Årsredovisning 2012 - Finnvedsbostäder AB

Års 

redo 

vis 

ning 

2012 

– ett utmärkt boende – 

Årsredovisning 2012 

– ett utmärkt boende –

2 

Vision 

Ett utmärkt boende - för ett gott liv 

Affärsidé 

Finnvedsbostäder ska vara det marknadsledande bostadsföretaget 

inom Värnamo kommun. Företaget ska tillhandahålla 

attraktiva hyresrätter, för livets alla skeden, med god 

service till konkurrenskraftiga hyror. Finnvedsbostäder ska 

utan spekulation stå för långsiktighet, trygghet, miljö- och 

kvalitetstänkande. 

Policy 

Finnvedsbostäder skall erbjuda ett utmärkt boende i 

Värnamo kommun genom: 

- att främja bostadsförsörjningen i kommunen 

- att kvalitetsmedvetet arbeta för nöjda kunder 

- en god resurshushållning och ekonomisk hushållning 

- en hållbar miljöutveckling och att förebygga föroreningar 

- att säkerställa en god miljö 

- att minst uppfylla lagar och förordningar samt i verksamheten 

ha hög etik 

- att ständigt och målmedvetet förbättra verksamheten 

Mål 

1 Nöjda kunder 

2 Nöjd ägare 

3 Nöjda medarbetare 

4 Bättre miljö 

INNEHÅLL 

Miljöpolicy .................... 2 

Förvaltningsberättelse ... 3 

Organisationsplan.......... 11 

Resultaträkning ............ 13 

Balansräkning ............... 14 

Kassaflödesanalys ........ 16 

Noter ............................ 17 

Revisionsberättelse ....... 20 

Styrelse ......................... 21 

Bostadslägenheter ......... 22 

Flyttningsfrekvens ......... 23 

Fastighetsinnehav ......... 24 

Fem år i sammandrag ... 26 

Historik ........................ 27 

Finnvedsbostäder 2012 

Soliditeten 17,7 %. 

Nöjd kundindex 4,3 ( 5,0 är max) 

Skåneinitiativet – energiutmaningen -6,2% mellan 2007 och 2012. 

Kvarboendebonus om 108.500 kr utbetalas till trogna hyresgäster. 

Valfritt underhåll – 1.700.000 kr återbetalas i form av hyresrabatt. 

Vindkraftproduktionen på Jonasboberget fortsatt mycket bra. 

Klimatrådets pris för energieffektivisering, konsumtion och livsstil. 

Miljödiplomering 108% (Godkänt över 75%) 

Finnvedsbostäder deltar i fem pågående samverkansutredningar. 

VD Börje Göransson slutar 31 maj 2013. Ny VD utsedd. 

MILjöpOLIcy 

Finnvedsbostäder ska erbjuda hyresgästerna ett sunt och 

miljöanpassat boende och ge dem möjlighet att aktivt bidra 

till förbättrad miljö. 

Finnvedsbostäder ska i all verksamhet ständigt arbeta för 

bättre miljö baserad på resurshushållning och kretsloppsprinciper 

samt förebyggande av förorening. 

Därför ska vi arbeta enligt följande: 

• Vi ska tillsammans med våra hyresgäster, leverantörer, 

konsulter och entreprenörer informera, utbilda och 

skapa en förbättrad miljö. 

• Vi ska erbjuda anställda en god arbetsmiljö och utbilda 

dem så att de känner ansvar i vårt miljöarbete. 

• Vi ska följa och arbeta för att ligga steget före de 

lagar och normer företaget berörs av. 

• Vi ska främja återanvändning, återvinning och kompostering 

av hushålls- och byggavfall. 

• Vi ska minska energi- och vattenförbrukning. 

• Vi ska ta hänsyn till miljön vid inköp och ställa krav 

på miljöanpassade material, tjänster och utrustning.

ÅRSREDOVISNING FöR ÅR 2012 

Finnvedsbostäder AB org.nr 556081-4393 

Styrelsen och verkställande direktören för koncernen Finnvedsbostäder AB får härmed avge följande årsredovisning för 2012, Finnvedsbostäders 64:e 

verksamhetsår. Om inte annat anges redovisas belopp i tusental kronor. Finnvedsbostäder är sedan december 2010 dotterbolag till Värnamo stadshus AB. 

Värnamo stadshus AB är ett av Värnamo kommun helägt aktiebolag. 

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 

Förvaltningens omfattning 

Förvaltningen omfattar ett fastighetsbestånd fördelat på orterna Värnamo, 

Rydaholm, Bor, Forsheda och Bredaryd. 

I Värnamo förvärvades fastigheten Lyckan 3 med 2 lägenheter. 

Studentbostäder i Värnamo AB 

Finnvedsbostäder förvärvade den 10 mars 2009, genom det nybildade 

dotterbolaget Studentbostäder i Värnamo AB, tomten Väktaren 24. Studentbostäder 

i Värnamo har förvaltat och hyrt ut studentlägenheterna på 

uppdrag av Värnamo kommun. Uthyrningsgraden under 2012 blev 82 % 

(70 % ). Resultatet har förbättrats under 2012. 

Den 28 december 2012 upphörde förvaltningsavtalet och Studentbostäder 

i Värnamo AB köpte byggnaderna av Värnamo kommun. Även fortsättningsvis 

gäller att lägenheter till studenter ska finnas tillgängliga vid 

terminsstarten. Korttidsuthyrning kan också ske. 

Vindkraft 

Finnvedsbostäder äger 1 400 andelar i Vallerstad vind ekonomisk förening. 

Den ekonomiska föreningen äger i sin tur 50 % av aktierna i Vallerstad 

vind AB som sköter driften av verken. Finnvedsbostäders andel i föreningen 

är 28 % och uppgår till 8,26 miljoner kronor. Andelarna berättigar 

till billigare elinköp. 

Rekordproduktionen år 2011 blir svår att uppnå igen. 

Utöver ägandet i Vallerstad äger Finnvedsbostäder 200 andelar i Sveriges 

vindkraftkooperativ ekonomisk förening ( SVEF ). Elen från SVEF 

används till Oxtorgets passivhus. 

Finnvedsbostäder äger också 5 % i Klämman vind AB. Planen är att uppföra 

två vindkraftverk strax norr om Reftele. Nu pågår vindmätning och 

olika inventeringar. 

2011-12-31 2012-12-31 

Hyreslägenheter 2 394 2 396 

varav vårdbostäder (185) (185) 

Uthyrningsrum 41 41 

Lokaler 191 191 

Garage o carportar 722 725 

Summa uthyrningsenheter 3 348 3 353 

Genom dotterbolaget Studentbostäder i Värnamo AB, förvärvade 

Finnvedsbostäder tomten Väktaren 24. 

Nyckeltal Vallerstad vind ekonomisk förening 

År 2012 2011 2010 

Elproduktion 50 %, kWh 6 858 000 7 082 000 6 156 000 

Tillgänglighet 99 % 98,2 % 96,8 % 

Föreningspris öre/kWh inkl 

elcertifikat 

25 20,7 20,7 

jämförelsepris Värnamo energi 

ettårsavtal 1 maj resp. år 

48,2 64,7 57,0 

Beräknad besparing inkl moms 406 000 616 000 508 200 

Avkastning=besparing/investering 4,9 % 7,5 % 6,2 % 

3

4 

Kunder och marknad 

Bostadsmarknad Sverige 

Bostadsmarknad Sverige SCB (statistik från 2011 nästa mätning görs 

2013). 

Den första september 2011 var cirka 27 000 hyreslägenheter outhyrda 

(1,9 % av samtliga lägenheter) vilket är en minskning med 19 procent 

jämfört med senaste undersökningen 2009. Antalet lägenheter lediga för 

omedelbar uthyrning var ungefär 16 000 (1,1 procent). Det är ungefär 

6 500 färre outhyrda och cirka 9 000 färre till uthyrning lediga jämfört 

med 1 september 2009. 

Diagrammet till höger visar utvecklingen över antal lediga lägenheter 

från 1976 till 2011. 

Bostadsmarknad regional och lokal 

Bostadsmarknaden påverkas främst av befolkningstillväxten, arbetsmarknadsläget, 

flyttningar, de disponibla inkomsterna och bostadsbyggandet. 

Värnamo kommun har en något ökande befolkning. År 2012 ökade befolkningen 

med 78 (101) personer. Flyttningsnettot visade en nettoinflyttning 

med 79 (110) personer. Födelsenettot var -4 (-4) personer. 

Outhyrt i allmännyttan mäts nästa gång 2013. 

Lediga lägenheter på bostadsmarknaden redovisas i följande tabell. 

Kommun Outhyrt i allmännyttiga 

bostadsföretag sept. 11 

Antal % (09) 

Gnosjö 24 4,7 (5,8) 

Gislaved 103 4,0 (5,6) 

Vaggeryd 17 1,7 (3,7) 

Jönköping 7 0,0 (0,2) 

Nässjö 18 1,0 (0,6) 

Värnamo 82 3,8 (1,9) 

Sävsjö 14 1,4 6,5) 

Vetlanda 10 1,0 (6,3) 

Eksjö 5 0,4 (0,4) 

Alvesta 8 0,5 2,0) 

Ljungby 10 0,9 (2,8) 

Växjö 21 0,2 (0,6) 

Lediga till uthyrning den 1 mars perioden 1976 – 2003 därefter den 1 september 2004 

– 2011. Undersökningen genomfördes inte 2010. Källa: SCB 

1 400 000 

Uthyrning 1 200 000 

Antalet lediga 1 lägenheter 000 000 har under första halvåret 2012 varit 48 (77) i genomsnitt. 

I genomsnitt 800 000 under året var 41 (71) lägenheter lediga. Vid årets 

El 

slut hade de lediga 600 000lägenheterna 

minskat till 44 (51). F järrvärme 

O lja 

Uthyrningsgraden 400 000 i Värnamo var vid årets slut 98,4 % (98,5 %). I Forsheda 

inklusive Forsparken 200 000 var uthyrningsgraden 99,1 % och i Bredaryd 

var den 96,7 %. I Bor var 96,9 % (87,5 %) uthyrt medan motsvarande tal 

0 

i Rydaholm var 91,2 2002 % 2003 (90 2004 %). 2005 2006 2007 2008 2009 2010 

Efterfrågan har under 2012 varit stabil i Värnamo. Nyproducerade lägenheter 

i Brushanen 2 för 55+ är fortfarande tröga att hyra ut. I Rydaholm 

är läget bättre. I Bredaryd märks en viss försämring. En ökad aktivitet i 

Sverige bör resultera i bättre uthyrning under 2013. 

Kundenkät 

I Finnvedsbostäders strävan att bli bättre används kundenkäter för att mäta 

hyresgästernas inställning till företaget och hur vi sköter oss. 2011 års mätning 

visar att vi på de flesta, och många viktiga punkter, har utvecklats och 

förbättrat oss. Svarsfrekvensen blev 48% . 

Kategori 2011 2008 2005 

Service 4,1 4,0 4,0 

Skötsel 3,8 3,9 3,8 

Boendestandard 3,7 3,6 3,5 

Trygghet 4,4 4,1 4,1 

Övrigt 3,9 3,8 3,7 

Helhetsbetyg 4,3 4,2 4,1

Guldklubben och bonuskunder 

Trogna hyresgäster har i flera år premierats i vår guldklubb. Klubben 

består av de hyresgäster som bott längst i Finnvedsbostäder. Under året 

betalades en kvarboenderabatt till hyresgäster som bott i Finnvedsbostäder 

sedan 1991 eller tidigare. Hyresgästerna fick själva ansöka om att bli så 

kallade bonuskunder. År 2012 kunde antalet bonuskunder räknas till 217 

(223) och den utbetalade bonusen uppgick till 108 500 kr (111 500 kr). 

Bonusen utbetalades i form av hyresavdrag à 500 kr. 

Bredband 

Totalt är alla Finnvedsbostäders 2024 vanliga lägenheter anslutna till 

bredband. I början av 2013 hade 33 % eller 661 (606) hyresgäster tecknat 

kontrakt på bredband. En bredbandskampanj genomfördes under hösten. 

Finnvedsbostäders pris för bredband redovisas i tabell nedan. 

Hastighet Mbps ned- /uppströms 1/1 5/1 10/2 50/5 

Månadskostnad kr 95 195 275 395 

Miljö- och klimatfrågor 

Klimatpris i kategorin energieffektivisering, konsumtion och livsstil 

I början av december fick Finnvedsbostäder ett fint erkännande för sitt 

miljö- och klimatarbete. Vid en ceremoni på residenset i Jönköping överlämnade 

Klimatrådets ordförande landshövding Minoo Akhtarsand ett diplom 

och hedersomnämnande till Finnvedsbostäder för den målmedvetna 

satsningen på energisnåla passivhus. Klimatrådet består av 26 ledamöter 

med ledande befattningar inom politik, näringsliv och regionala myndigheter 

i Jönköpings län. 

Miljödiplomeringen 

Miljödiplomeringen är en del av miljöinsatser som Finnvedsbostäder har 

genomfört. Miljöstrategen reviderar verksamheten varje år och efter godkänt 

revision får man diplom av Värnamo Kommun. Minimigräns för att 

få godkänt är 75%. Finnvedsbostäder fick 98% 2011 och 108% 2012. Egna 

lösningar avseende miljö är en del av miljödiplomeringen. 2011 gav egna 

lösningar 6 poäng och 2012 gav de 10 poäng. 

Källsortering 

Källsorteringen omfattar i nuläget över 96 % av lägenhetsbeståndet. Finnvedsbostäder 

har startat ett försöksprojekt med insamling av matolja och 

matfetter. Projektet omfattat 516 lägenheter på kv. Doktorn och Prästen. 

Projektet syftar till att förbättra miljön och minska avloppsstopp. De insamlade 

matfetterna lämnas som hushållsavfall och förbränns hos Ljungby 

energi. Insamling av matolja och matfetter införs även i området Vråen 1 i 

början av maj 2013. Området har 178 lägenheter. 

Valfritt underhåll (HLU) 

Finnvedsbostäder erbjuder sina hyresgäster valfritt underhåll - individuellt 

inflytande på lägenheten. 

Valfritt underhåll innebär att varje hyresgäst hos Finnvedsbostäder: 

❖ Själv bedömer när underhåll behöver utföras i lägenheten. 

❖ Själv bedömer och avgör vilket underhåll hyresgästen själv vill utföra 

och vilket Finnvedsbostäder skall utföra. 

❖ Får en årlig hyresrabatt om hyresgästen avstår från aktuellt underhåll 

enligt tidplan, eller utför arbetet själv. 

Rabatten för 2012 blev 1,7 miljoner kr. 

❖ Får klara besked en gång om året vilket underhåll som är aktuellt. 

Vid en cermoni på residenset i Jönköping överlämnade klimatrådets ordförande 

landshövding Minoo Akhtarsand blommor, diplom och ett hedersomnämnande 

till Finnvedsbostäders vd Börje Göransson och ordförande 

Lars Lejon. 

5

6 

Kemikalier 

Finnvedsbostäder har stort fokus på inköp av kemikalier ur miljösynpunkt. 

Inköp styrs genom inköpsrutin. Kontroll av kemikaliens innehåll görs med 

hjälp av Intersolia system, Kemi – Prio databas och Sundahus miljödatabas. 

Alla insatser görs för att säkra bättre arbetsmiljö och miljö för personal 

som hanterar kemikalier och bättre miljö och hälsa för hyresgäster som 

vistas i lägenheter. Plastmattor innehållande ftalater har företaget uppmärksammat 

och fasar ut dessa i alla utrymme utom badrum. Finnvedsbostäder 

har 196 registrerade kemikalier. Av dessa är 9 kemikalier som innehåller 

riskminskningsämnen och 14 kemikalier innehåller utfasningsämnen. 

Arbete pågår för att minska antalet kemikalier. 

PCB och Radon 

Inventering har tidigare gjorts i 1235 lägenheter i hus byggda mellan åren 

1956 och 1973. PCB är sanerat klart i och med saneringen i kv. Giggen. 

Radon har kontrollerats med start år 2005 och till 2010. Majoriteten av 

dessa har godkända värden. Åtgärder i de lägenheter som ej godkänts 

planeras göras i samband med andra åtgärder i fastigheterna. 

OVK (Obligatorisk ventilationskontroll) 

Ventilationskontroll görs med intervaller beroende på typ av lokal eller 

lägenhet. Under året har 51 lägenheter samt 16 lokaler kontrollerats. Samtliga 

kontrollerade lägenheter är godkända. 

Samtliga Finnvedsbostäders lokaler är kontrollerade och endast en är ej 

godkänd. Åtgärder pågår. 

Klimatfrågor – koldioxidutsläpp 

Utsläppen för 2012 uppgår till 434 000 kg (977 000) – en minskning med 

56 %. Minskningen av CO2-utsläpp beror på att fjärrvärmen i Värnamo 

inte har använt torv. 

Fjärrvärmens bränslemix år 2012 i Värnamo 

Bränsle Bränslemix Bränslemix Bränslemix 

2012 2011 2010 

Flis 87 % 85 % 84 % 

Torv 0 % 6 % 0 % 

Gasol 4 % 5 % 8 % 

Bioolja 6 % 3 % 7 % 

Deponigas 1 % 1 % 1 % 

Eldningsolja 0 % 0,4 % 0,4 % 

El 3 % 0,2 % 0 % 

Totalt 100 % 100 % 100 % 

Värnamo energi köper in utsläppsrätter som motsvarar mängden emissioner av fossil koldioxid. 

Minskningen av CO2-utsläpp från elförbrukning är ett resultat av att vi 

köper vindkraftel i kombination med ”ren” el från Värnamo Energi. 

Diagram: 2012 års koldioxidutsläpp i kg. 

1 400 000 

1 200 000 

1 000 000 

800 000 

600 000 

400 000 

200 000 

0 

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

Koldioxid kg 

Skåneinitiativet – SABO-företagens energiutmaning 

Finnvedsbostäder beslutade våren 2009 att ansluta sig till Skåneinitiativet. 

Skåneinitiativet har beslutat om det gemensamma målet att minska energiförbrukningen 

med 20 % mellan åren 2007 och 2016. Hittills har 113 

SABO-företag anslutit sig. 

Förbrukningen som jämförs är sammanlagd energi för uppvärmning (vilken 

normalårskorrigeras med energiindex för att uppnå rättvis jämförelse) 

samt fastighetsel. Resultatet presenteras som nyckeltal kWh/m²/år (ytan 

vid denna beräkning är Atemp (yta uppvärmd över 10 °C)) 

El 

Fjärrvärme 

Olja

Detta skiljer sig från Finnvedsbostäders tidigare statistik eftersom fastighetselen 

räknas in och ytan ändras från lägenhetsyta till Atemp-yta samt att 

korrigering sker med energiindex i stället för graddagar. 

Energianvändningen har minskat med 8,3 procent mellan år 2007 och 2011. 

I tabellen visas medelförbrukningen för företagen i Skåneinitiativet som 

2011 var 143 kWh/m2 och år. Energianvändningen för de företag som är 

med i Skåneinitiativet motsvarar cirka 1,5 procent av Sveriges slutgiltiga 

energianvändning. Det innebär att Skåneinitiativet kommer att ge avtryck 

i den nationella statistiken, så stor är den minskning som vi tillsammans 

åstadkommer. 

Finnvedsbostäders nyckeltal beräknat enligt Skåneinitiativet redovisas i 

tabellen till höger. 

Första halvåret var 5 % varmare än normalt. Året i sin helhet var 3 % varmare 

än vad som är normalt. Dock var 2012 hela 12 % kallare än år 2011. 

År 2012 har till uppvärmningsändamål 28,1 miljoner (verklig) kWh köpts 

in. Jämfört med 2011 har förbrukningen ökat med 1,8 miljoner kWh. Räknat 

i kronor är skillnaden mellan åren 2 314 000 kr. 

Biobränslepannor i Forsheda och Bredaryd har haft driftproblem och minskat 

användningen av pellets. 

I tabellen nedan redovisas normalårskorrigerade förbrukningar under de senaste sex åren. 

Finnvedsbostäder Skåneinitiativ medelvärde 

2007 144 kWh/m² Atemp 156 kWh/m² Atemp 




2011 137 kWh/m² Atemp 143 kWh/m2 Atemp 

2012 136 kWh/m² Atemp Ej klart 

2016 mål 115 kWh/m² Atemp 124 kWh/m2 Atemp 

Solfångarna på Oxtorget och i Bredaryd har enligt beräkning levererat 

85 000 kWh. Beräkningen avser värmemätarna på solfångarna i Bredaryd. 

Användningen av el för värmeändamål uppgick till 2,06 miljoner kWh 

(värmepumpar och elpannor). Oljeförbrukningen har ökat med 85 000 

kWh vilket kan förklaras med driftproblem med biopannorna. Elinköp 

för fastighetsel och hushållsel för år 2012 uppgick till 4,1 miljoner kWh. 

Elanvändningen har minskat med 12 000 kWh. 

Energislag 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

Fjärrvärme * 23 775 000 24 931 000 24 317 000 24 355 000 24 733 000 24 436 000 

85% av värmen 

Olja * 972 412 1 036 214 656 500 720 000 760 000 845 000 

2,9% av värmen 

Elvärme * 2 655 000 1 965 000 2 277 000 2 088 000 2 084 000 2 109 000 

7,3 % av värmen 

Pellets * 1 278 018 1 932 713 1 920 817 1 848 000 1 788 000 1 348 000 

2 anläggningar 4,7 % av värmen 

Summa värme 28 680 430 29 864 927 29 171 317 29 011 000 29 365 000 28 738 000 

Antal graddagar 2010 4368 113% 2011 3343 87% 2012 3748 97% 

Ren fastighetsel 3 000 286 3 165 863 3 081 168 3 013 000 3 093 000 3 076 000 

Beräknat och justerat 

Hushållsel kollektiv mätn. 1 338 937 1 327 072 1 295 165 1 265 000 292 000 319 000 

Kollektiv hushållsel 83 lgh 

S:a "Fastighetsel" kWh 4 611 071 4 781 814 4 662 193 4 572 000 4 155 000 4 186 000 

Hushållsel kollektiv och individuell ingår 

Solenergitillskott 42 656 96 795 97 000 85 000 85 000 85 000 

Oxtorget och Bredaryd (Beräknat värde) 

Kallvatten (m3) 284 093 283 769 277 841 271 500 262 000 256 000 

nyckeltal 1,42 m 3 /m 2 

7

8 

Individuell mätning 

Individuell mätning och debitering medför mindre förbrukning. Undersökningar 

visar att besparingarna uppgår till 15 % - 30 % jämfört med 

kollektivmätning där förbrukningen ingår i hyran. 

2007 2008 2009 2010 2011 2012 


hushållsel kWh 

399 uthyrningsenheter med mätning 

271 848 288 879 285 860 407 000 967 700 1 000 500 


varmvatten m3 648 (627) uthyrningsenheter med mätning 

9 152 9 818 10 386 11 400 15 300 16 200 


värme kWh 937 953 970 776 1 050 996 1 470 000 1 215 000 1 324 000 

215 (215) uthyrningsenheter med mätning 

Bygg- och underhållsverksamhet 

Underhåll 

Lägenhetsunderhåll har utförts i planerad omfattning. Utvändig målning 

har utförts på Citronen och Vråen 2 och på Parkvägen i Bredaryd. Postboxar 

har monterats på Giggen och Härbärget. Underhåll av tak och fasader på 

Stallagårdsvägen 20 i Rydaholm. Ombyggnad av ca 1/3 av utemiljön med 

nya asfalt- och plattytor samt ny varmvattenkulvert kv. Lyckan. Lagning 

av fasader kv. Doktorn, ca halva området. 

Upphandling entreprenörer årsarbeten 

Upphandling av entreprenörer för reparations- och underhållsarbeten 

utfördes hösten 2012. Gäller för bygg, mark, asfalt, måleri, golvläggning, 

rör, ventilation, el, kyla, lägenhetsstädning och kakelarbeten. Avtalen gäller 

2013-2014 med möjlig förlängning till 2015. 

Mindre projekt 

22 nya parkeringsplatser på Lyckan med motorvärmaruttag. Nytt garage 

på Västra Kyrkogårdsgatan 6. Ombyggnad för ny verksamhet kv. Brogården. 

Iordningställande av lokal till dagverksamhet Värnamo kommun på 

Brushanen 1. 

Underhållsplan 

Finnvedsbostäder har en underhållsplan för såväl lägenhetsunderhåll som 

gemensamt underhåll. Reparations- och underhållsuttaget i hyran räcker 

bara till att täcka en mindre del av behovet. En uppjustering bedöms som 

nödvändig. 

Summan av reparations- och underhållsarbeten 2012 uppgick till ca 50,6 

miljoner kronor (44,5) eller 29,9 % (27,2 %) av rörelseintäkterna. 

Finnvedsbostäder har som mål att öka antalet individuella mätningar. 

Finnvedsbostäders individuella mätning och debitering ökar i omfattning. 

Störst är mätningen av varmvatten. 

Det förestående underhållsbehovet 2013-2015 sammanfattas i följande tabell: 

Underhållsbehov Mkr 2013 2014 2015 

Lägenhetsunderhåll 13.600 14.000 14.300 

Lokalunderhåll 2.200 2.300 2.300 

Gemensamt fastighetsunderhåll 12.600 13.000 13.300 

Extra underhåll Kv. Doktorn 6.000 0 0 

Summa 34.400 29.300 29.900 

Försäkringsskador 

Inga större skador har inträffat. 

Investeringsplan 

Ny- och ombyggnadsprojekt Omfattning Status Byggår 

Kv. Doktorn etapp 2, stambyte mm 167 lgh byggnation 2010-12 

Kv. Doktorn cykelgarage 20 st byggnation 2012-2013 

Kv. Doktorn etapp 3, stambyte mm 178 lgh byggnation 2012-13 

Kv. Doktorn etapp 4, utemiljö, 

fjärrvärme kulvert 375 lgh projektering 2013-14 

Vråen Centrum dagverksamhet lokaler pågår 2012 

Kv Salvian nybyggnation 32 lgh byggnation 2012-2013 

Kv Salvian nybyggnation 48 lgh option 2013-2014 

Kv Städet nybyggnation 153 lgh detaljplan 2015- 

Sjönära läge lgh idé 2013- 

Bor seniorbostäder marknad 2013- 

Bredaryd seniorbost, Rönnbacken marknad 2013-

kWh/m 2 

Projektredovisning 

Passivhus jämförelse 

I ovanstående diagram jämförs inköpt energi år 2012 för tre passivhusområden 

i Finnvedsbostäder med två ”vanliga” bostadsområden. Vråen 1 byggdes 

på sjuttiotalet och Apollofjärilen byggdes 2004. De tre passivhusområdena 

skiljer sig genom att Oxtorget har enbart el och solfångare, Brushanen 2 har 

fjärrvärme och el och Forsparken har bergvärmepump och el. 

Passivhusen i kv. Oxtorget har klarat de senare årens "vargavintrar" på ett 

mycket bra sätt. 

Kv. Doktorn etapp 2 

Ombyggnad av 167 lägenheter, omfattning lika etapp 3, avslutas våren 2012. 


Byte av avloppsstammar och vattenledningar, nya ytskikt, nytt porslin, nytt 

badrumsskåp och sakvaror i badrum, ny från- och tilluftsventilation med 

värmeväxling, kolfilterfläkt i kök, byte av vägguttag, åtgärder i kök för att 

få till utrymme för diskmaskin, fördelningsmätning av varmvatten, utförs i 

178 lägenheter. I 20 trapphus byts entrédörrar och rökluckor ut, postboxar 

och ljudabsorbenter monteras. I fem punkthus byggs lägenhetsförråd om. 

Vindar tilläggsisoleras. Påbörjades i april 2012 och är färdigställt oktober 2013. 


Projektering för utemiljö med nya sträckningar av vägar, samlingsplatser, 

fler parkeringsplatser, cykelgarage, belysning, lekutrustning, delvis nya 

växter, ny värmekulvert mm pågår. Hyresgäster har fått information och 

haft möjlighet att påverka projekteringen. Planerad start juni 2013. 

Ett genomgripande energibesparingsprojekt har genomförts i kv. Långa 

Raden i Värnamo. Bl a har frånluftsaggregat bytts ut. 

Energiprojekt Långa raden 

Under 2012 har energibesparingsprojekt på kvarteret Långa Raden upphandlats 

och genomförts till stora delar. Åtgärder som genomförs är byte 

av kulvert, byte av termostatventiler på samtliga radiatorer, injustering av 

värmesystem, installation av frånluftsvärmepump, installation av vattensparande 

perlatorer och duschmikrofoner, byte av frånluftsaggregat, 

installation av överordnat styrsystem för bättre överblick av fastighetens 

värme och ventilationssystem. Som sidoentreprenad installeras även extra 

rutor på samtliga fönster samt tilläggsisoleras balkongdörrar och vädringsfönster. 

Projektet genomförs i samarbetet med Siemens och Grundels Fönstersystem 

AB. 

Garanterade energibesparingen från Siemens är 37 % samt ytterligare 5 % 

från installation av extra fönsterrutor och balkongdörrar. 

Kostnad för projektet var strax över 5 mkr inkl. mervärdeskatt. 

Bor 

Två centrala fastigheter är inköpta för att säkerställa framtida byggnation, 

dels den välkända bensinmacken på Värnamovägen 14, dels granntomten 

med adress Stationsvägen 12. Rivning och sanering av gamla macken med 

verkstad utfördes sommaren 2012. 

9

10 

Kyrkogatan 8 Forsheda 

Projektering och upphandling av ändring yttertak samt ny takbeläggning, nya 

balkongfronter, nya entrétak, cykelgarage och belysning. Utförs våren 2013. 

Kv. Salvian 

Nybyggnad av 80 lägenheter i fem punkthus med fyra våningsplan beläget 

på Gröndal i Värnamo. Byggnationen är etappindelad. Etapp 1 består av 

två huskroppar med totalt 32 lägenheter och är upphandlat av byggföretaget 

Bygga AB i Värnamo. Lägenheterna är storleksmässigt på 41 m2 upp 

till 79 m2. Energimässigt blir husen passivhus med fjärrvärme för varmvattenproduktion. 

Inflyttning november 2013. Option finns på att bygga de 

återstående tre byggnaderna. 

Organisation, personal och arbetsmiljö 

Verksamhetssystem 

(ISO14000 och ISO 9000 och AFS2001) 

Finnvedsbostäder har att beakta den nya lagen (2011-01-01) om allmännyttiga 

bostadsbolag samt den nya hyresförhandlingslagen. 

Vi har vid förändring av vår fordonspark från år 2011 övergått till att leasa 

bilarna. Prioritet vid drivmedelsval är eldrift och gasdrift. 

I nuläget finns 16 bilar. Fördelningen på drivmedel är 9 biogasbilar, 7 

dieselbilar och 5 elbilar. Därtill finns 4 elmopeder. 

Ett kvalitetsarbete pågår ständigt. Kvalitetsarbetet omfattar verksamhetsområdena 

Miljö, Arbetsmiljö, Ekonomi, Förvaltning, Marknad och Etik. 

Arbetet bedrivs enligt AFS 2001, ISO 9000 och ISO 14000. 

Intertek har utfört två uppföljande revisioner. Den första resulterade i noll 

avvikelser och fyra förbättringsförslag. Den andra resulterade i fem mindre 

avvikelser och fyra förbättringsförslag. 

Finnvedsbostäders övergripande verksamhetsmål redovisas nedan. 

Nöjd kund – Mål: Bibehålla andelen nöjda kunder med betyg 4,3 vid 

kommande mätning. Målsättningen har uppnåtts. Uppföljning genom nöjd 

kund mätning nov. 2011 visar att NKI (5-gradig skala) 4,3 uppnåtts. 

Nöjd medarbetare – Mål: Öka andelen nöjda medarbetare till över 90 %. 

Målsättning är ej uppnådd. Uppföljning sker vartannat år. Uppföljning 

under 2012 visade att 75 % av medarbetarna är nöjda. 

Även Salvian byggs som passivhus och med fjärrvärme för varmvattenproduktion. 

Inflyttning för etapp 1 är november 2013. 

Nöjd ägare – Av de fem delmålen är soliditet, flyttfrekvens, uthyrningsgrad 

och bostadsförsörjning OK. Resultatet efter skatt understiger marginellt 

målet. 

Bättre miljö – Samtliga sju delmål har uppfyllts. Redovisas i punkt 4.1 – 

4.7 nedan. 

4.1 Minska energiförbrukningen mellan 2007 och 2016 med 20 % i 

enlighet med målen i SABO-företagens Skåneinitiativ. 

Finnvedsbostäders minskning t.o.m. 2012 är -6,2 %. 

4.2 Påverka Värnamo energi att öka biobränsleandelen i fjärrvärmen. 

Värnamo energi har beslutat bygga ett kraftvärmeverk baserat på 

biobränsle. 

4.3 Vattenförbrukningen ska minska med 10 % senast 2015 jämfört 

med 2003. 

Uppföljning visar att minskningen är 16,6 % till 2011. (1,46 jfr med 

1,73 m3/m2) Minskningen fortsätter. Nu 1,42 m3/m2. 

4.4 Varmvattenförbrukningen ska minska. 

4.5 Koldioxidfri uppvärmning senast 2020. 

Minskning av antalet oljepannor. 

4.6 Klimatneutral verksamhet senast 2020. 

Ökning av vindkraftel från Vallerstad vind ekonomisk förening. Fler 

gas- och eldrivna fordon. 

4.7 Förbättra miljö och kvalitet på fastighetsbeståndet.

Ekonomi 

Förvaltning 

Salih Mackic 

ORGANISATIONSPLAN 

Fastighetsservice 

Andreas Farving 

VD 

Börje Göransson 

Teknik 

Per-Magnus 

Rylander 

Hyresintäkter 

Hyrorna år 2012 höjdes den 1 januari med 2,0 %. I genomsnitt ökade 

hyran i Sabo-företagen med 2,45 % under 2012. Den genomsnittliga hyran 

i Sabo-företagen var 945 kr/m2 och år. Finnvedsbostäders genomsnittliga 

hyra var 876 kr/m2 och år. Förhandlingarna om 2013 års hyror har skett 

i december månad 2011 samt tilläggsförhandling under 2012. Resultatet 

blev en höjning 2013 med 2,76 %. 

Styrelse 

Hyresbortfallet på grund av outhyrt minskade till 4,77 miljoner kronor. 

Hyresintäkterna har också minskat 2,356 miljoner kr med underhållsrabatter, 

kvarboendebonus mm. 

Individuell mätning har startat i och med byggnationen av Apollofjärilen 

år 2004. Systemet bygger på fjärravläsning av el-/värme-/varmvattenförbrukning 

och debitering sker varje månad på hyresavin. Kostnaden för 

förbrukningen betraktas som hyra, en rörlig del av hyran. 

Miljö & Kvalitet 

Anna Karlsson 

Ekonomi 

Yvonne Björk 

Marknad 

Karl-Erik Söder 

Under året har IMD - individuell mätning och debitering - installerats i 

ytterligare lägenheter. Idag finns IMD i olika omfattning i 818 lägenheter 

och lokaler. Individuell mätning berör el-, värme- och varmvattenmätning 

med ca 1391 (1325) mätpunkter. Det rörliga hyresbeloppet uppgick år 

2012 till 3 600 786 kr (3 153 607). 

Kravverksamhetens utveckling framgår av tabellen nedan. 

Inkassokrav Betalnings- Delgivningar Avhysningar 

föreläggande 

2012 1165 51 23 6 

2011 1159 54 25 6 

2010 1143 38 18 6 

11

12 

Finanspolicy och ränteutveckling 

Finnvedsbostäders finanspolicy fastställs årligen av styrelsen. Policyn 

omfattar bland annat reglemente och riskinstruktion. Policyn syftar bland 

annat till att reglera bland annat ränteswapar. Ränteswapar är ett derivatinstrument 

som handlar om byte av räntebetalningar från fast till rörlig 

räntesats och vice versa. 

Ränteläget är av stor betydelse för resultatet. Reporäntan är den ränta som 

bankerna kan låna eller placera till på sju dagar. Utlåningsräntan är den 

ränta bankerna får betala när de lånar pengar av Riksbanken över natten 

och är alltid 0,75 procentenheter högre än reporäntan. Bolåneräntorna 

sänks inte i samma takt som reporäntan. Bankerna ökar sina marginaler. 

I juni 2012 blev Värnamo kommun medlem i Kommuninvest. Medlemskapet 

innebär att Finnvedsbostäder får möjlighet att låna pengar från 

ytterligare en part. 

Effektiv Repo- Förändring Inlånings- utlåningsränta 

i procent ränta ränta 

2013-02-20 1.00 0,00 0,25 1,75 

2012-12-19 1.00 -0,25 0,25 1,75 

2012-10-31 1.25 0,00 0,50 2,00 

2012-09-12 1.25 -0,25 0,50 2,00 

2012-07-11 1.50 0,00 0,75 2,25 

2012-04-25 1.50 0,00 0,75 2,25 

2012-02-22 1,50 -0,25 0,75 2,25 

2011-12-21 1,75 -0,25 1,00 2,50 

2011-11-02 2,00 0,00 1,25 2,75 

2011-09-14 2,00 0,00 1,25 2,75 

2011-07-06 2,00 0,25 1,25 2,75 

2011-04-27 1,75 0,25 1,00 2,50 

2011-02-16 1,50 0,25 0,75 2,25 

2010-12-22 1,25 0,25 0,50 2,00 

2010-10-27 1,00 0,25 0,25 1,75 

2010-09-08 0,75 0,25 0,00 1,50 

2010-07-07 0,50 0,25 -0,25 1,25 

2010-04-21 0,25 0,00 -0,25 0,75 

Känslighetsanalys: 

Om räntan stiger 1 % och lånen har helt rörlig ränta och uppgår till ca 654 

miljoner kronor ökar räntekostnaden med 6,54 miljoner. 

Om 50 % av lånen har bunden ränta och 50 % har rörlig ränta ökar räntekostnaden 

med ca 3,3 miljoner kronor. 

Om hyran höjs 1 % ökar hyresintäkterna med 1,7 miljoner kronor. 

Om vakanserna ökar 1 % minskar hyresintäkterna med ca 1,7 miljoner 

kronor. 

Om året blir 10 % kallare än ett normalår ökar värmekostnaden med ca 1,8 

miljoner kronor. 

Finnvedsbostäder betalade 2012 en borgensavgift på 0,25 % på aktuell låneskuld 

av kommunal borgen. Kommunal borgen uppgår till 372 miljoner 

kronor (269). Andelen långfristiga lån med kommunal borgen uppgår till 

56 % (43 %). Ställda panter uppgår till 309 miljoner kronor. 

Finnvedsbostäders fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Det sammanlagda 

nettoanskaffningsvärdet är 1 145 miljoner kronor. Det bokförda värdet är 

763 miljoner kronor och de sammanlagda taxeringsvärdena är 821 miljoner 

kronor i den mån sådana åsatts. 

I övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningen. 

Händelser efter räkenskapets utgång 

Finnvedsbostäder har beslutat delta i Vallerstad vind ekonomisk förenings 

nyemission av 1000 andelar. Finnvedsbostäder tecknar sin del på 280 

vindandelar till á-priset 5 900 kr. 

VD Börje Göransson slutar som VD den 31 maj. Till ny VD har Mikael 

Nordholm utsetts. 

Förslag till vinstdisposition 

Till årsstämmans förfogande står följande belopp 

Balanserad vinst 125 812 025,17 kr 

Årets vinst 3 169 722,93 kr 

128 981 748,10 kr 

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av de till förfogande 

stående vinstmedlen utdelas 156 240 kr och att resterande vinstmedel balanseras 

i ny räkning. 

Till aktieägaren utdelas (2,52kr/aktie) 156 240,00 kr 

I ny räkning överförs 128 825 508,10 kr 

Utdelningen kommer att utbetalas när protokollet från årsstämman har 

justerats. 

Styrelsens yttrande över den lämnade utdelningen 

Regler för utdelnings storlek finns i 3§ lagen om allmännyttiga kommunala 

bostadsaktiebolag. För år 2012 års verksamhet tillåts en utdelning om 2,52 % 

på tillskjutet kapital. Maximal utdelning blir då 156 240 kr. 

Den föreslagna värdeöverföringen i form utdelning reducerar bolagets soliditet 

från 17,72 % till 17,70 %. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets 

verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i 

bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. 

Styrelsens uppfattning är att lämnad utdelning ej hindrar bolaget från att 

fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga 

investeringar. Den lämnade utdelningen kan därmed försvaras med 

hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3§ 2-3 stycket.

RESULTATRÄKNING 

Koncern Moderbolag 

Not 2012 2011 2012 2011 

1 

Nettoomsättning 

Hyresintäkter ......................................................................... 2 167 317 161 600 165 692 160 261 

övriga förvaltningsintäkter ................................................... 3 3 605 3 358 3 749 3 480 

170 922 164 958 169 441 163 741 

Fastighetskostnader 

Driftskostnader ...................................................................... 4,5 -84 932 -82 073 -83 764 -81 545 

Underhållskostnader ............................................................. -41 335 -36 171 -41 139 -36 125 

Fastighetsskatt ....................................................................... -3 273 -3 152 -3 268 -3 147 

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar .............. 6 -22 344 -21 532 -22 321 -21 509 

Övriga rörelsekostnader ........................................................ 7 -180 0 -180 0 

Summa fastighetskostnader .................................................. -152 064 -142 928 -150 672 -142 326 

Rörelseresultat 18 858 22 030 18 770 21 415 

Finansiella intäkter och kostnader 

Ränteintäkter ......................................................................... 674 642 771 752 

Räntebidrag ........................................................................... 1 93 1 93 

Övriga finansiella intäkter ..................................................... 149 123 149 123 

Räntekostnader ...................................................................... -22 785 -23 595 -22 785 -23 595 

Övriga finansiella kostnader ................................................. -670 -153 -670 -153 

Resultat efter finansiella poster -3 773 -860 -3 764 -1 365 

Bokslutsdispositioner ............................................................ 8 0 0 8 000 6 059 

Skatt på årets resultat ............................................................ 9 1 040 90 -1 066 -1 371 

Årets resultat -2 733 -770 3 170 3 323 

13

14 

BALANSRÄKNING 

Tillgångar 


Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 

1 

Anläggningstillgångar 

Materiella anläggningstillgångar 

Förvaltningsfastigheter ..............................................10 776 368 759 300 763 426 757 239 

Förbättringsutgift på annans byggnad ........................ 11 0 1 104 0 0 

Balanslånepost ...........................................................12 0 597 0 597 

Inventarier ..................................................................13 4 656 4 321 4 656 4 321 

Pågående ny- och ombyggnader ................................14 27 363 10 258 27 363 10 258 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andelar i koncernföretag ...........................................15 0 0 1 300 100 

Långfristig fordran dotterföretag ................................... 0 0 11 681 3 081 

Långfristiga fordringar och värdepappersinnehav .....16 9 848 9 827 9 848 9 827 

Summa anläggningstillgångar 818 235 785 407 818 274 785 423 

Omsättningstillgångar 

Varulager 

Förråd och lager ............................................................. 854 640 854 640 

Kortfristiga fordringar 

Hyresfordringar .............................................................. 397 594 394 552 

Kundfordringar .............................................................. 462 739 462 739 

Skattefordringar ............................................................. 174 140 174 140 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter ...........17 1 219 1 254 1 205 1 254 

Summa kortfristiga fordringar 3 106 3 367 3 089 3 325 

Kassa och bank (Varav koncernkonto 9 806 resp. 16 092 

med beviljad kredit 5000) .............................................. 46 114 41 536 44 837 40 923 

Summa omsättningstillgångar 49 220 44 903 47 926 44 248 

Summa tillgångar 867 455 830 310 866 200 829 672

BALANSRÄKNING 

Eget kapital och skulder 


Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 

1 

Bundet eget kapital ......................................................... 18 

Aktiekapital (62.000 aktier med kvotvärde 100 kr) .............. 6 200 6 200 6 200 6 200 

Bundna reserver .................................................................... 18 393 24 296 13 527 13 527 

Fritt eget kapital 

Balanserad vinst .................................................................... 131 958 127 025 125 812 122 689 

Årets resultat ......................................................................... -2 733 - 770 3 170 3 323 

Summa eget kapital 153 818 156 751 148 709 145 739 

Obeskattade reserver ...................................................... 19 0 0 6 503 14 503 

Avsättningar 

Uppskjuten skatt .................................................................... 2 249 3 878 513 35 

Långfristiga skulder 20, 21 

Skulder till kreditinstitut ....................................................... 654 489 617 506 654 489 617 506 

Summa långfristiga skulder 654 489 617 506 654 489 617 506 

Kortfristiga skulder 

Skulder till kreditinstitut ................................................... 21 13 826 12 324 13 826 12 324 

Leverantörsskulder ................................................................ 26 427 13 984 26 142 13 889 

Skatteskuld ............................................................................ 6 92 0 0 

Övriga kortfristiga skulder .................................................... 2 387 2 145 1 851 2 145 

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter .................. 22 14 253 23 630 14 169 23 531 

Summa kortfristiga skulder 56 899 52 175 55 987 51 889 

Summa eget kapital och skulder 867 455 830 310 866 200 829 672 

Ställda säkerheter 

Pantbrev i fastigheter 308 918 373 023 308 918 373 023 

Ansvarsförbindelser 

Fastigo 321 299 321 299 

15

16 

KASSAFLÖDESANALYS 


2012 2011 2012 2011 

Den löpande verksamheten 

Resultat efter finansiella poster ................................................... -3 773 -860 -3 764 -1 365 

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet ......................... 22 799 21 532 22 776 21 509 

..................................................................................................... 19 026 20 672 19 012 20 144 

Betald inkomstskatt ..................................................................... -589 -797 -588 -797 

Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 18 437 19 875 18 424 19 347 

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: 

Ökning (-) / minskning (+) av förråd och lager ....................... -214 8 -214 8 

Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar ...................... 475 1 343 450 1 379 

Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder .......................... 4 724 8 877 4 098 8 873 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 23 422 30 103 22 758 29 607 

Investeringsverksamheten 

Förvärv av fastigheter ................................................................. -53 643 -43 169 -43 843 -43 124 

Förvärv av inventarier ................................................................. -1 964 -2 543 -1 964 -2 543 

Ökning av långfristiga fordringar och värdepappersinnehav ...... -20 152 -20 152 

Ökning långfristig fordran dotterföretag ..................................... 0 0 -8 600 0 

Ökning av andelar i dotterföretag ............................................... 0 0 - 1 200 0 

Kassaflöde från investeringsverksamheten -55 627 -45 560 -55 627 -45 515 

Finansieringsverksamheten 

Upptagna långfristiga lån ............................................................ 348 228 288 246 348 228 288 246 

Inlösen av långfristiga lån ........................................................... -298 228 -252 851 -298 228 -252 851 

Amortering av långfristiga lån .................................................... -13 017 -10 401 -13 017 -10 401 

Utbetald utdelning ....................................................................... -200 -200 -200 -200 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 36 783 24 794 36 783 24 794 

Årets kassaflöde ........................................................................ 4 578 9 337 3 914 8 886 

Likvida medel vid årets början ............................................... 41 536 32 199 40 923 32 037 

Summa likvida medel vid årets slut ....................................... 46 114 41 536 44 837 40 923

NOTER Koncern Moderbolag 


Not 1. Redovisningsprinciper 

Finnvedsbostäder AB årsredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen 

och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 i Årsredovisning i 

mindre aktiebolag (K2 reglerna). 

Intäkter 

Hyresintäkter redovisas i den period hyrorna avser. Övriga intäkter redovisas i den 

period intäkterna uppkommer. 

Inkomstskatter 

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende 

aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten 

skatt. 

Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs 

enligt de skatteregler och skattesatser som är aviserade och med stor säkerhet kommer 

att fastställas. 

För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande 

skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas 

direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt 

balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade 

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. 

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga 

avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan 

avräknas mot överskott vid framtida beskattning. 

Fordringar 

Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som 

anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det 

belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. 

Koncernbidrag 

Mottaget/lämnat koncernbidrag redovisas i resultaträkning som bokslutsdisposition. 

Varulager 

Varulager värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av 

anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. 

Kassaflödesanalys 

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet 

omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. 

Materiella anläggningstillgångar 

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med 

avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig 

nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas 

som kostnader. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över 

tillgångens bedömda nyttjandeperiod. 

När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall 

tillgångens restvärde. Tillämpade avskrivningsprinciper framgår av följande tabell. 



Byggnader 2% 2% 2% 2% 

Fordon, inventarier, anslutn. 

avgifter, kabel-TV invest. 20% 20% 20% 20% 

Bostadslånepost 10% 10% 10% 10% 

Not 2. Hyresintäkter 

Hyror för bostäder 131 876 129 217 129 943 127 303 

Hyror för lokaler 39 887 38 314 39 887 38 314 

Hyror för garage och carport 2 286 2 166 2 286 2 166 

Summa hyresintäkter, brutto 174 049 169 697 172 116 167 783 

Avgår: 

Hyresbortfall 

Outhyrda bostäder -4 439 -5 928 -4 131 -5 352 

Outhyrda lokaler -404 -435 -404 -435 

Outhyrda garage och carport -231 -197 -231 -197 

Summa outhyrt -5 074 -6 560 -4 766 -5 984 

Summa hyresintäkter efter outhyrt 168 975 163 137 167 350 161 798 

Tillval för bostäder 697 663 697 663 

Underhållsrabatter -1 709 -1 605 -1 709 -1 605 

övriga rabatter -647 -595 -647 -595 

Summa hyresintäkter, netto 167 317 161 600 165 692 160 261 

Not 3. Övriga förvaltningsintäkter 

Återbetalning premier FORA 448 0 448 0 

Skadeersättningar från hyresgäster 117 169 117 169 

Statliga bidrag 92 237 92 237 

Bostadsanpassningsbidrag 135 180 135 180 

Bredband 1 682 1 436 1 682 1 436 

övrigt 1 130 1 336 1 274 1 458 

Summa övriga förvaltningsintäkter 3 605 3 358 3 749 3 480 

Not 4. Personal 

Medeltalet anställda och fördelning på; Kvinnor 12 11 

Män 41 41 

Totalt 53 52 

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 

Löner och andra ersättningar 16 380 16 233 16 380 16 233 

varav styrelse och VD 950 år 2012, 

832 år 2011 

Sociala kostnader 6 897 6 778 6 897 6 778 

varav pensionskostnader 1397 år 2012, 

1338 år 2011 

Uttagsskatt 2 290 2 278 2 290 2 278 

Summa 25 567 25 289 25 567 25 289 

Styrelseledamöter och ledande 

befattningshavare antal varav män antal varav män 

Styrelseledamöter 7 57% 7 57% 

Verkställande direktör och ledande 

befattningshavare 6 83% 6 83% 

Not 5. Driftskostnader 

Reparationer 

Reparationskostnader 9 479 8 432 9 456 8 386 

Fastighetsskötsel 

Skötselkostnader, inre och yttre 15 331 15 429 15 331 15 429 

17

18 



Sophantering 

Renhållningsavgifter 

Förbrukning 

4 505 4 278 4 477 4 256 

Värme och varmvatten int. och externt 20 370 18 027 20 097 17 783 

Vattenkostnad 8 300 8 066 8 215 7 997 

Elavgifter 7 026 7 740 7 026 7 740 

Summa 35 696 33 833 35 338 33 520 

Riskkostnader 

Riskkostnader 1 939 2 937 1 859 2 932 

Administration 

Administration 11 190 11 167 11 190 11 156 

Hyresgästmedel 

Boinflytande 240 235 240 235 

Fritidsmedel 169 135 169 135 

Fritidslokaler 528 508 528 508 

Hyressättningsavgift 298 294 298 294 

1 235 1 172 1 235 1 172 

övrigt 

Bredband 1 788 1 355 1 646 1 212 

övrigt 3 768 3 472 3 232 3 483 

Summa övriga kostnader 5 556 4 827 4 878 4 695 

Summa driftskostnader 84 932 82 074 83 764 81 545 

Ersättning till revisorer, PWC ingår i administrationskostnader med 200 (197) varav 

skatterådgivning 94 (90) tkr. 

Not 6. Avskrivning enligt plan 

Byggnader 20 119 19 334 20 096 19 311 

Balanslånepost 597 597 597 597 

Inventarier 1 628 1 600 1 628 1 600 

Summa avskrivningar enligt plan 22 344 21 531 22 321 21 509 

Not 7. Övriga rörelsekostnader 

Förlust utrangering 180 0 180 0 

Not 8. Bokslutsdispositioner 

Återföring av periodiseringsfond 0 0 8 000 6 000 

Koncernbidrag 0 0 0 59 

Not 9. Skatt på årets resultat 

Aktuell skatt för året -589 -860 -588 -773 

Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 0 2 0 2 

Uppskjuten skatt avseende förändring av 

temporära skillnader 1 629 948 -478 -601 

1 040 90 -1 066 -1 371 

Not 10. Förvaltningsfastigheter 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 

Ingående anskaffningsvärden 1 077 482 1 034 683 1 077 482 1 034 683 

Årets investeringar 36 194 42 799 26 394 42 799 

Omklassificering 1 154 0 

Försäljning och utrangering byggnader -563 _______0 -563 _______0 

Utgående ackumulerade 

anskaffningsvärden byggnader 1 114 267 1 077 482 1 103 313 1 077 482 


2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 

Ingående avskrivningar -361 189 -341 878 -361 189 -341 878 

Omklassificering -50 0 

Årets avskrivning -20 119 -19 311 -20 096 -19 311 

Försäljning och utrangering 108 0 108 0 


avskrivningar -381 250 -361 189 -381 177 -361 189 

Utgående redovisat värde byggnader 733 017 716 293 722 136 716 293 

Ingående anskaffningsvärde mark 43 007 42 234 40 946 40 173 

Förvärv 344 773 344 773 

Utgående anskaffningsvärde mark 43 351 43 007 41 290 40 946 

Utgående redovisat värde 776 368 759 300 763 426 757 239 

Not 11. Förbättringsutgifter på annans byggnad 

Ingående anskaffningsvärde 1 154 1 109 

Inköp 0 45 

Omklassificering -1 154 0 

Utgående ackumulerade anskaff.värde 0 1 154 

Ingående avskrivning -50 -28 

Omklassificering 50 -22 

Utgående ackumelerade avskrivningar 0 - 50 

Utgående restvärde enligt plan 0 1 104 

Not 12. Balanslånepost 

Bostadslånepost 

Ingående bokfört värde 597 1 195 597 1 195 

Årets avskrivning -597 -597 -597 -597 

Utgående bokfört värde 0 597 0 597 

Not 13. Inventarier 

Ingående anskaffningsvärde 27 621 26 638 27 621 26 638 

Årets investeringar 1 980 2 583 1 980 2 583 

Försäljning och utrangeringar -2 419 -1 600 -2 419 -1 600 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 27 182 27 621 27 182 27 621 

Ingående avskrivningar -23 301 -23 261 -23 301 -23 261 

Årets avskrivningar -1 628 -1 600 -1 628 -1 600 

Försäljning och utrangeringar 2 403 1 560 2 403 1 560 


avskrivningar -22 526 -23 301 -22 526 -23 301 

Utgående redovisat värde 4 656 4 320 4 656 4 320 

Not 14. Pågående ny- och ombyggnader 

Nybyggnation Salvian 19 746 3 599 19 746 3 599 

övrigt 7 617 6 659 7 617 6 659 

27 363 10 258 27 363 10 258 

Not 15. Andelar i koncernföretag 

Aktier i Studentbostäder 

i Värnamo AB 1000 aktier 0 0 1 300 100 

Not 16. Långfristiga fordringar och värdepappersinnehav 

HBV insatskapital 40 40 40 40 

HBV återbäringsmedel 343 326 343 326 

Swedbank 33 aktier 4 3 4 3 

OK insats 95 93 95 93 

Sveriges Vindkraftkooperativ 200 andelar 1 100 1 100 1 100 1 100



Vallerstad Vind ekonomisk 

förening 1400 andelar 8 260 8 260 8 260 8 260 

Klämman Vind AB 50 aktier ____5 ____5 ____5 ____5 

9 848 9 827 9 848 9 827 

Not 17. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 

Räntebidragsfordran 0 12 0 12 

Övriga förutbetalda kostnader 

och upplupna intäkter 1 219 1 242 1 205 1 242 

1 219 1 254 1 205 1 254 

Not 18. Eget kapital 

Koncernen Aktiekapital Reservfond Fritt eget Summa 

kapital 

Vid årets ingång 6 200 24 296 126 255 156 751 

Utdelning -200 -200 

Förskjutning mellan bunda 

och fria reserver -5 903 5 903 0 

Årets resultat _____ _____ -2 733 -2 733 

6 200 18 393 129 225 153 818 

Moderbolaget Aktiekapital Reservfond Fritt eget Summa 

kapital 

Vid årets ingång 6 200 13 527 126 012 145 739 

Utdelning 2011 -200 -200 

Årets resultat _____ ______ 3 170 3 170 

Vid årets utgång 6 200 13 527 128 982 148 709 

Not 19. Obeskattade reserver 12/31/2012 12/31/2011 12/31/2012 12/31/2011 

Periodiseringsfond 2007 0 0 6 503 14 503 

0 0 6 503 14 503 

Not 20. Långfristiga skulder 

Skulder som konventeras inom 1 år 

med rätt att byta kreditgivare 258 315 219 830 258 315 219 830 

Skulder som förfaller senare 

än 1 år men senast 5 år 135 000 135 000 135 000 135 000 

Skulder som förfaller senare 

än 5 år men senast 10 år 275 000 275 000 275 000 275 000 

Summa långfristiga skulder 668 315 629 830 668 315 629 830 

Amorteringar under kommande 

år redovisas som 

kortfristig skuld -13 826 -12 324 -13 826 -12 324 

Återstår summa långfristiga skulder 654 489 617 506 654 489 617 506 

Av Värnamo kommun lämnad borgen 372 329 268 840 372 329 268 840 

Not 21. Derivatinstrument, ränteswapar 

Ränteswapar används för att förändra räntebindningstiden som ett alternativ till konventionella lån. 

Finnvedsbostäder har nio tioåriga ränteswapar på nominellt 270 miljoner, en sjuårig ränteswap på 

nominellt 85 miljoner och två femåriga ränteswapar på nominellt 55 miljoner. Swaparna förfaller 

under 2014, 2015, 2016, 2018, 2019, 2020 och 2021. Vid årsskiftet fanns ett undervärde på 35,4 

(29,2) miljoner på ränteswapar. 

Not 22. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 

Upplupna ej förfallna räntor 2 486 2 009 2 486 2 009 

Förutbetalda hyror 4 671 15 536 4 587 15 459 

Upplupna semesterersättningar 1 839 1 759 1 839 1 759 

Övriga upplupna kostnader och 

förutbetalda intäkter 5 257 4 327 5 257 4 304 

14 253 23 630 14 169 23 531 

Värnamo den 19 mars 2013 

Lars Lejon Petra Bedin Britt-Marie Sellén-Nilsson 

Rolf Arvidsson Xhilda Bushati Kent Blixt 

Anders Nordangård Börje Göransson 

VD 

Min revisionsberättelse har avgivits den 19 mars 2013 

Mats Nilsson 

auktoriserad revisor 



19

20 

REVISIONSBERÄTTELSE 

Till årsstämman i Finnvedsbostäder AB, org.nr 556081-4393 

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen 

Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för 

Finnvedsbostäder AB för år 2012. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta 

versionen av detta dokument på sidorna 3-19. 

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och 

koncernredovisningen 

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta 

en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt 

årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande 

direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och 

koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa 

beror på oegentligheter eller på fel. 

Revisorns ansvar 

Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen 

på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International 

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver 

att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå 

rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller 

väsentliga felaktigheter. 

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om 

belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma 

riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, 

vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning 

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta 

för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge 

en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga 

med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande 

om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en 

utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts 

och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar 

i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i 

årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga 

som grund för mina uttalanden. 

Uttalanden 

Enligt min uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats 

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden 

rättvisande bild av Finnvedsbostäder AB:s och dess dotterföretags finansiella 

GRANSKNINGSRAPPORT 

Till fulImäktige i Värnamo kommun 

Till årsstämman i Finnvedsbostäder AB Org nr 556081-4393 

GRANSKNINGSRAPPORT 

Jag, av fullmäktige i Värnamo kommun utsedd lekmannarevisor, har granskat 

Finnvedsbostäder AB:s verksamhet. 

Granskningen har utförts enligt Aktiebolagslagen, Kommunallagen, 

kommunens revisionsreglemente samt god revisionssed i kommunal 

verksamhet. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning 

som behövs för att ge rimlig grund får bedömning och ansvarsprövning. Jag 

har löpande följt verksamhet och ekonomi genom att tagit del av styrelsens 

ställning per den 31 december 2012 och av dessas finansiella resultat och 

kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är 

förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. 

Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen 

för moderbolaget och för koncernen. 

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar 

Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag 

även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst 

eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Finnvedsbostäder 

AB för år 2012. 

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar 

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande 

bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören 

som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. 

Revisorns ansvar 

Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner 

beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av 

min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. 

Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande 

bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrelsens motiverade yttrande 

samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget 

är förenligt med aktiebolagslagen. 

Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision 

av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, 

åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot 

eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag 

har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på 

annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller 

bolagsordningen. 

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga 

som grund för mina uttalanden. 

Uttalanden 

Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen 

och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören 

ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 


Mats Nilsson 

Auktoriserad revisor 

protokoll och i samtal med styrelsen. 

Jag bedömer att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från 

ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Jag bedömer även att bolagets 

interna kontroll har varit tillräcklig. 


Marianne järletun

STyRELSE OcH REVISORER 

Ordinarie: 

Lars Lejon ordf. Rydaholm 

Petra Bedin v. ordf. Bor 

Britt-Marie Sellén-Nilsson v. ordf. Rydaholm 

Rolf Arvidsson Värnamo 

Kent Blixt Värnamo 

Anders Nordangård Värnamo 

Xhilda Bushati Värnamo 

Revisorer utsedda av bolagstämman: 

Mats Nilsson aukt. revisor PwC AB 

suppleant: Christer Johansson PwC AB 

Revisorer utsedda av kommunfullmäktige: 

Marianne järletun Värnamo 

suppleant: Donald Crona Värnamo 

Suppleanter: 

Annelie Hermansson Värnamo 

jan Ågren Värnamo 

David Huynh Värnamo 

Tommy Sörensen Värnamo 

Milka Cado Värnamo 

Ingemar Lindman Värnamo 

Mario Mikulic Värnamo 

Arbetstagarerepresentanter: 

Patrik Johansson Värnamo 

per Karlsson Värnamo 

Verkställande direktör: 

Börje Göransson Värnamo 

Organisationstillhörighet; SABO, FASTIGO, HBV 

Lars Lejon 

Rolf Arvidsson 

Xhilda Bushati 

VD Börje Göransson 

Petra Bedin 

Kent Blixt 

Patrik Johansson 

Britt-Marie Sellén- 

Nilsson 

Anders Nordangård 

per Karlsson 

21

22 

BOSTADSLÄGENHETER 2012-12-31 

Flyttningsfrekvens 

2012-01-01 – 12-31 

Område Fastighet Bostadslgh 1 r 1+ 2+ 3+ 4+ 5+ S:a Hyra kr/m 2 Lokaler Garage + Summa Varav intern 

nummer yta m 2 rk rk rk rk rk lgh 2012 1) carportar omflyttning 

centrum 

501 Broarna 3 606 21 21 841 4 4 1 

505 Blomman 13 372 1 4 5 693 3 1 

506 Blomman 11 158 4 4 581 

509 Fasanen 7-8 681 4 8 12 763 

548 Broarna 1 – 1 

553 Luddö 1 1 468 36 36 – 1 

561 Falken 27 373 2 4 6 801 1 

Väster 

512 Lyckan 19 10 727 28 75 41 18 1 163 779 21 24 33 7 

514 Högaloft 7 14 991 12 45 73 80 35 4 237 731 59 91 45 11 

515 Prästen 4 3 175 24 12 36 673 4 5 7 2 

521 Ling 4 738 9 5 14 715 4 

547 Pustakulle 7 409 2 4 6 734 2 2 

552 Gröna Lunden 1 1 451 36 36 – 1 

503 Greven 4 262 1 4 5 682 2 

518 Doktorn 3, 4, 14 32 601 29 41 223 194 20 478 727 21 179 62 11 

519 Borgaren 13 2 153 4 5 11 4 2 26 656 1 2 1 1 

549 Citronen 6 etapp 2 2 226 6 16 10 32 1007 

550 Citronen 6 etapp 1 2237 5 12 10 4 31 906 1 Totalt Citronen 

551 Citronen 1 – 1 13 4 

554 Apollofjärilen 1 1 962 6 14 2 22 1008 5 1 

Norr 

502 Trillan 7 180 1 1 2 640 1 1 

517 Giggen 6 3 203 15 7 28 50 718 26 17 4 

522 Långa Raden 20 4 598 14 39 22 3 78 758 5 19 19 4 

560 Trillan 12 250 5 5 869 2 

523 Åbrinken 24, Oxtorget 3120 14 14 6 6 40 1038 9 

öster 

537 Stensötan 1 1 334 36 36 – 1 

570 Spettet 1, Vråen 1 6 236 20 42 28 6 96 733 48 

571 Skytten 13, Vråen 1 4 870 24 30 26 2 82 738 2 45 Totalt Vråen 1 

572 Släggan 4, Vråen 1 1 28 8 

573 Härfågeln 1, Vråen C 4 

574 Trädkryparen 2, Vråen C 394 8 8 870 1 Totalt Vråen C 

575 Trädkryparen 3, Vråen C 1 4 1 

576 Brushanen 1 Vråen C – 9 5 

577 Skatan 1, Vråen 2 a 8 888 21 35 41 22 4 123 726 1 59 20 4 

578 Nötskrikan 1, 2, 4, 5, del av 3 9 390 20 32 46 21 6 125 805 3 90 24 5 

579 Nötskrikan 3, Östrabo 2 157 11 25 4 40 798 1 8 

580 Brushanen 2, Vråen C 3 676 22 16 22 60 1 331 2 6 1

BOSTADSLÄGENHETER 2012-12-31 

Flyttningsfrekvens 

2012-01-01 – 12-31 

Område Fastighet Bostadslgh 1 r 1+ 2+ 3+ 4+ 5+ S:a Hyra kr/m2 Loka- Garage + Summa Varav intern 

nummer yta m2 rk rk rk rk rk lgh 20121) ler carportar omflyttning 

Bredaryd 

207 Bredaryd 10:8 182 1 1 1 3 621 2 3 

208 Bredaryd 4:14 314 6 1 7 688 

209 Bredaryd 4:42 348 6 6 829 

234 Bredaryd 35:1 1 588 9 1 17 1 28 683 5 16 

235 Bredaryd 20:32 3 082 14 28 12 54 820 8 

240 Bredaryd 20:53 1 695 5 23 28 835 1 

241 Bredaryd 20:68 260 4 4 847 

248 Bredaryd T.3:22 1 414 10 8 2 20 806 10 Totalt Bredaryd 

259 Bredaryd 20:30, Bredäng 1 240 19 10 29 – 1 49 4 

Forsheda 

331 Forsheda Å.3:136 1 460 6 16 4 26 702 3 16 

332 Forsheda 10:1 2 268 10 20 4 4 38 701 7 11 Totalt Forsheda 

333 Forsheda Å.3:155 2 681 9 28 9 46 688 7 24 9 

335 Forsheda 5:12 2. 834 1 5 6 12 1 177 

Bor 

620 Bor N 1:141 1 146 6 6 6 18 643 14 Totalt 

621 Bor N 1:164 816 12 12 639 8 1 

622 Bor N 1:107, 1:112 183 1 1 2 592 

654 Bor N 1:262 Ängslyckan 1 

655 Bor N 1:262 Bollvivegården 663 17 17 – 1 

Rydaholm 

723 Hjortsjö 7:13 1 316 6 4 12 22 697 3 10 

724 Sävrarp S. 2:61 1 032 6 4 8 18 711 2 8 

726 Nederled N. 2:215 3 128 6 23 14 4 47 713 6 24 

727 Sävrarp M. 1:154 586 6 4 10 701 

728 Nederled S. 3:8 311 4 4 645 7 

729 Nederled Norreg. 2:289, Vårdc – 1 

738 Nederled S. 3:91 166 2 1 3 703 4 Totalt Rydaholm 

756 Sävrarp 1:166 Lindgården 1 263 17 10 27 915 1 29 3 

Summa 152 862 41 534 907 735 195 25 2 396 773 191 725 428 83 

1. Bostadshyra exkl. bränsleavgifter. 2. Kooperativ hyresrätt. 

Antal 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

585 

146 

2000 

566 

147 

2001 

561 

166 

2002 

538 

141 

AVFLYTTNING inkl. BYTE 

544 

177 

2003 2004 

543 

148 

2005 

544 

151 

2006 

464 

114 

2007 

450 

92 

2008 

449 

109 

2009 

445 

101 

2010 

Totala antal 

flyttningar 

Intern 

omflyttning 

423 

85 

2011 

428 

83 


Flyttningsfrekvens för bostadslägenheter* 2012-01-01 – 2012-12-31 

Lägenhetsstorlek Antal Flyttningar antal Flyttningar % 

lgh 2012 2011 2012 2011 

1 ROK 394 125 184 32 34 

2 ROK 856 146 150 17 17 

3 ROK 729 115 99 16 13 

4 ROK 195 35 37 18 19 

5 ROK 25 7 3 28 12 

Summa 2 199 428 423 19 19 

* exklusive 185 vårdbostäder samt boföreningen Forsparken, kooperativ. 

23

24 

FASTIGHETSINNEHAV 2012-12-31 

Område Beteckning Byggnadsår Anskaffningsvärde Ack. avskrivn. Bokförda restvärden Taxeringsvärde 

inklusive bidrag 

Totalt (tkr) Mark 

207 Bredaryd 10:8 1949 1 618 377 1 241 1 047 158 

208 Bredaryd Norregård 4:14 1930/69 1 004 284 720 906 158 

209 Bredaryd 4:6 1999 3 061 804 2 256 1 534 195 

210 Bredaryd 7:35 1998 300 60 240 90 90 

234 Bredaryd 35:1 1962-64 3 109 1 847 1 262 5 382 984 

235 Bredaryd 20:32 1969/2000/2007 26 990 6 203 20 787 10 899 1 934 

240 Bredaryd 20:53 o 20:68 1971/2007 16 921 4 909 12 012 7 805 2 668 

248 Bredaryd Torp 3:22 1986 13 004 5 838 7 166 4 979 795 

259 Bredaryd 20:70 1994 17 754 5 908 11 846 6 849 876 

Summa 83 761 26 230 57 531 39 491 7 858 

331 Forsheda 3:136 1964 3 049 1 603 1 446 4 787 917 

332 Forsheda 10:1 1966-67 9 382 2 654 6 728 7 402 1 417 

333 Forsheda 3:155 1970-71 7 792 2 967 4 825 8 880 1 680 

335 Forsheda 5:12 2011 19 763 448 19 315 5 120 834 

Summa 39 986 7 672 32 315 26 189 4 848 

501 Broarna 3 1948/86 1 408 454 954 3 038 724 

502 Trillan 7 1970/84 449 145 304 1 391 387 

503 Greven 4 1942/76 509 189 320 1 112 294 

505 Blomman 13 1946/86 910 222 689 1 505 342 

506 Blomman 11 1930/84 359 138 221 667 176 

509 Fasanen 7-8 1945 7 224 1 188 6 036 3 405 648 

512 Lyckan 19 1950-54/88-90 86 675 36 698 49 977 60 139 11 857 

514 Högaloft 7 1958-62 75 810 31 646 44 164 75 179 18 110 

515 Prästen 4 1963-64 9 535 4 188 5 346 15 356 3 572 

517 Giggen 6 1968 8 730 3 533 5 197 15 402 3 602 

518 Doktorn 3,4,14 1969-72/73/84 187 230 56 524 130 706 183 808 40 539 

519 Borgaren 13 1956/89 12 593 5 121 7 472 11 112 2 429 

521 Ling 4 1972 1 706 676 1 030 3 813 828 

522 Långa Raden 20 1973 13 528 5 455 8 073 25 000 5 093 

523 Åbrinken 24 2006 49 635 6 468 43 168 24 910 3 510 

537 Stensötan 1 1975 15 207 5 261 9 945 10 651 2 034 

547 Pustakulle 7 1940 2 876 1 036 1 840 2 059 540 

548 Broarna 1 1999 9 958 1 978 7 980 

549-550 Citronen 6 1991/2001 49 378 19 953 29 425 30 534 5 048 

551 Citronen 1 1992 3 183 2 436 747 

552 Gröna Lunden 1994 29 719 10 445 19 274 

553 Luddö 1994 32 360 10 939 21 421 13 500 2 346 

554 Apollofjärilen 2004 23 813 4 045 19 768 15 206 2 206 

560 Trillan 12 1938 930 289 641 1 359 288 

561 Falken 27 1945 1 602 497 1 105 2 061 418 

570-72 Vråen 1 (Spettet 1, 1977 39 470 17 797 21 673 59 352 12 695 

Skytten 13, Släggan 4)

FASTIGHETSINNEHAV 2012-12-31 

Område Beteckning Byggnadsår Anskaffningsvärde Ack. avskrivn. Bokförda restvärden Taxeringsvärde 

inklusive bidrag 

Totalt (tkr) Mark 

573 Härfågeln 1, vårdcentral 1993 26 391 13 073 13 318 

573 Härfågeln 1, härbärget 1993 9 279 3 224 6 055 4 633 877 

574-575 Trädkryparen 3, 2 1976 15 956 6 754 9 202 7 449 1 712 

576 Brushanen 1 1976 6 844 830 6 014 

577 Skatan 1, Vråen 2 1978 42 028 18 471 23 557 47 057 9 883 

578 Nötskrikan 1, 2, del av 3, 4 1980-84,89 73 417 29 691 43 726 50 965 10 879 

579 Nötskrikan 3, Vråen 3 a:1 1980 9 246 3 044 6 202 11 626 2 426 

580 Brushanen 2 2010 85 284 4 163 81 121 36 746 3 346 

Summa 933 241 306 572 626 669 719 035 146 809 

620 Bor 1:141 1969 1 778 1 016 761 3 229 524 

621 Bor 1:164 1971 1 038 451 586 2 344 357 

622 Bor 1:107 mfl 1929 889 19 870 717 230 

654 Bor Norregård 1:195 1992 7 475 5 143 2 332 

655 Bor 1:262 1994 15 572 5 301 10 271 3 470 404 

Summa 26 751 11 931 14 820 9 760 1 515 

723 Hjortsjö 7:13 1965 4 515 3 290 1 226 3 773 575 

724 Sävrarp 2:61 1966 1 817 947 870 2 948 451 

726 Nederled 2:215 1968-69/81 10 973 5 808 5 166 9 116 1 368 

727 Sävrarp 1:154 1972 1 798 801 997 1 682 256 

728 Nederled 3:8 1972 1 934 1 359 576 1 322 217 

729 Nederled Norregård 2:289 1990 8 770 5 149 3 621 

738 Nederled Stallagård 3:91 1951 7 737 3 524 4 213 

756 Sävrarp 1:166 1994 23 320 7 898 15 422 4 882 593 

Summa 60 865 28 773 32 091 23 723 3 460 

Summa total 1 144 603 381 178 763 426 818 198 164 490 

25

26 

FEM ÅR I SAMMANDRAG 

2012 2011 2010 2009 2008 

VERKSAMHETEN 

Omslutning.................................. 866 200 829 672 798 647 751 675 704 063 

Omsättning.................................. 169 441 163 741 157 219 159 707 148 973 

Periodiskt och löpande underhåll......... 50 595 44 511 39 076 38 222 33 802 

Avsättning till periodiseringsfond........ 0 0 0 0 0 

Resultat....................................... 3 170 3 323 3 992 4 367 4 710 

Direktavkastning tot. kapital %........... 4,7 5,2 5,1 6,3 6,3 

Kassalikviditet % .......................... 84 90 96 70 65 

Soliditet %................................... 17,7 18,8 19,8 20,7 21,6 

LEDIGA LÄGENHETER 

Antal lediga 31/12.......................... 44 51 89 54 24 

Antal lediga %.............................. 2,0 2,3 3,8 2,5 1,1 

Hyresbortfall lediga........................ 4 766 5 984 5 564 3 145 2 422 

Hyresbortfall i % av oms.................. 2,8 3,7 3,5 2,0 1,6 

ANSTÄLLDA 43 44 44 41 41 

FASTIGHETSVÄRDE 

Anskaffningsvärde.......................... 1 144 603 1 118 430 1 074 856 943 444 934 419 

Pågående arbeten........................... 27 363 10 258 10 706 59 760 10 539 

Bokfört värde inkl. pågående............. 790 789 767 497 743 684 708 383 667 045 

Bokfört värde exkl. ej fastighetstaxerade 730 527 705 953 680 786 635 055 593 717 

Taxeringsvärde.............................. 818 198 813 781 799 207 676 229 664 994 

MILJÖNYCKELTAL 

Värmeförbrukning kWh * 28 738 000 29 365 000 29 011 000 29 171 300 29 864 000 

Fjärrvärme/pellets andel % 89,7 90,32 90,3 90 89,9 

Elvärmeandel, % 7,3 7,1 7,2 7,8 6,6 

Oljeandel, % 2,9 2,6 2,5 2,2 3,5 

Spec. värmeförbrukning kWh/m 2 * 156,8 161,3 166 170 174 

Fastighetsel kWh 3 076 000 3 093 000 3 013 000 3 081 000 3 166 000 

Spec. fastighetsel kWh/m 2 16,8 17,0 22,4 22,2 22,4 

Kollektivel 319 000 292 000 1 672 000 1 581 000 1 616 000 

Vattenförbrukning m 3 256 000 262 000 271 500 277 800 283 800 

Spec. vattenförbrukning m 3 /m 2 1,42 1,46 1,50 1,57 1,61 

Uthyrningsgrad, genomsnitt % 98,4 98,5 96,5 97,5 98,6 

Sabos energiförbrukningstal** 135 137 145 148 146 

Definitioner: Direktavkastning på totalt kapital = Rörelseresultat + avskrivningar dividerat med totalt kapital 

Kassalikviditet= Omsättningstillgångar - lager dividerat med kortfristiga skulder 

Soliditet= Eget kapital + 73,7% av obeskattade reserver dividerat med totala kapitalet 

* Normalår - korrigerat ** Nyckeltal baserat på a-temp och energi-index

HISTORIK 

Finnvedsbostäder AB är det allmännyttiga 

bostadsföretaget i Värnamo Kommun. 

Vi förvaltar 2 396 lägenheter, kontors- och 

affärslokaler, fritidsgårdar, daghem, förskolor, 

minidagis, tandpolikliniker, vårdcentraler, 

servicelokal för pensionärer samt lagerlokaler 

och föreningslokaler. 

Det innebär att drygt en tredjedel av kommunens 

invånare dagligen kommer i kontakt 

med oss och våra fastigheter. 

Huvudparten av våra fastigheter finns i 

centralorten Värnamo, men vi har även 

lägenheter i Bredaryd, Forsheda, Bor och 

Rydaholm. 

1948 

Stadsfullmäktige i Värnamo bildar stiftelsen 

Värnamo-hus, för kommunal bostadsproduktion. 

Till styrelsens ordförande väljs J.A. Jonasson. 

1949 

Värnamohus övertar det nyproducerade barnrikeshuset 

Lyckan 2. Fyra familjer flyttar in. 

1951 

Värnamohus första egna fastigheter, Lyckan 15, 

är klara för inflyttning. Styrelsen anställer första 

vaktmästaren. 

1957 

Värnamohus förvaltar nu 276 lägenheter. 

Arvid Carlsson utses till ny ordförande. 

1958 

Värnamohus anställer fastighetsförvaltare och 

ansluter sig till SABO, Sveriges Allmännyttiga 

Bostadsföretag. 

1960 

Anslutning till KAB, Sveriges Kooperativa och 

Allmännyttiga Bostadsföretags Förhandlingsorganisation. 

Inflyttning på Högaloft. Lägenhetsinnehavet har 

ökat till 422. Dessutom förvaltar man 45 lokaler 

och 103 garage. 450 personer i bostadskö. 

1963 

Inflyttning i kvarteret Prästen. Vid årets slut var 

8 personer anställda i Stiftelsen, som nu förvaltar 

545 lägenheter, 5 affärer, 103 garage och 

55 övriga lokaler. 

1969 

Karl-Gustav Gustavsson ny ordförande. 

1971 

Kvarteret Doktorn med 437 lägenheter börjar bli 

klart. Värnamohus producerar därmed sin 1000:e 

lägenhet, och förvaltar vid bokslutet 1.115 

lägenheter. 

1973 

I samband med kommunsammanslagningen 

ingår Värnamohus i fusion med övriga allmännyttiga 

bostadsföretag i kommunen, och bildar 

Värnamo Kommunala Bostads AB. 

Josef Bloom ny ordförande. 

1977 

Anders Nordangård ny ordförande. 

1978 

Allmännyttans största bostadsprojekt, kvarteret 

Vråen med 447 lägenheter, är inne i sitt intensivaste 

skede och under året passeras 2.000 

lägenheter. Vid årets slut förvaltas 2.044 lägenheter 

och personalstyrkan är 67 personer. 

1982 

Stig Fransson ny ordförande. 

1986 

Värnamo Kommunala Bostads AB omorganiseras 

och byter namn till Finnvedsbostäder AB. 

Vid årets slut förvaltar Finnvedsbostäder 2.161 

lägenheter och 58 personer sysselsätts i företaget. 

Ulf Melin ny ordförande. 

1989 

Gunnar Sibbmark ny ordförande. 

1992 

Lars Sjöholm ny ordförande. 

1994 

Vårdbostäderna Bredäng, Luddö, Gröna Lunden, 

Lindgården färdigställs. (Bollvivegården 

hösten 1993). 

1995 

Gunnar Sibbmark ny ordförande. 

2002 

Ombyggnad av kv. Högaloft slutförs. 

Kv. Citronen etapp 2 färdigställs. 

2003 

Lars Lejon ny ordförande. 

2005 

Finnvedsbostäder erhöll Värnamo Kommuns 

Miljöpris. Certifierades enligt ISO 14001:2004, 

ISO 9001:2000, AFS 2001:1. samt Miljödiplomerades. 

2006 

Passivhusen i kv. Oxtorget färdigställs. 40 unika, 

självuppvärmda lägenheter. 

2007 

Finnvedsbostäder säljer fastigheterna Korpen, 

Vipan, Svalörten och Pelikanen. Vid årets slut 

förvaltar Finnvedsbostäder 2.200 lägenheter. 

2009 

Finnvedsbostäder bildar dotterbolag, Studentbostäder 

i Värnamo AB. Bolaget förvaltar 50 

studentlägenheter som ägs av Värnamo kommun. 

2010 

Passivhusen, Brushanens 55+ boende klart för 

inflyttning. 

2011 

Kooperativa hyresrätten Forsparken, Forsheda 

klart för inflyttning. 


Studentbostäder i Värnamo AB förvärvar byggnader 

för 9,8 Mkr. 

27

28 

Sveaplan • Box 446 • 331 24 VÄRNAMO • Tel. vx – ett 0370-484 utmärkt boende 00 • Fax – 

0370-466 88 • Uthyrning 0370-484 02, 484 03 

E-post: info@finnvedsbostader.se • Hemsida: www.finnvedsbostader.se 

Ordförvandling 2013

Årsredovisning 2012 - Finnvedsbostäder AB

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?