Brennhaugtunet naboorientering - Bergen kommune

Orientering om prosjektet Brennhaugen/Kjærlighetstien
I forbindelse med søknad om “mindre vesentlig reguleringsendring”
Heldal Eiendom har utviklet et leilighetsprosjekt for tomten kalt
“KS1” i reguleringsplanen for Brennhaugen Nord/Kjærlighetstien
(P 1611.00.00) helt i tråd med reguleringsplanen mht
høyder, utnyttelsesgrad, siktlinjer, tilkomstforhold etc. Imidlertid
er det en anstøtstein for prosjektet i reguleringsplanen ; det er
en formulering der det heter: • “Det tillates oppført nybygg i
tråd med de volum og proposjoner som er vist i vedlagte illustrasjoner
med mønehøyde for den bakre husrekken på kote 84
meter og for den fremre rekken til kote 80 meter”
Det utarbeidete prosjektet følger høydeanvisningene, men
det er ikke fullt samsvar mellom “volum og proposjoner” i den
illustrasjonsplanen som følger planen (og som normalt er en
veiledning og ikke en juridisk bindende del planen). Det ønskes
derfor å endre illustrasjonsplanen slik at overenstemmelsen
blir bedre. Endringen er vurdert som en såkalt “mindre vesentlig
reguleringsendring”. Det vil si at endringen varsles de
nærmeste naboene med en uttalefrist på 14 dager og at det så
behandles administrativt , men med en klageadgang til komité
for miljø og byutvikling.
I denne rapporten er samlet en dokumentasjon for at endringen
av illustrasjonsplanen er en FORMALITET og at RE-
ALITETENE for naboene ikke blir endret.
Dokumentasjonen omfatter foruten snitt og perspektivisk illustrasjon,
bilder fra datamodell (3D) som viser prosjektets
synlighet fra ulike posisjoner sett fra naboeiendommer og
nærliggende veier. Det er også tatt med fotomontasjer av fjernvirkning
sett fra typiske posisjoner der fjernvikrnng kan være
relevant.
Konklusjonen i dette materialet er at ingen av naboene vil
få endret siktforhold i forhold til reguleringsplanens kart og
bestemmelser. De endringer mht plassering av bygningskroppene
på tomten og bygningens bredder i forhold til den vedtatte
illustrasjonsplanens tegninger, er helt vanlige arkitetoniske
bearbeidinger av et prosjekt fra arealplan til “virkelig” prosjekt
klart for byggesøknad og bygging. Endringene er begrunnet
med forhold som bl.a. å få bedret kvaliteten på utearealene,
gode utsikts og lysforhold for hver enkelt leilighet, bedre plan-
løsninger og et generelt godt arkitektonisk uttrykk. Av de endringer
som er gjort som har positiv effekt i forhold til naboer kan følgende
nevnes ( i tillegg til at et fint utformet prosjekt kan oppleves som
en berikelse): Det blir færre leiligheter enn makstallet reguleringsplanen
angir (en reduksjon fra 33 til 29 enheter). Det gir marginalt
mindre trafikk. Selve tilkomstsituasjonen med en stor svinghammer
er endret slik at det blir mindre preg av veianlegg og “snuplass”. Vi
ber om å bli kontaktet dersom det knytter seg usikkerhet til noe av
det vedlagte materialet eller er andre spørsmål.
Kontakt: Arkitektgruppen CUBUS på tlf. 55 21 44 00 og spør
etter Bjørn, Thale eller Ola eller send mail til bjorn@arkitektgruppen-cubus.no
1

Brennhaugen
7
1
5
3
9
Kjærlighetstien
Lekeplass og møtested
Solrik flate
terrengmurer i gråstensmur
Gjesteparkering
ct +73
ct + 80,0
ct +
ct
84,0
+ 84,0
Inngang Bygg C
Kjærlighetstien
ct + 84,0
Inngang Bygg A
144
ct +72
ct +71
Byggegrense
NB: ikke
takterrasse
Solrik flate
Inngang Bygg B
Solrik flate
ct +70
ct +69
Nedkjørsel
Garasjeanlegg
ct + 80,0
ct + 80,0
Solrik flate
Sandkasse
Lekeplass og møtested
Solrik flate
Byggegrense
Skrå naturtomt Skrå naturtomt
Solrik flate
Leikeområde
Skrå naturtomt
Til Busstopp
Gråstensmurer
Storetveitvegen
Kjærlighetstien Brennhaugen
ANSV. DAK
KONTR. DATO
TB BL EWJ 02.09.08
MÅLESTOKK:
TEGNING
1:500
Situasjonsplan
Dette er
Gnr.13
situasjonsplanen
Bnr.1031
som viser de nye bygningenes plassering på tomten. Utbyggingen følger planens mønster mht oppdeling i tre frittstående bygningskropper. I forhold til illustrasjonene til den vedtatte
reguleringsplanen er den store, asfalterte snuhammeren erstattet av et langt mindre kraftig veianlegg og en “grønnere” adkomst. Selve bygningene formet i den vedtatte planen ett, stort tun, nå er det vist 2 eller
3 mindre tun eller parker. En av grunnene til det er ønsket om å kunne differensiere i forhold til uteoppholdssteder med ulike kvaliteter i forhold til forskjellige aldersgruppers ønsker og behov og større variasjon
mht solretning, beplantning o.a.
PROSJ. NR.
TEGN.NR.
Heldal Eiendom SØKNAD OM RAMMETILLATELSE
71430 00.001
2

Prosjektet sett fra nord-vest i perspektiv. Denne illustrasjonen er den som ønskes benyttet som perspektivisk illustrasjon i den endrete planen
3

Siktlinjer
- sammenligning mellom
gjeldende illustrasjonsplan
og det som er foreslått revidert
Vinklene på snittlinjene er identiske i gjeldende illustrasjonsplan
(til venstre) og de som er foreslått i den nye (til høyre).
Byggene ligger imidlertid vinklet litt annerledes i det nye
forslaget, og de ”nye” byggene fremstår derfor litt bredere
enn om snittlinjen hadde vært tatt midt i byggene slik det
er gjort i gjeldende illustrasjonsplan (”den gamle”). Poenget
med oppstillingen her er å vise at det prosjektet som ønskes
utbygd IKKE endrer siktforholdene for NOEN, og her vist i
nøyaktig de samme posisjonene som i den gamle illustrasjonsplanen
4

Prosjektets synlighet - sett fra ulike posisjoner i nærområdet
144
1
Sett fra Storetveitvn. nedenfor Storetveitvn. 144 mot sør
(Paradis)
Sett fra Kjærlighetstien/tilkomstveien vis á vis Storetveitvn. 142
og Stavkirkevn. 11b mot sør
1
1
2
3
5
3
Sett fra Storetveitvn. vis á vis Storetveitvn. 166 mot nord
(Storetveit)
Til Busstopp
2
3
7
Sett fra terrassen til Stavkirkevn. 5 ned mot Kjærlighetstien og
prosjektområdet (bildet OVER) og fra flaten mellom Stavkirkev.
7 og 9 (bilder UNDER) mot Brennhaugtunet (vest- nord-vest)
11
9
5

Fjernvirkning av prosjektet sett fra Bønes og Gamlehaugen og.......
Antatt fjernvirkning av foreslått tiltak Kjerlighetsstien Brennhaugen
Gamlehaugen
Steinerskolen
TOMT
Bønes
Fotomontasje av foreslått tiltak sett fra parkeringsplass
tilhørende Gamlehaugen.
Merk: tiltaket fremstår tydeligere enn det vil gjøre i
en reel situasjon grunnet foranliggende vegetasjon
(se stipling på referansebilde). Dette spesielt på
vår/sommer/høst, men også vinterstid.
Referansebilde uten foreslått tiltak. Stiplet linje viser
foranliggende trerekke.
Kontrollpunkt Trollhaugen
Dokumentasjon av fjernvirkning er gjort fra tre aktuelle
offentlig tilgjengelige punkt; Gamlehaugen, Steinerskolen
og gangvei langs Bønes. Det er også foretatt kontroll fra
Trollhaugen, hvor det ikke er mulig å se tomten.
Fotomontasje av foreslått tiltak sett fra gangvei langs
Bønes.
Referansebilde uten foreslått tiltak.
6

....fra Steinerskolen
T
Fotomontasje av foreslått tiltak sett fra Steinerskolen.
Referansebilde uten foreslått tiltak.
n
Informasjon/kontakt
Spørsmål ang. denne orienteringen kan rettes til:
Arkitektgruppen CUBUS as
Pb. 294,
5804 Bergen
Samfunnsplanlegger Ola B. Siverts
Tlf. 55 21 44 00
E-post: ola@arkitektgruppen-cubus.no
7