Burgemeester Roelenweg oost - BIS - Gemeente Zwolle

dstads
Zwolle
Burgemeester Roelenweg oost
Stedenbouwkundig Programma van Eisen

stads
Burgemeester Roelenweg oost
Stedenbouwkundig Programma van Eisen
januari 2010
Burgemeester Roelenweg oost 3

stads
anno 1939
4
Burgemeester Roelenweg oost

stads
Inhoud
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Vooraf 7
1.2 De locatie Burgemeester Roelenweg oost 7
1.2.1 Ligging 7
1.2.2 Eigendom 7
1.2.3 Programmatische ontwikkeling 7
1.3 Doel PvE 8
1.4 Vigerend beleid 8
1.5 Leeswijzer 8
Hoofdstuk 2 Stedenbouwkundige eisen
2.1 Vooraf 9
2.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 9
2.2.1 Hoofdgroenstructuur 9
2.2.2 Verkeer 9
2.2.3 Programma 10
2.3 Programmering en positionering 10
2.4 Ligging, bebouwing en openbare ruimte 11
2.4.1 Ligging 11
2.4.2 Burgemeester Roelenweg 11
2.4.3 Pannekoekendijk 11
2.4.4 De informele zone 12
2.4.4.1 Karakter 12
2.4.4.2 Aanliggende bebouwing 12
2.4.5 Historische binnenstad en aanliggende wijken 12
2.4.6 Openbare, semi-openbare en prive ruimten 14
Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid en realisatie
3.1 Archeologie 21
3.2 Verkeer en parkeren 21
3.3 Waterhuishouding, riolering en waterkeringen 22
3.4 Groen 23
3.5 Milieu 23
3.5.1 Luchtkwaliteit 23
3.5.2 Geluid 23
3.5.3 Externe veiligheid 24
3.5.4 Bodem 24
3.5.5 Ecologisch onderzoek 25
3.5.6 Duurzaamheid 25
3.5.6.1 Energie 25
3.5.6.2 Duurzaam bouwen 25
3.5.6.3 Visie op de ondergrond 26
3.6 Bestemmingsplan 26
3.7 Leefbaarheidsmaatregelen 26
Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten
4.1 Contractvorming 28
4.2 Planning 28
4.3 Financien 28
4.4 Kwaliteit 28
4.5 Organisatie 29
Bijlagen
1. Historie locatie Burgemeester Roelenweg oost
2. Verkeersintensiteiten
3. Maatvoering entree parkeergarage
4. Kabels en leidingen locatie Burgemeester Roelenweg oost
5. Infiltratie regenwater
6. Compensatiemogelijkheden bomen
7. Onderzoekstraject bodemsanering en procedure van
onderzoek en vergunningverlening
8. Samenvatting energievisie
Burgemeester Roelenweg oost 5

stads
locatie Burgemeester Roelenweg oost
6
Burgemeester Roelenweg oost

stads
1 Inleiding
1.1 Vooraf
Voor u ligt het stedenbouwkundig Programma van Eisen
(hierna sPvE genoemd) voor de locatie Burgemeester
Roelenweg oost. Dit sPvE geeft een overzicht van wensen,
eisen en randvoorwaarden die van toepassing zijn op deze
locatie.
1.2 De locatie Burgemeester Roelenweg Oost
1.2.1 Ligging
De locatie is gelegen op de hoek Burgemeester Roelenweg
en Pannekoekendijk en grenst aan het Zwarte Water. De
locatie is door zichtrelaties over het water, de Stadsgracht
en het Zwarte Water, ruimtelijk verbonden met de
historische binnenstad en aanliggende wijken Dieze en
de Kamperpoort. De toekomstige nieuwbouw neemt een
belangrijke plaats in binnen deze stedelijke context.
1.2.2 Eigendom
De gronden zijn grotendeels in handen van particulieren
(zie kaart eigendomssituatie blz.27). De eigenaar van
het grootste deel van de gronden, Volker Wessels heeft
aangegeven de locatie tot ontwikkeling te willen brengen
en daartoe de overige particuliere gronden en het reepje
grond in eigendom van de gemeente te willen verwerven.
Aan de rand van de locatie langs de Pannekoekendijk is
een tijdelijke gebruiksruimte gelegen. Op de hoek van de
Burgemeester Roelenweg en de Pannenkoekendijk staat
het gebouw van de Taxicentrale. Deze zal worden gesloopt.
1.2.3 Programmatische ontwikkeling
De locatie ligt in de stedelijk hoofdgroenstructuur
van Zwolle. Hierdoor bestaat er voor deze locatie een
uitdrukkelijke vraag de Burgemeester Roelenweg met
bomen te begeleiden en de oevers van het Zwarte Water
als openbaar gebied te ontwikkelen. Tevens moet er aan
de zuidzijde van de Burgemeester Roelenweg ruimte
gereserveerd worden voor een vrijliggend fietspad dat
Stadshagen met de historische binnenstad verbindt en is
er ruimte nodig voor een vergroting van de rotonde op de
hoek Burgemeester Roelenweg/Pannenkoekedijk. Dit alles
heeft directe invloed op de invulling van de locatie.
Daarnaast heeft de raad in 2002 de locatie aangewezen
als locatie voor verslavingszorg en maatschappelijke
opvang (gebruiksruimte, nachtopvang en dagopvang
voor dak en thuislozen). Dit betekent dat de definitieve
gebruiksruimte samen met de nieuwe huisvesting voor
Bonjour en een deel van de nachtopvang in de gemeente
Zwolle, gecombineerd in een zogenaamde geclusterde
voorziening, een plaats dienen te krijgen in de door Volker
Wessel te realiseren nieuwbouw.
De ontwikkelaar is voornemens op de locatie studentenwoningen
met bijbehorende voorzieningen te realiseren.
Het bouwplan omvat tevens een grote halfverdiepte
parkeervoorziening, die voorziet in de parkeerbehoefte
van het te realiseren programma. Daarnaast kunnen er,
in beperkte mate, nog andere stedelijke voorzieningen,
als kleine commerciële ruimten en publieksfuncties,
gerealiseerd worden.
Burgemeester Roelenweg oost 7

stads
1.3 Doel PvE
Het doel van dit sPvE is het vastleggen van wensen, eisen
en randvoorwaarden waaraan ontwikkelingen moeten
voldoen. De op deze locatie te ontwikkelen bouwplannen
worden door de gemeente getoetst aan dit sPvE. Als er
goede redenen of alternatieven aanwezig zijn, kan (mits
passende in vigerende beleidsnota´s) worden afgeweken
van dit sPvE. Dit ter beoordeling aan de gemeente.
1.4 Vigerend beleid
In een aantal algemene beleidsnota´s worden
uitgangspunten en randvoorwaarden geformuleerd welke
van toepassing zijn op dit project. Hieronder volgt een
opsomming van relevante vigerende beleidsnota´s:
• Welstandnota (juli 2004)
• Gemeentelijk Verkeer en Vervoerplan (GVVP 2001)
• Parkeernota (oktober 2004)
• Woonvisie 2005-2020 (april 2005)
• Nota Duurzaamheid (2006)
• Beleidsvisie Duurzaam Bouwen (2007)
• Kadernotitie Accommodatiebeleid(maart 2005)
• Hoogbouwvisie(februari 2007)
• Groene Vingers (januari 1998)
• Structuurvisie centrumzone + herziene ruimtelijke
versie (2000 en 2002)
• Structuurplan 2020 (september 2008)
• Milieuvisie A28 zone (vastgesteld college van B&W)
• Gemeentelijk klimaat beleid (2004)
1.5 Leeswijzer
Bij de opbouw van dit sPvE is de volgende indeling
aangehouden:
• Hoofdstuk 2; De stedenbouwkundige eisen en wensen
van bebouwing en openbare ruimte in vorm en functie
in relatie met het toekomstig programma en de ligging
van de locatie;
• Hoofdstuk 3; Randvoorwaarden, eisen en wensen
die betrekking hebben op de uitvoerbaarheid en de
daadwerkelijke realisering van het project;
• Hoofdstuk 4; Uitvoeringsaspecten die ingaan op de
aspecten planning, samenwerking, kwaliteit, en
toekomstig beheer;
• Bijlagen.
In dit sPvE wordt een onderscheid gemaakt tussen
wensen, eisen en randvoorwaarden. Wensen zijn niet
bindend. Eisen zijn bindend en komen voort uit plannen
voor de specifieke locatie. Randvoorwaarden zijn
bindend en komen voort uit vigerende beleidsnota´s. De
stedenbouwkundige eisen zijn opgenomen in de tekening
stedenbouwkundige eisen (blz. 16) in combinatie met de
tekening openbare ruimte en de concept straatprofielen
(blz. 18 en 19). Het aantal bouwlagen is opgenomen in de
dwarsprofielen op blz. 17.
Burgemeester Roelenweg
Pannekoekendijk
entree groene zone langs het Zwarte Water
8
Burgemeester Roelenweg oost
Zwarte Water

stads
2 Stedenbouwkundige Eisen
2.1 Vooraf
In dit hoofdstuk komen de stedenbouwkundige eisen en
wensen van bebouwing en openbare ruimte in vorm en
functie in relatie met het toekomstige programma en de
ligging van de locatie Burgemeester Roelenweg oost aan
de orde.
In de eerste paragraaf worden stedenbouwkundige
randvoorwaarden omschreven die sterke invloed hebben
op de stedenbouwkundige eisen die aan de locatie gesteld
worden. In de opeenvolgende paragrafen komen de
stedenbouwkundige eisen aan de orde.
2.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden
2.2.1 Hoofdgroenstructuur
De Zwarte Waterzone en daarmee het plangebied maakt
onderdeel uit van de stedelijke hoofdgroenstructuur van
Zwolle. De Zwarte Waterzone maakt een verbinding,
ecologisch en recreatief, tussen de historische binnenstad,
Stadshagen en een aantrekkelijk buitengebied. Aan de
noordoever van het Zwarte Water wordt intensievere
bebouwing geconcentreerd in groene ruimtekamers. De
zuidoever wordt afwisselend met groen ingevuld.
De groene onderdelen van deze locatie zijn
langzaamverkeer- en recreatieve routes langs het
water, met bomen beplante boulevards en aangename
groene verblijfsruimten. Op deze wijze worden de
gebruiksmogelijkheden van deze zogenoemde ‘blauw
groene vinger’ vergroot.
Randvoorwaarden
• De bebouwing wordt geconcentreerd in groene ruimtekamers.
Deze groene kamers worden ingekaderd door
een vrije fietsroute met laanbeplanting aan de zuid
zijde van de Burgemeester Roelenweg, een groene oeverstrook
aan het Zwarte Water en een groene dwarsgeleding,
ter plaatse van de rij bestaande Italiaanse
Populieren gelegen aan de westzijde van de locatie;
• Deze groene dwarsgeleding wordt vormgegeven als
een openbaar toegankelijk venster vanaf de Burgemeester
Roelenweg op het Zwarte Water.
2.2.2 Verkeer
De rotonde liggende aan de locatie wordt, om de
verkeersveiligheid te verbeteren en de capaciteit te
vergroten, vergroot. Dit legt een ruimteclaim op de locatie.
Om een goede en veilige fietsroute tussen Stadshagen
en de historische binnenstad te realiseren wordt
een grotendeels vrij liggend, in twee richtingen
bereden, fietspad gerealiseerd aan de zuidzijde van de
Burgemeester Roelenweg. Dit fietspad loopt langs de
locatie en bepaalt, samen met de laanbeplanting, aan
deze zijde de bebouwingsgrens. Het vrij liggende fietspad
eindigt bij de rotonde. Hier begint de binnenring; de
Pannekoekendijk.
Vanuit verschillende overwegingen is ervoor gekozen
de locatie voor autoverkeer te ontsluiten aan de
Pannekoekendijk. Onsluiting van de locatie via de
bestaande aansluiting op de Burgemeester Roelenweg
(tussen Nysingh en Achmea) leidt tot overbelasting
van deze aansluiting en is ook niet gewenst in verband
met het moeten kruisen van het vrijliggende, in twee
richtingen bereden fietspad. Een tweede aansluiting op de
Burgemeester Roelenweg kent ook dat laatste bezwaar en
Burgemeester Roelenweg oost 9

stads
leidt tevens tot een verkeerskundig ongewenste situatie
op de Burgemeester Roelenweg. Ontsluiting van de locatie
vanaf de Pannekoekendijk leidt er toe dat de locatie direct
gekoppeld wordt aan de binnenring. Dit geeft de locatie het
beoogde stedelijke karakter.
Randvoorwaarden
• Op de hoek bij de rotonde moet ruimte worden
gereserveerd voor vergroting van de rotonde;
• Er wordt een vrijliggend, in twee richtingen bereden
fietspad, dat Stadshagen met de historische
binnenstad verbindt, gerealiseerd langs de zuidzijde
van de Burgemeester Roelenweg. Hiervoor moet
langs de Burgemeester Roelenweg ruimte worden
gereserveerd;
• De locatie wordt voor autoverkeer aan de
Pannekoekendijk ontsloten op de in de tekening
stedenbouwkundige eisen aangegeven plek.
2.2.3 Programma
Er wordt minimaal 1000 m2 bvo en maximaal 2500 m2 bvo
ten behoeve van de geclusterde voorziening voor verslavingszorg
en maatschappelijke opvang in het programma
opgenomen. De positionering van de geclusterde voorziening
wordt zo gekozen dat de voorziening goed zichtbaar
is vanaf de openbare weg en dat de entree zich bevindt in
de op de tekening Stedenbouwkundige eisen aangegeven
zone stedelijke voorzieningen. Daarnaast wordt er door de
ontwikkelaar een halfverdiepte parkeergarage op de locatie
gerealiseerd. De entree van deze parkeervoorziening
zal, zoals in de vorige paragraaf (2.2.2 verkeer) is aangegeven,
aan de Pannekoekendijk gesitueerd worden.
Randvoorwaarden
• Er wordt een geclusterde voorziening voor
verslavingszorg en maatschappelijke opvang van
minimaal 1000 m2 bvo en maximaal 2500m2 bvo
gerealiseerd;
• De geclusterde voorziening voldoet aan het nog op te
stellen PvE voor deze voorziening. Dit PvE zal tot stand
komen in een samenwerking tussen de betrokken
instelling en de gemeente;
• De parkeervoorziening wordt aan de Pannekoekendijk
ontsloten.
Eisen
• De geclusterde voorziening is goed zichtbaar vanaf de
openbare weg en de entree bevindt zich in de op de
tekening Stedenbouwkundige eisen aangegeven zone
stedelijke voorzieningen;
• De situering en vormgeving van de geclusterde voorziening
in de bebouwing moet zodanig zijn, dat een minimale
overlast in de openbare ruimte gewaarborgd is.
2.3 Programmering en positionering
Er wordt uitgegaan van een programma dat in totaal max.
24.500 m2 bvo(exclusief parkeerkelder) kan bevatten. Deze
omvang is bepaald aan de hand van de ruimtelijke visie op
de locatie in relatie tot de verkeersafwikkeling en parkeergelegenheid
en op basis van voortschreidend inzicht aangaande
de haalbaarheid van het plan. Max. 2500 m2 komt
ten goede aan de geclusterde voorziening en ca. 22.000 m2
aan een overig programma.
Zoals in de inleiding omschreven worden in het huidige
plan studentenwoningen met bijbehorende voorzieningen
gerealiseerd. Daarnaast is er op de begane grond ruimte
voor andere stedelijke voorzieningen als kleine commerciële
ruimten (voor bijvoorbeeld startende bedrijven) en
publieksfuncties (bijvoorbeeld een informatiecentrum,
uitzendbureau, etc.). De locatie wordt, in tegenstelling tot
de huidige situatie, gepositioneerd als een levendig, aantrekkelijk
en multifunctioneel gebied dat door zichtrelaties
direct verbonden is met de historische binnenstad en aanliggende
wijken Dieze en Kamperpoort.
groene openbare ruimte aan de Stadsgracht
zicht op de historische binnenstad
10
Burgemeester Roelenweg oost
zicht op de Kamperpoort

stads
Het wordt een plek waar men de directe nabijheid van de
historische binnenstad van Zwolle moet gaan voelen.
Het parkeren voor de programma onderdelen vindt
halfverdiept binnen de locatie plaats en wordt ontsloten
vanaf de Pannekoekendijk.
Eisen
• Er wordt maximaal 24.500 m2 bvo(excl. parkeren) aan
programma gerealiseerd;
• Alle stedelijke voorzieningen zijn gelegen op de
begane grond(met een mogelijke uitbreiding op de
eerste verdieping) en worden ontsloten in de daarvoor
aangegeven zone op de tekening Stedenbouwkundige
eisen;
• Het parkeren vindt (half)verdiept binnen de locatie
plaats en wordt ontsloten op de in de tekening
Stedenbouwkundige eisen aangegeven plek. De
maximale hoogte van de parkeerbak/dek bedraagt
1.20m + gemeten vanaf maaiveld.
2.4 Ligging, bebouwing en openbare ruimte
2.4.1 Ligging
De locatie Burgemeester Roelenweg oost wordt begrensd
door de Burgemeester Roelenweg, de Pannekoekendijk en
het Zwarte Water. Daarnaast maakt de locatie, evenals de
aanliggende gebouwen van Dimense, Nysingh en Achmea,
onderdeel uit van de ‘blauw groene vinger’, een informele
zone langs het Zwarte Water.
De locatie is gelegen aan de historische binnenstad en
de wijken Dieze en Kamperpoort. Door zichtrelaties over
de Stadsgracht en het Zwarte Water staat de nieuwbouw
in directe ruimtelijke verbinding met deze omliggende
stedelijke gebieden. Enkel de Pannekoekendijk en een
openbare transparante groenstrook scheiden de locatie
van de stadsgracht. Beiden vormen geen barrière in het
zicht op het omliggende stedelijke gebieden.
Het karakter van de aanliggende stedelijke gebieden,
de informele zone en de directe begrenzingen zijn
richtinggevend voor de invulling van de locatie.
2.4.2 Burgemeester Roelenweg
De nieuwbouw wordt aan de noordzijde begrensd door de
Burgemeester Roelenweg. Deze weg vormt de verbinding
tussen de buitenring en de binnenring van Zwolle.
In de huidige situatie is de verschijningsvorm van de
Burgemeester Roelenweg anoniem en rommelig. Door
de laanbeplanting aan de Burgemeester Roelenweg in de
toekomst te versterken en het aantal doorbrekingen te
minimaliseren wordt de weg eenduidig en krijgt een eigen
karakteristiek beeld. Daarnaast heeft men indien men
via de Burgemeester Roelenweg de binnenstad nadert
onvoldoende deze beleving en ervaring. Dit vraagt om een
verdichting van bebouwing en het toenemen van variatie
in programma naarmate men de binnenstad nadert.
Beide ingrepen zijn bepalend voor de identiteit van de
Burgemeester Roelenweg.
Eisen
• De gebouwmassa aan de Burgemeester Roelenweg
heeft één onderbreking/opening; een entree voor
langzaam verkeer tot het gebouw van Dimence;
• Indien er een opening in de gebouwmassa ontstaat
heeft deze opening een minimale hoogte van 8 meter;
• De Burgemeester Roelenweg wordt door bomen
begeleid (zie profiel blz. 19);
• De bomenrij aan de Burgemeester Roelenweg staat,
gezien vanaf de huidige entree vanaf de Burgemeester
Roelenweg tot Achmea, Nysingh en Dimence, tot
aan de voetgangersentree van Dimence door het
toekomstige nieuwe gebouw in het groen. Tot aan dit
punt wordt deze groenstrook niet onderbroken;
• Daar waar de Burgemeester Roelenweg de binnenring
nadert verdicht de bebouwing zich en neemt de variatie
in programma toe;
• De bebouwing ligt in het, op de tekening
Stedenbouwkundige eisen weergegeven,
bebouwingsvlak;
• De Burgemeester Roelenweg kent gescheiden twee
richting verkeer, er wordt niet op straat geparkeerd.
2.4.3 Pannekoekendijk
De locatie wordt aan de oostzijde begrensd door de
Pannekoekendijk. Deze dijk maakt samen met o.a.
de Schuttevaerkade onderdeel uit van de binnenring
van Zwolle. De bebouwing aan de binnenring vormt
gezamenlijk een gevel die uitkijkt op de historische
binnenstad. Aan de Pannekoekendijk sluit de bebouwing
in basishoogte en voorzieningenniveau aan op de overige
bebouwing aan deze dijk en wordt daarin onderdeel van
deze stedelijke lijn. In morfologie wijkt de gebouwmassa
en de verschijning van het gebouw af van de overige
bebouwing aan de binnenring aangezien de zone waarin
de locatie ligt in karakter verschilt van de aanliggende
historische binnenstad en wijken.
Eisen
• De bebouwing sluit in basishoogte en voorzieningenniveau
aan op de overige bebouwing aan de Pannekoekendijk.
De verschijning van het gebouw staat op
zichzelf;
• De bebouwing begeleidt de Pannekoekendijk en richt
zich op de Pannekoekendijk;
• De gebouwmassa aan de Pannekoekendijk heeft één
onderbreking/opening. Deze onderbreking/opening
combineert met de entree tot de halfverdiepte parkeergarage
en een entree voor langzaam verkeer tot
Dimence;
• Indien er een opening in de gebouwmassa ontstaat
heeft deze opening een minimale hoogte van 8 meter;
• De bebouwing ligt in het, op de tekening
Stedenbouwkundige eisen weergegeven,
bebouwingsvlak;
• De Pannekoekendijk kent gescheiden twee richting
verkeer, er wordt niet op straat geparkeerd.
Burgemeester Roelenweg oost 11

stads
2.4.4 De informele zone
2.4.4.1 Karakter
De locatie maakt onderdeel uit van de eerder genoemde
blauw groene vinger. Het is een milieu van recreatie,
bedrijvigheid en industrie direct aan het Zwarte
Water gelegen. Deze informele zone kenmerkt zich
door losstaande gebouwensembles. Gebouwen van
verschillende hoogte en maat staan zij aan zij. De straten
worden niet of zelden door bebouwing begeleid. De
oevers variëren, afhankelijk van de betreffende functie
en het achterliggende gebied van stenig tot groen. Deze
informele zone eindigt bij de Hofvlietbrug, daar waar
het Zwarte Water eindigt en de Stadsgracht begint. In de
andere richting loopt deze zone door via Holtenbroek en
Stadshagen naar het buitengebied.
Richting de binnenstad verdicht deze zone zich en neemt
de variatie in programma toe. Op deze wijze wordt de plek
meer verankerd in de directe context, wat de gewenste
herkenbaarheid van de plek en zijn directe omgeving ten
goede komt. Een hoogteaccent (ca. 30m) aan de Pannekoekendijk
kan hier aan bijdragen.
Het voor de Pannekoekendijk liggende groene gebied,
direct grenzend aan de stadsgracht, waaraan de ´Borrelboot`
ligt, is als ware de voortuin van de locatie. Hier
eindigt de informele zone. Hier wordt men de historische
binnenstad en de aanliggende wijken die eveneens grenzen
aan de historische binnenstad gewaar. De (stedelijke)
herinrichting van deze plek, als aanduiding van het begin
of einde van de informele zone langs het Zwarte Water, als
voortuin van de locatie en als stedelijk balkon op de Historische
binnenstad, kan een extra kwaliteit voor de locatie
betekenen. Daarnaast komt de herinrichting van deze plek
de beoogde stedelijkheid van de locatie ten goede.
Wensen
• De inrichting van het groene gebied, gelegen tussen
de stadsgracht en de Pannekoekendijk, dat tevens het
begin of einde van de informele zone vormgeeft, wordt
meegenomen bij de ontwikkeling van de Burgemeester
Roelenweg locatie.
Eisen
• De bouwhoogte is 6 a 8 lagen, waarbij een hoogteaccent
van ca. 30 m gerealiseerd kan worden aan de Pannekoekendijk,
dat ca. 30% van de gevellengte bestrijkt;
• De locatie en het daarvoor liggende gebied aan de
Stadsgracht maakt onderdeel uit van een informele
zone die zich door de geschiedenis heen ontwikkeld
heeft langs het Zwarte Water;
• De bebouwing past zich aan aan de karakteristieken
van deze informele zone;
• Richting de binnenstad verdicht deze zone zich en
neemt de variatie in programma toe;
• De (semi)openbare en privé ruimten rondom en op
het toekomstige gebouw maken onderdeel uit van de
informele zone en worden dan ook in samenhang met
de omliggende openbare ruimten en gebouwen in deze
zone ontworpen;
• De bebouwing ligt in het, op de tekening
Stedenbouwkundige eisen weergegeven,
bebouwingsvlak.
2.4.4.2 Aanliggende bebouwing
De nieuwbouw grenst aan de panden van Dimence
en Nysingh. Bereikbaarheid en zichtbaarheid van de
aanliggende panden is uitgangspunt.
Eisen
• Het ontwerp voor de nieuwbouw houdt rekening met de
aanliggende bebouwing;
• Dimence blijft direct bereikbaar en zichtbaar vanaf de
Pannekoekendijk en de Burgemeester Roelenweg.
• In Beeldkwaliteit aansluiting zoeken met de
binnenstad.
2.4.5 Historische binnenstad en aanliggende wijken
De toekomstige bebouwing maakt naast zijn ligging aan
de Burgemeester Roelenweg, de Pannekoekendijk en
het Zwarte Water en zijn ligging in de informele zone
onmiskenbaar onderdeel uit van een grotere stedelijke
context rondom de plek waar het Zwarte Water en
de Stadsgracht samen komen. Het water vormt een
verbindend element voor de verschillende gebouwen en
openbare ruimten die hieraan liggen.
Zoals vanuit de locatie de aanliggende gebouwen en
openbare ruimten te ervaren zijn, zal in de toekomst de
locatie met de nieuwbouw vanuit verschillende locaties
te ervaren zijn. De gebouwen en openbare ruimten
rondom deze plek; de toekomstige invulling van het
Katwolderplein, de Schaepmanlocatie en Dieze, het
Maagjesbolwerk, het Rode Torenplein met aanliggende
bebouwing, de zuidoever van het Zwarte Water met
bebouwing en de toekomstige brug over de Stadsgracht
staan in directe relatie tot elkaar. De nieuwbouw gaat een
belangrijk deel uitmaken van deze stedelijke context.
Samenvattend is te zeggen dat de nieuwbouw in stedelijke
lijn aansluit op de gewenste karakteristieken van de
Burgemeester Roelenweg en de Pannekoekendijk en
dat de de nieuwbouw als stedelijk object onderdeel uit
maakt van de informele zone en de stedelijke gebieden
rondom de plek waar de stadsgracht en het Zwarte Water
samenkomen.
12
Burgemeester Roelenweg oost

stads
A28, uitvalswegen, en binnenring programma aan de binnenring
objecten in een ´groene´informele zone
morfologie stadsgevel aan de binnenring;
stedelijke objecten en lijnen
relatie historische binnenstad
en aanliggende wijken
stedelijke objecten aan Zwarte Water en Stadsgracht
Burgemeester Roelenweg oost 13

stads
Eis
• Het gebouw wordt in relatie met de omliggende
stedelijke gebieden en gebouwen ontworpen.
2.4.6 Openbare, semi-openbare en privé ruimten
Onder het toekomstige gebouw wordt een (half)verdiepte
parkeergarage gerealiseerd. Boven op deze garage wordt
een dek ingericht als onderdeel van de aanliggende
(openbare) ruimte. Het is wenselijk dat het bestaande
parkeren van Dimence op maaiveld opgenomen wordt in
deze parkeergarage, zodat de (semi)openbare ruimte in
zijn geheel werkelijk als kwalitatief goed verblijfsgebied
in te richten is. In dat geval kan de omvang van het
bebouwingsvlak zich op het binnenterrein in de richting van
Dimence uitbreiden. De (semi) openbare ruimte is direct
toegankelijk voor voetgangers vanaf de Burgemeester
Roelenweg en de Pannekoekendijk. Deze ruimte moet af
en toe voor autoverkeer (bevoorrading, verhuiswagens,
vuilniswagens, ziekenauto’s, brandweer etc) toegankelijk
zijn.
Wens
• Het bestaande parkeren van Dimence op maaiveld
wordt eveneens opgenomen in de parkeergarage onder
de locatie;
• De locatie is vanaf de huidige entree aan de
Burgemeester Roelenweg tot Achmea, Nysingh
en Dimence toegankelijk voor o.a. bevoorrading,
verhuiswagens, vuilniswagens, ziekenauto’s, en
brandweer.
Eisen
• Het dak van de parkeervoorziening is integraal onderdeel
van de (openbare) ruimte en heeft een maximale
hoogte van 1.20 m gemeten vanaf het aangrenzende
maaiveld; (max. hoogte dek 3m + t.o.v. NAP)
• De buitenruimte van de geclusterde voorziening dient
een besloten karakter te hebben en is onderdeel van
het bouwplan en/of inrichtingsplan;
• Erfafscheidingen dienen een onderdeel te zijn van het
inrichtingsplan;
• Mogelijke hoogteverschillen in de openbare ruimte
worden met zorg ontworpen;
• Kenmerk van de openbare ruimte in het binnengebied
is rust als contrast met het drukke verkeer op de omliggende
wegen;
• De verantwoordelijkheid voor de inrichting van de
openbare ruimte binnen de locatie ligt bij de ontwikkelaar.
Het inrichtingsplan behoeft de goedkeuring van de
gemeente. Eén van de criteria, waarop het inrichtingsplan
getoetst zal worden is het beheer;
• Het stallen van fietsen wordt inpandig binnen de
nieuwbouw opgelost;
• Vuilcontainers krijgen een inpandige plek binnen de
nieuwbouw;
• Er worden enkele parkeerplekken in de openbare
ruimte gerealiseerd;
• Het binnenterrein van de locatie is bereikbaar voor
en biedt ruimte aan het opstellen van bevoorrading,
verhuiswagens, vuilniswagens, ziekenauto´s en
brandweer.
zicht vanuit de historische binnenstad op de locatie
14
Burgemeester Roelenweg oost
ligging aan de historische binnenstad

stads
stedelijke context
zicht vanaf Friese wal
zicht vanaf Kamperpoortbrug
zicht vanaf Pannekoekendijk
zicht vanaf Peperbus
zicht vanaf Rodetorenplein
zicht vanaf Burgemeester Roelenweg
Burgemeester Roelenweg oost 15

stads
stedenbouwkundige eisen
16
Burgemeester Roelenweg oost

stads
Burgemeester Roelenweg oost 17

stads
openbare ruimte
18
Burgemeester Roelenweg oost

stads
Burgemeester Roelenweg oost 19

stads
referentie beelden
buitenruimte; prive tot semi openbaar
parkeren en (semi)openbare ruimte
stedelijk object en stedelijk(e) functies/wonen
20
Burgemeester Roelenweg oost

stads
3 Uitvoerbaarheid en
realisatie
3.1 Archeologie
Deze locatie heeft een hoge archeologische waarde
voor Zwolle. Een deel van het gebied (percelen
7901,7902,7223,6520) komt overeen met gebied 271 op
de archeologische waarderingskaart Zwolle en heeft een
archeologische waarde van 50%. De waarde is gebaseerd
op de aanwezigheid van de vele scheepswerven en andere
oude industrieën waaronder een zoutkeet. Perceel 7899
heeft samen met een deel van het parkeerterrein een
waarde van 10%.
Voor het 50% gebied geldt dat er voorafgaand aan
bouwactiviteiten een Inventariserend Veldonderzoek(IVO)
plaats dient te vinden. Een inventariserend veldonderzoek
geschiedt door middel van waarnemingen in het veld. Op
basis van dit IVO kan een mogelijk vervolgonderzoek met
een bijbehorende planning bepaald worden.
Randvoorwaarden
• Archeologisch onderzoek is verplicht, o.a. voor de
juridisch planologische procedure;
• het Inventariserend Veldonderzoek (IVO) en de
opgraving moet uitgevoerd worden door een
archeologische instantie die een grote kennis en
affiniteit heeft met het onderzoeksgebied;
• Een IVO is nodig voorafgaand aan de sloop;
• Het archeologisch onderzoek dient plaats te vinden
tussen sloop en bouwrijp maken;
• De archeoloog moet betrokken worden bij de sloop om
schade aan mogelijke vondsten te beperken;
• Het onderzoek vindt in de regel niet plaats in de
winter(21-12 tot 21-03);
• Sanering van de grond dient afgestemd te worden op
het archeologisch onderzoek:
Archeologen graven niet in verontreinigde grond
Bij bodemsanering kijkt de archeoloog mee als er in
interessante gebieden wordt gegraven.
• De onderzoekskosten (inventariserend en eventuele
vervolgonderzoeken) zijn voor rekening van de
ontwikkelaar.
Bijlage
Historie Locatie Burgemeester Roelenweg oost.
3.2 Verkeer en Parkeren
Het gebied heeft een goede ontsluiting doordat het dicht bij
de noordelijke op- en afrit Zwolle centrum ligt van de A28.
Daarnaast ligt het gebied aan de binnenring van Zwolle. De
Burgemeester Roelenweg en de Pannekoekendijk hebben
een maximaal toegestane snelheid van 50 km/h.
De toekomstige halfverdiepte parkeergarage wordt vanuit
de Pannekoekendijk ontsloten. Deze ontsluiting mag de
doorstroming op de binnenring niet hinderen. Dit betekent
dat er voldoende opstelruimte moet zijn voor het inrijdende
verkeer (zie bijlage maatvoering entree parkeergarage).
De locatie van de ingang van de parkeergarage is zodanig
gekozen dat vanuit beide richtingen voldoende opstellengte
op de Pannekoekendijk gerealiseerd kan worden. Daarmee
wordt voorkomen dat verkeer naar de parkeergarage
de rotonde of de Hofvlietbrug blokkeert. Vanuit beide
richtingen moeten 3 tot 5 voertuigen zich kunnen
opstellen. Daarnaast is het cruciaal voor de kwaliteit van
Burgemeester Roelenweg oost 21

stads
de verkeersafwikkeling dat het toegangssysteem in de
garage voldoende capaciteit heeft. De NEN 2443 geeft
aan dat garages van 400 tot 600 plaatsen twee ingaande
en 1 uitgaande strook noodzakelijk zijn (zie bijlage
verkeersintensiteiten).
De locatie is gesitueerd tussen gebieden waar een
parkeerreguleringssysteem van kracht is, maar sluit daar
niet direct op aan. Uitgangspunt is dat de toekomstige
bewoners binnen de grenzen van het project parkeren.
Dat betekent dat toekomstige bewoners op de locatie
Burgemeester Roelenweg oost geen recht hebben op een
parkeervergunning in naburige wijken.
Eisen
• Er wordt geparkeerd op eigen terrein;
• De entree van de parkeergarage ligt aan de
Pannekoekendijk ter plaatse van de centrale
verkeersentree;
• De centrale verkeersentree van de locatie
Burgemeester Roelenweg oost ligt aan de
Pannekoekendijk op 50 meter vanuit de rotonde;
• In de garage liggen minimaal drie stroken: waarvan
tenminste twee ingaand;
• Uitgaand verkeer gaat alleen rechtsaf de
Pannekoekendijk op;
• In de garage is de minimale opstellengte voor de
slagboom van de ingang 40 meter;
• De uitgaande rijstrook heeft voor het trottoir een vlak
gedeelte waar tenminste één auto kan staan;
• Maatvoering van parkeervakken en rijstroken in de
parkeergarage conform NEN2443 (Parkeren en stallen
van personenauto´s op terreinen en in garages).
Randvoorwaarde
• Uitgangspunt is dat de parkeernorm overeen
komt met 1pp per 62,5 m2 bvo. De uiteindelijke
parkeernorm wordt door de gemeente in overleg met
de ontwikkelende partij vastgesteld in relatie tot het
definitieve programma;
• Voor zelfstandige wooneenheden rekent Zwolle met
een norm van 1,3pp per wooneenheid;
• Voor studentenhuisvesting kan gerekend worden
met een norm van 0,2 tot 0,6pp per wooneenheid op
voorwaarde dat er zogenaamde campuscontracten
gesloten worden. Dit zal moeten worden vastgelegd in
een overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente.
Bijlage
Verkeersintensiteiten.
Maatvoering entree parkeergarage.
3.3 Waterhuishouding, riolering en
waterkeringen
In 2001 is het Waterbeleid 21e eeuw van kracht geworden.
Volgens dit nieuwe beleid moet de zgn. watertoets
toegepast worden op alle nieuwe ruimtelijke plannen.
De leidraad bij de planontwikkelingen is vasthouden
(bijvoorbeeld door verhard oppervlak te minimaliseren),
bergen (via infiltratie in de bodem of bijvoorbeeld in
bergingsvijvers) en in laatste instantie afvoeren van
regenwater.
Aansluitend op het plangebied ligt in de Burgemeester
Roelenweg een gemengd rioolstelsel. Volledige
afkoppeling van regenwater met infiltratie in de
bodem zal een lastige opgave worden. Lozing op
het oppervlaktewater is niet mogelijk vanwege de
waterkeringen langs de stadsgracht en het Zwarte
Water. In tweede instantie kan onderzocht worden of een
combinatie van infiltratievoorzieningen met een overstort
mogelijkheid op het rioolstelsel haalbaar is. Daarbij moet
worden meegenomen dat de gemiddelde grondwaterstand
varieert tussen NAP + 0.00 m en + 0.50 m en het huidige
maaiveld varieert van circa NAP +1.60 m tot 2.25 m.
De aanwezige maaiveld(dijk) hoogten worden gehandhaafd
en de eisen van de keur op de waterstaatswerken zijn
van kracht. Het gaat om een gebied ca 10 m uit het
Zwarte Water gelegen. Dit gebied dient vrij gehouden te
worden en is bestemd voor waterhuishouding en aanleg,
verbetering en onderhoud van waterkeringen. Andere
invullingen zijn hieraan ondergeschikt. Het Waterschap
Groot Salland bereidt aanpassing van de maatgevende
hoogwaterstanden voor. Afstemming met het waterschap
is noodzakelijk om te komen tot een bestemmingsplan.
Randvoorwaarden
• De infiltratievoorziening moet een inhoud hebben
van 20 mm per m2 aangesloten verharding en
dakoppervlak;
• De ontwikkelaar moet een infiltratieplan opstellen. Dit
plan is onderdeel van de aanvraag bouwvergunning en
wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeente;
• Onderzocht moet worden of de situatie ter plaatse
(fysische en chemische bodemgesteldheid)
belemmeringen opwerpt voor infiltratie en chemisch
geschikt is of gemaakt kan worden voor infiltratie;
• Bij herinrichting dient rekening gehouden te worden
met de berekende maatgevende hoogwaterstand in
zowel het Zwarte Water als de Stadsgracht. Deze zal
bij een veiligheidsniveau van 1:1250 jaar tot maximaal
+1,75m NAP stijgen;
• De aan het Zwarte Water liggende gronden moeten
minimaal op + 2,25 m NAP liggen;
• De keur van het waterschap is op de Pannekoekendijk
en de aan het Zwarte water liggende gronden van
kracht. Voor in de kern- en beschermingszone
geprojecteerde bouwkundige activiteiten gelden eisen
en (ontheffings)procedures.
Bijlagen
Kaart Kabels en Leidingen.
Infiltratie regenwater.
22
Burgemeester Roelenweg oost

stads
3.4 Groen
Het plangebied ligt in de blauw groene vinger zoals die
geformuleerd is in de herziene versie van de structuurvisie
voor de centrumzone. De invulling van het plangebied
moet voldoen aan de randvoorwaarden die hier gesteld
worden(zie paragraaf 2.2.1 hoofdgroenstructuur).
De Pannekoekendijk wordt, als onderdeel van de
binnenring, begeleid door Platanen. Daar waar een
verbijzondering plaatsvindt, verandert de soort.
De doorgaande bomenrij bevindt zich waar kan in
de middenberm van de Pannekoekendijk, aan de
stadsgrachtzijde en de zijde van de bebouwing.
Aan de Pannekoekendijk aan de zijde van het plangebied
staan Populieren. Deze vallen in het bebouwingsvlak op
deze locatie. Dat betekent dat indien ze behouden blijven
ze onderdeel uitmaken van de met bebouwing ingerichte
ruimte.
De Burgemeester Roelenweg wordt met bomen begeleid.
De bestaande boombeplanting van Lindes moet worden
aangevuld. Voor een goede afstand van de bomen tot de
bebouwing is minimaal 10 meter nodig. Op de locatie staan
Italiaanse Populieren. Ze maken onderdeel uit van een
eerder ontworpen inrichtingsplan. Bij de herinrichting van
de locatie worden deze bomen meegenomen.
De oever van het Zwarte Water wordt over de gehele lengte
van het plangebied gevormd door een damwandkade.
Zij maakt deel uit van de primaire waterkering langs het
Zwarte Water.
Wens
• Bij de herinrichting van de locatie blijven de bestaande
bomen zoveel mogelijk behouden.
Eisen
• Aan de Pannekoekendijk worden, aan de westzijde van
de dijk Platanen(min. stamomtrek 0,3 m) geplant in de
zone tussen het fietspad en de weg;
• Aan de Burgemeester Roelenweg wordt de bestaande
boombeplanting van Lindes aangevuld.
Randvoorwaarden
• Tijdens de bouw blijft, bij de te handhaven bomen,
het gebied binnen de kroonprojectie vrij van
veranderingen(bebouwing, maar ook verharding,
kabels en leidingen, etc.) en van activiteiten tijdens de
bouw;
• De bomen in het betreffende gebied dienen
geïnventariseerd te worden;
• Voor alle te kappen (of te verplanten)bomen met een
doorsnede groter dan 15 cm moet een kapvergunning
worden aangevraagd;
• Kappen is niet mogelijk in het broedseizoen(15
maart-15 juli);
• Alle te kappen bomen dienen gecompenseerd te
worden;
• Bij de aanvraag voor een kapvergunning is een
plan nodig waarin duidelijk is waar de te kappen
bomen worden gecompenseerd (zie bijlage
compensatiemogelijkheden bomen).
Bijlage
Compensatiemogelijkheden bomen.
3.5 Milieu
3.5.1 Luchtkwaliteit
In 2007 is het luchtkwaliteitsplan gemeente Zwolle
2007-2011 vastgesteld. Dit plan beschrijft de luchtkwaliteitsituatie
in Zwolle, de opgave, de ambitie en de
aanpak om de vastgestelde doelen te bereiken. Zwolle
wil, binnen de beïnvloedingssfeer van de gemeente, een
significante bijdrage leveren aan de verbetering van de
luchtkwaliteit. Om dat te bereiken zijn de volgende doelen
geformuleerd:
• Voldoen aan wet- en regelgeving;
• Anticiperen op de toekomst, knelpunten in de
toekomst moeten voorkomen worden. Dit betekent
dat de luchtkwaliteit in het planvormingsproces
van ruimtelijke plannen en verkeersplannen wordt
meegenomen;
• Beleid ten aanzien van luchtkwaliteit inbedden
in bestaand gemeentelijk beleid. De gemeente
streeft ernaar dat het aspect door gaat werken in
het verkeers- en vervoersbeleid, het ruimtelijke
ordeningsbeleid en het beleid van vergunningen en
handhaving.
Voor de planlocatie zijn met name de Burgemeester
Roelenweg en de Pannekoekendijk van belang.
De analyse van de luchtkwaliteit zoals opgenomen in
het luchtkwaliteitsplan Zwolle laat zien dat in 2010
en 2020 geen overschrijdingen van de normen zijn te
verwachten langs de Burgemeester Roelenweg en de
Pannekoekendijk. Voor 2020 is een bijna-overschrijding
(38-40 ug/m3) van de norm voor NO2 (40 ug/m3) te
verwachten.
Randvoorwaarde
• Voor o.a. bouwvergunning en bestemmingsplanwijziging
dient de complete situatie m.b.t.
luchtkwaliteit in beeld gebracht te worden uitgaand
van geactualiseerde gegevens ten aanzien van o.a.
verkeersintensiteiten.
3.5.2 Geluid
Er is een verkennend akoestisch onderzoek naar
wegverkeerslawaai uitgevoerd (Alcedo, 20092777.01,
21 oktober 2009). Samenvattend is het volgende
geconcludeerd: Bij vrijwel ieder wooneenheid wordt de
voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van alle
omringende wegen overschreden, behalve ten gevolge
van de Katerdijk. De maximale grenswaarde voor de
geluidsbelasting van binnenstedelijk wegverkeer op
Burgemeester Roelenweg oost 23

stads
woningen en geluidsgevoelige gebouwen van de categorie
a van 63 dB wordt in enkele gevallen overschreden.
De maximale grenswaarde voor de geluidsbelasting ten
gevolge van buitenstedelijk wegverkeer (A28) van 53 dB
wordt voor een deel van het plangebied overschreden.
In situaties waar nieuw te bouwen geluidsgevoelige
bestemmingen een geluidsbelasting ondervinden boven
de voorkeursgrenswaarde, dient allereerst onderzocht
te worden of deze geluidsbelasting gereduceerd kan
worden door het treffen van maatregelen aan de bron of
in het overdrachtsgebied. Voor wat betreft vermindering
van het wegverkeerslawaai kan gedacht worden aan
verbetering van het wegdektype en/of het toepassen van
schermen. Verbetering van het wegdektype brengt echter
hoge kosten met zich mee en de initiatiefnemer heeft
geen zeggenschap over de wegen. Over het verhogen
van de overige bestaande geluidsschermen langs de
Rijksweg A28 heeft de opdrachtgever geen zeggenschap.
Het plaatsen van andere nieuwe geluidsschermen of
wallen in het plangebied lijken in voorliggende situatie
stedenbouwkundig niet wenselijk.
Aangezien bij vrijwel alle woningen de voorkeursgrenswaarde
van 48 dB vanwege wegverkeerslawaai wordt
overschreden, dienen hogere grenswaarden te worden
aangevraagd. Voor wooneenheden waar ook de maximale
grenswaarde van 53 of 63 dB wordt overschreden kunnen
geen hogere grenswaarden worden vastgesteld. Voor
deze wooneenheden dient in het ontwerp van de woning
al rekening te worden gehouden met één van de volgende
maatregelen:
• Het zodanig vormgeven van de wooneenheden
zodat de geluidsbelasting ter plaatse van de gevels
van verblijfsruimten niet hoger is dan de maximale
grenswaarde;
• Het toepassen van dove gevels. Aangezien het
wooneenheden betreft die bestaan uit één
ruimte, met veelal maar één buitengevel vergt dit een
bijzondere ontwerpopgave. Een alternatief voor
de dove gevel is de vliesgevel. Bijkomend voordeel
van deze maatregel is een verbetering van de
energieprestatie van de woning;
• Geadviseerd wordt om in het ontwerp optimaal
gebruik te maken van de afschermende werking die de
nieuwbouw oplevert.
Op dit moment is de definitieve inrichting van het gebied
en de vormgeving van de gebouwen nog niet bekend.
Op het moment dat hierover meer duidelijkheid is, zal
deze inrichting en vormgeving opnieuw moeten worden
doorgerekend en worden getoetst.
3.5.3 Externe veiligheid
Over de A28 worden gevaarlijke stoffen getransporteerd.
Randvoorwaarden
• Er dient een onderzoek uitgevoerd te worden naar de
effecten van de planrealisatie op het groepsrisico;
• Het uit te voeren onderzoek dient oa ten aanzien van
de te hanteren uitgangspunten aan te sluiten op de
Milieuvisie A28 zone;
• De resultaten van het onderzoek en de op basis van het
onderzoek te nemen maatregelen dienen afgestemd te
worden met de gemeente;
• Het plangebied bevindt zich in “centrum stedelijk
gebied” zoals geformuleerd in het gebiedsgericht
externe veiligheidbeleid van de gemeente Zwolle. Voor
dit gebied geldt in principe het standstill beginsel,
dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen niet mogen
leiden tot verhoging van het groepsrisico.
3.5.4 Bodem
Op de locatie is er sprake van een (forse)
bodemverontreiniging. Er zijn diverse onderzoeken
verricht. Voor de bouw van het Dimence-gebouw is de
grond gesaneerd, waarbij de destijds door de gemeente
Zwolle
Kade
24
Burgemeester Roelenweg oost
Italiaanse populieren in het binnengebied

stads
gehanteerde referentiewaarden zijn gehanteerd. Die
referentiewaarden liggen boven de huidige streefwaarden,
zodat er rekening mee gehouden dient te worden, dat
ook bij ontgraving van dat deel van de locatie licht
verontreinigde grond vrij komt. Bovendien dient er
rekening mee gehouden te worden dat er nog een depot
met verontreinigde grond ligt vanuit die sanering, die
afgevoerd zal moeten worden.
De resultaten van de verschillende onderzoeken
zijn bij elkaar gebracht in het rapport Samenvatting
bodemkwaliteit Pannenkoekendijk te Zwolle, Grontmij,
5 november 2004). De conclusie van dit rapport is, dat
de bodem sterk verontreinigd is met diverse stoffen. Van
delen van de locatie zijn nog geen gegevens bekend en
bovendien is nog niet naar alle op basis van de voormalige
bedrijfsactiviteiten ter plaatse te verwachten stoffen
gezocht. De afperking van de wel bekende verontreiniging
van zowel bodem als grondwater is niet geheel bekend en
er is geen zicht op de ontwikkeling van de verontreiniging
in de tijd. Er is sprake van een actueel verspreidingsrisico
van de verontreiniging middels grondwater en mogelijke
beïnvloeding van de drinkwaterkwaliteit. Uiterlijk 1-12-
2011 moet een aanvang zijn gemaakt met de sanering van
de carboleumverontreiniging waarop is beschikt.
Een deel van de bodemverontreiniging bevindt zich op
gemeentegrond en onder de door de ontwikkelaar aan te
kopen taxicentrale.
Er wordt onderzocht in hoeverre het mogelijk is om de
grond te saneren middels het uitgraven van een groot
deel van de locatie ten behoeve van een ondergrondse
parkeergarage in twee lagen gecombineerd met een
installatie van warmte/koude opslag. Op die wijze zou
binnen een afzienbare termijn een eindige sanering
mogelijk moeten worden.
Randvoorwaarden
• Voor de bouwvergunning is een door het bevoegd
gezag goedgekeurd saneringsplan en een goedgekeurd
saneringsverslag noodzakelijk;
• Voor de bouwvergunning en bestemmingsplanwijziging
zijn nodig:
1. een bodemonderzoek naar de te verwachten
verontreinigingen op basis van voormalig gebruik van
het terrein.
2. een door het bevoegd gezag goedgekeurd
saneringsplan en een goedgekeurd saneringsverslag
voor aangetoonde ernstige gevallen van
bodemverontreiniging.
3. voor de bouwvergunning dient tevens onderzoek
plaats te vinden conform NEN 5740 (met uitzondering
van gesaneerde delen waarvoor het saneringsverslag
is goedgekeurd én in ieder geval niet ouder is dan vijf
jaar). Dit onderzoek mag in ieder geval niet ouder zijn
dan 5 jaar bij indiening bouwvergunning.
3.5.5 Ecologisch onderzoek
Randvoorwaarden
• Er dient ecologisch onderzoek te worden gedaan.
3.5.6 Duurzaamheid
3.5.6.1 Gemeentelijk klimaatbeleid
Het gemeentelijk klimaatbeleid (2004) stelt dat energie een
vast onderdeel is bij planontwikkeling. Voor nieuwbouwlocaties
geldt een energieprestatie (EPL) ≥ 7,2. Het beleid
is inmiddels verouderd. Gemeenten, bij monde van de VNG,
en het Rijk hebben in 2007 een akkoord gesloten om zich
gezamenlijk in te spannen voor een schoner, zuiniger en
duurzamer Nederland. De energiedoelstellingen die zijn
overeengekomen zijn afkomstig uit het kabinetsbeleid
“Schoon en zuinig”. Ze luiden als volgt:
• De uitstoot van broeikasgassen, met name CO2 in 2020
wordt met 30% verminderd vergeleken met 1990;
• Het tempo van energiebesparing de komende jaren
verdubbelen van 1% nu naar 2% per jaar;
Burgemeester Roelenweg oost 25

stads
• Het aandeel duurzame energie in 2020 verhogen
van ongeveer 2% nu naar 20% van het totale
energiegebruik.
Ook heeft het Rijk een convenant gesloten met Bouwend
Nederland, de NEPROM en de NVB (Aedes heeft zich later
ook aangesloten, dus het geldt ook voor de corporaties)
met als doel energiezuinige nieuwbouw van woning- en
utiliteitsgebouwen. Met dit convenant wordt beoogd het
gestandaardiseerde energieverbruik in de volle breedte
van de nieuwbouwproductie (de EPC) te verlagen met
25% per 1 januari 2011 en 50% per 1 januari 2015.
Daarbij is nog aangegeven dat collectieve duurzame
energiesystemen, zoals Koude/Warmte-opslag, niet ter
compensatie mogen dienen van de EPC. Op basis van deze
2 aanknopingspunten heeft de gemeente een uitwerking
gemaakt naar de volgende energiedoelstellingen voor de
nieuwbouw van woningen en utiliteitsgebouwen:
• Doelstelling 1: Alle nieuwbouw van woningen en
utiliteitsgebouwen in Zwolle worden vanaf 1 januari
2011 gerealiseerd met een EPC van 0,6 en vanaf 1
januari 2015 met een EPC van 0,4;
• Doelstelling 2: Het aandeel duurzame energie van
het totale energiegebruik voor de nieuwbouw van
woningen en utiliteitsgebouwen bedraagt tenminste
60%;
De doelstellingen kunnen worden bereikt door toepassing
van Koude Warmte Opslag (KWO) in combinatie met zonneenergie
(PV-panelen, “zonnedaken”) en andere vormen van
duurzame energie.
3.5.6.2 Duurzaam bouwen
Op 8 januari 2007 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie
Duurzaam Bouwen vastgesteld. Het beleid is van
toepassing op gebouwen en grond.-, weg- en waterbouw
en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor
duurzaamheid bereikt moeten worden.
Duurzaam bouwen heeft betrekking op de thema’s energie,
materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit.
Het minimaal te bereiken niveau van kwaliteit- en
duurzaamheidprestaties komt overeen met de toepassing
van de vaste, kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal
Pakket Duurzame (Utiliteits)bouw (maatregelen, die
altijd technisch goed toepasbaar zijn en in de regel
kostenneutraal zijn).
3.5.6.3 Visie op de ondergrond
Zwolle wil de evenwichtige groei en duurzame
ontwikkeling van de stad voortzetten en goed regelen.
Als eerste gemeente in Nederland voegt Zwolle een extra
dimensie toe bij het nadenken over een optimale inrichting
en gebruik van haar ruimte: de ondergrondse dimensie.
De gemeenteraad heeft hiervoor oktober 2007 de visie op
de ondergrond vastgesteld en besloten de basisprincipes
uit deze visie toe te passen in projecten.
Belangrijke uitgangspunten zijn het structureel en
georganiseerd toepassen van koude en warmte opslag
(KWO), het koppelen van KWO met grondwatersanering en
het werken met ondergrondse bestemmingen en functies.
Aanpak volgens de visie versterkt een duurzame
ontwikkeling, zorgt voor energiebesparing en CO2 reductie,
leidt door de koppeling van functies tot kostenvoordeel
en kan hierdoor de stedelijke ontwikkeling een enorme
impuls geven.
Bijlage
Onderzoekstraject bodemsanering en procedure van
onderzoek en vergunningverlening
3.6 Bestemmingsplan
Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan
Dieze West. De voorgestelde invulling is in strijd met het
bestemmingsplan.
Randvoorwaarden
• De bebouwing kan slechts worden gerealiseerd indien
een nieuw bestemmingsplan in procedure wordt
gebracht;
• Een nieuw bestemmingsplan dient betrekking te
hebben op de gehele locatie begrens door het Zwarte
Water, de Pannekoekendijk, de Burgemeester
Roelenweg en de A28 zone;
• Het maken van de ruimtelijke onderbouwing voor een
vrijstellingsprocedure is de verantwoordelijkheid van
de ontwikkelaar;
• Het maken van een nieuw bestemmingsplan wordt door
de ontwikkelaar aan de gemeente uitbesteed.
3.7 Leefbaarheidmaatregelen
Randvoorwaarden
• Van de ontwikkelaar wordt verwacht, dat er naar
behoefte wordt overlegd met de omgeving over het
bouwplan;
• De ontwikkeling van het bouwplan voor wat betreft de
geclusterde voorziening gebeurt in intensief overleg
met een klankbordgroep, waaraan vertegenwoordigers
van belanghebbenden uit de omgeving deel zullen
nemen;
• Ontwikkelaar is gehouden om flankerende
maatregelen, die voortvloeien uit de specifieke functie
van de geclusterde voorziening te realiseren danwel te
gedogen.
26
Burgemeester Roelenweg oost

stads
eigendomssituatie
Burgemeester Roelenweg oost 27

stads
4.3 Financiën
4 Uitvoeringsaspecten
4.1 Contractvorming
De locatie, zowel het bouwplan als de openbare en niet
openbare buitenruimte, zal worden ontwikkeld door
Volker Wessels. Met Volker Wessels is eind 2006 een
Intentie overeenkomst gesloten om de haalbaarheid van
de planontwikkeling te onderzoeken. Deze overeenkomst
zal, als de ontwikkeling haalbaar blijkt te zijn, worden
gevolgd door een Exploitatie overeenkomst op basis van de
exploitatieverordening van de gemeente Zwolle, waarin o.a.
de financiële en uitvoeringsafspraken tussen gemeente
en ontwikkelaar worden vastgelegd. In de Exploitatie
overeenkomst worden ook afspraken vastgelegd over het
overdragen van eigendom en beheer en het afkopen van
het onderhoud van de openbare ruimte in het plangebied
aan de gemeente.
De aanleg van het vrij liggende fietspad langs de
Roelenweg en de vergroting van de rotonde is de
verantwoordelijkheid van de gemeente.
4.2 Planning
Er is een planning opgesteld en als bijlage bijgevoegd. Er
wordt naar gestreefd de planning verder te optimaliseren
om de start van de bouw eerder te laten plaats vinden.
In de exploitatie overeenkomst worden o.a. afspraken
gemaakt over de kostenverdeling:
• De kosten voor het maken van een bestemmingsplan
zijn voor rekening van de ontwikkelaar;
• De ontwikkelaar betaalt de gemeente een vergoeding
voor de ambtelijke voorbereidingskosten;
• In het kader van de Exploitatieovereenkomst maken
gemeente en ontwikkelaar afspraken over de financiële
afwikkeling van de levering van gronden over en weer,
de eventueel te verrekenen kosten in het kader van
de bodemsanering, de afkoop van onderhoud van
openbaar gebied, en de mogelijke samenwerking
tussen gemeente en ontwikkelaar/toekomstige
exploitant van de parkeervoorziening over de exploitatie
van de parkeervoorziening;
• De aanleg van de openbare ruimte in en direct om
het plangebied, waaronder de reconstructie van
de Pannenkoekendijk ten behoeve van de entree
van de parkeervoorziening komt voor rekening
van ontwikkelaar. Het planten van de bomen zoals
aangegeven in de tekening Stedenbouwkundige eisen
maakt hier onderdeel van uit;
• De aanleg van het vrij liggende fietspad langs de
Roelenweg en de vergroting van de rotonde komt voor
rekening van gemeente.
4.4 Kwaliteit
Voor de locatie wordt gestreefd naar een hoogwaardige
stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit
aansluitend op de stedelijkheid van de binnenstad. De
plannen behoeven de goedkeuring van de gemeente.
Toetsing zal plaats vinden in een planteam, waaraan
vertegenwoordigers van ontwikkelaar en gemeente
deelnemen. Het niveau van welstandstoetsing is, in
overeenstemming met het niveau van de binnenstad, hoog.
28
Burgemeester Roelenweg oost

stads
Belangrijke toetsmomenten, voor zowel het bouwplan als
het inrichtingsplan, zijn:
• VO bouwplan
• DO bouwplan
• VO inrichtingsplan
• DO inrichtingsplan
4.5 Organisatie
Ten behoeve van de afstemming tussen gemeente en
ontwikkelaar wordt een regulier overleg georganiseerd
(planteam). In dit overleg zijn minimaal aanwezig de
ontwikkelaar (Volker Wessels) en de gedelegeerd
ontwikkelaar (DLH) en vanuit de gemeente de projectleider
voor de locatieafhankelijk van het onderwerp aangevuld
met medewerkers vanuit verschillende disciplines.
De communicatie over het bouwplan en inrichtingsplan
wordt verzorgd door de ontwikkelaar. De communicatie
over de geclusterde voorziening wordt verzorgd, door
de instelling, die het zorgconcept binnen de geclusterde
voorziening voor haar rekening neemt samen met de
gemeente.
Voor overige informatie
zie ingevouwen planning
Burgemeester Roelenweg oost 29

stads
1. Historie locatie
Burgemeester Roelenweg oost
Bijlagen
Aan de Zwarte Waterkant hebben verschillende
scheepstimmerwerven met hellingen gelegen. De
bekendste scheepswerf is van de firma van der Velden
die tot 1970 heeft bestaan. Van der Velden nam de
scheepswerf over van Van Goor&Wentholt in 1927. In 1827
leverde van Goor het kofschip Catharina af aan kapitein
Thomas Lange. De informatie over deze werf gaat terug tot
1713 toen een zekere Jacobs uit Zwartsluis toestemming
van het Zwolse stadsbestuur kreeg om er een werf met
twee hellingen te bouwen.In de periode voor 1630 was er in
Zwolle reeds een bloeiende scheepsbouw. De verwachting
is dat die werven ook hier gelokaliseerd waren.
Op de hoek van de Pannekoekendijk en de Schuttevaerkade
wordt al in 1724 melding gemaakt van de aanwezigheid
van een Zoutkeet. Deze Zoutkeetlag tussen de
scheepstimmerwerf van Jacobs en de houtzaagmolen de
Zwaan. Een gedeelte van het terrein van de Zoutkeet werd
in 1725 aangekocht ten behoeve van de houtzaagmolen.
In 1832 is de Zoutkeet eigendom van Gerardus Antonius
Ramaer en concorten.
30
Burgemeester Roelenweg oost

stads
2. Verkeersintensiteiten
Burgemeester Roelenweg oost 31

stads
32
Burgemeester Roelenweg oost

stads
Burgemeester Roelenweg oost 33

stads
3. maatvoering entree parkeergarage
34
Burgemeester Roelenweg oost

stads
4. Kabels en leidingen locatie
Burgemeester Roelenweg oost
Burgemeester Roelenweg oost 35

stads
5. Infiltratie regenwater
Volgens de nieuwe bouwverordening moet regenwater
op eigen terrein worden geïnfiltreerd. Het infiltratieplan
wordt bij de bouwaanvraag getoetst. Onderzoek in het
eigen plangebied door de projectontwikkelaar is wenselijk.
Indien er op eigen gebied geen ruimte aanwezig is of de
bodem ongeschikt voor infiltratie is gaat de compensatie
bepaling gelden. In dit geval is afkoop mogelijk.
Voor 2006 geldt een afkoop bedrag van € 15,00 per m²
afkoppelbaar dak- en terrein oppervlak. Voor dat bedrag
zal de gemeente in de bestaande straat of een aanwezige
openbare groenstrook een infiltratievoorziening aanleggen,
bv een regenwater/infiltratieriool naar een aanwezige of
aan te leggen vijver/sloot/gracht. De toe te rekenen kosten
worden bepaald op basis van het te realiseren verhard oppervlakte.
6. Compensatiemogelijkheden bomen
Voor compensatie zijn vier mogelijkheden. In volgorde van
wenselijkheid:
1. Herplant ter plekke(in het eerste er op volgend
plantseizoen);
2. Herplant in de directe omgeving(in het eerste er op
volgend plantseizoen);
3. Herplant ter plekke(in aansluiting op een reconstructie
in de komende 1 tot 5 jaar);
4. Herplant in de directe omgeving(in aansluiting op een
reconstructie in de komende 1 tot 5 jaar.
Wanneer bij functiewijziging(groen naar rood) er absoluut
geen mogelijkheden zijn om herplant uit te voeren volgens
het vier stappen principe is er de mogelijkheid financieel te
compenseren. De gemeente stelt in dat geval een bedrag
vast dat gestort moet worden in een bomenfonds.
7. Onderzoekstraject bodemsanering
en procedure van onderzoek en
vergunningverlening
In het onderzoekstraject bodemsanering worden de
volgende stappen doorlopen:
1. Historisch onderzoek (NVN5725)
2. Verkennend onderzoek (NEN5740)
3. Nader onderzoek;
4. Saneringsonderzoek/saneringsplan
5. Partijkeuringen (eventueel bij grondverzet)
6. Saneringsverslag
Procedure van onderzoek en vergunningverlening
Na het nader onderzoek naar bodemverontreiniging
worden ernstige gevallen gemeld bij het bevoegd gezag
Wbb (Gemeente Zwolle). Deze neemt daarop beschikking
op “ernst en urgentie”. Daarna wordt saneringsonderzoek
uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld waarvoor
instemming wordt gevraagd bij het bevoegd gezag Wbb.
Ook hiervoor wordt een beschikking genomen.
De twee hierboven beschreven beschikkingenprocedures
duren ieder maximaal 15 weken, waarna nog een
bezwarentermijn van 6 weken in acht moet worden
genomen. Ook is er de mogelijkheid om beide
beschikkingen in één keer aan te vragen. Een verklaring
van geen bezwaar van belanghebbenden en/of
omwonenden kan leiden tot een snellere afwikkeling van
de procedure en voorkomt een mogelijke rechtsgang
nadien.
Om vertragingen in de procedure te voorkomen wordt
sterk aanbevolen in een vroeg stadium van dit traject een
vooroverleg te voeren met het bevoegd gezag.
Na afronding van de sanering dient ook het
saneringsverslag ter goedkeuring aan het bevoegd gezag
Wbb te worden voorgelegd. Ook hiervoor geldt de hiervoor
genoemde maximale proceduretijd.
36
Burgemeester Roelenweg oost

stads
8. Samenvatting energievisie
Doel van de energievisie is om mogelijke energiesystemen
in kaart te brengen, waarmee de gemeentelijke
doelstellingen voor het gebied gerealiseerd kan worden.
In haar energiebeleidsplan heeft de gemeente Zwolle
de doelstelling geformuleerd dat bij nieuw te bouwen
woningen de EPC 5-10% lager moet zijn dan het
Bouwbesluit voorschrijft. Per 1 januari 2006 is de EPC voor
een nieuw te bouwen woning gesteld op 0,8. Dit betekent
voor de nieuwbouwwoningen een EPC van 0,72-0,76.
Uit de energievisie blijkt ondermeer dat een systeem van
warmte koude opslag als kansrijk wordt beoordeeld.
Burgemeester Roelenweg oost 37