bewoning - Sdu

Nummer 5 

Juni 2007 

Jaargang 6 

Journaal 

Huur & 

Verhuur 

Hét actualiteitenblad voor woon- en bedrijfsruimte 

Hoofdredactie: 

Drs. H.A. Nuij (vz) 

Mr. J.M.G.A. Sengers 

Mr. D.F. Briedé 

Inhoud ▪ Woonruimte 

Redactionele bijdragen 

92 Onrechtmatige bewoning / 99 

Regelgeving 

93 Eigen bijdrage huurtoeslag beperkt omhoog / 102 

94 Inwerkingtreding wijziging Woningwet / 102 

95 Invoeringswet Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen 

onroerende zaken vastgesteld / 103 

96 Planschadevergoeding na invoering nieuwe Wro beperkt / 103 

Actualiteiten 

97 Vastgoedbeleggers klagen over woningcorporaties / 104 

98 Kosten WOZ / 104 

99 Koopgarant groeit / 105 

100 Buurten gerangschikt / 105 

101 Bouwbesluit aangevochten / 105 

102 Wijkaanpak / 105 

103 Tarieven stadsverwarming / 106 

104 Hypotheken / 106 

Jurisprudentie 

105 Onzelfstandige woonruimte en gebrek / 106 

106 Herhaalde huurachterstanden / 108 

107 Storing woongenot / 110 

108 Ich habe es nicht gewusst / 112 

109 Hennep / 113 

110 Borgtocht met particulier: een valkuil / 115

JH&V 2007 

INHOUD 

111 Eigenaar is nog geen verhuurder / 116 

112 Ik wíl helemaal geen dak boven mijn hoofd / 117 

Officiële publicaties / 118 

Inhoud ▪ Bedrijfsruimte 

Actualiteiten 

113 Winkeltijdenwet / 120 

114 Boete op leegstand / 120 

Jurisprudentie 

115 Huurovereenkomst korter dan twee jaar / 120 

116 Huurovereenkomst van twee jaar of korter / 121 

Officiële publicaties / 123 

98 Journaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5 Sdu Uitgevers

REDACTIONELE BIJDRAGEN ▪ WOONRUIMTE JH&V 2007 – 92 

redactionele 

bijdragen 

woonruimte 

92 Onrechtmatige 

bewoning 

Drs. H.A. Nuij 1 

In Amsterdam kwamen in 2006 ruim 1500 

corporatiewoningen vrij door bestrijding van 

onrechtmatige bewoning. In 2005 waren er dat 

nog 1100. Per jaar komen bij de sociale verhuurders 

bijna 11.000 woningen vrij voor verhuur. 

Het gaat dus om toename van het vrijkomende 

aanbod van 10 tot 15%. Ook in andere 

grote steden is de aanpak van onrechtmatige 

bewoning geïntensiveerd. Uit deze cijfers en 

ervaringen blijkt dat onrechtmatige bewoning 

een veel voorkomend verschijnsel is en dat 

aanpak daarvan loont. 

In het dagelijkse spraakgebruik is onrechtmatige 

bewoning of onderhuur de term die 

in de wandelgangen wordt gebruikt voor het 

aanduiden van verschillende vormen van het 

onrechtmatige gebruik van woonruimte. We 

kunnen een paar vormen onderscheiden: de 

onrechtmatige bewoning, de onrechtmatige 

doorverhuur en het onrechtmatige gebruik. In 

dit blad hebben we al enkele malen aandacht 

besteed aan onrechtmatige doorverhuur en 

wat de verhuurder daar tegen kan doen. Zie 

bijvoorbeeld het Journaal Huur & Verhuur 

2007/73, 2007/62 en 2007/35. In deze bijdrage 

ga ik dieper in op wat verstaan moet worden 

onder onrechtmatige bewoning, welke beleidsontwikkelingen 

op dat gebied te onderkennen 

zijn en hoe de bewoners daarover denken. 

Voor verhuurders is opsporing en bestrijding 

van onrechtmatige bewoning van belang. 

Wordt een woning bewoond door een partij 

waarmee een contract is afgesloten? Is dat het 

geval, dan zijn daarmee rechten en plichten van 

beide partijen vastgelegd. Zo gauw andere partijen 

daar tussen komen, worden verhoudingen 

mistig en dat levert vaak problemen op. 

Definities 

Van belang is het begrip onrechtmatige bewoning 

te definiëren om daarna de aanpak daarvan 

helder te kunnen vaststellen. Gaat het 

om een publiekrechtelijke overtreding of om 

een privaatrechtelijke en wat zijn daarbij de 

mogelijkheden om in te grijpen. Onder onrechtmatige 

bewoning verstaan we de situatie dat een 

woning buiten de toewijzingsregels van de 

gemeente om aan een derde verhuurd wordt 

aan iemand die hiervoor volgens die regels niet 

in aanmerking zou komen. Het gaat daarbij 

om de situatie dat de regels van de Huisvestingsverordening 

worden overtreden, dus gaat 

het om een overtreding tegen een publiekrechtelijk 

voorschrift. 

Onrechtmatige doorverhuur is de term voor de 

situatie dat een woning zonder medeweten en 

instemming van de verhuurder door de huurder 

wordt doorverhuurd aan een derde. Het 

gaat daarbij om een privaatrechtelijke aangelegenheid. 

Onrechtmatig gebruik is een andere vorm en 

gaat over situaties waarin een woning voor een 

ander doel en zonder toestemming gebruikt 

wordt dan reguliere huisvesting. Dat kan bijvoorbeeld 

het geval zijn wanneer een woning 

gebruikt wordt als illegaal pension, kamerverhuurbedrijf, 

wietplantage, etc. In dat geval spelen 

zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke 

elementen een rol. 

1 Drs. H.A.Nuij is voorzitter van de redactie van het 

Journaal Huur & Verhuur en werkzaam op de afdeling 

Vastgoed van de Algemene Woningbouw Vereniging te 

Amsterdam. 

Sdu Uitgevers Journaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5 

99

92 – JH&V 2007 REDACTIONELE BIJDRAGEN ▪ WOONRUIMTE 

Beleidsontwikkeling 

Onrechtmatige bewoning is de laatste jaren 

steeds meer onder de aandacht gekomen van 

overheid en verhuurders. Zowel beleidsmatig 

als in de jurisprudentie zijn er een aantal ontwikkelingen 

te zien zowel op het gebied van 

het voorkomen als het daadwerkelijk bestrijden 

van onrechtmatige bewoning. In de hiervoor 

genoemde jurisprudentie is het afromen 

van winsten uit onderhuur geïntroduceerd. 

Onlangs deelde minister Vogelaar mee dat ze 

een systeem van strafrechtelijke of bestuurlijke 

boetes wil invoeren in de strijd tegen onrechtmatige 

bewoning. In de vier grootste steden 

zijn al weer enkele jaren campagnes aan de 

gang om onrechtmatige bewoning op te sporen 

en te bestrijden. Daar is al flink wat ervaring 

opgedaan met dit veelkoppig monster. 

In april 2007 heeft VROM een paar rapporten 

het licht doen zien over onrechtmatige 

bewoning. Het valt uiteen in een rapport hoe 

gemeenten en woningcorporaties met dit verschijnsel 

omgaan, een onderzoek hoe burgers 

aankijken tegen onrechtmatige bewoning en 

een handboek hoe woonfraude aan te pakken. 2 

Kortom, een encyclopedie over onrechtmatige 

bewoning om gemeenten en verhuurders wegwijs 

te maken. Hierna behandelen we kort de 

inhoud van de verschillende nota’s. Conclusie 

na lezing is dat er nu veel meer dan voorheen 

gedacht wordt aan een gestructureerde aanpak 

van onderzoek naar en bestrijding van 

onrechtmatige bewoning. 

Aanpak van onrechtmatige bewoning 

De telkens terugkerende vraag voor gemeenten 

en verhuurders bij onrechtmatige bewoning is: 

komt het wel bij ons voor en hoe ontdekken 

we dat. Om daar wat meer helderheid over te 

krijgen heeft VROM een risicomodel ontwikkeld, 

waarmee met verschillende indicatoren 

het risico op onrechtmatige bewoning kan 

worden vastgesteld. Het gaat bijvoorbeeld 

om economische aantrekkingskracht, mogelijkheden 

tot huisvesting, etc. Uit toepassing 

van dit model bleek niet dat het model werkt 

als voorspeller van onrechtmatige bewoning. 

Oorzaak is vooral te vinden in het gebrek aan 

feitelijk onderzoek naar het voorkomen van 

onrechtmatige bewoning, waarmee het model 

ondersteund of onderuit gehaald wordt. 

In alle rapporten blijft dat beeld van weinig 

harde gegevens over onrechtmatige bewoning 

telkens terugkomen. Slechts bij wijze van uitzondering 

komt het verschijnsel in beeld door 

verkennend onderzoek zoals bestandsvergelijkingen. 

Het gaat veeleer om indrukken en 

bevindingen bij controles. Dat betekent dat er 

vooral sprake is van een ad hoc aanpak. Daarbinnen 

krijgt de bestrijding van het onrechtmatige 

gebruik van woonruimte vaak prioriteit, 

waarbij gefocused wordt op de bestrijding van 

permanente bewoning van recreatiewoningen 

en de hennepteelt in woningen. De stroom van 

jurisprudentie die uit die laatst genoemde aanpak 

is ontstaan, valt ook in dit blad terug te zien 

(zie bijvoorbeeld het Journaal Huur & Verhuur 

2006/202, 2006/201, 2006/176 en 2006/69). 

Conclusie van VROM is dat het beleid veelal 

reactief en fragmentarisch is. Daarbij zijn 

woningcorporaties volgend op de gemeenten: 

is de gemeente inactief op dit gebied, dan laten 

deze verhuurders het er ook bij zitten. Naar 

het gedrag van particuliere verhuurders is geen 

onderzoek gedaan. 

Mogelijkheden tot verbetering 

Hoofdlijn om tot verbetering te komen is 

een betere en nauwere samenwerking tussen 

gemeente en verhuurder. Daarbij bestaat 

bij gemeenten veel koud watervrees over 

het beschikbaar stellen van gegevens uit de 

2 Het gaat om de publicaties: Eindrapport Aanpak 

onrechtmatige bewoning. Een inventariserend onderzoek 

onder gemeenten en corporaties, VROM-inspectie, 

Den Haag, april 2007; Eindrapport Burgers en 

onrechtmatige bewoning. Verslag van groepsgesprekken 

met burgers, VROM-inspectie, Den Haag, april 2007 

en Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en 

gemeenten, VROM-inspectie, Den Haag, april 2007. 

Deze rapporten zijn gepubliceerd onder nummer 

TK 2006-2007, 30 800 XI, nr. 96. 


REDACTIONELE BIJDRAGEN ▪ WOONRUIMTE JH&V 2007 – 92 

Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). Een 

koppeling van gegevens uit het GBA is voor 

particuliere verhuurders onmogelijk, maar 

voor woningcorporaties bestaan andere regels. 

Er is op grond van de privacywetgeving wel 

degelijk een koppeling van gegevens mogelijk, 

zij het onder voorwaarden. De wijze waarop 

het College Bescherming Persoonsgegevens 

optreedt en schermt met beelden uit de Big- 

Brother-wereld heeft veel gemeenten kopschuw 

gemaakt. Het is een voorbeeld van hoe 

overheidsbeleid door een eigen adviesorgaan 

teniet wordt gedaan. Bekend is dat gemeenten 

controles aan de deur amper meer uitvoeren en 

dat mede daardoor het GBA vervuild is. Verbetering 

is dus mogelijk wanneer ook gemeenten 

zich actiever gaan opstellen om hun GBA te 

schonen. Corporaties zullen uit oogpunt van 

leefbaarheid en een eerlijk werkende woonruimteverdeling 

meer moeten doen om allerlei 

signalen op te vangen, die kunnen wijzen 

op onrechtmatige bewoning. Gemeenten en 

corporaties samen kunnen meer doen aan 

opsporing en het verkrijgen van voldoende 

bewijslast. Uit het onderzoek komt niet naar 

voren hoe particuliere verhuurders daarin een 

rol kunnen spelen. Ook hieruit blijkt weer de 

marginalisering van de particuliere verhuurder 

vanuit de overheid, die ook al te zien is in 

discussies over de woningproductie (zie Journaal 

Huur & Verhuur 2007/72). 

Er staan een aantal aanbevelingen in de rapportages 

genoemd: 

a. VROM moet zorgen voor een overzicht 

van instrumenten waarmee onrechtmatige 

bewoning kan worden bestreden. Daarnaast 

is er behoefte aan een standaardopzet 

van een convenant waarin de uitwisseling 

van GBA-gegevens wordt geregeld. 

b. Gemeente kunnen door onderzoek een 

keuze maken in welke wijken zij samen 

met partners het beste kunnen beginnen 

met de aanpak van onrechtmatige bewoning. 

Daarbij is een integrale aanpak, bv. 

GBA-controle, uitkeringscontrole, overlastbestrijding, 

e.d. de beste manier. Zoek 

partnerschap bij de verhuurders en maak 

onrechtmatige bewoning bespreekbaar 

met wijkraden e.d. 

c. Woningcorporaties moeten aan bewoners 

en huurdersorganisaties helder maken dat 

bestrijding van onrechtmatige bewoning 

hun ernst is. Pas de huurcontracten zo 

aan dat onrechtmatige bewoning effectief 

besteden kan worden (eis van zelfbewoning, 

afromen van onderhuurwinsten, 

e.d.) en zoek partnerschap bij de gemeente 

en collega-verhuurders. 

Oordeel van de burgers 

Beleid dat niet kan rekenen op steun van de 

burgers is gedoemd te mislukken. Van belang 

is dan ook te weten wat het draagvlak is voor de 

aanpak van onrechtmatige bewoning. VROM 

heeft daarom in een aantal gemeenten gesprekken 

gevoerd met bewoners om na te gaan wat 

ze weten van onrechtmatige bewoning en hoe 

zij daar tegenover staan. Uit dat onderzoek 

blijkt dat er geen eenduidig beeld bestaat over 

wat onrechtmatige bewoning inhoudt. Ook 

hebben veel bewoners begrip voor onrechtmatige 

bewoning; zij wijzen daarbij op de lange 

wachttijden en de noodsituaties van mensen. 

Die houding verandert wanneer onrechtmatige 

bewoning samenvalt met overlast, woekerwinsten 

en wietteelt. Dat leidt er toe dat bewoners 

pas bij het ondervinden van hinder geneigd 

zijn onrechtmatige bewoning te melden bij een 

verhuurder of de gemeente. Oplossingen zien 

bewoners in een hogere productie van goedkope 

woningen voor starters en doorstromers. 

Ook het slopen van goedkope huurwoningen 

vanwege herstructurering levert volgens hen 

een tekort aan woonruimte op dat zich vertaalt 

in onrechtmatige bewoning. 

Opvallend is dat bewoners weinig moeite hebben 

met het koppelen van bestanden waardoor 

onrechtmatige bewoning gesignaleerd kan 

worden. Actiever toezicht, ook al betekent dat 

inbreuk op de privacy, vinden zij geoorloofd. 


101

93 – JH&V 2007 REGELGEVING ▪ WOONRUIMTE 

Conclusie 

Het zicht op wat de omvang van onrechtmatige 

bewoning is, lijkt nog altijd niet groot. Een 

structurele aanpak om het verschijnsel in beeld 

te brengen kost veel moeite omdat verschillende 

partijen met verschillende belangen moeten 

samenwerken. Een goede rolverdeling en 

samenwerking tussen verhuurder en gemeente 

is daarbij van belang. Steun van de bewoners 

is te verkrijgen wanneer duidelijk gemaakt kan 

worden wat onterechte bewoning voor effecten 

heeft en hoe vrijkomende woningen ingezet 

worden voor woningzoekenden. 

In een volgende aflevering ga ik dieper in op de 

methoden onrechtmatige bewoning in kaart te 

brengen en te bestrijden. 

regelgeving 

woonruimte 

93 Eigen bijdrage huurtoeslag 

beperkt omhoog 

De eigen bijdrage voor de huurtoeslag gaat 

dit jaar omhoog met 1,3%. De eigen bijdrage 

(normhuur) volgt daarmee de verwachte 

huurprijsstijging per 1 juli 2007 van 1,1%, 

(opgehoogd met een wettelijke correctie van 

0,2%) en niet de ontwikkeling van het nettobijstandsinkomen 

dat in 2006 met 3% is gestegen. 

Minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en 

Integratie kiest daarmee voor de meest gunstige 

aanpassing voor de huurtoeslagontvangers. 

De normhuur is dat deel van de huur waar 

huurders geen huurtoeslag over ontvangen 

en wordt ieder jaar aangepast. Wel zal naast 

deze aanpassing van de normhuur (= inkomensafhankelijk) 

de eigen bijdragen worden 

verhoogd van 17,05 euro tot 18,10 euro. Deze 

verhoging is een onderdeel uit de bezuinigingstaakstelling 

uit het regeerakkoord van 

het kabinet Balkenende II. 

Bron: www.vrom.nl 6 april 2007 

94 Inwerkingtreding wijziging 

Woningwet 

Per 1 april 2007 zijn de wijzigingen van de 

Woningwet in werking getreden. Dat is bij 

besluit van 16 maart 2007 vastgesteld. De wijzigingen 

houden verband met de verbetering 

van de naleving, handhaafbaarheid en handhaving 

bouwregelgeving. 

Het gaat niet alleen om het verbeteren van het 

gemeentelijke toezicht, maar ook om een betere 

naleving van de bouwregelgeving door burgers 

en ondernemers zelf. In de nieuwe Woningwet 


REGELGEVING ▪ WOONRUIMTE JH&V 2007 – 96 

is dat onder meer vertaald in een handhavingsbeleidsplicht 

voor gemeenten, een vereenvoudiging 

van het aanschrijfinstrumentarium en 

een verduidelijking van de eigen verantwoordelijkheid 

van burgers en bedrijven om aan de 

bouwregelgeving te voldoen. 

De nieuwe Woningwet bepaalt expliciet dat het 

verboden is om een werk te bouwen dat niet 

voldoet aan de voorschriften uit het Bouwbesluit 

of de bouwverordening. Ook als later, ná 

het verlenen van de bouwvergunning, blijkt 

dat er een fout is gemaakt in de aanvraag, 

blijft de bouwer verplicht de voorschriften uit 

het Bouwbesluit en de bouwverordening na te 

leven. Omdat het Bouwbesluit en de bouwverordening 

door de wijzigingen in de Woningwet 

rechtstreekse werking hebben gekregen, 

kan het College van B&W bij overtredingen 

direct, zonder formele tussenstap van een specifiek 

aanschrijfbesluit, handhavend optreden 

door een last onder dwangsom op te leggen of 

een besluit tot bestuursdwang te nemen. Verwijtbare 

overtredingen van de verplichtingen 

uit de Woningwet, waaronder het niet naleven 

van de voorschriften uit het Bouwbesluit en 

de bouwverordening, zijn economische delicten 

geworden en kunnen worden bestraft met 

boetes of zelfs gevangenisstraf, als er sprake is 

van opzet. 

Bron: 

Staatsblad 2007, nr. 111 en www.vrom.nl 

95 Invoeringswet 

Wet kenbaarheid 

publiekrechtelijke 

beperkingen onroerende 

zaken vastgesteld 

Bij wet van 5 maart 2007 is de Invoeringswet 

Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen 

onroerende zaken (Wkpb) vastgesteld. 

De wet bepaalt, dat publiekrechtelijke beperkingen 

op onroerende zaken die door een 

gemeentebestuur worden vastgesteld, worden 

ingeschreven in een gemeentelijke registratie 

en beperkingen die worden opgelegd door 

andere overheden in het kadaster. De invoeringswet 

voorziet in een soepele overgangsregeling. 

Het is nog niet bekend wanneer de wet 

in werking treedt. 

De inwerkingtreding van de Wet kenbaarheid 

publiekrechtelijke beperkingen onroerende 

zaken (Wkpb) is gekoppeld aan de inwerkingtreding 

van de Invoeringswet. De Wkpb is 

opgesteld om ervoor te zorgen dat het eenvoudiger 

wordt om volledige informatie te krijgen 

over de rechtstoestand van een onroerende 

zaak op een bepaald moment. Dat kan door 

de introductie van een eenduidige registratiemethodiek 

en aan elkaar gekoppelde registers 

van gemeenten en Kadaster. De registratie van 

publiekrechtelijke beperkingen bij onroerende 

zaken is tot op heden de verantwoordelijkheid 

van het overheidsorgaan dat de beperking 

oplegt. Zelfs binnen één overheidsorgaan zijn 

de gegevens veelal verspreid en moeilijk te 

vinden. Voor iemand die wil weten wat er met 

een bepaalde onroerende zaak aan de hand is, 

is dat niet eenvoudig. Het betekent een zoektocht 

door alle instanties. De Wkpb moet 

hierin verandering brengen met een centrale 

registratie. 

Bron: Wet van 5 maart 2007, Staatsblad 2007, nr. 115 

jo. 116 

96 Planschadevergoeding na 

invoering nieuwe 

Wro beperkt 

Op 1 januari 2008 zal naar alle waarschijnlijkheid 

de geheel herziene Wet op de ruimtelijke 

ordening (Wro) in werking treden. De figuur 

van de planschade zal in deze herziene wet 

gehandhaafd blijven. Echter, anders dan in 

de huidige Wro komt in de herziene wet niet 

meer alle schade als gevolg van onder andere 

een nieuw bestemmingsplan voor vergoeding 

in aanmerking. Slechts inkomensderving of 

vermindering van waarde van een onroerende 

zaak als gevolg van onder andere een nieuw 

bestemmingsplan kan worden vergoed. Daar- 


103

97 – JH&V 2007 ACTUALTEITEN ▪ WOONRUIMTE 

bij wordt slechts die schade vergoed die uitkomt 

boven de financiële nadelen die behoren 

tot het maatschappelijke risico. In de herziene 

wet wordt dit maatschappelijke risico gesteld 

op 2%. 

Bron: Persbericht ministerie van VROM april 2007 

actualiteiten 

woonruimte 

97 Vastgoedbeleggers klagen 

over woningcorporaties 

De institutionele vastgoedbeleggers, verenigd 

in de IVBN, hebben in Brussel een klacht ingediend 

tegen de Nederlandse overheid. Zij vinden 

dat de overheid de woningcorporaties een 

te groot werkgebied toekent. Zij wijzen er daarbij 

op dat volgens Den Haag alle huishoudens 

met een inkomen tot € 33.000 tot de zorg van 

de corporaties zouden behoren. Dat is ruim 

de helft van alle Nederlandse huishoudens. 

Daarnaast stelt de IVBN dat staatssteun voor 

de bouw en exploitatie van huurwoningen met 

een huur tot € 500 per maand voldoende ruimte 

biedt om de sociale taak van de toegelaten 

instellingen te kunnen uitvoeren. Zij wijzen er 

op dat tegenover 1,1 miljoen huurtoeslagontvangers 

2,4 miljoen corporatiewoningen staan 

aangevuld met 450.000 particuliere huurwoningen 

met een huur onder de huurtoeslaggrens. 

Ook het beleid van de overheid die corporaties 

stimuleert commerciële activiteiten te 

verrichten, deels met staatssteun, is de IVBN 

een doorn in het oog. 

Bron: Persbericht IVBN 19 april 2007 

98 Kosten WOZ 

Per jaar kost de uitvoering van de waardebepaling, 

de administratie daarvan, de communicatie 

met belanghebbenden en de afhandeling 

van bezwaarschriften 175 miljoen euro 

(prijspeil 2005). Dat is omgerekend per taxatie 

€ 20. Per 1 januari 2008 gaat de waardepeildatum 

naar een jaar voor de vaststelling van de 

waarde. Dat is nu nog twee jaar. Dat zal een 


ACTUALTEITEN ▪ WOONRUIMTE JH&V 2007 – 102 

lichte kostenstijging opleveren. Steeds meer 

worden de waarden van de opstallen modelmatig 

bepaald aangevuld met gegevens van 

transacties en bezichtiging van panden. 

Bron: Staatscourant 26 maart 2007, pag. 3 

99 Koopgarant groeit 

De overstap van huur naar koop is voor veel 

huurders een grote; hogere woonlasten, andere 

verantwoordelijkheden, etc. Door de Koopgarantregeling 

kunnen kopers onder voorwaarden 

15 tot 33% korting krijgen op de koopprijs 

van een corporatiewoning. Toekomstige 

waardestijgingen en -dalingen worden tussen 

woningcorporatie en koper gedeeld. Bij vertrek 

verkoopt de eigenaar-bewoner de woning 

terug aan de verkopende corporatie. Doel is 

dat een grotere groep uit de lage en middeninkomens 

toch een koopwoning kan bemachtigen. 

De groei zit er in bij Koopgarant: het aantal 

aangesloten corporaties is opgelopen tot 90. 

Het aantal woningen dat onder de Koopgarantregeling 

valt is gegroeid tot 38.000. De 

Stichting Koopgarant verwacht een groei naar 

50.000 eind 2007. 

Bron: www.aedes.nl 10 april 2007 

100 Buurten gerangschikt 

Het CBS heeft op basis van het gemiddelde 

inkomensniveau van huishoudens een rangschikking 

gemaakt. De minst welvarende 

buurten zijn geconcentreerd in Leeuwarden en 

Harlingen. De rijkste buurten zijn te vinden in 

Wassenaar en Den Haag. Over heel Nederland 

gemeten is het gemiddelde huishoudinkomen 

€ 20.000. In de Vrijheidswijk-West in Leeuwarden 

ligt dat op € 11.500. Het noorden en 

het oosten scoren opvallend vaak in de staart 

van de lijst: van de 100 armste buurten liggen 

er 50 in die delen van het land. Den Haag kent 

de grootste verschillen binnen de gemeente; 

daar zijn zeer arme en zeer rijke buurten te 

vinden. 

Bron: CBS webmagazine 16 april 2007 

101 Bouwbesluit aangevochten 

De G4 willen dat het Bouwbesluit aangepast 

wordt. In 2003 werd de verplichting tot het 

realiseren van een individuele buitenruimte en 

buitenberging geschrapt. Zij doen dat omdat 

uit reacties van woonconsumenten blijkt dat 

ze grote waarde hechten aan een eigen buitenruimte 

en een berging waarin gemakkelijk 

een fiets kan worden gestald. Vrees bestaat dat 

woningen zonder buitenruimte en berging in 

een ontspannen woningmarkt al eerste leeg 

blijven staan. 

Bron: 

Bestuursdienst gemeente Rotterdam 

16 april 2007 

102 Wijkaanpak 

De wijkaanpak van het kabinet staat onder 

druk. De selectie door minister Vogelaar van 

achterstandswijken heeft vraagtekens opgeroepen 

over de gebruikte normeringen en het 

up to date zijn van onderliggend cijfermateriaal. 

Gemeenten die zich achtergesteld voelden 

konden tot 1 mei 2007 wijken aanmelden, 

maar moesten wel rekening houden met het 

gegeven dat niet meer geld beschikbaar kwam. 

Het gaat om wijken in 11 gemeenten. 

De financiele dekking van de wijkaanpak is 

ook een probleem. Als bronnen zag het rijk de 

bijdragen van de corporaties door afroming 

van vermogens. Dat blijkt niet haalbaar. De 

inkomsten uit de heffing van vennootschapsbelasting 

bij corporaties levert ook minder op 

dan ingerekend was. 

Bron: De Telegraaf 27 april 2007 


105

103 – JH&V 2007 JURISPRUDENTIE ▪ WOONRUIMTE 

103 Tarieven stadsverwarming 

De Algemene Rekenkamer heeft in een rapport 

met de titel Tariefstelling Stadsverwarming 

geconcludeerd dat tarieven niet transparant 

en verifieerbaar zijn. De brancheorganisatie 

EnergieNed adviseert het zogenaamde 

NMDA-tarief, wat wil zeggen het niet-meerdan-anders-tarief. 

Dit houdt in dat afnemers 

niet meer betalen dan consumenten die aardgas 

gebruiken als warmtebron. De Rekenkamer 

adviseert de voor de tariefstelling gebruikte 

gegevens te laten controleren door een onafhankelijke 

toezichthouder. Binnenkort komt 

de Warmtewet in de Tweede Kamer aan de 

orde. 

Bron: Staatscourant 24 april 2007 

104 Hypotheken 

Stil aan gaat de rente voor langlopende leningen 

omhoog; voorspelling is dat dit op den 

duur zijn effect heeft op de hypotheekmarkt. 

Wanneer gekeken wordt naar de cijfers van 

het Kadaster over het eerste kwartaal 2007 

blijkt, dat het aantal afgesloten hypotheken ten 

opzichte van het eerste kwartaal 2006 met bijna 

20% is gedaald. De totaalbedragen van de afgesloten 

hypotheken zijn in dezelfde periode met 

bijna 12% gezakt. Grootste daling zit hem in de 

aantallen hypotheken die als eerste hypotheek 

tegelijk met een transactie zijn ingeschreven. 

Bron: Persbericht van het Kadaster 23 april 2007 

jurisprudentie 

woonruimte 

105 Onzelfstandige woonruimte 

en gebrek 

Gerechtshof ’s-Gravenhage 

16 februari 2007 

rolnummer 05/770 

LJN: BA1581 

(Mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en 

J.W. van Rijkom) 

Gebrek. Onzelfstandige woonruimte. 

Ontbreken vergunning. Ontbinding huurovereenkomst. 

[6:267 BW, 7:203, 7:204, 7:206, 7:208, 7:210, 

7:231 BW] 

Drie huurders huren elk van verhuurster vanaf 

februari/maart 2003 in Den Haag een kamer 

in een pand na verwijzing door hulpinstanties. 

De kosten bedragen € 250 per maand inclusief 

gas, water, elektra en kabel-TV per kamer met 

medegebruik van entree, toilet, keuken, douche 

en kookgelegenheid. De verschuldigde huur 

wordt rechtstreeks door de sociale dienst aan 

verhuurster overgemaakt. Begin maart 2004 

hebben een aantal (gemeentelijke) diensten 

(waaronder politie, brandweer en energiebedrijf) 

het pand gecontroleerd, waarbij is vastgesteld 

dat bedrijfsmatig en zonder de vereiste 

vergunning onzelfstandige woonruimten aan 

meer dan 4 personen wordt verhuurd. Ook zijn 

een groot aantal gebreken aan het pand geconstateerd, 

met name op het gebied van de brandveiligheid. 

De gemeente heeft op grond van de 

levensbedreigende situatie nog dezelfde dag 

het pand gesloten en verzegeld. De gemeente 

kondigt verhuurster op voorhand aan niet 


JURISPRUDENTIE ▪ WOONRUIMTE JH&V 2007 – 105 

mee te zullen werken aan legalisering van de 

kamerverhuur. Huurders zijn hun woonruimte 

door de onmiddellijke sluiting kwijtgeraakt 

en hebben wisselend onderdak gevonden bij 

vrienden, familie en daklozeninstellingen. Zij 

vorderen van verhuurster schadevergoeding 

wegens niet-nakoming van de huurovereenkomsten. 

Verhuurster vordert in reconventie 

ontbinding van de overeenkomsten. 

De sector kanton van de rechtbank Den Haag 

wijst de vorderingen van de huurders af omdat 

zij (kennelijk) bij het aangaan van de huur 

hebben ingestemd met de illegale situatie en 

daarmee het risico van een ontruiming met alle 

gevolgen hebben genomen. De vordering tot 

ontbinding van de huurovereenkomsten van 

verhuurster wordt toegewezen en de huurders 

worden in de kosten van de procedure veroordeeld. 

Het gerechtshof oordeelt in het door huurders 

ingestelde hoger beroep dat het ontbreken van 

een vergunning voor verhuur als onzelfstandige 

woonruimte aan huurders een gebrek is 

in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Verhuurster 

moet het gehuurde aan huurders ter beschikking 

stellen en houden voor het overeengekomen 

gebruik (art. 7:203 BW) en gebreken 

verhelpen tenzij dit onmogelijk is of onredelijke 

uitgaven vergt (art. 7:206 BW). Nu 

gemeentelijk beleid herstel van de gebreken 

op verlangen van huurders onmogelijk maakt 

en gebruik van het pand door de gebreken 

geheel onmogelijk is, is verhuurster bevoegd 

de huurovereenkomsten (dus eventueel ook 

buitengerechtelijk) te ontbinden (artt. 7:210 

en 6:267 BW), aldus het hof. Terecht is de 

vordering tot ontbinding door de rechtbank 

toegewezen. Deze ontbinding ontslaat partijen 

niet van een eventuele schadevergoedingsplicht. 

Nu de sluiting van de woning in overwegende 

mate aan verhuurster is te wijten (zij 

is verantwoordelijk voor (het ontbreken van) 

de vergunning en de brandveiligheidsvoorzieningen), 

is zij toerekenbaar tekortgeschoten in 

de nakoming van de huurovereenkomsten en 

moet zij de schade van de huurders vergoeden. 

Voor het hof is doorslaggevend dat verhuurster 

de gebreken bij het aangaan van de 

overeenkomsten kende of behoorde te kennen 

(art. 7:208 BW); dat ook huurders de gebreken 

bij aanvang kenden doet daaraan niet af. Tot 

de schade van de huurders behoort tevens de 

door het eindigen van de huurovereenkomst 

veroorzaakte schade (art. 7:210 lid 2 BW). 

Omtrent de gestelde schade van de huurders 

wenst het hof nog nadere inlichtingen, voor 

zover hij die schade niet direct al zal afwijzen 

als onvoldoende onderbouwd. 

Commentaar 

Het arrest van het gerechtshof biedt een leerzame 

weergave van de systematiek van de gebrekenregeling 

in de artikelen 204 t/m 210 Boek 7 

BW en de mogelijkheid van ontbinding van de 

huurovereenkomst in geval van een onherstelbaar 

gebrek. Het hof kijkt of er sprake is van een 

gebrek en oordeelt in casu dat het ontbreken 

van een vergunning als zodanig te omschrijven 

is. Nu dat gebrek door het gemeentelijke beleid 

niet te herstellen is, zijn beide partijen bevoegd 

de huurovereenkomst te ontbinden. 

Deze ontbinding is door de verhuurster gevorderd 

in de procedure, doch had ook zonder 

procedure ontbonden kunnen worden door 

het louter schriftelijk verklaren dat de overeenkomst 

ontbonden is. Artikel 7:231 lid 1 BW 

bepaalt weliswaar dat de ontbinding van een 

huurovereenkomst van (ondermeer) woonruimte 

slechts door de rechter in een procedure 

kan worden uitgesproken, doch hier is sprake 

van één van de twee in dat artikellid genoemde 

wettelijke uitzonderingen daarop. In artikel 

7:210 BW wordt bepaald dat als het genot 

van het gehuurde door een gebrek volledig 

onmogelijk is, beide partijen de bevoegdheid 

hebben de overeenkomst te ontbinden op de 

wijze van artikel 6:267 BW. Dat laatste artikel 

regelt de buitengerechtelijke ontbinding. 

De tweede wettelijke uitzondering op de ontbinding 

van een huurovereenkomst van woonruimte 

door de rechter staat vermeld in lid 2 

van artikel 7:231 BW, in geval ontruiming en 


107


sluiting van het gehuurde wegens verstoring 

van de openbare orde of drugshandel. 

Voor het overige biedt het arrest zoals gezegd 

een leerzame en zorgvuldige benadering van 

nagenoeg alle aspecten, die een rol spelen bij de 

gebrekenregeling. Voor bedrijfsruimten geldt 

de gebrekenregeling evenzeer, zij het dat de 

definitie van een gebrek voor bedrijfsruimte 

door partijen zelf in de huurovereenkomst 

gedefinieerd kan en mag worden. Voor woonruimte 

geldt verplicht de tekst van art. 7:204 

BW. Een vergelijkbare casus, maar dan op het 

gebied van bedrijfsruimte, is behandeld in 

Journaal Huur & Verhuur 2004/260. 

TG 

Zie: Praktijkboek Huur & Verhuur A 3.1.4 en 3.5.5 

106 Herhaalde 

huurachterstanden 

Gerechtshof ’s-Gravenhage 

26 januari 2007 

rolnummer C 05/811 

LJN: AZ8892 

(Mrs C.G. Beyer-Lazonder, M.H.van Coeverden, 

M.J. van der Ven) 

Beperkte huurachterstand. Herhaalde 

wanprestatie. Ernst van de tekortkoming. 

Ontbinding. 

[6: 265, 7: 212, 7:231 BW] 

Huurster is structureel te laat met betalen aan 

haar verhuurder Stienstra Vastgoed B.V. De 

huurster is tussen maart 1998 en november 

2004 acht maal gedagvaard wegens huurachterstanden. 

De gevorderde ontbinding van 

de huurovereenkomst en ontruiming van het 

gehuurde zijn telkens afgewezen omdat tussentijds 

achterstand, rente en kosten werden 

voldaan. In het voorlaatste vonnis van februari 

2003 is huurster er nadrukkelijk op gewezen 

dat zij in de toekomst niet meer in verzuim 

moet raken door het laten ontstaan van een 

huurachterstand. 

In een nieuwe vordering tot ontbinding van 

de huurovereenkomst en ontruiming van het 

gehuurde wegens een nieuwe huurachterstand 

wordt Stienstra door de Kantonrechter 

te Brielle niet-ontvankelijk verklaard. De 

voor dit oordeel dragende overweging is dat 

Stienstra dezelfde en in het laatste vonnis door 

de kantonrechter afgewezen gronden aan de 

vordering ten grondslag legt. In dat laatste vonnis 

is overwogen dat de gestelde wanprestatie 

die vorderingen niet kan dragen en is huurster 

alleen tot betaling van de achterstand veroordeeld. 

Stienstra gaat tegen dit vonnis van 25 april 

2005 in hoger beroep. Tijdens het hoger beroep 

is wederom een huurachterstand ad € 1.154,78 

ontstaan bij een op dat moment geldende 

huurprijs van € 778,66 per maand. 

Het hof oordeelt dat er bij de huurovereenkomsten 

net als bij andere overeenkomsten heeft te 

gelden, dat in beginsel iedere tekortkoming in 

de nakoming ontbinding van de huurovereenkomst 

rechtvaardigt, behoudens dat, indien 

dit door de huurder wordt gesteld en zonodig 

bewezen, de bijzondere aard of geringe betekenis 

van de tekortkoming de gevorderde ontbinding 

niet rechtvaardigt. Het hof meent dat 

thans sprake is van herhaaldelijk wanprestatie 

door huurster in een dusdanige mate en met 

een zodanige betekenis dat van de verhuurder 

niet gevergd kan worden de huurovereenkomst 

voort te laten bestaan. De ontbinding van de 

huurovereenkomst en de ontruiming van het 

gehuurde worden alsnog toegewezen. 

Commentaar 

In deze zaak neemt het hof als uitgangspunt 

de vaste rechtspraak van de Hoge Raad, te 

weten dat iedere tekortkoming recht geeft op 

ontbinding, tenzij de wanprestatie zo weinig 

ernstig van aard of betekenis is dat deze ontbinding 

niet rechtvaardigt. De bewijslast van 

dit laatste ligt bij de huurster. Het hof weegt 

in deze zaak de ernst de tekortkoming. De 



ernst van de tekortkoming wordt door haar 

voldoende zwaar bevonden op grond van het 

feit dat er sprake is van bewust herhaaldelijk en 

structureel te laat betalen. Er is een duidelijk 

negatief betalingspatroon. De door de huurder 

daarvoor aangevoerde redenen doen daar 

niet aan af. Deze zijn persoonlijk van aard en 

liggen in zijn eigen risicosfeer. Het betreffen 

geen omstandigheden waarmee de verhuurder 

rekening dient te houden aangezien de tekortkoming 

structureel en niet incidenteel is. 

In meerdere uitspraken, voornamelijk met 

betrekking tot woonruimte, is inmiddels 

geoordeeld dat niet slechts het niet-betalen 

van de huur een tekortkoming oplevert die voldoende 

zwaar is om ontbinding te rechtvaardigen, 

maar ook het niet-tijdig betalen ervan. 

Hiervoor zij onder meer verwezen naar: 

a. HR 29 oktober 1972, NJ 1972/40: Het feit 

dat de verhuurder de te laat voldane huurpenningen 

steeds heeft geaccepteerd, doet 

daar niets aan af omdat daarmee niet het 

recht tot ontbinding wordt prijsgegeven. 

Bovendien oordeelt de Hoge Raad dat bij 

het steeds, althans vrijwel steeds te laat 

betalen, gezien de aard van een zodanige 

wanprestatie voor een vordering tot ontbinding, 

een ingebrekestelling niet vereist 

is. 

b. Hof Amsterdam 9 oktober 2003, WR 

2004/1: Huurder is in korte tijd reeds 

tweemaal eerder veroordeeld en kort na 

de tweede veroordeling heeft hij wederom 

huurachterstand laten ontstaan. 

c. Hof Amsterdam 25 maart 2004, WR 

20005/25: Huurder betaalt de volledige 

huurschuld na dagvaarding maar voorafgaand 

aan de verzetdagvaarding. De kantonrechter 

was van mening dat dit moet 

worden gezien als een betaling tijdens een 

lopende procedure en dat in die gevallen 

in het algemeen de vordering tot ontbinding 

van de huurovereenkomst moet 

worden afgewezen. Het hof bepaalt echter 

dat, nu vaststond dat de huurder jarenlang 

bij voortduring te laat had betaald, 

in veel gevallen eerst na tussenkomst van 

de deurwaarder, de huurder daarmee herhaaldelijk 

en ernstig tekort was geschoten 

in de nakoming van zijn verplichtingen uit 

de huurovereenkomst. Onder die omstandigheden, 

aldus het hof, kan niet gezegd 

worden dat de wanprestatie de ontbinding 

niet rechtvaardigt. 

Daarnaast zijn er – vooral in de lagere rechtspraak 

– vele gevallen waarin de structurele 

te late betaling geen reden voor ontbinding 

oplevert. Genoemd kunnen worden: Pres. Rb 

Amsterdam 4 mei 1988, Prg 1988/2927, Ktr 

Arnhem 23 november 1987, Prg 1988/2860 en 

meer recent: Hof Amsterdam 15 maart 2007 

(niet gepubliceerd). Hieruit komt het volgende 

patroon naar voren: 

a. Enkele maanden te laat betalen lijkt niet 

voldoende. Het te laat betalen moet chronisch, 

structureel en stelselmatig zijn. 

b. Indien te laat betalen gedurende lange tijd 

gedoogd werd, kan de verhuurder niet 

ineens correcte betaling verlangen. Uitdrukkelijk 

sommeren en in gebreke stellen 

op het stoppen met stelselmatig te laat 

betalen in combinatie met een ruime sommatietermijn 

om de huurder de gelegenheid 

te geven zijn betalingsgedrag aan te 

passen, lijkt aangewezen. 

c. Sommige situaties zoals ziekte (Hof 

Amsterdam 15 maart 2007) en tijdelijk 

onvermogen om op tijd te kunnen betalen, 

kunnen overmacht opleveren en ontbinding 

afwenden. 

Voor de huurder moet duidelijk zijn dat de 

lopende huurtermijn tijdig betaald dient te 

worden. Indien de huurder onverhoopt betalingsproblemen 

heeft doet hij er verstandig 

aan om de verhuurder tijdig te waarschuwen 

en afspraken te maken. De verhuurder van zijn 

kant dient het betalingspatroon van de huurder 

goed schriftelijk vast te leggen. 

TG / C.G.M. Oosterwijk 

Zie: Praktijkboek Huur & Verhuur A 3.3.9 


109


107 Storing woongenot 

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 

12 september 2006 

rolnummer C0500108/RO 

LJN: AZ9622 

(Mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den 

Bergh 

Storing woongenot. Overlast. 

[7A:1586 (oud) BW, 7:204 BW] 

Na het plaatsen van een dummy-camera in de 

tuin in verband met een inbraak in zijn camper 

ondervindt huurder last van bedreigingen 

en scheldpartijen van zijn buurman, evenzeer 

huurder van “Wonen Roer en Maas”. De 

buurman heeft aan huurder meegedeeld hem 

kapot te zullen schieten als hij de camera niet 

verwijdert. Huurder is op de hoogte van het 

feit dat zijn buurman diverse vuurwapens in 

huis heeft. Na aangifte van wapenbezit door 

huurder, een huiszoeking bij de buurman en 

een daaropvolgende inbeslagname van vuurwapens 

en munitie is een vriend van huurder 

door de buurman met een pistool bedreigd. 

Door deze handelwijze van de buurman is 

huurder zo bang voor zijn buurman geworden, 

dat hij in oktober 2002 elders intrekt en weigert 

de lopende huurpenningen te voldoen. 

WRM dagvaardt huurder in juni 2003 wegens 

de ontstane huurachterstand tot ontbinding 

van de overeenkomst, ontruiming van het 

gehuurde en betaling van de achterstand. 

Huurder beroept zich in de procedure op 

zodanige overlast van de buurman dat hij het 

gehuurde niet kan gebruiken en dus ook geen 

huur verschuldigd is. 

De kantonrechter neemt, kort gezegd, wel overlast 

aan (en ziet dit als een gebrek ex art. 7:204 

BW), maar oordeelt tevens dat niet is komen 

vast te staan dat de bedreigingen dusdanig 

van ernst waren dat huurder niet langer in het 

gehuurde kon blijven. De kantonrechter veroordeelt 

de huurder daarop in september 2004 

de helft van de verschuldigde huurpenningen 

te voldoen. De vorderingen van WRM tot ontbinding 

van de overeenkomst en ontruiming 

van het gehuurde worden afgewezen (huurder 

heeft overigens op 9 februari 2005 het gehuurde 

metterwoon verlaten na een veroordeling 

tot ontruiming in kort geding in januari 2005). 

Inzet van het hoger beroep tegen het vonnis 

uit september 2004 door huurder is de verschuldigdheid 

van de huurpenningen. WRM 

wenst alsnog toewijzing van haar vorderingen 

tot ontbinding en ontruiming. In deze bespreking 

beperkt tot de kwestie van de overlast en 

de verschuldigdheid van huurpenningen ten 

tijde van die overlast (het arrest geeft ook over 

andere aspecten nog een oordeel; TG) het hof 

past in afwijking van de kantonrechter het oude 

recht van voor 1 augustus 2003 toe en oordeelt 

dat aan huurder niet het rustig genot van het 

gehuurde is verschaft ex artikel 7A:1586 sub 3 

(oud) BW wegens overlast door de buurman. 

Deze overlast kan (mede) aan de verhuurder 

worden toegerekend als zij bij machte is aan die 

overlast een einde te maken, maar nalaat dat te 

doen (HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167, Van 

Gent/Wijnands). Aan de overlast kan, aldus het 

hof, een einde worden gemaakt, hetzij door 

ontruiming van de buurman, hetzij door het 

aanbieden van andere woonruimte aan huurder. 

In het kader van de beoordeling van de 

ernst van de overlast oordeelt het hof dat het 

reeds in het bezit hebben van vuurwapens, 

waarvoor kennelijk geen vergunning bestond 

en het tonen daarvan aan derden (ook als er op 

het moment van tonen nog geen bedreigingen 

van uitgaat), in beginsel een zodanig ernstig 

tekortkomen door de buurman oplevert, dat 

ontbinding van diens huurovereenkomst met 

haar gevolgen gerechtvaardigd is. Het hof gaat 

nog verder en oordeelt dat de wapenbezitter 

had moeten begrijpen dat zijn handelwijze 

door derden als een stoornis van hun woongenot 

aangemerkt zou kunnen worden. De 

handelwijze van de wapenbezitter kan niet als 

van geringe betekenis worden afgedaan. Daarvoor 

zijn vuurwapens te angstaanjagend. Een 



en ander geldt temeer in de onderhavige situatie 

van animositeit, waaraan in de beleving 

van (in casu) huurder geen einde komt en die 

de buurman ook niet weet te beëindigen. Het 

hof twijfelt er niet aan dat huurder met recht 

zo bang is geworden van zijn buurman, mede 

in het licht van diens reputatie en zijn bezit 

van vuurwapens en munitie, dat hij niet durfde 

terug te keren in zijn woning. Deze angst 

wordt nog versterkt door de reeks van voorvallen 

van plagerijen en vernielingen die huurder 

ondervond en de mishandeling door de 

buurman van een derde. Waar het volgens het 

hof op aankomt, is dat huurder een en ander 

als zodanig heeft ervaren en redelijkerwijs zo 

heeft kunnen ervaren. Deze ervaringen, met 

name die van angst, kunnen worden toegerekend 

worden aan de buurman. De verhuurder 

had hier niet aan mogen voorbijgaan. Het hof 

meent dan ook dat WRM op huurbetalingen 

geen aanspraak kan maken. 

Commentaar 

Ondanks dat deze uitspraak onder het oude 

recht van voor 1 augustus 2003 is gedaan, heeft 

zij toch betekenis voor het nieuwe recht en past 

zij in de opgebouwde jurisprudentiereeks over 

overlast: 

a. HR 24 juni 19960, NJ 1960,495 (Riton-I): 

Overlast aan omwonende huurders. Geen 

wanprestatie, wel ontruimingsgrond. 

b. HR 2 oktober 1992, NJ 1993,166 (Szlanina/WBV 

Brunssum): Huurster van een 

aan haar handicap aangepaste woning is 

aanmerkelijk jonger dan de andere bewoners 

van de woningen in het woningblok. 

De medebewoners klagen over geluidsoverlast. 

Er is een overlastclausule in de 

huurovereenkomst opgenomen. Huurster 

hoeft geen levenspatroon te voeren dat 

overeenstemt met het levenspatroon van 

de klagende medebewoners. Niet iedere 

vorm van overlast kan vermeden worden, 

maar wel moet de huurster de overlast tot 

een minimum beperken, gezien de gehorigheid 

van de woning en de omstandigheid 

dat de medebewoners huurster gedrag 

hinderlijk vinden. Huurster schiet in casu 

niet tekort in de nakoming van deze verplichting. 

c. HR 16 oktober 1992, NJ 1993,167 (Van 

Gent/Wijnands): Huurder veroorzaakt 

ernstige overlast aan omwonenden die 

kamers huren van dezelfde verhuurder. 

Geen overlastclausule. Dit levert wanprestatie 

ten opzichte van de verhuurder op. De 

gedupeerde huurder kan de verhuurder op 

grond van artikel 1586 sub 3 (oud) BW en 

6:162 BW aanspreken om maatregelen te 

nemen tot beëindiging van de overlast. 

d. HR 19 mei 1995, NJ 1995,532 (AWB 

’s-Gravenhage/S): Ten aanzien van de 

klacht dat de rechtbank ten onrechte aan de 

huurder heeft verweten dat overlast voor 

zijn rekening dient te komen en dat het “in 

een zorgmaatschappij als de onze” niet mag 

voorkomen dat een zieke door een omstandigheid 

die hij niet in zijn macht heeft, uit 

zijn huis wordt gezet, overwoog de HR dat 

dit gegeven er aan voorbij ziet dat de rechter 

in een geding als het onderhavige rekening 

dient heeft te houden met de belangen 

van de huurder die lijdt aan een geestelijke 

stoornis, maar óók met het belang van de 

omwonenden om gevrijwaard te blijven 

van bedreigingen als waarvan sprake is in 

deze zaak. 

De in deze arresten ontwikkelde zienswijzen 

zijn in de lagere rechtspraak terug te vinden. 

Ook de onderhavige uitspraak van het hof 

past goed in deze opsomming van overlastjurisprudentie. 

Met name kan de uitspraak van 

belang zijn in de zogenaamde, recent door 

de rijksoverheid aangewezen probleemwijken, 

waar wapenbezit, naast drugsoverlast en 

overlast door hennepkwekerijen, als een groot 

probleem wordt ervaren. De uitspraak van het 

hof laat niets aan duidelijkheid te wensen over. 

Waar het op aankomt, is dat een huurder bij 

de aanblik van een vuurwapen, gehanteerd 

door een andere huurder met een reputatie 


111


op dat gebied, een zodanige angst kan ervaren 

en redelijkerwijs ook mag ervaren, dat deze 

ervaring kan worden toegerekend aan de overlastgever/huurder. 

De verhuurder mag hieraan 

niet voorbijgaan. Met dit arrest heeft het hof 

de verhuurder, maar ook de omwonenden een 

belangrijk “wapen” in handen gegeven. 

TG / G.H. Schoorl 


108 Ich habe es nicht gewusst 

Rechtbank Arnhem 

14 maart 2007 rolnummer: 141532 / HA ZA 

06-986 

(Mr. J.J.H. van Laethem) 

ongepubliceerd 

Hennepteelt. Illegale afname energie. 

Aansprakelijkheid. Onwetendheid. 

[6:74 BW] 

Op verzoek van de politie is vanwege de 

vondst van een hennepkwekerij op 5 februari 

2004 door een fraudespecialist van Nuon, een 

onderzoek ingesteld aan de meetinrichting van 

een woning in Arnhem. De op de elektriciteitsmeter 

aangebrachte ijkzegels waren niet de 

originele door de fabriek aangebrachte zegels. 

Door deze zegels te verbreken, is het mogelijk 

de kap van de elektriciteitsmeter te verwijderen. 

Het is dan mogelijk de stand van het telwerk 

te beïnvloeden waardoor het lijkt dat er 

minder elektriciteit is verbruikt dan werkelijk 

het geval is. Door de politie is in samenwerking 

met de fraudespecialist een inventarisatie 

gemaakt van de in de hennepkwekerij aangetroffen 

apparatuur en het vermogen daarvan. 

Naar aanleiding van deze inventarisatie blijkt 

dat minimaal 42.187 kilowattuur illegaal is 

afgenomen ten behoeve van de hennepkwekerij. 

Nuon vordert de veroordeling van bewoner 

X tot betaling van € 6.526,85 vermeerderd met 

rente en kosten. Nuon grondt haar vordering 

op de aangifte door Nuon van diefstal, de berekeningen 

van Nuon, de factuur en de algemene 

voorwaarden van Nuon. 

X werpt onder andere het verweer op, dat 

de hennepkwekerij geheel buiten haar wil en 

invloed door een ander is aangelegd en dat zij 

niet wist dat de elektriciteitsmeter door deze 

persoon werd gemanipuleerd. Derhalve heeft 

niet zij, maar die ander onrechtmatig gehandeld 

jegens Nuon. De rechtbank oordeelt dat 

het een feit van algemene bekendheid is, dat 

in hennepkwekerijen veel elektriciteit wordt 

verbruikt. Nu X wist dat er in haar woning 

een hennepkwekerij in gebruik was, terwijl 

zij in de laatste registratieperiode minder dan 

voorheen voor de levering van elektriciteit aan 

Nuon diende te betalen, moet X hebben geweten 

dat er ongeregistreerd elektriciteit werd 

afgenomen. Nu X dit niet heeft gemeld aan 

Nuon, is zij tekortgeschoten in de nakoming 

van de overeenkomst met Nuon. 

Commentaar 

Het net rond de henneptelende huurder lijkt 

zich te sluiten. In de praktijk is een zekere 

terugname van het aantal hennepzaken te 

bespeuren. Zichtbaar is een verplaatsing van 

het probleem naar het landelijke gebied. Dat 

heeft er ongetwijfeld mee te maken dat in de 

grote steden het probleem veelal gezamenlijk 

door verhuurders, energieleveranciers en politie 

en justitie wordt aangepakt. De energieleverancier 

kan aan de energieafname zien of een 

adres ‘verdacht’ is. Dat is voor verhuurders 

waardevolle informatie. Met het “ich habe es 

nicht gewusst”-argument kan de huurder niet 

ontkomen aan aansprakelijkheid. Of het nu 

gaat om een overeenkomst tot levering van 

energie of een huurcontract, de afnemer c.q. 

huurder is en blijft contractueel aansprakelijk, 

ook al is de plantage mogelijk door een ander 

aangelegd. Onwetendheid levert dus geen 

overmacht op. Had X het over een andere boeg 

had gegooid, namelijk dat zij zich in een afhan- 



kelijke positie bevond en gedwongen werd aan 

hennepteelt haar medewerking te verlenen, 

dan had dit haar mogelijk wel kunnen baten. 

Een argument waar verhuurders dus rekening 

mee moeten houden. 

DB 


109 Hennep 

Rechtbank Leeuwarden, Sector kanton, 

Locatie Leeuwarden 

Datum vonnis 27-03-2007 

Rolnummer 210449/CV EXPL 07-42 

LJN: BA2059 

Goed huurderschap. Woonbestemming. 

Wilsgebreken. 

[Art.l 7:213, art. 3:33-35 BW] 

Verhuurder, een woningstichting, verhuurt 

woonruimte. De politie heeft in samenwerking 

met een fraudespecialist van Nuon een inval 

gedaan in de gehuurde woning. Op de slaapkamer 

van de zolderverdieping zijn hennepplanten 

aangetroffen, evenals vijf groeilampen, 

een afzuiginstallatie, een dompelpomp en een 

ventilator. Verder was sprake van een rommelig 

ingerichte hennepplantage met veel losse 

bekabeling. Berekeningen van Nuon toonden 

aan dat er sprake van een aanzienlijke toename 

van het energieverbruik. De huurder is na de 

inval meegenomen naar het politiebureau en 

verhoord. De huurder is die zelfde dag ook op 

het politiebureau bezocht door een medewerker 

van de verhuurder en op instigatie van die 

medewerker heeft de huurder een huuropzeggingsformulier 

ondertekend. Als reden van de 

opzegging werd vermeld “hennepplantage”. 

De verhuurder bevestigt de opzegging aan de 

huurder. Evenwel bericht de huurder 8 dagen 

later dat die opzegging nietig was althans vernietigd 

moet worden. 

De verhuurder wendt daarop tot de rechter en 

vordert de ontbinding van de huurovereenkomst 

met ontruiming van de huurder. De 

huurder vordert op zijn beurt een verklaring 

voor recht dat zijn huuropzegging nietig dan 

wel vernietigd moet worden. In de procedure 

voert de verhuurder aan dat er sprake was 

van een capaciteit voor 100 planten zodat er 

sprake was van een bedrijfsmatige exploitatie, 

waardoor de bestemming van het gehuurde 

wijzigt, hetgeen een tekortkoming is waardoor 

de huurovereenkomst kan worden ontbonden. 

Daarnaast was vanwege de slechte bedrading 

sprake van gevaarzetting zodat de huurder 

zich ook niet gedraagt zoals een goed huurder 

betaamt zodat de overeenkomst ook op grond 

daarvan kan worden ontbonden. De verhuurder 

legt foto’s over van de aangetroffen situatie. 

De huurder voert grondig verweer tegen de 

vordering. Hij voert namelijk aan dat er alleen 

sprake was van eigen gebruik voor medicinaal 

gebruik en dat er was slechts sprake van een 

mislukte oogst, en voort was er geen wijziging 

aangebracht in de bedrading. Bovendien was 

er ook geen sprake van een kans op lekkage 

omdat een gieter en geen sproei-installatie 

werd gebruikt. 

De rechter is van mening dat de overgelegde 

foto’s de indruk wekken van een amateuristische 

wijze van thuisteelt. Verder overweegt de 

rechter dat nergens uit blijkt dat de aangetroffen 

apparaten ook daadwerkelijk zijn gebruikt. 

De Nuon berekening toont ook niet aan (door 

een gebrekkig toelichting) dat er sprake is van 

bovenmatig energie verbruik. De rechter is 

dan ook van mening dat de woonbestemming 

niet is gewijzigd en dat de huurder zich op die 

grond als niet slecht huurder heeft gedragen. 

De rechter is ook van mening dat er geen sprake 

van gevaarzetting en dus ook niet van slecht 

huurderschap. De vordering van de verhuurder 

wordt dan ook afgewezen. De vordering van 

de huurder wordt daarentegen toegewezen. De 

rechter stelt zich uitdrukkelijk op het standpunt 

dat de opzegging niet conform de wil 

van de huurder was en dat de verhuurder niet 


113


gerechtvaardigd op de opzegging mocht vertrouwen. 

De verhuurder heeft verder nagelaten 

om te onderzoeken of de huurder daadwerkelijk 

de overeenkomst had willen opzeggen. 

De rechter baseert zijn standpunt mede op het 

feit dat de huurder op het politiebureau door 

de verhuurder is bezocht en dat de verhuurder 

toen de huurder een huuropzeggingsformulier 

heeft laten ondertekenen. De verhuurder 

had moeten begrijpen dat de huurder op dat 

moment uit zijn doen is geweest. Bovendien 

is het niet gebruikelijk dat een huurder door 

– een vertegenwoordiger van – de verhuurder 

op het politiebureau wordt bezocht. De verhuurder 

had moeten wachten tot de huurder 

naar huis was teruggekeerd. In dat kader had de 

verhuurder nader moeten onderzoeken of de 

huurder daadwerkelijk de huurovereenkomst 

wilde opzeggen. Door dat na te laten is de 

verhuurder volgens de rechter te kort geschoten 

in zijn onderzoeksverplichting en had de 

verhuurder dus niet gerechtvaardigd mogen 

vertrouwen op de opzeggingsverklaring. Hij 

verklaart de opzegging nietig. 

Commentaar 

De hennepzaak volgt het gebruikelijk stramien. 

Dit stramien is dat de verhuurder aanvoert dat 

er sprake is van een tekortkoming op grond 

waarvan de huurovereenkomst moet worden 

ontbonden. Deze tekortkoming zal zijn dat 

de huurder de contractuele woonbestemming 

van het gehuurde door de commerciële hennepplantage 

wijzigt in die van een bedrijfsbestemming. 

De verhuurder zal daarnaast 

aanvoeren dat er sprake is van gevaarzetting, 

overlast of schade en dientengevolge van nietgoedhuurderschap. 

De huurder zal aanvoeren 

dat de hennep wordt gekweekt voor eigen 

gebruik en dat er geen sprake is van gevaarzetting, 

overlast of schade. Daarnaast zal hij zich 

beroepen op bijzondere omstandigheden, die 

bijvoorbeeld betrekking kunnen hebben op 

leeftijd, handicap, ziekte e.d. Indien de tekortkoming 

wordt bewezen dan moet de rechter de 

vordering tot ontbinding toe te wijzen tenzij 

de tekortkoming gezien haar bijzondere aard 

of geringe betekenis de ontbinding met haar 

gevolgen niet rechtvaardigt. 

In de boven besproken zaak stelt de rechter uitdrukkelijk 

dat rekening moet worden gehouden 

met alle omstandigheden van het geval, waaronder 

de aard van de overeenkomst, eventueel 

ook omstandigheden die na de tekortkoming 

plaatsvonden en de belangen van partijen 

over en weer. In de besproken casus vond de 

rechter dat er zelfs geen sprake was van een 

tekortkoming en ook niet van niet-goedhuurderschap. 

Inzake de gevaarzetting overweegt de 

rechter zelfs in het bijzonder dat de verhuurder 

die gevaarzetting niet aannemelijk heeft 

gemaakt althans moet worden geoordeeld dat 

dit tekortschieten niet als zodanig ernstig kan 

worden gekwalificeerd dat ontbinding van de 

huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Anders 

gezegd: ook al zou de huurder zich als slecht 

huurder hebben gedragen dan was dat niet ernstig 

genoeg om de overeenkomst te ontbinden. 

De tegenvordering van de huurder is gebaseerd 

op de wilsverklaring en de vertrouwensleer. De 

wilsverklaring houdt in dat de wil van de verklarende 

partij, in dit geval de huurder, ook 

daadwerkelijk als zodanig bedoeld moet zijn. 

De wet zegt daarover dat het geestesvermogen 

niet gestoord mag zijn. Is dit wel het geval dan 

is de verklaring (rechtshandeling) vernietigbaar, 

waarmee de werking van de verklaring 

komt te vervallen. De rechter was van mening 

dat de verklaring van de huurder op het politiebureau 

niet overeenkwam met zijn werkelijke 

wil. Verder was de rechter van mening dat de 

verhuurder er ook niet op mocht vertrouwen 

dat de verklaring met de wil overeenkwam. 

Vanwege de bijzondere omstandigheden had 

de verhuurder zelfs moeten onderzoeken of 

de verklaring van de huurder ook in werkelijkheid 

de wil van de huurder was. Dit heeft 

de verhuurder nagelaten. Op grond daarvan 

kon de verhuurder er niet op vertrouwen dat 

de opzeggingsverklaring met de werkelijke wil 

overeenstemde. Voor de verhuurder volgt uit 

deze uitspraak dat onder omstandigheden van 



haar verlangt kan worden dat zij de verklaring 

van de huurder nader onderzoekt. 

DA. 


110 Borgtocht met particulier: 

een valkuil 

Rechtbank Arnhem, sector kanton 

26-03-2007 renumber: 455662 CV Expel. 

06-6256 

(Mr. H.P.M. Kestrel) 

ongepubliceerd 

Borgtocht. Particulier. Zekerheid tot 

nakoming. 

[7:850 e.v. BW] 

Twee huurders, waarschijnlijk studenten, 

huren van de verhuurder een woning in 

Arnhem tegen een huurprijs van € 675,- per 

maand. In de huurovereenkomst is opgenomen 

dat X borg zal staan voor de betalingen en 

de verplichtingen welke voortvloeien uit deze 

overeenkomst indien de huurders genoemd 

in deze overeenkomst in gebreke blijven. Deze 

borg geldt gedurende de gehele termijn van 

deze overeenkomst. Op 11 maart 2005 tekenen 

partijen een exemplaar van de huurovereenkomst. 

Bij brief van 12 maart 2005 bericht 

X aan de verhuurder dat hij niet langer borg 

zal staan voor de huurders en dat hij bij het 

ondertekenen van het definitieve contract niet 

aanwezig zal zijn. Op het op 15 maart 2005 

ondertekende exemplaar van de huurovereenkomst 

ontbreekt de handtekening van X. 

Verhuurder vordert dat de huurders en X bij 

vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk 

worden veroordeeld tot betaling van een 

bedrag van € 6.908,70 teriakel van achterstallige 

huurpenningen en herstelkosten, vermeerderd 

met rente en kosten. Hoe en over welke 

tijd de achterstand is opgebouwd, vermeldt de 

uitspaak niet. Verhuurder stelt dat X zich als 

borg heeft verbonden voor de nakoming van 

de huurovereenkomst. 

De kantonrechter oordeelt dat de vordering 

alleen jegens de huurders toewijsbaar is. De 

vordering is niet tegen X toewijsbaar. Het 

betreft hier een particuliere borgtocht. Wil 

een dergelijke borgtocht gelding hebben, dan 

dient, in het geval dat het bedrag waarvoor 

de hoofdschuldenaar aansprakelijk is op het 

tijdstip van het aangaan van de borgtocht 

nog niet vaststaat, een in geld uitgedrukt 

maximumbedrag te zijn overeengekomen. Er 

is geen maximumbedrag overeengekomen. 

Artikel 7:58 lid 1 BW beoogt onzekerheid 

voor de borg ten aanzien van de hoogte van 

het maximumbedrag van borgstelling te voorkomen. 

Er volgt veroordeling van de huurders. 

Commentaar 

Een verhuurder wil er verzekerd van zijn dat de 

huurpenningen worden betaald. Van studenten 

is bekend dat zij weinig financiële armslag hebben. 

Als er een huurachterstand ontstaat, dan 

is deze veelal oninbaar. Wat dan te doen? In de 

eerste plaats kan de verhuurder bij het sluiten 

van de huurovereenkomst een waarborgsom 

vragen. Het bedrag van de waarborgsom mag 

echter niet onredelijk hoog zijn. Verder kan 

een borgtocht uitkomst bieden. De borg, bijvoorbeeld 

(een van) de ouders, verbindt zich 

tegenover de verhuurder tot nakoming van 

een verbintenis die een student tegenover de 

verhuurder heeft of zal krijgen. Het zou voor 

de verhuurder natuurlijk mooi zijn, als de borg 

zich verplicht tot al hetgeen aan betalingsverplichtingen 

uit de huurovereenkomst zou kunnen 

voortvloeien. Dat is volgens de wet echter 

niet mogelijk. Een borgtocht die is aangegaan 

door een particulier dient een maximumbedrag 

te bevatten, bij gebreke waarvan de borgtocht 

volgens de wet niet geldig is. In deze zaak 

bleek dat het geval. Als de huurders geen verhaal 

bieden, blijft de verhuurder met de gebakken 

peren zitten. De borg ontspringt de dans. 

DB 

Zie: Praktijkboek Huur & Verhuur A 8.3 


115


111 Eigenaar is nog geen 

verhuurder 

Rechtbank Zwolle–Lelystad, sector kanton, 

locatie Deventer 

8 maart 2007, LJN: BA1780 

(Mr. A.H. Canté) 

Hoedanigheid van verhuurder. Bevoegdheid 

kantonrechter. 

[artt. 71, 93 Rv.] 

De eigenaar van een woning vordert van de 

huurder in een procedure voor de sector kanton 

van de rechtbank een bedrag van ruim 

€ 40.000. Hij stelt dat als schade te hebben geleden 

als gevolg van een brand die in de woning 

heeft plaatsgevonden. De politie heeft geconstateerd 

dat in de woning een hennepplantage 

werd geëxploiteerd en dat illegaal stroom werd 

afgetapt. De eigenaar stelt de huurder wegens 

tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst 

aansprakelijk voor de schade. 

De huurder stelt dat de kantonrechter niet 

bevoegd is omdat de eigenaar niet de verhuurder 

is en voert inhoudelijk verweer. 

De kantonrechter stelt inderdaad vast dat de 

huurder de woning niet van eiser, maar van 

diens zoon heeft gehuurd. Eiser kan zijn vordering 

daarom niet baseren op wanprestatie in het 

kader van de huurovereenkomst. Als grondslag 

resteert dan onrechtmatig handelen. Gezien de 

hoogte van de vordering is op die grondslag 

de sector kanton onbevoegd. De kantonrechter 

oordeelt dat hij ingevolge artikel 71 Rv. de 

zaak ambtshalve moet verwijzen naar de sector 

civiel van de rechtbank, in de stand waarin de 

zaak zich nu bevindt. In dit tussenvonnis laat 

hij eerst partijen nog de gelegenheid om zich 

daarover uit te laten. 

Commentaar 

Meestal is de eigenaar van een verhuurde 

woning ook de verhuurder daarvan. Soms staat 

in een huurovereenkomst de beheerder vermeld. 

Vaak staat daar dan diens hoedanigheid 

bij, bijvoorbeeld met de woorden “als lasthebber 

van de eigenaar”. In dat geval is sprake van 

vertegenwoordiging en is de eigenaar alsnog 

verhuurder. Maar wanneer in de huurovereenkomst 

op de plaats van de verhuurder alleen een 

naam, zonder enige toevoeging, staat vermeld, 

is de drager van die naam de contractspartij en 

dus verhuurder. Bij procederen is dit essentieel: 

alleen de verhuurder zelf kan uit hoofde van 

de huurovereenkomst als procespartij optreden. 

Dat geldt wanneer de huurder gedagvaard 

moet worden, maar evenzeer moet de huurder, 

als hij de verhuurder wil dagvaarden, daar goed 

op letten. 

In deze zaak stond in de huurovereenkomst de 

zoon vermeld als “verhuurder”. Een vordering 

voor de rechter moet altijd op een bepaalde 

grondslag gebaseerd zijn. In deze zaak had de 

eigenaar als grondslag gehanteerd de huurovereenkomst 

betreffende zijn woning. Ingevolge 

artikel 93 Rv. is de kantonrechter bevoegd als 

het gaat om onder meer zaken “betreffende” 

een huurovereenkomst. Dat wordt ruim uitgelegd. 

Maar niet zo ruim dat de eigenaar die geen 

verhuurder is tegen de huurder kan procederen 

als ware het “betreffende een huurovereenkomst”. 

Terecht oordeelt de kantonrechter 

dus dat hij onbevoegd is om van de vordering 

van de eigenaar op die grondslag kennis te 

nemen. Omdat hier kennelijk ook sprake was 

van “onrechtmatige daad” als grondslag voor 

de vordering, wordt die niet zonder meer afgewezen, 

maar moet die nog beoordeeld worden. 

Voor niet-huurzaken met een financieel belang 

van meer dan € 5.000 is dat niet de kantonrechter, 

maar de sector civiel van de rechtbank. 

CG 




112 Ik wíl helemaal geen dak 

boven mijn hoofd 

Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen 

op Zoom 

4 April 2007, LJN: BA2103 

(Mr. W.E.M. Verjans) 

Geen misbruik van omstandigheden bij 

aangaan huurovereenkomst 

[Artt 3.44 lid 5 BW] 

Een woningstichting vordert ontbinding en 

ontruiming van het gehuurde door twee medehuurders. 

Daarnaast vordert de woningstichting 

betaling van (3 maanden) achterstallige 

huurpenningen. Eén medehuurder (A) voert 

geen verweer. De andere medehuurder (B) 

voert wel verweer. Zij betwist niet de gestelde 

huurachterstand. Zij stelt wel dat de huurovereenkomst 

ten aanzien van haar door misbruik 

van omstandigheden tot stand is gekomen. B 

voert daartoe aan dat A haar zou hebben verplicht 

de huurovereenkomst te ondertekenen 

terwijl zij in een nijpende situatie verkeerde, 

waarin zij en haar kinderen geen dak boven 

het hoofd hadden. B heeft dan ook de vernietigbaarheid 

van de huurovereenkomst ingeroepen. 

De kantonrechter passeert het beroep van B 

op misbruik van omstandigheden. De kantonrechter 

is van oordeel dat de woningstichting 

zich niet aan het gestelde misbruik heeft schuldig 

gemaakt. Wellicht heeft A ongeoorloofde 

invloed op B uitgeoefend tengevolge waarvan 

dient te worden geoordeeld dat A misbruik van 

de omstandigheden van B heeft gemaakt, maar 

dat brengt nog niet mee dat de woningstichting 

zich aan het gestelde misbruik heeft schuldig 

gemaakt, terwijl evenmin is gesteld of gebleken 

dat de woningstichting reden had het bestaan 

daarvan te veronderstellen, aldus de kantonrechter. 

De kantonrechter is van oordeel dat de 

huurovereenkomst onaantastbaar is en blijft 

jegens B. Omdat de huurachterstand van drie 

opeisbare maandtermijnen niet is betwist en 

de kantonrechter van oordeel is dat een dergelijke 

huurachterstand een ernstige tekortkoming 

aan de zijde van A en B meebrengt, meent 

hij dat de ontbinding en ontruiming van de 

huurovereenkomst gerechtvaardigd is. 

Commentaar 

Volgens de wet is sprake van misbruik van 

omstandigheden wanneer iemand een ander 

beweegt tot het verrichten van een rechtshandeling, 

terwijl hij weet of moet begrijpen dat die 

ander door bijzondere omstandigheden (bijv. 

afhankelijkheid, lichtzinnigheid of een noodtoestand) 

wordt bewogen. Ook uit de jurisprudentie 

blijkt dat alleen onder zeer bijzondere 

omstandigheden misbruik van omstandigheden 

wordt aangenomen. Volgens een arrest van 

de Hoge Raad (HR 5 januari 1996, NJ 1996, 

320) komt het bij misbruik van omstandigheden 

aan op omstandigheden bij het aangaan 

van de overeenkomst. In de jurisprudentie is 

er in een enkel geval sprake geweest van misbruik 

van omstandigheden. Dat was het geval 

bij een woningbouwvereniging die op grond 

van een ontruimingsvonnis een huurder had 

ontruimd. Die huurder had echter een andere 

huurster met haar zes kinderen achtergelaten. 

De woningbouwvereniging had die huurster 

aangeboden de huurovereenkomst voort te 

zetten tegen een hogere huurprijs en onder de 

voorwaarde dat zij de oude huurschuld van de 

al ontruimde huurder zou voldoen. Door die 

voorwaarden te stellen had de woningbouwvereniging 

misbruik van de omstandigheden 

gemaakt. 

De wet bepaalt verder dat indien een verklaring 

tot stand is gekomen door misbruik van 

omstandigheden van de zijde van iemand 

die geen partij is bij de rechtshandeling, op 

dit gebrek geen beroep kan worden gedaan 

jegens de wederpartij die geen reden had het 

bestaan ervan te veronderstellen. Vertaald naar 

de onderhavige uitspraak betekent dit dat het 

niet aan de woningstichting kan worden tegengeworpen 

wanneer B de huurovereenkomst 


117

112 – JH&V 2007 OFFICIËLE PUBLICATIES ▪ WOONRUIMTE 

heeft ondertekend doordat zij door A daartoe 

werd verplicht en/of bewogen aangezien de 

woningstichting geen enkele reden had het 

bestaan van het gebrek (misbruik van omstandigheden) 

te veronderstellen. 

CG/Daniël de Vries 


officiële 

publicaties 

woonruimte 

STAATSBLAD 

Stb. 27 april 2007, nr. 154, Wijziging onder 

andere BBSH (huurbeleid gekoppeld aan de 

inflatie. 

STAATSCOURANT 

Stcrt 2 april 2007, nr. 64, pag. 26, Wijziging 

Regeling tarieven Kadaster. 

KAMERSTUKKEN 

TK 2006-2007, bijlage bij 24 515, nr. 100, 

Huishoudens met risicovolle schulden. 

TK 2006-2007, 26 956, nr. 48, Beleidsnota 

Rampenbestrijding 2000-2004; Brief staatssecretaris 

ter aanbieding risico-inventarisatie 

College bouw zorginstellingen (CBZ) inzake 

de brandveiligheid van gebouwen in de zorgsectoren. 


Inventarisatie brandveiligheid in de zorgsectoren 

2007. Eerste verkennende rapportage 

(deel 2 van risico-inventarisatie van College 

bouw zorginstellingen). 

TK 2006-2007, bijlage bij 26 956, nr. 48, Brief 

van de minister van VWS aan voorzitters 

Raad van Toezicht en Raad van Bestuur van 

verpleeg- en verzorgingshuizen, ziekenhuizen, 

instellingen voor gehandicapten en GHZ, inzake 

brandveiligheid in zorginstellingen. 


‘Inventarisatie brandveiligheid in de zorgsectoren. 

Risico-inventarisatie brand(on)veiligheid 

gebouwen. Eerste verkennende rapportage’ 

van College bouw zorginstellingen (CBZ). 


OFFICIËLE PUBLICATIES ▪ WOONRUIMTE JH&V 2007 

TK 2006-2007, 27 924, nr. 37, herdruk, Pachtbeleid; 

Brief minister over AMvB voor pachtprijzen 

en vaststelling nieuwe hoogst toelaatbare 

pachtprijzen voor tuinland en agrarische 

woningen. 

TK 2006-2007, 27 926, nr. 113, Huurbeleid; 

Brief minister over de consequenties van de 

huurstijging over de periode 1 juli 2007-30 juni 

2008 voor het toekomstige huurbeleid. 

TK 2006-2007, Bijlage bij 27 926, nr. 113, 

Huurbeleid en datum huurverhoging. 

TK 2006-2007, 27 926, nr. 114, Huurbeleid; 

Brief minister over gevolgen maximum huurstijging. 

TK 2006-2007, 28 325, nr. 49, Bouwregelgeving 

2002-2006; Brief minister ter aanbieding 

eindrapport EPC-woningen. 

TK 2006-2007, Bijlage bij 28 325, nr. 49, Analyse 

aannames Regeleffecttoets aanscherping 

EPC woningen; eindrapport. 

TK 2006-2007, 28 325, nr. 49, Bouwregelgeving 

2002-2006; Brief minister ter aanbieding 

eindrapport EPC-woningen 

TK 2006-2007, 30 607, nr. 4, Woningmarkt; 

Brief minister ter aanbieding van het onderzoek 

‘Woningmarkt Socrates 2006’ over de 

toekomst van de woningmarkt. 


Woningmarktverkenningen Socrates 2006. 

TK 2006-2007, 30 800 XI, nr. 90, Vaststelling 

begroting van het Ministerie van VROM (XI) 

voor het jaar 2007; Brief minister ter aanbieding 

ontwerp-AMvB houdende aanpassing 

bedragen van de artt. 16, lid 1, 17, lid 2 en 18, 

lid 2, Wet op de huurtoeslag. 

TK 2006-2007, bijlage bij 30 800 XI, nr. 90, 

Ontwerpbesluit houdende aanpassing van de 

bedragen, genoemd in de artikelen 16, eerste 

lid, 17, tweede lid, en 18, tweede lid, van de Wet 

op de huurtoeslag, voor het tijdvak dat loopt 

van 1 juli 2007 tot en met 20 juni 2008. 



voor het jaar 2007; Brief minister over korting 

op de huurtoeslag. 



voor het jaar 2007; Brief minister bij aanbieding 

tekst Besluit van 9 maart 2007 tot wijziging 

van het Besluit op de ruimtelijke ordening 

1985 (artikel 20 Bro’85) (Staatsblad 2007, 

nr. 107). 

TK 2006-2007, bijlage bij 30 800 XI, nr. 95, 

Besluit van 9 maart 2007 tot wijziging van het 

Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (artikel 

20 Bro’85). 


begroting van het Ministerie van VROM 

(XI) voor het jaar 2007; Brief ministers over 

onrechtmatige bewoning. 

TK 2006-2007, Bijlage bij 30 800 XI, nr. 96, 

Eindrapport Burgers en onrechtmatige bewoning. 

TK 2006-2007, Bijlage bij 30 800 XI, nr. 96, 

Eindrapport Aanpak onrechtmatige bewoning. 

EK 2006-2007, 30 515, nr. A, Wijziging 

Opiumwet i.v.m. toepassen bestuursdwang bij 

illegale verkoop in woningen; Gewijzigd voorstel 

van wet. 

EK 2006-2007, 30 515, nr. A, Wijziging 

Opiumwet i.v.m. toepassen bestuursdwang bij 

illegale verkoop in woningen; Gewijzigd voorstel 

van wet. 


119

113 – JH&V 2007 

ACTUALITEITEN ▪ BEDRIJFSRUIMTE 

In de stationshal van station Utrecht Centraal 

huurt Palthe Stomerijen 290-bedrijfsruimte 

van NS Stations. Palthe Stomerijen gaat echter 

failliet en NS Stations zegt aan de curator 

de huur op tegen 10 mei 2004. In het kader 

van een doorstart neemt Palthe Basics (‘Palthe’) 

diverse activa van Palthe Stomerijen over. 

Van indeplaatsstelling van Palthe als huurder 

is geen sprake, doch na enig onderhandelen 

sluit Palthe met NS Stations wel een huurovereenkomst 

voor de duur van 23 maanden, 

ingaande 11 mei 2004. Part of the deal is dat 

Palthe met terugwerkende kracht een huurvergoeding 

voldoet over de periode van 9 februari 

tot 10 mei (Palthe gebruikte het gehuurde 

al vanaf 9 februari, hoewel Palthe Stomerijen 

toen formeel nog huurder was), en daarnaast 

ook nog eens 25% van de achterstallige betalingen 

betreffende de periode vóór 9 februari 

2004. 

Bij brief van 7 april 2006 herinnert NS Stations 

Palthe eraan dat de huurovereenkomst 

op 10 april 2006 zal eindigen. Palthe weigert 

echter het gehuurde te ontruimen, stellende 

dat de huurovereenkomst pas op 8 februari 

2009 zal eindigen. Omdat Palthe het gehuuractualiteiten 

bedrijfsruimte 

jurisprudentie 


113 Winkeltijdenwet 

Op vragen van Kamerleden over een voorstel 

om in Roosendaal de winkels toe te staan 

52 zondagen per jaar de deuren te openen antwoord 

de minister van Economische Zaken dat 

de gemeente het recht heeft daartoe te besluiten. 

Voorwaarde is dat er sprake is van een zelfstandige 

toeristische aantrekkingskracht van 

de gemeente zelf. Normen daarvoor bestaan 

niet. In het Coalitieakkoord is afgesproken dat 

oneigenlijk gebruik van de toerismebepaling 

in de winkeltijdenwet ter verruiming van het 

aantal koopzondagen wordt tegengegaan. Er 

loopt nu een onderzoek naar de mogelijkheden 

dit nader te preciseren en in een wet vast 

te leggen. 

Bron: Kamervragen met antwoord 22 maart 2007 

114 Boete op leegstand 

In Amsterdam wordt gedacht aan een leegstandsheffing 

voor leegstaande kantoorpanden. 

Doel is eigenaren te prikkelen panden 

toch te verhuren ook al wordt niet het optimale 

rendement gehaald. Op dit moment heeft 

de overheid geen middelen om leegstand van 

kantoorruimten tegen te gaan. 

Bron: Het Parool 24 april 2007 

115 Huurovereenkomst korter 

dan twee jaar 

Kantonrechter Utrecht 

18 april 2007, LJN: BA3057 

(Mr. M. Engelbert-Clarenbeek) 

Verlenging van rechtswege dankzij extra 

voorafgaand gebruik? 

[BW art. 7:301 lid 2] 


JURISPRUDENTIE ▪ BEDRIJFSRUIMTE JH&V 2007 – 116 

de begin april 2006 al 26 maanden in gebruik 

had (namelijk vanaf begin februari 2004) is 

de huurovereenkomst krachtens artikel 7:301 

lid 2 BW immers van rechtswege tot vijf jaar 

verlengd. 

Dit betoog van Palthe wordt door de kantonrechter 

echter niet gehonoreerd. Tussen 

9 februari en 10 mei 2004 heeft NS Stations het 

gebruik door Palthe van het door Palthe Stomerijen 

gehuurde wel gedoogd, maar NS Stations 

was daartoe niet verplicht. Palthe heeft het 

genot in de betreffende periode derhalve niet 

gehad ingevolge een eigen huurovereenkomst 

met NS Stations. De tekst van artikel 7:301 

lid 2 BW biedt geen steun aan de opvatting dat 

gebruik van het gehuurde voorafgaand aan de 

overeenkomst in dit opzicht gelijkgesteld moet 

worden aan voortgezet gebruik na afloop. Palthe 

kon derhalve geen rechten ontlenen aan 

genoemde bepaling. 

Commentaar 

Discussies over de vraag of een huurovereenkomst 

voor 290-bedrijfsruimte van twee jaar 

of korter al dan niet van rechtswege tot vijf 

jaar verlengd is, vinden meestal plaats naar 

aanleiding van gebeurtenissen na afloop van 

de oorspronkelijke huurovereenkomst (al dan 

niet rechtmatige voortzetting van het gebruik, 

aansluitende nieuwe kortlopende huurovereenkomst 

e.d.). In het kader van zulke discussies 

heeft de verhuurder vaak het gevoel dat 

de huurder hem tracht te verschalken met 

een slimmigheidje leidend tot drie jaar onverwachte 

verlenging. Van de rechter pleegt een 

huurder al snel gelijk te krijgen, want een 290- 

huurovereenkomst ‘hoort’ eigenlijk vijf jaar 

te duren, en de mogelijkheid van een hooguit 

tweejarige huurovereenkomst is voornamelijk 

bedoeld als faciliteit voor de huurder. 

In het onderhavige geval ging het om gebeurtenissen 

die zich vóór het ingaan van de 

huurovereenkomst hadden afgespeeld. Dat is 

zeldzamer. Twintig jaar geleden is een enigszins 

vergelijkbaar geval door de Hoge Raad 

berecht. Toen was het huurgenot een week 

voor het ingaan van de uiteindelijk tweejarige 

huurovereenkomst begonnen. Als het daarbij 

gebleven was, zou er waarschijnlijk niets 

aan de hand zijn geweest. Op voorstel van de 

verhuurder (!) werd de ingangsdatum van de 

huurovereenkomst achteraf echter met terugwerkende 

kracht met een week vervroegd. Vervolgens 

bleek de verhuurder tegen zijn zin aan 

een vijfjarige overeenkomst vast te zitten, want 

langer dan twee jaar is langer dan twee jaar. 

Een gedachtegang als van de kantonrechter 

te Utrecht zou twintig jaar geleden mogelijk 

tot een andere uitkomst hebben geleid. In de 

aan de huurovereenkomst voorafgaande week 

bestond er immers geen verplichting om het 

gedoogde gebruik te dulden, en bij het achteraf 

met terugwerkende kracht in het leven 

roepen van zo’n verplichting kan men zich 

weinig voorstellen. Hoe dit ook zij, beide zaken 

illustreren hoezeer een verhuurder die slechts 

maximaal twee jaar gebonden wil zijn, op zijn 

tellen moet passen als er om een of andere 

reden sprake is van langer dan twee jaar durend 

gebruik. Aan de juridische vormgeving van de 

grondslag van het ‘meergebruik’ – vooraf of 

achteraf – zal de nodige zorg besteed moeten 

worden. 

HF 

Zie: 

G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 

Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, editie 

2005, ISBN 90 12 11076 9, p. 353 e.v. 

116 Huurovereenkomst van 

twee jaar of korter 

Gerechtshof Arnhem 

5 december 2006 

LJN: AZ6601 

(Mrs. Fokker, Dozy en Evers) 

Huurperiode van twee jaar of korter. 

Aanvangsperiode voor beginnende huurder. 

[art. 7:301 lid 1 BW] 


121

116 – JH&V 2007 

JURISPRUDENTIE ▪ BEDRIJFSRUIMTE 

Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan 

met betrekking tot een bedrijfsruimte (in 

de zin van artikel 7:290 BW) voor de duur van 

vijf jaren, ingaande 2 januari 2000 en eindigend 

op 1 januari 2005. Huurder zegt de huurovereenkomst 

op en treedt voor afloop van de 

vijfjaarstermijn in onderhandeling met een 

derde over het huren van andere ruimte. Tijdens 

de onderhandelingen met de derde wordt 

duidelijk dat een eventuele huurovereenkomst 

in geen geval voor 1 april 2005 zal kunnen 

ingaan. Partijen gaan vervolgens een nieuwe 

huurovereenkomst aan voor de duur van zes 

maanden, ingaande 1 januari 2005, waarbij zij 

overeenkomen dat de huurovereenkomst na 

zes maanden kan worden voortgezet voor een 

periode van één of meerdere maanden. Tevens 

is in de nieuwe huurovereenkomst opgenomen 

dat partijen beogen gebruik te maken van de 

mogelijkheid dat de overeenkomst korter dan 

twee jaar mag duren. 

In maart 2005 beëindigt huurder de onderhandelingen 

met de derde omdat men het niet eens 

kan worden. Huurder blijft de bedrijfsruimte 

gebruiken en in juni 2006 zegt verhuurder de 

huurovereenkomst op tegen 31 oktober 2006. 

Huurder weigert ontruiming. 

Verhuurder vordert vervolgens in eerste aanleg 

bij de Kantonrechter ontruiming van de 

bedrijfsruimte. Huurder stelt zich op het standpunt 

dat de huurovereenkomst doorloopt 

tot 1 januari 2010. De Kantonrechter is van 

mening dat verhuurder de huurovereenkomst 

rechtsgeldig heeft opgezegd en veroordeelt 

huurder de bedrijfsruimte te ontruimen. 

Huurder gaat in hoger beroep en stelt zich op 

het standpunt dat de in de wet bedoelde periode 

van twee jaar of korter alleen geldt bij nieuwe 

huurovereenkomsten, met de bedoeling om 

de beginnende huurder een aanvangsperiode 

te gunnen, waarin hij kan bekijken of hij rendabel 

in het gehuurde zijn onderneming kan 

drijven. Verder voert huurder aan dat partijen 

weliswaar een nieuwe huurovereenkomst op 

papier hebben gezet, maar dat hij na 1 januari 

2005 dezelfde bedrijfsruimte is blijven gebruiken, 

op dezelfde voorwaarden, zodat de oude 

huurovereenkomst is herleefd. 

Het Gerechtshof stelt de huurder in het ongelijk. 

Het Hof is van oordeel dat het standpunt van 

huurder geen steun vindt in de wet en ook niet 

in de tekst van de nieuwe huurovereenkomst. 

Volgens het Hof volgt uit de wetsgeschiedenis 

dat de wetgever de rechter niet heeft willen 

belasten met de taak huurovereenkomsten 

van zeer tijdelijke aard of voorlopige huurovereenkomsten 

goed te keuren. Verder blijkt uit 

de tekst van de nieuwe huurovereenkomst dat 

partijen het oog hebben gehad op artikel 7:301 

lid 1 BW, waarin een overeenkomst van twee 

jaar of korter mogelijk wordt gemaakt. Na 

afloop van de termijn van zes maanden, hebben 

partijen de nieuwe huurovereenkomst 

voor onbepaalde tijd voortgezet, zij het voor 

maximaal twee jaar. Een huurovereenkomst 

die voor onbepaalde tijd is verlengd, eindigt 

door opzegging. De huurovereenkomst is dus 

rechtsgeldig door verhuurder beëindigd, aldus 

het Hof. 

Commentaar 

In beginsel geniet een huurder van 290-bedrijfsruimte 

een termijnbescherming van twee keer 

vijf jaar. Reden is dat huurders economisch 

gebonden zijn aan een bepaalde locatie omdat 

zij voor hun inkomsten sterk afhankelijk zijn 

van een vaste klantenkring en omdat zij investeringen 

doen in verband met de inrichting 

van de bedrijfsruimte. Zij kunnen hun bedrijf 

dus niet zonder ernstige nadelige gevolgen verplaatsen 

naar elders. 

De wetgever heeft partijen niet altijd en onder 

alle omstandigheden aan de termijn van tien 

jaar willen binden. Zo is in de wet vastgelegd 

dat van de bepalingen inzake huur van 

bedrijfsruimte niet ten nadele van de huurder 

kan worden afgeweken, tenzij de rechter zo’n 

nadelig beding heeft goedgekeurd. De wetgever 

vond het echter niet wenselijk dat partijen ook 

voor het aangaan van kortlopende contracten 

(bijvoorbeeld van enkele maanden) zich tot 


OFFICIËLE PUBLICATIES ▪ BEDRIJFSRUIMTE JH&V 2007 – 116 

de rechter zouden moeten wenden om zijn 

goedkeuring te verkrijgen. Om deze reden is 

in de wet opgenomen dat partijen ten aanzien 

van het sluiten van een huurovereenkomst van 

maximaal twee jaar geheel vrij zijn. Rechterlijke 

inmenging is dan niet vereist. 

In deze zaak stelde de huurder zich op het 

standpunt dat de maximale periode van twee 

jaar alleen bedoeld is om de beginnende huurder 

een aanvangsperiode te gunnen waarin hij 

kan bekijken of hij rendabel in het gehuurde 

zijn onderneming kan drijven. Het Hof gaat 

hier niet in mee en benadrukt dat ten aanzien 

van huurovereenkomsten van twee jaar of korter 

geen taak voor de rechter is weggelegd. Pas 

als het gebruik, aangevangen krachtens een 

overeenkomst van twee jaar of korter, langer 

dan twee jaar heeft geduurd, verschiet de overeenkomst 

van kleur en geldt van rechtswege 

een overeenkomst van vijf jaar, waarop de 

reeds verstreken periode in mindering komt. 

In dat geval is, indien verhuurder de huurovereenkomst 

wil beëindigen, wel rechterlijke 

inmenging vereist. 

KV/M. Rijntjes 

Zie: 

G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 

Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, editie 

2005, ISBN 90 12 11076 9, p. 353 

officiële 

publicaties 


TK 2006-2007, 28 684, nr. 111, Naar een veiliger 

samenleving; Brief ministers over het 

onderzoeksrapport ‘Monitor Criminaliteit 

Bedrijfsleven (MCB) 2006’. 


Monitor Criminaliteit Bedrijfsleven 2006; 

feiten en trends inzake aard en omvang van 

criminaliteit in het bedrijfsleven. 


Bedrijven minder vaak slachtoffer criminaliteit 

(persbericht over Monitor Criminaliteit 

Bedrijfsleven 2006). 

TK 2006-2007, 28 684, nr. 112, Naar een veiliger 

samenleving; Brief minister met reactie op 

Nationaal Onderzoek Winkelcriminaliteit. 

TK 2006-2007, 30 448, nr. 19, Vaststelling en 

invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk 

Wetboek; Brief minister over AMvB voor 

pachtprijzen en de vaststelling van nieuwe 

hoogst toelaatbare pachtprijzen voor tuinland 

en agrarische woningen. 


123

JH&V 2007 

Journaal 

Huur & Verhuur 

Redactiesecretariaat: 

Sdu Uitgevers 

Mariska Duindam 

Postbus 20025, 2500 EA Den Haag 

Tel. (070) 378 92 83 

Fax (070) 799 98 30 

Hoofdredactie: 

Drs. Harry Nuij (vz.) Algemene Woningbouw Vereniging (HN) 

Mr. Diederik Briedé, Dijks Leijssen Advocaten B.V. (DB) 

Mr. Jan Sengers,Van Breevoort & Ter Meulen advocaten (JS) 

Redactie: 

Mr. David Allick, Van Diepen Van der Kroef Advocaten (DA) 

Mr. Harry Ferment, Barents & Krans advocaten (HF) 

Mr. Theo Gardenbroek, Hoek & Van der Hoek advocaten (TG) 

Mr. Cor Goudriaan, Unger Hielkema Advocaten (CG) 

Mr. Helma Sengers, Fort Advocaten (HS) 

Mr. Katinka Verdurmen, Fort Advocaten (KV) 

Uitgever: 

Gert Jan Schinkel, Sdu Uitgevers bv 

Abonnementen: 

Sdu Klantenservice, Postbus 20014, 2500 EA Den Haag, 

tel. (070) 37 89 880; fax (070) 37 89 783; e-mail: sdu@sdu.nl 

Abonnementen: € 147,34 incl. verzamelband. 

Journaal Huur & Verhuur verschijnt 10 x per jaar. Gemiddelde omvang per 

aflevering: 28 pagina’s. 

Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip 

ingaan. Het abonnement wordt steeds automatisch met een jaar verlengd, 

tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar 

schriftelijk wordt opgezegd bij Sdu Klantenservice. 

Journaal Huur & Verhuur hangt samen met de losbladige uitgave Praktijkboek 

Huur en Verhuur, naar welke uitgave ook bij de diverse artikelen 

verwezen wordt. 

© Sdu Uitgevers bv, 2007 

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, 

opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar 

gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, 

door fotokopieën opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande 

schriftelijke toestemming van de uitgever. 

Voorzover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond 

van artikel 16b Auteurswet 1912 j° het Besluit van 20 juni 1974, Stb. 351, 

zoals laatstelijk gewijzigd bij het Besluit van 22 december 1997, Stb. 764 en 

artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde 

vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 

KB Hoofddorp). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in 

bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 

1912) dient ment zich tot de uitgever te wenden. Hoewel bij de samenstelling 

van deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele 

(druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden 

auteurs, redacteuren en uitgever deswege geen aansprakelijkheid. 

Citeertitel 

Journaal Huur & Verhuur jaartal/nummer artikel 

(voorbeeld: Journaal Huur & Verhuur 2005/4) 

ISSN 1570-713X 

124 Journaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5

bewoning - Sdu

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?