ARENDAL KOMMUNE Detaljreguleringsplan - Lunderød terrasse

ARENDAL KOMMUNEVår saksbehandlerAndreas Stensland, tlfSaksgang:SaksfremleggReferanse: 2010/10695 / 19Ordningsverdi: 1509pua1Pol. saksnr. Politisk utvalg MøtedatoKommuneplanutvalgetDetaljreguleringsplan - Lunderød terrasseRådmannens forslag til vedtak:1. gangs behandling:Kommuneplanutvalget vedtar iht plan- og bygningsloven § 12-10 og 12-11 at forslag til detaljplan forLunderød terrasse med plankart revidert 23.03.2012 og bestemmelser sist revidert 30.03.2012 legges ut tiloffentlig ettersyn.Vedlegg:OversiktskartPlanbeskrivelsePlanbestemmelserPlankartSjekkliste ROSStøyanalyseRapport fra kulturhistoriske undersøkelserMottatte merknader og innspillIllustrasjonerSammendragHensikten med planen er å detaljplanlegge for boligbebyggelse innenfor tidligere regulert boligområdemed tilhørende adkomstveier og lekeareal. Planforslaget legger opp til en fortetning, fordelt på 9byggeområder (B1-B9). Det er tenkt bebyggelse i form av rekker eller tun, i 2 etasjer.2010/10695/-19 Side1av 5

Bakgrunn for saken:Planavgrensningen av foreslått omregulering utgjør del av gjeldende reguleringsplan, Lunderød-Sandstø.Gjeldene reguleringsformål innenfor området er i dag boligformål, næringsformål, veiformål og offentligbyggeområdet. I gjeldende plan er en innregulert adkomstvei mot Asdal skole. Denne er aldri blittopparbeidet og skal nå reguleres bort. Videre faller næringsformål og offentlig byggeområde bort tilfordel for boligformål og friområde i vedlagte forslag.Planforslaget er fremmet av Arkitekt Bengt G. Michalsen AS, på vegne av Brage Bygg AS.Planområdet er på til sammen 10693 m2, fordelt på formålsområder for bolig, lekeplass,renovasjonsanlegg, friområder samt samferdselsanlegg.Innkomne merknader og innsigelser m. evt. kommentarer:Statens vegvesenStatens vegvesen (SVV) viser til byggegrense i Vegloven på 50 meter som skal ivareta miljøhensyn ogsamfunnshensyn. SVV har signalisert at det er mulig å utbedre eksisterende avkjørsel fra FV 407 slik atden kan tilfredsstille tekniske krav til utforming og frisikt.For at Statens vegvesen skal kunne godkjenne at planområdet får kjøreadkomst i fra Fv 407, må detjobbes for å få en helhetlig løsning for området. Det må redegjøres for sikker skolevei.Kommentar: Plankonsulent redegjør/argumenterer for en byggegrense på 20 meter og ønsker å benytteseg av eksisterende avkjørsel fra Fv 407 og utformer dette slik at den tilfredsstiller tekniske krav tilutforming og frisikt. Sikker skolevei er tidligere kommentert.Fylkesmannen i Aust-AgderFylkesmannen i Aust-Agder påpeker at det må søkes løsninger som ivaretar landskapshensyn.Det forventes at kollen øst i planområdet reguleres til grøntformål. Videre må det redegjøres for barn ogunges interesser: sikker skolevei og lekeplass.Det må utføres støyanalyse med bakgrunn i nærheten av Fylkesveien. ROS-analyse må vedleggesplandokumentet.Kommentar: Kollen reguleres til friområde. Støyanalyse og ROS-analyse er vedlagt.Ny bebyggelsen skal være i 2 etasjer og vil ifølge plankonsulent ivareta hensyn til nabobebyggelse ogomkringliggende landskap. Sikker skolevei er kommentert.Aust-Agder FylkeskommuneAust-Agder Fylkeskommune skriver at bevaring av kollen som friområde er en sentral forutsetning for åsikre kvaliteten i planen. Det er viktig å bevare vegetasjonen på kollen.2010/10695/-19 Side2av 5

Byggehøydene bør vurderes og tilpasses landskapet og bebyggelsen rundt. Det må tas hensyn tiluniversell utforming i videre planarbeid samt opparbeiding av lekearealer for barn.Videre planarbeid bør klargjøre hvorvidt trase for vestlandske hovedveg går gjennom området. Innenforplanområdet viser fylkeskommunens kartgrunnlang ett SEFRAK-registrert hus, gnr/bnr 436/358. Husetligger tett inntil Vestlandske hovedveg. Regulering av Vestlandske hovedveg og det SEFRAK-registrertehuset med hensynssone C – bevaring, etter pbl. § 12-8, bør vurderes.Det må foretas arkeologisk undersøkelser før planen kan godkjennes.Kommentarer: Kollen er regulert til friområde. Byggehøyder er ifølge plankonsulent vurdert ut fraterrengsnitt flere steder i planområdet. Plankonsulent anser bolighus på gnr/bnr 436/358 i dårlig tekniskstand og ønsker å rive dette bygget. Vestlandske hovedveg er ikke utredet/kommentert.Plankonsulent skriver at bebyggelsen og tilhørende uteområder skal planlegges og bygges etterretningslinjer for universell utforming så langt det lar seg gjøre. Fellesarealer får direkte adkomst fra denprivate adkomstveien uten nivåfoskjell.Rapport fra kulturhistorisk registrering er vedlagt.Ole Nilsen, Asdal gnr/bnr 438/10.Ole Nilsen ønsker ikke å avstå grunn. Det må legges vekt på lekearealer for barn og godt bomiljø.Kommentar: Lekearealer er ivaretatt og kollen er regulert til friområde. Oversikt over grunneiere iområdet er avklart.Kenneth Sveinungsen, Asdal, gnr/bnr 438/45Kenneth Sivertsen ønsker at ny vei til FV407 skal ha fartsdumper og belysning. Fine eiketrær på kollenbør bevares. Kollen blir også brukt som lekeareal i dag. Det ønskes primært eneboligbebyggelse iområdet. Viser til at 4 boliger i dag bruker denne adomstveien. Naboforholdene er gode og ønsker atdette blir vektlagt og ivaretatt ved planleggingen og den fremtidige utbyggingen.Kommentar: Eiketrærne som befinner seg på området regulert til friområdet F1, er offentlig areal. Det måforeligge tungtveiende argumenter for at Arendal kommune som grunneier skal felle slike karakteristisketrær. Trærne er ikke fredet i planen. Veien V2 etableres etter kommunal standard. Plankonsulent har lagtopp til flermannsboliger og hus i rekke. Viser til planillustrasjonen som viser et eksempel på utnyttelse avområdet.Naboer v/ Jan Erik Nesland (gnr/bnr 436/614, 438/45, 438/36, 438/34, 438/29, 438/30, 438/18Det ønskes primært at området bevares som et grøntområde. Dersom en godkjent detaljplan vil åpne forny bebyggelse og med en annen tetthet enn i gjeldende reguleringsplan, er det viktig for naboene atbebyggelsen utformes og tilpasses det eksisterende bygningsmiljøet. Det ønskes primærteneboligbebyggelse. Dersom det legges opp til fortettet bebyggelse er det ønskelig med tomannsboligerog/ eller oppdelte rekkehus. Form og arkitektur bør tilpasses det eksisterende. Naboene er positiv til atavkjørsel opprustes til å tilfredsstille tekniske krav til sikt osv. Naboene ønsker at det knyttes entrafikksikker gangmulighet til det eksisterende gangfeltet over FV 407. Ønsker at den enkle og næretilgangen til skolen opprettholdes via nytt sti-system og grøntarealer. Det ønskes et nabomøte for ådiskutere planen.2010/10695/-19 Side3av 5

Kommentar: Eiketrærne som befinner seg på området regulert til friområdet F1, er offentlig areal. Det måforeligge tungtveiende argumenter for at Arendal kommune som grunneier skal felle slike karakteristisketrær. Trærne er ikke fredet i planen. Trær på byggeområdene vil i følge plankonsulent trolig bli fjernet forå gi plass til utbygging. Nabomøte er avholdt. Gangadkomst til gangfelt er inkludert i planforslaget. Ifølge plankonsulent legges det vekt på tilpasning til eksisterende bebyggelse med tanke på materialbrukog arkitektonisk uttrykk. Ny bebyggelse er tenkt som varianter av rekkehus og flermannsboliger i 2etasjer, se illustrasjonsplan og snitt – et forslag til utnyttelse.Rådmannens vurdering:Forholdet til kommuneplanen (samfunnsel og arealdel)I gjeldende Kommuneplan for perioden 2011-2021 er arealet avsatt til boligbebyggelse med hensynssonekulturmiljø. En liten del, nord i planområdet er avsatt til næringsbebyggelse. Området inngår ieksisterende reguleringsplan, Lunderød-Sandstø.Forslaget til ny regulering av området avviker med ett formål i kommuneplanen, og det er området satt avtil næring. Det har ikke blitt stilt krav om konsekvensutredning iht § 4 i Forskrift omkonsekvensutredning. Planforslaget er i tråd med arealpolitikken som er vedtatt, og som er beskrevet ikapittel 12 i samfunnsdelen i kommuneplanen.Planforslaget er en fortetning innenfor et allerede etablert villa/enebolig-området og ligger kort vei fraskole, barnehage og kollektivakse.Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkårPlanområdet ligger på Asdal mellom FV407 og Asdal skole, Området er hovedsakelig sydvendt medforholdsvis gode solforhold. Barn og unges interesser er ivaretatt i planen ved at areal er avsatt til felleslek for de minste. Dette området grenser igjen til regulert friområde, en karakteristisk kolle som igjengrenser til skolens uteområde. Kollen vil være en buffer mellom skole og boliger og være et tilbud til småbarns lek i naturen rett utenfor boligene.Skoleveien blir fra den kommunale veien,V2 og langs Rykeneveien til gangfeltet nord for avkjørselen tilLunderødneset. Herfra følges gangveien til skole og idrettsanlegg. Alternativt kan gangstien F2 øst iplanområdet benyttes når barn skal til skole/idrettsanlegg.Universell utformingBebyggelsen og tilhørende uteområder skal planlegges og bygges etter retningslinjer for universellutforming så langt det lar seg gjøre. Fellesareal får direkte adkomst fra den private adkomstveien utennivåforskjell.Estetikk/tilpasningPlankonsulent har redegjort for estetikken bak forslaget. Tillatt bebygd høyde er angitt påreguleringsplanen.Se for øvrig illustrasjonsplan og snitt for ett eksempel på utnyttelse av denne reguleringsplanen.2010/10695/-19 Side4av 5

VerneinteresserI følge plankonsulent finnes det ikke verneinteresser innenfor planområdet. Det er utført arkeologiskundersøkelser. Det ble ikke gjort noen funn.Med bakgrunn i denne vurderingen kan rådmannen anbefale Kommuneplanutvalget å vedta atplanforslaget legges ut til offentlig ettersyn.Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak:Drift og vedlikehold av veien V2 overtas av kommunen etter ferdigstillelse.Rådmannen, dato 17/4 – 2012Harald Danielsen2010/10695/-19 Side5av 5

Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget 09.05.2012Behandling:Befaring er foretatt 09.05.2012.Representanten Einar Krafft Myhren, Sv, satte frem følgende tilleggsforslag:Tillegg til bestemmelsene:§ 7 FELLESAREALER V3, AV1-3, L1.Fellesområdene er felles for alle boenheter innenfor planområdet.Representanten Line Haugland, Ap, foreslo at følgende følger saken:Kommuneplanutvalget henstiller til utbygger om å bevare eksisterende eiketrær i forbindelsemed den grønne kollen.Votering:Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.Tilleggsforslaget fra representanten Einar Krafft Myhren, Sv, ble enstemmig vedtatt.Forslaget fra representanten Line Haugland, Ap, ble enstemmig vedtatt.Vedtak:Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht plan- og bygningsloven § 12-10 og 12-11 at forslagtil detaljplan for Lunderød terrasse med plankart revidert 23.03.2012 og bestemmelser sistrevidert 30.03.2012 legges ut til offentlig ettersyn.Tillegg til bestemmelsene:§ 7 FELLESAREALER V3, AV1-3, L1.Fellesområdene er felles for alle boenheter innenfor planområdet.Følgende følger saken:Kommuneplanutvalget henstiller til utbygger om å bevare eksisterende eiketrær i forbindelsemed den grønne kollen.