Svensk version - Pandox

Årsredovisning

InnehållFöretagetÅret i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4Affärsutveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . 10Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16Pandox miljöarbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Pandox styrning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25Styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26Ledning och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . 27HotellportföljenHotellfastighetsportföljen . . . . . . . . . . . . . . 30Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . 32Fastighetsförteckning. . . . . . . . . . . . . . . . . 34Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36FinansernaFinansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 52Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54Kvartalsdata 2004–2005 . . . . . . . . . . . . . . 56Räkenskaper 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 58Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 60Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . 62Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . 64Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . 65Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 66Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

Kort om PandoxRenodlad affärsidé med fokuserad strategi• Pandox är ett av norra Europas ledande renodlade hotellfastighetsbolag. Bolaget har specialistkompetensinom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling.Via ett aktivt ägande där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram skapas godaförutsättningar för utveckling av stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.• Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ettprioriterat marknadssegment. Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige, större orter i Europasamt i utvecklingsregioner i östra Europa.• Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i naturliga, starka hotellägen som city, flygplatser ochmässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris- och högprissegmenten och vara inriktade mot affärsresenäreroch turister.• De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs av hotellmarknadens starkaste aktörer som via välkändavarunamn eller dynamiska oberoende distributionskanaler skapar starka marknadspositioneroch därmed stabila intäkter.• Intäkterna skapas genom bland annat rörliga hyresavtal som är relaterade till operatörernas omsättningoch resultat, eller genom managementavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att skötaverksamheten eller genom operativ verksamhet som drivs i egen regi. Pandox medverkaroavsett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de totala kassaflödena och reducera riskerna.• Bolaget äger vid årsskiftet 36 hotellfastigheter, varav ett asset managementuppdrag och fem operativaverksamheter. Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland,Schweiz, Storbritannien och på Bahamas.PANDOX – årsredovisning 2005

FöretagetÅret i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4Affärsutveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . 10Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16Pandox miljöarbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Pandox styrning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25Styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26Ledning och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

året i korthetViktiga händelser 2005Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter uppgick till 574,0 Mkr (592,9). För jämförbaraenheter var ökningen 2,3 procent jämfört med föregående år. Koncernenstotala omsättning uppgick till 778,6 Mkr (762,8).Försäljningar i SverigePer den 1 juli genomförde Pandox försäljning av 12 svenska hotellfastighetertill ett pris av 1,1 miljarder kronor. Reavinsten efter skatt vidavyttringen blev drygt 450 Mkr. I det löpande resultatet för 2005 ingårde försålda fastigheterna med 6 månader.ResultatResultatet före skatt för 2005, exklusive engångsposter, uppgick till222,9 Mkr (228,6). Resultatet efter skatt, inklusive intäkter av engångskaraktär,uppgick till 688,3 Mkr (124,7).KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive engångsposter,uppgick till 301,4 Mkr (298,9).Förvärv i BaselI februari 2005 förvärvade Pandox hotellfastigheten Radisson SAS HotelBasel med 205 rum till ett förvärvspris av 280 Mkr. Ekonomiskt tillträddesfastigheten per 1 januari 2005. PANDOX – årsredovisning 2005

Förvärv i Bryssel och KöpenhamnUnder hösten 2005 förvärvade Pandox två hotellfastigheter, en iBryssel och en i Köpenhamn med 315 respektive 203 rum, för ensammanlagd förvärvskostnad om cirka 380 Mkr. Operatörsverksamheternai båda hotellfastigheterna kommer att drivas i Pandoxegen regi.Ökad efterfråganEfterfrågan på hotellrum har ökat i Sverige under 2005. Antalet såldarum ökade med cirka 6 procent.Bättre beläggningBeläggningen i Pandox svenska prioriterade marknadssegment uppgicktill 60,5 procent (57,4) motsvarande en ökning om 3,1 procentenheter.Beläggningen i norra Europas större städer uppgick till 67,1procent (65,7), en ökning med 1,5 procentenheter.Stigande RevPAR i StockholmI Sveriges största hotellmarknad, Stockholm, har intäkten per tillgängligtrum (RevPAR) ökat med 8,3 procent.Nyckeltal 2005 2004Förvaltningsintäkter, Mkr 574,0 592,9Driftsöverskott, Mkr 470,2 477,9Resultat före skatt 1) , Mkr 222,9 228,6Resultat efter skatt 2) , Mkr 688,3 124,7Kassaflöde 1) , Mkr 301,4 298,91) Exklusive engångsintäkter.2) Inklusive engångsintäkter.RedovisningsprinciperPandox tillämpar i sin redovisning årsredovisningslagen och god redovisningssedsamt om inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar. Som onoteratbolag omfattas inte Pandox av kravet på redovisning enligt IFRS.PANDOX – årsredovisning 2005

affärsutvecklingOffensiva förvärv ökarkvaliteten och potentialenUnder 2005 genomförde Pandox transaktionerför drygt 1,7 miljarder varav 660 miljonerkronor utgjordes av förvärv.Radisson SAS Hotel Basel, förvärvades undervåren för 280 miljoner kronor. Basel ärSchweiz näst största stad med 500 000invånare. Det är en välutvecklad destinationmed bl a ett stort kongress- och mässcentrasamt ett antal större sportarenor, vilket görBasel till en attraktiv ort för stora evenemang.Hotellet är centralt beläget och är en fullserviceproduktmed 205 rum, konferensavdelning,poolavdelning, restaurang och bar.Copenhagen Hotel 27, tidigare marknadsförtunder namnet Mermaid, förvärvades inovember 2005. Hotellet har 203 rum ochär beläget i centrala Köpenhamn, nära Tivolioch shoppinggatan Ströget. Hotellet, somvar stängt vid tillträdet, har underpresterat iflera år och är i behov av betydande aktivaåtgärder. Den aktivitetsplan som upprättadesi samband med förvärvet inleddes medatt rekrytera en ny ledning och styrelse mederfarenhet av så kallade turnaround case.En vision har formulerats med ambitionenatt skapa ett av Köpenhamns ledande mellanprishotellmed hjälp av produktens storlek,strategiska läge samt en tilltalandedesign. En av de första åtgärderna var attbyta namn till Copenhagen Hotel 27 för attinte förknippas med hotellets historiska profil.Det totala utvecklingsprogrammet ärberäknat till drygt 60 miljoner danska kronor.Pandox äger efter förvärvet 687 rum i centralaKöpenhamn.Royal Crown Hotel Brussels, förvärvades och tillträddesunder hösten. Hotellet har 315 rumoch är beläget nära Place Rogier i centralaBryssel. Hotellet är en fullserviceproduktmed en utvecklad konferensavdelning, gym,restaurang samt bar. Hotellet byggdes 1976har sedan starten försökt att etablera sig idet högre prissegmentet utan att lyckas.Pandox vision är att utveckla hotellet till ettav de ledande mellanprishotellen i centralaBryssel med fokus på affärs-, konferensochturistsegmentet. Utvecklingsprogrammetomfattar ny distributionsstrategi, uppgraderingoch utveckling av nuvarande produktutbud,modernisering av organisationen,ny fastighetsteknik m m. Investeringenberäknas uppgå till drygt 12 miljoner eurooch beräknas ta upp till två år att genomföra.Med förvärvet av Royal Crown äger Pandoxdrygt 1 000 rum i centrala Bryssel ochstärker sin position som en av de ledandeaktörerna.Under året har Pandox sålt tolv hotellfastigheterför 1,1 miljarder kronor. Samtligahotell är belägna i Sverige. Hotellen förvärvadesi olika omgångar under slutet av 90-taletoch har under Pandox regi genomgåttutvecklingsprogram vilket resulterade i enreavinst om drygt 450 miljoner kronor.Transaktionerna under 2005 har medverkattill att bolagets struktur och potential fortsätteratt öka. Intäktsstrukturen har stärkts motstora internationella hotellmarknader ochandelen av intäkterna som kommer frånStockholm, Bryssel, London, Köpenhamn,Göteborg, Basel m fl uppgår nu till drygt 80procent. Andelen resultatbaserade hyror harökat genom fler operativa verksamheter somdrivs i egen regi och uppskattas under 2006bli ca 15 procent. Den genomsnittliga storlekenhar ökat till 218 rum per hotell. Ovanståendeinnebär att Pandox hotellfastighetsportfölji termer av intäktsstruktur, varunamn,storlek, kvalitet och lönsamhet måsteanses vara en av de bästa i Europa. PANDOX – årsredovisning 2005

Hög dynamiki hotellfastighetsportföljenI Pandox nuvarande portfölj finns mångaintressanta utvecklingsprojekt som kommeratt ytterligare öka både lönsamheten ochkvaliteten i portföljen. Nedan följer någraexempel:Crowne Plaza Brussels City Centre Hotelletgenomgår för närvarande en totalrenoveringuppdelad i fem olika faser. De två förstafaserna är avklarade och omfattade rekryteringav nytt management och implementeringav professionella styrformer samt totalrenoveringav 216 rum med tillhörandekorridorer. Lobbyplanet har förädlats, restaurangoch barytor har uppgraderats ocheffektiviserats. Fas tre påbörjades i slutet av2005 och omfattar utveckling av ett nyttkonferenscenter och totalrenovering av ca140 hotellrum varav 8 business suites.Sammantaget beräknas den totala investeringenuppgå till ca 14 miljoner euro.Elite Park Avenue Hotel Hotellet genomgår förnärvarande en totalrenovering uppdelad ifyra faser. De två första är klara och omfattadeuppgradering av 178 hotellrum varav 8sviter inkl badrum, lobby med restaurang,pub och bar. Den tredje fasen startade vidårsskiftet och omfattar ytterligare 84 hotellrumvarav 29 juniorsviter, korridorer ochfastighetsteknik. Sammantaget beräknasinvesteringen uppgå till drygt 100 miljonerkronor och görs i nära samarbete med operatörenElite Hotels.Royal Crown Hotel Brussels Under 2006 kommerett investerings- och utvecklingsprogramatt inledas i syfte att skapa ett av Brysselsledande hotell för affärs- och konferensgästersamt turister. Investeringen omfattaren totalrenovering av fastigheten, uppgraderingav produktutbudet samt moderniseringav organisationen. Sammantagetberäknas investeringen uppgå till drygt12 miljoner euro.Copenhagen Hotel 27 Hotellet genomgår förnärvarande en uppgradering i fyra faser.Den första fasen pågår och omfattar totalrenoveringav 55 hotellrum samt ansiktslyftningav lobbyområdet. Sammantagetberäknas investeringen uppgå till ca 60miljoner danska kronor.Scandic S:t Jörgen Hotellet genomgår för närvarandeen uppgradering av rums- ochkonferensytor i syfte att stärka hotelletsmarknadsposition som en av de ledandei Malmö. Utvecklingsprojektet omfattarockså stängning av nuvarande restaurangTimes samt utveckling av butiksytor. Sammantagetberäknas investeringen uppgå tilldrygt 45 miljoner kronor och görs i närasamarbete med operatören.Scandic Copenhagen Hotellet kommer under2006 att genomföra en investering i nuvarandekonferens- och bankettytor i syfteatt stärka hotellet som ett av de ledande iKöpenhamn. I projektet ingår också förädlingav lobbyytor samt restaurang. Sammantagetberäknas investeringen uppgå till ca50 miljoner danska kronor.Scandic Hallandia Under 2006 kommer eninvestering i hotellet att påbörjas i syfte attskapa fler hotellrum av befintliga ytor samtuppgradering av konferens-, restaurangochrumsprodukt samt av fastighetsteknik.Sammantaget beräknas investeringen uppgåtill drygt 40 miljoner kronor.First Hotel Grand Borås Under 2006 kommerhotellet att genomföra en investering ihotellprodukten samt fastighetsteknik isyfte att modernisera hotellet och stärkadet som ortens ledande hotell. Sammantagetberäknas investeringen uppgå till12 miljoner kronor.PANDOX – årsredovisning 2005

vd har ordetKvalitetenoch potentialen stärks2005 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandoxmed god resultattillväxt, hög transaktionshastighetsamt ett flertal offensiva investeringar iden befintliga portföljen, som både ökat kvalitetenoch potentialen i hotellfastighetsportföljen.Intäkterna steg med 2,3 procent för jämförbaraenheter.Hotellportfölj med hög kvalitetPandox bildades 1995, börsnoterades 1997 påStockholmsbörsen och är nu åter i privat regisedan 2004 då Eiendomsspar AS och Sundt ASlade ett offentligt bud på samtliga aktier i bolaget.Efter tio år av god utveckling har Pandoxpositionerat sig som ett av de ledande renodladehotellfastighetsbolagen i Europa med enportfölj som vid årsskiftet omfattade 36 hotellfastigheter,varav ett asset managementuppdragoch fem operativa verksamheter. Verksamheternaär etablerade i sju länder. Förutomhemmamarknaden Sverige äger Pandoxhotellfastigheter i Danmark, Belgien, Tyskland,Schweiz, Storbritannien och på Bahamas. Kvaliteteni portföljen är mycket hög. Huvuddelenav intäkterna kommer från marknader medbåde internationell och nationell efterfrågan,vilket skapar stabila intäkter med god potential.Den genomsnittliga storleken på hotellen är218 rum, samtliga fastigheter är belägna istarka naturliga hotellägen såsom i citykärnor,nära större flygplatser eller mässcentra. Hotellenopereras i olika driftformer i nära samarbetemed starka välkända varunamn som Hilton,Radisson SAS, Scandic, Elite Hotels, ChoiceHotels of Scandinavia, Crowne Plaza och FirstHotel eller marknadsförs genom oberoendedistributions- och säljkanaler. Intäkterna i bolagetskapas dels genom hyresavtal där Pandoxöverlåter rätten till någon annan att operera hotelletoch erhåller en hyra som är kopplad tilloperatörens omsättning, alternativt via managementavtaldär Pandox ger någon annan iuppdrag att sköta den operativa verksamheteneller genom egen driftsorganisation där verksamheternaopereras under franchiseavtal ellerutan varunamn. Pandox är en aktiv ägare ochstyr verksamheterna via en strategisk plan somär upprättad situationsanpassat för varje hotell.Planen uppdateras två gånger per år och åtgärdsprogrammengenomförs i enlighet medbolagets arbetsmetodik – den så kalladePandoxmodellen.Offensiva förvärv och försäljningarPandox underliggande tillväxt fortsätter att varagod. Justerat för köpta och sålda hotell ökadedriftsnettot med 2,7 procent trots att flera störreinvesteringar har genomförts under året vilketminskat kapaciteten och därmed intäkterna.Under året har Pandox genomfört transaktionerför drygt 1,7 miljarder kronor varav 1,1miljarder kronor är hänförliga till försäljning avhotellfastigheter. Avyttringen är den största ibolagets historia. De försålda hotellen förvärvades,i olika omgångar, i slutet av 90-talet ochhar i Pandox regi genomgått olika utvecklingsprogrami syfte att öka kassaflödena i de operativaverksamheterna och därmed värdet i tillgångarna.Exempel på genomförda åtgärder ärbyte av varunamn, uppgradering och utvecklingav produkterna, effektivitetsskapandeåtgärder, bättre managementsystem etc. Försäljningenom 12 svenska hotell gav en reavinstpå drygt 450 miljoner kronor, vilken ska användasför nya strategiska förvärv. Under året harockså tre förvärv genomförts. Radisson SASHotel Basel med 205 rum förvärvades undervåren och för närvarande pågår ett arbete medatt ta fram en ny utvecklingsplan för hotellet inära samarbete med Radisson SAS. Hotellet ärbeläget i centrala Basel nära shopping ochaffärsdistrikt. Basel är en välutvecklad destinationmed ett starkt affärs- och konferensresandeoch får med sitt strategiska läge i Mellaneuropamånga internationella mässor ochsportevenemang vilket skapar en stabil hotellmarknad.Royal Crown Hotel i Bryssel med 315rum och Copenhagen Hotel 27 med 203 rum iKöpenhamn inkorporerades under hösten.Båda förvärven omfattar både fastighet ochoperativ verksamhet och är typiska Pandoxförvärv.Hotellen ligger i goda internationellahotellmarknader som är under tillväxt. RoyalCrown är beläget nära Place Rogier som ärunder stark utveckling med flera nya stora kontorskomplex.Copenhagen Hotel 27 ligger tvåkvarter från Rådhusplatsen med mindre än 10minuters promenad till Tivoli. Båda hotellen ärstora vilket skapar förutsättningar för god lönsamheti den operativa verksamheten och därmedförbättrat värde i fastigheten. Hotellen,som idag underpresterar, är i behov av betydandeaktiva åtgärder. Copenhagen Hotel 27som var stängt vid Pandox tillträde har öppnatsmed nytt namn, ny styrelse och nytt management.Strategin är att utveckla verksamheten iegen regi och styra mot en vision att skapa ettav Köpenhamns bästa mellanprishotell medhjälp av hotellets storlek och starka läge samtmed en modern och tilltalande design. Utvecklingsprogrammetär beräknat till ca 60 miljonerdanska kronor.Royal Crown Hotel drevs under ett managementavtalmed Accor under varumärket Mercurenär Pandox tillträdde. Hotellet har under1980-talet försökt etablera sig som ett högprishotellutan att lyckas. Pandox strategi är attutveckla produkten mot en ny marknadspositionoch skapa ett av Bryssels ledande affärsochkonferenshotell i mellanprissegmentet.Ompositioneringen innebär radikala förändringarmed nytt varunamn och kraftfull distributionsstrategi.Hotellets produktutbud kommeratt anpassas till de nya kraven, organisationenförändras och moderniseras. Strategin är attdriva verksamheten i egen regi med sammamanagement team som genomfört utvecklingenav Crowne Plaza. Förvärvet av RoyalCrown innebär att Pandox äger mer än 1 000hotellrum i centrala Bryssel och har etableratsig som en av de ledande aktörerna i en avEuropas mest dynamiska hotellmarknader.Förutom Royal Crown Hotel med 315 rum,ingår Hilton Brussels City med 285 rum,Crowne Plaza Brussels City Centre med 356rum samt Scandic Grand Place med 100 rum. PANDOX – årsredovisning 2005

Värdet av samarbete och varunamnEn av trenderna i hotellmarknaden är att renodlingeni hotellbranschen fortsätter. Mest påtagligtär genomslaget hos de större internationellahotellbolagen. Under året har vi sett storautförsäljningar av bolagens fastighetsbestånddär hotellbolagen valt att stanna och kontrolleraden operativa verksamheten via långa managementavtal.Motiven är hänförliga till ökade kravfrån kapitalmarknaden att synliggöra doldavärden i hotellbolagens balansräkningar ochatt minska framtida finansiella åtaganden av investeringari fastighetsbestånden. Konsekvensenav hotellbolagens nya strategier är att manväsentligt minskar sin position som hotellfastighetsägareoch genom managementavtalenförsöker skjuta över riskerna på fastighetsägarledet.Med anledning av detta finns det skäl attanalysera värdet av de internationella varunamnen.Historiskt finner man två motiv som dominerattill varför en hotellfastighetsägare valt attsöka samarbete med ett hotellbolag jämförtmed att driva verksamheterna i egen regi. Delsför att bli en del av hotellbolagets varunamnoch system vilket tydliggör och stärker fastighetensposition. Ett annat starkt argument äratt bolagen varit beredda att ställa ut garantiereller teckna hyresavtal för rätten att opereraverksamheterna vilket gett ägaren en minimiavkastningoch minskad risk. Framöver kommersåledes skälen till samarbete att helt vilapå hotellbolagens förmåga att skapa lönsamhetoch avkastning för ägaren via deras förmåga attmarknadsföra och managera hotellen. Lyckasman inte är risken uppenbar att ägaren vid avtaletsutgång väljer en annan samarbetsform.Ser man till längden av managementavtalentycks hotellbolagen själva tvivla på sin förmågadå de ofta önskar 30–40-åriga avtal med rätttill ensidig förlängning. Strategin är lätt att följa.Oftast skapas goda intäkter i de internationellahotellbolagens system men effektiviteten i verksamheternaär låg och dessutom är kraven påatt ägarna ska investera höga. Avkastningen påinsatt kapital blir helt enkelt ofta inte vad somutlovas. Skälet är att de stora hotellbolagenssystem ofta är dyra och byråkratiska. I stället föratt komma till rätta med sin interna effektivitetförsöker man att vältra över bördan på ägarledet.Frågan är om man kommer att lyckas?Bli inte förvånad om fler hotellfastighetsbolagskaffar sig egen driftskompetens för att öka sinframtida flexibilitet.Destinationsutveckling allt viktigareEn annan aktuell fråga är destinationsutveckling.Orter med en välutvecklad kunskap omhur man utvecklar och marknadsför sin stadgentemot exempelvis internationella konferens-& mässarrangörer skapar högre tillväxt och stabilareefterfrågan än orter som saknar dennakompetens. Således börjar destinationsutvecklingbli en allt viktigare komponent när man skafatta beslut om större investeringar. Många städerhar insett de ekonomiska fördelarna medatt vara en attraktiv destination. Experter pådestinationsutveckling menar att Europa kommeratt delas upp i en Premium League, enDivision 1 och en breddivision när det gäller attraktivitetför besökare. I potten ligger stora skatteintäkteratt räkna hem i form av shopping,hotellboende och nya arbetstillfällen. Det senareborde få de politiska aktörerna intresserade.För att exempelvis Stockholm ska kunnakonkurrera i framtiden så kommer det att krävasstora investeringar där målinriktade satsningargörs för att attrahera fler lågprisflygbolag,utvecklade sport- och konsertarenor, fortsattainfrastrukturinvesteringar samt stort tålamod.Du måste så före du skördar. På vägendit kan man ta rygg på Göteborg som är ettpraktexempel på hur man långsiktigt byggeren destination.Goda utsikter för 2006Kvaliteten i Pandox hotellfastighetsportföljfortsätter att förbättras. Under året har arbetetmed att återställa Elite Park Avenue till ett av deledande hotellen i Göteborg inletts. Majoritetenav rummen har totalrenoverats och ett brett utbudav mat och dryck har lanserats där ParkAveny Café blev vald till årets affärskrog 2005av Dagens Industri. Uppgraderingen av CrownePlaza Brussels City Centre startade 2004 ochtvå av fem faser är slutförda. Trots störningar iverksamheten har hotellet tagit marknadsandelarunder året och bl a varit värd för denamerikanska utrikesministerns besök i Bryssel.Scandic Park Hotel i Stockholm har fått en nylobby som väl kompletterar den tidigare rumsrenoveringenoch stärker hotellets position somett av de ledande fyrstjärniga hotellen i city. RadissonSAS Grand Hotel, Helsingborg, har färdigställtett utvecklingsprogram rörande rumoch skapat en hotellgalleria med restauranger,bar, café, kiosk, mötesrum m m.Omvärlden fortsätter att uppvisa en god tillväxtoch hög aktivitetsnivå, vilket är det enskiltviktigaste skälet till att efterfrågan i hotellbranschenförblir bra. Tillsammans med ett relativtsett lågt kapacitetstillskott skapas goda förutsättningarför 2006. I denna positiva bild harPandox möjligheter att fortsätta utvecklasbättre än marknaden. Bolagets förvärv under2005, utvecklingsprojekten samt nya avtalgör att resultat och kassaflöde, för jämförbaraenheter, kommer att bli bättre under 2006jämfört med föregående år.Stockholm i februari 2006Anders NissenVDPANDOX – årsredovisning 2005

vision, affärsidé, mål och strategierLedande ochlönsamtPandox huvuduppgift, sett ur ettaktieägarperspektiv, är att genomutveckling av kassaflödet i hotellfastighetsportföljenkombinerat medlönsamma förvärv och avyttringarskapa goda förutsättningar för värdeutvecklingi bolaget. Med detta somutgångspunkt har bolagets vision,affärsidé, mål och strategier formulerats.VisionPandox vision är att bli det ledande och lönsammastehotellfastighetsbolaget i norra Europavad avser kompetens, system och arbetsmetodersom aktivt ägande av hotellfastigheter.AffärsidéPandox affärsidé är att – baserat på kompetensinom hotellfastigheter, hotellverksamhet ochaffärsutveckling – aktivt äga, utveckla och hyraut hotellfastigheter.Affärsidén och visionen ställer höga krav påspecialistkompetens inom tre områden: Hotelloch hotellverksamhet, hotellfastigheter ochaffärsutveckling. Inom kompetensområdenakrävs därför kontinuerlig uppdatering, utvecklingoch utbildning. Bryts affärsidén ned i sinabeståndsdelar kan följande kommentarergöras:Genom utveckling och aktiva åtgärder ihotellfastigheterna skapas förutsättningar föratt öka kassaflödet. För att ge både operatöroch fastighetsägare incitament till att ständigtutveckla fastigheten, fördelas intäkter ochresultat på ett för båda parter tillfredsställandesätt genom bland annat rörliga hyresavtal. Föratt kunna följa och analysera hotellfastigheten,är en speciell arbetsmetodik framtagen –Pandoxmodellen.Uthyrning av ett hotell är komplext ochkräver en djup insikt i den lokala marknadenskonkurrenssituation. En marknadsstudie tasfram, som omfattar efterfrågan och dess fördelningmellan olika pris- och produktsegment.Analysen ska inkludera bästa tillgängliga varunamnsamt vilken produktkvalitet som harbästa lönsamhetsförutsättningar. Hotellhyresavtaletska upprättas så att parternas avsikteroch kvalitetskrav tydligt framgår. Investeringsochunderhållsplaner ska beslutas och ansvarfördelas. Samarbetsfrågor angående hur verksamhetenska styras, utvärderas och kontrollerasinkluderas i uthyrningsprocessen.Beroende på lokala förutsättningar ochhotellets historik och nuvarande position finnsdet olika samarbetsformer att välja mellan:• Hyresavtal med en part som sköter bådeverksamhet och distribution.• Hyresavtal med en part som är enbart operatöroch som kompletteras med ett franchiseavtalmed en distributör.• Eget operatörsbolag med managementavtal.• Eget operatörsbolag utan managementavtalsom kompletteras med ett franchiseavtalmed en distributör.Det första alternativet dominerar men samtligasamarbetsformer ingår i Pandox verksamhet.Övergripande målMålet är att genom specifika kunskaper omhotell, hotellfastigheter och affärsutvecklinguppnå en optimal avkastning och värdetillväxt ihotellfastighetsbeståndet.Finansiella målPandox soliditet bör uppgå till 25 procent. Soliditetskravetska bland annat ses mot bakgrundav Pandox förvärvsstrategi och skattesituation.Soliditetsmålet ska löpande prövas i syfte attuppnå en optimal avkastning för aktieägarna.StrategiFör att Pandox ska uppnå de mål som harställts upp har ett antal strategier formulerats.Pandox huvudstrategi är att äga en typ avfastighet – hotellfastigheter.PortföljstrategiFör att maximera intäkter och kassaflödekoncentrerar sig Pandox på ett prioriterat,expansivt marknadssegment.Pandox marknadssegment består av hotellfastigheteri Sverige, stora orter i Europa samt iutvecklingsregioner i Östeuropa. Hotellfastigheternaska vara centralt belägna i naturliga,starka hotellägen såsom city, flygplatser ochmässor. Hotellen ska tillhöra mellanpris- och10 PANDOX – årsredovisning 2005

högprissegmenten och rikta sig mot affärsresenäreroch turister. Det är Pandox bedömningatt hotell som ingår i detta segment har debästa förutsättningarna i en uppåtgåendehotellkonjunktur samtidigt som risken ärbegränsad i en sämre hotellkonjunktur. Skälenär att hotellmarknader i stora orter är mer stabilaoch har högre tillväxtpotential på grund avhögre attraktionskraft på kapital och människor.Starka lägen är alltid viktigt i hotellbranschen.Storlek på hotellet ger lönsamhetsfördelar,vilket ökar avkastningspotentialen förPandox.Strategi för aktivt ägandePandox utnyttjar fokuseringen och kunskapenom det utvalda marknadssegmentet genom ettaktivt ägande. Det aktiva ägandet sker situationsanpassatbåde vad gäller åtgärder ochsamarbetsformer och har som mål att adderavärde via högre kassaflöde, alternativt begränsarisken. Nedan ges några exempel på aktivtägande.FörvärvPandox har byggt upp en egen kompetensinom förvärv och förvärvsmetoder. Det innebäratt Pandox analyserar, värderar, förhandlar ochgenomför samtliga förvärv i egen regi. Det egnaarbetet skapar djup insikt om förvärven ochdess verkliga potential och risker samt ökarkunskapen om marknaden.Val av samarbetspartnersPandox samarbetar med samtliga konkurrenskraftigaaktörer där gemensamma samarbetsformerkan utvecklas och gagna det totalakassaflödet.Strategiska allianserPandox kan fördjupa samarbetet med prioriteradepartners för att gemensamt förvärva,omstrukturera eller göra större investeringar.AvtalsstrukturPandox träffar alla former av hyres- och managementavtalför att skapa gemensamma incitamenttill gagn för utveckling av det totala kassaflödet.Egen driftPandox har egen kompetens att driva hotell. Ivissa situationer är denna arbetsform det lönsammasteoch mest effektiva arbetssättet attutveckla kassaflödet.Deltagande i strukturomvandlingenPandox är en aktiv part i den pågående omstruktureringenav hotellfastighetsmarknaden.Det innebär att Pandox deltar i omstruktureringenvia förvärv, avyttring och val av partner.Kassaflödesdrivande åtgärderPandox har ett situationsanpassat arbetssätt,understött av arbetsmetodiken i Pandoxmodellen.Pandox kan därför aktivt delta i att utvecklaoch genomföra kassaflödesdrivande åtgärdertillsammans med sina partners.Aktivt ägande via avyttringinom befintlig portföljPandox renodlar sin portfölj i enlighet medportföljstrategin. Avyttringar görs i huvudsak iegen regi.PANDOX – årsredovisning 2005 11

pandoxmodellenÖkat kassaflödemed begränsad riskHotellfastigheter skiljer sig från andrafastighetstyper och har särdrag somkräver specialistkompetens. Värdetillväxtenär komplex och grundar sigpå att intäkterna och resultatet påverkasav flera faktorer som bland annatden underliggande hotellmarknaden,val av varunamn, pris- och produktsegment,avtalstyp och aktivt ägande.För ett lyckat resultat är det av storbetydelse att hotellen kontinuerligtkartläggs och analyseras med hjälpav en väl utvecklad arbetsmetodiksom ger stöd åt beslutsfattandet.För att behålla och kunna nyttja den kunskapoch erfarenhet som organisationen kontinuerligtutvecklar har affärsprocesser och operativasystem utvecklats. De används dagligen ochresultaten dokumenteras. Tydliga och användarvänligaprocesser ökar kvaliteten på analys ochbeslutsfattande samt underlättar kunskapsöverförandet.Dessutom minskar risken för attförlora viktiga erfarenheter och kunskaper omnyckelpersoner slutar.Pandox huvudprocesser är Pandoxmodellen,Marknadskartläggning och Ekonomiskrapportering.PandoxmodellenPandox arbetsmetodik för att skapa ökat kassaflödemed begränsad risk kallas Pandoxmodellenoch är bolagets viktigaste operativa process.Modellen omfattar fyra olika steg före genomförandeoch uppföljning. Varje hotellfastighetutvärderas kontinuerligt i enlighet med de fyrastegen i Pandoxmodellen. På samma sätt föregåsvarje förvärv och avyttring av en sådan utvärdering.Pandoxmodellens fyra steg är marknadsanalys,marknadsstrategi, lönsamhetsoptimeringoch avtalsoptimering. (Se bild påmotsatta sidan.)I arbetet med Pandoxmodellen användsde operativa verktyg som är beskrivna nedanunder marknadskartläggning.MarknadskartläggningUtgångspunkten för marknadskartläggningenär att, på basis av aktuell och korrekt marknadsinformation,bestämma nuvarande marknadslägeoch dess trender inom en specifik marknad.Som stöd används Pandox marknadsinformationssystem,externa marknadssystem ochdatabaser, research och analyser samt bolagetsnätverk och mediabevakning. Sammantagetger marknadskartläggningen aktuell och tillförlitligkunskap om marknaden.MarknadsinformationssystemPandox har ett IT-system som innehåller hotellmarknadsinformationsom beläggningsgrader,genomsnittliga rumspriser, tillväxttrender samthistoriska jämförelsetal och en målgruppsanalys.Systemet täcker större delen av Pandoxmarknadsområde. Informationen är struktureradefter ort, region samt pris- och produktsegment.Databas och externa marknadssystemPandox har tillgång till en databas som innehållergrundinformation om samtliga hotellinom Pandox marknader. Företaget har ävenavtal med olika konsultbolag som kontinuerligtföljer och analyserar framförallt europeiska ochamerikanska hotellmarknader.NätverkFör Pandox verksamhet viktiga företag ochpersoner är samlade i en databas. Databasenär uppdelad efter marknader och personernasfunktioner.MediebevakningHotellartiklar publicerade i Sverige och utomlandsregistreras dagligen.12 PANDOX – årsredovisning 2005

PandoxmodellenMarknadsanalysFör att bedöma vilken lönsamhetspotentialoch därmed hyresbetalningsförmåga,som finns i ett hotell, görs enmarknadsanalys. Den lokala marknadenidentifieras och analyseras medavseende på efterfrågan, konkurrensoch utbud idag och i framtiden.MarknadsstrategiEfter marknadsanalysen fastställs enstrategisk plan för varje hotellfastighetsom baseras på respektive hotellanläggningsspecifika förutsättningaroch hotellets marknadsprofil. Denstrategiska planen för anläggningenpåverkar valet av hotelloperatör ochdistributör. Vid upprättandet av denstrategiska planen utvärderas fastighetensfortsatta användningsområdeförutsättningslöst.LönsamhetsoptimeringHotellverksamheten skall drivas påeffektivast möjliga sätt av hotelloperatören.Då fastighetens värde påverkasav hotellrörelsens lönsamhet framståroperatören som Pandox viktigastesamarbetspartner. För att säkerställaen positiv utveckling av hotellrörelsenoch av fastighetsvärdet utvärderasoperatören kontinuerligt.AvtalsoptimeringDet optimala kassaflödet i respektivehotellfastighet fördelas sedan mellanoperatören, Pandox och övriga berördaparter. Hyresavtalen formuleras så attsamtliga involverade parter ges incitamentför att kontinuerligt förbättrahotellfastighetens totala lönsamhet.Pandox använder sig av omsättningsbaserade-,resultatbaserade-,management- och fasta hyresavtaleller kombinationer av dessa.Möjlighet attförvärvahotellfastighetHandlingsplanmed konkretaåtgärderUtvärderingav resp. hotellfastighetochportföljenMarknadsanalys Marknadsstrategi LönsamhetsoptimeringAvtalsoptimeringFörsäljningi enlighet med strateginHotellproduktanalysHotellproduktanalysen är ett verktyg somanvänds som stöd för att fastställa ett hotellsposition och standard jämfört med konkurrenterna.Manualer för hyres- och managementavtalManualer för hyres- och managementavtalbeskriver de olika avtalstyper för hotell somPandox arbetar med och hur avtalen ska utformas.Verktyget innehåller tydliga ansvarsfördelningaroch checklistor som stöd för denlöpande verksamheten. Manualen är också ettutmärkt instrument vid riskbedömning i sambandmed förvärv.Hotellvärdering och investeringI Pandox egenutvecklade system utvärderaslönsamheten i en hotellrörelse och därigenomkan värdet av hotellfastigheten beräknas. Systemetanvänds vid förvärv och större investeringar.Ekonomisk rapporteringPandox fokusering mot ökat kassaflöde ochoptimering av avkastningen i hotellfastigheternaförutsätter en noggrann utvärdering av planeradeoch genomförda åtgärder. För att säkerställadetta har Pandox utvecklat ett system förekonomisk rapportering och uppföljning avmålvariabler.Den ekonomiska rapporteringen utgår frånden årliga budgeten som är uppdelad perhotellfastighet och följs upp månadsvis påbåde hotellfastighets- och koncernnivå. Somen integrerad del av budgeteringen görs flerårsprognosersom är kopplade till de strategiskaplanerna enligt arbetet med Pandoxmodellen.Den löpande intäktsrapporteringen följer förändringari hotellmarknaden och ger ett gottunderlag för de kvartalsvisa prognoser somgörs per hotellfastighet och för koncernen.Sammantaget ger det ekonomiska systemetinformation och underlag för att kontinuerligtkunna bedöma var potential och risker finnsi portföljen och vilka aktiva åtgärder som skaprioriteras.PANDOX – årsredovisning 2005 13

avtalstyperIncitamentför både operatör och PandoxHotellfastighetens värde styrs i högutsträckning av hotellhyresavtaletsutformning.Att konstruera bra och för båda parter dynamiskahotellhyresavtal är komplicerat. Förutomjuridisk kompetens krävs omfattande kunskapom hotellbranschens villkor samt insikt om vadrespektive part prioriterar. Utgångspunkten äratt hotellfastighetsägaren bör ha initiativet i defrågor som skapar kassaflöde.Specifika särdragEn hotellfastighet har specifika särdrag. Värdetär i högre grad än för till exempel en kontorsellerindustrifastighet beroende av verksamhetens(hyresgästens) lönsamhet. Hyreskostnadenutgör en stor del av hotellrörelsens kostnaderdå hotellfastigheten är råvaran i den förädladeprodukt som hyrs ut i form av hotellrum.Vidare har hotellfastigheten i allmänhet endasten hyresgäst – hotelloperatören. Kassaflödetgenereras i hotellfastigheten, vilket inte är falleti till exempel en kontorsfastighet. Detta i sin turökar kraven på kompetens och insikt om denunderliggande marknaden hos hyresgästen.Varje hotellhyresavtal är ett resultat av enomfattande marknadsanalys som inkluderarmarknadsförändringar och olika aktörers konkurrenskraftpå kort och lång sikt.Utformningen av hyresavtalen är situationsanpassadoch speglar Pandox arbete som aktivägare. Olika tekniker begränsar risken i en fallandemarknad samtidigt som Pandox får delav en stigande marknad. Skulle operatörensbetalningsförmåga försämras har Pandox kompetensoch förmåga att ta över hotellrörelsen,vilket också skett vid ett flertal olika tillfällen.AvtalstyperValet av avtalstyp styrs i huvudsak av följandefaktorer – marknadsbedömning, vilken hotelloperatörsom ska driva hotellet, typ av hotellsamt avtalstid. Pandox använder sig av samtligade fyra typavtal som existerar i hotellfastighetsbranschen.OmsättningsbaseradeOmsättningsbaserade hotellhyresavtal ärknutna till hotellrörelsens försäljning. Dennaavtalsform ger Pandox del av tillväxten, både imarknaden och i marknadsandel. För att begränsarisken är dessa avtal ofta försedda meden minimihyra (garanti/golvhyra).ResultatbaseradeResultatbaserade hotellhyresavtal innebär attfastighetsägaren får del av hotelloperatörensdriftsresultat. Driftsresultatet genereras i sin turav marknadsläget, marknadsandelen samt hotelloperatörensförmåga att driva verksamheteneffektivt. Denna avtalstyp förutsätter att hotellfastighetsägarenhar kunskap om ekonomistyrningav operatörsbolaget. Även resultatbaseradehotellhyresavtal kan förses med enminimihyra (garanti/golvhyra). Avtalskonstruktionenär lämplig i marknader med snabb tillväxti samband med förändringar i verksamhetensom skapar kraftig resultattillväxt.Fasta hotellhyresavtalFasta hotellhyresavtal med index kopplat tillKPI-utvecklingen används på mogna marknaderoch för väl etablerade hotellprodukter.Fasta hotellhyresavtal begränsar såväl avtalsriskensom potentialen.14 PANDOX – årsredovisning 2005

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg. Hotellet genomgår för närvarande en totalrenovering. Sammantaget beräknas investeringen uppgå till drygt 100 miljoner kronoroch görs i nära samarbete med operatören Elite Hotels.ManagementavtalManagementavtal kan närmast liknas vid ettslags agentavtal. Kännetecknande är att hotellfastighetsägarenockså äger hotellrörelsen.Genom managementavtalet uppdras åt enoperatör/manager att driva/managera hotelletför hotellfastighetsägarens räkning – ”managethe manager”. För detta arbete utgår olika avgiftertill operatören/managern.Managementavtal kan vara lämpliga förhotellfastighetsbolag med specialistkompetensdå man kan integrera operatörens verksamhetmed sitt ägande och få större andel av driftresultatet.Eftersom det saknas hyresgäst i dennaavtalstyp, till skillnad från de ovan nämnda,behöver ingen hänsyn tas till det så kalladeindirekta besittningsskyddet.Pandox avtalsstrukturPandox avtalsstruktur speglar det aktiva ochsituationsanpassade ägandet. Avtalskonstruktionenstyrs av faktorer som förväntad marknadsutveckling,lokal konkurrens, planeradeinvesteringar samt val av operatörer och distributörer.Genom att kombinera olika avtalstyperhar Pandox uppnått en avtalsstruktur som till85 procent är rörlig och ger ökat kassaflödenär marknaden går upp samtidigt som Pandoxgenom fasta avtal och garantihyror är skyddattill 55 procent när marknaden viker.Hyresavtalens förfallostrukturHyresintäkter 2005 fördelatefter avtalstyperMSEK400Omsättningsbaserade avtal, 50%300200100Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 34%Managementavtalegen operation, 8%0200620072008200920102011Fasta övriga avtal, 5%Fasta hotellavtal, 3%PANDOX – årsredovisning 2005 15

medarbetarnaPandox kunskapsbank– kompetens ger mervärdeAnders Nissen, verkställande direktör, född 1957.Anders har en gedigen bakgrund från hotellbranschen.Totalt har han snart varit verksam i branscheni 20 år. Han har bland annat operativ erfarenhet frånarbetet som hotelldirektör och från ledande befattningarinom hotelloperatören Resos koncernledning.I början av 1993 anställdes Anders som verkställandedirektör för Securum Hotel & Turism AB och leddearbetet med att strukturera Securums hotellengagemang.Anders var en av initiativtagarna till Pandoxbildande och har varit bolagets verkställande direktörsedan starten 1995.Lars Häggström, affärsområdeschef och fastighetschefUtland, född 1954. Lars är utbildad ingenjöroch har lång erfarenhet av hotellbranschen medtyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993–1998 var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotelssamt fastighetschef på Hotellus International från1998 till 2000 när Pandox förvärvade bolaget. Larshar affärsområdesansvar för de utländska hotellensamt flera större svenska fastigheter och har blandannat ansvarat för omprofileringen av fem storaHiltonhotell samt den pågående utvecklingen avCrowne Plaza Brussels City Centre.Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960. Mikaelansvarar för en stor del av Pandox svenska hotellfastighetsportföljsamt verksamheterna i Köpenhamn.Han har en gedigen bakgrund från hotellbranschenmed 20 år som bland annat hotelldirektör och områdeschef,både i Sverige och utomlands. Innan Mikaelkom till Pandox i början av 2005 hade han operativtoch affärsutvecklingsansvar för Accor Hotels nordiskaverksamhet.Nils Lindberg, ekonomi- och finansdirektör, född1947. Nils har lång erfarenhet från arbete medekonomi och finansfrågor inom industri och bank.Han har arbetat som controller och treasurer förDow Chemical Nordic Region. Vidare har han varitbankdirektör på Nordbanken och affärsansvarig inomSecurum Finans. Nils anställdes på Pandox i mittenav 1995. Nils ansvarar för ekonomi och finansfrågori koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomistyrningoch rapportering samt koncernens finansiering.Nevio SagbergJill JanssonLouise CederSalme OlssonAnette Österberg, analytiker, född 1975. Anette är utbildadcivilekonom från European Business School iLondon. Hon har dessutom studerat bland annatfastighetsvärdering på KTH. Efter utbildningen arbetadeAnette med Corporate Finance på Deloitte &Touche. Hon anställdes på Pandox våren 2003 somanalytiker och arbetar med förvärv, marknadsanalys,marknadskommunikation och beslutsstöd åt affärsområdescheferna.Anders NissenSalme Olsson, fastighetsredovisning, född 1944.Salme har ekonomisk utbildning från bland annatStockholms Universitet. Hon kom till Pandox 1995efter att tidigare arbetat inom Beijerkoncernen ochAEG. Salme arbetar på Pandox ekonomiavdelningmed redovisning.Jesper Engman, affärsområdeschef och analytiker,född 1974. Jesper är utbildad civilingenjör vid KTHoch Nottingham Trent University med inriktning motfastighetsekonomi. Han har erfarenhet inom hotellfastighetsbranschengenom arbete på First Hostoch Hotellus International. Jesper började arbetaför Pandox under våren 2000 som analytiker ocharbetar med förvärv, avyttringar och marknadsanalys.Jesper är sedan 2004 även ansvarig för ett av Pandoxtre affärsområden.JohnnyFolke Holmqvist16 PANDOX – årsredovisning 2005

Ann-Sophie Forsmark, fastighetsredovisning, född1971. Ann-Sophie är diplomerad ekonom från IHM.Hon kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat påRiddarstaden AB, Marco Polo och Fritidsresor. Ann-Sophie arbetar på Pandox ekonomiavdelning medredovisning.Jonas PetterssonAnette ÖsterbergÅsa NilssonNevio Sagberg, bolagsjurist, född 1965. NevioSagberg har efter avlagd juristexamen vid Lunds universitetoch studier vid University of Montreal tjänstgjortpå tingsrätt samt arbetat på advokatbyrå. 1996anställdes Nevio på Pandox och har därefter byggtupp bolagets juridiska funktion med bland annatolika hotellavtalsmanualer. Förutom juridiska frågorarbetar Nevio med förvärv och beslutsstöd till affärsområdeschefernaoch bolagets ledning. Han ärdessutom sekreterare i moderbolagets styrelse.Lars HäggströmFolke Holmqvist, fastighetschef Sverige, född 1943.Folke är byggnadsingenjör och har 25 års erfarenhetfrån entreprenadbranschen samt fem år som verkställandedirektör för ett hotellbolag. 1993 tillträddeFolke som fastighetschef på Securum Hotel & TurismAB och var med vid bildandet av Pandox. Han harvarit projektansvarig för flera stora ombyggnadsprojekt.Som fastighetschef för de svenska fastigheternaarbetar Folke nära de tre affärsområdescheferna.Jonas Pettersson, controller, född 1971 är utbildadcivilekonom vid Stockholms Universitet och har ävenstuderat vid KTH till elektroingenjör. Han har tidigarearbetat med Corporate Finance på Deloitte & Toucheoch Nordea Securities och kommer senast från entjänst som koncerncontroller på industriföretagetDeLaval. Jonas anställdes som controller på Pandoxunder hösten 2005.Jesper EngmanNils LindbergJill Jansson, VD-assistent, född 1952. Jill kom tillPandox i september 2005 och arbetar som VD-assistent,vilket innebär olika supportuppgifter till styrelseoch ledning i bolaget samt intern och extern kommunikation,bl a årsredovisning. Jill kommer närmastfrån Ventelo Sverige AB och har bl a arbetat i koncernfunktionenpå Pharmacia.Åsa Nilsson, fastighetssupport, född 1979. Åsa harläst fastighetsföretagande och genomgår för närvarandedriftingenjörsutbildning på högskolenivåparallellt med sitt arbete på Pandox. Hon arbetadetidigare som driftsassistent på Jones Lang LaSalleinnan hon kom till Pandox 2003. Åsa arbetar medfastighetsdrift och supportfrågor.Louise Ceder, receptionist, född 1970. Louise hartillsammans med VDs assistent ansvar för kontoretsdagliga funktion. Hon har arbetat på Pandox sedanår 2000.Anders Hallin, hotelldirektör och affärsområdeschef,född 1963. Anders är både hotelldirektör på RadissonSAS Östersund och affärsområdeschef. Han haren gedigen erfarenhet från hotellbranschen ochkommer närmast från Mora Hotell.Mikael PlanellAnn-Sophie ForsmarkPANDOX – årsredovisning 2005 17

pandox miljöarbeteEn helhetssyn som bidrartill hållbar utvecklingPandox har likt hotell generellt högfokusering på sitt miljöarbete. Miljöpolicyntalar om att företaget ska samarbetamed hotelloperatörerna för attskapa goda förutsättningar för derasmiljöarbete och vara delaktigt vidutvecklingsåtgärder.Pandox har tagit fram branschanpassadeverktyg för att underlätta miljöarbetet. Miljöaspektlistor,checklistor och instrument för miljövärderingav fastighetsdrift i samband medupphandling av driftstjänster är några exempel.MiljövisionPandox ska tillhandahålla attraktiva hotellfastighetermed goda miljöprestanda och följautvecklingen inom miljöområdet.MiljöbelastningDen för Pandox mest centrala miljöbelastningenuppkommer när företaget är engagerati ny- och ombyggnadsprojekt. Även inköp ärav stor betydelse ur miljösynpunkt. Genom attställa krav på leverantörer och entreprenörerkan Pandox minska miljöbelastningen frånverksamheten. Företaget väljer därför entreprenöreroch leverantörer som delar dessmiljövärderingar.MiljöinventeringGenom miljöinventering av Pandox hotellfastigheterfår företaget underlag för bedömning avfastigheternas miljöstatus och en uppfattningom hur olika miljöproblem kan åtgärdas.MiljöpolicyPandox ska i samarbete med hotelloperatörenbedriva ett miljöarbete som syftar till en kontinuerligtminskad miljöbelastning. Bolaget har iegenskap av hotellfastighetsägare stor möjlighetatt bidra till en långsiktigt hållbar utvecklingi miljösammanhang. Miljöarbetet baseras påen helhetssyn och omfattar hela verksamheten.Besluten ska främja ett resurssnålt samhälleoch ett kretsloppstänkande samt främjaskydd och bevarande av miljön. Pandox skaförutom att uppfylla aktuell lagstiftning och tilllämpabranschföreskrifter verka för en ständigförbättring av miljöarbetet genom att:• Utveckla miljökompetens genom att kontinuerligtidentifiera och tillgodose fortbildnings-och informationsbehov.• Genomföra erforderliga miljöutredningar vidköp eller försäljning av mark och byggnadersamt vid större om- och nybyggnationer föratt undvika framtida miljöskulder.• Välja lösningar, produkter och material ur ettlivscykelperspektiv med avseende på ekonomi,energi, funktion och miljö i sambandmed inköp och leverans av tjänster.• Vidta förebyggande åtgärder för att minimerautsläpp av skadliga ämnen från hotellfastigheterna.• Källsortera avfall från byggnation, rivning ochfastighetsförvaltning.• Pandox ska i första hand anlita leverantörer,entreprenörer och konsulter som har enuttalad miljöpolicy. Pandox ska med godmarginal uppfylla de miljökrav som ställsi de länder där bolaget är verksamt.18 PANDOX – årsredovisning 2005

marknadsöversiktBred uppgångi återhämtningens årUnder året har nästan samtligamarknader uppvisat god tillväxt ibeläggning. Större internationellamarknader har även haft en brautveckling av genomsnittspriset menvisar en tendens till avmattningi efterfrågetillväxten.Marknadsutveckling*År 2005 har varit återhämtningens år, menden starka utvecklingen till trots ligger vissamarknader fortfarande under nivåerna vid föregåendehögkonjunktur. USA, Asien och Mellanösternhar överträffat rekordåren i början av2000-talet. Den stadiga tillväxten i Europa harännu inte varit tillräcklig för att nå upp till tidigaretoppnivåer.USA har haft ett rekordår med både högbeläggning och höga snittpriser. Beläggningenvar 63 procent och snittpriset 91 USD, vilketresulterade i en 8-procentig ökning av RevPARmot 2004. Under första halvåret var det främstfritidsresenärerna som var en stark drivkraft iutvecklingen av hotellmarknaden.I Europa är det Öst- och Centraleuropa somhaft den bästa tillväxten. Östeuropa har tidigarehaft klart lägst genomsnittspris i Europa menhar under det senaste året kommit i kapp ochglappet i prisskillnad mellan öst och väst harminskat. Sämre har det gått för Tyskland varsekonomiska tillväxt haft svårt att komma igång.Hotellmarknaden har även upplevt ett stortutbudstillskott som pressat marknaden. Enligtden tyska hotellföreningen IHA uppförs förtillfället 323 nya hotell i Tyskland. En annananledning till den svagare utvecklingen i Tysklandär att mässor och stora evenemang hållsvartannat år. År 2005 har dessvärre varit ettmellanår på denna front.Barcelona och Madrid är några av de fåeuropeiska städer där genomsnittsprisernafallit. Båda städerna lider av ett stort utbudstillskott,som förväntas fortsätta ett tag och därmedfortsatt bromsa utvecklingen.LondonLondon ligger precis efter New York i hotellkonjunkturcykeln.Under den senaste tidenhar dock London halkat efter. En del av förklaringenär skillnaden i efterfrågemönstret.London har främst drivits av lågbudgetresenärerpå kortsemester medan den internationellaefterfrågan har varit starkt drivande i denamerikanska staden. Internationella gästerspenderar i snitt sju dagar i New York jämförtmed endast tre dagar för inhemska gäster vilkethar varit en klar fördel i en redan från börjanstark marknad. Under sommaren drabbadesäven London av terrordåd vilket bromsadeutvecklingen ytterligare. Efterfrågan, främstfrån fritidssegmentet, påverkades mest medanprisutvecklingen var relativt oförändrad. Efterett starkt 2004 blev alltså 2005 ett besvikelsensår för London. Staden slutade med en beläggningpå 75 procent, motsvarande en minskningmed 2 procent jämfört med föregåendeår. Genomsnittspriset klarade sig bättre ochslutade på 107 pund – en 4-procentig ökningmot 2004.ParisParis tappade relativt lite under konjunkturnedgångenefter toppåret 2000. Stadens RevPARminskade med totalt 15 procent mellan 2000och 2003, att jämföra med RevPAR-tappet iLondon om 37 procent. Paris började stiga tidigtunder 2004 och har även detta år haft enbra utveckling. Beläggningen ökade med 6procent till 71 procent. Snittpriserna är dockdet som drivit stadens RevPAR och ökade underåret med 7 procent till 131 euro.Amsterdam2005 började med en mycket stark tillväxt i beläggningenmedan priserna låg som föregåendeår. Under året har tillväxttakten mattats avmen har hela tiden varit stabil. Priserna har förbättratsnågot under året men har generellt enlägre nivå än andra storstäder i Europa. StadensRevPAR ligger långt efter toppåret 2000och har en fortsatt ökning att vänta. Under åretökade staden totalt 6 procent i RevPAR, tillstörsta delen drivet av tillväxt i efterfrågan.marknadsUtveckling 2005%86420USAEuropaSverigeBeläggningARR (Snittpris)RevPAR (genomsnittligintäkt per tillgängligt rum)*Samtliga sifferuppgifter för Sverige, Norgeoch Finland avser rullande 12 månader,december 2004 – november 2005. Övrigaländer och städer avser kalenderåret 2005.PANDOX – årsredovisning 2005 19

marknadsöversiktBrysselBryssel hade en mycket bra start på året medtillväxt i både genomsnittspriser och beläggning,utvecklingen har sedan dess varit stabil.Av alla storstäder i Europa uppnådde Brysselden högsta ökningen i snittpriser under 2005.Tillväxten i snittpriser slutade på 3 procentmedan beläggningen ökade med 2 procent.Bryssel har under 2005 lyckats radera ungefärhälften av RevPAR-tappet från den senastelågkonjunkturen.BerlinEfter ett bra 2004 har Berlin under 2005 haften negativ utveckling. Ett stort utbudstillskotthar påverkat staden rejält under året. Baraunder 2005 har t.ex. ett 251-rums Expressby Holiday Inn, ett 274-rums Dorint Novotel,ett 267-rums Courtyard samt ett 505-rumsMaritim öppnat. Staden har under året tappatbåde i beläggning och i genomsnittspriser. Rev­PAR slutade på nära 2 procent ner mot 2004.KöpenhamnKöpenhamn har haft ett mycket bra år av fleraskäl. 2005 firades HC Andersens 200-årsjubileum,vilket lockade både nationella och internationellagäster. Utöver detta har staden ävenhaft flera konferenser som dragit affärsresenärer.Fler kryssningar än vanligt har ocksåpåverkat positivt. Beläggningen ökade med hela7 procent under året och slutade på 72 procent.Genomsnittspriserna ökade med 12 procent till755 danska kronor.HelsingforsHelsingfors hotellmarknad har legat relativtstilla ett par år men har under 2005 haft en bratillväxt. Den ökade integrationen med de baltiskastaterna har börjat ge positiva effekter påbåde färjetrafik och hotellmarknad. I augustianordnades VM i friidrott i Helsingfors varpåbeläggning och snittpriser ökade rejält. Efterfråganhar dock haft lite svårt att kommaigång och beläggningen ökade med 1 procentunder 2005 till 67 procent. Genomsnittsprisetslutade på 103 euro, motsvarande en ökningom 6 procent.OsloOslo hade ett mycket starkt år. Den störstaökningen i RevPAR beror på en stigande efterfrågan,men även priset har stigit under året.Beläggningen slutade på 69 procent vilket motsvarar5 procents ökning. Genomsnittsprisetökade under året med 3 procent till 750norska kronor.StockholmTillväxten i efterfrågan har varit mycket stark iStockholm och nästan hela Storstockholm harhaft en bra tillväxt under året. I februari uppnåddeStockholms kommun positiv tillväxt iRevPAR på rullande 12 månader för förstagången sedan konjunkturnedgången drabbadeStockholms hotellmarknad under 2002/03. Avde olika geografiska marknaderna i Stockholmär det de norra delarna som vuxit mest underåret. I Stockholms norra delar ökade efterfråganmed hela 13 procent på helåret, medanväster ökade med 6 procent och de södra delarnamed 2 procent. I Stockholm city ökadeefterfrågan med 6 procent medan högprissegmentetökade med 4 procent. Stockholm avslutade2005 på en beläggning om 66 procent, enökning om 3 procent mot 2004. Genomsnittsprisernaslutade på 3 procent över föregående år.GöteborgGöteborg har överraskat under året och väntuppåt med beslutsamhet. Året har varit braoch haft en stabil förbättring främst tack vareen växande efterfrågan. Göteborg är duktig påatt sälja sig som en attraktiv destination bådeför turister och affärsresenärer. Bakom denlyckade marknadsföringen av staden liggerett samarbete mellan näringsliv och kommun.Arbetet har gjort Göteborg mindre känsligt förkonjunktursvängningar. Genomsnittsprisernaförbättrades stadigt under året och slutade påknappt 1 procent över föregående år. Beläggningenslutade på 63 procent, en ökning om3 procent mot föregående år.Beläggning och prisutveckling 2005 i nordenHelsingforsOsloKöpenhamnGöteborgMalmöStockholm0 4 8 12 16 20 %BeläggningARRBeläggning och prisutveckling 2005 i europaBrysselParisBerlinAmsterdamLondon– 4 –2 0 2 4 6 8 %BeläggningARR20 PANDOX – årsredovisning 2005

Radisson SAS Arlandia är Sveriges största flygplatshotell beläget i direkt anslutning till Arlanda internationella flygplats.De senaste två åren har ett stort uppgraderings- och produktutvecklingsprogram genomförts.MalmöUnder 2005 anordnades det största arrangemangetnågonsin i Malmöregionen. Uttagningstävlingarnatill America’s Cup hölls underslutet av sommaren och påverkade hotellenmycket positivt. Beläggningen slutade på 62procent, en ökning om 4 procent. Den underliggandeefterfrågan ökade med hela 9 procent.Genomsnittspriserna vände upp först underaugusti och slutade på 4 procent över 2004 årsnivåer. Totalt ökade RevPAR med 12 procentunder 2005.RevPAR Utveckling, nordenEuro100857055KöpenhamnOsloHelsingforsStockholmMalmöGöteborg40200020012002200320042005Källor: Deloitte, Turistdelegationen & SCB, Finlands Statistik, Danmarks Statistik, Statistisk Sentralbyrå.RevPAR Utveckling, europaEuro175London150Paris12510075BrysselAmsterdamBerlin50200020012002200320042005Källor: Deloitte, Turistdelegationen & SCB.PANDOX – årsredovisning 2005 21

marknadsöversiktRekordstor volym på transaktionsmarknadenSom en följd av en fortsatt bra underliggandehotellmarknad i kombination med trender som”asset light”, det vill säga avyttring av fastigheter,så har transaktionsmarknaden skjutit ihöjden. Under 2005 nådde transaktionsvolymernarekordnivåer. Branschen har sedan entid lockat nya typer av investerare. En bredaregrupp söker sig nu till hotell i ett försök attuppnå bättre avkastning än på aktiemarknadeneller på mer traditionella typer av fastighetermed kontor och butiker.Under en längre period har vi kunnat sehotellföretag gå mot ”asset light”. Hotellbolagensutförsäljning av fastigheter har gåttsnabbt, efterfrågan är stor både på singel- ochportföljförvärv. Den största aktiviteten har noteratsi Storbritannien, där nästan hälften av allatransaktioner genomförts.Exempel på större affärer är InterContinentalHotel Groups ”sale and management back” av73 Holiday Inn-fastigheter till ett värde av 1,5miljarder euro. Köpare av fastigheterna var ettkonsortium bestående av Lehman Brothers,Realstar Group och GIC Real Estate (LRG).Whitbread sålde under året 46 Marriott Hotel iStorbritannien till Condor Overseas Holdings(ett joint venture mellan Marriott Internationaloch Whitbread) som ett steg i fokuseringen motbudgetsektorn. Transaktionen var värd 1 miljardeuro. Även Hilton gjorde en stor affär underåret. Försäljningen av 11 fastigheter till StardonUK Ltd var värd 160 miljoner euro. Årets störstatransaktion var brittiska Hilton Groups försäljningav den internationella hotelldelen tillamerikanska Hilton Hotels Corporation. Förvärvsprisetuppgick till 3,3 miljarder pund.Efter 40 år som separata bolag kommer nusamtliga Hilton-hotell att drivas i ett och sammaföretag.Också i Skandinavien har affärerna varitmånga. Den mest aktiva aktören var det nystartadenorska hotellfastighetsbolaget NorganiHotels ASA, som börsnoterades under höstenpå Oslo Stock Exchange. Några större portföljförvärvgjordes vid bildandet av bolaget;Pandox, Capona och Wenaasgruppen såldede fastigheter som bildade grunden.Fler transaktioner är att vänta på marknaden.Hotellportföljen Hospitality Europe BV(HEBV) står antingen inför en börsnotering ellerförsäljning. Condor Overseas Holdings planeraräven att sälja sina fastigheter vidare.22 PANDOX – årsredovisning 2005

KonkurrentanalysIntresset för hotellmarknaden fortsätter att ökaoch det kommer från allt fler håll – amerikanska,irländska och spanska investerare har varitsärskilt aktiva i Europa i år. Även typen av investerarefortsätter att breddas, private equitybolagen köper på sig allt mer och andra finansbolagoch fonder som tidigare fokuserat endastpå till exempel aktiemarknaden har börjat investerai hotellmarknaden. Stora förändringarsker även då operatörsbolagen säljer av sinafastigheter. Möjligheterna till konsolidering blirfler. Även i Skandinavien har tempot varit högt;Pandox har till exempel gjort tre singelförvärvi år och en större avyttring i form av en portföljtill Norgani – Skandinaviens nya hotellfastighetsbolag.Capona ABVerksamhet: Sverige och NorgeAntal hotell: 22 hotellfastigheter, varav 3 iNorge och resten i Sverige.Antal hotellrum: 2 500 (dec 2005)Renodlat börsnoterat hotellfastighetsbolag menopererar även två hotell (Wisby Hotell via helägtdotterbolag och Aronsborgs Konferenshotell viahälftenägt bolag).Större händelser 2005: Capona sålde två fastighetsportföljermed en total köpeskilling om cirka2 650 miljoner kronor. Ena köparen var HotelleiendomAS som köpte 16 hotellfastigheter iseptember. I juli såldes den andra fastighetsportföljenom 14 hotellfastigheter till NorganiHotels ASA. I samband med försäljningenförvärvade Capona en ägarandel om cirka6 procent i Norgani för en köpeskilling omcirka 70 miljoner norska kronor. I septemberavyttrades sex hotellfastigheter, alla belägnai Sverige. Capona sålde under året sin 30 procentigaandel i Hotelleiendom AS till Norgani.Capona ska i framtiden satsa i högre grad påhotell i innerstadslägen.Norgani Hotels ASAVerksamhet: Sverige, Danmark, Norge och FinlandAntal hotell: 63 hotellfastigheter, varav 41 i Sverige,12 i Norge, 6 i Danmark och 2 i Finland.Antal hotellrum: 7 605 (okt 2005)Norgani är ett nybildat bolag som är noterat påOslobörsen. Bolaget satsar på större hotell medmer än 100 rum och som drivs av kända operatörermed omsättningsbaserade avtal.Större händelser 2005: Bolaget startadesunder 2005. Större portföljförvärv från blandannat Pandox och Capona har bildat grundentill bolaget. Bolaget har även förvärvat HotelleiendomAS, en portfölj bestående av 16 hotell,alla belägna i Sverige.Norgani planerar att investera i de baltiskaländerna samt även på Island.Host HoteleiendomVerksamhet: Sverige, Danmark och NorgeAntal hotell: 18 (jan 2005)Ett norskt privatägt hotellfastighetsbolag somägs av Asmund Haare, som samarbetar ochhyr ut sina fastigheter till det närstående bolagetTribe Hotel Management (driver hotell underFirst Hotels flagga).Förvaltningsbolaget Tribe Hotel Managementäger och driver nio hotell i Norge, 20 iSverige och tre i Danmark. Förutom dessadriver Tribe Hotel Management ytterligare tvåhotell i Danmark och två hotell i Sverige viaförvaltningsavtal. Bolaget är dock oberoendeoch kan även ha andra operatörer än Tribei sin fastighetsportfölj.Wenaasgruppen ASVerksamhet: Danmark, Norge och RysslandAntal hotell: 17Antal rum: 3 600 (okt 2005)Bolaget bildades i slutet av 1997 och är privatägt.Affärsidén är att äga hotellfastigheter somhyrs ut på långsiktiga kontrakt. I tillägg till hotellinvesterar även Wenaasgruppen i shipping,textilier och aktier.Större händelser 2005: Wenaas förvärvadeRadisson SAS Royal Hotel i centrala St Petersburgför 30 miljoner dollar. Rezidor SAS Hospitalitykommer att fortsätta ta hand om driften.Bolaget satsar nu på att investera i större städeri Ryssland, Skandinavien och övriga delar avVäst- och Östeuropa.Vital Forsikring ASAVerksamhet: Sverige och NorgeAntal hotell: 3 i SverigeEtt norskt privatägt liv- och pensionsbolag somde senaste åren har investerat 4,2 miljarderkronor i svenska fastigheter.Äger i Sverige Mercedeshuset, Spårvagnen,Nordic Sea och Nordic Lights fastigheter iStockholm samt Radisson SAS Hotel i Göteborg.Större händelser 2005: Förvärvade 50,1 procentsägarandel av Kista Galleria för 1,2 miljarderkronor.PANDOX – årsredovisning 2005 23

marknadsöversiktRBS Nordisk RentingVerksamhet: Sverige, Norge, Danmark, Finlandoch Schweiz.Antal hotell: 11 hotellAntal rum: 1 530 varav de flesta är i SverigeBolaget är ett helägt dotterbolag till The RoyalBank of Scotland. Företaget förvärvar ellerbygger större fastigheter. Drift och förvaltningsköts av kunderna själva eller extern förvaltare.Större händelser 2005: RBS har de senasteåren dragit ned på sitt engagemang inom hotellsektorn.Bolagets största kund är Rezidor SAS.Inga kända förvärv inom hotellbranschen gjordesunder året.London & Regional Properties (L&R)Verksamhet: Sverige, Finland, Tyskland,England och Litauen.Antal hotell: ca 60Antal rum: ca 10 000 (okt 2005)L&R är ett av Storbritanniens största privatägdafastighetsbolag med fastighetstillgångar till ettberäknat värde av över 5 miljarder euro, varavca 1,6 miljarder i Norden. År 2002 öppnadeskontor i Stockholm som ansvarar för expansioneni Norden och norra Europa. Bolaget arbetarfrämst inom fyra affärsområden; långsiktigafastighetsinvesteringar, outsourcing, utvecklingav kommersiella fastigheter, investeringar i ochutveckling av hotell. Under hösten 2004 genomfördebolaget sitt första köp i Finland, hotellfastighetsbolagetDividum, och fick därigenom31 hotell till sin fastighetsportfölj. Dividum skasatsa på expansion i de baltiska staterna.Större händelser 2005: Under året har flertaletförvärv gjorts bland annat Berns Hotel ochHoliday Club Finland.KapiteeliVerksamhet: FinlandAntal hotell: 17Antal hotellrum: 2 740 rum varav hälften iHelsingfors (juni 2005)Kapiteeli är Finlands näst största hotellfastighetsbolag.Det är ett helt statsägt riksomfattandefastighetsinvesteringsbolag som hyr ut,säljer och utvecklar de fastigheter och markområdensom det äger. Fastigheter som stateninte längre behöver har överförts till bolagetfrån Senatfastigheterna (f.d. Statens fastighetsverk).Kapiteelis strategi är att avyttra hotell somligger inom tillväxtområden samt att växagenom samarbete med andra investerare imarknaden. Största samarbetsbolag är HiltonGroup som tillsammans bidrar med 92 procentav den totala avkastningen från hotellfastigheter.Större händelser 2005: Har renoverat ochbyggt ut Scandic City Tampere Hotel under2004/2005 till en kostnad av 21 miljoner euro.Hotellet öppnades i juli.Thon Holding, ASVerksamhet: Norge och BrysselAntal hotell: 41Antal rum: 6 200Ett privatägt företag som ägs av Olav Thon.Gruppen är verksam inom fast egendom,hotell- och restaurangdrift, varuhandel och industriverksamhet.Bolaget har en egen hotellkedja,Thon Hotels (tidigare Rainbow Hotels),som står för 30 procent av fastighetsportföljen.Hospitality Europe B.V.Verksamhet: Belgien, Tyskland, Nederländerna,Frankrike, Sverige och TjeckienAntal hotell: 8Antal rum: 3 227 (okt 2005)Ett av de största renodlade hotellfastighetsbolageni Europa, med avseende på marknadsvärde,med säte i Rotterdam och London.Bolaget har ett stort inslag av Sheraton-hotelli portföljen. Övriga varunamn är Renaissanceoch Hyatt. Ägs av amerikanska och europeiskainvesterare.Bolaget planerar avyttring eller börsnotering.Strategic Hotel CapitalVerksamhet: Nordamerika, Mexico,Frankrike, Hamburg och PragAntal hotell: 17Antal rum: 7 934 (okt 2005)Globalt hotellinvesteringsbolag som finnsregistrerat på New York-börsen.Fokuserar på hotell i de övre prissegmenten.Bolaget samarbetar med Hyatt, Marriott,Intercontinental och Ritz Carlton.Större händelser 2005: Inget i Europa.Host MarriottVerksamhet: USA, Canada, Mexico,Storbritannien, Polen, Spanien och ItalienAntal hotell: 145 varav 6 i EuropaFöretaget bildades 1992 och är resultatet aven delning av Marriott Hotels till ett hotelldriftsbolagoch ett fastighetsbolag.Större händelser 2005: Host Marriott har förvärvat38 hotell av Starwood för cirka 4 miljarderdollar.EUROPAS STÖRSTA HOTELLbolag2005 (2004) Hotelloperatör Rum 2005 Rum 2004 Hotell 2005 Hotell 20041 (1) Accor 235 205 226 272 2 159 2 0982 (3) Best Western 73 455 71 497 1 126 1 1063 (2) Intercontinental Hotels 72 273 72 882 469 4624 (4) Louvre Hotels 60 730 60 529 861 8585 (5) Hilton International 53 154 52 827 252 2456 (7) Sol Melia 43 083 42 240 205 2077 (8) TUI AG/TUI Hotels & Resorts 40 377 40 661 170 1688 (9) Choice 34 794 35 681 404 4339 (6) Marriott International 29 722 45 801 144 28010 (10) NH Hoteles 28 037 27 228 200 195Källa: MKG 2005.11.0124 PANDOX – årsredovisning 2005

pandox styrningStyrelsens arbeteI ett internationellt hotellfastighetsbolag somPandox är kompetens och erfarenhet frånföljande områden viktiga:• hotellverksamhet och hotellmarknad• finansiering• fastigheter och fastighetsbranschen• affärsutveckling• varumärkesstrategier• utveckling av internationella företag.Pandox styrelse, som består av sex ledamöter,har bred erfarenhet och kunskap från dessaområden.ArbetsordningStyrelsen har antagit en arbetsordning för sittarbete och en instruktion till verkställandedirektören samt givit ledningen en instruktionbeträffande rapportering. Pandox styrelse fastställeroch dokumenterar årligen bolagets måloch strategi. Vidare har styrelsen bland annatfastställt en finanspolicy, en attest- och beslutsordningsamt en särskild strategi för förvärvsfrågor.Pandox styrelse har årligen fem ordinariestyrelsemöten. Utöver ordinarie styrelsemötenhar under året hållits två extra styrelsemöten föratt behandla affärsfrågor.Sammanträdena följer en årlig föredragningsplanmed teman och beslutspunkter. Vidmötena behandlas extern och intern rapporteringav resultat och ställning samt affärsfrågor.Årligen behandlas dessutom marknadsfrågor,strategifrågor och budget. Styrelsematerialetsänds ut cirka en vecka i förväg. Bolagets revisorerdeltar minst en gång per år för att lämnaen redogörelse för sin revision samt genomgångav bolagets interna kontrollsystem.Utöver den löpande revisionen har revisorernaunder året på styrelsens uppdrag genomfört enspeciell granskning av större hyresavtal. Enligtuppdraget ska under en treårsperiod samtligaavtal granskas enligt ett rullande schema.PANDOX – årsredovisning 2005 25

pandox styrningStyrelseledamöterPandox styrelse är sammansatt och dimensionerad för att fastställa och genomföra bolagets mål och strategi, aktivtoch effektivt stödja ledningen i utvecklingen av företaget samt för att kunna följa och kontrollera verksamheten.Christian Ringnes, ordförandeFödd 1954Verkställande direktör i Eiendomsspar AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.Övriga styrelseuppdrag:Styrelseordförande i NSV-Invest AS ochMini Bottle Gallery AS.Styrelseledamot i Schibsted ASA, Norsk ScaniaAS och Nationaltheatret (vice ordförande).Leiv AskvigFödd 1957Verkställande direktör i Sundt AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.Övriga styrelseuppdrag:Vice ordförande i Verdipapirsentralen ASA.Styrelseledamot i Imarex ASA.Olaf GauslåFödd 1961Finansdirektör i Eiendomsspar AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.Bengt KjellFödd 1954Executive Vice President, Head of Investments,Industrivärden AB.Ledamot i Pandox sedan 1996.Övriga styrelseuppdrag:Styrelseordförande i Kungsleden AB.Styrelseledamot i Helsingborgs Dagblad AB,Indutrade AB, Isaberg Rapid AB, Munters AB,och Össur HF.Björn-Åke WilseniusFödd 1944Ledamot i Pandox sedan 2004.Övriga styrelseuppdrag:Styrelseordförande i BDB Bankernas Depå AB.Styrelseledamot i Bergen Energi AB och FinansiellID-teknik BID AB.Mats WäpplingFödd 1956Vice VD, NCC AB.Ledamot i Pandox sedan 2003.Övriga styrelseuppdrag:Styrelseledamot i SWECO AB.26 PANDOX – årsredovisning 2005

pandox styrningLedande befattningshavareLedningen ansvarar för den löpande verksamheten och är ansvarig inför styrelsen för framtagande ochgenomförande av strategier och handlingsplaner samt att uppställda mål uppfylls. Övergripande planering,personalutveckling och fortlöpande kontakter med kapitalmarknaden är andra ansvarsområden.Anders NissenFödd 1957Verkställande direktörAnställd sedan 1995Nils LindbergFödd 1947Ekonomi- och finansdirektörAnställd sedan 1995RevisorerRevisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska information.Granskningen utmynnar i en revisionsberättelse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningenupprättats enligt årsredovisningslagen och god redovisningssed.Per GustafssonFödd 1959Auktoriserad revisorKPMGWillard MöllerFödd 1943Auktoriserad revisorSET Revisionsbyrå ABPANDOX – årsredovisning 2005 27

Bild över hela uppslaget

HotellportföljenIngång till kapHotellfastighetsportföljen . . . . . . . . . . . . . . 30Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . 32Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . 34Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36XxxxxxxxxxxxxxxxXxxxxxxxxxxxxXxxxxxxxxxxxxXxxxxxxxxxxxxx

hotellfastighetsportföljenHotellfastighetsportfölj avhög kvalitetPandox fastighetsportfölj består av36 hotellfastigheter med sammanlagtcirka 7 800 rum, varav ett hotellunder asset management och femmed egen drift. Bolagets intäktsstrukturoch hotellfastigheternas läge,storlek och varunamn ger portföljenen hög kvalitet.IntäktsstrukturPandox intäkter kommer via bland annat rörligaavtal från den underliggande hotellmarknadeneller från egen drift. Intäktsstrukturen är godoch drygt 85 procent av hyresintäkterna kommerfrån stora tillväxtorter med stabil efterfråganpå hotelltjänster som Stockholm, Göteborg,Öresundsområdet, Bryssel och London.VarunamnEn viktig komponent för att skapa höga intäkterär tillgången till marknadens starkaste varunamnoch bästa distributionsnät. 98 procent avPandoxportföljen marknadsförs av starka varunamnsom Scandic, Hilton, Radisson SAS ochQuality.Storlek och lägeHotellens läge och storlek är kvalitetsfaktorersom bidrar till stabil lönsamhet. SamtligaPandox hotell har naturliga, starka hotellägen.Det genomsnittliga hotellet har 218 rum, vilketär fyra gånger fler än genomsnittet i Sverige.Fysisk och teknisk standardI enlighet med Pandoxmodellen utvärderas hotellenkontinuerligt, vilket bland annat resulterari kassaflödesdrivande investerings- och underhållsåtgärder.Under de senaste två årenhar Pandox investeringar uppgått till cirka 235miljoner kronor exklusive förvärv och företagetsunderhåll till cirka 65 miljoner kronor. Pandoxuppskattar att operatörerna genomfört programpå liknande nivåer i enlighet med intentionernai hyresavtalen.Under året omförhandlade Pandox hyresavtalenrörande Radisson SAS Plaza Hotel iKarlstad, Scandic Hallandia, Scandic GrandÖrebro, Scandic Kramer i Malmö, HotelMr Chip i Kista och First Hotel Grand Borås.Utveckling av Pandox hotellfastighetsportföljDet aktiva ägandet har ökat kvaliteten i Pandoxhotellfastighetsportfölj. Förvärven har givit flerstora hotell i utvecklade marknader. Avyttringarnahar ökat genomsnittsstorleken på hotellenoch reducerat antalet hotell på mindre orter.Hyresintäkter 2005 per geografisktområdeStockholm, 24%Göteborg, 11%Övriga Sverige, 18%Öresund, 19%Belgien, 10%London, 8%Tyskland, 7%Schweiz, 3%30 PANDOX – årsredovisning 2005

ALHyresintäkter per geografiskt område, Mkr Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt TotaltTotal hyra 139,0 55,5 108,7 103,5 142,0 548,8Varav hotell 1) 131,6 55,1 97,7 98,6 141,4 524,4Varav butik 0,0 0,1 7,5 1,9 0,0 9,4Varav kontor 5,2 0,2 2,7 1,1 0,0 9,2Varav övrigt 2,2 0,1 0,9 2,0 0,6 5,9Övriga fastighetsintäkter 8,7 3,3 5,8 5,5 2,0 25,2Totala förvaltningsintäkter 147,8 58,8 114,5 108,9 143,9 574,0Drift & Underhåll –29,8 –8,5 –22,8 –17,7 –25,0 –103,8Driftsöverskott 118,0 50,3 91,7 91,3 118,9 470,2Justerat driftsöverskott 2) 108,5 50,3 91,7 63,9 118,9 433,3Bokfört värde 3) 1 138,6 742,5 1 055,6 611,6 1 544,4 5 092,7Direktavkastning % 9,5 6,8 8,7 10,5 7,7 8,51)Inklusive inventariehyra.2)Exklusive driftsöverskott från de per 1 juli sålda fastigheterna.3)Inklusive hotellinventarier. Exklusive de nyförvärvade hotellfastigheterna Hotel 27 i Köpenhamn respektive Royal Crown i Bryssel vilka ej belastats med hyra under 2005.Utveckling av Pandox hotellfastighetsportföljStora hotelli starka lägen påprioriterade orterLokalavarumärkeni låg- ochmellanprissegmentetUtveckling av Pandoxhotellfastighetsportföljmellan 1995–2005STORLEK OCH LÄGEPandoxportfölj2005VARUMÄRKE OCH SEGMENTStarka internationellavarumärkeni övremellan- och högprissegmentetPandoxportfölj1995Små hotellpå svagahotellmarknaderE1G ES V E R IDF I N L A NN O R GPandox hotellfastigheter2113 1117E S T L A NL E T T L A NUSABAHAMASDANMARK12 12R Y S S L A N DL I T A U E NIRLANDS T O R -B R I T A N N I E N114HOLLAND111T Y S K L A N DP O L E NBBELGIENKUBALux.T J E C K I E NF R A N K R I K ESLOVAKIENSiffrorna anger antalet hotellfastigheter per ort.• Asset Management1SCHWEIZÖ S T E R R I K EU N G E R NR UPANDOX – årsredovisning 2005 31J U G O S L A V I E NI T A LIB A

operatörsverksamhetenAktivt ägandePandox affärsidé är att vara en aktivhotellfastighetsägare, vilket baseraspå specialistkompetens inom hotellmarknad,hotellverksamhet, hotellfastighetsdriftsamt affärsutveckling.Bolaget har utvecklat en affärsmodell där detfinns olika alternativ till hur bolaget ska kunnamedverka till att kassaflödena förbättras. Denvanligaste formen är att man träffar ett hyresavtalmed en part som sköter den operativa verksamhetenoch marknadsför hotellet under egeteller inhyrt varunamn.En annan form är att en annan part får i uppdragatt managera hotellet för Pandox räkning.Ett tredje alternativ är att Pandox driververksamheten i egen regi och kompletterarmarknadsföringen med ett franchiseavtal medett välkänt varunamn eller via en oberoendedistributör.I Pandox nuvarande portfölj ingår fem operativaverksamheter samt ett asset management-uppdrag,vilka beräknas omsätta cirka350 miljoner kronor under 2006. Strategin äratt bygga upp självständiga bolag så att huvuddelenav ansvaret kan delegeras till respektivebolags styrelse och ledning. Verksamheternaföljs, utvärderas och analyseras under regelbundnastyrelsemöten i vilka det ofta ingårexterna styrelseledamöter. Pandox viktigasteuppgifter är att stödja bolagens affärsprocessergenom tillsättning av professionella styrelseroch ledningar samt medverka till att managementsystemoch arbetsmetoder upprättas ibolagen som gör att verksamheternas utvecklingspotentialkan materialiseras.Crowne Plaza Brussels City CentreVerksamhet och fastighet förvärvades vid årsskiftet03/04 och tillhör de ledande affärs- och citymöteshotelleni Bryssel. Bolaget drivs under ett franchiseavtal medCrowne Plaza vilket är ett av varunamnen i IntercontinentalGroup och distributionen sker via en av världensmest kraftfulla kanaler – Holidex. För närvarande pågåren uppgradering och modernisering motsvarande cirka14 miljoner euro.Eric van Dalsum, 44 år, hotelldirektör.Holländsk medborgare, bosatt i Belgien.Mångårig, gedigen hotellerfarenhet från blandannat chefsbefattningar på flera stora RadissonSAS-hotell världen över. Har arbetat i blandannat Frankrike, England, Tyskland, Kina,Egypten, Irland och Indonesien.Royal Crown Hotel BrusselsVerksamhet och fastighet förvärvades under hösten2005. Sedan Pandox tog över marknadsförs hotelletvia oberoende distributionskanaler. Strategin äratt utveckla hotellet till ett av de ledande övre mellanprishotellenmed fokus mot affärs- och konferensgästersamt turister, vilket är beräknat till omkring12 miljoner euro för hela omstruktureringen.Aldert Schaaphok, 46 år, hotelldirektör ochstyrelseledamot i Crowne Plaza.Holländsk medborgare, bor sedan 11 åri Bryssel. Äger och driver ett oberoende konsultbolagsom är specialiserat mot hotellbranschenoch vars affärsidé är att genomföra olika managementuppdragi syfte att förbättra bolagens lönsamhet.Sedan 1990 hotelldirektör på olikaaffärshotell i Holland, Tyskland och Belgien.Innan Aldert startade upp egen affärsverksamhet2002 var han Vice President Operations påDorint Hotels & Resorts.32 PANDOX – årsredovisning 2005

Copenhagen Hotel 27Verksamhet och fastighet förvärvades under 2005.Hotellet marknadsförs via oberoende distributionskanalersedan Pandox tog över. Strategin är att utvecklahotellet till ett av de ledande övre mellanprishotelleni Köpenhamn med hjälp av hotellets starkaläge, storlek och med en tilltalande design. Utvecklingsprogrammetär beräknat till cirka 60 miljonerdanska kronor.Ronni Guldbrandsen, 46 år, hotelldirektör.Dansk medborgare. Mer än 20 års erfarenhetfrån hotell- och restaurangbranschen,bland annat som restauratör och produktutvecklingschefpå DSB Restauranter,hotelldirektör och inköpschef på ScandicHotels, administrativ direktör på ChoiceHotels och från egen hotellverksamhet.Mora HotellFastigheten förvärvades 1995 och verksamhetentogs över 2003. Fastigheten såldes till Norgani under2005, men Pandox äger och driver fortfarandehotellverksamheten. I Pandox regi har hotellet uppgraderatsoch moderniserats, vilket lett till en betydanderesultatförbättring.Radisson SAS Hotel ÖstersundFastigheten förvärvades 1995 och verksamhetentogs över 2004. Hotellet marknadsförs via ett franchiseavtalmed Radisson SAS. I Pandox regi har etthandlingsprogram genomförts i syfte att öka effektiviteteni rörelsen, vilket har lett till en god resultatförbättring.Mikael Jonasson, 51 år, hotelldirektör.Svensk medborgare. Gedigen bakgrundfrån hotell- och restaurangbranschen.Internationell erfarenhet från Danmark,England och Mexico.Anders Hallin, 43 år, hotelldirektör ochaffärsområdeschef. Svensk medborgare.Anders Hallin kommer närmast frånMora Hotell och har gedigen hotellerfarenhet.Pelican Bay Hotel & Resort at LucayaPandox har ett asset managementuppdrag att biståägaren Sundt AS att stödja bolagets ledning i utvecklingenav verksamheten. Hotellet är beläget påGrand Bahama Island och har 186 rum varav 96 juniorsviter.Verksamheten marknadsförs som ett resorthotellvia oberoende distributionskanaler. Underdet första året har ledningen haft fokus på attskapa rutiner och standards för den operativa verksamhetensamt att bygga upp erforderlig kompetens.Magnus Alnebeck, 41 år, hotelldirektör.Svensk och St. Lucian medborgare.20 års internationell hotellerfarenhet(Intercontinental, Cunard, RadissonSAS, Forte).PANDOX – årsredovisning 2005 33

fastighetsförteckningTyp av Antal Byggår/ Total ytaAnläggning Operatör/Varunamn avtal Läge rum Tillbyggt (kvm)StockholmRadisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats 337 1979/89 15 260Hilton Stockholm Slussen Hilton International/Hilton O City 288 1989 18 416Scandic Järva Krog, Stockholm Hilton International/Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300Scandic Park, Stockholm Hilton International/Scandic O City 198 1969/88 12 290Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830Scandic Upplands Väsby Hilton International/Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB/ – Og Stockholm Norr 150 1984 5 517Summa Stockholm 1 500 80 568GöteborgScandic Crown, Göteborg Hilton International/Scandic O City 338 1988 24 380Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels/Elite Og City 291 1950/74/90 21 998Scandic Mölndal, Göteborg Hilton International/Scandic O City 208 2000 11 000Summa Göteborg 837 57 378ÖresundScandic Copenhagen Hilton International/Scandic O City 484 1970/99 31 500Scandic S:t Jörgen, Malmö Hilton International/Scandic Og City 265 1967/95 21 485Copenhagen Hotel 27 Pandox/– Io City 203Scandic Star, Lund Hilton International/Scandic Og Centralt 196 1991 15 711Radisson SAS Grand Hotel, Helsingborg Sverigeråd AB/Radisson SAS Og City 164 1926/29/96 8 555Scandic Kramer, Malmö Hilton International/Scandic O City 113 1875/1994 6 913Summa Öresund 1 425 84 164Regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Hilton International/Scandic O City 219 1985 12 900Scandic Winn, Karlstad Hilton International/Scandic Og City 199 1984/90 10 580Scandic Swania, Trollhättan Hilton International/Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399Radisson SAS Hotel, Östersund Pandox i Östersund AB/Radisson SAS Io City 177 1978 8 766First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel Og City 158 1972/87/90/97 9 593Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels/Elite Og City 135 1860/1930/95 11 378Scandic Hallandia, Halmstad Hilton International/Scandic O City 130 1890-talet/50/75 7 617Radisson SAS Plaza Hotel, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS Og City 131 1929/91 5 907Scandic Billingen, Skövde Hilton International/Scandic F City 106 1888/1939/65 7 743Summa regionstäder och övriga orter 1 451 84 883Internationellt 2)Hilton London Docklands Hilton International/Hilton O Docklands 365 1991 22 800Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Io City 356 1910 28 095Royal Crown Hotel Brussels Pandox/– Io City 315Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 285 1910/30 13 850Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205Scandic Grand Place, Bryssel Hilton International/Scandic O City 100 1900/91 4 500Scandic Antwerpen Hilton International/Scandic O Kringled 204 1974 13 200Hilton Bremen Hilton International/Hilton O City 235 1991 21 000Hilton Dortmund Hilton International/Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500Scandic Lübeck Hilton International/Scandic O Kringled 158 1991 9 700Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya,Freeport, Grand Bahama Island Sundt GB Management/– AM Resort 186Summa internationellt 2 599 125 645Summa Pandox totalt 7 812 432 6381)Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor.2)Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund.O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat,F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, AM = Asset Managementavtal34 PANDOX – årsredovisning 2005

Varav hotell 1) kontor butiker övrigt Förfogande- Fastighets- Taxerings-(kvm) (kvm) (kvm) (kvm) rätt beteckning värde (Mkr)15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 92,015 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 345,011 300 – – – Tomträtt Tanken 2 57,410 290 – – 2 000 Lönnen 30 174,08 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 90,46 955 – – – Vilunda 6:48 27,65 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 64,173 137 4 802 – 2 629 850,521 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 191,021 998 – – – Lorensberg 28:4 289,011 000 – – – Laken 1 61,854 798 – 300 2 280 541,8Hyresintäkter 2005 fördelatefter samarbetspartnerScandic, 46%25 200 – – 6 300 99943-2 –14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 120,015 711 – – – Porfyren 2 77,47 325 – 1 230 – Högvakten 1+7 55,66 373 – 540 – Gripen 1 47,869 264 – 6 000 8 900 300,8Hilton, 24%Radisson SAS, 14%Elite Hotels, 6%Crowne Plaza, 4%First Hotels, 2%Quality Hotels, 2%Övriga, 2%10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 40,610 580 – – – Negern 2 38,610 399 – – – Svan 7 46,68 766 – – – Bostadsrätt Borgens 3 33,89 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 36,89 379 – 899 1 100 Alhambra 1 44,66 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 35,75 907 – – – Höken 1 28,66 844 – – 899 Fjolner 7 21,278 953 360 1 326 4 244 326,5Utveckling avgenomsnittsstorlek på hotellAntal rum per hotell2502001501005021 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –28 095 – – – –0989900010203040513 850 – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 –4 500 – – – –13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –116 345 – – 9 300 –392 497 5 162 7 626 27 353 2 019,6Intäkter från storstadsregioner ochinternationella hotellmarknaderMiljoner kronor500400300200100098 99 00 01 02 03 0405PANDOX – årsredovisning 2005 35

Hotellfastigheterna36 hotell med strategiska lägen i Sverige,Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz,Storbritannien och på Bahamas.

Radisson SAS Arlandia Benstocksvägen 1, Stockholm-Arlanda, 08-506 840 00Operatör: RezidorVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraRadisson SAS Arlandia Hotel är Sveriges störstaflygplatshotell beläget i direkt anslutning till Arlandainternationella flygplats. Hotellprodukten omfattas av337 rum, restaurang, bar, stor konferensavdelningsamt swimmingpool och motionsanläggning ochriktar sig främst mot affärsresenärer, konferensgrupperoch charterturister. De senaste två åren har ettstort uppgraderings- och produktutvecklingsprogramgenomförts med en sammanlagd investeringsvolymom drygt 65 miljoner kronor.Byggnaden utgörs av fem våningsplan uppförda1979 och tillbyggda 1989. På hotellfastigheten finnsäven två mindre träbyggnader som ingår i konferensavdelningen.Scandic Järva Krog Järva Krog, Solna, 08-517 345 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet har ett strategiskt läge i Stockholm norr vidE4 på väg mot Arlanda International Airport. Hotelletriktar sig främst mot affärsresenärer och konferensgäster.Byggnaden är nyrenoverad och innehåller215 rum, välutvecklad konferensavdelning ochrelaxavdelning.Hotellet byggdes 1971 och renoverades1996/1997. Hotellet har en totalyta om 11 300 kvm.Hilton Stockholm Slussen Guldgränd 8, Stockholm, 08-517 353 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: HiltonHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet är ett förstklassigt fullservicehotell avinternationell standard beläget vid Slussen i centralaStockholm. Hilton Stockholm Slussen riktar sig tillaffärsresenärer, konferensgrupper och turister.Hotellet har 288 rum, kongressal, konferenslokaler,två restauranger, bar, motionsanläggning och pool.Byggnationen utgörs av två nyare hotellbyggnaderuppförda 1989.Scandic Park Karlavägen 43, Stockholm, 08-517 348 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet är beläget i Stockholms city vid Humlegården.Produkten är av hög klass och har hög andelinternationella gäster. Scandic Park rymmer 198rum, konferensavdelning och en restaurang.Hotellet byggdes 1969 och genomgick en omfattandeombyggnation 1988. Fastigheten har renoveratsoch uppgraderats i sin helhet under 2001–2005.Den totala byggytan uppgår till 12 290 kvm som i sinhelhet utgörs av hotell.PANDOX – årsredovisning 2005 37

hotellfastigheterQuality Hotel Nacka Värmdövägen 84, Nacka, 08-506 160 00Operatör: Choice Hotels ScandinaviaVarunamn: QualityHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraQuality Hotel är beläget i ett av Stockholms tillväxtområden,Nacka-Sickla. Hotellet är områdets störstamed 162 rum och en välutvecklad konferensprodukt,restaurang och relaxavdelning. Hotellet, som bestårav två byggnader, riktar sig mot affärsresenärer ochkonferensgäster. Byggnaden uppfördes 1986.Scandic Upplands Väsby Hotellvägen 1, Upplands Väsby, 08-517 355 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet har ett centralt läge nära Upplands Väsbymellan Stockholm och Arlanda flygplats. ScandicUpplands Väsby har 150 rum samt restaurangoch konferenslokaler. Hotellet erbjuder en prisvärdprodukt i bra läge, både för centralorten UpplandsVäsby och den bilburne gästen. Hotellet har genomgåttett uppgraderingsprogram.Byggnaden uppfördes 1986.Mr Chip Hotel Färögatan 9, Kista, 08-750 56 00Operatör: Kista Hotell ABVarunamn: –Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraHotellet har ett strategiskt läge centralt i Kista, ett avStockholms mest expansiva områden och centrumför ledande företag inom IT och telekombranschen.Hotellet har 150 rum, konferensavdelning, restaurangoch bar och riktar sig mot affärsresenärer.Hotellet byggdes 1984 och har en totalyta om5 517 kvm.Scandic Crown Polhemsplatsen 3, Göteborg, 031-751 51 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratScandic Crown är beläget i Göteborg city och är ettav Göteborgs största hotell med 338 rum, konferensochrestaurangavdelning. Hotellet har under desenaste åren genomgått ett större utvecklingsprogramomfattande utökning av antalet hotellrum samtuppgradering av hotellrum och lobbyytor.Hotellet har en totalyta på 24 600 kvm varav 89procent utgörs av hotellyta. Hotellet byggdes 1988.38 PANDOX – årsredovisning 2005

Elite Park Avenue Hotel Kungsportsavenyn 36–38, Göteborg, 031-758 40 00Operatör: Elite Hotels of SwedenVarunamn: EliteHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraElite Park Avenue Hotel är ett av Sveriges mestvälkända hotell och är beläget i bästa läge i Göteborgpå Kungsportsavenyn. Hotellet har 291 rum,restaurang, bar och en omfattande konferens- ochbankettverksamhet.Byggnaden uppfördes 1950 och tillbyggdes1974. En större renovering genomfördes i början av1990-talet. Den 1 januari 2005 startade en genomgripanderenovering och uppgradering av hotellet isamarbete med den nya operatören, Elite Hotels ofSweden. Renoveringen beräknas vara klar år 2006.Scandic Mölndal Åbro, Mölndal, 031-751 52 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratScandic Mölndal ligger i centrala Mölndal och ärmarknadsområdets ledande hotell. Hotellet öppnadei april år 2000 och är byggt för framtidens affärsresenärermed hög IT-standard. Hotellet är anpassat efterScandic Hotels miljökrav. Hotellet innehåller 208 rumsamt restaurang- och konferensverksamhet.Totalytan omfattar 11 000 kvm.Scandic Copenhagen Vester Sögade 6, Köpenhamn, +45-3314 3535Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratScandic Copenhagen är ett av Skandinaviens störstahotell med hög andel internationella gäster beläget icentrala Köpenhamn. Efter utbyggnad år 2000 harhotellet 484 rum samt en omfattande konferens- ochbankettavdelning. Hotellprodukten omfattas av flerarestauranger, kafé, pub och bar.Hotellet byggdes 1970 och genomgick ett störrerenoveringsprogram 1998–2000. Hotellet har entotalyta om 31 500 kvm varav 80 procent utgörsav hotellytor.Copenhagen Hotel 27 Löngangstraede 27, Köpenhamn, +45-7027 5627Operatör: PandoxVarunamn:Hotellhyresavtal: Internt omsättningsbaseratHotellet ligger centralt i Köpenhamn, ca 200 meterfrån Rådhusplatsen och med gångavstånd till Tivoli,Ströget och Börsen. Hotellet har 203 rum möbleradei skandinavisk stil, frukostrum, uteterrass och parkering.En omfattande renovering och ompositioneringpågår.PANDOX – årsredovisning 2005 39

hotellfastigheterScandic S:t Jörgen Stora Nygatan 5, Malmö, 040-693 46 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraHotellet som ligger i bästa läge är Malmös störstahotell. Scandic S:t Jörgen är ett förstaklasshotell med265 rum, konferenslokaler, restaurang och barer.Hotellet riktar sig till affärsresenärer, turister ochkonferensgrupper. I hotellet pågår för närvarande ettuppgraderings- och produktutvecklingsprogram omfattandebåde hotellrum och hotellfastighetsteknik.Byggnaden uppfördes 1967 och renoveradesdelvis 1995.Scandic Star Lund Glimmervägen 3–5, Lund, 046-285 25 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraScandic Star är Lunds största hotell och beläget näraIT-centret Ideon. Hotellet rymmer 196 rum, varav150 sviter, stor konferens- och restaurangavdelningsamt en relaxavdelning. Hotellet riktar sig i huvudsakmot affärs- och konferensgäster.Byggnaden uppfördes 1991.Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg Stortorget 8–12, Helsingborg, 042-38 04 00Operatör: RezidorVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraRadisson SAS Grand Hotel Helsingborg är centraltbeläget vid Stortorget i Helsingborg. Radisson SASGrand Hotel är ett förstaklasshotell som riktar sigtill affärsresenärer, turister och konferensgrupper.Hotellet har en klassisk profil och omfattar 164 rum,konferenslokaler samt hotellgalleria med lounge, bar,café, resebyrå, skönhetssalong och Pressbyrå.Byggnaden uppfördes 1926 och renoverades1996. I februari 2005 slogs hotellet ihop med intilliggandeBest Western Hotel Högvakten, också det ägtav Pandox.Scandic Kramer Stortorget 1, Malmö, 040-693 54 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratScandic Kramer är ett av Sveriges mest klassiskahotell beläget vid Stortorget i centrala Malmö.Hotellet har 113 rum, restaurang, bar och konferenslokaler.Scandic Kramer är av internationell standardoch riktar sig främst till affärsresenärer.Byggnaden uppfördes 1875 och genomgick entotalrenovering 1994.40 PANDOX – årsredovisning 2005

Scandic Grand Örebro Fabriksgatan 21–23, Örebro, 019-767 43 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet är Örebros största affärshotell och är belägeti city. Hotellet är av fullservicekaraktär och rymmer219 rum samt en välutvecklad konferensavdelning.Hotellet byggdes 1985. Totalytan är 12 900 kvmvarav 84 procent utgörs av hotellytor.Scandic Winn Karlstad Norra Strandgatan 9–11, Karlstad, 054-776 47 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraScandic Winn är Värmlands största affärsresehotell.Hotellet ligger centralt i Karlstad och har 199 rum,restaurang, festvåning, konferenslokaler, relaxavdelningoch garage. Scandic Winn är ett hotell somriktar sig till affärsresenärer och konferensgrupper.Byggnaden uppfördes 1984 och tillbyggdes 1990.Scandic Swania Trollhättan Storgatan 47-49, Trollhättan, 0520-890 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraScandic Swania i Trollhättan är trestadsregionensledande hotell. Hotellet är centralt beläget med196 rum och väl utvecklad konferensavdelning ochrestaurangverksamhet. Hotellet inriktar sig på affärsresenärer,konferensgrupper och turister.Byggnaden uppfördes i början av 1900-talet ochgenomgick senast en renovering 2001.Radisson SAS Hotel Östersund Prästgatan 16, Östersund, 063-55 60 00Operatör: Pandox i Östersund ABVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Internt omsättningsbaseratRadisson SAS Hotel Östersund är ett förstaklasshotellsom riktar sig till affärsresenärer, turister och konferensgrupper.Hotellet är beläget i Östersunds centrumoch har 177 rum, restaurang, bar, konferenslokaleroch pool. Hotell- och restaurangprodukten har underde senaste åren uppgraderats och utvecklats.Byggnaden uppfördes 1978 och ägs via en bostadsrättsförening.Hotellanläggningen utgör 48 procentav hotellfastighetens totala yta. Pandox äger ochansvarar via andelen i bostadsrättsföreningen för dendel av hotellfastigheten som avser hotellanläggningensamt ytterligare två lokaler.PANDOX – årsredovisning 2005 41

hotellfastigheterFirst Hotel Grand Borås Hallbergsgatan 14, Borås, 033-10 82 00Operatör: Västsvenska Hotellfastigheter ABVarunamn: First HotelHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraGrand är Borås största fullservicehotell medvälutvecklad konferens-, restaurang- och nöjesverksamhet.Hotellet har 158 rum och är belägeti bästa läge i Borås.Byggnaden uppfördes 1972 och renoverades1987, 1990 och 1997.Elite Stora Hotellet Jönköping Hotellplan, Jönköping, 036-10 00 00Operatör: Elite HotelsVarunamn: EliteHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraStora Hotellet är Jönköpings mest kända förstaklasshotell,beläget i centrala Jönköping. Hotelletär ett klassiskt stadshotell med inriktning motaffärsresenärer, konferenser och turister. Hotellet har135 rum, restaurang, pub, konferenslokaler samtbankettsal för 400 personer.Byggnaden uppfördes 1860, tillbyggdes på1930-talet och renoverades 1995 och 2002.Scandic Hallandia Halmstad Rådhusgatan 4, Halmstad, 035-295 86 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet är beläget invid Nissan mitt i centrumav Halmstad. Scandic Hallandia har 130 rumrenoverade enligt Scandics koncept för miljörum.Vidare har hotellet stora konferensytor, den välkändarestaurangen Svea, samt relaxavdelningmed bubbelpool och bastu.Byggnaden uppfördes under 1800-talet och harsedan dess genomgått två tillbyggnader mellan 1950och 1975.Radisson SAS Hotel Plaza Karlstad Västra Torggatan 2, Karlstad, 054-10 02 00Operatör: Plaza Hotell & Restaurangi Karlstad ABVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat medgarantihyraHotellet är beläget centralt i Karlstad. Radisson SASPlaza Hotel är ett av Karlstads populäraste hotellför affärsresenärer och konferensgäster. Hotellethar 131 rum, två restauranger, pub, nattklubb samtkonferenslokaler och är ett förstaklasshotell.Byggnaden uppfördes 1929 och tillbyggdes1991 varvid en totalrenovering av hotellfastighetenskedde.42 PANDOX – årsredovisning 2005

Scandic Billingen Skövde Trädgårdsgatan 10, Skövde, 0500-74 50 00Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: FastHotell i klassisk stadshotellstil, väl beläget mittemotjärnvägsstationen i centrala Skövde. Scandic Billingenär ett fullservicehotell som riktar sig till affärsresenärer.Hotellet har 106 rum, en omfattande restaurang-och nöjesverksamhet samt konferenslokaler.Byggnaden uppfördes 1888 och kompletterades1939 med ett anslutande annex samt påbyggdesmed ytterligare en våning 1965.Hilton London Docklands 265 Rotherhithe Street, London, +44-207 231 1001Operatör: Hilton InternationalVarunamn: HiltonHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet är beläget i tillväxtområdet Docklands mittemot Canary Wharf och Tower of London. Hotellethar en unik design byggt i flera gamla magasinsbyggnader.Hotellet rymmer 365 rum, två restauranger,konferensmöjligheter och Living Well-verksamhet. Hotelletriktar sig mot affärsresenärer, incentiveresandeoch turister. Hotellet genomgår för närvarande ettomfattande utvecklingsprogram.Hotellet är byggt 1991 och den totala ytan uppgårtill 22 800 kvm varav 94 procent utgörs av hotellyta.Crowne Plaza Brussels City Centre Rue Gineste 3, Bryssel, +32-2 203 6200Operatör: PandoxVarunamn: Crowne PlazaHotellhyresavtal: Internt omsättningsbaseratCrowne Plaza i centrala Bryssel är ett anrikt hotellmed 356 rum samt en stor konferens- ochbankettavdelning. Hotellet inrymmer även restaurang,frukostmatsal, bar samt fitnesscenter. Byggnadenär i klassisk hotellstil med en total yta om28 095 kvm på totalt 11 våningar.Pandox har inlett ett omfattande renoverings- ochuppgraderingsprogram. Investeringen beräknas tillcirka 14 miljoner euro.Hotellet drivs i Pandox regi.Hilton Brussels City Place Rogier, Bryssel, +32-2 203 3125Operatör: PandoxVarunamn: HiltonHotellhyresavtal: ManagementavtalHotellet är efter ett omfattande investeringsprogram,som slutfördes i början av 2002, konverterat från ettturisthotell till ett internationellt hotell av hög standard.Hotellet har 285 rum, restaurang, bar, fitnesscenteroch konferensrum.Den totala ytan uppgår till 13 850 kvm som i sinhelhet utgörs av hotellytor.Managementavtal med Hilton.PANDOX – årsredovisning 2005 43

hotellfastigheterRoyal Crown Hotel Brussels Rue Royale 250, Bryssel, +32-2 220 6611Operatör: PandoxVarunamn:Hotellhyresavtal: Internt omsättningsbaseratRoyal Crown Hotel Brussels ligger i centrala Bryssel,nära finansdistriktet, shoppingdistrikten vid PlaceRogier och den Botaniska Trädgården. Hotellethar 315 rum, restaurang, bar, konferensavdelning,fitnesscenter och garage. En totalrenovering ochompositionering pågår. Det totala omstruktureringsprogrammetuppgår till ca 12 miljoner euro.Scandic Grand Place Brussels Rue d’Arenberg 18, Bryssel, +32-2 548 1811Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet ligger i centrala Bryssel nära Grand Place.Produkten är av god standard och innehåller 100rum samt restaurang- och konferensavdelning.Hotellet byggdes ursprungligen år 1900, men hargenomgått en totalrenovering 1991. Totalytan omfattar4 500 kvm.Scandic Antwerpen Lt Lippenslaan 66, Antwerpen, +32-3 235 9191Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet är beläget vid en ringväg utanför Antwerpenscity. Hotellet har 204 rum, välutvecklad konferensochrestaurangavdelning. Hotellet har nyligen avslutatett renoveringsprogram omfattande hotellrum,lobby, konferensavdelning, restaurang, publika ytorsamt nytt fitnesscenter. Hotellet byggdes 1974.Totalytan är 13 200 kvm.Hilton Bremen Böttcherstrasse 2, Bremen, +49-421 369 60Operatör: Hilton InternationalVarunamn: HiltonHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHilton Bremen är beläget mitt i city. Hotellet har235 rum, stort atrium med restaurang och bar samtvälutvecklad konferens- och poolavdelning. Bremenligger i ett tillväxtområde med en välutveckladindustri och turistnäring. Hotellet har genomgått ettomfattande investeringsprogram med uppgraderingav hela produkten.Den totala ytan uppgår till 21 000 kvm, varav 72procent utgörs av hotellytor.44 PANDOX – årsredovisning 2005

Hilton Dortmund An der Buschmühle 1, Dortmund, +49-231 108 60Operatör: Hilton InternationalVarunamn: HiltonHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratHotellet är beläget nära Westfalenhallen-områdetmed omfattande kongress-, mäss- och idrottsverksamhet.Hotellet är byggt i modern design ochrymmer 190 rum, välutvecklad konferens- ochbankettavdelning samt stor pool och relaxavdelning.Dortmunds hotellmarknad omfattas av Ruhr-områdetmed mer än 16 miljoner invånare. Hotellet genomgårför närvarande ett omfattande investeringsprogram.Hotellet byggdes 1990 och har en totalyta om12 500 kvm varav 80 procent utgörs av hotellyta.Scandic Lübeck Travemünder Allee 3, Lübeck, +49-451 370 60Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: OmsättningsbaseratScandic Lübeck är beläget på gångavstånd frångamla stan i Lübeck och vid utfartsvägen motHamburg. Hotellet har en modern design ochrymmer 158 rum samt en stor konferensavdelning.Det byggdes 1991 och den totala ytan uppgårtill 9 700 kvm varav 91 procent utgörs av hotellyta.Hotellet genomgår en uppgradering.Radisson SAS Hotel Basel Steinentorstrasse 25, Basel, + 41-61-227 27 27Operatör: RezidorVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Omsättningsbaseratmed garantihyraHotellet är beläget i centrala Basel i nära anslutningtill den gamla stadskärnan och shoppingdistrikten.Hotellet har 205 rum samt konferensavdelning,restaurang och stor relaxavdelning.Pelican Bay at Lucaya Seahorse Road at Port Lucaya, Grand Bahama Island, +1-242 373 95 50Operatör: Sundt GB ManagementVarunamn:Hotellhyresavtal: Asset managementavtalPelican Bay at Lucaya ägs av Sundt AS och förvaltasav Pandox under asset managementavtal. Hotelletär beläget på Grand Bahama Island och är en resortanläggningmed fullserviceutbud. Anläggningen omfattar186 rum varav 96 är sviter. På området finnstre pooler och i nära anslutning finns stränder ochgolfbanor. Anläggningen består av två byggnader.PANDOX – årsredovisning 2005 45

Bild över hela uppslaget

Ingång till kapXxxxxxxxxxxxxxxXxxxxxxxxxxxxxXxxxxxxxxxxxxXxxxxxxxxxxxxxFinansernaFinansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 52Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54Kvartalsdata 2004–2005 . . . . . . . . . . . . . . 56Räkenskaper 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 58Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 60Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . 62Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . 64Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . 65Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 66Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

finansiell översiktVäl avvägd riskprofilFinanspolicyDet övergripande målet för Pandox finansverksamhetär att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnadsamtidigt som man begränsarsina ränte-, valuta- och upplåningsrisker. Medränterisk avses risken att förändringar i räntenivånpåverkar koncernens resultat negativt. Valutariskavser risken för negativ påverkan påkoncernens balans- och resultaträkning somen effekt av förändring i svenska kronans värdeoch med upplåningsrisk avses risken att anskaffningav extern finansiering försvåras.Ränterisker/räntestrategiPandox grundläggande målsättning är att ränteexponeringenska anpassas så att ökadekostnader till följd av ränteförändringar i rimligomfattning ska hinna kompenseras med högreintäkter. Därför måste ränterisken begränsasmed hjälp av varierande löptider i syfte attskapa en optimal förfallostruktur och räntebindningstid.Den långsiktiga målsättningen äratt den genomsnittliga räntebindningen för låneportföljenska matchas med den genomsnittligatidpunkt då hyresintäkterna, baserat på underliggandehyresavtal, beräknas kunna påverkasav en ränteförändring.Valutarisk/valutariskstrategiPandox är exponerat för valutarisker på grundav att vissa av koncernens tillgångar är denomineradei utländsk valuta. Pandox policy är attkurssäkra hela balansexponeringen. Detta skeri första hand genom belåning i respektive landsvaluta samt att kurssäkring av nettoinvesteringeni utländska dotterbolag görs via valutaterminer.Metodik och systemFör att möjliggöra en aktiv uppföljning harPandox utvecklat och implementerat systemoch rutiner för att kontinuerligt följa och rapporteraränteriskens utveckling.FinansieringsstrategiFör att erhålla flexibilitet och administrativa fördelarcentraliseras upplåningen om möjligt tillmoderbolaget. Målet är att arbeta med långaramavtal som ger utrymme för upplåning medvarierande löptider och fastställda marginaler.För att förlänga räntebindningstider användsföreträdesvis derivatinstrument som ränteswapar.KapitalstrukturMålet för koncernens kapitalstruktur är att synligsoliditet långsiktigt ska uppgå till minst 25procent. Detta för att uppfylla kravet på finansiellstyrka och på så sätt möjliggöra en fortsattexpansion.FinansieringPandoxkoncernens räntebärande skulder per31 december 2005 uppgick till 3 165,3 Mkr(3 080,4). Låneportföljen hade en genomsnittligräntebindningstid på 3,8 år (2,8) och dengenomsnittliga låneräntan uppgick till 4,07 procent(4,07). Finansieringen av hotellfastigheternaär i enlighet med finanspolicyn upptageni respektive lokal valuta. Vid samma tidpunktuppgick Pandoxkoncernens likvida medel till236,4 Mkr (58,0). Därutöver fanns outnyttjadRÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 1) , MKRFörfall SEK DKK EUR GBP CHF Totalt Andel,% Ränta,% 2)2006 560,3 – 328,7 227,6 54,5 1 171,1 37,0 3,22007 174,0 – 53,9 – – 227,9 7,2 5,32008 100,0 157,8 – – – 257,8 8,1 4,72009 125,0 – 1,8 – – 126,8 4,0 4,72010 250,0 – – – – 250,0 7,9 4,92011 och senare 625,0 126,4 216,7 – 163,6 1 131,7 35,8 4,3Totalt 1 834,3 284,2 601,1 227,6 218,1 3 165,3 100 4,1Andel, % 58 9 19 7 7 100Genomsnittlig ränta, % 4,1 4,1 4,1 5,4 2,4 4,1Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,8 5,9 3,7 0,2 6,0 3,81) Omräknat till svenska kronor.2) Genomsnittlig ränta i procent.48 PANDOX – Årsredovisning 2005

checkräkningskredit om 100 Mkr (100) samtoutnyttjade kreditramar på totalt 656 Mkr.Eget kapitalPandoxkoncernens redovisade egna kapitalenligt balansräkningen den 31 december 2005uppgick till 2 307,7 Mkr, varav 1 222,0 Mkr varbundet eget kapital och 1 085,7 Mkr fritt egetkapital.Pandoxkoncernens kassaflöde före förändringav rörelsekapital och investeringar samtexklusive engångsintäkter uppgick under 2005till 301,4 Mkr (298,9).RörelsekapitalPandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalarde flesta rörelsekostnader och räntekostnaderi efterskott, varför koncernen normaltsett inte har något rörelsekapital att finansiera.PANDOX – Årsredovisning 2005 49

känslighetsanalysFaktorer som påverkar PandoxPandox verksamhet och lönsamhetpåverkas av ett antal faktorer.Nedan redogörs för de väsentligastefaktorerna.HotellmarknadenPandox resultatutveckling och utvecklingen avhotellfastigheternas värde är beroende av hurhotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadensutveckling följer väl utvecklingen av det ekonomiskaklimatet.Under perioder med hög ekonomisk aktiviteti ekonomin ökar normalt såväl affärsresandesom konferensaktiviteter medan en minskningnormalt sker under perioder med låg ekonomiskaktivitet. Det finns sålunda en stark kopplingmellan konjunkturutvecklingen (BNP) ochhotellmarknadens utveckling. Om utvecklingenav BNP kan följas väl så är de faktorer som påverkarden lokala hotellkonjunkturen betydligtmer komplexa. De viktigaste faktorerna för förändringarär; lokala ekonomiska förhållanden,andel ny hotellkapacitet i marknaden, hur utveckladen marknad är avseende varunamnoch segment, valutaförändringar samt speciellahändelser av extraordinär karaktär.KapacitetstillskottNy kapacitet som förs in på en marknad innebärökad risk för de lokala aktörerna. Beroendepå hur efterfrågesituationen ser ut kan det tillskottpå hotellrum som en nybyggnation innebärfå en snabb negativ påverkan på beläggningoch snittpriser. För att hantera denna riskhar Pandox byggt upp ett informationssystemsom kontinuerligt kartlägger planerade nybyggnationerinom Pandox marknadsområden. Informationenger en handlingsberedskap ochen möjlighet att kunna agera proaktivt.AvtalsstrukturPandox har en stor andel rörliga (omsättningsochresultatbaserade) hyresavtal. Dessa svarade2005 för 92 procent av de totala hyresintäkterna.Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka30 procent av avtal med garantihyra, vilketinnebar att endast 62 procent av hyresintäkternavar fullt rörliga nedåt. En förändring avbeläggningen respektive den genomsnittligarumsintäkten påverkar följaktligen Pandox olikamycket beroende på riktning.Valet av avtalsform görs med utgångspunktfrån en optimal fördelning av kassaflödet mellanPandox och operatören och så att parternages incitament för att kontinuerligt förbättrahotellfastighetens totala lönsamhet. Faktorersom bland annat påverkar risken i rörliga avtalär hotellfastighetens läge, marknadssegmentoch varumärke/operatör. Pandox strategi attarbeta på ett utvalt marknadssegment ochkombinerat med den hotellmarknadskompetensoch de system som utvecklats, begränsarPandox avtalsrisken.SamarbetspartnersEn avtalsstruktur med stor andel rörliga hyrorinnebär att Pandox i större utsträckning änandra fastighetsbolag är beroende av den enskildahyresgästens/operatörens verksamhet.Pandox strategi att aktivt samarbeta med marknadensmest konkurrenskraftiga och starkaoperatörer, som med väletablerade varumärkenreducerar både de operativa och de finansiellariskerna i detta beroende. Pandox beloppsmässigtstörsta hyresgäster/varumärkenär; Scandic, Hilton, Radisson SAS, Elite Hotels,Crowne Plaza, Choice Hotels och First Hotels.Sammantaget svarade dessa för över 98procent av hyresintäkterna under 2005.UthyrningsgradenDen ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per31 december till 99 procent. De vakantaytorna, 1 949 kvm, avser i sin helhet butiksochkontorsytor.Om en hotelloperatör av någon anledningskulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflyttningkan Pandox välja att antingen söka enny lämplig operatör som hyresgäst eller attdriva hotellrörelsen i egen regi. Med den specifikakunskap som finns i Pandox om hotellbranschenbedöms därför risken för vakantahotellytor som extremt låg.För de övriga kommersiella ytorna, som svararför cirka 9 procent av den totala ytan, harPandox samma exponering mot förändringarav utbud och efterfrågan av lokaler som andrafastighetsägare.Förändrad riskbildHistoriskt har hotell- och hotellfastighetsbranschenvarit förknippad med hög risk. Marknadenhar dock förändrats markant de senasteåren. Ägandet har professionaliserats med renodladebolag som arbetar med fokuserade strategier.Helhetssynen och specialistkompetensenhar ökat. Rapportering från publika bolaggör att genomlysningen av och information ommarknaden har förbättrats avsevärt. Andelenetablerade starka varunamn med effektivadriftsformer har ökat. För renodlade bolag medegen kompetens inom hotellverksamhet, hotellfastigheteroch affärsutveckling och som bedriverett aktivt ägande är riskbilden därför betydligtgynnsammare än den varit historiskt.MyndighetsbeslutHotellmarknaden kan påverkas av beslut frånmyndigheter. Exempel på sådana beslut skullekunna vara ändrade regler för skattemässig be-50 PANDOX – Årsredovisning 2005

handling av resetraktamenten och ändrademomsregler generellt eller för hotell- och restaurangbranschenspecifikt.FastighetsskattenFastighetsskatt för Pandox svenska fastigheterutgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringarav skattesatsen eller av taxeringsvärdet,vilket justeras årligen, påverkar Pandox resultat.Höjningen får dock en reducerad effektpå Pandox resultat då många hyresavtal är utformadeså att skatten vidaredebiteras på hyresgästen.Fastighetsskatten på de utländskafastigheterna understiger huvudsakligen 1 procentav det bokförda värdet. Under 2005 har39 procent av fastighetsskatten vidaredebiterastill hyresgästerna, vilket innebär att resultateffektenför Pandox netto uppgår till 25 Mkr.RäntelägetRäntekostnaden är Pandox största enskildakostnadspost. En bestående förändring av räntenivånkommer därför att påverka Pandox resultat.För att begränsa den finansiella risken ärPandox genomsnittliga räntebindningstid 3,8år. En ränteförändring får därför inte fullt genomslagpå Pandox resultat förrän efter flera år.ValutariskPandox policy är att kurssäkra hela balansexponeringeninklusive det egna kapitalet. Dettagenom att finansiera fastigheterna i lokal valutasamt kurssäkra nettoinvesteringen i utländskadotterbolag genom lämpligt valutainstrument.Transaktionsexponeringen är begränsad då intäkteroch kostnader normalt är i samma valuta.TomträttsavgälderPandox har per 31 december 2005 totalt sexfastigheter som ägs genom tomträtt. Avgäldenför dessa beräknas för närvarande så att enkommun som normalt äger marken erhåller enbedömd skälig realränta på markens uppskattademarknadsvärde. Tomträttsavgälden löpervanligen på 10–20 år.KänslighetsanalysI tabellen nedan åskådliggörs hur Pandox resultatpåverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer.RESULTATPÅVERKAN 2005MkrFörändring hyresintäkterBeläggning +5 %-enheter +43,0Beläggning –5 %-enheter –39,7Genomsnittlig rumsintäkt +50 kr +29,0Genomsnittlig rumsintäkt –50 kr –27,6Övriga kommersiella lokaler +/–5 % 1) +/–3,8Förändring andra variablerRänteförändring under året +/–1 %-enhet +/– 11,7Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet 1) +/– 31,7Valutakursförändring +/–5 % +/– 1,8Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/– 5,21)Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentanamedan dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.PANDOX – Årsredovisning 2005 51

värdering och skatterHotellfastighetsbeståndets värdeVärdering av hotellfastigheter meddess specifika egenskaper kräverdjup kunskap om hotellmarknadenoch hotellverksamhet.KassaflödesvärderingPandox värderar kontinuerligt samtliga sinafastigheter enligt en värderingsmodell sombaseras på fastigheternas kassaflöde och somanpassats till de specifika egenskaperna somhotellfastigheter har.Beräkning av kassaflödet byggs upp underifrånmed utgångspunkt från en prognostiseradresultaträkning för operatören i respektive fastighet.Denna i sin tur bygger på antagandenom hur den underliggande hotellmarknadenbedöms kunna utvecklas i termer av beläggningoch snittpriser samt hur den specifikaoperatörens motsvarande nyckeltal utvecklas idenna marknad. Operatörens utfall och prognostillsammans med hyresavtalets utformningger underlag för att beräkna fastighetens hyresintäkter,vilket tillsammans med endriftskostnadsprognos ger fastighetens kassaflöde.Fastighetens värde beräknas sedan somnuvärdet för de kommande tio årens kassaflödemed tillägg av nuvärdet av fastigheternasrestvärde år tio.Värderingsmodellen bygger på följande antaganden.• Hyresförändringar under kalkylperioden skermed utgångspunkt från de individuella avtalensutformning och bakomliggande faktorer.• Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procentper år under kalkylperioden.• Driftskostnaderna antas öka i takt med inflationen.• Kalkylräntan har beräknats utifrån realräntamed tillägg för en riskpremie baserad påortsrisk, avtalsrisk och ägandeform.En intern värdering enligt denna metod avPandox 36 hotellfastigheter per december2005 ger ett värde på Pandox hotellfastighetsportföljvilket väsentligt överstiger det bokfördavärdet. I enlighet med Redovisningsrådets rekommendationnr 17 har avstämning skett avde enskilda fastigheternas återvinningsvärdemot det bokförda värdet, varvid inget behov avnedskrivning har konstaterats.Bolagets skattesituationPandoxkoncernens innehav av fastigheterredovisas bokföringsmässigtsom anläggningstillgångar. Fastigheternaskoncernmässigt bokfördavärden per 31 december 2005uppgick till 5 324,2 Mkr exklusiveinventarier, varav koncernmässigaövervärden 762,8 Mkr.Redovisning av uppskjuten skattPandox tillämpar Redovisningsrådets rekommendationom inkomstskatt (RR:9). Rekommendationeninnebär i korthet att både uppskjutnaskatteskulder och skattefordringar tasupp i redovisningen och att förändringar avdessa påverkar resultaträkningen som uppskjutenskatt.I Pandoxkoncernens balansräkning per31 december 2005 ingår en uppskjuten skatteskuldmed ett nettobelopp om 101,7 Mkr avseendeskillnaden mellan en uppskjuten skatteskuldpå 208,5 Mkr och en uppskjuten skattefordranpå 106,9 Mkr. Den uppskjutna skatteskuldenhänför sig i huvudsak till denberäknade uppskjutna skatten på skillnadenmellan fastigheternas koncernmässigt bokfördavärden och det skattemässiga restvärdet irespektive juridiska enhet. Skillnaden i värdehar uppstått som effekt av övervärde vid förvärvav fastighet i bolag, så kallade rena substansförvärv,samt skattemässiga avskrivningar somöverskrider de bokförda. Skattemässigt avdragför årlig avskrivning av fastigheterna har i regelskett med 3–5 procent av anskaffningskostnadenför byggnaden. Detta innebär att de skattemässigaavskrivningarna överstiger de bokföringsmässigaoch årligen ökar skillnaden mellandet bokförda och det skattemässiga värdetpå fastigheten. Den uppskjutna skatteskuldenavseende substansförvärv före 2004 har nuvärdeberäknatsutifrån respektive fastighets kortastebedömda innehavstid och motsvarar enskattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.Detta med utgångspunkt från Redovisningsrådetsregel för värdering av uppskjuten skatt vidså kallade rena substansförvärv, där hänsyn tillskatteeffekten tagits vid kalkylering av förvärvspriset.Från och med 2004 tillämpas principenatt ingen uppskjuten skatteskuld beräknas vidrena substansförvärv (asset acquisition). Denuppskjutna skatten avseende skillnaden i bokföringsmässigoch skattemässig avskrivningberäknas med utgångspunkt från gällandeskattesats.Den uppskjutna skattefordringen hänför sigi huvudsak till underskottsavdrag samt skattemässigaövervärden avseende kommanditbolag.Vid utgången av 2005 fanns underskottsavdragpå totalt 272 Mkr i de svenska bolagen.Eventuella uppskjutna skattefordringen värderasmed utgångspunkt från ett bedömt möjligtutnyttjande mot framtida skattemässiga vinsteroch beräknas enligt gällande skattesats. Motdenna bakgrund har inget värde på underskottsavdragi utländska bolag tagits upp vid utgångenav 2005.52 PANDOX – Årsredovisning 2005

Definitioner av nyckeltalFastighetsrelaterade nyckeltalDirektavkastning 1Justerat driftsöverskott i relation till bokförtvärde på fastigheter och hotellinventarier vidårets slut. Bokfört värde på hotellinventarieringår i nämnaren beroende på att inventariehyraningår i täljaren.Direktavkastning 2Justerat driftsöverskott inklusive fastighetsrelateradadministration i förhållande till fastigheternasbokförda värde.DriftsöverskottFörvaltningsintäkter minus drifts- och underhållskostnader,fastighetsskatt, tomträttsavgäldoch övriga fastighetskostnader.Fastighetsrelaterad administrationDen del av totala administrationskostnadensom är direkt knuten till fastigheternas förvaltningoch utveckling. Övriga administrationskostnaderavser central administration ochkostnader för upprätthållande av bolagetsmarknadsnotering.Finansiella nyckeltalAvkastning på eget kapitalResultat efter finansnetto och betald skatti förhållande till genomsnittligt eget kapital.Avkastning på totalt kapitalResultat efter finansnetto plus finansiella kostnader,i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.RäntetäckningsgradResultat efter finansnetto exklusive engångspostermed återläggning av räntekostnader,dividerat med räntekostnader.SoliditetEget kapital vid årets slut i förhållande tillbalansomslutningen.Hotellmarknadsrelaterade nyckeltalBelagda rumAntal sålda rumsnätter under given tidsperiodsom normalt är ett år.Tillgängliga rumTillgänglig rumskapacitet under given tidsperiodsom normalt är ett år.BeläggningsprocentAntalet belagda rum dividerat med antalet tillgängligarum.Genomsnittligt rumsprisTotala intäkten för sålda rum genom antalet belagdarum.RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligtrum)Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalettillgängliga rum.MarknadspenetrationDet enskilda hotellets beläggning i relation tillmarknadens genomsnitt.Justerat driftsöverskottDriftsöverskott justerat för under året sålda ochköpta fastigheter.GOPNettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning,hyra, finansnetto och skatt.Totala förvaltningsintäkterSumman av hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter.PANDOX – Årsredovisning 2005 53

tioårsöversiktKoncernresultaträkningar i sammandragMkr 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005FastighetsverksamhetHyresintäkter 123,8 140,6 218,5 254,0 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8Övriga fastighetsintäkter 12,4 11,6 16,1 18,0 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2Totala förvaltningsintäkter 4) 136,2 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0Fastighetskostnader –30,5 –31,5 –47,8 –54,2 –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8Driftsöverskott 105,7 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2Avskrivningar 1), 2) –23,9 –26,0 –36,0 –40,3 –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2Resultat fastighetsverksamhet 81,8 94,7 150,8 177,5 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0OperatörsverksamhetRörelseintäkter 29,0 41,5 18,5 – 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2Rörelsekostnader 1) –29,8 –42,2 –18,7 – –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4Resultat operatörsverksamhet 4) –0,8 –0,7 –0,2 – 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8Bruttoresultat 81,0 94,0 150,6 177,5 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8Administrativa kostnader 1) –15,3 –17,2 –19,2 –21,6 –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5Intäkter/kostnaderav engångskaraktär 0,9 1,0 1,4 5,3 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4Rörelseresultat 66,6 77,8 132,8 161,2 335,8 397,3 402,0 374,7 377,0 804,7Finanskostnad av engångskaraktär – – – – – – – – –56,1 –Finansnetto för löpande verksamhet –69,0 –50,3 –71,3 –77,5 –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4Resultat efter finansiella poster –2,4 27,5 61,5 83,7 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3Uppskjuten skatt 3) 0,2 –0,3 – – –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8Betald skatt – – – –0,3 –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8Förvärvat resultat – – – – – – – – – –Årets resultat –2,2 27,2 61,5 83,4 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,31)Planenlig avskrivning av byggnad sker fr.o.m. 2000 med 1 procent och uppgick för 2005 till 78,2 Mkr. Avskrivningar i administration och operatörsverksamheten uppgick 2005 till 0,3 resp. 0,0 Mkr(2004 0,3 resp. 0,0 Mkr, 2003 0,5 resp. 0,0 Mkr, 2002 0,4 resp. 0,0 Mkr, 2001 till 0,5 resp. 0,0 Mkr, 2000 till 0,6 resp. 0,0 Mkr, 1999 0,7 resp. 0,0 Mkr, 1998 0,5 resp. 0,2 Mkr, 1997 0,4 resp.0,1 Mkr och 1996 0,5 resp. 0,3 Mkr).2)Vid 1,0 procents avskrivning skulle avskrivningen för år 1999 uppgå till 29,4 Mkr (1998 26,5 Mkr, 1997 19,6 Mkr och 1996 18,3 Mkr).3)Bolaget tillämpar fr.o.m. år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta.4)2004 års utfall har justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 Mkr.54 PANDOX – Årsredovisning 2005

Koncernbalansräkningar i sammandragMkr, per 31 december 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005TillgångarFastigheter inklusivehotellinventarier 1 239,5 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5Övriga anläggningstillgångar 18,5 17,3 16,5 14,5 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7Omsättningstillgångar 25,3 23,7 14,6 17,9 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7Likvida medel 43,7 14,4 82,9 3,9 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4Summa tillgångar 1 327,0 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3Skulder och eget kapitalEget kapital 555,7 582,9 830,1 883,6 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7Uppskjuten skatteskuld – – – – 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5Räntebärande skulder 703,7 1 078,3 1 281,8 1 463,6 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3Icke räntebärande skulder 67,6 268,5 87,3 82,8 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8Summa skulderoch eget kapital 1 327,0 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3NyckeltalFastighetsrelaterade nyckeltalFastigheternas bokförda värdeinklusive hotellinventarier, Mkr 1 239,5 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5Totala förvaltningsintäkter, Mkr 136,2 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0Driftsöverskott, Mkr 105,7 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2Justerat driftsöverskott, Mkr 1) 104,6 169,1 194,6 229,2 459,4 484,3 472,7 464,1 474,2 433,3Direktavkastning 1, % 2) 8,4 9,0 9,3 9,6 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5Direktavkastning 2, % 7,9 8,6 8,9 9,2 9,3 9,3 9,2 9,0 8,8 8,2Finansiella nyckeltalRäntetäckningsgrad, ggr 1,0 1,5 1,8 2,0 2,2 2,2 2,3 2,3 2,6 2,6 3)Avkastning på totalt kapital, % 5,1 5,9 6,6 7,0 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2Avkastning på eget kapital, % neg 4,8 7,6 9,7 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8Soliditet, % 41,9 30,2 37,7 36,4 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3Kassaflöde frånlöpande verksamhet, Mkr 21,3 53,0 96,8 119,1 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4Investeringar exklusive förvärv, Mkr 27,3 11,2 22,6 28,6 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1Förvärvskostnad fastighet, Mkr – 667,0 260,0 331,0 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,31)Till följd av försäljningen av 12 hotellfastigheter under 2005.2)Direktavkastning baserad på fastigheternas bokförda värden justerat för de två nyförvärvade fastigheterna som ej belastats med hyra under 2005.3)Exklusive engångsintäkt till följd av fastighetsförsäljningar.PANDOX – Årsredovisning 2005 55

kvartalsdataKvartalsdata 2004–2005Resultaträkningar i sammandrag2004 2005Mkr Q1 Q2 Q3 Q 4 Q1 Q2 Q3 Q 4Totala förvaltningsintäkter 143,7 152,3 147,6 153,0 140,5 157,5 135,5 140,5Driftsöverskott 116,7 124,0 121,1 116,1 113,4 128,2 113,9 114,6Resultat fastighetsverksamhet 98,6 106,5 103,7 98,8 93,9 108,1 95,9 94,4Resultat operatörsverksamhet –0,6 4,4 0,0 4,9 1,3 6,1 0,9 2,5Rörelseresultat 88,7 101,5 94,3 92,5 85,4 104,2 528,8 86,2Finansnetto –40,5 –76,4 –34,7 –52,9 –33,4 –35,7 –35,4 –33,0Resultat efter finansiella poster 48,3 25,1 59,5 39,6 52,0 68,5 493,4 53,2Resultat efter skatt 37,6 21,2 46,2 19,7 41,4 54,5 494,7 97,6balansräkningar i sammandrag2004 2005Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 decTillgångarFastigheter inklusive hotellinventarier 5 315,2 5 292,0 5 281,9 5 262,8 5 573,3 5 665,9 5 281,9 5 477,5Övriga anläggningstillgångar 7,1 7,1 7,1 6,9 6,4 6,4 7,1 113,7Omsättningstillgångar 46,7 59,6 64,8 58,6 62,1 86,9 64,8 201,7Likvida medel 182,6 136,1 90,6 58,0 202,6 131,9 90,6 236,4Summa tillgångar 5 551,6 5 494,8 5 444,4 5 386,3 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3Eget kapital och skulderEget kapital 1 954,9 1 979,9 2 017,2 1 923,0 1 963,9 1 899,7 2 017,2 2 307,7Uppskjuten skatteskuld 146,5 150,6 164,0 184,3 195,0 209,0 164,0 208,5Räntebärande skulder 3 218,3 3 143,1 3 039,1 3 080,4 3 462,8 3 546,7 3 039,1 3 165,3Icke räntebärande skulder 231,9 221,2 224,1 198,5 222,7 235,7 224,1 347,8Summa skulder och eget kapital 5 551,6 5 494,8 5 444,4 5 386,3 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3Fastighetsrelaterade nyckeltal2004 2005Q1 Q2 Q3 Q 4 Q1 Q2 Q3 Q 4Direktavkastning 1, % 9,3 9,1 9,1 9,1 8,7 8,5 8,5 8,5Finansiella nyckeltal2004 2005Q1 Q2 Q3 Q 4 Q1 Q2 Q3 Q 4Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 2,5 2,6 2,5 2,8 2,7 2,6Avkastning på totalt kapital, % 6,9 7,2 7,2 7,0 6,6 6,7 6,4 14,2Avkastning på eget kapital, % 10,9 11,0 10,8 12,0 11,9 11,6 10,6 32,5Soliditet, % 35,2 36,0 37,1 35,7 33,6 32,2 40,1 38,3Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 66,5 80,4 77,0 75,0 71,5 16,2 141,5 72,2Investeringar exkl. förvärv, Mkr 16,3 30,5 5,9 17,8 38,3 47,4 36,9 42,5Förvärv av fastighet, Mkr – – – – 277,0 – – 384,356 PANDOX – Årsredovisning 2005

Räkenskaper 2005Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2005 uppgick till 574,0 Mkr(592,9). För jämförbara enheter var ökningen 2,3 procentjämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning föråret uppgick till 778,6 Mkr (762,8).Försäljningar i SverigePer den 1 juli genomförde Pandox försäljning av 12 svenskahotellfastigheter till ett pris av 1,1 miljarder kronor. Reavinstenefter skatt vid avyttringen blev drygt 450 Mkr. I det löpanderesultatet för 2005 ingår de försålda fastigheterna med 6månader.ResultatResultatet före skatt för 2005, exklusive engångsposter, uppgicktill 222,9 Mkr (228,6). Resultatet efter skatt, inklusiveintäkter av engångskaraktär, uppgick till 688,3 Mkr (124,7).KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusiveengångsposter, uppgick till 301,4 Mkr (298,9).PANDOX – Årsredovisning 2005 57

efterfrågan påverkats positivt av uttagningarnatill America’s Cup i augusti, dock är den underliggandetillväxten på en stabil men låg nivå.Pandox portfölj visar fortsatt styrkaPandox Stockholmshotell har haft en mycketbra efterfrågan och sammantaget presterarhotellen bättre än marknaden. Scandic Parkökar mest bland annat som en följd av att konkurrerandehotell har renoverats och kapacitethar tagits bort från marknaden.Renoveringen på Elite Park Avenue iGöteborg fortgår enligt planer och då delar avhotellet har varit stängt under året har detta haften negativ påverkan på kapaciteten. ScandicCrown presterar i linje med marknaden.Pandox hotell i Malmö har utvecklas bättreän marknaden och har fått en skjuts av uttagningstävlingarnatill America’s Cup. PandoxKöpenhamnshotell presterar bra i en starkmarknad. Bremen har haft en relativt god utvecklingi nivå med marknaden medan Pandoxhotell i Lübeck har presterat något sämre änmarknaden. Marknaden i Dortmund inklusivePandox Hilton-hotell tappar i RevPAR jämförtmed föregående år.Hilton London Docklands har i en konkurrensutsattmarknad med bland annat storandel ny kapacitet konkurrerat väl och marginellttappat marknadsandelar till de nybyggdahotellen. Pandox hotell i Antwerpen följer marknadensom är i princip oförändrad jämfört medföregående år.Pandox delmarknad i Bryssel ökade med3,5 procent under året. Crowne Plaza fortsätterta marknadsandelar trots att hotellet genomgåromfattande renoveringar men också på grundav ett bra sälj- och marknadsföringsarbete.Pandox två övriga hotell har utvecklats någotsämre än marknaden. Radisson SAS Hotel iBasel har utvecklats bättre än marknaden hittillsi år där framför allt beläggningen ökar.Intäkter och driftsöverskott– FastighetsverksamhetFörvaltningsintäkterna för året uppgick till574,0 Mkr (592,9). För jämförbara enheter varförädlingstakten i portföljen +2,3 procent trotsatt två stora renoveringsprojekt reducerar kaparäkenskaperFörvaltningsberättelseStyrelsen och verkställande direktörenför Pandox AB, org. nr556030-7885, får härmed avgeårsredovisning och koncernredovisningför verksamhetsåret 2005.Verksamhet och strategiPandox är ett av norra Europas ledande renodladehotellfastighetsbolag. Bolaget har specialistkompetensinom hotellmarknad, hotellverksamhet,hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling.Via ett aktivt ägande där välutvecklade,strategiska planer för varje hotell tas fram skapasgoda förutsättningar för utveckling av stabilakassaflöden och därmed värdetillväxt förbolagets ägare.Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter– hotellfastigheter. Fokuseringen stärksgenom ett prioriterat marknadssegment.Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige,större orter i Europa samt i utvecklingsregioneri östra Europa.Hotellfastigheterna ska vara centralt belägnai naturliga, starka hotellägen som city,flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöraövre mellanpris- och högprissegmenten ochvara inriktade mot affärsresenärer och turister.De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförsav hotellmarknadens starkaste aktörersom via välkända varunamn eller dynamiskaoberoende distributionskanaler skaparstarka marknadspositioner och därmed stabilaintäkter.Intäkterna skapas genom bland annat rörligahyresavtal som är relaterade till operatörernasomsättning och resultat, eller genom managementavtaldär Pandox ger annan part iuppdrag att sköta verksamheten eller genomoperativ verksamhet som drivs i egen regi.Pandox medverkar oavsett driftsform via ett aktivtägande till att öka de totala kassaflödenaoch reducera riskerna.Bolaget äger vid årsskiftet 36 hotellfastigheter,varav ett asset managementuppdrag ochfem operativa verksamheter. Pandox äger ochutvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Belgien,Tyskland, Schweiz, Storbritannien och påBahamas.RedovisningsprinciperPandox tillämpar i sin redovisning årsredovisningslagenoch god redovisningssed samt ominte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar.Som onoterat bolag omfattas intePandox av kravet på redovisning enligt IFRS.ÄgarsituationPandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av denorska bolagen Eiendomsspar AS och SundtAS genom sitt helägda svenska bolag APESHolding AB.Tillväxten i USA fortsätterDen amerikanska marknaden hade ett historisktbra år 2005. Beläggningen uppgick till64,5 procent, vilket är en ökning om 2,9 procentmot föregående år. De genomsnittligarumspriserna steg med 5,3 procent till 90,84dollar och den genomsnittliga intäkten per rumsteg totalt med 8,4 procent. Osäkerhet införobalansen i den amerikanska ekonomin medett växande budgetunderskott kvarstår dock.Tecken på förbättring i EuropaI Europa har både beläggning och priser generelltutvecklats positivt under året med Rev PAR4,6 procent över föregående år. I London drevstillväxten av stigande snittpriser medan beläggningenhar påverkats något negativt i efterdyningarnaav terrorattackerna i somras. Sammantagetökade RevPAR med cirka 2 procent iLondon. Även marknaden i Bryssel utveckladesbättre än föregående år med en ökning på3,5 procent. Utöver Berlin som hade en minskningmed cirka 2 procent till följd av överkapacitetsyns en positiv trend i alla större marknaderdär bland annat Paris ökade med 7 procent iRevPAR.Den svenska marknaden karaktäriserasav en stabil tillväxttakt. Större orter utvecklasnågot bättre än riket i genomsnitt. Beläggningenhar ökat stabilt medan de tidigare sjunkandepriserna börjat öka något. Stockholmligger i en stabil förbättringsfas där Stockholmcity och det femstjärniga segmentet leder utvecklingen.Göteborg kommun stiger mednästan 6 procent i RevPAR främst drivet avförbättrad beläggning. I Malmö kommun har58 PANDOX – Årsredovisning 2005

citeten i portföljen. I övrigt har den förbättradehotellmarknaden i framför allt Stockholm ochKöpenhamn gett en god tillväxt i intäkterna.Fastighetskostnaderna exklusive avskrivningarsjönk till 103,8 Mkr (118,7) vilket huvudsakligenär ett resultat av försäljningen av de 12svenska hotellfastigheterna.Driftsöverskottet uppgick till 470,2 Mkr(474,2). För jämförbara enheter har driftsnettotdock förbättrats med 2,7 procent jämfört medsamma period föregående år. Justerad direktavkastningföre administrativa kostnader uppgickför perioden till 8,5 procent (8,6).Intäkter och resultat – OperatörsverksamhetIntäkterna från operatörsverksamheten avserverksamheten i Hilton Brussels City som drivsgenom ett managementavtal med Hilton samtde tre verksamheter som drivs i Pandox egenregi, Crowne Plaza Brussels, Radisson SASHotel Östersund och Mora Hotell. Dessutomingår intäkter med 15,8 Mkr från de nya operatörsverksamheternaRoyal Crown och Hotel 27.Totala intäkterna från operatörsverksamhetenför året uppgick till 250,2 Mkr (216,8).Resultatet minskade med 1,6 Mkr till 10,8 Mkr(12,4) vilket uteslutande förklaras av uppstartskostnaderi de nyförvärvade verksamheterna.ResultatKoncernens resultat före skatt och exklusiveengångsposter för 2005 uppgick till 222,9 Mkr(228,6). Resultatminskningen beror på att bolagetsålde 12 hotellfastigheter per den 1 juli2005. Resultatet efter skatt inklusive försäljningenav de 12 svenska fastigheterna uppgicktill 688,3 Mkr.Finansiering och kassaflödeFinansnettot för den löpande verksamheten förperioden januari till december 2005 uppgick till–137,4 Mkr (–148,4). Koncernens räntebärandeskulder uppgick den 31 december 2005till 3 165,3 Mkr (3 080,4). Låneportföljen haren spridd förfallostruktur med en genomsnittligräntebindningstid på 3,8 år. Den genomsnittligalåneräntan uppgick 31 december till 4,1procent (4,1). Finansieringen av det svenskabeståndet har skett i svenska kronor och det utländskabeståndet i allt väsentligt finansieras irespektive lokal valuta. Disponibla likvida medelinklusive outnyttjad checkkredit och kreditfaciliteterpå sammanlagt 756 Mkr uppgick till992,0 Mkr (523,0). Kassaflöde före förändringav rörelsekapital, investeringar och exklusiveengångsposter och skatt förbättrades med 2,5Mkr och uppgick till 301,4 Mkr (298,9).InvesteringarPandoxkoncernens investeringar uppgickunder året till 165,1 Mkr (70,5). Investeringarnaavsåg i huvudsak de omfattande renoveringsprojekteni Elite Park Avenue i Göteborgoch Crowne Plaza i Bryssel samt produktförbättringari ett antal andra fastigheter. Hotellfastigheternasbokförda värde inklusive hotellinventarieruppgick till 5 477,5 Mkr (5 262,8).I februari 2005 förvärvade Pandox hotellfastighetenRadisson SAS Basel med 205 rum till ettförvärvspris av 45 MCHF. Ekonomiskt tillträddesfastigheten per 1 januari 2005.Under det sista kvartalet har hotellfastigheternaRoyal Crown i Bryssel med 315 rum ochHotel 27 i Köpenhamn med 203 rum förvärvatstill en sammanlagd förvärvskostnad om cirka380 Mkr.Asset managementPandox har ett asset management uppdragsedan januari 2005 att bistå ägaren Sundt ASsamt ledningen på Hotel Pelican Bay på GrandBahama Island att utveckla verksamheten. Hotelletsom har 186 rum har haft en positiv utvecklingoch den nyrekryterade ledningen harfokuserat på att implementera rutiner och standardssamt ta fram underlag för en strategiskplanering.PersonalDen centrala administrationen uppgick per den31 december till 14 personer. Uppgifter ommedeltal anställda samt löner och ersättningarlämnas i not 16.Styrelsens arbete under 2005Pandox styrelse har sedan ordinarie bolagsstämma2005 bestått av sex ledamöter. Under2005 har styrelsen hållit ett konstituerandesammanträde och fyra ordinarie sammanträdeni enlighet med en årlig föredragningsplans.Vid mötena har extern och intern rapporteringav resultat och ställning samt affärsfrågor behandlats.Andra viktiga frågor som behandlasårligen är marknadsfrågor, strategifrågor, finansfrågoroch budget. Utöver ordinarie sammanträdenhar under året hållits två extra sammanträdenför att behandla affärsfrågor.ModerbolagetFastighetsverksamheten i koncernens fastighetsägandebolag administreras genom personalanställd i moderbolaget, Pandox AB. Kostnadenför dessa tjänster har fakturerats på dotterbolagen.Faktureringen under 2005 uppgicktill 30,8 Mkr (31,7). Årets resultat efter skattuppgick till 609,6 Mkr (0,1).Utsikter för 2006Omvärlden fortsätter att uppvisa en god tillväxtoch hög aktivitetsnivå, vilket är det enskilt viktigasteskälet till att efterfrågan i hotellbranschenförblir bra. Tillsammans med ett relativt sätt lågtkapacitetstillskott skapas goda förutsättningarför 2006. I denna positiva bild har Pandox möjligheteratt fortsätta utvecklas bättre än marknaden.Bolagets förvärv som genomförts under2005, genomförda utvecklingsprojekt samt nyaavtal gör att bolagets resultat och kassaflödenkommer, för jämförbara enheter, att bli bättreunder 2006 jämfört med föregående år.PANDOX – Årsredovisning 2005 59

äkenskaperResultaträkningKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004FastighetsverksamhetHyresintäkter 1) not 2,3 548,8 562,7 – –Övriga fastighetsintäkter 1) 25,2 30,2 – –Totala förvaltningsintäkter 574,0 592,9 – –Fastighetskostnader –103,8 –118,7 – –Driftsöverskott 470,2 474,2 – –Avskrivningar enligt plan not 4 –78,2 –70,3 – –Resultat fastighetsverksamhet 392,0 403,9 – –OperatörsverksamhetRörelseintäkter 250,2 216,8 – –Rörelsekostnader 1) –239,4 –204,4 – –Rörelseresultat operatörsverksamhet not 2, 16 10,8 12,4 – –Bruttoresultat 402,8 416,3 – –Administrativa kostnader not 4, 15, 16 –42,5 –39,3 –42,1 –37,9Intäkter/kostnader av engångskaraktär – – – –Övriga intäkter – – 30,8 31,7Rörelseresultat 360,3 377,0 –11,3 –6,2Ränteintäkter not 7 6,8 3,2 67,7 93,2Räntekostnader –139,8 –146,9 –114,4 –109,0Aktieägartillskott – – – –Utdelning aktier i dotterbolag – – 700,0 –Utdelning via koncernbidrag – – – 77,6Finanskostnad av engångskaraktär not 6 – –56,1 – –56,1Övriga finansiella intäkter och kostnader –4,4 –4,7 –20,2 1,2Intäkt av engångskaraktär not 5 444,4 – 5,8 –Finansnetto 307,0 –204,5 638,9 6,9Avsättning periodiseringsfond – – – –0,3Aktieägartillskott – – –38,0 –Resultat före skatt 667,3 172,5 589,6 0,4Skatt not 8 –15,8 –0,2 – –0,3Uppskjuten skatt not 8 36,8 –47,6 20,0 –ÅRETS RESULTAT 688,3 124,7 609,6 0,1Specifikation extern omsättningFörvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 574,0 592,9Därav interna hyror –45,6 –46,9Rörelseintäkter operatörsverksamhet 250,2 216,8Summa extern omsättning 778,6 762,81)För jämförbarhet med årets utfall har 2004 års utfall justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 miljoner kronor.60 PANDOX – Årsredovisning 2005

Kommentarer till resultaträkningenHyresintäkterHyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,inventariehyra för hotellinventarier samt lokalhyraför resterande kommersiella ytor. Hyresintäkternaför 2005 minskade i förhållande till föregåendeår och uppgick till 548,8 Mkr(562,7).Övriga fastighetsintäkterÖvriga fastighetsintäkter avser utdebiteradekostnader för framför allt värme, el och fastighetsskatt.FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTERMkr 2005 2004Ersättning för driftskostnader 9,2 10,2Vidaredebiterad fastighetsskatt 16,0 20,0Totalt 25,2 30,2Förändringen mellan åren är en effekt avförsäljningen av 12 fastigheter under året.FastighetskostnaderDriftskostnaderDriftskostnader är sådana kostnader som ärdirekt hänförliga till driften av fastigheternasåsom till exempel kostnader för värme, vatten,el och fastighetsskötsel. Kostnaderna bruttoredovisas,det vill säga den del av kostnadernasom vidaredebiteras till hyresgästerna redovisassom intäkt under övriga fastighetsintäkteroch hela kostnaden redovisas bland kostnaderna.UnderhållskostnaderUnderhållskostnader är kostnader för attvidmakthålla byggnadernas och byggnadsinventariernasstandard. Pandox hyresavtal äri flertalet fall konstruerade så att hyresgästerna,det vill säga hotelloperatörerna, svarar för störredelen av det inre underhållet av hotellfastigheterna.TomträttsavgäldTotalt 6 av Pandox fastigheter innehas medtomträtt. Villkor och löptider för samtliga följergängse marknadsvillkor.FastighetsskattFör Pandox svenska hotellfastigheter utgår fastighetsskattmed 1,0 procent på taxeringsvärdet.De utländska fastigheterna har varierandeprocentsatser och beräkningsgrunder.Övriga kostnaderInnefattar bland annat kostnader för juridiskkonsultation i hyresfrågor, försäkringspremieroch hyreskostnader för externa ytor.FÖRDELNING FASTIGHETSkostnaderMkr 2005 2004Driftskostnader 18,9 26,4Underhållskostnader 29,5 36,7Tomträttsavgäld 7,0 8,0Fastighetsskatt 41,1 40,0Övriga kostnader 7,3 7,6Totalt 103,8 118,7Minskningen av fastighetskostnaderna är ettresultat av försäljningen av 12 hotellfastigheterunder året.DriftsöverskottDriftsöverskottet för 2005 uppgick till 470,2Mkr, vilket är en minskning med 4,0 Mkr. Justeraddirektavkastning exklusive administrativakostnader uppgick till 8,5 procent (8,6).OperatörsverksamhetenDen hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastasredovisningsmässigt med en internhyra.Internhyran är kopplad till operatörsbolagensomsättning och baseras på vad som bedömsvara marknadsmässiga villkor. Internhyrankostnadsförs i hotellrörelsen och intäktsförsi fastighetsförvaltningen. Under 2005 harPandox bedrivit operatörsverksamhet i HiltonBrussels City via ett managementavtal medHilton och egen operatörsverksamhet i CrownePlaza Brussels City Centre, Mora Hotell ochRadisson SAS Hotel, Östersund. De förvärvadeoperatörsverksamheterna i Royal Crown iBryssel och Hotel 27 i Köpenhamn har intebelastats med internhyra under 2005.Administrativa kostnaderDe administrativa kostnaderna avser centraladministration samt utländsk hotellfastighetsadministration.Samtlig personal inom centraladministration är placerad vid kontoret i Stockholm.Ersättning till personal och revisorerframgår av not 15 och 16.Finanskostnad av engångskaraktärAvser förtidsinlösen av ränteswapar.PANDOX – Årsredovisning 2005 61

äkenskaperBalansräkningKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004TILLGÅNGARAnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarFastigheter not 9 5 324,1 5 163,9 – –Inventarier not 10 153,9 99,4 0,5 0,55 478,0 5 263,3 0,5 0,5Finansiella anläggningstillgångarAktier och andelar i dotterbolag not 11 – – 2 482,7 1 967,4Fordringar koncernbolag – – 2 548,0 2 882,6Övriga långfristiga fordringar 6,3 6,4 48,2 4,86,3 6,4 5 079,4 4 854,8Uppskjuten skattefordran 106,9 – – –Summa anläggningstillgångar 5 591,2 5 269,7 5 079,4 4 855,3OmsättningstillgångarVarulager 1,6 0,7 – –Kundfordringar 11,5 13,0 – –Skattefordran – 2,4 – –Övriga fordringar 85,2 26,5 3,8 1,4Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 55,7 16,0 2,2 1,5Övriga aktier & andelar 47,8 – – –Kassa och bank 236,4 58,0 161,7 22,3Summa omsättningstillgångar 438,1 116,6 167,6 25,2SUMMA TILLGÅNGAR 6 029,3 5 386,3 5 247,1 4 880,5Kommentarer till balansräkningenFastigheter och inventarierUnder året har tre hotellfastigheter förvärvatsoch tolv avyttrats. Avskrivningarna avseendefastigheterna uppgick till 78,2 Mkr (70,3) ochårets investeringar till 165,1 Mkr (70,5). Inventariernasbokförda värde inklusive hotellinventarieruppgick till 153,9 Mkr (99,4), avskrivningarnatill 16,6 Mkr (10,8) och investeringarnatill 40,0 Mkr (31,2).Huvuddelen av det bokförda värdet påinventarier, 153,9 Mkr, avser hotellinventariervilka brukas av hotelloperatören. I vissa fallingår dessa som en ospecificerad del av hyran,i andra fall som en separat inventariehyra. Dådessa intäkter ingår i hyresintäkterna inkluderarPandox värdet av dessa inventarier i detfastighetsvärde som används för att beräknafastigheternas direktavkastning. Fastigheternasbokförda värde inklusive hotellinventarier uppgickvid årets slut till 5 477,5 Mkr. Övriga inventarierutgörs av inventarier inom administrationpå 0,5 Mkr.Övriga långfristiga fordringarAvser långfristig reversfordran samt pantsattdeposition.VarulagerAvser lager av förbrukningsvaror i operatörsverksamheterna.KundfordringarPandox kundfordringar utgörs normalt till sinhelhet av hyresfordringar. Då hyran generelltbetalas kvartals- eller månadsvis i förskott bestårutestående belopp vid årsskiftet i huvudsakav upplupna omsättnings- och resultathyror.Övriga fordringarKortfristiga fordringar avser exempelvis kostnadersom ska vidaredebiteras på extern part.Förutbetalda kostnaderoch upplupna intäkterInnefattar i huvudsak förutbetalda kostnaderför nästa år som försäkringspremier och hyror.62 PANDOX – Årsredovisning 2005

KoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapitalBundet eget kapitalAktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5Bundna reserver 848,5 842,1 830,0 830,01 222,0 1 215,6 1 203,5 1 203,5Fritt eget kapitalFria reserver 397,4 582,7 64,6 286,9Årets resultat 688,3 124,7 609,6 0,11 085,7 707,4 674,2 287,0Summa eget kapital 2 307,7 1 923,0 1 877,7 1 490,5Obeskattade reserverPeriodiseringsfond 2004 – – 0,3 0,3– – 0,3 0,3SkulderSkulder till kreditinstitut not 12 3 165,3 3 080,4 2 360,2 2 801,5Leverantörsskulder 66,5 47,3 19,6 26,7Skulder koncernföretag – – 959,7 541,6Uppskjuten skatteskuld not 8 208,5 184,3 – –Skatteskulder 0,6 0,3 0,3 0,3Övriga skulder 104,0 18,3 0,8 1,6Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 13 176,7 132,7 28,5 18,0Summa skulder 3 721,6 3 463,3 3 369,3 3 389,7SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 029,3 5 386,3 5 247,1 4 880,5Ställda säkerheter not 14 3 508,4 3 654,4 6,2 –Ansvarsförbindelser not 14 – – 685,6 91,4Kassa och bankPandoxkoncernens likviditet hanteras i huvudsakav moderbolaget genom centralkontostrukturi bank där likviditeten samlas på ett gemensamträntebärande konto. Likviditetsöverskottkan även placeras som tidsbunden inlåning ibank. I tillägg till detta har Pandox en icke utnyttjadcheckräkningskredit på 100 Mkr ochkreditfaciliteter på totalt 656 Mkr.Bundna reserver moderbolagetJustering av ingående balans har skett avseendeej utnyttjade optioner.Skulder till kreditinstitutPandox totala räntebärande skuld den 31 december2005 uppgick till 3 165,3 Mkr fördelatpå tio kreditgivare och fem valutor. Finansieringenär i huvudsak upptagen under långfristigakreditavtal varför huvuddelen av skulden kanbetraktas som långfristig. Räntebindningmässigtär 1 171,1 Mkr bundet med en löptid underett år. Se avsnittet Finansiell översikt sid. 48.Uppskjuten skatteskuld2004 nettoredovisades den uppskjutna skattensom uppskjuten skatteskuld vilken utgjordesav en uppskjuten skattefordran på 51,0 Mkroch en uppskjuten skatteskuld om 235,3 Mkr.2005 års uppskjutna skatter är bruttoredovisade.I avsnittet Pandox skattesituation påsid. 52 lämnas en detaljerad beskrivning.Upplupna kostnaderoch förutbetalda intäkterBeloppet avser i huvudsak upplupna räntekostnadersamt förutbetalda hyror.Ställda säkerheterAvser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilkapantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.AnsvarsförbindelserModerbolagets ansvarsförbindelser avsergarantier till banker avseende dotterbolagslåneskulder.PANDOX – Årsredovisning 2005 63

äkenskaperFörändringar i eget kapitalMkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat TotaltKoncernen 2004Ingående balans 373,5 838,0 531,1 176,6 1 919,2Vinstdisposition – – 176,6 –176,6 0,0Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital – 4,1 –4,1 – 0,0Utdelning – – –112,1 – –112,1Omräkningsdifferenser inkl. skatteeffekt – – –8,8 – –8,8Årets resultat – – – 124,7 124,7373,5 842,1 582,7 124,7 1 923,0Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat TotaltKoncernen 2005Ingående balans 373,5 842,1 582,7 124,7 1 923,0Vinstdisposition – – 124,7 –124,7 0,0Utdelning – – –273,9 – –273,9Koncernbidrag – – –44,7 – –44,7Omräkningsdifferenser inkl. skatteeffekt – 6,4 8,6 – 15,0Årets resultat – – – 688,3 688,3373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat TotaltModerbolaget 2004Ingående balans 373,5 620,0 210,0 312,8 86,2 1 602,5Vinstdisposition – – – 86,2 –86,2 0,0Utdelning – – – –112,1 – –112,1Årets resultat – – – – 0,1 0,1373,5 620,0 210,0 286,9 0,1 1 490,5Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat TotaltModerbolaget 2005Ingående balans 373,5 620,0 210,0 286,9 0,1 1 490,5Vinstdisposition – – – 0,1 –0,1 0,0Utdelning – – – –273,9 – –273,9Koncernbidrag – – – 51,5 – 51,5Årets resultat – – – – 609,6 609,6373,5 620,0 210,0 64,6 609,6 1 877,7Omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på –10,9 (–0,9) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. Antalet aktier uppgick per 31 december 2005 till 24 900 000med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.64 PANDOX – Årsredovisning 2005

KassaflödesanalysKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004Löpande verksamhetResultat före finansiella poster 360,3 377,0 –11,2 –6,2Avskrivning 78,5 70,6 0,3 0,3Realisationsresultat på sålda anläggningstillgångar 444,4 – 5,8 –Ränteintäkter 6,8 3,3 67,7 95,5Räntekostnader och övriga finansiella kostnader 1) –186,6 –212,1 –134,7 –166,2Betald skatt –15,8 –0,2 0,0 –0,3Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 687,6 238,6 –72,1 –76,9Förändring av rörelsekapitalÖkning/minskning (±) av rörelsefordringar –95,3 –29,9 –3,0 –0,5Ökning/minskning (±) av rörelseskulder 99,2 33,7 923,5 –445,5Summa förändring av rörelsekapital 3,9 3,8 920,5 –446,0Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 691,5 242,4 848,4 –522,9InvesteringsverksamhetInvestering i aktier och andelar –65,5 – –598,7 –4,3Investeringar i fastigheter och inventarier –165,1 –70,5 –0,3 –0,1Förvärv av fastigheter och inventarier –661,2 – – –Försäljning av anläggningstillgångar 609,1 – 1,9 –Summa investeringar –282,7 –70,5 –597,1 –4,4Kassaflöde efter investeringar 408,8 171,9 251,3 –527,3FinansieringsverksamhetFörändring av finansiella anläggningstillgångar – –7,9 –168,2 –792,8Förändring av räntebärande lån 44,9 –131,4 –441,3 1 287,9Utdelning –273,9 –112,1 497,6 –112,1Utdelning via koncernbidrag – – – 77,6Kassaflöde från finansieringsverksamhet –229,0 –251,4 –111,9 460,6Förändring av likvida medel 179,8 –79,5 139,4 –66,7Likvida medel vid årets början 58,0 137,5 22,3 89,0Kursdifferens i likvida medel –1,4 – – –Likvida medel vid årets slut 236,4 58,0 161,7 22,3Förändring likvida medel 179,8 –79,5 139,4 –66,71)2004 års siffror inkluderar en engångskostnad för förtida stängning av swapar på 57,8.Kommentarer till kassaflödesanalysenJusterat för en engångsintäkt om 444,4 Mkr uppgår kassaflödet från den löpande verksamhetentill 301,4 Mkr (298,9). Kassaflödet per aktie ökade till 12,10 kronor (12,00).PANDOX – Årsredovisning 2005 65

äkenskaperRedovisningsprinciperÅrsredovisningen är upprättad ienlighet med årsredovisningslagenoch god redovisningssed samt ominte annat anges i enlighet medBokföringsnämndens anvisningar.Pandox redovisnings- och värderingsprinciperär för övrigt oförändradejämfört med föregående år.KoncernredovisningKoncernredovisningen omfattar samtliga dotterbolagpå bokslutsdagen.Redovisningen har upprättats enligt Redovisningsrådetsrekommendation RR 1:00.Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden,som innebär att tillgångar ochskulder övertagits till marknadsvärde enligtupprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellananskaffningsvärde och förvärvat eget kapitalhar tillförts byggnader och mark som övervärde.Avskrivning av övervärde sker enligtsamma princip som för fastigheter. Beräknaduppskjuten skatteskuld avseende koncernmässigaövervärden och beräknad uppskjutenskattefordran nettoredovisas som uppskjutenskatteskuld i balansräkningen.KlyvningsmetodenFastigheten Radisson SAS Hotel, Östersund,ägs som en andel i en bostadsrättsförening därmedlemmarna har ett gemensamt inflytandeöver verksamheten.Den ekonomiska konstruktionen av ägandetkan jämföras med en joint venture, i vilkenvarje delägare uppbär sina egna kostnader ochintäkter. Mot denna bakgrund har fastighetenkonsoliderats enligt klyvningsmetoden.SkattPandox tillämpar Redovisningsrådets rekommendationom inkomstskatt (RR:9). Rekommendationeninnebär i korthet att både uppskjutnaskatteskulder och skattefordringar tasupp i redovisningen och att förändringar avdessa påverkar resultaträkningen som uppskjutenskatt. Den uppskjutna skatten avseendeskillnaden i bokföringsmässig och skattemässigavskrivning beräknas med utgångspunktfrån gällande skattesats.För förvärv före 2004 baseras dock denuppskjutna skatteskulden avseende substansförvärvpå köpeskillingen och beräknas utifrånrespektive fastighets kortaste bedömda innehavstidoch motsvarar en skattesats om cirka10 procent i genomsnitt. Från och med 2004tillämpas principen att ingen uppskjuten skatteskuldberäknas vid rena substansförvärv.Den uppskjutna skattefordringen, hänförligtill beräknad skattefordran avseende underskottsavdragi bolag, värderas med utgångspunktfrån ett bedömt möjligt utnyttjande motframtida skattemässiga vinster och beräknasenligt gällande skattesats.FastighetsverksamhetKoncernens fastigheter redovisas i balansräkningensom anläggningstillgångar då avsiktenmed innehavet är att långsiktigt äga, förvaltaoch utveckla fastigheterna.OperatörsverksamhetenDen hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastasredovisningsmässigt med en internhyra. Internhyranär kopplad till operatörsbolagens omsättningoch baserad på vad som bedöms varamarknadsmässiga villkor. Internhyran kostnadsförsi operatörsverksamheten och intäktsförsi fastighetsverksamheten.Materiella anläggningstillgångarVid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga direktautgifter inklusive projekteringskostnader.Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgiftersom innebär förbättring av fastigheternajämfört med det ursprungliga skicket.Utgifter för upprustning till samma skicksom fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej.Ett undantag från denna princip är utgifter försådana åtgärder som rubriceras som eftersattunderhåll i samband med förvärv och hänsyntagits till detta i förvärvspriset.Utgifter för hyresgästanpassningar som66 PANDOX – Årsredovisning 2005

innebär att hyran kan höjas aktiveras och skrivsav under hyreskontraktets återstående löptid.Avskrivning enligt plan har beräknats med följandeprocentsatser.%Byggnader 1,0Byggnadsinventarier 4–6,7Markanläggningar 3,5Inventarier 6,7–33Pandox har fr.o.m. år 2000 förändrat avskrivningssatsenför byggnad till 1,0 procent. Tidigareavskrivning uppgick till 1,5 procent.Avskrivning enligt plan beräknas på anskaffningsvärdetoch ett restvärde på noll kronor.Nedskrivning av anläggningstillgångKoncernens fastigheter värderas kontinuerligtenligt en intern kassaflödesmodell som ocksåuppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdeti enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vilketär det högsta av nettoförsäljningsvärdet ochnyttjandevärdet, kontrolleras därvid mot fastigheternasbokförda värden för att bedömabehov av eventuell nedskrivning.LeasingPandox redovisar samtliga leasingavtal somoperationella. Leasingavtalen avser personbilaroch kontorsmaskiner och är av mindre omfattningoch påverkar därför inte bedömningen avkoncernens resultat och ställning.IntäkterFörvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samtvidaredebiterade driftskostnader och fastighetsskatt.Hotelloperatörsverksamhetens intäkteroch kostnader redovisas separat i koncernresultaträkningen.Hyresintäkterna periodiserasi enlighet med hyresavtal. Detta innebäratt förskottshyror redovisas som förutbetaldahyresintäkter.Aktier och andelarAktier och andelar i dotter- och dotterdotterbolaghar värderats till anskaffningsvärdet, medundantag för innehav vilka har skrivits ned tillbedömt verkligt marknadsvärde.Finansiella instrumentRänteswapar används för att förändra underliggandefinansiella skulders ränteförfallostruktur.Intäkter och kostnader avseende ränteswaparnettoredovisas som räntekostnader periodiseratöver löptiden.Utländska dotterbolagUtländska dotterbolag räknas om enligt dagskursmetoden,vilket innebär att resultaträkningenräknas om till genomsnittskurs och balansräkningenenligt balansdagens kurs. Denkursdifferens som uppstår vid tillämpning avdenna metod förs direkt mot koncernens egnakapital. Under året förvärvade bolag ingår ikoncernen med belopp avseende tiden efterförvärvet.Fordringar och skulder i utländsk valutaFordringar och skulder i utländsk valuta omräknasenligt balansdagens kurs. Kursdifferensersom uppstår belastas eller gottskrivs resultatet.När upplåning sker eller terminskontrakt ingåsför att kurssäkra investeringar i utländska dotterbolagkvittas i koncernen uppkomna kursdifferensertill den del de motsvaras av differenservid omräkning av utländska dotterbolags nettotillgångar.Övriga fordringar och skulderFordringar har tagits upp till de belopp varmedde förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulderhar tagits upp till nominella värden.PANDOX – Årsredovisning 2005 67

äkenskaperNoterNOT 1 – SEGMENTSREDOVISNINGPrimärt segmentPandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår avkoncernens resultat- och balansräkning.Sekundärt segmentÅr 2005 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering TotaltFörvaltningsintäkter 147,7 58,8 114,5 109,0 143,9 –45,6 1) 528,4Fastighetskostnader –27,7 –8,4 –23,5 –19,0 –25,0 –103,7Driftsöverskott 120,1 50,3 91,0 90,0 118,9 –45,6 424,7Bokförda värden fastigheter 1 138,6 742,5 1 055,6 611,6 1 929,2 5 477,5Investeringar 39,6 53,1 12,1 9,9 50,3 165,1Rörelseintäkter operatörsverksamhet 66,1 184,1 250,2Rörelsekostnader operatörsverksamhet –59,1 –180,2 45,6 –193,7Rörelseresultat operatörsverksamhet 7,0 3,9 45,6 56,4År 2004 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering TotaltFörvaltningsintäkter 159,8 75,8 102,0 133,9 121,4 –46,9 –546,0Fastighetskostnader –35,3 –8,5 –23,5 –26,0 –25,4 –118,7Driftsöverskott 124,5 67,3 78,5 107,9 96,0 –46,9 427,3Bokförda värden fastigheter 1 366,6 698,1 870,3 966,5 1 361,3 5 262,8Investeringar 17,0 1,1 7,1 6,8 38,5 70,5Rörelseintäkter operatörsverksamhet 63,6 153,2 216,8Rörelsekostnader operatörsverksamhet –58,1 –146,3 46,9 –157,5Rörelseresultat operatörsverksamhet 5,5 6,9 46,9 59,31) Avser justering av internhyra.NOT 2 – HYRESINTÄKTERIntäkterna från operatörsverksamheten avser verksamhet som drivs genom ett managementavtal med Hilton samt de fem verksamheter som drivs i Pandox egen regi. Denhyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs. de har inte eliminerats i resultaträkningen.Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvaltningsintäkterrespektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 45,6 Mkr för 2005 (46,9).NOT 3 – HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING% 2005 2004Sverige 65 71Danmark 9 8Storbritannien 7 7Tyskland 7 6Belgien 9 8Schweiz 3 –Summa 100 10068 PANDOX – Årsredovisning 2005

Not 4 – ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLANKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004Byggnader –60,7 –59,0 – –Markanläggningar –0,9 –0,8 – –Inventarier –16,6 –10,5 –0,3 –0,3Summa avskrivningar –78,2 –70,3 –0,3 –0,3Av avskrivningar på totalt 78,2 Mkr är 77,9 Mkr (70,3) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,3 Mkr (0,3) till administration.Not 5 – INTÄKTER/KOSTNADER AV ENGÅNGSKARAKTÄREngångsintäkter i koncernen på totalt 444,4 Mkr avser 438,7 reavinst från försäljning av hotellfastigheter och 5,7 Mkr försäljning av aktier.Not 6 – FINANSKOSTNAD AV ENGÅNGSKARAKTÄRKostnaden avser förtidsinlösen av ränteswapar.Not 7 – RÄNTEINTÄKTER MODERBOLAGETModerbolagets ränteintäkter fördelar sig på 65,0 Mkr från koncernbolag och 2,7 Mkr från övriga.NOT 8 – UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATTKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004Årets uppskjutna skattekostnadUppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader 6,7 –48,5 – –Uppskjuten skatt avseende koncernbidrag –17,4 – 20,0 –Uppskjuten skatteintäkt avseende förvärvade underskottsavdrag 58,5 – – –Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar –11,0 0,9 – –Uppskjuten skatt i resultaträkningen 36,8 –47,6 20,0 –Aktuell skatt i resultaträkningen –15,8 –0,2 – –0,3Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 28%Redovisat koncernresultat före skatt 667,3 172,5 589,5 –Skatt enligt gällande skattesats 28% –186,9 –48,3 –165,1 –Förvärvade underskottsavdrag 58,5 – – –Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 108,4 – 196,0 –Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 17,2 –14,8 –10,9 –Skatteeffekt av koncernbidrag 17,4 – –Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 6,4 15,3 – –Redovisad skattekostnad 21,0 –47,8 20,0 –Uppskjutna skattefordringarUnderskottsavdrag 76,3 0,1 – –Övriga temporära skillnader 24,4 44,2 – –Övriga uppskjutna skattefordringar 6,2 6,7 – –Summa uppskjutna skattefordringar 106,9 51,0 – –Uppskjutna skatteskulderSkillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 204,1 230,9 – –Övriga uppskjutna skatteskulder 4,4 4,4 – –Summa uppskjutna skatteskulder 208,5 235,3 – –Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –101,6 –184,3 – –PANDOX – Årsredovisning 2005 69

äkenskaperNOT 9 – FASTIGHETERKoncernenMkr 2005 2004Ingående anskaffningsvärde 5 697,6 5 669,9Förvärv fastigheter 717,5 –Investeringar 125,1 39,3Försäljningar –658,0 –Omräkningsdifferenser balansräkning 77,4 –11,6Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 959,6 5 697,6Ingående avskrivningar –533,7 –475,1Förvärvade ackumulerade avskrivningar –83,9 –Försäljningar 49,4 –Årets avskrivningar –61,6 –59,8Omräkningsdifferenser balansräkning –5,6 1,2Utgående ackumulerade avskrivningar –635,4 –533,7Utgående restvärde 5 324,1 5 163,9Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 019,6 2 413,1Varav mark 750,1 852,0I anskaffningsvärdet för byggnad, mark och inventarier ingår värdet av bolagets hotellfastighet i Östersund som ägs genom en andel på 47,6 procent i bostadsrättsföreningenBorgens. I enlighet med Redovisningsrådets rekommendation (RR:17) har fastigheternas bokförda värden stämts av mot fastigheternas återvinningsvärde varvid ingetbehov av nedskrivning har konstaterats.NOT 10 – INVENTARIERKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004Ingående anskaffningsvärde 168,3 141,3 2,3 2,2Förvärv inventarier 60,4 – – –Investeringar 40,0 31,2 0,3 0,1Försäljningar/utrangeringar –10,6 –3,5 – –Omräkningsdifferenser balansräkning 4,1 –0,7 – –Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 262,2 168,3 2,6 2,3Ingående avskrivningar –68,9 –58,7 –1,8 –1,5Försäljningar/utrangeringar 10,1 0,3 – –Förvärvade ackumulerade avskrivningar –32,7 – – –Årets avskrivningar –16,6 –10,8 –0,3 –0,3Omräkningsdifferenser balansräkning –0,2 0,3 – –Utgående ackumulerade avskrivningar –108,3 –68,9 –2,1 –1,8Utgående restvärde 153,9 99,4 0,5 0,570 PANDOX – Årsredovisning 2005

NOT 11 – AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAGAntal Nom. Andel BokförtMkr Org. nr Säte aktier värde % värdeModerbolagetHotab Förvaltnings AB 556475–5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1Pandox Förvaltning AB 556097–0815 Stockholm 550 100 100 304,7Hotab 6 AB 556473–6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473–6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9Pandox Fastighets AB 556473–6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Mora Hotell 556475–9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7Mora Hotell AB 556475–9461 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469–4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1Nya P.A. Hotell AB 556495–0078 Stockholm 1 000 100 100 0,2Pandox Hotel Management AB 556469–9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1Malmö Favorit Hotell AB 556475–9446 Stockholm 1 000 100 100 2,0Grand Hotell i Kristianstad AB 556515–9216 Stockholm 10 000 10 100 0,6Fastighets AB Porpur 556349–8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1Pandox i Halmstad AB 556549–8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7Pandox i Borås AB 556528–0160 Stockholm 1 000 100 100 45,3Hotell Värmdövägen 84 AB 556286–4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3Hotellus International AB 556030–2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2KB Lorensberg 49:2 916833–3269 Göteborg – – 100Pandox i Östersund AB 556466–1352 Stockholm 1 000 100 100 2,7Ademrac Holding 1 AB 556683–3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4Ademrac Holding 2 AB 556683–3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6Ademrac AB 556426–2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4Le Nouveau Palace S.A. 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4Convention Hotel International AG 270.3.001.168–3 Basel 14 000 – 100 6,2Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 0,6Royal Crown Plaza SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 66,1Summa Pandox AB 2 482,7Mkr Org. nr SäteKoncernenArlanda Flyghotell KB 916500–8021 StockholmFastighetsbolaget Utkiken KB 916611–7755 StockholmFastighets AB Hotell Kramer 556473–6402 StockholmGrand i Borås Fastighets AB 556030–7083 StockholmHotellus Nordic AB 556554–6594 StockholmHotellus Fastighet 1 AB 556554–6602 StockholmHotellus Säffle AB 556367–3697 StockholmHotellus Järva Krog AB 556351–7365 StockholmHotellus Mölndal AB 556554–6636 StockholmBioeffect AB 556244–5030 StockholmVestervold KB 916631–9534 StockholmFörvaltningsbolaget Hotel Grand i Örebro KB 969622–8197 StockholmFörvaltningsbolaget Ferrum KB 969622–6688 StockholmFörvaltningsbolaget Hotell Bromma KB 969622–8163 StockholmKB Sjöstjärnan Fastighetsförvaltning 916850–4554 GöteborgHotellus Belgium NV – BelgienGrand Hotel Brussels NV – BelgienTown Hotell SA – BelgienHotellus Suomi OY – FinlandHotellus Nord OY – FinlandEuro Lifim BV – HollandBru Hotels Holding BV – HollandHotellus Europa BV – HollandBru Hotels BV – HollandHotellus Deutschland GmbH – TysklandAtlantis GmbH – TysklandPANDOX – Årsredovisning 2005 71

äkenskaperNOT 12 – SKULDER TILL KREDITINSTITUTKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 223,2 180,7 208,5 90,3Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 2 452,6 1 197,9 2 151,7 1 087,3Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 489,5 1 701,8 1 623,9Summa 3 165,3 3 080,4 2 360,2 2 801,5NOT 13 – UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTERKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004Förutbetalda hyror 40,2 43,0 – –Upplupna räntekostnader 11,9 4,4 8,5 9,4Fastighetsskatt 3,3 10,9 – –Övrigt 121,3 74,4 20,0 8,6Summa 176,7 132,7 28,5 18,0NOT 14 – STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSERKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004Ställda säkerheter för lån från kreditinstitutFastighetsinteckningar 3 454,4 3 654,1 – –Pantsatt deposition 54,0 0,3 6,2 –Ansvarsförbindelser – – 685,6 91,4NOT 15 – ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORERKoncernenModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004KPMGRevisionsuppdrag 1,4 1,4 0,8 0,8Andra uppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1SET RevisionsbyråRevisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1ÖvrigaAndra uppdrag 0,4 0,5 0,2 0,2Summa 2,0 2,1 1,2 1,272 PANDOX – Årsredovisning 2005

NOT 16 – PERSONALKoncernenModerbolaget2005 2004 2005 2004Medeltal anställdaMän 141 116 7 6Kvinnor 154 130 7 7Totalt 295 246 14 13Varav anställda i Sverige 90 80 14 13Varav anställda i Belgien 203 166 – –Varav anställda i Danmark 2 – – –Löner och ersättningar, MkrStyrelsen och verkställande direktörenLöner och ersättningar 5,2 5,2 5,2 5,2Sociala kostnader 1,9 1,9 1,9 1,9Pensionskostnad 0,8 0,8 0,8 0,8Totalt 7,9 7,9 7,9 7,9Övriga anställdaLöner och ersättningar 76,4 64,8 10,1 8,1Sociala kostnader 22,9 17,2 2,8 2,5Pensionskostnader 3,1 2,8 1,8 1,4Totalt 102,4 84,8 14,7 12,0Löner och ersättningar per land, MkrSverigeStyrelse och VD 7,9 7,9 7,9 7,9Övriga anställda 38,6 35,2 14,7 12,0BelgienÖvriga anställda 63,8 49,6 – –Totalt 110,3 92,7 21,6 19,9Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Royal Crown och Hilton Brussels City. Personal anställd i Danmarkavser Hotel 27 i Köpenhamn.Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern förverkställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sidamed avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader.Uppgifter om sjukfrånvaro redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio ellerom uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön och ålderskategori.PANDOX – Årsredovisning 2005 73

äkenskaperVinstdispositionTill årsstämmans förfogande står:Balanserat resultatÅrets resultat64 556 033 kr609 555 526 kr674 111 559 krStyrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:Utdelning till aktieägare,5,50 kr per aktie 136 950 000 krÖverföres i ny räkning537 161 559 kr674 111 559 krStyrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på stor-leken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.Stockholm den 8 februari 2006Leiv AskvigChristian RingnesOrdförandeOlaf GauslåBengt Kjell Björn-Åke Wilsenius Mats WäpplingAnders NissenVerkställande direktörVår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning ochkoncernredovisning har avgivits den 9 februari 2006.Per GustafssonAuktoriserad revisorWillard MöllerAuktoriserad revisor74 PANDOX – Årsredovisning 2005

RevisionsberättelseTill årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885.Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörensförvaltning i Pandox AB för år 2005. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarnaoch förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval avvår revision.Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionenför att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna.I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörenstillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjortnär de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningenoch koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut,åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldigmot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätthar handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger ossrimlig grund för våra uttalanden nedan.Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed enrättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsenär förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen,disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ochverkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.Stockholm den 9 februari 2006Per GustafssonAuktoriserad revisorWillard MöllerAuktoriserad revisorPANDOX – Årsredovisning 2005 75

pandox upgradeEtt nyhetsbrev om hotellbranschenNär Pandox bildades 1995 startade utgivningenav ett nyhetsbrev för att marknadsföra bolagetmot kapitalmarknaden inför börsintroduktionen.Denna publikation övergick senare i de publikarapporter som bolaget skickade ut. Trots att företagetnu är avnoterat från Stockholmsbörsen fortsättervi att upprätthålla informationsflödettill dem som är intresserade av hotell- ochhotellfastighetsmarknaden. Därför ges PandoxUpgrade ut regelbundet. Under 2005 utkom trenyhetsbrev som behandlade marknadstrenderoch aktuella svenska och internationella hotellmarknadsfrågor.Välkommen som prenumerant. PandoxUpgrade är kostnadsfri och kan beställasfrån Pandox på telefon 08-506 205 50 ellerupgrade@pandox.se76 PANDOX – Årsredovisning 2005

Produktion: Pandox/n3prenör. Foto: Ulf Blomberg m fl. Tryck: EO Print 2006.

Pandox AB, Box 5364, 102 49 StockholmTel: 08-506 205 50 • Fax: 08-506 205 70 • www.pandox.se • E-post: pandox@pandox.seOrg nr: 556030-7885