MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

More documents

Recommendations

Info

84 HOOFDSTUK 12 alternatieve locaties van belang. Aangenomen is hier dat deze kosten niet zullen verschillen: in de spoorzone zullen meer kosten moeten worden gemaakt vanwege sloop, in een alternatieve locatie, bijvoorbeeld aan de rand van de stad, zullen allicht meer kosten worden gemaakt die samenhangen met bouw- en woonrijp maken van grond. Blijft over het verschil in waardering door eindgebruikers. Hiervoor maken we gebruik van Tabel 17 op blz. 90-91 van het rapport “De prijs van de plek. Woonomgeving en woningprijs” (Visser en Van Dam, RPB, 2006), waaruit blijkt dat een vergroting van afstand tot het centrum met 100 meter de prijs van appartementen met 0,91 euro per m 2 en een vergroting van afstand tot een intercitystation met 100 meter de prijs van appartementen met 0,28 euro per m 2 verkleint. Stel de afstand tussen spoorzone en alternatieve locatie op 5 kilometer, dan zou de prijs per m 2 woonoppervlak in de spoorzone 50 maal 1,10 euro is 55 euro per m 2 hoger worden gewaardeerd. Dit betreft de woningprijs; gaan we uit van een consumentensurplus daarbovenop van vijf procent dan ontstaat een meerwaarde voor de spoorzone van 58 euro per m 2. Vermenigvuldiging met de voorgenomen 175.000 m 2 bvo aan woningen levert een baat van 10,1 mln euro op. Genoemde baten treden op na 13 jaar saneringsmaatregelen; verdisconteert is dat 5,8 mln euro. Wat kantoren en bedrijven betreft maken we in het kader van deze KBA slechts een ruwe inschatting. De nabijheid van het station en tot het stadscentrum maakt de locatie aantrekkelijker voor gebruikers hiervan dan elders. Hierbij tekenen wij aan dat grondprijzen voor kantoren en dergelijke ver onder die van woningen ligt – zeg de helft. Ook bouwkosten zijn meestal lager. Tenslotte is de meerwaarde van een locatie voor een producent minder groot dan die van een consument. We nemen daarom aan dat het voordeel één tiende van dat van de appartementen is. Dat levert een baat van 125.000 bvo maal 58 maal 0,1 is 725.000 euro. Deze baten treden op na 13 jaar saneringsmaatregelen; verdisconteert is dat 0,4 mln euro. Het overige terrein is 25 hectare. Aangezien hier al gewerkt en gewoond wordt, wordt een minimale waardestijging als gevolg van sanering (onderdeel van de herontwikkeling) verondersteld: 1% van de méérwaarde van onroerend goed als gevolg van de herontwikkeling. Deze 1% is dan de waarde van het gedaalde gepercipieerde gezondheidsrisico bij herontwikkeling met sanering ten opzichte van herontwikkeling zonder sanering. Stel dat herontwikkeling – zonder rekening te houden met sanering – leidt tot dertig procent meer waarde. Dan is de baat 1% maal 25 ha maal aantal woningen per ha maal huidige marktprijs per woning maal dertig procent. Stel de gemiddelde marktprijs per woning op 250.000 euro en het aantal woning per ha op 85. Dan resulteert een baat van sanering van 1,6 mln euro. Wanneer sanering en ontwikkeling zal plaatsvinden is niet bekend, we nemen aan dat de baten na tien jaar optreden, wat een verdisconteerd bedrag van 1,1 mln euro oplevert. 12.3.2 (Vermeden) kosten Kosten van sanering van het voormalige GEB-terrein bedragen in euro’s: fase 1 (twee jaren): 1.460.000; fase 2 (vijf jaren): 1.330.000; monitoring daarna 5.000 per jaar gedurende tien jaar. Daarnaast 10% onvoorzien. Dit geeft, over honderd jaar en verdisconteerd tegen 4%, ongeveer 2,7 miljoen euro. Door te saneren worden bovendien eeuwigdurende monitoringskosten van 10.000 euro per jaar uitgespaard (baten); dat is gekapitaliseerd 245.000 euro. <strong>SEO</strong> ECONOMISCH ONDERZOEK
CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 85 Kosten van sanering NS-terrein zijn: bronlocaties investeringen in vier jaar 1.500.000, bronlocaties zeg gedurende 14 jaar exploitatie 200-270.000 per jaar; rest ondergrond 1,5-2 mln (tenzij alles weghalen: 19-38 mln). Daarna gedurende 15 jaar 6.000 euro per jaar aan beheer en monitoring. Dit geeft, over honderd jaar en verdisconteerd tegen 4%, als we uitgaan van de laagste kosten, 3,7 miljoen euro. Als we uitgaan van de hoogste kosten, 4,4 miljoen euro. Door te saneren worden bovendien eeuwigdurende monitoringskosten van 20.000 euro per jaar uitgespaard (baten); dat is gekapitaliseerd 490.000 euro. Kosten sanering overig terrein zijn naar schatting: mobiel 1,9-13,7 mln; immobiel (openbaar groen) 40-240.000, immobiel (parkeervoorziening) 70-380.000. Dit geeft, over honderd jaar en verdisconteerd tegen 4%, als we uitgaan van de laagste kosten, 1,6 miljoen euro. Als we uitgaan van de hoogste kosten, 11,6 miljoen euro. Sanering spaart beheerskosten van 5.000 euro per jaar; gekapitaliseerd is dat 123.000 euro. 12.3.3 Overzicht Tabel 12.2 Kosten en baten (miljoenen euro’s) vm. GEB-terrein, miljoenen euro’s Effect CW sanering t.o.v. nulalternatief Baten Vermeden kosten 0,25 Externe effecten Gezondheidseffecten 0 Effecten op ecosysteem 0 Directe effecten 0 Subtotaal baten 0 Kosten 2,7 Saldo – 2,5 Tabel 12.3 Overzicht kosten en baten (miljoenen euro’s) NS-terrein, miljoenen euro’s Effect CW sanering t.o.v. nulalternatief Baten Vermeden kosten 0,49 Externe effecten Gezondheidseffecten PM Effecten op ecosysteem 0 Directe effecten Waarde functie-ontwikkeling woningen 5,8 Waarde functie-ontwikkeling bedrijven 0,4 Subtotaal baten 6,7 + PM Kosten 3,7 à 4,4 Saldo 2,3 à 3,1 + PM <strong>SEO</strong> ECONOMISCH ONDERZOEK
Page 1:
MKBA Bodemsanering Achtergrondrappo
Page 4 and 5:
“De wetenschap dat het goed is”
Page 7:
KBA BODEMSANERING i Voorwoord Het v
Page 10 and 11:
iv - stedelijk, - landelijk, - bedr
Page 12 and 13:
vi verontreinigingkernen is de top
Page 14 and 15:
viii De KBA van sanering van een gr
Page 16 and 17:
x ondertussen woningen, groen en ee
Page 18 and 19:
xii geval is de veronderstelling w
Page 20 and 21:
xiv Algemene conclusies Het geheel
Page 23 and 24:
KBA BODEMSANERING 3 2 Algemeen kade
Page 25 and 26:
ALGEMEEN KADER 5 sanering). Dat zou
Page 27 and 28:
KBA BODEMSANERING 7 3 Case Polderwe
Page 29 and 30:
CASE POLDERWEGGEBIED 9 Watergraafsm
Page 31 and 32:
CASE POLDERWEGGEBIED 11 - Nabijheid
Page 33 and 34:
CASE POLDERWEGGEBIED 13 - Stank- en
Page 35:
CASE POLDERWEGGEBIED 15 Uit cijfers
Page 38 and 39:
18 HOOFDSTUK 4 4.2 Opzet van de MKB
Page 40 and 41:
20 HOOFDSTUK 4 gebied waardevoller
Page 42 and 43:
22 HOOFDSTUK 4 4.3 Resultaat van de
Page 45 and 46:
KBA BODEMSANERING 25 5 Case Benzine
Page 47 and 48:
CASE BENZINESERVICESTATION 27 behou
Page 49 and 50:
CASE BENZINESERVICESTATION 29 - Ver
Page 51:
CASE BENZINESERVICESTATION 31 De re
Page 54 and 55: 34 HOOFDSTUK 6 Maatgevend voor risi
Page 56 and 57: 36 HOOFDSTUK 6 6.3 Resultaat van de
Page 58 and 59: 38 HOOFDSTUK 7 gaat het om een gebi
Page 60 and 61: 40 HOOFDSTUK 7 Het feit of fase 2 w
Page 62 and 63: 42 HOOFDSTUK 7 parkeergarage (2 lag
Page 64 and 65: 44 HOOFDSTUK 7 Kosten - Grondproduc
Page 67 and 68: KBA BODEMSANERING 47 8 Case HBO-tan
Page 69 and 70: CASE HBO-TANKS 49 als extern effect
Page 71 and 72: CASE HBO-TANKS 51 Tabel 8.2 Kosten
Page 73 and 74: KBA BODEMSANERING 53 9 Case De Kemp
Page 75 and 76: CASE DE KEMPEN 55 De gebieden die f
Page 77 and 78: CASE DE KEMPEN 57 - Waterbodems, ui
Page 79 and 80: CASE DE KEMPEN 59 Figuur 9.1 Gesomm
Page 81: CASE DE KEMPEN 61 9.3 Resultaat van
Page 84 and 85: 64 HOOFDSTUK 10 - aanvullen tot pro
Page 86 and 87: 66 HOOFDSTUK 10 10.3 Resultaat van
Page 89 and 90: KBA BODEMSANERING 69 11 Case Stortp
Page 91 and 92: CASE STORTPLAATS 71 Op basis van de
Page 93 and 94: CASE STORTPLAATS 73 sanering 0-7% i
Page 95 and 96: CASE STORTPLAATS 75 11.3.2 Niet-dyn
Page 97 and 98: KBA BODEMSANERING 77 12 Case Spoorz
Page 99 and 100: CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 79
Page 103: CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 83
Page 109 and 110: KBA BODEMSANERING 89 13 Case EMK-te
Page 111 and 112: CASE EMK-TERREIN 91 pakket. De ontt
Page 113 and 114: CASE EMK-TERREIN 93 Tabel 13.1 Sane
Page 115 and 116: CASE EMK-TERREIN 95 13.3.3 Overzich
Page 117 and 118: KBA BODEMSANERING 97 14 Case Defens
Page 119 and 120: CASE DEFENSIETERREINEN 99 belangrij
Page 121 and 122: CASE DEFENSIETERREINEN 101 Tabel 14
Page 123 and 124: KBA BODEMSANERING 103 15 Case Grond
Page 125 and 126: CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED RO
Page 127 and 128: CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED RO
Page 129: CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED RO
Page 132 and 133: 112 HOOFDSTUK 16 als (plaatselijke)
Page 134 and 135: 114 HOOFDSTUK 16 16.3 Resultaat van
Page 136 and 137: 116 HOOFDSTUK 16 benutting en grond
Page 138 and 139: 118 HOOFDSTUK 17 Het nalopen van 3
Page 140 and 141: 120 HOOFDSTUK 18 B. dempingen met v
Page 142 and 143: 122 HOOFDSTUK 18 Gezondheidsrisico
Page 144 and 145: 124 HOOFDSTUK 18 wanneer saneringen
Page 146 and 147: 126 HOOFDSTUK 19 verontreinigingen
Page 148 and 149: 128 HOOFDSTUK 19 Voor het verwijder
show all

MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?