Demonstrações contábeis num condomínio edilício - CCN ...

DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS NUM CONDOMÍNIO EDILÍCIO:AUXÍLIO NA TOMADA DE DECISÃO.ResumoO Terceiro Setor abrange diversas Entidades consideradas Sem Fins Lucrativos, dentre elas oscondomínios edilícios. Com o crescimento destas entidades sem fins lucrativos surge anecessidade de maior clareza e controle sobre os resultados obtidos, pois mesmo sem almejarlucros, elas detêm um processo econômico que precisa ser controlado e exposto aos interessados.A Contabilidade pode ser utilizada como uma ferramenta para o controle e tomada de decisão,tendo em vista que a administração de condomínios requer bom senso na reunião de esforçosdirecionados a fim de diminuir tempo, custos e riscos, e maximizar ganhos intrínsecos epatrimoniais pela concretização das idéias propostas pelos condôminos em resultados. Para tantoé imperativo construir demonstrações adequadas às legislações e à realidade dos condomínios,bem como possibilitar previsão quanto à inadimplência de condôminos e seus efeitos sobre osrateios das despesas; visto que as demonstrações utilizadas atualmente não estão totalmenteapropriadas aos princípios contábeis e às necessidades dos condomínios, provocando confusõesentre os conceitos utilizados.Palavras-chave: condomínio; demonstrações contábeis; inadimplência; tomada de decisão.1 IntroduçãoQuando se fala em contabilidade de condomínios, pensa-se em empresas administradorasespecializadas nessa área. O problema surge quando o serviço destas prestadoras não condiz comas normas e princípios contábeis, além de ferir certos atributos como o da compreensibilidade. Écomum nos relatórios contábeis, a confusão conceitual entre entradas/receitas e saídas/despesas.Por ser uma sociedade sem fins lucrativos, ou seja, que não distribui dividendo (não destinaresultado), o condomínio não tem necessidade, para efeito de tomada de decisão, de elaborardemonstrações como a Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido ou Demonstração dosLucros ou Prejuízos Acumulados, por isso as administradoras de condomínio publicam,principalmente, balancetes periódicos que mais se assemelham a Fluxos Diretos de Caixa (taldemonstração se mostra interessante já que o colaborador não consegue visualizar o andamentodas atividades desenvolvidas pela entidade, senão utilizando instrumentos de naturezamonetária). Tais balancetes utilizam a expressão “receita” para todas as entradas efetivas emcaixa, desconsiderando que nem toda receita auferida, necessariamente, foi paga, por exemplo,receita de multa/juros. O mesmo acontece com as despesas, pois desembolsos nãonecessariamente simbolizam ativos que foram sacrificados, como é o caso de material deexpediente que ao término do exercício social ainda permanece na empresa como um bemestocado, embora, evidenciado como uma despesa no balancete publicado. Tanto as assimchamadas receitas como as despesas são registradas pelo seu efetivo valor recebido ou pago entãopela data de seu vencimento ou no real período em que ocorreram, além de não apresentar, naprestação de contas, a inadimplência; infringindo, assim, princípios como Competência eOportunidade.

2 MetodologiaO tema proposto no presente artigo foi desenvolvido por meio de uma pesquisabibliográfica. A pesquisa bibliográfica “é um estudo científico de uma questão bem determinadae limitada, realizada com profundidade e de forma exaustiva.” (DIAS apud FARINA, 2002,p.14). Além disso, se procurou explanar de forma clara e objetiva o assunto, sendopesquisados dados de demonstrações contábeis para condomínios e tomada dedecisão com embasamento teórico relativo à legislação.O artigo pode ser caracterizado como exploratório e descritivo. A pesquisa exploratória deacordo com Gil (1999, p.43) é desenvolvida com o objetivo de proporcionar uma visão geralacerca de determinado fato. Procurando explorar um problema ou uma situação para provercritérios e compreensão. A pesquisa descritiva, no entendimento de Gil (1999, p. 44), tem comoprincipal objetivo descrever características de determinada população ou fenômeno ou oestabelecimento de relações entre variáveis.3 Conceitos de condomínioA palavra condomínio se origina dos termos em latim: “cum” conjuntamente e“dominum”, domínio, ou “dominus”, senhor. Ou seja, propriedade em conjunto.De acordo com a Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e asincorporações imobiliárias, o condomínio pode ser compreendido como:Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ounão-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamenteconsiderados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitaçõesdesta Lei.O condomínio pode ser entendido como uma reunião de pessoas a fim de manterpropriedade comum, com direitos e deveres iguais ou na proporção da fração ideal de cadacondômino. Assim como é afirmado por Karpat (2002, p. 27), “condomínio é a propriedade emcomum, onde cada condômino pode exercer todos os direitos compatíveis com a impossibilidadede divisão”.O condomínio se caracteriza pela existência concomitante dentro de uma propriedade deunidade privativa com uso restrito, e áreas comuns com uso compartilhado. Sendo as partescomuns pertencentes a todos os condôminos, estas não podem ser alienadas ou divididas. Essadistinção entre unidades privadas e comuns é discorrida por Cleber(2002) apud França(1989,p18): “... se distinguem partes específicas de propriedade exclusiva de cada condômino, partescomuns „pro indiviso‟ em que se atribuem aos titulares frações ideais correspondentes ao valor ouárea das partes específicas...” .Dentre toda tipologia acerca dos condomínios, somente será objeto de nosso estudo ocondomínio em edifícios, este é composto por uma modalidade de condomínio por unidadesautônomas.

3.1 Condomínio edilícioA denominação condomínio edilício foi adotada pelo Novo Código Civil nos artigos1.331 a 1.358. A essa modalidade também se pode referir como propriedade horizontal,propriedade em planos horizontais, condomínio sui generis ou condomínio por andares.De acordo com Dias apud Machado & Junior (1998, p.9):... o condomínio predial ou horizontal surge da vontade expressa dos seus integrantes eda junção das suas forças. Tem caráter permanente, finalidade específica e atende aregras prévias para estabelecer-se e funcionar.Segundo a Lei n.º4.591/64, no regime de condomínio edilício está inscrita toda edificaçãoou conjunto de edificações, de um ou de vários pavimentos, sem cogitar do número de peças decada unidade independente da sua natureza residencial ou não residencial.3.2 Administração do condomínioDe acordo com o art. 1.347 do Novo Código Civil a administração do condomínio seráconsoante à escolha em assembléia de um síndico, podendo ser condômino, empresaespecializada ou pessoa física comum. A duas vertentes mais comuns são a dos síndicoscondôminos e a das empresas especializadas.O síndico condominial não é tido como empregado e nem como prestador de serviço, éunicamente um administrador escolhido pelos presentes na assembléia para exercer tal função porno máximo dois anos, podendo ou não receber remuneração. Dentre suas tarefas está manter aordem no condomínio, pagar as despesas ocorridas e fiscalizar a receita efetiva, tendo ele o poderde efetuar a cobrança daqueles proprietários que se encontrarem inadimplentes.Quanto à transferência de funções administrativas, o síndico condominial medianteaprovação de Assembléia Geral, ou havendo disposição na Convenção Condominial, poderátransferir várias funções administrativas a uma empresa especializada na administração decondomínios. A aprovação em assembléia pode ser prévia, mas nada impede que seja posterior(MACIEL, 2007).A segunda vertente citada é composta por empresas especializadas ou pessoas físicas quedetenham técnicas e instrumentos de administração, por formação, sendo está uma exigência doConselho Regional de Administração. Eles auxiliam nas atividades administrativas e jurídicaspertinentes, como a emissão e recebimento das cotas condominiais; execução das rotinastrabalhistas; pagamento das obrigações com terceiros; cobrança dos inadimplentes, dentre outras.Entretanto, as administradoras de condomínios atuam dentro de certos limites, pois suafunção é auxiliar o síndico, não cabendo a ela tomar decisões, aplicar penalidades ou pagardespesas não autorizadas, em desrespeito aos limites estabelecidos na legislação condominial.Porém independente do tipo de gestor, lhe é iminente as responsabilidades dealavancagem de todas as estruturas – administrativa, econômica, financeiras ou tecnológica - deseus condomínios, através da utilização racional dos instrumentos modernos de gestão,implantando-os, monitorando-os, corrigindo desvios de curso, ajustando-os às novas tendências,

egistrando-os em atas e fazendo com que os seus sucessores possam dar continuidade ao seutrabalho (MACIEL, 2007).3.3 Condomínio e TributaçõesOs condomínios que auferirem rendimentos de capital, ou que pagarem rendimentossujeitos à retenção na fonte, estão obrigados à inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes doMinistério da Fazenda ( IN RF 87/84 e AD CIEF Nº 11/84).O condomínio de edifícios, apesar de obrigados a se inscrever no CGC, não está sujeito àapresentação da declaração de rendimentos, nem da Declaração de Isenção do Imposto de Renda(PN CST 76/71 e Plantão Fiscal, Resposta à Pergunta 002, IRPJ 90).Será responsável pela retenção e recolhimento do IRRF, quando se enquadrar comoempregador em face à legislação trabalhista ou previdenciária, devendo nestes casos, reter erecolher o imposto de renda descontado sobre rendimentos pagos aos seus empregados ( PN CST37/72, 114/72 e 15/85), Portaria do Ministério da Fazenda 126/81 e Ato Declaratório NormativoCST 29/86). Retenção (4,65%) para contratação de serviços acima de R$5.000,00.Imunidade é a garantia constitucional sobre a não tributação de fatos descritos erelacionados na Constituição Federal.Imposto sobre renda, patrimônio ou serviços relacionados com as finalidades essenciaisdas entidades nelas mencionadas.CTN art. 9º, IV, §1º – O disposto no inciso IV não exclui a atribuição, por lei, àsentidades nele referidas, da condição de responsáveis pelos tributos que lhes caiba reter na fonte,e não as dispensa da prática de atos, previstos em lei, assecuratórios do cumprimento deobrigações tributárias por terceiros.Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ): não incide pela imunidade. Em virtude daimunidade, os rendimentos produzidos por aplicações financeiras também estarãodispensados da retenção do imposto de renda na fonte.Contribuição Social sobre o Lucro (CSSL): A Lei 9.532/97, art. 15, §2º, estipula a isençãotambém para a contribuição Social sobre o Lucro Líquido.CF, art.239/LC 7 e 8 – o conceito de faturamento advém do ato de emitir faturas, ou sejado exercício de atividade comercial, o qual, como é sabido, não é propósito das entidades doTerceiro setor. Assim, para assegurar que as entidades pagassem contribuições ao PIS, o Decreto-Lei 2.303/86, em seu artigo 33, introduziu a metodologia que viria ser denominada PIS/Folha dePagamento.Não estão sujeitos à COFINS, uma vez que a obrigação dessa contribuição é das pessoasjurídicas e equiparadas ( artigo 4º da Lei 7.689/88 e artigo 1º da Lei Complementar 70/91).Não estão sujeitos à entrega da DCTF, embora obrigados à inscrição no CGC (AtosDeclaratórios COSAR/COTEC 13/95, 40/95, 41/95, 11/96 e IN SRF 73/96).Deverá fornecer aos beneficiários o comprovante de pagamentos e retenção do imposto erenda na fonte, no prazo fixado pela legislação do imposto de renda.

3.4 Fundo de reservaO Fundo de Reserva é uma contribuição diferente da contribuição ordinária e também nãoé extraordinária e que deve ser suportada pelo condômino proprietário. Está prevista no art. 22,inciso X, letra "g" da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Deve ser arrecadado mensalmente, emvalor percentual incidente sobre a contribuição ordinária de condomínio e tem destinaçãoespecífica dentro da administração financeira do condomínio.A principal destinação do Fundo de Reserva é garantir a continuidade do funcionamentodos equipamentos do condomínio, quando surgem despesas imprevistas e de urgência, e ainda deformar recursos para viabilizar as grandes reformas das partes comuns do bem em condomínio.Nos termos do art. 23, inciso XII, § 1º, letra "i", o inquilino é obrigado a pagar as despesasordinárias do condomínio, tais como consumo de água, esgoto, luz, pintura dos corredoresinternos, salários dos funcionários, etc. Portanto, quando o fundo de reserva for utilizado paracusteio das despesas ordinárias, o inquilino deverá efetuar sua devida reposição. Se pagarindevidamente o fundo, o inquilino poderá requerer a restituição (ACESSA, 2007).Sendo recursos financeiros, na maioria dos casos para aplicação somente a longo prazo, osvalores oriundos do Fundo de Reserva crescem e formam um patrimônio considerável que deveser separado do caixa comum do condomínio e aplicado em estabelecimento bancário para nãoperder seu valor real e produzir renda.O Fundo de Reserva é um patrimônio do condomínio, portanto, não pode a assembléiageral, por qualquer motivo, distribuir os valores em depósito entre os condôminos, salvo se adecisão for aprovada pela totalidade dos condôminos proprietários, sem qualquer dissidência ouressalva.4 Sociedades sem fins lucrativos e a ContabilidadeO Terceiro Setor abrange diversas Entidades consideradas Sem Fins Lucrativos, dentreelas os condomínios edilícios. O termo Terceiro Setor deve ser compreendido nãoexclusivamente como um conjunto de entidades assistenciais que prestam seus serviços a umacoletividade menos favorecida. E sim como sociedades e fundações de caráter beneficente,filantrópico, caritativo, religioso, cultural, instrutivo, científico, artístico, literário, recreativo,dentre outras. Logo o Terceiro setor abrange uma gama de organizações em diversas áreas deatuação.As Entidades sem Fins Lucrativos não objetivam o lucro, trabalham pelo bem-estar sociale seu patrimônio jamais será revertido aos seus membros. As Sociedades sem Fins Lucrativos sãoregidas pela Lei 9.790 de 1999.Com o crescimento das entidades sem fins lucrativos surge a necessidade de maior clarezae controle sobre os resultados obtidos. Como salienta Lima (2007), mesmo sem almejar lucros,elas detêm um processo econômico que precisa ser controlado e exposto aos usuários dasinformações, sendo a Contabilidade uma ferramenta essencial para desenvolvê-las.As diferenças existentes entre as instituições que compõem o mercado e as que formam osetor sem fins lucrativos fazem com que os gestores de organizações do Terceiro Setor

necessitem adaptar as demonstrações contábeis, a fim de atender às peculiaridades do ambienteonde essas organizações estão inseridas (JÚNIOR; VERELA, 2003).A base para a contabilidade de Terceiro Setor é a estrutura patrimonial definida pela Leidas Sociedades por Ações (Lei 6404/1976) e a NBC T 3 emitida pelo Conselho Federal deContabilidade (CFC).O conceito de Patrimônio Líquido é idêntico tanto nas empresas quanto no terceiro setor.Entretanto a NBC T 10.19 determina que, na elaboração das demonstrações contábeis, as contasCapital Social e Lucros ou Prejuízos Acumulados deverão ser substituídas, respectivamente, porPatrimônio Social e Superávit ou Déficit do Exercício. E como explicita Zanlucca (2007) é abertauma conta no Patrimônio Social denominada Fundo Patrimonial, onde são registrados os recursosrecebidos para atender atividades ou projetos específicos, valendo-se das restrições impostaspelos doadores externos à entidade ou mesmo observando restrições impostas pelos órgãosdiretivos da entidade.Logo se percebe que a contabilidade poderá ajudar na transparência das ações dasEntidades sem Fins Lucrativos por meio de relatórios que evidenciem a situação financeira eeconômica dessas sociedades.4.1 Sociedades CivisDentre inúmeras classificações dadas às Sociedades sem Fins Lucrativos se tem a deSociedades Civis. Estas sociedades poderão ser constituídas para prestarem serviços com finslucrativos ou sem fins lucrativos.Os condomínios podem se enquadrar como Sociedades Civis. Essas sociedades serãoregistradas no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, conforme a Lei 6.015/73, artigo114, sendo que as mesmas não poderão ser Sociedades Anônimas e obedecerão, principalmente,as normas estabelecidas no Código Civil, Lei nº3.071, de 01-01-1916.O Código Civil Brasileiro, no artigo 1.364, permite que as sociedades civis adotem formade sociedades comercias; em outras palavras, é autorizado constituir uma sociedade civil sob aforma de Sociedade por Quotas de Responsabilidade Limitada.5 As Demonstrações Contábeis5.1 Balanço PatrimonialO Balanço tem por finalidade apresentar a posição financeira e patrimonial da empresa emdeterminada data, representando, portanto, uma posição estática.Conforme o art. 178 da Lei nº 6404/76, “no balanço, as contas serão classificadas segundoos elementos do patrimônio que registrem, e agrupadas de modo a facilitar o conhecimento e aanálise da situação financeira da companhia”.

5.2 Fluxo de Caixa DiretoCom o advento da lei 11.638/07, todas as entidades instituídas com Sociedades Anônimasde Capital Aberto ou Fechado, são obrigadas a publicar a Demonstração do Fluxo de Caixa(direto ou indireto) em substituição à Demonstração das Origens e Aplicações de Recursos.O objetivo primário dessa demonstração é prover informações relevantes sobre ospagamentos e recebimentos, em dinheiro, de uma empresa, ocorridos durante um determinadoperíodo.O Método Direto explica as entradas e saídas brutas de dinheiro dos principaiscomponentes das atividades operacionais, como os recebimentos pelas vendas de produtos eserviços e os pagamentos a fornecedores e empregados. O saldo final das operações expressa ovolume líquido de caixa provido ou consumido pelas operações durante um período.6 Princípios Contábeis Observados Princípio da Competência: de acordo com o art. 9º da Resolução 750 (25 de dezembro de1993), “as receitas e as despesas devem ser incluídas na apuração do resultado do períodoem que ocorrer, sempre simultaneamente quando se correlacionarem, independentementede recebimento ou pagamento.” A competência é o princípio que estabelece quando umdeterminado componente deixa de integrar o patrimônio, para transformar-se em elementomodificador do Patrimônio Líquido – usualmente denominados “receitas” – e das suasdiminuições – normalmente chamadas de “despesas” – emerge o conceito de “resultadodo período”. Observa-se que o Princípio da Competência não está relacionado comrecebimentos e pagamentos, mas com reconhecimento das receitas geradas e das despesasincorridas no período. Princípio da Oportunidade: a correta aplicação do princípio é decorrente da necessidadetempestiva em disponibilizar tais informações em tempo hábil ao tomador de decisões. Deacordo com o art. 6º da Resolução 750/93, “o Princípio da Oportunidade refere-se,simultaneamente, à tempestividade e à integridade do registro do patrimônio e das suasmutações, determinando que este seja feito de imediato e com a extensão correta,independentemente das causas que as originaram.” Princípio da Realização da Receita: a receita é considerada realizada e, portanto, passívelde registro pela Contabilidade, quando produtos e serviços produzidos ou prestados pelaEntidade são transferidos para outra entidade ou pessoa física com a anuência destasmediante pagamento ou compromisso de pagamento especificado perante a entidadeprodutora. Atributo da Tempestividade: a tempestividade refere-se ao fato de a informação contábildever chegar ao conhecimento do usuário em tempo hábil, a fim de que este possa utilizálopara seus fins.

Atributo da Compreensibilidade: a compreensibilidade concerne à clareza e objetividadecom que a informação contábil é divulgada, abrangendo desde elementos de naturezaformal, como a organização espacial e recursos gráficos empregados, até a redação etécnica de exposição utilizadas. Atributo da Comparabilidade: a comparabilidade deve possibilitar ao usuário oconhecimento da evolução entre determinada informação ao longo do tempo, numamesma entidade ou em diversas entidades, ou a situação destas num momento dado, comvista a possibilitar-se o conhecimento das suas posições relativas.7 Índices Contábeis Liquidez Corrente: simples divisão entre ativo circulante e passivo circulante produz oÍndice de Liquidez Corrente, que reflete a capacidade de pagamento da empresa no curtoprazo. O crescimento exagerado das contas a receber, principalmente quando ocasionadopor aumento de inadimplência, ou ainda a avolumação dos estoques, devido a falhas emlinhas de produção ou obsolescência, devem ser expurgados do cálculo desse índice. Grau de Imobilização do Patrimônio Social: expressa por meio da razão entre oPatrimônio Social e o Ativo Imobilizado (quociente deve ser multiplicado por cem) o graude imobilização da Entidade. Sua importância está em saber de onde advêm os recursosque sustentam o patrimônio.8 Modelo de Balanço Patrimonial – SugestãoBalanço Patrimonial do Condomínio X em 31 de Dezembro de AAAAAno Atual Ano AnteriorATIVO R$ 0,00 R$ 0,00ATIVO CIRCULANTE R$ 0,00 R$ 0,00Disponível R$ 0,00 R$ 0,00CaixaFundo de prevenção à inadimplência*Fundo Fixo ou de ReservaBancos R$ 0,00 R$ 0,00Depósitos Bancários( -) Cheques emitidos e não compensadosBanco conta aplicaçãoValores a receber R$ 0,00 R$ 0,00Dos Associados( - ) Provisão para Recebimentos Incertos**Outros Créditos R$ 0,00 R$ 0,00Adiantamentos a EmpregadosAntecipação de SaláriosAntecipação de FériasAntecipação de 13º Salário

Almoxarifado R$ 0,00 R$ 0,00Material de consumo R$ 0,00 R$ 0,00Material de LimpezaMatéria de ManutençãoMaterial AdministrativoDespesas pagas antecipadamente R$ 0,00 R$ 0,00Prêmio de seguros a apropriarAssinaturas de jornais, revistas a apropriarATIVO NÃO CIRCULANTE R$ 0,00 R$ 0,00ATIVO REALIZÁVEL A LONGO PRAZO R$ 0,00 R$ 0,00Valores a receber a longo prazo( - ) Provisão para Recebimentos IncertosAplicações financeiras a longo prazoDespesas Pagas AntecipadamenteATIVO PERMANENTE R$ 0,00 R$ 0,00Investimentos R$ 0,00 R$ 0,00Terrenos para futura utilizaçãoAtivo Imobilizado R$ 0,00 R$ 0,00TerrenosEdificaçõesMóveis e UtensíliosConstruções em andamento( -) Depreciação e Amortização AcumuladasAtivo Diferido R$ 0,00 R$ 0,00Remodelagem do Hall de EntradaPASSIVO R$ 0,00 R$ 0,00PASSIVO CIRCULANTE R$ 0,00 R$ 0,00Fornecedores R$ 0,00 R$ 0,00Material de limpezaMaterial AdministrativoObrigações Trabalhistas R$ 0,00 R$ 0,00Ordenados e Salários a pagarProvisões para férias e EncargosProvisão para PIS/Folha de PagamentoProvisões para 13º Salário e encargosOutras Obrigações R$ 0,00 R$ 0,00Provisão para Imposto de Renda***ISS a recolherEmpréstimos e Financiamentos R$ 0,00 R$ 0,00Empréstimos BancáriosFinanciamentos de bensJuros a pagarPASSIVO NÃO CIRCULANTE R$ 0,00 R$ 0,00Empréstimos e Financiamentos R$ 0,00 R$ 0,00Empréstimos BancáriosFinanciamentos de bensJuros a pagarPATRIMÔNIO LÍQUIDO R$ 0,00 R$ 0,00Patrimônio Social

Fundo PatrimonialSuperávit do Exercício( - ) Deficit do exercício* Tal fundo seria criado para impedir que o fundo de reserva recolhido pelo condomínio sejausado para cobrir despesas de manutenção (ordinárias) deixadas a descoberto pelainadimplência.** Tal conta foi criada para amenizar o que hoje é um dos maiores problemas enfrentados peloscondomínios e a maior dor de cabeça dos administradores e síndicos, a inadimplência.*** Pela imunidade concedida pela Constituição Federal, não seria preciso provisionar oImposto de Renda, no entanto, para as entidades que possuem contratações acima de R$5000,00 é obrigatória a retenção de (4,65%).Fonte: Autores 2007Quadro 1 – Sugestão de Balanço Patrimonial9 Modelo de Fluxo de Caixa Direto – SugestãoDemonstração do Fluxo Caixa do Condomínio X em 31/12/AAAAENTRADASOPERACIONAIS R$ 0,00Recebimento de Cotas Condominais - ResidencialRecebimento de Cotas Condominais - ComercialRecebimento de Taxas para uso do Salão de FestasTaxa de reposição ou reparo de bem permanente da área em comumFundo de reservaGásLuzÁguaSegurosOutros rateiosOPERACIONAIS EM ATRASO (idem contas OPERACIONAIS) R$ 0,00OPERACIONAIS ANTECIPADAS (idem contas OPERACIONAIS) R$ 0,00FINANCEIRAS R$ 0,00Empréstimos contraídosFinanciamentosMultas por atraso ou infraçãoRendimento de Aplicações R$ 0,00JurosMultas( - ) DescontosTOTAL DAS ENTRADAS R$ 0,00SAÍDASPAGAMENTO DE PESSOAL R$ 0,00Remuneração do Síndico/ProlaboreSalários e OrdenadosRecisãoEncargos Sociais R$ 0,00

INSSFGTSPIS Folha de PagamentoHONORÁRIOS PROFISSIONAIS R$ 0,00Honorários de Assessoria CondominalPAGAMENTO DE CONCESSIONÁRIOS R$ 0,00Fornecedores de Energia ElétricaFornecedores de Água/EsgotoFornecedores de GásTelefonePAGAMENTO DE SERVIÇOES DE MANUTENÇÃO R$ 0,00Manutenção de ElevadoresManutenção do Portão EletrônicoSERVIÇOS TERCEIRIZADOS R$ 0,00ZeladoriaSegurançaLimpezaPAGAMENTO DE MATERIAIS PARA MANUTENÇÃO R$ 0,00Materiais de LimpezaPAGAMENTO DE DESPESAS EVENTUAIS R$ 0,00PAGAMENTO DE DESPESAS FINANCEIRAS R$ 0,00Tarifa BancáriaDespesas BancáriasTributos Bancários R$ 0,00IOFTOTAL DAS SAÍDAS R$ 0,00SALDO TOTAL R$ 0,00SALDO ANTERIORSALDO FINAL R$ 0,00Fonte: autores 2007Quadro 2 – Sugestão de Fluxo de Caixa Direto9.1 ReceitasTaxas ou cotas condominiais devem ser tratadas como receitas no período em que sãoauferidas, o que não indica seu recebimento – valores a receber dos associados (balanço) erecebimento de cotas condominiais em atraso (FCD). Sendo assim, cotas pagas em atraso, ouantecipadamente, não podem ser reconhecidas como receitas no exercício social em que foramquitadas.9.2 DespesasHonorários Profissionais muitas vezes podem ser contratados por um determinado períodoo que incorre em pagamento antecipado. Nesse mesmo caso, o desembolso dessas despesasantecipadas deve ser apropriado como um direito do condomínio para com a Empresa de

Assessoria, sendo a despesa reconhecida mensalmente. Portanto, o valor total não pode serreconhecido integralmente como despesa. Outro erro grave é considerar todo material de limpezae manutenção adquirido como despesa; apesar de serem bens de rápido consumo, na maioria dasvezes, são estocados em pequenas quantidades para atenderem quaisquer eventualidades; sendoassim, devem ser registrados no balanço como um bem circulante – almoxarifado / material deconsumo.10 A Contabilidade e a tomada de decisões nos condomíniosA administração de condomínios requer bom senso na reunião de esforços direcionados aresultados estrategicamente definidos, combinando todos os recursos disponíveis de formaorganizada, a fim de diminuir tempo, custos e riscos, e maximizar ganhos intrínsecos epatrimoniais pela concretização das idéias propostas pelos condôminos em resultados. Tanto osíndico quanto o gestor profissional devem interagir para criação e agregação de valores a cadatomada de decisão pela prática de uma gestão objetiva, inteligente, responsável e transparente(CASTRO, 2007).O condomínio é uma empresa, e embora não comercialize bens e serviços nem vise olucro é registrada na Receita Federal, Previdência, Ministério do Trabalho e detém as obrigaçõescontábeis, financeiras e trabalhistas. E segundo Carneiro (2002, p. 25) esse acúmulo de umacomplexidade de tarefas envolvidas na administração de condomínios responde pela tendência àterceirização das atividades anteriormente atribuídas aos próprios condôminos (síndico e subsíndico).Neste ponto é necessário ficar alerta, pois não é função da administradora decondomínios a tomada de decisões, isto é papel do síndico.Muitos condomínios ainda fazem uma contabilidade apenas para atender uma exigênciade prestação de contas, englobando apenas à entrada e saída de caixa. Mas o condomínioenquanto organização tem vários interessados, os condôminos, aos quais deve ser apresentado umbalanço efetivo da situação financeira e contábil, mesmo porque é habitual a desconfiança que oscondôminos têm do destino dado ao dinheiro das cotas condominiais.A falta de informações adequadas para síndicos e condôminos é uma falta muito grave. Éinsuficiente para a realização de uma gestão eficiente e eficaz apenas a ciência sobre débitos ecréditos, impostos, livro caixa, etc. Como cita Skartazini (2007), faz-se necessário conhecer alegislação específica e o cotidiano dos condomínios, para evitar transtornos.O síndico deve apresentar a posição financeira do condomínio, como foram feitos osinvestimentos e o que terá como gastos futuros para que embasado nesses números seja feito umplanejamento em conjunto das decisões a tomar e como aplicar melhor os recursos, a fim deatender os interesses coletivos (SKARTAZINI, 2007).Pode-se perceber que o síndico precisa de um conhecimento mínimo para cumprir suastarefas de forma eficiente, eficaz e efetiva. É necessário ter em mente conceitos básicos deadministração e contabilidade, a fim de facilitar sua compreensão e guiar sua tomada de decisão.Um síndico que não detenha uma ciência básica de como gerir de forma ótima o condomíniopode ser desastroso para a vida do mesmo. Esses fatos explicam o crescente aumento nacontratação de administradoras de condomínios.

Quando o síndico contratar uma empresa administradora de condomínios, esta deveparticipar das assembléias, montar pautas, formalizar e registrar atas. E em conjunto trabalharcom um enfoque gerencial, onde todos os fatos deverão estar expostos em planilhas e relatóriosbem organizados, fazendo bem mais do que apenas a contabilidade. É importante fazer nestesrelatórios a distinção entre as diferentes taxas que o condômino paga e os diferentesinvestimentos que estão sendo feitos.Tanto a administradora de condomínios quanto o contador que for responsável pelosdemonstrativos do condomínio devem usar modelos claros e com informação suficiente para oauxílio na tomada de decisão dos síndicos.Logo pode se perceber que a contabilidade ocupa um papel de suma importância noprocesso administrativo. O objetivo de evitar déficits só poderá ser alcançado se for realizadauma boa administração contábil. Para tanto, segundo Dias (2002), é necessária uma gestão bemorganizada, com base em muito planejamento, um plano de contas bem elaborado, uma previsãoorçamentária adequada às necessidades e compatível com a receita e o apoio de profissionaisqualificados em todas as áreas de gestão.

Considerações FinaisPodemos perceber que condomínio apesar de não comercializar bens e serviços nem visaro lucro é uma empresa, pois é registrada na Receita Federal, Previdência, Ministério do Trabalhoe detém as obrigações contábeis, financeiras e trabalhistas. Além de acumular uma complexidadede tarefas que estão envolvidas na sua administração.Os condomínios edilícios podem ser classificados dentro do Terceiro Setor comoSociedades Civis Sem Fins Lucrativos. E devido às diferenças existentes entre as instituições quecompõem o mercado e as que formam o setor sem fins lucrativos, os síndicos e asadministradoras de condomínios precisam adaptar as demonstrações contábeis, a fim de atenderàs peculiaridades do ambiente onde estão inseridos.É importante frisar que as administradoras de condomínios atuam dentro de certos limites,pois sua função é auxiliar o síndico, não cabendo a ela tomar decisões, aplicar penalidades oupagar despesas não autorizadas, em desrespeito aos limites estabelecidos na legislaçãocondominial.Logo verificamos que o papel ocupado pelo síndico é de suma importância, pois ficam aseu cargo as tomadas de decisões. Para tanto ele deve deter conhecimentos a cerca de processosadministrativos e de como interpretar demonstrativos contábeis. Estes devem apresentar umaestrutura clara e conter todas as informações relevantes, a fim de facilitar a compreensão eutilização por parte do síndico e dos condôminos.

REFERÊNCIASACESSA.COM. Direito e Justiça. Disponível em: Acesso em: 08nov. 2007.CARNEIRO, J. C. D. Padronização e melhoramento de processos em pequenasempresas administradoras de condomínios: Um estudo de caso. 2002. 139 p. Dissertação(Mestrado em Engenharia de Produção e Sistemas) Pós Graduação em Engenharia de Produção,Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2002.CASTRO, M. A. G. de. Administração de Condomínios: Gestão Condominial Objetiva,Inteligente, Responsável e Transparente. A Arte de Administrar Condomínios. Disponível em: Acesso em: 10 nov. 2007.DIAS, C. Contabilidade de condomínios: uma oportunidade não percebida. 2002. 65p.Monografia (Graduação em Ciências Contábeis) Centro Sócio-Econômico, Universidade Federalde Santa Catarina, Florianópolis, 2002.1999.GIL, Antonio Carlos. Métodos e técnicas de pesquisa social. 5. ed. São Paulo: Atlas,JUNIOR, A. B.; VARELA, P. S. Demonstrações contábeis para instituições doTerceiro Setor: Um estudo do Statement of Financial Accounting Standards nº 117. Disponívelem: < http://www.congressoeac.locaweb.com.br/artigos62006/539.pdf> Acesso em 06 out. 2007.KARPAT, G. Condomínio: orientações e prática. 7ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002.LIMA, F. G. A Contabilidade como instrumento essencial no desenvolvimento dasentidades do Terceiro Setor. O caso Acacci. Dissertação ( ) Fundação Instituto Capixaba dePesquisas em Contabilidade Economia e Finanças, Universidade Federal do Espírito SantoMACIEL, R. Curso De Administração De Condomínios - 2ª Parte. Disponível em: Acesso em 12 nov.2007.__________.NECESSIDADE de harmonização das demonstrações contábeis emempresas do terceiro setor. Disponível em: Acesso em 13 nov. 2007.SKARTAZINI, E. Contabilidade para o sucesso de empresas e condomínios.Disponível em: Acesso em12 nov. 2007.SKARTAZINI, E. A arte de administrar Condomínios. Disponível em: Acesso em 12 nov. 2007VILLELA, P. O condomínio edilício no novo Código Civil. Disponível em: Acesso em: 08 nov. 2007.ZANLUCA, J. C. A contabilidade do Terceiro Setor. Disponível em: Acesso em 13 nov. 2007.