Inhoudsopgave - Hendrik-Ido-Ambacht

Inhoudsopgave
1 Voorwoord................................................................................................. - 3 -
2 Samenvatting............................................................................................. - 4 -
3 Inleiding ..................................................................................................... - 5 -
3.1 Projectomschrijving .........................................................................................- 5 -
3.2 Voortgang .......................................................................................................- 6 -
3.3 Opzet van deze exploitatie...............................................................................- 6 -
3.4 Werkwijze en bronnen .....................................................................................- 7 -
3.5 Opbouw rapportage.........................................................................................- 7 -
4 Algemene uitgangspunten........................................................................ - 8 -
4.1 Programma woningbouw .................................................................................- 8 -
4.2 Programma voorzieningen.............................................................................- 11 -
4.3 Grondprijzen woningbouw..............................................................................- 12 -
4.4 Grondprijzen voorzieningen ...........................................................................- 12 -
4.5 Grondgebruik fasen .......................................................................................- 13 -
4.6 Civieltechnische uitgangspunten ....................................................................- 14 -
4.7 Fasering........................................................................................................- 14 -
4.8 Parameters ...................................................................................................- 15 -
5 Toelichting per fase ................................................................................ - 16 -
5.1 West - Fase 1 Noord......................................................................................- 16 -
5.2 West - Fase 1 Zuid ........................................................................................- 16 -
5.3 West - Fase 2................................................................................................- 16 -
5.4 West - Fase 3................................................................................................- 17 -
5.5 West - Fase 4................................................................................................- 17 -
5.6 West - Fase 5................................................................................................- 18 -
5.7 West - Fase 6................................................................................................- 18 -
5.8 De Volgerlanden - Oost .................................................................................- 19 -
6 Exploitatie................................................................................................ - 21 -
6.1 Kosten ..........................................................................................................- 21 -
6.1.1 Grondverwerving..................................................................................- 22 -
6.1.2 Sloopkosten .........................................................................................- 22 -
6.1.3 Bodemsanering ....................................................................................- 22 -
6.1.4 Bouwrijp maken....................................................................................- 23 -
6.1.5 Woonrijp maken ...................................................................................- 23 -
6.1.6 Groen ..................................................................................................- 23 -
6.1.7 Openbare verlichting en brandkranen....................................................- 23 -
6.1.8 Hoofdplanstructuur ...............................................................................- 23 -
6.1.9 Excessieve bovenwijkse kosten ............................................................- 24 -
6.1.10 Toezicht / directie .................................................................................- 24 -
6.1.11 Planontwikkelingskosten.......................................................................- 24 -
6.1.12 Regionalisering ....................................................................................- 24 -
6.1.13 Voorlichting / Informatiecentrum............................................................- 25 -
6.1.14 Storting in reserve bovenwijks...............................................................- 25 -
6.1.15 Niet verrekenbare BTW ........................................................................- 25 -
6.1.16 Rentekosten.........................................................................................- 25 -
6.1.17 Stortingen in reserve kunst ...................................................................- 25 -
6.1.18 Overige goederen en diensten..............................................................- 26 -
6.1.19 Verkoopkosten .....................................................................................- 26 -
6.2 Baten............................................................................................................- 27 -
6.2.1 Bijdrage VINEX ....................................................................................- 27 -
6.2.2 Bijdrage marktpartijen...........................................................................- 28 -
6.2.3 Overige subsidies en bijdragen.............................................................- 28 -
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 1 -

6.2.4 Woningbouw ........................................................................................- 28 -
6.2.5 Niet-woningbouw..................................................................................- 29 -
6.2.6 Overige opbrengsten............................................................................- 29 -
6.2.7 Renteopbrengsten................................................................................- 29 -
6.3 Resultaat.......................................................................................................- 30 -
7 Analyse van risico’s en gevoeligheid..................................................... - 32 -
7.1 Risicoanalyse ................................................................................................- 32 -
7.1.1 Markt / Stagnatie productie ...................................................................- 32 -
7.1.2 Markt / Afhankelijkheid samenwerkingspartijen......................................- 32 -
7.1.3 Zettingbeperkende maatregelen............................................................- 33 -
7.1.4 Inverdieneffect / Organisatierisico .........................................................- 33 -
7.1.5 Zettingen / Extra (herstel)kosten ...........................................................- 34 -
7.1.6 Rietbaan-bedrijven ...............................................................................- 34 -
7.1.7 Planologie ............................................................................................- 34 -
7.1.8 Resterende grondverwervingen ............................................................- 34 -
7.1.9 Zettingen / Uitgegeven gronden ............................................................- 35 -
7.1.10 Rentevergoeding..................................................................................- 35 -
7.1.11 Overige risico’s.....................................................................................- 35 -
7.2 Gevoeligheidsanalyse....................................................................................- 36 -
7.2.1 Kosten en batenstijging ........................................................................- 36 -
7.2.2 Renteparameter ...................................................................................- 36 -
7.2.3 Vertraging ............................................................................................- 36 -
Bijlagen:
Bijlage 1
Bijlage 2
Bijlage 3
Bijlage 4
: Totaaloverzicht exploitatie “De Volgerlanden”
: Clusterkaart / Stand van zaken “De Volgerlanden”
: Risicotabel exploitatie “De Volgerlanden”
: Bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen “De Volgerlanden”
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 2 -

1 Voorwoord
Deze grondexploitatie “De Volgerlanden” 2011 is het resultaat van grondige
herziening van de exploitatie. De stagnerende Nederlandse woningbouwmarkt,
een gevolg van de economische crisis, leidt tot problemen voor ontwikkelaars en
dalende vastgoedprijzen. Daarnaast zorgen de vertragingen in de bouw voor
oplopende rentekosten; het duurt immers langer voordat investeringen in grond tot
inkomsten leiden. Ook “De Volgerlanden” blijft niet gevrijwaard van de negatieve
effecten van de crisis. Een diepgaande herziening van de exploitatie was dan ook
noodzakelijk.
In het tweede halfjaar van 2010 is dan ook een intensief traject gevolgd waarin
door de projectorganisatie “De Volgerlanden” alle onderdelen van de planvorming
en de grondexploitatie tegen het licht zijn gehouden en de kosten en baten zijn
herberekend. De nu voorliggende grondexploitatie “De Volgerlanden 2011” is het
resultaat hiervan.
Het formele referentiekader waarop deze grondexploitatie 2011 volgt zijn de in juli
2008 vastgestelde grondexploitatie “De Volgerlanden” 2008 en de daarin
opgenomen financiële en beleidsuitgangspunten. In de nu voorliggende
grondexploitatie 2011 wordt echter niet alleen teruggegrepen op 2008. Om de
ontwikkeling vanaf 2008 tot nu goed te kunnen duiden, en vooral ook de
maatregelen die in deze grondexploitatie 2011 zijn verwerkt en/of worden
voorgesteld te kunnen beoordelen, worden waar relevant ook de gegevens uit de
in 2009 wel opgestelde maar niet formeel vastgesteld exploitatie, en het voor de
programmaverslagen 2009 van de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en
Zwijndrecht opgestelde “Middle Case Scenario”, vermeld.
Ik wens u veel genoegen bij het lezen van deze rapportage ter herziening van de
exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari 2011 voor de verdere ontwikkeling van
het plangebied “De Volgerlanden”.
J.A. (Jan) Krijger,
Directeur Projectorganisatie “De Volgerlanden” a.i.
Hendrik-Ido-Ambacht, 1 februari 2011.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 3 -

2 Samenvatting
Algemeen
Voor u ligt de integrale herziening van deze exploitatie “De Volgerlanden” per 1
januari 2011. De looptijd van deze exploitatie “De Volgerlanden” is verlengd tot en
met het jaar 2020 / 2021. De waardering van deze exploitatie “De Volgerlanden” is
gebaseerd op interne berekeningen van contant gemaakte toekomstige
kasstromen.
Parameters
Bij de herziening is voor de rente over de gehele looptijd met 3,5% gerekend en
voor de kosten- en batenstijging(en) zijn variabele parameters gehanteerd. De
parameters voor kostenstijging, batenstijging en rente zijn gewijzigd ten opzichte
van de vorige grondexploitatie. Uit de gehanteerde parameters blijkt dat de
voorzichtigheid centraal staat bij de herziening van deze exploitatie “De
Volgerlanden”. Hierbij wordt opgemerkt dat de aanpassing van de kostenstijging in
de lijn ligt met de vigerende indexaties van het BDB (Bureau Documentatie
Bouwwezen) en de GWW-index (Grond-, Weg- en Waterbouw) en de CPI
(consumentenprijsindex). Daarnaast is de batenstijging voor de opbrengsten
aangepast, waarbij wordt geanticipeerd op een aantrekkende woningmarkt vanaf
2012 / 2013.
Kosten / baten
De totale kosten voor deze exploitatie “De Volgerlanden” zijn geraamd op circa
€ 306,4 miljoen. De totale baten zijn geraamd op circa € 311,2 miljoen. Het
nominale resultaat van de grondexploitatie komt hiermee op circa € 4,8 miljoen
positief.
Eindwaarde
Rekening houdend met de invloed van de kosten-, de batenstijging en de rente
bedraagt het resultaat op eindwaarde circa € 1,3 miljoen negatief (per 31
december 2020). Ten opzichte van de exploitatie “De Volgerlanden” van 2008 met
een resultaat van circa € 4,0 miljoen negatief betekent dat op eindwaarde een
verbetering van circa € 2,7 miljoen.
Contante waarde
Op netto contante waarde per 1 januari 2011 betekent dit een resultaat van circa
€ 0,9 miljoen negatief. Ten opzichte van de exploitatie “De Volgerlanden” van 2008
met een resultaat van circa € 3,0 miljoen negatief betekent dat op contante waarde
een verbetering van circa € 2,1 miljoen.
Woningbouw
In deze herziening van deze exploitatie “De Volgerlanden” ligt de doorlooptijd wat
betreft de verwachte grondverkopen in deelgebied “West” in de periode 2011 t/m
2016. De verwachting is dat vanaf 2012 gestart kan worden met het uitgeven van
kavels in het deelgebied “Oost”. De uitgifte van kavels voor het deelgebied “Oost”
is de eerste jaren gepland in overeenstemming met de realisatie van
grondverkopen in 2010 (per jaar circa 135 kavels). Op basis van deze
ontwikkelingen is de fasering van de grondopbrengsten voor de komende jaren
daarom verder vertraagd. De doorlooptijd van deze exploitatie “De Volgerlanden” is
verlengd tot 2020 / 2021. Bij het opstellen van de herziening exploitatie “De
Volgerlanden” is wel geanticipeerd op een aantrekkende woningmarkt vanaf 2012 /
2013 en ligt het zwaartepunt wat betreft te realiseren grondverkopen in 2017 /
2018 (zie paragraaf 7.1.1. “Markt / Stagnatie productie”).
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 4 -

3 Inleiding
De vigerende exploitatie voor “De Volgerlanden” is de grondexploitatie van
1 januari 2008 (prijspeildatum 1-1-2008). De nu voorliggende rapportage betreft
een herziening van deze exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari 2011
(prijspeildatum 1-1-2011). Deze herziening wordt, na instemming door de
gemeenteraad van Zwijndrecht, ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad
van Hendrik-Ido-Ambacht.
3.1 Projectomschrijving
Algemeen
In de jaren ’90 is een start gemaakt met de planopstelling voor “De Volgerlanden”
ter uitwerking van de aanwijzing van de VINEX-taakstelling voor de Drechtsteden.
De ligging van het plangebied sluit geheel aan op de bestaande bebouwde
kommen van Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. De totale woonwijk heeft een
plancapaciteit van 4.816 woningen met alle bijbehorende voorzieningen en vormt
daarmee de grootste nieuwbouwlocatie in de Drechtsteden. Om die reden en
mede doordat in het woningbouwprogramma wordt uitgegaan van 29% sociale
woningbouw is “De Volgerlanden” een cruciale schakel in de doorstroming op de
woningmarkt in de Drechtsteden met een vliegwieleffect van regionale betekenis.
Fasering
De detaillering van de plannen krijgt in fasen gestalte. In het plangebied wordt een
onderscheid gemaakt tussen het deelgebied “West” en “Oost”, waarbij de
bestaande Vrouwgelenweg de scheidslijn vormt tussen deze twee deelgebieden.
Voor elk van deze deelgebieden is de woonbestemming nader uitgewerkt in
afzonderlijke fasen via de totstandkoming van “Nota’s van Uitgangspunten”, met
daarbij behorende verkavelingplannen en uitwerkingsplannen op grond van de Wet
op de Ruimtelijke Ordening. De concrete planontwikkeling vindt plaats in
planteamverband in overleg met de private markt- en / of samenwerkingspartners.
Voor het gebied “De Volgerlanden - West” is al bij de vaststelling van het
bestemmingsplan “De Volgerlanden-Betuweroute” in 1999 een nader uit te werken
woonbestemming vastgesteld. Dit bestemmingsplan is goedgekeurd en
onherroepelijk van kracht worden. De woningbouw, die tot op dit moment is
gerealiseerd valt binnen dit bestemmingsplan. Voor alle nog te realiseren
woningbouw in dit deelgebied zijn “Nota’s van Uitgangspunten” ontwikkeld en zijn
uitwerkingsplannen beschikbaar.
Voor het gebied “De Volgerlanden - Oost” is een nieuw bestemmingsplan (met een
plancapaciteit van circa 1.074 woningen per 1 januari 2011) in december 2004
vastgesteld, waaraan echter goedkeuring werd onthouden. Het bestemmingsplan
voldeed niet aan het Besluit Luchtkwaliteit 2001 betreffende het maximale aantal
dagen dat het 24-uursgemiddelde voor fijn stof mag worden overschreden.
Inmiddels is volgens de Europese regelgeving uitstel verleend voor het behalen
van de grenswaarden luchtkwaliteit. Tevens is een nieuw rapport luchtkwaliteit “De
Volgerlanden - Oost” gereed. Hieruit is naar voren gekomen dat de luchtkwaliteit
geen belemmering vormt voor de realisering van het plangebied “De Volgerlanden
- Oost”. De bestemmingsplanprocedure is hervat en naar verwachting wordt in het
tweede halfjaar van 2011 het bestemmingsplan voor “De Volgerlanden - Oost”
vastgesteld.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 5 -

3.2 Voortgang
Voor fase 1 - Zuid geldt dat alle woningen zijn opgeleverd en deze fase is
inmiddels administratief afgesloten. In fase 1 - Noord zijn alle woningen opgeleverd
en moeten nog wat afrondende werkzaamheden uitgevoerd worden. Fase 2
bestaat uit een noordelijk deel met woningbouw en een zuidelijk deel met
voorzieningen, zoals een winkelcentrum, scholen en maatschappelijke
voorzieningen. Het scholen- en welzijnscluster is al een tijd opgeleverd en het
winkelcentrum is gebouwd. In fase 3 zijn alle woningen opgeleverd. In fase 4 zijn in
de clusters 4.1, 4.2, 4.6 en 4.8 (een deel van) de woningen opgeleverd. Voor de
overige clusters is gestart met de bouw of lopen de onderhandelingen nog met de
marktpartijen. Fase 5 is geheel bouwrijp gemaakt. De woningen in cluster 5.9 zijn
grotendeels opgeleverd. In een aantal clusters is gestart met de bouw van de
woningen. Voor een aantal clusters vertragen de plannen. In fase 6 hebben de
plannen ook te maken met vertraging. De woningen worden gefaseerd opgeleverd.
Voor deelgebied “Oost” is de “Nota van Uitgangspunten” in 2007 in een
inspraakprocedure gebracht.
Net als in heel Nederland stagneert ook in het plangebied “De Volgerlanden” de
verkoop van woningen als gevolg waarvan de uitgifte van bouwrijpe grond
stagneert en / of vertraagt. Dit heeft invloed op het resultaat van de
grondexploitatie voor “De Volgerlanden”. Vanaf begin september 2010 is de
projectorganisatie “De Volgerlanden” bezig met het voorbereiden en afronden van
de herziening van deze exploitatie 2011.
De fasering van de woningbouwplanning is de belangrijkste input voor de
grondexploitatie 2011. Door opbrengsten eerder of later te faseren, kan het
resultaat met 0,5 miljoen tot 1,0 miljoen worden beïnvloed. Door de
projectorganisatie “De Volgerlanden” is een fasering van de gronduitgifte en
oplevering van woningen in het plangebied “De Volgerlanden” opgesteld, op basis
van het oorspronkelijke woningbouwprogramma.
3.3 Opzet van deze exploitatie
In deze exploitatie zijn boekwaarden, verwachte kosten en verwachte baten
opgenomen. De looptijd van de grondexploitatie “De Volgerlanden” is verlengd tot
2020 / 2021. Verwacht wordt dat de laatste grondverkopen plaatsvinden in 2020 en
de laatste woningen worden opgeleverd in 2021.
Elke fase in deelgebied “West” heeft een eigen deelexploitatie. Hierin staan fase
specifieke posten opgenomen. Dit betekent dat er 7 deelexploitaties voor fasen in
deelgebied “West” zijn: fase 1 - Noord, fase 1 - Zuid, fase 2, fase 3, fase 4, fase 5
en fase 6. Daarnaast is er een deelexploitatie opgesteld voor de fase
onafhankelijke kosten in West, zoals verwerving en de aanleg van de
hoofdplanstructuur.
Ook voor deelgebied “Oost” is een deelexploitatie opgesteld met fase specifieke en
fase onafhankelijke kosten.
Alle deelexploitaties van “West” en “Oost” bij elkaar opgeteld, leiden tot deze
exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari 2011.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 6 -

3.4 Werkwijze en bronnen
Nagegaan is wat de stand van zaken van de werkzaamheden per 1 september
2010 is en wat er nog gerealiseerd dient te worden in de laatste 4 maanden van
2010 en vanaf 1 januari 2011, en volgende.
De woningbouwplanning 2011, en volgende jaren is opgesteld op basis van het
oorspronkelijke woningbouwprogramma. De bijbehorende grondprijzen zijn
gehandhaafd op het prijspeil van 1 januari 2008. Het prijspeil van de
grondexploitatie is gesteld op 1 januari 2011.
Als bronnen voor de herziening zijn gebruikt:
Herziening grondexploitatie 2008;
Herziening grondexploitatie 2009 (niet vastgesteld);
Middle Case Scenario 2010;
Grondgebruikkaart 2010;
Uitgifteplanning per 1 september 2010;
Woningbouwplanning per 1 september 2010;
Overzicht boekwaarden per 1 september 2010;
Overzicht onderhanden werk per 1 september 2010;
Gegevens projectadministratie per 1 september 2010;
Civieltechnische prijzen, geïndexeerd per 1 september 2010.
3.5 Opbouw rapportage
In hoofdstuk 4 worden de algemene uitgangspunten toegelicht. Hierin komt het
programma van woningen en voorzieningen met de daarbij behorende
grondprijzen aan de orde. Daarnaast worden de parameters voor indexering en
rente waarmee bij de grondexploitatie gerekend wordt, aangegeven. Hoofdstuk 5 is
de beschrijving van de fasen. Hierin wordt een toelichting gegeven over de stand
van zaken per deelgebied / fase. In hoofdstuk 6 wordt de exploitatie behandeld,
met de daarbij behorende kosten, baten en resultaat. Van iedere post worden de
belangrijkste verschillen getoond ten opzichte van de:
GREX 2008 - Vastgesteld door de raad;
GREX 2010 - Middle Case Scenario opgesteld bij de jaarrekening 2009;
GREX 2009 - Niet vastgesteld door de raad.
Vervolgens komt het resultaat van de grondexploitatie aan bod. Hierbij wordt een
vergelijking gemaakt met de voorgaande grondexploitatie(s). Hoofdstuk 7 beschrijft
de risico’s en gevoeligheden van de grondexploitatie. Als laatste is een viertal
bijlagen toegevoegd aan deze rapportage:
Bijlage 1 - Totaaloverzicht exploitatie
Bijlage 2 - Clusterkaart / Stand van zaken
Bijlage 3 - Risicotabel exploitatie
Bijlage 4 - Bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 7 -

4 Algemene uitgangspunten
4.1 Programma woningbouw
Het woningbouwprogramma in de herziening van deze exploitatie “De
Volgerlanden” is ten opzichte van de grondexploitatie 2008 marginaal gewijzigd.
Het totaal aantal neemt af met 11 woningen (zie tabel 1). Het betreft
programmawijzigingen in deelgebied “West” en “Oost”. Tabel 1 geeft een overzicht
van het woningbouwprogramma in deze exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari
2011 en een vergelijking daarvan met het programma in de grondexploitatie 2008.
Tabel 1 Woningbouwprogramma: Vergelijking 2011 & 2008
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 8 -

Verschillenanalyse
In tabel 2 wordt de verschillenanalyse van de vergelijking van het woningbouwprogramma
2011 ten opzichte van het woningbouwprogramma 2008 gegeven. In
zijn algemeenheid kan worden gesteld, dat alle verschillen in het deelgebied
“West” met uitzondering van deelgebied “Oost” tot stand zijn gekomen door
herontwikkeling, herverkaveling en onderhandelingen met de marktpartijen.
Tabel 2 Woningbouwprogramma: Verschillenanalyse 2011 & 2008
Toelichting
-16
Voor de locatiegebonden kosten scholencluster Jacobuslaan, in het deelgebied
“Oost”, wordt voor de berekening van de grondkosten uitgegaan van het
gemiddelde programma uit de grondexploitatie “De Volgerlanden” in het
betreffende cluster 7.5 van het deelgebied “Oost”. Voor de realisatie van het
scholencluster en de bijbehorende (parkeer)voorzieningen is in totaal 6.375 m2
nodig. Het benodigde ruimtebeslag is in dit stadium nog niet volledig bekend.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 9 -

Het totale woningbouwprogramma van het plangebied “De Volgerlanden” bestaat
per 1 januari 2011 uit 4.816 woningen, onderverdeeld in tabel 3a.
Tabel 3a
Woningbouwprogramma: Totaal plangebied “De Volgerlanden”
Het totale woningbouwprogramma van het deelgebied “De Volgerlanden – West”
bestaat per 1 januari 2011 uit 3.742 woningen, onderverdeeld in tabel 3b.
Tabel 3b
Woningbouwprogramma: Totaal deelgebied “De Volgerlanden - West”
Het totale woningbouwprogramma van het deelgebied “De Volgerlanden – Oost”
bestaat per 1 januari 2011 uit 1.074 woningen, onderverdeeld in tabel 3c.
Tabel 3c
Woningbouwprogramma: Totaal deelgebied “De Volgerlanden - Oost”
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 10 -

4.2 Programma voorzieningen
Het programma van de niet-woningbouw functies in de herziening exploitatie “de
Volgerlanden” per 1 januari 2011 is gewijzigd ten opzichte van de laatst
vastgesteld exploitatie 2008. Het betreft de bouw van een scholencluster aan de
Jacobuslaan in het deelgebied “Oost”.
Het programma van de niet-woningbouw is weergegeven in tabel 4.
Tabel 4 Niet-woningbouwprogramma: Vergelijk 2011 & 2008
Toelichting
In het ruimtegebruikprogramma voor deze exploitatie “De Volgerlanden - Oost” is
rekening gehouden met de aanwending van 6.375 m² voor een nieuwe brede
school aan de Jacobuslaan. Het benodigde ruimtebeslag is in dit stadium nog niet
volledig bekend. Voor de realisatie van het scholencluster en de bijbehorende
(parkeer)voorzieningen is voorcalculatorisch in totaal 6.375 m2 nodig.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 11 -

4.3 Grondprijzen woningbouw
Voor de woningbouw zijn de grond- c.q. kavelprijzen 2011 gelijk gehouden aan de
grondprijzen 2008.
De grond- c.q. kavelprijzen voor woningbouw zijn weergegeven in tabel 5.
Tabel 5
Grondprijzen woningbouw
4.4 Grondprijzen voorzieningen
De grondprijs voor de niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen is gesteld
op € 141,74 per m² en is gebaseerd op de “Nota grondprijzen” van de gemeente
Hendrik-Ido-Ambacht. Dit is de oorspronkelijke grondprijs uit 1998 (fl. 250,00)
geïndexeerd met de consumenten prijsindex voor alle huishoudens van het
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 12 -

Centraal Bureau voor de Statistiek. Ten opzichte van de laatst vastgestelde
exploitatie van 2008 zijn, vanuit het voorzichtigheidsprincipe, de prijzen niet
geïndexeerd. Een FSI 1 van 1 is het uitgangspunt. Wordt de FSI lager dan geldt de
grondprijs per m² uitgeefbaar. Wordt de FSI hoger dan geldt de grondprijs per m²
BVO. Ook voor de commerciële, semi-commerciële voorzieningen, groen in
hinderzone en het APZ “Grote Rivieren” zijn de grondprijzen niet geïndexeerd met
de consumenten prijsindex voor alle huishoudens van het Centraal Bureau voor de
Statistiek.
De grondprijzen voor de voorzieningen zijn weergegeven in tabel 6.
Tabel 6
Grondprijzen voorzieningen
4.5 Grondgebruik fasen
Het grondgebruik is normatief uitgewerkt voor de fasen waarvoor nog geen
voorlopig ontwerp of definitief ontwerp gemaakt is. Voor de overige fasen is het
werkelijke grondgebruik gehanteerd. In de onderstaande tabel zijn de
uitgangspunten voor het normatieve ruimtegebruik weergegeven.
Het normatief ruimtegebruik wordt weergegeven in tabel 7.
Tabel 7
Normatief ruimtegebruik:
- Toegepast in deelgebied “West” - Fase 6 & deelgebied “Oost”
1 De FSI (Floor Space Index) is het verhoudingsgetal tussen het aantal vierkante meter
Bruto Vloer Oppervlak (BVO) en de kavelgrootte.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 13 -

4.6 Civieltechnische uitgangspunten
In de herziening exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari 2011 en ten opzichte
van de laatst vastgestelde exploitatie van 2008 zijn de civieltechnische
eenheidsprijzen marktconform aangepast en doorgerekend.
4.7 Fasering
Voor de fasering van deze exploitatie “De Volgerlanden”per 1 januari 2011 is
uitgegaan van het oorspronkelijke woningbouwprogramma uit de exploitatie 2008.
Ten opzichte van de fasering in de voorgaande exploitatie van 2008 geldt over het
geheel genomen dat de woningbouwproductie is achtergebleven. Dit komt
voornamelijk door tegenvallende grondverkopen als gevolg van de effecten van de
financiële crisis en de economische recessie.
In tabel 8 worden de cumulatieve aantallen grondverkopen per 31 december van
het betreffende jaar weergegeven.
Tabel 8
Grondverkopen (aantallen)
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 14 -

4.8 Parameters
Algemeen
In de herziening van deze exploitatie “De Volgerlanden” worden per 1 januari 2011
de navolgende parameters gehanteerd:
Renteparameter kosten 3,50%
Renteparameter baten 3,50%
Kostenstijging
Variabel
Batenstijging Variabel 2
In de tabel 9 worden de kosten- en batenstijging per jaar weergegeven.
Tabel 9
Parameters kosten- en batenstijging (per jaar)
Toelichting
De parameters voor kostenstijging, batenstijging en rente zijn gewijzigd ten
opzichte van de vorige exploitatie. In de exploitatie “De Volgerlanden” van 2008
werd gerekend met de renteparameter van 4,5% en voor de kosten- en
batenstijging met 2,5%.
2 De grond- en kavelprijzen voor het jaar 2011 zijn voor de woningen en niet-woningen gelijk
gebleven aan de grond- en kavelprijzen voor 2008.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 15 -

5 Toelichting per fase
5.1 West - Fase 1 Noord
Algemeen
West – Fase 1 Noord is nagenoeg afgerond. Alle woningen zijn opgeleverd. Er
dienen nog wat afrondende werkzaamheden uitgevoerd te worden.
Woonrijp maken
Voor afrondende werkzaamheden is een bedrag opgenomen van circa € 48.000
voor herstrating van de Appelgaarde.
Groen
Voor de aanleg van groen rondom de brandweerkazerne en de Amandelgaarde is
een bedrag van circa € 9.000 opgenomen.
Openbare verlichting & brandkranen
Voor de nog te realiseren kosten is een bedrag opgenomen van circa € 4.500.
5.2 West - Fase 1 Zuid
Algemeen
Voor West - Fase 1 Zuid geldt dat alle woningen zijn opgeleverd. Deze fase is
inmiddels administratief in 2007 al afgesloten. De laatste resterende
werkzaamheden zijn overgeheveld naar fase 3. De afsluiting van West - Fase 1
Zuid heeft, zoals al eerder gemeld in de MARAP 2007, geresulteerd in een
voordeel van circa € 40.000.
5.3 West - Fase 2
Algemeen
West - Fase 2 bestaat uit een noordelijk deel met woningbouw en een zuidelijk
deel met voorzieningen, zoals een winkelcentrum, scholen en maatschappelijke
voorzieningen. De scholen- en welzijnscluster zijn al een tijd opgeleverd en het
winkelcentrum is gebouwd. Het bouwrijp maken is eind 2007 gestart. In 2007 is
tevens gestart met de bouw van de sporthal, die in 2008 is opgeleverd. In 2008 is
gestart met de bouw van het winkelcentrum en een deel van de geplande
woningen. Na de project-besluitprocedure en het verlenen van een bouwvergunning
kan de bouw van het zorgcluster naar verwachting in mei 2011 starten.
Op basis van een als realistisch ingeschatte bouwperiode door de marktpartij komt
de geplande oplevering omstreeks maart 2013.
Bouwrijp maken
Het bouwrijp maken in West - Fase 2 is gestart. De nog te realiseren kosten zijn
geraamd op circa € 181.500. Het betreft kosten voor kleine werkzaamheden bij
overdracht grond, een rioolaanleg bij het zorgcluster, het verzorgen van
huisaansluitingen en het tijdelijk beheer.
Woonrijp maken
Enkel de infrastructuur rondom het scholengebied en de sporthal is woonrijp
gemaakt. De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 1.718.000. Het
betreft extra kosten voor fasering, de kosten voor het verwijderen van tijdelijke
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 16 -

wegen, het herstraten van de Bessengaarde, het herstraten van de
Walnootgaarde, het herstraten van de Bramengaarde, het treffen van tijdelijke
maatregelen, de kosten voor tijdelijk beheer, de kosten voor overdracht en overige
kosten voor woonrijp maken van dit gebied.
Groen
Voor de nog te realiseren kosten is een bedrag opgenomen van circa € 436.000.
Het betreft hier kosten voor groenaanleg in deze fase en de kosten voor tijdelijk
beheer van het gebied.
Openbare verlichting & brandkranen
Rondom het scholengebied en de sporthal zijn lichtmasten en brandkranen
geplaatst. Voor de overige clusters zijn ook kosten gemaakt. De nog te realiseren
kosten zijn geraamd op circa € 184.000. Het betreft kosten voor de levering en
plaatsing van lichtmasten en kosten voor het aanbrengen van brandkranen.
Park
De kosten voor hoofdplanstructuur West – Fase 2 zijn geraamd op circa
€ 3.554.000. Dit betreft de kosten voor het park, inclusief de aanleg van de
promenade tussen fase 2 en het park, inclusief 15% aan voorbereiding en toezicht.
Voor de inrichting van het Sophiapark is een versobering doorgevoerd van een
vast bedrag van € 575.000.
5.4 West - Fase 3
Algemeen
In West - Fase 3 zijn bijna alle woningen opgeleverd. In 2010 worden de laatste
vrije kavels in cluster 3.6 opgeleverd.
Woonrijp maken
Het woonrijp maken is grotendeels afgerond. De nog te realiseren kosten zijn
geraamd op circa € 119.000. Het betreft kosten voor het aanleggen van een
trottoir, het plaatsen van banken en de kosten voor overdracht.
Groen
Voor de resterende kosten is een bedrag opgenomen van circa € 34.000.
Openbare verlichting & brandkranen
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 10.000.
5.5 West - Fase 4
Algemeen
Van de clusters 4.1, 4.2B, 4.3, 4.6, 4.8 en 4.9 is de woningbouw gereed en de
clusters zijn woonrijp opgeleverd. De clusters 4.2A en 4.4A en een deel van cluster
4.4B en 4.5 zijn in aanbouw. De clusters 4.4B en 4.5 zijn bouwrijp gereed en 4.7 is
in de loop van 2009 bouwrijp gemaakt.
Bouwrijp maken
De nog te realiseren kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op circa € 195.000.
Het betreft kosten voor bouwrijp maken cluster 4.7 “Rietlaan” en cluster 4.10 “vrije
kavels”.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 17 -

Woonrijp maken
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 1.604.500. Het betreft kosten
voor extra uitgaven fasering, de kosten voor beschoeiing, de verwachte
herstelkosten cluster 4.2, het woonrijp maken cluster 4.1, 4.4 en 4.5, het treffen
van tijdelijke maatregelen en de kosten voor overdracht van het gebied.
Groen
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 404.500. Het betreft kosten
voor groen grenzend aan het parkdeel en overige groenvoorzieningen in West -
Fase 4.
Openbare verlichting & brandkranen
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 129.000. Het betreft kosten
voor de levering en plaatsing van lichtmasten en kosten voor het aanbrengen van
brandkranen.
5.6 West - Fase 5
Algemeen
West - Fase 5 is geheel bouwrijp gemaakt. De kavels van cluster 5.9 zijn verkocht
en de woningen zijn grotendeels opgeleverd. In een aantal clusters is gestart met
de bouw van de woningen. Voor een aantal clusters vertragen de plannen. Het
bouwrijp maken van West - Fase 5 is volledig afgerond. Voor een deel van de
geplande woningen in cluster 5.11 is de bouw in 2009 gestart.
Bouwrijp maken
Het voorbelasten en bouwrijp maken is afgerond.
Woonrijp maken
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 854.000. Het betreft de kosten
voor extra uitgaven voor de fasering, de verwachte herstelkosten voor cluster 5.8
en 5.10, het verzorgen van huisaansluitingen, de kosten voor tijdelijke maatregelen,
de kosten voor overdracht van het gebied en overige kosten voor woonrijp
maken in dit gebied.
Groen
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 320.000. Het betreft de kosten
voor het aanbrengen van groen in relatie tot woonrijp maken.
Openbare verlichting & brandkranen
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 78.000. Het betreft kosten
voor de levering en plaatsing van lichtmasten en kosten voor het aanbrengen van
brandkranen.
5.7 West - Fase 6
Algemeen
In West - Fase 6 hebben de plannen ook te maken met vertraging. De woningen
worden gefaseerd opgeleverd. Het voorbelasten is uitgevoerd. Het bouwrijp maken
is grotendeels afgerond. De cluster 6.4 is in 2009 deels opgeleverd.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 18 -

Bouwrijp maken
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 264.000. Het betreft de kosten
voor kleine werkzaamheden bij de overdracht van grond, de kosten voor
rioolherstel, de kosten voor het verzorgen van huisaansluitingen en de kosten voor
tijdelijk onderhoud van het gebied.
Woonrijp maken
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 1.811.000. Het betreft de
kosten van extra uitgaven voor deze fase, de kosten betreffende maatregelen voor
de kademuur, het herstraten en de tijdelijke wegen, het aanbrengen van
kavelbruggen bij de Bongerd, de kosten voor het verzorgen van huisaansluitingen
en de kosten voor het tijdelijk onderhoud van het gebied.
Groen
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 430.000. Het betreft kosten
voor het aanbrengen van groen in dit gebied en de kosten voor het tijdelijk
onderhoud van het groen.
Openbare verlichting & brandkranen
De nog te realiseren kosten zijn geraamd op circa € 130.000. Het betreft kosten
voor de levering en plaatsing van lichtmasten en kosten voor het aanbrengen van
brandkranen.
5.8 De Volgerlanden - Oost
Algemeen
Het deelgebied “De Volgerlanden – Oost” bevindt zich nog in de voorbereidingsfase.
In 2007 is de “Nota van Uitgangspunten” voor het deelgebied “Oost” tot stand
gekomen. Er zijn nagenoeg geen werkzaamheden uitgevoerd wat betreft het
bouw- en woonrijp maken. Wel is de voorbelasting voor de Jacobuslaan en
Rietlaan grotendeels aangebracht (onderdeel van de hoofdplanstructuur). Ook zijn
enkele tijdelijke gronddepots aangelegd.
Grondverwervingen
De grondverwerving voor deelgebied “Oost” moet nog gedeeltelijk worden
uitgevoerd. De kosten zijn geraamd op circa € 2.629.000 voor circa 60.000 m2,
inclusief eventuele bijkomende kosten.
Sloopkosten
De sloopkosten voor deelgebied ‘Oost” zijn geraamd op basis van markt- en
ervaringscijfers op circa € 250.000.
Bodemsanering
De kosten voor bodemsanering voor deelgebied “Oost” zijn geraamd op basis van
markt- en ervaringscijfers op circa € 571.000.
Bouwrijp maken
Het bouwrijp maken voor deelgebied “Oost” moet nog volledig worden uitgevoerd.
De kosten zijn op basis van markt- en ervaringscijfers geraamd op circa
€ 6.695.000.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 19 -

Woonrijp maken
De nog te realiseren kosten zijn op basis van markt- en ervaringscijfers geraamd
op circa € 7.938.000.
Groen
De nog te realiseren kosten zijn op basis van markt- en ervaringscijfers geraamd
op circa € 1.639.000.
Openbare verlichting & brandkranen
De nog te realiseren kosten zijn op basis van markt – en ervaringscijfers geraamd
op circa € 877.000.
Overig
In Fase 7 van deze exploitatie “De Volgerlanden”, dit is het zogenaamde
deelgebied “De Volgerlanden-Oost”, worden de komende jaren diverse vrije sector
kavels te koop aangeboden. De verwachting is dat de eerste kavels begin 2012 in
de verkoop gaan. De kavels variëren van circa 350 m² tot circa 1.650 m². Een
precieze planning van het woningbouwprogramma, de exacte grootte van de
kavels, de kavelprijzen zijn op dit moment nog niet bekend.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 20 -

6 Exploitatie
6.1 Kosten
Algemeen
U treft onderstaand aan een toelichting op de belangrijkste verschillen van de
kosten per hoofdactiviteit van deze exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari
2011 afgezet tegen de:
GREX 2008 - Vastgesteld door de raad;
GREX 2010 - Middle Case Scenario opgesteld bij de jaarrekening 2009;
GREX 2009 - Niet vastgesteld door de raad.
Tabel 10A KOSTEN: Exploitatie 2011, 2008, 2010 & 2009
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 21 -

Tabel 10B KOSTEN: Analyse van verschillen 2011 - 2008, 2010 & 2009
6.1.1 Grondverwerving
De boekwaarde voor de grondverwerving bedraagt per 1 januari 2011
€ 86.864.476. De kosten voor grondverwerving voor deelgebied “Oost” zijn
geraamd op € 2.698.925. De totale kosten aan grondverwerving van € 89.563.401
is ten opzichte van de vorige exploitaties afgenomen met circa € 4,0 miljoen. Dit
wordt veroorzaakt door het vrijvallen van een groot deel van de raming.
6.1.2 Sloopkosten
De boekwaarde voor sloopkosten is per 1 januari 2011 € 3.301.724. De verwachte
sloopkosten voor deelgebied “Oost” zijn geraamd op € 257.000. De totale
sloopkosten van € 3.558.724 is ten opzichte van de vorige exploitaties afgenomen
met circa € 0,7 à € 0,9 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door het vrijvallen van een
groot deel van de raming.
6.1.3 Bodemsanering
De boekwaarde voor bodemsanering is per 1 januari 2011 € 4.802.378. Daarnaast
wordt geschat dat er nog voor € 571.001 aan kosten voor bodemsanering moet
worden gemaakt. De totale kosten voor bodemsanering van € 5.373.379 is ten
opzichte van de vorige exploitaties afgenomen met circa € 0,2 miljoen. De raming
voor milieukosten is gebaseerd op een combinatie van kennis voor specifieke
percelen en normbedragen voor het deelgebied als geheel. Deze normbedragen
hebben betrekking op zowel sanering van chemische stoffen als van asbest.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 22 -

6.1.4 Bouwrijp maken
De boekwaarde voor bouwrijp maken is per 1 januari 2011 € 16.721.320.
Daarnaast worden de nog te maken kosten geraamd op € 7.335.486. De totale
kosten voor bouwrijp maken van € 24.056.806 zijn ten opzichte van de vorige
exploitaties toegenomen met circa € 0,4 miljoen à € 0,5 miljoen. Dit betreft een
toename van de kosten voor bouwrijp maken op basis van markt- en
ervaringscijfers voor fase 2, 4 en 6 van het deelgebied “West”. De kosten voor
bouwrijp maken deelgebied “Oost” zijn nagenoeg gelijk aan de raming in de vorige
exploitaties. Daarnaast zijn er geringe bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen
doorgevoerd, zie bijlage 4 “Bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen”.
6.1.5 Woonrijp maken
De boekwaarde voor woonrijp maken is per 1 januari 2011 € 18.212.563.
Daarnaast worden de nog te maken kosten geraamd op € 14.092.341. De totale
kosten voor woonrijp maken van € 32.304.903 zijn ten opzichte van de vorige
exploitatie 2008 met circa € 0,2 miljoen toegenomen en ten opzichte van vorige
twee exploitaties afgenomen met circa € 1,6 miljoen. Dit betreft een afname van de
kosten voor woonrijp maken op basis van markt- en ervaringscijfers voor de fase 2,
3, 4, 5 en 6 van deelgebied “West”. De kosten voor woonrijp maken deelgebied
“Oost” zijn nagenoeg gelijk aan de raming in de vorige exploitaties. Daarnaast zijn
er geringe bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen doorgevoerd, zie bijlage 4
“Bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen”.
6.1.6 Groen
De boekwaarde voor groen is per 1 januari 2011 € 2.619.140. Daarnaast worden
de nog te maken kosten geraamd op circa € 3.273.580. De totale kosten voor
groen van € 5.892.720 zijn ten opzichte van de vorige exploitaties afgenomen met
circa € 0,7 miljoen à € 0,9 miljoen. Dit betreft een afname van de kosten voor
groen op basis van markt- en ervaringscijfers voor de fase 2, 4, 5 en 6 van
deelgebied “West”. De kosten voor groen deelgebied “Oost” zijn nagenoeg gelijk
aan de raming in de vorige exploitaties.
6.1.7 Openbare verlichting en brandkranen
De boekwaarde voor openbare verlichting en brandkranen is per 1 januari 2011
€ 1.554.284. Daarnaast worden de nog te maken kosten geraamd op € 1.412.924.
De totale kosten voor openbare verlichting en brandkranen van € 2.967.208 zijn
ten opzichte van de vorige exploitaties afgenomen met circa € 0,4 miljoen à € 0,5
miljoen. Dit betreft een afname van de kosten voor openbare verlichting en
brandkranen op basis van markt- en ervaringscijfers voor de fase 2, 3, 4 en 6 van
deelgebied “West”. De kosten voor openbare verlichting en brandkranen
deelgebied “Oost” zijn nagenoeg gelijk aan de raming in de vorige exploitaties.
6.1.8 Hoofdplanstructuur
De boekwaarde voor de hoofdplanstructuur bedraagt per 1 januari 2011
€ 22.705.425. De nog te maken kosten worden geraamd op € 16.644.797. De
totale kosten voor hoofdplanstructuur van € 39.350.222 zijn ten opzichte van deze
exploitatie 2008 afgenomen met circa € 0,9 miljoen en ten opzichte van de vorige
twee exploitaties met circa € 3,6 miljoen. Dit betreft een afname van de kosten
voor hoofdplanstructuur op basis van markt-, ervaringscijfers, bezuinigings- en
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 23 -

optimalisatiemaatregelen deelgebied “West”, zie bijlage 4 “Bezuinigings- en
optimalisatiemaatregelen”. De kosten voor hoofdplanstructuur deelgebied “Oost”
zijn nagenoeg gelijk aan de raming in de vorige exploitaties.
6.1.9 Excessieve bovenwijkse kosten
De boekwaarde voor excessieve bovenwijkse kosten bedraagt per 1 januari 2011
€ 11.709.602. De nog te realiseren kosten van € 6,725 miljoen zijn per 1 januari
2011 overgeheveld naar het concern van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. Dit
zijn de kosten voor het aanpassen van wegen, kruisingen en paden buiten de
plangrens van “De Volgerlanden” in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht en
Zwijndrecht. De totale uitgaven excessieve bovenwijkse kosten van € 11.709.602
zijn ten opzichte van de vorige exploitaties dan ook gedaald met circa € 7,0
miljoen.
Het betreft hier de navolgende overgehevelde kosten:
Aansluiting Bosweg op de A15 (Noordeinde) € 2.600.000
Aansluiting Buurtweg op de Onderdijkse Rijweg - 26.000
Aansluiting Onderdijkse Rijweg op de Veersedijk - 317.000
Aansluiting Veersedijk op de Jacobuslaan - 1.100.000
Aansluiting Veersedijk op de Rietlaan - 1.700.000
Aanpassing kruising Langeweg / Bootjessteeg - 174.000
Reconstructie van de Veersedijk - 342.000
Trafohuis park - 54.000
Kosten voor voorbereiding & toezicht - 412.000
Totaal Circa € 6.725.000
6.1.10 Toezicht / directie
De boekwaarde voor toezicht / directie bedraagt per 1 januari 2011 € 6.906.161.
De nog te realiseren kosten bedragen circa € 1.841.818. De totale kosten voor
toezicht / directie van € 8.747.979 zijn ten opzichte van de vorige exploitaties
afgenomen met circa € 0,3 miljoen à € 0,5 miljoen. Dit betreft een afname van de
kosten op basis van markt- en ervaringscijfers.
6.1.11 Planontwikkelingskosten
De boekwaarde voor planontwikkelingskosten bedraagt per 1 januari 2011
€ 33.099.314. De nog te realiseren kosten bedragen € 5.795.334. De totale
uitgaven voor planontwikkelingskosten van € 38.894.648 zijn ten opzichte van
deze exploitatie 2008 toegenomen met circa € 6,0 miljoen en ten opzichte van de
overige twee exploitaties toegenomen met circa € 2,9 miljoen. Het betreft hier een
toename van de kosten op basis van markt- en ervaringscijfers. Daarbij is er
binnen deze toename van de kosten gerekend met de afbouw van de
projectorganisatie “De Volgerlanden” vanaf 1 januari 2011. Het uitgangspunt is om
de projectorganisatie “De Volgerlanden” geleidelijk af te bouwen en te ontmantelen
vanaf 1 januari 2011. De verwachting is dat dit proces in het jaar 2011 is afgerond
en de bezetting is afgestemd op een slanke en efficiënte projectorganisatie “De
Volgerlanden” voor een periode van 10 jaren.
6.1.12 Regionalisering
De boekwaarde voor regionalisering bedraagt per 1 januari 2011 € 126.986. Het
betreft hier kosten gemaakt voor het uitvoeren van werkzaamheden voor externe
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 24 -

projecten. Deze kosten worden doorberekend aan derden en zijn opgenomen
onder de baten de post “Overige subsidies & bijdragen”. Voor de nabije toekomst
worden er geen uitgaven geraamd voor regionalisering, omdat bestuurlijk is
besloten tot de ontmanteling van de projectorganisatie “De Volgerlanden” vanaf 1
januari 2011.
6.1.13 Voorlichting / Informatiecentrum
De boekwaarde van voorlichting / info-centrum bedraagt per 1 januari 2011
€ 534.707. De nog te realiseren kosten bedragen € 126.828. De totale kosten van
voorlichting / info-centrum van € 661.535 zijn ten opzichte van de overige
exploitaties afgenomen met circa € 0,1 miljoen. Dit betreft het opheffen van het
info-centrum in het plangebied “De Volgerlanden” en het schrappen van de
jaarlijkse uitgifte van een hand-out. Deze twee bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen
zijn doorgevoerd, zie bijlage 4 “Bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen”.
6.1.14 Storting in reserve bovenwijks
De boekwaarde van de stortingen in de reserve bovenwijks is per 1 januari 2011
€ 1.965.354. De nog te realiseren stortingen in de reserve bovenwijks van
€ 2,9 miljoen zijn volgens onderlinge afspraak per 1 januari 2011 stopgezet. De
totale stortingen van € 1.965.354 is dan ook ten opzichte van de vorige exploitaties
afgenomen met circa € 2,5 miljoen. Op basis van de vigerende Nota Bovenwijkse
Voorzieningen was de afdracht per m² uitgeefbare grond vastgesteld op € 6,94
voor de periode 2011-2014 (was: € 5,83 voor de periode 2007-2010).
6.1.15 Niet verrekenbare BTW
Van de BTW is in de boekwaarde per 1 januari 2011 een bedrag van € 1.113.316
als niet verrekenbaar / compensabel opgenomen. De voorziening van circa € 0,8
miljoen voor de komende jaren is in deze exploitatie 2011 komen te vervallen.
Deze voorziening was bedoeld ter dekking van een deel van de BTW, die niet kon
worden gecompenseerd. Inmiddels wordt alle BTW gecompenseerd via het BTW
compensatiefonds.
6.1.16 Rentekosten
De boekwaarde van de rentekosten is opgelopen per 1 januari 2011 tot
€ 35.778.561. Ten opzichte van deze exploitatie 2008 een toename van circa € 8,1
miljoen. Ten opzichte van deze exploitatie 2010 een toename van circa € 2,3
miljoen en ten opzichte van deze exploitatie 2009 een toename van circa € 5,1
miljoen. De afwijkingen worden veroorzaakt doordat de boekwaarde door de
kredietcrisis en de economische recessie minder gunstig is dan verwacht. De
renteteller heeft een grote invloed op de resultaten van deze exploitatie “De
Volgerlanden”.
6.1.17 Stortingen in reserve kunst
De boekwaarde van de stortingen in de reserve kunst is per 1 januari 2011
€ 719.679. De nog te realiseren stortingen in de reserve kunst van € 0,375 miljoen
zijn volgens onderlinge afspraak tussen beide gemeenten per 1 januari 2011
stopgezet. De totale stortingen van € 719.679 is ten opzichte van de vorige
exploitaties afgenomen met circa € 0,5 miljoen. Het betrof een toeslag van 0,90%
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 25 -

over de civiele kosten. Het betrof de posten voor bouw- en woonrijp maken, groen,
openbare verlichting en brandkranen, hoofdplanstructuur, excessieve bovenwijkse
kosten en toezicht / directie. Hieruit werd kunst in het plangebied “De
Volgerlanden” gefinancierd.
6.1.18 Overige goederen en diensten
De boekwaarde van de kosten voor overige goederen en diensten is per 1 januari
2011 € 2.062.940. De nog te realiseren kosten bedragen € 1.329.185. De totale
kosten van overige goederen en diensten van € 3.392.125 zijn ten opzichte van de
overige exploitaties toegenomen met circa € 1,8 miljoen. Dit betreft herstelkosten
voor zettingen in de “Noordvoeg” van het deelplangebied “West” van € 1,4 miljoen
en kosten voor verkeerstechnisch maatregelen om het scholencluster aan de
Jacobuslaan in het deelplangebied “Oost” van € 0,4 miljoen. Hier staat tegenover
een vergoeding van € 0,4 miljoen van het concern van de gemeente Hendrik-Ido-
Ambacht, zie paragraaf 6.2.6 “Overige opbrengsten”.
6.1.19 Verkoopkosten
De boekwaarde voor verkoopkosten bedraagt per 1 januari 2011 € 175.716. De
nog te realiseren kosten bedraagt € 81.300. De totale uitgaven voor verkoopkosten
van € 257.016 zijn ten opzichte van de vorige exploitaties afgenomen met circa
€ 0,6 miljoen. De uitgaven hebben betrekking op de kosten voor de notaris,
makelaar, ed. Dit betreft een afname van de uitgaven voor de verkoopkosten op
basis van ervaringscijfers.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 26 -

6.2 Baten
Algemeen
U treft onderstaand aan een toelichting op de belangrijkste verschillen van de
baten per hoofdactiviteit van deze exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari 2011
afgezet tegen de:
GREX 2008 - Vastgesteld door de raad;
GREX 2010 - Middle Case Scenario opgesteld bij de jaarrekening 2009;
GREX 2009 - Niet vastgesteld door de raad.
Tabel 11A BATEN: Exploitatie 2011, 2008, 2010 & 2009
Tabel 11B BATEN: Analyse van verschillen 2011 - 2008, 2010 & 2009
6.2.1 Bijdrage VINEX
De boekwaarde bijdrage VINEX, inclusief BLS bedraagt per 1 januari 2011
€ 5.912.453. Alle bijdragen zijn definitief afgerekend in het dienstjaar 2010, zodat
er geen bijdrage als raming is opgenomen in deze herziening van de
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 27 -

grondexploitatie per 1 januari 2011. De totale baten bijdrage VINEX, inclusief BLS
van € 5.912.453 zijn ten opzichte van de vorige exploitaties afgenomen met circa
€ 1,1 à € 2,1 miljoen. Dit betreft een afname van de baten voor bijdrage VINEX,
inclusief BLS op basis van een definitieve afrekening van de provincie Zuid-
Holland en een definitieve afrekening vanuit de regio Drechtsteden.
6.2.2 Bijdrage marktpartijen
De boekwaarde bijdrage marktpartijen bedraagt per 1 januari 2011 € 7.880.232.
De nog te realiseren baten bedraagt € 4.699.413. De totale baten bijdrage
marktpartijen van € 12.579.645 zijn ten opzichte van de vorige exploitaties gelijk
opgenomen op basis van deze exploitatie 2008, prijspeil 2008. Het betreft hier een
te ontvangen bijdrage van de marktpartijen in het deficit van deze exploitatie “De
Volgerlanden”. Het betreft een bijdrage van € 4.647 per woning. Voor een deel van
de woningen is de bijdrage al ontvangen. Het bedrag voor de bijdrage is evenals
de grondprijzen 2011 niet geïndexeerd.
6.2.3 Overige subsidies en bijdragen
De boekwaarde overige subsidies en bijdragen bedraagt per 1 januari 2011
€ 10.832.162. De post overige subsidies en bijdragen bevat bijdragen vanuit het
kwaliteitsfonds “De Volgerlanden” en subsidies van externe partijen. De totale post
subsidies en bijdragen is ten opzichte van deze exploitatie 2008 toegenomen met
circa € 1,5 miljoen. Dit bedrag wordt als volgt gespecificeerd:
De bijdrage vanuit het kwaliteitsfonds voor de meerkosten voor de
promenade in het centrum in fase 2;
De bijdrage vanuit het kwaliteitsfonds voor veiligheid rondom de scholen in
deelplangebied “West”;
De bijdrage vanuit het kwaliteitsfonds voor de bruggen in fase 6;
De bijdrage vanuit het kwaliteitsfonds voor gebakken klinkers in fase 3.
Het overige verschil met de exploitatie 2010 en 2009 is € 0,4 miljoen.
6.2.4 Woningbouw
De boekwaarde woningbouw bedraagt per 1 januari 2011 € 131.526.814. De nog
te realiseren baten bedraagt € 135.478.552. De totale opbrengsten voor
woningbouw worden geraamd op € 267.005.366. De totale opbrengsten zijn
toegenomen met circa € 2,0 miljoen ten opzichte van de vorige exploitaties. In zijn
algemeenheid kan worden gesteld, dat de toename met uitzondering van het
deelgebied “Oost” tot stand zijn gekomen door herontwikkeling, herverkaveling en
onderhandelingen met marktpartijen. In het deelgebied “Oost” is een lagere
opbrengst woningbouw opgenomen voor de locatiegebonden opbrengsten
scholencluster Jacobuslaan. Voor de berekening van de grondkosten is uitgegaan
van het gemiddelde programma uit deze exploitatie “De Volgerlanden” in het
betreffende cluster 7.5 van het deelgebied “Oost”. Voor de realisatie van het
scholencluster en de bijbehorende (parkeer)voorzieningen is in totaal 6.375 m2
nodig. Zie hiervoor ook tabel 2 “Woningbouwprogramma: Verschillenanalyse 2011
- 2008”. In deze herziene grondexploitatie is ten behoeve van het voorgenoemde
scholencluster volgens onderlinge afspraak een grondopbrengst verwerkt, die
€ 0,4 miljoen lager ligt dan de geprognosticeerde woningbouw opbrengst. De
grondopbrengst “niet woningbouw” wordt in 2014 geraamd op € 1,6 miljoen (€ 2,0
miljoen -/- € 0,4 miljoen).
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 28 -

6.2.5 Niet-woningbouw
De boekwaarde niet woningbouw bedraagt per 1 januari 2011 € 8.218.556. De nog
te realiseren baten bedraagt € 2.157.598. De totale opbrengsten niet woningbouw
worden geraamd op € 10.376.154. De totale opbrengsten zijn toegenomen met
circa € 0,9 miljoen ten opzichte van de vorige exploitaties. Deze toename van de
opbrengsten heeft te maken met het verschuiven van baten van - woningbouw –
naar - niet woningbouw- in relatie met de grondopbrengst voor de
locatiegebonden scholencluster Jacobuslaan in het deelgebied “Oost”. Zie hiervoor
ook onderdeel 6.2.4 “Woningbouw”.
6.2.6 Overige opbrengsten
De boekwaarde overige opbrengsten bedraagt per 1 januari 2011 € 3.905.714. De
totale overige opbrengsten worden geraamd op € 4.304.714. De verschillen met de
vorige exploitatie is circa € 0,9 miljoen. Het betreft hier een vergoeding voor de
verkeerstechnische maatregelen rondom het scholencluster aan de Jacobuslaan in
deelplangebied “Oost” van € 0,4 miljoen van het concern van de gemeente
Hendrik-Ido-Ambacht. Daarnaast zijn en worden op deze post overige opbrengsten
worden baten geboekt van bijvoorbeeld verhuur van eigendommen, zoals de
verhuur van het centrum opvang asielzoekers en het infocentrum. Tevens zijn daar
in het verleden de opbrengsten voor de aanleg van hoogwaardig openbaar vervoer
(H.O.V.) op verantwoord.
6.2.7 Renteopbrengsten
De boekwaarde van de renteopbrengsten is per 1 januari 2011 € 205.092. Ten
opzichte van deze exploitatie 2008 een toename van circa € 0,2 miljoen. De
ontvangen baten hebben betrekking op een ontvangen renteverrekening met het
concern. Het verschil met de overige twee exploitaties is marginaal.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 29 -

6.3 Resultaat
Algemeen
U treft onderstaand aan een toelichting op de totale exploitatie “De Volgerlanden”
per 1 januari 2011 afgezet tegen de:
GREX 2008 - Vastgesteld door de raad;
GREX 2010 - Middle Case Scenario opgesteld bij de jaarrekening 2009;
GREX 2009 - Niet vastgesteld door de raad.
Tabel 12A SALDO, ED.: Exploitatie 2011, 2008, 2010 & 2009
Kosten / baten
De totale kosten voor deze exploitatie “De Volgerlanden” zijn geraamd op circa
€ 306,4 miljoen. De totale opbrengsten zijn geraamd op circa € 311,2 miljoen. Het
nominale resultaat van de grondexploitatie komt hiermee op circa € 4,8 miljoen
positief (zie tabel 12A). Ten opzichte van deze exploitatie 2008 een verbetering
van circa € 4,7 miljoen. Een verbetering van circa € 7,1 miljoen ten opzichte van de
exploitatie 2010 en van de exploitatie 2009 van circa € 4,2 miljoen.
Eindwaarde
Rekening houdend met de invloed de kosten-, de batenstijging en de rente
bedraagt het resultaat op eindwaarde circa € 1,3 miljoen negatief (per 31
december 2020, zie tabel 12A). Ten opzichte van deze exploitatie 2008 een
verbetering van circa € 2,7 miljoen. Een verbetering van circa € 22,6 miljoen ten
opzichte van de exploitatie 2010 en van de exploitatie 2009 van circa € 16,7
miljoen.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 30 -

Contante waarde
Op netto contante waarde per 1 januari 2011 betekent dit een resultaat van circa
€ 0,9 miljoen negatief (zie tabel 12A). Ten opzichte van de grondexploitatie 2008
betekent dat op contante waarde een verbetering van circa € 2,1 miljoen. Ten
opzichte van de grondexploitatie 2010 betekent dat op contante waarde een
verbetering van circa € 17,6 miljoen en ten opzichte van de exploitatie 2009
betekent dat op contante waarde een verbetering van € 12,3 miljoen.
Looptijd
De looptijd van deze exploitatie “De Volgerlanden”:
2011 – t/m 31 december 2020;
2008 – t/m 31 december 2013.
2010 – t/m 31 december 2015;
2009 – t/m 31 december 2015.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 31 -

7 Analyse van risico’s en gevoeligheid
7.1 Risicoanalyse
In het proces van het ontwikkelen van deze exploitatie “De Volgerlanden” spelen
diverse risico’s een rol. Veel risico’s hebben direct invloed op het resultaat van
deze exploitatie “De Volgerlanden”. In deze paragraaf worden de belangrijkste
risico’s die betrekking hebben op deze exploitatie “De Volgerlanden” nader belicht.
In de afgelopen jaren is, op aanbeveling van de accountant, de systematiek van
risicomanagement tegen het licht gehouden en aangepast. Onderdeel daarvan is
een aanvullende inventarisatie van de risico’s, inclusief prioritering van deze
risico’s. Dit heeft geleid tot een risicotabel nieuwe stijl. Daarbij zijn voor de
belangrijkste risico’s beheersmaatregelen opgesteld. Voor de risicotabel en een
overzicht van de beheersmaatregelen wordt verwezen naar bijlage 4.
Uit de risicoanalyse van 2011 komen 10 risico’s als belangrijk naar voren, te
weten:
Markt / Stagnatie productie;
Markt / Afhankelijkheid samenwerkingspartijen;
Zettingbeperkende maatregelen;
Inverdieneffect / Organisatierisico;
Zettingen / Extra (herstel)kosten;
Rietbaan-bedrijven;
Planologie;
Resterende grondverwervingen;
Zettingen / Uitgegeven gronden;
Rentevergoeding.
Deze risico’s worden in de volgende paragrafen kort toegelicht. Voor deze risico’s
zijn beheersmaatregelen opgesteld.
7.1.1 Markt / Stagnatie productie
Als gevolg van de financiële crisis is de woningmarkt sterk onder druk komen te
staan. De geplande gronduitgiftes kunnen daardoor tegenvallen. Per 31 december
2010 is circa 82% (123 kavels) van de geplande grondverkopen van 150 kavels
voor 2010 gerealiseerd. In deze exploitatie “De Volgerlanden – (Oost)” per 1
januari 2011 is deze realisatie op basis van 2010 doorgezet voor komende jaren
met een piek moment in de jaren 2017, 2018 en 2019 en een afbouw van de
productie in het jaar 2020. Als een deel van de geplande grondverkopen voor 2010
doorschuift naar 2011 is het gevolg daarvan circa € 1,5 miljoen, gebaseerd op een
gemiddelde grondprijs per woning van € 55.000.
7.1.2 Markt / Afhankelijkheid samenwerkingspartijen
Als gevolg van de financiële crisis en door tegenvallende woningverkopen komen
marktpartijen hun verplichtingen niet na. Er zijn weliswaar contracten
(projectrealisatie- en grondverkoopovereenkomsten) afgesloten. Het valt niet uit te
sluiten dat marktpartijen gezien de slechte verkoop hun contractuele verplichtingen
niet nakomen. In het plangebied “De Volgerlanden” hebben diverse projecten
vertraging opgelopen als gevolg van de huidige marktomstandigheden. De
bouwvergunning voor een aantal clusters zijn afgegeven, maar de ontwikkelaar
blijft nalatig om de bouwgrond af te nemen en te betalen. Het risico wordt
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 32 -

gekwantificeerd op basis van werkelijke beschikbare gegevens tussen circa € 0,1
miljoen en circa € 30,0 miljoen, exclusief wettelijke rentevergoeding van circa € 5,0
miljoen. De juridische mogelijkheden vanuit de gesloten overeenkomsten met
markt- en/of samenwerkingspartijen worden nader onderzocht.
7.1.3 Zettingbeperkende maatregelen
In het plangebied “De Volgerlanden” is geconstateerd dat de zettinggevoeligheid
van de bodem sterk wisselt. Verwacht wordt dat dit financiële en maatschappelijke
gevolgen heeft in de bouw- en beheersfase. De financiële gevolgen in de
beheerfase als gevolg van de zettinggevoeligheid zijn beperkt als niet alleen in de
toekomstige openbare ruimte, maar ook op de uit te geven gronden
zettingbeperkende maatregelen worden toegepast. Dit heeft te maken met de
rekenkundige balans tussen de kosten voor (grote) onderhoudswerkzaamheden en
de vroegtijdige investering in zettingbeperkende maatregelen. De
maatschappelijke gevolgen kunnen groot zijn, doordat bewoners overlast
ondervinden vanwege zettingen, er kunnen zelfs gevaarlijke situaties ontstaan
door verzakkingen. Bewoners kunnen een gedeelte van hun woongenot verliezen,
wanneer er in een vroeg stadium niet geïnvesteerd wordt in een hoge kwaliteit
bouwrijpe grond. In het deelgebied “West” zijn in een gedeelte van de openbare
ruimte zettingbeperkende maatregelen genomen. Na oplevering van de woningen
in de zogenaamde “Noordvoeg” van het deelgebied “De Volgerlanden-West” zijn
extra (herstel)kosten noodzakelijk als gevolg van zettingen. In dit gebied zijn
destijds geen zettingbeperkende maatregelen genomen. Via de rechter zal
duidelijk moeten worden wie welke kosten moet betalen. In het deelgebied “Oost”
is het voornemen om integraal, zowel openbare ruimte als uitgeefbaar gebied, voor
te belasten. Deze keuze verhoogt enerzijds de kwaliteit in de uitgeefbare grond
anderzijds verlaagt deze keuze de (risico’s op) kosten voor (grote)
onderhoudswerkzaamheden in de beheerfase. De kosten voor voorbelasting van
het deelgebied “Oost”, die drukken op deze exploitatie “De Volgerlanden”,
betekenen een geraamde toename van de kosten met een brandbreedte van circa
€ 3,0 miljoen tot circa € 10,0 miljoen. Uitgangspunt is om de markt- en / of
samenwerkingspartijen mee te laten betalen aan deze meerkosten. De
kwantificering van dit mogelijke risico is gebaseerd op voorbelasting van de
(313.000 m2) uitgeefbare grond en wordt uitgedrukt in circa € 3,0 miljoen (als
hiervoor een restzetting van maximaal 30 cm in 30 jaar wordt nagestreefd) tot
€ 10,0 miljoen (als hiervoor een restzetting van maximaal 10 cm in 30 jaar wordt
nagestreefd). Het uiteindelijke bedrag is vooral afhankelijk van de resultaten van
de onderhandelingen hierover met de marktpartijen en van de eis welke
gehanteerd zal worden voor de restzettingen.
7.1.4 Inverdieneffect / Organisatierisico
In deze exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari 2011 is aangenomen dat de
planontwikkelingskosten ten laste van exploitatie “De Volgerlanden” vanaf 2011
gaan afnemen. Aangenomen was dat de restcapaciteit binnen de
projectorganisatie ingevuld wordt door het uitvoeren van andere projecten. Indien
de restcapaciteit niet wordt opgevuld met andere projecten, betekent dat een
aanzienlijke toename van de planontwikkelingskosten ten opzichte van de
grondexploitatie. Elk jaar dat later gestart kan worden met de afbouw van de
planontwikkelingskosten die drukken op deze exploitatie “De Volgerlanden”,
betekent dit een geraamde toename van de kosten met circa € 0,9 miljoen. Het
uitgangspunt is om de projectorganisatie “De Volgerlanden” geleidelijk af te
bouwen en te ontmantelen vanaf 1 januari 2011. De verwachting is dat dit proces
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 33 -

in het jaar 2011 is afgerond en de bezetting is afgestemd op een slanke en
efficiënte projectorganisatie “De Volgerlanden” voor een periode van 10 jaren. Dit
in relatie met de doorlooptijd van deze exploitatie “de Volgerlanden” t/m het jaar
2020 / 2021.
7.1.5 Zettingen / Extra (herstel)kosten
Voor een deel van de gronden in het deelgebied “West”, de zogenaamde
“Noordvoeg”, worden extra (herstel)kosten verwacht ten behoeve van uitgegeven
gronden en de openbare ruimte als gevolg van zettingen. Begin 2010 heeft de
rechtbank een tussenvonnis gewezen in de procedure tussen de gemeente
Hendrik-Ido-Ambacht en een markt- en / of samenwerkingspartij over zettingen in
een aantal cluster 1 e fase Noord, de zogenaamde “Noordvoeg”. De rechtbank komt
in dit tussenvonnis tot de slotsom dat de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht
wanprestatie heeft gepleegd. Om die reden is de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht
aansprakelijk voor de door de markt- en / of samenwerkingspartij geleden schade
als gevolg van zettingen en verzakkingen. De kwantificering van dit risico is
gebaseerd op een te verwachten restzetting van circa 60 cm en wordt uitgedrukt in
een bedrag van circa € 2,5 miljoen (beschikbare informatie vanuit dossier). In dit
bedrag is niet opgenomen de mogelijke schadeclaims van de bewoners aan de
tegenpartij, zoals misgelopen woongenot, waardedaling, etc.
7.1.6 Rietbaan-bedrijven
De bedrijven langs de Rietbaan hebben een vergunde geluidsruimte die van
invloed is op de realisatie van nieuwe woningen in deelgebied “Oost”. In
samenspraak met de ROM-D en de provincie is hierover een paragraaf voor de
toelichting van het nieuwe bestemmingsplan “De Volgerlanden-Oost” opgesteld.
Vertragingen in het traject voor de verplaatsing c.q. beëindiging van de huidige
bedrijfsactiviteiten van deze bedrijven op de huidige locaties kan echter
aanzienlijke gevolgen hebben voor het deelgebied “De Volgerlanden-Oost”. Het
kan niet alleen leiden tot aanpassingen in de fasering van de woningbouw, maar
ook risico's met zich meebrengen in planologische procedures en bij de afwikkeling
van aanvragen voor bouwvergunningen. Op basis van 3,5% rente op jaarbasis is
een vertraging van een jaar circa € 1,5 miljoen.
7.1.7 Planologie
Het risico van vertragingen in de planontwikkelingen als gevolg van vertragingen in
planologische procedures (zienswijzen en andere juridische belemmeringen) is iets
toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Vanaf 1 januari 2010 hebben we te
maken met de digitale verplichtingen conform de nieuwe Wet Ruimtelijke
Ordening. Daar heeft niemand nog praktijkervaringen mee en ook is er nog geen
jurisprudentie. Hetzelfde geldt voor exploitatieplannen, die moeten worden
opgesteld (sinds 1 juli 2008). Op basis van 3,5% rente op jaarbasis is een
vertraging van een jaar circa € 1,5 miljoen.
7.1.8 Resterende grondverwervingen
Voor een deel van de gronden in het deelgebied “De Volgerlanden-Oost” lopen de
onderhandelingen nog over de grondverwerving. Indien onderhandelingen niet
lopen zoals gepland, kan dit betekenen dat gronden niet tijdig verworven kunnen
worden. Dit kan resulteren in vertraging van de planprocedures en daarmee de
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 34 -

ouw en oplevering van de woningen. Op basis van 3,5% rente op jaarbasis is een
vertraging van een jaar circa € 1,5 miljoen.
7.1.9 Zettingen / Uitgegeven gronden
Voor een deel van de gronden in het deelgebied “West”, de zogenaamde
“Noordvoeg”, worden extra (herstel)kosten verwacht ten behoeve van uitgegeven
gronden en de openbare ruimte als gevolg van zettingen, zie paragraaf 7.1.5 –
Zettingen / Extra (herstel)kosten. Bij deze paragraaf “Zettingen / Uitgegeven
gronden” betreft het de kosten van mogelijke overige claims in het kader van
zettingen en verzakkingen in al uitgegeven gronden in de overige gebieden van
“De Volgerlanden-West”. De kwantificering van dit mogelijke risico is gebaseerd op
een te verwachten restzetting van circa 60 cm en wordt uitgedrukt in een bedrag
van circa € 2,5 miljoen (beschikbare informatie vanuit dossier) voor de overige
cluster in het deelgebied “De Volgerlanden-West”.
7.1.10 Rentevergoeding
In “De Volgerlanden-West” hebben diverse projecten vertraging opgelopen als
gevolg van de huidige marktomstandigheden. Er zijn bouwvergunningen voor een
aantal clusters afgegeven, maar markt- en/of samenwerkingspartijen blijven nalatig
om de bouwgrond af te nemen en te betalen. De projectorganisatie “De
Volgerlanden” heeft namens de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht markt- en of
samenwerkingspartijen in gebreke gesteld in verband met het niet tijdig
retourneren van de grondovereenkomsten. Tevens zijn deze partijen aansprakelijk
gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade als gevolg van de
geconstateerde vertragingen ten opzichte van de bij de projectrealisatieovereenkomsten
gevoegde tijdsplanningen en de daarin opgenomen data voor de
grondoverdracht. Deze insteek heeft een beperkt resultaat gehad, een deel van de
gronden is afgenomen en rentenota’s zijn betaald. Op basis van de economische
rente (8,0%) ligt het positieve risico, bij het opstellen van deze herziening, tussen
circa € 0 miljoen en € 5,0 miljoen.
7.1.11 Overige risico’s
Naast de 10 belangrijkste risico’s is een 6-tal overige risico’s te onderscheiden.
Deze worden niet nader toegelicht. Verwezen wordt naar bijlage 3 “Risicotabel
exploitatie “De Volgerlanden”. Voor deze risico’s geldt dat er (nog) geen
beheersmaatregelen zijn opgesteld. Voor deze risico’s vindt monitoring plaats om
te beoordelen of deze toenemen. Indien noodzakelijk zullen alsnog
beheersmaatregelen worden opgesteld.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 35 -

7.2 Gevoeligheidsanalyse
7.2.1 Kosten en batenstijging
In deze exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari 2011 is de parameter voor
kosten- en batenstijging gesteld op:
Uit het bovenstaande overzicht blijkt dat de voorzichtigheid centraal staat. Hierbij
wordt opgemerkt dat de aanpassing van de kostenstijging in de lijn ligt met de
vigerende indexaties van het BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen) en het
GWW-index (Grond-, Weg- en Waterbouw) en het CPI-cijfer. Daarnaast is de
batenstijging voor de opbrengsten aangepast, waarbij wordt geanticipeerd op een
aantrekkende woningmarkt vanaf 2012 / 2013. In ons meerjarenperspectief wordt
de toetsing aan eenduidige vigerende parameters transparant vastgelegd en
jaarlijks voortdurend aangepast aan de actuele economische situatie. Ondanks dat
wij van mening zijn dat deze percentages op lange termijn een reële aanname zijn
is een gevoeligheidsanalyse gemaakt van het effect van wijziging van de
parameters op het exploitatiesaldo.
Kostenstijging
Indien de parameter voor kostenstijging een 0,5% stijgt of daalt, zal het resultaat
(op eindwaarde) met circa € 1,5 miljoen respectievelijk verslechteren of verbeteren.
Batenstijging
Indien de parameter opbrengstenstijging een 0,5% stijgt of daalt, zal het resultaat
(op eindwaarde) met circa € 1,0 miljoen respectievelijk verbeteren of verslechteren.
7.2.2 Renteparameter
In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met een renteparameter van
3,5%. Deze renteparameter is gebaseerd op door de gemeente afgesloten
financieringsarrangementen. Als gevolg daarvan zijn de risico’s op wijzigingen in
het rentepercentage relatief beperkt. Indien de renteparameter met een 0,5% stijgt
of daalt, zal het resultaat (op eindwaarde) met respectievelijk circa € 4,0 miljoen
verslechteren of verbeteren.
7.2.3 Vertraging
In deze exploitatie “De Volgerlanden” per 1 januari 2011 is uitgegaan van de meest
actuele planning. Indien de gehele exploitatie “De Volgerlanden” een extra
vertraging oploopt van 1 jaar betekent dit een verslechtering van het saldo op
eindwaarde van circa € 2,0 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een scenario waarbij
alle nog te ontvangen grondopbrengsten 1 jaar later plaatsvinden en waarbij ook
een groot deel van de kosten later worden gemaakt.
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 36 -

Bijlage 1
: Totaaloverzicht exploitatie “De Volgerlanden”
Exploitatie DE VOLGERLANDEN SAMENVATTING GREX 2011 GREX 2008
PERCENTAGE
Onderdeel TOTAAL Totale kosten 306.434.163 308.160.597 Rente 3,50%
Plantypering VINEX Totale baten 311.215.585 308.271.943
Status DEFINITIEF Saldo nominaal 4.781.423 111.346
Startjaar 2011 Saldo eindwaarde -1.266.155 -3.969.187 Inflatie kosten Variabel
Eindjaar 2020 Saldo contant -897.601 -3.047.554 Inflatie baten Variabel
Omschrijving Totaal Boekwaarde Nog te realiseren 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(gerealiseerd)
Per 1-1-2011 Vanaf 1-1-2011 1,00% 1,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Grondverwerving 89.563.401 86.864.476 2.698.925 710.000 1.487.925 501.000 0 0 0 0 0 0 0 0
Sloopkosten 3.558.724 3.301.724 257.000 107.000 100.000 50.000 0 0 0 0 0 0 0 0
Bodemsanering 5.373.379 4.802.378 571.001 114.200 114.200 114.200 114.200 57.100 57.100 0 0 0 0 0
Bouwrijpmaken 24.056.806 16.721.320 7.335.486 430.625 1.484.908 637.641 637.641 637.641 1.275.283 637.641 637.641 637.641 318.821 0
Woonrijpmaken 32.304.903 18.212.563 14.092.341 3.443.601 2.711.145 793.759 793.759 793.759 793.759 1.587.519 1.587.519 793.759 793.759 0
Groen 5.892.720 2.619.140 3.273.580 861.602 653.800 118.800 163.938 163.938 163.938 245.907 245.907 327.876 327.876 0
Openbare verlichting en brandkranen 2.967.208 1.554.284 1.412.924 295.334 198.310 129.917 87.707 87.707 87.707 87.707 87.707 175.414 175.414 0
Hoofdplanstructuur 39.350.222 22.705.425 16.644.797 4.719.898 4.169.745 2.392.807 766.050 766.050 766.050 766.050 766.050 766.050 766.050 0
Excessieve bovenwijks 11.709.602 11.709.602 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Toezicht/directie 8.747.979 6.906.161 1.841.818 931.430 398.239 74.651 53.917 52.204 71.334 76.763 76.763 58.041 48.476 0
Planontwikkelingskosten 38.894.648 33.099.314 5.795.334 1.266.739 823.765 704.830 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 300.000 200.000 0
Voorlichting/INFO-centrum 661.535 534.707 126.828 10.998 12.714 16.380 16.614 14.586 11.232 13.806 13.728 10.452 6.318 0
Storting in reserve bovenwijks 1.965.354 1.965.354 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW 1.113.316 1.113.316 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Rentekosten 35.778.561 35.778.561 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Stortingen in reserve kunst 719.679 719.679 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Overige goederen en diensten 3.392.125 2.062.940 1.329.185 929.185 0 200.000 200.000 0 0 0 0 0 0 0
Verkoopkosten 257.016 175.716 81.300 7.050 8.150 10.500 10.650 9.350 7.200 8.850 8.800 6.700 4.050 0
Regionalisering 126.986 126.986 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
KOSTEN 306.434.163 250.973.645 55.460.518 13.827.662 12.162.901 5.744.486 3.344.477 3.082.336 3.733.602 3.924.243 3.924.115 3.075.933 2.640.763 0
Omschrijiving Totaal Boekwaarde Nog te realiseren 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(gerealiseerd)
Per 1-1-2011 Vanaf 1-1-2011 0,00% 1,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Bijdrage VINEX 5.912.453 5.912.453 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Bijdrage marktpartijen 12.579.645 7.880.232 4.699.413 1.142.728 211.944 400.707 404.018 377.525 281.488 586.158 582.846 443.758 268.242 0
Overige subsidies en bijdragen 10.832.162 10.832.162 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Woningbouw 267.005.366 131.526.814 135.478.552 6.625.110 7.292.372 9.553.180 13.833.935 10.868.400 18.295.857 20.058.901 17.542.888 16.820.174 14.587.735 0
Niet Woningbouw 10.376.154 8.218.556 2.157.598 446.078 111.520 0 1.600.000 0 0 0 0 0 0 0
Overige opbrengsten 4.304.714 3.904.714 400.000 0 0 200.000 200.000 0 0 0 0 0 0 0
Renteopbrengsten 205.092 205.092 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
BATEN 311.215.585 168.480.022 142.735.563 8.213.917 7.615.836 10.153.887 16.037.953 11.245.925 18.577.345 20.645.059 18.125.734 17.263.932 14.855.977 0
SALDO NOMINAAL 4.781.423 -82.493.622 87.275.045 -5.613.746 -4.547.066 4.409.401 12.693.476 8.163.589 14.843.743 16.720.816 14.201.619 14.187.999 12.215.213 0
INFLATIECORRECTIE & BEPALING KASSTROOM
Kostenstijging 4.723.003 4.723.003 68.966 182.899 365.790 301.901 362.253 543.103 683.211 798.371 718.350 698.158 0
Batenstijging 21.474.240 21.474.240 0 114.523 646.566 1.447.725 1.321.682 2.702.326 3.594.307 3.687.728 4.031.800 3.927.584 0
Kasstroom -5.682.712 -4.615.442 4.690.177 13.839.299 9.123.018 17.002.966 19.631.911 17.090.975 17.501.449 15.444.639 0
RENTETOEREKENING 22.798.814 22.798.814 2.985.869 3.270.753 3.385.322 3.180.919 2.889.701 2.534.822 1.982.826 1.409.192 853.208 306.204 0
SALDO INVESTERING ULTIMO 1.266.155 82.493.622 91.162.203 99.048.397 97.743.542 87.085.162 80.851.844 66.383.700 48.734.615 33.052.831 16.404.590 1.266.155 1.266.155
CONTANTE WAARDE
897.601 SALDO NADELIG
Omschrijving Totaal Boekwaarde Nog te realiseren 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(gerealiseerd)
Per 1-1-2011 Vanaf 1-1-2011 1,00% 1,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Goedkoop 1.373 1.073 300 75 57 96 36 36 0 0 0 0 0 0
Middelduur 1.544 1.153 391 21 53 41 83 73 17 63 22 18 0 0
Duur 1.899 964 935 45 53 73 94 78 127 114 154 116 81 0
Totaal 4.816 3.190 1.626 141 163 210 213 187 144 177 176 134 81 0
Gerealiseerde kosten: 82% 250.973.645 Gerealiseerde baten: 54% 168.480.022,46
Nog te realiseren kosten: 18% 55.460.518 Nog te realiseren baten: 46% 142.735.562,80
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 37 -

Bijlage 2
: Clusterkaart / Stand van zaken “De Volgerlanden”
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 38 -

Bijlage 3
: Risicotabel exploitatie “De Volgerlanden”
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 39 -

Bijlage 4
: Bezuinigings- en optimalisatiemaatregelen “De Volgerlanden”
De Volgerlanden & GREX 2011 – Herziening / actualisatie………. - 40 -