Drammensveien 145 og 147, Skøyen Planforslag til offentlig ettersyn ...

512.1
Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
Avdeling for byggeprosjekter
Drammensveien 145 og 147, Skøyen
Planforslag til offentlig ettersyn
Reguleringsplan med konsekvensutredning
Området foreslås omregulert til byggeområde for forretning, kontor, verksted og offentlig
trafikkområde (fortau). Maks T-BRA for planlagt nybygg er ca. 16.550m 2 over terreng og ca.
24.860m 2 medregnet kjelleretasjer. Med de to allerede oppførte byggetrinnene i planområdet er
maks T-BRA = 60.500m 2 inkludert kjelleretasjer. Ny bebyggelse kan oppføres med en koteregulert
høyde tilsvarende 6 etasjer der den øverste skal være tilbaketrukket.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden fra:16.04.07
til: 29.05.2007.
Vi gjør oppmerksom på at også innsigelser må sendes innen fristen
Utarbeidet av: Lund & Slaatto Arkitekter As for Sektor EiendomsPartner AS
Bydel: Ullern Saksnummer: 200505553
Gnr./bnr.: 3/190,194 Dokumentnummer: 27
Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse
Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: 02 180 Bankgiro:
Avdeling for byggeprosjekter Vahls gate 1, 0187 Oslo Kundesenter: 23 49 10 00 6003.05.58920
Storkunder, Team 1 Postadresse: Telefaks: 23 49 10 01
Internett: Boks 364 Sentrum, E-post: postmottak@ Organisasjonsnummer:
www.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo pbe.oslo.kommune.no 971 040 823 MVA

Saksnr: 200505553-27 Side 2 av 12
INNHOLD
Plan- og bygningsetatens saksfremstilling
Faktaark side 3
Saksgang side 4
Sammendrag side 5
Plan- og bygningsetatens kommentarer til bemerkninger side 6
Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering side 7
Forminsket plankart side 10
Planbestemmelser side 11
Vedtak om offentlig ettersyn side 12
Trykte vedlegg
1. Forslagsstillers planbeskrivelse
2. Samrådsinnspill
3. Kunngjøringsinnspill / forhåndsuttalelser
4. Trafikkanalyse
7. Fastsatt program for planarbeidet
Utrykte vedlegg
1. Plankart i målestokk 1:500

Saksnr: 200505553-27 Side 3 av 12
FAKTAARK
Forslagsstiller: Sektor EiendomsPartner AS , v/Steinar Åsrud, Pb 164 Skøyen 0212 Oslo,
tel: 23282700 e-post: steinar.asrud@sektor.no
Konsulent: Lund & Slaatto Arkitekter AS, v/Ragnar Os, Pb 69 Skøyen, 0212 Oslo
tel: 22 12 29 28 e-post: os@lsa.no
Eieropplysninger
Gnr. 3 bnr.194 Sektor EiendomsPartner AS
Gnr. 3 bnr.190 Sektor EiendomsPartner AS
Arealstørrelse – planområde
Planområdet totalt: 11.567 m 2
Areal for hvert formål:
Forretning og kontor 9.488 m 2
Forretning og kontor/ fortau 1.344m 2
Fortau 735 m 2
Arealstørrelse – ny bebyggelse
Over terreng:
16.536 m 2 BRA
Under terreng:
8.322 m 2 BRA
Arealstørrelse – eksisterende bebyggelse som opprettholdes
Over terreng:
31.165 m 2 BRA
Under terreng:
4.396 m 2 BRA
Utnyttelse m. m.
Tillatt bruksareal – T-BRA: 60.500 m 2
Bruksareal næring – BRA: 60.500 m 2
Parkering
Parkering skal være i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Dette innebærer
anslagsvis:
Plasser i parkeringsanlegg:
340 stk.
Plasser for sykkelparkering:
250 stk.
Lagringsplasser knyttet til bilverksted/bilforretning/bilutleie 190 stk.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", med
tilhørende forskrift.
Tiltaket faller inn under forskriftens vedlegg I punkt nr.1 og skal derfor konsekvensutredes. Ansvarlig
myndighet er Planmyndigheten.

Saksnr: 200505553-27 Side 4 av 12
Program for planarbeid ble fastsatt 14.02.2006. Konsekvensutredningen legges ut til offentlig ettersyn
sammen med planforslaget. Foreliggende planforslag kan ikke vedtas politisk før byutviklingskomiteen
har godkjent at utredningsplikten er oppfylt.
Kunngjøring og varsling
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 05.10.2005 i Dagbladet og Aftenposten.
Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 04.10.2005.
SAKSGANG
Program for planarbeid
En økning av T-BRA som foreslått, faller inn under oppfangskriteriene for konsekvensutredning og det er
gjennomført planprogram med høring.
Program for planarbeid for Drammensveien 145 og 147 ble fastsatt av Plan- og bygningsetaten
14.02.2006. Programmet inneholdt formål, beskrivelse av dagens situasjon, beskrivelse av
bebyggelsesplanen, problemstillinger som vil bli belyst (arkitektonisk og estetisk utforming, høyder, avvik
fra KDP, trafikkanalyse, forurenset grunn, støyforhold og luftkvalitet), drøfting av alternativer (0-
alternativet, tilbaketrukket 6. etasje), opplegg for offentlig informasjon og medvirkning.
Dette har vært på høring og er innarbeidet i planforslaget.
Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer
innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 2. tertial 2007.

Saksnr: 200505553-27 Side 5 av 12
SAMMENDRAG
Bakgrunn
Planområdet ligger sentralt på Skøyen ca. 200m øst for Skøyen stasjon og utgjør et eget kvartal med en
trekantet form som avgrenses av Drammensveien, Askekroken og Lilleakerbanens trasé. Planområdet er
ca. 11,5 daa og består av de to eiendommene Drammensveien 145 og 147. Kvartalet er pr. i dag utbygget
med to større byggetrinn. Byggetrinn 1 (Skøyen Atrium I) som omfatter østre del av Drammensveien 145
ble bygget ut i perioden 1994-95. Byggetrinn 2 (Skøyen Atrium II) som omfatter hele Drammensveien
147, ble bygget ut i perioden 1997-98. I begge byggetrinn er bebyggelsen oppført i 5 etasjer med
tilbaketrukket 6. etasje og bebyggelsen inneholder forretninger, kontorer og parkering. Byggetrinn 1 er
godkjent iht vedtatt bebyggelsesplan for Drammensveien 145, mens byggetrinn 2 er behandlet som
byggesak da utbyggingen her har vært i henhold til bestemmelsene i vedtatt Kommunedelplan for Skøyen.
Foreliggende forslag til reguleringsplan gjelder utbygging av byggetrinn 3 og omfatter den vestre delen av
Drammensveien 145 som ligger mellom byggetrinn 2 og Lilleakerbanen. Dette området inneholder i dag
en gammel verkstedhall og et nyere parkeringsanlegg og denne bebyggelsen er i samsvar med gjeldende
bebyggelsesplan for eiendommen. Foreslått nybygg vil komplettere kvartalet og gi de samme formål og
samme høyder som i de to andre byggetrinnene som er ferdig bygget og som kommunedelplanen for
Skøyen legger opp til.
Siden byggetrinn 1 og 2 er godkjent i henhold til bebyggelsesplan /byggesak, ligger det igjen utdaterte
reguleringer i kvartalet (bla. tennishall og industri). Forslaget til reguleringsplan i forbindelse med
byggetrinn 3 medfører også mindre justeringer av offentlige trafikkområder. Plan- og bygningsetaten har
derfor anmodet forslagsstiller om å regulere hele kvartalet i forbindelse med byggetrinn 3 for å bringe
reguleringen i samsvar både med eksisterende bebyggelse og foreslått ny bebyggelse i byggetrinn 3.
Skisse av planområdet der nybygget er markert med gult:

Saksnr: 200505553-27 Side 6 av 12
Beskrivelse av planforslaget
Planområdet reguleres til byggeområde for forretning, kontor, verksted og offentlig trafikkområde (fortau).
Planlagt nybygg kan oppføres inntil kote 25,5 som tilsvarer 6 etasjer. Den øverste etasjen skal være
tilbaketrukket. Dette medfører en maks gesims for 5. etasje på kote 21.0.
T-BRA for planlagt nybygg er ca. 16.550m 2 over terreng og ca. 24.850m 2 inkludert kjelleretasjer. For hele
kvartalet blir maks T-BRA = 47.700m 2 over terreng og 60.500m 2 inkludert kjelleretasjer.
Foreslått plassering av ny bebyggelse medfører en mindre justering av regulert kant vei i nordvest.
Forhåndsuttalelser
Det er innkommet 6 forhåndsuttalelser.
Bydelsutvalget i Ullern bydel utrykker følgende ønsker:
• Ny bebyggelse bør ikke bli høyere enn 5 + 1 inntrukket etasje.
• Det bør ikke velges løsninger som er til hinder for alternative løsninger for trikketraséen, Skøyen
trikkeholdeplass, Skøyen jernbanestasjon.
• Skøyen hybelhus bør integreres i planområdet slik at det kan rives og gi plass til en park/møteplass.
Samferdselsetaten anfører at det må utføres en enkel trafikkanalyse. I tillegg må det tas spesielt hensyn til
en mulig endring av dagens trikketrasé nord for planområdet til kjørevei. Dette innebærer at byggegrensen
ikke bør gå utover regulert fortau og at parkering på regulert fortau må opphøre.
Helse- og velferdsetaten bemerker at det kan være forurenset grunn i planområdet eller dets umiddelbare
omgivelser. Planretningslinjer for støy bør gjøres gjeldende.
Vann- og avløpsetaten påpeker at det ikke ligger hovedledninger innenfor planområdet og at de derfor ikke
vil ha kommentarer til planarbeidet. Utbygger må påregne utarbeiding av plan for håndtering av overvann.
Takvann, overvann og vann fra tette flater bør fordrøyes i eget område og det kan bli stilt krav om
innslippsbegrensning til hovedledning.
Statens vegvesen viser til tidligere anførsler ang. kommundelplan og overholdelse av byggegrenser og
ønsker i tillegg at konsekvenser for fortau og atkomst til eiendommene utredes i trafikkanalysen. De
opplyser også at arbeid med å fastlegge sykkelrute gjennom Skøyenområdet er i gang og at planen vil
vurderes opp mot dette.
Hafslund Nett opplyser om kabler i planområdet. Nybygg må ikke redusere atkomst til eller ventilasjon av
nettstasjoner. Overdekning av kabler må ikke endres.
Forslagsstillers kommentarer til uttalelsene
Ny bebyggelse vil hovedsakelig ha en høyde på 6 etasjer der den øverste er tilbaketrukket. Langs
nybyggets fasade mot Askekroken vurderes imidlertid 6 fulle etasjer som mest gunstig av estetiske hensyn.
Det skal ikke velges løsninger som er til hinder for at Lilleakerbanens trasé nord for planområdet kan
omgjøres til kjørevei. Det vurderes imidlertid om man kan gå ut over regulert byggegrense uten at dette
vanskeliggjør en mulig fremtidig omlegging av trafikksituasjonen.
Integrering av Skøyen hybelhus i planen virker lite hensiktsmessig fordi bygningen ligger langt utenfor
planområdet og ellers ikke har noen innlysende sammenheng med planarbeidet.
Forslagstiller er imøtekommende til at forurenset grunn, støy og luft kan avkrysses som planfaglige tema
og utredes i den ustrekning det er nødvendig og merker seg at det kan bli stilt krav om plan for håndtering
av overvann. I planarbeidet ønskes en åpen dialog med Statens Vegvesen i forhold til fortolkning av
trafikkanalysen, vurderinger av byggelinjer osv. Bemerkningene fra Hafslund Nett er registrert og vil
utgjøre en viktig del av grunnlaget for planleggingen av nybygget.
Forslagstillers generelle kommentar til kunngjøringsinnspillene er at det ikke har kommet bemerkninger
som vil være til hinder for den videre progresjonen i planarbeidet.

Saksnr: 200505553-27 Side 7 av 12
PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL
BEMERKNINGER
Kommentarer til forhåndsuttalelser
Det ligger ikke til rette for innpassing av boliger i planområdet. Nybygget er primært nordvendt og det vil
være vanskelig å innpasse tilfredsstillende utearealer i dette kvartalet.
For øvrig vises det til etatens foreløpige vurdering.
PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING
Overordnede mål
Foreslåtte formål i eksisterende og nye bygg i planområdet er i tråd med Kommunedelplan for Skøyen og
gjeldende bebyggelsesplan for Drammensveien 145. Foreslåtte høyder er også i samsvar med
kommunedelplanen bortsett fra en mindre del mot Askekroken.
Området ligger relativt nær Skøyen stasjon (ca 200 m), og kommuneplanen legger opp til høy utnyttelse
nær kollektivknutepunkt.
Høyder / Estetikk og byggeskikk
Nybyggets høyde er for en mindre del av fasaden mot Askekroken foreslått i 6 etasjer mens vedtatt
bebyggelsesplan gir mulighet for 6 etasjer der den øverste er tilbaketrukket.
Resten av planområdet som sammen med nybygget utgjør et kvartal, er oppført i 6 etasjer der den øverste
er tilbaketrukket. Et 6 etasjers nybygg mot Askekroken vil forholde seg til høyden på bebyggelsen på den
andre siden av Askekroken ( ”Esso-bygget”). Dette er på 4 etasjer med tilbaketrukket 5. etasje, men ligger
på en ”sokkel” mot veien slik at høyden tilsvarer foreslått nybygg.
Plan- og bygningsetaten anbefaler en bebyggelse i 5 etasjer med en tilbaketrukket 6 etasje i samsvar med
kommunedelplan for Skøyen. Utformingen av planområdets nordvestre hjørne anbefales utformet som vist
i planforslaget slik at den tilbaketrukne 6. etasjen kan gå helt ut mot Askekroken nordvest i planområdet
vis á vis Esso-byggets nordøstre hjørne. Dette vil formidle en god overgang til og harmonere med øverste
gesims på Esso-bygget på den andre siden av Askekroken. Fasaden for øvrig mot Askekroken er vist med
en tilbaketrukket 6. etasje, men ikke med så stor grad av tilbaketrekking som mot nord. Dette medfører en
hovedgesims mot Askekroken som vil harmonere både med eksisterende gesims i byggetrinn II
(Drammensveien 147) og hovedgesims på Esso-bygget.
Forholdet til boligene i nord
Boligene som ligger rett nord for foreslått utbygging vil få noe redusert utsikt. Likevel bør ikke dette være
til hinder for en utbygging som allerede er forutsatt i den overordnede planen. Det er god avstand mellom
planområdet og boligene (minst 30 m) og da terrenget stiger mot nord, ligger boligbebyggelsen også
høyere enn verksteds- og kontorbebyggelsen. Skyggevirkningen av foreslått bebyggelse vil derfor ikke
være så stor og 6. etasje er såpass mye tilbaketrukket mot nord at skyggen vil være i forhold til en
bebyggelse på 5 etasjer. (Se vedlagte soldiagram i forslagsstillers saksfremstilling).
Verneinteresser
Bebyggelsen som foreslås revet, er i kommunedelplanens bakgrunnsdel avmerket til å ha
bevaringsinteresse med planens laveste bevaringskategori. Bebyggelsen er ikke med på Byantikvarens
gule liste, og Byantikvaren har heller ingen kommentar. Dette tilsier at bebyggelsen kan rives, og at det
ikke er spesielle antikvariske forhold å ta hensyn til ved nybygg.

Saksnr: 200505553-27 Side 8 av 12
Miljøfaglige forhold
Den aktuelle tomta for nybygg er i sin helhet bebygd med bilverksted og parkeringsanlegg. Det eksisterer
ingen form for biologisk mangfold på tomta i dag. Nybygget vil ikke i vesentlig grad bidra til økt
luftforurensning i området. Trafikksituasjonen vil i liten grad endres. Nybygget vil gi noe endrede
solforhold for boligene i nord, men utarbeidede soldiagram viser ingen urimelig ulempe.
Trafikkforhold
Tomta har en sentral plassering i forhold til kollektivtransport med bussholdeplass, trikkestopp og
togstasjon i umiddelbar nærhet. Det planlagte nybygget vil dermed sannsynligvis generere flere reisende
med kollektivtrafikk.
Utført trafikkanalyse konkluderer med at byggetrinn III ikke vil medføre en forverring av de trafikale
forholdene i Askekroken og denne veiens forbindelse ut i Drammensveien eller Nedre Skøyen vei med
dagens veisystem. Dette gjelder både kjørende, syklende og gående. I forhold til dagens trafikk, vil en
utbygging som foreslått, gi en ubetydelig trafikkvekst. En positiv følge av utbyggingen er at parkering i
Askekroken i fremtiden vil foregå innendørs. Ved en omlegging av trafikken i henhold til
kommunedelplan for Skøyen, vil de trafikale forholdene ikke bli merkbart endret ved en utbygging som
foreslått, og denne utbyggingen vil ikke være til hinder for bygging av nytt veisystem eller nye traséer for
gående og syklende i området. Planforslaget innebærer samme antall avkjørsler fra Askekroken som i dag
og med omtrent samme plassering.
Parkering
Parkering vil være i henhold til gjeldende norm inne i nybygg og eksisterende bygningsmasse. 190
billagringsplasser i forbindelse med bilverksted/bilutsalg/bilutleie etableres innenfor planområdet.
Planforslaget legger dermed til rette for at dagens kaotiske parkering langs Askekroken kan opphøre og
foreslått løsning for parkering anbefales.
Risiko- og sårbarhet
Saken gjelder en utvidelse og endring av en vedtatt bebyggelsesplan som igjen bygger på en vedtatt
kommunedelplan. Risiko og sårbarhet må dermed sies å være vurdert i gjeldende plangrunnlag.
Stedsutvikling
Skøyenområdet er i sterk utvikling og foreslått utbygging er i samsvar med kommunedelplanen som har
som hovedintensjon å legge til rette for utvikling av et sted med god tilgjengelighet til kollektive
transportmidler og med ny bebyggelse utformet rundt og langs et sett varierte plasser og gater.
Dagens bilverksted som fragmenterer kvartalet og avviker fra øvrig bebyggelse, erstattes av et nybygg som
realiserer et naturlig utbyggingspotensiale, og sluttfører den kvartalsstrukturen som de to øvrige
byggetrinnene innenfor kvartalet legger opp til. Samtidig legges det til rette for gode forbindelser for
syklende og gående rundt kvartalet.
Barns interesser
Det eksisterer i dag ingen arealer som brukes av barn i planområdet.
Universell utforming
Eksisterende bygningsmasse og uterom er tilpasset særlige hensyn for funksjonshemmede. Nybygget vil
ikke redusere fremkommeligheten i området eller ha negative konsekvenser med hensyn til utformingen av
tilliggende uterom. Innvendige bruksarealer og utomhusområder skal i følge forslagsstiller utformes med
tanke på å sikre god tilgjengelighet for alle brukergrupper.

Saksnr: 200505553-27 Side 9 av 12
Økonomiske konsekvenser
Planen medfører ingen økonomiske konsekvenser for Oslo kommune.
Foreløpig konklusjon
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

Saksnr: 200505553-27 Side 10 av 12
Forminsket reguleringsplankart

Saksnr: 200505553-27 Side 11 av 12
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR
DRAMMENSVEIEN 145 OG 147
Gnr.3 Bnr.190 og 194
§ 1 Avgrensning
Det regulerte området er vist på plankart merket PSK-200505553 og datert 05.03.2007.
§ 2 Formål
Området reguleres til:
• Byggeområder: forretning, kontor, verksted
• Offentlige trafikkområder (fortau)
• Regulering i flere nivå: byggeområde for forretning, kontor og verksted og offentlig trafikkområde
(fortau)
§ 3 Utnyttelse og høyder
Maks T-BRA = 60.500 m 2 , hvorav byggetrinn 3 skal utgjøre maks 25.000 m 2 . Av disse 25.000 m 2 kan
inntil 16.650 m 2 ligge over terreng.
Bebyggelsen skal plasseres i byggelinjer og med maksimale gesimshøyder som vist på plankartet.
Nødvendige oppbygg for heis, ventilasjon og lignende tillates over regulerte maksimale høyder og skal
ikke utgjøre mer enn 5 % av arealet til underliggende etasje.
§ 4 Avkjørsel
Avkjørsel skal være fra Askekroken som vist med piler på plankartet.
§ 5 Parkering
Parkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende norm for Oslo. I tillegg skal det etableres 190
billagringsplasser knyttet til bilverksted/bilutsalg/ bilutleie.
§ 6 Tekniske forhold
Overvann skal håndteres lokalt og ikke belaste avløpsnettet.

Saksnr: 200505553-27 Side 12 av 12
VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN
Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til
delegert myndighet vedtatt av bystyret 06.05.1997, lagt ut til offentlig ettersyn:
Forslag om reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Drammensveien 145 og 147, Skøyen, som
omreguleres fra byggeområde for industri, kontor og forretning, tomt for allmennyttig formål (idrettshall),
offentlig trafikkområde (fortau) til:
• Byggeområde for forretning, kontor, verksted
• Offentlig trafikkområde (fortau)
• Regulering i flere nivå: byggeområde for forretning, kontor og verksted og offentlig trafikkområde
(fortau,)
som foreslått av Lund & Slaatto Arkitekter As for Sektor EiendomsPartner AS, vist på kart merket PSK-
200505553 og datert Plan- og bygningsetaten 05.03.2007.
PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -
Pål Ravnsborg-Gjertsen
avdelingsenhetsleder
Toril Gulbrandsen
saksbehandler