MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

12 HOOFDSTUK 3
- Vermeden kosten van beheer. Zonder sanering bedragen de kosten van beheer
(registratie en administratief beheer en monitoring) 15.000 à 30.000 euro per jaar voor de
komende tien jaar.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving/ waardetoeneming woningen in omgeving: De
ontwikkeling van het Polderweggebied zal naar verwachting een positieve invloed
hebben op de naaste omgeving. Het Polderweggebied zelf is omsloten door ringvaart en
spoor. Binnen het gebied staat nog een beperkte hoeveelheid oudere woningen (circa
150) die positief beïnvloed worden door ontwikkeling van het gebied. Uitkijkend op het
gebied zijn woningen tegenover de ringvaart en langs de Lineausstraat (eveneens circa
150) wiens uitzicht en mogelijkheden wordt verbeterd. Uit eerdere onderzoeken volgt
een percentage van circa 0-7% in waarde toeneming van deze woningen. De gemiddelde
waarde van de 300 woningen in het beïnvloedingsgebied bedraagt naar schatting 250.000
euro.
Kosten
- Grondproductiekosten (exclusief sanering). Uit de grondexploitatieberekening van het
Amsterdamse grondbedrijf blijkt dat de grondproductiekosten circa 105 miljoen euro
bedragen.
- Verkoopprijs woningen (exclusief grondproductie). Bij verkoop aan de eerste eigenaar
hebben de woningen een waarde van gemiddeld 300.000 euro. Hierop worden de
grondproductiekosten in mindering gebracht om dubbeltelling te voorkomen.
- Bouwkosten parkeergarage. De bouwkosten van een parkeerplaats in een ondergrondse
garage (met maximaal twee verdiepingen) bedragen circa 30.000 euro (prijspeil 2006).
- Kosten van sanering. De saneringskosten werden aanvankelijk geraamd op 40 miljoen
euro, maar zijn inmiddels door een aantal tegenvallers (meer ontgraving, stilleggingen
door emissies, regelgeving, verzekeringen en een moeizame aansluiting met de
herontwikkeling) gestegen tot 55 miljoen (prijspeil 2003). Hierin opgenomen zijn de
kosten van nazorg. Nazorg bestaat uit het veiligstellen en voortzetten van registratie en
administratief beheer, de monitoring en het uitvoeren van zo nodig aanvullende
saneringsmaatregelen. De nazorg vindt plaats tot een periode van 30 jaar na saneren. De
gemeente Amsterdam en het Rijk dragen ieder 50% van de saneringskosten. Indien de
saneringsdoelstellingen na 30 jaar niet zijn behaald, volgen aanvullende
saneringsmaatregelen. 13
- Verlies opbrengst bestaand onroerend goed. Zonder sanering zou de bestaande
bebouwing – voornamelijk bedrijfsruimte en sportaccommodaties – zijn gehandhaafd.
Door deze bebouwing te slopen, kunnen hier geen activiteiten meer plaatsvinden.
Ingeschat wordt dat circa 3.000 m 2 bedrijfsruimte is gesloopt. De waarde hiervan
bedraagt circa 100 euro per m 2 per jaar.
13 Tijdens de sanering worden eventueel vrijgekomen schadelijke stoffen op zowel de locatie als in de
omgeving gemeten en getoetst aan signaalwaarden die zijn opgesteld door de GG&GD. De schadelijke
stoffen hebben de omliggende bebouwing waarschijnlijk niet bereikt. Mogelijk is er op enig moment wel
sprake geweest van risico voor werknemers op de saneringslocatie. Dit betekent dat er extra
beschermingsmiddelen nodig ware en het werk mogelijk af en toe is stilgelegd. Dit heeft geleid tot hogere
kosten, welke al in de saneringskosten zijn opgenomen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK