Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

More documents

Recommendations

Info

MarkedsoVersikt MarkedsoVersikt Markedet for næringseiendom kan skilles på utleie, transaksjoner, eiendomsfond og syndikering. Videre kan markedet splittes opp etter geografisk inndeling, eiendomstype, investorgruppe etc. Vi vil i det følgende gi en kort oversikt over markedet. Boks 1 viser prognosesenterets anslag for samlet areal for private næringsbygg pr. 1 januar 2008. Begrepet private næringsbygg omfatter industri/logistikk, kontor, forretning, hotell og restaurantbygg. totalt er det ca. 80 mill. m2 som potensielt kan leies ut. teoretisk kan man tenke seg et tillegg for andre typer bygg som det offentlige kan tenke seg å leie, for eksempel et sykehjem. av det samlede areal private næringsbygg ligger omtrent 13 % i hovedstaden, som naturligvis har en høyere andel av leieinntektene. samlet kontorareal i oslo vites ikke sikkert, fordi man i Norge før 1983 kun registrerte antall bygg og ikke areal. data fra GaB-basen og oslo kommune indikerer at samlet kontormasse i oslo, asker & Bærum er på 9,1 mill. m2 pr. oktober 2008. det er ca. 2 400 kontorbygg i de tre kommunene, og de har et snittareal på snaue 3 800 m2 . Hvis det samlede kontorarealet i 1 Sum private næringsbygg i m² pr. januar 2008 Andel oslo 10 403 625 13 % Østlandet øvrige 27 224 590 34 % sør-landet 8 422 114 11 % Vest-landet 17 151 903 22 % Midt-Norge 10 409 932 13 % Nord-Norge 5 884 150 7 % Sum Norge 79 496 314 100 % (kilde: prognosesenteret as) området var leid ut til eiendomsverdis snittpris på ca. 1 600 kr. pr. m2 , får vi et årlig utleiepotensial på 14,5 mrd. kr. Gitt at alle private næringsbygg faktisk hadde blitt leid ut, og til en snittpris på 750 kr. pr. m2 /år, får vi et utleiepotensial på 60 mrd. kr i Norge. ssBs statistikk for antall private næringsbygg viser at det pr. januar i år var ca. 38 000 bygg innenfor kontor- og forret- 2 Stk. bygg jan. 08 Industri- og lagerbygg Kontor- og forretningsbygg Hotell og restaurantbygg Sum Østfold 5 024 2 347 729 8 100 akershus 6 811 2 573 490 9 874 oslo 8 899 2 677 307 11 883 Hedmark 5 432 1 846 1 940 9 218 oppland 5 540 1 765 4 020 11 325 Buskerud 6 291 2 105 2 785 11 181 Vestfold 5 212 1 800 885 7 897 telemark 4 988 1 824 2 114 8 926 aust-agder 2 318 1 105 1 090 4 513 Vest-agder 3 986 1 524 759 6 269 rogaland 8 070 3 752 1 140 12 962 Hordaland 14 553 2 965 2 081 19 599 rogaland 3 309 1 027 2 234 6 570 Møre og romsdal 6 232 2 124 2 150 10 506 sør-trøndelag 5 112 1 891 1 551 8 554 Nord-trøndelag 2 797 1 217 1 282 5 296 Nordland 6 024 2 563 2 353 10 940 troms 3 250 1 453 1 145 5 848 finnmark 2 421 995 1 096 4 512 Sum 106 269 37 553 30 151 173 973 ningssegmentet, hvorav 7 % i oslo. totalt sett er det ca. 174 000 private næringsbygg i Norge. Boks 3 viser at det i perioden 2003 - 2007 ble solgt næringseiendommer i Norge for drøye 200 mrd. kr., med et årlig snitt på ca. 40 mrd. kr. tallene er basert på tellinger av dnB Nor Næringsmegling as og inkluderer ikke eiendommer solgt til mindre enn 50 mill. kr. i perioden fra og med 2006 til og med andre halvår 2008 har eiendomsselskapene hatt høyest andel av kjøpene, med 37 %. fondsaktørene har hatt en andel på 26 %, som i år blir langt lavere. syndikeringsaktørene har stått for 14 %, Livselskapene 11 %, utlendinger 7 % og private/andre 7 %. Ca. halvparten av transaksjonsvolumet målt i kroner de siste to årene er relatert til oslo. 16 % var fra porteføljer fordelt på ulike lokasjoner, og 36 % på andre områder enn oslo. 3 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år 4 UNioN markedsrapport Q4 2008 (kilde: ssB) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 15 2003 22 2004 44 2005 68 2006 53 2007 27 2008e (kilde: UNNM / dnB Nor Næringsmegling as)
NÆriNGseieNdoM: NYe reGLer for LiGNiNGsVerdi oG aVskriVNiNG aV tekNiske iNstaLLasJoNer – eNdriNGer oG koNsekVeNser statsbudsjettet for 2008 inneholder en rekke forslag til endringer i beskatningen av næringsbygg. to forslag som alle eiere av næringseiendom vil merke, er de nye reglene for fastsettelse av ligningsverdi og innføringen av en egen saldogruppe for avskrivning av faste tekniske installasjoner. forslagene er ennå ikke formelt vedtatt av stortinget, og artikkelen bygger på forslagene slik de ble fremsatt, men det er ikke forventet vesentlige endringer. av BaHr-advokatene stig L. Bech og Joachim M. Bjerke JOAcHIm m. BJerKe advokat STIG L. BecH advokat 1.) Økt LiGNiNGsVerdi på fast eieNdoM det viktigste forslaget i årets budsjett er trolig at ligningsverdien på nærings- eiendom skal økes vesentlig. Økningen er fra dagens nivå på rundt 25 % av markedsverdien til rundt 40 %. i tillegg innføres en ny verdsettelsesmodell for næringseiendom som er utleid. for næringseiendom som er utleid, skal formuesverdien settes lik 40 % av en kapitalisert utleieverdi. den kapitaliserte utleieverdien beregnes på grunnlag av utleiers brutto leieinntekter, fratrukket et prosentvis standardfradrag for utleiekostnader. forslaget omfatter i utgangspunktet alle typer næringseiendom, også næringseiendom i utlandet, samt bolig- og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet. forslag til en konkret kapitaliseringsfaktor eller størrelsen på det prosentvise standardfradraget er ennå ikke fremlagt, og det er derfor ikke mulig å vite hvordan forslaget vil slå ut for den enkelte eiendom. forhåpentlig vil myndighetene vise en viss forsiktighet i valg av kapitaliseringsfaktor og standardfradrag. dersom samme kapitaliseringsfaktor og standardfradrag blir anvendt for all næringseiendom, er det grunn til å tro at særlig nyere bygg i sentrale strøk vil komme forholdsmessig godt ut av det nye systemet. i tillegg vil ulike varianter av ”net-lease” eller ”barehouse” leieforhold kunne bli mer attraktive for utleier, da disse vil medføre en lavere kapitalisert verdi. for ikke utleid næringseiendom, enten det skyldes tomme lokaler eller at eiendommen brukes i egen virksomhet, vil i utgangspunktet dagens ordning opprettholdes. det foreslås imidlertid at ligningsverdiene skal økes med nye 60 %, etter den generelle økningen på 10 % for 2008. departementet varsler også at de vil prøve å finne en bedre sjablongmetode for slike eiendommer. den såkalte sikkerhetsventilen som ble innført i 2007, og som fastsetter at ligningsverdien for næringseiendom ikke skal overstige 80 % av markedsverdien, foreslås redusert til 60 %. det betyr at de nye formuesverdiene (enten eiendommen er utleid eller ikke) ikke skal overstige 60 % av eiendommens markedsverdi. Hvor lenge denne satsen vil bli stående, er et annet spørsmål. det vil neppe overraske mange om dagens regjering øker ligningsverdien av næringseiendom ytterligere. de nye reglene skal tre i kraft fra og med inntektsåret 2009 og vil således ikke påvirke formuesverdiene for 2008. 2.) NY saLdoGrUppe for faste tekNiske iNstaLLasJoNer i dag avskrives faste tekniske installasjoner i bygg sammen med bygningen eller forretningseiendommen, med en sats på 2 prosent for forretningsbygg og 4 prosent for bygg og anlegg, hoteller mv. fra 2009 foreslås det at faste tekniske installasjoner skilles ut som en egen saldogruppe, med en avskrivningssats på 10 %. tilsynelatende vil forslaget være positivt for eiere av næringseiendom. for nye bygg vil deler av byggekostnadene kunne skilles ut og avskrives med en høyere sats. tilsvarende vil også eiere av eksisterende bygg kunne skille ut deler av historisk kost og avskrive disse med den nye og høyere satsen. Hvordan disse kostnadene skal skilles ut, er ikke fastsatt, men de vil trolig variere avhengig av byggets alder. Videre vil forslaget også gjøre det mer gunstig med utskiftninger av faste tekniske installasjoner som representerer en standardheving. tidligere er den delen av kostnadene som knytter seg til standardhevningen blitt aktivert på bygget og avskrevet sammen med dette. Nå vil de kunne avskrives med 10 % pr år. forslaget innebærer imidlertid en betydelig ulempe for kostnader som ikke representerer en standardheving. siden installasjoner i dag avskrives sammen med bygget, regnes utskiftninger normalt som vedlikehold og som kan fradras direkte. Når faste tekniske installasjoner blir egen saldogruppe, blir utskriftninger ansett som nyanskaffelse og må aktiveres og avskrives med 10 %. det vil for mange, særlig eiere av eldre bygg, innebære en større ulempe enn gleden av økt avskrivningssats for øvrige kostnader. regjeringens egne beregninger viser da også at det tilsynelatende positive forslaget om ny saldogruppe for faste tekniske installasjoner samlet sett vil medføre en viss skatteskjerpelse. UNioN markedsrapport Q4 2008 5 GJesteartikkeL
Page 1 and 2: Markedsrapport Q4 2008 Gjesteartikk
Page 3: iNNHoLd Leder .....................
Page 7 and 8: Norsk ØkoNoMi & prisVekst rask Ned
Page 9 and 10: eNter oG LåNeViLkår faLLeNde LaNG
Page 11 and 12: traNsaksJoNsoVersikt 1 2 Transaksjo
Page 13 and 14: Gjennomførte (kjøpte) syndikering
Page 15 and 16: aVkastNiNG på iNVesteriNGer i NÆr
Page 17 and 18: 2 Bærum Flytoget Asker Lysaker Pri
Page 19 and 20: eksemPler På Utleide eiendommer de
Page 21 and 22: kontormarkedet i trondHeim leiePris
Page 23 and 24: sverige og stoCkHolm artikkelen er
Page 25 and 26: eiendomsmarkedet i tYskland artikke
Page 27 and 28: segment: Hotell sUnn inntJening, me
Page 29 and 30: segment: Bolig fallende BoligPriser
Page 31 and 32: ansatte i Union norsk næringsmegli
Page 33 and 34: ansatte i Union norsk næringsmegli
Page 35 and 36: notater Union markedsrapport Q4 200

Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?