Holland Lawyer - M&A Special, april 2012 - Holland Van Gijzen

Realiteitszin terug op vastgoedovernamemarkt
De vastgoedsector staat in sur
place. Iedereen weet wat er
moet gebeuren: afwaarderen,
slopen en/of herontwikkelen.
Echter, alle partijen lijken te
wachten tot iemand anders
in beweging komt. De problematiek
en de neerwaartse
prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt
is natuurlijk ook
flink slikken voor een
sector die het jarenlang voor
de wind ging. en waar transacties
elkaar in rap tempo
opvolgden. ‘In de jaren 2006
tot 2009 groeiden de bomen
tot in de hemel,’ zegt Sander
van Leeuwen. ‘Financiering
was eenvoudig te verkrijgen
en beleggers stonden, zelfs
voor hele lage aanvangsrendementen,
in de rij.’
Hoe anders ziet de nieuwe
werkelijkheid eruit. Als gevolg
van de credit crunch, de eurocrisis
en de verscherpte wet-
en regelgeving ten aanzien
van liquiditeit en kapitaal van
banken, is er steeds minder
geld beschikbaar. Jan Willem
Stouthart: ‘Die ontwikkeling
heeft de vastgoedtransactiemarkt
zo goed als stil gelegd.
Al zien we momenteel wel in
toenemende mate dat partijen
onder dwang van banken
hun distressed assets op de
markt brengen. Tot voor kort
werden die partijen in de
vorm van extra financieringen
door diezelfde banken in de
lucht gehouden. Dit deden
banken uit angst dat bezitters
zouden omvallen en de
De ondergang van het ooit zo onsterfelijk geachte Lehman Brothers, medio
september 2008, veroorzaakte een financiële ravage en bracht de verwevenheid
van de mondiale financiële sector aan het licht. De val van de één, zorgde voor
wereldwijde problemen bij allen. Ook de vastgoedsector heeft hiervan de
gevolgen ondervonden. Notaris Jan Willem Stouthart en advocaat Sander van
Leeuwen, beiden gespecialiseerd in commercieel onroerend goed, gaan nader in
op de nieuwe werkelijkheid op de Real Estate M&A-markt. ‘In tegenstelling tot
enkele jaren geleden, is met het doorlopen van een vastgoedtransactie geruime
tijd gemoeid en wordt veel meer aandacht besteed aan het in kaart brengen en
alloceren van risico’s. Vooral aan de verkoperskant wordt veel pijn geleden.’
16 - HOLLAND LAWYER APRIL 2012
banken zelf grote verliezen
zouden lijden. Die tijd lijkt nu
geweest. Het geduld raakt op.
Banken eisen schoon schip.
Zij zien dat herstel voorlopig
op zich laat wachten en dat
langer beademen zinloos is.
Zij nemen nu, veelal onder
dwang van stakeholders, hun
pijn. Dat brengt met zich mee
dat onze M&A-praktijk voor
Real Estate momenteel vooral
verkopers bijstaat. Meer dan
eens in nauwe samenspraak
met banken.’
Wanneer we inzoomen op de
markt van bedrijfsovernames,
zien we een behoorlijke
trendbreuk. Van de
zogenaamde clean cuts is
amper nog sprake. Kopers en
verkopers blijven als gevolg
van minderheidsbelangen,
uitgestelde betalingen en
verkopersleningen langdurig
aan elkaar verbonden. Kent
de vastgoedtransactiemarkt
momenteel vergelijkbare
trends?
Van Leeuwen: ‘Wat we de
laatste tijd zien, is dat verkopers
bereid zijn verkooptransacties
aan koperszijde
te faciliteren. Een voorbeeld
hiervan is de lastige financierbaarheid.
Er is veel leegstand
en vastgoedwaarden staan
onder druk met als gevolg
dat het onderpand sterk in
waarde kan dalen. De risico’s
voor financierende banken
stijgen. Dit is voor banken
reden tot terughoudendheid.
Om de transactie desondanks
rond te krijgen, gaan verkopers
zich daarom soms actief
bemoeien met financiering.
Bijvoorbeeld door met banken
in gesprek te gaan: wat moet
er gebeuren om u over de
streep te trekken? Een verkoper
kan hier in sommige situaties
beslissende invloed op
uitoefenen. Hij is bijvoorbeeld
bereid beperkt een geclausuleerde
zekerheid te verstrekken.
Al is het maar omdat hij
anders zijn object niet kan
verkopen en de ter zake aangegane
financiering dus ook
niet kan aflossen.
Stouthart: ‘Op die manier
behoudt de verkoper een zeker
risico maar is het vastgoed wel
van zijn balans, balansverkorting
in jargon. Daarnaast zien
we, net als bij bedrijfsovernames,
dat aankoopprocessen
bijzonder stroef verlopen. Meer
dan ooit worden alle risico’s
uitvoerig in kaart gebracht
alvorens een deal tot stand
komt.’
Van Leeuwen: ‘Dat is echt
een thema van nu. Voor de
crisis vertrouwden kopers
en verkopers veel vaker op
de goede afloop en wilden ze
maar één ding: zo snel mogelijk
verkopen en overdragen.
Due diligence was veel minder
relevant. Vandaag de dag eisen
kopers, maar ook banken, volledig
inzicht. Dit betekent dat
er uitvoerig onderzoek wordt
verricht naar de juridische
toestand van het object zodat
de risico’s in kaart kunnen
worden gebracht. Vervolgens
onderhandelen partijen uitgebreid
over de allocatie van die
risico’s. Dit betekent overigens
dat een goede voorbereiding
van een voorgenomen verkoop
ook kan leiden tot een beter
verkoopresultaat. Risico’s,
zoals bijvoorbeeld aflopende
huurtermijnen, nadelige bepalingen
in huurovereenkomsten,
ontoereikende omgevingsvergunningen,
verontreinigingen
of ontbrekende garanties,
kunnen immers nog worden
beheerst.’
Stouthart: ‘Dat impliceert
dat verkopers die hun bezittingen
in de etalage zetten,
nog daadwerkelijk een goede
prijs kunnen ontvangen voor
het vastgoed mits zij tijdig de
juiste voorzieningen treffen. In
dat geval verklein je namelijk
de kans dat een koper om
discounts vraagt vanwege
bepaalde risico’s. Het kan
kortom in het voordeel van verkopers
zijn, juist nu zaken goed
in kaart te brengen en vast te
leggen.’
Welke rol spelen private
investeerders, private
equity, momenteel op de
vastgoedtransactiemarkt?
Stouthart: ‘Vergelijkbaar met
de banken zijn ook private
investeerders minder gretig. Al
blijft er voor courant, gunstig
gelegen én verhuurd vastgoed