MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

28 HOOFDSTUK 5
tweede verklaring is een zekere mate van overlast die de eerste eigenaar zich moet laten
welgevallen in termen van een buurt die nog niet ontwikkeld is, ongemakken van de
lopende bouwactiviteiten etc. Uit eerder onderzoek van Ecorys bleek dat de woningprijs
circa 5% hoger ligt dan de VON-prijs in hetzelfde jaar. Vooralsnog houden we deze 5%
aan als indicatie voor het Consumenten surplus / schaarstewinst van de eigenaar. De
gemiddelde VON-prijs van de 26 nieuw te bouwen woningen wordt ingeschat op 350.000
euro. De gemiddelde woningwaarde komt dan uit op 367.500 euro. De grondwaarde
wordt hierop nog in mindering gebracht om geen dubbeltelling te krijgen.
- Waarde parkeergarage. De parkeergarage is bedoeld voor de bewoners van de 26 nieuwe
woningen. De marktwaarde en de bouwkosten van een ondergrondse parkeerplaats liggen
in dezelfde orde grootte als in het Polderweggebied (zie paragraaf 3.2). Dat wil zeggen dat
deze respectievelijk 30.000 en 40.000 euro bedragen.
- Efficiency voordeel gelijktijdige ontwikkeling en sanering. De sloop van de
bedrijfsgebouwen en het hiermee gepaard gaande grondwerk vereenvoudigt het ontgraven
van de verontreinigingkernen. Daarnaast valt de ontgraving van de vervuilde grond
mogelijk samen met die voor de parkeergarage. Hierbij is aangenomen dat het
efficiencyvoordeel per parkeerplaats gelijk is aan het voordeel per parkeerplaats in het
Polderweggebied.
- Waardevermeerdering bestaande panden. De gehandhaafde villa en het hoekpand – waar
de verontreiniging zich voornamelijk onder bevond – zijn door de sanering mogelijk met
0-7% in waarde gestegen. Geraamde waarde van villa en hoekpand na sanering bedragen
respectievelijk 3 en 1,5 miljoen euro. Vóór sanering hadden deze panden in het meest
ongunstige geval dus een waarde van respectievelijk 2,8 en 1,4 miljoen euro. De
waardevermeerdering van deze panden als gevolg van de sanering bedraagt in het meest
gunstige geval dan ook ruim 300.000 euro.
- Vermeden kosten van beheer. Zonder te saneren bedragen de beheerskosten 5.000 à
10.000 euro per jaar.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving / waardetoename woningen in omgeving. Langs de
Biltstraat staan deels kapitale gebouwen, deels winkels en kantoren. In de zijstraten van de
Biltstraat bevindt zich klein jaren ’20 laagbouw. De uitstraling hangt samen met de
sanering, maar veel meer nog met de beëindiging van de bedrijfsactiviteit en upgrade van
functioneel gebruik en ‘kwaliteit’ van locatie leefomgeving.
Aangenomen wordt dat alleen de bebouwing die direct aan de ontwikkelingslocatie grenst
wordt beïnvloed. Het gaat dan om circa 20 woningen. Hiervan bestaat circa 75% uit jaren
20 laagbouw met een waarde van gemiddeld 200.000 euro. De overige 25% betreft
kapitale gebouwen in de Biltstraat, welke een waarde vertegenwoordigen van 600.000 euro.
De ontwikkeling van het gebied had ook plaats kunnen vinden zonder sanering.
Kosten
- Grondproductiekosten (exclusief sanering). De grondproductiekosten per woning
bedragen volgens het IBO Verstedelijking in de regio Utrecht gemiddeld 59.000 euro.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK