Svensk version - Pandox

Pandoxredovisning avaffärsverksamheten2010e t t a v d e l e d a n d eh o t e l l f a s t i g h e t s b o l a g e n i e u r o p a

FöretagetAffärsmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2Utvecklingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4Framgångsfaktorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Strategi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Värdetillväxt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Avtalstyper. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Affärsprocesser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11Success stories . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12Operatörsrörelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Marknadskommunikation . . . . . . . . . . . . . . 15Hotellfastighetsmarknaden . . . . . . . . . . . . . 16Pandox hotell och partners . . . . . . . . . . . . . 18HotellfastigheternaHotellfastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . 40Övrig informationVD om 2010 och framåt . . . . . . . . . . . . . . . 44Styrelse och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . 48Ledande befattningshavare . . . . . . . . . . . . . 50Team Pandox . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52Ekonomisk översiktFinansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62Värdering och skattesituation . . . . . . . . . . . 64Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66Kvartalsdata 2009–2010 . . . . . . . . . . . . . . . 68Räkenskaper 2010Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . 70Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 72Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . 74Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . 76Kassaflödesanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . 78Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

Pandox genomfördevärldens störstahotellfastighetsaffär 2010i och med förvärvet av Norgani, en portfölj på 73 hotell.Härigenom blev Pandoxett av de ledandehotellfastighetsbolagen i Europa.Pandox stärktesin positionpå den nordiska marknaden.Pandox fortsatte att expandera i Bryssel ochförvärvade ett av stadens största och mestkända hotell – nu kallat The Hotel.Pandox är också en uppstickareinternationellt som nu finns i totalt tio länderinklusive Nordamerika med två stora hotell mitt i Montreal.Pandox har ett uniktsamarbete med 19 varumärkenvilket skapar ett omfattande nätverk.

AffärsmodellenAffärsmodellen väljs med hänsyn tillde lokala förutsättningarna för att få ensituationsanpassad strategi.Den bygger på en välutvecklad arbetsmetodik med tydligastrukturer, kallad Pandoxmodellen. Med denna som bas kanPandox skickliga medarbetare fokusera på utveckling och påden kreativa processen.I Bryssel används flera modeller. Hotel BLOOM! och The Hoteldrivs av Pandox som oberoende hotell utan kedjeanknytningoch Crowne Plaza Brussels City Centre under ett franchiseavtal,medan Hilton Brussels City opereras under ett managementavtaloch Scandic Grand Place genom ett hyresavtal.UtvecklingPandox har haft en god utveckling i storlek, kassaflödeoch värdetillväxt – och har som en följd avdetta en stärkt marknadsposition. Portföljvärdethar ökat från 800 miljoner SEK till drygt 22 miljarderSEK medan kassaflödet har ökat drygt45 gånger sedan starten 1995.4Läs mer på sidanFramgångsfaktorerPandox har haft en snabb affärsutveckling sedanstarten 1995. Framgångsfaktorerna är en kombinationav bolagets strategi, kompetens, flexibelaffärsmodell samt industriella ägare.2 |Pandox 2010

Kunskap,nätverk& individkapitalEn av Pandox viktigaste hörnstenar är att ständigtutveckla bolagets kompetens och kompetensområden.För att inspirera medarbetarnahar en informell ledarstil utvecklats som gerindividen stor frihet och stora utvecklingsmöjligheter.I företagskulturen ingår en inter aktivdiskussion med ett omfattande nätverk vilketger värdefull input i både stora och små frågor.KonsekventstrategiPandox har en genomarbetad strategi somär väl förankrad hos styrelse, ledning ochbanker – en strategi som konsekvent harföljts sedan bolaget bildades för snart 15 årsedan. Utgångspunkten är att förvärvaunderpresterande stora hotell i starka lägen,där bolagets specialistkompetens kananvändas för att utveckla tillgångarna.Detta skapar förutsättningar för en långsiktigvärdeutveckling och ett starkt bolag.Läs mer på sidan6Läs merpå sidan8Pandox 2010| 3

UtvecklingenFrån finanskris till framgångsrikthotellfastighetsbolagNär Pandox startade 1995 bestod verksamheten av 18 hotell med 3 000 rum belägna i nio svenska städer.Affärsmodellen var ny och oprövad. Bolaget hade en svag lönsamhet och begränsat kapital.Vägen till framgång har sedan gått via transaktioner omfattande 170 hotellfastighetertill ett sammanlagt värde av 20 miljarder SEK. Pandox har med en konsekventstrategi visat stadigt lönsam tillväxt och ökat den geografiska spridningen.Vid utgången av 2010 hade Pandox 120 hotell med totalt 24 800 rumbelägna i 59 städer i tio olika länder i Norden, övriga Europa samt Nordamerika.Därmed är Pandox ett av de ledande hotellfastighetsbolagenpå den europeiska marknaden.266267272299228Pandox utveckling 1995–2010Antal hotellKassaflöde MSEK18121421205328973111946**Hotellus förvärvas med 16 hotellfastigheter.* Förvärv av Hotellus med 16 hotell.464445441995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 20041990 – svenskfinans- ochfastighetskris1999/2000IT/ finanskrisFörvärv på totalt 20 miljarder kronor.Bildades 1995. Pandox har sitt ursprung i den svenska finans- ochfastighets krisen i början av 1990-talet. Bolaget bildades 1995 av Securumoch Skanska. Uppdraget var att ta över och strukturera hotellbeståndetsamt förbereda det för försäljning.Den ursprungliga hotellfastighetsportföljen. Från början bestod Pandoxav 18 hotellfastigheter och tre mindre operativa verksamheter. Hotellenvar samtliga belägna i Sverige, huvuddelen var små med svaga lägenoch i dåligt skick.Börsnotering. Pandox introducerades på Stockholmsbörsen 1997 medett affärskoncept som var nytt och oprövat. Bolagets portfölj värderadestill 1,3 miljarder SEK och börsvärdet till 520 miljoner SEK och fick genomnoteringen 4 000 nya aktieägare.Efter noteringen expanderade Pandox kraftigt med förvärv av störrehotell i starka lägen samtidigt som de mindre hotellen avyttrades.Internationalisering. År 2000 utökade Pandox sin geografiska strategitill norra Europa genom förvärvet av Hotellus med 16 hotellfastigheter.4 |Pandox 2010

700445446Genomsnittligårlig avkastning19%389120 *301318*Förvärv av Norgani med 73 hotell.36** Försäljning av 12 hotell till Norgani.3944 4546Nyckeltal 2010Pandox proforma inklusive Norgani(före förvärvskostnader)Mkr 2010Antal hotell 120Antal hotellrum 24 800Hyresintäkter, MSEK 1 700Kassaflöde, MSEK 7002005 2006 2007 2008 2009 20102007/2008global finanskrisTransaktioner omfattande 170 hotell.Åter privatiserat 2004. Pandox köptes ut från börsen 2004 och fick nyaindustriella ägare genom Eiendomsspar AS och Sundt AS.Starkare i Europa. Efter privatiseringen ökade transaktionstempot ochflera stora hotell förvärvades i Berlin, Bryssel, Basel, Köpenhamn, Stockholmoch Malmö. Affärerna stärkte Pandox som en av de ledande hotellfastighetsaktörernai Europa.Expansion till Nordamerika. Under 2007–2008 fortsatte Pandox den internationellaexpansionen med två förvärv i Montreal.Ledande i Europa. I augusti 2010 offentliggjorde Pandox förvärvet av NorganiHotels med en portfölj på 73 hotell i Sverige, Finland, Norge och Danmark.Efter förvärvet är Pandox en av Europas ledande renodlade hotell fastighetsbolagvad gäller geografisk spridning, antal hotell och varunamn.Sedan starten 1995 innebär det att Pandox har genomfört förvärv om totalt20 miljarder SEK, mot svarande transaktioner om 170 hotell.Värdet på bolagets hotellfastighets portfölj uppgår efter förvärvet avNorgani till cirka 22 miljarder SEK, vilket innebär att värdet ökat cirka 20gånger. Detta har åstadkommits genom en god hotellmarknad, ett aktivtägande, gedigen kunskap och lönsamma förvärv.Pandox 2010| 5

FramgångsfaktorerKorta snabba beslutsvägarPandox ägare och styrelse har en industriell kompetens i bolagets treviktigaste dicipliner; hotellverksamhet, fastigheter och affärsutveckling.Kunskapen och erfarenheten skapar trygghet vilket ger oss möjlighetatt fatta beslut snabbt i, till exempel, olika förvärvsfrågor. Detta är enkon kurrensfördel i en betydligt långsammare omvärld.Clarion Collection Hotel Bastion, OsloGenomarbetad ochkonsekvent strategiPandox har en genomarbetad strategiinom geografi och hotelltyper samt avkastningskravsom konsekvent har följts sedanbolaget bildades.Flexibel affärsmodellBeroende på de lokala förutsättningarnakan Pandox välja mellan fyra driftsstrategier;träffa ett hyresavtal med enprofessionell operatör där Pandoxstannar som strategisk partner, ingåett managementavtal där någon annansköter den dagliga verksamheten förPandox räkning, driva verksamheten iegen regi genom ett franchiseavtalunder ett välkänt varunamn eller via ettoberoende distributionssystem. Affärsmodellenger utmärkta möjligheter attskapa en situationsanpassad strategi– ”asset by asset”.Kompetens och nätverkInternationellt nätverk ger tillgång till unik kompetensPandox har en liten ledningsorganisation,samtliga med bas på kontoreti Stockholm. Därutöver är en av bolagetsledande befattningshavare baseradi Bryssel där den största operativaverksamheten finns. Modellenger stora fördelar med snabbabeslutsvägar, hög interak tivitet ochstor individuell frihet. För att kunnahålla igång alla affärsprocesserkompletteras organisationen genomett nationellt och internationellt nätverksom består av personer medspecialistkompetens inom marknad,management, hotellverksamhet,fastighetsutveckling, varu märken,finans och skatter. Pandox arbetaraktivt med att attrahera personer attingå i nätverket, vilket är en förutsättningför bolagets snabba utveckling.Modellen ställer krav på ett bådevisionärt och operativt ledar skapsamt en förmåga att skapa samarbetsformermed individer medskilda bakgrunder.6 |Pandox 2010

Hyatt Regency, MontrealFöretagskulturenPandoxSpiritFörvärvsstrategiPandox förvärvar i huvudsak hotell med en potential som kanlyftas fram genom aktiva åtgärder och där bolagets kompetensområdenkan nyttjas.Pandox har etablerat en informellledarstil där hög kompetens kombinerasmed låg byråkrati och effektivauppföljningsmetoder. Inspiration,enkelhet, snabbhet, kompetens ochsynligt ledarskap är ledorden.Portfölj av högsta kvalitetHotellfastighetsportföljen är av hög kvalitet. Hotellen är belägna dels i internationelladynamiska marknader som London, Bryssel, Berlin, Stockholm,Köpenhamn och Montreal, samt i orter med en hög andel inhemsk efter fråganvilket skapar balans i intäkterna. Hotellen har starka lägen och rätt storlek vilketger kritisk massa samt att de marknadsförs av branschens främsta varunamn.Avtals strukturen med en kombination av hyres- och managementavtal samtegen drift ger en god potential med en begränsad risk.Strategiska allianserPandox söker aktivt efter strategiska allianser med starka varunamn som harintresse av att etablera samarbete som skapar fördelar för båda parter. Förnär varande arbetar Pandox med 11 samarbetspartners under 19 varumärken.Val avländer och orterPandox etablerar sig i stora hotellmarknader somhar en god potential och en stabil efterfrågan.Pandox 2010| 7

StrategiKonsekvent strategi ger stabilitet och riskspridningHörnstenar i Pandox strategiEn typ av tillgång– hotellfastigheterAvtalsstrukturGeografisk marknadEn hotellfastighet har särdrag som skiljerden från andra fastighetstyper vilket kräverspecialistkompetens för att kunna bedrivaett aktivt och framgångsrikt ägande. Därförinvesterar Pandox enbart i en typ avtillgång – hotellfastigheter.Affärsläge: Pandox har 120 hotell medtotalt 24 800 rum.För att maximera värdeutvecklingen i varjehotell krävs en flexibel affärsmodell, vilketskapar möjligheter till en situationsanpassadstrategi.Affärsläge: Pandox har en avtalsstruktur somomfattar hyres-, management- och franchiseavtalsamt avtal med oberoende aktörer.Störst andel är hyresavtal som omfattar87 procent av intäkterna.Fokusering mot en typ av tillgång kräver enbred geografisk marknad, dels för att skapatillväxt förut sättningar och dels för att kunnautnyttja förändringar i hotell konjunkturcykeln.Affärsläge: Pandox finns för närvarande i tioländer varav Sverige är den största marknaden.Stora marknader utanför hemmamarknadenär Bryssel, Köpenhamn, Helsingforsoch Montreal. Pandox är representerat på 59orter som har en mix av nationell och internationellefterfrågan.Scandic Kramer, MalmöAvtalsstruktur – hyresintäkterGeografisk fördelning, andel hotellrumOmsättningsbaseradeavtal, 34%Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 52%Egen operation medmanagementavtal, 4%Egen operation medfranschiseavtal, 4%Egen operation, 5%Övrigt, 1%Sverige, 51%Internationellt, 49%8 |Pandox 2010

Pandox vision är att vara ett av världens ledandehotellfastighets bolag avseende specialistkompetensi både hotell- och fastighetsdriftsamt aktivt ägande.För att visionen ska bli verklighet krävs att bolaget bibehåller sinspecialistkompetens om hur värdetillväxtkedjan samverkar ochatt balansen mellan internationella och nationella intäkter, varunamnoch hotelltyper består. En annan viktig del är att ständigtutveckla affärsmodellen i syfte att situationsanpassat välja denstrategi som är bäst med hänsyn till de lokala förutsättningarna.Affärsidé och strategiPandox affärsidé är att – baserat på kompetens inom hotellfastigheter,hotellverksamhet och affärsutveckling – aktivt äga,utveckla och hyra ut hotellfastigheter.Övergripande målPandox övergripande mål är att genom specialistkompetensinom hotell, hotellfastigheter och affärsutveckling uppnå enoptimal avkastning och värdetillväxt i hotellfastighetsbeståndet.Specifika mål sätts varje år för driftnetto, avkastning på egetkapital, värdetillväxtmål i befintlig hotellfastighetsportfölj samtsoliditet. Målen bryts ned till varje enskilt objekt, vilket blirväg ledande vid investeringsbeslut.Läge och storlekHotelltypVal avvarunamn och partnersStora hotell med starka lägen ökar potentialenoch minskar riskerna samt är attraktivaför både partners och gäster. Dessahotell har en högre likviditet och är enklareatt finansiera.Affärsläge: Samtliga Pandox hotell harstarka lägen och i genomsnitt 207 rum,vilket är väsentligt större än genomsnittshotelleti Europa.Hotellen ska tillhöra det övremellan- samt högprissegmentet.Affärsläge: Portföljen är en mix av övremellan- och högprishotell. Mellanprishotelleninnefattar många Scandichotell samtHotel Berlin, Berlin. Exempel på högprishotellär InterContinental Montreal ochHilton Stockholm Slussen.Varje hotell ska ha det bästa möjliga varunamnsom stärker profilen. Detta kräver att Pandoxhar ett brett nätverk inom nationella och internationellahotellbolag.Affärsläge: Pandox arbetar för närvarandemed 11 partners under 19 välkända och etableradevarunamn samt ett antal oberoendedistributionskanaler. Detta ger en unik positionoch ett brett nätverk.Radisson BLU, BaselHotel Berlin, BerlinPandox 2010| 9

VärdetillväxtVärdetillväxtkedjan i en hotellfastighet är utgångspunkten för Pandox vision, strategioch val av avtalsstruktur. Kunskap om hela kedjan är en förutsättning för framgång.10. Finansiering och skatter1. Makroekonomi9. Avtalsstruktur2. Hotellkonjunkturcykeln8. Asset management3. Läge och storlek7. Investeringar4. Konkurrens – ny kapacitet – olika marknadspositioner6. Driftsfrågor och management5. VarunamnAvtalstyperVärdet på en hotellfastighet styrs i hög grad av hur avtalet är utformat. Pandox strävarefter att finna avtal som skapar gemensamma incitament och drivkrafter för maximalutveckling för båda parter.Optimal avtalskonstruktionPandox aktiva och situationsanpassade ägandeavspeglas i de olika avtalstyperna. Avtalskonstruktionenstyrs av faktorer som förväntadmarknadsutveckling, lokal konkurrens, planeradeinvesteringar samt val av operatör och distributör.En blandning av olika avtalsformer ger Pandoxen struktur som ökar kassaflödet i goda tideroch, tack vare garantihyror, skyddar i envikande marknad.Omsättningsbaserade avtalOmsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutnatill hotellrörelsens försäljning. Denna avtalsformger Pandox del av tillväxten, både i marknad ochmarknadsandel. För att begränsa risken ärdessa avtal ofta försedda med garantihyra.Resultatbaserade avtalResultatbaserade hotellhyresavtal innebäratt Pandox får del av hotelloperatörens driftsresultat.Denna avtalsform har utgångspunkt iatt Pandox har kunskap och insikt i operatörsbolagetsekonomi. Även denna typ av avtalkan ha garantihyra.Fasta avtalFasta hotellhyresavtal används på mogna marknaderoch för väl etablerade hotellprodukter.Fasta avtal begränsar såväl risk som potential.ManagementavtalManagementavtal kan närmast liknas vid ettagentavtal. Pandox äger då också hotellrörelsen.I ett managementavtal får ett hotellbolag iuppdrag att driva hotellet för Pandox räkning.FranchiseavtalI verksamheter som drivs i egen regi kan franchiseavtalträffas med ett hotellbolag. Pandox fårfördel av ett större system som sköter hotelletsövergripande marknadsföring och försäljning.Avtalsstruktur – hyresintäkterOmsättningsbaseradeavtal, 34%Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 52%Egen operation medmanagementavtal, 4%Egen operation medfranschiseavtal, 4%Egen operation, 5%Övrigt, 1%10 |Pandox 2010

AffärsprocesserPandox fem affärsprocesser används för att beskriva bolagets affärsläge,förstå externa och interna drivkrafter samt hur dessa samverkar.123PandoxmodellenAsset managementMarknadskartläggningSkapar kunskap om marknadens lägeoch förändringsmönster.Bolagets arbetsmetodik ökarkassaflödet och begränsar riskenför respektive hotell.Daglig skötsel och större investeringarsyftar till att långsiktigt öka värdet påfastigheterna.4Ekonomisk ochfinansiell rapporteringVerksamheten följs genom uppsatta mål,utvärderas och värderas.5Marknadsanalys Marknadsstrategi LönsamhetsoptimeringMarknadskommunikationPandox genomför regelbundetmarknads aktiviteter mot sina målgrupper.Pandoxmodellen – och dess fyra faserMarknadsanalysFör att bedöma vilken lönsamhetspotential och därmed hyresbetalningsförmåga,som finns iett hotell, görs en marknadsanalys.Den lokala marknaden identifierasoch analyseras medavseende på efterfrågan, konkurrensoch utbud idag ochi framtiden.MarknadsstrategiEn strategisk plan fastställs förvarje hotellfastighet som baseraspå respektive hotellanläggningsspecifika förutsättningar, denlokala marknaden och dess placeringi hotellkonjunktur cykeln.Vid upprättandet av den strategiskaplanen utvärderas fastighetensfortsatta användningsområdeförutsättningslöst.LönsamhetsoptimeringDå fastighetens värde påverkasav hotellrörelsens lönsamhetframstår operatören somPandox viktigaste samarbetspartner.För att säkerställa enpositiv utveckling av hotellrörelsenoch av fastighetsvärdetutvärderas operatören och dessverksamhet kontinuerligt.AvtalsoptimeringDet optimala kassaflödet i respektivehotellfastighet fördelassedan mellan operatören,Pandox och övriga berörda parter.Avtalen formuleras så attsamtliga involverade parter gesincitament för att kontinuerligtförbättra hotellfastighetens totalalönsamhet.Möjlighet attförvärva hotellfastighetHandlingsplanmed konkretaåtgärderUtvärderingav resp. hotellfastighetochportföljenAvtalsoptimeringFörsäljningi enlighet med strateginPandox 2010| 11

Investeringar i utvecklingPandox har under årenutvecklat ett stort antalhotellfastig heter och hotellrörelser.Här är några av desenaste årens framgångsrikaompositioneringar samtpågående projekt.Investeringsprogram: 7,5 MCADGenomfört: Modernisering och förädling avbankettsalen samt övriga mötesytor.Holiday Inn Brussels AirportVision – det bästa!Crowne PlazaBrussels City CentreEtablerati BrysselHoliday Inn Brussels Airport förvärvades 2006 då hotellet var i behov av omfattanderenovering och utveckling. Med visionen att skapa det bästa övre mellanprishotelleti området har förändringsarbetet framgångsrikt drivits utifrån nyckelorden; full service,tilltalande design och hög effektivitet.Crowne Plaza Brussels City Centre som förvärvades2003 har nu under flera år varit ett avBryssels ledande affärs- och möteshotell ochfortsätter att stärka sin marknadsposition år efterår. Hotellet, som tilldelats flera internationellautmärkelser, har visionen att bli Bryssels bästamöteshotell i cityläge.Investeringsprogram: 15 MEURGenomfört: Repositionering mot mötessegmentetmed nytt koncept kallat ”BalancedSenses”. Uppgradering av samtliga rum samtnytt restaurang- och barkoncept i klassisk miljö.Investeringsprogram: 8 MEURGenomfört: Helt ny design på rum och lobby,nytt möteskoncept, uppgradering av övrigafaciliteter samt större organisationsutveckling.12 |Pandox 2010

och ompositioneringSuccessstoriesHyatt Regency MontrealI särklass!Pandox förvärvade Hyatt Regency Montrealsommaren 2008 och investerar nu medvisionen att skapa Montreals bästa mötesochfestivalhotell. Och hotellet är på god vägatt bli någonting i särklass! Det första stegetär redan genomfört genom en uppgraderingav hotellets stora bankettsal och övrigamötesrum. Nu fortsätter arbetet meduppgradering av reception och lobby.Hotel BLOOM!, BrysselSnacketpå stanInterContinental MontrealAffäreroch nöjePandox förvärvade InterContinental Montrealsommaren 2007. Ett omfattande utvecklingsarbetehar sedan skapat ett helt nytt hotellkoncept– och mot tagandet har varit fantastisktmed flera uppmärksammade utmärkelser.Nu fortsätter arbetet och visionen är att bliRevPAR-ledande i Montreal.Investeringsprogram: 14 MCADGenomfört: Ny ledning, ny profil ochdesign i samtliga rum och lobby,nytt F&B-utbud.Pandox förvärvade hotellet 2005, som viddenna tid uppfattades som ett av stadensabsolut sämsta hotell. Under drygt två årrenoverades, uppgraderas och utveckladeshotellet och ett nytt koncept togs fram. HotelBLOOM! är ett unikt hotell med ett helt egetkoncept kring konst och design. Det har bliviten uppstickare på Bryssels hotellmarknadoch konkurrerar nu med de stora hotellen.Investeringsprogram: 13 MEURGenomfört: Repositionering, uppgradering ochutveckling av hela hotellet. Ny ledning, nyttkoncept och nytt namn.Hotel Berlin, BerlinMötesplatsI Berlin har Pandox sedan förvärvet 2006 skapatfram tidens mötesplats i ett av stadens störstahotell. En övergripande omprofilering har fört HotelBerlin, Berlin tillbaka till toppen! Nu är hotelletetablerat som ett av de ledande möteshotellen– och en av Berlins mest kreativa mötesplatser.Investeringsprogram: 10 MEURGenomfört: Modernisering och förädling av samtligarum och mötesprodukt liksom fasad, entréoch lobby. Ny marknadsprofil och ny ledning.Pandox 2010| 13

Operatedby PandoxCrowne Plaza Brussels City CentreHoliday Inn Brussels AirportHotel BLOOM!, BrusselsHilton Brussels CityThe Hotel, BrusselsCrowne Plaza AntwerpenHotel Berlin, BerlinHyatt Regency MontrealInterContinental MontrealPelican Bay, BahamasEn naturlig del av Pandox aktiva ägande äratt driva hotell i egen regi. Beroende på delokala förutsättningarna kan den bästastrategin vara att utveckla verksamhetensjälv, för att i ett senare skede välja enannan lösning. Detta skapar en situationsanpassadstrategi – hotell för hotell.Ett annat skäl är att affärskulturerna skiljer sigmellan olika geografiska områden. I Nordendominerar hyresavtal medan det i Nordamerikamest träffas management- och fran chiseavtal.Europa har en mix av båda. Det är såledesnödvändigt att behärska olika strategier för attframgångsrikt verka i en internationell hotellmiljö.Att ha egen driftskompetens innebär ocksåatt besitta specialistkunskaper för att kunnautvärdera de operatörer man har hyresavtalmed samt att kunna genomföra förvärv därbåde fastigheten och den operativa verksamheteningår.Till följd av branschtrenden att hotellbolagalltmer blir managementbolag, blir det ocksånaturligt för Pandox att integrera vertikalt och taöver ansvaret för driften.Vid utgången av 2010 omfattade Pandoxoperativa verksamhet, inklusive managementavtal,tio verksamheter med en total omsättningpå 1,2 miljarder SEK. Hotellen är belägna i Berlin,Bryssel, Antwerpen, Montreal och Bahamas.Under de senaste åren har fyra operativa verksamheter,vilka förvärvades som underpresterareoch därefter utveck lades, hyrts ut medlånga hyresavtal till välkända operatörer. Dettaskapar i sin tur förutsättningar för nya förvärv.Filosofin bakom Pandox operativa verksamhetär att bygga varje hotells strategi och kompetenslokalt. Detta innebär att huvuddelen avbeslutsfattandet delegeras och rapporteringensker till en styrelse med vanligtvis externa ledamötersom är valda för sin spetskompetens. Föratt bli framgångsrik med affärsprocessernakrävs förmåga att attrahera bästa managementoch att dessa personer får ett rejält inflytandeöver verksamheten.Hotell som opereras i egen regiStad Hotell Varunamn Antal rum LägeBerlin Hotel Berlin, Berlin Independent hotel 701 CentraltMontreal Hyatt Regency Hyatt Regency 605 CentraltInterContinental Montreal InterContinental 357 CityBryssel Crowne Plaza Brussels City Centre Crowne Plaza 354 CityHotel BLOOM! Independent hotel 305 CentraltHilton Brussels City Hilton 283 CityThe Hotel Independent hotel 4334 CityotuHoliday Inn Brussels Airport Holiday Inn 310 FlygplatsAntwerpen Crowne Plaza Antwerpen Crowne Plaza 264 CentraltBahamas Pelican Bay Independent hotel 184 Centralt14 |Pandox 2010

MarknadskommunikationPandox arrangerar årligen en hotellmarknadsdagdär aktuella ämnen sompåverkar branschen presenteras ochdiskuteras. Arrangemanget är återkommandesedan 1997 och intresset växer helatiden. De senaste åren har det varit helt fullsattoch cirka 300 personer har deltagit,varav en stor del internationella gäster.Hotellmarknadsdagen är en dynamisk mötesplatsdär hotellägare, operatörer, hotellbolag,banker, opinionsbildare, byggföretag, politikeroch media träffas. De får lyssna på intressantaföredrag som ökar kunskapen och insikten omhotellbranschens förhållanden och får tillfälle attnätverka samt få en prognos för nästa år medsig hem i fickan. Kvällen avslutas alltid med enmiddag i en trevlig och avslappnad miljö.Arrangemanget hålls i november på HiltonStockholm Slussen som, förutom att det ägsav Pandox, är ett möteshotell av högsta klass.De senaste åren har de ämnen som tagits upphandlat om bland annat lågprisflygens påverkanpå hotellbranschen, shoppingturismensbetydelse för en destination samt innebördenav begreppet ”brand profitability” och vilkaaffärs modeller detta erbjuder. Temat för 2010var det ekonomiska läget och dess konsekvenserför hotellbranschen samt sociala medier ochdess påverkan på branschen.Föreläsarna är av hög klass. I november 2010hade vi äran att presentera Simon Johnson,Director EMEA från CBRE Hotels, Jan Tissera,VD på TravelClick International och HermineCoyet Ohlén, chefredaktör för svenska Elle.Staffan Olsson, välkänd handbollsprofil ochförbundskapten för handbollslandslaget, samtStefan Lövgren, handbollsikon och expertkommentatorför TV4, var även där och berättadeom Handbolls VM 2011 – ett megaevent.Regelbunden information om marknadsutveckling och förvärvNär Pandox bildades 1995 startade utgivningenav ett nyhetsbrev för att marknadsförabolaget mot kapitalmarknaden införbörsintro duktionen. Denna publikationövergick senare i de publika rapporter sombolaget skickade ut. Trots att Pandox nu äravnoterat från Stockholmsbörsen fortsätterföretaget att upprätthålla informationsflödettill dem som är intresserade avhotell- och hotellfastighetsmarknaden.Därför ges Pandox Upgrade ut regelbundet.Nyhets brevet behandlar marknadstrenderoch aktuella svenska och internationellahotellmarknadsfrågor.Välkommen som prenumerantPandox Upgrade är kostnadsfri ochkan beställas från Pandox på telefon08-506 205 50 eller genom att maila tillpandox@pandox.sePandox Upgrade finns även som pdf påwww.pandox.sePandox 2010| 15

HotellfastighetsmarknadensutvecklingHistoriskt betraktades hotellfastighetersom en del av den totala fastighetsmarknaden.Ägarna var ofta institutioner ochstora fastighetsbolag som saknade egenhotellkompetens och hade få kontaktytormed operatörerna. Relationen mellanhyresgäst och hyresvärd var i regel baseradpå långa hyresavtal med solida garantikomponenterdär operatören/hotellbolagetskötte all utveckling, underhåll och skötselav fastigheterna.Hotellfastighetens särdrag blev tydligaUnder finans- och fastighetskrisen i början på1990-talet blev det tydligt att ägarna, ofta institutioneroch fastighetsbolag, saknade industriellkompetens. Lågkonjunkturen drabbade hotellensom plötsligt inte hade råd att betala sina hyror –vilket orsakade långtgående prob lem för fastighetsägarna.Fastighetskrisen ledde till att bankerna tvingadesta över en mängd hotell och banker ochandra passiva ägare fick erfara att hotellfastigheterhar särdrag som skiljer dem från exempelvisbostadsfastigheter och kontorsbyggnader.Värdetillväxten i en hotellfastighet är komplexdärför att intäkter och resultat påverkas av flerafaktorer som kräver omfattande branschkunskap,bland annat kunskap om drivkrafter ihotellbranschen, effekter av valet av varunamnoch avtals typ samt olika pris- och produktsegmentmed mera.Funktionell och geografisk renodlingEfter detta stålbad ökade kapitalmarknadensina krav på fastighetsbolagens strategier.Bolagen började specialisera sig och två huvudvägarutkristalliserades; funktionell och geografiskrenodling. Huvuddelen av fastighetsbolagenvalde den senare och koncentrerade sittbestånd kring ett fåtal orter vilket också ledde tillatt man sålde specialfastigheter som hotell ochköpcentrum. Ur detta uppstod nya strukturerdär bolag med funktionell strategi bildades ochde första renodlade hotellfastighetsbolagenetablerades.Samtidigt ändrade flera av de stora hotellbolagensina strategier och valde en ”assetlight”-inriktning vilket innebar att de började säljaut sitt fastighetsbestånd.Detta var de viktigaste drivkrafterna bakomen ökad likviditet i hotellfastighetsmarknaden.De nya bolagen som uppstod var aktiva ochdrevs i regel av personer med lång hotellerfarenhet.Detta ledde i sin tur till en ökad dynamik imarknaden med nya kontaktytor och intressetför branschen och de nya aktörerna spred sig.Skandinavien ledde förändringen i EuropaLängst fram i den här utvecklingen låg Skandinavien.Pandox blev det första hotellfastighetsbolageti Europa som börsnoterades. Börsintroduktionen1997 i Stockholm ledde till engenomlysning av hotellmarknaden på grund aven bättre informationsgivning och förtroendetökade från kapitalmarknaden. I slutet på 1990-talet noterades även Capona på Stockholmsbörsen,även det grundat till följd av renodlingoch industrialisering.InterContinental, Montreal10 största hotellfastighetsägarna i EuropaStarwood Capital GroupFoncière des MursOCPIPandoxMoor Park Capital PartnersWestmont Hospitality GroupThe Blackstone GroupPrupim/PrudentialQuinland Private CapitalCapMan0 200 400Antal hotellKälla: Informationen i diagrammet är en uppskattning av offentliginformation och research, avvikelser kan förekomma.16 |Pandox 2010

Comfort Hotel Børsparken, OsloUnder åren som följde breddades intresset förhotellbranschen och aktörerna blev fler. Privateequity-bolag, institutionella ägare, förmögna privatpersoneroch fonder av olika slag tog positioni marknaden.Få diversifierade hotellfastighetsportföljerÄven om hotellfastighetsmarknaden numera äretablerad och det genomförs transaktioner pågigantiska belopp så är ägandet fortfarandefragmenterat och under omstrukturering.Om utgångspunkten är att det har skett, ochsker, en funktionell renodling mot en fastighetstypså borde detta ha lett till att marknadensaktörer äger hotellfastigheter i många länder ochdrivna under flertalet varumärken. Detta för attkunna utnyttja förändringen i hotellkonjunkturcykelnoch använda sin specialistkompetens. Såär det dock inte idag. Få bolag har någon uttaladglobal strategi och endast ett fåtal har verksamheti flera länder och kontinenter.På bolagsnivå idag är det endast åtta bolagsom har ett europeiskt fastighetsbestånd medmer än 50 hotell. Störst är Starwood CapitalGroup som äger nära 1 000 hotellfastighetervärlden över, där representationen i Europa motsvararstrax under 40 procent. En annan storspelare är Westmont Hospitality Group somäger cirka 500 hotell totalt, varav 16 procent iEuropa. Även Pandox är en betydande aktörmed sina 120 hotell i 10 länder tillsammans med11 partners under 19 varunamn.Köpare och säljare 20102010 visade sig bli ett år av överraskningar.Transaktionsmarknaden i Europa bottnade ur2009 och slutade på nära 90 procent undertoppåret 2007. Bakgrunden till nedgången varstarka makroekonomiska faktorer, vilka förväntadeshindra en snabb återhämtning. Men efteren försiktig, om än positiv start på 2010, accelereradebåde underliggande hotellmarknad samtköp och försäljningar i branschen.Vid årets slut kunde konstateras att hotellmarknadenstrendkurva hade fått ett mönster av ettspetsigt V, med en återhämtning som var bådesnabb och stark. Transaktionsmarknaden iEuropa hade vid årets slut ökat 150 procentjämfört med 2009, och uppnått en nivå om 7,8miljarder EUR.Transaktionerna under året var i huvudsakinhemska eller gjordes inom Europa. Och pågrund av fortsatt höga lånekrav hos bankernahölls storleken på transaktionerna nere. Cirka60 procent av affärerna var på mindre än 35miljoner EUR och endast 17 procent var över70 miljoner EUR. Den största transaktionen iEuropa var Pandox förvärv av Norgani på drygt1 miljard EUR.De aktörer på hotellfastighetsmarknaden2010 som köpte mest var förmögna privatpersoneroch private equtiy bolag/investmentbolag.Den största säljargruppen var receiver (uppdragsgivareåt banker för försäljning av dåligakrediter, s.k. distressed assets).Transaktionsvolym på hotellfastighetsmarknaden i EMEA 1)Innehavsförändringar, netto, för aktörer i EMEA-regionen 1) 2010miljoner EUR25 000Statsägda fonder 2,820 000REIT 2)Receiver 3)−13,7−0,115 000Investmentbolag/Private equityInstitutionella investerare−4,59,110 000HotellbolagPrivatpersoner−2,012,85 000Byggare/fastighetsbolagÖvriga företag−5,30,902007Singelförvärv20082009Portföljförvärv20101)Europa, Mellanöstern, AfrikaKälla: Hotel Investment Outlook 2011, Jones Lang LaSalle%–15 0 151)Europa, Mellanöstern, Afrika2)Real Estate Investment Trust3)Uppdragsgivare åt banker för försäljning av dåliga krediter,s.k. distressed assetsKälla: Hotel Investment Outlook 2011, Jones Lang LaSallePandox 2010| 17

Pandox – 120 hotellfastett kongresscenteroch 19 välkändavarumärkenpresenteras påsidorna 20–39Pandox arbetar idag med 11 partnersunder 19 olika hotellvarumärken somär verksamma inom olika pris- ochproduktsegment. Våra samarbetspartnersär alla välkända, etablerade ochframgångsrika. Samarbetet stärkerPandox kunskap och nätverk och geren unik position i branschen.Hotellen är utspridda över 10l änder och totalt 59 städer. Det mestomfattande samarbetet har Pandoxmed Scandic som driver 57 av hotelleni Pandox portfölj. Därefter kommerQuality Hotel med 12 hotell. Pandoxarbetar även med internationella varumärkensåsom Hilton, Hyatt, RadissonBLU, Crowne Plaza och InterContinental.Varje hotell hanteras och analyserasutifrån sina förutsättningar ochdess omgivning. Affärsmodell, samarbetsformoch avtal väljs situationsanpassatför att skapa optimala förutsättningarför maximal utvecklingför båda parter.120hotell24 800hotellrum18 |Pandox 2010

igheter,10 LÄNDER59 STÄDER19 varumärkenPandox 2010| 19

Scandic Grand Marina, HelsingforsScandic Ferrum, KirunaScandic Hasselbacken, StockholmScandic Grand Marina, HelsingforsStarka hotell i bra lägenScandic är Nordens ledande hotellkedja och haridag 160 hotell i nio länder. Pandox och Scandichar en lång affärsrelation och har haft ett närasamarbete ända sedan Pandox etablerades.Idag har Pandox 57 hotell och ett kongresscenterunder varumärket Scandic, vilka svararför 49 procent av intäkterna i den totalaPandoxportföljen.Scandic har två huvudsakliga produktsegment;cityhotell och väghotell. Cityhotelleni Pandox portfölj representeras bland annat avScandic Park på Karlavägen och ScandicHasselbacken på Djurgården i Stockholm,Scandic Grand Marina och Scandic Continentali Helsingfors samt Scandic KNA i Oslo.20 |Pandox 2010

Scandic Rosendal,TammerforsScandic KNA, OsloScandic Star, LundScandic KNA, OsloScandic Park, StockholmScandic Malmen, StockholmScandic Väghotell Cityhotell Resort Antal hotellSverige 25 17 42Norge 1 1 2Finland 1 6 2 9Danmark 1 1Tyskland 1 1Belgien 1 1 2TOTALT 57CITYHOTELLhasselbackenSCANDIC PARKGRAND MARINACONTINENTALSCANDIC KNASKOGSHÖJDFERRUMROSENDALMALMENSTARmed fleraPandox 2010| 21

30 välplacerade väghotellScandics ursprung är klassiska väghotell somtillkom för att erbjuda den bilburne resenärenövernattningsmöjligheter. Detta hotellsegmentär nu etablerat över hela Norden. I Pandox portföljingår 30 stycken väghotell, varav exempelpå välkända och välbesökta hotell är ScandicJärva Krog intill E4:an vid Stockholms norrainfart, Scandic Backadal längs med E6:an vidGöteborgs västra infart och Scandic Klarälvenvid Karlstads kringled E18.Scandic och Pandox har skapat ett specifiktprojekt med en vision om att utveckla dennya generationens väghotell. Ett arbete somkommer att påbörjas under 2011.22 |Pandox 2010

Scandic Linköping VästScandic VästeråsScandic Örebro VästScandic Järva Krog, SolnaScandic VästeråsScandic Backadal, GöteborgväghOTELLÖREBRO VÄSTjärva krogBACKADALNORRKÖPING NORDLINKÖPING VÄSTKLARÄLVENVÄSTERÅSmed fleraScandic BollnäsScandic Norrköping NordPandox 2010| 23

Hilton Stockholm SlussenBRYSSELSTOCKHOLMLONDONhelsingforsBREMENDORTMUNDHiltonhotellen– hög klass i alla lägenHilton är ett världstäckande hotellbolag ochåterfinns i de flesta större städer världen över.I Pandoxportföljen finns sju stycken Hiltonhotell,bland annat i London, Bryssel,Helsingfors och Stockholm. För närvarandepågår ett gemensamt renoveringsprojekt avHilton Stockholm Slussen.Hilton Hotels & Resorts Land Stad Antal rumHilton London Docklands Storbritannien London 365Hilton Stockholm Slussen Sverige Stockholm 289Hilton Brussels City Belgien Bryssel 283Hilton Helsinki Kalastajatorppa Finland Helsingfors 238Hilton Helsinki Strand Finland Helsingfors 192Hilton Bremen Tyskland Bremen 235Hilton Dortmund Tyskland Dortmund 190TOTALT 1 79224 |Pandox 2010

Hilton London DocklandsHilton, BremenHilton London DocklandsHilton, DortmundHilton Helsinki StrandHilton Helsinki KalastajatorppaPandox 2010| 25

CLARIONHELSINGBORGÖSTERSUNDKARLSTADCLARIONCOLLECTIONKÖPENHAMNHARSTADOSLOClarion Collection Hotel Bastion, OsloNordic Choice Hotels – i portföljenfinns kedjans alla fem varumärkenNordic Choice Hotels är Nordens snabbast växandehotellbolag och är en av Pandox största samarbetspartnersmed totalt 22 hotell i portföljen.Hotellen inom Choicefamiljen står för 19 procentav omsättningen i Pandox portfölj. Hotellbolagethar flera varumärken och Pandox har alla fem i sinportfölj, där Quality har den största representationenmed totalt 12 hotell belägna i Norge och Sverige.26 |Pandox 2010

Quality Hotel&Resort, FagernesClarion Hotel Plaza, KarlstadClarion Hotel Grand, HelsingborgClarion Hotel Mayfair, KöpenhamncomfortOSLOKÖPENHAMNBERGENqUALITYresortfagernesØYERKRISTIANSANDqUALITYMOLDELINKÖPINGGÖTEBORGstockholmKRISTIANSTADSÖDERTÄLJELULEÅSKÖVDEQuality Park Hotel, SödertäljeComfort Hotel Børsparken, OsloNordic Choice Hotels Land Antal hotellClarion Sverige 3Clarion Collection Norge, Danmark 4Quality Norge, Sverige 9Quality Resort Norge 3Comfort Norge, Danmark 3TOTALT 22Pandox 2010| 27

MONTREALBRYSSELANTWERPENUppmärksammat i denkanadensiska metropolenInterContinental Hotels & Resorts är ett avvärldens största hotellbolag, som bland annatäger varunamnen Intercontinental, CrownePlaza och Holiday Inn. I Pandox portfölj ingårfyra hotell som är belägna i Antwerpen, Brysseloch Montreal. Inter Continental Montrealförvärvades 2007 och har sedan dessutvecklats och repo sitionerats. Det blev i fjolutsett till Montreals bästa hotell samt rankatsom ett av de 100 bästa hotellen i världen.Holiday Inn, Bryssel28 |Pandox 2010

Crowne Plaza Brussels City Centre, BrysselLedande i BrysselPandox äger två hotellfastigheter som drivsunder varunamnet Crowne Plaza, bådabelägna i Belgien. Crowne Plaza Brussels CityCentre förvärvades 2003 och genomgick därefterett stort investeringsprogram. Hotellet harsedan dess varit ett av Bryssels ledande affärsochmöteshotell. Hotellet ägs och drivs avPandox under ett franchiseavtal.Även Crowne Plaza Antwerpen, som förvärvades2007, ägs och drivs av Pandox under ettfranchiseavtal. Det är ett hotell med 264 rumsom har en strategisk placering vid Antwerpenskringled, 10 minuter från flygplatsen. Hotelletgenomgår just nu en omfattande renoveringsom kommer att slut föras under 2011.Crowne Plaza BrusselsCity Centre, BrysselBRYSSELFramgångsrikt förändringsarbeteHoliday Inn Brussels Airport förvärvades 2006och var då i behov av omfattande renoveringoch utveckling. Med visionen att skapa detbästa övre mellanprishotellet i området harförändringsarbetet framgångsrikt drivits utifrånnyckelorden; fullservice, tilltalande design ochhög effektivitet. Idag är hotellet en runner up isin marknad. Hotellet ägs och drivs av Pandoxunder ett franchiseavtal.InterContinental Hotels & Resorts Land Stad Antal hotellCrowne Plaza Belgien Antwerpen, Bryssel 2Holiday Inn Belgien Bryssel 1InterContinental Kanada Montreal 1TOTALT 4Pandox 2010| 29

MONTREALHotell Land Stad Antal rumHyatt Regency Montreal Kanada Montreal 605På väg att bli något stortHyatt är ett amerikanskt, börsnoterat,hotellbolag med säte i Chicago. Bolaget har åttaolika varumärken, varav Pandox hotell iMontreal drivs under Hyatt Regencys flagga.Hyatt Regency har ett strategiskt viktigt lägei centrala Montreal, med gångavstånd till Palaisdes Congrès, Montreals mäss- och kongresscenter.Hotellet är under renovering med måletatt repositioneras som ett av Kanadas bästanöjes-och möteshotell. Hyatt Regency Montrealhar 605 rum samt en stor bankett- och kongressavdelningmed plats för 1 000 personer.30 |Pandox 2010

Radisson BLU Hotel, LillehammerRadisson BLU Hotel, LillehammerLillehammerMalmöbodØSTOCKHOLMBASELlinköpingRadisson BLU Hotel, BaselRadisson BLU Arlandia Hotel, ArlandaRezidor Land Stad Antal rumRadisson BLU Arlandia Hotel Sverige Stockholm 335Radisson BLU Hotel, Malmö Sverige Malmö 229Radisson BLU Hotel, Linköping Sverige Linköping 91Radisson BLU Lillehammer Hotel Norge Lillehammer 303Radisson BLU Hotel Bodø Norge Bodø 191Radisson BLU Hotel, Basel Schweiz Basel 205TOTALT 1 354Sex hotell i tre länderRezidor är Europas snabbast växande hotellbolag. Bolaget somhar Skandinaviska rötter är numera börsnoterat och harhuvudkontor i Bryssel. Pandox har en lång relation med Rezidoroch äger för närvarande sex Radisson BLU-hotell. Hotellen ärbelägna i Sverige, Norge och Schweiz. Under 2010 har RadissonBLU hotellen i Malmö och Basel utvecklats gemensamt avRezidor och Pandox med gott resultat, där bolagens respektivekompetenser kunnat utnyttjas.Radisson BLU Arlandia Hotel, ArlandaPandox 2010| 31

göteborgJÖNKÖPINGElite Park Avenue Hotel, GöteborgElite Park Avenue Hotel, GöteborgVälkända stadsprofilerElite Hotels är en privatägd svensk hotellkedja med 21 hotell som har specialiserat sig på attdriva klassiska hotell. I Pandox portföljen finns Elite Park Avenue Hotel på Göteborgsparadgata, samt Elite Stora Hotellet i Jönköping.Hotell Land Stad Antal rumElite Park Avenue Hotel Sverige Göteborg 317Elite Stora Hotellet Jönköping Sverige Jönköping 135TOTALT 452Elite Park Avenue Hotel, Göteborg32 |Pandox 2010

Rica Hotel BodøhamarbodØHotell Land Stad Antal rumRica Hotel Bodø Norge Bodø 113Rica Hotel Hamar Norge Hamar 176TOTALT 289Rica Hotel HamarTvå norska hotellRica Hotel HamarRica Hotels har mer än 80 hotell i Norge ochSverige och två av dessa norska hotell ingår iPandox portfölj.Rica Hotel Bodø ligger med gångavståndtill centrum och har 113 rum samt konferensrummed plats för 250 deltagare.Rica Hotel Hamar är ett affärs- ochkonferens hotell som ligger centralt i Østlandet.Hotellet har 176 rum samt konferensrum medplats för 600 deltagare.Pandox 2010| 33

First Hotel, LinköpingFirst Hotel Royal Star, StockholmhalmstadLINKÖPINGSTOCKHOLMBORÅSFyra First-hotelli SverigeFirst Hotels finns representerade med 46 hotell i Sverige, Norge och Danmark. I Pandoxportföljenfinns fyra hotell i Sverige under detta varumärke, belägna i Älvsjö utanför Stockholm samt i Borås,Linköping och Halmstad.First Hotels Land Stad Antal rumFirst Hotel Grand, BoråsFirst Hotel Royal Star Sverige Stockholm 103First Hotel Linköping Sverige Linköping 133First Hotel Grand Borås Sverige Borås 158First Hotel Mårtenson Sverige Halmstad 103TOTALT 497Best Western Royal CornerMORAväxjövantaaBest Western Mora Hotel & SpaCentrala lägenBest Western Hotels är en global hotellkedja medverksamhet i 80 länder. Hotellen ägs och drivsprivat men marknadsförs under det gemensammanamnet Best Western. I Pandox portfölj återfinnstre hotell som är medlemmar i Best Western Hotels,varav Best Western Mora Hotell & Spa och BestWestern Royal Corner i Växjö är två fyr stjärnigahotell med centrala lägen i respektive stad. BestWestern Hotel Pilotti ligger i Vantaa, Finland.Hotell, övriga varumärken Land Stad Antal rumBest Western Mora Hotell & Spa Sverige Mora 135Best Western Royal Corner Sverige Växjö 158Best Western Hotel Pilotti Finland Vantaa 112Ibis Stockholm Hägersten Sverige Stockholm 190Omena Hotel Copenhagen Danmark Copenhagen 228Rantasipi Imatran Valtionhotelli Finland Imatra 13534 |Pandox 2010

IMATRASlottsmiljö i FinlandRantasipi Imatran Valtionhotelli är ett spa-hotell beläget i slottsmiljö nära staden Imatra i Finland. Hotellet har 135 rum,en konferensanläggning med plats för 250 personer samt en fullständig spa-avdelning.KÖPENHAMNSTOCKHOLMIbis – budgeti södra StockholmAccor är ett av världens största hotellbolag med verksamhet i 90 länder.Bolaget har 15 olika varumärken i alla segment, däribland varumärket Ibissom är ett lågprishotell med representation i 43 länder.I Pandox portfölj finns Ibis Stockholm Hägersten, beläget i södra Stockholm,10 minuter från Stockholmsmässan och 15 minuter från centralaStockholm. Hotellet har 190 rum, restaurang och flera konferensrum.Centralti KöpenhamnOmena Hotels har tio hotell, där nio ligger i Finland och ett i Danmark.Det Pandoxägda Omena Hotel Copenhagen är centralt beläget iKöpenhamn och har 228 rum samt ett kafé.Pandox 2010| 35

Independent hotelsBRYSSELEtt unikt och eget konceptPandox förvärvade Hotel BLOOM! under 2005och hotellet är sedan september 2007 heltrenoverat och har genomgått en totalansiktslyftning.Idag är Hotel BLOOM! en unik hotellproduktmed eget koncept kring konst och design. Enklar uppstickare på Bryssels hotellmarknad, med305 rum och en stor konferensavdelning mitt icity, som konkurrerar med de stora hotellen.Hotel BLOOM! både ägs och drivs av Pandox.Independent hotels Land Stad Antal rumHotel Berlin, Berlin Tyskland Berlin 701The Hotel Belgien Bryssel 433Hotel BLOOM! Belgien Bryssel 305Pelican BayBahamasGrandBahama Island 184Airport Hotel Bonus Inn Finland Vantaa 211Vildmarkshotellet Kolmården Sverige Norrköping 213Mr Chip, Kista Sverige Stockholm 150Stadshotellet Princess Sandviken Sverige Sandviken 84Hotel Korpilampi Finland Espoo 15036 |Pandox 2010

Hotel BLOOM!, BrysselHotel BLOOM!, BrysselBRYSSELBästa läge i EU-stadenHotel BLOOM!, BrysselThe Hotel förvärvades 2010 och är ett avBryssels största och mest välkända hotell.Hotellfastigheten är belägen på BoulevardWaterloo intill stadens mest prestige fullabutiksgata Avenue Louise. Hotellet, som är ettlandmärke, omfattar 433 rum fördelade på 26våningar med flera konferensplan, två restaurangersamt fitness- och spacenter. Pandoxvision är att återskapa hotellets historiskt starkaposition som ett av stadens ledande affärs- ochmöteshotell i premiumsegmentet.Pandox 2010| 37

Independent hotels, forts.BERLINKreativ mötesplats i BerlinI Berlin har Pandox sedan förvärvet av hotellet2006 skapat framtidens mötesplats i ett avstadens största hotell. En övergripandeomprofilering har fört Hotel Berlin, Berlin tillbakatill toppen. Det är nu etablerat som ett av deledande möteshotellen och är en av Berlinsmest kreativa mötesplatser. Hotellet har 701rum och 22 konferenslokaler samt flerarestauranger och barer. Hotellet ägs och drivsav Pandox.38 |Pandox 2010

Kompletti KaribienPelican Bay ligger i vackra Bahamas på GrandBahama Island. Hotellet har repositioneratssedan Pandox tog över managementavtalet ochtillhör nu ett av de ledande affärs- ochmöteshotellen på Bahamas.BahamaskolmårdenSveriges stora familjeattraktionVildmarkshotellet är en av Sveriges mestkända resort- och turistanläggningar.Hotellet är beläget utanför Norrköping, cirka15 mil från Stockholm, intill Skandinaviensstörsta djurpark Kolmården. Anläggningenomfattar 213 rum där huvuddelen ärfamiljeanpassade, en storkonferensverksamhet med kapacitet för370 personer i den största lokalen, en storrestaurang samt en lobbybar. Ett nyttfamilje-spa är nyligen färdigställt medvattenland, relaxytor och behandlingsrum.Mr Chip, Kista har ett strategiskt lägecentralt i Kista, ett av Stockholms mestexpansiva områden som även är centrumför ledande företag inom IT- och telekombranschen.Hotellet har 150 rum, en konferensavdelningsamt bar och restaurang,med inriktning mot affärsresenärer.Airport hotel bonus Inn har 211 rumoch ligger 5 minuters bilfärd från Helsingfors-Vantaa flygplats och 30 minuter från Helsingforsjärnvägsstation. Hotellet ligger bredvid LeijaBuissness Park, ett köp- och nöjescentrum.stadshotellet princess,sandviken är beläget mitt i centralaSandviken. Hotellet har 84 rum,konferenslokal med kapacitet för 80personer samt en restaurang.Pandox 2010| 39

HotellfastighetsförteckningAnläggning Operatör/Varunamn Typ av avtal Land Stad LägeScandic Antwerpen Scandic O Belgien Antwerpen KringledScandic Grand Place, Bryssel Scandic O Belgien Bryssel CityScandic Copenhagen Scandic O Danmark Köpenhamn CityScandic Continental, Helsingfors Scandic OG Finland Helsinki CityScandic Espoo Scandic OG Finland Espoo KringledScandic Grand Marina, Helsingfors Scandic OG Finland Helsingfors CityScandic Marina Congress Center, Helsingfors Scandic O Finland Helsingfors CityScandic Jyväskylä Scandic OG Finland Jyväskylä CentraltScandic Kajanus, Kajaani Scandic OG Finland Kajaani MässanläggningScandic Kuopio Scandic OG Finland Kuopio CentraltScandic Luosto Scandic OG Finland Luosto SkidanläggningScandic Rosendahl Scandic OG Finland Tampere CentraltScandic Tampere City Scandic OG Finland Tampere CentraltScandic Bergen Airport Scandic O Norge Bergen FlygplatsScandic KNA, Oslo Scandic O Norge Oslo CityScandic Alvik, Stockholm Scandic OG Sverige Stockholm KringledScandic Backadal, Göteborg Scandic OG Sverige Göteborg KringledScandic Billingen, Skövde Scandic O Sverige Skövde CentraltScandic Bollnäs Scandic OG Sverige Bollnäs CentraltScandic Bromma, Stockholm Scandic OG Sverige Stockholm KringledScandic Crown, Göteborg Scandic O Sverige Göteborg CityScandic Elmia, Jönköping Scandic O Sverige Jönköping MässanläggningScandic Ferrum, Kiruna Scandic OG Sverige Kiruna CentraltScandic Grand, Örebro Scandic O Sverige Örebro CentraltScandic Gävle Väst Scandic OG Sverige Gävle KringledScandic Hallandia, Halmstad Scandic O Sverige Halmstad CentraltScandic Hasselbacken, Stockholm Scandic OG Sverige Stockholm CityScandic Helsingborg Nord Scandic OG Sverige Helsingborg KringledScandic Järva Krog, Stockholm Scandic O Sverige Stockholm KringledScandic Kalmar Väst Scandic OG Sverige Kalmar FlygplatsScandic Klarälven, Karlstad Scandic OG Sverige Karlstad KringledScandic Kramer, Malmö Scandic O Sverige Malmö CityScandic Kungens Kurva, Stockholm Scandic OG Sverige Stockholm KringledScandic Linköping Väst Scandic OG Sverige Linköping KringledScandic Luleå Scandic OG Sverige Luleå KringledScandic Malmen, Stockholm Scandic OG Sverige Stockholm CityScandic Mölndal, Göteborg Scandic O Sverige Göteborg CityScandic Norrköping Nord Scandic OG Sverige Norrköping KringledScandic Park, Stockholm Scandic O Sverige Stockholm CityScandic Plaza, Borås Scandic OG Sverige Borås CentraltScandic S:t Jörgen, Malmö Scandic OG Sverige Malmö CityScandic Segevång, Malmö Scandic OG Sverige Malmö KringledScandic Skogshöjd, Södertälje Scandic O Sverige Södertälje CentraltScandic Star Sollentuna Scandic OG Sverige Stockholm KringledScandic Star, Lund Scandic OG Sverige Lund CentraltScandic Sundsvall Nord Scandic OG Sverige Sundsvall KringledScandic Swania, Trollhättan Scandic O Sverige Trollhättan CentraltScandic Södertälje Scandic OG Sverige Södertälje KringledScandic Umeå Syd Scandic OG Sverige Umeå KringledScandic Uplandia, Uppsala Scandic OG Sverige Uppsala CityScandic Upplands Väsby Scandic O Sverige Stockholm KringledScandic Uppsala Nord Scandic OG Sverige Uppsala KringledScandic Winn, Karlstad Scandic OG Sverige Karlstad CentraltScandic Västerås Scandic OG Sverige Västerås KringledScandic Växjö Scandic OG Sverige Växjö KringledScandic Örebro Väst Scandic OG Sverige Örebro KringledScandic Östersund Syd Scandic OG Sverige Östersund KringledScandic Lübeck Scandic O Tyskland Lübeck KringledHilton Brussels City Pandox/Hilton M Belgien Bryssel CityHilton Helsinki Kalastajatorppa Scandic/Hilton OG Finland Helsingfors KringledHilton Helsinki Strand Scandic/Hilton OG Finland Helsingfors CentraltHilton London Docklands Hilton O Storbritannien London CentraltHilton Stockholm Slussen Hilton O Sverige Stockholm CityHilton Bremen Hilton O Tyskland Bremen CityHilton Dortmund Hilton O Tyskland Dortmund MässanläggningO = Omsättningsbaserat, OG = Omsättningsbaserat med garantihyra, OR = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat,F = Fast, IO = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, FR = Franchise, AM = Asset ManagementavtalOperated by Pandox (Pandox operatörsverksamhet – hotell i egen regi)40 |Pandox 2010

Antal rumTotal yta(kvm)Varav hotell(kvm)FastighetsbeteckningTaxeringsvärde(MSEK)204 13 200 13 200 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –100 4 500 4 500 –484 31 500 25 200 99943-2 –512 30 000 91-14-468-3 178,496 5 245 49-54-17-7 43462 23 660 91-8-187-8 147,30 11 500 0 75,8150 7 360 179-3-52-23 78,9191 10 468 205-14-7-5 77,7137 7 113 297-1-41-6-LI 60,659 4 230 758-893-103-1-L159, L37, L188, L189, L195, L212 11,8213 14 662 837-134-495-1-LI263 14 457 837-112-187-35,837-112-187-37 131,3197 9 654 Gnr 114 Bnr 213 33,1189 11 218 Gnr 209 Bnr 275 14,0325 12 075 Racketen 9 196232 9 397 Backa 105:1 53,6107 7 743 6 844 Fjolner 7 27,6111 5 150 Sundsbro 10 20,9144 6 800 3 970 Pundet 1 38,2338 24 380 21 800 Stampen 5:5 170220 9 576 Åminne 1 52,2170 11 100 Hovmästaren 1 19,2*221 12 900 10 900 Mältaren 1 50,6201 7 382 Valbo-Backa 6:12 28,4154 7 617 6 813 Erik Dahlberg 14 & 15 44,8112 10 025 Hasselbacken 1 102237 9 399 Floretten 1 41215 11 300 11 300 Tanken 2 77,6148 5 485 Hammaren 4 24,6143 5 694 Sandbäcken 1:3 26,3113 6 913 6 373 Gripen 1 73,8257 11 581 9 456 Radien 112*150 6 105 Osten 2 27,8159 5 565 Mjölkudden 3:45 21327 15 130 Gråberget 190208 11 000 11 000 Laken 1 55,2150 6 768 Blyet 8 24,2201 12 290 10 290 Lönnen 30 213135 10 592 7 961 Balder 6 62,8288 21 485 14 655 S:t Jörgen 11 222161 6 284 Kriseberg 14:95 30,6225 14 115 14 115 Yxan 8 46,2269 18 573 Centrum 12 138*196 15 711 15 711 Porfyren 2 102,4159 4 948 Värdshuset 1 23,6198 10 399 10 399 Svan 7 48,5131 5 630 Reparatören 2 24,4162 5 955 Reparatören 4 26133 5 402 4 611 Dragarbrunn 16:4 51,8150 6 955 6 955 Vilunda 6:48 34,6184 7 518 6 486 Kvarngärdet 3:2 37199 10 580 10 580 Negern 2 49174 7 285 Sågen 1 26,1123 3 982 Kocken 3 21,74204 7 621 Vindmotorn 2 35129 4 019 Särrimner 1 21,6158 9 700 8 800 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –Pandox marknadssegmentSverigeAntal hotell 69Antal rum 12 455Förvaltningsintäkter, MSEK 893Övriga NordenAntal hotell 34Antal rum 6 641Förvaltningsintäkter, MSEK 476EuropaAntal hotell 14Antal rum 4 107Förvaltningsintäkter, MSEK 296InternationelltAntal hotell 3Antal rum 1 146Förvaltningsintäkter, MSEK 44OperatörsverksamhetenAntal hotell 10Antal rum 3 796Rörelseintäkter, MSEK 1 209Rörelseresultat, MSEK 220Andel avtotalt antal rum51%Andel avtotalt antal rum27%Andel avtotalt antal rum17%Andel avtotalt antal rum5%Andel avtotalt antal rum16%283 13 850 13 850 Saint-Josseten-Noode (1div) 032 –238 23 291 91-30-1-5,91-30-3-2-LI 164,2192 10 250 91-11-300-7 146,3365 22 800 21 500 HM Land Registry: SGL465779 –289 18 416 15 725 Överkikaren 31 365,9235 21 000 15 100 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –190 12 500 11 300 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –* 2007 års taxeringPandox 2009 2010 | 41

Hotellfastighetsförteckning, forts.Anläggning Operatör/Varunamn Typ av avtal Land Stad LägeClarion Hotel Grand, Helsingborg Choice Hotels/Clarion Hotel OG Sverige Helsingborg CentraltClarion Hotel Grand, Östersund Choice Hotels/Clarion Hotel OG Sverige Östersund CentraltClarion Hotel Plaza, Karlstad Choice Hotels/Plaza Hotell & Rest Karlstad AB OG Sverige Karlstad CentraltClarion Collection Hotel Mayfair, Köpenhamn Choice Hotels/Clarion Collection Hotel O Danmark Köpenhamn CityClarion Collection Hotel Twentyseven, Köpenhamn Choice Hotels/Clarion Collection Hotel OG Danmark Köpenhamn CityClarion Collection Hotel Arcticus, Harstad Choice Hotels/Clarion Collection Hotel O Norge Harstad KringledClarion Collection Hotel Bastion, Oslo Choice Hotels/Clarion Collection Hotel O Norge Oslo CityComfort Hotel Excelsior, Köpenhamn Choice Hotels/Comfort Hotel OG Danmark Köpenhamn CityComfort Hotel Børsparken, Oslo Choice Hotels/Comfort Hotel O Norge Oslo CityComfort Hotel Holberg, Bergen Choice Hotels/Comfort Hotel O Norge Bergen CentraltQuality Hotel & Resort, Fagernes Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Fagernes KringledQuality Hotel & Resort Hafjel, Øyer Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Øyer CentraltQuality Hotel & Resort Kristiansand Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Kristiansand KringledQuality Hotel Alexandra, Molde Choice Hotels/Quality Hotel O Norge Molde CentraltQuality Hotel Ekoxen, Linköping Choice Hotels/Quality Hotel OG Sverige Linköping CentraltQuality Hotel Grand Kristianstad Choice Hotels/Quality Hotel OG Sverige Kristianstad CentraltQuality Hotel Luleå Choice Hotels/Quality Hotel OG Sverige Luleå CentraltQuality Hotel Park, Södertälje Choice Hotels/Quality Hotel FR Sverige Södertälje CityQuality Hotel Prince Phillip, Stockholm Choice Hotels/Quality Hotel OG Sverige Stockholm KringledQuality Hotel Prisma, Skövde Choice Hotels/Quality Hotel OG Sverige Skövde CentraltQuality Hotel Winn, Göteborg Choice Hotels/Quality Hotel OG Sverige Göteborg KringledQuality Hotel, Nacka Choice Hotels/Quality Hotel OG Sverige Stockholm KringledInterContinental Montreal Pandox/InterContinental M Kanada Montreal CityCrowne Plaza Antwerpen Pandox/Crowne Plaza FR Belgien Antwerpen CentraltCrowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza FR Belgien Bryssel CityHoliday Inn Brussels Airport Pandox/Holiday Inn FR Belgien Bryssel FlygplatsHyatt Regency, Montreal Pandox/Hyatt Regency M Kanada Montreal CityRadisson BLU Hotel, Bodø Rezidor/Radisson BLU O Norge Bodø CentraltRadisson BLU Lillehammer Hotel Privat O Norge Lillehammer CentraltRadisson BLU Hotel, Basel Rezidor/Radisson BLU OG Schweiz Basel CentraltRadisson BLU Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson BLU OG Sverige Stockholm FlygplatsRadisson BLU Hotel, Linköping Rezidor/Radisson BLU OG Sverige Linköping CentraltRadisson BLU Hotel, Malmö Rezidor/Radisson BLU OG Sverige Malmö CityFirst Hotel Grand, Borås Privat/First Hotels OG Sverige Borås CentraltFirst Hotel Linköping First Hotels F Sverige Linköping CentraltFirst Hotel Mårtenson, Halmstad First Hotels OG Sverige Halmstad CentraltFirst Hotel Royal Star, Stockholm Privat/First Hotels OG Sverige Stockholm MässanläggningElite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels OG Sverige Göteborg CityElite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels OG Sverige Jönköping CentraltRica Hotel Bodø Rica O Norge Bodø CentraltRica Hotel Hamar Rica O Norge Hamar CentraltRantasipi Imatran Valtionhotelli Restel OG Finland Imatra CentraltBest Western Mora Hotell & Spa Privat OG Sverige Mora CentraltBest Western Royal Corner, Växjö Privat OG Sverige Växjö CentraltBest Western Hotel Pilotti, Vantaa Privat OG Finland Vantaa FlygplatsIbis Stockholm Hägersten Accor/Ibis OG Sverige Stockholm KringledOmena Hotel Copenhagen Omena Hotels F Danmark Köpenhamn CityHotel BLOOM!, Bryssel Pandox IO Belgien Bryssel CityThe Hotel, (Brussels Hilton) Pandox IO Belgien Bryssel CityHotel Berlin, Berlin Pandox IO Tyskland Berlin CityPelican Bay, Grand Bahama Island Sundt GB Management/Pandox AM BahamasGrandBahama Island ResortVildmarkshotellet, Kolmården Parks & Resorts Scandinavia O Sverige Norrköping ResortMr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB OG Sverige Stockholm KringledStadshotellet Princess, Sandviken Privat OG Sverige Sandviken CentraltAirport Hotel Bonus Inn, Vantaa Privat OG Finland Vantaa FlygplatsHotel Korpilampi, Espoo Under omgörning – Finland Espoo KringledO = Omsättningsbaserat, OG = Omsättningsbaserat med garantihyra, OR = Omsättnings- och resultatbaserat, R = ResultatbaseratF = Fast, IO = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, FR = Franchise, AM = Asset ManagementavtalOperated by Pandox (Pandox operatörsverksamhet – hotell i egen regi)42 |Pandox 2010

Antal rumTotal yta(kvm)Varav hotell(kvm)FastighetsbeteckningTaxeringsvärde(MSEK)164 8 555 7 325 Högvakten 8 59,4176 8 766 8 766 Borgens 6 33,8131 5 907 5 907 Höken 1 39,6105 3 805 Matr.nr 214200 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København –75 3 540 Gnr 61 Bnr 331, Snr 12- 22 27,299 4 688 Grnr 207 Bnr 262 og 265 28,599 3 600 Matr.nr 212-213 seksjon 1-2198 7 900 Gnr 207 Bnr 343 og 344 101,9140 5 720 Gnr 165 Bnr 1083 Snr 1 og 2 47,2138 10 310 Gnr22 Bnr 177, Gnr 25 Bnr 4, 96, 97, 259, Gnr 26 Bnr 5 49,8210 9 540 Gnr 17 Bnr 25 57,7210 9 940 7 075 Gnr 63 Bnr 760, 822 og 823 59,9163 17 033 Gnr 24 Bnr 812, 815 og 1312 69,2190 14 671 12 221 Ekoxen 9 & 11 53,7149 7 524 Hovrätten 41 39,4209 12 166 Tjädern 19 61,4157 10 292 10 110 Herkules 13 35,6201 7 400 Måsholmen 25 57,4107 3 687 Liljekonvaljen 14 16,3121 5 800 Backa 149:l & 866:39 32,8164 10 830 8 090 Sicklaön 363:2 84,8357 31 091 31 091264 18 340 16 780354 28 095 28 095 –310 21 072 21 072Hotel BLOOM!, Bryssel605 44 148 29 000 – –191 15 546 Gnr 138 Bnr 3502 52303 18 000 Gnr 59 Bnr 103, 104, 138, 275, 432, 434 , 468 118,9205 17 800 17 000335 15 260 15 260 Benstocken 1:5 132,791 6 354 4 543 Bolaget 1 50,8229 18 969 18 969 Carolus 33 123158 9 593 9 365 Prometeus 3 31,9133 6 540 6 195 Elden 9 & 10 34,1103 6 657 6 350 Gillestugan 1 41,8103 4 900 Herrgården 2 26317 21 998 21 998 Lorensberg 28:4 208135 11 378 9 379 Alhambra 1 60,6113 7 981 Gnr.138 Bnr 2189 og 2247 31,3176 9 250 Gnr 790 Bnr 228 Snr 2 71,7135 10 097 153-12-1-1 88,2135 9 161 7 670 Stranden 37:3 24,1158 7 112 Elden Södra 17 37,6112 3 068 92-51-317-1 29,5Hotel BLOOM!, Bryssel190 8 339 5 700 Fotsäcken 1 55,4230 8 000 Matr.nr 89Crowne Plaza, Antwerpen305 23 445 23 445433 33 000701 41 093 41 093184 7 983 7 983213 10 300 10300 Marmorbrottet 1:18 37,2150 5 517 5 517 Knarrarnäs 7 50,284 7 003 4 890 Grillen 8 28,527211 8 414 92-51-203-4 68,6150 9 777 49-429-3-216 47,5Pandox 2010 | 43

En helt nyspelplanVD kommenteraråret som gått och framtiden2010 blev ett nytt framgångsriktår för Pandox med hög volymtillväxt– främst genom de förvärvsom genomfördes under året.Potentialen ökade dessutomgenom nyförvärven, samtidigtsom riskerna minskade genomatt andelen hyresavtal med storastabila hotellbolag ökade.Bästa året hittillsFörvaltningsintäkterna steg till 923 miljoner SEK,motsvarande en förbättring med 3,1 procent.För jämförbara enheter och valutakurser varökningen 5,1 procent. Driftnettot ökade till 783miljoner SEK. Resultatet före skatt och reavinsteruppgick till 313 miljoner SEK, vilketmotsvarar en tillväxt med 24 procent. Bolagetsviktigaste nyckeltal, kassaflödet, översteg förförsta gången en halv miljard och uppgick till519 miljoner SEK. Sammantaget blev 2010Pandox bästa år någonsin trots att marknadsförutsättningarnapräglades av stor osäkerhetvid årets inledning.Den goda tillväxten beror på flera saker.Strategin att äga stora fullservicehotell i centralalägen, som varit utgångspunkten sedanPandox etablerades, har varit mycket framgångsrik.En annan viktig orsak är att hotellprodukternaär av hög standard. Kontinuerligaunderhålls- och produktutvecklingsprogramhar skapat moderna hotell med starka marknadspositioner.Dessutom tillhör hotellen delönsamma övre mellan- och högprissegmenten.En annan starkt bidragande orsak till fjolåretsökade lönsamhet är lägre finansieringskostnader.Pandox har kunnat utnyttja ett lägre räntelägegenom att medvetet välja en strategi medkort bindningstid. Därtill har den flexibla affärsmodellenhaft en positiv påverkan. Modellenger oss möjlighet att kunna välja bästa driftsformmed hänsyn till förutsättningarna i delokala marknaderna. Det skapar möjlighet att,asset by asset, maximera varje hotells individuellastrategi.Den 23 augusti träffade Pandox avtal omatt förvärva branschkollegan Norgani. Förvärvetuppgick till 9,7 miljarder SEK och blev denstörsta affären på hotellmarknaden internationelltunder 2010. Därmed skapades ett avEuropas största och ledande bolag på hotellfastighetsmarknaden.En spännande tillväxtresaDet har varit en lärorik, oerhört spännande ochrelativt kort resa på 15 år. Pandox var ett litetbolag med 18 små hotell, samtliga belägna iSverige med svaga lägen och omoderna produkter.Initialt var bolaget utsatt genom attaffärsidén var ny och oprövad. Dessutom varkassaflödet negativt när bolaget bildades ochtillgången till expansionskapital var begränsad.Tillväxtresan har lett till utvecklingen av dagensstorlek som omfattar 120 hotellfastighetermed 24 800 hotellrum och med verksamhet itio länder.Portföljen har omstrukturerats flera gångerunder åren. Sammantaget har transaktionergenomförts omfattande 170 hotell till ett värdeav 20 miljarder SEK. Den viktigaste komponentenär och har alltid varit – expansion skaske med ökad lönsamhet. Därför har förvärvenkoncentrerats till hotell som är så kalladeunderpresterare och som kräver aktivtägande. Med andra ord produkter med högstrisk initialt men också bäst potential.Vår förvärvsstrategi har fungerat väl. Kassaflödethar ökat under bolagets samtliga 15 år,och den genomsnittliga årliga avkastningenöver perioden uppgår till 19 procent. Yes!Utöver Norganiförvärvet genomfördes tvåsingelförvärv under hösten. The Hotel i Brysselmed 433 rum på prestigeadressen BoulevardWaterloo. Hotellet, som är ett landmärke istaden, är i behov av en genomgripande renoveringoch modernisering rörande produkt ochorganisation. Det andra förvärvet var välsköttaPark Inn Solna, norr om Stockholm med 247rum, vilket tillträddes i januari 2011.De finns tre bakomliggande skäl till förvärven.Rätt timing, god potential och rätttyp av hotell.Rätt timing. Efterfrågan i hotellindustrinutvecklades snabbt under sommaren och44 |Pandox 2010

InterContinental, MontrealClarion Collection Hotel 27, Köpenhamnåterhämtningen var i ett tidigt skede när vibörjade arbeta med förvärven. Denna positivatrend har därefter stärkts.God potential. Huvuddelen av de förvärvadehotellen är i behov av investeringar ochproduktutveckling. Vi tror oss veta att operatörernahar samma intresse. Detta innebär attdet finns goda förutsättningar att hitta incitamentför gemensamma investeringar ochförutsättningar för förbättrad lönsamhet ochökade kassaflöden – till gagn för både Pandoxoch våra samarbetspartners.Rätt typ av hotell. En stor andel av Norganishotell ligger på orter där Pandox redan harverksamhet och där marknadsförutsättningarnaär väl kända. Avtalsstrukturen liknar denPandox tillämpat. Samtliga hotell har omsättningsbaseradehyresavtal och gemensamtansvar för underhållsfrågor. Hotellen är ihuvudsak fullserviceprodukter och tillhörPandox prioriterade segment i de övre mellanochhögprisklasserna. Operatörerna är välkändaföretag som Pandox redan idag hargoda affärersrelationer med. Således finnsdet stora likheter mellan bolagen vilket förhoppningsvisska underlätta arbetet med attsammanföra portföljerna. Samma förhoppningfinns på förvärvet av The Hotel. Pandox ägeroch driver idag sex hotell i Bryssel med sammanlagt1 750 hotellrum. Anläggningarna tillhörliknande produktsegment och vi är välinförstådda med de utmaningar som väntar.Att ta över underpresterande hotell har vi goderfarenhet av – enbart i Bryssel har fem liknandeprojekt genomförts de senaste åren.Situationsanpassade driftsformerPandox driver för närvarande totalt tio hotell iegen regi, med sammanlagt 3 800 rum. Hotellenfinns i Bryssel, Antwerpen, Berlin, Montrealoch Bahamas. Att driva hotell är en naturlig delav Pandox aktiva ägande. Ibland är det viktigtatt kunna kontrollera samtliga led när störreutveck lingsprogram ska genomföras. Ibland ärhotellen i ett sådant läge att det inte finns någrakvalificerade operatörer att ingå avtal med.Avtalsstrukturen varierar mellan olika geografiskaområden. I Norden dominerar hyresavtalmedan i Nordamerika är franchiseavtalvanligast. Norra Europa har en mix av ovan.Det är således viktigt att behärska samtligadriftsformer för ett internationellt hotellfastighetsbolag.Den egna operatörsverksamheten är mednordiska ögon relativt stor. Omsättningen2010 landade på 1 209 miljoner SEK motsvarandeen tillväxt om 12 procent för jämförbaraenheter. Det operativa resultatet (GOP)hade en god utveckling och förbättrades med40 miljoner SEK, som en följd av starkareefterfrågan och högre produktivitet.Bäst utveckling hade IntercontinentalMontreal. Hotellet genomförde en ompositionering2009 från ett traditionellt affärshotell tillett mer modernt och attraktivt cityhotell –elegant och med inslag av boutiquekänslasamt med en touch av Europa. Hotellet harblivit väl mottaget och Bernard Chênevert,hotellets VD, håller på att etablera det som ettav de ledande fullservicehotellen i staden. Enannan succéhistoria är Holiday Inn vid Brysselsflygplats. Hotellets samtliga 310 rum har uppgraderatsoch konferenserbjudandet utvecklatsunder ett koncept kallat Skoj. Konceptetbygger på att man får ha kul på hotellet – lättatt gilla och lätt att komma ihåg.Kort nedgång med snabb återhämtningEfterfrågemönstret under 2010 hade få historiskalikheter. Trots att nedgången i de flestamarknader var dramatisk och blev djupare äntidigare lågkonjunkturer blev den sammanlagdanedgångsfasen kort och återhämtningensnabb. Ett enkelt V med skarp vinkel.Nedgången i marknaden startade underhösten 2008. New Yorks volymer börjademinska under september och månaden efterstartade priset att falla fritt. RevPAR föll under8 månader innan fallet bromsade in. Från topptill botten tog det 1,5 år. Liknade mönster fannsi de flesta större hotellmarknader i Europa,medan den negativa påverkan på London varjämförelsevis marginell.Normalt finns det en tidsförskjutning mellanatt olika geografiska marknader drabbassamt en viss tidsdifferens mellan att volymernaPandox 2010| 45

minskar och att priset börjar sjunka. Dennagång föll flera större marknader under etttertial. Volym och pris föll i princip samtidigt.Mer dynamik och högre dramatik. Även dennordiska marknaden var som en berg- ochdalbana. Det normala mönstret med relativtstabil efterfrågan infann sig inte denna gång.Helsingfors drabbades hårt och RevPAR föllmed drygt 30 procent under knappt två år.Detta trots att ingen ny kapacitet tillfördes.En annan besvärlig marknad var och är Köpenhamn,som kombinerar lågkonjunktur medhög andel ny kapacitet. På toppen har dessutomett priskrig brutit ut, trots att volymernaser ut att åter stabiliseras. Oslo har klarat enperiod med hög andel nya hotell väl, medanStockholm får anses vara bäst i klassen. Prisethar försvarats med ett imponerande Revenuemanagement-arbete.Under 2011 är riskerna främst förknippademed eventuell ökad finansiell oro i Europa.Trots det kommer 2011 att bli ett ännu bättrehotellår än 2010. Tillväxten i efterfrågan är ien fas där ökningen avtar men förbättringenkommer i högre utsträckning att utgöras avett förbättrat snittpris. Det ökar effektiviteten,lönsamheten och värdet på fastigheterna.Portfölj med hög kvalitet och potentialPandox hotellfastighetsportfölj är underständig utveckling och av högsta kvalitet. Detsamlade produktutbudet består av 120 hotellfastighetervarav 10 anläggningar sköts i egenregi. Verksamheten finns i 10 länder och ärspridda på 59 orter. Sverige är den störstadelmarknaden och svarar för 51 procent avintäkterna. Finland är näst störst med 12 procent.Sammantaget dominerar Norden. Av deinternationella marknaderna är Belgien störst(7 procent), följt av Tyskland (6 procent) ochKanada (3 procent).Portföljen kan delas in i orter som harinhemsk och internationell profil. Sammantagetutgör den nationella efterfrågan, i huvudsakfrån nordiska regionstäder, 44 procent avintäkterna. Dessa marknader kännetecknas avstabil efterfrågan, medan det finns mer internationelldynamik på stora marknader somLondon, Bryssel, Montreal, Berlin och Stockholm.Således är intäktsmixen i balans medgod potential och begränsad risk. Avtalsstrukturenutgörs till 87 procent av hyresavtalmedan 13 procent kommer från verksamhetsom drivs i egen regi.Portföljen innehåller många utvecklingsprojekt.För närvarande uppgraderas ScandicCopenhagen, 484 rum, för sammanlagt 150miljoner DKR varav Pandox andel är hälften.Hyatt Montreal är under ompositionering motmer av ett nöjeskoncept och Crowne PlazaAntwerpen har nyligen öppnat en ny lobby ochutvecklat sina mötes- och F&B-verksamheter.De nyförvärvade Norganihotellen ärgenerellt i behov av renovering och produktutveckling.Pandox uppskattar att det krävs engemensam investering mellan operatörernaoch bolaget på motsvarande drygt 1,5 miljarderSEK för att hotellen ska uppnå den standardsom krävs för att möta behoven från morgondagensgäster. Vi håller på att utvärdera förutsättningarnaför att starta dessa arbeten.Framgång kräver passionHotellbranschen är en fantastisk arena attarbeta på. Hotell finns överallt. Från spännandeoch exotiska städer som New York, HongKong och Rio till familjehotell på mindre orter.Hotell är viktiga arbetsplatser – de är en aktivdel av en stads destinationsutveckling. Storahotell blir mötesplatser för expansiva orter därrelationer skapas och framtidsplaner realiseras.Exklusiva hotell i klassiska byggnader ären del av en stads image och en hotellobbykan ge besökare och gäster känslan av attvara utvald och bland kändisar. Men hotell kanockså innebära hårt arbete med fokus pådetaljer och investeringsprojekt. Och på toppenav allt; ett hotell sover aldrig, det är alltidöppet, 24/7.Oavsett om man äger, driver eller arbetarmed marknadsföring av hotell så krävs passionmed både hjärta och själ för att lyckas. Attvälja vår bransch är att välja en livsstil. För migsom varit med i snart 30 år handlar vår näringmest om människor jag mött och träffar dagligen.Individer som valt servicenäringen somEnzo går vidare i livetPandox söker en ny, smidig, kreativ ochvältränad Corporate Dog med ettskönt skall, samt med kapacitetatt leda och inspirera.46 |Pandox 2010

karriär och som lever varje dag i ett team. Individermed talang som får andra människor attmå bra och som tar hand om gästernas frågor.De riktiga proffsen som kan och vill ta ansvarpå bästa sätt.För Pandox har individen alltid varit viktigareän systemet, vilket har en stark påverkanpå vår filosofi. Det vi kallar Pandox Spirit. Ettkännetecken är därför att bolaget inte har ettstort kontor fullt av människor som genominstruktioner styr verksamheten. Det är inte vårstil. Det vi behöver är de bästa personerna,riktiga ”doers” med stark drivkraft. För att gedem plats krävs ett delegerat ledarskap därman litar på medarbetarna. Av detta följer fåoch korta rapporteringsmöten med fokus påvad vi kallar heta högen – de mest avgörandefrågorna. Vi eftersträvar hellre utvärdering ochförbättring av våra resultat från personer i vårtbreda internationella nätverk än genom siffrorsom mest beskriver det som hänt. Starka personersom ger oss ett utifrån-och-in perspektiv.Personer som kan ifrågasätta. Det skaparen verksamhet som ständigt utvecklas ochjagar nya ideal. En arbetsplats där drivkraftenoch besluten sker lokalt, så nära verksamhetensom möjligt och där varje individ förstårinnebörden av begreppet att leverera.En annan viktig komponent är förmåganatt ge unga personer ansvar, människor somkanske inte är ”färdiga”, men vår utgångspunktär att vilja slår talang. Ser vi filosofin Pandox Spiritsom en pyramid är basen bolagets specialistkompetens– vår viktigaste tillgång. Därefterföljer den fokuserade strategin och den systematiskaarbetsmetodiken kallad Pandoxmodellen.Spetsen är en öppen atmosfär, som inspirerarhellre än kontrollerar och där det är viktigt attha kul på jobbet. Att kunna garva tillsammansoch umgås utan organisatoriska hinder.Kompetens och utveckling grundläggandePandox profil kännetecknas av fem nyckelord.Kompetens är viktigast och därefter följerutveckling, team spirit, passion och kreativitet.Vi försöker visa detta genom olika aktiviteter.Den mest kända är vår hotellmarknadsdagsom vi arrangerat i 15 år, alltid i november ochtraditionsenligt på Hilton Stockholm Slussen.Dagen har blivit en branschangelägenhet ochvi är mycket stolta över den stora uppslutningen.Tack för förtroendet!En annan aktivitet är vårt stöd till Svenskahandbollslandslaget och Svenska Handbollsförbundet(SHF). Pandox har i samarbete medSHF och Sveriges olympiska kommitté anställtStaffan Olsson, en av förbundskaptenerna ilandslaget. Genom detta kan en handbollsikonräddas kvar i Sverige, som förutom landslagsuppdragettar hand om och utvecklar svenskatalanger. Att stå bakom och förknippas medstöd till ungdomar och positiv idrott är ett privilegium.Vi tycker att båda exemplen stämmerväl överens med våra nyckelord och vi haringen speciell plan för vad det ska ge tillbaka.Mer hjärta än hjärna.Pandox verksamhet blir större och nyamedarbetare rekryteras, bolagets managementsystemintroduceras och implementeras.Underlag för affärsplaner på de nya hotellen ärunder produktion. Verksamheten sjuder, nyakontaktytor bildas. Banker och samarbetspartnerskräver uppmärksamhet. Telefonerna gårvarma. Ett organiserat kaos. En drömtillvaroför alla som hungrar efter utmaningar och krävandearbetsuppgifter.Jag är oerhört imponerad och stolt över atttillhöra detta ny-gamla gäng. Ingen klagar trotslånga dagar. Attityden är imponerande. Ingetär omöjligt. Hade det varit bilar vore modellenterränggående och med fyrhjulsdrift. Sammasak i Bryssel där Pandox med Aldert Schaaphoki spetsen håller på att styra upp verksamheten.Ny produkt, nytt varunamn, ny organisation,nytt management team.Jag vill ta tillfället i akt och lyfta på hatten.Ni är grymma! Tack till alla för ert engagemang,er energi, kunskap och öppna sinnelag. Hade nivarit handbollsspelare skulle samtliga spelat VM.Tack också till Pandox ägare och styrelse.Tänk att ni gav oss chansen att bli en av destora spelarna i Europa.Er tillgivneAnders”Voff”Pandox 2010| 47

Styrelse och revisorerLEIV ASKVIGVerkställande direktör i Sundt AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.Övriga styrelseuppdrag:Styreleseordförande i Oslo Børs VPS HoldingASA, Oslo Børs ASA och Alfarveg AS.Styrelseledamot i Eiendomsspar AS,Verdipairsentralen VPS ASA, Skips ASTudor, Astrup Fearnley AS och Agder OPSVegselskap AS.Industriell kompetensoch erfarenhetskapar trygghetoch handlingskraftI ett internationellt hotellfastighetsbolag somPandox är kompetens och erfarenhet frånföljande områden viktiga:OLAF GAUSLÅFinansdirektör i Eiendomsspar AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.• hotellverksamhet och hotellmarknad• finansiering• fastigheter och fastighetsbranschen• affärsutveckling• varumärkesstrategier• utveckling av internationella företag.Pandox styrelse har bred erfarenhet ochkunskap från dessa områden.CHRISTIAN RINGNESOrdförande.Verkställande direktöri Eiendomsspar AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.Övriga styrelseuppdrag:Styrelseordförande i NSV-Invest AS,Sundt AS, Dermanor AS och Mini BottleGallery AS.Styrelseledamot i Schibsted ASA,Thor Corporation AS och Oslo By’s Rådfor By arkitektur.BENGT KJELLVerkställande direktör i AB Handeloch Industri.Ledamot i Pandox styrelse sedan 1996.Övriga styrelseuppdrag:Styrelseordförande i Indu trade AB och ochHemfosa Fastigheter AB.Styrelseledamot i Höganäs AB,Helsingborgs Dagblad AB och SkånskaBygg varor AB.48 |Pandox 2010

CHRISTIAN SUNDTStyrelseledamot i Sundt AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.Övriga styrelseuppdrag:Ägare och styrelseordförande i CGSHolding AS.Styrelsemedlem i Sundt Air Holding AS,Sundt Sepa AS, Sundt Helene AS,Sundt Air AS, Sundt Eiendom II AS,Sundt Eiendom I AS.ArbetsordningStyrelsen har antagit en arbetsordning för sittarbete och en instruktion till verkställandedirektören samt givit ledningen en instruktionbeträffande rapportering. Pandox styrelsefast ställer och dokumenterar årligen bolagetsmål och strategi. Vidare har styrelsen blandannat fastställt en finanspolicy, en attest- ochbeslutsordning samt en särskild strategi förförvärvsfrågor.Pandox styrelse har årligen fyra ordinariestyrelse möten. Sammanträdena följer en årligföredragningsplan med teman och beslutspunkter.Vid mötena behandlas extern ochintern rapportering av resultat och ställningsamt affärsfrågor. Årligen behandlas dessutommarknadsfrågor, strategi frågor ochbudget. Styrelsematerialet sänds ut cirka envecka i förväg. Bolagets revisorer deltar minsten gång per år för att lämna en redogörelseför sin revision samt genomgång av bolagetsinterna kontrollsystem.Utöver den löpande revisionen har revisorernaunder året på styrelsens uppdraggenomfört en spe ciell granskning av störrehyresavtal.HELENE SUNDTStyrelseledamot i Sundt AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan2008.Övriga styrelseuppdrag:Ägare och styrelseordförande iSundt Helene AS.Styrelseordförande i DronningenEiendom AS, Lanternen Eiendom AS.Styrelsemedlem i Sundt Sepa AS,Sundt Christian Gruner AS ochSundt Air Holding AS.MATS WÄPPLINGVD och Koncernchef i SWECO AB.Ledamot i Pandox styrelse sedan2003.Övriga styrelseuppdrag:Styrelseledamot i SWECO AB ochVasakronan AB.revisorerRevisorernas uppgift är att granska företagetsredovisning, förvaltning och ekonomiskain formation. Granskningen utmynnari en revisionsberättelse där revisorernauttalar sig om huruvida årsredovisningenupprättats enligt årsredovisningslagenoch god redovisningssed.Per GustafssonAuktoriserad revisorKPMGWillard MöllerAuktoriserad revisorSET Revisionsbyrå ABPandox 2010| 49

LedandebefattningshavareANDERS NISSENCEOAnställd sedan 1995.LIIA NÕUSenior Vice PresidentCFOAnställd sedan 2007.NILS LINDBERGSenior AdvisorFinance & InsuranceAnställd sedan 1995.LARS HÄGGSTRÖMSenior Vice PresidentAsset ManagementAnställd sedan 2000.MIKAEL PLANELLVice PresidentBusiness Area övriga Europa, Danmark,Finland och södra Sverige.Anställd sedan 2005.50 |Pandox 2010

ALDERT SCHAAPHOKVice PresidentOperations Belgien och Kanada.Anställd sedan 2004.ERIK HVESSERVice PresidentBusiness Area Stockholm, norra ochöstra Sverige.Anställd sedan 2006.LEIF KRISTEN OLSENVice PresidentBusiness Area Norge, Göteborg ochvästra Sverige.Anställd sedan 2010.JONAS TÖRNERHead of BusinessControl & IntelligenceAnställd sedan 2005.MAGNE RAMLOVice PresidentProperty Manager Norge, Danmarkoch del av Sverige.Anställd sedan 2010.JOSEFIN BERGQVISTSenior AnalystAcquisition & InvestmentAnställd sedan 2006.Pandox 2010| 51

TeamPå Pandox jobbar människor som ärpassionerade och engagerade.Tillsammans har vi skapatett vinnande lag.52 |Pandox 2010

• Kreativitet • Teamwork • Network •2011PandoxSpiritpassion • Kunskap# 1Pandox - ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i europaPandox 2010| 53

Organisationenväxer091. Josefin BergqvistSenior Analyst, Acquisition and Investment2. Nils LindbergSenior Advisor, Finance & Insurance073. Ann-Sophie ForsmarkProperty Accountant4. Jonas TörnerHead of Business Control & Intelligence5. Anette PaulssonAnalyst, PR & Marketing6. Anders NissenCEO7. Annelie Sundström AguilarExecutive Assistant8. Mikael PlanellVice President, Business Area övriga Europa,Danmark, Finland och södra Sverige.9. Monica ForsénProperty Accountant10. Josefin NilssonReceptionist11. Liia NõuSenior Vice President, CFO12. Ulrika Norrbrink,Property Accountant13. Erik Hvesser,Vice President, Business Area Stockholm,norra och östra Sverige.14. Aldert Schaaphok,Vice President, Operations Belgien och Kanada.15. Louise Ceder,Property Support16. Frédéric Sturbois,Property Manager Belgien17. Magne Ramlo,Vice President, Property Manager Norge,Danmark och del av Sverige54 |Pandox 2010

17141821201916052829061530313255 |Pandox 2010

13012208 24251110 230326 2712023433Pandox 2010| 56

18. Petter Kristensen,Property Manager Sverige och Norge0419. Stefan Kornhammar,Property Manager södra och mellersta Sverige,Göteborg20. Christer Juujärvi,Facility Manager21. Petri Jaarto,Facility Manager22. Lars Häggström,Senior Vice President, Asset Management23. Leif Kristen Olsen,Vice President, Business Area Norge, Göteborg ochvästra Sverige24. Jan Van Loock,Senior Advisor, Property Development Belgien25. Taina Koskelo,Vice President, Property Manager Finland26. Göran Jedlöv,Property Manager norra och västra Sverige, Stockholm27. Marjut Mikkola,Property Support28. Thérèse Blomqvist,Property Support29. Susanne Jusslin,Property Accountant30. Tomas Skeppstrand,Property Accountant31. Anja Sydner,Property Accountant32. Torbjørn Stensen,Property Accountant33. Enzo,Corporate Dog34. Staffan Olsson,Director of Health, Sports & CoachingPandox 2010| 57

Finansiell översikt58 |Pandox 2010

FinansernaFinansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62Värdering och skattesituation . . . . . . . . . 64Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66Kvartalsdata 2009–2010 . . . . . . . . . . . . . 68Räkenskaper 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . 70Resultaträkning med kommentarer . . . . . 72Balansräkning med kommentarer . . . . . . 74Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . 76Kassaflödesanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . 78Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . 85Hotel BLOOM!, BrysselPandox 2010| 59

Finansiell översiktVäl avvägd riskprofilFinanspolicyDet övergripande målet för Pandox finansverksamhetär att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnadsamtidigt som man begränsar sina ränte-,valuta- och upplåningsrisker. Med ränterisk avsesrisken att förändringar i räntenivån påverkarkoncernens resultat negativt. Valutarisk avserrisken för negativ påverkan på koncernensbalansoch resultaträkning som en effekt av förändringi svenska kronans värde och med upplåningsriskavses risken att anskaffning av externfinansiering försvåras.Ränterisker/räntestrategiPandox grundläggande målsättning är att ränteexponeringenska anpassas så att ökade kostnadertill följd av ränteförändringar i rimlig omfattning skahinna kompenseras med högre intäkter. Därförmåste ränterisken begränsas med hjälp av varierandelöptider i syfte att skapa en optimal förfallostrukturoch räntebindningstid. Den långsiktigamålsättningen är att den genomsnittliga räntebindningenför låneportföljen ska matchas med dengenomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna, baseratpå underliggande hyresavtal, beräknas kunnapåverkas av en ränteförändring. Räntebindning skeri huvudsak genom teckning av långa ränteswapar.Valutarisk/valutariskstrategiPandox är exponerat för valutarisker på grund avatt vissa av koncernens tillgångar är denomineradei utländsk valuta. Pandox policy är att kurssäkrahuvuddelen av balansexponeringen. Detta skeri första hand genom belåning i respektive landsvaluta samt att kurssäkring görs genom valutaterminer.Metodik och systemFör att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandoxutvecklat och implementerat system och rutinerför att kontinuerligt följa och rapportera ränteriskensutveckling.FinansieringsstrategiFör att erhålla flexibilitet och administrativa fördelarcentraliseras upplåningen om möjligt till moderbolaget.Målet är att arbeta med långa ramavtalsom ger utrymme för upplåning med varierandelöptider och fastställda marginaler. För att förlängaräntebindningstider används företrädesvis derivatinstrumentsom ränte swapar.KapitalstrukturMålet för koncernens kapitalstruktur är att soliditetenlångsiktigt ska uppfylla interna och externakrav på finansiell styrka för att på så sätt möjliggöraen fortsatt expansion.FinansieringPandoxkoncernens räntebärande skulder per31 december uppgick till 7 025,8 MSEK (6 850,5).Låneportföljen har en spridd förfallostruktur meden genomsnittlig kapitalbindning på 6,7 år ochutan finansiella covenants samt en genomsnittligClarion Hotel Grand, Helsingborg60 |Pandox 2010

äntebindningstid på 4,5 år (2,3). Den genomsnittligal åneräntan per 31 december uppgick till 3,3procent (2,6). Finansieringen av hotellfastigheternaär i enlighet med finanspolicyn upptagen irespektive lokal valuta. Vid samma tidpunkt uppgickPandoxkoncernens likvida medel till 385,1MSEK (326,4). Därutöver fanns outnyttjade kreditramarpå totalt 964 MSEK.Eget kapitalPandoxkoncernens redovisade egna kapital enligtbalansräkningen den 31 december 2010 uppgicktill 2 977,5 MSEK, varav 1 367,2 MSEK var bundeteget kapital och 1 610,3 MSEK fritt eget kapital.Pandoxkoncernens kassaflöde, inklusive 50procent av Norganis kassaflöde för de två månaderPandox ägt bolaget, uppgick till 518,9 MSEK.RörelsekapitalPandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalarde flesta rörelsekostnader och räntekostnader iefterskott medan operatörsrörelserna normalterhå ller intäkterna i efterskott. Sammantaget harkoncernen normalt sett ett relativt litet rörelsekapitalatt finansiera.RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 1) , MSEKFörfall SEK DKK EUR GBP CHF CAD Totalt Andel, % Ränta, % 2)2011 687,8 232,3 754,2 270,0 58,6 258,5 2 261,4 32,2 3,02012 225,0 – – – 65,1 – 290,1 4,1 4,22013 75,0 – 180,0 – – – 255,0 3,6 4,42014 350,0 – 360,1 – – – 710,1 10,1 3,22015 100,0 120,8 351,1 – 130,2 – 702,1 10,0 3,72016 och senare 1 250,0 289,8 1 017,2 – – 250,1 2 807,1 40,0 3,2Totalt 2 687,8 642,9 2 662,6 270,0 253,9 508,6 7 025,8 100,0 3,3Andel, % 38 9 38 4 4 7 100Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,8 3,0 2,0 3,1 3,7 3,3Genomsnittlig räntebindningstid, år 4,9 5,4 4,7 0,2 2,4 3,4 4,51) Omräknat till svenska kronor.2) Genomsnittlig ränta i procent.Pandox 2010| 61

KänslighetsanalysFaktorer som påverkar PandoxPandox verksamhet och lönsamhet påverkasav ett antal faktorer. Nedan redogörs för deväsent ligaste faktorerna.HotellmarknadenPandox resultatutveckling och utvecklingen avhotellfastigheternas värde är beroende av hurhotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadensutveckling följer väl utvecklingen av det ekonomiskaklimatet.Under perioder med hög ekonomisk aktivitet iekonomin ökar normalt såväl affärsresande somkonferensaktiviteter medan en minskning normaltsker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.Det finns sålunda en stark koppling mellan konjunkturutvecklingen(BNP) och hotellmarknadensutveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas välså är de faktorer som påverkar den lokala hotellkonjunkturenbetydligt mer komplexa. De viktigastefaktorerna för förändringar är; lokala ekonomiskaförhållanden, andel ny hotellkapacitet imarknaden, hur utvecklad en marknad är avseendevarunamn och segment, valutaförändringarsamt speciella händelser av extraordinär karaktär.KapacitetstillskottNy kapacitet som förs in på en marknad innebärökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hurefterfrågesituationen ser ut kan det tillskott påhotellrum som en nybyggnation innebär få ensnabb negativ påverkan på beläggning och snittpriser.För att hantera denna risk har Pandoxbyggt upp ett informationssystem som kontinuerligtkartlägger planerade nybyggnationer inomPandox marknadsområden. Informationen ger enhandlingsberedskap och en möjlighet att kunnaagera proaktivt.AvtalsstrukturPandox har en stor andel rörliga hyresavtal. I bolagetshelägda portfölj svarade dessa för 94 procentav de totala hyres intäkterna 2010.Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 32procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att62 procent av hyresintäkterna var fullt rörliganedåt. En förändring av beläggningen respektiveden genomsnittliga rumsintäkten påverkar följaktligenPandox olika mycket beroende på riktning.Valet av avtalsform görs med utgångspunktfrån en optimal fördelning av kassaflödet mellanPandox och operatören och så att parterna gesincitament att kontinuerligt förbättra hotell fastighetenstotala lönsamhet. Faktorer som blandannat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastighetensläge, marknadssegment och varumärke/operatör. Pandox strategi att arbeta på ett utvaltmarknadssegment och kombinerat med denhotellmarknadskompetens och de system somutvecklats, begränsar Pandox avtalsrisken.SamarbetspartnersEn avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror innebäratt Pandox i större utsträckning än andra fastighetsbolagär beroende av den enskilda hyresgästens/operatörensverksamhet. Pandox strategiatt aktivt samarbeta med marknadens mestkonkurrens kraftiga och starka operatörer, sommed väletablerade varumärken reducerar bådede operativa och de finansiella riskerna. Pandoxbeloppsmässigt största hyresgäster är Scandic,Hilton, Rezidor, Elite Hotels, InterContinentalHotels Group, Choice Hotels och First Hotels.Sammantaget svarade dessa för 84 procent avhyresintäkterna under 2010.UthyrningsgradenDen ytmässiga uthyrningsgraden i Pandox helägdaportfölj uppgick per 31 december till 99,8procent. De vakanta ytorna, 1 430 kvm, avser i sinhelhet butiks- och kontors ytor.Om en hotelloperatör av någon anledningskulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflyttningkan Pandox välja att antingen söka en nylämplig operatör som hyresgäst eller att drivahotellrörelsen i egen regi. Med den specifika kunskapsom finns i Pandox om hotellbranschenbedöms därför risken för vakanta hotellytor somextremt låg.För de övriga kommersiella ytorna, som svararför cirka 8,1 procent av den totala ytan, harPandox samma exponering mot förändringar avutbud och efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare.Förändrad riskbildHistoriskt har hotell- och hotellfastighetsbranschenvarit förknippad med hög risk. Marknadenhar dock förändrats markant de senaste åren.Ägandet har professionaliserats med renodladebolag som arbetar med fokuserade strategier.Helhetssynen och specialistkompetensen harökat. Rapportering från publika bolag gör attgenomlysningen av och information om marknadenhar förbättrats avsevärt. andelen etableradestarka varunamn med effektiva driftsformer harökat. För renodlade bolag med egen kompetensinom hotellverksamhet, hotellfastigheter ochaffärsutveckling och som bedriver ett aktivtägande är riskbilden därför betydligt gynnsammareän den varit historiskt.MyndighetsbeslutHotellmarknaden kan påverkas av beslut frånmyndigheter. Exempel på sådana beslut skullekunna vara ändrade regler för skattemässigbehandling av resetraktamenten och ändrademomsregler generellt eller för hotell- och restaurangbranschenspecifikt.FastighetsskattenFastighetsskatt för Pandox svenska fastigheterutgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringarav skattesatsen eller av taxeringsvärdetpåverkar Pandox resultat. Höjningen får dock enreducerad effekt på Pandox resultat då mångahyresavtal är utformade så att skatten vidaredebiteratspå hyresgästen. Fastighetsskatten påde utländska fastigheterna understiger huvudsakligen1 procent av det bokförda värdet.Under 2010 har 55 procent av fastighetsskattenvidaredebiteras till hyresgästerna, vilket innebäratt resultat effekten för Pandox netto uppgår till21,4 MSEK.TomträttsavgälderI Pandox helägda hotellfastighetsportfölj finns per31 december 2010 totalt sju fastigheter som ägsgenom tomträtt. Avgälden för dessa beräknas förnärvarande så att en kommun som normalt ägermarken erhåller en bedömd skälig realränta påmarkens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgäldenlöper vanligen på 10–20 år.RäntelägetRäntekostnaden är Pandox största enskilda kostnadspost.En förändring av räntenivån kommerdärför att påverka Pandox resultat. För att begränsaden finansiella risken är Pandox genomsnittligaräntebindningstid 4,5 år. En ränteförändring fårdärför inte fullt genomslag på Pandox resultatförrän efter denna tid.ValutariskPandox policy är att kurssäkra huvuddelen avbalansexponeringen inklusive det egna kapitalet.Detta genom att finansiera fastigheterna i lokal62 |Pandox 2010

valuta samt kurssäkring genom lämpligt valutainstrument.Transaktionsexponeringen är begränsaddå intäkter och kostnader normalt är i sammavaluta.KänslighetsanalysI tabellen till höger åskådliggörs hur Pandox resultatpåverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer.Resultatpåverkan 2010, MSEKFörändring hyresintäkterBeläggning +5 %-enheter +49,3Beläggning –5 %-enheter –48,7Genomsnittligt rumspris +50 SEK +34,1Genomsnittligt rumspris –50 SEK –34,2Övriga kommersiella lokaler +/–5 % 1) +/–1,6Förändring andra variablerRänteförändring under året +/–1 %-enhet +/–22,6Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet 1) +/–70,3Valutakursförändring +/–5 % +/–3,0Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–3,91) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana medandessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.Crowne Plaza, AntwerpenCrowne Plaza, AntwerpenPandox 2010| 63

Värdering och skattesituationHotellfastighetsbeståndetsvärdeVärdering av hotellfastigheter med dessspecifika egenskaper kräver djup kunskapom hotell marknaden och hotellverksamhet.KassaflödesvärderingPandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastigheterenligt en värderingsmodell som baseraspå fastigheternas kassaflöde och som anpassatstill de specifika egenskaperna som hotellfastigheterhar.Beräkning av kassaflödet byggs upp underifrånmed utgångspunkt från en prognostiseradresultaträkning för operatören i respektive fas tighet.Denna i sin tur bygger på antaganden omhur den underliggande hotellmarknaden bedömskunna utvecklas i termer av beläggning och snittprisersamt hur den specifika operatörens motsvarandenyckeltal utvecklas i denna marknad.Operatörens utfall och prognos tillsammans medhyresavtalets utformning ger underlag för attberäkna fastighetens hyresintäkter, vilket tillsammansmed en driftskostnads prognos ger fastighetenskassaflöde. Fastighetens värde beräknassedan som nuvärdet för de kommande tio årenskassaflöde med tillägg av nuvärdet av fastigheternasrestvärde år tio.Värderingsmodellen bygger på följandean taganden.• Hyresförändringar under kalkylperioden skermed utgångspunkt från de individuella avtalensutformning och bakomliggande faktorer.• Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procentper år under kalkylperioden. Driftskostnadernaantas öka i takt med inflationen.• Kalkylräntan har beräknats utifrån realräntamed tillägg för en riskpremie baserad påortsrisk, avtalsrisk och ägandeform.En intern värdering enligt denna metod av Pandoxhelägda hotellfastigheter per december 2010 gerett värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilketväsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlighetmed gällande redovisningspraxis har avstämningskett av de enskilda fastigheternas återvinningsvärdemot det bokförda värdet, varvid ingetbehov av nedskrivning har konstaterats.Hotel BLOOM!, BrysselBolagets skattesituationPandoxkoncernens innehav av fastigheterredovisas bokföringsmässigt som anläggningstillgångar.Fastig heternas koncernmässigtbokförda värden per 31 december2010 uppgick till 8 613,4 MSEK exklusiveinventarier, varav koncernmässiga övervärden1 725,2 MSEK.Redovisning av uppskjuten skattPandox tillämpar Bokföringsnämndens allmänaråd om redovisning av skatter (BFNAR 2001:1).Rekommendationen innebär i korthet att bådeuppskjutna skatteskulder och skattefordringar tasupp i redovisningen och att förändringar av dessapåverkar resultaträkningen som uppskjuten skatt.I Pandoxkoncernens balansräkning per31 december 2010 ingår en uppskjuten skatteskuldmed ett nettobelopp om 203,4 MSEKav seende skillnaden mellan en uppskjutenskatte skuld på 389,1 MSEK och en uppskjutenskattefordran på 185,7 MSEK. Den uppskjutnaskatte skulden hänför sig i huvudsak till den beräknadeuppskjutna skatten på skillnaden mellanfastig heternas koncernmässigt bokförda värdenoch det skattemässiga restvärdet i respektive juridiskaenhet. Skillnaden i värde har uppstått someffekt av övervärde vid förvärv av fastighet i bolag,så kallade rena substansförvärv, samt skattemässigaavskrivningar som överskrider de bokförda.Skatte mässigt avdrag för årlig avskrivning av fastigheternahar i regel skett med 3–5 procent avanskaffningskostnaden för byggnaden. Dettainnebär att de skattemässiga avskrivningarnaöverstiger de bokföringsmässiga och årligen ökarskillnaden mellan det bokförda och det skattemässigavärdet på fastigheten. Den uppskjutnaskatteskulden avseende substansförvärv harnuvärdeberäknats utifrån respektive fastighetskortaste bedömda innehavstid och motsvararen skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.Detta med utgångspunkt från värdering av uppskjutenskatt vid så kallade rena substansförvärv,där hänsyn till skatte effekten tagits vid kalkyleringav förvärvspriset. Den uppskjutna skatten avseendeskillnaden i bokföringsmässig och skatte mässigavskrivning beräknas med utgångspunkt frångällande skattesats.Den uppskjutna skattefordringen hänför sig ihuvudsak till underskottsavdrag. Vid utgången av2010 fanns underskottsavdrag på totalt 513 MSEKi de svenska bolagen. Eventuella uppskjutna skattefordringenvärderas med utgångspunkt från ettbedömt möjligt utnyttjande mot framtida skattemässigavinster och beräknas enligt gällandeskattesats. Mot denna bakgrund har ett mindrevärde på underskottsavdrag i utländska bolagtagits upp vid utgången av 2010.64 |Pandox 2010

dEFINITIONERHotel BLOOM!, BrysselDefinitioner av nyckeltalFastighetsrelaterade nyckeltalDirektavkastningDriftsöverskott i relation till genomsnittligt bokförtvärde på fastigheter och inventarier under året.Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnarenberoende på att inventarie hyran ingår i täljaren.DriftsöverskottFörvaltningsintäkter minus drifts- och underhållskostnader,fastighetsskatt, tomträttsavgäld ochövriga fastighetskostnader.Fastighetsrelaterad administrationDen del av totala administrationskostnaden somär direkt knuten till fastigheternas förvaltning ochutveckling. Övriga administrationskostnader avsercentral administration och kostnader för administrationav bolagets utländska legala enheter.Totala förvaltningsintäkterSumman av hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter.Finansiella nyckeltalAvkastning på eget kapitalResultat efter finansnetto och betald skatti förhållande till genomsnittligt eget kapital.Avkastning på totalt kapitalResultat efter finansnetto plus finansiella kostnader,i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.RäntetäckningsgradResultat före skatt minus avskrivningar samtfinansnetto (EBITDA) i förhållande till finansnetto.SoliditetEget kapital vid årets slut i förhållande tillbalansomslutningen.Hotellmarknadsrelaterade nyckeltalBelagda rumAntal sålda rumsnätter under given tidsperiodsom normalt är ett år.Tillgängliga rumTillgänglig rumskapacitet under given tidsperiodsom normalt är ett år.BeläggningsprocentAntalet belagda rum dividerat med antalettill gängliga rum.Genomsnittligt rumsprisTotala intäkten för sålda rum genom antaletbelagda rum.RevPAR(Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum)Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalettillgängliga rum.MarknadspenetrationDet enskilda hotellets prestation i relation tillmarknadens genomsnitt.GOP (Gross Operating Profit)Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning,hyra, finansnetto och skatt.Pandox 2010| 65

tIOÅRSÖVERSIKTKoncernens resultaträkningar i sammandragMSEK 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010FastighetsverksamhetHyresintäkter 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0 747,5 872,3 850,6 884,2Övriga fastighetsintäkter 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9 34,7 43,2 44,6 39,1Totala förvaltningsintäkter 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5 895,2 923,3Fastighetskostnader –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5 –126,3 –132,8 –117,0 –140,6Driftsöverskott 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7 778,2 782,7Avskrivningar –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3 –129,3 –163,8 –193,6 –194,3Resultat fastighetsverksamhet 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1 526,6 618,9 584,6 588,4OperatörsverksamhetRörelseintäkter 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0 788,8 1 105,3 1 095,0 1 208,6Rörelsekostnader –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7 –768,2 –1 084,5 –1 129,0 –1 202,8Resultat operatörsverksamhet 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3 20,6 20,8 –34,0 5,8Bruttoresultat 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4 547,2 639,7 550,6 594,2Administrativa kostnader –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9 –55,4 –64,6 –68,3 –72,4Övriga intäkter/realisationsresultat 8,6 28,8 7,4 – 444,4 39,9 3,4 6,9 – –Rörelseresultat 397,3 402,0 374,7 377 804,7 432,4 495,2 582,0 482,3 521,8Finanskostnad/intäkt av engångskaraktär – – – –56,1 – – – – 79,5 431,2Resultatandel från intressebolag – – – – – – – – – 5,7Finansnetto för löpande verksamhet –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4 –232,4 –294,7 –229,8 –214,0Resultat efter finansiella poster 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 266 262,8 287,3 332,0 222,9Uppskjuten skatt –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –33,0 –23,5 34,2 –10,1 –65,7Skatt –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 –31,4 –9,3 –22,2 –20,4 –111,2Årets resultat 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6 230,0 299,3 301,5 567,866 |Pandox 2010

Koncernens balansräkningar i sammandragMSEK, per 31 december 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010TillgångarFastigheter inklusivehotellinventarier 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5 9 348,0 9 200,5Övriga anläggningstillgångar 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8 139,0 794,6 843,3 1 170,3Omsättningstillgångar 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4 223,1 241,2 158,4 276,0Likvida medel 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1 272,8 347,7 326,4 385,1Summa tillgångar 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0 10 676,1 11 031,9Eget kapital och skulderEget kapital 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3 2 407,7 2 729,2 2 996,7 2 977,5Uppskjuten skatteskuld 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7 352,5 335,2 363,0 389,1Räntebärande skulder 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5 5 516,8 6 808,6 6 850,5 7 025,8Icke räntebärande skulder 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3 581,7 723,0 465,9 639,5Summa eget kapital och skulder 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0 10 676,1 11 031,9NyckeltalFastighetsrelaterade nyckeltalFastigheternas bokförda värdeinklusive hotellinventarier, MSEK 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5 9 348,0 9 200,5Totala förvaltningsintäkter, MSEK 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5 895,2 923,3Driftsöverskott, MSEK 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7 778,2 782,7Direktavkastning, % 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 8,1 8,6 9,2 8,4 8,6Finansiella nyckeltalRäntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,6 2,7 2,2 3,2 2,9 2,7 2,5 4,5 3,5Avkastning på totalt kapital, % 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 5,9 6,1 6,2 5,5 8,9Avkastning på eget kapital, % 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 10,4 11,0 10,8 11,2 22,9Soliditet, % 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6 27,2 25,8 28,1 27,0Kassaflöde från löpande verksamhet,MSEK 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6 389,0 444,5 446,4 518,9Investeringar exklusive förvärv, MSEK 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6 274,9 269,3 312,5 197,7Förvärvskostnad fastighet, MSEK 141,9 – 370,7 – 661,3 1 327,8 1 063,4 370,9 163,3 332,0Pandox 2010| 67

kVARTALSDATAKvartalsdataResultaträkningar i sammandrag2009 2010MSEK Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Totala förvaltningsintäkter 203,0 230,8 218,1 243,3 201,2 234,4 241,2 246,5Driftsöverskott 171,0 201,9 188,9 216,4 167,7 199,8 210,4 204,8Resultat fastighetsverksamhet 125,1 155,3 139,8 164,4 119,9 149,6 161,5 157,4Resultat operatörsverksamhet –30,7 0,9 –1,6 –2,6 –24,1 14,5 3,9 11,5Rörelseresultat 77,5 138,6 123,3 142,9 78,7 145,6 148,3 149,2Finansnetto –74,6 –57,4 6,9 –25,2 –12,0 –50,4 341,3 –56,0Resultat efter finansiella poster 2,9 81,2 130,2 117,7 66,7 95,2 489,6 93,2Resultat efter skatt 0,7 57,0 114,5 129,3 55,0 73,6 353,0 86,2balansräkningar i sammandrag2009 2010MSEK 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 decTillgångarFastigheter inklusive hotellinventarier 9 309,9 9 319,1 9 228,8 9 348,0 9 138,8 9 128,7 9 130,2 9 200,5Övriga anläggningstillgångar 1 214,2 1 180,6 869,4 843,3 737,4 724,3 230,7 1 170,3Omsättningstillgångar 166,0 202,6 181,9 158,4 144,0 190,9 197,2 276,0Likvida medel 244,4 313,0 371,4 326,4 472,2 659,2 1 351,1 385,1Summa tillgångar 10 934,5 11 015,3 10 651,5 10 676,1 10 492,4 10 703,1 10 909,2 11 031,9Eget kapital och skulderEget kapital 2 700,0 2 771,9 2 798,5 2 996,7 2 906,7 2 715,8 3 045,0 2 977,5Uppskjuten skatteskuld 336,0 352,4 363,2 363,0 376,4 394,9 403,6 389,1Räntebärande skulder 7 171,8 7 333,2 6 952,6 6 850,5 6 711,1 7 086,5 6 920,6 7 025,8Icke räntebärande skulder 726,7 557,8 537,2 465,9 498,2 505,9 540,0 639,5Summa eget kapital och skulder 10 934,5 11 015,3 10 651,5 10 676,1 10 492,4 10 703,1 10 909,2 11 031,9Fastighetsrelaterade nyckeltal2009 2010Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Direktavkastning, % 7,3 8,7 8,2 9,3 7,3 8,8 9,3 8,9Finansiella nyckeltal2009 2010Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Räntetäckningsgrad, ggr (exkl. reavinster) 1,7 3,7 2,8 6,1 2,5 3,9 3,4 4,2Avkastning på totalt kapital, % 2,9 5,2 7,2 6,4 4,3 5,4 20,2 5,5Avkastning på eget kapital, % 0,2 10,8 18,5 15,2 9,5 13,4 50,7 18,3Soliditet, % 24,7 25,2 26,3 28,1 27,7 25,4 27,9 27,0Kassaflöde från löpande verksamhet, MSEK 48,9 124,0 110,6 162,9 76,1 146,1 139,6 157,1Investeringar exklusive förvärv, MSEK 86,3 76,8 78,1 71,3 41,3 53,8 45,5 57,1Förvärv av fastighet, MSEK – – 163,3 – – – 332,0 –68 |Pandox 2010

Räkenskaper2010Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2010 uppgick till 923,3 MSEK (895,2). Förjämför bara enheter och justerat för valutakurseffekter ökade intäkterna medmotsvarande 5,1 procent jämfört med 2009. Koncernens totala omsättninguppgick till 1 917,9 MSEK (1 778,5).KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive resultatandel iintressebolag och reavinster, uppgick till 502,5 MSEK (446,4). Inkluderas 50procent av Norganis kassaflöde för de två månader Pandox ägt bolaget,uppgick kassaflödet till 518,9 MSEK.Förvärv under åretDen 6 september förvärvade Pandox Brussels Hilton, namnändrat tillThe Hotel. Förvärvspriset uppgick till 29 MEUR och omfattar hotellfastighetenoch den operativa driften.Den 4 november förvärvade Pandox i nära samarbete med sina ägareNorgani Hotel AS. Förvärvspriset uppgick till 9,7 miljarder SEK. Norganisportfölj består av 73 hotellfastigheter i Norden. Pandox ägarandel uppgår till50 procent av Norgani men bolaget kommer att förvalta hela hotellportföljen.ResultatResultatet före skatt för 2010, exklusive reavinster, uppgick till 313,5 MSEK(252,5). Resultatet efter skatt uppgick till 567,8 MSEK (301,5).Pandox 2010| 69

RäkenskaperFörvaltningsberättelseStyrelsen och verkställande direktören förPandox AB, org nr 556030-7885, får härmedavge årsredovisning och koncernredovisningför verksamhetsåret 2010.Verksamhet och strategiPandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag.Bolaget har specialist kompetensinom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdriftsamt affärsutveckling. Via ettaktivt ägande där väl utvecklade, strategiskaplaner för varje hotell tas fram skapas goda förutsättningarför utveckling av stabila kassaflödenoch därmed värdetillväxt för bolagets ägare.Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter– hotellfastigheter. Fokuseringen stärksgenom ett prioriterat marknadssegment.Pandox ska äga stora hotellfastigheter iSverige, större orter i Europa och Nordamerikasamt i utvecklingsregioner i östra Europa.Hotellfastigheterna ska vara centraltbelägna i naturliga, starka hotellägen som city,flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övremellanpris- och högprissegmenten och varainriktade mot affärsresenärer och turister. DePandoxägda hotellen drivs och marknadsförsav hotellmarknadens starkaste aktörer som viavälkända varunamn eller dynamiska oberoendedistributionskanaler skapar starka marknadspositioneroch därmed stabila intäkter.Intäkterna skapas genom bland annatrörliga hyresavtal som är relaterade till operatörernasomsättning och resultat, eller genommanage - mentavtal där Pandox ger annan parti uppdrag att sköta verksamheten eller genomoperativ verksamhet som drivs i egen regi.Pandox medverkar oavsett driftsform via ettaktivt ägande till att öka de totala kassaflödenaoch reducera riskerna.Bolaget förvaltar vid årsskiftet sammantaget120 hotellfastig heter varav ett asset managementuppdrag,46 hotellfastigheter i Pandoxportföljen,73 hotellfastigheter och en konferensfastigheti Norganiportföljen samt drivertio operativa verksamheter. Pandox äger ochutvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Finland,Norge, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien,Kanada och på Bahamas.RedovisningsprinciperPandox tillämpar inte IFRS. Som onoterat bolagomfattas Pandox inte av kravet på redovisningenligt IFRS och tillämpar i sin redovisningårsredovisningslagen och god redovisningssedsamt om inte annat anges Bokföringsnämndensanvisningar. Koncernens fastigheter redovisas ibalansräkningen till anskaffat värde minus ackumuleradeavskrivningar.ÄgarsituationPandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 avde norska bolagen Eiendomsspar AS och SundtAS genom sitt helägda svenska bolag APESHolding AB.HotellmarknadenDen globala återhämtningen efter finanskrisenfortgår och överraskade positivt under andrahalvåret 2010 både i USA och i Europa. Denamerikanska ekonomin har dock fortfarandeproblem med bland annat hög arbetslöshet,fallande huspriser och budgetunderskott.Likt USA har vissa länder i Europa att brottasmed stora underskott i statsfinanserna vilketkan komma att hämma tillväxten i regionen.Dock uppvisar Europa stora variationer i tillväxtförutsättningardär bland annat Tyskland ochSverige andas optimism medan vissa länder iframförallt södra Europa ser en tuffare framtidframför sig. Nuvarande trend är att förbättringstaktengenerellt sett fortsätter men bilden ärfortfarande splittrad och utvecklingen är ojämn.I denna omvärld presterade Pandox hotellfastighetsportföljväl. Förvaltningsintäkternaväxte med 3,1 procent under rapportperiodenoch motsvarande med 5,1 procent för jämförbaraenheter och valutakurser. Motsvarandesiffra för intäkterna från de operativa verksamheternauppgick till 12 procent vilket delvisberor på att hotell som genomfört stora investeringsprogramåter drivs med full kapacitet.Ökningstakten var bättre än marknadensgenomsnitt vilket innebär att hotellen i Pandoxportfölj generellt sett tog marknadsandelar.Resultat och kassaflöden fortsatte att växa.Drivkraften har sin utgångspunkt i en förbättradhotellmarknad, bolagets strategi, höga kvalitetpå portföljen, lägre finansieringskostnader samtbolagets aktiva ägande.Beläggning och snittpriser ökar i USAÅterhämtningen i den amerikanska hotellmarknadenvar främst driven av ökad efterfrågan,även om priserna också börjat stiga. Nuvarandetrend är att samtliga segment och områdenökar i efterfrågan. Under rapportperioden stegbeläggningen med knappt 5 procent medansnittpriset i princip låg stilla. New York somligger tidigt i konjunkturcykeln uppvisade engod utveckling i både snittpris och beläggning.Sammantaget ökade RevPAR med cirka13 procent i staden.Efterfrågan tillbaka i EuropaI Europa kom efterfrågan tillbaka i de störreinternationella städerna. Hösten var relativtstark och den korta trenden visar på ett förbättratsnittpris vilket kommer att stärka lönsamheteni branschen. London som hade en oväntat lågoch kort nedgång efter finanskrisens utbrott harnu nått en fas där priset stiger mer än beläggningen.RevPAR ökade med 12 procent jämförtmot 2009.Bilden i Norden är splittrad. Marknaden iKöpenhamn är fortsatt tuff med priskrig somytterligare bidrog till nedgången. RevPAR minskademed 14 procent och trenden är fortsattnegativ. Även Oslo släpade efter återhämtningeni Europa men fick en bra avslutning pååret. Stockholm uppvisade en stark tillväxt meden RevPAR ökning på 8 procent över föregåendeår. Även i Göteborg var utvecklingenpositiv medan trenden i Malmö var som förväntatnegativ under året.Pandox portföljPandox hotellfastighetsportfölj fortsatte attprestera väl. Samtliga Stockholmshotell hadeen bättre utveckling än marknaden. I Göteborgklarade sig Elite Park Avenue bättre än sinakonkurrenter medan Scandic Crown ochScandic Mölndal hade en utveckling strax undermarknadens genomsnitt. I Malmö presteradeScandic Kramer och Scandic S:t Jörgen i linjemed marknaden medan den pågående renoveringeni Radisson Blu reducerade intäkt s-kapaciteten och därmed möjligheten att följamarknaden. Regionsstäderna var relativt stabila.Av de internationella hotellen gick InterContinentaloch Hyatt i Montreal lysande med ökademarknadsandelar i både pris och beläggning.InterContinental som nyligen genomgått ettstörre utvecklingsprogram tillhör nu RevPARledarna i staden och har samtidigt uppvisat engod produktivitetsutveckling under året.Hotel Berlin, Berlin har efter ett flerårigtframgångsrikt arbete nått en hög nivå avseendeintäkter, produktivitet och resultat. Av de belgiskahotellen var det Holiday Inn Brussels Airport,70 |Pandox 2010

som också genomgått ett stort utvecklingsprogram,som visade bäst tillväxt. Hotel Bloom!visade styrka i sin produktivitetsförbättring ochHilton Brussels City tog marknadsandelar.I Köpenhamn led Scandic Copenhagen avöveretablering men försvarade någorlunda sinamarknadsandelar medan Clarion CollectionHotel 27 med sin mindre konjunkturkänsligaprodukt hade en utveckling som var bättre änmarknadens genomsnitt.Intäkter och driftsöverskott– FastighetsverksamhetFörvaltningsintäkterna för året uppgick till 923,3MSEK (895,2). För jämförbara enheter ochvaluta var förädlingstakten i portföljen drygt5 procent. Ökningen berodde huvudsakligenpå en generellt förbättrad underliggande hotellkonjunkturoch att fjolårets renoveringsprojekt iInterContinental Montreal, Hyatt Montreal ochHoliday Inn Brussels Airport är slutförda ochdrivits med full kapacitet i år. På hotellfastighetsnivåi respektive delmarknad finns dockrelativt stora skillnader i utfallet beroende pådess belägenhet, marknadssegment, avtaloch operatör.Fastighetskostnaderna exklusiveavskrivnin gar uppgick till 140,6 MSEK (117,0).Ökningen förklaras huvudsakligen av utökadeunderhållsinsatser i nyförvärvade The Hotelsamt i ett antal andra hotellfastigheter.Driftsöverskottet ökade sammantaget med4,5 MSEK till 782,7 MSEK (778,2).Intäkter och resultat – OperatörsverksamhetTotala intäkter från operatörsverksamhetenuppgick till 1 208,6 MSEK (1 095,0) där samtligaverksamheter ökade sin omsättning jämförtmed 2009. För jämförbara enheter och justeratför valutakurseffekter ökade intäkterna med12,0 procent och där InterContinental Montrealoch Holiday Inn Brussels Airport bidrog mest.Operatörsresultatet uppgick sammantaget till5,8 MSEK (–34,0) vilket inkluderar en marknadsmässighyra som redovisas under förvaltningsintäkterna.Resultatandel NorganiPandox andel av resultatet i Norgani, för deknappa två månader bolaget ägts, uppgick till5,7 MSEK före skatt och redovisas i finansnettotenligt kapitalandelsmetoden.ResultatKoncernens resultat före skatt och exklusivereavinster uppgick till 313,5 MSEK (252,5).Koncernens resultat efter skatt uppgick till567,8 MSEK (301,5).Finansiering och kassaflödeFinansnettot för den löpande verksamheten förperioden januari till december 2010 uppgick till–214,0 MSEK (–229,8). Koncernens räntebärandeskulder uppgick den 31 december 2010till 7 025,8 MSEK (6 850,5). Låneportföljen haren spridd förfallostruktur med en genomsnittligräntebindningstid på 4,5 år. Den genomsnittligalåneräntan uppgick 31 december till 3,3 procent.Finansieringen av det svenska beståndethar skett i svenska kronor och det utländskabeståndet finansieras i allt väsentligt i respektivelokal valuta.Disponibla likvida medel inklusive outnyttjadcheckkredit och kreditfaciliteter på sammanlagt964 MSEK uppgick till 1 349 MSEK (1 808).Kassaflöde före förändring av rörelsekapital,investeringar och exklusive reavinster,resultatandel från intresseföretag samt skattuppgick till 502,5 MSEK (446,4). Inkluderas50 procent av Norganis kassaflöde för de tvåmånader Pandox ägt bolaget, uppgick kassaflödettill 518,9 MSEK.InvesteringarKoncernens investeringar exklusive förvärvuppgick under perioden till 197,7 MSEK(312,5). Investeringarna avsåg bland annatinvesteringsprogrammen i Crowne Plazaantwerpen, Scandic Plaza Borås och RadissonBLU Hotel, Basel respektive Malmö samt produktförbättringari ett större antal fastigheter.Hotellfastigheternas bokförda värde inklusivehotellinventarier uppgick till 9 200,5 MSEK(9 348,0). Hotellfastigheternas marknadsvärdenöverstiger väsentligt de bokförda värdena.SkattSkatteverket har i omprövningsbeslut dateratoktober 2007 höjt taxerad inkomst med totalt430 MSEK (motsvarande skatteeffekt 120,4MSEK) i ett antal dotterbolag med anledning avgenomförda fastighetsförsäljningar under 2005via utländska dotterbolag. Omprövningsbeslutenär överklagade till länsrätten. Ärendena ärvilande förklarade intill dess att Regeringsrättenmeddelar dom i ett annat (ej relaterat tillPandox) överklagat förhandsbesked. Bolagetsuppfattning är att samtliga affärer och yrkandengenomförts i enlighet med gällande lagstiftningoch mot den bakgrunden har inga reserverbokats upp i koncernen.PersonalDen centrala administrationen uppgick per den31 december till 16 personer. Uppgifter ommedeltal anställda samt löner och ersättningarlämnas i not 16.Styrelsens arbete under 2010Pandox styrelse har sedan ordinarie bolagsstämma2009 bestått av sju ledamöter. Under2010 har styrelsen hållit fyra ordinarie sammanträdeni enlighet med en årlig föredragningsplan.Vid mötena har extern och intern rapporteringav resultat och ställning samt affärsfrågorbehandlats. Andra viktiga frågor som behandlasårligen är marknadsfrågor, strategifrågor,finansfrågor och budget.ModerbolagetFastighetsverksamheten i koncernensfastighets ägande bolag administreras genompersonal anställd i moderbolaget, Pandox AB.Kostnaden för dessa tjänster har faktureratspå dotter bolagen. Faktureringen under 2010uppgick till 57,8 MSEK (51,1). Årets resultatefter skatt uppgick till 56,7 MSEK (400,0).Utsikter för 2011Den ekonomiska aktivitetsnivån förväntas attförbättras i de flesta marknader där Pandox ärrepresenterad. Skandinavien, Tyskland ochKanada förväntas ha en stark tillväxt vilketkommer få en positiv påverkan på efterfrågan ihotellbranschen under 2011. Pandox kommergenom förvärvet av Norgani att uppvisa ettväsentligt bättre resultat under nästa år menäven för jämförbara enheter kommer bolagetatt stärka sitt resultat och kassaflöde.Pandox 2010| 71

RäkenskaperResultaträkningKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009FastighetsverksamhetHyresintäkter not 1, 2, 3 884,2 850,6 – –Övriga fastighetsintäkter 39,1 44,6 – –Totala förvaltningsintäkter 923,3 895,2 – –Fastighetskostnader –140,6 –117,0 – –Driftsöverskott 782,7 778,2 – –Avskrivningar enligt plan not 4 –194,3 –193,6 – –Resultat fastighetsverksamhet 588,4 584,6 – –OperatörsverksamhetRörelseintäkter 1 208,6 1 095,0 – –Rörelsekostnader –1 202,8 –1 129,0 – –Rörelseresultat operatörsverksamhet not 1, 2, 16 5,8 –34,0 – –Bruttoresultat 594,2 550,6 – –Administrativa kostnader not 4, 15, 16 –72,4 –68,3 –71,8 –62,3Övriga intäkter not 5 – – 57,8 51,1Rörelseresultat 521,8 482,3 –14,0 –11,2Ränteintäkter not 6 5,7 25,5 1 044,5 457,8Räntekostnader –212,0 –256,5 –177,1 –202,9Resultatandel i intresseföretag 5,7 – – –Övriga finansiella intäkter och kostnader not 6 423,5 80,7 –787,9 188,1Finansnetto 222,9 –150,3 79,5 443,0Resultat före skatt 744,7 332,0 65,5 431,8Skatt not 7 –111,2 –20,4 –8,8 25,3Uppskjuten skatt not 7 –65,7 –10,1 – –57,1ÅRETS RESULTAT 567,8 301,5 56,7 400,0Specifikation extern omsättningFörvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 923,3 895,2Därav interna hyror –214,0 –211,7Rörelseintäkter operatörsverksamhet 1 208,6 1 095,0Summa extern omsättning 1 917,9 1 778,572 |Pandox 2010

Kommentarer till resultaträkningenHyresintäkterHyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,inventariehyra för hotellinventarier samt lokalhyraför övriga kommersiella ytor. Hyresintäkternaför 2010 ökade i förhållande till föregåendeår och uppgick till 884,2 MSEK (850,6).Övriga fastighetsintäkterÖvriga fastighetsintäkter avser utdebiteradekostnader för framför allt värme, el och fastighetsskatt.FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTERMSEK 2010 2009Ersättning för driftskostnader 12,6 10,3Vidaredebiterad fastighetsskatt 26,5 34,3Totalt 39,1 44,6FastighetskostnaderDriftskostnaderDriftskostnader är sådana kostnader som ärdirekt hänförliga till driften av fastigheternasåsom till exempel kostnader för värme, vatten,el och fastighetsskötsel. Kostnadernabrutto redovisas, det vill säga den del av kostnadernasom vidaredebiteras till hyresgästernaredo visas som intäkt under övriga fastighetsintäkteroch hela kostnaden redovisas blandkostnaderna.UnderhållskostnaderUnderhållskostnader är kostnader för attvidmakthålla byggnadernas och byggnadsinventariernasstandard. Pandox hyresavtal är iflertalet fall konstruerade så att hyresgästerna,det vill säga hotelloperatörerna, svarar förstörre delen av det inre underhållet avhotellfastig heterna.TomträttsavgäldTotalt sju av Pandox fastigheter innehas medtomträtt. Villkor och löptider för samtliga följergängse marknadsvillkor.FastighetsskattFör Pandox svenska hotellfastigheter utgårfas tig hetsskatt med 1,0 procent på taxeringsvärdet.De utländska fastigheterna har varierandeprocentsatser och beräkningsgrunder.Övriga kostnaderInnefattar bland annat kostnader för juridiskkonsultation i hyresfrågor, försäkringspremieroch hyreskostnader för externa ytor.FÖRDELNING FASTIGHETSkostnaderMSEK 2010 2009Driftskostnader 24,4 21,9Underhållskostnader 53,8 30,9Tomträttsavgäld 7,9 1,5Fastighetsskatt 47,9 58,5Övriga kostnader 6,6 4,2Totalt 140,6 117,0DriftsöverskottDriftsöverskottet för 2010 uppgick till 782,7MSEK, vilket är en ökning med 4,5 MSEK.Direktavkastningen uppgick till 8,6 procent(8,4).OperatörsverksamhetenDen hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastasredovisningsmässigt med en internhyra.Intern hyran är kopplad till operatörsbolagensomsättning och baseras på vad som bedömsvara marknadsmässiga villkor. Internhyrankostnadsförs i hotell rörelsen och intäktsförs ifastighetsförvaltningen. Under 2010 förvärvadesBrussels Hilton, namnändrat till The HotelBrussels, och därmed ingår nio helägdaoperativa verksam heter i Pandox portfölj vidutgången av 2010, varav fem drivs i egen regioch fyra via managementavtal.Administrativa kostnaderDe administrativa kostnaderna avser centraladministration samt utländsk hotellfastighetsadministration.Samtlig personal inom centraladministration är placerad vid kontoret iStockholm. Ersättning till personal och revisorerframgår av not 15 och 16.Pandox 2010| 73

RäkenskaperBalansräkningKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009TILLGÅNGARAnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarFastigheter not 8 8 613,4 8 735,8 – –Inventarier not 9 588,2 613,5 1,1 1,39 201,6 9 349,3 1,1 1,3Finansiella anläggningstillgångarAktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 3 310,6 4 270,6Övriga aktier och andelar not 11 916,6 610,2 904,3 –Fordringar koncernbolag – – 3 883,6 3 885,3Övriga långfristiga fordringar 66,9 15,6 65,9 14,7983,5 625,8 8 164,4 8 170,6Uppskjuten skattefordran 185,7 216,2 – –Summa anläggningstillgångar 10 370,8 10 191,3 8 165,5 8 171,9OmsättningstillgångarVarulager 8,3 8,2 – –Kundfordringar 167,4 99,7 – –Skattefordran 2,2 5,3 – –Övriga fordringar 13,5 16,9 2,8 5,6Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 84,6 28,3 48,4 1,5Kassa och bank 385,1 326,4 447,9 199,3Summa omsättningstillgångar 661,1 484,8 499,1 206,4SUMMA TILLGÅNGAR 11 031,9 10 676,1 8 664,6 8 378,3Kommentarer till balansräkningenFastigheter och inventarierUnder året har en hotellfastighet förvärvats.Avskrivningarna avseende fastigheterna uppgicktill 112,0 MSEK (108,8) och årets investeringartill 105,0 MSEK (224,1). Inventariernasbokförda värde inklusive hotellinventarier uppgicktill 588,2 MSEK (613,5), avskrivningarnatill 82,7 MSEK (85,2) och investeringarna till92,9 MSEK (89,4).Huvuddelen av det bokförda värdet påinventarier, 588,2 MSEK, avser merpartenhotellinventarier vilka brukas av hotelloperatören.I vissa fall ingår dessa som en ospecificeraddel av den omsättningsbaserade hyranoperatören betalar. Då dessa intäkter ingår ihyresintäkterna inklu derar Pandox värdet avdessa inventarier i det fastighetsvärde somanvänds för att beräkna fastigheternas direktavkastning.Fastigheternas bokförda värdeinklusive hotellinventarier uppgick vid årets sluttill 9 200,5 MSEK. Övriga inventarier utgörs avinventarier inom administration på 1,1 MSEK.Övriga långfristiga fordringarAvser långfristig reversfordran samt pantsattdeposition.VarulagerAvser lager av förbrukningsvaror i operatörsverksamheterna.KundfordringarPandox kundfordringar utgörs av hyresfordringaroch kundfordringar i operatörsrörelsen.Då hyran generellt betalas kvartals- ellermånads vis i förskott består utestående beloppvid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsättningshyror.Övriga fordringarKortfristiga fordringar avser exempelvis kostnadersom ska vidaredebiteras på extern part.Förutbetalda kostnader och upplupnaintäkterInnefattar i huvudsak förutbetalda kostnader förnästa år som försäkringspremier och hyror.Kassa och bankPandoxkoncernens likviditet hanteras ihuvudsak av moderbolaget genom central-74 |Pandox 2010

KoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapitalBundet eget kapitalAktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5Bundna reserver 993,7 1 051,1 830,0 830,0Totalt bundet eget kapital 1 367,2 1 424,6 1 203,5 1 203,5Fritt eget kapitalFria reserver 1 042,5 1 270,6 134,9 129,1Årets resultat 567,8 301,5 56,7 400,0Totalt fritt eget kapital 1 610,3 1 572,1 191,6 529,1Summa eget kapital 2 977,5 2 996,7 1 395,1 1 732,6AvsättningarUppskjuten skatteskuld not 7 389,1 363,0 – –Pensionsavsättningar 3,1 – 3,1 –Summa avsättningar 392,2 363,0 3,1 –SkulderSkulder till kreditinstitut not 12 7 025,8 6 850,5 4 235,2 4 199,7Leverantörsskulder 117,1 87,3 35,7 21,3Skulder koncernföretag – – 2 956,3 2 335,4Skatteskulder 10,2 13,9 1,4 –Övriga skulder 219,1 98,3 3,3 3,0Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 13 290,0 266,4 34,5 86,3Summa skulder 8 054,4 7 679,4 7 266,4 6 645,7SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 031,9 10 676,1 8 664,6 8 378,3Ställda säkerheter not 14 5 071,8 4 961,9 12,2 12,2Ansvarsförbindelser not 14 3,1 2,5 2 647,6 2 675,3kontostruktur i bank där likviditeten samlas påett gemensamt räntebärande konto. Likviditetsöverskottkan även placeras som tidsbundeninlåning i bank. I tillägg till detta har Pandox ejutnyttjade kreditfaciliteter på totalt 964 MSEK.Skulder till kreditinstitutPandox totala räntebärande skuld den 31december 2010 uppgick till 7 026 MSEKför delat på fem kreditgivare och sex valutor.Finansieringen är i huvudsak upptagen underlångfristi ga kreditavtal varför huvuddelen avskulden kan betraktas som långfristig. Räntebindningsmässigtär 2 261 MSEK bundet meden löptid under ett år. Se avsnittet Finansiellöversikt på sidan 60.Uppskjuten skatteskuld2010 års uppskjutna skatter är bruttoredovisade.I avsnittet Pandox skattesituation påsidan 64 lämnas en detaljerad beskrivning.Upplupna kostnader och förutbetaldaintäkterBeloppet avser i huvudsak upplupna räntekostnadersamt förutbetalda hyror.Ställda säkerheterAvser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilkapantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.AnsvarsförbindelserModerbolagets ansvarsförbindelser avsergarantier till banker avseende dotterbolagslåneskulder.Pandox 2010| 75

RäkenskaperFörändringar i eget kapitalMSEK Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat TotaltKoncernen 2009Ingående balans 373,5 1 050,2 1 006,2 299,3 2 729,2Vinstdisposition – – 299,3 –299,3 –Övriga förändringar – –69,4 69,4 – –Utdelning – – – – –Koncernbidrag – – – – –Omräkningsdifferenser – 70,3 –104,3 – –34,0Årets resultat – – – 301,5 301,5373,5 1 051,1 1 270,6 301,5 2 996,7Koncernen 2010Ingående balans 373,5 1 051,1 1 270,6 301,5 2 996,7Vinstdisposition – – 301,5 –301,5 –Övriga förändringar – 3,1 –3,1 – –Utdelning – – –373,5 – –373,5Koncernbidrag – – –88,8 – –88,8Omräkningsdifferenser – –68,7 –64,2 – –132,9Kapitalandelsfond – 8,2 – – 8,2Årets resultat – – – 567,8 567,8373,5 993,7 1 042,5 567,8 2 977,5Moderbolaget 2009Ingående balans 373,5 830,0 219,4 –161,1 1 261,8Vinstdisposition – – –161,1 161,1 –Utdelning – – – – –Koncernbidrag – – 70,8 – 70,8Årets resultat – – – 400,0 400,0373,5 830,0 129,1 400,0 1 732,6Moderbolaget 2010Ingående balans 373,5 830,0 129,1 400,0 1 732,6Vinstdisposition – – 400,0 –400,0 –Utdelning – – –373,5 – –373,5Koncernbidrag – – –20,7 – –20,7Årets resultat – – – 56,7 56,7373,5 830,0 134,9 56,7 1 395,1Antalet aktier uppgick per 31 december 2010 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.76 |Pandox 2010

KassaflödesanalysKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009Löpande verksamhetResultat före finansiella poster 521,8 561,7 –14,0 –11,2Avskrivning 194,7 194,0 0,4 0,4Erhållen ränta 5,7 4,6 89,1 457,8Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –216,4 –247,0 –54,0 –88,4Betald skatt –80,1 –26,2 – –Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 425,7 487,1 21,5 358,6Förändring av rörelsekapitalÖkning/minskning (±) av rörelsefordringar –120,7 87,5 –72,3 96,0Ökning/minskning (±) av rörelseskulder –142,0 –98,8 15,2 1 349,2Summa förändring av rörelsekapital –262,7 –11,3 –57,1 1 445,2Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 163,0 475,8 –35,6 1 803,8InvesteringsverksamhetFörändringar i aktier och andelar 147,0 –65,7 –904,3 –434,9Investeringar i fastigheter och inventarier –197,9 –313,5 –0,2 –1,0Förvärv av fastigheter och inventarier –261,1 –163,3 – –Förändring räntebärande fordringar –51,1 – –38,9 –Summa investeringar –363,1 –542,5 –943,4 –435,9Kassaflöde efter investeringar –200,1 –66,7 –979,0 1 367,9FinansieringsverksamhetFörändring av finansiella anläggningstillgångar – – – –920,5Förändring av räntebärande lån 649,6 42,0 1 601,1 –359,5Utdelning –373,5 – –373,5 –Kassaflöde från finansieringsverksamhet 276,1 42,0 1 227,6 –1 280,0Förändring av likvida medel 76,0 –24,7 248,6 87,9Likvida medel vid årets början 326,4 347,7 199,3 111,4Kursdifferens i likvida medel –17,3 3,4 – –Likvida medel vid årets slut 385,1 326,4 447,9 199,3Förändring likvida medel 76,0 –24,7 248,6 87,9Pandox 2010| 77

RäkenskaperRedovisningsprinciperÅrsredovisningen är upprättad i enlighetmed årsredovisningslagen och god redovisningssedsamt om inte annat anges ienlighet med Bok föringsnämndens anvisningar.Pandox redovisnings- och värderingsprinciperär för övrigt oförändradejämfört med föregående år.KoncernredovisningKoncernredovisningen omfattar samtligadotterbolag på bokslutsdagen.Koncernredovisningen har upprättats enligtförvärvsmetoden, som innebär att tillgångar ochskulder övertagits till marknadsvärde enligt upprättadförvärvsanalys. Skillnaden mellan anskaffningsvärdeoch förvärvat eget kapital har tillförtsbyggnader och mark som övervärde. Avskrivningav övervärde sker enligt samma princip som förfastigheter. Beräknad uppskjuten skatteskuldavseende koncernmässiga övervärden och beräknaduppskjuten skattefordran nettoredovisassom uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.SkattPandox tillämpar Bokföringsnämndens allmänaråd om redovisning av skatter (BFNAR 2001:1).Rekommendationen innebär i korthet att bådeuppskjutna skatteskulder och skattefordringartas upp i redovisningen och att förändringar avdessa påverkar resultaträkningen som uppskjutenskatt. Den uppskjutna skatten avseendeskillnaden i bokföringsmässig och skatte mässigavskrivning beräknas med utgångspunkt frångällande skattesats.För substansförvärv baseras den uppskjutnaskatte skulden på köpe skillingen och beräknasutifrån respektive fastighets kortaste bedömdainnehavstid och motsvarar en skattesats omcirka 10 procent i genomsnitt.Den uppskjutna skattefordringen, hänförligtill beräknad skattefordran avseende underskottsavdragi bolag, värderas med utgångspunktfrån ett bedömt möjligt utnyttjande motframtida skattemässiga vinster och beräknasenligt gällande skattesats.FastighetsverksamhetKoncernens fastigheter redovisas i balansräkningensom anläggningstillgångar då avsiktenmed innehavet är att långsiktigt äga, förvalta ochutveckla fastigheterna.OperatörsverksamhetenDen hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastasredovisningsmässigt med en internhyra.Internhyran är kopplad till operatörsbolagensomsättning och baserad på vad som bedömsvara marknadsmässiga villkor. Internhyrankostnadsförs i operatörsverksamheten ochintäktsförs i fastig hetsverksamheten.Materiella anläggningstillgångarVid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga direktautgifter inklusive projekteringskostnader. Vidombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter sominnebär förbättring av fastigheterna jämfört meddet ursprungliga skicket.Utgifter för upprustning till samma skick somfastigheten ursprungligen haft aktiveras ej. Ettundantag från denna princip är utgifter försådana åtgärder som rubriceras som eftersattunderhåll i samband med förvärv och hänsyntagits till detta i förvärvspriset.Utgifter för hyresgästanpassningar som innebäratt hyran kan höjas, aktiveras och skrivas avunder hyreskontraktets återstående löptid.Avskrivning enligt plan har beräknats medföljande procentsatser:Byggnader 1,0Byggnadsinventarier 4–6,7Markanläggningar 3,5Inventarier 6,7–33Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskrivningssatsenför byggnad till 1,0 procent. Tidigareavskrivning uppgick till 1,5 procent.Avskrivning enligt plan beräknas på anskaffningsvärdetoch ett restvärde på noll kronor.IntresseföretagAktieinnehav i intresseföretag redovisas enligtkapitalandelsmetoden. Det i koncernen bokfördavärdet på aktierna i intresseföretagen motsvarasav koncernens andel i intresseföretagens egnakapital samt eventuella restvärden på koncernmässigaöver- och undervärden. I koncernensresultaträkning redovisas som ”Resultatandel iintresseföretag” koncernens andel i intresseföretagensresultat efter finansiella intäkter och kostnaderjusterat för eventuella avskrivningar påeller upplösningar av förvärvade över- respektiveundervärden. Koncernens andel i intresseföretagensredovisade skatter ingår i koncernensskattekostnader. Vinstandelar upparbetadeefter förvärven av intresseföretagen som ännuinte realiserats genom utdelning, avsätts tillkapitalandelsfonden som utgör en del avkoncernens bundna reserver.%Nedskrivning av anläggningstillgångKoncernens fastigheter värderas kontinuerligtenligt en intern kassaflödesmodell som ocksåuppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet ienlighet med gällande redovisningspraxis. Återvinningsvärdet,vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdetoch nyttjande värdet, kontrollerasdärvid mot fastigheternas bokförda värden för attbedöma behov av eventuell nedskrivning.LeasingPandox redovisar samtliga leasingavtal somoperationella. Leasingavtalen avser personbilaroch kontorsmaskiner och är av mindre omfattningoch påverkar därför inte bedömningen avkoncernens resultat och ställning.IntäkterFörvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samtvidaredebiterade driftskostnader och fastighetsskatt.Hotelloperatörsverksamhetens intäkter ochkostnader redovisas separat i koncernresultaträkningen.Hyresintäkterna periodi seras i enlighetmed hyresavtal. Detta innebär att förskottshyrorredovisas som förutbetalda hyres intäkter.Aktier och andelarAktier och andelar i dotter- och dotterdotterbolaghar värderats till anskaffningsvärdet, medundantag för innehav vilka har skrivits ned tillbedömt verkligt marknadsvärde.Finansiella instrumentRänteswapar används för att förändra underliggandefinansiella skulders ränteförfallostruktur.Intäkter och kostnader avseende ränteswaparnettoredovisas som räntekostnader periodiseratöver löptiden.Utländska dotterbolagUtländska dotterbolag räknas om enligt dagskursmetoden,vilket innebär att resultaträkningenräknas om till genomsnittskurs och balansräkningenenligt balansdagens kurs. Den kursdifferenssom uppstår vid tillämpning av dennametod förs direkt mot koncernens egna kapital.Under året förvärvade bolag ingår i koncernenmed belopp avseende tiden efter förvärvet.Fordringar och skulder i utländsk valutaFordringar och skulder i utländsk valuta omräknasenligt balansdagens kurs. Kursdifferensersom uppstår belastas eller gottskrivs resultatet.När upplåning sker eller terminskontrakt ingås föratt kurssäkra investeringar i utländska dotter bolagkvittas i koncernen uppkomna kurs differenser tillden del de motsvaras av differenser vid omräkningav utländska dotterbolags nettotillgångar.Övriga fordringar och skulderFordringar har tagits upp till de belopp varmed deförväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulder hartagits upp till nominella värden.78 |Pandox 2010

NoterNOT 1 SEGMENTSREDOVISNINGPrimärt segmentPandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår avkoncernens resultat- och balansräkning.Sekundärt segmentÅr 2010 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering TotaltFörvaltningsintäkter 206,0 87,2 158,0 133,9 338,2 –214,0 709,3Fastighetskostnader –37,3 –9,3 –31,5 –20,0 –42,5 – –140,6Driftsöverskott 168,7 77,9 126,5 113,9 295,7 –214,0 568,7Bokförda värden fastigheter 1 391,8 749,2 1 461,2 1 020,1 4 578,2 – 9 200,5Investeringar 32,5 7,0 37,5 37,4 83,3 – 197,7Rörelseintäkter operatörsverksamhet – – 7,6 – 1 201,0 – 1 208,6Rörelsekostnader operatörsverksamhet – – –7,6 – –1 195,2 214,0 –988,8Rörelseresultat operatörsverksamhet – – 0,0 – 5,8 214,0 219,8År 2009 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering TotaltFörvaltningsintäkter 167,7 85,2 182,3 120,1 339,9 –211,7 683,5Fastighetskostnader –26,5 –7,2 –30,7 –15,8 –36,8 – –117,0Driftsöverskott 141,2 78,0 151,6 104,3 303,1 –211,7 566,5Bokförda värden fastigheter 1 386,2 756,1 1 488,1 998,8 4 718,8 – 9 348,0Investeringar 50,6 1,8 12,2 13,9 234,0 – 312,5Rörelseintäkter operatörsverksamhet 16,1 – 8,9 – 1 070,0 – 1 095,0Rörelsekostnader operatörsverksamhet –15,4 – –9,2 – –1 104,4 211,7 –917,3Rörelseresultat operatörsverksamhet 0,7 – –0,3 – –34,4 211,7 177,7NOT 2 HYRESINTÄKTERIntäkterna från operatörsverksamheten avser fyra verksamheter som drivs genom managementavtal med Hilton (2), InterContinental respektive Hyatt samt de fem verksamhetersom drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats,dvs de har inte eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat.Vid en eliminering skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 214,0 MSEK för 2010 (211,7).NOT 3 HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING% 2010 2009Sverige 54 53Danmark 7 8Storbritannien 5 5Tyskland 12 13Belgien 14 15Schweiz 3 2Kanada 5 4Summa 100 100NOT 4 ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLANKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009Byggnader –111,2 –108,0 – –Markanläggningar –0,8 –0,8 – –Inventarier –82,7 –85,2 –0,4 –0,4Summa avskrivningar –194,7 –194,0 –0,4 –0,4Not 5 Övriga INTÄKTERFastighetsverksamheten i koncernens fastighetsägande bolag administrerasgenom personal anställd i moderbolaget. Kostnaden för dessa tjänster har faktureratspå dotter bolagen vilken under 2010 uppgick till 57,8 MSEK (51,1).Not 6 RÄNTEINTÄKTER OCH ÖVRIGA FINANSIELLAINTÄKTER OCH KOSTNADERModerbolagets ränteintäkter fördelar sig på 86,6 MSEK (77,3) från koncernbolag,2,5 MSEK (1,1) från övriga och 955,4 MSEK (379,4) avser utdelning från dotterbolag.Av moderbolagets övriga finansiella intäkter och kostnader om –787,9 MSEK(188,1) avser 178,2 MSEK (190,3) omvärdering av lån i utländsk valuta till balansdagskursoch 960,0 MSEK nedskrivning av aktier i dotterbolag. I koncernens ränteintäkterom 5,7 MSEK (25,5) ingår externa ränteintäkter med 4,6 MSEK (4,6) ochutdelningar från övriga aktier och andelar med 1,1 MSEK (20,9). Övriga finansiellaintäkter och kostnader för koncernen uppgår till 423,5 MSEK (80,7) varav 431,2MSEK (79,5) avser reavinst vid avyttring av aktier i HOST Hotels and Resorts Inc.Av avskrivningar på totalt 194,7 MSEK är 194,3 MSEK (193,6) hänförliga till fastighetsverksamhetenoch 0,4 MSEK (0,4) till administration.Pandox 2010| 79

RäkenskaperNOT 7 UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATTKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009Årets uppskjutna skattekostnadUppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –24,0 –38,5 – –0,7Uppskjuten skattekostnad avseende förlustavdrag –47,5 –15,9 – –56,4Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar 1,8 44,3 – –Uppskjuten skattekostnad avseende intresseföretag 4,0 – – –Uppskjuten skatt i resultaträkningen –65,7 –10,1 – –57,1Aktuell skatt i resultaträkningen –111,2 –20,4 –8,8 25,3varav aktuell skatt avseende intressebolag –5,5 – – –Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesatsRedovisat resultat före skatt 744,7 332,0 65,5 431,8Skatt enligt gällande skattesats –195,8 –87,3 –17,2 –113,6Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 22,1 36,8 272,7 134,5Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar –32,3 –21,1 –264,3 –52,7Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 29,1 41,1 – –Redovisad skattekostnad –176,9 –30,5 –8,8 –31,8Uppskjutna skattefordringarUnderskottsavdrag 173,4 205,2 – –Övriga uppskjutna skattefordringar 12,3 11,0 – –Summa uppskjutna skattefordringar 185,7 216,2 – –Uppskjutna skatteskulderSkillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 389,1 363,0 – –Summa uppskjutna skatteskulder 389,1 363,0 – –Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –203,4 –146,8 – –Koncernens nominella skattesats är beräknad till 26,6 procent och i moderbolaget uppgår den till 26,3 procent. Effektiv skatt för koncernen uppgick för 2010 till 23,8 procent(9,2) och i moderbolaget till 13,4 procent (7,4).NOT 8 FASTIGHETERKoncernenMSEK 2010 2009Ingående anskaffningsvärde 9 798,7 9 641,4Omklassificerat till inventarier –0,6 –5,2Förvärv fastigheter 320,6 89,4Investeringar 105,0 224,1Försäljningar – –Omräkningsdifferenser balansräkning –468,5 –151,0Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 755,2 9 798,7Ingående avskrivningar –1 062,9 –975,6Försäljningar – –Årets avskrivningar –112,0 –108,8Omräkningsdifferenser balansräkning 33,1 21,5Utgående ackumulerade avskrivningar –1 141,8 –1 062,9Utgående restvärde 8 613,4 8 735,8Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 900,8 2 521,7Varav mark 858,7 707,9Bokfört värde svenska fastigheter 3 945,2 3 903,580 |Pandox 2010

NOT 9 INVENTARIERKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009Ingående anskaffningsvärde 1 037,9 900,4 4,6 3,6Omklassificerat från fastigheter 0,6 5,2 – –Förvärv inventarier 11,3 73,9 – –Investeringar 92,9 89,4 0,2 1,0Försäljningar/utrangeringar – – – –Omräkningsdifferenser balansräkning –87,9 –31,0 – –Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 054,8 1 037,9 4,8 4,6Ingående avskrivningar –424,4 –353,0 –3,3 –2,9Försäljningar/utrangeringar – – – –Årets avskrivningar –82,7 –85,2 –0,4 –0,4Omräkningsdifferenser balansräkning 40,5 13,8 – –Utgående ackumulerade avskrivningar –466,6 –424,4 –3,7 –3,3Utgående restvärde 588,2 613,5 1,1 1,3NOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAGOrg. nrSäteAntalaktierNom.värde (SEK) Andel (%)Bokförtvärde (MSEK)ModerbolagetHotab Förvaltnings AB 556475-5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm 5 500 100 100 304,7Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473-6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Mora Hotell 556475-9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1Pandox Belgien AB 556495-0078 Stockholm 1 000 100 100 4,0Pandox Hotel Management AB 556469-9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1Hotellus Holding AB 556475-9446 Stockholm 1 000 100 100 11,5Pandox Luxemburg AB 556515-9216 Stockholm 10 000 10 100 68,3Fastighets AB Porpur 556349-8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1Pandox i Halmstad AB 556549-8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7Pandox i Borås AB 556528-0160 Stockholm 1 000 100 100 61,5Grand i Borås Fastighets AB 556030-7083 Stockholm 6 506 100 100 10,0Hotell Värmdövägen 84 AB 556286-4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3Hotellus International AB 556030-2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2KB Lorensberg 49:2 916833-3269 Göteborg – – 100 0,0Hotellus Östersund AB 556367-3697 Stockholm 1 000 100 100 3,0Ademrac Holding 1 AB 556683-3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4Ademrac Holding 2 AB 556683-3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6Ademrac AB 556426-2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4Le Nouveau Palace SA 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4Convention Hotel International AG 270.3.001.168-3 Basel 14 000 – 100 6,2Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 66,2Hotel Bloom SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 67,3Pandox Belgium SA 0890.427.732 Bryssel 100 000 – 100 471,6Pandox i Malmö AB 556704-3723 Stockholm 1 000 100 100 142,0Ypsilon Hotell AB 556481-4134 Stockholm 1 000 100 100 39,8Pandox Kolmården AB 556706-8316 Stockholm 100 000 1 100 0,1Hotellus Sverige Ett AB 556778-8699 Stockholm 1 000 100 100 0,1Hotellus Sverige Två AB 556778-8707 Stockholm 1 000 100 100 0,1Summa Pandox AB 3 310,6forts.Pandox 2010| 81

RäkenskaperNOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG, forts.Org. nrSäteOrg. nrSäteKoncernenArlanda Flyghotell KB 916500-8021 StockholmFastighetsbolaget Utkiken KB 916611-7755 StockholmFastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 StockholmHotellus Nordic AB 556554-6594 StockholmHotellus Järva Krog AB 556351-7365 StockholmHotellus Mölndal AB 556554-6636 StockholmBioeffect AB 556244-5030 StockholmVestervold KB 916631-9534 StockholmPandox Mellansverige AB 556745-4656 StockholmSkogshöjd Handels & Fastighets AB 556066-0432 StockholmGrand Hotel Brussels NV – BelgienHotellus Belgium NV – BelgienTown Hotel SA – BelgienElba Belgium Holding BVBA – BelgienElba Leasehold BVBA – BelgienElba Freehold BVBA – BelgienHolcro NV – BelgienHotellus Suomi OY – FinlandHotellus Nord OY – FinlandEuro Lifim BV – HollandHotellus Europe BV – HollandPandox Holland BV – HollandPandox Holland 2 BV – HollandHotellus Luxembourg Sarl – LuxemburgHotellus Deutschland GmbH – TysklandAtlantis mbH – TysklandPandox Berlin GmbH – TysklandHotellus Canada Holdings Inc – KanadaHotellus Montreal Holdings Inc – KanadaNOT 11 ÖVRIGA aktier och andelarÖvriga aktier och andelar om 610,2 MSEK 2009 avsåg innehavet i den amerikanska hotellfastighetsbolaget HOST Hotels and Resorts Inc. Under 2010 avyttrades hela innehaveti bolaget. Övriga aktier och andelar om 916,6 MSEK 2010 avser innehavet i Sech Holding AB som under hösten 2010 förvärvade samtliga aktier i Norgani Hotels AS.Pandox ägarandel av Sech Holding AB uppgår till 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden.NOT 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUTKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 810,0 738,9 793,6 562,3Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 1 000,7 980,5 700,0 809,1Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 5 215,1 5 131,1 2 741,6 2 828,3Summa 7 025,8 6 850,5 4 235,2 4 199,7NOT 13 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTERKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009Förutbetalda hyror 50,1 54,7 – –Upplupna räntekostnader 22,9 16,3 18,3 11,0Fastighetsskatt 7,8 4,7 – –Orealiserade hedgeresultat 3,4 64,1 3,4 61,6Övrigt 205,8 126,6 12,8 13,7Summa 290,0 266,4 34,5 86,3NOT 14 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSERKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009Ställda säkerheter för lån från kreditinstitutFastighetsinteckningar 5 052,6 4 942,1 – –Pantsatt deposition 19,2 19,8 12,2 12,2Ansvarsförbindelser 3,1 2,5 2 647,6 2 675,382 |Pandox 2010

NOT 15 ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORERKoncernenModerbolagetMSEK 2010 2009 2010 2009KPMGRevisionsuppdrag 3,4 3,5 0,8 1,0Andra uppdrag 1,5 1,4 – –SET RevisionsbyråRevisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1ÖvrigaAndra uppdrag 0,1 0,2 – –Summa 5,1 5,2 0,9 1,1NOT 16 PERSONALKoncernenModerbolaget2010 2009 2010 2009Medeltal anställdaMän 509 474 8 9Kvinnor 517 468 8 9Totalt 1 026 942 16 18Varav anställda i Sverige 16 31 16 18Varav anställda i Belgien 436 341 – –Varav anställda i Tyskland 196 189 – –Varav anställda i Kanada 378 381 – –Styrelse och ledande befattninghavareMän 11 11 10 10Kvinnor 2 2 2 2Totalt 13 13 12 12Löner och ersättningar, MSEKStyrelsen och verkställande direktörenLöner och ersättningar 5,5 5,6 5,5 5,6Sociala kostnader 1,6 1,6 1,6 1,6Pensionskostnader 0,7 0,8 0,7 0,8Totalt 7,8 8,0 7,8 8,0Övriga anställdaLöner och ersättningar 369,4 355,3 17,0 15,0Sociala kostnader 79,3 69,5 5,3 5,0Pensionskostnader 11,7 11,6 4,1 4,4Totalt 460,4 436,4 26,4 24,4Löner och ersättningar per land, MSEKSverigeStyrelsen och verkställande direktören 5,5 5,6 5,5 5,6Övriga anställda 17,0 19,6 17,0 15,0Belgien övriga anställda 141,9 132,4 – –Tyskland övriga anställda 44,5 44,9 – –Kanada övriga anställda 166,0 158,4 – –Totalt 352,4 360,9 22,5 20,6Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Hotel BLOOM!, Holiday Inn Brussels Airport, Crowne PlazaAntwerp, The Hotel och Hilton Brussels City. Personal anställd i Tyskland avser Hotel Berlin, Berlin och i Kanada avser InterContinental Montreal och Hyatt Regency Montreal.Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern förverk ställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sidamed avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader.Sjukfrånvaron i moderbolaget uppgick till 0,1 (0,5) procent 2010.Pandox 2010| 83

RäkenskaperVinstdispositionTill årsstämmans förfogande står:Balanserat resultatÅrets resultat134 856 053 SEK56 742 661 SEK191 598 714 SEKStyrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:Utdelning till aktieägare,7,00 SEK per aktie 174 300 000 SEKÖverföres i ny räkning17 298 714 SEK191 598 714 SEKStockholm den 14 februari 2011Christian RingnesOrdförandeLeiv Askvig Christian Sundt Olaf GauslåBengt Kjell Helene Sundt Mats WäpplingAnders NissenVerkställande direktörVår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning ochkoncernredovisning har avgivits den 15 februari 2011.Per GustafssonAuktoriserad revisorWillard MöllerAuktoriserad revisor84 |Pandox 2010

RevisionsberättelseTill årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltningi Pandox AB för år 2010. Årsredovisningen och koncernredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna70–84. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för attårsredoviningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss omårsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att medhög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revisioningår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma debetydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningensamt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalandeom ansvars frihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamoteller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställandedirektören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revisionger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild avbolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig medårsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerarvinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihetför räkenskapsåret.Stockholm den 15 februari 2011Per GustafssonAuktoriserad revisorWillard MöllerAuktoriserad revisorPandox 2010| 85

Hotel BLOOM!, Bryssel86 |Pandox 2010

Produktion: Pandox i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Ulf Blomberg, Peter Hoelstad m fl. Tryck: Elanders i Falköping, 2011.

Pandox ABOrg.nr. 556030-7885www.pandox.se