Fana, gnr 40 bnr 632, Sætervegen 17. Klage på ... - Bergen kommune

More documents

Recommendations

Info

Etat for byggesak og private planer finner ikke grunnlag for å gi dispensasjon fra pbl § 29-4 for plassering av grensen nærmere eksisterende bygg enn 4 m, da dette er areal som vender mot sør og vil være verdifullt uteoppholdsareal for eksisterende bolig. Kvalitetskravet til uteoppholdsarealet anses ikke tilfredsstillende. Arealene skal ha hensiktsmessig form og restarealer medregnes ikke. Fagetaten viser til at det i henhold til pbl § 26-1 ikke skal dannes tomter som ikke egner seg til boligformål. Den gjenværende parsellen vil få uteareal som ligger ugunstig til i forhold til sol og ut mot veg. På den fradelte parsellen vil arealene bli lange og smale, og kan ikke regnes som gode arealer for leke- og uteoppholdsareal. Tiltaket er også avhengig av at det dispenseres fra pbl § 11-6. Fagetaten anbefaler at det ikke fortettes gjennom dispensasjon, men gjennom regulering, for å sikre helhetlig planlegging. Ved ny bebyggelse skal tiltak ikke stride mot strøkets karakter, jf. KPA punkt 23. Slik fagetaten vurderer det, vil en fradeling danne to tomter som skiller seg fra strøkskarakteren. Omsøkte tomtestørrelse og utnyttingsgrad vil bryte vesentlig med strøkets karakter. Fagetaten viser videre til at eiendommen ikke er å anse som en ubebygd resttomt i et ellers etablert bebygd strøk. Det er den type resttomter som er foreslått unntatt fra plankravet i ny KPA. Omsøkte eiendom anses ikke som en resttomt. I dette tilfellet foreligger en søknad som kan endre praksis i området med hensyn til tomtestruktur og kvalitet. Etter fagetatens vurdering av tiltaket vil gi det flere ulemper enn fordeler ved fradeling. På denne bakgrunn anbefaler fagetaten at klagen ikke tas til følge. Byrådet er enig med fagetaten i at vilkårene for å dispensere fra plankravet i KPA punkt 1 ikke er innfridd iht. pbl § 19-2, men har en annen vurdering av hvordan omsøkte tiltak forholder seg til krav til uteoppholdsareal og avstandskrav i pbl § 26-1. Det understrekes at saken kun gjelder søknad om fradeling av parsell, og at eventuelle tiltak på eiendommen vil bli gjenstand for en selvstendig søknadsprosess. For at tillatelse skal kunne gis, må både den fradelte og den gjenværende parsellen være i samsvar med vilkårene i pbl § 26-1. Byrådet finner at selv om parsellen som søkes fradelt er liten, bare 445 m², kan krav om minimum 50 m² tilfredsstillende utendørs oppholdsareal i KPA punkt 11 innfris. Det bemerkes videre at krav om 150 m² i ny KPA2010 (som ikke er trådt i kraft), også vil kunne innfris ved framtidig bebyggelse. Dette illustreres ved tegninger som er innsendt i forbindelse med klageomgangen. Krav til utendørs oppholdsareal anses også innfridd for gjenværende parsell ved omsøkt fradeling. Den sørvestlige del av utendørs oppholdsareal blir riktignok kraftig redusert, men oppholdsarealene anses som tilfredsstillende, samlet sett. Byrådet viser til at omsøkte fradeling vil gi kun 1 meters avstand til nabogrensen fra den sørvendte husveggen på gjenværende parsell. Kommunen kan imidlertid godkjenne avvik fra avstandskrav der det foreligger samtykke fra nabo, jf. pbl § 29-4 tredje ledd, bokstav a). I denne sak er søker eier av både gjenværende parsell og ny parsell som søkes etablert, og samtykke fra berørt nabo anses derfor å foreligge. Hensynet bak avstandsbestemmelsen i pbl § 29-4 andre ledd er å hindre spredning av brann og ivareta hensynet til lys, luft, utsikt og hindre innsyn. Den sist innsendte skissen fra søker/klager, viser en bedre ivaretakelse av avstandskrav for bebyggelse på ny parsell. Byrådet finner at kommunen kan godkjenne det omsøkte avviket fra avstandskravene i den foreliggende sak, men viser samtidig til at fradeling, så tett inntil eksisterende bebyggelse på gjenværende parsell, vil kunne medføre skjerpede krav for framtidige tiltak for å ivareta hensynene bak avstandsbestemmelsen. Søker/klager har i klageomgangen vist til gnr 40 bnr 1748 og gnr 40 bnr 1389, der avstand mellom bolighus og nabogrense er mindre enn avstandskravene i pbl § 29-4. Dette tolkes som en anførsel om forskjellsbehandling. For at det skal kunne konstateres usaklig forskjellsbehandling, må sakene være like både i faktisk og juridisk forstand. Eiendommene ligger i samme område, men er noe større enn parsellen som søkes fradelt. Bnr 1748 ble fradelt 21.4.2008 og bnr 1398 ble fradelt 19.3.1985. Begge sakene er 2
ehandlet før pbl 2008 trådte i kraft, og kravene for å innvilge dispensasjon er senere skjerpet jf. Ot.prp. nr 32 (2007-2008) s. 242. De aktuelle sakene anses ikke å være like i rettslig forstand og byrådet finner ikke grunnlag for at det foreligger usaklig forskjellsbehandling i saken. Omsøkte fradeling kommer i strid med pbl § 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel" jf. KPA punkt 1 "Plankrav". For at tillatelse skal kunne innvilges, må vilkårene for å dispensere fra plankravet være innfridd iht. § 19-2. Det er et krav at dispensasjon fra plankravet ikke må medføre en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Hovedhensynet bak plankravet er at arealbruk for området skal vurderes i en større sammenheng. Det skal ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre en fremtidig regulering. I den konkrete saken er den omsøkte eiendommen én av flere større eiendommer i byggeområdet, som for øvrig ligger relativt nær bybanetraseen. Dispensasjon fra plankravet til fradeling og fortetting kan få presedensvirkninger for framtidige fradelingssøknader, med de følger dette vil ha for områdets infrastruktur og kvaliteter. Det følger videre av KPA punkt 23 at ny bebyggelse ikke skal bryte vesentlig med strøkskarakteren. Den omsøkte fradelingen vil gi en liten tomt, som ved bebyggelse trolig vil avvike fra strøkskarakteren ut fra sin størrelse og form. Dispensasjon til fradeling vurderes derfor samlet sett å komme i strid med de hensyn planbestemmelsen skal ivareta. Byrådet finner at fortetting og endring av tomteinndelingen i området, bør vurderes som en del av en helhetlig prosess, og få sin avklaring i reguleringsplan, ikke ved enkeltvise dispensasjoner. Vilkårene for å innvilge dispensasjon fra plankravet i KPA punkt 1 anses ikke innfridd iht. pbl § 19-2. Byrådet anbefaler at fagetatens vedtak 29.6.2012 opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 260/11 og 102/06 (§14) med senere endringer, jf. reglement for bystyrekomiteene punkt 23, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til komité for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Etat for byggesak og private planers vedtak 29.6.2012 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Dato: 14. mai 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: I Fagnotat 19.9.2012 fra Etat for byggesak og private planer med tilhørende vedlegg II Revidert skisse for bebyggelse på parsell fra Bernt Olav Lian Flem, mottatt 15.2.2013. III Presentasjon fra Bernt Olav Lian Flem, mottatt 10.4.2013 IV Notat 29.4.2013 fra Bernt Olav Lian Flem 3
Page 1: Byrådssak 141/13 Fana, gnr 40 bnr

Fana, gnr 40 bnr 632, Sætervegen 17. Klage på ... - Bergen kommune

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?