Sigtunahem à rsredovisning 2008.pdf

SigtunahemÅrsredovisning 2008

InnehållVD har ordet................................................................... 3Om Sigtunahem ............................................................ 6Personalsidor................................................................. 8Miljö.............................................................................. 10Inflytande för hyresgästerna...................................... 12Ekonomi och finans.................................................... 14Förvaltningsberättelse ............................................... 16Resultaträkning........................................................... 18Balansräkning ............................................................. 20Kassaflöde................................................................... 22Noter och tilläggsupplysningar.................................. 23Granskningsrapport.................................................... 27Revisionsberättelse .................................................... 27Lägenhetstabell........................................................... 28Fastighetstabell........................................................... 29Bytesstatistik............................................................... 302

VD har ordetEn händelse under slutet av år 2008 som påverkar detsom skrivs i detta ”VD har ordet” är att Anette Sandsom var VD under hela 2008 valde att lämna Sigtunahemoch dra vidare och axla manteln som VD för Förvaltarensom är Sundbybergs allmännyttiga bostadsföretag.Det gav mig glädjen att ta över arbetet efterhenne från 1 februari 2009. Detta gör att mitt VD-ordmer får prägeln av tankar inför framtiden, förankrat imin kunskap om allt bra som redan finns i Sigtunahemidag. Men en av mina deviser är att det finns ingentingsom är så bra att det inte går att göra ännu bättre.Fler förändringar blir det inom ledningsgruppeninnan vi kan formera den nya ledningsgruppen. Vårfastighetschef Jan sa även han upp sig i slutet av 2008och därtill kommer att man en längre tid vetat att bolagetslojala ekonomichef Clas nu efter 34 år kommeratt gå i pension i sommar.Ledningsgruppen kommer därför i höst att ha undergåttstora förändringar. Rekrytering av ny fastighetschefoch ekonomichef är just nu i full gång. Vihar också i ledningen beslutat att uppgradera informationshanteringtill en strategisk företagsfråga ochhar därför utökat ledningsgruppen med vår nuvarandeIT-chef Fredrik. Under hösten kommer vi att tillsammansmed Persona utveckla gruppdynamiken i ledningsgruppenså att vi med bästa förutsättningar skallleda företaget effektivt med glädje och omtanke.Arbetet i ett fastighetsföretag handlar att utvecklaboendemiljöer. På Sigtunahem har vi valt att dagligendrivas av vår slogan ”Boende med omtanke”. Vifokuserar på ständiga förbättringar av produkten, d v slägenheterna, de allmänna utrymmena och utemiljön,genom att bygga nytt, bygga om och reparera. Menför att få en bra boendemiljö är inte detta tillräckligt.Utan det kanske allra viktigaste är att vi kan ge vårahyresgäster bästa tänkbara service. En trygg och renmiljö där varje hyresgäst får hjälp när det behövsoch alltid tas på allvar. Inte nog med detta, vi haräven extra plus i vår omtanke med våra unika projektValstasatsningen och Trivsamma Tingvalla. Från ochmed 2009 kommer vi även att engagera oss i projektet”Social ekonomi” tillsammans med Sigtuna kommun,arbetssupport handikappomsorgen och socialpsykiatrinoch arbetsförmedlingen. Detta kommer att ytterligarestärka vårt varumärke ”boende med omtanke”.Vår marknadsföring är även den unik på fastighetsmarknadenmed sina fyra nummer av vår egentidning Glimten och vår radioreklam och mycket mer.Glimten har rönt uppmärksamhet inte bara hos vårahyresgäster utan läses även av många andra i kommunen.Med marknadsföringen har vi satsat extra mycketpå att sätta Sigtuna kommun ännu mer på kartan som3

4en fantastisk bostadsort. Att detta är en viktig ochriktig satsning visas nu inte minst när vi mitt i rådandefinanskris hyr ut alla våra nyproducerade lägenheter.Sedan 2000 har vi inte haft några vakanser överhuvudtaget.Vi står redo för att fortsätta bidra till tillväxtenav Sigtuna kommun.Vår omtanke omfattar även miljöengagemangetvilket vi har grundlagt genom att vara miljöcertifieradeenligt ISO 14001. Vi arbetar för ett kretsloppsanpassatsamhälle där vi är väl medvetna om hur vår verksamhetpåverkar miljön och arbetar medvetet för att minimeravår del av samhällets miljöbelastning. Vi skötervåra fastigheter med miljöhänsyn i hela dess livscykel,från projektering via byggskede över förvaltning tilleventuell rivning. Under 2008 har bolaget investerati ett vindkraftverk som ligger i Landskrona. Detförsörjer oss med fastighetsel, motsvarande 30 % avvår årsförbrukning. Vi sparar ca 641 ton CO2 varje årbara genom att köra med vindkraft, då vindkraft interesulterar i några koldioxidutsläpp. På detta sätt harvi inte bara gjort en stor insats för vår miljö samtidigtsom vi fått en lägre kostnad.I årets mätning av nöjd medarbetar index (NMI)visade det sig att hela 83 % av medarbetarna är stoltaöver Sigtunahems uppdrag i samhället och lika stor andelställer upp för företaget. Det är mycket höga siffroroch en god utgångspunkt som jag som ny VD tar fastapå inför kommande medarbetarutveckling. Nöjda ochstolta medarbetare är en nödvändig förutsättning föratt förbättra servicen ytterligare till våra hyresgäster.Nöjda hyresgäster är en förutsättningen för ett effektivtoch framgångsrikt bostadsföretag som ägarna ochalla andra i kommunen kan vara stolta över. Därför harvi nu alla tillsammans börjat arbeta med resultatet såatt ledningsgruppen skall få en bra grund för kommandeutvecklingssatsningar inom personalutveckling.För att ytterligare stärka organisationen och skapaden bästa arbetsplatsen kommer vi att se över samtligaprocesser i företaget. Vi gör en första genomlysningav kompetensen i företaget för att på ett bättre sätt tatill vara den kompetens som våra medarbetare har ochkunna erbjuda utbildning som stärker varje person i sinyrkesutövning. En viktig kugge i personalutvecklingsarbetetär utvecklingssamtalen som vi vill göra ännubättre.Det man inte mäter finns inte annat än som hypoteser,förutfattade meningar och ogrundade uppfattningar.Med andra ord, mätning är en nödvändig utgångspunktför alla utvecklingssatsningar. För att veta vad viskall göra behöver vi veta hur nuläget ser ut. Den absolutviktigaste kunskapen i ett bostadsföretag är kunskapenom vad våra hyresgäster tycker om vårt arbete.

För mig är det självklart att vi varje år mäter kundnöjdheten.Därför startar vi med årlig kundmätning meddet marknadsledande benchmarkföretaget Aktiv Bosom årligen mäter ca 30 % av landets hyresrätter. Därkan vi jämföra oss med andra företag, både allmännyttigaoch privata. Hela personalen kommer att delaut kundenkäter den 28 april 2009. Systemet med årligmätning innebär att hälften av våra hyresgäster fördeladepå samtliga bostadsområden får besvara en 8-sidigenkät om service, produkt, varumärke, trend ochprisvärdhet. Resultatet kommer att ligga till grundför vårt arbete och våra prioriteringar. Vi kommer attpresentera vårt arbete i vårt nya informationsorgansom är förvaltningsinformationen som informerar omvad som är på gång i varje bostadsområde.Ett annat fokusområde är att med hjälp av ett analysverktyg”Qlick view” skapa enkel nyckeltalsinformationhämtade från våra grunddatasystem. På detta sättskall alla medarbetare kunna få en snabb bild över vadvi gör, vad det kostar och vad kunderna tycker om detvi gör.För att nå dit måste ekonomin redovisas på fastighetsnivå.Med detta som grund kan vi enkelt jämförade ekonomiska förutsättningarna i olika fastigheter.Nyproduktion och ombyggnationI slutet av 2008 färdigställdes 57 lägenheter i Steningebacke, 32 lägenheter i Steningehöjden samt 32lägenheter i Tvillingbackarna. Även nybyggnationenav 111 lägenheter i området centrala Valsta påbörjadesunder 2008, lägenheterna i centrala Valsta kommer attstå inflyttningsklara i två etapper, den 1 maj respektive1 juni 2009.Under 2008 startade också rent fysiskt det omfattandeprogrammet för ombyggnad av Sigtunahems äldrebostadsbestånd kallat ”Omtanken”. Den 15 septemberflyttade hyresgästerna in i det första renoverade ochombyggda huset på Ormbergsvägen 23 i Sigtuna. Vihar även byggt om två hus i Norrbacka som visades förhyresgästerna i mars. Återflyttningen hit kommer attske i sommar. Erfarenheterna från dessa projekt tarvi med oss och inför omtanken i Tingvalla kommer viatt göra ett omtag så att vi kan fördjupa hyresgästernasinflytande över processen. Vi kommer att bygga provlägenhetersom vi kan visa för samtliga hyresgäster idet aktuella ombyggnadsområdena och med enkäter tain de boendes synpunkter i processen.En sak är helt säker och det är att 2009 precis som2008 kommer att bli ett utvecklande och spännande årmed omtanke i fokus.Kicki Björklund, VD5

Sigtunahem i dag och i morgon6Trots alla kriser bygger Sigtunahem om och byggernytt. Vi är ett dynamiskt och expansivt bostadsföretagmed bästa läge. Mitt emellan Stockholm och Uppsala.Med Sveriges första och största mötesplats inomkommungränsen. Här har folk byggt bosättningar alltsedan kung Erik Segersälls storhetstid, i slutet av 900-talet. Och i dag möts fortfarande tiotusentals människorhär varje dag. I glädje och i tårar. Somliga på vägut i världen, andra på väg hem.Vi är stolta att på denna plats och i denna miljö gedrygt tio tusen hyresgäster möjlighet att bo och levaett gott liv. I attraktiva och tekniskt välutveckladebostäder, i en grön och trygg miljö. Byggda och förvaltademed hänsyn tagen till alla tänkbara miljöaspekter.Sigtunahem har under året fått ett tillskott om drygt200 hyresgäster som valt att bosätta sig i något avSigtunahems tre nya bostadsområden. Steninge backe,Steningehöjden och Tvillingbackarna, Sigtuna. Nyttmed dessa projekt är en medveten satsning på designoch arkitektur. Och även om projekten skiljer sig tilldet yttre finns flera gemensamma nämnare. Samtligahus är beklädda med putsad fasad i olika kulör. Allalägenheter har tillgång till stor balkong, terrass elleruteplats.Och samtliga arkitekter har lagt ner stor möda ochomsorg på att möta vitt skilda trender, krav och önskemål.I projekten presenteras det genom allt från öppnaplanlösningar till mer traditionella. Stora lägenheteroch små. Några i etage, andra som town house medegen ingång. I suterräng, alternativt via hiss till sjättevåning med milsvid utsikt över skog och mark. Medlite tur kan man även bjudas sjöglimt.För inre design har vi tagit hjälp av några av Sverigesbästa designers verksamma hos Thomas Sandellarkitekter, vilket resulterat i vackra och harmonisktinredda lägenheter med en hög grundstandard. Vadsägs om genomgående ekparkett, hall med klinker, köki utförande av Vedum i olika kulör och material. Därtillhällspis, bänkskivor i trä eller laminat, köksbeslagi olika design, kakel från Höganäs bara för att nämnanågra exempel.Människors boende bestäms som bekant av olikafaktorer. Det handlar om bostadens läge, standard,storlek och interiör. Men också om mjukvara som service,trygghet, miljö och annat som vi på Sigtunahemoförtrutet arbetar med.Vi är naturligtvis lika engagerade i utvecklingen avaktiviteter för att varje hyresgäst ska trivas och kännasig trygg i våra bostadsområden, som estetiskt tilltalandeoch energismarta byggnader. Balansen mellanbebyggelse, människa och miljö är viktig. Vårt ansvarstannar inte vid att erbjuda ett bra boende, utanomfattar också möjligheten att leva ett bra liv. Det ärlösningen på den ekvationen som bygger upp våraffärsidé – boende med omtanke.En viktig undersökning för att veta om vi lever upptill våra högt ställda förväntningar är vår Nöjd BoendeIndex mätning, som hittills genomförts vartannat årmen framgent kommer genomföras varje. Anledningenär helt enkelt att vi ska bli bäst i klassen kundnöjdhet.Överhuvudtaget händer det mycket i Sigtunahemjust nu. Förutom bygger nytt, bygger vi om. 3000lägenheter är föremål för en mer eller mindre omfattanderenovering. Brännbo och Norrbacka harredan fått påhälsning. Och efter att ha genomfört ettantal visningar liksom en mindre kundundersökning,förstår vi att vi träffat ganska rätt. Så nu arbetar vi likaoförtrutet vidare med att utveckla, justera och – när såbehövs – ändra i konceptet. Bara det bästa är gott nogför oss på Sigtunahem. Och det bästa för oss är detsom är bäst för våra hyresgäster.Vi kallar det boende med omtanke. Något som vitycker vi är bra på idag, men ska bli ännu bättre på imorgon.

anställda bidrar till företagets utveckling och måluppfyllelse.En stor del av personalen har lång anställningstidoch stor erfarenhet. Ungefär en tredjedel av deanställda har eftergymnasial utbildning. Tillsammansger det ett bostadsföretag med kompetensmässigt storbredd och styrka.Under året har det pågått ett gediget internt utbildningsprogramför all personal, kallat kunskapsbygget.Specialister inom ekonomi, personal och marknad harträffat all personal gruppvis med målsättningen att samtligaska ha kunskap om grunderna i fastighetsekonomi-,beslutsprocesser och byggandet av Sigtunahems varumärke.Totalt investerade Sigtunahem drygt 1,5 miljonerkronor i kompetensutvecklingsinsatser under 2008.Jämställdhet och mångfald. Sigtunahem arbetar föratt öka jämställdheten och mångfalden i organisationen.Ett viktigt mål är att bolagets medarbetare skaspegla den mångfald som finns bland våra hyresgäster.En parameter som påverkat urvalet i samband mednyrekrytering där vi använt oss av andra än ordinarieaktörer, bland annat ”Blatteförmedlingen”.En annan del av Sigtunahems mångfaldsarbete harvarit att internutbilda alla anställda inom bland annatdiskrimineringsfrågor. Sigtunahem arbetar aktivt mednytänkande och anpassning och använder värderingsövningarsom en form av metod för att öka förståelsenför människors lika värde och olika livsomständigheter.Personalstrategi. Vi strävar efter en öppen, ärlig ochkreativ dialog med fokus på våra hyresgästers välbefinnande.Våra anställda är ansiktet utåt, vår viktigasteresurs och vårt viktigaste konkurrensmedel. Den anställdesframgång är företagets framgång. Sigtunahemär en lärande organisation som arbetar med ständigaförbättringar och uppmuntrar experimentlusta. Vikommer även fortsättningsvis satsa stora resurser påsåväl ledarutveckling som personalutveckling.9

Små och stora steg för miljönMiljön är alltid i fokus i Sigtunahem.Under 2008 har vi tagit flera steg för att på olika sättmedverka till en bättre miljö.Ett riktigt stort steg har tagits för att minska koldioxidutsläppen.För drygt 30 miljoner kronor har vi i Sigtunahemköpt ett eget vindkraftverk.Vindkraftverket producerar mellan 3,6 och 4,6GWh el under ett normalår. Det innebär att vindkraftverketkan komma att täcka en tredjedel av denfastighetsel som används i Sigtunahems bostadsbeståndunder ett normalår.Det innebär i sin tur att koldioxidutsläppen kommeratt minska med 60 ton.Målsättningen för Sigtunahem är att i framtidenanvända enbart grön el. Allt ska komma från vatten,vind och biobränsle.Året har inte bara handlat om vindkraftverk när detgäller att ta ansvar för miljön.Under 2008 inleddes en utbildningsprocess för vårområdespersonal när det gäller energieffektivisering.Det handlar om att via kunskap och erfarenhetsbytefå verktygen att gå ett steg vidare till det som är allraviktigast:Att kunna påverka hushållen, de enskilda hyresgästerna,att ändra sitt beteende så att energiförbrukningenminskar ytterligare.Jan Forslund som är konsult inom energieffektiviseringleder utbildningen och lovordar Sigtunahemsmiljö arbete. Hårda miljökrav både när man byggernytt eller bygger om och att det finns ett miljöledningssystemsom involverar varje medarbetare ärsådant han lyfter fram.Frågan om kompostering, att sortera köksavfallet,diskuterades under 2008 och kommer successivt attgenomföras i Sigtunahems bostadsbestånd under 2009.Ett annat steg för att bidra till en bättre miljö var attBilpoolen kom igång. Två miljöbilar finns att tillgå förhyresgästerna att hyra.Här ges möjlighet att hyra bil endast vid behov ochpå det sättet pressa ner miljöutsläppen. I samband medbokningen finns också möjlighet att kunna samåka.Stora och små steg men alla med samma syfte.Att bidra till en bättre miljö.11

Inflytande och omtankeför hyresgästerna12”Boende med omtanke” är den slogan som de anställdai Sigtunahem dagligen ska drivas av.Om man får tro Margareta Karlsson, representantför HGF Sigtuna, så lever vi i upp till det i hög grad.– Jag måste säga att jag tycker att Sigtunahem tarsitt sociala ansvar på ett sätt som inte många gör, sägerhon.Det handlar mycket om Boinflytandeavtalet. Detska vara vägledande för den lokala hyresgästföreningenoch områdeskontoret att tillsammans med engageradehyresgäster skapa trevliga bostadsområden där hyresgästernakänner trygghet och trivs.Hyresgästernas egna behov och önskemål ska i möjligastemån ligga till grund för åtgärder och aktiviteter.– Sigtunahem är alltid bra att ha att göra med. Delyssnar på hyresgästerna. Det som avsätts till det härär väl använda pengar, säger hon.Under 2008 har arbetet med Omtanken varit intensivt.– Vi har ett gemensamt intresse av att det här ska blibra och det känns naturligtvis bra, säger hon.Omtanken handlar om upprustningen av miljonprogrammet.Samtliga cirka 3000 lägenheter ska upprustasunder en 15-årsperiod.Under 2008 inleddes upprustningen av lägenheteri Brännbo och Norrbacka. Under 2009 är turen kommentill Tingvalla.Under året har Sigtunahem bytt vd, Kicki Björklundhar ersatt Anette Sand.– Det hände mycket bra under Anettes tid och detblir mycket spännande att se vad som händer nu. Kickihar gett ett mycket positivt intryck på mig, säger hon.Nu handlar det inte bara om stora förändringar somOmtanken och vd-byte utan också om ett vardagligtnötande.– Jag måste säga att Sigtunahem är bra även när detgäller det vardagliga rutinerna. Även om vi formellt ärmotparter i förhandlingar så känns det som om vi oftahar samma intresse av att göra det så bra som möjligtför hyresgästerna. Sedan kanske inte att alla hyresgästeralltid får exakt det man vill ha men så är det bara,säger Margareta Karlsson.

Ekonomi och finansAllmäntResultatet uppnådde nästan årets budgetmål. Omflyttningenlåg på samma nivå som år 2007, men efterhänsyn tagen till evakueringar i samband med störreunderhållsåtgärder, minskade omflyttningen från16,7% till 15,2%.Av bolagets bostadsrätter i Brf Södergatan såldes 14 stunder året. Av det ursprungliga innehavet återstår 67st.Extern värdering av fastigheterna har inte skett, menvid en jämförelse mellan fastigheternas bokförda värde(1.694 milj kr) och taxeringsvärdet (2.431 milj kr), serman ett betryggande övervärde.FinansFör att finansiera investeringar i ny- och ombyggnationerhar nya lån upptagits med 200 milj kr. Bolagets totalalåneskuld var vid årets slut, 1.347 milj kr. Samtligalån löper med rörlig ränta och komplettering har skettmed ränteswappar. Den genomsnittliga låneräntanuppgick till 3,8%.InvesteringarÅrets investeringar i ny- och ombyggnationer uppgicktill 209 milj kr. Bostäder på Tvillingbackarna,Steninge höjden och Steninge backe, färdigställdes islutet på året. Tillbyggnaden av rehabiliteringsanläggningen,Humlegården, blev klar i oktober. Omtanken(miljonprogramsupprustningen) påbörjades ochfärdigställdes delvis i Brännboområdet. Totalt färdigställdes91 lägenheter av nyproduktionen och 22 avOmtanken.IntäkterHyresintäkterna ökade från 2007, med 23 milj kr genomhyreshöjning med 2,5% samt genom tillskott avny- och tillbyggnation. Uthyrningsgraden var fortsattmycket god och uppgick till 99,2% av samtliga uthyrningsobjekt,vilket var lika högt som året innan.MiljöMiljörevision och omcertifiering genomfördes medgodkänt resultat. Arbetet med åtgärder för minskadenergiförbrukning och koldioxidutsläpp har fortsattoavbrutet. Beslut om inköp av vindkraftverk togs underhösten. Förvärvet skedde den 2 januari 2009.DriftDriftkostnaderna ökade med 1,9%, efter omräkningtill förvaltad yta för respektive år.UnderhållUnderhållsåtgärderna ökades från 59 milj kr, år 2007till 71 milj kr, år 2008. För lägenhetsunderhåll gällerHLU, dvs hyresgäststyrt underhåll. Av den totala underhållsutgiftenpå 71 milj kr disponerades 22 milj krpå underhåll i lägenheter. Kostnaden för badrumsrenoveringar,underhållsprojekt och Omtanken, uppgicktill 49 milj kr.Resultat och nyckeltalResultat efter finansiella poster men före bokslutsdispositioneroch skatt, uppgick till 11,0 milj kr, vilketvar 0,9 milj kr sämre än budget och 12,6 milj kr sämreän föregående år. I huvudsak beror resultatförsämringenpå ökade underhållsinsatser och höjda räntor.Direktavkastning på eget kapital blev 3,0% och påtotalt kapital 5,8%. Soliditeten minskade från 21,1%till 19,9%. De omfattande investeringarna påverkadesoliditetstalet.14

OmflyttningOmflyttning30,0%25,0%20,0%15,0%10,0%5,0%0,0%93 95 97 00 01 02 03 04 05 06 07 08OmflyttningNybyggnationVakansutveckling40,0%35,0%Vakansutveckling30,0%25,0%20,0%15,0%10,0%BilplatserLokalerBostäder5,0%0,0%Årtal93 95 97 00 01 02 03 04 05 06 07 08SoliditetSoliditet30,0%25,0%20,0%15,0%10,0%5,0%0,0%95 98 00 01 02 03 04 05 06 07 08Procent15

FörvaltningsberättelseStyrelsen och verkställande direktören för ABSigtunahem (556059-5356) avger härmed årsredovisningför verksamhetsåret 2008.VerksamhetAB Sigtunahem är ett av Sigtuna kommun helägt bostadsföretagoch tillhör Sveriges allmännyttiga bostadsföretag(SABO).Företaget äger och förvaltar bostäder och lokaler iSigtuna kommun. Den genomsnittligt ägda och förvaltadebostads- och lokalytan uppgick till 381.401kvadratmeter. Vid årsskiftet 2008-12-31 fanns 5.146lägenheter i beståndet. Sigtunahem innehar, per2008-12-31, även 67 bostadsrätter (5.373 kvm) iSBC´s Brf Södergatan. Bostadsrätterna säljs successivti samband med avflyttning eller genom erbjudandetill aktuell hyresgäst.Styrelse, revisorer och VDVid sammanträde den 14 december 2006 och vidfyllnadsval den 25 januari 2007 och den 18 december2008 har Sigtuna kommunfullmäktige utsett följandestyrelse,Ordinarie ledamöterAnders Johansson, ordförandeGun Eriksson, vice ordförandeThore NymanEvalena LindqvistPeter KockumMonica BerglöfSven-Ingvar HolmgrenSuppleanterBjörn StenutzGunilla BlidborgRonald ChamounLars SvedbergLouise SkeppareLars AdamssonCrister MattssonArbetstagarrepresentanter har Ulrica Sköld och RogerHägg löf varit. Suppleant för Ulrica Sköld har MikaelKock varit.Vid bolagsstämman den 3 maj 2007 utsågs LarsWallén till auktoriserad revisor med Mats Blomgrensom revisorssuppleant.Sigtuna kommunfullmäktige utsåg vid sammanträdeden 29 mars 2007, Ulf Stjernfeldt till lekmannarevisormed Kajsa Bergs som suppleant.Både auktoriserad revisor och lekmannarevisor ärvalda för tiden intill ordinarie årsstämma år 2011.Anette Sand anställdes den 2 maj 2006 som verkställandedirektör. Anette Sand avgick som vd den 1februari 2009 och efterträddes av Kicki Björklund.UthyrningMarknadsläget har varit mycket bra. Efterfråganpå bolagets bostäder har varit mycket stor.Uthyrningsgraden uppgick till 99,8%. Vid årets slutvar ingen lägenhet vakant.Omflyttningen ökade från 16,7%, år 2007 till 17,0%år 2008.Outhyrda lokaler uppgick till 1,4% av samtliga lokalhyror(2007=1,9%). Vakansgraden har minskat någotför bilplatser. Uteblivna intäkter för outhyrda garageoch parkeringsplatser uppgick till 9,6% av bruttointäkten.Föregående år var motsvarande tal 10,8%.HyrorVid förhandlingar med Hyresgästföreningen träffadesöverenskommelse att höja hyrorna med i genomsnitt2,5% från den 1 januari 2008.MiljöarbetetSigtunahems miljöpolicy antogs 1999 med visionenatt Sigtunahem ska bidra till utvecklingen mot ettuthålligt kretsloppssamhälle och kunna erbjuda kundernasunda, vackra, miljödeklarerade bostäder sombyggs och förvaltas på ett miljöriktigt sätt.Den 21 februari 2002 utfärdade Sveriges ProvningsochForskningsinstitut certifikatet som visar attSigtunahem är ett företag miljöcertifierat enligt ISO14001. Miljörevision och omcertifiering har genomförtsunder 2008, varvid miljöcertifieringen har förlängts.Under 2008 har Sigtunahems miljöarbete innehållitföljande:- genomfört miljöutbildning för all personal.- påbörjat upprustningsprogrammet, Omtanken.Förutom stambyten genomförs energibesparandeåtgärder med en beräknad energiminskning på 30%.- påbörjat energideklarationer av samtliga fastigheter.Arbetet slutförs under 2009.Bolaget bedriver verksamhet som är anmälningspliktigenligt miljöbalken. Sigtunahem utvinner värme/kylaur mark och ytvatten. Bolaget har inga andraverksamheter som kan påverka den yttre miljön änovan redovisade.16

InvesteringarPå Tvillingbackarna färdigställdes 32 lägenheterunder november-december. Den totala produktionskostnaden,inklusive markförvärv, uppgick till 47,3milj kr. Investeringsbidrag och investeringsstimulansberäknas erhållas med 6,2 milj kr. Hyran fastställdesi förhandlingar till 1.317 kr/m 2 i genomsnitt. Samtligalägenheter är uthyrda.En kompletterande tillbyggnad för stiftelsenHumlegårdens räkning, påbörjades under hösten2007. Tillbyggnaden färdigställdes den 1 oktober2008 och investeringen uppgick till 47,2 milj kr.Fastigheten upplåts med hyresrätt till Humlegården.Investering i ombyggnad av områdeskontor för denegna förvaltningen har skett med 6,7 milj kr.I början på år 2009 slutfördes nybyggnationen av57 lägenheter på Steninge backe och 32 lägenheterpå Steningehöjden. Samtliga lägenheter är uthyrda.Hyran fastställdes i förhandlingar till 1.176 kr/m 2respektive 1.272 kr/m 2 . Den totala produktionskostnadenuppgick till 56 milj kr för Steninge backe ochtill 43 milj kr för Steningehöjden.(2007 = 6,3%) och direktavkastning på eget kapitaluppgick till 3,0% (2007 = 6,9%).Bolagets stora investeringar innebar, trots ett gottresultat, att soliditeten sjönk från 21,1% till 19,9%.Framtida, viktiga händelserBolagets engagemang i miljöfrågor har medförtatt investering i vindkraft har gjorts. På nyåret2009 förvärvas ett vindkraftverk, beläget i Skåne.Vindkraftverkets kapacitet innebär att en tredjedel avbolagets elkraft kommer att produceras i egen regi.Verksamheten för år 2009 beräknas ge ett överskottpå 14,8 milj kr före bokslutsdispositioneroch skatt. I hyresförhandlingar fastställdesen genomsnittlig hyreshöjning med 3,3% från ochmed 1 januari 2009.Förslag till vinstdispositionTill bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel,ResultatetResultatet efter finansiella poster, uppgick till 10.975kkr (2007 = 24.904 kkr). Underhållsåtgärder utfördesför 71 milj kr, vilket var en ökning med 12 milj kr frånföregående år. Finansnettot ökade med 11,9 milj kr,till 50,2 milj kr.Direktavkastning på totalt kapital uppgick till 5,8%balanserad vinstårets vinsttillsammans872.792 kr12.937.629 kr13.810.421 krStyrelsen och verkställande direktören föreslår attvinstmedlen disponeras så att 13.000.000 kr avsättstill reservfonden och att 810.421 kr balanseras i nyräkning.Femårsutveckling 2008 2007 2006 2005 2004Nettoomsättning 358.299 335.082 320.896 314.642 302.048Resultat efter finansiella poster 10.975 24.904 17.028 17.151 11.629Underhållsutgift 71.441 58.779 66.951 61.953 56.065Balansomslutning 1.855.011 1.712.525 1.506.449 1.442.417 1.377.586Eget kapital 368.951 361.052 342.883 331.407 320.469Soliditet 19,9% 21,1% 22,8% 23,0% 23,3%Direktavkastning totalt kapital 3,0% 6,3% 5,9% 6,5% 6,5%Genomsnittlig låneränta 3,8% 3,5% 3,5% 4,2% 4,7%Direktavkastning eget kapital 5,8% 6,9% 5,0% 5,2% 3,6%Förklaring till nyckeltal redovisas i not 1 till årsredovisningen17

Resultaträkningnot 2008 2007Nettoomsättning: 1Hyresintäkter 2 355 255 420 332 500 465Övriga förvaltningsintäkter 3 3 043 970 2 581 958Summa nettoomsättning 358 299 390 335 082 423FastighetskostnaderDriftkostnader 4, 6-9 -126 176 597 -121 476 390Underhållskostnader 5 -71 441 197 -58 778 640Fastighetsskatt -6 911 144 -7 733 937Avskrivningar 10 -44 924 315 -42 916 263Summa fastighetskostnader -249 453 253 -230 905 230Bruttoresultat 108 846 137 104 177 193Centrala administrations- ochförsäljningskostnaderAvskrivningar 10 -870 305 -1 206 350Övriga kostnader 6-9 -46 837 394 -39 851 122Rörelseresultat 6-9 61 138 438 63 119 721Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 1 278 014 731 091Statliga bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag) 2 145 818 1 897 097Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -53 587 043 -40 843 613Resultat efter finansiella poster 10 975 227 24 904 296Bokslutsdispositioner 13 7 000 000 6 817 400Skatter 14 -5 037 598 -8 643 981Årets resultat 12 937 629 23 077 71519

BalansräkningTILLgångar not 08-12-31 07-12-31AnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarByggnader och Mark 15 1 694 181 497 1 595 847 543Maskiner och andra tekniska anläggningar 16 5 524 140 7 598 275Inventarier, verktyg och installationer 17 1 967 019 1 872 480Pågående ny- och ombyggnationer 18 84 134 702 15 164 088Finansiella anläggningstillgångarAndelar, långfristiga värdepappersinnehav 19 90 000 90 000Bostadsrättsandelar 20 14 407 818 17 295 948Andra långfristiga fordringar 21 3 659 998 1 845 230Summa anläggningstillgångar 1 803 965 174 1 639 713 564OmsättningstillgångarVarulager 610 750 793 691Kortfristiga fordringarHyres- och kundfordringar 2 011 842 2 914 588Aktuella skattefordringar 7 858 161 0Övriga fordringar 2 701 752 5 614 176Förutbetalda kostnader och uppl. intäkter 22 34 174 217 29 850 787Kortfristiga placeringar 0 24 780 077Kassa och bank 3 688 914 8 857 854Summa omsättningstillgångar 51 045 636 72 811 173Summa tillgångar 1 855 010 810 1 712 524 73720

BalansräkningEGET KAPITAL OCH SKULder not 08-12-31 07-12-31Eget kapitalBundet eget kapital 23Aktiekapital 38 422 000 38 422 000Uppskrivningsfond 24 10 299 802 10 791 648Reservfond 303 898 414 279 898 414Fritt eget kapitalBalanserad förlust/vinst 872 792 1 302 587Årets resultat 12 937 629 23 077 715Summa eget kapital 366 430 637 353 492 364AvsättningarUppskjuten skatteskuld 755 207 917 086Obeskattade reserver 25 3 500 000 10 500 000Långfristiga skulderSkulder till kreditinstitut 26 1 346 805 000 1 146 805 000Summa långfristiga skulder 1 346 805 000 1 146 805 000Kortfristiga skulderSkatteskuld 0 3 587 960Leverantörsskulder 91 417 654 160 682 835Övriga skulder 1 593 980 1 617 398Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 44 508 332 34 922 094Summa kortfristiga skulder 137 519 966 200 810 287Summa eget kapital och skulder 1 855 010 810 1 712 524 737Poster inom linjenStällda säkerheterPantbrev som säkerhet för egna skulder till kreditinstitut 350 458 900 350 458 900Totalsumma uttagna pantbrev 444 779 900 444 779 900AnsvarsförbindelserGarantiförbindelse till Fastigo 529 843 488 11021

KassaflödesanalysBelopp i kkr 2008 2007Den löpande verksamhetenResultat efter finansiella poster 10 975 24 904Av- och nedskrivningar som belastat resultatet 45 795 44 123Realisationsvinst/-förlust -1 096 -1 157Övriga poster som ej ingår i kassaflödet -573 269Summa 55 101 68 139Beräknad skatt -5 154 -9 271Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 49 947 58 868Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:ökning(-) / minskning (+) av varulager 183 -61ökning(-) / minskning (+) av rörelsefordringar -8 366 -29 832ökning(+) / minskning (-) av rörelseskulder -63 290 120 715Kassaflöde från den löpande verksamheten -21 526 149 690InvesteringsverksamhetenUtbetalning för förvärv/investering av och i fastigheter -208 837 -217 254Utbetalning för förvärv av inventarier -2 513 -4 594Inbetalning från försäljning av andelar 4 480 3 770Inbetalning från försäljning av fastighet 0 9 000Inbetalning från försäljning av inventarier 262 365Förändring av långfristiga fordringar -1 815 -86Kassaflöde från investeringsverksamheten -208 423 -208 799FinansieringsverksamhetenInbetalning från upptagna långfristiga lån 200 000 69 716Utbetalning för inlösen av långfristiga lån 0 0Utbetalning för amortering av långfristiga lån 0 0Netto inbet. (+), utbet. (-) av kortfristiga lån 0 0Utbetalning av aktieutdelning 0 0Kassaflöde från finansieringsverksamheten 200 000 69 716Årets kassaflöde -29 949 10 60722

Noter och tilläggsupplysningarNot 1 Övergripande upplysning om redovisningsprinciper mmVärderings- och redovisningsprinciper Tillämpade redovisnings- ochvärderingsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagenoch Bokföringsnämndens allmänna råd. Även Bokföringsnämndenstidigare utkast avseende vägledning om nedskrivning av materiellatillgångar har beaktats. Om inte annat framgår är principerna oförändradei jämförelse med föregående år.Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser.Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt somskall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseendetidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt.Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominellabelopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som ärbeslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer attfastställas.För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas ävendärmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen.Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital,redovisas mot eget kapital.Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på allatemporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässigavärden på tillgångar och skulder. De temporära skillnadernahar uppkommit genom avskrivning av fastigheter.Nyckeltal I förvaltningsberättelsen redovisas vissa nyckeltal.Nyckeltalen beräknas enligt följande:eget kapital: omfattar eget kapital jämte 72% av obeskattade reserversoliditet: eget kapital genom totalt kapital,direktavkastning totalt kap: driftnetto genom totalt kapital,driftnetto: intäkter med avdrag för driftkostnader, fastighetsskattoch underhållsutgift,direktavkastn. eget kapital: resultat efter finansiella poster genomeget kapital.Varulager Lagret har värderats till det lägsta av anskaffnings- respektiveverkligt värde.Byggnader skrivs av efter plan, enligt följande,- tillvalsprodukter skrivs av, oavsett produkt, under 10 år 10%- nyproducerade, skrivs av under 60 år 1,67%- ombyggnation, skrivs av under 33 år 3%- investering i samband med stamrenovering,skrivs av under 50 år 2%- övriga byggnadsvärden skrivs av under 10 eller 20 år 5% – 10%Markanläggningar skrivs av under 20 år 5%Notanteckningar till resultat- och balansräkning. Belopp i kkrNot 2 Hyresintäkter 2008 2007Bostäder 312 446 293 438Lokaler 26 876 23 722Bilplatser 10 672 10 139Övrigt 8 040 7 879Rabatter -720 -823Summa 357 314 334 355Avgår outhyrda objektBostäder -659 -317Lokaler -378 -448Bilplatser -1 022 -1 090Summa hyresintäkter 355 255 332 500Not 3 Övriga förvaltningsintäkterI övriga förv.intäkter ingår parkeringsavgifter och ersättning bredbandmed 1.471 kkr (2007=1.086 kkr)Not 4 Specifikation av driftskostnader 2008 2007Fastighetsskötsel och städ -16 436 -15 426Reparationer -23 721 -22 449Taxebundna kostnader -27 191 -25 869Uppvärmning -41 027 -40 502Övriga driftskostnader -18 898 -18 387Realisations-vinst/ -förlust vid avyttringinvent./brf/fastighet 1 096 1 157Summa driftkostnader -126 177 -121 476Värdering av fordringar Fordringar upptas till det belopp som efterindividuell bedömning, beräknas bli betalda.Leasingavtal Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella elleroperationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal).Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden.Not 5 Specifikation av underhållskostnader 2008 2007Lägenhetsunderhåll -26 347 -24 453Planerat övrigt underhåll -45 094 -34 326Summa underhåll -71 441 -58 779Not 6 Leasingkostnader exkl hyra för lokaler 175 165Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångarskrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod.Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiellatillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas:avskrivning/årInventarier skrivs av enligt en 5-årig plan 20%Not 7 Medeltalet anställda 2008 2007Antal anst. Antal anst.Kvinnor 23 23Män 55 55Summa 78 7823

Not 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2008 2007Löner Soc. kostn Löner Soc. kostnStyrelse och VD 966 523 922 476varav pensionskostnad 209 175Tjänstemän och arbetare 26 608 12 696 25 726 11 321varav pensionskostnad 3 352 2 597Summa 27 574 13 219 26 648 11 797Styrelseledamöter och Vd antal på balansdagen Varav män Antal på balansdagen Varav mänStyrelse 7 57% 7 57%VD och andra ledande 6 50% 7 57%befattningshavareArvoden till revisorerÖhrlings PricewaterhouseCoopersrevisionsuppdrag 157 187konsultuppdrag 48 12Lekmannarevisor 5 2 7 2Summa 210 2 206 2Not 8 forts. Löner, andra ersättningarSjukfrånvaro 1.1–31.12 All personal Kvinnor Män2008 5,4% 4,6% 5,8%2007 6,1% 5,5% 6,3%Över 50 år2008 6,8%2007 6,9%Mellan 30–49 år2008 4,9%2007 5,4%Mellan 0–29 år2008 5,3%2007 6,3%Andel långtidssjukskrivna av total sjukskrivning2008 53,0%2007 49,9%Not 11 Ränteintäkter och likn. resultatposter 2008 2007Ränteintäkter banktillgodohavande o placeringar 960 433Ränteintäkter kundfordringar 180 195Ränteintäkter övriga fordringar 138 103Summa ränteintäkter 1 278 731Not 12 Räntekostnader och likn. resultatposter 2008 2007Räntor för fastighetslån 49 938 37 385Avgift kommunal borgen 3 499 3 199Bankkostnader, övr räntor 118 213Dröjsmålsräntor, lev.skulder 32 46Summa räntekostnader 53 587 40 843Not 13 Bokslutsdispositioner 2008 2007Återföring från periodiseringsfond 7 000 6 817Summa bokslutsdispositioner 7 000 6 817Not 9 Avtal om avgångsvederlagVid uppsägning från företagets sida har verkställande direktören rätttill ett avgångsvederlag på 12 månadslöner. Vid uppsägning från VD`ssida gäller 6 månader. Verkställande direktören har ej rätt till förtidapensionsavgång. Avser VD under år 2008.Not 14 Skatter 2008 2007Beräknad skatt på årets resultat 5 154 9 271Uppskjuten skatt, resultatpåverkan -162 -615Kvarstående skatt föregående år 46 -12Summa skatt 5 038 8 644Not 10 Planenliga avskrivningar 2008 2007Materiella anläggningstillgångarByggnader och markByggnader och anslutningsavgifter 37 659 35 452Markanläggning 3 874 3 808InventarierInventarier, fastighetsförvaltningen 3 392 3 657Summa avskrivningar 44 925 42 917Inventarier, central administration 870 1 206Summa avskrivningar inkl central adm. 45 795 44 123Not 15 Anläggningstillgångar, byggnadNy- och ombyggnationer 2008 2007Ingående ack. anskaffningsvärden 1 895 410 1 611 988Avgår: investeringsbidrag -36 018 -36 018Avgår: sålda fastigheter 0 0Nyanskaffning 84 031 181 274-överfört från pågående projekt 13 754 102 148Utgående ack. anskaffningsvärden 1 957 177 1 859 39224

Ingående ackumulerade avskrivningarenl plan -454 804 -419 645Årets avskrivningar enligt plan -37 365 -35 159Avgår: sålda fastigheter 0 0Utgående ackumulerade avskrivningar -492 169 -454 804MarkanläggningarIngående ackumulerat anskaffningsvärde 76 158 51 227Årets nyanskaffningar 5 181 24 931Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 81 339 76 158Ingående ackumulerade avskrivningar -14 460- 10 652Årets avskrivningar -3 874 -3 808Utgående ackumulerade avskrivningar -18 334 -14 460MarkIngående ackumulerat anskaffningsvärde 131 028 108 828Avgår sålda fastigheter 0 -4 450Årets nyanskaffning 36 900 26 650Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 167 928 131 028UppskrivningIngående uppskrivningar 14 989 15 672Årets avskrivningar på uppskrivet belopp -683 -683Utgående ackumulerade uppskrivningar 14 306 14 989NedskrivningIngående nedskrivningar -16 455 -16 845Återförd nedskrivning 390 390Utgående ackumulerade nedskrivningar -16 065 -16 455Summa byggnader och mark 1 694 182 1 595 848Vid respektive års slut uppgick bolagets taxeringsvärden för byggnadoch mark till: 2 431 000 2 275 000För fastigheter ej åsatta taxeringsvärde (specialbyggnad o ännu ejfastställt) uppgår anskaffn.värdet till: 45 304 283Not 17 Inventarier, verktyg och installationerIngående anskaffningsvärde 7 412 7 023Årets inköp 1 160 441Årets försäljning 0 -52Utgående anskaffningsvärde 8 572 7 412Ingående avskrivningar enligt plan -5 539 -4 346Justering för avskrivningar på försålda invent. 0 52Årets avskrivningar enligt plan -1 066 -1 245Utgående avskrivningar enligt plan -6 605 -5 539Utgående restvärde 1 967 1 873Not 18 Pågående ny- och ombyggnationer 2008 2007Ingående ackumulerat värde 15 164 108 869Överfört till färdigställt -13 754 -102 148Årets investering 82 725 12 390Sålda projekt 0 -3 904Nedskrivna projekt 0 -43Utgående ackumulerade pågående projekt 84 135 15 164Not 16 Maskiner och andra tekniska anläggningarIngående anskaffningsvärde 27 226 24 470Årets inköp 1 354 4 154Årets försäljning -579 -1 398Utgående anskaffningsvärde 28 001 27 226Not 19 Andelar, långfristiga värdepappersinnehavHusbyggnadsvaror ek. förening, insatskapital4 andelar á 10.000 kr = 40SABO Byggnadsförsäkring AB, 50 aktier á 1.000 kr =50Summa andelar och långfristigt värdepappersinnehav 90Ingående avskrivningar enligt plan -19 628 -17 408Justering för avskrivningar på försålda invent. 348 1 398Årets avskrivningar enligt plan -3 197 -3 618Utgående avskrivningar enligt plan -22 477 -19 628Utgående restvärde 5 524 7 598Not 20 Bostadsrättsandelar 2008 200767 st bostadsrättsandelar i brf Södergatan 14 408 17 29614 st bostadsrätter är sålda år 2008.Not 21 Övriga långfristiga fordringar 2008 2007Ingående reversfordran AB Fortum Värme 433 568Årets förändring, amortering samt nyupplåning 1 778 -135Utg. reversfordran AB Fortum + Stift. Humlegården 2 211 43325

Reversfordran Sigtuna kommun 1 449 1 412Summa långsiktiga fordringar 3 660 1 845Av upptagna fordringar per 2008-12-31 erhålls betalning med 2.482kkr efter 5 år.Not 22 Förutbetalda kostnaderoch upplupna intäkter 2008 2007Upplupna räntebidrag 418 780Upplupna investeringsbidrag 0 26 790Förskottsbetalt vindkraftverk 30 500 0Övr. förutbetalda kostnader o uppl. intäkter 3 256 2 281Summa 34 174 29 851Not 23 Förändring av eget kapitalAktiekapital, 38.422 aktier á 1.000 kraktie- Reserv- Uppskr. Fritt egetkapital fond fond kapBelopp vid årets ingång 38 422 279 898 10 792 24 380enligt fastställd balansräkningUppskrivningsfondårets förändring -683 683varav uppskjuten skatt 191 -191Vinstdispositionavsättning till reservfond 24 000 -24 000aktieutdelning 0Årets resultat 12 938Belopp vid årets utgång 38 422 303 898 10 300 13 810Not 24 Uppskrivningsfond 2008 2007Ingående saldo 10 792 11 283Övrig överföring till fritt eget kapital -492 -491Utgående saldo 10 300 10 792Not 25 Obeskattade reserver 2008 2007Periodiseringsfond, avsättning år 2000 0 0Periodiseringsfond, avsättning år 2001 0 0Periodiseringsfond, avsättning år 2002 0 7 000Periodiseringsfond, avsättning år 2003 3 500 3 500Summa avsättning till periodiseringsfond 3 500 10 500Not 26 Förfallotider på långfristiga låneskulder2008 2007Förfallotidpunkt 1-5 år från balansdagen 1 146 805 1 096 805Förfallotidpunkt mer än 5 år från balansdagen 200 000 50 000Summa 1 346 805 1 146 805Derivatinstrument Bolaget använder för att säkra delar av sin exponeringför ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gällerandel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hanteringensker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagetsfinanspolicy.Räntebindningen och kapitalbindningen frikopplas från de enskildalånen. Detta ger bolaget möjlighet att, när som helst, förändraräntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden.På balansdagen fanns ränteswappar på nominellt 1.031 tkr.Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hadeuppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärdenpå derivatinstrument har erhållits från finanskonsult, som gjortberäkning. Föregånde år uppgick ränteswappar till 896.000 tkr.Ränteswapparnas marknadsvärde på balansdagen var 19.417 tkr(17.976 tkr högre 2007) lägre än nominellt belopp. Beloppet är ejredovisat i balansräkningen.Not 27 Upplupna kostn, och förutbetald intäkt 2008 2007Upplupna löner, soc.avg och semesterskuld 4 428 4 753Upplupna räntekostnader 5 586 3 220Förskottsbetalda hyror 23 211 18 830Övriga upplupna kostnader 11 283 8 119Summa upplupna kostnader 44 508 34 922Märsta 2009-03-18Anders JohanssonOrdförandekicki BjörklundVerkställande direktörGun Erikssonevalena LindqvistThore Nymanpeter KockumMonica BerglöfSven-Ingvar HolmgrenMin revisionsberättelse har avgivits 2009-03-20Lars WallénAuktoriserad revisor26

GranskningsrapportGranskningsrapportTill årsstämman i AB SigtunahemOrg nr 556059-5356Jag har granskat bolagets verksamhet under år 2008.över den utförda granskningen bifogas.Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och godrevisionssed i kommunal verksamhet.Det innebär att jag planerat och genomfört granskningen föratt i rimlig grad försäkra mig om att bolagets verksamhetsköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkttillfredställande sätt samt att bolagets interna kontroll ärtillräcklig. Min granskning har utgått från de beslut bolagetsägare fattat och har inriktats på att granska att beslutenverkställts samt att verksamheten håller sig inom de ramarbolagsordningen anger. En sammanfattande redogörelseJag bedömer att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligtoch från ekonomisk synpunkt tillfredsställandesätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Jagfinner därför inte anledning till anmärkning mot styrelsensledamöter.Sigtuna den 20 mars 2009Ulf StjernfeldtAv kommunfullmäktige i Sigtunautsedd lekmannarevisorRevisionsberättelseRevisionsberättelseTill årsstämman I AB SigtunahemOrg nr 556059-5356Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samtstyrelsens och verkställande direktörens förvaltning i ABSigtunahem för år 2008. Det är styrelsen och verkställandedirektören som har ansvaret för räkenskapshandlingarnaoch förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpasvid upprättandet av årsredovisningen, Mitt ansvar är att uttalamig om årsredovisningen och förvaltningen på grundvalav min revision.Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed iSverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionenför att med hög men inte absolut säkerhet försäkra migom att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.En revision innefattar att granska ett urval underlagenför belopp och annan information i räkenskapshandlingarna.I en revision ingår också att pröva redovisningsprincipernaoch styrelsens och verkställande direktörens tillämpning avdem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar somstyrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättatårsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationeni årsredovisningen.verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget.Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställandedirektören på annat sätt har handlat i strid medaktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för minauttalanden nedan.Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagenoch ger en rättvisande bild av bolagets resultatoch ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige.Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningensövriga delar.Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningenoch balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget iförvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöteroch verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.Stockholm den 20 mars 2009Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jaggranskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolagetför att kunna bedöma om någon styrelseledamot ellerLars WallénAuktoriserad revisor27

Lägenhetstabellobjekttyp Snitt- 2009Nr Benämning byggår 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Antal yta yta Hyra/m21 Sätunav 2-6 1954-55 18 30 18 66 3 445 52,2 9082 Diagonalen 1959 17 23 1 11 52 3 021 58,1 8283 Stockholmsv 1959 30 30 2 256 75,2 8184 Sätunav 1, Smedsg. 1948/60 8 17 25 50 3 168 63,4 8625 Södergatan 4-8 1960 23 50 40 2 115 7 017 61,0 8736 Dalgatan m fl 1961 21 21 45 6 93 5 664 60,9 8428 Tingvallav 4-36 1961-63 64 72 339 6 481 29 138 60,6 8849 Lyckostigen 1964-65 35 54 96 18 203 13 690 67,4 83610 Tvärvägen/Tingvallav 1965-66 7 29 40 80 156 13 047 83,6 79511 Norrbackavägen 1972-74 8 90 168 28 294 21 202 72,1 85512 Odensalavägen 1972-74 12 90 212 52 366 26 958 73,7 86214 Frejgatan 1968 13 54 63 51 181 14 368 79,4 81215 Magnegatan 1971 19 52 107 26 204 13 844 67,9 80416 Ymergatan 1971 8 66 89 24 1 188 12 855 68,4 80517 Sleipnergatan 1971 64 232 24 320 24 988 78,1 78018 Buregatan 1982-83 58 32 44 9 143 11 905 83,3 88519 Siriusgatan 1982 6 3 9 825 91,7 705*20 Rosersbergsvägen 1982 14 14 840 60,0 88721 Granitvägen 1983 57 30 43 10 140 10 063 71,9 772*22 Sandvreten 1984 8 8 2 18 1 388 77,1 95023 Skolgatan 1984 8 8 16 1 194 74,7 96324 Lönngränd 1985 32 32 2 051 64,1 96225 Solbrinken 1986, 95 44 20 4 68 3 034 44,6 1 04026 Jupitergatan 1989 6 6 331 55,2 909*27 Drottningvägen 1987 24 14 13 5 56 4 235 75,6 96529 Jakobs Gränd 1986 17 1 18 552 30,7 1 02130 Stationsgatan 3 1986 4 6 10 513 51,3 98831 Kyrkolunden 1987 6 7 2 15 1 136 75,7 1 01532 Kv Nunnan 1988 26 12 2 40 2 462 61,5 1 02833 Lunda 1988 3 3 185 61,6 823*34 Harberget 1991-92 1 26 18 23 68 6 296 92,6 97635 Kv Presenten 1989,92 10 30 13 16 69 4 957 71,8 1 03237 Hemskogen 1993 56 56 1 699 30,3 1 97638 Pilsbo 1998-99 2 28 11 22 63 4 668 74,1 1 08339 Tilkullen 1998 6 4 10 533 53,3 1 011*40 Brf Södergatan 1993-93 1 28 20 17 1 67 6 405 95,6 1 07441 Västra Bangatan 1964 25 58 83 30 196 13 728 70,0 86142 Lindvägen 1985 26 12 30 6 74 5 722 77,3 802*43 Vänortsringen 1989 2 52 50 13 8 125 9 738 77,9 93444 Södergatan 50 1990 9 4 13 1 070 82,3 99745 Brännbo 1955-69 80 96 188 32 396 26 458 66,8 80846 Tilgärdet 1993 34 12 32 78 6 316 81,0 1 04647 Pilsbo 2 2001 20 16 20 8 64 5 320 83,1 1 10848 Ärlinghem 2001 70 70 1 727 24,7 2 06749 Odenbacken 2003 6 6 270 45,0 1 55350 Rosersberg 2003 12 8 12 32 2 434 76,1 1 22051 Stationsgatan 8 2004 3 8 3 14 859 61,4 1 23052 Södergatan 25 2004 1 12 8 21 1 371 65,3 1 25553 Rosendalsvägen 2005 5 5 236 47,2 1 60953 Garnsviken 2005 30 8 26 4 68 5 486 80,7 1 24954 Marmorvägen 2007 36 24 60 3 804 63,4 1 29155 Trollbergsvägen 2006 5 5 230 46,0 1 80356 Lilla Brännbovägen 2006 5 5 233 46,6 1 79757 Glimmervägen 2007 1 29 30 12 72 4 519 62,8 1 29260 Vikingavägen 2007 2 96 98 6 524 66,6 1 16658 Karin Hansdottersväg 2008 16 12 4 32 1 964 61,4 1 35959 Steninge backe 2008-9 38 19 57 3 439 60,3 1 17663 Plommon-/ Körsbärsvägen 2008-9 6 14 10 2 32 2 073 64,8 1 272Summa 588 1 702 2 173 725 55 5 243 363 454 69,3 85628Varav äldre- och gruppboende samt servicelägenheter24 Lönngränd 1985 32 32 2 051 64,1 96225 Solbrinken 1986, 95 44 20 4 68 3 034 44,6 1 04029 Jakobs Gränd 1986 17 1 18 552 30,7 1 02135 Kv Presenten 1992 6 6 407 67,9 1 10037 Hemskogen 1993 56 56 1 699 30,3 1 97638 Pilsbo 1 1998 5 5 309 61,8 1 10642 Lindvägen 1985 4 1 5 283 56,6 893*48 Ärlinghem 2001 70 70 1727 24,7 2 06749 Odenbacken 2003 6 6 270 45,0 1 55352 Södergatan 25 2004 1 5 6 280 46,7 1 38153 Rosendalsvägen 2005 5 5 236 47,2 1 60955 Trollbergsvägen 2006 5 5 230 46,0 1 80356 Lilla Brännbovägen 2006 5 5 233 46,6 1 79760 Vikingavägen 2007 5 5 335 67,0 1 168Summa 198 89 5 0 0 292 11 646 39,9 1 329*) Kostnad för uppvärmning tillkommer

Fastighetstabellper 2008-12-31Belopp: kkr bokfört byggnads- Mark- TaxeringsvärdeOmr Område byggår Mark- nettovärde *)Vägd värde per m2 värde byggnad Markmärsta värde byggnad yta kronor per m2 tusental kr1 Sätunavägen 2-654, omb 93 199 12 141 4 027 3 015 49 18 972 6 3152 Diagonalen 59 181 2 154 3 566 604 51 14 661 5 0673 Stockholmsvägen 59 128 1 174 2 323 505 55 9 690 3 5544 Sätunavägen 1,3 48, 60 130 1 617 3 196 506 41 13 770 4 3715 Södergatan 4-8 60 375 9 957 7 525 1 323 50 33 163 10 3186 Dalgatan m fl 61 313 4 631 6 043 766 52 27 150 8 6588 Tingvallavägen 4-36 61-63 1 603 33 021 29 676 1 113 54 128 744 40 7669 Lyckostigen 64-65 1 287 12 653 13 885 911 93 57 683 18 68510 Tvärvägen m fl 65-66 653 13 365 13 249 1 009 49 51 524 18 78311 12 Norrbacka 72-74 3 600 65 108 50 898 1 279 71 229 600 65 60023 Skolgatan 84 200 6 331 1 200 5 276 167 6 592 1 81425 Arhem 86 1 550 27 827 3 911 7 115 396 20 400 4 91325 Solbrinken 5 Omb 95 152 4 721 301 15 684 505 Specialenhet28 Ekorrvägen 78 68 1 016 340 2 988 200 Specialenhet30 Stationsgatan 359, omb 86 118 5 897 2 654 2 222 44 14 438 4 48933 Lunda 88 120 0 186 0 645 675 84635 Kv Presenten 92 2 400 41 458 4 671 8 876 514 28 984 6 77535 Tallstigen 23 90 692 5 772 865 6 673 800 Specialenhet41 Västra Bangatan 64 11 084 29 633 14 479 2 047 766 61 169 18 20042 Lindvägen 85 4 246 25 388 6 044 4 201 703 30 217 7 80043 Vänortsringen 89 7 057 58 199 10 623 5 479 664 54 737 12 21044 Södergatan 50 90 960 7 535 1 072 7 029 896 6 472 1 65048 Ärlinghem 82 omb 01 3 804 38 635 4 715 8 194 807 Specialenhet49 Odenbacken, gruppbo. 03 400 7 475 393 19 020 1 018 3929 48751 Stationsgatan 6-8 04 2 130 40 515 2 278 17 785 935 18 800 2 76852 Södergatan 25 04 0 25 052 1 547 16 194 0 13 360 2 075Summa Märsta 43 450 481 275 189 667 2 537 229 844 730 246 144Valsta14 Frejgatan 68 97 16 834 15 228 1 105 6 61 592 19 06715 16 Magne- Ymergatan 71 1 900 21 762 27 436 793 69 113 923 34 41917 Sleipnergatan 71 1 500 29 840 25 761 1 158 58 103 327 31 93918 Buregatan 82-83 1 625 52 563 12 565 4 183 129 59 958 16 14019 Siriusgatan 82 100 3 210 828 3 877 121 3 713 1 03126 Jupitergatan 89 750 4 888 937 5 217 800 Specialenhet60 Vikingavägen 07 16 000 93 628 6 598 14 190 2 425 52 502 9 000Summa Valsta 21 972 222 725 89 353 2 493 246 342 513 102 596Rosersberg20 Rosersbergsvägen 36 82 180 4 635 1 110 4 176 162 5 119 1 26927 Drottningvägen 87 3 850 27 761 4 907 5 657 785 27 575 6 72350 Rosersbergsv. 40-46 03 1 705 31 523 2 444 12 898 698 21 724 3 152Summa Rosersberg 5 735 63 919 8 461 7 555 678 54 418 11 144Sigtuna21 Granitvägen 83 2 045 44 987 10 628 4 233 192 58 903 19 75522 Sandvreten 84 340 7 546 1 394 5 413 244 7 572 2 58624 Harbacken 85 275 14 189 2 048 6 928 134 12 200 3 58929 Klockargården 86 480 10 218 1 060 9 640 453 5 897 1 52231 Kyrkolunden 87 1 100 19 227 2 679 7 177 411 18 200 6 59432 Kv Nunnan 88 900 16 223 2 594 6 254 347 16 281 4 30934 Kv Harberget 91-92 2 165 49 447 6 325 7 818 342 42 240 11 48637 Hemskogen 93 1 650 54 256 3 331 16 288 495 36 000 3 30738 Pilsbo 1 98-99 1 900 43 613 4 758 9 166 399 37 563 8 56039 Tilkullen (Tilsvägen) 98 445 5 595 530 10 557 840 2 298 3 18045 Brännbo 55-69 19 303 45 429 27 535 1 650 701 119 860 46 40846 Marmor- Granitvägen 93 4 690 64 914 6 963 9 323 674 49 873 12 60847 Pilsbo 2 01 4 393 55 286 5 396 10 246 814 44 824 9 71253 Garnsviken, gruppbostad 05 500 9 798 363 26 992 1 377 4 106 67053 Garnsviken 05 5 125 80 524 5 486 14 678 934 54 000 9 40055 Trollbergsvägen, gruppb. 06 250 10 921 378 28 892 661 Specialenhet56 Lilla Brännbo, gruppb. 06 250 10 050 387 25 969 646 4 733 67654 Marmorvägen 07 3 410 57 949 3 804 15 234 896 Ännu ej fastställt57 Glimmervägen 07 3 000 69 415 4 519 15 361 664 Ännu ej fastställt58 Tvillingbackarna 08 9 900 37 327 1 964 19 006 5 04162 Humlegården 07 1 900 54 674 3 710 14 737 512 SpecialenhetSumma Sigtuna 64 021 761 588 95 852 265 559 16 778 514 550 144 362TOTAL 135 178 1 529 507 383 333 3 990 353 1 756 211 504 246*) uthyrningsbar bostads- och lokalyta29

BytesstatistikOmflyttning 2004–2008antalområde lägenh 2004 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 20081. Sätunavägen 2-6 66 5 5 11 6 8 7,6% 7,6% 16,7% 9,1% 12,1%2. Diagonalen 52 9 12 6 4 6 17,3% 23,1% 11,5% 7,7% 11,5%3. Stockholmsvägen 30 2 5 5 3 1 6,7% 16,7% 16,7% 10,0% 3,3%4. Sätunavägen 1, Smeds 50 3 8 4 4 8 6,0% 16,0% 8,0% 8,0% 16,0%5. Södergatan 4-8 115 17 8 15 13 10 14,8% 7,0% 13,0% 11,3% 8,7%6. Dalgatan m fl 93 13 5 16 9 8 14,0% 5,4% 17,2% 9,7% 8,6%8. Tingvallavägen 4-36 481 92 80 80 82 75 19,1% 16,6% 16,6% 17,0% 15,6%9. Lyckostigen 203 49 27 36 43 31 24,1% 13,3% 17,7% 21,2% 15,3%10. Tvärvägen m fl 156 23 34 28 23 25 14,7% 21,8% 17,9% 14,7% 16,0%11-12 Norrbacka **) 660 99 95 101 92 111 15,0% 14,4% 15,3% 13,9% 16,8%14. Frejgatan 181 30 20 21 33 21 16,8% 11,2% 11,7% 18,2% 11,6%15-16 Ymer- Magnegatan 392 57 52 62 58 63 14,5% 13,3% 15,8% 14,8% 16,1%17. Sleipnergatan 320 52 44 52 63 49 16,3% 13,8% 16,3% 19,7% 15,3%18. Buregatan 143 35 38 39 24 28 24,3% 26,4% 27,3% 16,8% 19,6%19. Siriusgatan 9 6 1 1 1 0 66,7% 11,1% 11,1% 11,1% 0,0%20. Rosersbergsvägen 36 14 0 2 3 1 1 0,0% 14,3% 21,4% 7,1% 7,1%21. Granitvägen 140 30 37 33 26 24 21,4% 26,4% 23,6% 18,6% 17,1%22. Sandvreten 18 2 1 2 2 0 11,1% 5,6% 11,1% 11,1% 0,0%23. Skolgatan 16 3 4 2 1 2 18,8% 25,0% 12,5% 6,3% 12,5%26. Jupitergatan 6 2 1 2 1 1 33,3% 16,7% 33,3% 16,7% 16,7%27. Drottningvägen 56 11 6 13 7 3 19,6% 10,7% 23,2% 12,5% 5,4%30. Stationsgatan 3 10 4 2 1 1 2 40,0% 20,0% 10,0% 10,0% 20,0%31. Kv Kyrkolunden 15 0 1 2 1 1 0,0% 6,7% 13,3% 6,7% 6,7%32. Stora Gatan 70-82 40 5 4 3 5 2 12,5% 10,0% 7,5% 12,5% 5,0%33. Lunda 3 0 0 0 1 0 0,0% 0,0% 0,0% 33,3% 0,0%34. Väringavägen 16-22 68 11 14 8 7 8 16,2% 20,6% 11,8% 10,3% 11,8%35. Kv Presenten 63 16 11 14 15 10 25,4% 17,5% 22,2% 23,8% 15,9%38. Pilsbo 58 9 15 9 10 15 15,5% 25,9% 15,5% 17,2% 25,9%39. Tilsvägen 10 0 0 1 2 1 0,0% 0,0% 10,0% 20,0% 10,0%40. Brf Södergatan *) 78 29 25 22 25 14 27,6% 24,3% 21,8% 28,1% 17,9%41. Västra Bangatan 196 26 27 37 23 19 13,3% 13,8% 18,9% 11,7% 9,7%42. Lindvägen 75 5 8 8 5 6 6,7% 10,7% 10,7% 6,7% 8,0%43. Vänortsringen 125 24 28 20 19 18 19,2% 22,4% 16,0% 15,2% 14,4%44. Södergatan 50 13 0 1 1 3 1 0,0% 7,7% 7,7% 23,1% 7,7%45. Brännbo **) 396 46 56 48 57 129 11,6% 14,1% 12,1% 14,4% 32,6%46. Marmor-/Gnejsvägen 78 23 23 19 35 20 29,5% 29,5% 24,4% 44,9% 25,6%47. Pilsbo 2 64 19 18 14 12 7 29,7% 28,1% 21,9% 18,8% 10,9%50. Rosersbergsvägen 40-46 32 6 9 19 11 6 18,8% 28,1% 59,4% 34,4% 18,8%51. Stationsgatan 8 14 2 5 4 4 6 14,3% 35,7% 28,6% 28,6% 42,9%52. Södergatan 25 16 0 2 3 5 5 0,0% 12,5% 18,8% 31,3% 31,3%53. Melcher Skoughs väg 68 5 23 40 17 7,4% 33,8% 58,8% 25,0%54. Marmorvägen *) 60 7 19 17,5% 31,7%57. Glimmervägen *) 72 7 23 13,2% 31,9%60. Vikingavägen 93 24 25,8%Totalt 4 848 765 739 788 791 828 16,7% 15,9% 17,0% 16,7% 17,0%*) årsgenomsnitt**) ökad omflyttning i samband med stamrenovering30

AB Sigtunahem äger och förvaltar drygt 5 000 lägenheter i Sigtuna, Märsta, Valsta ochRosersberg. Ett stenkast från Mälaren, 20 minuter från Uppsala och Stockholm. Och ännunärmare Arlanda. Vi erbjuder nytt och gammalt, i höga och låga hus och i alla prisklasser.Vi är expansiva. Vi bygger nytt och vi bygger om. Allting med hänsyn till den yttre miljönoch för att kunna erbjuda våra hyresgäster ett sunt, skönt och bekymmersfritt boende.Och snart har så mycket som var tredje kommuninvånare valt att bo i en Sigtunahemlägenhet.Ett faktum som förpliktigar. Och vi siktar högt. Vi ser nämligen som vår viktigasteuppgift att dessa tiotusen hyresgäster inte bara ska bo bra, utan också må bra, trivasoch leva ett gott liv.Sigtunahem – boende med omtanke.inger lernevall text & form AB • Danagårds grafiska • april 2009