Møtebok Forslag til detaljregulering for Vikertoppen - Fredrikstad ...

Saksnr.: 2012/11280Dokumentnr.: 3Løpenr.: 108340/2012Klassering: VikertoppenSaksbehandler: Marit Torp HansenMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 24.10.2012 78/12Bystyret 08.11.2012 114/12Forslag til detaljregulering for Vikertoppen- OnsøyPlankonsulent: Rambøll ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret:I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag tildetaljregulering for Vikertoppen, plan-ID 0106 1036, plankart datert 09.05.11 medtilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.05.11, sist revidert 24.09.12.Fredrikstad, 26.09.2012Planutvalgets behandling 24.10.2012:Votering:Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets innstilling 24.10.2012:Som rådmannens innstilling.Bystyrets behandling 08.11.2012:Votering:Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt.Bystyrets vedtak 08.11.2012:I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag tildetaljregulering for Vikertoppen, plan-ID 0106 1036, plankart datert 09.05.11 medtilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.05.11, sist revidert 24.09.12.Fredrikstad, 08.11.2012Rett utskriftAnita SimensenmøtesekretærUtskrift til:Regulering og byggesak v/ Marit Torp HansenKommunalsjef Roy H. JakobsenSide 1 av 19

SammendragPlanforslaget er utarbeidet av Rambøll AS på vegne av de tre største grunneierne i områdetrepresentert ved Sommerro Invest AS.Området ligger i kommunedel Onsøy, mellom Vikerveien og Oksvikenfeltet, ca 1 km nord forVikerkilen.Planområdet grenser mot Vikerkilen i øst, eksisterende turvei/skogsvei i vest, bebyggelse ogdyrka mark mot nord og en sørvendt åsrygg i sør.Planområdet har en størrelse på ca 73,5 daa. Arealet består av skog med noe uliktjordsmonn/bonitet.Hensikten med reguleringen er å legge til rette for utbygging med en blanding avfrittliggende småhusbebyggelse (eneboliger) og konsentrert småhusbebyggelse(rekkehus/sammenkjedet bebyggelse).I byggeområde B1-B10 er det forutsatt eneboliger, og eneboliger medutleiedel/sekundærleilighet og tilhørende anlegg. Maksimalt tillatt BYA er 25 %.Innenfor byggeområde B11 er det lagt til rette for konsentrert småhusbebyggelse i form avto-, tre- eller firemannsboliger, rekkehus og kjedehus. Maksimal tillatt BYA er 40 %.Det legges opp til at eksisterende bebyggelse på eiendommene 55/168 og 55/9/183opprettholdes. Eksisterende bebyggelse på 55/149 kan opprettholdes, men er i dårligforfatning og vil mest sannsynlig bli revet.Det er vist fire områder for felles lek i planområdet. I tillegg er det stilt krav om minst 500 m²lek innenfor B11. Med unntak av B11, er det forutsatt at det opparbeides for de minste barnasåkalt inngangslekeplass på egen tomt.Planområdet får direkte adkomst fra Vikerveien.I gjeldende kommuneplans arealdel ligger området inne som fremtidig boligområde og erbenevnt B448.Planområdet omfatter det meste av området som er avsatt til bolig i kommuneplanen (B448).Arealet er imidlertid redusert noe i syd på grunn av fallende terreng, som vanskeliggjørkloakkering mot nord sammen med resten av feltet. Det er imidlertid ikke tatt stilling til omdet senere kan etableres 3-4 tomter her med adkomst via feltet (detaljreguleringsforslagetfor Vikertoppen), og med egen kloakkering mot syd, alternativt pumping mot nord.Avvik fra kommuneplanen nord i planområdet skyldes at eiendomsgrensene vedkommuneplaninnspill ikke var oppdaterte. Plankonsulenten opplyser at dette i etterkant eravklart med kommunen.Utbyggingsområdet B448 Vikertoppen er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram forboliger 2011-2023.Forslaget til detaljregulering ble behandlet av planutvalget i møte 15.09.11, sak 94/11 ogsendt på høring og utlagt til offentlig ettersyn i perioden 07.10.11-21.11.11.Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget fra statlige eller fylkeskommunalemyndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at detfremlagte planforslaget godkjennes.Vedlegg1. Oversiktskart.Side 2 av 19

2. Plankart datert 09.05.11.3. Reguleringsbestemmelser datert 09.05.11, sist revidert 24.09.124. Planbeskrivelse datert 09.05.11, sist revidert 25.06.12.5. Støysonekart.6. Sammendrag av innkomne uttalelser ved utleggelse til offentlig ettersyn medplankonsulentens kommentarer, datert 16.02.127. Brev fra Rambøll AS, datert 16.04.12, mottatt i kommunen 25.06.12, vurdering/justeringav plandokumenter.Vedlegg til Bystyret1. Oversiktskart.2. Plankart datert 09.05.11.3. Reguleringsbestemmelser datert 09.05.11, sist revidert 24.09.12.4. Planbeskrivelse datert 09.05.11, sist revidert 25.06.12.Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Øvrige dokumenter ifølge dokumentliste.SaksopplysningerBakgrunn for planarbeidetPlanforslaget er utarbeidet av Rambøll AS på vegne av de tre største grunneierne i områdetrepresentert ved Sommerro Invest AS.Hensikten med reguleringen er å legge til rette for utbygging med boligbebyggelse.Overordnet planstatusNy fylkesplan for Østfold ble vedtatt av fylkestinget 16.02.09, og godkjent i Statsråd11.03.11. Planområdet er i fylkesplanen anvist som nåværende tettbebyggelse.Området ligger inne som fremtidig boligområde i gjeldende kommuneplan for Fredrikstad2011-2023, og er benevnt B448.Planområdet omfatter det meste av området som er avsatt til bolig i kommuneplanen (B448).Arealet er imidlertid redusert noe i syd på grunn av fallende terreng, som vanskeliggjørkloakkering mot nord sammen med resten av feltet. Det er imidlertid ikke tatt stilling til omdet senere kan etableres 3-4 tomter her med adkomst via feltet (detaljreguleringsforslagetfor Vikertoppen), og med egen kloakkering mot syd, alternativt pumping mot nord.Avvik fra kommuneplanen nord i planområdet skyldes at eiendomsgrensene vedkommuneplaninnspill ikke var oppdaterte. Plankonsulenten opplyser at dette i etterkant eravklart med kommunen.Utbyggingsområdet B448 Vikertoppen er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram forboliger 2011-2023.Beskrivelse av planområdet – eksisterende forholdOmrådet ligger i kommunedel Onsøy, mellom Vikerveien og Oksvikenfeltet, ca 1 km nord forVikerkilen.Planområdet ligger i relativt landlige omgivelser selv om det samtidig ligger i kort avstand frabåde Gressvik og Fredrikstad sentrum. Området omkring planområdet består i all hovedsakav eneboligbebyggelse i tillegg til noe landbruksbebyggelse.Planområdet grenser mot Vikerveien i øst, eksisterende turvei/skogsvei i vest, bebyggelseog dyrka mark mot nord og en sørvendt åsrygg i sør.Arealet består i hovedsak av skog med noe ulikt jordsmonn/bonitet. Den nordre delen(ca 35 %) har tykkere jordsmonn og bedre bonitet. Planområdet ligger på en lokal høydevest for Vikerveien. Vest for planområdet er det en markert skrent opp mot OksvikenSide 3 av 19

oligfeltet. Området har til dels svært gode solforhold. Arealene lengst øst i planområdetheller ned mot Vikerveien. Bebyggelsen i denne delen av planområdet vil kunne bli noesynlig fra Vikerveien, det vil si i områdene hvor det er skrint med jordsmonn/lite vegetasjon.De høyestliggende partiene i sørøst vil kunne være synlige i fjernvirkning fra sjøen. Øvrigedeler av planområdet ligger tilbaketrukket og skjermet i forhold til omgivelsene. Det vil hellerikke være til sjenanse for beboerne på Oksvikenfeltet i vest, ettersom disse ligger høyere ogser over det nye planområdet. De lokalklimatiske forholdene vurderes ikke å skille segspesielt ut fra de nærliggende områdene for øvrig. De topografiske forholdene gir en godskjerming mot vind fra vest og nordvest.Det er tre bebygde hytteeiendommer innenfor planområdet. Plankonsulenten opplyser ateierne er inneforstått med at detaljreguleringen er under utarbeidelse. Den sørligste hytta(55/9/183) vil få en romslig tomt i henhold til avtale med hjemmelshaver. På eiendommen55/149 er eksisterende bebyggelse (som er i dårlig forfatning) tenkt revet, og eiendommener foreslått oppdelt i fire nye boligtomter. Bebyggelsen på 55/168 er tenkt opprettholdt.Denne eiendommen er tiltenkt noe tilleggstomt mot den nye adkomstveien i øst. I tillegg tildisse eiendommene som ligger inne i planområdet, er garasjen på eiendommen 53/374oppført til dels utenfor eiendommen og inn i planområdet. Dessuten er hagen opparbeidetnoe utenfor eiendomsgrensa. For å løse dette er eiendommen tiltenkt noe tilleggsareal.Det går en skogsbilvei/turvei gjennom og langs vestsiden av planområdet. Denne er en delbenyttet til friluftsliv/rekreasjon.Det befinner seg en bratt skrent mot vest som fungerer som skille mot boligområdet påOksvikenfeltet.Området er lite benyttet som lekeområde. Det er få barn og unge som i dag har dette som etnaturlig bruksområde.Området ligger umiddelbart inntil Vikerveien. Det er utbygd gang-/sykkelveinett langsVikerveien. Dette gir sammenhengende gang-/sykkelveiforbindelse til både skoler ogGressvik sentrum.Det er bussrute forbi planområdet, mellom Fredrikstad og Vikerkilen.Plankonsulenten opplyser at i følge tilbakemelding fra Statens vegvesen er den trafikalesituasjonen gjennom Gressvik sentrum god nok for å starte boligutbyggingen. Årsaken er atdet allerede er gjennomført tiltak i form av fartsdumper, redusert hastighet (soner med 40km/t) og støyskjerm (Ålestranda). Det opplyses videre at det er avsatt tilgjengelige midler tilytterligere MPG-tiltak (miljøprioritert gjennomkjøring) for Gressvik som vil kunne iverksettes iløpet av kort tid.Det er dårlig overvannsrenning i området, og det må etableres fordrøyningstiltak for åforbedre denne situasjonen.Området er i hovedsak tidligere uregulert.Beskrivelse av planforslagetEiendomsgrensene er hentet fra kommunens digitale kartverk.Planarbeidet er et samarbeid mellom de ulike grunneierne. Det er i stor grad sett vekk fraeksisterende eiendomsgrenser mellom disse, da ønsket har vært å finne en best mulighelhetsløsning.Totalt omfatter detaljreguleringen et areal på ca 73,5 dekar.Arealfordelingen mellom ulike reguleringsformål i planen er følgende:Bebyggelse og anlegg:Frittliggende småhusbebyggelse (B1-10) 38.087 m².Side 4 av 19

Konsentrert småhusbebyggelse (B11) 7.505 m².Lekeplass (L1-4) 4.161 m².Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:Kjørevei (KV1-8) 8.973 m².Gang-/sykkelvei (GS1-3) 1.960 m².Annen veigrunn – grøntareal (AV1-2) 31 m².Leskur og plattformtak (LP1-2) 12 m².Kollektivholdeplass (KH1-2) 381 m².Energinett (T) 20 m².Grønnstruktur:Grønnstruktur (GR1-6)11.117 m².Turvei (T1-2) 1.220 m².Hensynssoner:Sikringssoner: Frisikt (inngår i annet arealformål)Støysoner: Gul støysone iht. T-1442 (inngår i annet arealformål).Detaljreguleringen legger opp til en kombinasjon av frittliggende og konsentrertsmåhusbebyggelse.Den nordre delen, som ligger nærmest adkomsten, minst eksponert og på det mestproduktive arealet er tenkt benyttet til konsentrert bebyggelse. Dette vil da være i form avto-, tre- eller firemannshus, rekkehus eller sammenkjedet bebyggelse. Foreløpige anslagtilsier at det kan bli ca 30 boenheter på dette arealet. I bestemmelsene til planforslaget erdet stilt krav om en samlet situasjonsplan/landskapsplan som skal være bindende for heleB11, der intern adkomst, parkering, lek, uteoppholdsarealer, løsning for felles renovasjonosv. skal vises.Maks mønehøyde for boligbygg er satt til 8,5 meter, og maks gesimshøyde er satt til 6,5meter.Innenfor byggeområde B11 er maksimal tillatt BYA 40 %.På den resterende delen av planområdet er det lagt til rette for frittliggendesmåhusbebyggelse. Til sammen er det vist 42 nye tomter, i tillegg til de to tomtene hvoreksisterende bebyggelse er tenkt opprettholdt.I byggeområde B1-B10 er det forutsatt eneboliger og eneboliger medutleiedel/sekundærleilighet og tilhørende anlegg.Maks tillatt mønehøyde er satt til 8,0 meter målt over gjennomsnittlig ferdig planert terrengrundt huset. Maks gesimshøyde er 6,0 meter.Maksimal tillatt BYA er 25 %.Planområdet får direkte adkomst til Vikerveien.Bestemmelsene til planforslaget har et generelt krav om at det ikke er tillatt med høye (over2,0 meter) fyllinger med tilhørende bratte (35°) kanter. Ved arrondering av tomtene skalbebyggelsen plasseres og utformes slik at det unngås markerte fyllinger, forstøtningsmurerog skjæringer. Bebyggelsen skal tilpasses tomta, ikke omvendt. Det er lagt opp til at det erfortrinnsvis bebyggelsen som skal ta opp høydeforskjeller i terrenget i form av for eksempelunderetasje eller mellometasjer. For tomt 24-30 er det stilt krav om underetasje på alletomtene. Disse tomtene ligger i nedre rekke mot Vikerveien, og terrenget faller ned motveien. Her er det skrint jordsmonn og mye fjell i dagen. Det er derfor viktig at det her unngåsunaturlige, høye fyllinger langs Vikerveien.Planområdet ligger relativt i landlige omgivelser omgitt av tradisjonell bebyggelse på Viker.Det er derfor stilt krav om at den frittliggende småhusbebyggelsen skal ha saltak.Den konsentrerte bebyggelsen vil kunne få et helt annet preg. Det er derfor ikke stilt noeabsolutt krav om saltak på disse.Side 5 av 19

På tomt 31-38, samt 55/9/183, tillates det kun benyttet ikke-reflekterende takmateriale, dadet er bebyggelsen på disse tomtene som kan ha en viss fjernvirkning.Det er fire områder med felles lek (L1-4) i planområdet. I tilegg er det stilt krav om tilsammen minst 500 m² lek innen område B11.I og med at planområdet er såpass stort, er lekeplassene foreslått fordelt noe utover for atavstand fra bolig til lekeplass ikke skal bli for stor.Med unntak av B11, er det forutsatt at det opparbeides for de minste barna såkaltinngangslekeplass på egen tomt.L3 og L4 er i direkte tilknytning til skogen og turveien. Disse områdene tillates opparbeidetfor naturbasert lek.Lekeplassene innen planområdet er forsøkt plassert i tilknytning til grønnstruktur og turveier.Innen planområdet er det to veier som er avsatt som offentlig kjørevei. KV1, som omfattereksisterende fylkesvei (Vikerveien) og KV2, som er hovedadkomsten inn til feltet.KV2 reguleres med en kjørebanebredde på 5 meter i tillegg til skulder og grøft på til sammen1,5 meter. Dette gir en korridor med total bredde 8 meter. I enden på den offentlige veien erdet vist en sirkulær snuplass. Denne standarden er avklart med Teknisk Drift i møte den15.10.09.Øvrige interne veier er foreslått som felles 1-felts adkomstveier med 3,5 meter kjørebane og1 meter til skulder/grøft. Til sammen 5,5 meter. På 1-felts veier med noe lengde er det lagt tilrette med utvidelser for møteplasser, i tillegg til at det vil være mulig å møte i avkjørsler.Hensikten med å benytte 1-felts veier er at dette gir et hyggeligere preg, lavere hastighet ogdet medfører mindre skjæringer og fyllinger.Gjeldende reguleringsplan for Viker-Oksviken gang- og sykkelvei, plan nr 106 233, vedtatt04.09.1986, blir delvis berørt av planforslaget. Den viktigste endringen i forhold til dennereguleringsplanen er at bussholdeplassene er foreslått flyttet.Busslommene er aldri blitt opparbeidet, og den vedtatte reguleringsplanen er så gammel(mer enn 10 år) at den ikke lenger er rettskraftig i forhold til en eventuell ekspropriasjon.Busslomma som er regulert på østsiden av Vikerveien er nå foreslått trukket noe mot nord,slik at den ikke kommer så tett på eksisterende bebyggelse, og heller ikke berøreropparbeidet tomt og manøvringsareal i samme grad. Arealet som tidligere var busslomme ernå innlemmet som frittliggende småhusbebyggelse, i tråd med faktisk bruk. Vistebusslomme i gjeldende plan på vestsiden av Vikerveien vil komme i konflikt med planlagtadkomst inn til planområdet, og er derfor foreslått flyttet noe mot sør.I planforslaget er det avsatt store arealer til grøntstruktur, til sammen 11,1 dekar. Dissearealene er i første rekke tenkt som en grønn buffer rundt planområdet.Når det gjelder eventuell skjerming mot dyrka mark nord for B11, vil dette fremgå av densamlede situasjonsplanen/landskapsplanen som det er krav om her.Det går en turvei langs planområdets vestside. Denne turveiforbindelsen er opprettholdt meden romslig grønnstruktursone som buffer mot det nye boligområdet.Støyberegninger viser at byggeområdene som ligger nærmest Vikerveien vil komme til delsinnenfor gul støysone. Den gule støysonen er overført til plankartet. Bestemmelsene tilplanforslaget har krav om tiltak innenfor støysonen.Det er lagt opp til at prosjektet skal tilpasses både de naturmessige og bebygdeomgivelsene ved at det i hovedsak er tenkt frittliggende småhusbebyggelse. Samtidig somdet er åpnet for en høyere arealutnyttelse på deler av området. Dette for å gi en godtotalutnyttelse av arealene, og et variert tilbud og bomiljø.I reguleringsbestemmelsene som er utarbeidet til planforslaget er det ikke gjentatt elementersom er dekket opp i andre lover og regler.Side 6 av 19

Konsekvenser av planforslaget.Det er gjort en vurdering av krav om konsekvensutredning i forhold til forskrift omkonsekvensutredninger. Konklusjonen er at detaljreguleringen ikke faller inn underutredningsbehovet i forskriften.Plankonsulenten opplyser at konsekvensen av planforslaget i hovedsak er at områdetendres fra et ikke drivverdig skogsområde til et boligområde.Området blir til dels benyttet til utøvelse av friluftsliv. Dette gjelder i første rekke dengjennomgående turveien langs planområdets vestside. Denne forbindelsen er opprettholdtmed en romslig grønnstruktursone som buffer mot det nye boligfeltet.Utbyggingen vil medføre noe økt trafikk på Vikerveien mot Gressvik og Fredrikstad, i tilleggtil at det vil bli flere i skolekretsen. I forbindelse med utbyggingen vil det bli opparbeidetbusslommer ved Vikerveien, som også vil være et positivt trafikksikkerhetstiltak for øvrigebeboere i området.Det er kapasitetsproblemer i overvannsnettet i området. Det må etableres fordrøyningstiltakfor å bedre denne situasjonen. Plankonsulenten opplyser at i denne sammenheng er detengasjert VA-konsulent for å foreslå tiltak som bør iverksettes.Det er ikke utført geotekniske registreringer innenfor området i forbindelse med planarbeidet.Plankonsulenten opplyser at området vurderes imidlertid å ha stabile grunnforhold med myegrunt jordsmonn og fjell i dagen.Det er gjort arkeologisk befaring av planområdet. Det er ikke kjent automatisk fredetekulturminner i området. Det er heller ikke verneverdig bebyggelse i området.Reguleringsbestemmelsene til planforslaget har krav om at før det kan gis tillatelse til å ta ibruk nye boliger må avfall (blant annet jernskrot) på 53/70 være fjernet. Ved planlegging avnye boliger på 53/70, skal dette arealet undersøkes for eventuell påvirkning i forhold tilgrunnforurensning. Viser undersøkelsene grunnforurensning, skal det lages tiltaksplan, somskal godkjennes av kommunen.Det er påpekt fra Fortum distribusjon at det må påregnes utbygging av el-forsyning iområdet. Gjennom dialog med Fortum har man kommet fram til at dette innebærer en nynettstasjon sentralt i planområdet. Dette er nå innlemmet i planforslaget.Støyberegninger viser at byggeområdene som ligger nærmest Vikerveien vil komme tildelsinnenfor gul støysone. Det er utarbeidet støysonekart. Den gule støysonen er overført tilplankartet. I bestemmelsene til planforslaget er det tatt inn krav om tiltak innenfor støysonen.Det er før øvrig ikke kjent viktige samfunnsmessige forhold som blir vesentlig berørt avutbyggingen.NaturforholdDet er gjort en vurdering i forhold til naturmangfoldlovens §§ 8-12.§ 8: Det er ikke registrert verneverdige naturområder eller objekter innenfor området i følgenaturbasen/artsdatabasen hos Direktoratet for naturforvaltning, kommunens rapport ombiologisk mangfold ”Rapport 1-1997”, eller ut fra det som for øvrig fremkommer av kartdatapå kommunens hjemmeside. Plankonsulenten forutsetter imidlertid at randsvegetasjonenlangs foten av høydedraget mot vest videreføres som et viktig landskapselement ogferdselsåre for både mennesker og dyr.§ 9: Plankonsulenten mener virkningene av tiltaket er tilstrekkelig kjent, at tiltaket erbegrenset, og at det ikke foreligger risiko for alvorlig eller irreversibel skade pånaturmangfoldet.§10: Så langt plankonsulenten har brakt på det rene er det ikke registrert rødlistede ellersærlig hensynskrevende arter innenfor det arealet (på land og sjø) som berøres av tiltaket.Side 7 av 19

Det anses at arealet ikke har stor betydning for samlet utbredelse av de artene som finnesder.§ 11: Tiltaket er svært begrenset og representerer etter plankonsulentens oppfatning ingenskade på naturmangfoldet. Bestemmelsen vurderes ikke å være relevant.§ 12: Tiltaket er forsøkt tilpasset eksisterende landskap, og inngrep vil bli begrenset til detsom er nødvendig for en gjennomføring.Risiko- og sårbarhetsanalyseRisiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført med egen sjekkliste basert på rundskriv fraDSB samt reguleringsveilederen fra Miljøverndepartementet.Plankonsulentens kommentar til nærmere angitte hendelser er gjengitt nedenfor:”Analysen viser at det er få aktuelle hendelser som medfører risiko av betydning:6. Det er stor potensiell fare for radonpåvirkning i området. Langvarig påvirkning kanmedføre sykdom og død. Dette elimineres ved krav om etablering av radonsperre i alle nyebygg som er beregnet på varig opphold.29. Planområdet berøres av støy fra trafikken i Vikerveien. Det er gjort støyberegninger somviser at deler av byggeområdet kommer i gul støysone. Alle boenheter vil ha mulighet til å haen stille sone for uteopphold. Belastningen vil være sesongbetonet, da en betydelig del avtrafikken er til fritidsbebyggelse sommerstid.38. Økt antall boliger vil nødvendigvis medføre mer trafikkstøy enn det som følger av dagenssituasjon. Endringen er imidlertid så liten at det ikke medfører behov for tiltak.44. Alle kryss og avkjørsler er potensielle ulykkespunkter. I detaljreguleringen er imidlertidalle kryss og avkjørsler gitt geometri og frisikt i henhold til vegnormalen, slik at det er gittbest mulig forutsetninger for trygg og god trafikkavvikling.45. Mulig ulykkespunkt hvor fotgjengere krysser Vikerveien over til busslomma på østsidenav Vikerveien. Krysningspunktet ligger imidlertid på et meget oversiktlig sted. Det anses ikkenødvendig med ytterligere sikringstiltak.46. Det er en potensiell fare ved sprengning i anleggsperioden. Dette skal imidlertid væreivaretatt dersom sikkerhetskrav ved slik virksomhet følges opp.50. Gang-/sykkelveien langs Vikerveien ligger i skjæring med varierende høyde opp til ca 3meter. Det er også svært bratt ved den sørøstligste delen av planområdet (ved tomt 35 og36, samt 55/9/183). Det er teoretisk sjanse for fallulykker. Avbøtende tiltak vil være åoppføre sikringsgjerde.”Samråd og medvirkningsprosessPlanarbeidet er varslet på ordinær måte gjennom annonser i lokalavisene og brev til berørteparter, samt offentlige instanser med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgående brevfra konsulent) var 28.01.10. Frist for uttalelse var 01.03.10.I planbeskrivelsens pkt 9 er innspill til planarbeidet oppsummert og kommentert.Barnas talsperson avga ikke uttalelse i forbindelse med oppstart av planarbeidet. SommerroInvest AS har tatt initiativ til eget møte med barnas talsperson. Møtet ble avholdt 18.04.11,hvor utkast til detaljregulering ble fremlagt. Plankonsulenten opplyser at barnas talspersonga uttrykk for stor tilfredshet med løsningene i planforslaget.Plankonsulenten opplyser at det er avholdt møte med kommunens Teknisk Drift den15.10.09. Det ble da blant annet diskutert krav til standard på kjøreveier i tillegg tilovervannshåndtering, vann- og avløp osv. Teknisk Drift har stilt krav om utbyggingsavtale.Videre opplyses at det er avholdt møter med alle berørte grunneiere innenfor planområdet.Det er enighet om at eiendommen 55/149 skal kjøpes opp. Eiendommen 55/374 ble tilbudtenda større tilleggstomt enn det som nå ligger i planforslaget, men ønsket ikke mer enn detsom er vist.Det opplyses også at det er avholdt møte med eieren av 55/109 vedrørende ny plasseringav busslomme på østsiden av Vikerveien.Side 8 av 19

Plansaken ble fremmet for planutvalget i møte 15.09.11, sak 94/11.Ved behandlingen den 15.09.11, ble detaljreguleringsforslaget vedtatt sendt på høring ogutlagt til offentlig ettersynPlanforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 07.10.11 – 21.11.11.For øvrig vises det til planbeskrivelsen og de øvrige plandokumentene som omtaler mer avforutsetningene og innholdet i planforslaget.Innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn med kommentarerNedenfor følger sammendrag av innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn, medplankonsulentens og rådmannens kommentarer.1. Statens vegvesen, seksjon for plan og trafikk Østfold, brev datert 02.11.11.Vegvesenet har følgende merknader:1. Reguleringsbestemmelsene § 3.1 c) tillater at garasje/carport/utebod kan plassers inntil1,0 m fra nabogrense. Dette kan ikke gjelde eiendomsgrense mot fylkesveien, og unntaketmå spesifiseres i bestemmelsen.2. Bestemmelse § 3.2 d) bør i tillegg til å tillate allmenn ferdsel til fots også tillate sykling.3. Bestemmelse § 3.2 g) bør utvides til også å gjelde krav til sykkelparkering. Det bør setteskrav til antall og standard for sykkelparkering, for eksempel krav til tak og lignende. Se ogsåkommuneplanens arealdel 2011-2023, generelle bestemmelser, punkt 5 e underpunkt i.4. Det bør tas inn en bestemmelse om krav til universell utforming.5. Bestemmelse § 6.2 b) bør forsterkes ved at det stilles krav at alle boenheter får en stilleside: Uttrykket ”legges vekt på” er litt for uforpliktende.6. Leskur/plattform (LP1-2) må plasseres lenger fram mot holdeplassens fremkant, jf. figur48 i Statens vegvesens håndbok 232 ”Kollektivtransport på veg.”Plankonsulentens kommentar:1. Plankonsulenten er helt enig med Statens vegvesen i at garasjer ikke skal kunne legges 1meter fra fylkesveien. Slik planen er utformet er dette heller ikke mulig, da det ligger bådegangvei og grøntområde mellom fylkesveien og tomtene. For at misforståelser likevel ikkeskal kunne oppstå foreslås de siste setningene i reguleringsbestemmelsene § 3.1 c) til ålyde: ”Garasje/carport/utebod tillates plassert utenfor viste byggegrenser inntil 1,0 meter fratomtegrense mot kjøreveiene KV2-KV8 dersom garasjen/carporten legges parallelt medveien og forholdene ellers ligger til rette for det. Garasje/carport/utebod skal likevel ikke liggenærmere veikryss enn 10 meter. Garasje/carport skal være inntegnet på situasjonsplanenfor byggesøknaden for boligen selv om den ikke skal bebygges samtidig.”2. Gangveien gjennom delfelt B11 er primært ment som en snarvei til bussholdeplassenKH1. Plankonsulenten er ikke enig at denne snarveien også skal åpnes for sykling, fordi detkan medføre fare for små barn uten at snarveien er viktig for syklister. Der det erfremkommelig til fots kommer også syklister fram, men av ovennevnte grunn anses det ikkeønskelig å legge spesielt til rette for dette. Plankonsulenten mener reguleringsbestemmelsenebør være som foreslått.3. § 3.2 g) gjelder parkering på egen tomt i område B11, konsentrert småhusbebyggelse. Ikommuneplanens punkt 5 e underpunkt i, som det refereres til står følgende: ”Dersom detetter kommunens skjønn er nødvendig, kan det kreves avsatt, og opparbeidet, snuplass forbiler på egen grunn.” For delfelt B11 vil det være naturlig at det opparbeides avkjørsler fraKV2 og/eller KV4, og at det opparbeides snuplass for biler inne i delfeltet, ikke nødvendigvispå egen tomt (som for eksempel kan være tomter for hver enkelt rekkehusleilighet). § 3.2 gforeslås derfor endret til å lyde: ”Det skal til enhver tid være opparbeidet minst 1,5parkeringsplasser pr boenhet. Det skal være opparbeidet snuplass for personbiler innenfordelfeltet.”Plankonsulenten tror ikke krav til sykkelparkering på egen grunn har noe for seg ireguleringsbestemmelsene. De fleste vil uansett benytte egen grunn til dette formålet sidendette blir konsentrert bebyggelse i form av rekkehus eller kjedehus med mulighet forsportsbod på terreng. De fleste vil derfor benytte egen utebod til dette formålet. Det opplysesSide 9 av 19

at fra plankonsulentens side er det heller ikke beregnet at delfelt B11 skal væreoppsamlingsplass for sykler tilhørende personer som ikke bor i delfeltet. Plankonsulentenønsker derfor ikke å ta med noe punkt om dette i reguleringsbestemmelsene. Noe annetkunne vært naturlig dersom det var planlagt blokkbebyggelse hvor beboerne ikke haradgang til sportsbod på terreng, og der behovet for felles sykkeloppstilling for besøkendekan være ønskelig.4. Krav til universell utforming er noe som nå kreves overalt hvor allmennheten skal hatilgang, for eksempel ved busslommer, men også for områder for konsentrert bebyggelse. Ibestemmelsene § 3.2 f) er det derfor allerede tatt med bestemmelse om universell utformingfor delfelt B11. For øvrig anses det ikke hensiktsmessig å gjenta det som følger av ordinærtlovverk.5. Krav til stille oppholdssone for boligene langs Vikerveien. Eneboligene i delfelt B8 er desom kan være utsatt for noe trafikkstøy fra Vikerveien. En lav mur kombinert medbeplantning kan være et godt støydempende tiltak for disse tomtene, plassert enten vedgrensen mot veien, eller lenger inn på tomten der det passer bedre både estetisk ogvirkningsmessig med hensyn til støy. Plankonsulenten foreslår derfor at det i § 6.2 tas medet nytt underpunkt d) som lyder: ”Som støyskjerm mot Vikerveien tillates i tomtegrense motveien, eller lenger inn på den enkelte tomt, oppført forstøtningsmur med overflate inaturmaterialer kombinert med beplantning eller støygjerde kledd med vegetasjon. Høydenskal tilpasses omgivelsene.”Løsninger med lokalt skjermet uteplass kan også tillates som en løsning som vil væreenklere og i noen tilfeller også bedre med hensyn redusert terrenginngrep. For øvrig er kravtil stille side (støyskjermet uteareal) allerede inntatt i bestemmelsenes § 6.2 b), jfr. også §7.3.Rådmannens kommentar:Etter offentlig ettersyn og høring har rådmannen tatt opp med plankonsulenten om det vilvære hensiktsmessig at garasje/carport/utebod tillates plassert utenfor vise byggegrenser oginntil 1,0 meter fra tomtegrense mot kjøreveiene KV2-KV8, dersom garasjen/carportenlegges parallelt med veien? Grunnen til dette er at det er regulert til relativ smale veierinnenfor planområdet. Etter rådmannens syn vil en slik løsning kunne danne enkorridorfølelse, som eventuelt kan ha innvirkning på utbyggingen. Av den grunn kom derforrådmannen med forslag overfor plankonsulenten at garasje/carport/utebod langskjøreveiene plasseres innenfor byggegrensen som vises i planen.Plankonsulenten er ikke helt enig med rådmannens vurdering, og foreslår som etkompromiss at avstand til tomtegrense økes fra 1 til 2 meter. Med en meter på hver side, vilkorridoren økes til to meter. Rådmannen slutter seg til plankonsulentens uttalelse.I bestemmelsene § 3.1 c), er i ettertid teksten om plassering av garasje/carport/utebod fratomtegrense endret til følgende: ”Garasje/carport/utebod tillates plassert utenfor vistebyggegrenser inntil 2,0 meter fra tomtegrense mot kjøreveiene KV2-KV8 dersomgarasjen/carporten legges parallelt med veien og forholdene ellers ligger til rette for det”.Etter anbefaling fra rådmannen er det nå tatt inn i reguleringsbestemmelsene en egenparagraf om parkeringskrav for sykkel.I tillegg har rådmannen foreslått at § 6.2 d) tas ut av reguleringsbestemmelsene. I stedet erdet foreslått å ta inn en tilleggsbestemmelse i § 6.2 b) som sier at støybelastning skalberegnes, og at det ved avbøtende tiltak skal dokumenteres at prosjektet er i tråd medretningslinjene.I reguleringsbestemmelsene § 7.4 Rydding av avfall, ble etter forslag fra rådmannenfølgende tillegg tatt inn: ”Ved planlegging av nye boliger på gnr 53 bnr 70, skal dette arealetundersøkes for eventuell påvirkning i forhold til grunnforurensning. Viser undersøkelsergrunnforurensning, skal det lages tiltaksplan, som skal godkjennes av kommunen.”Plankonsulenten har i hovedsak imøtekommet rådmannens anbefalinger om endring avreguleringsbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene er nå revidert.Plankonsulenten har ikke kommentert vegvesenets pkt 6 om leskur/plattform. Rådmannenviser i den forbindelse til reguleringsbestemmelsene § 4 a) hvor KV1 omfatter eksisterendevei (Vikerveien fv 413), og der følgende kreves: Byggeplaner for kryss, busslommer ogSide 10 av 19

gang-/sykkelveier/fortau som berører denne veien skal godkjennes av Statens vegvesen.Videre sier bestemmelsene § 4.4 a) at leskur skal opparbeides samtidig med tilhørendekollektivholdeplass.Plassering av leskur/plattform vil derfor bli ivaretatt i forbindelse med byggeplanene somskal godkjennes av vegvesenet.2. Borg Buss, brev datert 04.11.11.Borg Buss har ingen merknader til detaljreguleringen.Plankonsulentens kommentar:Borg Buss har ingen merknader til planen. Plankonsulenten vil likevel kommentere atbusslomme langs Vikerveien vil bli opparbeidet med universell utforming. Øvrige detaljervedrørende opparbeidelse av disse holdeplassene nedfelles i utbyggingsavtale mellomkommunen og utbygger.Rådmannens kommentar:Rådmannen slutter seg til plankonsulentens kommentarer.3. Fredrikstad kommune avdeling for Miljø og Landbruk, notat datert 07.11.12Fredrikstad kommune ved avdeling Miljø og landbruk, folkehelsekoordinatoren ogkommuneoverlegen har følgende kommentar:Støy fra bygg- og anleggsvirksomhet: Bygg- og anleggsvirksomhet genererer støy sommedfører ulempe for anleggets naboskap. I retningslinje for behandling av støy iarealplanlegging T-1442 er det i tillegg gitt retningslinjer om håndtering av støy fra bygg- oganleggsvirksomhet. I § 6.2 i reguleringsbestemmelsene er T-1442 omtalt. Det forutsettes atkapittel 4 om bygg- og anleggsstøy er inkludert her.Luftforurensning: Det vises til brev av 10.08.11 hvor det understrekes behov for å redegjørenærmere for hvilke konsekvenser utbyggingen på Vikertoppen vil ha på luftkvalitetengjennom Gressvik på sikt. Det vises til plankonsulentens beskrivelse i planbeskrivelsenspunkt 3.13 om miljøforhold. Luftkvaliteten gjennom Gressvik sentrum vurderes her somtilfredsstillende. Plankonsulentens vurdering bygger på målinger i St. Criox-krysset.For det meste er det kun svevestøv som på dette tidspunkt er registrert. Viser til sin tidligereuttalelse hvor det ble bedt om en vurdering som også tok hensyn til NO2.I St. Criox-krysset er det i løpet av høsten 2011 igangsatt målinger av NO2. Imidlertid ermåleperioden for kort, og en vurdering av luftkvaliteten gjennom Gressvik kan ikke byggespå disse. For det andre skal en beregning og en faglig utredning vise nåværende situasjonog prognosesituasjon som tar høyde for utviklingen 10-20 år. En vurdering på bakgrunn avmålte konsentrasjoner over en 3-4 års periode vil derfor ikke være godt nok.Viser til at merknader gitt i uttalelse av 10.08.11 fortsatt vil gjelde. Retningslinje forbehandling av luftkvalitet i arealplanleggingen bør inngå i § 6 i reguleringsbestemmelsene.Luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet: Bygg- og anleggsvirksomhet kan genererestøv som medfører ulemper for anleggets naboskap. Krav gitt i retningslinjens kapittel 5 omretningslinjer for begrensning av luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet skal leggestil grunn.Radon: Forskrift om tekniske krav til byggverk § 13-5, har utfyllende bestemmelser om radonog radonforebyggende tiltak. Reguleringsbestemmelsene for Vikertoppen mangler fortsattbestemmelser om radon. Bestemmelsene må henvise til forskrift om tekniske krav tilbyggverk § 13-5.Grunnforurensning: Sentralt i B11 har det vært gjennomført lagring av forurensetestålkonstruksjoner (blymønje). Denne lagringen ble etter hvert en ren søppelfylling. Arealetbør undersøkes for eventuell påvirkning i forhold til grunnforurensning. Undersøkelsene skalsom minimum avklare om normalverdier for mest følsom arealbruk er overskredet. Viserundersøkelsene grunnforurensning, skal det lages tiltaksplan, som skal godkjennes avkommunens forurensningsmyndighet.Side 11 av 19

Det vises til planutvalgets vedtak i sak 94/11 av 15.09.11. Under vurderingen på side 10 ermedtatt mulig potensial for grunnforurensning. Dette er ikke benevnt i reguleringsbestemmelseneeller kommentert i planbeskrivelsen.Oppsummering:Støy fra bygg- og anleggsvirksomhet: Det bør i reguleringsbestemmelsene § 6.2 presiseresat kapittel 4 om bygg- og anleggsstøy er omfattet.Beregning av luftforurensning inn i reguleringsbestemmelsene: Forslag til retningslinje forbehandling av luftkvalitet i arealplanleggingen bør inngå i § 6 i reguleringsbestemmelsene.Viser beregninger at planen bevirker til at eksisterende boligbebyggelse berøres av gul ellerrød sone, skal det gjøres en nærmere utredning av konsekvensene knyttet tilluftforurensning.Krav til kapittel 5 om retningslinjer for begrensning av luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet,bør inngå i reguleringsbestemmelsene.Radon inn i reguleringsbestemmelsene: Krav gitt i forskrift om tekniske krav til byggverk§ 13-5 om radon skal legges til grunn.Plankonsulentens kommentarer:Tidligere uttalelse fra avdelingen av 10.08.10 og uttalelse av 10.08.11, kan ikkeplankonsulenten se å ha mottatt, og er derfor avskåret fra å kommentere disse.Støy fra bygg- og anleggsvirksomhet: Det er ikke mulig å bygge ut et slikt felt uten at detstøyer eller støver. Dette feltet vil ikke skille seg ut i forhold til andre boligfelt med henblikk tildette. Det er ved boring og sprengning av fjell den verste støyen vil oppstå. Det er kun etfåtall boliger som vil være utsatt for denne støyen, og det er ikke planlagt at denne typeaktivitet skal foregå annet enn på dagtid og på vanlige ukedager. Utbygger er innstilt på å tahensyn til naboer så godt det lar seg gjøre ved blant annet å informere entreprenørene somengasjeres om de statlige retningslinjene som gjelder for bygge- og anleggsvirksomhet.Støvplagen for naboene vil bli søkt dempet ved at entreprenøren pålegges vanning i tørreperioder. Sommerro Invest AS som utbygger bemerker imidlertid at de ikke kan væreansvarlig for virksomheter som de ikke har styring med (for eksempel sprengning på privatetomter).Luftforurensning: Enhver økning av trafikken gjennom Gressvik vil medføre økt belastningpå miljøet i Gressvik. Det er i så måte det samme om det bygges på Slevik eller Viker, ellerom bedriftene på Ålekilene får økt omsetning av sine varer. Økt trafikk gir økt belastning.Derfor har Statens vegvesen nå vedtatt å gjennomføre en betydelig miljøsatsning forbeboerne langs Storveien. St. Criox-krysset er Østfolds mest trafikkerte kryss. Det vil neppevære slike verdier i Gressvik på mange år, og innen den tid bør Åledalslinja være utbygd.Plankonsulenten har forsøkt å finne hva miljøavdelingen mener bør inn i § 6 ireguleringsbestemmelsene, men har altså ikke brevet av 10.08.10.Luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet: Som ved støy er det et begrenset antallnaboer i dette feltet. Det som kan forårsake luftforurensning slik plankonsulenten ser det eranleggsmaskiner og tunge kjøretøy. De entreprenørene som engasjeres av utbygger vil bligjort ansvarlige for å følge gjeldende retningslinjer for så vel, støy, støv og luftforurensningfra bygge- og anleggsvirksomhet.Radon: Det er i TEK 10, byggeforskriftens kap 13 § 13-5 tatt inn særlige bestemmelser omradon i inneluft. Disse skal selvsagt følges. Kommunens reguleringsavdeling ønsker ikke atreguleringsbestemmelsene skal måtte si at bestemmelsene i byggeforskriftene skal følges.Dette gjelder uansett.Grunnforurensning: Eier av området hvor det er lagret jern og skrot har i lengre tid værtoppfordret til å fjerne dette fra sin eiendom. I den senere tid har noe opprydding funnet sted.Mengden av jernskrot er etter plankonsulentens mening for beskjeden til at det er rimelig åpålegge at en miljøundersøkelse må foretas. Det blir som om kravet skulle slå inn om dethar ligget 3-4 kreosotimpregnerte telefonstolper på stedet. Det bør være tilstrekkelig atområdet ryddes og at det settes krav om dette før noen boliger tillates tatt i bruk. Detforeslås at det tas inn et nytt rekkefølgekrav i ny § 7.5 som lyder: ”§ 7.5 rydding av avfall.a) Før det kan gis tillatelse til å ta i bruk nye boliger må avfall (blant annet jernskrot) på gnr53, bnr 70 være fjernet.”Side 12 av 19

Rådmannens kommentar:Planbestemmelsene er revidert. Det er tatt inn bestemmelse om støy i bestemmelsene tilplanen. Tema om støy er etter rådmannens vurdering nå ivaretatt.I ettertid, etter rådmannens anbefaling, er det tatt med et tillegg i bestemmelsene § 7.4Rydding av avfall. Det er nå et krav om at arealet på 53/70, skal undersøkes for eventuellpåvirkning i forhold til grunnforurensning ved planlegging av nye boliger på dette arealet.Viser undersøkelser grunnforurensning, skal det lages tiltaksplan, som skal godkjennes avkommunen.Når det gjelder støy og støv fra bygg- og anleggsvirksomhet er dette tiltak som går pågjennomføringen av planen.I forbindelse med luftkvalitet gjennom Gressvik viser rådmannen til plankonsulentensopplysninger fra vegvesenet, om at det er avsatt tilgjengelige midler til ytterligere MPG-tiltak(miljøprioritert gjennomkjøring) for Gressvik som vil kunne iverksettes i løpet av kort tid.I reguleringsbestemmelsene som er utarbeidet til planforslaget er det ikke gjentatt elementersom er dekket opp i andre lover og regler. Egen bestemmelse om radon er derfor ikke tattinn i bestemmelsene til planen.Så vidt rådmannen kan se av dokumentene i plansaken, er uttalelse av 10.08.10 fraavdeling for miljø og landbruk, ikke mottatt her.I notat av 10.08.11 fra miljø og landbruk belyses de samme temaene som er tatt opp i deresnotat av 07.11.12.4. Eldrerådet, kopi av møtebok av 08.11.11, sak 37/11 og råd for mennesker med nedsattfunksjonsevne, kopi av møtebok av 08.11.11, sak 33/11.Eldrerådet er bekymret over trafikken gjennom Gressvik, Storveien, som allerede i dag erhardt belastet.Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne har ingen innvendinger mot det fremlagteforslaget til reguleringsplan.Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven trådte i kraft 1. januar 09. Det forutsettes universellutforming som sikrer løsninger med god tilgjengelighet, sikkerhet og miljøkvalitet for alle.Plankonsulentens kommentar:Eldrerådet er bekymret over trafikken gjennom Gressvik. Statens vegvesen er klar over attrafikken gjennom Gressvik er stor og har derfor allerede bevilget midler til miljøtiltak langsStorveien.Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne har ingen kommentarer til planen, menpoengterer at universell utforming, for eksempel ved busslommer, er obligatorisk.Plankonsulenten opplyser at utbygger er enig, og det henvises i denne sammenheng tilplanbestemmelsene § 3.2 f).Rådmannens kommentar:Rådmannen slutter seg til plankonsulentens uttalelse.5. Østfold fylkeskommune Samfunnsplanavdelingen, Plan- og miljøseksjonen, brev datert15.11.11.Planforslaget virker godt gjennomarbeidet, og er godt dokumentert. Det er følgendekommenterer til planen:- Det bør stilles krav til sykkelparkering innenfor området for konsentrert småhusbebyggelse(B11).- Fellesområdene, som er merket med ”f”, bør også gis en signatur i tegnforklaringen.Kulturminner:Saken har vært forelagt Fylkeskonservatoren som uttaler at det ikke er kjent automatiskfredete kulturminner som har behov for særlig vern i planområdet. For å ivareta meldepliktenetter kulturminneloven § 8, er det ønskelig at følgende tekst tas inn i reguleringsplanensfellesbestemmelser: ”Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredeteSide 13 av 19

kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper medtrekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatorenvarsles, jf. lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr 50, (kulturminneloven) § 8.”Plankonsulentens kommentar:Plankonsulenten synes ikke det er noe god ide med sykkelparkering innenfor området medkonsentrert småhusbebyggelse. Viser til sin kommentar under punkt 1, i uttalelse fra Statensvegvesen.Fellesområde med ”f”: Reguleringsplanen er/vil bli utarbeidet etter statlige retningslinjer forreguleringsplaner.Kulturminner. Selv om Fylkeskonservatorens krav bryter med prinsippet om at det somgjelder etter norsk lov ikke skal gjentas i bestemmelsene, er dette kravet tidligere akseptertav kommunene i Østfold, og en ønsker ikke å bruke denne reguleringsplanen i en kamp omdette. Ordlyden fra kulturminneloven vil derfor bli tatt inn.Rådmannens kommentar:Det er i ettertid tatt inn i krav om sykkelparkering i bestemmelsene til planen. For øvrigslutter rådmannen seg til plankonsulentens kommentar.6. Adv. Schøllert Fredheim for Ansten Gøtz, eier av Realid Eiendom AS, brev datert18.11.11.Gøtz er eier av gnr 54 bnr 107, som omfattes av reguleringsplanen. På hans eiendom er detnå tegnet inn 2 tomter, tomt 18 og 24.Gøtz er ikke tilfreds med den foreslåtte løsningen, hvor vei er etablert gjennom hanseiendom. Gøtz ønsker ikke at hans eiendom reguleres i tråd med privat planforslag pånåværende tidspunkt.Hvis kommunen likevel finner det hensiktsmessig å regulere hele området samlet i tråd medplanforslaget, ønsker ikke Gøtz å avstå grunn til vei gjennom sitt areal.Det innebærer at de øvrige grunneiere/tiltakshavere er henvist til å skaffe seg rettighet til åføre vei over Gøtz eiendom ved ekspropriasjon.Plankonsulentens kommentar:Plankonsulenten har forelagt innspillet for daglig leder i Sommerro Invest AS som opplyser:”Jeg har gjentatte ganger vært i kontakt med Ansten Gøtz vedr. denne reguleringen, ogGøtz har hele tiden vært fornøyd med at området ble regulert. I senere tid har RealidEiendom AS fremmet krav om å kunne disponere andre tomter enn der de er grunneier.Sommerro mente at Realid her fremsatte urimelige krav. Sommerro er av den oppfatning atalle grunneierne i feltet må påregne at noe areal medgår til annet enn boliggrunn, foreksempel veier, grøntområder, lekeplasser etc. Realid har imidlertid via adv. SchøllertFredheim sagt at dersom de ikke får disponere de tomtene de ønsker, vil de motsette seg atRealids eiendom reguleres. Dersom kommunen likevel vedtar planen slik den nå foreligger,varsler de om at det må eksproprieres grunn når vei KV6 skal bygges. Denne veien erregulert over Realids eiendom. Sommerro har derfor valgt å gi etter for dette kravet fraRealid, av hensyn til fremdriften i prosjektet. Realid har likevel ennå ikke undertegnet noenavtale om makebytte av tomter. Dette er tross alt en privatrettslig tvist, og forslagsstiller berderfor om at kommunen vedtar planen slik den nå foreliger. Å utelukke Realid sin eiendomfra planen vil ikke være mulig, og vil i hvert fall medføre at planen blir veldig mye dårligereenn den er i dag.”Ut fra dette anser plankonsulenten at tvisten enten er løst eller tilnærmet løst, og at det ikkeer vektige privatrettslige hindringer for å sluttbehandle planen.Rådmannens kommentar:Det er nå kommet til enighet mellom partene. Følgende ble bekreftet i e-post datert22.06.12, fra advokat Anders Schjøllert Fredheim: ”Realid Eiendom AS har nå kommet tilenighet med Sommerro Invest AS om utvikling av prosjektet. Realid Eiendom ASSide 14 av 19

opprettholder ikke lenger de innsigelser som ble fremmet av oss i brev av 18. november2011, og ønsker følgelig at området reguleres i tråd med planforslaget.”7. Fylkesmannen i Østfold miljøvernavdelingen, brev datert 18.11.11.Det vises til at fylkesmannens oppgave i denne sammenheng er å påse at nasjonale ogregionale miljøhensyn blir ivaretatt i den lokale arealplanleggingen. Minner om at allereguleringsplaner skal registreres i Kostra.Viser til at planområdet ligger ca 4 km fra bysentrum og har begrenset kollektivdekning. Detskal bygges variert småhusbebyggelse i samsvar med kommuneplanen. Området berørerikke dyrka mark. Etter miljøvernavdelingens vurdering kan dette bli et attraktivt boområdemed gode miljømessige forhold, men bemerker at i byutviklingssammenheng vil utbyggingeni området være bilbasert og bidra lite til forbedring av trafikkbelastningen i sentrum, og tilsentrumsutvikling generelt. Det kan bli noe bedre ved en utbygging av kollektivdekningen ogpersonfergeruter, for eksempel til verftsområdet/FMV. Generelt mener miljøvernavdelingenat utbygging av boliger nær og i sentrum bør prioriteres, og at boligbyggingen bør styres motsentrumsområdet i kommuneplanen.Miljøvernavdelingen har ikke ytterligere merknader til planforslaget, og kan for deres delegengodkjennes i kommunen.Plankonsulentens kommentar:Fylkesmannens kommentarer går på at feltet ligger i god avstand fra bysentrum.Plankonsulenten mener at denne kommentaren heller hører hjemme ikommuneplansammenheng. Feltet er lagt inn i kommuneplanen som nytt boligområde, og iboligbyggeprogrammet er det beregnet innflytting fra 2013.Rådmannens kommentar:Rådmannen stiller seg bak plankonsulentens vurdering.8. Viker Vel, brev datert 20.11.11.Styret i Viker vel har 3 merknader til planforslaget.1. Viker vel er opptatt av at det ikke blir gjennomgangstrafikk til/fra området. Dette ser ut åvære ivaretatt i foreliggende planforslag.2. Viker vel vil understreke viktigheten av at turstien og områdene vest for denne blir bevartfor rekreasjons- og turformål, både under byggeperioden og etterpå.3. Navnevalg for boligfeltet. Velforeningen synes at navnet Vikertoppen er en feilaktigbetegnelse på det aktuelle tomteområdet. Om noe sted i nærheten skulle hatt adresseVikertoppen, burde det vært området rundt Vikerveien 97-101. Stedet har i alle år påfolkemunne vært omtalt som Toppen. Vanligvis har en ikke betraktet det aktuelle områdetsom del av det som tradisjonelt er kjent som Viker, selv om Vikerveien i og for seg går heltfra krysset ved Krossnes og utover til Vikerveien.Fjellet som er i sørenden av det aktuelle feltet har på folkemunne vært omtalt som”Hævvabærjet”, men heller ikke det er nok noe særlig kjent/omtalt som dette i dag. Harønske om at det blir vurdert om det er mulig å finne et annet navn til boligfeltet, enten ut fraopplysninger fra eldre kart over området, eller et noe mer frittstående navn på feltet.Utover dette har velforeningen ingen spesielle merknader til planforslaget slik det nåforeligger.Plankonsulentens kommentar:1. Ikke gjennomgangstrafikk. Verken velforeningen eller plankonsulenten ønsket dette.Følgelig er det lagt opp til at gjennomgangstrafikk ikke skal etableres.2. Tursti. Viker Vel uttalte ved oppstart av reguleringsplanen at de ønsket at turstien lengstvest i området ble bevart. Dette er det tatt hensyn til i planen, noe velforeningen sier segfornøyd med.3. Navn på feltet. For plankonsulenten har Vikertoppen vært en arbeidstittel. Det erkulturseksjonen i kommunen som fastsetter endelig veinavn i feltet. Etter hvaplankonsulenten forstår er det vanlig at velforeninger, lokalsamfunnsutvalget og grunneiereSide 15 av 19

lir invitert til å komme med navneforslag. Plankonsulenten går ut fra at Viker Vel ervelkommen til å fremme forslag til veinavn når tiden er inne for dette.Rådmannens kommentar:Rådmannen stiller seg bak plankonsulentens vurdering.9. Steinar Olavensen, Vikerveien 63, udatert brev.Steinar Olavesen påpeker at han som nabo ikke ble varslet ved oppmålingen av 54/12.Viser til at han har eiendom som grenser inntil denne eiendommen. Han anser derforoppmålingen som ugyldig. Han hevder at tomt 54/107 er feil plassert, noe som medfører atogså 54/115, som er en tilleggstomt til 54/107, er feil plassert.For ham virker det som at disse tomtene er plassert på denne måten, for at det skal se utsom at grensemerke som er en stein med jernbolt syd for veien skal være en tomtegrense.Ber om at 54/12 blir oppmålt på nytt. Hvis da ikke grensemerke syd for veien blir respektertsom en eiendomsgrense vil han at Jordskifteretten skal avgjøre dette. Årsak til dette gjeldereierskap av vei som bindeledd mellom hans eiendom.Plankonsulentens kommentar:Dette er et privatrettslig forhold som plankonsulenten har forelagt utbygger som sier: ”Vedfradeling av gnr 54 bnr 201, var Jan Olav Slensvik i Sommerro Invest AS personlig hjemmehos Steinar Olavesen den 12.09.07, og varslet han om fradelingssøknaden. Han ble davarslet som grunneier til gnr 54 bnr 6, 7, 8 og 128. Kommunens oppmålingsavdeling fantimidlertid ingen hensikt å innkalle Olavesen til selve kartforretningen fordi han i følgekommunen kun var gjenboer og ikke eide eiendom som direkte grenset til det aktuelleområdet. Olavesen møtte imidlertid likevel opp på kartforretningen, og oppmålingssjef TorHeines fortalte ham at kommunen ikke kunne se at han var grunneier til noe i dette områdetsom gjorde det nødvendig å innkalle ham. Olavesen har likevel gjentatte ganger hevdet athan er grunneier til selve turveien inn i området. Dette har Sommerro tilbakevist i brev tilOlavesen datert 18.05.10. I brevet er det henvist til at alt mulig tilgjengelig kartverk tilsier athan ikke er grunneier til denne turveien. Det er også henvist til kartforretninger hvor SteinarOlavesens far har deltatt og bekreftet at Sommerros versjon er riktig.”Olavesen har også gjort henvendelse til plankonsulenten om samme sak. Han er derfra blittorientert om at plankonsulenten ikke har noen myndighet til å avgjøre hva som er rett i slikesaker. Olavesen skriver i sitt brev at han vil at Jordskifteretten skal avgjøre saken. Dette måhan gjerne gjøre, men det er Olavesen selv som må bringe denne saken inn forJordskifteretten. Plankonsulenten viser til at Olavesens brev (udatert) er stilet til kommunen,og det bør derfor være kommunen som veileder Olavesen i hvordan han må agere dersomhan fremdeles mener at han er urettsmessig behandlet ved denne fradelingssaken. AtSteinar Olavesen mener 54/107 er feil plassert av oppmålingsetaten har plankonsulenteningen kommentarer til. Det er uansett ikke Olavesen som er grunneier til 54/107.Plankonsulenten anser at dette er en sak mellom Olavesen og kommunensoppmålingsmyndighet, siden Olavesen bestrider riktigheten av gjeldende offisielle målebrev,grenser i kommunens kartverk osv. Forholdet bør ikke berøre den videre behandlingen avplanen, siden påstandene heller ikke er dokumentert på noen måte.Rådmannens kommentar:Steinar Olavensen er tilskrevet i vårt brev av 16.04.12 om forholdene han påpeker.Rådmannen har tatt opp forholdet om mulig feilplassering av 54/107 med kommunensgeodataavdeling. Etter opplysninger fra geodataavdelingen er den plassering av 54/107,som er vist i kommunens kartbase den korrekte plassering av nevnte eiendom. Ikommunens kartbase er 54/107 vist som eiendomsteig med eiendomsgrense 10 cmnøyaktighet.Rådmannen har undersøkt med geodataavdlingen om oppmålingsforretningen av 54/201,som Olavesen hevder er ugyldig, da han ikke ble varslet som nabo som grenser inn til54/12. Geodataavdelingen opplyser at det bare er parter i sak som innkalles tiloppmålingsforretning. Da Olavesen ikke er eier av eiendom som grenser direkte til denSide 16 av 19

aktuelle eiendommen ble han derfor ikke innkalt til oppmålingsforretningen av 54/201.Rådmannen har foretatt søk på grunnboksbladet til 54/12, som 54/201 er skilt ut fra, om detforeligger bestemmelser om veirettighet for Olavesen på denne eiendommen. Etter hvarådmannen kan se av grunnboksbladet foreligger ikke dette her.I vårt brev av 16.04.12, ble det opplyst at det selvfølgelig er full anledning til å laJordskifteretten avgjøre eiendomsforholdet, men at det er Olavesen selv som da må bringesaken inn for Jordskifteretten.10. Fredrikstad kommune Prosjektadministrasjonen, brev datert 21.11.11.Prosjektadministrasjonen har følgende generelle merknader til det foreliggende planforslag:* Vann- og avløpsledninger fra området kan knyttes til eksisterende kommunale ledningerbeliggende på vestsiden av Vikerveien.Det er ikke kommunale overvannsledninger i området.* Planområdet er lokalisert i et område med dårlig overvannsavrenning. Det er derfor sværtviktig at dette hensyntas gjennom håndtering og fordrøyningstiltak av overvann fraplanområdet. Løsninger og tiltak for dette må godkjennes av kommunens avdeling TekniskDrift.* Tekniske anlegg som vei, veibelysning, vann- og avløp hvor Fredrikstad kommune skaloverta drift- og vedlikeholdsansvar, skal planer og beskrivelser for disse være godkjent avkommunens avdeling Teknisk Drift før igangsettelse.* En godkjent renovasjonsordning må være på plass innen utbyggingen starter. Dersomprivate veier innen planområdet skal trafikkeres av renovasjonsbiler stilles det også krav tildisse.Disse kravene er spesifisert og nedfelt i en utbyggingsavtale mellom Fredrikstad kommuneog utbygger. Denne skal være godkjent og signert av begge parter før igangsettingstillatelsegis.Plankonsulentens kommentar:Vann- og avløpsledninger. Det påpekte tilknytningspunktet for vann- og avløpsledninger vilbli benyttet. Øvrige detaljer for utbygging av feltet vil bli nedfelt i en ubyggingsavtale medkommunen.Overvann. Utbyggerne har utarbeidet en omfattende plan for håndtering av overvann frafeltet, og Sommerro har også kommet med forslag overfor kommunen på hvordan dette kanløses. Løsningen vil bli nedfelt i en utbyggingsavtale med kommunen.VVA-anlegg. Det vil bli utarbeidet dokumentasjon for hvordan VVA-anleggene somkommunen skal overta vil bli opparbeidet. Dokumentasjonen vil bli gjennomdrøftet medTeknisk Drift i kommunen før byggesøknaden sendes inn.Renovasjonsordning. Det vil bli utarbeidet en plan for hvordan renovasjonsbilene kan fåavhentet søppel i feltet. Også denne vil bli gjennomført med Teknisk Drift i kommunen førbyggesøknad for VVA-anleggene sendes inn.Fyllinger og skjæringer. Plankonsulenten har ingenting imot å ta ned ireguleringsbestemmelsene et punkt om at skjæringer og fyllinger fra kommunal vei ikke måendres uten tillatelse fra veiholder (Teknisk Drift). Det sier seg jo nesten selv at oppfylling forveiens stabilitet ikke kan graves bort av tomteeier. Ei heller at tomteeier fyller opp slik atmasser kan risikere å flyte ut i veien. Plankonsulenten foreslår derfor at det ifellesbestemmelsene tas med et nytt punkt med følgende tekst: ”Fyllinger og skjæringer frakommunal vei inn på privat tomt tillates ikke endret av tomteeier uten etter avtale medkommunen.”Kjørevei. § 4.1. Samme hensikt som foregående punkt. Det gjelder selvsagt å få til en sågod terrengtilpassning som gjør at det blir minimalt med skjæring/fylling inn på private tomterfra veiene.Kollektivholdeplass. Kommentaren fra Teknisk Drift er fanget opp i rekkefølgebestemmelsene§ 7.2.Renovasjonsteknisk plan. Renovasjonsteknisk plan er innlemmet i planbeskrivelsen(kap.8.1). I utgangspunktet vil alle eneboligtomtene ha avfallsbeholdere på egen tomt.Utenom dette er det lagt opp til tre felles oppstillingsplasser for avfall innenfor planområdet.Side 17 av 19

Dette er for det første for den konsentrerte bebyggelsen på B11. De to øvrige er for tomtersom ikke ligger inntil kjørevei for renovasjonsbilen. Dette gjelder tomt 6 og 7 (og eventuelttomt 5 og 8), samt tomt 35, 36, og 55/9/183. For disse tomtene er det tenkt at man setteravfallsbeholderen fram til veien på hentedag. Den endelige løsningen for felt B11 er ikkefastsatt. Nøyaktig plassering av felles renovasjon er derfor ikke mulig på nåværendetidspunkt. Det er derfor tatt inn en bestemmelse (§ 3.2 c) at plassering av felles renovasjonfor B11 skal vises på samlet situasjonsplan. Løsningen er forelagt og akseptert avrenovasjonsavdelingen i kommunen, representert ved Knut Gjedde.Rådmannens kommentar:Rådmannen stiller seg bak plankonsulentens vurdering.Økonomiske konsekvenserIkke relevant.Konsekvenser levekår/folkehelseAntatte konsekvenser er tilfredsstillende belyst i plandokumentene.Ansattes medbestemmelseIkke relevant.VurderingPlandokumentene refererer seg til kommuneplanen for Fredrikstad 2007-2018.I kommuneplanen for 2007-2018 ligger planområdet inne som fremtidig boligområde og erbenevnt B448. Dette er i samsvar med gjeldende arealdel av kommuneplanen for 2011-2023.Utbyggingsområdet B448 Vikertoppen er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram forboliger 2011-2023.Saksfremlegget til planutvalgets møte den 15.09.11, er datert 24.08.11. Ny arealdel avkommuneplan for Fredrikstad 2011-2023 ble vedtatt av Bystyret 08.09.11.Saksutredningen er fortatt etter kommuneplanen 2007-2018, som var gjeldende plan på dettidspunktet saksfremlegget ble ferdiggjort for behandling i planutvalget.Når det gjelder krav til leke- og oppholdsmuligheter for barn og unge refereres det iplanbeskrivelsen til retningslinjene i kommuneplanens arealdel 2007-2018.I retningslinjene til den tidligere kommuneplanen stilles det krav om min 50 m² felles elleroffentlig areal pr bolig.I retningslinjene til gjeldende kommuneplans arealdel stilles det krav om at det skal avsettesmin 80 m² felles eller offentlig areal pr bolig.I planforslaget til Vikertoppen er det avsatt ca 55 m² lekeareal pr bolig til felles lekearealer. Itillegg er det forutsatt at det opparbeides såkalt inngangslekeplass for de minste barna påegen tomt. Kommuneplanens krav til lekeareal synes med dette å være godt dekket.Når det gjelder løsning for renovasjonsteknisk plan, er plankonsulentens forslag akseptert avkommunens renovasjonsavdeling.Det er gjort en vurdering i forhold til naturmangfoldlovens §§ 8-12.Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført med egen sjekkliste basert på rundskriv fraDSB samt reguleringsveilederen fra Miljøverndepartementet.Forholdet til støy er utredet i plandokumentene. Planbestemmelsene har krav om atstøybelastning skal beregnes, og at avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen.Side 18 av 19

I løpet av planprosessen er det foretatt noen oppdateringer av planforslaget for å tilpasseplanen etter bestemmelsene til gjeldende kommuneplans arealdel.Planforslaget har med dette vært gjenstand for en omfattende og grundig vurdering etterhøring og offentlig ettersyn, og innkomne faglige råd og merknader er hensyntatt på enrekke punkter. Justeringene som er foretatt anses ikke å være så vesentlige at det ernødvendig med nytt offentlig ettersyn.Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget fra statlige eller fylkeskommunalemyndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at detfremlagte planforslaget godkjennes.Side 19 av 19