Onderzoek herbestemming kerken en kerklocaties - Bisdom ...

Voor het overige geldt:
• Een goede huuropbrengst, die in verhouding staat met de locatie, bepaalt in grote mate de zelfredzaamheid
van de transformatie.
• Een goede functiekeuze die zich verdraagt met de aard van het gebouw en een daadwerkelijke vraag
is essentieel.
• De grootte van de ontwikkelende organisatie draagt bij aan een hogere kans van slagen.
• De aard van het gebouw moet zich lenen voor een transformatie.
• Een goede inschatting van de onderhoudskosten en exploitatielasten in verhouding tot de huuropbrengsten
is essentieel voor de exploitatie.
Het herontwikkelingstraject kent geen logische volgorde
Het proces van herbestemmen of herontwikkelen is een langdurig proces en kent geen logische
volgorde, fasering of strategische lijn, zo blijkt uit de praktijk. Een van de complicerende factoren is dat
het proces meestal geen helder begin kent en dus het eindresultaat niet altijd even goed te beoordelen
valt op de vraag of er ad-hoc, dan wel weloverwogen keuzes zijn gemaakt. De casebeschrijvingen laten
herbestemmingstrajecten van gemiddeld 6 tot 8 jaar zien. Deze lange trajecten werken nadelig op de
herontwikkeling, omdat dit een onderhoudsachterstand bewerkstelligt, oplopende renteverliezen met
zich meebrengt en de plankosten doet oplopen. Ter bevordering van een sneller proces is een transformatieschema
opgesteld om als checklist te dienen.
Noodzaak tot selectie
Herbestemming is een complexe materie, waarbij het de taak is om zowel geschikte functies, gebruikers
als externe financiers, en bouwkundige oplossingen te vinden. Gezien de grootschaligheid van de
opdracht en het vraagstuk is het om meerdere redenen noodzakelijk om tot een selectief beleid te
komen:
• Vanuit financieel en exploitatie oogpunt kan een te vasthoudend beleid, oftewel een onvoorwaardelijke
keuze voor behoud dan wel sloop/nieuwbouw, tot zeer hoge maatschappelijke lasten leiden.
Ruim denken en het onderzoeken van alle mogelijkheden geeft inzicht in welke opbrengstderving de
eigenaar bereid is te accepteren en welke verborgen “subsidie” daarmee indirect wordt gegeven aan
een herbestemming.
• Een ondoordachte aanwijzing kan negatief uitpakken in het economische verkeer, immers, volgens
het principe van een revolvend fund moeten kerken in staat zijn om de instandhouding van hun
kernvoorraad te financieren.
• Herbestemmingstrajecten kunnen langdurig zijn. Vroegtijdige selectie op basis van praktische
overwegingen, anticiperen op komende leegstand, een inventarisatie van aanbod van functies,
financiering en bouwkundige mogelijkheden en een regionaal kerkenplan bundelt energie en
daadkracht.
• Indien een herbestemming niet vrijwillig tot stand komt, maar wordt afgedwongen door een
monumentenaanwijzing, zal het monumentenbestand dermate toenemen dat het begrip “monument”
devalueert. De onzuivere groei van het aantal monumenten doet een grotere aanslag op het
subsidiebudget per serieus monument bij gelijkblijvende subsidiestromen.
• Tijdig onderkennen van het in onbruik raken en het tijdig organiseren van het overleg tussen lokale
overheid, de kerkeigenaar, belanghebbenden en mogelijke nieuwe exploitanten kan veel van de
hierboven geschetste problemen voorkomen.
186