'Op de grens van stad en platteland...' (PDF, 167 KB) - Grontmij

Op de grens van stad en platteland…
Tekst Helma Koppenol en John Verkoeijen 1
Dit wordt vaak geantwoord op de vraag wat het werkterrein van de rentmeester
is: op de grens van de stad en het buitengebied of platteland. Maar wat
bevindt zich nu op die grens? Als we over de snelweg van stad A naar stad B
gaan, weten we allemaal het antwoord: bedrijventerreinen, kantorenparken
of een VINEX-wijk. Gebieden waar een rentmeester meestal niet komt. Op
het NVR-symposium “Eigentijdse Heerlyckheydt” van 14 oktober jl. werden
deze stadsranden als voorbeelden van verrommeling en slechte kwaliteit van
inrichting genoemd. Diverse sprekers gaven alternatieven aan: verloederd
industrieel erfgoed veranderen in een aansprekende locatie voor horeca of
kunst, de Floriade 2012 zo inrichten dat het een bedrijfslocatie volgens het
‘cradle to cradle’ principe oplevert. Ook bestaande landgoederen net buiten
de stad kunnen een impuls krijgen met nieuwe activiteiten en inkomsten van
bijvoorbeeld biomassa.
l Waarom prefereert de gemeente een
nieuwe groene locatie (greenfields) om
bedrijven aan te trekken? Er staan al veel
bedrijfspanden leeg om de stad. Waarom
nieuw bouwen? Ook hier draait het om
financiën. Een uitleglocatie bouwrijp maken,
is vele malen goedkoper dan een verouderd
bedrijventerrein (brownfields) nieuw leven
in te blazen. Het eerste levert geld op, het
tweede kost geld. Bestaande bedrijfsruimten
met een redelijke restwaarde zijn daardoor
moeilijk te verwerven. Ook voor de bedrijven
is het vaak voordeliger en praktischer om
een nieuw pand te betrekken dan het oude te
renoveren.
De huidige crisis heeft de bakens verzet.
Bouwrijpe gronden blijven langer braak lig-
gen door gebrek aan vraag en het vastgoed
op bestaande bedrijventerreinen is in waarde
gedaald wat aankoop aantrekkelijker maakt.
Ook het Rijk heeft meer beleid ontwikkeld
voor revitalisering, herprofilering en transformatie
van verouderde terreinen (o.a. het
advies Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen;
september 2009). De publicatie
van ‘De oude kaart van Nederland’ door het
atelier Rijksbouwmeester in 2008 legde de
vinger op de zere plek van leegstand. Overheden
weten niet wat en hoeveel er leeg staat
terwijl er volop nieuwe uitleglocaties aangelegd
worden. Dit is een kwalijke zaak. Als een
gemeente bij een grondeigenaar aanklopt
voor aankoop van gronden voor een nieuw
bedrijventerrein is de verwachting dat zij
weet wat er leeg staat en wat er beschikbaar
is. Als rentmeester van deze grondeigenaar
is het onze taak om de gemeente te wijzen op
haar verantwoordelijkheid ten aanzien van
de oude verpauperde locaties alvorens groen
in te leveren.
In het vervolg van deze eerdere onderzoeken
heeft de studie van de werkgroep Binnenstedelijk
bouwen geleid tot de publicatie
‘PrachtigCompactNL’. In dit rapport wordt
het belang van binnenstedelijk bouwen
benadrukt, alleen zo blijven waardevolle
landschappen gevrijwaard en de nog aanwezige
contrasten tussen ‘rood’ en ‘groen’
zoveel mogelijk behouden en versterkt*.
Verouderde bedrijventerreinen moeten
hierbij worden ingezet voor zowel nieuwe
bedrijfslocaties als ook voor andere functies.
10 VOORGROND

Een kinderdagverblijf, sportvoorziening of
uitgaansgelegenheid kan uitstekend functioneren
op een bedrijventerrein. Stringente
bestemmingsplannen belemmeren dit
helaas vaak. Volgens ons een gemiste kans!
Er zijn succesvolle voorbeelden zoals de megabioscoop
Metropolis in Antwerpen en de
vestiging van een Holland Casino in Venlo.
In Essen in Duitsland is het oude industriegebied
Zollverein zelfs getransformeerd naar
een zeer aantrekkelijke toeristenattractie
met cultuur en recreatie.
Kortom wij vinden dat eerst de stand van
zaken inzichtelijk moet zijn. Hoe groot is de
leegstand? En hoe kijken de ondernemers
daar tegenaan? Wat zijn hun plannen met
het pand? Als je ondernemers- en overheidsambities
op stedelijk niveau voor een
terrein volledig inzichtelijk maakt en combineert
krijg je direct inzicht in de kansen
en bedreigingen. Bij het proces van herstructurering,
revitalisering of transformatie kan
een rentmeester daarom een goede adviseur
zijn voor de overheid. Rentmeesters zitten
vaak met ondernemers aan tafel. Of dit
nu een agrariër is of een directeur van een
transportbedrijf maakt niet zo’n groot verschil.
De basis is gelijk: grond en locatie zijn
belangrijk. Wij denken mee over passende
bedrijfshuisvesting, groei- of juist krimpmogelijkheden,
innovatie, duurzaamheid,
en tal van andere zaken. Een oplossing voor
bedrijventerreinen is zelfs bedacht door de
Taskforce en komt regelrecht uit de landbouw:
ruilverkaveling op bedrijventerreinen
met een versnipperde eigendomssituatie.**
De rentmeester kan ook adviseur zijn van
private partijen die bijvoorbeeld in een
Vereniging van Eigenaren acteren voor een
ontwikkeling welke bij de overheid (nog)
geen prioriteit heeft. Rentmeesters weten de
weg in wet- en regelgeving en hebben vaak
contacten bij de diverse overheden. Hierdoor
kunnen we een proces vaak sneller laten
verlopen.
Kortom, er is zeker een rol weggelegd voor
ons rentmeesters om Nederland mooier te
maken en te houden niet alleen bij de inrichting
van het buitengebied maar ook duidelijk
aan de rand van de stad. Een rentmeester
in het team van een dergelijke planontwikkeling
heeft derhalve zeker toegevoegde
waarde!
1
Helma Koppenol (RentmeesterNVR) en John
Verkoeijen (adviseur vastgoedontwikkeling)
werken bij Grontmij (divisie Planning &
Design, vestiging Waddinxveen). Beiden zijn
gespecialiseerd in bedrijventerreinen in de
breedste zin van het woord. Zowel ontwikkeling
van nieuwe terreinen voor publieke en
private opdrachtgevers als het revitaliseren
en herstructureren van bedrijventerreinen
behoren tot hun werk. Hiervoor werken zij
samen met Grontmij-collega’s uit vakgebieden
als stedenbouw, planeconomie,
ruimtelijke ordening, landschapsarchitectuur,
civiele techniek, parkmanagement en
juridisch advies.u
Bronvermelding:
Advies van de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen:
Kansen en Kwaliteit, een ontwikkelstrategie
voor bedrijventerreinen. 9 september 2009, ministerie
van VROM. **(Pagina 8)
De Oude Kaart van Nederland: leegstand en herbestemming.
Auteur Hilde Harmsen; Atelier Rijksbouwmeester,
Den Haag 2008.
Prachtig Compact NL, deel 1: visie. Werkgroep binnenstedelijk
bouwen (i.o.v. College van Rijksadviseurs),
januari 2010. *(Pagina 7)
Ruilverkaveling
Een mogelijke oplossing die wij als
rentmeester eigenlijk regelmatig
tegenkomen is ruilverkaveling. Bij
ruilverkaveling probeer je de gronden
zo dicht mogelijk bij een boerenbedrijf
te krijgen waardoor de bedrijfsvoering
efficiënter wordt. Door ruilverkaveling
op een bedrijventerrein toe te passen
is het mogelijk de gebruikers weer in
de meest efficiënte bedrijfspanden
te krijgen. Dat wil zeggen voor elke
gebruiker het meest geschikte pand op
het huidige terrein zoeken, de huidige
gebruiker door laten schuiven naar
een voor hem/haar geschikt pand,
enzovoort. Natuurlijk zal het niet altijd
lukken panden en gebruikers aan
elkaar te koppelen, maar waar het wel
lukt zijn kleine technische aanpassingen
wellicht voldoende om gebruikers
weer optimaal te laten produceren.
Geen grote verbouwingskosten, geen
bedrijfspanden die half leeg staan
omdat de gebruiker de ruimte niet meer
gebruikt. Geen uit hun jasje gegroeide
ondernemers die op een andere locatie
gaan bouwen omdat er geen geschikte
ruimte op hetzelfde terrein beschikbaar
is. Met een inventarisatie van een bedrijventerrein
op beschikbare m 2 en de
wensen van de huidige gebruikers valt
al een ruilschema te maken zoals rentmeesters
dit ook doen in het landelijk
gebied. Voorwaarde is dat er al enige
doorschuifruimte is in de vorm van een
leegstaand pand, vergelijkbaar met een
stuk grond wat al in bezit is van BBL.
Hiermee kan het hele doorschuifproces
in gang worden gezet.
4e jaargang - nr 1
11