MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

CASE EMK-TERREIN 93
Tabel 13.1 Saneringsopties
EMK-terrein Rest Stormpolder
Beheersing Niet te gebruiken Lagere waarde door minder aantrekkelijke
omgeving; wellicht psychologisch effect;
2.400 woningen
Volledige
sanering
Herontwikkeling: 600 woningen Hogere waarde, verwaarloosbare
psychologische effecten; 2.400 woningen
Isoleren Herontwikkeling, maar geen
woningbouw
Mogelijk lagere waarde door
psychologische effecten; 3.000 woningen
Een vraag hierbij is in hoeverre hoogwaardige woningbouw realistisch is in een omgeving waar
tevens bedrijvigheid, waaronder industriële, plaatsvindt (330.000 m 2 bvo) en blijft plaatsvinden
(350.000 m 2 bvo, waaronder een metaalbedrijf). Overigens wordt er al gewoond in de
Stormpolder. In het plan zullen bestaande woningen worden afgebroken en worden 3.000 nieuwe
woningen gebouwd. Wat de bedrijvigheid betreft: die is nu mogelijk en zal dat ook blijven zonder
sanering, maar een “upgrade” (en uitbreiding) wordt dan misschien wel minder waarschijnlijk.
Tenslotte kan worden opgemerkt dat het EMK-terrein qua ligging voor woningbouw
aantrekkelijk is.
13.3 Resultaat van de MKBA
13.3.1 Opbrengsten
Volledige sanering geeft, t.o.v. beheersing, baten van het gebruik van het EMK-terrein voor o.a.
woningbouw: 600 woningen kunnen op deze aantrekkelijke plek (na sanering) worden gebouwd.
Zonder sanering zouden deze 600 woningen niet op een vergelijkbare plek kunnen worden
gebouwd. Daarnaast zijn er baten buiten het EMK-terrein vanwege uitstraling. We gaan ervan uit
dat die uitstraling de rest van de nieuw te bouwen woningen (2.400) betreft. Vanwege gezondheid
en ecosystemen wordt geen effect verwacht. Tot slot zijn er vermeden kosten van beheer.
Wat de 600 ‘extra’ woningen betreft, zoals in het voorgaande hoofdstuk toegelicht kan de
maatschappelijke waarde hiervan op twee manieren worden berekend: de ‘winsten’ van alle
actoren (grondeigenaren, projectontwikkelaars en eindgebruikers) bij elkaar optellen; of de
waarde voor de eindgebruiker minus de kosten van bouwen en de ontwikkelingskosten (exclusief
saneringskosten die verderop worden behandeld). De kosten van het bouw- en woonrijp maken
en de bouwkosten zijn in deze kengetallen-MKBA niet gedetailleerd onderzocht. We nemen voor
het gemak aan dat op de grond- en bouwmarkt geen (bovennormale) winsten worden gemaakt en
dat het de consument is die profiteert. Uitgaande van een verkoopprijs van 315.000 euro voor
appartementen van 120 m 2, wat een redelijke inschatting lijkt voor Krimpen aan den IJssel
(ingeschat via de website van Funda) en een consumentensurplus van 5% resulteert een
maatschappelijke baat van 600 maal 315.000 maal 0,05 geeft 9,5 mln euro. Als deze baat na zeg
vier jaar sanering en bouw optreedt is dat verdisconteerd 8,1 mln euro. De overige 2.400
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK