MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 87
plaatsvinden, zou de uitkomst kunnen veranderen. Bij het NS-terrein is de grootste baat die van de
ontwikkeling van woningen. Bij de huidige hoogste schatting van de kosten is het batig saldo 2,4
miljoen euro; de baat samenhangend met woningontwikkeling is 5,8 miljoen euro. Dit betekent
dat deze baat dik 40% lager mag uitvallen voordat de uitkomst omslaat van positief naar negatief;
dit beschouwen we als robuust. Wat het overige terrein betreft, zelfs bij de laagste kosten kan
sanering niet uit (saldo van een bijna een half miljoen euro negatief). Als de waarde bij
herontwikkeling hier anderhalf maal zo hoog zou zijn als ingeschat, zou sanering net uitkunnen
als dat met de laagst ingeschatte kosten gepaard gaat. In dat geval moeten er zeer goede redenen
zijn om aan te nemen dat die waarde zoveel hoger ligt (afhankelijk van ondermeer (de perceptie
van) gezondheidseffecten) èn dat de kosten zo laag zullen zijn.
Uitkomsten bij het voormalige GEB-terrein en het overige terrein zijn niet gevoelig voor de
hoogte van de discontofactor. Zelf bij een discontovoet van 9% blijft het saldo van saneren bij
het NS-terrein nog positief. Ook hier zijn de resultaten dus niet gevoelig te noemen voor de
hoogte van de discontofactor.
12.5.2 Discussie
De vraag is wat gebeurt als verontreinigde ondergrond niet wordt weggehaald bij met name te
ontwikkelen parkeergarages, tuinen/openbaar groen en funderingslagen onder wegen en
gebouwen. Als er dan nog steeds gebouwd zou mogen worden, daalt de waarde van de te
ontwikkelen functies vanwege de perceptie van risico’s (nu verondersteld bij het overige terrein). In
dat geval zijn de baten van sanering de waardestijging van de nieuw te ontwikkelen parkeergarages,
tuinen, bedrijven, woningen en dergelijke als gevolg van het wegnemen van deze gepercipieerde
risico’s. Voor een gedeelte overlapt dit met de werkelijke (gezondheids)risico’s (nu nog PM); deze
dienen niet te worden dubbelgeteld.
Een belangrijke vraag luidt: in hoeverre is het weghalen van grond noodzakelijk vanwege
bestaande wet- en regelgeving? D.w.z. kan ontwikkeling gegeven de huidige regels plaatsvinden
zonder sanering? Zo nee, dan zijn als gevolg hiervan de baten van sanering groter; dit is
verondersteld bij het NS-terrein. Wel kan hierbij worden opgemerkt dat een discussie over “de
norm” – huidige wet- en regelgeving ten opzichte van sanering - ter discussie zou kunnen worden
gesteld. Misschien is de huidige norm niet optimaal en zou ook zonder sanering ontwikkeling
kunnen plaatsvinden.
12.5.3 Conclusies
De zone valt uiteen in een drietal gebieden te weten:
- Voormalig GEB-terrein
- Het NS-terrein
- Overig gebied langs het spoor
Het voomalige GEB-terrein
De KBA geeft een negatieve uitkomst. Dit komt omdat er naar verwachting geen gezondheids-
of andere schades zijn door de bestaande vervuiling. Daartegenover staat wel een flinke
saneringsinspanning. De enige baat wordt gevormd door het vermijden van langdurige
monitoring die zonder sanering zou optreden.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK