BOLETINS TÉCNICOS PUBLICADOS - Publicações - USP

Paulo (SINGER, P. 1967 p.79). Explica o autor que as
indústrias, como qualquer outro setor da sociedade, procuram
se instalar nos locais mais adequados ao desempenho de
suas atividades, contudo, a vantagem locacional deve superar
o preço da terra, um fator importante se levarmos em conta o
fato de que a maioria das indústrias necessita de grandes
instalações. Por esse motivo as indústrias instalaram-se
prioritariamente em áreas vazias próximas às ferrovias, onde
além da facilidade de transporte havia a abundância de água
e o preço baixo dos terrenos que haviam sido desprezados
por outros usos em razão da insalubridade dos mesmos,
provocada pelas constantes enchentes. Com a ocupação
dessas áreas e as obras realizadas e a instalação de usos
residenciais, as mesmas tendem a se valorizar, o que fez o
setor industrial procurar novas regiões mais distantes da
localização ideal, mas com preços compensadores. Ao
realizarmos uma comparação entre os mapas de Souza sobre
a valorização e os mapas de transformações no uso do solo,
podemos observar que essas áreas realmente sofreram
valorização.
Nas últimas décadas a diminuição da demanda industrial na
área de estudo também foi incentivada pela própria
reorganização da economia mundial, levando alguns ramos
industriais mais antigos à rápida obsolescência e ao
fechamento. Essa necessidade de modernização dos antigos
parques industriais, provocada pelas novas formas de
produção alcançadas pelo grande desenvolvimento
tecnológico, tornou muito mais vantajoso para a indústria
transformar suas antigas sedes em capital aplicável em
modernização através da venda de seus terrenos, já
valorizados, para novos usos, para os quais a vantagem da
localização supera o preço desses terrenos.
5.3 Tipo 5 - Preservação de alguns bairros residenciais
horizontais
Alguns bairros residenciais de elite (Campos Elíseos,
Higienópolis, etc.) ou de classe média (Santa Cecília,
Pinheiros, Itaim, etc.), mantiveram-se preservados por algum
tempo para depois sofrerem algum tipo de transformação.
Outros bairros, alguns bem antigos (Pacaembú, Jardim
América, Jardim Europa), encontram-se em razoável estado
de conservação (ou seja, com transformações nos corredores
ou em pequenas áreas), embora o entorno da maioria desses
bairros tenha sofrido grandes transformações.
No primeiro caso, a preservação dos bairros se justifica por
baixa demanda ou deficiências nas condições oferecidas por
essas áreas para atender as demandas existentes e a
disponibilidade de outras áreas com melhores condições para
atender a essas demandas. A presença de enchentes, a
distância ao centro, dificuldades de acesso, as deficiências de
infra-estrutura (água, esgoto, iluminação, transportes, etc.), o
baixo poder aquisitivo dos moradores e outros fatores
dificultaram, por exemplo, a instalação de áreas comerciais e
de apartamentos frente à concorrência de outras áreas com
melhores condições disponíveis. Nem mesmo o baixo custo
dos terrenos e a ausência de legislação restritiva incentivaram
a instalação de novos usos. Quando esses fatores deixaram
de existir, quer pela melhoria da infra-estrutura, obras viárias
ou pelo esgotamento ou excessiva valorização de outras
áreas, essas antigas áreas desprezadas passaram a receber
novos usos.
Já no segundo caso, da preservação dos bairros residenciais
de elite e classe média, essa justificativa (principalmente de
baixa demanda) foi parcialmente válida apenas nos primeiros
anos desses bairros, pois seu entorno também não havia
sofrido as profundas transformações atuais.
Uma das causas prováveis dessa relativa conservação é a
legislação. Os primeiros bairros residenciais horizontais de
elite, loteados ainda no final do século XIX, Campos Elíseos e
Higienópolis, sofreram grandes transformações com aumento
de uso comercial e de apartamentos. Notamos que tais
bairros foram pouco protegidos pela legislação, que quando
da fundação dos mesmos eram instrumentos pouco
utilizados. Bairros de classe média também chegaram a ter
legislação restritiva a outros usos não residenciais, como o
Jardim Paulista, a Aclimação e outros, entretanto, ela também
foi sendo revogada ao longo dos anos.
Alguns bairros residenciais horizontais de elite, como o Jardim
América, o Alto da Lapa, construídos pela Companhia City,
possuíram restrições particulares constantes no contrato
estabelecendo, sobretudo, as condições de ocupação para
garantir as qualidades urbanísticas, e que envolviam quase
sempre a proibição de instalação de usos diferentes do uso
residencial horizontal. Essas restrições foram incorporadas
em sua maioria à legislação oficial. Há casos, fora da área de
estudo, como o bairro popular do Jaguaré, em que essas
restrições simplesmente não foram obedecidas e foram
revogadas principalmente pela lei de zoneamento e suas
modificações, que consideraram o fato de que contratos
particulares não poderiam se sobrepor à legislação dos
poderes públicos.
Esses bairros residenciais de elite e classe média alta sofrem
constante pressão por modificações na legislação e seus
moradores estão razoavelmente organizados contra essas
alterações. Entretanto, só essa mobilização parece não ser
suficiente em todos os casos, pois mobilizações de moradores
de bairros de classe média não têm sido tão eficientes na
manutenção das características de seus bairros, como
ocorreu recentemente com os moradores das imediações do
prolongamento da avenida Faria Lima. Entretanto, os
moradores dos bairros residenciais horizontais de elite têm
sido capazes de barrar tais modificações.
Fig. 19: áreas estritamente residenciais (apartamento não permitido)
1922/1999
REVOGADAS
VIGENTES EM 1999
5.4 - Considerações finais
Através da análise dos capítulos anteriores podemos concluir
que a transformação do uso do solo é um processo
comandado principalmente pela demanda e oferta (WINGO;
ALONSO apud CHORLEY, R. 1971 p.260); (WINGO;
ALONSO apud SÓCRATES, J. 1983 p.31); (WINGO;
ALONSO apud ZMITROWICZ, W, 1979 p.53). Contudo, uma
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