MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

10 HOOFDSTUK 3
3.2.2 Effecten
Externe effecten
- Verspreidingsrisico via grondwater. Het verspreidingsrisico van de verontreinigingen
wordt weggenomen, waarmee wordt voorkomen dat omwonenden in de toekomst
worden blootgesteld aan verontreiniging. Het grondwater wordt niet economisch benut;
verwacht wordt dat hieraan in de toekomst geen grote waarde kan worden toegekend.
De gehalten aan verontreinigde stoffen in bodem en freatisch grondwater overschrijden de MTR
(net) niet. Bij normaal gebruik treden er in de nulsituatie dan ook geen actuele gezondheidsrisico’s
op.
Directe effecten
- Grondopbrengst. Grond ten behoeve van bebouwing is een uiterst schaars product in
binnenstedelijk gebied. De creatie van grond waarop (intensiever) gebouwd mag worden
levert een schaarstewinst op die voor een deel aan de eigenaar toevalt. Op de
woningmarkt heerst eveneens schaarste. De productie van extra woningen zal ook op
deze markt tot schaarste winsten leiden die deels bij de exploitant en deels bij de nieuwe
woningbezitter(s) terechtkomt. hiervoor maken we gebruik van de aanpak zoals tijdens
het IBO verstedelijking ontwikkeld.
We onderscheiden effecten op beide markten (grond- en woningmarkt). Voor de
woningmarkt zoeken we naar het verschil in grondopbrengst en grondproductiekosten
(exclusief saneringskosten). Dit verschil levert een baat die (deels) kan worden
toegeschreven aan de sanering van het gebied. De grondexploitatieberekening van het
Amsterdamse grondbedrijf geeft duidelijkheid over de grondopbrengst en de
grondproductiekosten. Hieruit blijkt dat de grondopbrengst circa 100 miljoen euro
bedraagt.
- Woningwaarde (exclusief grondwaarde, inclusief schaarstewinst / consumentensurplus
eerste eigenaar van woningen). Voor de woningmarkt geldt dat eerste eigenaren van
nieuwbouwprojecten vaak een schaarste winst ontvangen. Die winst wordt verklaard
door de regulering van prijzen en van vragers waardoor er vaak een selectie proces van
vragers buiten de markt om ontstaat. Hierdoor ontstaat een versterkt
consumentensurplus. Een tweede verklaring is een zekere mate van overlast die de eerste
eigenaar zich moet laten welgevallen in termen van een buurt die nog niet ontwikkeld is,
ongemakken van de lopende bouwactiviteiten etc.
Deze effecten komen vaak tot uitdrukking bij de verkoop aan een 2 e eigenaar, die
overigens ook weer een zeker consumenten surplus heeft, maar nu op een vrije markt.
Uit eerder onderzoek van Ecorys bleek dat de woningprijs circa 5% hoger ligt dan de
VON-prijs in hetzelfde jaar. Vooralsnog houden we deze 5% aan als indicatie voor het
Consumenten surplus / schaarstewinst van de eigenaar. De gemiddelde VON-prijs van
de 600 nieuw te bouwen woningen wordt ingeschat op 300.000 euro. De gemiddelde
waarde van de woningen bij verkoop dus al 5% hoger op 315.000 euro. De grondwaarde
wordt hier nog vanaf getrokken om geen dubbeltelling te krijgen.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK