MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

More documents

Recommendations

Info

82 HOOFDSTUK 12 parkeergarages, tuinen/openbaar groen en funderingslagen onder wegen en gebouwen. We gaan er hier vanuit dat in dat geval herontwikkeling niet op deze locatie zal plaatsvinden. Dit overschat waarschijnlijk de baten van sanering. Wel houden we er rekening mee dat ontwikkeling ook op een andere plaats had kunnen plaatsvinden. In het overige gebied (25 ha) bestaan al infrastructuur, bedrijven en woningen. Hier luidt de vraag wat er bij herontwikkeling gebeurt als verontreinigde ondergrond niet wordt weggehaald: in hoeverre hangt herontwikkeling af van sanering? Er wordt hier immers al gewoond en gewerkt, al is de grondgebondenheid hiervan gering (kan toenemen bij parkeergarages, tuinen/openbaar groen en dergelijke). We gaan er hier van uit dat ook zonder sanering van herontwikkeling sprake kan zijn, zij het tegen een (iets) lagere waarde. 12.3 Resultaat van de MKBA 12.3.1 Opbrengsten Gezondheidseffecten voor het NS-terrein en overig terrein staan PM; GEB-terrein is nul aangenomen. Ecologische effecten zetten we op alle terreinen op nul. Sanering leidt op het NS-terrein tot een baat vanwege te ontwikkelen functies. Sanering leidt teven tot waardestijging van herontwikkeling in het overige gebied, met dien verstande dat hier al sprake is van bestaande woon- en werkfuncties. NS-terrein geschikt voor herontwikkeling is 29 ha. Onduidelijk is wat hier precies waar mee gaat gebeuren: parkeergarage, woningen, bedrijven/kantoren, hotel, onderwijs, cultuur, openbare ruimte? Om de waarde van de herontwikkeling in te schatten gaan we uit van 175.000 m 2 bvo wonen en 125.000 m 2 kantoren en bedrijven. Om de maatschappelijke waarde hiervan in te schatten hebben we nodig de waarde voor de eindgebruiker minus de gemaakte kosten, te weten: saneringskosten (zie hieronder) en ontwikkelings- en bouwkosten. Deze dienen vervolgens vergeleken te worden met ontwikkeling op een andere locatie, waar geen saneringskosten worden gemaakt en de waarde voor de eindgebruiker waarschijnlijk lager is. Eén en ander vatten we hieronder schematisch samen. SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 83 Tabel 12.1 Berekeningswijze netto-baten sanering Actoren Kosten/opbrengsten; winsten/verliezen Grondeigenaar Kosten bouwklaar maken Project- ontwikkelaar Gebruiker Netto maatschappelijke baten Saneringslocatie Ontwikkelingskosten a a' Saneringskosten b 0 Totaal kosten bouwklaar maken a+b a'+b' Opbrengst verkoop grond c c' Winst/verlies grondeigenaar Kosten grond en bouwen Opbrengst verkoop vastgoed Winst/verlies projectontwikkelaar Alternatieve locatie c-(a+b) c'-(a'+b') Kosten aankoop grond c c' Kosten bouwen vastgoed Totaal kosten ontwikkelaar d d' c+d c'+d' e e' e-(c+d) e'-(c'+d') Kosten aanschaf vastgoed e e' Opbrengst vastgoed f f' Winst/verlies' gebruiker f-e f'-e' Netto baten ontwikkeling, methode 1 Netto baten ontwikkeling, methode 2 Winst/verlies grondeigenaar c-(a+b) c'-(a'+b') Winst/verlies projectontwikkelaar e-(c+d) e'-(c'+d') Winst/verlies' gebruiker f-e f'-e' Totaal winsten/verliezen c-(a+b)+e- (c+d)+f-e Opbrengsten eindgebruiker f f' Kosten bouwen d d' Kosten ontwikkelen grond a a' Kosten sanering b 0 Opbrengsten minus kosten Netto baten sanering (f-d-a-b)-(f'-d'-a') c'- (a'+b')+e'- (c'+d')+f'-e' f-d-a-b f'-d'-a' Stel er is geen alternatieve locatie voor woningbouw (of bouw van andersoortig vastgoed). In dat geval is de meest rechtse kolom irrelevant. De baten van ontwikkeling zijn de baten voor de eindgebruiker minus de kosten (methode 2 in de tabel). Om verdelingseffecten te berekenen kan methode 1 worden gebruikt: de opstelsom van winsten of verliezen van de verschillende “actoren” op de vastgoedmarkt (eerste kolom), te weten grondeigenaren, projectontwikkelaars en de eindgebruikers (kopers of huurders van vastgoed). Zodra er een alternatieve locatie voorhanden is, wordt de meest rechtse kolom relevant: alle kosten en opbrengsten van de saneringslocatie dienen te worden vergeleken met het meest waarschijnlijke alternatief. Wat de kosten betreft zijn dus, naast de saneringskosten bij de spoorzone, de verschillen in ontwikkelingskosten (a-a’ in de tabel) en bouwkosten (d-d’ in de tabel) tussen spoorzone en SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
Page 1:
MKBA Bodemsanering Achtergrondrappo
Page 4 and 5:
“De wetenschap dat het goed is”
Page 7:
KBA BODEMSANERING i Voorwoord Het v
Page 10 and 11:
iv - stedelijk, - landelijk, - bedr
Page 12 and 13:
vi verontreinigingkernen is de top
Page 14 and 15:
viii De KBA van sanering van een gr
Page 16 and 17:
x ondertussen woningen, groen en ee
Page 18 and 19:
xii geval is de veronderstelling w
Page 20 and 21:
xiv Algemene conclusies Het geheel
Page 23 and 24:
KBA BODEMSANERING 3 2 Algemeen kade
Page 25 and 26:
ALGEMEEN KADER 5 sanering). Dat zou
Page 27 and 28:
KBA BODEMSANERING 7 3 Case Polderwe
Page 29 and 30:
CASE POLDERWEGGEBIED 9 Watergraafsm
Page 31 and 32:
CASE POLDERWEGGEBIED 11 - Nabijheid
Page 33 and 34:
CASE POLDERWEGGEBIED 13 - Stank- en
Page 35:
CASE POLDERWEGGEBIED 15 Uit cijfers
Page 38 and 39:
18 HOOFDSTUK 4 4.2 Opzet van de MKB
Page 40 and 41:
20 HOOFDSTUK 4 gebied waardevoller
Page 42 and 43:
22 HOOFDSTUK 4 4.3 Resultaat van de
Page 45 and 46:
KBA BODEMSANERING 25 5 Case Benzine
Page 47 and 48:
CASE BENZINESERVICESTATION 27 behou
Page 49 and 50:
CASE BENZINESERVICESTATION 29 - Ver
Page 51: CASE BENZINESERVICESTATION 31 De re
Page 54 and 55: 34 HOOFDSTUK 6 Maatgevend voor risi
Page 56 and 57: 36 HOOFDSTUK 6 6.3 Resultaat van de
Page 58 and 59: 38 HOOFDSTUK 7 gaat het om een gebi
Page 60 and 61: 40 HOOFDSTUK 7 Het feit of fase 2 w
Page 62 and 63: 42 HOOFDSTUK 7 parkeergarage (2 lag
Page 64 and 65: 44 HOOFDSTUK 7 Kosten - Grondproduc
Page 67 and 68: KBA BODEMSANERING 47 8 Case HBO-tan
Page 69 and 70: CASE HBO-TANKS 49 als extern effect
Page 71 and 72: CASE HBO-TANKS 51 Tabel 8.2 Kosten
Page 73 and 74: KBA BODEMSANERING 53 9 Case De Kemp
Page 75 and 76: CASE DE KEMPEN 55 De gebieden die f
Page 77 and 78: CASE DE KEMPEN 57 - Waterbodems, ui
Page 79 and 80: CASE DE KEMPEN 59 Figuur 9.1 Gesomm
Page 81: CASE DE KEMPEN 61 9.3 Resultaat van
Page 84 and 85: 64 HOOFDSTUK 10 - aanvullen tot pro
Page 86 and 87: 66 HOOFDSTUK 10 10.3 Resultaat van
Page 89 and 90: KBA BODEMSANERING 69 11 Case Stortp
Page 91 and 92: CASE STORTPLAATS 71 Op basis van de
Page 93 and 94: CASE STORTPLAATS 73 sanering 0-7% i
Page 95 and 96: CASE STORTPLAATS 75 11.3.2 Niet-dyn
Page 97 and 98: KBA BODEMSANERING 77 12 Case Spoorz
Page 99 and 100: CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 79
Page 101: CASE SPOORZONE CENTRUM STEDELIJK 81
Page 109 and 110: KBA BODEMSANERING 89 13 Case EMK-te
Page 111 and 112: CASE EMK-TERREIN 91 pakket. De ontt
Page 113 and 114: CASE EMK-TERREIN 93 Tabel 13.1 Sane
Page 115 and 116: CASE EMK-TERREIN 95 13.3.3 Overzich
Page 117 and 118: KBA BODEMSANERING 97 14 Case Defens
Page 119 and 120: CASE DEFENSIETERREINEN 99 belangrij
Page 121 and 122: CASE DEFENSIETERREINEN 101 Tabel 14
Page 123 and 124: KBA BODEMSANERING 103 15 Case Grond
Page 125 and 126: CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED RO
Page 127 and 128: CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED RO
Page 129: CASE GRONDWATER KLEI-/VEENGEBIED RO
Page 132 and 133: 112 HOOFDSTUK 16 als (plaatselijke)
Page 134 and 135: 114 HOOFDSTUK 16 16.3 Resultaat van
Page 136 and 137: 116 HOOFDSTUK 16 benutting en grond
Page 138 and 139: 118 HOOFDSTUK 17 Het nalopen van 3
Page 140 and 141: 120 HOOFDSTUK 18 B. dempingen met v
Page 142 and 143: 122 HOOFDSTUK 18 Gezondheidsrisico
Page 144 and 145: 124 HOOFDSTUK 18 wanneer saneringen
Page 146 and 147: 126 HOOFDSTUK 19 verontreinigingen
Page 148 and 149: 128 HOOFDSTUK 19 Voor het verwijder
show all

MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?