Fundamenten 2012-3.pdf

driema andelijks tijdschrif t van v vh 

ja argang 2 4 - nr . 3 - jUli - aUgUstUs - sePtemBer 2012 

Anti-kraakmaatregelen voor 

sociale woningen 

Kolonie-Merksplas: sociale 

woningen in erfpacht 

Vijf vragen over regenwaterrecuperatiepompen 

Vereniging van Vlaamse 

VVH Huisvestingsmaatschappijen 

Vereniging van Vlaamse 

VVH Huisvestingsmaatschappijen

Inhoud 

2 voorwoord 

3 Werking vereniging 

4 dossier – anti-kraakmaatregelen voor 

sociale woningen 

13 reportage – kolonie-merksplas: 

sociale woningen in erfpacht 

16 actueel – nieuwe financiering is een 

feit 

18 vlem – sociale koopwoningen in een 

voormalig klooster of fabrieksgebouw 

21 maO – van statistieken en hoe er een 

web mee te weven 

22 vijf vragen over regenwaterrecuperatie 

pompen 

24 even voorstellen – 

gerard van Bortel 

28 tips – hoe je website promoten 

Colofon 

fundamenten is het driemaandelijkse 

tijdschrift van vvh, de vereniging van 

vlaamse huisvestingsmaatschappijen. 

Kernredactie: eddie de vlieger, Björn 

mallants, els matthysen, erik thora, jeanique 

van den heede, sven van elst, Patrick 

vercruysse, elke verstrepen 

Eindredactie en beeldselectie: 

els matthysen 

Fotografie: els matthysen (p.1-5, p.7-15, 

p.17-19, p.22-27), p.9 foto 1 in balk: www. 

cameloteurope.com, p.9 foto 3 in balk: 

Woningent, p.18 Woonmaatschappij ijzer & 

Zee 

Lay-out en druk: drukkerij grafa, Wommelgem 

Contactgegevens: 

vvh - vereniging van vlaamse 

huisvestingsmaatschappijen 

evert larockstraat 6 · 2020 antwerpen 

tel: 03 281 15 81 · fax 03 230 60 56 

e-mail: info@vvh.be 

Fundamenten in pdf: www.vvh.be 

Verantwoordelijke uitgever: 

Björn mallants, directeur vvh 

Voorwoord 

2 Coverfoto: Wooncomplex Lolanden, Leuven. 

Beste lezer, 

de kogel is door de kerk. Op 20 juli keurde de vlaamse regering principieel het nieuwe 

"financieringsbesluit" voor de sociale huisvesting goed. in onze rubriek actueel gaan we 

hier dieper op in. vermeldenswaard is alvast dat het een regelgevend kader is geworden 

voor de hele sector (huur, kavels en koop) en dat het geldt voor alle sociale woonactoren. 

meer dan enkel een oplossing bieden voor de structurele tekorten (nfs2) van 

sociale huurprojecten gerealiseerd door shm’s – andere actoren krijgen heden nog een 

tegemoetkoming via sBr – tracht het besluit de lijnen uit te zetten voor de financiering 

van de hele sector, ongeacht welke initiatiefnemer de projecten uitvoert. de wildgroei 

aan regelgeving voor de diverse soorten projecten – verspreid over vele besluiten en 

decreten – wordt hiermee weggewerkt. Bovendien voorziet de nieuwe regelgeving in 

een hogere tegemoetkoming voor sociale huurprojecten, waarmee een antwoord wordt 

geboden op onze noodkreet. deze nieuwe regelgeving zou reeds van toepassing zijn op 

het UP 2012 – onder voorbehoud van definitieve goedkeuring natuurlijk. 

naast de financiering werd op de laatste bijeenkomst van de vlaamse regering ook een 

voorontwerp van decreet goedgekeurd dat "diverse decreten wonen" wijzigt. dit decreet 

past het decretale kader aan – nodig voor de implementatie van het financieringsbesluit 

– maar creëert ook de basis voor aanpassingen op andere domeinen van het 

(sociaal) woonbeleid. We denken dan vooral aan de "grondige" evaluatie van het kaderbesluit 

sociale huur die er aan komt. van belang is dat alvast een decretale wijziging aan 

de "categorieën" van sociale huurders wordt voorgesteld. het aantal categorieën wordt 

gereduceerd tot drie en er wordt getracht om enerzijds voor partners en anderzijds voor 

kinderen een gelijkere behandeling uit te werken. veel van de aanpassingen zullen dit 

najaar vertaald moeten worden in de diverse besluiten die onze sector regelen. sowieso 

houden we jullie van alle evoluties op wetgevend vlak op de hoogte. 

Ook dit najaar zal de visitatieraad zijn werkzaamheden aanvatten. verder in dit nummer 

gaan we hier dieper op in en stellen we u de voorzitter van de raad, gerard van Bortel, 

voor. vvh is de afgelopen maanden zeer nauw betrokken geweest bij de opstart van de 

visitatieraad. We zijn ervan overtuigd dat vanuit een positieve houding de prestatiebeoordeling 

een uitgelezen kans is om onze werking te verfijnen en te verdiepen. 

fons kockx, voorzitter vvh

Werking 

vereniging 

Bewonersbevraging SHM De Mandelbeek. 

Ontwikkeling tevredenheidsmeting 

sociale huisvestingsmaatschappijen willen op 

de eerste plaats dat hun huurders tevreden 

huurders zijn. Om te weten of dat inderdaad 

zo is en waar er eventueel nog zaken verbeterd 

kunnen worden, is het van belang om hen 

hierover regelmatig te bevragen. 

in opdracht van de minster van Wonen, freya 

van den Bossche, ontwikkelt het steunpunt 

Wonen in een samenwerking tussen het hiva 

van de kUleuven en het Onderzoeksinstituut 

OtB van de tU delft een bevragingsinstrument 

waarmee shm’s op een eenvoudige en 

flexibele manier de tevredenheid van hun sociale 

huurders kunnen meten. 

heel wat shm’s hebben al ervaring met tevredenheidsonderzoek 

bij hun huurders. Omdat 

het steunpunt Wonen deze knowhow in 

de nieuwe tool wil integreren, bracht vvh 

deze expertise alvast in kaart. 

Uit een internetenquête die in april 2012 door 

35 shm’s werd ingevuld, bleek dat twee derden 

van de sociale huisvestingsmaatschappijen 

regelmatig peilt naar de tevredenheid van 

de huurders. de meeste shm’s voeren een 

tevredenheidsmeting uit bij nieuwe inhuringen 

en na renovatiewerken. Ook op het einde 

van de huurovereenkomst wordt er gepeild 

naar de tevredenheid van de "ex-huurders". 

Zowel in West-vlaanderen als in Oost-vlaanderen 

wordt er door heel wat shm’s samengewerkt 

met samenlevingsopbouw om de 

tevredenheid van de huurders te meten. 

de resultaten van de enquête werden overgemaakt 

aan de onderzoekers die hiermee 

verder aan de slag gaan. vvh maakt deel uit 

van de Begeleidingsgroep data en analyses 

van het steunpunt en zal zo de voortgang van 

het onderzoek mee kunnen volgen. Wordt dus 

zeker nog vervolgd. 

sven van elst 

stafmedewerker vvh 

3

Dossier Anti-kraakmaatregelen 

voor sociale woningen 

Leegstand. Alle sociale huisvestingsmaatschappijen worden er mee geconfronteerd: 

frictieleegstand*, ontruiming voor renovatie, aankoop van een leegstaand 

pand. De complexiteit van planningsprocedures en vergunningsmodaliteiten, snel 

wijzigende bouwnormen en steeds stringentere stedenbouwkundige verordeningen 

korten de leegstand niet bepaald in. Hoe stedelijker de ligging, hoe groter 

het pand en hoe langer het pand leegstaat, hoe groter het risico op krakers. 

Daarom heb je er als SHM alle belang bij om je eigendom zo goed mogelijk te 

beschermen tegen ongewenste indringers. Fundamenten ging praten met Anne 

Schiettekatte, afdelingshoofd sociale zaken & leefbaarheid en Peter Vermaercke, 

afdelingshoofd technische dienst van Woningent en Erik Thora, directeur van het 

Leuvense Dijledal. 

* Frictieleegstand: leegstand die ontstaat tussen oude en nieuw verhuringen.

Wie kraakt? WaarOm? 

er bestaan twee soorten krakers. er zijn de 

daklozen en vluchtelingen die een woning 

kraken uit noodzaak en mensen die zich onwettig 

een woning toe-eigenen om te protesteren 

tegen leegstand of tegen de heersende 

politiek. Woningent heeft meestal te maken 

met krakers uit noodzaak. in het leuvense, bij 

shm dijledal, zijn het hoofdzakelijk protestkrakers. 

‘Op een jaar tijd heeft Woningent 37 

krakers bij vonnis uitgezet uit 37 panden’, vertelt 

anne schiettekatte. ‘als je daar de krakers 

bijtelt die we zelf hebben doen opkrassen, dan 

zijn dat er nog een paar per maand meer.’ ‘een 

georganiseerde kraker’, aldus erik thora, ‘tref 

je eerder in een leegstaand blok aan of in een 

oude fabriek waar je achteraf appartementen 

in wil maken. in leuven leven in panden 

waar gekraakt wordt uit nood krakers waar je 

meestal niets van hoort. als het koud wordt, 

komen daar daklozen slapen en voor het licht 

wordt, zijn zij terug weg.’ 

Gevolgen voor de BUUrT 

sommige krakers veroorzaken enorm veel 

overlast: stank, lawaaihinder, onaangepast 

gedrag, afval, zelfs het bedreigen van buurtbewoners 

met een stijgende criminaliteit als 

gevolg. ‘het is belangrijk dat de buurtbewoners 

zien dat Woningent kraken niet tolereert 

en dat wij er hard tegenin gaan’, zegt 

schiettekatte. ‘als een deurwaarder niemand 

aantreft, kan je werken met een eenzijdig 

verzoekschrift en dan is het vaak op veertien 

dagen rond. het wordt moeilijker als je met 

Je blijft als eigenaar burgerrechtelijk aansprakelijk zolang je niks tegen de indringers onderneemt. 

een gewone procedure voor uithuiszetting 

zit. dat is een procedure voor het vredegerecht, 

als de daders bekend zijn, die tot drie 

maanden en langer kan aanslepen.’ (zie p. 6 

procedure). 

Gevolgen voor de SHm 

Burgerlijke aansprakelijkheid 

het leegstaande pand is onbewoonbaar en 

vaak onveilig. er zijn geen nutsvoorzieningen 

meer, maar je blijft als eigenaar wel burgerrechtelijk 

aansprakelijk zolang je niks tegen 

de indringers onderneemt. ‘Zeker als er nog 

huurders in het pand verblijven’, vertelt thora, 

‘wordt de situatie nog meer zorgwekkend: 

je moet hen veilig wonen garanderen, maar 

ondertussen heb je weet van krakers, onbekenden 

die zich wederrechtelijk toegang tot 

het gebouw hebben verschaft. als je je als 

shm niet verzet, dan gaat de rechtbank ervan 

uit dat je die illegale bewoning gedoogt. 

als je gedoogt, dan ben je aansprakelijk voor 

alles wat niet conform de veiligheid is. Woningen 

staan leeg, omdat ze niet in orde zijn. 

Zo zit je dus met een probleem.’ ‘vanop het 

conscience plein (zie p. 10) kregen we van één 

van de buren van een leegstaand pand een 

pamflet toegestuurd waarin werd aangekondigd 

dat ze daar een festival gingen houden 

met verschillende groepen en optredens met 

de vraag wat we daartegen gingen doen. dan 

moet je natuurlijk optreden want de dag dat 

er iets voorvalt, ben jij aansprakelijk.’ 

Kosten 

de gemiddelde kostprijs voor een uithuiszetting 

van krakers kan al vlug oplopen tot zo’n 

1.000 euro per pand. Ook het kraakvrij afsluiten 

gebeurt op kosten van de shm. Per pand 

kost dat tot 500 euro. (zie preventie p. 7). ‘de 

kosten van de procedure en de uithuiszetting 

proberen wij altijd te verhalen op de krakers’, 

zegt schiettekatte, ‘maar omdat die bijna altijd 

onvermogend zijn, komt hier zelden iets 

van terecht. een kei kan je moeilijk stropen.’ 

als de shm de meters van water, gas en elektriciteit 

administratief heeft laten afsluiten, 

zijn de kosten van het illegaal aftappen ten 

laste van de netbeheerder. ‘Wij mogen – van 

zodra de krakers zich bekend gemaakt hebben 

– de woning niet meer betreden’, aldus 

schiettekatte. 

Overlast door krakers: afval, stank, lawaaihinder of 

onaangepast gedrag. 

5

‘dat is ook een van de argumenten die wij aanhalen 

als een dossier naar de rechtbank gaat. 

er worden installaties terug in gang gezet die 

voor ons helemaal niet veilig zijn en waar onze 

verantwoordelijkheid in het gedrang komt.’ 

‘naast de procedurekosten’, weet thora, ‘heb 

je nog extra kosten bij de ontruiming, omdat 

eerst ontsmet moet worden en daarna opnieuw 

beveiligd.’ ‘als een deurwaarder erin 

slaagt bij zijn vaststellend bezoek de identiteitskaarten 

van de krakers op te vragen, dan 

kan je tegen die krakers procederen, maar je 

moet in ieder geval via gerechtelijke weg aan 

je geld zien te geraken.’ 

aanpak ontruimen PrOCeDUre 

een gekraakt pand ontruimen loopt niet van 

een leien dakje. er komt heel wat bij kijken. 

FASE 1 - In gesprek gaan 

‘We proberen altijd eerst met krakers in gesprek 

te gaan om hen te overtuigen het pand 

te verlaten’, zegt schiettekatte. ‘ik heb ook 

altijd een lijst van opvangcentra bij waarnaar 

ik daklozen probeer door te verwijzen. We 

benadrukken ook dat het pand onveilig is. 

sommigen hebben daar oren naar, maar als 

praten niet lukt, dan maken we het dossier 

over aan onze raadsman. hij stuurt onmiddellijk 

een gerechtsdeurwaarder ter plaatse voor 

de nodige vaststellingen.’ ‘kraken is in België 

niet strafbaar’, verklaart thora, ‘inbreken wel. 

de politie kan krakers enkel op heterdaad op 

inbraak betrappen, maar omdat je pas met de 

neus op de feiten gedrukt wordt als het kwaad 

6 

Ken je de kraker: Vredegerecht. Ken je de kraker niet: eenzijdig verzoekschrift tegen onbekenden. 

al geschied is, is iedere kans om je daarop te 

beroepen verkeken. Omdat de loutere melding 

aan de politie geen verder gevolg kent, 

rest je enkel nog de rechtsgang.’ 

FASE 2 - Gerechtelijke stappen: argumentatie 

voor verzoekschrift tot uithuiszetting 

er zijn maar twee procedures mogelijk om 

een gekraakte woning terug "krakersvrij" te 

krijgen. ken je de kraker, dan kan je die voor 

het vredegerecht dagen. ken je de kraker niet, 

dan dien je een eenzijdig verzoekschrift tegen 

onbekenden bij de voorzitter van de rechtbank 

van eerste aanleg in. in dit laatste geval 

krijg je zeer snel een beschikking tot uithuiszetting. 

‘kan de gerechtsdeurwaarder de krakers 

wél identificeren’, vertelt schiettekatte, 

‘dan kan de procedure tot drie maanden en 

zelfs langer duren. Ondertussen proberen wij 

zo vlug als mogelijk – indien dat nog niet gebeurd 

zou zijn – de nutsvoorzieningen te laten 

afsluiten.’ het loutere gegeven van de kraak 

volstaat niet om de krakers uit de woning te 

krijgen. thora: ‘je moet motiveren waarom 

een ontruiming nodig is: veiligheid, sanitaire 

omstandigheden, hinder bij dringende renovatiewerken, 

aanwezigheid van een onbekend 

aantal "indringers" tussen de reguliere bewoners, 

druggebruik, vernielingen, lawaaihinder 

en onveiligheidsgevoelens voor de buurt. een 

creatieve raadsman kan hierbij van groot nut 

zijn.’ ‘vrederechters in gent, gaan meestal 

snel in op het verzoek tot uithuiszetting zoals 

geargumenteerd door onze raadsman’, zegt 

schiettekatte. ‘als het in de winter koud is en 

het pand is nog in een redelijke staat dan zullen 

vrederechters zich vaak soepeler opstellen, 

zeker als er kinderen bij betrokken zijn. Ze 

geven de krakers dan bijvoorbeeld een maand 

de tijd om een andere oplossing te zoeken.’ 

Tip: ga na bij de nutsmaatschappijen of er 

iemand op jouw adres een aansluiting heeft 

gerealiseerd. Zo kan je al wel eens een kraker 

op het spoor komen. 

FASE 3 - Effectieve uithuiszetting 

thora: ‘kan je de vrederechter overtuigen, 

dan beschik je over een vonnis of een beschikking 

die de ontruiming machtigt.’ ‘het 

vonnis wordt betekend aan de krakers’, aldus 

schiettekatte. ‘hun advocaat krijgt daar een 

afschrift van en dan wordt een uithuiszetting 

georganiseerd. Wij gaan altijd kijken een dag 

voor de afgesproken datum van uithuiszetting. 

Zijn de krakers er niet meer, dan blazen 

we alles af. Zo besparen we al vlug 500 euro 

voor de gerechtsdeurwaarder die dan niet 

moet komen uitzetten. Zitten de krakers er 

nog wel, dan moeten we effectief tot uitzetten 

overgaan: de gerechtsdeurwaarder zet de 

krakers fysiek op straat, met hun hebben en 

houden. dat is soms schrijnend. dat raakt je 

als mens, maar je wordt natuurlijk wel kwaad 

als je hetzelfde gezin al voor de vijfde keer 

moet uit huis zetten. Ook dat gebeurt.’

FASE 4 - Ontsmetting 

‘heb je de laatste horde genomen en is het 

pand ontruimd’, zegt thora, ‘dan moet de woning 

opgeruimd en ontsmet worden. maak je 

geen illusies: ook na het vrijwillig vertrek van 

de krakers vind je meestal een puinhoop, dialoog 

of geen dialoog. het opruimen van alle 

afval en alles wat ze binnengebracht hebben, 

kost handenvol geld. Ofwel ontsmetten we 

via een externe firma, ofwel laten we dat aan 

de aannemer over die daar zal verbouwen, 

maar dat brengt allemaal extra kosten mee.’ 

FASE 5 - Terug kraakvrij afsluiten 

Om een pand te beschermen tegen krakers 

moet je ramen en deuren extra afschermen 

tegen inbraak. 

Houten platen: enkel bestand tegen een lichte 

vorm van kraken. 

Woning leegmaken en ontsmetten. Kraakvrij afsluiten met golfplaten. 

Gehuurde stalen platen. 

schiettekatte: ‘gewone houten platen die 

je langs de buitenkant aan ramen en deuren 

vastschroeft, zijn enkel tegen een lichte vorm 

van kraak bestand: met een boormachine of 

een koevoet ben je zo binnen.’ ‘een andere 

manier zijn golfplaten met speciale schroeven. 

dat is al iets moeilijker. maar bij beide toepassingen, 

kan je de woonst pas afsluiten als ze 

volledig ontruimd is, als de nutsvoorzieningen 

afgesloten zijn en als je weet dat het gebouw 

er blijft staan totdat het pand gesloopt wordt 

of tot er een aannemer begint met de renovatiewerken.’ 

Stalen deuren: via twee speciale sloten kan je als 

SHM nadien nog in de woning. 

‘soms moet je in de woning kunnen’, aldus 

vermaercke, ‘en in afwachting daarvan kan 

je die niet zomaar inpakken met dergelijk gevelmateriaal. 

daarom werken we vaak met 

metalen platen, zeker voor grote projecten 

met een langere leegstand. die zijn niet alleen 

beter tegen inbraak bestand, je kan het pand 

volledig afsluiten en later, als het nodig is, via 

twee speciale sloten de metalen deuren toch 

nog openen. dit systeem huren we voor zo’n 

400 euro per wooneenheid, voor een gemiddelde 

huurperiode. een dure oplossing, maar 

wel een hogere graad van veiligheid. Om de 

prijs een beetje te drukken, kan de leverancier, 

indien het pand toch gesloopt zal worden, de 

oude metalen recupereren (cv, loden afvoerleidingen). 

voor ons is het een "win-win" 

situa tie: Woningent betaalt minder voor de 

huur van de stalen platen en de installaties zijn 

onklaar gemaakt. dat bespaart ons een hoop 

werkuren en voor de krakers is het minder interessant 

om zo’n pand in gebruik te nemen. 

Uiteraard kan je dat pas doen als er niemand 

meer in het gebouw woont. maar, volledig 

zeker ben je nooit. je kan krakers alleen proberen 

af te schrikken. de enige sluitende manier 

blijft nog om het pand dicht te metselen.’ 

‘in de mate van het mogelijke moet je ervoor 

zorgen dat er niemand binnen kan’, zegt thora. 

‘ik geloof niet dat je een gebouw op een manier 

kan afsluiten dat niemand nog binnenkan. een 

huis kan je volledig dichtmetselen, maar als je 

in een groot blok moet beginnen metselen, 

dan kost dat een fortuin.’ vermaercke: ‘het 

is het eenvoudigst als het gebouw volledig 

leeg is. dan kan je centraal afsluiten. Zolang 

er nog huurders wonen en de plannen nog 

niet goedgekeurd zijn, kunnen we die zittende 

huurders niet bij voorrang laten verhuizen 

naar een ander complex.’ 

7

Via een duidelijke communicatie met de pers kan je je plannen kenbaar maken aan een groot publiek. 

Grenzen sociale rol van een SHm 

‘We stellen regelmatig vast dat sommige 

mensen die kraken uit noodzaak bij een uithuiszetting 

telkens weer in de kou komen te 

staan’, zegt schiettekatte. ‘het zijn vaak dezelfde 

gezinnen die we soms drie keer uit een 

gekraakt pand moeten zetten. het is een feit 

dat er weinig opvangcentra zijn waar grote 

gezinnen terecht kunnen. Bovendien kunnen 

ze daar meestal maar een beperkte tijd 

verblijven. dat is federale materie waar een 

stadsbestuur en een OcmW aan gebonden 

zijn. Ook wij kunnen als shm niets doen. We 

zijn er niet alleen niet op voorzien, bovendien 

zou het ook geen goed signaal zijn naar onze 

kandidaat-huurders om krakers van een leegstaand 

pand een contract (van korte duur) 

te geven. dan zet je de deur open voor een 

toevloed.’ 

8 

Kraken STrafBaar maken? 

‘tot op heden kunnen we met de wettelijke 

voorschriften onze plan trekken’, vindt thora. 

‘mocht kraken strafbaar zijn, dan zou dat zeker 

ontmoedigend werken. als je dan iemand 

oppakt, dan heeft die strafrechtelijke feiten 

begaan.’ 

‘als afschrikmiddel zal dat wel effect hebben’, 

zegt schiettekatte, ‘maar ik weet niet of het 

kraken ook zou afnemen. door goed gemotiveerde 

tussenkomsten van onze raadsmannen, 

hebben we altijd een vonnis tot uithuiszetting 

gekregen zodat de geplande werken 

niet in het gedrang kwamen.’ ‘Wat mij het 

meest enerveert’, vervolgt vermaercke, ‘zijn 

de duur en de kostprijs van de procedures. en 

ook dat je als eigenaar moet opdraaien voor 

de kosten van de gerechtsdeurwaarder. je 

stelt vast dat je eigenlijk machteloos bent.’ 

Hoe omgaan met de PerS 

soms proberen krakers de pers voor hun kar 

te spannen. ‘Waar je anarchisten buitensmijt, 

krijg je applaus’, weet thora, ‘dus daar is media-aandacht 

minder een probleem.’ ‘voor 

asielzoekers is dat uiteraard anders. hoe sterk 

je ook met hen meeleeft, als shm kan je enkel 

benadrukken dat dagopvang van daklozen 

de taak is van het OcmW en niet van de 

bouwmaatschappijen.’ ‘Wij zijn daar niet op 

voorzien. Bovendien is een gebouw dat je wil 

renoveren of afbreken niet meer in orde. er 

is geen verwarming, geen stromend water, 

geen elektriciteit.’ 

‘Zorg dat je als shm niet het slachtoffer 

wordt van een opgevoerd mediaspektakel 

door met de deurwaarder en de politie goede 

afspraken te maken zodat de krakers ofwel 

vrijwillig vertrekken, ofwel dat de uithuiszetting 

gebeurt op een tijdstip dat niemand het 

verwacht.’ 

SamenWerKinG binnen de wijk 

‘een goede samenwerking met alle diensten 

van eenzelfde wijk is cruciaal in deze problematiek’, 

benadrukt schiettekatte. ‘ik probeer 

altijd via de mensen van het OcmW, het caW 

en de politie iets te regelen. maar dat kan alleen 

als je een goede samenwerking hebt.’

Welke instrumenten helpen kraken 

vOOrKOmen? 

Stockageruimten en kunstenaarsateliers 

Panden die nog in een vrij goede staat zijn, 

maar tijdelijk leegstaan, geeft Woningent 

wel eens in gebruik aan een vereniging. via 

een gebruikersovereenkomst gebruiken deze 

vzw’s, voor een lage huurprijs, dergelijke panden 

dan als opslag of als atelier. Bewoning is 

niet toegelaten. ‘een voorbeeld is "de dekenij 

van de Bloemekenswijk", vertelt schiettekatte. 

‘Zij slaan in een leegstaand appartement 

giften op van kinderkledij, speelgoed en 

schoenen. vrijwilligers maken pakketten die 

ze dan van daaruit ronddelen.’ ‘een tijdje geleden 

hadden we in rabottoren 1 ook een fotograaf 

die daar zijn fotostudio had’, vervolgt 

vermaercke. ‘tijdens de fototentoonstelling 

werden een aantal appartementen regelmatig 

bezocht. extra sociale controle, dat helpt.’ 

‘We gaan niet actief op zoek naar verenigingen’, 

voegt schiettekatte toe. ‘de vragen komen 

vanuit de buurt, via onze wijkmonitoren 

of via de wijkgebonden welzijnsoverlegmomenten.’ 

‘het is wel jammer dat deze verhuringen 

onder de regel verhuring buiten stelsel 

vallen’, zegt vermaercke. ‘mochten dergelijke 

anti-kraakinitiatieven uit de 1 %-regel gehaald 

worden – shm’s mogen maximum 1 % van 

hun patrimonium buiten stelsel verhuren - 

dan zouden shm’s meer mogelijkheden hebben.’ 

Kunstenaarsatelier. Rabottoren Gent: tentoonstellingsruimte en trainingslocatie voor hulpdiensten. 

Loskoppelen van slopen en renovatie 

‘vroeger mochten wij enkel slopen van zodra 

een nieuwbouwproject was goedgekeurd’, 

vertelt vermaercke. ‘nu mag dat afzonderlijk 

waardoor je niet moet wachten op je bouwvergunning 

om te slopen. het nadeel is wel 

dat je twee keer moet aanbesteden: een aannemer 

voor het slopen en een aannemer voor 

de nieuwbouw. maar voor grote projecten 

waarbij je anders nog twee jaar moet beveiligen, 

omdat de kans op kraken groot is, is deze 

werkwijze zeker het overwegen waard.’ 

Trainingslocatie voor hulpdiensten 

schiettekatte: ‘in september werd rabottoren 

1 gebruikt door allerlei hulpdiensten. civiele 

bescherming, brandweer en lokale politie 

hebben nog nooit zo’n unieke trainingslocatie 

gehad. er liep altijd wel ergens politie rond. 

een perfect afschrikmiddel voor potentiële 

krakers.’ 

Bij de aanpak van 

kraakdossiers is het 

cruciaal dat je zowel de 

sociale als de technische 

expertise samen kan 

brengen. 

‘We doen dit onderhoud 

niet om het pand een 

bewoond uiterlijk te geven. 

Dat hebben krakers 

snel door.’ 

Wie contacteren? 

‘als er één van onze panden gekraakt is, dan 

komen we dat zeer snel te weten via buurtbewoners, 

wijkpolitie, dienstencentra of 

OcmW-medewerkers’, zegt schiettekatte. 

‘Zij weten wie ze bij Woningent moeten contacteren. 

Ook onze eigen mensen, de wijkmonitoren 

van onze sociale dienst, houden de 

risicopanden mee in het oog. Zit er bijvoorbeeld 

een klein onopvallend papiertje tussen 

de voordeur – dat doen potentiële krakers om 

te testen of een deur nog in gebruik is – dan 

halen ze dat papiertje weg. het zijn kleinigheden, 

maar alle beetjes helpen.’ 

Sluikstorten aanpakken en vermijden 

via een groot onderhoud van de tuinen pakt 

Woningent het sluikstorten aan. vermaercke: 

‘dit doen we om de buurtbewoners een beetje 

tegemoet te komen. door het groen weg te 

halen, maak je het voor sluikstorters minder 

interessant om afval te dumpen.’ 

9

HOUD De leeGSTanD zO KOrT 

mOGelijK 

Uit het voorontwerp van de renovatie van een 

wooncomplex in lolanden, leuven, bleek dat 

het goedkoper was om het pand te slopen en 

te kiezen voor nieuwbouw. het project liep 

vertraging op: de hele inrichting van de wijk 

moest opnieuw bekeken worden, er moest 

een nieuwe stedenbouwkundige studie uitgevoerd 

worden enz. erik thora, directeur van 

dijledal licht toe: ‘toen we van de vmsW hoorden 

dat we niet konden renoveren, hadden we 

al een derde van de appartementen ontruimd. 

Omdat leegstaande appartementen sowieso 

mensen aantrekken die daar niets te zoeken 

hebben, beslisten we om het pand volledig te 

ontruimen. Ook de veiligheids risico’s waren 

moeilijk op voorhand in te schatten.’ 

10 

Dichttimmeren. Preventie door tijdelijke bewoning. Preventie via veiligheidsfirma’s. 

Alles dichttimmeren 

‘het eerste jaar konden we niet alles afsluiten’, 

vertelt thora. ‘er woonden nog vier gezinnen 

voor wie we moeilijk een andere woning konden 

vinden. Zolang zij er woonden, konden 

we moeilijk alles afsluiten.’ ‘in de drie jaar dat 

het blok nu leegstaat, werd er regelmatig ingebroken 

om allerhande kattenkwaad uit te 

halen: op het dak klimmen, ruiten ingooien, 

zaken in brand steken. toen we aan het herhuisvesten 

waren, zijn er ook asielzoekers in 

gekomen. Omdat er toen nog een aantal gezinnen 

woonden, was de rechtbank snel overtuigd 

om de bezetting ongedaan te maken.’ 

‘Ook nadat het pand volledig dichtgetimmerd 

was, is er nog af en toe ingebroken.’ 

‘enkel hardwarebeveiliging biedt helaas weinig 

kans op slagen’, vindt thora. ‘er is altijd wel 

ergens een deur of een raam dat niet tegen 

braak bestand is. een dichtgetimmerde woning 

kan afschrikken, maar het kan ook net 

Houd de leegstand zo kort mogelijk. 

Dat is de beste preventie die er is. Conscienceplein, Leuven. Deze voormalige school 

gebruiken krakers als repetitielokaal. 

Ondanks het 

vonnis tot uithuiszetting is 

het vonnis nooit uitgevoerd. 

Thora: ‘Niet zelden treft 

de deurwaarder niemand 

in het pand aan, ook niet 

na herhaaldelijk bezoek. 

Daarbij conflicteren de 

werkuren van deurwaarders 

‘toevallig’ nogal eens met de 

nachtelijke activiteiten van 

krakers.' 

een uitdaging geven om toch binnen te geraken. 

hierbij speelt de duurtijd van de leegstand 

een belangrijke rol. dit jaar kunnen we 

slopen en starten we met de werken in lolanden.’ 

Preventie door tijdelijke bewoning 

via een dossier alternatieve financiering heeft 

dijledal ooit samengewerkt met een firma 

voor tijdelijke bewoning. thora licht toe: ‘gedeeltelijke 

tijdelijke bewoning, dat is de beste 

preventie tegen kraken. het is geen goedkope 

oplossing, maar in dit project was het 

een goede oplossing. Omdat, zolang niet alle 

appartementen ontruimd waren, dijledal aansprakelijk 

bleef voor alle schade die krakers in 

de leeggemaakte appartementen aanbrachten, 

zouden de schadeclaims van de nieuwe 

eigenaar hoog oplopen. tijdelijke bewoning 

werd daardoor een goedkopere oplossing.’ 

‘Wil je met zo’n firma werken’, vervolgt thora, 

‘dan moet je pand wel nog bewoonbaar zijn. 

daarom ben ik er geen voorstander van om 

leegstand tijdelijk ter beschikking te stellen 

voor noodopvang. het zijn vaak minderwaardige 

woningen en je blijft als shm aansprakelijk. 

je loopt ook het risico dat je de tijdelijke 

bewoners er daarna niet meer uitkrijgt.’ 

Preventie via veiligheidsfirma’s 

‘een alternatief voor tijdelijke bewoning is het 

inschakelen van een veiligheidsfirma die regelmatig 

rondes loopt in het gebouw’, aldus 

thora. ‘dat is ook relatief betaalbaar.’

TijDelijKe BeWOninG 

meT ex-DaKlOzen 

met het oog op afbraak en nieuwbouw in 

2014 ontruimt shm de ideale Woning een 

complex van 66 sociale huurappartementen 

in Berchem. Om het kraken tegen te gaan, 

biedt deze shm een aantal leegstaande appartementen 

aan voor tijdelijke bewoning 

door ex-daklozen. gert eyckmans, directeur 

de ideale Woning licht toe: ‘in afwachting van 

de start van de werken willen we verloedering 

of kraak tegengaan. daarom zijn wij op 

zoek gegaan naar een manier om een aantal 

appartementen tijdelijk bewoond te houden. 

Zo zijn wij met de stad antwerpen in contact 

gekomen die een aantal mensen hadden die 

Gert Eyckmans: ‘Met dit proefproject hebben we 

de kans om te kijken hoe tijdelijke bewoning onze 

leegstaande appartementen kan beschermen 

tegen krakers.’ 

Samen met de stad Antwerpen en CAW Metropool doet SHM De Ideale Woning aan maatschappelijk verantwoord leegstandsbeheer. 

op zoek waren naar een woning.’ 

Solidair woonproject de Regenboog 

‘leegstaande gebouwen kunnen voor problemen 

zorgen’, zegt tom meeuws, directeur 

samen leven stad antwerpen. ‘het feit dat 

er mensen wonen, is meestal voldoende om 

krakers af te schrikken. in dit proefproject huren 

wij tijdelijk, tot aan de start van de werkzaamheden, 

zes appartementen van de ideale 

Woning. als stad sluiten wij een bezettingscontract 

af met die tijdelijke bewoners. de 

ex-daklozen worden vooraf gescreend door 

het team woonbegeleiding van caW metropool. 

dankzij de woonbegeleiding zijn er in dit 

project voldoende leefbaarheidsgaranties ingebouwd 

voor de buurt en de omwonenden.’ 

‘als je met dit woonproject kan voorkomen 

dat in de bouwprocedure dingen gebeuren 

die niemand wil, dan is dat fantastisch want 

dan sla je twee vliegen in één klap: het kraken 

wordt voorkomen en je creëert bijkomend 

onderdak.’ 

Solidaire woonplicht 

meeuws: ‘als wederdienst voor de tijdelijke 

terbeschikkingstelling van leegstaande 

woningen doen de tijdelijke bewoners aan 

maatschappelijk verantwoord leegstandsbeheer. 

het gaat om mensen die door de stad 

antwerpen tijdelijk werden opgevangen in 

een transitwoning, maar intussen meer stabiliteit 

in hun leven gevonden hebben.’ ‘geloof 

mij, hier zal niet meer gekraakt worden’, zegt 

johan, ex-dakloze enthousiast. ‘als ex-kraker 

en "ervaringsdeskundige" hebben wij een neus 

voor krakers. ik ga elke dag mijn ronde doen. 

Wij gaan de tuin ook onderhouden en wat 

zonnebloemen zetten om op te fleuren.’ 

(Buurt)bewoners tijdig informeren 

‘Om te voorkomen dat buurtbewoners zich 

vooraf onnodig zorgen zouden maken, organiseerde 

de ideale Woning samen met de 

stad antwerpen een infovergadering voor de 

zittende huurders en de omwonenden’, vertelt 

eyckmans. ‘die avond konden ze ook kennismaken 

met de nieuwe bewoners.’ 

Bewoner Johan: ‘Als ex-kraker en 

"ervaringsdeskundige" hebben wij een neus 

voor krakers. 

11

alS je één GOeDe raaD zOU mOGen Geven 

Vermijd leegstand. doe al het mogelijke om kraken te voorkomen, 

maar besef dat als krakers echt binnen willen geraken, je ze niet kan 

tegenhouden. alle inspanningen die je op voorhand doet, geven altijd 

een beter resultaat dan de moeite die je achteraf moet doen om ze eruit 

te krijgen. vergeet niet dat het niet volstaat om naar de rechtbank 

te gaan en te zeggen: "ik heb krakers, ik wil ze eruit". geef argumenten 

waar een rechtbank oren naar heeft: de timing van de werken en de 

veiligheid van de nog zittende huurders, want je blijft als eigenaar verantwoordelijk, 

ook bij een eenzijdig verzoekschrift.’ 

(Erik Thora, directeur Dijledal in Leuven) 

Probeer eerst met de krakers te praten en daarna pas te handelen. 

als je je menselijk opstelt, bereik je dikwijls veel meer. het is uiteraard 

dansen op een slappe koord, maar als je zelf de stap zet om de conversatie 

aan te gaan, heb je soms al half gewonnen. hierbij benadruk ik 

het aspect van onveiligheid en het ontploffingsgevaar. dat heeft wel 

eens effect.’ 

(Anne Schiettekatte, afdelingshoofd sociale zaken & leefbaarheid van WoninGent) 

door met krakers in dialoog te gaan en te zeggen dat je de nodige 

stappen gaat ondernemen, krijgen ze ook het gevoel dat het 

wordt opgevolgd. dat lukt natuurlijk alleen als ze de nederlandse taal 

machtig zijn. We hebben ook al mensen gehad die beweren dat ze een 

huurcontract hebben, zelfs dat ze de woning gekocht hebben. tot op 

vandaag weet ik niet wat ik ervan moet denken. je hoort verhalen van 

georganiseerde verhuurders dat bepaalde figuren kraakpanden gaan 

bekijken en daar zelf het slot veranderen en deze woning dan verhuren. 

kortom, sla je zelf de stap van het praten over, dan ben je als mens niet 

goed bezig. je kan veel tijd, maar ook veel centen besparen als je ze 

met praten kunt bewegen om voort te gaan.’ 

(Peter Vermaercke, afdelingshoofd technische dienst van WoninGent) 

12 

Vermijd leegstand. Professionele gevelschildering verzacht 

de troosteloze aanblik.(*) 

(*) samenwerking shm aBc, samenlevingsopbouw en spray Paint artists gevelschildering. 

Tijdelijke bewoning. 

We hadden ooit een gekraakt pand waarbij de kraker het leegstaande 

pand had uitgerust als garagewerkplaats. na een vriendelijke 

aanmaning gaf de man zijn "kraakpand en bijverdienste" op ... om zijn 

dossier als kandidaat-huurder bij ons niet in het gedrang te brengen. 

deze kraker is ondertussen een "brave" huurder van ons geworden.’ 

(Erik Mannaerts, 

directeur Kantonnale Bouwmaatschappij voor Huisvesting Beringen) 

We hebben goede contacten met verschillende federale politiediensten. 

de hondenbrigade en het speciale interventie eskadron (sie) 

zoeken altijd leegstaande gebouwen om in te oefenen. Wanneer om 

twee uur ’s morgens een peloton tot de tanden gewapende, in het 

zwart geklede mannen met enterhaken de derde verdieping van een 

leegstaand gebouw langs de ramen binnenvalt, dan zie je daar de komende 

weken geen krakers of wietplantages meer.’ 

(Roel Moens, directeur Elk Zijn Huis in Tervuren) 

door te vermijden dat vrijkomende entiteiten niet echt vrij zijn, proberen 

we preventief te werken. deze leegstaande panden geven we 

in gebruik als oefenplaats voor de lokale brandweer of als tijdelijke 

transitwoning voor huurders, omdat hun woning moet gerenoveerd 

worden en ze later willen terugkeren.’ 

(Anja Schoeters, directeur Gezellige Woningen in Bornem) 

We hebben ooit eens geprobeerd om het kraken preventief aan te 

pakken via een anti-kraakbedrijf. maar de beslissing die genomen 

werd door onze raad van bestuur, werd daarna door inspectie rWO 

vernietigd, omdat een shm volgens de vlaamse Wooncode daartoe 

niet gemachtigd is. jammer.’ 

(Luc De Smedt, directeur Brugse Maatschappij voor Huisvesting) 

els matthysen 

stafmedewerker communicatie vvh

Reportage Kolonie-Merksplas: 

sociale woningen in erfpacht 

Merksplas-Kolonie was tot 1993 een echt justitiedorp met een eigen school, 

een kapel en een boerderij. Als stuk van zijn loon kreeg elke cipier van de 

gevangenis voor landlopers - al naargelang zijn rang - een grote of een kleine 

woning toegewezen. Toen in 1993 de "wet op de landloperij" afgeschaft werd, 

viel het onderhoud van de cipierswoningen door de landlopers weg, waardoor de 

woningen in verval raakten. In 2002 kocht SHM de noorderkempen van de Regie 

der gebouwen de 61 voormalige cipierswoningen en het schooltje. De restauratie 

en renovatie gebeurden onder de strikte regels van een beschermd landschap. De 

woningen werden via een erfpachtregeling op de markt gebracht. 

13

14 

‘Colonie’ Merksplas 1943. Merksplas-Kolonie 2012. Geen ramen vervangen zonder toelating ‘erfgoed’. 

Waarom heeft SHm De 

noorderkempen deze 

cipierswoningen gekocht? 

eddy gers, voorzitter van de noorderkempen: 

‘als we ze privé hadden verkocht, dan hadden 

de toenmalige bewoners niet kunnen blijven 

wonen. de cipiers of gewezen cipiers waren 

vaak alleenverdieners met een heel laag inkomen. 

voor zo’n grote groep kandidaat-huurders 

hadden wij geen sociale woning kunnen 

aanbieden in zo’n kleine gemeente. Ook 

vanuit een maatschappelijke opdracht om het 

patrimonium niet 

te laten vervallen, 

hebben wij deze 

woningen gekocht. 

in samenwerking 

met stichting 

kempisch landschap 

wilden we 

ervoor zorgen dat 

de landschappelijke 

bescherming 

vergrendeld werd.’ 

is merksplas-Kolonie een 

beschermd monument of een 

beschermd landschap? 

an denis, medewerker van de noorderkempen 

verduidelijkt: ‘de cipierswoningen op 

zich zijn niet beschermd, maar ze liggen in 

een beschermd landschap. cruciaal daarbij is 

het uitzicht van de woning. enkel de buitenzijde 

is beschermd. de openingen van ramen 

Dit project is 

op twee punten atypisch: 

het erfpachtsysteem, 

maar ook 

het beschermd landschap. 

en deuren mogen niet wijzigen, het materiaal 

wel. indien erfgoed het goedkeurt, kan de 

bewoner een raam vervangen door een Pvc, 

aluminium of houten raam. in een beschermd 

monument kan dat niet.’ ‘alle cipierswoningen 

zijn beschermd landschap, maar de school, 

waar sinds dit jaar onze kantoren zijn ondergebracht, 

is een beschermd monument met 

een andere renovatieregelgeving’, vertelt 

jan van hoeymissen, directeur van de noorderkempen. 

‘Zo mochten we in de voormalige 

school bijvoorbeeld het schrijnwerk en het 

enkel glas niet vervangen. 

Wat vroe- 

ger in de school 

een gang was, 

moest ook visueel 

een gang blijven. 

daarom zijn de 

spreekkamers in 

glas gemaakt. een 

muur bijzetten kan 

wel, zolang je in de 

geest van het oorspronkelijke 

gebouw blijft, en dat is niet altijd 

even eenvoudig.’ 

als een bewoner iets aan de 

buitengevel wil wijzigen, moet 

hij dan toestemming vragen aan 

erfgoed? 

‘Bijvoorbeeld buitenschrijnwerken veranderen 

kan enkel via een gemotiveerde aanvraag met 

detailtekeningen, materiaalomschrijving en 

kleurspecificatie’, verduidelijkt denis. ‘erfgoed 

vraagt daarbij ook ons advies en dat van de 

gemeente. de woningen die vorig jaar in erfpacht 

gegeven zijn, hebben het in dat opzicht 

gemakkelijker dan de eerste. Wie later renoveert, 

kan zich baseren op de precedenten op 

de rest van de site.’ 

Waarom hebben jullie gekozen voor 

erfpacht? 

‘als huurmaatschappij zaten wij plots met 

61 woningen van 100 jaar oud die dringend 

moesten gerenoveerd worden’, vertelt gers. 

‘deze woningen "verkopen" via de erfpachtformule, 

was een "win-win" voor zowel de 

shm als de erfpachtnemer. die kon voor relatief 

weinig geld een grotere woning verwerven 

met veel omliggende grond in een uniek 

landschap in vlaanderen. dankzij een erfpacht 

van 99 jaar hebben bewoners het recht om 

hun woning te beheren als hun eigen goed, 

maar de eigendomstitel blijft bij de shm. in 

ruil voor het woonrecht van 99 jaar, is de erfpachtnemer 

verplicht om binnen een periode 

van 10 jaar na de ondertekening van de akte 

de woning te renoveren. Bij het ondertekenen 

wordt een lijst meegegeven van verplichte en 

gewenste werken.’ 

‘dankzij de erfpachtformule kunnen we rond 

het beschermd landschap een globaal beleid 

voeren’, zegt van hoeymissen. ‘We wilden 

ook een stok achter de deur hebben voor het 

beheer en de controle van het geheel.’

erfpacht valt onder de regelgeving 

van sociale koopwoningen. Wat is 

afwijkend? 

‘de toewijzing en de voorwaarden vallen onder 

de wetgeving voor sociale koopwoningen’, 

vertelt denis. ‘Zoals bij sociale koopwoningen, 

heeft de erfpachtnemer een bewoningsplicht 

van 20 jaar. daarna kan hij zijn recht van resterende 

periode verder verkopen en daar heeft 

de noorderkempen dan het voorkooprecht 

op. Bij het ondertekenen van de erfpachtakte 

betaalt de erfpachtnemer een instappremie, 

afhankelijk van de grootte en de staat van de 

woning. daarbovenop betaalt hij voor het beheer 

van de erfpachtwoning jaarlijks een "canon" 

van ongeveer e 400. de shm behoudt 

de naakte eigendom van de grond en de woning. 

het gebruiksrecht van de sociale koper 

loopt 99 jaar. je kan het vergelijken met een 

verhuring op lange termijn. het aantrekkelijke 

van erfpacht ligt ook in de lage registratiekost 

van 2 %.’ 

Kunnen erfpachtnemers lenen bij 

de vmSW? 

erfpachtnemers kunnen enkel op de privémarkt 

gaan lenen. doordat ze de woning niet 

in eigendom hebben, krijgen erfpachtnemers 

moeilijk via de bank een rechtstreekse lening. 

gers: ‘doordat wij als shm met een kredietvennootschap 

een erfpachtakte hebben vastgelegd, 

kunnen de sociale kopers lenen voor 

het instapbedrag en de eventuele renovatiewerken.’ 

"Sociale woningen in erfpacht" maakt niet echt de splitsing tussen grond en woning maar het komt er wel voor een stuk op neer. 

Sociale woningen in beschermde 

monumenten? 

‘voor mij is de limiet een beschermd landschap’, 

vertelt gers. ‘een beschermd monument via 

erfpacht ombouwen naar sociale huurwoningen, 

kost teveel tijd en energie. Onroerend erfgoed 

afstemmen op sociale huisvesting is geen 

sinecure. Beschermd landschap kan nog net, 

zoals in merksplas-kolonie, waar het allemaal 

individuele woningen zijn met quasi geen renovatieplicht 

waardoor de mensen op hun eigen 

tempo kunnen renoveren.’ 

Kan het erfpachtsysteem een 

alternatief bieden aan andere 

sociale huisvestingsprojecten? 

‘erfpacht is zeker niet de kip met de gouden eieren’, 

vindt gers, ‘maar als sector is het belangrijk 

om te zoeken naar alternatieven. Pacht is 

één van de alternatieven, zeker voor oudere te 

renoveren woningen in een buitengebied zoals 

in merksplas-kolonie met een publiek van zelfbouwers.’ 

‘ik geloof ook heel sterk in erfpacht 

voor regio’s waar de grondprijs een probleem 

is. Bij erfpacht betaalt de sociale koper een lagere 

instapkost.’ denis: ‘mensen die inschrijven 

zijn gebonden aan inkomensvoorwaarden. Ook 

de financiering van hun woning is beperkt. Op 

de duur vind je geen sociale kopers meer, omdat 

het te duur wordt.’ ‘in merksplas was de 

instapkost voor de erfpachtnemer gelijk aan 

onze kostprijs voor de aankoop van de woning 

met de grond’, zegt gers. ‘stel dat je in een andere 

gemeente een grond kan verwerven die 

nog moet ontwikkeld worden en dat je daar 

sociale koopwoningen bouwt die je casco oplevert 

met een instapkost van vb. 140.000 euro 

met een jaarlijkse canon voor het gebruik van 

die grond, dan kan je de instapkost serieus laten 

zakken.’ ‘een bijkomend voordeel’, vervolgt 

gers, ‘is dat je als sociale huisvestingssector 

impact blijft hebben op de woningen die je ooit 

gebouwd of verworven hebt. Bij een erfpacht 

kan je op een bepaald moment ook veel gemakkelijker 

een controle uitvoeren, want het 

blijft jouw eigendom. je hebt iets meer drukkingsmiddelen.’ 

‘de nadelen voor de shm zijn 

dat je de investering van de grond niet onmiddellijk 

terug verdient.’ 

els matthysen 

stafmedewerker communicatie vvh 

vlnr: An Denis-medewerker, Jan Van Hoeymissen- 

directeur en Eddy Gers-voorzitter De Noorderkempen. 

15

16 

Actueel Even nieuwe financiering is een feit 

voorstellen 

net voor de politieke zomervakantie – het 

zomerreces – worden traditioneel nog meerdere 

dossiers afgerond op de laatste bijeenkomst 

van de vlaamse regering. Ook dit jaar 

viel onze sector "in de prijzen" met de principiële 

goedkeuring van enerzijds het nieuwe 

financieringsbesluit en anderzijds het "voorontwerp 

van decreet betreffende diverse decreten 

wonen". 

meer dan een jaar na onze noodkreet over 

een nakend financieel debacle is het nieuwe 

financieringsbesluit (fs3) "geland" zoals dat 

politiek heet. het is een ambitieus werkstuk 

geworden dat niet enkel een nieuwe financiering 

aanreikt voor sociale huurprojecten, maar 

alle uitvoeringsbepalingen over de financiering 

van sociale woonprojecten (huur, kavels 

en koop) door alle actoren bundelt. 

in deze "actueel" willen we vooral even stilstaan 

bij de nieuwe financiering van sociale 

huurwoningen. het was immers naar aanleiding 

van structurele ontoereikende financiering 

in het huidige nfs2-systeem, dat de sector 

aan de alarmbel trok. 

de nieuwe financiering voorziet in een grotere 

tegemoetkoming vanuit de overheid voor 

sociale huurprojecten en zal het tekort over 

33 jaar verminderen (de afbetalingsperiode 

van onze leningen). concreet wordt bovenop 

de renteloze lening nog een korting van 1 % 

op het uitstaande kapitaal voorzien. een negatieve 

rente met andere woorden. Om de 

inkomsten en uitgaven meer gelijklopend te 

MAg IK ME EVEn VooRSTELLEn? 

maken, wordt bovendien gewerkt met progressieve 

annuïteiten, waardoor het verwachte 

jaarlijkse tekort gelijk blijft – en niet 

zoals nu zeer groot is in de eerste jaren om 

dan gradueel te verminderen. de tussenkomst 

vanuit de overheid stijgt van 52 % in nfs2 naar 

63,5 % in fs3. de vlaamse regering heeft met 

dit besluit erkend dat de nfs2-financiering op 

lange termijn niet toereikend was, net zoals 

wij vorig jaar als vereniging hebben gesteld. 

door de stijging van de tegemoetkoming door 

de overheid met 11,5 % zullen de tekorten op 

projectniveau sterk afnemen, hoewel ze nog 

steeds niet verdwijnen. aan de andere kant 

valt na de afbetaling van de initiële lening een 

zeker "terugverdieneffect" te verwachten, 

zelfs indien we uitgaan van een significante 

renovatiekost. veel investeringen zijn immers 

enkel nodig bij de eerste realisatie – aankoop 

grond, infastructuur,… – en uiteraard moet 

een woning na 33 jaar niet integraal opnieuw 

gebouwd worden, zeker niet met de strenge 

kwaliteitseisen die we hanteren in onze sector. 

een van de gevolgen van de huidige gebrekkige 

financiering is de druk op de gewestelijke 

sociale correctie (gsc). het is evident dat 

een verminderde leningslast (door de negatieve 

rente) zich ook vertaalt in minder nood 

aan een gsc. de huidige financiering evolueerde 

in de richting van een basisfinanciering 

met de gsc als structureel sluitstuk, terwijl 

deze correctie natuurlijk bedoeld was om exceptioneel 

lage huurinkomsten te compenseren. 

de gsc kan nu terug die functie innemen. 

let wel, de druk op de gsc was het gevolg 

van de ontoereikende basisfinanciering in 

nfs2. de nieuwe financiering is dan ook een 

meer realistische vertaling van de vlaamse 

Wooncode die in artikel 38 stelt dat: "de 

vlaamse regering kan subsidie verlenen om 

initiatiefnemers van sociale woonprojecten 

in staat te stellen sociale huurwoningen […] 

beschikbaar te stellen van woonbehoeftige 

gezinnen en alleenstaanden." de financiering 

dient met andere woorden om te zorgen dat 

de sector zijn taak, namelijk het ter beschikking 

stellen van woningen, kan vervullen. het 

bouwen van nieuwe woningen – of renovatie 

van bestaande woningen – kan niet louter 

door de eigen inkomsten van de maatschappijen 

worden gefinancierd. vandaar de nood 

aan tussenkomst op projectniveau door de 

overheid. fs3 zorgt voor een realistische in- 

Grotere tegemoetkomingen 

voor sociale huurprojecten.

vulling van dit artikel uit de bijbel van het 

vlaamse woonbeleid, iets waar nfs2 niet in 

slaagde. de gsc is in deze enkel een correctiemechanisme 

voor maatschappijen die zelfs 

met de nieuwe financiering omwille van zeer 

lage huurinkomsten niet kostendekkend kunnen 

werken. 

met deze nieuwe financiering – die natuurlijk 

veel meer in detail is uitgewerkt dan hier 

wordt geschetst – lijkt de sector minstens 

de komende jaren te kunnen "overleven". 

maar het blijft belangrijk dat de evoluties op 

lange termijn van nabij worden opgevolgd. de 

toekomst laat zich niet voorspellen. We kunnen 

enkel vaststellen dat voor nieuwe huurwoningen 

die we in 2012 realiseren een meer 

realistische financiering is uitgewerkt – onder 

meer in constructieve dialoog met vvh. Of 

en hoe dit systeem nog haalbaar is in 2017, 

2020 of 2030 is koffiedik kijken. Uiteindelijk is 

in 2011 reeds gebleken dat het financieringssysteem 

uit 2007 een "upgrade" nodig had. 

vvh blijft er op toekijken dat een realistische 

financiering onze sector in staat stelt om haar 

kerntaak te vervullen: betaalbare en kwalitatieve 

woningen aanbieden. daarnaast blijven 

een aantal andere aspecten van de financiering, 

en we denken dan vooral aan de tekorten 

inzake renovatie, onopgelost. Ook daar zullen 

we naar goede gewoonte de druk op de ketel 

houden. 

Björn mallants, directeur vvh 

Met deze nieuwe financiering lijkt de sector minstens de komende jaren te kunnen "overleven". 

Kies voor energiezuinig 

wonen met een gezond 

en comfortabel binnenklimaat. 

tot -27 E-punten! 

www.renson.be 

EVO II 

17

18 

VLEM Sociale koopwoningen in een voormalig 

klooster of fabrieksgebouw 

van voormalige meubelfabriek 

tot 21 koopwoningen, 4 koopappartementen 

en 4 huurwoningen 

in 1989 kocht de toenmalige koopmaatschappij 

gewestelijke huisvestingsmaatschappij 

veurne–diksmuide de vroegere meubelfabriek 

vandermeeren in het centrum van alveringem. 

de fabriek was gelegen binnen het 

herwaarderingsgebied dorpskom dat op 13 juli 

1988 erkend werd bij besluit van de vlaamse 

executieve. alle gebouwen, met uitzondering 

van het kantoorgebouw, werden gesloopt. Op 

de vrijgekomen gronden, zo’n 1,33 ha, bouwde 

de koopmaatschappij 21 koopwoningen en 

4 huurwoningen. het kantoorgebouw werd 

aanvankelijk verbouwd tot twee winkelruimten 

(enkel water- en winddicht afgewerkt) 

en twee appartementen. Omdat het pand 

gelegen is in de hoofdstraat van het dorp besliste 

de shm in overleg met de gemeente om 

winkelruimten te voorzien op de gelijkvloerse 

verdieping met een woongelegenheid voor de 

Bij de aankoop van bestaande gebouwen passen koopmaatschappijen meestal 

het systeem van sloop en vervangende nieuwbouw toe. Soms kan dit niet omwille 

van de stedenbouwkundige waarde van het gebouw. Wanneer zo’n gebouw 

of een gedeelte ervan nog in een degelijke staat is, kan een renovatie 

overwogen worden. Woonmaatschappij IJzer & Zee realiseerde twee herbestemmingsprojecten 

die zowel vervangende nieuwbouw als renovatie combineren: 

een voormalige meubelfabriek (Alveringem) en een voormalig klooster 

(Diksmuide). 

uitbater boven de winkel. alveringem is een 

klein dorp, met minimumvoorzieningen zoals 

een bakker en een apotheker, maar blijkbaar 

niet groot genoeg om bijkomende voorzieningen 

als een kledingzaak of een juwelier aan te 

trekken. daarom besliste de shm om de twee 

appartementen apart te verkopen aan twee 

jonge gezinnen. vijf jaar later verbouwde ze 

de onverkochte winkelruimten tot appartementen 

met twee slaapkamers. Patrick vercruysse, 

directeur van ijzer & Zee: ‘Ook al is 

de gemeente overtuigd van de mogelijke ver- 

koop aan zelfstandigen, overweeg een marktonderzoek 

of overleg met middenstands- 

verenigingen. door de winkelruimte onafgewerkt 

te verkopen, laat je alle opties open om 

gelijk welke handelszaak in onder te brengen.’ 

Uiteindelijk kon één appartement verkocht 

worden. het tweede appartement nam de 

shm, na de fusie, op in haar huurpatrimonium. 

hiermee kwam een einde aan een realisatieproces 

van bijna 20 jaar. ‘het was zeker 

niet aangewezen om de 21 koopwoningen in 

één fase te realiseren’, vertelt vercruysse. 

Sociale koopwoningen VOOR en NA de sloop van het voormalige fabrieksgebouw. Kantoorgebouw VOOR en NA renovatie.

‘de wachtlijst bedroeg nooit meer dan 10 à 

12 kandidaat-kopers. daarom bouwden we de 

koopwoningen steeds in kleine reeksen.’ 

van voormalig klooster 

en materniteit tot 

seniorenappartementen 

in 2009 kocht Woonmaatschappij ijzer & Zee 

op de vismarkt, in het centrum van diksmuide, 

een voormalig klooster en materniteit om 

er sociale woningen te bouwen. van 1479 tot 

2008 verbleven de Zwartzusters uit Brugge 

in diksmuide. de zusters vestigden zich daar 

initieel op verzoek van de stedelijke overheid 

om de pestlijders te verzorgen. in 1822 verhuisden 

ze naar de appelmarkt, de huidige 

vismarkt, waar er naast het klooster twintig 

jaar later ook een kapel werd gebouwd en 

Kapel wordt verbouwd tot kantoren. 

De materniteit, later als polikliniek gebruikt, wordt gesloopt en vervangen door 13 appartementen voor senioren. 

een kraamkliniek die in 1975 werd omgevormd 

tot polikliniek. in 2008 verlieten de laatste 

drie Zwartzusters diksmuide. vercruysse: 

‘de aankoop gebeurde om twee redenen. de 

Zwartzusters gaven er de voorkeur aan het 

complex te verkopen aan een organisatie met 

een sociaal doel. Bovendien was het project 

ook niet interessant voor de private sector: 

geen subsidies en extra te voorziene parkeerplaatsen. 

na uitgebreid overleg met Onroerend 

erfgoed kregen de plannen (1178 m²) 

een definitieve vorm. de materniteit, die later 

als polikliniek gebruikt werd, wordt gesloopt 

en vervangen door 13 appartementen voor 

senioren. het kloostergebouw had op de gelijkvloerse 

en de eerste verdieping ruime lokalen. 

Op de dakverdieping bevonden zich de 

vroegere slaapkamers van de zusters. het resultaat 

van de verbouwing: zes koopappartementen 

met ondergrondse standplaatsen of 

garages.’ de stedenbouwkundige verordening 

beschrijft de noodzaak om parkeerplaatsen te 

voorzien op de gronden van het project. ‘door 

de beperkte ruimte dienen we de parkeerplaatsen 

ondergronds te voorzien, een grote 

meerkost waarmee je uiteraard rekening 

moet houden bij de evaluatie van de aankoop’, 

aldus vercruysse. de voormalige kapel wordt 

gerenoveerd tot kantoorruimte voor Woonmaatschappij 

ijzer & Zee, regio diksmuide. 

het dossier "voorontwerp" werd ter goedkeuring 

overgemaakt aan de vmsW. vervolgens 

zal de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd 

worden. de start van de werken is 

voorzien in het najaar van 2013. 

aandachtspunten 

bij de aankoop van 

herbestemmingspanden 

vercruysse: ‘een interessant pand is 

een gebouw waarbij de ruwbouw in 

grote mate gerealiseerd is of dat in 

een degelijke staat is die verbouwing 

toelaat. Bij de voormalige meubelfabriek 

ging het om een betonskeletbouw, 

wat toeliet om de indeling 

te wijzigen. Uiteraard mag de aankoopprijs 

niet te hoog zijn, omdat 

de verbouwingskosten nog moeten 

bijgevoegd worden. interessant zijn 

ook die projecten waar een subsidie 

aan vast hangt zoals bijvoorbeeld in 

alveringem in het kader van dorpsherwaardering.’ 

els matthysen 


Vlaamse Erkende 

VLEM Maatschappijen 

19

Bijt u zich stuk op de 

nieuwe energienormering? 

zendow#neo Ramen & Deuren 

innovation ecology design 

Building a sustainable home 

EEPPPBB 

HOGE ISOLAT TIIEWAARDEE 

* KO OSSTTEENBESSPPAARENDD * 

• Isoleren en afwerken in één handeling 

• Geen nieuwe funderingen nodig 

• Een geld- en tijdbesparende oplossing 

• Isolatiedikte in functie van de gewenste isolatiewaarde 

20 

• 2 varianten: ideaal voor elke behoefte en elk budget! 

www.deceuninck.be 

ndamentenAD_90x92,5_NL_0212.indd 1 20/02/12 14:20 

GEVEL 

RENOVEREN 

& METEEN 

ISOLEREN! 

E-BRICK & E-BOARD, 

DE SLIMME 2-IN-1 

OPLOSSING. 

Esthetisch, Ecologisch, E ciënt, … 

Deze combinatie van isolatiepanelen en baksteen 

van Vandersanden biedt niks dan voordelen. 

Economisch 

E ciënt 

Esthetisch 

Energiebesparend 

Meer weten? 

www.e-brick.be 

www.e-board.be 

+32 89 51 01 40 

Wĳ komen u graag 

persoonlĳ k informeren. 

BRICKS & BRICK SOLUTIONS 

Kĳ k nu al via onze websites 

hoe uw eigen project er 

zal uitzien. Handig, zo’n 

Exterior Makeover!

Mao Van statistieken en 

hoe er een web mee te weven 

Op de lijst van jaarlijks te doorsnuisteren 

stukken staat bij een aantal mensen 

het ‘jaarrapport van de afdeling toezicht 

het agentschap inspectie rWO’. Ook nu 

weer is jaargang 2011 een vermakelijke 

mengeling van statistieken, interpretaties, 

(eenzijdige) duiding en woordgebruik 

die in schril contrast staat met de 

ervaringen te velde. 

dat van een jaarrapport gebruik wordt 

gemaakt om de eigen loftrompet te 

steken, dat is aannemelijk, aangezien 

anderen deze taak niet licht zullen opnemen. 

dat heeft men goed onthouden 

van de vroegere jaarvergaderingen van 

de vhm/vmsW die strak geregisseerde 

staaltjes van zelfbewieroking waren. 

men vergeve het dus de auteurs dat ze 

zichzelf in de bloemetjes zetten: er zijn 

precedenten in de sector. 

het rapport is ook een leerrijk geschrift 

over de invalshoek waarmee toezicht 

de werkelijkheid benadert. hun meest 

absurde invalshoek is algemeen gekend 

("wat niet expliciet is toegelaten, 

is verboden" – een denkwijze die enkel 

aan geesten ontsproten kan zijn die uit 

kafka’s universum ontsnapt zijn, of uit 

de dystopische gruwel van terry gilliams 

Meldpunt Ambtelijke onzin 

Brazil*), maar er vallen nog regelmatig 

pareltjes te ontdekken in hun jaarrapporten. 

Wat zou u ervan vinden, mocht de helft 

van uw toewijzingen definitief vernietigd 

worden? mij zou de bodem van 

onder mijn voeten wegzakken. maar eigenlijk 

mag men zo niet redeneren: men 

moet doen zoals die van toezicht en zich 

verweren met de melding: de helft van 

mijn toewijzingen is niet vernietigd! Op 

die manier kan men een afschuwelijke 

prestatie klaarblijkelijk toch nog als een 

verdienste voorstellen. Zo doen ze dat 

toch bij toezicht, waarbij ze over hun 

vernietigingen van beslissingen inzake 

directeurslonen vermelden, en we citeren 

letterlijk: "er werd 6 maal beroep 

aangetekend tegen de vernietiging van 

de beslissing bij de bevoegde minister en 

in de helft van deze dossiers werd het 

beroep niet ingewilligd." 

dat de haat-en-nijdbrigade erop gebeten 

is inzake directeurslonen liever een 

keer teveel te schorsen/vernietigen dan 

een keer te weinig, dat wil ik best geloven. 

maar dat ze dan verder niet te 

hoog van de toren blazen over hun ‘objectiviteit’… 

(*) auteur dezes valt in herhaling zoals de aandachtige lezer kan opmerken, maar aan dat vergrijp bezondigt toezicht zich evenzeer. 

roerend is ook de oproep van de leidend 

ambtenaar om zich niet te laten demotiveren 

door toezicht, aangezien we allemaal 

aan hetzelfde zeel trekken. dat 

staat dan in schril contrast met de uitspraken 

van de bijna even leidende ambtenaar 

die enkele jaren geleden tijdens 

een infovergadering in de vergaderzaal 

van de vmsW de aanwezige verbouwereerde 

directeurs spottend toeriep: "jullie 

wilden toch een grotere autonomie, 

awel, jullie hebben ze gekregen. en als 

de beslissingen van toezicht u niet zinnen, 

loop dan maar naar de raad van 

state. dan krijgen jullie binnen een jaar 

of tien wel antwoord!" 

nee, mijnheer de leidend ambtenaar, we 

laten ons niet ontmoedigen door toezicht. 

Uw paracommando-peloton is 

maar een deel van de grote heirschaar 

aan vlaamse ambtenaren die inderdaad 

allemaal aan hetzelfde zeel trekken: het 

iedereen te velde zo moeilijk mogelijk 

maken. in die zin is toezicht maar één 

van de vele nagels aan ons aller doodskist, 

weze het een roestige. 

21

5 vragen Even over regenwaterrecuperatiepompen 

voorstellen 

1. Waarvoor wordt gerecupereerd 

regenwater gebruikt? 

het regenwater, dat wordt opgevangen op de 

daken, wordt naar een regenwaterput geleid. 

een regenwaterrecuperatiepomp zorgt voor 

het verpompen naar specifieke aftakpunten. 

het opgevangen en gefilterde regenwater kan 

gebruikt worden voor het spoelen van toiletten, 

het wassen van kleren in een wasmachine, 

de schoonmaak van de woning of de auto, 

het sproeien van de tuin. als drinkwater, voor 

persoonlijke hygiëne of de vaatwas wordt het 

gebruik van regenwater afgeraden. Water van 

terrassen en groendaken wordt niet gebruikt 

voor recuperatie. 

Een aanzuigpomp in de berging zorgt voor het verpompen 

naar specifieke aftakpunten. 

22 

2. Wat zijn de voordelen van 

regenwaterrecuperatie? 

het verminderde drinkwaterverbruik zorgt 

voor een lagere waterfactuur. Betaalbaarheid 

is een belangrijk gegeven voor sociale huurders 

en sociale kopers. de vlaamse Overheid 

en ook de vmsW hebben regenwaterrecuperatie 

sterk gepromoot. Wie een woning 

bouwt is verplicht* om een regenwaterput te 

installeren. Bovendien is regenwater kalkarm 

en lang niet zo schadelijk voor huishoudtoestellen, 

zeker niet voor een wasmachine. regenwaterherbruik 

is ook milieuvriendelijker. 

enkel de overloop van de regenput stroomt 

door naar de straatrioleringen die bij felle 

regenbuien dikwijls overbelast zijn. (het gedeelte 

van de put dat leeg was, wordt eerst 

gevuld vooraleer over te stromen). 

3. zijn er ook nadelen? 

regenwaterrecuperatiepompen zijn niet altijd 

even bedrijfszeker. het leidingnet voor het 

drinkwater dat voldoet aan de strengste kwaliteitsnormen 

mag niet in contact komen met 

het regenwater en is dus volledig gescheiden. 

indien de pomp om de één of andere reden 

niet functioneert, is er geen water voor het 

toilet of de wasmachine. verder is het systeem 

onderhoudsintensief: de regenwaterput 

en de filters moeten regelmatig worden gereinigd, 

zoniet zal de pomp het snel begeven 

en gaat het water mogelijk op termijn een 

geur afgeven. herbruikt regenwater kan een 

kleurtje afgeven door de organische restanten 

in de put of bladerenfilter. een ander nadeel 

is lawaaihinder: de pomp, meestal geplaatst in 

de berging of de inpandige garage, is duidelijk 

hoorbaar. de trillingen zijn dikwijls voelbaar 

ondanks speciale flexibele koppelingen en 

omkastingen met geluidsdempende materialen. 

Regenwater wordt eerst gefilterd. De waterfilter 

moet minimum halfjaarlijks gereinigd worden. 

(*) een regenwaterput is verplicht bij nieuwbouw en renovatie van gebouwen met een horizontale dakoppervlakte die groter is dan 75 m² en wanneer de dakoppervlakte van een gebouw 

uitgebreid wordt met meer dan 50 m². de provincie of gemeente kan strengere regels opleggen.

4. Wat zijn de ervaringen? 

regenwaterrecuperatiepompen zijn een 

duurzame en kostenbesparende investering, 

maar zijn niet altijd even geliefd. shm’s zijn 

rond 2005 op grote schaal met de installatie 

van individuele regenwaterpompen in nieuwbouwwoningen 

begonnen. de ervaringen 

hiermee zijn vaak niet zo goed. het kwetsbare 

systeem, dat bij uitval veel ongemak bij de sociale 

kopers en sociale huurders veroorzaakt, 

zorgt voor ergernis en vele klachten. het 

herstellen van een uitgevallen pomp is vaak 

een moeizaam proces. de installateur cv en 

sanitair moet zich wenden tot de fabrikantleverancier 

die zich na een plaatsbezoek vaak 

op zijn beurt weer tot de huurder/koper/verhuurder 

wendt om de put en de filters te laten 

schoonmaken. Problemen met over- of onderdruk 

van het toegevoerde water naar het 

bypasssysteem** komen ook vaak voor. 

de huurders en kopers zitten bij uitval met 

een acuut probleem (geen toiletwater) dat 

pas na enkele dagen, soms zelfs weken opgelost 

geraakt. tenslotte is het onderhoud van 

de regenwaterputten en de filters ten laste 

van de bewoners. doordat het onderhoud 

vaak vergeten of onvoldoende uitgevoerd 

wordt, is het vaak een element van discussie. 

5. is er een tussenoplossing 

mogelijk? 

vele shm’s zijn de laatste jaren terug overgeschakeld 

naar een "minimale" toepassing met 

een dompelpomp in de waterput die enkel 

dient om de tuin te besproeien of de auto te 

wassen. soms kiest men zelfs voor een klassieke 

handpomp waarmee zoals vroeger in 

(**) Bepaalde pompen hebben een systeem om, als de waterput leeg is, toch water te leveren: er 

gaat bij vraag een klep open en drinkwater wordt dan via een trechter (zonder contact tussen beide 

circuits) naar de pomp geleid. soms wordt de put automatisch deels bijgevuld met leidingwater. 

Aanzuigpomp in berging. Dompelpomp in regenwaterput. Klassieke handpomp. 

Geïntegreerde KSZ stromen 

Flexibel kandidatenbeheer 

Centraal pandenbeheer 

Afrekening gemeenschappelijke kosten 

Integratie facturatiemodule 

elke woning water werd gebracht. Zo gaat er 

natuurlijk wel een kans verloren voor duurzaam 

watergebruik, maar de negatieve perceptie 

van de kwaliteit van onze woningen is 

een halt toegeroepen. 

dit artikel kwam tot stand i.s.m. geert 

schoofs, technisch directeur de ark 

Efficiënte huuradministratie 

Cipalstraat 1 | 2440 Geel | t. 014 576 211 | f. 014 583 500 

info@cipal.be | www.cipal.be | 

23

24 

Even 

voorstellen 

Sinds april 2012 is de Nederlandse onderzoeker 

Gerard van Bortel actief als voorzitter 

van de Visitatieraad voor sociale huisvestingsmaatschappijen. 

Gerard is onder meer 

verbonden aan het Onderzoeksinstituut OTB, 

een onderzoeks- en adviescel van de Technische 

Universiteit van Delft, gespecialiseerd 

in woon- en bouwthema’s. Hij verzorgde diverse 

publicaties over volkshuisvesting en de 

woningmarkt en lag mee aan de basis van 

het nieuwe systeem van prestatiebeoordeling 

voor de Vlaamse SHM’s dat in november van 

start gaat. Als voorzitter en aanspreekpunt 

van de Visitatieraad zal hij ook de methodiek 

van de prestatiebeoordeling verder verfijnen. 

Fundamenten ontmoet Gerard in het Centraal 

Station van Antwerpen. Een vriendelijke, vastberaden, 

open en aimabele man, met een hart 

voor sociaal wonen. 

Hoe ben je als nederlander in België 

terechtgekomen? 

‘mijn vrouw is predikant en ze kreeg een baan 

aangeboden in Brussel. in 2004 verhuisden we 

naar België, naar tervuren, naast de volkstuintjes. 

in 2009 keerden we met pijn in het hart 

terug naar nederland, net boven amsterdam, 

waar we nu nog wonen.’ ‘ik vind het geweldig 

om die band met vlaanderen terug op te nemen. 

ik hou wel van het vlaamse Bourgondische 

leven, het lekkere eten, niet de broodjes 

kaas en karnemelk tijdens de lunch.’ ‘Ook als 

kind kwam ik vaak in België. We woonden in 

Breda en voor lange fietstochten kwamen we 

naar vlaanderen. het had iets exotisch. je stak 

gerard van Bortel 

de grens over. dan kwamen de kinderkopjes 

en was het even oppassen dat je je fiets niet 

"in de kreukels" reed. die uitstapjes vond ik al- 

tijd wel heel bijzonder, die authenticiteit, maar 

ook soms die rauwheid.’ 

Tijdens de visitatie gaan we kijken wat het verhaal is achter de cijfers.

je studeerde bouwkunde met een 

specialisatie in volkshuisvesting, 

vanwaar je interesse? 

‘ik vind woningen interessanter dan kantoren 

of fabrieken. Waar en hoe iemand woont, 

is zo’n essentieel onderdeel in het leven van 

mensen.’ ‘ik ben zelf ook opgegroeid in een 

woning van een woningcorporatie die mijn 

ouders later gekocht hebben. ik heb daar 

goede herinneringen aan. ik was een echt 

"straatschoffie", speelde vaak op straat, een 

beetje stoer doen zoals op daken van garages 

klimmen, belletje trek,… je grenzen verkennen, 

je grenzen verleggen, dat hoort toch bij 

het volwassen worden.’ ‘na mijn studies ben 

ik gaan werken voor een woningcorporatie in 

Zwolle, daarna in groningen. in de avonduren 

studeerde ik Bedrijfskunde en specialiseerde 

ik me daarna in strategieontwikkeling. toen 

ik ging werken voor de tU delft verschoof 

mijn onderzoeksveld van de interne werking 

naar hoe shm’s worden gereguleerd (stakeholders, 

bewonersparticipatie, invloed van 

gemeenten, invloed van overheid).’ 

een mooie mix van ervaringen die 

in je functie als voorzitter van de 

visitatieraad goed van pas zullen 

komen. zijn er nog andere redenen 

waarom jij als voorzitter gekozen 

bent? 

‘Wat ook kan meegespeeld hebben, is dat ik 

geen politieke kleur heb. ik vind onafhankelijkheid 

heel belangrijk terwijl ik wel weet dat 

de vlaamse sociale huisvesting doordrenkt is 

met politieke belangen. daar moeten wij als 

visitatieraad mee weten om te gaan. ik weet 

dat er bij het bestuur van sociale huisvestingsmaatschappijen 

politieke mandatarissen 

zijn, politieke benoemingen. daar heb ik alle 

begrip voor. maar als lid van een raad van bestuur 

ben je in eerste instantie verantwoordelijk 

voor de goede werking van die shm 

en daarom moet je je verantwoordelijkheden 

kunnen scheiden. ik zal de bestuurders er bij 

de visitaties op aanspreken, mochten die rollen 

door elkaar heen lopen.’ 

De rode draad doorheen een 

visitatie is gelijkwaardigheid en 

respect voor de werking van 

SHm’s. Hoe zie je dat? 

‘ik vind dat de visitatieraad een kritische vriend 

moet zijn van de shm’s. een "vriend" omdat wij 

sociaal wonen een warm hart toedragen. We 

zien de betrokkenheid van mensen bij shm’s, 

hun inspanningen, de mooie resultaten. We benoemen 

ze ook en zoeken samen naar wat hen 

belemmert in hun presteren. We zijn ook een 

"kritische" vriend. We onderzoeken de barrières 

om te presteren, zowel belemmeringen binnen 

de shm’s als de obstakels daarbuiten. een kritische 

vriend is geen vanzelfsprekende combinatie. 

het werkt alleen als shm’s zich open 

opstellen, vertrouwen hebben, maar ook als 

zij in ons willen investeren. Wij houden maatschappijen 

een spiegel voor, maar we accepteren 

ook dat maatschappijen "ons" een spiegel 

voorhouden. als voorzitter van de visitatieraad 

wil ik een luisterend oor zijn en kijken hoe de vi- 

Officiële voorstelling visitatoren, Brussel 22 juni 2012. 

sitatiemethodiek kan verbeterd worden indien 

nodig.’ ‘ik merk ook een zekere bezorgdheid bij 

een aantal shm’s rond de openbaarheid van de 

rapporten. ik kan niet beïnvloeden wat politici 

en media doen met die rapporten, maar als 

voorzitter van de visitatieraad zal ik proberen 

zoveel mogelijk boven water te houden waar 

het visitatiesysteem voor staat: dat de rapporten 

ook bedoeld zijn om te leren en te verbeteren. 

shm’s bijstaan bij dat leren en verbeteren 

is het belangrijkste doel van ons werk.’ 

Hoe ga je dat praktisch aanpakken? 

‘ik wil veel aandacht besteden aan de best 

practices en bijeenkomsten organiseren waar 

we die goede voorbeelden tonen zodat andere 

maatschappijen ervan kunnen leren. als 

voorzitter zal ik ook de toon van de visitatierapporten 

bewaken door het verhaal achter 

de cijfers positief te brengen, maar zonder de 

scherpte van de verbeterpunten eraf te halen. 

het zal balanceren worden tussen het kritisch 

zijn en het vriend zijn. dat is de uitdaging.’ 

Wat is jouw grootste uitdaging als 

voorzitter van de visitatieraad? 

‘ik wil ervoor zorgen dat sociale huisvestingsmaatschappijen 

een visitatie als een nuttig 

instrument beschouwen en niet als iets dat 

bedacht is in Brussel.’ ‘eigenlijk is mijn doelstelling 

(bladert door fundamenten tot bij 

de rubriek van maO en lacht) om "hier" uit 

te blijven. maO gaat over de ambtelijke onzin. 

ik vind visiteren geen ambtelijke onzin. ik 

zou diep ongelukkig worden, mochten wij in 

25

de "onzin uit Brussel" komen, ook een beetje 

gevoed door de nederlandse ervaring waar 

veel woningcorporaties het niet als positief 

ervaren omdat de focus iets te veel ligt op 

verantwoorden. in vlaanderen zijn visitaties 

gebaseerd op "leren en verbeteren". doordat 

de rapporten ook openbaar zijn, zit er 

een verantwoordingselement in vervat, een 

smaakversterker om te leren. net zoals op 

school, leer je beter als je af en toe bij de juf 

of meester moet komen en moet laten zien 

wat je hebt gedaan. Om te verbeteren heb je 

verantwoording als smaakversterker nodig, 

anders moet het helemaal uit jezelf komen.’ 

er zijn zes beoordelingsvelden: 

1. de beschikbaarheid van woningen, 2. de 

kwaliteit van de woningen, 3. de betaalbaarheid, 

4. het sociaal beleid, 5. de interne 

werking en de financiële leefbaarheid en 6. de 

klantvriendelijkheid. Waar verwacht je 

de meeste verbeterpunten? 

‘De beschikbaarheid van woningen is vanwege 

het gronden pandendecreet natuurlijk 

de grootste uitdaging voor vlaanderen. 

tegelijkertijd is het uitbreiden van het sociale 

patrimonium ook de lastigste, omdat je erg 

afhankelijk bent van andere partijen en van 

financiële middelen. daardoor is het extra 

belangrijk dat de shm’s alle middelen zo optimaal 

mogelijk inzetten. We bekijken ook of 

er lokale hindernissen zijn die kunnen opgelost 

worden door beleidsmatig bepaalde regels af 

te schaffen of in te voeren. 

(*) smart doelen (specifiek – meetbaar – acceptabel – realistisch – tijdgebonden) 

26 

Wat de klantvriendelijkheid betreft, zie ik 

potentieel door je huurders als een echte 

"klant" te beschouwen, ook al weet je dat het 

geen vrije keuze is. door goed naar ze te luisteren, 

ze goed te informeren, hen vriendelijk 

en respectvol te behandelen en hen meer 

te betrekken bij je keuzeopties zodat deze 

zo nauw mogelijk aansluiten bij hun wensen. 

klanttevredenheidsmetingen versterken de 

bewonersparticipatie, want je hebt materiaal 

om in dialoog te gaan. 

Waar ik ook heel nieuwsgierig naar ben in verband 

met de interne werking is of een shm 

zichzelf doelen stelt. dat kunnen allerlei doelen 

zijn: efficiëntie, aantal woningen, verbetering 

van de eigen werking,… Zijn de doelen duidelijk, 

worden ze bewaakt en bijgestuurd? in nederland 

vinden woningcorporaties het heel moeilijk 

om zichzelf smart(*) doelen te stellen. ik 

weet dat het niet eenvoudig is en ik besef dat 

je daar ook met enige mildheid mee moet omgaan, 

maar je moet er wel naar streven.’ 

Hoe ziet een doorsnee weekschema 

eruit? 

‘als voorzitter werk ik gemiddeld anderhalve 

dag per week voor de visitatieraad. verder 

doe ik wetenschappelijke onderzoeken voor 

de tU delft. voor hen schrijf ik ook artikels 

over ondermeer bewonersparticipatie waarbij 

we ontwikkelingen in denemarken, engeland, 

nederland en vlaanderen in kaart brengen en 

vergelijken. ik ben ook al vijf jaar werkzaam als 

visitator in nederland. in vlaanderen heb ik vijf 

proefvisitaties gedaan. ik wil dit graag blijven 

doen, zo’n vier per jaar, om voeling te houden, 

maar ook om de werking van de visitatieraad 

te kunnen opvolgen. hierbij vind ik het persoonlijk 

contact met de shm, met vvh en 

vivas heel belangrijk.’ 

Heb je naast je drukke werkschema 

nog tijd voor een hobby? 

‘eigenlijk niet. sociaal wonen is mijn hobby. 

maar ik probeer wel zoveel mogelijk te lezen 

om mijn zinnen te verzetten. verder ga ik drie 

keer per week hardlopen. even niet met je grijze 

celletjes maar gewoon met je "lijf" bezig zijn. 

ik vind het leuk om wedstrijden te lopen, als 

een soort stok achter de deur. Zo liep ik laatst 

de marathon van new York. Omdat ik te weinig 

had getraind, was dat afzien, maar ik heb hem 

uitgelopen. in een nette tijd, maar daarmee is 

alles wel gezegd. eigenlijk is een marathon lopen 

zot. het is gewoon veel te lang voor mensen, 

maar een halve marathon is goed te doen.’ 

ik las op een tweed van jou dat je in 

nederland de volkshuisvestersloop 

meeloopt. 

‘die is eigenlijk bedoeld voor woningcorporaties 

en niet voor mensen die bij de universiteit 

met volkshuisvesting bezig zijn, maar dit jaar 

konden we toch meedoen. misschien is het 

wel leuk als vlaamse shm’s zouden kunnen 

meerennen of een team samenstellen, dat 

lijkt me erg leuk. en dan ren ik mee natuurlijk.’

Leden Visitatieraad: Eerste rij vlnr: Gerard van Bortel, Lode Conings, Tina 

Martens, Luc Joos, Swa Silkens. Achterste rij vlnr: Peter Wittocx, Annemarie 

Hanselaer, Steven Cloudt, Peter Putteman, Steven D’haene en Wouter 

Coucke. Visitator Peter Bulckaert was verhinderd. 

Een concrete prestatiebeoordeling gebeurt door een visitatiecommissie van drie 

visitatoren. Elke SHM krijgt om de vier jaar bezoek van zo’n visitatiecommissie. 

SHM’s met een verbeterplan kunnen sneller opnieuw gevisiteerd worden. 

Minister Van Den Bossche rekent op gemiddeld 26 reguliere visitaties en een 

zestal bijkomende visitaties per jaar. 

meer info: 

www.visitatieraad.be 

www.vlaanderen.visitatieraad.be 

http://blog.visitatieraad.be 

http://twitter.com/#!/visitatieraad 

www.facebook.com/Visitatieraad 

els matthysen 


De ultradunne 

spouwisolatie, door de 

natuur geïnspireerd. 

ultradun 

ruwe zijde beschermt 

tegen aantasting 

glanzende 

refl ecterende zijde 

De natuur is voor onze product innovators een onuitputtelijke bron 

van inspiratie. Zo ontwikkelden ze Eurowall, een perfect isolerende, 

duurzame en ultradunne spouwisolatie. 

Met zijn nieuwe, extra effi ciënte tand-en groefverbinding, 

ingenieuze bekleding en uitstekende isolatiewaarde draagt Eurowall bij 

tot een energiezuinige woning, die ook beantwoordt aan toekomstige 

regelgevingen. Eurowall is dan ook meer dan ‘zomaar’ spouwisolatie: 

het is een investering in de toekomst met hoog rendement, zowel vanuit 

fi nancieel als ecologisch oogpunt. Beter energiebehoud betekent namelijk 

minder kosten en een aanzienlijke daling van de CO2-emissie. 

Meer weten over Eurowall of andere producten van 

Recticel Insulation? Surf naar www.eurowall.be 

tanden groefverbinding 

voor een perfecte aansluiting 

vochtbestendig 

stevig en vormvast 

levenslang 

27

28 

Tips Hoe je website 

promoten 

Persoonlijke contacten met de medewerkers van de sociale huisvestingsmaatschappijen zijn de belangrijkste 

informatiebron voor huurders en kandidaat-huurders. Daarnaast maken zij meer en meer 

gebruik van het internet om zelf informatie op te zoeken. Een website is een lean forward medium: 

mensen moeten zelf de stap zetten om naar de site te gaan. Mensen "triggeren" om jouw website te 

bezoeken, doe je in de eerste plaats door ervoor te zorgen dat ze de website kennen. 

1. Gebruik jouw bestaande 

communicatiekanalen 

Wanneer je online gaat met een nieuwe website, 

is het interessant om dit per e-mail te 

laten weten aan jouw persoonlijke netwerk en 

dat van jouw medewerkers. vermeld in een 

korte e-mail op welk adres (Url) de nieuwe 

website te vinden is en welke info er op de 

site staat. vermeld het online gaan ook in de 

shm-nieuwsbrief en stuur een persbericht 

naar de lokale pers of communiceer via sociale 

media. maar ook een eenvoudige flyer die 

je meegeeft aan een bezoeker, kan wonderen 

doen. vergeet zeker niet om de nieuwe website 

ook in het jaarverslag te vermelden. 

2. zet de Url van jouw website op 

externe communicatiedragers 

vermeld de Url op gadgets, op de voertuigen 

van de technische dienst, op briefpapier of op 

persberichten. in de elektronische handtekening 

(e-mail) kan je de website bekend maken 

door tijdelijk een zinnetje toe te voegen: ‘Bezoek 

ook onze nieuwe website www.xxx.be.’ 

3. zorg voor externe links naar je 

SHm-website 

naast een vermelding op de website van jouw 

bestaande externe contacten zoals de vmsW, 

OcmW’s, caW’s, gemeentebesturen, samenlevingsopbouw,… 

is het interessant om ook 

te onderzoeken op welke andere sites een 

link naar jouw shm-site relevant zou kunnen 

zijn. je kan hiervoor inspiratie opdoen bij 

bestaande websites van shm’s. Of stel jezelf 

in de plaats van een sociale huurder. Welke 

zoektermen zijn relevant in de zoektocht naar 

een sociale woning: naam gemeente, naam 

shm, sociale woning,…. Probeer ook op deze 

websites een link naar jouw shm-site te verkrijgen. 

vragen om te linken, doe je best via 

een e-mailtje of een telefoontje naar de webmaster 

of de informatieambtenaar (steden en 

gemeenten). vermeld de inhoud van de site, 

maar ook waarom deze nuttig zou kunnen zijn 

(samenwerkingsverbanden). Bezorg hen het 

shm- logo (in jpg-formaat) en het Url-adres 

van de website. 

4. Stuur rechtstreekse links naar 

jouw webpagina’s 

in plaats van documenten naar iemand te 

mailen, kan je beter de rechtstreekse link 

doorsturen naar de shm-webpagina waar 

dat document terug te vinden is. Zo komen de 

mensen op jouw website terecht. een twitterbericht 

met links naar de webpagina werkt 

ook altijd. als mensen bellen om formulieren 

op te halen, wijs hen dan op de mogelijkheid 

Zorg voor een rechtstreekse link naar jouw SHM-website. 

om ze te downloaden via de website en per 

mail terug te sturen: een "win-win" voor beiden. 

5. maak je site vindbaar op Google 

je kan je website zelf bij google aanmelden via: 

www.google.com/webmasters/tools/submit-url. 

hoe meer "traffic" of bezoekers op jouw website, 

hoe hoger de rangschikking in google of 

een andere zoekmachine. Zorgen dat je in 

google goed scoort, kan via seO. een search 

engine Optimization of een zoekmachine-optimalisatie 

geeft de website een betere positie 

in de organische resultaten van de zoekmachines. 

Zoekrobots zoeken op trefwoorden. 

hou daar rekening mee bij het schrijven van 

teksten voor de website. regelmatig dezelfde 

termen gebruiken, verhoogt je scoorkans. 

Zorg voor een overzichtelijke, actuele website 

en vermeld regelmatig nieuwtjes. een website 

die niet verandert wordt na een tijdje niet 

meer geraadpleegd. 

via google analytics krijg je inzicht in hoe bezoekers 

je site gebruiken, hoe ze op de site 

terechtkomen en hoe je ervoor kunt zorgen 

dat ze terugkomen. 

www.google.com/intl/nl/analytics 

sophie colson, directiesecretaresse & 

communicatie, nieuw dak genk 

jan hendrickx, communicatieverantwoordelijke 

Woonhaven antwerpen 

andy dilles, directeur samenwerkende 

maatschappij voor volkshuisvesting Willebroek

Fundamenten 2012-3.pdf

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?