MKBA Bodemsanering - SEO Economisch Onderzoek

CASE VOCI-VERONTREINIGING IN STEDELIJK GEBIED 43
Directe effecten
- Grondopbrengst. Hiervoor maken we gebruik van de aanpak zoals tijdens het IBO
verstedelijking ontwikkeld. Hieruit blijkt dat de grondopbrengst per woning in de
Utrechtse regio gemiddeld 57.500 euro bedraagt. De grondproductiekosten komen bij de
kosten aan de orde.
- Woningwaarde (exclusief grondopbrengst, inclusief schaarstewinst /
consumentensurplus eerste eigenaar van woningen). Vooralsnog wordt 5% aangehouden
als indicatie voor het Consumentensurplus / schaarstewinst van de eigenaar. De
gemiddelde VON-prijs van de nieuw te bouwen woningen wordt ingeschat op 200.000
euro. De gemiddelde woningwaarde komt dan uit op 210.000 euro. Om dubbeltelling te
voorkomen is de grondopbrengst hierin in mindering gebracht.
- Nabijheid voorzieningen/bedrijven (consumentensurplus als gevolg van een kortere
reistijd). De consument ondervindt een baat van het feit dat winkels, bedrijven,
horecagelegenheden et cetera zich in de buurt bevinden. Hij hoeft hierdoor immers
minder ver te reizen om deze plekken te bereiken. De hoogte van de baat kan worden
bepaald aan de hand van de reiskostenmethode. Dit houdt in dat de baat gelijk wordt
gesteld aan de vermeden reiskosten. Aangenomen wordt dat alleen voor de mensen die
in het desbetreffende gebied een nieuwe woning kopen, de nieuwe winkels dichterbij
liggen dan het dichtstbijzijnde alternatief. Tevens wordt aangenomen dat elke week één
persoon per huishouden het winkelgebied bezoekt. De tijdswinst bedraagt naar schatting
3 minuten. Een uur niet-werkgerelateerde reistijd bedraagt circa 5 euro per uur. 24
Mensen die in het nieuw te ontwikkelen gebied gaan wonen en mensen uit de omgeving
ondervinden ook een baat in de vorm van een verkorte woon/werk-reistijd. Ingeschat
wordt dat het hierbij om circa 50 personen gaat die elke werkdag 15 minuten minder
lang onderweg zijn. De woon/werk-reistijd bedraagt ongeveer 7,5 euro per uur. 25
- Waarde parkeergarage. De marktwaarde van een ondergrondse parkeerplaats liggen in
dezelfde grootte orde als in het Polderweggebied (zie paragraaf 3.2). Dat wil zeggen dat
40.000 euro per stuk.
- Efficiencyvoordeel gelijktijdige ontwikkeling en sanering. Zonder sanering zou evenveel
grond worden ontgraven, dus ook 4.700 m 3. Hierbij is aangenomen dat het
efficiencyvoordeel per parkeerplaats gelijk is aan het voordeel per parkeerplaats in het
Polderweggebied.
- Vermeden kosten van beheer. Wanneer gesaneerd is nemen de beheerskosten af van
10.000 à 20.000 euro per jaar naar 5.000 à 10.000 euro per jaar.
Indirecte effecten
- Uitstralingseffect op directe omgeving/ waardetoeneming woningen in omgeving.
Wederom wordt ervan uitgegaan dat de woningen die direct aan de saneringslocatie
grenzen na de sanering 0-3% in waarde toenemen. Woningen in het gebied hebben een
gemiddelde waarde van circa 200.000 euro.
24 HCG (1998). Value of Dutch Travel Time Savings in 1997 – Final report.
25 HCG (1998). Value of Dutch Travel Time Savings in 1997 – Final report.
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK