Woontrends en regionale woonmarkten Nick ... - Stad Kortrijk
Woontrends en regionale woonmarkten Nick ... - Stad Kortrijk
Woontrends en regionale woonmarkten Nick ... - Stad Kortrijk
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Woontr<strong>en</strong>ds</strong> &<br />
Woonmarkt<strong>en</strong><br />
Woonseminar <strong>Kortrijk</strong> 14-12-2012<br />
<strong>Nick</strong>.Schuermans@luca-arts.be
1. Inleiding <strong>en</strong> methodologie<br />
– Door SumResearch <strong>en</strong> Sint-Lucas Architectuur<br />
– Voor de provincie West-Vlaander<strong>en</strong><br />
– Ondersteuning van het lokale woonbeleid<br />
==> Tr<strong>en</strong>ds op de woonmarkt < kwalitatief onderzoek<br />
==> Bov<strong>en</strong>lokale verhuisdynamiek<strong>en</strong> < kwantitatief onderzoek<br />
– Onderzoek toegespitst op West-Vlaander<strong>en</strong><br />
– MAAR zeker ook relevant voor de rest van Vlaander<strong>en</strong>
1. Inleiding <strong>en</strong> methodologie<br />
17 interviews met vastgoedmakelaars<br />
& 4 interviews met projectontwikkelaars<br />
==> grote variëteit aan respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
Topiclijst<br />
- Introductie<br />
- Doelpubliek<br />
- <strong>Woontr<strong>en</strong>ds</strong><br />
- Geografische tr<strong>en</strong>ds<br />
Verloop<br />
- Semi-gestructureerd<br />
- Dur<strong>en</strong> minimum e<strong>en</strong> uur<br />
- Grote bereidheid om te prat<strong>en</strong><br />
N<br />
DE PANNE<br />
VEURNE<br />
KOKSI J DE<br />
ALVERINGEM<br />
POPERI NGE<br />
VLETEREN<br />
NIEUWPOORT<br />
LO- RENI NGE<br />
MI DDELKERKE<br />
DIKSMUIDE<br />
I EPER<br />
HEUVELLAND<br />
HOUTHULST<br />
OOSTENDE<br />
GI STEL<br />
KOEKELARE<br />
LANGEMARK- POELKAPELLE<br />
MESEN<br />
MESEN<br />
0 5 10 20 km<br />
BREDENE<br />
Rand<br />
Oost<strong>en</strong>de<br />
KORTEMARK<br />
STADEN<br />
ZONNEBEKE<br />
DE_HAAN<br />
OUDENBURG<br />
Overgangsgebied<br />
I CHTEGEM<br />
WERVI K<br />
J ABBEKE<br />
TORHOUT<br />
HOOGLEDE<br />
MOORSLEDE<br />
BLANKENBERGE<br />
ZUI ENKERKE<br />
ZEDELGEM<br />
LI CHTERVELDE<br />
ROES ELARE<br />
MENEN<br />
LEDEGEM<br />
WEVELGEM<br />
BRUGGE<br />
ARDOOI E<br />
OOSTKAMP<br />
WI NGENE<br />
PI TTEM<br />
KORTRI J K<br />
KNOKKE-<br />
HEI ST<br />
MEULEBEKE<br />
DAMME<br />
BEERNEM<br />
interview met vastgoedmakelaar<br />
interview met projectontwikkelaar<br />
RUI SELEDE<br />
TI ELT<br />
OOSTROZEBEKE<br />
I ZEGEMINGELMUNSTER<br />
WI ELSBEKE<br />
LENDELEDE<br />
KUURNE<br />
Rand<br />
Brugge<br />
HARELBEKE<br />
Rand<br />
<strong>Kortrijk</strong><br />
DEERLI J K<br />
DENTERGEM<br />
ZWEVEGEM<br />
SPI ERE- HELKI J N<br />
WAREGEM<br />
ANZEGEM<br />
AVELGEM
1. Inleiding <strong>en</strong> methodologie<br />
1 klankbordgroep & 3 focusgroep<strong>en</strong><br />
- directeurs van sociale huisvestingsmaatschappij<strong>en</strong> (5)<br />
- verteg<strong>en</strong>woordigers van op<strong>en</strong>bare bestur<strong>en</strong> (7+12)<br />
- minder exploratief<br />
- eerder confrontatie met onderzoeksresultat<strong>en</strong> + discussie
1. Inleiding <strong>en</strong> methodologie<br />
Hoe analyseer je al dat materiaal?<br />
- Sterke rode drad<strong>en</strong><br />
- Nadruk op exploratief karakter<br />
- Statistische verificatie noodzakelijk
<strong>Woontr<strong>en</strong>ds</strong> & Woonmarkt<strong>en</strong><br />
1.) Methodologie<br />
2.) Demografische t<strong>en</strong>d<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
3.) Woonw<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
4.) Geografische tr<strong>en</strong>ds<br />
5.) Vijf uitdaging<strong>en</strong><br />
6.) Besluit
2.1. To<strong>en</strong>ame aantal huishoud<strong>en</strong>s<br />
●<br />
Hoeveel woone<strong>en</strong>hed<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> we in de toekomst nodig?<br />
==> huishoud<strong>en</strong>sprojectie SVR<br />
==> huishoud<strong>en</strong>sprojectie DC Noise
2.2. Gezinsverdunning<br />
●<br />
Welk type woone<strong>en</strong>hed<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> we in de toekomst nodig?<br />
==> huishoud<strong>en</strong>sprojectie SVR<br />
==> huishoud<strong>en</strong>sprojectie DC Noise
2.2. Effect<strong>en</strong> gezinsverdunning<br />
●<br />
De gezinsverdunning zet zich sterk door<br />
– Meer alle<strong>en</strong>staand<strong>en</strong><br />
– Meer scheiding<strong>en</strong><br />
– Minder traditionele gezinn<strong>en</strong> met kinder<strong>en</strong><br />
==> Noodzaak kleinere woone<strong>en</strong>hed<strong>en</strong> aan lagere prijz<strong>en</strong><br />
– gevoeld op private markt: b.v. 87 aanvrag<strong>en</strong> voor huurwoning<br />
- maar ook in de sociale huisvesting: mismatch met patrimonium
2.3. Externe migratie<br />
● De externe migratie zet zich door<br />
==> noodzaak goedkope huisvesting<br />
- private huurmarkt (discriminatie)<br />
- wordt ook zo ervar<strong>en</strong> bij SHM's<br />
KOKSI JDE<br />
KNOKKE- HEI ST<br />
BLANKENBERGE<br />
DE_HAAN<br />
BRUGGE<br />
ZUI ENKERKE<br />
DAMME<br />
BREDENE<br />
OOSTENDE<br />
OUDENBURG<br />
JABBEKE<br />
MI DDELKERKE<br />
GI STEL<br />
BEERNEM<br />
NI EUWPOORT<br />
I CHTEGEM ZEDELGEM<br />
OOSTKAMP<br />
DE_PANNE<br />
KOEKELARE<br />
VEURNE<br />
DI KSMUI DE<br />
TORHOUT<br />
WI NGENE<br />
RUI SELEDE<br />
KORTEMARK<br />
LI CHTERVELDE<br />
ALVERI NGEM<br />
LO- RENI NGE<br />
VLETEREN<br />
TI ELT<br />
PI TTEM<br />
HOOGLEDE<br />
ARDOOI E<br />
HOUTHULST<br />
STADEN<br />
MEULEBEKE DENTERGEM<br />
ROESELARE<br />
OOSTROZEBEKE<br />
LANGEMARK- POELKAPELLE<br />
I ZEGEMI NGELMUNSTER<br />
WI ELSBEKE<br />
POPERI NGE<br />
I EPER<br />
ZONNEBEKE<br />
MOORSLEDE<br />
LEDEGEM<br />
LENDELEDE<br />
KUURNE HARELBEKE<br />
WAREGEM<br />
WEVELGEM<br />
DEERLI JK<br />
ANZEGEM<br />
WERVI K<br />
HEUVELLAND<br />
MENEN<br />
KORTRI JK<br />
ZWEVEGEM<br />
AVELGEM<br />
MESEN MESEN<br />
SPI ERE- HELKI JN<br />
Exter n migr atiesaldo West- Vlaander <strong>en</strong>, 2008 - 2010<br />
0 4 8 16<br />
6164 / wk / aug 2012<br />
Km<br />
Br on: FOD Economie (ADSEI ), migr atiesaldi volg<strong>en</strong>s SVR<br />
N<br />
Klass<strong>en</strong>gr<strong>en</strong>z<strong>en</strong>: natural breaks<br />
Migratiesaldi per 1000 inwoners<br />
- 6.54 - - 2.14<br />
- 2.13 - 3.22<br />
3.23 - 6.52<br />
6.53 - 10.24<br />
10.25 - 14.29<br />
14.30 - 20.38
2.4. Vergrijzing<br />
●<br />
Ook de vergrijzing zet zich door<br />
- “S<strong>en</strong>ior<strong>en</strong>, dat is de markt”<br />
- Stijging s<strong>en</strong>ior<strong>en</strong> op wachtlijst<strong>en</strong> SHM<br />
- Organisatie zorg?
<strong>Woontr<strong>en</strong>ds</strong> & Woonmarkt<strong>en</strong><br />
1.) Methodologie<br />
2.) Demografische t<strong>en</strong>d<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
3.) Woonw<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
4.) Geografische tr<strong>en</strong>ds<br />
5.) Vijf uitdaging<strong>en</strong><br />
6.) Besluit
3.1. Consumptiepatron<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
tijdsbesteding<strong>en</strong><br />
- Betaalbaarheid minder probleem voor midd<strong>en</strong>klassers-eig<strong>en</strong>aars<br />
- Wel groei<strong>en</strong>d verlang<strong>en</strong> naar consumptie elders<br />
- Bij jonger<strong>en</strong>, maar ook bij ouder<strong>en</strong><br />
==> Lager startbudget dan strikt noodzakelijk<br />
==> Tijdelijk aan wooncomfort inboet<strong>en</strong><br />
==> Afnem<strong>en</strong>d belang van grote percel<strong>en</strong> (daling 17% 2002-2007)
3.2. Woning per fase lev<strong>en</strong>scyclus<br />
Evolutie naar e<strong>en</strong> doorstroommarkt?<br />
Jonger<strong>en</strong> kop<strong>en</strong> snel e<strong>en</strong> huis <strong>en</strong> verkop<strong>en</strong> dat na x aantal jaar<br />
Ouder<strong>en</strong> verhuiz<strong>en</strong> naar appartem<strong>en</strong>t e<strong>en</strong>s kinder<strong>en</strong> huis uit zijn<br />
“s<strong>en</strong>ior<strong>en</strong>, dat is de markt” “villa´s in de lucht”<br />
MAAR – Vele ouder<strong>en</strong> will<strong>en</strong> juist ook niet verhuiz<strong>en</strong><br />
- Sterk afhankelijk van prijsevoluties op vastgoedmarkt<br />
- Notarisbarometer: aantal transacties
3.3. Bouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> verbouw<strong>en</strong><br />
- Minder m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> die zelf will<strong>en</strong> of kunn<strong>en</strong> verbouw<strong>en</strong><br />
- minder tijd <strong>en</strong> vaardigheid<br />
- will<strong>en</strong> niet op bouwwerf won<strong>en</strong><br />
- financiële onzekerheid<br />
==> Grotere vraag naar instapklare woning<strong>en</strong><br />
==> Problem<strong>en</strong> voornamelijk in duurdere, te r<strong>en</strong>over<strong>en</strong> segm<strong>en</strong>t
3.4. Energiezuinigheid<br />
- Speelt grotere rol voor kopers <strong>en</strong> huurders<br />
Oudere woning<strong>en</strong> gerak<strong>en</strong> moeilijker verkocht of verhuur
3.5. Invester<strong>en</strong><br />
- To<strong>en</strong>em<strong>en</strong>d aantal investeerders op de vastgoedmarkt<br />
==> Voornamelijk tweeslaapkamrappartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
==> Maar ook goedkope nieuwbouwwoning<strong>en</strong><br />
==> Voornamelijk in het achterland, van de kust weg<br />
==> Invloed van de crisis, fiscale amnestie, etc.
<strong>Woontr<strong>en</strong>ds</strong> & Woonmarkt<strong>en</strong><br />
1.) Methodologie<br />
2.) Demografische t<strong>en</strong>d<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
3.) Woonw<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
4.) Geografische tr<strong>en</strong>ds<br />
5.) Vijf uitdaging<strong>en</strong><br />
6.) Besluit
4.1. Regionale woningmarkt<strong>en</strong><br />
- M<strong>en</strong>s<strong>en</strong> lat<strong>en</strong> zich niet leid<strong>en</strong> door geme<strong>en</strong>tegr<strong>en</strong>z<strong>en</strong><br />
- Functionele woonruimtes met e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> dynamiek<br />
==> Afbak<strong>en</strong>ing van <strong>regionale</strong> woningmarkt<strong>en</strong><br />
- Op basis van gedomicilieerde verhuisbeweging<strong>en</strong><br />
- Op het niveau van de statistische sector<strong>en</strong><br />
- Verhuisautonomie van 50 tot 70 proc<strong>en</strong>t<br />
- Verschill<strong>en</strong>de sc<strong>en</strong>ario's<br />
==> Groot aantal kleine woningmarkt<strong>en</strong>
4.2. Voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong><br />
- Sterkere neiging om bij voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> te gaan won<strong>en</strong><br />
- Zowel bij jonger<strong>en</strong> als bij ouder<strong>en</strong><br />
- Werkt door op twee verschill<strong>en</strong>de schaalniveaus
4.3. Tewerkstelling<br />
- Speelt vooral op e<strong>en</strong> hoger schaalniveau
4.4. Transportinfrastructuur<br />
- Op- <strong>en</strong> afritt<strong>en</strong> van de autosnelweg<strong>en</strong><br />
- Groei<strong>en</strong>d belang van de stations
4.5. Prijs<br />
- Speelt op hoger <strong>en</strong> lager schaalniveau<br />
- Werkt de tr<strong>en</strong>ds uit de drie vorige punt<strong>en</strong> teg<strong>en</strong>
4.3. Tewerkstelling<br />
- Woonomgeving belangrijker dan vroeger
<strong>Woontr<strong>en</strong>ds</strong> & Woonmarkt<strong>en</strong><br />
1.) Methodologie<br />
2.) Demografische t<strong>en</strong>d<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
3.) Woonw<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
4.) Geografische tr<strong>en</strong>ds<br />
5.) Vijf uitdaging<strong>en</strong><br />
6.) Besluit
5.1. Uitdaging 1: Goedkoop hur<strong>en</strong><br />
Gezinsverdunning & to<strong>en</strong>ame van de externe migratie<br />
==> Moeilijkheid goedkoop te hur<strong>en</strong> (400-500 euro) op privé-markt<br />
- Vele vastgoedmakelaars vermijd<strong>en</strong> dat segm<strong>en</strong>t<br />
- Rad<strong>en</strong> verhuurders aan te herinvester<strong>en</strong><br />
- Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> investeerders in hogere prijsklasses<br />
Inc<strong>en</strong>tives gev<strong>en</strong> aan huurmarkt?Huursubsidies?<br />
Substantiele vergroting sociale huurwoning<strong>en</strong>?<br />
Grond- <strong>en</strong> pand<strong>en</strong>decreet opvolg<strong>en</strong>?
5.2. Uitdaging 2: Instapklare woning<strong>en</strong><br />
- Noodzaak van bijkom<strong>en</strong>de woone<strong>en</strong>hed<strong>en</strong><br />
- Populariteit instapklare woning<strong>en</strong><br />
- Plafond van 200.000 tot 250 000 euro<br />
- Zeker op locaties dichtbij de sted<strong>en</strong><br />
==> Vergunning<strong>en</strong>beleid geme<strong>en</strong>tes? Kwaliteitseis<strong>en</strong>?<br />
==> Opbod tuss<strong>en</strong> verschill<strong>en</strong>de geme<strong>en</strong>tes?
5.3. Uitdaging 3: Babyboomvilla's<br />
Losbouw<strong>en</strong> uit de jar<strong>en</strong> 1960 <strong>en</strong> 1970<br />
Beantwoord<strong>en</strong> niet aan de huidige woonw<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
- laag comfort<br />
- stijl spreekt niet aan grote<br />
- slechte isolatie r<strong>en</strong>ovatiekost<br />
- minderwaardige material<strong>en</strong><br />
- grote kavels<br />
- verder van c<strong>en</strong>tra geleg<strong>en</strong><br />
- hoge prijsverwachting bij verkopers<br />
==> Woning per fase van de lev<strong>en</strong>scyclus?<br />
==> Verdicht<strong>en</strong> op sommige plaats<strong>en</strong>? Slop<strong>en</strong> op andere?
5.4. Uitdaging 4: Grondreserves<br />
- W<strong>en</strong>s om bij voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> <strong>en</strong> werkgeleg<strong>en</strong>heid te won<strong>en</strong><br />
- Niet compatibel met beschikbare grondreserves<br />
- niet in sted<strong>en</strong> <strong>en</strong> dorpskern<strong>en</strong><br />
- maar in buit<strong>en</strong>gebied<strong>en</strong> <strong>en</strong> lint<strong>en</strong><br />
- Verdichting verkaveling<strong>en</strong>?<br />
- Prijsgradiënt teg<strong>en</strong>gaan?<br />
- Intergeme<strong>en</strong>telijke concurr<strong>en</strong>tie halt toeroep<strong>en</strong>?
5.5. Uitdaging 5: Kleine kern<strong>en</strong><br />
- Neiging om meer in kern<strong>en</strong> te gaan won<strong>en</strong><br />
- Belang snelweg<strong>en</strong> (<strong>en</strong> in mindere mate stations)<br />
==> Beleid geme<strong>en</strong>tes? Schol<strong>en</strong> behoud<strong>en</strong>? Op<strong>en</strong>baar vervoer verzorg<strong>en</strong>?<br />
Voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> in lev<strong>en</strong> houd<strong>en</strong>? Ontplooiing tot slaapdorp<strong>en</strong>?
<strong>Woontr<strong>en</strong>ds</strong> & Woonmarkt<strong>en</strong><br />
1.) Methodologie<br />
2.) Demografische t<strong>en</strong>d<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
3.) Woonw<strong>en</strong>s<strong>en</strong><br />
4.) Geografische tr<strong>en</strong>ds<br />
5.) Vijf uitdaging<strong>en</strong><br />
6.) Besluit
6. Besluit<br />
– Demografische t<strong>en</strong>d<strong>en</strong>s<strong>en</strong>: To<strong>en</strong>ame aantal huishoud<strong>en</strong>s,<br />
Gezinsverdunning, Externe migratie, Vergrijzing<br />
– Woonw<strong>en</strong>s<strong>en</strong>: Verander<strong>en</strong>de consumptie, Fases van de lev<strong>en</strong>scyclus,<br />
Verbouw<strong>en</strong>, Energie, Invester<strong>en</strong><br />
– Geografische tr<strong>en</strong>ds: Bov<strong>en</strong>lokale dynamiek<strong>en</strong>, Voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>,<br />
Tewerkstelling, Mobiliteit, Prijs, Woonomgeving<br />
==> Uitdaging<strong>en</strong> voor private <strong>en</strong> publieke woonactor<strong>en</strong><br />
– Goedkope huurmarkt<br />
– Instapklare woning<strong>en</strong><br />
– Babyboomvilla's<br />
– Grondreserves<br />
– Perifere kern<strong>en</strong>
==> Toekomstige woonw<strong>en</strong>s<strong>en</strong> <strong>en</strong> woonbehoeftes<br />
+ locaties waar die beste ingevuld word<strong>en</strong><br />
6. Besluit<br />
==> Ge<strong>en</strong> pasklare antwoord<strong>en</strong>, veronderstelt e<strong>en</strong> politiek debat<br />
MAAR antwoord<strong>en</strong> best op e<strong>en</strong> bov<strong>en</strong>lokaal niveau<br />
– concurr<strong>en</strong>tiestrijd voor tweeverdi<strong>en</strong>ers vermijd<strong>en</strong><br />
– erosie kwaliteitseis<strong>en</strong> teg<strong>en</strong>gaan<br />
==> Vertrekk<strong>en</strong> vanuit bov<strong>en</strong>lokale dynamiek<strong>en</strong><br />
==> Beleid afstemm<strong>en</strong> op niveau woningmarkt<br />
– Taakstelling woonbehoeftes<br />
– Afsprak<strong>en</strong> sociale woningbouw<br />
– Vergunning<strong>en</strong>beleid nieuwe verkaveling<strong>en</strong><br />
– Kleine kern<strong>en</strong><br />
– …
Change language