Gressvik - Onsøy Forslagstiller: Shark AS - Fredrikstad kommune

FREDRIKSTAD KOMMUNE
Saksnr.: 2007/14137
Dokumentnr.: 88
Løpenr.: 160020/2010
Klassering: Trondalen Syd
Saksbehandler: Torill Nilsen
Møtebok
Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.
Planutvalget 17.11.2011 116/11
Bystyret 08.12.2011 123/11
Forslag til reguleringsplan for Trondalen syd – Gressvik - Onsøy
Forslagstiller: Shark AS
Rådmannens innstilling
Rådmannen anbefaler planutvalget å avgi slik innstiling til Bystyret:
I medhold av plan- og bygningslovens (1985) § 27-2 nr 1, jfr. pbl. § 34-2, godkjennes
det fremlagte forslag til reguleringsplan for Trondalen syd, plankart datert 01.06.2008,
sist revidert 18.03.2011 med tilhørende bestemmelser datert 01.06.2008, sist revidert
25.01.2011med følgende endring av bestemmelsene:
Nytt punkt under § 1 fellesbestemmelser:
Før Trondalsveien kan utvides skal det foretas en støyfaglig vurdering. I denne skal de
støymessige forholdene dokumenteres slik at gjeldende retningslinjer og forskriftkrav
ivaretas. Videre skal behov for avbøtende tiltak med tilhørende kostnader synliggjøres.
Alle støytiltak skal iverksettes senest samtidig med vegutvidelsen.
Fredrikstad, 21.10.11
Planutvalgets behandling 17.11.2011:
Forslag fremsatt i møtet:
På vegne av Bym, Frp, H og V fremmet Svein Bendik Hansen Bym følgende forslag:
Bym, FrP, H og V er enig i den foreslåtte boligbyggingen i området, men velger å stemme
imot, da en veiløsning sørover ikke er tilstrekkelig ivaretatt i planprosessen.
Votering:
Rådmannens innstilling ble vedtatt med 6 mot 5 stemmer (1Bym, 2FrP, 1H, 1V).
Forslag fremmet av Svein Bendik Hansen Bym på vegne av Bym, FrP, H og V falt mot 6
stemmer (6Ap).
Planutvalgets innstilling 17.11.2011:
Som rådmannens innstilling.
Side 1 av 19

Bystyrets behandling 08.12.2011:
Ordføreren orienterte om utdelt vedlegg, Primærnæringsutvalget, sak 11/37, og
at forståelsen av primærnæringsutvalgets vedtak pkt. 3 er at dette er et arbeidsoppdrag til
rådmannen.
Ordføreren orienterte også om innkommet brev datert 02.12.11 fra beboer i Trondalsveien.
På vegne av FrP fremsatte representanten Agnes S. A. Bossum slik protokolltilførsel:
FrP er i utgangspunktet positive til innholdet i reguleringsplan for Trondalen syd, men planen
utgjør en reell fare for ekspropriasjon. Det kunne vært gjort mer for å unngå ekspropriasjon.
FrP vil derfor stemme i mot saken da det ikke er tungtveiende grunner som taler for en
ekspropriasjon.
På vegne av H fremsatte representanten Peter Kuran slikt forslag:
Saken sendes tilbake til planutvalget, med sikte på å oppnå enighet mellom berørte parter.
Votering:
Forslag fremsatt av Peter Kuran fikk 13 stemmer (H 11, KrF 2) og falt.
Planutvalgets innstilling ble vedtatt med 33 stemmer (Ap 26, SV 2, Sp 1, Pp 1, Bym 1, V 2)
mot 20 stemmer (H 11, FrP 7, KrF 2).
Protokolltilførselen ble akseptert.
Bystyrets vedtak 08.12.2011:
I medhold av plan- og bygningslovens (1985) § 27-2 nr 1, jfr. pbl. § 34-2, godkjennes
det fremlagte forslag til reguleringsplan for Trondalen syd, plankart datert 01.06.2008,
sist revidert 18.03.2011 med tilhørende bestemmelser datert 01.06.2008, sist revidert
25.01.2011med følgende endring av bestemmelsene:
Nytt punkt under § 1 fellesbestemmelser:
Før Trondalsveien kan utvides skal det foretas en støyfaglig vurdering. I denne skal de
støymessige forholdene dokumenteres slik at gjeldende retningslinjer og forskriftkrav
ivaretas. Videre skal behov for avbøtende tiltak med tilhørende kostnader synliggjøres.
Alle støytiltak skal iverksettes senest samtidig med vegutvidelsen.
Fredrikstad, 21.12.2011
Rett utskrift
Anita Simensen
møtesekretær
Utskrift til:
Regulering og byggesaksavdelingen v/ Torill Nilsen
Kommunalsjef Roy H. Jakobsen
Sammendrag
Forslag til reguleringsplan for Trondalen syd er utarbeidet av Shark AS på vegne av
Trondalen Utvikling AS som tiltakshaver.
Side 2 av 19

Planområdet ligger i området mellom Volleberget og Sprinklet på Gressvik og er benevnt
som B441 i kommuneplanens arealdel. Hensikten med planen er å tilrettelegge for
boligbebyggelse, samt å oppgradere Trondalsveien.
Ved varsling om oppstart av planarbeidet og ved offentlig ettersyn kom det inn en del
bemerkninger/protester mot utbyggingen. Reguleringsplanen ble bearbeidet etter innkomne
uttalelser med bl.a. flytting av veien forbi idrettsanlegget og lagt ut på ny høring.
Forslaget har også vært ute til en begrenset høring hvor berørte grunneiere/festere ble
varslet vedr. endring av trasé for gang/sykkelvei ned Kleva frem til Volleberglia.
Østfold fylkeskommune hadde innsigelse til planen og ville at et generelt krav om universell
utforming skulle tas med i planen. Dette er nå tatt inn i bestemmelsene. Fylkeskommunen
ønsket ikke planen til ny uttalelse.
Reguleringsplanen blir behandlet etter gammel plan- og bygningslov (av 14. juni 1985 nr.
77) i og med at den ble lagt ut til offentlig høring før 01.07.09 i ht. pbl 2008 § 34-2.
Rådmannen anbefaler at planen godkjennes.
Vedlegg
1. Oversiktskart
2. Reguleringsplan, datert 01.06.2008, sist revidert 18.03.2011
3. Reguleringsbestemmelser, datert 01.06.2008 , sist revidert 25.01.2011
4. Planbeskrivelse, mottatt 17.11.2010
5. Forslagsstillers kommentarer til uttalelser ved 1. gangs høring
6. Forslagsstillers kommentarer til uttalelser ved 2. gangs høring
7. Resymé over tilbakemeldingene på avtale forslag fra grunneierne
Vedlegg til Bystyret
1. Oversiktskart
2. Reguleringsplan, datert 01.06.2008 , sist revidert 18.03.2011
3. Reguleringsbestemmelser, dat.01.06.2008, sist revidert 25.01.2011
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Dokumenter i henhold til dokumentliste.
Saksopplysninger
Bakgrunn for planarbeidet
Planforslaget er utarbeidet av arkitektkontoret Shark AS på vegne av Trondalen Utvikling
som utbygger. Grunneiere for utbyggingsområde er Solveig Halvorsen og Roar Mollestad
Røch, Trondalsveien 32. Tiltakshaver ønsker å legge til rette for utvikling og bygging av
boliger innenfor planområdet.
Overordnet planstatus
Området som foreslås regulert til boligformål er avsatt til fremtidig boligområde, B441 i
kommuneplanens arealdel. I kommuneplanen er det fastlagt en langsiktig grense for LNF
området, vest for Trondalen, planen berører ikke dette området.
Området som skal reguleres til boligformål er i dag uregulert. Området som planlegges
regulert til offentlig vei er i dag delvis uregulert, og delvis regulert til offentlig vei og
spesialområde idrettsanlegg.
Boligbyggeprogrammet som er en del av kommuneplanens arealdel 2011-2023, vedtatt
08.09.11 viser at det skal være maksimalt 25 boliger ferdigstilt i 2014.
Beskrivelse av området – eksisterende forhold
Planområdet utenom Trondalsveien er på til sammen 63.6 da. I øst møter planområdet
friområdet på toppen av Volleberget, en markant visuell kant det er viktig å beholde. I vest
Side 3 av 19

estår planområdet av et eksisterende gårdstun og to boliger. ”Baksiden” av Volleberget, en
relativt lav kolle og åkermark utgjør den delen av planområdet hvor det skal bygges nye
boliger med tilhørende anlegg, dette området er på 56.6 da. Herav utgjør produktiv åker
ca.10 da. Nord og vest for området holder Gressvik IF til med klubbhus og fotballbaner. I
vest finnes også Trondalen barnehage. Syd for reguleringsområdet er det produktiv barskog
i vest og mer ulendt terreng med karrig skog i øst.
Øst for planområdet, i friområdet, går det et høyspent luftstrekk med 18,5 kV.
Grunnforholdene er stabile. Det er ikke kjente forurensinger i grunnen.
Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet består av et gårdstun og to boliger med
tilhørende uthus. Husene på Trondalen gård er Sefrak registrerte, men lite av det
opprinnelige uttrykket er bevart. Husene og tunet er ikke vurdert til å være bevaringsverdig,
de er ikke kommentert i uttalelse fra Østfold Fylkeskommune – Kulturminneseksjonen.
Bebyggelsen i Trondalen utenfor planområdet består av eneboliger med 1-2 etasjer og
saltak, i tilegg til klubbhus og barnehage.
Det er gjennomgående lav tomteutnyttelse med store private utområder.
Det er et svært godt tilbud for barn og unge til å drive med idrett og friluftsliv i området, med
utendørs idrettsanlegg for ballspill. Tilstøtende naturområdet er velegnet til friluftsliv og
vernet med en ”marka grense”.
Det ligger en barnehage rett ved planområdet. Denne betjener i all hovedsak befolkningen
utenfor Trondalen.
Planområdet har i dag atkomstvei forbi klubbhuset til Gressvik IF og Trondalen barnehage til
den møter Trondalsveien. Trondalsveien går fra vanntårnet, gjennom idrettsanlegget og
nordover til Gamle Ålevei, Fv. 413.
Det er ca 80 barnehagebarn, 600 fotballspillere og 30 husstander som benytter
Trondalsveien. Beregnet ÅDT er 500 kjt.
Beskrivelse av planforslaget
Planforslaget består av to hoveddeler. Det ene er planområdet B441 som reguleres etter
ønske fra grunneier, og det andre er oppgraderingen av Trondalsveien og krysset med
Gamle Ålevei.
Det er utarbeidet en egen landskapsanalyse som forarbeid til reguleringen og utredning av
veifra syd. Valg av trase for adkomstvei til planområdet har vært tidkrevende og vanskelig.
Det ble tidlig i planprossessen klart at hvis Trondalsveien skulle brukes til adkomstvei til
boligområdet måtte den oppgraderes til Samlevei 2 standard med fortau.
Av hensyn til bruken og trafikksikkerheten i området var det lite ønskelig å beholde dagens
trase gjennom idrettsanlegget som adkomstvei til boligområdet. Det ble derfor utredet en
adkomsttrase fra syd, men konklusjonen ble at vei fra syd bør utsettes til det blir aktuelt med
videre utbygging sydover.
I det forslaget som ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn/ høring første gang 28.05.09 var det
ønskelig å beholde fjellskrenten i øst for idrettsbanen til Gressvik IF urørt. Dette ville
medføre å flytte fotballbanen noe vestover på bekostning av veitraseen, noe idrettslaget
protesterte på og var sterk motstander av. Det ble avholdt møter mellom utbygger,
kommunen og idrettslaget og det ble enighet om at det beste alternativet var å flytte veien
østover og således inn i fjellet. På den måten vil dagens hovedbane forbli urørt.
Planforslaget ble deretter lagt ut til ny høring 22.04.2010.
Det ble deretter valgt å oppgradere turveien som gikk fra Trondalsveien til Kleva til
gang/sykkelvei fra Trondalsveien ned Kleva og til Volleberglia. Dette for å sikre skoleveien til
Rød skole. Dette medførte at planen ble sendt på en begrenset høringsrunde til berørte
hjemmelshavere/festere i området.
Side 4 av 19

Det planlegges inntil 95 boliger av ulike størrelse og type. Disse fordeler seg på 14
eneboliger, ca 26 boliger i tomannsbolig, og resten i lavblokker/flerfamiliehus. I tillegg åpnes
det for en utvidelse av eksisterende barnehage. Bebyggelsen vil i hovedsak følge terrengets
lengderetning. Det er lagt stor vekt på å legge feltene slik at det skal være mulig å bebygge
tomtene uten å foreta store terrengarbeider. De største volumene, blokkene, er planlagt lagt
ned i en naturlig slisse i fjellet, tomannsboligene er lagt i områder som er flate, mens
eneboligene hvor man har mer mulighet til å tilpasse huset til terrenget er lagt slik at det ikke
er nødvendig med større skjæringer enn det som naturlig tas opp gjennom en kjeller etasje.
I områder for frittliggende småhusbebyggelse åpnes det for villa bebyggelse tilsvarende det
som er bygget i tilgrensede nabo områder. FS1 består av eksisterende gårdstun og boliger,
slik at det er områdene FS2 og FS3 som tiltakshaver vil bygge ut, dette vil gi 14 eneboliger.
I områdene for konsentrert småhusbebyggelse legges det opp til tomannsboliger eller
kjedede boliger med felles garasjer i grense.
Området i øst er spesielt viktig i forhold til landskap og bevaring. Det er derfor viktig at dette
området prosjekteres og bygges ut under ett, slik at det er lagt inn krav om
bebyggelsesplan(detaljplan)i dette området. I dette området åpnes det for lavblokker og
konsentrert småhusbebyggelse. Ved blokk-bebyggelse planlegges all parkering lagt under
terreng, dette vil også være viktig for å oppnå tilstrekkelig ute-oppholds areal. Blokkene
legges i det naturlige søkket som finnes i terrenget slik at mest mulig av eksisterende
terreng bevares.
Det er avsatt 3,3 da til barnehage rett syd for klubbhuset til Gressvik IF. Dette arealet er
planlagt benyttet til en utvidelse av Trondalen barnehage med to avdelinger.
Det er ikke krav til barnehage for det antall boliger som skal bygges.
Bakgrunnen for dette valget er at tiltakshaver ønsker å følge kommunens intensjoner om å
bygge et variert tilbud av boliger, men det er avhengig av at folk ønsker å bo i en lavblokk i
dette området. Reguleringsplanen legger derfor opp til at deler av området mot øst også kan
bebygges med konsentrert småhusbebyggelse.
Det er avsatt to nærlekeplasser og en kvartals- og nærlekeplass. Disse ligger tilknyttet det
interne veinettet slik at de er tilgjengelige også for bevegelseshemmede. Alle lekeplassene
ligger innenfor 200 m gangavstand fra samtlige boliger på planen. I tillegg forutsettes det at
det settes av felles uteareal og lekeplass på detaljplanen for lavblokker.
Det er krav om utomhusplan for boligfeltene og lekeplassene. Utomhusplanen skal
godkjennes senest samtidig med de første boligene. Lekeplassene skal være opparbeidet
før det gis brukstillatelse for boliger tilknyttet fellesområdet. Trondalen er ellers godt dekket
med areal til ballspill og friluftsliv.
Trondalsveien er regulert til offentlig trafikkområde, gate med fortau. Dagens trase er smal
og veien oppgraderes slik at to biler kan passere hverandre. Det blir fortau langs hele
strekningen slik det er i dag.
Det er regulert inn og skal opparbeides sykkel/gangvei via Kleva, Volleberglia og
gangveinettet til Rød skole. Interne veier er lagt opp som offentlige kjøreveier, med unntak
av adkomst til Trondalen gård og barnehagen, den er regulert til felles avkjørsel.
Konsekvenser av planforslaget
Planen vil i første omgang få konsekvenser for de grunneierne som blir berørt av
oppgraderingen av Trondalsveien og valgte trase forbi idrettsbanen. Den positive
Side 5 av 19

konsekvensen for idrettsanlegget er at veien blir lagt utenom slik at det blir bedre
tilgjengelighet for aktiviteten på/mellom banene.
Ellers medfører oppgraderingen av Trondalsveien i den nordre enden at uthus på gnr 50 bnr
9 må flyttes eller ombygges. På gnr 50 bnr 3 og 27 må en garasje flyttes noen meter. For å
begrense inngrep på eiendommene langs veien er dagens fortau foreslått liggende der det
er i dag og at Trondalsveien heller utvides ca. 1 m møt øst. Dette vil medføre at det må
sprenges bort i fjellet øst for veien.
Det vil bli noe CO2 utslipp fra oppvarming og transport til og fra boliger og evt. barnehage.
Området har i dag god skolekapasitet. Det er også god barnehagedekning i området, men
Trondalen barnehage har barn fra store deler av Fredrikstad kommune. Derfor åpner
planforslaget for utvidelse av barnehagen.
Boligbyggingen vil skje på innmark og lite tilgjengelig utmark som i dag benyttes til friluftsliv.
Det vil bli bedre tilgjengelighet til idrettsanlegget når Trondalsveien utbedres. Ved en
omlegging av veien øst for banen vil selve idrettsanlegget bli mer trafikksikkert ved at all
trafikk legges utenom baneområdet.
Fylkeskonservatoren har utført arkeologiske undersøkelser i området. Det ble funnet to
historiske kokegroper som ble undersøkt og dokumentert. Det ble ikke gjort ytterligere funn.
Det er regulert inn gang/sykkelvei for å sikre skoleveien til Rød skole.
Planområdet ligger innerst i en blindvei slik at byggeprosessen her vil berøre svært få utover
de medvirkende grunneierne. Oppgraderingen av Trondalsveien vil medføre perioder med
begrenset trafikkavvikling.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er laget en egen risiko- og sårbarhetsanalyse. Det foreligger ingen spesielle forhold i
planområdet og planforslaget har begrenset innvirkning på omgivelsene.
Biologi i forhold til Naturmangfoldloven
Innenfor planområdet B441 består vegetasjonen av åkermark, kratt og bart fjell med furu.
Det er registrert rødlistede mosearter sydover i Trondalen. Disse er ikke kartfestet og kan bli
påvirket av en mulig fremtidig vei fra syd. Det foreligger ingen biologisk mangfold
registreringer av fauna i planområdet.
Samråd- og medvirkningsprosess
Planforslaget ble varslet på ordinær måte med annonser i avisene og brev til berørte parter,
samt offentlige instanser.
Reguleringsforslaget har vært varslet utlagt til offentlig ettersyn/høring to ganger samt en
begrenset siste høring. Det har blitt avholdt møter med beboerne ved oppstart av
planarbeidet og underveis i planprosessen. Det har også vært avholdt flere møter mellom
kommunen, utbygger og idrettslaget.
Sammendrag av innkomne uttalelser etter 2. gangs offentlig høring og forslagsstillers
kommentarer om hvordan disse er ivaretatt:
Østfold fylkeskommune, regionalavdelingen, kulturminneseksjonen, mottatt 21.05.10
Det er utført arkeologiske undersøkelser, rapportperiode 26.04.10-18.05.10. Det ble gjort
funn av to kokegroper som er undersøkt og gitt dispensasjon, og en bautastein.
Side 6 av 19

Forslagsstillers kommentar:
Bautasteinen er tatt inn i planen som bevaringsverdig, den står i tomtegrensen mellom to
tomter, slik at bevaring er enkelt å gjennomføre. Det bemerkes for øvrig at bautasteien med
stor sannsynlighet er satt opp av grunneiers far, og således av nyere dato.
Fylkesmannen i Østfold , miljøvernavdelingen, mottatt 26.05.10
1. Adkomst med kombinert fortau og sykkelvei er lite egnet for bruk av sykkel som
arbeidsreise
2. Beliggenheten gjør at sykkel og kollektivtilbud bør ivaretas særskilt.
Behov for tverrforbindelser og grønnstruktur som letter adkomst mellom områdene
på tvers av veisystemene.
3. Byggehøyder og høy grad av utnytting kan føre til landskapsmessige effekter som
bør utredes nøyere. Den foreslåtte % BYA sammen med høydebestemmelsenes på
13m åpner for dobbelt så mange boenheter som det er nevnt i planbeskrivelsen.
4. Vegetasjon er i liten grad ivaretatt i bestemmelsene. Med unntak av et større
grøntområde ved barnehagen mangler sikring av grønne naturområder,
landskapstrekk, løyper og turveier.
5. Forholdet mellom gammel og ny lov. Universell utforming, sikkerhet, radon,
energikrav mv. bør tas med i reguleringsbestemmelsene.
Forslagsstillers kommentar:
1. Det har hele tiden vært fremsatt som et krav fra myndighetene at Trondalsveien
skulle oppgraderes til samleveistandard S2. Dette er gjennomført i
reguleringsarbeidet. Vi mener at forholdene i høy grad vil være lagt tilrette for gående
og syklende langs Trondalsveien etter oppgradering med utvidet vei, fortau og
belysning. Trondalsveien vil også etter en utbygging ha relativt sett lite trafikk. Det
ville forøvrig være vanskelig å gjennomføre et eventuelt bredere fortau/sykkelvei,
grunnet topografien og plassen i forhold til hus og fjellformasjoner i området.
2. Områdets plassering i forhold til infrastruktur forutsetter vi er vurdert i forbindelse
med kommuneplanarbeidet. Kollektivtilbudet består av busser på Gamle Ålevei og
Rv117 i retning Fredrikstad, Åle, Rød og Vikane. Det vil bli mulig å gå/sykle til Rv117
via den nye gang/sykkelveien til Volleberglia, og til Gamle Ålevei på fortau langs
Trondalsveien.
Viktighetene av tverrforbindelser er tatt opp i planbeskrivelsen. Det blir regulert og
opparbeidet gang/sykkelvei fra den regulerte gangveien på tilstøtende
reguleringsplan i øst til idrettsanlegget og Trondalen. Det er også en tverrforbindelse
til Kleva som benyttes i dag av både gående og syklende.
3. Byggehøydene er nøye vurdert i forhold til beliggenheten på en "hylle". Det er tatt inn
en ny reguleringsbestemmelse om at det skal tas spesielt hensyn til fjernvirkningen
av byggene sett fra øst. Det er utarbeidet en landskapsanalyse for området, og det
ble tidlig utarbeidet snitt som viser siktlinjer fra Gressvik til mulige fremtidige blokker.
Det er lagt vekt på å legge byggelinjen slik at blokkene legges i et naturlig søkk i
terrenget slik at byggene blir så lave at de nærmest ikke synes sett fra områdene øst
for Trondalen. Fjellet vest for Trondalen reiser seg så høyt, at det vil bli liten
silhuettvirkning av byggene sett fra øst.
En maks høyde på 13 meter vil kunne gi rom for moderne leiligheter i 4 etasjer med
parkering i kjeller. Dersom parkering legges på bakken vil kravet om at 36 m2
parkering pr. bolig skal inkluderes ved beregning av % BYA medføre at det kun kan
Side 7 av 19

ygges 55 boliger her. Ved parkering i kjeller vil antallet boliger begrenses til ca 100
av kravet om 80 m2 universelt utformet ute oppholdsareal pr. bolig. Tiltakshaver har
vært noe usikker på hvor mange av boligene i dette området som skal være
konsentrert småhusbebyggelse og hvor mange som skal være i lavblokker og ba oss
derfor regne med det laveste antallet av hensyn til å vurdere fordeling av
investeringer til infrastruktur. Det er et krav i reguleringsbestemmelsene om
bebyggelsesplan (detaljplan) før utbygging av dette området, nettopp fordi selve
utformingen av byggene må vurderes i en plan som behandles av flere enn
kommunens byggesaksavdeling. Det er ikke økonomisk mulig å gjøre dette før det er
avklart i reguleringsplanen at området kan bygges ut.
4. Området som skal bygges ut består i hovedsak av jorder og fjell i dagen. De store
trærne finnes i området som er vernet i planbestemmelsene, det er nå også lagt inn
en bestemmelse om bevaring av trær. Det er som nevnt tidligere en felles interesse i
å spare så mye som mulig av den eksisterende vegetasjonen, dette er
erfaringsmessig mest effektivt å få inn i kontraktene med entreprenørene.
I landskapsanalysen er det lagt stor vekt på å beskrive og dokumentere
landskapstrekkene, løyper og turveier. Planens plassering og utforming følger
landskapsanalysen. Landskapstrekkene ligger til grunn for plasseringen av
byggeområdene og veiene. Øst for byggeområdet er det regulert grøntområde, syd
og vest for byggeområdet er det LNF område. Det er ikke løyper eller turstier i selve
byggeområdet. Det er lagt stor vekt på å ikke berøre eksisterende stier og turstier.
5. Det er lite ønskelig å ta med forhold som er ivaretatt i pbl. med forskrifter, da dette er
unødvendig og kan skape problemer dersom forskriftene senere endres. Det er for
øvrig flere av bestemmelsene som inneholder krav om tilgjengelighet og universell
utforming. Overgangsbestemmelsene i pbl 2008 § 34-2 sier at planen kan
ferdigbehandles etter gammel lov. Vi mener man bør være konsekvent mht til hvilken
lov saken behandles etter, og ikke blande begreper inn i en lov hvor disse ikke er
juridisk gyldige.
Per Thorvald Larsen, Kleva 6, mottatt 01.06.10
Etterlyser informasjon om hva utbyggingen vil bety i form av økt bruk av Kleva.
Veien over Kleva eies av de forskjellige private beboerne her. Det blir urimelig at
grunneierne av denne veien skal påføres økonomiske belastninger på grunn av utbyggingen
i Trondalen.
Forslagsstillers kommentar:
Beboerne langs Kleva skal ikke bekoste en oppgradering. Det vil bli regulert og bygget en
gang/sykkelvei til Volleberglia, slik at mesteparten av gang/sykkeltrafikken vil gå her. Det
betyr sannsynligvis mindre bruk av Kleiva enn det er i dag, da det kun er de som skal til
Gamle Ålevei som vil finne denne veien kortere. Det vil ikke bli nødvendig å utbedre denne
veien pga utbyggingen i Trondalen syd nå etter at gang/sykkelvei reguleres og bygges til
Volleberglia.
Øivind Larsen, Haugeveien 31, mottatt 31.06.10
1. Mener at flere av hans tidligere innsigelser enten er bagatellisert eller ikke
kommentert.
2. Planen berører områder som ikke er regulert til boliger. Spørsmål om
blokkbebyggelse passer i dette området.
3. Planbeskrivelsen er uklar når det gjelder områdets utforming, en stor andel av
boligene vil bli i blokker og flerfamiliehus, slik at disse bør være beskrevet klarere før
saken behandles.
Side 8 av 19

4. Det bør fremskaffes en ny trafikk- analyse som beslutnings grunnlag.
5. Utvidelsen av Trondalsveien vil berøre flere eiendommer tilhørende Larsen.
6. Øyvind Larsen har ikke blitt kontaktet av tiltakshaver i forbindelse med planleggingen.
7. Adkomst til jorder.
8. Reviderte planer med store fjellskjæringer er et meget uestetisk inngrep i natur og
miljø. Vil medføre verdi forringelse av berørte eiendommer.
Forslagsstillers kommentar:
1. Vi mener at Larsens synspunkter har blitt besvart, men der hvor flere tok opp samme
tema besvarte vi det fullt kun ett sted. Det var ikke vår intensjon å bagatellisere
momenter Larsen kom med, derimot har vi argumentert for et annet syn, og
tilbakevist enkelte punkter.
2. Ingen del av byggeområdet er regulert verken til boliger eller noe annet. Den delen
av planen som avsettes til byggeområde er satt av til område for fremtidige boliger i
kommuneplanens arealdel. I tillegg til dette arealet berører planen gang/sykkelvei til
Volleberglia, Trondalsveien og tilgrensende arealer til veien. Dette er en følge av at
veien i dag har for dårlig bredde, og at en utvidelse av denne er et krav fremsatt av
kommunen. Det vil bli behov for avtaler om kompensasjon for de arealer som
grunneiere må avstå til utvidelse av veien.
3. Plassering av lavblokker er nøye vurdert slik at de legges inn i den laveste delen av
terrenget med naturlig innkjøring til parkering i kjeller, uten at dette medfører særlig
mye sprenging. Fordelen med flerfamiliehus med parkering i kjeller er at en større del
av ute-området kan forbli uberørt, da man slipper planering for store
parkeringsanlegg og garasjer med tilhørende manøvreringsareal. Vi mener at
leiligheter i dette området vil gli fint inn i terreng, og vegetasjon, og berike området
snarere enn det motsatte. Moderne leiligheter vil gi høy livskvalitet for mange
mennesker som ønsker nærhet til skog og mark, samtidig som man ønsker en enkel
og moderne bolig med universell utforming. Grunnen til at dette ikke er beskrevet i
detalj av Shark as er at dette området skal gjennom en regulering til. Tiltakshaver
ønsker at det skal være åpent for både tradisjonelle 4-mannsboliger med parkering
på terreng og lavblokker med parkering i kjeller. Man får en langt bedre utnyttelse
med lavblokker fordi parkeringen legges under bakken. Dette medfører at antallet
boliger i dette området vil forbli uklart frem til detaljreguleringen er ferdig(jfr. krav om
bebyggelsesplan). Blokkenes utforming bestemmes i planen av % BYA, høyde, krav
om MUA og bestemmelse om utforming sett fra øst.
4. Trafikkanalysen er utarbeidet av Sweco avdeling areal og transport, som er godt
kvalifisert til denne typen arbeid. Denne profesjonelt utførte analysen bør holde som
beslutningsgrunnlag. Vi mener at en oppgradert Trondalsvei og den eksisterende
Gamle Ålevei med god margin vil tåle den økte trafikken. Økningen i trafikk blir tross
alt beskjedent sett i forhold til den standard disse veiene har, og vil få.
5. Vi har ved prosjekteringen av utvidelsen lagt vekt på at tilstøtende eiendommer skal
berøres i minst mulig grad. Slik vi ser det kan ingen av eiendommene tilknyttet
Larsen sies å bli berørt i vesentlig grad. Ved gjennomføring av planen vil det bli
nødvendig å inngå avtale om kompensasjon med berørte grunneiere.
6. Øyvind Larsen har blitt tilskrevet på samme måte som de andre grunneierne i
forbindelse med oppstart av planarbeidet og har blitt invitert til orienteringsmøte.
Dette ble gjort av forslagstiller Shark.as på vegne av tiltakshaver.
Side 9 av 19

7. Alle adkomster vil bli opprettholdt.
8. Fjellsidene her er svært karakteristiske ved sine bratte skrenter mot øst og vest.
Fjellskjæringene vil følge dette mønsteret og vel bli utført i form av kontursprenging
slik at de tilpasses fjellet. Dette er også tatt opp i landskapsanalysen, hvordan
fjellstripene ligger nord-syd med bratte overganger til de flate partiene med
løsmasser. Sprenging utført på riktig måte vil innordne seg dette, og gi et estetisk
resultat. Erfaringsmessig vil en slik oppgradering av veinettet og nybygging i området
øke verdien av de eksisterende eiendommene.
Statens vegevesen, region øst, mottatt 01.06.10
1. Det bes om at planområdet utvides slik at frisiktsonene inngår i planen.
2. Frisikt i krysset ved fotballbanen er dimensjonert for avkjørsel og ikke for veikryss.
3. Bestemmelse om stammetrær må erstattes med "stammetrær med diameter

7. Dette utgår nå da det er lagt inn i planen at det skal reguleres og opparbeides
gang/sykkelvei som kan vedlikeholdes maskinelt frem til Volleberglia.
Fortum, mottatt 01.06.10:
Ingen bemerkninger utenom at det må forventes en utbygging av nettstasjoner samt mulig
flytting av gatelysnett.
Forslagstillers kommentar:
Bemerkningen tas til etterretning.
Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne og eldrerådet, mottatt 02.06.10:
Ingen innvendinger mot planforslaget.
Øivind Utne, Trondalsveien 1, mottatt 03.06.10:
1. Ber om at arealplanens område på 34 da kalt Trondalen Nord tas med i en
helhetsvurdering av konsekvensene for området.
2. Konsekvenser av planforslaget for Utne som grunneier:
Trondalsveien 1 -uthus/bryggerhus må flyttes eller bygges om.
Trondalsveien 2- bortfestet areal blir redusert
Trondalsveien 10 - avkjørsel må sikres.
3. Tinglyst rett til adkomst til Utnes skogseiendommer syd for planområdet må sikres.
4. Det har vært befaring og møte med forslagsstiller, men Utne er ikke enig i referatet
fra dette.
5. Trondalen bør utvikles sydover, dette bør tas inn i kommuneplanen ved at det legges
inn byggeområder syd for planområdet. Er positiv til en slik utvikling forutsatt at
mulighetene og fremdriften for utviklingen av egen eiendom er juridisk forutsigbar.
Planforslaget bør avises i påvente av dette.
6. Ber om at siste punkt i rekkefølgebestemmelsene utgår.
7. Planforslaget medfører så store inngrep i hans eiendommer at frivillig grunnavståelse
ikke må påregnes.
Forslagsstillers kommentar:
1. Vi forutsetter at dette ble vurdert i kommuneplanarbeidet da områdene ble lagt ut til
fremtidig boligformål, og at dette er en av grunnene til at Trondalsveien skal
oppgraderes.
2. I løpet av prosjekteringen av oppgraderingen av Trondalsveien har vi gjort det vi kan
for å minske de ulemper som en utvidelse av veien medfører, og at vi håper at vi kan
komme til en enighet om grunnavståelse i den forbindelse.
3. Den tinglyste retten til tilgang til Utne sine skoger skal selvsagt opprettholdes.
4. Det har ikke vært møte med forslagsstiller, men et møte mellom tiltakshaver og Utne.
Tiltakshaver vil ta opp dette med Utne slik at de kan komme frem til et referat det er
felles enighet om.
5. Denne planen er sendt inn etter gjeldende kommuneplan, og skal da etter
internasjonal rettspraksis behandles etter denne kommuneplanen. Det er nettopp
hensynet til en juridisk forutsigbarhet for tiltakshaver at man skal behandle
planforslag i henhold til de lover og planer som gjaldt på innsendelse tidspunktet. Å
Side 11 av 19

legge denne planen på vent til det er vedtatt en ny kommuneplan som sikrer
utviklingen av Utnes eiendommer sydover vil medføre at tiltakshaver ikke får den
sikkerheten Utne selv etterlyser.
6. Dette punktet omhandler bygging på eksisterende boliger innerst i Trondalsveien.
Det vil være urimelig om disse ikke kan bygge på eller foreta en hovedombygging før
Trondalsveien er ferdig.
7. Tiltakshaver har i møte forstått det slik at det er mulig å komme til enighet om
grunnavståelse dersom kompensasjonen er tilstrekkelig, men at det må foreligge en
godkjent plan først.
Gressvik Lokalsamfunnslag, mottatt 03.06.10:
1. Viktig å trygge skolevei via Kleva og Volleberget til Rød skole. Gangveien i øvre del
av Kleva bør utbedres med godt dekke og lys og det bør lages en skikkelig adkomst
fra Kleva til Volleberget.
2. Planen for disse 95 boenhetene sammen med de 32 boenhetene som planlegges på
gnr. 50 bnr. 9,10, 53 og 54 vil medføre betydelig trafikkvekst på gamle Ålevei,
spesielt fra Trondalsveien til Hauges vei. Det bør derfor anlegges fortau på denne
strekningen spesielt.
3. Ber om at problemstillingene for denne planen samt planen om 32 boenheter på gnr.
50 bnr. 9, 10, 53 og 54 sammenholdes.
Forslagsstilles kommentar:
1. Dette er nå lagt inn i planen. Det vil bli bygget gang/sykkelvei med fast dekke og lys
fra idrettsbanen mot Kleva til Volleberglia.
2. Når det gjelder fortau og utbedring av Gamle Ålevei mener vi at dette ligger utenfor
planområdet og heller bør knyttes opp mot andre planer som ligger nærmere denne
veien, f. eks Utnes planforslag for gnr. 50 bnr.9, 10, 53 og 54.
3. Det vil ikke være økonomisk mulig og både oppgradere Trondalsveien, bygge ny
gang/sykkelvei fra idrettsanlegget til Volleberglia og fortau langs Gamle Ålevei
innenfor rammene av vår utbygging. Vi forutsetter at kommunen vurderer helheten
og samvirke mellom alle pågående reguleringer.
Herbjørn Søvik, Trondalsveien 2, mottatt 08.06.10:
1. Det er ikke ønskelig å få veien nærmere huset. Det vil forringe faktisk verdi og
bruksverdien av eiendommen. Det er startet en dialog med utbygger om alternative
løsninger/kompensasjon.
2. Det ønskes støyskjerming slik at gjeldene krav til støy i og ved boliger tilfredsstiles
etter at veien er utvidet.
3. Unngå heving av krysset Trondalsveien x Gamle Ålevei av hensyn til flomproblem.
Rørkapasiteten under Trondalsveien må økes betraktelig.
Forslagsstillers kommentar:
1. Det har vært dialog mellom Søvik og forslagstiller/tiltakshaver og det er enighet om å
fortsette dialogen om løsninger rundt dette.
2. Dersom støyen etter utbygging viser seg å overstige kravene i tabell 1 i T-1442 vil
det bli tilbudt nødvendige støydempende tiltak på eiendommen, men pr. i dag er det
ikke regnet ut at støyen vil bli så høy, slik at dette er ikke lagt inn i reguleringsplanen.
Side 12 av 19

3. Dette krysset er flyttet noe lenger nordover og prosjekteres med god kapasitet for å
håndtere overvann. Det er fint at Søvik har påpekt disse problemene rundt avrenning
og flom. Kulvertene under Trondalsveien vil bli prosjektert for større vannføring enn i
dag.
Notat fra Shark vedrørende samtale med Odd Torgersen, Trondalsveien 9, 04.06.10
1. Trafikken ble 10x så stor på Trondalsveien etter at barnehagen ble bygget.
Avkjørselsforholdene ble forringet etter forrige veiutvidelse, ønsker at de ikke blir
ytterligere forringet nå.
2. Eksisterende bygg og anlegg må dokumenteres før anleggstart og det må gås
befaring før igangsetting. Utbedring av forhold/skader må foretas innen rimelig tid
etter avslutning av selve veianlegget (har dårlig erfaring fra forrige veiutvidelse).
Forslagsstillers kommentar:
1. Sweco har blitt bedt om å se spesielt på dette forholdet i sin prosjektering av veien.
Dette er en av årsakene til at mesteparten av utvidelsen vil skje på motsatt side av
veien, med mur isteden for fylling for å bruke mindre plass i bredden.
2. Vi tar innspillet til etterretning og bekrefter at det skal gås befaringer, og at eventuelle
inngrep og istandsetting av eiendommer vil bli utført etter avtale. Dersom det er
aktuelt å sprenge i nærheten av eiendommen vil det bli laget videodokumentasjon av
bygg og anlegg av 3. part før entreprenøren starter arbeidene.
Miljørettet helsevern, mottatt 17.06.10:
1. Arealbruken garderes ved at et område som skal ha bebyggelsesplan kan benyttes
til konsentrert småhusbebyggelse og lavblokker. Dette gjør det vanskelig for
høringsinstansene å vurdere støy, luftforurensning, utearealer og trafikksikkerhet.
2. Maks antall barn må oppgis i barnehagen for å kunne vurdere om utearealet er
tilstrekkelig.
3. Trafikksikkerheten synes ivaretatt internt i planområdet, men problemene vil være
langs Gamle Ålevei, spesielt dersom man ser planen sammen med planforslaget på
B442 (32 boenheter på gnr. 50bnr. 9, 10, 53 og 54).
4. Etter planen vil barnehagen få doblet antall barn.
5. Planlegging av nye boligområder bør ikke skje før trafikksituasjonen er utredet. Ifølge
kommuneplanens arealdel skal utbyggingsområder ha tilfredsstillende skoledekning
og gang/sykkelveiforbindelse til skole før nye boliger oppføres.
6. Anbefalte grenser for støy fra bygge og anleggsvirksomhet i T-1442 skal følges. Ved
overskridelser skal avbøtende tiltak gjennomføres. Det skal gjennomføres en
beregning av støy fra anleggsarbeidet, naboer som blir utsatt for støy skal varsles
ihht. T-1442.
7. Luftforurensning fra bygge- og anleggsvirksomheten skal vurderes, dersom
avbøtende tiltak bør gjennomføres skal det som minimum utarbeides en
transportplan.
8. Gjennomføring av avbøtende tiltak skal sikres gjennom reguleringsbestemmelsene.
Side 13 av 19

Forslagsstillers kommentar:
1. Grunnen til at dette ikke er bestemt i detalj er at området skal gjennom en regulering
til. Tiltakshaver ønsker at det skal være åpent for både tradisjonelle 4-mannsboliger
med parkering på terreng og lavblokker med parkering i kjeller. Man får da en langt
bedre utnyttelse med lavblokker fordi parkeringen legges under bakken. Blokkenes
utforming bestemmes i planen av % BYA, høyde, krav om MUA og bestemmelse om
utforming sett fra øst. Disse tilleggsbegrensningene, spesielt MUA medfører at
spriket mellom konsentrert småhusbebyggelse og lavblokker ikke blir så stort som
man ellers kunne tro.
Høringsinstansene vil få anledning til å uttale seg til detaljplanen når den kommer.
Nå er det viktig for tiltakshaver å ha sikkerhet for at området kan bygges ut slik at
arbeidet med infrastrukturen kan igangsettes med sikkerhet i at det vil bli nok boliger
til å dekke disse betydelige kostnadene til anlegg utenfor selve planområdet.
2. Vi anser dette som motsatt. Arealet tilsier hvor mange barn som kan være i
barnehagen. Dersom kommunen krever større ute-områder pr. barn, så blir det færre
barn. Antallet barn er ikke en del av reguleringen.
3. Vi mener at utbedring eller omlegging av Gamle Ålevei ikke kan belastes denne
utbyggingen, som også skal bekoste oppgradering av Trondalsveien og ny
gang/sykkelvei til Volleberglia. Det vil være mer naturlig å knytte oppgradering av
Gamle Ålevei til utbyggingen av felt B442 som ligger tilknyttet denne veien, men helst
bør en omlegging av trafikkmønsteret her skje som en del av en større planlegging
av veiene vest for Fredrikstad. Ettersom det ikke har vært krav til oppgradering av
Gamle Ålevei tidligere i planprosessen mener vi det er galt å legge inne slike krav nå.
4. Antallet barn bestemmes av Fredrikstad kommune. Vi har kun avsatt et område til
barnehage.
5. Det blir regulert og opparbeidet gang/sykkelvei fra den regulerte gangveien på
tilstøtende reguleringsplan i øst til idrettsanlegget og Trondalen. Dette sikrer
skoleveien til Rød skole. Den lengste delen av veien til Hurrød skole sikres ved at
Trondalsveien oppgraderes, de siste 600m går på en offentlig vei med fartsdumper
og 30 km fartsgrense.
Det er lagt inn rekkefølebestemmelse i planen om skolekapasitet.
6. Forskrifter om støy og forurensning skal følges av utførende entreprenører. En
vurdering av de faktiske forhold vedrørende dette, samt eventuelle tiltak for å bøte på
dette, vil bli gjort i forbindelse med arbeidene.
7. Støy og luftforurensning med mer tas vanligvis inn i kontrakten med entreprenøren,
kommunen kan også legge det inn i utbyggingsavtalen som i følge med
reguleringsbestemmelsene skal være på plass før anlegget igangsettes.
8. Vi forutsetter at tiltakshaver og entreprenører følger gjeldende forskrifter uten at disse
gjentas i reguleringsplanen.
Hans Jørgen Berg, Trondalsveien 27, mottatt 29.04.10
1. Ber om begrunnelse for at hans forslag til veitrase ikke ble valgt. Den vil få to skarpe
svinger, beslaglegge mindre dyrket mark og komme lenger unna hans hus.
2. Ønsker ny vurdering av veialternativet fra syd, da Øyvind Larsen ikke blir fysisk
berørt uansett.
3. Planutvalget bør komme på befaring.
Side 14 av 19

Forslagsstilles kommentar:
1. Hans forslag til alternativ veitrase ble vurdert av oss og ansvarlig prosjekterende for
veianlegget, Sweco, som mener veien bør ligge slik vi har foreslått det i planene.
Dette av hensyn til grunnforhold og trafikksikkerhet. Veien legges på et område som
er avsatt til byggeområde for boliger på kommuneplanens arealdel, slik at
beslaglegging av dyrket mark er lite relevant. Veien var opprinnelig prosjektert på
vanlig måte i tomtegrensen, deretter ble den i forrige høringsrunde flyttet 4 m fra
grensen slik at avstand til Berg sitt hus er ca 6 m og avstand fra huset til midte vei
blir ca. 11 meter. Grunnen til at veien er kommer så nær dette huset er at huset i dag
ligger kun ca. 2 meter fra egen tomtegrense. Veien er altså lagt ca. 4 meter fra
eksisterende tomtegrense, noe som til orientering medfører betydelige kostnader for
tiltakshaver mht grunnerverv - for at Berg skal få veien lenger fra sitt hus.
2. Vei alternativer fra syd er utarbeidet, vurdert, og lagt til side i samråd med
planavdelingen i kommunen. Dette ble gjort på grunn av massiv motstand fra alle
grunneierne, samt en vurdering av de trafikale konsekvensene ved å lede all
trafikken sydover for så å kjøre nordover, samt kostnadene ved en slik veiutløsning
sett i relasjon til å ta i bruk LNF områder som i dag benyttes som
rekreasjonsområder.
3. Dersom det blir gjennomført befaring ønsker tiltakshaver å delta på denne.
Østfold fylkeskommune, mottatt 29.06.10:
1. Innsigelse, et generelt krav om universell utforming må tas inn i planen.
2. Trafikksikkerhet og behov for skoleskyss må avklares.
3. Blokkene vil få en viss fjernvirkning, det er viktig at denne bebyggelsen underlegges
strenge krav til høyde, plassering og estetisk utforming.
4. Bestemmelsene bør ha en tekst vedrørende automatisk fredede kulturminner.
Forslagsstillers kommentar:
1. Den ønskede formuleringen er tatt innreguleringsbestemmelsenes generelle del.
Det er også flere av planbestemmelsene som inneholder krav om tilgjengelighet og
universell utforming.
2. Sti fra ny vei ved fotballbanene blir regulert og opparbeidet som gang/sykkelvei med
lys og mulighet for maskinelt vedlikehold frem til Volleberglia. Den tidligere regulerte
gang/sykkelveien vil også bli opparbeidet. Tiltakshaver opparbeider gang/sykkelvei
på hele strekningen, både den tidligere regulerte delen og den nye. Det vil da ikke
være behov for skoleskyss.
3. Det er lagt inn en egen bestemmelse om silhuett og fjernvirkning av lavblokkene sett
fra øst.
4. Den anbefalte teksten er lagt inn i reguleringsbestemmelsenes generelle del.
Borg Buss, mottatt 28.06.10:
Ingen kommentarer.
F.K. Prosjektadministrasjonen:
1. Skolevei. Forslagsstiller må utrede en løsning for trygg skolevei. Stien gjennom
skogen er ikke regulert, ikke opparbeidet og uten belysning. Forslagsstiller må vise
en løsning som ikke påfører Fredrikstad kommune utgifter.
Side 15 av 19

2. Krav i kommuneplan om gang/sykkelvei før utbygging. Det mangler 600m
gang/sykkelvei mot Hurrød skole. Mot Rød skole er det 2 km lang off. vei uten at det
praktisk å bygge gang/sykkelvei langs gamle Ålevei.
3. Det må være sikkerhetsnett mellom fotballbanen og veien.
Forslagsstillers kommentar:
1. Dette ble tatt opp på møte med Tore Brusevold fra prosjektadministrasjonen
15.09.10. Det ble lagt inn endringer i planen som sikrer trygg skolevei til Rød skole
ved at det reguleres gang/sykkelvei til den tidligere gang/sykkelvei ved Volleberglia,
og at tiltakshaver opparbeider denne gang/sykkelveien samt den tidligere regulerte
gang/sykkelveien på kommunal grunn frem til Volleberglia.
2. Gang/sykkelvei til Hurrød skole ble ikke tatt opp på møtet, men denne ligger et godt
stykke unna planområdet, slik at det vil være naturlig at den opparbeides i
forbindelse med regulering av de boligområdene som ligger nærmere Gamle Ålevei.
Det langt største strekket vil bli utbedret ved at Trondalsveien utvides, og det er
begrenset hvor mye infrastruktur utenfor planområdet et slikt prosjekt kan bære.
3. Det er allerede lagt inn sikkerhetsnett i byggeplanene for veien.
Resymeet av de innkomne uttalelsene samt referat fra møter og telefonsamtaler med Per
Torvald Larsen, Rasmus Leiro, hans Jørgen Berg og Jan Erik Martinsen og Torstein
Krabberød følger vedlagt.
Ny høring
Gangveien ned Kleva ble endret fra formål turvei til gang/sykkelevei og forslaget ble sendt
på høring til grunneiere/festere som ble berørt av endringen 26.01.11. Det kom inn
bemerkninger til dette forslaget fra følgende:
Hans Berg, Trondalsveien 27, mottatt 07.02.2011
Kan ikke se at bemerkningene hans er tatt til følge og ber om at hans anmerkninger blir tatt
opp til ny vurdering. Setter også spørsmålstegn til hvordan utbygger har tenkt til å løse veien
over Trondalsbekken.
Rådmannens bemerkninger:
Hans forslag til alternativ veitrase har blitt vurdert. Dette forslaget som ble sendt på høring
gjaldt bare gang/sykkelvei traseen. Bergs bemerkninger til planen har blitt vurdert i likhet
med de andre som har innsendt bemerkninger/ synspunkter i løpet av planperioden.
Hvordan utbygger har tenkt å bygge veien over bekken vil bli løst i prosjekteringen.
Hans Berg har også sendt inn en klage til Fylkesmannen i Østfold. Fylkesmannen kan ikke
behandle en klage før det er foretatt et vedtak i saken. Dette har Berg blitt underrettet om i
brev fra kommunens administrasjon, 02.03.2011.
Øivind Utne, Trondalsveien 1, mottatt 10.02.2011
Reguleringsplanen vil få negativ konsekvens for Utnes eiendommer. En mulig løsning for å
redusere disse konsekvensene kan være å redusere bredde på g/svei til Trondalen.
Opplyser om at han i møtet med Trondalen Utvikling fikk opplyst at han vil få en
kompensasjon for tapte arealer.
Arnfinn Ørebekk, Volleberglia 1, mottatt 15.02.2011
Mener at det er valgt en lite hensiktsmessig trasé for gang/sykkelveien. Den er planlagt å gå
rett forbi hans garasje og mener at det kan oppstå farlige situasjoner.
Rådmannens bemerkninger:
Der gangveien kommer forbi Ørebekks garasje er det i dag offentlig trafikkareal, snuplass.
Det blir således ingen stor endring for hans garasjebruk.
Side 16 av 19

Aud Marie Lie Tomren, Trondalsveien 25, mottatt 15.02.2011.
Er i mot at adkomstveien til boligområdet skal gå fra Trondalsveien og mener at det hadde
vært en mye bedre løsning og legge adkomsten fra syd for dermed å skåne eksisterende
eiendommer som ligger langs veien. De vil bli berørt både av denne veien og
gang/sykkelveien som vil gå forbi og inn på en del av deres tomt. Det er usikre grenser i
området og de ønsker at tiltakshaver skal koste en oppmåling avtomta. De har også sendt
inn byggemelding av garasje, men fått denne i retur med påvente av resultatet av denne
planen. De mener at kommunen ødelegger muligheten til å bygge garasje på eiendommen.
Varsler også om denne planen går i gjennom vil de klage til fylkesmannen og kreve
erstatning for tap av verdi på eiendommen.
Rådmannens bemerkninger:
Tiltakshaver engasjerte firmaet Sweco Grøner as for også å utrede adkomstvei fra syd.
Konklusjonen ble at adkomst fra nord, med opprusting av Trondalsveien fremsto som det
beste alternativet.
Administrasjonen ved fagleder regulering, saksbehandler og representant fra teknisk drift
prosjektering, hadde møte med Espen B. Tomren og Alf Lie ,02.02.2011 etter at planen var
sendt ut til begrenset høring. Gang/sykkelveien som da forelå var i strid med deres planer
om tomtetillegg og vanskeliggjorde bygging av garasje på eiendommen. Det ble enighet på
møtet at veien skulle justeres noe, slik at Lie Tomren skulle få realisere sine byggeplaner om
garasje. Traseen har blitt justert og tiltakshaver mener nå at gang/sykkelveien er lagt utenfor
Tomrens eiendom, noe som Tomren mener ikke er riktig. Det har ikke lyktes å komme til
enighet om traseens plassering. Det er usikre eiendomsgrenser i området, men titakshaver
er ikke villig til å bekoste en oppmåling av eiendommen før planen er godkjent, noe som kan
føre til en ekspropriasjon og kanskje erstatningskrav i ettertid.
Jan Aage Oppedal, Volleberglia 3, mottatt 17.02.2011
I kleva var det opprinnelig en gang- og sykkelvei fra Trondalen og ned til den store
snuplassen i enden av Volleberveien og mener at denne er mer hensiktsmessig.
Skogområdet er avmerket til LNf område i kommuneplanens arealdel. Jordene nord for
Volleberveien er avsatt til boligformål og mener det er naturlig å trekke gangsti også forbi
dette området og ut i Volleberveien. Skogområdet er mye brukt hekkeplass for småfugler og
det er også flaggermus i dette skogsområdet.
Rådmannens kommentar.
Det har ikke vært regulert en gang/sykkelvei fra Trondalsveien til Vollebergveien så vidt
administrasjonen kjenner til. Det er fra før regulert inn en trase for gangvei gjennom skogen
fra Volleberglia til Kleva. Det er denne som blir videreført i dette forslaget. Denne adkomsten
er nødvendig for å sikre skoleveien for de barna som skal til Rød skole. Det vil bli en
inngrepen i terrenget, som kan føre til endring av dyrelivet i området, men dette må sees i
sammenheng med nytteverdien av gang/sykkelvei for skolebarna i området.
Titakshaver har hatt kontakt med samtlige grunneiere som blir berørt av endringen av
Trondalsveien for å prøve å få til avtale om frivillig grunnerverv. Dette har ennå ikke lyktes,
men utbygger ønsker likevel å fremme planen til politisk behandling. Et sammendrag av de
innkomne tilbakemeldingene følger vedlagt, vedlegg 7.
Økonomiske konsekvenser
Ikke relevant.
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant
Side 17 av 19

Vurdering
Det essensielle spørsmålet i denne planen har vært spørsmålet om adkomst til planområdet.
Valget av trase har vært tidkrevende og vanskelig. Planforslaget har på grunn av dette vært
utlagt til offentlig ettersyn/høring to ganger,( samt en begrenset høring). Det har begge
ganger kommet inn bemerkninger/protester mot veiutløsningen spesielt og
utbyggingsområdet generelt. Det er stor motstand i området mot utbyggingsplanene.
Boligområdet er imidlertid i samsvar med kommuneplanens arealdel.
Det kom innsigelse til planen fra fylkeskommunen vedrørende universell utforming. Dette er
nå tatt med i planen og fylkeskommunen behøvde ikke planen til ny uttalelse.
Etter siste utleggelse av planforslaget til offentlig ettersyn, har b.la. turveien ned Kleva blitt
endret til gang/sykkelvei og blitt forlenget frem til Volleberglia, slik at det sikrer en trygg
skolevei videre til Rød skole. Det er også lagt inn en frisiktsone i krysset mellom ny trase og
Trondalsveien henhold til vegvesenets uttalelse. Frisiktlinjene var vist i plankartet, men er nå
tatt inn i selve planavgrensningen. På grunn av disse endringene ble planen sendt til de
grunneierne som ble berørt til ny uttalelse.
Valget av trasévalget har vært tidkrevende og vanskelig. Det ble tidlig i planprosessen gjort
klart at hvis Trondalsveien skulle brukes som adkomstvei til boligområdet måtte den
oppgraderes til Samlevei 2 standard med fortau, det vil si utvides slik at to biler kan møtes.
Det å ha en vei gjennom et idrettsanlegg med fotballbaner på begge sider er heller ingen
god løsning. Det er derfor foreslått å legge om Trondalsveien øst for fotballbanen.
Forslagsstiller har forsøkt å legge veien slik at færrest mulig blir berørt, men det er ikke
mulig å utvide den eksisterende veien uten å berøre eiendommene langs veien.
Rådmannen ser at en gjennomføring av planforslaget kan medføre ulemper i form av støy
for boligene langs Trondalsveien, på grunn av økt trafikkbelastning. Forslagsstiller har ikke
kommentert forholdet til eventuelle nødvendige støytiltak. Etter rådmannens vurdering bør
det foretas nærmere støyvurdering i forbindelse med utbyggingen. For å sikre boligene
langs Trondalsveien mot støy, anbefaler rådmannen et nytt punkt i
reguleringsbestemmelsene:
Før Trondalsveien kan utvides skal det foretas en støyfaglig vurdering. I denne skal de
støymessige forholdene dokumenteres slik at gjeldende retningslinjer og forskriftkrav
ivaretas. Videre skal behov for avbøtende tiltak med tilhørende kostnader synliggjøres. Alle
støytiltak skal iverksettes senest samtidig med vegutvidelsen.
Rådmannen har merket seg innvendingene mot utbedring og utvidelse av veien
inn til området fra de grunneiere som særlig blir berørt. Rådmannen tar også til etterretning
at grunneierne ikke vil avgi grunn frivillig. Tiltakene innebærer ikke fysiske inngrep i bolighus,
men arealavståelse av dels hageareal og dels eksisterende veiareal- og eller grøfter.
Boligområdet som foranlediger reguleringsplanarbeidet er imidlertid i samsvar med
arealbruken i kommuneplanens arealdel, og teknisk infrastruktur i den forbindelse er
nødvendig og ønskelig. Oppgraderingen av veien vil dessuten bidra til økt trafikksikkerhet for
både eksisterende og nye brukere av området.
Planarbeidet har tatt litt tid, men dette har vært nødvendig for å forsøke å løse konflikter og å
ta hensyn til bemerkninger som har kommet underveis i planprosessen.
Det at planarbeidet har gått over en lang periode medfører at reguleringsplanen
sluttbehandles etter gammel lov, det vil si plan- og bygningsloven av 1985.
Planforslaget er vurdert i forhold til naturmangfoldlovens §7 (prinsipper for offentlig
beslutningstaking i §§8-12) første ledd. I følge Direktoratet for Naturforvaltnings base er det
Side 18 av 19

ingen rødlistede arter eller annen arts observasjoner i forhold til biologisk mangfold innenfor
utbyggingsområdet.
Etter rådmannens vurdering vil en eventuell ekspropriasjon være en del av gjennomføringen
av planen, og ikke en del av dette vedtaket. Dersom reguleringsplanen blir godkjent slik den
foreligger og utbygger ikke lyktes å forhandle fram en avtale med de berørte grunneierne, vil
ekspropriasjon bli en egen sak i ettertid, som en konsekvens av planforslaget. Det er da opp
til bystyret å vedta ekspropriasjon, eventuelt gi samtykke til privat ekspropriasjon, i tråd med
de vedtak som er fattet.
Rådmannen anbefaler at planen godkjennes.
Side 19 av 19