Private investeringen in gebiedsontwikkeling - Grontmij

Private investeringen in gebiedsontwikkeling
Een nieuwe stijl in Europa? - lessen uit de VS
Provada, 5 juni 2013
Norbert Bol
Grontmij Capital Consultants
Nicolaas Veltman
Grontmij Nederland

Provada 2013: deel de inspiratie
2
Agenda
• Inleiding
• Nederlandse gebiedsontwikkeling anno nu
Nicolaas Veltman
• Lessen uit de VS
Norbert Bol
• Debat op basis van 5 stellingen

Inleiding
3
• Private gebiedsontwikkeling is actueel thema in Nederland – lessen VS
• Grontmij NV
– Internationaal advies-, ingenieurs- & managementbureau
– Vastgoed, Bouw en Infrastructuur
– Opgericht in 1915
– 8300 medewerkers
– Onze visie: het realiseren van een duurzame werk- en leefomgeving
• Grontmij Capital Consultants BV
– Internationaal adviseur die alleen werkt voor institutionele beleggers
– Vastgoed- en Infrastructuurbeleggingen
– Opgericht in 2004
– 20 medewerkers
– Onze visie: onze klant “in control”, waarbij elk advies ‘best in class’ is en ‘auditable’

Nederlandse gebiedsontwikkeling anno nu
4
Nicolaas Veltman
Ontwikkelmanager Stedelijk Gebied, Grontmij Nederland
Voorzitter Master City Developer (MCD) Kennisnetwerk

De actualiteit: meervoudige crisis
5
• Economische crisis
– Financiële crisis
– Bouw- en Vastgoedcrisis
• Milieucrisis
– Klimaatverandering
– Uitputting aarde
• Identiteitscrisis
– Onzekerheid over onze herkomst
– Onzekerheid over onze toekomst

Gebiedsontwikkeling valt stil
• Nagenoeg geen nieuwbouw meer
• (Te) Dure grondposities
• Financiering droogt op
– Overheden
– Ontwikkelaars/corporaties
– Banken
• Consequenties voor gebiedsontwikkeling
– Van grootschalige ontwikkeling naar organische herstructurering
– Van fysieke opgave naar sociaal-maatschappelijke uitdaging
– Van publieke dominantie naar privaat- & particulierinitiatief
– Behoefte van eindgebruiker/eigenaar/belegger centraal

Noodzaak: transformeren
7
• Versterken innoverend vermogen
• Verbeteren organiserend vermogen
• Noodzaak tot
– Anders denken
– Anders doen
• Want
– Als je doet wat je altijd deed
– Krijg je wat je altijd kreeg
“Insanity is doing the same thing,
over and over again and
expecting a different result”

Ruimtelijke ontwikkeling in Nederland
8
Woningbouw
Ruimtelijke
ordening
Vastgoedontwikkeling
Publieke legitimatie Publieke sturing Publiek-private
samenwerking
Gebiedsontwikkeling
Meerwaarde
creatie
Technisch Functioneel Communicatief Adaptief
Bron: Cahier Meerwaardecreatie NLBW 2012

De toekomst van gebiedsontwikkeling
• Innovatie via ketenintegratie en -samenwerking
• Duurzaamheidstreven als motor nieuwe verdienmodellen
• Vastgoedontwikkeling gekoppeld aan het gebruik en de stromen
• Stromen zijn nutsvoorzieningen: energie, water, mobiliteit, afval, data
• Gebiedsexploitatie = combinatie van grond- ,vastgoed- en beheerexploitatie + de aanwezige
nutsvoorzieningen
• Niet langer de ontwikkelpotentie, maar de dagelijkse inkomsten en uitgaven bepalen de
waarde
• Kosten van gedane investeringen, de huidige waarde en verwachte toekomstige
opbrengsten worden t.o.v. elkaar gewogen (=beleggerperspectief)
Bron: Ministerie I&M i.s.m. Fakton, 2012

Via: privaat gestuurde ontwikkeling?
• Sturing
– Vraagt om een faciliterende rol én pro-actieve houding bij gemeenten
– Vraagt om een leidende rol én lange termijn horizon bij initiatiefnemers
– Vraagt om private sturing op ‘harde’ en ‘zachte’ aspecten
10
• Samenwerking
– Vraagt om een heldere formele contractuele publiek-private rolverdeling
– Vraag om flexibiliteit en zekerheid in het publieke programma van eisen
Private partijen
– Vraagt om intensieve informele dagelijkse samenwerking en interactie
• Financiering
– Vraagt om nieuwe financieringsvormen: waaronder gebiedsfondsen
– Vanuit de overheid “revolverende” initiatieven:
– Joint European Support for Sustainable Investments in City Areas (JESSICA)
– Stadshavens Ontwikkel Fonds voor Innovatie en Economie (SOFIE)
– Privaat?!
Bron: Erwin Heurkens,
TU Delft, 2012

Pensioenfondsen in gebiedsontwikkeling?
11
“Thans zijn pensioenfondsen met vele miljarden
op zoek naar continuïteit in een redelijk rendement.
Gebieden zijn nog onderbelicht.”
Peter van Rooij, Cahier Verdienmogelijkheden NLBW, 2012

Lessen uit de VS
12
Norbert Bol
Directeur Grontmij Capital Consultants BV
Associate Professor, Academic Director, TiasNimbas Business School

Pensioenfondsen in gebiedsontwikkeling?
13
“Thans zijn pensioenfondsen met vele miljarden
op zoek naar continuïteit in een redelijk rendement.
Gebieden zijn nog onderbelicht.”
Peter van Rooij, Cahier Verdienmogelijkheden NLBW, 2012
In de VS beleggen Nederlandse pensioenfondsen
actief via een gebiedsgerichte aanpak !

Achtergond Amerikaanse vastgoedmarkt
14
• VS ruimtelijke ordening in 20e eeuw wordt gekenmerkt door suburbanisatie, steeds verder
van stadscentra ontwikkelen en scheiding van functies:
– Bouwgrond goedkoper op uitleglocaties
– Ontwikkelingsopgave in onbebouwd gebied (veel) eenvoudiger
– Autobezit gigantisch toegenomen
• Keerpunt van suburbane omgeving:
– Sociaal schraal
– Monofunctionele locaties
– Niet opgewassen tegen groei autogebruik
• Momenteel is er een revival van het (binnen)stedelijk gebied:
– Duurzaam
– Integratie van functies in vastgoed en infrastructuur
– Sociale samenhang

Opkomst van een nieuw soort manager
15
• Deze manager, ook wel ‘Integrated Community Developer’ genoemd, richt zich op het
investeren in geselecteerde binnenstedelijke (herontwikkelings) gebieden op basis van
expliciete criteria
• Vanuit multisectoraal perspectief: zowel wonen, werken, recreatie & infrastructuur (fysiek en
maatschappelijk)
• Ontwikkelt, maar kan ook langjarig beleggen.
• Langjarige betrokkenheid door privaat gebiedsmanagement (“the orgware”) t.b.v.
relatieopbouw met alle relevante publieke, private en particuliere stakeholders binnen de
gemeenschap
• Aandacht voor de sociaal-maatschappelijke aspecten (“the software”) t.b.v. draagvlak voor
publieke investeringen in openbare ruimte en infrastructuur etc.

Waarom interessant als belegging?
16
• Manager / Integrated Community Developer, trekt privaat kapitaal aan via fondsen
• Privaat kapitaal komt van institutionele beleggers, ook uit Nederland
• Hoge risicocategorie en hoog rendement door professioneel management
• Transparantie en daarmee inzicht in:
– Selectie gebieden op basis van opgestelde criteria
– Duurzaam, door langjarig commitment
– Netwerk en sterkte daarvan
– Projectselectie en risicomanagement

Integrated Community Developers USA
17
Voorbeelden
• CIM Group
– www.cimgroup.com
• Canyon Johnson Urban Real Estate
– www.cjuf.com
• MacFarlane Partners
– www.macfarlanepartners.com
• Jamestown Properties
– www.jamestownproperties.com
Bron: database managers, Grontmij Capital Consultants (2013)

Voorbeeld
18
• CIM Group
• Fondsmanager / vastgoedbelegger / ontwikkelaar / property manager dat multisectoraal
belegt in community development (VS)
• In-house mensen voor ontwikkelen, beleggen, property management
• 5 strategische basisprincipes:
– 22 Metropolitan Statistical Areas (MSA’s)
– Portefeuilleomvang $ 4 miljard (30 communities)
– Sectoren allocatie:
– Wonen 40%, Winkels 10%, Kantoren 10%, Hotels
20%, Anders 20% (Infra fysiek en maatschappelijk)
– 8 vastgoedfondsen, looptijd tussen de 10 en 13 jaar
– Rendement 14-20% netto IRR, 2x equity multiple
www.cimgroup.com

Voorbeeld Hollywood – Los Angeles (1)
19
• Begin jaren ‘90: Hollywood (LA) in verval door gebrek aan investeringen in het gebied
– Medio1990s: de LA Community Redevelopment Agency begint te investeren in
neighborhood services zoals de aanleg van 3 Metro Red Line stations en initieert een
Business Improvement District
– 1999: The LA City Council vereenvoudigt wetgeving om verwaarloosde assets te
herontwikkelen
• CIM's betrokkenheid
– 1998-1999: CIM koopt 3 assets naast het Hollywood & Highland Center
– 1999: CIM herontwikelt een Class B kantoor op Hollywood Boulevard naar Class A
– 2004: CIM koopt het Hollywood & Highland Center
– 2004: CIM koopt het Hollywood Renaissance Hotel en 7046 Hollywood Boulevard en
herontwikkelt de assets naar duurdere lofts
– 2007-2010: CIM zet investeringsprogramma door en koopt hotels, entertainment
venues en core office buildings

Voorbeeld - Hollywood – Los Angeles (2)
20
Statement van CIM over hun Hollywood
activiteiten:
• Through its many strategic
acquisitions, CIM has been able to
attract major office and retail
tenants…
• ….that have transformed the area into
one of the top shopping, dining and
entertainment destination…
• …. for millions local customers and
tourists who visit every year
• http://hollywoodandhighland.com/

En dan nu debat!
21

Stelling 1
2
Nederland heeft al (voldoende) professionele
(private) partijen die zich als “integrated
community developers” opwerpen

Stelling 2
2
Nederlandse overheid is niet (echt) bereid
om majeure transformatiegebieden langjarig
aan private partijen over te laten
(via bescheiden/faciliterende publieke kaderstelling)

Stelling 3
2
Multidisciplinaire advies-, ingenieurs- en
managementbureaus zijn (bij uitstek) instaat
om benodigde kennis bij een te brengen om
gebiedsontwikkeling 3.0 te laten slagen

Stelling 4
2
(Nederlandse) institutionele beleggers zijn
helemaal niet geïnteresseerd in
opportunistische Nederlandse
gebiedsfondsen

Stelling 5
2
Private gemeenschapsontwikkeling
‘American style’ biedt serieus (financieel)
perspectief voor vastgelopen
gebiedsontwikkeling in Nederland

Napraten: Hal 9 Stand 14 Grontmij
27
Voor vragen en opmerkingen kunt u bij ons terecht:
Norbert Bol, Directeur Grontmij Capital Consultants
T +31 (0)88 811 42 19
E
Norbert.Bol@grontmij.nl
Nicolaas Veltman, Ontwikkelmanager Stedelijk Gebied, Grontmij Nederland
T +31 (0)40 265 42 45
E
Nicolaas.Veltman@grontmij.nl