en natuurontwikkeling op landgoed Pijnenburg - Grontmij

De Wiek tijdens de werkzaamheden. Rechts, de waterberging functioneert inmiddels. Foto’s: Grontmij
Aan de dorpsrand van Soest is in april van dit jaar een waterberging gerealiseerd. Een afspraak tussen
de gemeente en Waterschap Vallei & Eem uit eind jaren negentig wordt daarmee ingevuld. Dat heeft een
behoorlijke tijd geduurd omdat het betreffende terrein in de Ecologische Hoofdstructuur ligt en niet van
de gemeente was maar behoorde bij het landgoed Pijnenburg. Verschillende partijen, met dus verschillende
posities en verschillende doelstellingen ten aanzien van hetzelfde stukje grond: een recept voor
problemen.
Waterberging in ruil voor
woning- en natuurontwikkeling
op landgoed Pijnenburg
Aan de westrand van Soest ligt het Soesterveen,
het restant van een vroeger groter
veengebied op de flank van de Utrechtse
Heuvelrug. In het noordelijke deel van het
Soesterveen ligt het gebiedje De Wiek,
omzoomd door lintbebouwing, bedrijventerrein
de Grachten en de bossen van landgoed
Pijnenburg. In het gebied De Wiek is de
afgelopen jaren een stapeling van beleid
en wensen ontstaan vanuit verschillende
betrokken partijen. Doordat deze wensen
zowel met elkaar verweven zijn, als onderling
conflicten vertonen, stagneerde het planproces
voor dit gebied.
De grondeigenaar, landgoed Pijnenburg,
wilde al langer de verouderde (agrarische)
bebouwing met grond herontwikkelen en
daarmee de rentabiliteit van het landgoed
versterken. De gemeente Soest heeft eind
jaren negentig, in samenspraak met Waterschap
Vallei & Eem, besloten dat waterberging,
nodig voor het aangrenzende
nieuwe bedrijventerrein ‘De Grachten’, in het
Soesterveen moet worden gerealiseerd. En
dat gecombineerd met natuurontwikkeling,
landschapsbehoud en recreatie. Voor de
waterberging is 2,5 ha nodig.
De provincie Utrecht heeft in het Natuurbeheerplan
Utrecht 2009 het Soesterveen
begrensd als nieuwe natuur voor de Ecologische
Hoofdstructuur. Die status brengt zware
planologische randvoorwaarden met zich
mee. In het Soesterveen wil het waterschap
tevens de verdroging tegengaan.
Donkere wolken
In 2005 is de gemeente aan de slag gegaan
om de beoogde waterberging te realiseren.
De eerste stap is om de 2,5 ha grond die
daarvoor nodig is te verwerven van landgoed
Pijnenburg. Daarbij wil de gemeente de grond
verwerven tegen agrarisch waarde. Het landgoed
wijst echter op de relatie tussen deze
berging en het bergingstekort op bedrijventerrein
De Grachten. Er is dan geen sprake
van agrarische waarde, maar van de veel
hogere complexwaarde. Uiteindelijk kunnen
landgoed en gemeente elkaar vinden in de
oplossing dat de gemeente de grond voor de
Bedrijventerrein maakte de waterberging noodzakelijk.
waterberging krijgt in ruil voor het toekennen
van bouwmogelijkheden op het landgoed,
waarmee het landgoed haar exploitatie
structureel kan verbeteren. De grondslag
hiervoor wordt gevonden in een combinatie
van de Ruimte-voor-Ruimte regeling en de
Regeling Nieuwe Landgoederen.
De gemeente legt deze oplossing voor aan
de provincie die zich daar echter niet in kan
vinden omdat het strijdig is met een aantal
provinciale belangen. Het gaat om het toestaan
van bouwmogelijkheden buiten de rode
contouren en om het graven van een waterberging
in de Ecologische Hoofdstructuur. Dit
betekent dat de gemeente de afspraken met
Waterschap Vallei & Eem niet kan nakomen.
Het proces loopt vast. Intussen blijft het
landgoed zoeken naar mogelijkheden voor
rentabiliteitsverbetering en legt het contacten
met een paardenfokkerij. In het kader
daarvan dient het landgoed –binnen de op
dat moment vigerende agrarische bestemming–
bij de gemeente een aanvraag in voor
de bouw van een grote schuur in het open
deel van het gebied.
Ondertussen kan geen van de partijen haar
doelstellingen realiseren. De gemeente
besluit daarom in 2008, in samenspraak
met de andere partijen, om Grontmij als een
onafhankelijke externe partij te vragen een
oplossing te zoeken.
18 landwerk 3 2012 3 2012 landwerk 19

De impasse doorbroken
Om uit de impasse te komen is de keuze
gemaakt om eerst de overheden op één lijn
te krijgen. Daarbij is de volgende aanpak
gevolgd:
• Eerst zijn gesprekken gevoerd met de
sleutelspelers: op ambtelijk niveau en met
de rentmeester van het landgoed. Deze
gesprekken gingen van inventariserend
over in het toetsen van mogelijke oplossingrichtingen.
• Om grip te krijgen op de realiseringsmogelijkheden
van de verschillende doelstellingen
zijn parallel daaraan de verschillende
technisch-inhoudelijke vraagstukken
uitgediept, waarbij oplossingen zijn
ontworpen die instemming hadden van de
belanghebbende partij(en).
• Vervolgens is met de overheden tot een
gedeelde visie gekomen op de ontwikkeling
van het gebied en de inzet van
instrumenten daarbij. Eerst apart, later
in gezamenlijke sessies. Dit “bod” van de
overheden was gereed in juni 2009, is bestuurlijk
geaccordeerd en daarna besproken
met de rentmeester.
• De rentmeester heeft het bod besproken
met de landgoedeigenaar. Deze heeft nadien
hierover informeel bestuurlijk contact
gehad tijdens een landgoederensymposium.
• Na de zomer van 2009 heeft dit geleid tot
verdere finetuning van het plan. Het bod
van de overheden is daarbij verbreed tot
een door alle partijen gedragen plan.
• Na bestuurlijke accordering van het
uiteindelijke plan en instemming van de
landgoedeigenaar is een koopovereenkomst
voor de grond opgesteld en is een
intentieovereenkomst opgesteld om de bereikte
overeenstemming en noodzakelijke
vervolgafspraken vast te leggen. Intentieovereenkomst
en koopovereenkomst zijn
getekend in februari 2010.
Het proces is ondersteund met onderzoek
om verschillende hobbels in het pad te
slechten. Het ging daarbij om hydrologisch,
ecologisch en financieel onderzoek en om
verkenning van de inpasbaarheid in beleid,
waarop hierna kort wordt ingegaan
Waterberging mogelijk in de EHS
Beleidsmatig lag primair de vraag voor, of en
in hoeverre waterberging te combineren is
met de provinciale natuurdoelen in de EHS.
De provincie hanteert namelijk het “neetenzij”-principe.
Dit vraagstuk is van drie
kanten benaderd.
Uit hydrologisch onderzoek volgde een
maximale peilfluctuatie voor de waterberging,
begrensd door het peil op de Pijnenburgergrift
en de afvoerdrempel van het
bedrijventerrein. Gekoppeld aan de eerder
berekende bergingscapaciteit leidde dit
tot een herbevestiging van de benodigde
oppervlakte (ca 2,5 ha). Tevens zijn inundatiefrequenties,
verblijftijden en waterkwaliteit
beschouwd. Locaties voor waterberging
buiten De Wiek vielen al snel af wegens een
minder gunstige ligging of hoge kosten.
Modelmatige analyse van het lokale grondwatersysteem
leidde tot het inzicht dat het
gaat om grondwater met een relatief korte
verblijftijd en een behoorlijk verschil tussen
hoogste en laagste grondwaterstanden. De
natuurdoeltypen behorend bij dit systeem
zijn nader bepaald.
Vervolgens is onderzocht welke systeemeigen
natuurdoelen te combineren zijn met
waterberging, waarbij ook verkend is welk
ontwerp en welk beheer de meeste ecologische
kwaliteit zouden opleveren.
De “nee-tenzij”-toets leidde tot de conclusie,
dat waterberging te combineren is
met de EHS-natuurdoelen mits de berging
wordt aangelegd in het gebiedsdeel met de
laagste ecologische potenties en inrichting
en beheer worden afgestemd op de primaire
natuurfunctie van het gebied. Daarmee was
een belangrijke eerste hobbel genomen.
Toestaan bouwrechten
De volgende hobbel bestond uit de vergoeding
die het landgoed zou moeten krijgen
voor de grond voor de waterberging. Kopen
tegen complexwaarde betekende voor de
gemeente een zeer hoge kostenpost. Kopen
tegen agrarische waarde was voor het landgoed
onbespreekbaar. Bovendien wilde het
landgoed ruimte voor exploitatieverbetering.
Binnen het vigerende streekplanbeleid van
de provincie bleek het niet mogelijk om de
vergoeding in bouwrechten toe te kennen.
De Wiek ligt echter in het gebied waarop de
samenwerkingsovereenkomst Hart van de
Heuvelrug van toepassing is. Provincie en
Soest zijn in deze overeenkomst partij. Hart
van de Heuvelrug, een voorbeeldproject
ontwikkelingsplanologie van het toenmalige
ministerie van VROM, heeft als hoofddoelstelling
‘een kwaliteitsimpuls voor rood
en groen door in te spelen op kansen en
kwaliteiten in het gebied’. Projecten worden
beoordeeld op hun bijdrage aan de roodgroenbalans,
de financiële balans en de
ruimtelijke kwaliteit. Deze balansen maken
een saldobenadering mogelijk. Hierin lag
de sleutel voor een oplossing. Provincie en
gemeente konden de landgoedeigenaar een
bouwrecht aanbieden in ruil voor de grond
voor de waterberging en met afspraken over
Legenda
het realiseren van een groter natuurgebied
(totaal circa 14 ha). Voor het programma Hart
van de Heuvelrug betekende dit meer natuurwinst
(rood-groenbalans) en geringere
kosten (financiële balans).
Welk volume?
Waar een bouwrecht dus mogelijk blijkt, is
de volgende vraag: hoe groot? In de eerste
plaats is daartoe de complexwaarde van de
2,5 ha grond voor de waterberging bepaald.
Omdat bedrijventerrein De Grachten al
langer bestaat, is deze afgeleid van ruwe
bouwgrondprijzen van vergelijkbare bedrijventerreinen
in de regio. Vervolgens is aan
de hand van te koop staande woningen in
het buitengebied rond Soest een m3-prijs
herleid. Op basis van deze twee kentallen
kon vervolgens een bouwvolume worden bepaald.
Daarnaast was een randvoorwaarde
welk bouwvolume de provincie in een eerder
vergelijkbaar geval heeft gegund. Op grond
van deze overwegingen is een bouwrecht
toegekend van één woning met bijgebouwen,
samen 1.400 m3, aangevuld met
een financiële vergoeding door gemeente
Soest.
Intentieovereenkomst
Aldus ontstond een package deal voor
het gebied waarin alle vier betrokken
partijen zich goed konden vinden. Dit plan
is bekrachtigd met het tekenen van een
intentieovereenkomst door landgoedeigenaar
en drie bestuurders begin 2010.
De package deal omvatte:
• Het realiseren van ca 14 ha nieuwe natuur,
waarvan ca 2,5 ha moerasgebied met
waterbergingsfunctie en bijbehorende
voorzieningen.
• Gemeente Soest verwerft ca 2,5 ha grond
voor de waterbergingsfunctie door het
toekennen van een bouwrecht voor één
woning met een aanvullende financiële
vergoeding.
• Vernieuwen en vergroten van een aantal
bestaande woningen in het plangebied
door benutting van de daarvoor bestaande
mogelijkheden in de thans voor het
gebied vigerende bestemmingsplannen
en benutting van de Ruimte-voor-Ruimteregeling.
Met de intentieovereenkomst is de vertrouwensbasis
tussen partijen hersteld. In de
overeenkomst zijn taken verdeeld en is een
tijdpad afgesproken om de overeengekomen
inrichting verder te realiseren.
De intentieovereenkomst is een belangrijke
stap geweest in een proces van herstel van
vertrouwen tussen landgoed, gemeente
en provincie. Een mooi hoekje van Soest is
hiermee veilig gesteld via positief beleid.
In onderling overleg zijn functies aan het
gebied toegevoegd die betekenisvol zijn in
de huidige tijd en situatie. De waterberging
is inmiddels gerealiseerd.
Frans Kwadijk
Is proces- en projectmanager bij Grontmij
Nederland bv en heeft het tot stand komen
van de intentieovereenkomst begeleid.
20 landwerk 3 2012 3 2012 landwerk 21