kosten in de gevalsgerichte benadering, namelijk nog eens 7,5 mln per jaar; gekapitaliseerd 368
mln euro.
15.3 Resultaat van de MKBA
Zonder meer informatie over mogelijke invloeden op gezondheid zijn moeilijk harde cijfers te
geven. De kosten van de maatregelen lopen uiteen, oplopend van gebieds- via gevalsgericht naar
gemengde strategie. De baten van de saneringen zijn in dit stadium onduidelijk; regelgeving en
naleving/controle lijkt een belangrijk aspect te zijn.
Tabel 15.1 Overzicht kosten en baten gevalsbenadering, miljoenen euro’s
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Externe effecten: gezondheid bovengrond (d.w.z. kosten veiligheidsmaatregelen) PM
Externe effecten: uittreding 0
Externe effecten: ecologie 0
Subtotaal PM
Kosten 888
Saldo PM-888
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

108 HOOFDSTUK 15
Tabel 15.2 Overzicht kosten en baten gebiedsbenadering, miljoenen euro’s
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Externe effecten: gezondheid bovengrond (d.w.z. kosten veiligheidsmaatregelen) 0
Externe effecten: uittreding 0
Externe effecten: ecologie 0
Subtotaal 0
Kosten 184
Saldo PM-184
Tabel 15.3 Overzicht kosten en baten gemengde benadering, miljoenen euro’s
Effect CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Baten
Externe effecten: gezondheid bovengrond (d.w.z. kosten veiligheidsmaatregelen) PM
Externe effecten: uittreding 0
Externe effecten: ecologie 0
Subtotaal PM
Kosten 386
Saldo PM-386
15.4 Verdelingsaspecten
Kosten in de gevalsgerichte situatie zouden voor 50% door het bedrijfsleven, 25% door de
gemeente en 25% door de Rijksoverheid (VROM) moeten worden gedragen. Verondersteld
wordt dezelfde verdeling van het dragen van kosten voor de gebiedsgerichte benadering en
tevens voor de gemengde benadering. Baten van de gevals- en gebiedsbenadering lijken
voornamelijk de gebruikers van de terreinen te zijn (uitgespaarde kosten van
veiligheidsmaatregelen; dan wel een verminderd risico op de gezondheid).
15.5 Gevoeligheidsanalyse, discussie en conclusies
Aangezien eventuele gezondheidseffecten van uittreding en op de ecologie pas na honderden
jaren zouden optreden zijn wat dat betreft de baten van sanering op nul gezet. In de gevals- en
gebiedsbenadering staan gezondheidseffecten via de bovengrond PM; onduidelijk is of dit voor
een positief saldo van de KBA’s zou kunnen zorgen. Er is hierbij vanuit gegaan dat het
nulalternatief “niets doen” is en de projectalternatieven “gevalsbenadering”, “gebiedsbenadering”
en “gemengde benadering”. In de praktijk zou al sprake moeten zijn van de gevalsbenadering,
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED ROTTERDAM 109
maar blijkbaar gaat er iets mis op het gebied van regelgeving en de naleving daarvan en controle
daarop. Een analyse daarvan ligt evenwel buiten het kader van deze KKBA.
Het feit dat eventuele effecten via uittreding en op de ecologie pas na 100 jaar of langer optreden
zou ervoor kunnen pleiten pas later in de toekomst een beslissing te nemen over sanering. In dat
geval is de veronderstelling wèl dat de saneringskosten niet toenemen indien pas later een
beslissing tot sanering wordt genomen; en dat van het afzien van een saneringsvariant geen
verkeerde prikkels uitgaan in de vorm van meer vervuiling in de toekomst. Ook dat lijkt
voornamelijk een kwestie van regelgeving en de naleving daarvan/controle daarop te zijn.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 111
16 Case Stedelijk grondwater Apeldoorn
16.1 Casebeschrijving
16.1.1 Inleiding
Ook ‘stedelijk grondwater Apeldoorn’ betreft niet zozeer een concrete case bodemsanering, maar
verschillende benaderingen om bodemverontreinigingen aan te pakken (zie voorgaande
hoofdstuk over benaderingen met betrekking tot bodemverontreinigingen in Havengebied
Rotterdam). Bedrijvigheid in Apeldoorn heeft op veel plaatsen geresulteerd in
bodemverontreiniging: bronlocaties ter plaatse van bedrijfsterreinen en
grondwaterverontreiniging tot grote diepte daaronder en stroomafwaarts daarvan. De geografie
van de casus is niet in detail bekend; het gaat om het grondwatersysteem onder de stad.
16.1.2 De verontreinigingen
Maatgevend zijn VOCl-verontreinigingen vanuit diverse bronlocaties. Het betreft tientallen, soms
bekende en soms vermoedelijke, verontreinigingen die zijn ontstaan door diverse, historische en
overwegend kleinschalige bedrijfsactiviteiten. De grondwaterverontreinigingen worden plaatselijk
tot grote diepte aangetoond. De nauwkeurige afperking van individuele gevallen is uitermate
kostbaar en heeft tot nu niet plaatsgehad. Verder onderzoek van verdenkingen zal vele jaren
vergen.
In totaal is een groot volume grondwater beïnvloed, geschat wordt 50 tot 75 miljoen m 3. Door de
grote doorlatendheid van het pakket en de ruimtelijke dichtheid van de verschillende pluimen is
sprake van een (hydrologische) samenhang in het grondwatersysteem die belangrijke delen van de
stad beslaat. Het gebied waarbinnen ingrepen in de ondergrond van invloed (kunnen) zijn op de
ligging en verplaatsing van de pluimen is groot, dit afhankelijk van de aard en intensiteit van de
ingreep (en bestaande onttrekkingen). Ook geohydrologische ingrepen op grotere afstand boven-
en benedenstrooms van Apeldoorn (Veluwemassief westelijk, IJsselvallei oostelijk) kunnen nog
van invloed zijn.
Het middeldiepe grondwater stroomt oostwaarts tussen de Eemformatie en de Drenthe-klei, het
kwelt op tussen Apeldoorn en de IJssel (tweede watervoerende pakket). Dit is het gebied
waarbinnen de verontreinigingen zich, op lange termijn, kunnen verspreiden. De uiterste grens
van verspreiding in het diepe grondwater is vermoedelijk de IJssel. In het oostelijk gelegen
waterwingebied bij Twello wordt grondwater gewonnen ten behoeve van de productie van
drinkwater. Of, wanneer en in welke mate deze winning bedreigd wordt door verontreinigingen
vanuit het stedelijke gebied is niet nauwkeurig bekend. Het betreft een bedreiging die zich in
theorie eerst op lange termijn (honderden jaar) zou kunnen voordoen.
De grondwaterproblematiek kan gezien worden tegen de volgende achtergrond. Apeldoorn
streeft naar herstel van oude beeklopen en ‘groen-blauwe’ vingers in de stad. Zowel verdroging
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

112 HOOFDSTUK 16
als (plaatselijke) wateroverlast worden waar nodig bestreden. Apeldoorn streeft tevens naar
hoogwaardig en/of meervoudig gebruik van grondstoffen waaronder grondwater. Als grondwater
wordt onttrokken - ten behoeve van beheersing, sanering, wateroverlastbestrijding,
koeldoeleinden - wordt dat zo nodig gezuiverd en benut voor beekherstel en peilbeheersing van
het Apeldoorns Kanaal, om daaruit te worden onttrokken en geïnfiltreerd voor
drinkwaterproductie. In het oostelijke deel van de gemeente, in de oude uitstromingsgebieden,
zijn momenteel lopende stadsuitbreidingen gelegen. Waterbeheer is een belangrijk thema.
Peilbeheer (droge voeten en kelders) vergt interceptie van aanstromend grondwater. In de
Kanaalzone vindt herontwikkeling plaats tot een hoogwaardige woon- en werkomgeving. De
energiebehoefte kan gedeeltelijk worden gedekt door WK-opslag en koudewinning. Op andere,
verspreid liggende bedrijventerreinen ontstaan impulsen voor vernieuwing, uitbreiding,
modernisering naar gelang van bedrijfsgebonden dynamiek (bedrijfsbeëindiging of -overname,
investeringsbeslissingen).
16.1.3 Oplossingsrichtingen
Het nulalternatief betreft “zuiveren aan de rand van de stad” (zie 16.2.2 over verspreiding). Er is
geen saneringsplan voor het ‘volledig’ saneren van het verontreinigde grondwater opgesteld.
Tegenover het nulalternatief staan twee projectalternatieven. Een “gevalsgerichte” benadering houdt
in onderzoek om voor een aantal van ongeveer 20 (omvangrijke en geclusterde) gevallen de
verontreiniging af te perken, de risico’s daarvan te evalueren, saneringsvarianten uit te werken, te
beoordelen en te selecteren, en vervolgens via beschikking en bestek tot uitvoering te komen. Dit
houdt in oppompen en zuiveren. Het gezuiverde water kan worden geloosd op het riool, of
worden benut als grijs water of voor beekherstel en peilbeheer. Een “gebiedsgerichte” benadering
betekent dat verspreiding in absolute zin geen doorslaggevend criterium is. Aanleiding voor
onderzoek en maatregelen zijn actuele risico’s voor mens en ecosysteem, en belemmeringen in de
ontwikkeling van Apeldoorn als plaats voor duurzaam wonen, werken en recreëren. In de
gebiedsgerichte benadering wordt minder gepompt en gesaneerd en blijft verontreinigd water
langer in de ondergrond. Benutting (koeling, infiltreren voor drinkwaterproductie) wordt door
zo’n benadering vergemakkelijkt 49.
In hoofdstuk 15 (casus Rotterdam Havengebied) is sprake van drie benaderingen: gevalsgericht,
gebiedsgericht en een gemengde strategie. In de gemengde strategie van Rotterdam worden
bronlocaties (bovengrond) aangepakt (=gevalsgericht) en wordt het buitengebied in de gaten
gehouden en daar wordt zo nodig ingegrepen (ondergrond: gebiedsgericht). Voor Apeldoorn
geldt dat de verontreiniging voornamelijk VOCl betreft die voor een deel niet meer in de
bovengrond zit omdat het door uitdamping en uitspoeling al is verdwenen. Eventuele nietuitgedampte
en niet-uitgespoelde verontreinigingen worden noch in de gevalsgerichte benadering,
noch in de gebiedsgerichte benadering aangepakt, wat een manco van beide benaderingen lijkt
zolang niet meer bekend is over de gezondheidsrisico’s. Daarnaast zijn er naast VOClverontreinigingen
ook verontreinigingen met zware metalen, nikkel en chroom, waarover verder
niets bekend is. Overigens vormen de verontreinigingen op de bronlocaties geen obstakel voor
functiewijzingen of benuttingsmaatregelen.
49 Het Apeldoornse Waterplan geeft de beleidsmatige grondslag voor deze benadering. In een concreet
proefproject met bedrijven en provincie wordt de praktische, bestuurlijk-juridische en financieeleconomische
haalbaarheid onderzocht.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE STEDELIJK GRONDWATER APELDOORN 113
16.2 Opzet van de MKBA
16.2.1 Externe effecten: gezondheid en ecosystemen
Er zijn geen indicaties van onaanvaardbaar, actueel gezondheidsrisico. Dit ondanks de vele
verontreinigde bronlocaties en het verontreinigde grondwater dat stroomafwaarts in het
grondwatersysteem tendeert uit te treden naar het maaiveld. Daar zouden op de locaties met
‘natte voeten’ en volgelopen kelders gezondheidsrisico’s kunnen ontstaan. De gehalten VOCl zijn
daar dan wel lager dan bij de bron. Over deze gezondheidsrisico’s is verder niets bekend. In de
gevalsbenadering wordt sneller en meer VOCl verwijderd.
Op ecosystemen worden geen effecten verwacht.
16.2.2 Verspreiding: grondwatervoorraad; nulalternatief
VOCl in grondwater kan relatief eenvoudig worden gezuiverd. Volgens huidige wetgeving mogen
bronnen voor drinkwaterproductie echter niet worden aangetast door vervuiling. In Apeldoorn
stroomt het grondwater vrijwel geheel uit in de bovengrond. Een klein deel komt in de diepe
ondergrond terecht waaruit op grotere afstand water wordt opgepompt voor drinkwaterproductie
(Twello). De verontreiniging zou daar over (enkele) honderd(en) jaren aankomen (wat in een
‘normale’ MKBA buiten de tijdshorizon valt). In het gevalsalternatief gaat het minst die richting
op, omdat veel VOCl wordt gesaneerd. Omdat alles verwijderen niet mogelijk is, is in dat
alternatief ook sprake van monitoring met wellicht interceptie en/of extra zuivering aan de rand
van het stadsgebied. In het gebiedsalternatief wordt monitoring toegepast en beheerst
(interceptieonttrekking) op de rand van het beschermingsgebied, waarbij het gewonnen
grondwater kan worden benut (zie verderop). Kortom: in beide alternatieven zal verontreiniging
nimmer Twello bereiken, ondanks het feit dat zuivering aldaar – zeg over honderd jaar – een
aantrekkelijke optie lijkt, mits dat juridisch mogelijk is, en mits eventuele gezondheidseffecten
(16.2.1) (verwaarloosbaar) klein zijn.
Wat gebeurt er in het nulalternatief? Ook in dat geval blijkt er aan de rand van de stad te worden
gezuiverd. Het nulalternatief is dus niet “niets doen”. Wat verspreiding buiten de stad betreft is er
qua effect dus geen verschil tussen nulalternatief en projectalternatieven.
16.2.3 Benutting
Het combineren van saneren met benutten is het gemakkelijkst in de gebiedsgerichte benadering.
Onttrekking kan dan plaatsvinden met meerdere doelen tegelijk: sanering, kwantiteitsbeheer,
energiewinning, koelwater. Ook in de gevalsgerichte benadering kan (op termijn) een combinatie
van doelen van onttrekking plaatsvinden (na sanering). Onduidelijk is in hoeverre de kans daarop
kleiner is dan in de gebiedsgerichte benadering. Voordelen van combineren zijn dat minder
kosten hoeven te worden gemaakt ten behoeve van kwantiteitsbeheer, energiewinning en
dergelijke. Bijkomend voordeel is wederom een extern effect: WK-opslag kan besparingen van
60-75% leveren in termen van CO2/fossiele brandstoffen ten opzichte van conventionele
koeling/verwarming. Een vraag is hoeveel bedrijven overgaan op deze vorm van bodemenergie
als gevolg van sanering in de gebiedsbenadering in plaats van de gevalsbenadering.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

114 HOOFDSTUK 16
16.3 Resultaat van de MKBA
16.3.1 Opbrengsten
Effect op ecosystemen nul. Gezondheid via bronlocaties en uitdamping en dergelijke na
verspreiding: PM (opbrengst, indien aanwezig, hoger bij gevalsbenadering voor wat betreft
uitdamping en dergelijke; bronlocaties worden in beide projectsituaties niet gesaneerd).
Gezondheid via grondwatervoorraad: nul; in alle alternatieven wordt bij de stadsgrens gezuiverd
(en anders zou pas na honderden jaren eventuele effecten optreden; het lijkt dan overigens
handiger om bij Twello te zuiveren, maar of dat qua regelgeving mag is onduidelijk). Er zijn
schaalvoordelen met ander grondwatergebruik bij de gevalsbenadering en – in grotere mate - bij
gebiedsbenadering; onduidelijk hoeveel groter en hoe dit te waarderen. Tevens zijn – wederom
vanwege ‘benutting’ – externe effecten van minder uitstoot bij de gevalsbenadering en – in
grotere mate – bij de gebiedsbenadering; onduidelijk hoeveel minder.
16.3.2 Kosten
Gevalsbenadering: ruwweg 40 jaar lang 3,75 miljoen voor de saneringen plus 30-60.000 euro aan
onderzoekskosten gedurende zeg tien jaar; dat geeft gekapitaliseerd 77 à 79 mln euro.
Gebiedsbenadering: een zeer ruwe schatting bedraagt zo’n 320.000 euro per jaar; dat geeft 7,8
mln gekapitaliseerd. De kosten die samenhangen met benuttingsmaatregelen en
beheersmaatregelen worden hierbij niet aan de sanering toegerekend. Dit leidt tot een
onderschatting van de kosten van sanering. Zonder verdere informatie is het niet mogelijk in
deze MKBA een verdere toerekening te maken. Onderzoekskosten zouden niet optreden.
16.3.3 Overzicht
Tabel 16.1 Overzicht kosten en baten gevalsbenadering, miljoenen euro’s
Effect
Baten
CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Externe effecten: ecologie 0
Externe effecten: gezondheid (uittreding) PM
Externe effecten: gezondheid (bovengrond) 0
Externe effecten: benutting (uitstoot) PM
Directe effecten: benutting (efficiency) PM
Subtotaal PM
Kosten 77 à 79
Saldo PM-77 à 79
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE STEDELIJK GRONDWATER APELDOORN 115
Tabel 16.2 Overzicht kosten en baten gebiedsbenadering, miljoenen euro’s
Effect
Baten
CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Externe effecten: ecologie 0
Externe effecten: gezondheid (uittreding) PM
Externe effecten: gezondheid (bovengrond) 0
Externe effecten: benutting (uitstoot) PM
Directe effecten: benutting (efficiency) PM
Subtotaal PM
Kosten 7,8 + PM
Saldo PM-(7,8 + PM )
16.4 Verdelingsaspecten
Wat de kosten betreft, deze komen in de gevalsgerichte benadering waarschijnlijk voor 100% bij
de overheid terecht (VROM, gemeente, via ISV). In de gebiedsgerichte benadering waarschijnlijk
voor 25% bij de gemeente, 25% bij het nutsbedrijf, 25% bij probleemhebbers en 25% bij hogere
overheden (ruwe inschatting).
Baten komen terecht daar waar het grondwater uittreedt (eventuele schadelijke gevolgen
daarvan); daar waar eventuele uitstoot zou terechtkomen (in geval van milieu-onvriendelijkere
technologie als niet gesaneerd wordt); en bij de eigenaars/gebruikers van de eventueel door
sanering mogelijk gemaakte benutting.
16.5 Gevoeligheidsanalyse, discussie en conclusies
In de gevalsgerichte benadering wordt relatief meer VOCl verwijderd, waardoor de –
waarschijnlijk beperkte – gezondheidsrisico’s bij die benadering meer afnemen dan bij een
gebiedsgerichte benadering. Beide benaderingen hebben naar verwachting geen effect op de
ecologie. In zowel het nulalternatief als in beide projectalternatieven wordt het water aan de rand
van de stad gemonitord en gezuiverd. In de projectalternatieven is daarom geen sprake van een
verminderd verspreidingsrisico. Wel kan in beide alternatieven sprake zijn van een grotere
benutting van het grondwater en van schaalvoordelen met ander grondwatergebruik. De baten
zijn moeilijk te kwantificeren. De kosten van de gebiedsgerichte benadering zijn een factor 10
hoger dan die van de gevalsgerichte benadering. In de gevalsgerichte benadering worden deze
waarschijnlijk geheel door het Rijk gedragen, terwijl deze in de gevalsgerichte benadering worden
verdeeld tussen gemeente, nutsbedrijf, probleemhebbers en hogere overheden.
Vraag is of er nog invloed is van andere vervuilingen dan VOCl (zie 16.1.3). Daarnaast is
onduidelijk in hoeverre huidige regelgeving benuttingsmaatregelen in de weg staan (zie 16.2.3).
De kosten in de gebiedsbenadering zijn een onderschatting omdat een gedeelte van de kosten van
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

116 HOOFDSTUK 16
benutting en grondwaterbeheer aan sanering zal moeten worden toegerekend (zie 16.3.2).
Tenslotte kan worden opgemerkt dat het tegengaan van verspreiding een doel op zich lijkt, terwijl
de effecten van verspreiding niet duidelijk zijn, zeker gezien de mogelijkheid, in dit specifieke
geval, van zuivering bij Twello (zie 16.2.2 en hoofdstuk 19 over drinkwaterwinning).
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 117
17 Case Kleinschalige bedrijfsactiviteiten
17.1 Casebeschrijving
Net als de voorgaande twee hoofdstukken betreft het niet één concrete case. Het gaat om vele
locaties (60.000) van bedrijfsvestigingen die tot het MKB behoren. De verontreinigingen (als
gevolg van (historisch) bedrijfsmatig gebruik) verschillen in type, soort, oorzaak en omvang.
Hierdoor variëren tevens kosten en opbrengsten. Het beschouwen van alle locaties binnen deze
MKBA is ondoenlijk (tijd, informatie). Ook aan het beschouwen van een ‘gemiddelde’ locatie
kleven nadelen: de vraag is hoe dat gemiddelde tot stand moet komen, en het is duidelijk dat de
volumes en concentraties vervuiling scheef zijn verdeeld. Het werken met een gemiddelde is dan
weinig informatief.
De omvang van de bodemverontreiniging (grondverontreiniging) is voor een beperkt aantal
locaties bekend, de huidige inzichten zijn vooral gebaseerd op ramingen, expert judgement en
steekproefsgewijze controle.
In het algemeen vinden de (al dan niet veroorzakende) bedrijfsactiviteiten gewoon doorgang. De
mate van instroming van verontreiniging is tegenwoordig minder dan vroeger. In de meeste
gevallen is bodemsanering aan de orde bij dynamiek:
• met behoud van functie, bijvoorbeeld bij bedrijfsuitbreiding, wijkvernieuwing;
• bij grondtransacties, met uitvoering van sanering of overdracht van een verplichting
daartoe;
• met wijziging van functie: locatie- en wijkontwikkeling, herstel waterlopen in stedelijk
gebied.
Naast milieuhygiënische risico’s verdienen financieel-economische risico’s aandacht. Een
locatie/bedrijf met kadastrale aantekening en/of kwalificatie ‘BSB-urgent’ kan een nadeel hebben
in termen van de waarde in het economische verkeer. Dit kan spelen als het als onderpand bij een
lening wordt gebruikt. Het kan tevens leiden tot meerkosten die samenhangen met de procedures
bij verkoop en bij bouwvergunningen.
17.2 Opzet van de MKBA
Voorgesteld is de effecten van variaties in de verontreinigingsgevallen op de uitkomsten (kosten
en baten) te onderzoeken, zodat de determinanten van kosten en baten inzichtelijk(er) worden.
Met name drie factoren zouden hierbij centraal gesteld kunnen worden:
• omvang, aard en intensiteit van de verontreiniging (klein/middel/groot of naar
saneringskosten ingedeeld);
• aard/grootte van de bedrijfsactiviteit (klein/middel/groot o.b.v. werknemers);
• dynamiek.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

118 HOOFDSTUK 17
Het nalopen van 3 x 3 = 9 cases lijkt evenwel te hoog gegrepen in termen van tijd en informatie.
Alternatief zou zijn geweest twee specifieke cases te onderzoeken, bijvoorbeeld een vaak
voorkomend geval en een minder vaak voorkomend geval. De opdrachtgever heeft voorkeur
uitgesproken voor het bekijken van twee “extreme” cases aan de hand van gegevens uit het
“landsdekkend beeld”. Deze betreft vooral een inschatting en onderverdeling van de
“werkvoorraad” verontreinigde locaties en gegevens over de kosten van saneringen. Op basis
hiervan kan geen KBA worden opgesteld, ook niet over twee (fictieve) “extreme” cases. Vandaar
dat een daadwerkelijke KBA hier ontbreekt; we sluiten dit hoofdstuk af met een korte discussie
over hoe een KBA zou kunnen worden opgezet.
17.3 Discussie
Om een beeld te krijgen van de kosten en baten van sanering van MKB-locaties zouden
vanzelfsprekend allereerst de kosten van sanering ingeschat dienen te worden. Dit kan, zoals
hierboven al genoemd, gebeuren voor een vaak voorkomend geval en een minder vaak
voorkomend geval; of voor meerdere gevallen bijvoorbeeld gebaseerd op een indeling in de soort
en omvang van de verontreiniging. De baten bestaan dan uit mogelijke effecten op de gezondheid
en op ecologie die in beeld gebracht dienen te worden (externe effecten). Indien wet- en regelgeving
sanering onder bepaalde omstandigheden verplicht stelt, zouden ook baten van functieverandering
kunnen optreden, bijvoorbeeld als sanering verplicht is bij functiewijziging (directe
effecten). Hierbij dient wel rekening gehouden te worden met (a) het bestaan van alternatieve (niet
vervuilde) locaties waar de functie ook ontwikkeld had kunnen worden en met (b) de vraag of de
saneringsplicht wel optimaal is (misschien is ontwikkeling zonder sanering maatschappelijk gezien
beter indien weinig of geen ecologische risico’s en gezondheidsrisico’s optreden).
Indien geen externe effecten optreden en sanering nu en in de toekomst niet verplicht is, zijn er
alleen kosten en geen baten van sanering. Indien geen of nauwelijks externe effecten optreden,
maar sanering is (onder bepaalde omstandigheden) wel verplicht, dan treden mogelijke baten van
sanering op die niet gebaseerd zijn op de effecten van die sanering zelf, maar op de regelgeving.
Ook als sanering niet verplicht is, maar dat in de toekomst misschien wel wordt, is er een baat
van sanering die samenhangt met (de mogelijkheid van toekomstige) regelgeving.
Indien externe effecten een rol spelen – dat wil zeggen vervuilingen die een invloed hebben op de
gezondheid of op de ecologie en die niet volledig in het economische verkeer worden
gewaardeerd (bijvoorbeeld via aansprakelijkheid) – en er is geen saneringsplicht, dan zal sanering
maatschappelijke baten kennen die waarschijnlijk zonder overheidsingrijpen niet worden geïnd.
In dat geval is het maatschappelijk optimaal om te zorgen dat deze externe effecten worden
geïnternaliseerd, bijvoorbeeld via aansprakelijkheid: de vervuiler betaalt (de betaling zou kunnen
worden gebruikt om de sanering te bekostigen). Dit zou dan een prikkel dienen te geven om niet
of minder te vervuilen. Een saneringsplicht – indien al vervuild is – kan ook een optie zijn, vooral
bij grote en urgente risico’s. Ook dit zou een prikkel dienen te geven om niet of minder te
vervuilen. Probleem bij dit alles kan zijn dat aansprakelijkheid niet altijd gemakkelijk is vast te
stellen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 119
18 Case Krimpenerwaard: dempingen in
landelijk gebied
18.1 Casebeschrijving
In de afgelopen decennia hebben in de Krimpenerwaard (12.000 hectare landelijk gebied en
transitiegebied in het zuiden van het Groene Hart) meer dan 5.000 stortingen in oppervlaktewater
(sloten, weteringen en veenputten) en ophogingen van percelen plaatsgevonden. Deze dempingen
en verhogingen bestaan uit allerlei materiaal, waarvan een deel mogelijk milieuschade oplevert. De
verontreinigingen staan grondtransacties in de weg die nodig zijn in het kader van de door het
Rijk en provincie voorgenomen herinrichting van het gebied. In het huidige gebruik is 85%
landbouw (overwegend veenweide), twee procent natuur en de rest overig. Voorzien is dat een
kwart van het gebied natuur wordt (voornamelijk omzetting van landbouw naar natuur).
Om het proces vlot te trekken is in 1998 de Stichting Bodembeheer Krimpenerwaard (‘SBK’)
opgericht. De SBK heeft een Bodembeheerplan Krimpenerwaard opgesteld (1998). In de periode
1999-2004 is Verificatie-onderzoek uitgevoerd naar landbouwkundige risico’s, ecologische risico’s
en verspreidingsrisico’s. Mede op basis van de resultaten van dit onderzoek is het oorspronkelijke
Bodembeheerplan in 2005 herzien en vervangen door ‘Bodembeheer Slootdempingen
Krimpenerwaard’ (‘BSK’, niet te verwarren met de SBK). Dit plan richt zich op
bodemverontreiniging in de Krimpenerwaard als geheel; deze MKBA gaat over de dempingen.
Het plan voorziet in een functiegerichte aanpak van de bodemverontreiniging: alleen daar wordt
gesaneerd waar daadwerkelijk sprake is van risico’s 50. SBK voorziet in de periode 2003 – 2018
ruim 500 gedempte sloten in de Krimpenerwaard met schone grond af te dekken. Hierdoor
wordt verspreiding van verontreiniging voorkomen en kan het huidige grondgebruik (meest
agrarisch) worden gecontinueerd.
Voor grondeigenaren wordt de mogelijkheid geboden om een beheersovereenkomst af te sluiten
met de SBK aangaande het beheer (niet het eigendom) van de slootdempingen. Afhankelijk van
verontreinigingscategorie en omvang van de verontreiniging wordt een bijdrage in rekening
gebracht (opgenomen in de bodembeheerovereenkomst SBK). De individuele aansprakelijkheid
van de grondeigenaren op grond van de Wet Bodembescherming wordt zodoende overgenomen
door de SBK. Het bevoegd gezag laat grondeigenaren met een beheersovereenkomst ongemoeid.
Een breed scala aan bodemverontreinigingen is vastgesteld. Het betreft vooral zware metalen
(cadmium, lood), PAK en PCB. Er zijn drie verontreinigingcategorieën onderscheiden:
A. dempingen met verdacht materiaal, zonder (of met onvoldoende dikke) afdeklaag;
50 Deze uitspraak kan worden gerelativeerd door erop te wijzen dat vanwege de generieke aanpak in het
gebied soms een ‘onterechte’ sanering kan worden uitgevoerd, gebaseerd op de uitkomsten van het
gebiedsgerichte Verificatieonderzoek.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

120 HOOFDSTUK 18
B. dempingen met verdacht materiaal, met voldoende dikke afdeklaag; en
C. dempingen met onverdacht materiaal.
Het genoemde Verificatieonderzoek betrof groepen A en B; groep C is verder niet relevant.
18.2 Opzet van de MKBA
18.2.1 Saneringen
SBK voorziet in de periode 2003 – 2018 ruim 500 gedempte sloten in de Krimpenerwaard met
schone grond af te dekken (groep A). Hierdoor wordt verspreiding voorkomen en kan het
huidige grondgebruik (meest agrarisch) worden gecontinueerd. Deze dempingen zullen beheerd
moeten worden, en daarnaast zullen ruim 500 gedempte sloten uit groep B beheerd moeten
worden. Dit bestaat ondermeer uit monitoring en periodieke ophoging. Om de afdeklaag
voldoende dik te houden moet deze namelijk periodiek opgehoogd worden (ongeveer één maal in
de 50 jaar).
18.2.2 Effecten
Directe effecten
Onduidelijk is of en in welke mate de voorgenomen omzetting van landbouw naar natuur door
verontreinigde dempingen wordt beperkt. Effect daarom PM. Een aanwezige demping kan een
financieel risico vormen omdat in de toekomst een saneringsplicht zou kunnen worden
ingevoerd. Of en in welke mate de dempingen andersoortige (dan genoemde omzetting)
grondtransacties in de weg staan, is evenwel evenmin duidelijk. De manier waarop de saneringen
worden aangepakt heeft het karakter van een waarborgfonds (zie de beschrijving hierboven). Of
zo’n fonds de beste methode is om de verontreinigingproblematiek aan te pakken is een studie op
zich en valt buiten de reikwijdte van deze MKBA: deze gaat met name over de kosten en baten
van saneringen zelf.
Externe effecten
Baten zouden bestaan uit het het verminderen van landbouwkundige en ecologische risico’s en -
incidenteel - gezondheidsrisico’s (humane risico’s) en verspreidingrisico’s. Op basis van het
Bodembeheerplan Krimpenerwaard uit 1998 is Verificatieonderzoek uitgevoerd naar deze
risico’s. Voor een uitvoerige risicobeoordeling wordt verwezen naar de deelrapportages
Verificatieonderzoek Landbouw, Ecologie en Verspreiding; het hiernavolgende is gebaseerd op
Bodembeheer Slootdempingen Krimpenerwaard (SBK, 2005).
Landbouwkundige risico’s. Volgens de huidige urgentiesystematiek en het nieuwe saneringscriterium
in de Wbb is sprake van actuele risico’s wanneer Warenwetnormen door bodemverontreiniging
worden overschreden. Dit is ook het uitgangspunt in het BSK, waarbij aanvullend als criterium
wordt gehanteerd dat de veevoedernormen niet mogen worden overschreden. Spoedige sanering
zou nodig zijn als uit metingen in producten blijkt dat sprake is van overschrijding van de
Warenwetnorm. Voor zover bekend is hiervan in de Krimpenerwaard vooralsnog geen sprake.
Wel is in het Verificatieonderzoek op basis van metingen (in grond en gras) en
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE KRIMPENERWAARD: DEMPINGEN IN LANDELIJK GEBIED 121
modelberekeningen geconcludeerd dat mogelijk sprake kan zijn van overschrijding van de
Warenwetnormen voor de A-dempingen met shredder en industrieel afval (maximaal een factor twee
overschrijding 51). Op grond hiervan is mogelijk sprake van landbouwkundige risico’s bij deze
dempingen. Bij de A-dempingen met andere typen verdacht dempingsmateriaal en de Bdempingen
met tenminste 0,4 meter afdeklaag is geen sprake van landbouwkundige risico’s. De
berekeningen zijn gebaseerd op een worst case scenario, waarbij is aangenomen dat vee permanent
op de demping graast. In werkelijkheid zal het vee zowel op de demping als in het weiland buiten
de demping grazen en zo gemiddeld minder worden blootgesteld aan verontreinigingen. Een in
het Verificatieonderzoek berekende overschrijding van de Waterwetnormen hoeft dus nog niet te
leiden tot een daadwerkelijke overschrijding hiervan in producten. In het BSK wordt daarom niet
uitgegaan van spoedeisende sanering van de A-dempingen met shredder en industrieel- of
bedrijfsafval; wel zullen deze dempingen zoveel mogelijk voorrang krijgen bij het treffen van
maatregelen.
Ecologische risico’s. In de huidige urgentiesystematiek en het nieuwe saneringscriterium in de Wbb is
voor de beoordeling van een actueel ecologisch risico ruimte voor een expert-oordeel. Een
algemeen geldende maat voor de beoordeling van effecten is niet beschikbaar. In het
Verificatieonderzoek is een maat gehanteerd die gebaseerd is op een vergelijking van effecten die
gevonden worden buiten de slootdempingen in de Krimpenerwaard (“gebiedseigen referentie”).
Op grond hiervan is geconcludeerd dat op de A-dempingen van alle categorieën
dempingsmateriaal sprake is van ecologische risico’s. Dit geldt ook voor de onderzochte Bdempingen,
welke zijn afgedekt met een afdeklaag met een einddikte van tenminste 0,3 meter. De
effecten overschrijden de criteria die in overleg met de betrokken belangenpartijen door de
onderzoekers zijn vastgesteld. Als maatregel om deze aldus vastgestelde ecologische risico’s weg
te nemen wordt (aansluitend bij de maatregel voor landbouwkundige risico’s) een afdeklaag met
een einddikte van 0,4 meter aangebracht, iets dikker dus dan de 0,3 meter 52. Omdat de dikte van
0,4 meter in het Verificatieonderzoek niet verder is onderzocht, zal de ‘vinger aan de pols’
worden gehouden door verificatie van de effectiviteit van deze einddikten in een aanvullende
monitoring.
Hierbij kan worden opgemerkt dat bij de analyse van de ecosysteemeffecten geen rekening is
gehouden met het feit, dat het aangetaste bodemecosysteem in de gedempte sloten slechts een
paar procent van het totale areaal in de Krimpenerwaard uitmaakt. Overigens is er geen sprake van
spoedeisende sanering op grond van ecologische risico’s 53.
De omvang van de ecologische effecten van sanering in de Krimpenerwaard is al met al moeilijk
in te schatten. De mate van blootstelling is niet bekend, en het is lastig om het belang van de
resultaten van het gedane onderzoek op (maatschappelijke) waarde te schatten.
51 De gehanteerde indeling in typen dempingmateriaal betreft lompen, tuinafval, bouw- en sloopafval,
bagger, huishoudelijk afval, en tenslotte industrieel afval en shredder.
52 Overigens is in het kader van de Flora- en Faunawet een ‘gedragscode flora en fauna van de SBK’
(Bureau Waardenburg in opdracht van LNV, 2005) opgesteld voor het zorgvuldig uitvoeren van
afdekkingen van slootdempingen in de Krimpenerwaard.
53 De landelijke praktijk leert dat in situaties waarbij ecologische risico’s zijn onderkend in natuurgebieden,
saneringsmaatregelen of andere risicoreducerende maatregelen in de tijd gefaseerd en aansluitend op
bijvoorbeeld inrichtingsplannen kunnen worden uitgevoerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

122 HOOFDSTUK 18
Gezondheidsrisico’s (“humane risico’s”). Risico’s voor de mens door contact met verontreinigde grond
zijn in het Verificatieonderzoek niet onderzocht, omdat situaties waar dit een rol kan spelen niet
veel voorkomen. Volgens de huidige urgentiesystematiek en het nieuwe saneringscriterium is
sprake van actuele humane risico’s als het MTR-humaan wordt overschreden. Hiervan kan in de
Krimpenerwaard ten gevolge van slootdempingen sprake zijn in het geval van een A-demping bij
een recreatieplaats, een tuin of een moestuin of een erfverharding van onvoldoende kwaliteit op
een demping met verdacht dempingsmateriaal. Ook kan hiervan sprake zijn bij een moestuin op
een B-demping, als de opnameroute naar gewas niet is uitgesloten. In deze situaties wordt
standaard uitgegaan van een actueel risico, waarbij spoedig maatregelen nodig zijn, tenzij uit
locatiegericht onderzoek blijkt dat de concentraties van verontreiniging in de toplaag van de
bodem niet leiden tot een overschrijding van het MTR-humaan. De situatie waarbij spoedige
sanering nodig is kan incidenteel voorkomen.
Verspreidingsrisico’s. In de urgentiesystematiek zijn het verontreinigde volume en de jaarlijkse
toename van het verontreinigde volume maatgevend. Het is nog niet helemaal helder hoe de
invulling van het saneringscriterium zal zijn, maar elementen als de omvang van de
verontreiniging, de mate van verspreiding naar de omgeving en naar bedreigde objecten zullen
naar verwachting maatgevend zijn. In het BSK staat de verspreiding naar bedreigde objecten
(oppervlaktewater, grondwater voor drinkwater) centraal. Dit wordt gemotiveerd vanuit de
gekozen functiegerichte benadering, waarin de risico’s voor de verschillende functies (landbouw,
drinkwaterwinning, recreatie, natuur) maatgevend zijn. De bedreiging van het grondwater van het
eerste watervoerende pakket komt naar verwachting niet of nauwelijks voor en de bedreiging van
het oppervlaktewater is naar inschatting gering. Op grond hiervan is er vanuit gegaan dat de A- en
B-dempingen, alsmede kavelpaden en erfverhardingen, in beginsel geen verspreidingsrisico
hebben. In uitzonderingssituaties waarbij dempingen gelegen zijn op een ondiepe geulopvulling
in een gebied met (sterke) infiltratie, wordt het oordeel over het risico gebaseerd op een
locatiespecifiek onderzoek. Er is naar verwachting zelden sprake van een noodzaak tot spoedige
maatregelen op grond van verspreidingsrisico’s.
18.3 Resultaat van de MKBA
18.3.1 Opbrengsten
Landbouwkundige effecten staan PM; dit betreft met name de A-dempingen met shredder en
industrieel afval.
Gezondheidseffecten zijn klein of verwaarloosbaar; is PM gezet.
Ecologische effecten zijn onduidelijk en derhalve PM gezet.
Verspreidingseffecten zijn verwaarloosbaar.
Directe effecten staan PM (omzetting naar natuur en andere grondtransacties).
18.3.2 Kosten
Kosten zijn geschat in een achtergronddocument uit 1998. Deze schattingen zouden achterhaald
kunnen zijn. Het betreft totale kosten zonder rekening te houden met fasering van sanering. Met
beheer lijkt geen rekening te zijn gehouden. De totale kosten die worden genoemd zijn 26
miljoen gulden (11,8 mln euro), verdeeld over “landbouw” 19 mln gulden (8,6 mln euro),
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE KRIMPENERWAARD: DEMPINGEN IN LANDELIJK GEBIED 123
“natuur” 6 mln gulden (2,7 mln euro), “wonen en werken” 0,8 mln gulden (0,36 mln euro).
Kosten zijn PM gezet.
18.3.3 Overzicht
Tabel 18.1 Overzicht kosten en baten sanering dempingen
Effect
Baten
CW sanering
t.o.v.
nulalternatief
Externe effecten: ecologie PM
Externe effecten: gezondheid PM
Externe effecten: landbouw (A-dempingen met shredder/industrieel afval) PM
Externe effecten: verspreiding 0
Directe effecten: omzetting landbouw naar natuur PM
Directe effecten: andere grondtransacties PM
Subtotaal PM
Kosten PM
Saldo PM
18.4 Verdelingsaspecten
Kosten worden gefinancierd door SBK, maar het is niet bekend hoe de SBK precies zal worden
gefinancierd (Provincie Zuid-Holland, gemeenten, recreatieschap, grondeigenaren, ...). Mogelijke
baten liggen bij ecologie, gezondheid en landbouw; daarnaast mogelijkerwijs bij grondtransacties
(natuur en anderszins).
18.5 Discussie, gevoeligheidsanalyse en conclusies
Naast onduidelijkheid omtrent de baten, bestaat ook onduidelijkheid over de saneringskosten. De
laatste kostenraming dateert uit 1998. Ook bestaat er onduidelijkheid over de exacte wijze waarop
de sanering wordt gefinancierd.
Ecologische effecten lijken niet groot te zijn maar zijn met de huidige informatie PM gezet.
Verspreidingsrisico lijkt niet aanwezig en humane risico’s lijken niet vaak voor te komen; deze
laatste ook PM gezet. Landbouwkundige risico’s lijken niet groot en zijn PM gezet. Naast deze
externe effecten zijn er mogelijkerwijs directe effecten die te maken hebben met de omzetting
van landbouwgrond in natuur en met andere grondtransacties. Het omschreven
saneringsalternatief gaat wat dat betreft gepaard met een waarborgfonds (zie 18.1). Of zo’n fonds,
of juist een andere invulling van de sanering, de beste manier is om de sanering te bekostigen valt
buiten het kader van deze KKBA. Een MKBA kan aangeven of de baten van sanering de kosten
overtreffen. Wel is het zo dat de kosten bij een gezamenlijke aanpak lager kunnen zijn dan
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

124 HOOFDSTUK 18
wanneer saneringen per geval worden bekeken. Een vraag is in hoeverre regelgeving of
toekomstige regelgeving bepalend is voor sanering.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

KBA BODEMSANERING 125
19 Case Grondwaterwinning t.b.v.
consumptie
19.1 Casebeschrijving
19.1.1 Inleiding
Twee cases met betrekking tot grondwaterwinning t.b.v. consumptie zijn door Kiwa aangeleverd:
locatie D 54 (ernstige verontreiniging in grondwaterbeschermingsgebied) en Zutphen (voormalig
tankstation). Zutphen betreft verontreiniging door MTBE, meest waarschijnlijk veroorzaakt door
een tankstation. Hierbij speelt dat sanering is uitgevoerd maar niet sanering van MTBE.
Overigens zijn er meer verontreinigingsbronnen, maar deze worden niet verder uitgewerkt;
MTBE wordt als belangrijkste gezien. Wat hier verder speelt is dat er nog geen norm voor MTBE
is opgenomen in het Waterleidingsbesluit. Locatie D betreft een groot aantal
verontreinigingsbronnen, waar vooral TRIchloorethyleen en PERchloorethyleen een probleem
kunnen vormen. Wat hier speelt is dat lokaal een eerste waterscheidende laag ontbreekt,
waardoor de waterwinningen ook (verontreinigd) water uit het eerste watervoerende pakket
aantrekken. Bij stopzetting of reductie van de winningen zullen bestaande verontreinigingen weer
met de natuurlijke grondwaterstromingsrichting worden meegevoerd. In beide gevallen –
Zutphen en locatie D – is de vraag wie verantwoordelijk is voor een goede kwaliteit van het
grondwater dat voor consumptie wordt gebruikt in het geval van bodemverontreinigingen die
hierop van invloed zijn.
In het vervolg kiezen wij voor de case locatie D vanwege de grotere omvang van het probleem
aldaar. Zoals zal blijken is hier niet sprake van een daadwerkelijke KBA omdat voor de
drinkwatervoorziening in locatie D geen alternatieven dan de bestaande lijken te zijn.
19.1.2 Beschrijving case locatie D
Sinds 1896 wordt nabij locatie D grondwater gewonnen ten behoeve van de productie van
drinkwater. De winning vond vroeger plaats vanuit het ondiepe grondwater. Door
verontreiniging van het ondiepe grondwater met onder andere nitraat is de onttrekking rond 1950
veranderd en wordt sindsdien vanuit het diepe grondwater onttrokken. Vrijwel het gehele
grondwaterbeschermingsgebied ligt in de bebouwde kom van locatie D.
Voor de winning op Locatie D is een vergunning voor grondwateronttrekking van 5 miljoen m 3
per jaar. De winning levert gemiddeld 4,0 miljoen m 3 per jaar aan de stad D en omgeving
(gegevens uit 2005). Er bevinden zich in de omgeving van de winning een groot aantal
verontreinigingsbronnen die sterk variëren in omvang en ernst. De grootste bedreiging voor de
winning vormt de aanwezigheid van TRIchloorethyleen en PERchloorethyleen in de bodem en in
het grondwater. Door de hoge doorlatendheid van de bovenste bodemlaag kunnen
54 MNP heeft in deze rapportage een aantal cases geanonimiseerd.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

126 HOOFDSTUK 19
verontreinigingen makkelijk de bodem indringen. Saneren van de verontreinigingen is daardoor
en door het grote aantal verontreinigingsbronnen moeilijk en zal in praktijk plaatsvinden door
zuivering in de winput of door middel van interceptieputten.
In het kader van het project Actief Grondwaterbeheer locatie D zijn de vervuilingsbronnen van
het grondwater in kaart gebracht. Het ligt in de bedoeling van de gemeente om vrijwel alle
restverontreinigingen in 2030 gesaneerd te hebben. De verontreinigingsbronnen in het gebied
zijn onderverdeeld in diffuse bronnen, lijnbronnen en puntbronnen. De grootste bedreigingen
voor de drinkwaterwinning zijn afkomstig uit de voormalige metaalverwerkende fabrieken (E- en
F-terrein) en een chemische wasserij.. De verontreiniging betreft vooral vluchtige gechloreerde
koolwaterstofverbindingen en zware metalen. Daarnaast zijn verontreinigingen met TRI
afkomstig van metaalwarenfabriek. Verwachting is dat de aanwezige verontreinigingen in het
grondwaterbeschermingsgebied nog zeker 10-30 jaar een probleem zullen vormen voor de
winning. Hoewel de verwachting is dat in de komende jaren/decennia de concentraties aan
verontreinigingen in het opgepompte water zullen dalen, worden er nog regelmatig onverwachte
verontreinigingspieken geconstateerd in individuele pompputten.
Grondwateronttrekkingen bij locatie D en in de nabije omgeving hebben een effect op de
stroming in de watervoerende pakketten. De historische grondwaterstroming in het
grondwaterbeschermingsgebied wijkt echter weinig af van de huidige situatie.
In de periode 1990-1998 is in de regio rond locatie D op circa 60 locaties grondwater onttrokken.
Naast pompstation op locatie D, worden bij een 7-locaties in de omgeving relatief grote
hoeveelheden grondwater onttrokken. Momenteel wordt bij locatie D grondwater onttrokken uit
13 putfilters. Onttrekking van water vindt voornamelijk plaats vanuit het tweede watervoerende
pakket. Lokaal ontbreekt echter de eerste waterscheidende laag, waardoor bij winningen ook
(verontreinigd) water uit het eerste watervoerende pakket wordt aangetrokken. Er bevindt zich
nauwelijks oppervlaktewater binnen het intrekgebied.
Bij winningen kan in wezen beheersing (d.w.z. het tegengaan van verspreiding) en sanering van
de aanwezige bodemverontreinigingen plaatsvinden (dit betreft dan natuurlijk geen
bronsanering). Vraag is in hoeverre een drinkwaterbedrijf voor de kosten van saneringen van
door anderen veroorzaakte verontreinigingen dient op te draaien. Voor zover door beheersing
negatieve effecten van verspreiding worden tegengegaan lijkt zo’n bedrijf bovendien een publieke
taak op zich te nemen. Overigens lijkt er in dit geval geen gevaar voor de gezondheid op te
treden; te zijner tijd zou bij uittreding (na verdunning en gedeelte afbraak) een effect op
ecosystemen kunnen optreden.
19.2 Opzet van de MKBA
19.2.1 Nulalternatief
Vraag is wat er gebeurd indien geen sanering (via zuivering van het verontreinigde grondwater)
plaatsvindt: het nulalternatief. In dat geval is de waterkwaliteit niet gewaarborgd en zal voor
alternatieve wateraanvoer moeten worden gezorgd. Op korte termijn is dat niet realiseerbaar;
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE GRONDWATERWINNING T.B.V. CONSUMPTIE 127
vraag is op wat voor termijn dat wel realiseerbaar zou zijn; in dat geval bestaat het nulalternatief
uit zuivering totdat een alternatieve wateraanvoer zonder verontreiniging is gevonden en
geïmplementeerd. Een alternatieve winning zou in de omgeving niet voorradig zijn en
oppervlaktewaterwinning wordt niet als een reële optie beschouwd. Als dit klopt, is er in wezen
geen basis voor een MKBA. Immers, er is geen andere optie dan zuivering via waterwinning, en
zuivering van water dient plaats te vinden. Vandaar dat dit hoofdstuk niet de uitkomsten van een
MKBA presenteert, maar slechts kort ingaat op de mogelijkheden tot sanering/zuivering. Een
MKBA kan pas worden opgesteld indien er een alternatief is (voor sanering/zuivering) waar een
kostenplaatje aan hangt.
19.2.2 Saneringen
In de 100-jaarszone rond de waterwinning zijn de volgende oplossingen toegepast om de
verspreiding van verontreinigingen te beperken:
• grondwatersanering door onttrekken van grondwater met deepwells in verschillende
verontreinigingsbronnen en in de pluim (grondwatersanering met deepwells heeft in alle
gevallen geleid tot een afname van de omvang van de verontreinigingen, maar niet tot
een totale verwijdering);
• bodemsanering;
• natuurlijke afbraak van aromaten onder zuurstofrijke condities;
• verwijderen van TRI-tanks; en
• bodemluchtextractie (op het Ralstonterrein).
Op het E-terrein is alleen een bodemsanering uitgevoerd en geen grondwatersanering om de
volgende redenen:
• een grondwatersanering was gezien de aard, de plaats en de omvang van de
verontreinigingen moeilijk uitvoerbaar en zeer kostbaar;
• een grondwatersanering biedt geen zekerheid dat alle verontreinigingen zijn
weggenomen. De mogelijke aanwezigheid van restverontreinigingen van TRI en zware
metalen (vanaf het E-terrein, maar ook van andere bronnen) leidt ertoe dat de
drinkwaterzuivering op deze verontreinigingen ingesteld moet blijven.
Bij de grondwatersanering op het G-terrein werd de TRI-verontreiniging van E aangetrokken.
Hierop is de grondwatersanering stopgezet.
Er zijn sinds 2001 geen extra saneringen meer geweest. De sanering van het F-terrein is nu in het
stadium van grondwaterbeheersing.
De zuivering in locatie D is recentelijk gerenoveerd. De huidige opbouw van de zuivering te
locatie D bestaat uit:
• Torenbeluchting (BT) voor verwijdering van TRI en PER;
• Marmerfiltratie (MF);
• Actieve koolfiltratie (AKF).
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

128 HOOFDSTUK 19
Voor het verwijderen van trichlooretheen en perchlooretheen liggen beluchting of actievekoolfiltratie
het meest voor de hand. Aangenomen is dat al het gewonnen water op pompstation
locatie D met één van deze technieken wordt behandeld (4 Mm 3/jaar).
Alle betrokkenen hebben bestuurlijk ingestemd met de saneringsvariant “voortzetting van de
huidige waterzuivering tot de kwaliteit van het verzamelwater aan de drinkwaternorm voldoet”.
Verwacht wordt dat nog circa. 35 jaar aanvullende zuivering van het grondwater moet
plaatsvinden. Dit kan door middel van interceptieputten, of door zuivering bij de winning zelf.
Interceptie lijkt uit oogpunt van kosten het aantrekkelijkst.
19.2.3 Effecten
Ook als sanering van de huidige verontreiniging niet zou plaatsvinden zou schoon water moeten
worden geleverd 55. Indien toepassing van een alternatieve (schone) wateraanvoer mogelijk zou
zijn, zou dat het nulalternatief zijn. In dat geval zou bij sanering een baat optreden in de vorm
van vermeden kosten van alternatieve wateraanvoer (vanaf het moment dat die aanvoer ook
daadwerkelijk kan plaatsvinden). Aangezien zo’n alternatieve wateraanvoer niet lijkt te bestaan, is
er in wezen geen verschil tussen nul- en projectalternatief. Hieronder vervolgen wij met een beschrijving
van andere effecten van de verontreiniging dan via drinkwater.
Wat die andere risico’s dan via het drinkwater betreft, het volgende. Emissies van trichlooretheen
en tetrachlooretheen vinden voornamelijk plaats naar de lucht, maar deze stoffen kunnen ook in
oppervlaktewater en grondwater terechtkomen via industrieel afvalwater. Vanwege de grote
vluchtigheid zijn de concentraties in oppervlaktewater meestal laag (1 µg/l). Gezien de beperkte
beïnvloeding van het oppervlaktewatersysteem door het grondwater worden de risico’s voor het
watersysteem als beperkt beschouwd.
Het effect van de verschillende verontreinigingen op de vegetatie zal naar verwachting niet
waarneembaar zijn. De verontreinigingsbronnen liggen in een inzijggebied en de grondwaterstand
is in het nationaal park enkele meters onder maaiveld. Hierdoor zal mogelijke aanvoer van
verontreinigingen via het grondwater weinig invloed hebben op de vegetatie. Als
verontreinigingen direct afstromen naar het oppervlaktewater kan het lokaal gevolgen hebben
voor de ecologische situatie in sloten. Overigens is er weinig bekend over de gevolgen van relatief
lichte verontreinigingen voor vegetatie. TRI en PER worden niet door planten en dieren
opgeslagen. Mogelijk is er wel een negatief effect van zware metalen op fauna vanwege
doorbelasting in de voedselketen.
Uiteindelijk lijkt de vraag bij deze ‘case’ vooral te draaien om de meest effectieve en efficiënte
manier van saneren: interceptie of sanering bij de winning zelf. De kostenschattingen van de
varianten zijn evenwel nog onvolledig.
55 In het Waterleidingbesluit is voor tri- en tetrachlooretheen een norm van 10 µg/l opgenomen voor de
som van de concentraties (tabel II). Deze waarde is gebaseerd op de EU Drinkwaterrichtlijn (98/83/EC)
en is daarin opgenomen op advies van het Scientific Committee on Toxicology and Ecotoxicology van de
EU. Voor voldoende bescherming van de gezondheid achten zij een norm van 10 µg/l adequaat.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

CASE GRONDWATERWINNING T.B.V. CONSUMPTIE 129
19.3 Discussie
In de onderhavige ‘case’ is geen sprake van een MKBA omdat in alle gevallen schoon drinkwater
gewaarborgd dient te worden. In locatie D blijkt voor de huidige drinkwatervoorziening, die met
de gevolgen van bodemverontreiniging wordt geconfronteerd, geen realistisch alternatief te
bestaan. Om schoon drinkwater te waarborgen kan “sanering bij winning” plaatsvinden, of
“sanering door interceptieputten”. Kostenschattingen zijn niet volledig genoeg om aan te geven
welk van deze varianten te prefereren is; wel lijken interceptieputten het goedkoopst.
Een MKBA zou alsnog kunnen worden opgesteld in het geval van een alternatieve
drinkwatervoorziening (met kostenplaatje) òf indien sanering bij winning bijvoorbeeld een
realistisch nulalternatief is. In beide gevallen dienen de kostenschattingen van de
zuiveringsvarianten completer te zijn dan nu het geval is.
Indien een alternatieve drinkwatervoorziening het nulalternatief zou zijn, bestaan de baten van
sanering (bij winning of door middel van interceptieputten) uit de vermeden (hoge) kosten van
dat alternatief en mogelijk uit effecten op de ecologie (die zouden dan PM staan).
Indien sanering bij winning het nulalternatief zou zijn, bestaan de baten van sanering (door middel
van interceptieputten) enkel uit de vermeden kosten van sanering bij winning; daartegenover
staan dus de kosten van sanering door middel van interceptieputten.
Een belangrijk vraagstuk lijkt hier te zijn wie voor de kosten van sanering opdraait, of beter
gezegd: zou moeten opdraaien: het drinkwaterbedrijf, of de gemeente? Wat hier speelt is dat het
niet altijd mogelijk blijkt de kosten van vervuiling op de veroorzaker te verhalen. In het specifieke
geval van locatie D spelen hier twee zaken: de zuivering van het verontreinigde water door de
waterwinning en de beheersing van de verontreiniging door de waterwinning. Bij de eerste is bij
verontreinigingen sprake van een extern effect: van de vervuiler naar het drinkwaterbedrijf.
Indien de vervuiler niet aansprakelijk kan worden gesteld, is de vraag of en in hoeverre de
gemeente financieel dient in te springen; een vraag die in deze KKBA niet kan worden
beantwoord. Wat de beheersing (niet-verspreiding) betreft, als verspreiding met negatieve
effecten gepaard zou gaan, en met meerkosten voor het drinkwaterbedrijf, dan neemt het
drinkwaterbedrijf een taak op zich die bij de gemeente (of de vervuiler) zou moeten liggen. Van
verspreiding zouden negatieve effecten op ecologie kunnen uitgaan (al zijn die niet bekend); de
beheersing gaat evenwel niet met meerkosten gepaard maar treedt automatisch op. Een effect op
ecologie treedt alleen op indien de huidige winning zou stoppen zonder verdere sanering en de
watervoorziening vanaf een andere locatie zou plaatsvinden.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK