MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 83
Tabel 12.1 Berekeningswijze netto-baten sanering
Actoren Kosten/opbrengsten;
winsten/verliezen
Grondeigenaar Kosten bouwklaar maken
Project-
ontwikkelaar
Gebruiker
Netto
maatschappelijke
baten
Saneringslocatie
Ontwikkelingskosten a a'
Saneringskosten b 0
Totaal kosten
bouwklaar maken
a+b a'+b'
Opbrengst verkoop grond c c'
Winst/verlies
grondeigenaar
Kosten grond en bouwen
Opbrengst verkoop
vastgoed
Winst/verlies
projectontwikkelaar
Alternatieve
locatie
c-(a+b) c'-(a'+b')
Kosten aankoop grond c c'
Kosten bouwen
vastgoed
Totaal kosten
ontwikkelaar
d d'
c+d c'+d'
e e'
e-(c+d) e'-(c'+d')
Kosten aanschaf
vastgoed
e e'
Opbrengst vastgoed f f'
Winst/verlies' gebruiker f-e f'-e'
Netto baten ontwikkeling,
methode 1
Netto baten ontwikkeling,
methode 2
Winst/verlies
grondeigenaar
c-(a+b) c'-(a'+b')
Winst/verlies
projectontwikkelaar
e-(c+d) e'-(c'+d')
Winst/verlies' gebruiker f-e f'-e'
Totaal
winsten/verliezen
c-(a+b)+e-
(c+d)+f-e
Opbrengsten
eindgebruiker
f f'
Kosten bouwen d d'
Kosten ontwikkelen
grond
a a'
Kosten sanering b 0
Opbrengsten minus
kosten
Netto baten sanering (f-d-a-b)-(f'-d'-a')
c'-
(a'+b')+e'-
(c'+d')+f'-e'
f-d-a-b f'-d'-a'
Stel er is geen alternatieve locatie voor woningbouw (of bouw van andersoortig vastgoed). In dat
geval is de meest rechtse kolom irrelevant. De baten van ontwikkeling zijn de baten voor de
eindgebruiker minus de kosten (methode 2 in de tabel). Om verdelingseffecten te berekenen kan
methode 1 worden gebruikt: de opstelsom van winsten of verliezen van de verschillende
“actoren” op de vastgoedmarkt (eerste kolom), te weten grondeigenaren, projectontwikkelaars en
de eindgebruikers (kopers of huurders van vastgoed). Zodra er een alternatieve locatie
voorhanden is, wordt de meest rechtse kolom relevant: alle kosten en opbrengsten van de
saneringslocatie dienen te worden vergeleken met het meest waarschijnlijke alternatief.
Wat de kosten betreft zijn dus, naast de saneringskosten bij de spoorzone, de verschillen in
ontwikkelingskosten (a-a’ in de tabel) en bouwkosten (d-d’ in de tabel) tussen spoorzone en
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK