Fjell kommune SAKSDOKUMENT Reguleringsplan for Flyndrevika ...

Fjell kommune Arkiv: 51/219
Saksmappe: 2011/93-18452/2012
Sakshandsamar: Christian Johan Alstad
Dato: 06.09.2012
SAKSDOKUMENT
Utvalsaksnr Utval Møtedato
9/13 Komité for plan og utvikling 22.01.2013
7/13 Kommunestyret 31.01.2013
Reguleringsplan for Flyndrevika, gnr 51/219,220 - S. Bjorøyna.
Slutthandsaming. Tiltakshavar: Horisont Invest AS
Samandrag av saka:
Ard arealplan AS har på vegne av Horisont Invest AS utarbeidd framlegg til
reguleringsplan for Flyndrevika, gnr 51/219, 220 - S. Bjorøyna.
Formålet med planen er å regulere til bustader. Området er ikkje tidlegare utbygd.
Planen legg til rette for totalt 69 bustadeiningar, fordelt mellom 30 frittliggjande og 39
konsentrerte bustader. Det vert også lagt til rette for fellesareal som leikeplassar,
parkering og friluftsområde.
Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen avsett til framtidig bustadområde,
landbruk-, natur-, og friluftsområde (LNF), framtidig friområde, eksisterande
reguleringsplan og omsynssone for flystøy. Det framtidige bustadområdet er eit
”garantiområde” som vert opna for bustadbygging i samband med etablering av
Bjorøytunnelen.
Planframlegget har lege ut til offentlig ettersyn i tida 15.03.-27.04.2012. Det er etter
dette motteke 7 merknader til planen. Med bakgrunn i merknadene vert det føreslege
nokre mindre endringar i plankartet og i føresegnene. Tal på konsentrerte bustader er
m.a redusert med 2.
Rådmannen tilrår at planen vert godkjent med dei endringar som kjem fram av
saksutgreiinga, i tillegg til at friområdet f_FRI04 vert utvida til LNFRN01 gjennom
bustadområde BK09, og at køyreveg f_KV12 vert dimensjonert med 5 m.
Innstilling:
Komité for plan og utvikling tilrår:

Kommunestyret godkjenner, i medhald av §12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan
for Flyndrevika, gnr. 51/219, 220 m.fl., på Bjorøyna, revidert 21.12.2012 med tilhøyrande
føresegner revidert 07.01.2013, med følgjande endringar i plankartet:
- Køyreveg f_KV12 vert dimensjonert med breidde 5 m.
- Friområdet f_FRI04 vert utvida gjennom bustadområde BK09 til LNF-område
LNFRN01.¨
Revidert plankart skal påførast revisjonsdato lik dato for kommunestyret sitt vedtak.
Straume, den 06.09.2012
Steinar Nesse
Rådmann
Bjørn Erik Kristiansen
Konst. Plan- og utbyggingssjef
Handsama i Komité for plan og utvikling - 22.01.2013:
Rådmannen v/plan- og utbyggingssjefen ba om følgjande tillegg til innstillinga:
Reguleringsføresegnene § 2.8.1 vert endra slik: Felt BF15 kan etablerast tredje året med 6
einingar, felt BK5, BF6 og BF11 kan etablerast fjerde året med 10 einingar.
Innstillinga og tilleggsframlegget vart vedteken med 9 mot 2 røyster (AP).
Tilråding i Komité for plan og utvikling - 22.01.2013:
Komité for plan og utvikling tilrår:
Kommunestyret godkjenner, i medhald av §12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan
for Flyndrevika, gnr. 51/219, 220 m.fl., på Bjorøyna, revidert 21.12.2012 med tilhøyrande
føresegner revidert 07.01.2013, med følgjande endringar i plankartet og
reguleringsføresegnene.
- Køyreveg f_KV12 vert dimensjonert med breidde 5 m.
- Friområdet f_FRI04 vert utvida gjennom bustadområde BK09 til LNF-område
LNFRN01.
- Felt BF15 kan etablerast tredje året med 6 einingar, felt BK5, BF6 og BF11 kan etablerast
fjerde året med 10 einingar.
Revidert plankart og reguleringsføresegner skal påførast revisjonsdato lik dato for
kommunestyret sitt vedtak.

Handsama i Kommunestyret - 31.01.2013:
Tonje Alvsvåg AP viste til feil i protokollen frå komite for plan og utvikling kor det står at
innstillinga og tilleggsprotokoll vart samrøystes vedteken. I komite for plan og utvikling
stemte AP i mot.
Tilrådinga frå komite for plan og utvikling vart vedteken med 32 mot 11 røyster.
Mindretalet: SV og AP.
Vedtak i Kommunestyret - 31.01.2013:
Kommunestyret godkjenner, i medhald av §12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan
for Flyndrevika, gnr. 51/219, 220 m.fl., på Bjorøyna, revidert 21.12.2012 med tilhøyrande
føresegner revidert 07.01.2013, med følgjande endringar i plankartet og
reguleringsføresegnene.
- Køyreveg f_KV12 vert dimensjonert med breidde 5 m.
- Friområdet f_FRI04 vert utvida gjennom bustadområde BK09 til LNF-område
LNFRN01.
- Felt BF15 kan etablerast tredje året med 6 einingar, felt BK5, BF6 og BF11 kan etablerast
fjerde året med 10 einingar.
Revidert plankart og reguleringsføresegner skal påførast revisjonsdato lik dato for
kommunestyret sitt vedtak.
Dokument vedlagt saka:
Plankart, datert 21.12.2012
Føresegner, datert 07.01.2013
Planskildring, datert 04.06.2012
Illustrasjonsplan, datert 16.02.2012 (ikkje oppdatert)
Fotoillustrasjon frå aust, motteke 5.12.2011
Merknad frå Bjorøy og Tyssøy Velforening, datert 11.04.2012
Merknad frå Nils Olai Bjorø, datert 23.04.2012
Merknad frå Edvard Aase, datert 26.04.2012
Merknad frå Statens Vegvesen, datert 18.04.2012
Merknad frå Noregs vassdrags- og energidirektorat, datert 23.04.2012
Merknad frå Fylkesmannen i Hordaland, datert 27.04.2012
Merknad frå Hordaland fylkeskommune, datert 02.05.2012
Saksopplysningar:
Ard Arealplan AS (tidlegare Plan Vest Bergen AS) har på vegne av tiltakshavar Horisont
Invest AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for Flyndrevika, gnr 51/219, 220,- S.
Bjorøyna. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av frittliggjande bustader og
konsentrerte bustader med tilhøyrande opphaldsareal og teknisk infrastruktur.
Eksisterande situasjon
Bjorøyna har om lag 450 fastbuande og omlag like mange hytteeigarar. Det er skule og
barnehage i nærleiken til planområdet. Eksisterande infrastruktur er mangelfull. Det er

offentleg vassforsyning, men ikkje offentleg avlaup nær planområdet. Fv 207 og den
kommunale vegen til Breivika har varierande køyrebredde og manglar fortau. Desse vegane
vert nytta som skuleveg og er trafikkfarleg, jf. trafikksikringsplanen 2013-2016/2020 (ikkje
vedteken). Det går ein skogsti gjennom planområdet som brukast som alternativ skuleveg.
Planområdet er på om lag 115 dekar og ligg vest og sør for Breivika, og aust for Bjorøy
skule. I nord er ein del av fylkesveg 207, Bjorøyvegen, og reguleringsplanane for gnr 50/3,
planid 20040003 og gnr 50/4, planid 20070015, regulert inn i planen for å gje tilkomst til
planlagd busetting. Den aktuelle vegen er ikkje bygd ut i dei godkjente reguleringsplanane. I
aust grensar planframlegget til reguleringsplan for Breivika, gnr 51/8, 10 m.fl, planid
20110012, som er under utarbeiding. I sør og i vest grensar planframlegget til område avsett
til LNF- område i kommuneplanen. Området er ikkje utbygd frå før.
Planområdet er orientert mot søraust om lag 50 – 65 m.o.h. Terrenget er småkuppert og fell
gradvis mot fjorden i aust. Vegetasjonen består av utmark/lynghei som er prega av attgroing.
Jordsmonnet er gjennomgåande skrint. Planområdet grensar i vest opp mot eit regionalt
viktig friluftsområde. Direktoratet for naturforvaltning har kartlagt ei lokal viktig
strandeng/strandsump i plangrensa mot aust. Lokaliteten er eit lite brakkvassbasseng (ca. 50 x
30 m) som lokalt går under namnet ”Flyndredammen.” Normal flo går heilt inn i dammen,
men den blir tørrlagt ved lågvatn. Ein liten bekk frå den tilgrensande lyngheia renn inn i
dammen og gir brakkvassmiljø. Naturlokaliteten inngår i reguleringsplan for Breivika. Det er
viktig at reguleringsplanen sikrar tilstrekkelig avstand frå planlagd utbygging til viktige
naturområde, og ikkje bygger ned bekken til Flyndredammen.
Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne eller SEFRAK- registrerte bygningar
innanfor planområdet.
Planområdet ligg i gul flystøysone for Flesland lufthamn, som betyr middels støyutsett.
Planstatus
I arealdelen til kommuneplanen er planområdet avsett til framtidig byggeområde for
bustader, LNF- område, framtidig friområde, eksisterande reguleringsplan og omsynssone for
flystøy. Det framtidige bustadområdet er eit ”garantiområde” som vert opna for
bustadbygging i samband med etablering av Bjorøytunnelen. Planområdet er avgrensa ut frå
kommuneplanen sine arealdisponeringar. Ut over dette har ein teke med areal for tilkomst,
samt friområde/ LNF- område mot sjø. Reguleringsplanen er i hovudsak i samsvar med
arealdelen til kommuneplanen. Ein del av tilkomstvegen o_KV07, er planlagd i område
avsett til LNF- formål.
Areal merka ”framtidig byggjeområde” skal i følgje KPA § 3.4.1-1 inngå i ein samla
reguleringsplan. Ein del av det aktuelle framtidige bustadområde inngår i reguleringsplan for
Breivika, gnr 51/8, 10 m.fl, planid 20110012. Breivikaplanen delar reguleringsplanen i to
areal som er avsett til framtidig bustadområde. Områda ligg med om lag 300 meters avstand
til kvarandre.

Illustrasjon av reguleringsplan for Flyndrevika saman med førebels skisse av reguleringsplan for Breivika (ikkje
formelt godkjent) :
Planframlegget
Bustader
Reguleringsplanen legg til rette for 69 nye bustadeiningar, fordelt mellom 30 frittliggjande
(einebustader) og 39 konsentrerte bustader. Nordleg felt opnar for 9 einebustader og 19
konsentrerte bustader. Det sørlege feltet opnar for 20 konsentrerte bustader og 21
einebustader. Sørleg felt er meir eksponert mot sjø enn nordleg felt, men planen legg ikkje
opp til byggjeformål på dei mest dominerande høgdedraga. Det har vore eit viktig mål i
planarbeidet at byggjefelt skal liggje ”i” terrenget og ikkje ”på” terrenget. Ny utbygging skal
tilpassast eksisterande terreng og vegetasjon, og fylgje Fjell kommune sine retningsliner for
god byggjeskikk. Maksimum mønehøgde for alle bustader i planområdet er 9 m over
gjennomsnittleg planert terreng. Næraste bustad mot sjø er planlagt om lag 100 meter unna
kystlina.
Uteareal/barn og unge
Kommunen sine krav til leik- og uteopphaldsareal er ivareteke i planen. Det er i føresegnene
sett krav om 100 m² MUA for frittliggjande bustader og konsentrerte bustader større enn 65
m². Krav om MUA for konsentrerte bustader mindre enn 65 m² er sett til 50 m². Areala skal
ha solrik plassering, ikkje vere brattare enn 1:3, ha ei funksjonell form, og skjermast mot ver,
vind, støy og trafikk. Areal til leik og uteopphald er sentralt plassert, og kan opparbeidast til å
vere universelt utforma, samstundes som deler av leikeareala kan haldast i si naturlege form
for meir variert leik i terreng. Det er knytt rekkefølgjekrav til opparbeiding/tilrettelegging av
leikeområde, uteopphaldsareal og friområde.
Det er også knytt rekkefølgjekrav til dokumentasjon på tilstrekkeleg skule- og
barnehagekapasitet.

Parkering
Parkering vert løyst på kvar enkelt tomt i tråd med Fjell kommune si parkeringsnorm. I
tillegg er det avsett felles parkeringsformål for bustadene, der også gjester og brukarar av
badevika/friluftsområda kan parkere.
Tilkomst/veg- og trafikktilhøve
Reguleringsplanen legg opp til ny direkte vegtilkomst frå Bjorøyvegen gjennom eksisterande
reguleringsplanar. På denne måten sikrar ein fortau til Bjorøyvegen, samt ny veg med
tilfredstillande standard. Det nye vegnettet vil også utgjere tilkomst til ny busetnad i
reguleringsplan for Breivika. Det er knytt rekkefølgjekrav til opparbeiding av internt vegnett,
samt at utbyggar plikter å vurdere målretta tiltak for å skape mest mogleg trygge tilhøve for
mjuke trafikantar ved kryssing av Fv 207 mot Bjorøy barnehage. Det er også knytt
rekkefølgjekrav til opparbeiding av skogsti til skulen.
Teknisk infrastruktur
Det skal føreligge godkjent rammeplan for VA-anlegg frå FjellVAR AS saman med søknad
om oppstart av teknisk infrastruktur. Tilfredstillande anlegg/infrastruktur knytt til
vassforsyning og avløp skal vere utbygd før det vert gjeve byggeløyve til planlagd busetnad.
Før det vert gjeve byggjeløyve til nye bustader skal det dokumenterast at det er tilstrekkeleg
kapasitet til å levere sikker vassforsyning og at avlaupsanlegga tilfredstillar krava til
bortleiing/reinsing.
I samband med byggjesøknad skal alternative energikjelder utover elektrisitet vurderast.
Støy
Planområdet ligg i utkanten av definert flystøysone, og ein overstig ikkje maksimumskrav for
innvendig eller utandørs støy. Innandørs støynivå skal tilfredstille grenseverdiane i tråd med
teknisk forskrift. Naudsynt støyisolasjon skal dokumenterast i byggesakshandsaminga.
Naturmangfald
Etter offentleg ettersyn har det i samråd med kommunen, fylkesmannen og plankonsulent
vore engasjert ein biolog for å avgjere om planlagt utbygging vil vera skadeleg for
vasstilsiget til Flyndredammen. Synfaringa konkluderte med at det kan vere naudsynt å sette i
verk tiltak. Biologen tilrår å bygge fellingsbasseng som vil kompensere for tapt svampeffekt i
myrareal som vert nedbygd. Det er i føresegnene knytt rekkefølgjekrav om at før det kan
gjevast rammeløyve for teknisk infrastruktur og tiltak i dei aktuelle bustadområda skal det
vere etablert fellingsbasseng i randsona til utbyggingsområdet, der avrenning til bekken mot
”Flyndredammen” vil skje. Anlegg skal vere 3-delt, og byggjast med kvalitet for varig
hydrologisk og økologisk funksjon. Endeleg design og storleik skal godkjennast av Fjell
kommune i handsaminga av byggesøknaden.
Offentleg ettersyn:
Planframlegget vart fyste gang handsama i komité for plan og utvikling 17.01.2012
(utvalsaksnr. 10/12), og lagt ut til offentlig ettersyn i tida 15.03.-27.04.2012. Det er etter dette
motteke 7 stk merknader, 4 frå offentlege instansar og 3 frå private.
Under fylgjer innkomne merknader og rådmannen sine vurderingar av desse. Merknadene er
kort oppsummert under, men ligg òg som vedlegg til saka.
Bjorøy og Tyssøy Velforening (BTV), merknad datert 11.04.2012
- Fjell kommune må sjå alle planane for utbygging på Bjorøy i samanheng, for å få
oversikt over naudsynt utbygging av infrastruktur.

- Eksisterande hyttemiljø må takast omsyn til i planlegginga.
- BTV er nøgd med rekkefølgjekrava i reguleringsføresegnene i høve til
trafikktryggleik, universell utforming, skule/barnehage og VA.
- Fv 207 må utbetrast i tråd med godkjent rp 20090025 før det vert gjeve byggjeløyve
for nye bustader. BTV saknar regulering av Fv 207 frå Bjorøytunnelen til avkjøringa
til Bjorøyhamn, og meiner denne vegstrekninga må regulerast og utbetrast før det vert
gjeve byggeløyve.
- Skulekapasiteten på Bjorøy er fullt utnytta, og BTV krev ei utviding av dagens skule
før det vert gjeve byggjeløyve.
- Ber om at tryggleik for vassforsyning vert nøye vurdert før planlagde bustader vert
påkopla vassnettet.
- Ber om at det vert sett krav om utbyggingstakt for planlagde bustader.
Vurdering:
- Rådmannen ser behovet for ein samla kommunedelplan for Bjorøyna, men det er ikkje ei
prioritert oppgåve i kommunen på noverande tidspunkt.
- Eksisterande hyttemiljø ligg utanfor planområdet, og inngår i reguleringsplan for
Breivika. Desse fritidsbustadane vert teke omsyn til så langt som råd er.
- Rådmannen har forståing for at bebuarane på Bjorøy er bekymra over dagens
vegstandard. Det er Hordaland fylkeskommune som har ansvaret for utbetring av
fylkesvegane. Målretta tiltak for å trygge kryssinga av Fv 207 til Bjorøy barnehage er
innarbeidd som eit rekkefølgjekrav i føresegnene §2.4.21.
- Skulekapasitet er sikra med rekkefølgjekrav i føresegnene § 2.4.1.
- Vass og avlaup er sikra med rekkefølgjekrav i føresegnene § 2.4.18.
- Krav om utbyggingstakt for planlagde bustader er innarbeidd i føresegnene § 2.8
Nils Olai Bjorø, merknad datert 23.04.2012
Merknadstillar ber om at gnr 51/344 vert teken ut av planen på grunn av frykt for at
eigedomen vil få redusert verdi ved regulering. Alternativt kan tiltakshavar få kjøpe tomta.
Vurdering:
Gnr 51/344 vert ikkje teke ut av planen. Arealformål i reguleringsplanen samsvarer med
arealformål i kommuneplanen. Verdien på eigedomen vil ikkje endrast, sidan området er
regulert til LNF- område og friområde i begge planar. Rådmannen gjer merksam på at
arealet også ligg i den funksjonelle strandsona og at dei statlege føringane er strenge til evt.
bygging i slike område.
Edvard Aase, merknad datert 26.04.2012
Planen er i strid med kommuneplanen §§ 3.3-8 og 3.4.1-1: "Areal merka som framtidig
byggjeområde skal inngå i ein samla plan" og er difor ulovleg jf. PBL § 11-6, 2.ledd i følgje
merknadstillar. Merknadsstillar ser ingen grunn til å dispensere frå kravet om samla
reguleringsplan, og meiner reguleringsplan for Flyndrevika og reguleringsplan for Breivika
skulle vore utarbeidd som ein samla plan.
Merknadstillar reagerer på at o_VEG_3 (endra til o_KV01), mellom dei to bustadområda i
planen, er planlagt i strid med LNF- formålet i kommuneplanen § 3.5.1, og saknar ei
overorda vurdering av denne tilkomstvegen framfor å utvide dagens vegtrasé.
Dersom Fjell kommune eller regionale/statlege styresmakter ikkje tek omsyn til kravet om
samla reguleringsplan, må merknadstillar sine eigedomar, gnr 51/65 og 51/90, inkluderast i
planområdet. Det må heller ikkje regulerast til formål som får negativ innverknad for desse
eigedomane. Køyrevegane f_KV13-14 (endra til f_KV12), som er regulert som tilkomstar til

eguleringsplan for Breivika der merknadstillar sine eigedomar ligg, må dimensjonerast for å
tåle forventa framtidig bruk. Det må også takast omsyn til eksisterande brønn på gnr 51/65.
Vurdering:
Det er opp til kommunestyret å avgjere korleis dei handhevar kommuneplanen, og
kommunestyret treng ikkje dispensere frå eigne styringsverkty. Planframlegget er ein lovleg
plan. Plan- og bygningslova § 11-6, 2.ledd som det vert vist til omhandlar tiltak og ikkje
reguleringsplanar.
Rådmannen ønskjer på prinsipielt grunnlag å følgje kommuneplanen sine føringar, men i
dette tilfellet har det vist seg vanskeleg å regulere til ein samla plan. På grunn av storleik på
bustadområdet, og mange grunneigarar med ulike interesser, vart det meir praktisk å dele
opp det framtidige byggeområdet framfor å utarbeide ein samla plan. Regulering av delar av
framtidige bustadområde har også vore utprøvd i reguleringsplanar på Anglevik og
Snekkevik. I pågåande revisjon av arealdelen til kommuneplanen vert praksisen kring
framtidige byggjeområde evaluert, og andre metodar for å oppnå heilskapleg planlegging
vurdert, for å unngå denne situasjonen i framtida.
Rådmannen er i denne planen positiv til å legge delar av tilkomstvegen o_KV01 i eit område
avsett til LNF i kommuneplanen. Gjennom regulering har ein høve til å fråvike
kommuneplanen sine arealformål. Det er heller ikkje avklart i overordna plan kor
vegtilkomsten til dette framtidige bustadområde skal plasserast. Alternativ plassering av
tilkomstvegen har vore grundig vurdert og diskutert med plankonsulenten. Utviding av
dagens trasé er vurdert til å ha store negative konsekvensar for landskap, strandsone,
fjernverknad, eksisterande busetnad og trafikktryggleik. Plankonsulenten klarte heller ikkje å
løyse utfordringane med stigningstilhøve og universell utforming ved utviding av dagens
trasé. Ein vart difor samde om at o_KV01 måtte utgjere tilkomst til heile det framtidige
byggjeområdet med tilstrekkeleg dimensjonering for venta trafikkmengde.
Når det gjeld avkjørsle f_KV12 er rådmannen samd i at denne må dimensjonerast for
framtidig bruk i Breivikaplanen, og innstiller på vegbreidde 5 m for f_KV12. Plankartet er
justert etter høyringa, slik at merknadstiller sine eigedomar ligg utanfor planområdet. Heile
gnr 51/65 og 51/90 inngår i reguleringsplanen for Breivika. Rådmannen føreset at
eksisterande brønn på gnr 51/65 vil verta teke omsyn til så langt som mogeleg, men dette er
eit privatrettsleg spørsmål.
Statens Vegvesen, merknad datert 18.04.2012
Fv 207 har låg standard utan tilbod til mjuke trafikkantar. Vegen har moderat trafikk med ein
årsdøgntrafikk på 600 køyrety og vert nytta som skuleveg.
Tilbod for mjuke trafikkantar er tilfredstillande med bakgrunn i dei tiltak som er innarbeidd i
planframlegget. Det er eit godt alternativ å nytte skogstien gjennom LNF- område som
skuleveg. Det er ikkje vist tilsvarande sikker løysing for tilkomst til Bjorøy barnehage.
Vegvesenet ber om at det vert vurdert målretta tiltak som t.d. humpar o.l. på fylkesvegen for
å skape mest mogeleg trygge tilhøve kring kryssingspunktet til barnehagen.
Vurdering:
Opparbeiding av Fv 207 er eit fylkeskommunalt ansvar, og godkjent reguleringsplan er ikkje
prioritert i framlegg til regional transportplan 2013-2024.
Krav om opparbeiding av skogsti som skuleveg er innarbeidd i føresegnene § 2.4.20.
Målretta tiltak for å trygge kryssinga av Fv 207 til Bjorøy barnehage er innarbeidd som eit
rekkefølgjekrav i føresegnene § 2.4.21.

Noregs vassdrags- og energidirektorat (NVE), merknad datert 23.04.2012
NVE har ingen merknader til planframlegget.
Fylkesmannen i Hordaland, merknad datert 27.04.2012
Fjell kommune bør utarbeide ein overordna plan for å kunne få ei heilskapleg
samfunnsutvikling av Bjorøyna. Dette er viktig for å kunne sjå m.a. skulekapasitet og teknisk
infrastruktur i samanheng med ønskt utvikling.
Planframlegget legg opp til ei relativt stor utbygging av nye bustader. Parkeringsdekninga er
knapp, men tilstrekkeleg. Fylkesmannen meiner det bør leggjast til rette for fleire felles
parkeringsplassar for at besøkande ikkje skal parkere langs vegane.
Fylkesmannen meiner det korkje er regulert tilkomst eller parkering for allmenta til
friluftsområdet/badeplassen, f_FRI04, og føreset at dette vert løyst i den pågåande
reguleringsplanen for Breivika.
Fylkesmannen gjer merksam på aktsemd ved nyetablering av bustader som ligg i gul
flystøysone. Støyreduserande tiltak kan t.d vera plassering av bustader som skjerming for
uteareal, og bruk av innbygde balkongar.
I høve til ROS- analysen vil fylkesmannen endre fargen i pkt. 19 frå grøn til gul. Dette fordi
det er påvist høge radonverdiar i området.
Vurdering:
Rådmannen ser behovet for ein samla kommunedelplan for Bjorøyna, men det er ikkje ein
prioritert oppgåve i kommunen på noverande tidspunkt. Det er knytt rekkefølgjekrav som
sikrar tilstrekkeleg skulekapasitet og VA-nett i føresegnene § 2.4.
Rådmannen er samd i at planen opnar for mange bustadeiningar, og tal på einingar er
redusert med 2 konsentrerte bustader. Parkeringsdekninga er i tråd med Fjell kommune si
parkeringsnorm. Parkeringsplassar vert i hovudsak opparbeidd på tomtene. I tillegg er det
avsett felles parkeringsplassar (f_PP01, f_PP03) for både det nordlege og sørlege
bustadområdet. Etter offentleg ettersyn er det presisert i føresegnene § 3.4 at desse
parkeringsplassane også kan nyttast for besøkande.
Parkeringsplass, f_PP04, er felles for bustadområde BK09. Etter offentleg ettersyn er det
presisert i føresegnene § 3.4.4 at f_PP04 også kan nyttast for brukarar av badeplassen,
f_FRI04. Gangvegane, f_G04-f_G06, syner tilkomst til f_FRI04 frå planlagt busetnad.
Eksisterande busetnad nytter eksisterande sti frå Breivika til f_FRI04. Stien er teikna inn i
plankartet etter offentleg ettersyn. I reguleringsplanen for Breivika vil det òg settes av
parkeringsplassar for besøkande til f_FRI04.
Rådmannen tek fylkesmannen sine forslag om støyreduserande tiltak til etterretning. Det er
innarbeidd krav om at naudsynt støyisolasjon skal dokumenterast i søknad om byggjeløyve i
føresegn § 2.4.19
I høve til radon sikrar byggteknisk forskrift at alle nye bustadhus skal utformast med
membran (radonduk).
Hordaland fylkeskommune, merknad datert 02.05.2012
71 nye bustadeiningar er mykje for ei øy som i dag har kring 450 innbyggjarar. Bjorøyna ligg
utanfor dei største kollektivaksane, og utvikling av fleire bustader vil føre til større
transportbehov. Det er likevel positivt at planforslaget ligg i nærleiken til både skule og

arnehage. Fylkeskommunen tilrår reduksjon av talet på bustader og byggjehøgder på
eksponerte bustader, samt at utbyggingstakt for bustader vert innarbeidd i
reguleringsføresegnene.
Skogsti som skuleveg er eit godt alternativ, men likevel ikkje ei tilfredstillande erstatning, for
ein trafikkfarleg hovudveg. Fylkeskommunen vil tilrå at det vert sett inn rekkefølgjekrav om
at bustadene ikkje kan takast i bruk før det er utbetra trygg ferdsle for mjuke trafikantar langs
Bjorøyvegen.
Planen bør sikre ferdsle frå bustadene til friluftsområda ved Flyndrevika. Det bør leggjast til
rette for ein samanhengande grønstruktur frå LNFRN01 til f_AU3/f_FRI03.
Fylkeskommunen har ikkje funne automatisk freda, eller andre verneverdige, kulturminne i
planområdet under synfaring. Førekomst av kulturminne kan likevel ikkje utelukkast, og det
bør innarbeidast ei føresegn om plikt til å vise aktsemd dersom ein skulle støyte på
kulturminne under tilrettelegging av areal, jf kulturminnelova § 8. 2-ledd.
Vurdering:
Rådmannen er samd i at planen opnar for mange bustadeiningar, og tal på einingar er
redusert med 2 konsentrerte bustader. Maks mønehøgde for bustader i planområdet er 9
meter over gjennomsnittleg planert terreng, jf føresegnene § 3.3.1. Mønehøgde på 9 meter er
i tråd med plan- og bygningslova sine krav til byggverk utan plan, jf. pbl § 29-4. Rådmannen
meiner desse føringane bør vidareførast i denne reguleringsplanen. Krav om utbyggingstakt
på bustader er innarbeidd i føresegnene § 2.8.
Opparbeiding av skogsti som skuleveg er innarbeidd i føresegnene § 2.4.20. Rådmannen
meiner det då vert urimeleg å pålegge utbyggjar oppgradering av Fv 207 som
fylkeskommunen sjølv har ansvar for.
Ferdsle frå bustadområda til friluftsområda ved Flyndrevika er vist på plankartet med
gangvegane f_G04-f_G06. Det er innarbeidd rekkefølgjekrav om opparbeiding av f_G04-
f_G06 i føresegnene §§ 2.4.12 - 2.4.14. BK09 er redusert med 2 bustadeiningar. Rådmannen
innstiller på å redusere byggeområdet BK09 slik at ein får samanhengande grønstruktur
gjennom bustadområdet slik Fylkeskommunen ynskjer.
Eventuelle funn av kulturminne er sikra gjennom kulturminnelova. Søknadsplikt etter anna
lovverk treng ikkje heimlast i reguleringsføresegner etter plan og bygningslova i tillegg.
Vurdering:
I samband med utbygginga av Bjorøytunnelen vart det lagt ut fleire større nye bustadområde
på Bjorøyna gjennom arealdelen til kommuneplanen med plankrav, såkalla ”garantiområde”.
Framtidig bustadområde ved Breivika/Flyndrevika er det største framtidige byggjeområdet på
Bjorøyna. Framlegg til reguleringsplan omhandlar den delen av dette arealet som det
tidlegare ikkje er gjort inngrep i. Sidan det er meldt oppstart om planarbeid på resterande del
av det framtidige byggjeområdet, meiner rådmannen at planframlegget i tråd med
intensjonane i kommuneplanen. Rådmannen er også samd i løysinga for tilkomstvegen, som
nokre stader går utanfor avsett byggjeområde i kommuneplanen.
Å planlegge for bustadbygging på ei øy som ikkje har butikk, og ligg langt unna dei største
kollektivaksane, er ikkje i tråd med regionale mål om samordna areal- og
transportplanlegging. Planlagt utbygging vil medføre auke i transportbehovet. Samstundes er
plasseringa av dei framtidige byggeområda på Bjorøy vurdert og avklart i arealdelen til

kommuneplanen. Når det først er tillate å byggje bustader her, meiner rådmannen det er
positivt at reguleringsplanen legg til rette for nye bustader i nærleiken av skule og barnehage,
og at det vert etablerer trygge løysingar for mjuke trafikantar.
Det er ein del utfordringar på Bjorøy i dag når det gjeld skulekapasitet og standard på vegnett
og avlaupsnett. I tillegg er det godkjent fleire reguleringsplanar for bustader, som ikkje er
ferdig utbygd, som kan forverre denne situasjonen. For å få ein heilskapleg og planstyrt
utvikling av Bjorøyna ser rådmannen at den kan vere behov for ein overordna
kommunedelplan. Men med den store utviklinga som skjer i resten av Fjell kommune har
ikkje dette vorte prioritert i den kommunale planstrategien 2013-2015. Rådmannen er difor
nøgd med dei rekkjefølgjekrava som er knytt til m.a. teknisk infrastruktur og skulekapasitet i
reguleringsføresegnene.
Framlegg til trafikksikringsplan 2013-2016/2020 peiker på trongen for vurdering av
vegstandard og løysingar for trygg skuleveg ved etablering av nye bustader på Bjorøyna.
Med dei endringar som er gjort etter offentleg ettersyn for å auke trafikktryggleiken både til
skule og barnehage, ser ikkje rådmannen det som denne planen sin oppgåve å oppgradere Fv
207 utover plangrensa. Oppgradering av fylkesvegane er eit fylkeskommunalt ansvar. Det er
p.t. ikkje løyvd fylkeskommunale midlar til å realisere utbetring av reguleringsplanen for Fv
207.
Fleire av merknadene som kom inn i høyringsperioden gjekk ut på at planen la opp til for høg
utnytting, og at det burde vore bestemt ei utbyggingstakt på nye bustader i reguleringsføresegnene.
På bakgrunn av merknadene er talet på bustader redusert med 2 einingar etter
offentleg ettersyn. Dei to einingane er tekne ut av bustadområde BK09 i tråd med
fylkeskommunen sine tilrådingar. Bustadområdet BK09 er derimot ikkje redusert i storleik.
Når plankonsulent likevel har teke ut 2 einingar i det aktuelle formålet, ser ikkje rådmannen
nokon grunn til å ikkje samtidig redusere bustadarealet, når administrasjonen i kommune og
fylkeskommune er samde om plassering av reduksjon. Plankonsulent meiner at
sakshandsamarane hjå fylkeskommunen ikkje har grunnlag for å kunne innverke til at eit
arealformål vert endra utan fylkespolitisk vedtak. Rådmannen meiner derimot at
fylkeskommunen, som utarbeider regionale planar, har rett til å følgje opp desse utan trong
for fylkespolitisk vedtak. Difor tilrår rådmannen at bustadområdet BK09 vert redusert, og
friområdet f_FRI03 tilsvarande auka. Ved å ta ut to einingar vil ein bryte husrekka i front mot
sjø, og skape samanhengande grønstruktur mellom bustadene:
Plankart:
Tilrådd endring i plankart:
Når det gjeld takt på utbygginga slår Ot.prp.nr 32 (2007-2008) fast at det er behov for ei
klarare kopling mellom plan og gjennomføring. Reguleringsplanen skal vere berekraftig
økonomisk, også for dei som bygger. Det er klart at kostnadane for utbyggar er størst i starten

av feltutbygginga, og difor er utbyggingstakta satt høgt det første året og lågare dei
påfølgande åra.
Det er naturleg å sjå reguleringsplan for Flyndrevika i nær samanheng med reguleringsplan
for Breivika, som er under utarbeiding. Køyrevegane f_KV09 og f_KV12 utgjer begge
tilkomstar til Breivikaplanen. Rådmannen ser ingen grunn til at det skal vere ulik
dimensjonering på desse to tilkomstvegane slik status på Breivikaplanen er per no, og tilrår
difor at f_KV12 vert dimensjonert med 5 meters vegbreidde, på same måte som f_KV09.
I samsvar med naturmangfaldslova skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så
langt som mogleg bygge på vitskapleg kunnskap. Planframlegget vil medføre inngrep i eit
tidlegare inngrepsfritt område. Dei negative konsekvensane må vegast opp mot
samfunnsnytta av utvikling av bustadområde. Denne vurderinga er gjort i arealdelen til
kommuneplanen der planområdet er definert som framtidig bustadområde. Det er ikkje
registrert spesielle naturtypar innanfor planområdet, men planframlegget får indirekte følgjer
for den lokalt viktige strandenga, ”Flyndredammen” Rådmannen er nøgd med at tilrådingane
i NNI- rapporten er inkludert i føresegnene og at randsona til Flyndredammen er regulert til
LNF- område. Rådmannen finn at planen ikkje er i vesentleg strid med måla i
naturmangfaldslova, og synes det er positivt at ein gjennom å vurdere naturmangfaldet
særskild har kome fram til løysingar med avbøtande tiltak for naturmiljøet.
Oppsummering:
Reguleringsplanen er i hovudsak i samsvar med arealdelen til kommuneplanen.
Rådmannen tilrår at planen vert godkjent med følgjande endringar:
Føresegnene
§§ 2.4.3 - 2.4.8
Setninga "Leikeområdet skal vere tilrettelagt for etablering av leikeapparat" er erstatta med
"Leikeområdet skal vere opparbeidd med leikeapparat".
§§ 2.4.11 – 2.4.14
Det er utarbeidd rekkefølgjekrav om opparbeiding av gangvegar før det vert gjeve bruksløyve
til tilhøyrande bustader.
§ 2.4.18
Saman med søknad om oppstart av etableringa av teknisk infrastruktur skal det føreligge
godkjent rammeplan for VA-anlegg frå FjellVAR AS. Tilfredstillande anlegg/infrastruktur
knytt til vassforsyning og avløp skal vere utbygd før det vert gjeve bruksløyve til nye
bustader. Før det vert gjeve byggeløyve skal det dokumenterast at det er tilstrekkeleg
kapasitet til å levere sikker vassforsyning og at avlaupsanlegga tilfredstillar krava til
bortleiing/rensing.
§ 2.4.19
Bustadene ligg innanfor flystøysone, og naudsynt støyisolasjon skal dokumenterast i
byggesakshandsaminga.
§ 2.4.20
Før det vert gjeve bruksløyve for bustadene skal sti frå bustadområdet til skulen vere ferdig
tilrettelagt. Stien skal etablerast på eksisterande terreng utan store terrenginngrep. Stien skal
ha dekke av grus.
§ 2.4.21

Målretta tiltak som t.d. humpar og liknande må vurderast for å skape mest mogeleg trygge
tilhøve kring kryssingspunktet frå planområdet over FV 207 mot Bjorøy barnehage før det
vert gjeve bruksløyve til planlagd busetnad.
§ 2.4.22
Før det kan gjevast rammeløyve for teknisk infrastruktur og tiltak i BK06, BK07, BK08,
BF13 og BF14 skal det vere etablert fellingsbasseng i randsona til utbyggingsområdet, der
avrenning til bekken mot ”Flyndredammen” vil skje. Anlegget skal vere eit 3-delt anlegg, og
byggjast med kvalitet for varig hydrologisk og økologisk funksjon. Endeleg design og
storleik skal godkjennast av Fjell kommune i handsaminga av byggjesøknaden.
§ 2.8.1
For etablering av bustadfeltet kan det fyrste året gjevast bruksløyve til bustader innanfor
området BK01, BK02, BK03 og BF08, til saman 20 einingar. Andre året kan BK04 etablerast
med 8 einingar, tredje året kan BF11 og BK05 etablerast med 5 einingar, fjerde året kan
BF15 og BF16 etablerast, til saman 11 einingar, femte året BF12, BF13 og BF14 med til
saman 8 einingar, sjette året BK06, BK07 og BK08, til saman 14 einingar og sjuande året
BK09 med 3 einingar.
§ 3.2.2
Maks tal einingar innanfor BK09 er redusert frå 5 til 3.
§§ 3.4.1, 3.4.3
Parkeringsplassane PP01 og PP03 er knytt til parkering for tilhøyrande bustader og
gjesteparkering.
§ 3.4.4.
PP04 er knytt til parkering for BK09, inkl gjesteparkering og parkering for besøkande til
badestranda.
Plankartet
- Tidlegare køyreveg f_KV13-14 er slått saman til f_KV12.
- Eigedomane gnr 51/65 og 51/90 er tekne ut av planen.
- Eksisterande sti frå Breivika til friområdet f_FRI04 er teikna inn på plankartet i LNFområdet
LNFRN01.
Dei føreslegne endringane er innarbeida i revidert plan, datert 21.12.2012, og i reviderte
føresegner, datert 07.01.2013.
I tillegg til endringane som er lista opp ovanfor rår rådmannen til at følgjande endringar vert
innarbeidd i plankartet:
- f_KV12 vert dimensjonert for framtidig bruk i Breivikaplanen med vegbreidde på 5 m
(lik breidde som f_KV09)
- Friområdet f_FRI03 vert utvida gjennom bustadformål BK09 til LNFRN01.
Endringane endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Endingane ligg etter
rådmannen sitt syn innafor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn.
Så langt ein kan sjå, er føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med § 12-12 i
plan- og bygningslova tilstades.

Rådmannen meiner det reviderte planframlegget sikrar gjennomføring og etablering av ny
busetnad på ein tilfredstillande måte, og vil difor tilrå at kommunen godkjenner
reguleringsplanen slik den no ligg føre.