Risico's in de corporatiesector - Seminars op Maat
Risico's in de corporatiesector - Seminars op Maat
Risico's in de corporatiesector - Seminars op Maat
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Risico’s<br />
<strong>in</strong> <strong>de</strong><br />
<strong>corporatiesector</strong><br />
Een na<strong>de</strong>re<br />
beschouw<strong>in</strong>g van<br />
<strong>de</strong> CFV-cijfers<br />
<strong>de</strong>cember 2012<br />
br<strong>in</strong>kgroep.nl
Inhouds<strong>op</strong>gave<br />
VOORWOORD<br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
01 INLEIDING 1<br />
01.01 Corporaties <strong>in</strong> perspectief: het vervolg 1<br />
01.02 Hoog risic<strong>op</strong>rofiel: wat nu? 2<br />
01.03 Leeswijzer 3<br />
02 EEN TERUGBLIK: CIP 2011 4<br />
02.01 Bev<strong>in</strong>d<strong>in</strong>gen 4<br />
03 CIP 2012 : DE ACTUALITEIT 5<br />
03.01 Oor<strong>de</strong>len M<strong>in</strong>ister en CFV 5<br />
03.02 Verschuiv<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> <strong>de</strong> sector 6<br />
03.02.01 Rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad 6<br />
03.02.02 Grondposities 8<br />
03.02.03 Schuldverdienratio 10<br />
03.02.04 F<strong>in</strong>anciële ruimte 11<br />
03.02.05 Risico’s 11<br />
03.02.06 Verliezen niet gerealiseer<strong>de</strong> projecten 12<br />
04 BEVINDINGEN 13<br />
04.01 Conclusies 13<br />
04.02 Hoe nu ver<strong>de</strong>r? 13<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong>
VOORWOORD<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Recentelijk maakte <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister bekend dat won<strong>in</strong>gcorporatie Ymere uit Amsterdam on<strong>de</strong>r verscherpt toezicht is<br />
geplaatst. Re<strong>de</strong>n hiervoor was een dal<strong>in</strong>g van het vermogen van Ymere, waardoor <strong>de</strong> len<strong>in</strong>genportefeuille een groter<br />
risico is gewor<strong>de</strong>n. Ook <strong>de</strong> kwaliteit van <strong>de</strong> aangelever<strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële <strong>in</strong>formatie was een punt van zorg. Br<strong>in</strong>k Groep<br />
constateert een kle<strong>in</strong>e verslechter<strong>in</strong>g van het verschil tussen <strong>de</strong> bedrijfswaar<strong>de</strong> en <strong>de</strong> langl<strong>op</strong>en<strong>de</strong> len<strong>in</strong>gen, maar <strong>op</strong><br />
basis van nu beschikbare gegevens, geen zorgwekken<strong>de</strong> veran<strong>de</strong>r<strong>in</strong>g <strong>op</strong> dat vlak. De feitelijke oorzaak van <strong>de</strong> risico’s en<br />
naar verwacht<strong>in</strong>g daarmee ook het verscherpt toezicht, is gelegen <strong>in</strong> <strong>de</strong> grondposities van Ymere. Hoewel <strong>de</strong>ze ten<br />
<strong>op</strong>zichte van 2010 iets zijn gereduceerd <strong>in</strong> 2011, blijft Ymere <strong>in</strong> absolute z<strong>in</strong> <strong>de</strong> corporatie met <strong>de</strong> grootste grondpositie<br />
(ruim 5,6 miljoen m², waarvan 4,3 miljoen m² zon<strong>de</strong>r bouwbestemm<strong>in</strong>g). Ook heeft Ymere naar het oor<strong>de</strong>el van het<br />
Centraal Fonds Volkshuisvest<strong>in</strong>g (CFV) het grootste absolute risico (€ 468,1 miljoen) van alle Ne<strong>de</strong>rlandse corporaties.<br />
Overigens ontbreken <strong>de</strong> data van Vestia en WSG <strong>in</strong> <strong>de</strong> verzamel<strong>in</strong>g <strong>op</strong>enbaar beschikbare ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief’<br />
rapportages van het CFV, dus die slag om <strong>de</strong> arm moeten we hou<strong>de</strong>n.<br />
An<strong>de</strong>r recent nieuws is het effect van het Regeerakkoord <strong>op</strong> <strong>de</strong> won<strong>in</strong>gcorporaties. Het CFV gaf aan dat door het<br />
Regeerakkoord naar verwacht<strong>in</strong>g 41 corporaties failliet zou<strong>de</strong>n gaan. Br<strong>in</strong>k Groep constateert weliswaar dat <strong>de</strong><br />
maatregelen <strong>in</strong> het Regeerakkoord een extra probleem veroorzaken, echter gaan <strong>de</strong>ze 41 corporaties het waarschijnlijk<br />
ook al zon<strong>de</strong>r dit verregaan<strong>de</strong> Regeerakkoord erg moeilijk krijgen. Ter <strong>in</strong>dicatie, bij 60 corporaties is <strong>de</strong> bedrijfswaar<strong>de</strong><br />
m<strong>in</strong>us <strong>de</strong> langl<strong>op</strong>en<strong>de</strong> len<strong>in</strong>gen m<strong>in</strong>us <strong>de</strong> risico’s een negatief cijfer. Het is slechts een <strong>in</strong>dicatie, maar toch. Dus of die 41<br />
nu failliet gaan als gevolg van het Regeerakkoord, of door het eigenstandig gevoer<strong>de</strong> beleid, dat is niet met zekerheid te<br />
zeggen.<br />
Bovenstaan<strong>de</strong> is slechts een greep uit recente gebeurtenissen <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong>. De gifbeker is echter helaas nog<br />
niet leeg. Directeur-generaal Wonen, Bouwen en Integratie, drs. Mark Frequ<strong>in</strong>, van het M<strong>in</strong>isterie van B<strong>in</strong>nenlandse Zaken<br />
en Kon<strong>in</strong>grijkrelaties gaf <strong>op</strong> 10 oktober tij<strong>de</strong>ns het Nationaal Symposium Won<strong>in</strong>gcorporaties 2012 al aan dat het een ‘hete<br />
w<strong>in</strong>ter’ gaat wor<strong>de</strong>n. Uit <strong>de</strong> woor<strong>de</strong>n van <strong>de</strong> hoogste ambtenaar, <strong>in</strong>zake het toezicht <strong>op</strong> <strong>de</strong> won<strong>in</strong>gcorporaties, kan<br />
voorzichtig wor<strong>de</strong>n geconclu<strong>de</strong>erd dat er <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> tijd meer problemen aan het licht komen. Dat maakt nieuwsgierig<br />
naar <strong>de</strong> oor<strong>de</strong>len van <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister en toezichthou<strong>de</strong>r <strong>op</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong> het CFV. Elk jaar beg<strong>in</strong> <strong>de</strong>cember wor<strong>de</strong>n<br />
<strong>de</strong>ze oor<strong>de</strong>len over <strong>de</strong> cont<strong>in</strong>uïteit en solvabiliteit van elke won<strong>in</strong>gcorporatie gepubliceerd.<br />
Deze oor<strong>de</strong>len wor<strong>de</strong>n <strong>in</strong>dividueel per won<strong>in</strong>gcorporatie gepubliceerd. Een totaal beeld van <strong>de</strong> sector ontbreekt. Vorig<br />
jaar heeft Br<strong>in</strong>k Groep voor het eerst alle <strong>in</strong>formatie gebun<strong>de</strong>ld. Hiermee is een lan<strong>de</strong>lijke analyse naar <strong>de</strong> situatie bij<br />
won<strong>in</strong>gcorporaties en het bijbehoren<strong>de</strong> oor<strong>de</strong>el van <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister uitgevoerd. Uit <strong>de</strong>ze analyse zijn verschillen<strong>de</strong><br />
wetenswaardighe<strong>de</strong>n gekomen.<br />
C
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Op basis van <strong>de</strong> behan<strong>de</strong>l<strong>de</strong> aspecten is vorig jaar geconclu<strong>de</strong>erd dat het oor<strong>de</strong>el van <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister, gebaseerd <strong>op</strong><br />
on<strong>de</strong>rzoek van <strong>de</strong> toezichthou<strong>de</strong>r <strong>op</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong> het CFV, niet altijd strookte met het beeld van Br<strong>in</strong>k Groep.<br />
Diverse corporaties zon<strong>de</strong>r kantteken<strong>in</strong>gen van M<strong>in</strong>ister en CFV hebben ook dit jaar <strong>op</strong> z’n m<strong>in</strong>st een stevige uitdag<strong>in</strong>g<br />
om <strong>de</strong> risico’s on<strong>de</strong>r controle te krijgen of te hou<strong>de</strong>n. Voorliggend rapport geeft <strong>in</strong>zage <strong>in</strong> <strong>de</strong> stand van zaken <strong>in</strong> <strong>de</strong><br />
<strong>corporatiesector</strong> <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> rapportages van het CFV. Ons rapport is met <strong>de</strong> grootst mogelijke zorg samengesteld.<br />
Mocht u een <strong>op</strong>merk<strong>in</strong>g hebben of een vraag, dan horen we het graag. Wilt een na<strong>de</strong>re toelicht<strong>in</strong>g, dan maken <strong>de</strong><br />
me<strong>de</strong>werkers van Br<strong>in</strong>k Groep graag een afspraak met u.<br />
Dank gaat uit naar alle me<strong>de</strong>werkers van Br<strong>in</strong>k Groep die geholpen hebben bij <strong>de</strong> analyse en voorliggen<strong>de</strong> rapportage.<br />
Ook gaat dank uit naar het CFV, die door <strong>de</strong> ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief’ rapportages <strong>op</strong>enbaar te maken het mogelijk<br />
maakte <strong>de</strong> analyse uit te voeren.<br />
E<strong>in</strong>dhoven, 17 <strong>de</strong>cember 2012<br />
Ernst van <strong>de</strong>r Leij<br />
senior adviseur Br<strong>in</strong>k Groep<br />
040 - 267 67 79<br />
e.van.<strong>de</strong>r.leij@br<strong>in</strong>kgroep.nl<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
D
01 INLEIDING<br />
01.01 Corporaties <strong>in</strong> perspectief: het vervolg<br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Ie<strong>de</strong>r jaar stuurt <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister van B<strong>in</strong>nenlandse Zaken en Kon<strong>in</strong>krijksrelaties alle corporaties <strong>op</strong> grond van het Besluit<br />
beheer sociale-huursector (Bbsh) voor 1 <strong>de</strong>cember een brief met daar<strong>in</strong> zijn oor<strong>de</strong>el 1 over <strong>de</strong> werkzaamhe<strong>de</strong>n van <strong>de</strong><br />
corporaties <strong>in</strong> het voorafgaan<strong>de</strong> verslagjaar. Voor <strong>de</strong> oor<strong>de</strong>elsvorm<strong>in</strong>g van <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister over <strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële positie van <strong>de</strong><br />
corporatie laat <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister zich adviseren door het Centraal Fonds Volkshuisvest<strong>in</strong>g (CFV). Jaarlijks wordt door het CFV<br />
on<strong>de</strong>rzoek gedaan naar <strong>de</strong> stand van zaken bij <strong>de</strong> won<strong>in</strong>gcorporaties <strong>in</strong> Ne<strong>de</strong>rland. Een analyse van alle Ne<strong>de</strong>rlandse<br />
won<strong>in</strong>gcorporaties levert belangrijke <strong>in</strong>formatie per corporatie en geeft <strong>in</strong>zicht hoe <strong>de</strong> situatie zich over <strong>de</strong> laatste jaren<br />
heeft ontwikkeld. De resultaten per won<strong>in</strong>gcorporatie wor<strong>de</strong>n weergegeven <strong>in</strong> <strong>de</strong> rapportage ‘Corporaties <strong>in</strong> Perspectief’<br />
(CiP) 2 van <strong>de</strong> betreffen<strong>de</strong> corporatie.<br />
Aan het on<strong>de</strong>rzoek van het CFV is ook een oor<strong>de</strong>el van <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister verbon<strong>de</strong>n, dat specifiek <strong>in</strong>gaat <strong>op</strong> <strong>de</strong> solvabiliteit van<br />
een corporatie. Een totaal overzicht van <strong>de</strong> gegevens wordt echter niet <strong>op</strong>enbaar gemaakt, terwijl juist hiermee <strong>in</strong>zicht<br />
kan wor<strong>de</strong>n verkregen over <strong>de</strong> positie van <strong>de</strong> ene corporatie ten <strong>op</strong>zichte van <strong>de</strong> an<strong>de</strong>re corporaties.<br />
Doordat <strong>op</strong>nieuw corporaties met een positief oor<strong>de</strong>el van <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister en het CFV negatief <strong>in</strong> het nieuws komen, rijst <strong>de</strong><br />
vraag of niet nog beter kan wor<strong>de</strong>n voorspeld hoe <strong>de</strong> <strong>in</strong>dividuele corporaties er voor staan. Heel recent kwam <strong>de</strong> on<strong>de</strong>r<br />
toezicht plaats<strong>in</strong>g van Ymere naar buiten. Ondanks het weerwoord van Ymere zelf, hebben M<strong>in</strong>ister en CFV dit naar<br />
verwacht<strong>in</strong>g niet voor niets gedaan. Uit <strong>de</strong> ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief’ rapportages blijkt dat echter niet direct: al drie jaar<br />
<strong>op</strong> rij ontvangt Ymere positieve oor<strong>de</strong>len van zowel <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister als het CFV. Om een beeld te krijgen van <strong>de</strong> risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong><br />
sector en om corporaties on<strong>de</strong>rl<strong>in</strong>g te kunnen vergelijken is het <strong>in</strong>teressant alle <strong>op</strong>enbare cijfers te comb<strong>in</strong>eren en zo <strong>de</strong><br />
corporaties écht <strong>in</strong> perspectief te plaatsen.<br />
Vorig jaar heeft Br<strong>in</strong>k Groep <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> <strong>op</strong>enbaar beschikbare gegevens <strong>de</strong> belangrijkste aspecten geanalyseerd en<br />
getracht corporaties te i<strong>de</strong>ntificeren die mogelijk <strong>op</strong> dat moment <strong>in</strong> <strong>de</strong> ‘gevarenzone’ zitten, of ze nu van het CFV of <strong>de</strong><br />
M<strong>in</strong>ister van B<strong>in</strong>nenlandse Zaken en Kon<strong>in</strong>krijksrelaties wel of geen kantteken<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het e<strong>in</strong>door<strong>de</strong>el hebben gekregen.<br />
Dat rapport heeft beg<strong>in</strong> 2012 enige commotie <strong>op</strong>geroepen <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong>. Br<strong>in</strong>k Groep heeft me<strong>de</strong> naar<br />
aanleid<strong>in</strong>g van het rapport on<strong>de</strong>r meer met het CFV, Ae<strong>de</strong>s, diverse corporaties, <strong>de</strong> media en vele an<strong>de</strong>re partijen<br />
gesproken over <strong>de</strong> wijze van toezicht <strong>in</strong> <strong>de</strong> sector. Er zijn ook Kamervragen gesteld aan <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister naar aanleid<strong>in</strong>g van<br />
het on<strong>de</strong>rzoek van Br<strong>in</strong>k Groep. Dit alles geeft aan dat er behoefte is aan transparantie en een totaal beeld van <strong>de</strong> stand<br />
van zaken bij corporaties. Enerzijds is dit van belang voor partners van corporaties bij <strong>de</strong> beoor<strong>de</strong>l<strong>in</strong>g van <strong>de</strong> positie van<br />
een <strong>in</strong>dividuele corporatie. An<strong>de</strong>rzijds biedt dit voor <strong>de</strong> corporaties zelf een mogelijkheid hun prestaties te vergelijken en<br />
waar nodig bij te sturen.<br />
1 Zie http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/brieven/2012/12/03/oor<strong>de</strong>elsbrieven-m<strong>in</strong>ister-van-bzk-aan-won<strong>in</strong>gcorporties.html<br />
2 De rapportages ‘Corporaties <strong>in</strong> Perspectief’ zijn v<strong>in</strong>dbaar <strong>op</strong> www.cfv.nl<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
1
En nu het vervolg: <strong>in</strong> <strong>de</strong>ze rapportage wordt <strong>de</strong> stand van zaken bij corporaties <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> CiP 2012 besproken. Met<br />
<strong>de</strong> analyse van <strong>de</strong> CiP 2011 <strong>in</strong> het achterhoofd, wordt <strong>de</strong> voortgang geëvalueerd. Welke corporaties doen het beter? Of<br />
juist m<strong>in</strong><strong>de</strong>r goed? Op basis van <strong>de</strong> beschikbare data uit <strong>de</strong> CiP 2012 van alle corporaties heeft Br<strong>in</strong>k Groep <strong>in</strong> dit rapport<br />
een sectorbeeld geschetst.<br />
Belangrijk is enige nuance aan te brengen. Soms schuilt er een verhaal achter <strong>de</strong> cijfers van een corporatie. Cijfers zoals<br />
gerapporteerd door het CFV en als basis gebruikt door Br<strong>in</strong>k Groep. Sec <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> cijfers kan niet altijd een<br />
conclusie wor<strong>de</strong>n getrokken. Toch is dat wat Br<strong>in</strong>k Groep <strong>in</strong> <strong>de</strong>ze rapportage doet. Het is helaas niet doenlijk elk verhaal<br />
achter elk cijfer te achterhalen en te vertellen. Hoewel Br<strong>in</strong>k Groep het rapport met grote zorg heeft samengesteld, is het<br />
belangrijk dat <strong>de</strong> lezer <strong>de</strong>ze nuance beseft. Het rapport is bedoeld om het gesprek over <strong>de</strong> stand van zaken te stimuleren<br />
en <strong>de</strong> nuances met elkaar te <strong>de</strong>len of juist, omdat er geen nuances aangebracht kunnen wor<strong>de</strong>n, tot een hel<strong>de</strong>r oor<strong>de</strong>el<br />
te komen.<br />
01.02 Hoog risic<strong>op</strong>rofiel: wat nu?<br />
Van sommige corporaties blijkt dat een hoog risic<strong>op</strong>rofiel zon<strong>de</strong>r a<strong>de</strong>quate maatregelen onveran<strong>de</strong>rd blijft. In een eerste<br />
reactie wordt <strong>de</strong> broekriem aangetrokken. Maar <strong>in</strong> een sector vol met an<strong>de</strong>re belangen, naast het f<strong>in</strong>ancieel belang, is dit<br />
een lastige keuze. Een corporatie is namelijk ook verantwoor<strong>de</strong>lijk voor betaalbare huisvest<strong>in</strong>g en wordt dagelijks<br />
geconfronteerd met het belang van <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> renovaties en leefbaarheid.<br />
Het on<strong>de</strong>rzoek naar <strong>de</strong> stand van zaken bij <strong>de</strong> corporaties is uitgevoerd zon<strong>de</strong>r <strong>de</strong>ze belangen uit het oog te verliezen.<br />
Een stabiele f<strong>in</strong>anciële basis is nodig om <strong>de</strong>ze doelen waar te blijven maken. Het behoeft geen toelicht<strong>in</strong>g dat <strong>in</strong> <strong>de</strong><br />
huidige economische situatie het on<strong>de</strong>r controle krijgen van <strong>de</strong> risico’s geen eenvoudige <strong>op</strong>gave is.<br />
Veran<strong>de</strong>r<strong>in</strong>gen komen meestal pas als men zich bewust is van een ongewenste situatie. De rapportages van het CFV over<br />
<strong>de</strong> situatie bij <strong>in</strong>dividuele corporaties dragen bij aan het bewustzijn van <strong>de</strong> corporaties. Het spiegelen aan <strong>de</strong> collega-<br />
corporaties, zoals <strong>in</strong> voorliggen<strong>de</strong> rapportage gebeurt, helpt naar <strong>de</strong> men<strong>in</strong>g van Br<strong>in</strong>k Groep nog sterker bij het<br />
zichtbaar maken van <strong>de</strong> prestaties van <strong>in</strong>dividuele corporaties, ten <strong>op</strong>zichte van <strong>de</strong> an<strong>de</strong>ren. De sector heeft <strong>de</strong>ze<br />
handschoen <strong>in</strong>mid<strong>de</strong>ls ook zelf <strong>op</strong>gepakt. Hoewel het CFV volgend jaar st<strong>op</strong>t met het <strong>op</strong>stellen van <strong>de</strong> ‘Corporatie <strong>in</strong><br />
Perspectief’ rapportages, werkt <strong>de</strong> sector er aan om zelf <strong>in</strong>vull<strong>in</strong>g te geven aan die behoefte.<br />
Het is bekend dat het CFV achter <strong>de</strong> schermen vaak <strong>de</strong> noodzakelijke dui<strong>de</strong>lijke taal spreekt en soms helpt bij het on<strong>de</strong>r<br />
controle krijgen van risico’s van <strong>de</strong> betreffen<strong>de</strong> corporaties. Hoewel het aan <strong>de</strong> spreekwoor<strong>de</strong>lijke schandpaal nagelen<br />
van corporaties vaak niet productief zal werken, zou ook evengoed een betoog kunnen wor<strong>de</strong>n gehou<strong>de</strong>n voor<br />
<strong>op</strong>enheid van <strong>de</strong> stand van zaken bij <strong>de</strong> <strong>in</strong>dividuele corporaties. De <strong>in</strong>dividuele <strong>in</strong>formatie is weliswaar al <strong>op</strong>enbaar, maar<br />
lastig te <strong>in</strong>terpreteren voor <strong>de</strong> partners van corporaties. Het <strong>in</strong> perspectief plaatsen van <strong>de</strong> corporaties on<strong>de</strong>rl<strong>in</strong>g, draagt<br />
bij aan een dui<strong>de</strong>lijk beeld van het presteren van <strong>de</strong> corporaties.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
2
01.03 Leeswijzer<br />
Op basis van <strong>de</strong> <strong>op</strong>enbaar beschikbare data heeft Br<strong>in</strong>k Groep voor het twee<strong>de</strong> jaar <strong>op</strong> rij een sectorbeeld geschetst. In<br />
dit rapport wor<strong>de</strong>n eerst <strong>de</strong> resultaten van het on<strong>de</strong>rzoek <strong>in</strong> 2011 herhaald. Vervolgens wordt <strong>de</strong> sprong gemaakt naar<br />
2012, waarbij soms ook een vergelijk<strong>in</strong>g met 2011 is gemaakt. Hierna wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong> resultaten kort samengevat.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep <strong>de</strong>nkt niet <strong>in</strong> problemen, maar <strong>in</strong> <strong>op</strong>loss<strong>in</strong>gen. Daarom wordt dit rapport afgesloten door vanuit het<br />
sectorbeeld enkele <strong>op</strong>loss<strong>in</strong>gsricht<strong>in</strong>gen te bespreken.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
3
02 EEN TERUGBLIK: CIP 2011<br />
De jaarlijkse rapportage ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief’ biedt waar<strong>de</strong>volle <strong>in</strong>formatie. Hoewel gelukkig bij het overgrote <strong>de</strong>el<br />
van <strong>de</strong> corporaties <strong>de</strong> risico’s beperkt blijken, vielen <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> CiP 2011 enkele corporaties <strong>in</strong> negatieve z<strong>in</strong> <strong>op</strong>.<br />
Diverse corporaties zijn door het CFV mild beoor<strong>de</strong>eld, hoewel ze mogelijk <strong>in</strong> <strong>de</strong> gevarenzone verkeren. Uit <strong>de</strong> actualiteit<br />
rond Vestia beg<strong>in</strong> 2012 bleekt dit, aangezien die corporatie zowel <strong>in</strong> 2010 als 2011 positieve oor<strong>de</strong>len ontv<strong>in</strong>g van <strong>de</strong><br />
M<strong>in</strong>ister en het CFV. Diverse corporaties die een voldoen<strong>de</strong> krijgen voor hun solvabiliteit en waarbij naar het oor<strong>de</strong>el van<br />
het CFV <strong>de</strong> cont<strong>in</strong>uïteit niet <strong>in</strong> gevaar is, hebben <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> on<strong>de</strong>rliggen<strong>de</strong> analyse van Br<strong>in</strong>k Groep wel <strong>de</strong>gelijk nog<br />
enkele ‘uitdag<strong>in</strong>gen’, om het maar voorzichtig te dui<strong>de</strong>n.<br />
02.01 Bev<strong>in</strong>d<strong>in</strong>gen<br />
Van 391 corporaties was <strong>in</strong> 2011 <strong>de</strong> rapportage ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief’ <strong>op</strong>enbaar beschikbaar. Hiervan hebben acht<br />
corporaties het solvabiliteitsoor<strong>de</strong>el onvoldoen<strong>de</strong> gekregen en waren er 28 corporaties waarbij het cont<strong>in</strong>uïteitsoor<strong>de</strong>el<br />
niet voor <strong>de</strong> volledige vijf beschouw<strong>de</strong> prognosejaren als passend is beoor<strong>de</strong>eld bij <strong>de</strong> vermogenspositie (geen oor<strong>de</strong>el<br />
A1). Zie toelicht<strong>in</strong>g pag<strong>in</strong>a 5.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Op basis van <strong>de</strong> behan<strong>de</strong>l<strong>de</strong> aspecten kan wor<strong>de</strong>n geconclu<strong>de</strong>erd dat van <strong>de</strong> 34 corporaties met een kantteken<strong>in</strong>g van<br />
het CFV er twaalf <strong>in</strong> <strong>de</strong> ‘aandachts-t<strong>op</strong>-50’ van <strong>de</strong> analyse van Br<strong>in</strong>k Groep e<strong>in</strong>digen 3 . Uiteraard vormen <strong>de</strong> <strong>in</strong> dit rapport<br />
beschouw<strong>de</strong> aspecten slechts een <strong>de</strong>el van <strong>de</strong> totale rapportage ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief ‘ van het CFV. Wel zijn het<br />
belangrijke <strong>in</strong>dicatoren. Bij <strong>de</strong> 38 an<strong>de</strong>re corporaties <strong>in</strong> <strong>de</strong> ‘gevarenzone t<strong>op</strong>-50’ <strong>op</strong> basis van dit artikel, zijn door het CFV<br />
geen kantteken<strong>in</strong>gen geplaatst <strong>in</strong> het e<strong>in</strong>door<strong>de</strong>el voor solvabiliteit of cont<strong>in</strong>uïteit. Hier kan voorzichtig wor<strong>de</strong>n<br />
geconclu<strong>de</strong>erd dat het beheersen van <strong>de</strong> risico’s bij die corporaties extra veel aandacht behoeft.<br />
zon<strong>de</strong>r kantteken<strong>in</strong>g<br />
solvabiliteit onvoldoen<strong>de</strong><br />
cont<strong>in</strong>uïteit onvoldoen<strong>de</strong><br />
solvabiliteit & cont<strong>in</strong>uïteit onvoldoen<strong>de</strong><br />
Figuur 1: ‘aandachts-t<strong>op</strong>-50’: 38 corporaties hebben geen kantteken<strong>in</strong>g van M<strong>in</strong>ister en CFV<br />
3 Voor <strong>de</strong> ‘aandachts-t<strong>op</strong>-50’ zijn meegenomen: netto kasstroom, rentelasten, rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad, grondposities, langl<strong>op</strong>en<strong>de</strong> len<strong>in</strong>gen,<br />
schuldverdienratio, bedrijfswaar<strong>de</strong> m<strong>in</strong>us langl<strong>op</strong>en<strong>de</strong> len<strong>in</strong>gen en het marktrisico.<br />
4
03 CIP 2012: DE ACTUALITEIT<br />
03.01 Oor<strong>de</strong>len M<strong>in</strong>ister en CFV<br />
Solvabiliteit<br />
De oor<strong>de</strong>elsbrief van <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister is beperkt tot een oor<strong>de</strong>el over <strong>de</strong> solvabiliteit van <strong>de</strong> corporatie. In 2012 schrijft <strong>de</strong><br />
M<strong>in</strong>ister over twee corporaties dat <strong>de</strong> solvabiliteit ultimo 2012 4 onvoldoen<strong>de</strong> is. Dit is gebaseerd <strong>op</strong> het door het CFV <strong>in</strong> dit<br />
jaar uitgebrachte f<strong>in</strong>ancieel oor<strong>de</strong>el over <strong>de</strong> vermogenspositie en uitgaan<strong>de</strong> van <strong>de</strong> voortgezette verhuur van het bezit.<br />
Het betreft <strong>de</strong> corporaties:<br />
– Sticht<strong>in</strong>g Ou<strong>de</strong>renhuisvest<strong>in</strong>g Ruijschenbergh uit Bakel;<br />
– Won<strong>in</strong>gverenig<strong>in</strong>g Ne<strong>de</strong>rweert uit Ne<strong>de</strong>rweert.<br />
In 2011 kregen acht corporaties een negatief oor<strong>de</strong>el, waaron<strong>de</strong>r ook <strong>de</strong> Sticht<strong>in</strong>g Ou<strong>de</strong>renhuisvest<strong>in</strong>g Ruijschenbergh.<br />
Cont<strong>in</strong>uïteit<br />
De rapportage ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief’ van het CFV wordt afgesloten met een oor<strong>de</strong>el over <strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële positie van <strong>de</strong><br />
betreffen<strong>de</strong> corporatie. Het CFV beoor<strong>de</strong>elt <strong>de</strong> corporaties <strong>op</strong> het on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>el cont<strong>in</strong>uïteit. Dit cont<strong>in</strong>uïteitsoor<strong>de</strong>el betreft<br />
een f<strong>in</strong>ancieel oor<strong>de</strong>el over <strong>de</strong> voorgenomen activiteiten na <strong>de</strong> balansdatum. Hierbij wordt een on<strong>de</strong>rscheid gemaakt<br />
tussen vier niveaus:<br />
– A1: De voorgenomen activiteiten wor<strong>de</strong>n over <strong>de</strong> vijfjaarsprognose als passend beoor<strong>de</strong>eld bij <strong>de</strong> vermogenspositie;<br />
– A2: De voorgenomen activiteiten <strong>in</strong> <strong>de</strong> eerste drie prognosejaren als passend bij <strong>de</strong> vermogenspositie wordt<br />
beoor<strong>de</strong>eld, maar dat <strong>in</strong> <strong>de</strong> laatste twee jaar <strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële positie <strong>in</strong> gevaar kan komen;<br />
– B1: De voorgenomen activiteiten <strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële positie <strong>in</strong> het <strong>de</strong>r<strong>de</strong> prognosejaar <strong>in</strong> gevaar brengen, terwijl <strong>in</strong> <strong>de</strong> laatste<br />
jaren weer <strong>de</strong> balans wordt gevon<strong>de</strong>n tussen activiteiten en vermogenspositie;<br />
– B2: De voorgenomen activiteiten <strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële positie <strong>op</strong> korte termijn (<strong>de</strong> eerste drie prognosejaren) <strong>in</strong> gevaar<br />
brengen. In <strong>de</strong> laatste jaren wordt <strong>de</strong> balans tussen activiteiten en vermogenspositie niet hervon<strong>de</strong>n.<br />
solvabiliteit cont<strong>in</strong>uïteit A2 cont<strong>in</strong>uïteit B1 cont<strong>in</strong>uïteit B2<br />
onvoldoen<strong>de</strong><br />
Figuur 2: Oor<strong>de</strong>len van <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister en CFV<br />
4 De rapportage die recentelijk <strong>op</strong>enbaar is gemaakt, heeft als beschouw<strong>in</strong>gsjaar 2011.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
2011<br />
2012<br />
5
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Het aantal corporaties met een A2-, B1- of B2-oor<strong>de</strong>el, die dus een kantteken<strong>in</strong>g van het CFV hebben gekregen voor <strong>de</strong><br />
cont<strong>in</strong>uïteit, betreft 43. Uitgesplitst betreft het 13 keer een B2-oor<strong>de</strong>el (2011: 5), 6 keer een B1-oor<strong>de</strong>el (2011: 2) en 24<br />
keer een A2-oor<strong>de</strong>el (2011: 21). Er zijn negen corporaties die zowel <strong>in</strong> 2011 als <strong>in</strong> 2012 hun kantteken<strong>in</strong>g hebben<br />
behou<strong>de</strong>n. Bij drie corporaties is het oor<strong>de</strong>el zelfs negatiever gewor<strong>de</strong>n en van een A2 oor<strong>de</strong>el, naar een B1 of B2 oor<strong>de</strong>el<br />
verschoven. Het totale beeld van <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong> <strong>in</strong>zake <strong>de</strong> cont<strong>in</strong>uïteit is dat <strong>in</strong> het afgel<strong>op</strong>en jaar <strong>de</strong> situatie is<br />
verslechterd, maar <strong>de</strong> solvabiliteit is verbeterd.<br />
Op basis van bovengenoem<strong>de</strong> oor<strong>de</strong>len zou eenvoudig kunnen wor<strong>de</strong>n geconclu<strong>de</strong>erd dat het met <strong>de</strong> an<strong>de</strong>re<br />
on<strong>de</strong>rzochte corporaties, die dus een A1 oor<strong>de</strong>el hebben gekregen, wel goed zit. De realiteit ligt echter vaak<br />
genuanceer<strong>de</strong>r, zo bleek <strong>in</strong> het recente verle<strong>de</strong>n. De on<strong>de</strong>rliggen<strong>de</strong> <strong>op</strong>enbare rapportages ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief’ van<br />
het CFV zijn daarom door Br<strong>in</strong>k Groep na<strong>de</strong>r beschouwd en <strong>in</strong> voorliggend document gerapporteerd.<br />
03.02 Verschuiv<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> <strong>de</strong> sector<br />
Van 381 corporaties 5 is <strong>in</strong> 2012 <strong>de</strong> rapportage ‘Corporatie <strong>in</strong> Perspectief’ gepubliceerd (gaat over boekjaar 2011). Dat zijn<br />
tien corporaties m<strong>in</strong><strong>de</strong>r dan vorig jaar. Om dieper <strong>in</strong> te kunnen gaan <strong>op</strong> verschillen<strong>de</strong> risico’s die <strong>in</strong> Corporatie <strong>in</strong><br />
Perspectief wor<strong>de</strong>n belicht, zal <strong>in</strong> <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> paragrafen een na<strong>de</strong>re beschouw<strong>in</strong>g wor<strong>de</strong>n gegeven per on<strong>de</strong>rwerp.<br />
Hierbij wordt dieper <strong>in</strong>gegaan <strong>op</strong> <strong>de</strong> stand van zaken anno 2012 en <strong>de</strong> voortgang vanuit 2011. Om een goed beeld van<br />
<strong>de</strong> sector te geven wordt er gekeken naar <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> aspecten:<br />
– <strong>de</strong> rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad (als <strong>in</strong>dicator van <strong>de</strong> ruimte om <strong>de</strong> rente te betalen);<br />
– <strong>de</strong> grondposities (als <strong>in</strong>dicator van het risico <strong>in</strong> <strong>de</strong> ontwikkelportefeuille);<br />
– <strong>de</strong> schuldverdienratio (als <strong>in</strong>dicator hoe <strong>de</strong> len<strong>in</strong>g zich verhoudt tot het verdienvermogen);<br />
– <strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële ruimte (als <strong>in</strong>dicator van het vermogen om te <strong>in</strong>vesteren);<br />
– het totaal risico;<br />
– verliezen niet gerealiseer<strong>de</strong> projecten.<br />
03.02.01 Rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad<br />
Voor <strong>de</strong> cont<strong>in</strong>uïteit is het van belang over een gezon<strong>de</strong> netto kasstroom 6 te beschikken. De netto kasstroom per<br />
verhuureenheid geeft een <strong>in</strong>dicatie van <strong>de</strong> mid<strong>de</strong>len die vanuit <strong>de</strong> verhuur beschikbaar komen om <strong>de</strong> overige lasten te<br />
voldoen, schul<strong>de</strong>n af te lossen en <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen mee te verrichten. Een hogere netto kasstroom geeft een grotere buffer<br />
om eventuele toekomstige tegenvallers <strong>op</strong> te vangen. Het lan<strong>de</strong>lijk gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> van <strong>de</strong> netto kasstroom bedraagt<br />
€ 1.073,-- per verhuureenheid.<br />
Van <strong>de</strong> twee corporaties met een onvoldoen<strong>de</strong> solvabiliteitsoor<strong>de</strong>el scoort Won<strong>in</strong>gverenig<strong>in</strong>g Ne<strong>de</strong>rweert het m<strong>in</strong>st<br />
goed met € 766,-- per verhuureenheid. Er zijn 73 corporaties die een slechtere netto kasstroom hebben dan<br />
Won<strong>in</strong>gverenig<strong>in</strong>g Ne<strong>de</strong>rweert.<br />
5 Van enkele an<strong>de</strong>re corporaties was <strong>de</strong> data ten tij<strong>de</strong> van het <strong>op</strong>stellen van <strong>de</strong>ze rapportage niet (<strong>op</strong>enbaar) beschikbaar <strong>op</strong> www.cfv.nl, het betreft<br />
on<strong>de</strong>r meer Vestia en WSG.<br />
6 De netto kasstroom wordt bepaald door <strong>de</strong> netto bedrijfslasten, <strong>de</strong> on<strong>de</strong>rhoudslasten en <strong>de</strong> erfpacht <strong>in</strong> m<strong>in</strong><strong>de</strong>r<strong>in</strong>g te brengen <strong>op</strong> <strong>de</strong><br />
huur<strong>op</strong>brengsten, vergoed<strong>in</strong>gen, bedrijfs<strong>op</strong>brengsten en geactiveer<strong>de</strong> productie.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
6
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Van <strong>de</strong> 43 corporaties zon<strong>de</strong>r cont<strong>in</strong>uïteitsoor<strong>de</strong>el A1, heeft <strong>de</strong> corporatie met <strong>de</strong> laagste netto kasstroom een netto<br />
kasstroom van € 53,-- negatief per verhuureenheid. Er zijn acht corporaties (met een A1 oor<strong>de</strong>el) met een nog slechtere<br />
netto kasstroom. Deze hebben allen een negatieve netto kasstroom, waarbij Sticht<strong>in</strong>g Havenste<strong>de</strong>r uit Rotterdam (CiP<br />
2012: € 203/vhe negatief, CiP 2011: € 262/vhe negatief) <strong>de</strong> enige grote corporatie <strong>in</strong> <strong>de</strong>ze lijst is. Uit een na<strong>de</strong>re analyse<br />
van <strong>de</strong> betreffen<strong>de</strong> corporaties blijkt dat het <strong>in</strong> enkele gevallen om een eenmalig slechte netto kasstroom gaat. Er kan<br />
dus niet automatisch wor<strong>de</strong>n geconclu<strong>de</strong>erd dat het f<strong>in</strong>ancieel niet goed gaat bij die betreffen<strong>de</strong> corporaties.<br />
Tezamen met <strong>de</strong> lasten 7 vormt <strong>de</strong> netto kasstroom <strong>de</strong> rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad <strong>in</strong> <strong>de</strong> CFV-rapportage. De rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad<br />
geeft aan hoe vaak uit <strong>de</strong> netto kasstroom <strong>de</strong> verschuldig<strong>de</strong> rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan wor<strong>de</strong>n<br />
betaald. Met an<strong>de</strong>re woor<strong>de</strong>n: hoe hoger <strong>de</strong> ratio, <strong>de</strong>s te kle<strong>in</strong>er is het risico dat <strong>de</strong> corporatie <strong>de</strong> renteverplicht<strong>in</strong>gen niet<br />
kan nakomen. Er zijn 12 corporaties met een slechtere rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad dan <strong>de</strong> slechtst scoren<strong>de</strong> corporatie met een<br />
kantteken<strong>in</strong>g. Het lan<strong>de</strong>lijke gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> voor <strong>de</strong> rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad is 1,8. Van <strong>de</strong> beschouw<strong>de</strong> corporaties halen 37<br />
een rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad lager dan 1,4. Uiteraard heeft on<strong>de</strong>r meer <strong>de</strong> aard van <strong>de</strong> won<strong>in</strong>gportefeuille (bijvoorbeeld veel<br />
of we<strong>in</strong>ig nieuwbouw) <strong>in</strong>vloed <strong>op</strong> <strong>de</strong> rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad. Alleen <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad kan dus niet<br />
wor<strong>de</strong>n geconclu<strong>de</strong>erd dat een <strong>in</strong>dividuele corporatie er niet goed voor staat. Het is wel één van <strong>de</strong> belangrijke risico<br />
<strong>in</strong>dicatoren.<br />
In on<strong>de</strong>rstaan<strong>de</strong> grafiek zijn <strong>de</strong> rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgra<strong>de</strong>n van alle corporaties weergegeven, wanneer <strong>de</strong>ze <strong>op</strong>enbaar<br />
beschikbaar zijn. Daarbij is aangegeven of <strong>de</strong>ze corporatie een kantteken<strong>in</strong>g van het CFV of <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister heeft ontvangen.<br />
Figuur 3: rente<strong>de</strong>kk<strong>in</strong>gsgraad van corporaties (gemid<strong>de</strong>ld 1,8)<br />
7 De lasten bestaan uit <strong>de</strong> overheidsbijdragen, vennootschapsbelast<strong>in</strong>g en heff<strong>in</strong>gen bijzon<strong>de</strong>re projectsteun en saner<strong>in</strong>g ge<strong>de</strong>eld door <strong>de</strong> betaal<strong>de</strong><br />
rente m<strong>in</strong>us ontvangen rente.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
7
03.02.02 Grondposities<br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
In <strong>de</strong> zomer van 2011 werd door het CFV <strong>in</strong> <strong>de</strong> pers 8 <strong>de</strong> alarmbel geluid voor wat betreft het risicomanagement. Het CFV<br />
conclu<strong>de</strong>er<strong>de</strong> on<strong>de</strong>r meer: “…dat er <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> gerealiseer<strong>de</strong> productie van <strong>de</strong> afgel<strong>op</strong>en jaren voor ruim 21 jaar aan<br />
bouwvoorraad aanwezig is”. Een <strong>op</strong>vallen<strong>de</strong> constater<strong>in</strong>g wanneer uit gegevens van het CFV blijkt dat <strong>de</strong> grondvoorraad<br />
niet alleen <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> CiP 2011, maar ook <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> CiP 2012 nog ver<strong>de</strong>r is toegenomen.<br />
Door het CFV is <strong>de</strong> <strong>op</strong>pervlakte van <strong>de</strong> beschikbare gron<strong>de</strong>n <strong>in</strong> beeld gebracht, separaat voor gron<strong>de</strong>n met en gron<strong>de</strong>n<br />
zon<strong>de</strong>r een bouwbestemm<strong>in</strong>g, zie figuur 4. Er zijn 73 corporaties met meer dan 100.000 m² grond voor toekomstige<br />
(won<strong>in</strong>g)bouw. Vergeleken met 2011 is dit aantal met vijf corporaties gestegen. Tien corporaties hebben zelfs meer dan<br />
1.000.000 m² <strong>in</strong> bezit. Natuurlijk hangt dit samen met <strong>de</strong> grootte van <strong>de</strong> corporaties, echter <strong>de</strong> omvang van <strong>de</strong><br />
grondvoorraad is <strong>in</strong> <strong>de</strong> huidige tijd een belangrijke risico-<strong>in</strong>dicator. Ten <strong>op</strong>zichte van <strong>de</strong> CiP 2011 is <strong>de</strong> totale grondpositie<br />
van alle corporaties gestegen van circa 41,7 mln m² naar circa 45,9 mln m² (circa 10%). Hieruit kan <strong>de</strong> conclusie wor<strong>de</strong>n<br />
getrokken dat corporaties <strong>in</strong> <strong>de</strong>ze tij<strong>de</strong>n, ondanks <strong>de</strong> crisis, nog genoeg re<strong>de</strong>nen zien om hun huidige grondposities te<br />
blijven uitbrei<strong>de</strong>n.<br />
Figuur 4: grondposities per corporatie (<strong>in</strong> m²)<br />
Opvallend is dat afgel<strong>op</strong>en jaar <strong>de</strong> grondposities van <strong>de</strong> won<strong>in</strong>gcorporaties zijn gegroeid. De sector als totaal heeft het<br />
afgel<strong>op</strong>en jaar maar liefst 4,3 miljoen vierkante meter grond meer <strong>in</strong> portefeuille genomen. Hiervan zijn 16 corporaties<br />
die hun grondvoorraad hebben laten toenemen met meer dan 10 hectare. Woonconcept uit Meppel is daarvan <strong>de</strong><br />
corporatie die het grootste <strong>op</strong>pervlakte heeft toegevoegd, te weten circa 88 hectare, waarbij <strong>op</strong>gemerkt wordt dat <strong>de</strong>ze<br />
grond geen bouwbestemm<strong>in</strong>g heeft. Ook hun totale grondpositie valt <strong>op</strong>. Woonconcept is na Ymere en <strong>de</strong> Alliantie,<br />
corporaties van respectievelijk een 7 en 5 keer grotere omvang, <strong>de</strong> grootste grondbezitter <strong>in</strong> corporatieland. Ook ten<br />
<strong>op</strong>zichte van <strong>de</strong> eigen omvang is <strong>de</strong> totale grondpositie van Woonconcept groots. Stel dat voor een sociale huurwon<strong>in</strong>g<br />
gemid<strong>de</strong>ld ongeveer 250 m² gebied nodig is (ca. 50% kavel en ca. 50% <strong>op</strong>enbaar gebied). Dan past <strong>op</strong> <strong>de</strong> grondpositie<br />
van Woonconcept een verdubbel<strong>in</strong>g van hun huidige aantal won<strong>in</strong>gen. Toch krijgt zij van zowel <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister als het CFV<br />
8 On<strong>de</strong>r meer: F<strong>in</strong>ancieel Dagblad 14 juli 2011 “Corporaties nemen te veel risico’s”, BNR Interview met Jan van <strong>de</strong>r Moolen, directeur CFV, 13 juli 2011.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
8
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
geen kantteken<strong>in</strong>gen over <strong>de</strong> solvabiliteit of <strong>de</strong> cont<strong>in</strong>uïteit. Mogelijk is er een goe<strong>de</strong> re<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong> grote voorraad grond<br />
zon<strong>de</strong>r bouwbestemm<strong>in</strong>g bij Woonconcept, echter <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> beschikbare data komt <strong>de</strong> positie als te groot voor<br />
<strong>de</strong>ze corporatie over 9 .<br />
Van 113 corporaties is <strong>de</strong> gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> grondprijs per m² bruto plangebied hoger dan € 100,--. Zeker als dat grondposities<br />
zon<strong>de</strong>r een bouwbestemm<strong>in</strong>g zijn, kunnen <strong>de</strong>ze als risicovol wor<strong>de</strong>n bestempeld. Zo heeft bijvoorbeeld<br />
won<strong>in</strong>gbouwverenig<strong>in</strong>g Berg<strong>op</strong>waarts uit Deurne circa 206.000 m² (bouw)grond <strong>in</strong> bezit, waarvan circa 140.000 m²<br />
zon<strong>de</strong>r bouwbestemm<strong>in</strong>g, met een gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> grondwaar<strong>de</strong> van circa € 141,-- per m².<br />
Ook zijn er tien corporaties zon<strong>de</strong>r een kantteken<strong>in</strong>g van het CFV, waarbij <strong>de</strong> grondwaar<strong>de</strong> boven <strong>de</strong> € 500,-- per m ² ligt.<br />
Dit zijn er twee meer dan <strong>in</strong> 2011. Daar gaat het overigens gelukkig meestal om gron<strong>de</strong>n met een bouwbestemm<strong>in</strong>g en<br />
over niet al te grote <strong>op</strong>pervlakten. De huidige marktomstandighe<strong>de</strong>n hebben het risic<strong>op</strong>rofiel van grootgrondbezitters<br />
uiteraard aanzienlijk na<strong>de</strong>lig beïnvloed, maar ook <strong>in</strong> goe<strong>de</strong> tij<strong>de</strong>n was dit al tamelijk risicovol te noemen.<br />
Figuur 5: grondposities (<strong>in</strong> €/m²)<br />
Het lan<strong>de</strong>lijke gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> van <strong>de</strong> waar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> nog te ontwikkelen grondposities uit <strong>de</strong> bestaan<strong>de</strong> won<strong>in</strong>gportefeuille<br />
bedroeg <strong>in</strong> <strong>de</strong> CiP 2011 € 843,-- per verhuureenheid. In <strong>de</strong> CiP 2012 is <strong>de</strong> lan<strong>de</strong>lijke gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> waar<strong>de</strong> gestegen naar<br />
€ 855,-- per verhuureenheid. Er zijn vijftien corporaties, waarbij <strong>de</strong> waar<strong>de</strong> vijf keer hoger is dan dit lan<strong>de</strong>lijk gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong>.<br />
Van <strong>de</strong> corporaties met meer dan 5.000 vhe vallen won<strong>in</strong>gcorporatie Woon<strong>in</strong>c uit E<strong>in</strong>dhoven, Stadgenoot uit Amsterdam<br />
en Trudo uit E<strong>in</strong>dhoven <strong>op</strong>. Zij hebben respectievelijk een grondpositie met een gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> waar<strong>de</strong> van € 6.918,--,<br />
€ 4.888,-- en € 3.854,-- per verhuureenheid. Hun totale grondpositie is respectievelijk 31,1 ha, 23,6 ha en 24,5 ha.<br />
9 Op basis van een reactie van Woonconcept is dui<strong>de</strong>lijk gewor<strong>de</strong>n dat ten behoeve van <strong>de</strong> CiP 2012 foutieve data is aangeleverd. De grondpositie is<br />
kle<strong>in</strong>er dan gerapporteerd. Desondanks blijft <strong>de</strong> grondpositie van Woonconcept groot, maar is niet (zoals <strong>op</strong>genomen <strong>in</strong> <strong>de</strong> CiP 2012) aanzienlijk<br />
gegroeid. Br<strong>in</strong>k Groep heeft zich <strong>in</strong> voorliggen<strong>de</strong> rapportage gebaseerd <strong>op</strong> <strong>de</strong> data uit <strong>de</strong> CiP.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
9
03.02.03 Schuldverdienratio<br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Ook is het <strong>in</strong>teressant te weten <strong>in</strong> hoeveel jaar <strong>de</strong> langl<strong>op</strong>en<strong>de</strong> len<strong>in</strong>gen kunnen wor<strong>de</strong>n afgelost uit <strong>de</strong> netto kasstroom.<br />
Dit wordt zichtbaar door <strong>de</strong> schuldverdienratio 10 . De gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> schuldverdienratio van <strong>de</strong> corporaties <strong>in</strong> Ne<strong>de</strong>rland is<br />
33,0 jaar. Dat wil dus zeggen dat <strong>in</strong> 33 jaar <strong>de</strong> langl<strong>op</strong>en<strong>de</strong> len<strong>in</strong>gen met <strong>de</strong> netto kasstroom kunnen wor<strong>de</strong>n afgelost.<br />
Van <strong>de</strong> on<strong>de</strong>rzochte corporaties zijn er tien met een schuldverdienratio die drie keer zo slecht is (dus hoger dan 99 jaar)<br />
en enkele uitschieters die zelfs meer dan veertien keer zo slecht scoren. Van <strong>de</strong> corporaties met meer dan 5.000<br />
verhuureenhe<strong>de</strong>n vallen met name won<strong>in</strong>gsticht<strong>in</strong>g Rochdale uit Amsterdam en Sticht<strong>in</strong>g Woonplus uit Schiedam <strong>op</strong>.<br />
Rochdale heeft een schuldverdienratio van 2956 jaar en scoort van <strong>de</strong> corporaties met een positieve netto kasstroom het<br />
slechtst. Woonplus heeft een schuldverdienratio van 103 jaar en staat daarmee <strong>op</strong> plek 10. Uiteraard hebben <strong>de</strong><br />
corporaties met een negatieve netto kasstroom een nog slechtere score dan <strong>de</strong> hiervoor benoem<strong>de</strong> corporaties. In figuur<br />
6 zijn <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong> schuldverdienratio’s van <strong>de</strong> corporaties zichtbaar en is aangegeven of <strong>de</strong>ze <strong>in</strong> 2012 een<br />
kantteken<strong>in</strong>g hebben ontvangen.<br />
Figuur 6: schuldverdienratio 11 (gemid<strong>de</strong>ld 33,0 jaar)<br />
Dit jaar heeft het CFV voor het eerst gekeken naar <strong>de</strong> hoeveelheid len<strong>in</strong>gen die niet door het Waarborgfonds Sociale<br />
Won<strong>in</strong>gbouw (WSW) zijn geborgd. Hierbij maakt zij on<strong>de</strong>rscheid tussen len<strong>in</strong>gen voor DEAB 12 en niet-DEAB activiteiten.<br />
In totaal hebben <strong>de</strong> corporaties voor ruim € 82,0 miljard gef<strong>in</strong>ancierd met borg<strong>in</strong>g door het WSW. Daarnaast is € 4,2<br />
miljard gef<strong>in</strong>ancierd zon<strong>de</strong>r borg<strong>in</strong>g door het WSW. Hiervan € 3,32 miljard voor DAEB en € 0,86 miljard voor niet-DAEB<br />
activiteiten. Won<strong>in</strong>gcorporatie Welbions uit Hengelo heeft het meeste geleend zon<strong>de</strong>r borg<strong>in</strong>g door het WSW voor DAEB<br />
activiteiten, te weten circa € 337 miljoen. Won<strong>in</strong>gsticht<strong>in</strong>g Woonbron uit Rotterdam heeft het meeste geleend zon<strong>de</strong>r<br />
borg<strong>in</strong>g door het WSW voor niet-DAEB activiteiten, te weten circa € 160 miljoen.<br />
10 De schuldverdienratio geeft <strong>de</strong> verhoud<strong>in</strong>g tussen <strong>de</strong> netto kasstroom en <strong>de</strong> langl<strong>op</strong>en<strong>de</strong> schul<strong>de</strong>n weer.<br />
11 Van één corporatie bedraagt <strong>de</strong> schuldverdienratio, veroorzaakt door een hele lage netto kasstroom, 2956. Deze extreme waar<strong>de</strong> is voor <strong>de</strong><br />
leesbaarheid van <strong>de</strong> grafiek weggelaten.<br />
12 DEAB: Diensten van Algemeen Economisch Belang<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
10
03.02.04 F<strong>in</strong>anciële ruimte<br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Een an<strong>de</strong>re <strong>in</strong>teressante <strong>in</strong>dicator met betrekk<strong>in</strong>g tot <strong>de</strong> schul<strong>de</strong>npositie is het verschil tussen <strong>de</strong> bedrijfswaar<strong>de</strong> en het<br />
vreemd vermogen. Er zijn 50 corporaties waarbij het verschil m<strong>in</strong><strong>de</strong>r dan € 5.000,-- per huurwon<strong>in</strong>g bedraagt. Van 21<br />
corporaties is het verschil zelfs negatief (<strong>de</strong> schul<strong>de</strong>n zijn dus hoger dan <strong>de</strong> bedrijfswaar<strong>de</strong> per won<strong>in</strong>g). Dit is <strong>op</strong> zich niet<br />
direct een probleem, maar dan moet <strong>de</strong> feitelijke marktwaar<strong>de</strong> van het bezit wel hoger zijn dan <strong>de</strong> bedrijfswaar<strong>de</strong>.<br />
Uitschieter is Sticht<strong>in</strong>g ZorgGoedBrabant uit Oss (656 wooneenhe<strong>de</strong>n), waar <strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële ruimte circa<br />
€ 40.000,-- negatief per verhuureenheid bedraagt. Van <strong>de</strong> corporaties groter dan 5.000 verhuureenhe<strong>de</strong>n staan Sticht<strong>in</strong>g<br />
Nijestee uit Gron<strong>in</strong>gen met circa € 8.500,-- negatief per verhuureenheid, Laurentius uit Breda met circa € 5.700,-- negatief<br />
per verhuureenheid en Patrimonium Won<strong>in</strong>gsticht<strong>in</strong>g uit Veenendaal met circa € 4.400,-- negatief per verhuureenheid <strong>in</strong><br />
<strong>de</strong> t<strong>op</strong> 10. De f<strong>in</strong>anciële ruimte per corporatie is weergegeven <strong>in</strong> figuur 7.<br />
Figuur 7: f<strong>in</strong>anciële ruimte 13<br />
03.02.05 Risico’s<br />
Het CFV on<strong>de</strong>rken<strong>de</strong> <strong>in</strong> <strong>de</strong> CiP 2011 <strong>in</strong> <strong>de</strong> methodiek voor <strong>de</strong> beoor<strong>de</strong>l<strong>in</strong>g van <strong>de</strong> risico’s drie bronnen van risico: het<br />
macro-economische risico (<strong>in</strong>flatie en rente), het <strong>op</strong>erationele risico (falen<strong>de</strong> processen of mensen) en het marktrisico.<br />
Het marktrisico is het risico dat door een negatieve marktontwikkel<strong>in</strong>g <strong>de</strong> waar<strong>de</strong> van het bestaan<strong>de</strong> bezit, <strong>de</strong> <strong>op</strong>brengst<br />
van grondposities, niet verkochte gereedgekomen ko<strong>op</strong>won<strong>in</strong>gen (voorra<strong>de</strong>n) en/of <strong>de</strong> <strong>op</strong>brengst van <strong>de</strong> productie van<br />
nieuwbouw ko<strong>op</strong> (reeds aangegane verplicht<strong>in</strong>gen) lager is dan verwacht. In <strong>de</strong> CiP 2012 wordt dit on<strong>de</strong>rscheid tussen<br />
<strong>de</strong> risico’s niet gegeven, maar is voor het boekjaar slechts het totaal risico (<strong>in</strong>clusief Vpb-beklemm<strong>in</strong>g 14 ) gepubliceerd. Dit<br />
is <strong>op</strong>vallend aangezien het zeker <strong>in</strong> <strong>de</strong>ze tij<strong>de</strong>n belangrijke <strong>in</strong>dicatoren zijn. Tevens doet het weglaten van <strong>de</strong> uitgesplitste<br />
cijfers <strong>de</strong> transparantie over <strong>de</strong> sector geen goed.<br />
13 De f<strong>in</strong>anciële ruimte wordt bepaald door het verschil tussen bedrijfswaar<strong>de</strong> en <strong>de</strong> langl<strong>op</strong>en<strong>de</strong> len<strong>in</strong>gen.<br />
14 Dit is <strong>de</strong> beklemm<strong>in</strong>g vanwege toekomstige vennootschapsbelast<strong>in</strong>gverplicht<strong>in</strong>gen.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
11
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
Het gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> totaal risico van Ne<strong>de</strong>rlandse corporaties bedraagt € 5.719,-- per gewogen verhuureenheid. Het totaal<br />
risico per corporatie is uitgezet <strong>in</strong> on<strong>de</strong>rstaan<strong>de</strong> grafiek. Geconclu<strong>de</strong>erd kan wor<strong>de</strong>n dat twaalf corporaties meer dan het<br />
dubbele risico l<strong>op</strong>en. Voor <strong>de</strong> sector als totaal is er door het CFV een risico ge<strong>de</strong>f<strong>in</strong>ieerd van circa € 12,5 miljard. Van <strong>de</strong><br />
grotere corporaties staan Sticht<strong>in</strong>g Ou<strong>de</strong>renhuisvest<strong>in</strong>g Rotterdam en Won<strong>in</strong>gsticht<strong>in</strong>g Goe<strong>de</strong> Ste<strong>de</strong> uit Almere <strong>in</strong> <strong>de</strong> t<strong>op</strong><br />
10.<br />
Figuur 8: totaal risico <strong>in</strong>clusief Vpb-beklemm<strong>in</strong>g (<strong>in</strong> € / gewogen vhe)<br />
03.02.06 Verliezen niet gerealiseer<strong>de</strong> projecten<br />
Uit <strong>de</strong> gegevens van het CFV wordt dui<strong>de</strong>lijk dat het een zwaar jaar is geweest. De won<strong>in</strong>gcorporaties hebben<br />
gezamenlijk circa € 146 miljoen aan verliezen <strong>op</strong> niet gerealiseer<strong>de</strong> projecten gele<strong>de</strong>n. Het grootste verlies is genomen<br />
door won<strong>in</strong>gcorporatie Mitros uit Utrecht, die € 10,2 miljoen verlies nam. En dat terwijl uit <strong>de</strong> CiP 2011 blijkt dat <strong>in</strong> het<br />
voorafgaan<strong>de</strong> jaar al € 80 miljoen door alle corporaties gezamenlijk aan verlies is genomen door het niet (kunnen)<br />
uitvoeren van projecten.<br />
De impact van zo’n verlies hangt nauw samen met <strong>de</strong> kenmerken van een corporatie. Een grote corporatie zal doorgaans<br />
zulke verliezen relatief makkelijker <strong>op</strong> kunnen vangen dan een kle<strong>in</strong>e corporatie. Wel kan wor<strong>de</strong>n geconstateerd dat door<br />
<strong>de</strong> aanhou<strong>de</strong>n<strong>de</strong> crisis <strong>de</strong> kans <strong>op</strong> verliezen <strong>op</strong> niet gerealiseer<strong>de</strong> projecten aanhoudt.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
12
04 BEVINDINGEN<br />
04.01 Conclusies<br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed<br />
In <strong>de</strong> ‘aandachts-t<strong>op</strong>-50’ van <strong>de</strong> analyse van Br<strong>in</strong>k Groep staan 39 corporaties zon<strong>de</strong>r kantteken<strong>in</strong>g (A1<br />
cont<strong>in</strong>uïteitsoor<strong>de</strong>el en voldoen<strong>de</strong> solvabiliteit) van het CFV. Uiteraard vormen <strong>de</strong> <strong>in</strong> dit artikel beschouw<strong>de</strong> aspecten<br />
slechts een <strong>de</strong>el van <strong>de</strong> totale rapportage Corporatie <strong>in</strong> Perspectief van het CFV. Wel zijn het belangrijke <strong>in</strong>dicatoren. In <strong>de</strong><br />
analyse vallen niet alleen <strong>in</strong>dividuele corporaties <strong>op</strong>, maar ook zijn er <strong>op</strong>merkelijke verschuiv<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> <strong>de</strong> sector waar te<br />
nemen. Het toenemen van <strong>de</strong> grondposities, personeelskosten en het afnemen van <strong>de</strong> f<strong>in</strong>anciële ruimte zijn slechts<br />
enkele voorbeel<strong>de</strong>n. Daarbij hebben corporaties <strong>in</strong> 2012 gezamelijk meer dan het dubbele verlies moeten nemen <strong>op</strong> niet<br />
gerealiseer<strong>de</strong> projecten. Er kan wor<strong>de</strong>n geconclu<strong>de</strong>erd dat het beheersen van en stur<strong>in</strong>g <strong>op</strong> risico’s nodig is. Me<strong>de</strong><br />
daardoor kunnen <strong>op</strong>merk<strong>in</strong>gen wor<strong>de</strong>n geplaatst bij <strong>de</strong> oor<strong>de</strong>len verstrekt door <strong>de</strong> M<strong>in</strong>ister en het CFV. Uiteraard is niet<br />
meegenomen hoe <strong>de</strong> toezicht achter <strong>de</strong> schermen plaatsv<strong>in</strong>dt. Wel mag wor<strong>de</strong>n gezegd, dat transparantie wenselijk is.<br />
Voor <strong>de</strong> <strong>in</strong>dividuele c<strong>op</strong>oraties uit <strong>de</strong> ‘aandachts-t<strong>op</strong>-50’ kan voorzichtig wor<strong>de</strong>n geconclu<strong>de</strong>erd dat het beheersen van<br />
<strong>de</strong> risico’s bij die corporaties, ondanks het positieve oor<strong>de</strong>el van het CFV, extra aandacht behoeft. Zon<strong>de</strong>r a<strong>de</strong>quate<br />
maatregelen blijft het risic<strong>op</strong>rofiel van <strong>de</strong>ze corporaties, tezamen met <strong>de</strong> corporaties die van het CFV reeds een<br />
kantteken<strong>in</strong>g hebben gekregen, hoog. Het behoeft geen toelicht<strong>in</strong>g dat <strong>in</strong> <strong>de</strong> huidige situatie <strong>op</strong> <strong>de</strong> vastgoedmarkt en<br />
<strong>de</strong> f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsmarkt, het ten positieve wen<strong>de</strong>n van <strong>de</strong>ze risico’s geen eenvoudige <strong>op</strong>gave is.<br />
Er mag ook wor<strong>de</strong>n gesproken over <strong>de</strong> corporaties die juist <strong>in</strong> <strong>de</strong>ze tij<strong>de</strong>n maatregelen nemen om hun risico’s te<br />
beheersen. Op basis van <strong>de</strong> CiP 2012 valt te constateren dat bijvoorbeeld Patrimonium uit Veenendaal haar grondposities<br />
aanzienlijk heeft teruggebracht, een compliment waard. Ook zijn er circa 30 corporaties die 10 of meer verhuureenhe<strong>de</strong>n<br />
extra per fte beheren, eveneens een compliment waard. En nog een <strong>op</strong>steker, er zijn circa 10 corporaties waarvan het<br />
marktrisico <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> jaren daalt <strong>op</strong> basis van <strong>de</strong> prognoses <strong>in</strong> <strong>de</strong> CiP 2012.<br />
04.02 Hoe nu ver<strong>de</strong>r?<br />
Uiteraard is het niet zo dat <strong>de</strong> corporaties <strong>in</strong> <strong>de</strong> ‘aandachts-t<strong>op</strong>-50’ geen perspectief hebben. Het is zeker mogelijk om <strong>de</strong><br />
risico’s te beïnvloe<strong>de</strong>n en structureel te saneren. Enkele maatregelen die Br<strong>in</strong>k Groep toepast zijn herstructurer<strong>in</strong>g van <strong>de</strong><br />
f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsportefeuille en het doorvoeren van exit-strategieën voor risicovolle projecten. Ook nog <strong>in</strong>grijpen<strong>de</strong>r<br />
maatregelen als reorganisatie en fusie moeten <strong>in</strong> sommige gevallen <strong>in</strong> ogenschouw wor<strong>de</strong>n genomen.<br />
Om <strong>de</strong> gewenste <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gs<strong>op</strong>gave toch te kunnen f<strong>in</strong>ancieren is er een (acute) noodzaak om werk te maken van het<br />
sturen <strong>op</strong> <strong>de</strong> kasstroom. Harmoniseren van <strong>de</strong> huur, afbaken<strong>in</strong>g van <strong>de</strong> doelgroep en het verlagen van <strong>de</strong><br />
on<strong>de</strong>rhoudskosten en bedrijfslasten. Ver<strong>de</strong>r wordt dui<strong>de</strong>lijk dat <strong>de</strong> ruimte voor avonturen en risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> toekomst<br />
beperkt is.<br />
Al met al kan wor<strong>de</strong>n geconclu<strong>de</strong>erd dat ook <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong> nog een hele uitdag<strong>in</strong>g heeft on<strong>de</strong>r het huidige<br />
gesternte van <strong>de</strong> f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gs- en vastgoedmarkt. En dan hebben we het nog niet eens gehad over <strong>de</strong> maatregelen die<br />
het Rijk en Eur<strong>op</strong>a voor <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong> <strong>in</strong> petto hebben. Corporaties moeten niet lijdzaam afwachten tot het CFV<br />
komt <strong>in</strong>grijpen of hierover rapporteert, maar kunnen beter zelf <strong>in</strong> actie komen.<br />
Br<strong>in</strong>k Groep Risico’s <strong>in</strong> <strong>de</strong> <strong>corporatiesector</strong><br />
13
<strong>in</strong>kgroep.nl/corporaties<br />
Management Advies Automatiser<strong>in</strong>g Bouw Huisvest<strong>in</strong>g Vastgoed