Bijlage 6. Taxatierapport inbrengwaarde gronden - Hendrik-Ido ...
Bijlage 6. Taxatierapport inbrengwaarde gronden - Hendrik-Ido ...
Bijlage 6. Taxatierapport inbrengwaarde gronden - Hendrik-Ido ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Taxatierapport</strong><br />
Van de <strong>inbrengwaarde</strong>n van <strong>gronden</strong> gelegen in exploitatieplan<br />
"De Volgerlanden-Oost'<br />
Gemeente <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht<br />
projectnr. 0093985.00<br />
revisie<br />
28 januari 2011<br />
auteur<br />
F.L. Frerichs<br />
Opdrachtgever<br />
Gemeente <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht<br />
Postbus 34<br />
3340 AA HENDRIK-IDO-AMBACHT<br />
datum vrijgave beschrijving revisie goedkeuring vrijgave<br />
28 januari 2011 expl. plan H-I-Ambacht F.L. Frerichs A. Hoogenveen
Grondverwerving gemeente <strong>Hendrik</strong>-ldo-Ambacht<br />
Projectnr. 0093985.00<br />
28 januari 2011,<br />
Inhoud<br />
blz.<br />
1 Algemeen..................................................................................................................................... 2<br />
1.1 Opdrachtgever ............................................................................................................................. 2<br />
1.2 Taxateur/deskundige ................................................................................................................... 2<br />
1.3 Beknopte omschrijving van het gebied ....................................................................................... 2<br />
1.4 Omschrijving van de opdracht en waarderingsgrondslag ........................................................... 2<br />
1.5 Informatiebronnen ...................................................................................................................... 2<br />
1.6 Omschrijving van de gehanteerde waardebegrip(pen) ............................................................... 3<br />
1.7 Opname datum ........................................................................................................................... 3<br />
1.8 Prijspeil ........................................................................................................................................ 3<br />
2 Kadastrale- en plaatselijke aanduiding ........................................................................................ 4<br />
2.1 Zakelijke rechten ......................................................................................................................... 4<br />
2.2 Wet voorkeursrecht gemeenten ................................................................................................. 4<br />
3 Omschrijving van de objecten ..................................................................................................... 5<br />
4 Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreinigingen ........................................................ 5<br />
5 Algemene uitgangspunten .......................................................................................................... 5<br />
6 Toelichting op de taxaties ........................................................................................................... 5<br />
<strong>6.</strong>1 Inbrengwaarden .......................................................................................................................... 5<br />
7 Samenvatting taxatie-uitwerking en berekeningen .................................................................... 7<br />
7.1 Inbrengwaarden .......................................................................................................................... 7<br />
8 Tot slot ......................................................................................................................................... 7<br />
<strong>Bijlage</strong> 1<br />
<strong>Bijlage</strong> 2<br />
<strong>Bijlage</strong> 3<br />
<strong>Bijlage</strong> 4<br />
Taxatieoverzicht van de <strong>inbrengwaarde</strong>n<br />
Uitwerking van de taxaties en kadastrale situatie per perceelnummer<br />
Bestemmingsplankaart<br />
Exploitatiegrensoverzicht<br />
blad 1 van 9
Grondverwerving gemeente <strong>Hendrik</strong>-ldo-Ambacht<br />
Projectnr. 0093985.00<br />
28 januari 2011,<br />
1 Algemeen<br />
1.1 Opdrachtgever<br />
De heer J. Krijger, directeur a.i. van het Projectbureau "De Volgerlanden" te <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht.<br />
1.2 Taxateur/deskundige<br />
F.L. Frerichs, beëdigd rentmeester en registertaxateur L(andelijk) V(astgoed) en B(edrijfsmatig)<br />
V(astgoed) expiratiedatum 31 december 2015/onteigeningsdeskundige, verbonden aan<br />
Ingenieursbureau Oranjewoud BV, Vastgoedadvies & Legal, kantoorhoudende te<br />
Rivium Westlaan 72<br />
2909 LD Capelle aan den IJssel<br />
Postbus 8590<br />
3009 AN Rotterdam<br />
Telefoon: (010)-235 17 45<br />
Telefax: (010) -235 17 47<br />
1.3 Beknopte omschrijving van het gebied<br />
Het betreft een agrarisch tuinbouwgebied dat wordt begrensd door de wijk "Kruiswiel" ten noorden van<br />
het plangebied, de Veersedijk aan de oostzijde en de Vrouwgelenweg aan de westzijde van het gebied.<br />
De gemeente <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht en Zwijndrecht, verenigd in projectbureau "De Volgerlanden", zijn<br />
voornemens om woningen te realiseren in dit gebied. Op de bijgevoegde kaart is aangegeven hoe het<br />
projectbureau zich dat voorstelt.<br />
In het gebied is een klein aantal bebouwde objecten aanwezig. Zo is er een glastuinbouwbedrijf dat nog<br />
dient te worden verworven, een woning met een niet meer in bedrijf zijnde glasopstand en enkele<br />
onbebouwde objecten en zijn er voorts diverse (bebouwde) objecten die reeds in het verleden door de<br />
gemeente, met het oog op de toekomstige ontwikkelingen en op onteigeningsbasis, zijn aangekocht.<br />
1.4 Omschrijving van de opdracht en waarderingsgrondslag<br />
De opdracht van het projectbureau "De Volgerlanden" luidt als volgt:<br />
• Opdrachtgever wenst inzicht te hebben in de hoogte van de <strong>inbrengwaarde</strong>n van de objecten die<br />
gelegen zijn in het toekomstige bestemmingsplan "De Volgerlanden-Oost". Deze <strong>inbrengwaarde</strong>n<br />
maken integraal onderdeel uit van het exploitatieplan, welk plan grondslag biedt voor<br />
publiekrechtelijk kostenverhaal.<br />
Informatiebronnen<br />
De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde<br />
informatie van de opdrachtgever en/of derden, zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens,<br />
plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaakgebonden<br />
zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster,<br />
de betreffende Gemeente en/of Provincie.<br />
blad 2 van 9
Grondverwerving gemeente <strong>Hendrik</strong>-ldo-Ambacht<br />
Projectnr. 0093985.00<br />
28 januari 2011,<br />
Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen.<br />
Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig<br />
is geweest.<br />
1.5 Omschrijving van de gehanteerde waardebegrippen<br />
Inbrengwaarde<br />
Dit is de waarde die de grond overeenkomstig artikel 40 b tot en met f van de onteigeningswet (dit is de<br />
zogenaamde werkelijke waarde) heeft.<br />
Voor de <strong>gronden</strong> welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op<br />
onteigeningsbasis zijn verworven, is de <strong>inbrengwaarde</strong> gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de<br />
onteigeningswet. Noodzakelijkheid en urgentie dienen daarbij aannemelijk gemaakt te worden.<br />
Complexwaarde<br />
Bij de waardebepaling moet er rekening mee worden gehouden dat de te onteigenen (in te brengen)<br />
<strong>gronden</strong> deel uitmaken van een groter geheel. Dan dient beoordeeld te worden of de complexwaarde,<br />
waarbij alle baten en lasten en de planologische bestemming voor de onroerende zaken die tezamen<br />
het complex uitmaken worden ‘geëgaliseerd’, voldoende recht doet aan de werkelijke verkoopwaarde<br />
van de onroerende zaak als de onteigening wordt weggedacht.<br />
Onteigeningsschadeloosstelling<br />
De schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet beoogt de schade die een rechtstreeks en<br />
noodzakelijk gevolg is van de onteigening volledig te vergoeden. De schade kan bestaan uit<br />
vermogensschade (de verkoopwaarde van de onroerende zaak), overige vergoedingen voor jaarlijks<br />
terugkerende schade (zoals inkomensderving) en vergoeding voor eenmalige bijkomende schade<br />
(bijvoorbeeld verhuiskosten, bedrijfsstagnatie, aanpassen drukwerk).<br />
Jaarlijks terugkerende schade dient, rekening houdende met de specifieke omstandigheden, volgens<br />
vaste jurisprudentie gekapitaliseerd te worden vergoed.<br />
Indien de onteigening een gedeelte van de onroerende zaak van de eigenaar betreft, kan<br />
het bij de eigenaar in eigendom blijvende deel waardevermindering ondergaan, die op grond van de<br />
Onteigeningswet vergoed dient te worden.<br />
1.6 Opname datum<br />
De taxateur heeft het betreffende gebied in de loop der tijd diverse malen bezocht en opgenomen.<br />
Laatstelijk januari 2011.<br />
1.7 Prijspeil<br />
De in dit rapport aangegeven waarden en berekeningen zijn gebaseerd op prijspeil januari 2011.<br />
blad 3 van 9
Grondverwerving gemeente <strong>Hendrik</strong>-ldo-Ambacht<br />
Projectnr. 0093985.00<br />
28 januari 2011,<br />
2 Kadastrale- en plaatselijke aanduiding<br />
Volgens de informatie verstrekt door de Directie van het Kadaster en de Openbare registers in Zuid-<br />
Holland, afdeling Bewaring en Juridische Zaken en Vastgoedinformatie te Rotterdam, worden alle<br />
registergoederen kadastraal aangeduid als <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht, sectie E met uitzondering van perceel<br />
kadastraal bekend gemeente <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht, sectie F, nummer 769. Alle percelen zijn<br />
opgenomen in de bijlage met een kadastrale kaart en uittreksel en per eigenaar gerangschikt.<br />
Aantekeningen bij het object:<br />
Er is kadastrale recherche gepleegd. Waar sprake is van zakelijke rechten (erfpacht en recht van opstal<br />
e.d.) zijn de akten bij het Kadaster opgevraagd. Bij de waardering van de <strong>inbrengwaarde</strong>n zijn de daaruit<br />
voortvloeiende schades gewaardeerd en opgenomen in dit rapport<br />
2.1 Zakelijke rechten<br />
Er is geen kennisgenomen van met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van<br />
erfdienstbaarheden als dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en<br />
beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten<br />
waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.<br />
2.2 Wet voorkeursrecht gemeenten<br />
Op het gebied rust op de percelen welke nog geen eigendom van de gemeente <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht<br />
zijn, het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten krachtens artikel 13 lid 4. Het<br />
betreft de percelen kadastraal bekend als hieronder vermeld:<br />
in aanwijzing Kadastraal bekend gemeente <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht<br />
opgenomen<br />
grootte sectie grootte gerechtigde/ aard recht<br />
(deel-) perceel nummer perceel<br />
71a, 35ca E 5550 95a, 10ca Erven J. de Waard-Versluis<br />
06a, 19ca E 6982 06a, 19ca C.L. van Balen<br />
21a, 28ca E 9207 24a, 79ca H.A.P. Foods Holland BV/Agro-Coop<br />
Holding Company Limited<br />
06a, 05ca E 9593 20a, 85ca C.J. Rijnhout<br />
17a, 19ca E 9848 20a, 00ca D. de Wit<br />
92a, 38ca E 9849 92a, 38ca D. de Wit<br />
48a, 40ca E 10099 48a, 40ca T. den Hollander<br />
blad 4 van 9
Grondverwerving gemeente <strong>Hendrik</strong>-ldo-Ambacht<br />
Projectnr. 0093985.00<br />
28 januari 2011,<br />
3 Omschrijving van de objecten<br />
In de bijlage, integraal onderdeel uitmakend van dit rapport, is per kadastraal object en gerangschikt per<br />
eigenaar, een korte beschrijving opgenomen van het te taxeren object. Tevens is in dit rapport vermeld<br />
de waardegrondslag van de uitgebrachte taxatie.<br />
4 Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreinigingen<br />
In het kader van deze taxatie heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar eventuele verontreiniging van<br />
de grond en/of grondwater behorende tot het getaxeerde object, welke naar huidige inzichten en<br />
maatstaven gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid. Bij de taxatie wordt<br />
er dan ook van uit gegaan dat er geen sprake is van verontreiniging en/of andere vormen van vervuiling,<br />
zoals in het bijzonder asbest en asbesthoudende materialen.<br />
5 Algemene uitgangspunten<br />
– Ten behoeve van deze rapportage heeft een kadastrale recherche plaatsgevonden. Bij de taxatie is<br />
verondersteld dat het object geleverd wordt vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en<br />
andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd;<br />
– Er is kennis genomen van het ontwerp exploitatieplan betreffende het plan "De Volgerlanden-Oost";<br />
– Ten behoeve van de taxatie heeft een bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden waarbij zowel<br />
het vigerende als het toekomstige bestemmingsplan betreffende "De Volgerlanden-Oost' zijn<br />
geraadpleegd;<br />
– Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper",<br />
(overdracht- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld;<br />
– Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse<br />
infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of<br />
bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden,<br />
anders dan vermeld;<br />
– De kosten van eventuele deskundigenbijstand (gemeente en grondeigenaar) zijn niet in de<br />
waardering begrepen.<br />
6 Toelichting op de taxaties<br />
<strong>6.</strong>1 Inbrengwaarden<br />
De <strong>inbrengwaarde</strong> van de grond is een kostenpost in het systeem van de Grondexploitatiewet zoals dat<br />
vastligt in de Wet ruimtelijke ordening. Het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) benoemt de onderdelen<br />
van de <strong>inbrengwaarde</strong>:<br />
1. de waarde van de <strong>gronden</strong> in de gebieden;<br />
2. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de <strong>gronden</strong> niet<br />
gehandhaafd kunnen worden;<br />
3. de kosten van het vrijmaken van <strong>gronden</strong> in het exploitatiegebied van persoonlijk rechten<br />
en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;<br />
4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen,<br />
kabels en leidingen in het exploitatiegebied.<br />
blad 5 van 9
Grondverwerving gemeente <strong>Hendrik</strong>-ldo-Ambacht<br />
Projectnr. 0093985.00<br />
28 januari 2011,<br />
De <strong>inbrengwaarde</strong> in de exploitatieopzet moet gebaseerd zijn op de geobjectiveerde werkelijke waarde<br />
van de grond (en, indien van toepassing de opstallen). Er is aansluiting gezocht bij de regeling in artikel<br />
13, lid 4 Wet voorkeursrecht gemeenten (voorheen artikel 16 lid 4), de zogenaamde verkeerswaarde.<br />
Bij percelen die onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op<br />
onteigeningsgrondslag zijn of worden verworven, mag in het exploitatieplan worden aangesloten op de<br />
onteigeningsschadeloosstelling. De noodzakelijkheid en de urgentie dienen dan wel te worden<br />
aangetoond.<br />
Taxatiemethodiek ten behoeve van de <strong>inbrengwaarde</strong><br />
Bovenstaande in ogenschouw nemend, kunnen de meeste <strong>gronden</strong> die vallen binnen het<br />
exploitatiegebied als complexwaarde worden gewaardeerd. De complexwaarde is voor een deel<br />
gebaseerd op een recente beschikking van de Rechtbank Dordrecht d.d. 26 januari 2011 betreffende<br />
een perceel grond gelegen in het toekomstige woningbouwgebied 'De Volgerlanden' waarbij de<br />
complexwaarde van een perceel grond is vastgesteld op een bedrag van € 75,-- per m2. Voorts is gebruik<br />
gemaakt van actuele verkoopcijfers van <strong>gronden</strong> (aangekocht na 1 juli 2008) die ten behoeve van<br />
woningbouwlocaties zijn verworven. Overigens is er in het betreffende gebied recentelijk maar een zeer<br />
beperkt aantal transacties geweest.<br />
Een analyse heeft plaats gevonden van gerealiseerde verkoopcijfers betrokken uit het kadata-systeem.<br />
Tevens is een verkennend onderzoek gedaan naar marktgegevens bij andere gemeenten en collegaeaankopers/taxateurs.<br />
De gerealiseerde verkopen van <strong>gronden</strong> bestemd voor woningbouwlocaties die<br />
aangekocht zijn na 1 juli 2008 zijn overigens zeer beperkt.<br />
Voor een aantal objecten is de onteigeningsschadeloosstelling gewaardeerd. Uiteraard zijn de objecten<br />
die nog dienen te worden aangekocht op basis van de onteigeningswetgeving gewaardeerd. Indien<br />
minnelijk geen overeenstemming wordt bereikt zal de gemeente voor deze percelen een<br />
onteigeningsprocedure entameren.<br />
blad 6 van 9
Grondverwerving gemeente <strong>Hendrik</strong>-ldo-Ambacht<br />
Projectnr. 0093985.00<br />
28 januari 2011,<br />
7 Samenvatting taxatie-uitwerking en berekeningen<br />
7.1 Inbrengwaarden<br />
De waardering van de <strong>inbrengwaarde</strong>n is mede tot stand gekomen na opname van de objecten,<br />
rekeninghoudend met stand en ligging, de (toekomstige)bestemming, alsmede alle aan ondergetekende<br />
bekende waardebepalende factoren.<br />
Mede gelet op vorenstaande beoordelingen waardeert ondergetekende de <strong>inbrengwaarde</strong>n, conform<br />
voormelde opdracht, op basis van prijspeil januari 2011 op bedragen, zoals in de bijlage staat<br />
aangegeven. De totale <strong>inbrengwaarde</strong> is gewaardeerd op een bedrag van:<br />
€ 4<strong>6.</strong>257.000,-- In woorden: zesenveertigmiljoen tweehonderdzevenenvijftigduizend euro<br />
Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de<br />
waardering, verwijzen we naar de bijgevoegde informatie in de bijlage.<br />
Tot het verstekken van informatie zijn wij steeds bereid.<br />
8 Tot slot<br />
Bij de opmaak van dit rapport waren deskundige geen gegevens bekend met betrekking tot eventuele<br />
bodemverontreiniging, dan wel aanwezigheid van milieubelastende materialen, voor zover niet specifiek<br />
bij de omschrijving van het object vermeld. Aspecten dienaangaande werden dan ook niet in<br />
vorenstaande waardering verwerkt.<br />
Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens<br />
anderen dan aan de opdrachtgever. Dit rapport kan alleen worden gebruikt voor het doel waarvoor het<br />
is aangevraagd.<br />
Aldus gedaan te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap overeenkomstig de strekking van de<br />
opdracht, na opname ter plaatse en getekend,<br />
Capelle aan den IJssel, 28 januari 2011<br />
Ingenieursbureau 'Oranjewoud' B.V.<br />
Vastgoed, Economie & Legal<br />
Ing. F.L. Frerichs<br />
Rentmeester/Register-Taxateur onroerende zaken<br />
blad 7 van 9
Grondverwerving gemeente <strong>Hendrik</strong>-ldo-Ambacht<br />
Projectnr. 0093985.00<br />
28 januari 2011,<br />
<strong>Bijlage</strong> 1: Overzicht <strong>inbrengwaarde</strong>n per kadastraal perceel<br />
blad 8 van 9
Resultaat Plankostenscan 2009 Exploitatieplan WRO<br />
Maximering plankosten !<br />
Datum 24-2-2011 Complexiteit 123%<br />
Gemeente<br />
<strong>Hendrik</strong> <strong>Ido</strong> Ambacht<br />
Projectnaam<br />
De volgerlanden<br />
Projectnummer<br />
…..<br />
Datum prijspeil 1-1-2011<br />
print<br />
Looptijd project in jaren 11<br />
gemiddeld<br />
euro's<br />
Produkt/activiteit uren uren/week euro's in %<br />
Verwerving 850 2 € 210.000 2%<br />
1.1 Aankoop onroerende zaken 460 1 € 55.200 1%<br />
1.2 Onteigenen van onroerende zaken 330 1 € 147.600 1%<br />
1.3 Wvg 60 0 € 7.200 0%<br />
Stedenbouw 7.406 16 € 888.699 9%<br />
2.1 Programma van Eisen 80 0 € 9.600 0%<br />
2.2 Prijsvraag - - € -<br />
0%<br />
2.3 Masterplan 1.976 4 € 237.099 2%<br />
2.4 Beeldkwaliteitsplan 1.070 2 € 128.400 1%<br />
2.5 Stedenbouwkundig plan 2.675 6 € 321.000 3%<br />
2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte 1.605 3 € 192.600 2%<br />
Ruimtelijke Ordening 1.366 3 € 163.863 2%<br />
3.1 Opstellen bestemmingsplan 1.366 3 € 163.863 2%<br />
3.2 Uitwerken van een wijziging - - € -<br />
0%<br />
3.3 Opstellen project(afwijkings) besluit - - € -<br />
0%<br />
Civiele en cultuur techniek 1.422 3 € 4.583.200 46%<br />
4.1 Planvoorbereiding 1.422 3 € 143.607 1%<br />
4.2 Voorbereiding en toezicht - € 4.439.593 45%<br />
Landmeten/vastgoedinformatie 902 2 € 82.097 1%<br />
5.1 Kaartmateriaal 902 2 € 82.097 1%<br />
Communicatie 569 1 € 125.150 1%<br />
<strong>6.</strong>1 Omgevingsmanagement 569 1 € 125.150 1%<br />
Gronduitgifte 15.780 34 € 1.925.160 19%<br />
7.1 Gronduitgiftecontracten 15.780 34 € 1.925.160 19%<br />
Management 12.630 27 € 1.495.791 15%<br />
8.1 Projectmanagement 7.217 16 € 1.003.208 10%<br />
8.2 Projectmanagementassistent 5.413 12 € 492.583 5%<br />
Planeconomie 3.609 8 € 440.257 4%<br />
9.1 Planeconomie 3.609 8 € 440.257 4%<br />
totaal 44.533 96 € 9.914.217 100%<br />
plankosten exclusief civiele techniek (4.2) 43.111 € 5.474.623<br />
plankosten exclusief 4.2 gemiddeld per jaar: €<br />
497.693<br />
aantal eenheden 1.070<br />
plankosten per eenheid €<br />
9.266
Exploitatieopzet totaal<br />
2a<br />
Opdrachtgever<br />
Gemeente <strong>Hendrik</strong>-<strong>Ido</strong>-Ambacht<br />
Project<br />
Volgerlanden Oost<br />
Projectnummer 101020-931<br />
Deelplan ..<br />
1 Uitgangspunten<br />
Renteparameter kosten 3,50%<br />
Renteparameter opbrengsten 3,50%<br />
Kostenstijging 2011 1,00%<br />
Kostenstijging 2012 1,00%<br />
Kostenstijging 2013 e.v. (2,5% vanaf 1-1-2011) 2,50% functie 1 basiseenheid is gelijk aan<br />
Opbrengstenstijging 2011 0,00% woning 1 st<br />
Opbrengstenstijging 2012 (1,0% vanaf 1-1-2011) 1,00% bedrijven 100 m² bvo<br />
Opbrengstenstijging 2013 e.v. (2,5% vanaf 1-1-2011) 2,50% kantoren 100 m² bvo<br />
Startdatum/prijspeildatum 1-1-2011 winkels 100 m² bvo<br />
Eindjaar 2020 voorzieningen 100 m² bvo<br />
overige bebouwing 100 m² bvo<br />
… 100 m² bvo<br />
Programma / basiseenheden binnen exploitatieplangebied<br />
Aantal eenheid basis-eenheden Grondprijs<br />
gemiddeld<br />
Gewicht<br />
gew. Basisehd Grond-opbrengst<br />
Woningbouw<br />
Segment 1 75 st 75 € 13.276<br />
0,42 32 995.700<br />
Segment 2 52 st 52 € 9.957<br />
0,32 16 517.764<br />
Segment 3 98 st 98 € 13.276<br />
0,42 41 1.301.048<br />
Segment 4 59 st 59 € 31.429<br />
1,00 59 1.854.311<br />
Segment 5a 45 st 45 € 39.139<br />
1,25 56 1.761.255<br />
Segment 5b 114 st 114 € 49.412<br />
1,57 179 5.632.968<br />
Segment 6a 19 st 19 € 64.664<br />
2,06 39 1.228.616<br />
Segment 6b 67 st 67 € 83.328<br />
2,65 178 5.582.976<br />
Segment 6c 2 st 2 € 80.000<br />
2,55 5 160.000<br />
Segment 7a 58 st 58 € 98.252<br />
3,13 181 5.698.616<br />
Segment 7b 48 st 48 € 11<strong>6.</strong>908<br />
3,72 179 5.611.584<br />
Segment 7c 146 st 146 € 12<strong>6.</strong>857<br />
4,04 589 18.521.122<br />
Segment 8 (350m) 78 st 78 € 137.723<br />
4,38 342 10.742.394<br />
Segment 8 (520m) 30 st 30 € 204.617<br />
6,51 195 <strong>6.</strong>138.510<br />
Segment 9c 24 st 24 € 4<strong>6.</strong>303<br />
1,47 35 1.111.272<br />
Segment 9d 19 st 19 € 59.160<br />
1,88 36 1.124.040<br />
Segment Golfbaanwoningen 15 st 15 € 534.107<br />
16,99 255 8.011.605<br />
Segment 1/2 Golfbaanwoningen 30 st 30 € 294.257<br />
9,36 281 8.827.710<br />
Segment 1/4 Golfbaanwoningen 90 st 90 € 15<strong>6.</strong>045<br />
4,97 447 14.044.050<br />
Vrouwgelenweg 1 st 1 € 15<strong>6.</strong>045<br />
4,97 5 15<strong>6.</strong>045<br />
Niet-woningbouw<br />
Bedrijven - m² bvo 0 € -<br />
0,00 0 €<br />
-<br />
Kantoren - m² bvo 0 € -<br />
0,00 0 €<br />
-<br />
Winkels / horeca - m² bvo 0 € -<br />
0,00 0 €<br />
-<br />
Voorzieningen - m² bvo 0 € -<br />
0,00 0 €<br />
-<br />
Overige bebouwing - m² bvo 0 € -<br />
0,00 0 €<br />
-<br />
… - m² bvo 0 € -<br />
0,00 0 €<br />
-<br />
Totaal nvt nvt 1.070 3.151 € 99.021.586<br />
2b<br />
Programma / basiseenheden binnen exploitatieplangebied<br />
CW 01-01-11 boekwaarde* 01-07-10 01-07-11 01-07-12 01-07-13 01-07-14 01-07-15 01-07-16 01-07-17 01-07-18 01-07-19 01-07-20<br />
Woningbouw 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Segment 1 30,68 0 0 5 14 6 6 0 0 0 0 0<br />
Segment 2 15,98 0 0 8 8 0 0 0 0 0 0 0<br />
Segment 3 40,05 0 0 8 16 9 9 0 0 0 0 0<br />
Segment 4 56,09 0 0 0 0 16 10 8 25 0 0 0<br />
Segment 5a 53,30 0 0 1 0 14 11 7 22 0 0 0<br />
Segment 5b 169,41 0 0 9 16 9 46 5 31 35 28 0<br />
Segment 6a 36,85 0 0 0 0 4 6 6 10 10 2 0<br />
Segment 6b 167,34 0 0 0 0 16 32 24 42 53 11 0<br />
Segment 6c 4,97 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0<br />
Segment 7a 171,51 0 0 0 13 22 34 22 41 31 19 0<br />
Segment 7b 167,78 0 0 0 10 34 0 0 27 82 24 0<br />
Segment 7c 554,71 0 0 0 32 111 16 28 99 241 63 0<br />
Segment 8 (350m) 315,82 0 0 0 0 0 0 44 53 13 101 131<br />
Segment 8 (520m) 180,74 0 0 0 0 0 0 26 39 13 46 72<br />
Segment 9c 32,74 0 0 0 0 0 0 0 0 21 15 0<br />
Segment 9d 33,08 0 0 0 0 0 0 0 0 17 19 0<br />
Segment Golfbaanwoningen 238,11 0 0 0 0 0 0 85 85 0 34 51<br />
Segment 1/2 Golfbaanwoningen 262,20 0 0 0 0 0 0 94 84 0 47 56<br />
Segment 1/4 Golfbaanwoningen 413,45 0 0 0 0 0 0 65 74 30 124 154<br />
Vrouwgelenweg 4,79 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Niet-woningbouw 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Bedrijven 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Kantoren 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Winkels / horeca 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Voorzieningen 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Overige bebouwing 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
… 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Totaal 2.949,60 nvt
3a Fasering kosten<br />
totaal nominaal boekwaarde* 01-07-10 01-07-11 01-07-12 01-07-13 01-07-14 01-07-15 01-07-16 01-07-17 01-07-18 01-07-19 01-07-20<br />
Verwervingen en schadeloosstellingen € 4<strong>6.</strong>257.000 € -<br />
0% 75% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Sloopwerken € 970.038 € 720.038<br />
0% 40% 40% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Milieuvoorzieningen en grondonderzoek (bodemsanering) € 1.610.359 € 1.039.359<br />
0% 20% 20% 20% 20% 10% 10% 0% 0% 0% 0%<br />
Bouwrijp maken (incl. 50% Toezicht/directie) € <strong>6.</strong>755.511 € 60.275<br />
0% 0% 19% 10% 10% 10% 19% 10% 10% 10% 5%<br />
Woonrijp maken (incl. reserve kunst ) € 8.015.167 € 77.573<br />
0% 0% 0% 10% 10% 10% 10% 20% 20% 10% 10%<br />
Openbare verlichting + brandkranen € 877.070 € -<br />
0% 0% 0% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 20% 20%<br />
Groen € 1.64<strong>6.</strong>137 € <strong>6.</strong>759<br />
0% 0% 0% 0% 10% 10% 10% 15% 15% 20% 20%<br />
Hoofdplanstructuur € 9.690.596 € 2.030.100<br />
0% 0% 15% 15% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%<br />
Plankosten € 9.914.217 € 4.097.139<br />
0% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%<br />
Planstructurele elementen (excessief) € - € -<br />
100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Niet verrekenbare BTW € 300.822 € 300.822<br />
100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Rente € 11.693.774 € 11.693.774<br />
100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Totaal € 97.730.691 € 20.025.839<br />
300% 135% 100% 65% 40% 30% 30% 30% 30% 20% 20%<br />
GOED<br />
3b Fasering opbrengsten<br />
totaal nominaal boekwaarde* 01-07-10 01-07-11 01-07-12 01-07-13 01-07-14 01-07-15 01-07-16 01-07-17 01-07-18 01-07-19 01-07-20<br />
Woningbouw<br />
Segment 1 € 995.700 € -<br />
0% 0% 17% 44% 20% 19% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Segment 2 € 517.764 € -<br />
0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Segment 3 € 1.301.048 € -<br />
0% 0% 18% 38% 21% 22% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Segment 4 € 1.854.311 € -<br />
0% 0% 0% 0% 27% 17% 14% 42% 0% 0% 0%<br />
Segment 5a € 1.761.255 € -<br />
0% 0% 2% 0% 24% 20% 13% 40% 0% 0% 0%<br />
Segment 5b € 5.632.968 € -<br />
0% 0% 5% 9% 5% 25% 3% 18% 19% 16% 0%<br />
Segment 6a € 1.228.616 € -<br />
0% 0% 0% 0% 11% 16% 16% 26% 26% 5% 0%<br />
Segment 6b € 5.582.976 € -<br />
0% 0% 0% 0% 9% 18% 13% 24% 30% 6% 0%<br />
Segment 6c € 160.000 € -<br />
0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Segment 7a € 5.698.616 € -<br />
0% 0% 0% 7% 12% 19% 12% 22% 17% 10% 0%<br />
Segment 7b € 5.611.584 € -<br />
0% 0% 0% 6% 19% 0% 0% 15% 46% 13% 0%<br />
Segment 7c € 18.521.122 € -<br />
0% 0% 0% 5% 19% 3% 5% 17% 41% 11% 0%<br />
Segment 8 (350m) € 10.742.394 € -<br />
0% 0% 0% 0% 0% 0% 13% 15% 4% 29% 38%<br />
Segment 8 (520m) € <strong>6.</strong>138.510 € -<br />
0% 0% 0% 0% 0% 0% 13% 20% 7% 23% 37%<br />
Segment 9c € 1.111.272 € -<br />
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 58% 42% 0%<br />
Segment 9d € 1.124.040 € -<br />
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 47% 53% 0%<br />
Segment Golfbaanwoningen € 8.011.605 € -<br />
0% 0% 0% 0% 0% 0% 33% 33% 0% 13% 20%<br />
Segment 1/2 Golfbaanwoningen € 8.827.710 € -<br />
0% 0% 0% 0% 0% 0% 33% 30% 0% 17% 20%<br />
Segment 1/4 Golfbaanwoningen € 14.044.050 € -<br />
0% 0% 0% 0% 0% 0% 14% 17% 7% 28% 34%<br />
Vrouwgelenweg € 15<strong>6.</strong>045 € -<br />
0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Niet-woningbouw<br />
Bedrijven € - € -<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Kantoren € - € -<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Winkels / horeca € - € -<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Voorzieningen € - € -<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Overige bebouwing € - € -<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
… € - € -<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Bijdragen in exploitatie<br />
Bijdragen marktpartijen € 3.603.597 € 4<strong>6.</strong>912<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Overige subsidies en bijdragen € 27.369 € 27.369<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Subsidies zonder B.T.W. € - € -<br />
0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0%<br />
Totaal € 102.652.552<br />
0% 0% 193% 259% 618% 609% 183% 320% 303% 266% 150%<br />
GOED<br />
4a Overzicht kosten<br />
incl. kostenstijging<br />
CW 01-01-11 boekwaarde* gefaseerd 01-07-10 01-07-11 01-07-12 01-07-13 01-07-14 01-07-15 01-07-16 01-07-17 01-07-18 01-07-19 01-07-20<br />
Verwervingen en schadeloosstellingen € 45.425.155 € - € 4<strong>6.</strong>257.000 € - € 34.692.750 € 11.564.250 € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Sloopwerken € 964.051 € 720.038 € 250.000 € - € 100.000 € 100.000 € 50.000 € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Milieuvoorzieningen en grondonderzoek (bodemsanering) € 1.592.960 € 1.039.359 € 571.000 € - € 114.200 € 114.200 € 114.200 € 114.200 € 57.100 € 57.100 € - € - € - €<br />
-<br />
Bouwrijp maken (incl. 50% Toezicht/directie) € <strong>6.</strong>417.739 € 60.275 € <strong>6.</strong>695.236 € - € - € 1.275.283 € 637.641 € 637.641 € 637.641 € 1.275.283 € 637.641 € 637.641 € 637.641 € 318.824<br />
Woonrijp maken (incl. reserve kunst ) € 7.553.899 € 77.573 € 7.937.594 € - € - € - € 793.759 € 793.759 € 793.759 € 793.759 € 1.587.519 € 1.587.519 € 793.759 € 793.761<br />
Openbare verlichting + brandkranen € 822.950 € - € 877.070 € - € - € - € 87.707 € 87.707 € 87.707 € 87.707 € 87.707 € 87.707 € 175.414 € 175.414<br />
Groen € 1.538.141 € <strong>6.</strong>759 € 1.639.378 € - € - € - € - € 163.938 € 163.938 € 163.938 € 245.907 € 245.907 € 327.876 € 327.874<br />
Hoofdplanstructuur € 9.295.476 € 2.030.100 € 7.660.496 € - € - € 1.149.074 € 1.149.074 € 76<strong>6.</strong>050 € 76<strong>6.</strong>050 € 76<strong>6.</strong>050 € 76<strong>6.</strong>050 € 76<strong>6.</strong>050 € 76<strong>6.</strong>050 € 76<strong>6.</strong>048<br />
Plankosten € 9.624.593 € 4.097.139 € 5.817.078 € - € 581.708 € 581.708 € 581.708 € 581.708 € 581.708 € 581.708 € 581.708 € 581.708 € 581.708 € 581.708<br />
Planstructurele elementen (excessief) € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Niet verrekenbare BTW € 300.822 € 300.822 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Rente € 11.693.774 € 11.693.774 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Totaal incl. kostenstijging € 7<strong>6.</strong>82<strong>6.</strong>136 € 20.025.839 € 77.704.852 € - € 34.90<strong>6.</strong>950 € 12.927.524 € 2.107.033 € 1.674.009 € 1.61<strong>6.</strong>909 € 1.61<strong>6.</strong>909 € 2.353.569 € 2.353.569 € 1.559.809 € 1.559.809<br />
4b Overzicht opbrengsten incl. opbrengstenstijging<br />
CW 01-01-11 boekwaarde* gefaseerd 01-07-10 01-07-11 01-07-12 01-07-13 01-07-14 01-07-15 01-07-16 01-07-17 01-07-18 01-07-19 01-07-20<br />
Woningbouw<br />
Segment 1 € 964.492 € - € 995.700 € - € - € 172.654 € 438.108 € 199.140 € 185.798 € - € - € - € - €<br />
-<br />
Segment 2 € 502.280 € - € 517.764 € - € - € 258.882 € 258.882 € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Segment 3 € 1.259.011 € - € 1.301.048 € - € - € 239.003 € 491.276 € 278.684 € 292.085 € - € - € - € - €<br />
-<br />
Segment 4 € 1.763.156 € - € 1.854.311 € - € - € - € - € 502.889 € 314.306 € 251.445 € 785.672 € - € - €<br />
-<br />
Segment 5a € 1.675.302 € - € 1.761.255 € - € - € 39.100 € - € 430.451 € 352.251 € 234.951 € 704.502 € - € - €<br />
-<br />
Segment 5b € 5.325.018 € - € 5.632.968 € - € - € 29<strong>6.</strong>294 € 494.011 € 29<strong>6.</strong>294 € 1.433.027 € 148.710 € 988.023 € 1.087.163 € 889.446 €<br />
-<br />
Segment 6a € 1.158.453 € - € 1.228.616 € - € - € - € - € 129.373 € 193.876 € 193.998 € 323.372 € 323.372 € 64.625 €<br />
-<br />
Segment 6b € 5.260.204 € - € 5.582.976 € - € - € - € - € 500.235 € 999.911 € 749.794 € 1.333.215 € 1.66<strong>6.</strong>518 € 333.304 €<br />
-<br />
Segment 6c € 15<strong>6.</strong>180 € - € 160.000 € - € - € - € 160.000 € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Segment 7a € 5.391.125 € - € 5.698.616 € - € - € - € 393.205 € 687.823 € 1.081.027 € 687.823 € 1.277.060 € 982.441 € 589.237 €<br />
-<br />
Segment 7b € 5.273.919 € - € 5.611.584 € - € - € - € 323.788 € 1.079.108 € - € - € 863.623 € 2.589.746 € 755.319 €<br />
-
Segment 7c € 17.43<strong>6.</strong>559 € - € 18.521.122 € - € - € - € 994.584 € 3.480.119 € 49<strong>6.</strong>366 € 870.493 € 3.107.844 € 7.582.547 € 1.989.169 €<br />
-<br />
Segment 8 (350m) € 9.92<strong>6.</strong>818 € - € 10.742.394 € - € - € - € - € - € - € 1.377.175 € 1.652.180 € 413.582 € 3.167.932 € 4.131.525<br />
Segment 8 (520m) € 5.680.961 € - € <strong>6.</strong>138.510 € - € - € - € - € - € - € 818.263 € 1.227.702 € 409.439 € 1.432.114 € 2.250.992<br />
Segment 9c € 1.029.213 € - € 1.111.272 € - € - € - € - € - € - € - € - € 648.205 € 463.067 €<br />
-<br />
Segment 9d € 1.039.934 € - € 1.124.040 € - € - € - € - € - € - € - € - € 532.458 € 591.582 €<br />
-<br />
Segment Golfbaanwoningen € 7.484.361 € - € 8.011.605 € - € - € - € - € - € - € 2.670.268 € 2.670.268 € - € 1.068.748 € 1.602.321<br />
Segment 1/2 Golfbaanwoningen € 8.241.464 € - € 8.827.710 € - € - € - € - € - € - € 2.942.276 € 2.648.313 € - € 1.471.579 € 1.765.542<br />
Segment 1/4 Golfbaanwoningen € 12.995.858 € - € 14.044.050 € - € - € - € - € - € - € 2.027.961 € 2.341.143 € 93<strong>6.</strong>738 € 3.901.437 € 4.83<strong>6.</strong>771<br />
Vrouwgelenweg € 150.438 € - € 15<strong>6.</strong>045 € - € - € 15<strong>6.</strong>045 € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Niet-woningbouw<br />
Bedrijven € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Kantoren € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Winkels / horeca € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Voorzieningen € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Overige bebouwing € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
… € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Bijdragen in exploitatie<br />
Bijdragen marktpartijen € 3.468.643 € 4<strong>6.</strong>912 € 3.55<strong>6.</strong>685 € - € - € - € - € 1.778.343 € 1.778.343 € - € - € - € - €<br />
-<br />
Overige subsidies en bijdragen € 27.369 € 27.369 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Subsidies zonder B.T.W. € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
-<br />
Totaal incl. kostenstijging € 9<strong>6.</strong>210.758 € 74.281 € 102.578.271 € - € - € 1.161.978 € 3.553.854 € 9.362.458 € 7.12<strong>6.</strong>989 € 12.973.157 € 19.922.916 € 17.172.209 € 1<strong>6.</strong>717.559 € 14.587.150<br />
5 Berekening exploitatiebijdrage CW<br />
Totaal kosten € 7<strong>6.</strong>82<strong>6.</strong>136<br />
Minus bijdrage … € 3.468.643<br />
Minus bijdrage … € 27.369<br />
Minus bijdrage … Let op: Bij een bouwvergunning geldt de netto contante exploitatiebijdrage VERMEERDERD met<br />
Te verhalen kosten € 73.330.124<br />
rente over deze bijdrage vanaf het prijspeil tot het moment dat de bouwvergunning wordt aangevraagd<br />
Drempel opbrengsten € 92.714.746<br />
Te verhalen kosten o.b.v. drempel € 73.330.124<br />
Gewogen basiseenheden 2.949,60<br />
Expl.bijdrage per gewogen basiseenheid € 24.861<br />
Saldo project € 19.384.622
Change language