Gyavägen 36B

GYAVÄGEN 36B 

HÖLLVIKEN 

TRIWAS 

FASTIGHETSFÖRMEDLING

Enplansvilla bara ett stenkast från 

havet. 

Här bor man bara ett stenkast från stranden i en trevlig enplansvilla med uteplats 

i väster. Bra planerat med stora sällskapsytor och rymligt kök. Lägg därtill två 

stora sovrum och möjlighet till att dela av till fler vid behov, helkaklat badrum 

och gäst-wc, insynskyddad trädgård och garage i anslutning till huset. 

Trivsamt på attraktivt läge! 

Välkomna! 

Snabbfakta 

Utgångspris 

Boarea 

Biarea 

Tomtarea 

Antal rum 

Byggår 

Tillträde 

5.895.000 kr 

115 kvm 

53 kvm 

895 kvm 

4 rok 

1968 

Enligt överenskommelse 

Ansvarig mäklare 

Daniel Wigren 

Reg. Fastighetsmäklare 

0704-524149 

daniel@triwas.se 

Assisterande mäklare 

Jessica Gransten 

Reg. Fastighetsmäklare 

0704-524144 

jessica@triwas.se

Interiör 

HALL 

Hallen välkomnar med klinker och målade strukturväggar. 

Här finns en naturlig plats för avhängning av ytterkläder. 

GÄST-WC 

Helkaklat i mörkgrått och vitt samt inrett med tvättställ och 

toalett. 

VARDAGSRUM 

Direkt till vänster öppnar vardagsrummet upp med flera 

fönster som ger fint ljusinsläpp och med utgång till 

terrassen. Öppen spis, laminat på golvet och målade 

tapetserade väggarna i ljus kulör. Här har man öppnat upp 

mot ett tidigare sovrum så att vardagsrummet får en trevlig 

vinkel. Detta går naturligtvis att återställa för den som önskar 

ytterligare ett sovrum. 

INREDD VIND 

En trappa upp når man en inredd vind med låg takhöjd. 

Passar utmärkt för förvaring men kan även användas av yngre 

barn som extra lekyta. Plastmatta och vitmålad strukturtapet. 

Denna yta är inte inräknad i boarean. 

KÖK 

Rymligt kök med bra förvaring och fina arbetsytor på ljus skiva 

i laminat. Plats för matbord intill fönstret och utrustat med spis 

(en platta fungerar ej), köksfläkt, vask, kyl. Frysen är placerad i 

förrådsdelen bakom tvättstugan. På golvet ligger laminat och 

väggarna är tapetserade och vitmålade. 

TVÄTTSTUGA 

Betonggolv och vitmålade väggar. Utrustat med tvättställ, 

garderob och kombinerad tvättmaskin/torktumlare. I 

anslutning till tvättstugan finns en förrådsdel med laminat på 

golvet och här finns även en bastu. 

SOVRUM 

Rakt fram och till höger från hallen sett ligger det som idag 

används som master bedroom. Trevligt med två fönster för 

ljusinsläpp och plats för dubbelsäng. Laminatgolv och 

vitmålade väggar. Precis utanför finns en större klädkammare 

för förvaring. 

SOVRUM 

Rakt över hallen finns ytterligare ett stort sovrum som tidigare 

har varit avdelat på två mindre rum. Laminatgolv och 

tapetserade ljusa väggar. 

BADRUM 

Helkaklad badrumsmiljö i olika nyanser av beige. Flera skåp 

för förvaring och utrustat med tvättställ, toalett, duschhörna 

och handdukstork. Fönster för naturligt ljusinsläpp.

Fakta 

Byggnad 

Upplåtelse: Villa Typkod: 220 

Fastighetsbeteckning: VELLINGE HÖLLVIKEN 10:26 

Boarea: 115 kvm 

Biarea: 53 kvm 

Tomtareal/mark: 895 kvm 

Antal rum: 4 rok 

Byggår: 1974 

Parkering: Uppfart med plats för flera bilar samt garage. 

Energideklaration 

Energiklass 

G 

Specifik energianvändning 

112 kWh/m² 

Energiprestanda, primärenergital 

238 kWh/m² 

Energideklaration utförd 2023-06-27 

Ekonomi 

Elkostnad 

26 877 kr 

Vatten & avlopp 

6 590 kr 

Renhållning 

3 575 kr 

Väg 

1 250 kr 

Summa driftskostnader 

38 292 kr 

Beskrivning av driftskostnad: Angiven elkostnad 

inkluderar uppvärmning och hushållsel. 

Årlig elförbrukning: 16 377kWh. 

Fastighetsavgift: 9 287 kr 

Uppvärmning: El - vattenburen värme samt 

luft/luftvärmepump. 

Grund: Platta på mark 

Stomme: Siporex, trä 

Bjälklag: Trä 

Fasad: Tegel, betongelement samt träpanel 

Tak: Betongpannor, papp 

Fönster: 2-glasfönster 

Ventilation: Självdrag 

Vatten: Kommunalt vatten året om 

Avlopp: Kommunalt avlopp 

TV/Internet: Fiber finns ej indraget. 

Utemiljö: Plattsatt uteplats i väster på framsidan av huset. 

Vidare på gaveln i nordväst finns ytterligare större gräsytor 

med plats för att göra flera trivsamma uteplatser om man så 

önskar. Insynsskyddat läge med närheten till de långa vita 

sandstränderna. 

Övriga byggnader: Garage som även nås direkt från bostaden. 

Utförda renoveringar 

2023 Värmepump luft/luft 

2020 Kombinerad tvättmaskin/torktumlare 

2020 Kyl och frys 

2019 Köksfläkt 

2013 Nytt tak 

2009 Badrum 

2008 Gäst-wc 

2005 Diskmaskin 

2005 Köksinredning 

1998 Kylskåp i baren 

1989 Värmepanna 

Boendekalkyl: Välkommen att kontakta ansvarig 

fastighetsmäklare om du vill ha hjälp med att upprätta 

en boendekostnadskalkyl. 

Taxeringsuppgifter 

Byggnad 

2 305 000 kr 

Mark 

2 094 000 kr 

Totalt Taxeringsvärde 

4 399 000 kr 

Pantbrev: Totalt 8 st pantbrev om 1 200 000 kr. 

Övriga rättigheter och belastningar 

Planer och bestämmelser 

Byggnadsplan (Beslutsdatum: 1981-11-19, Senast ändrad: 

2023-02-24) 

Ljunghusenområdet i höllviken, Ändring av detaljplan 

(Beslutsdatum: 1996-08-28, Senast ändrad: 2021-12-09) 

Ljunghusenområdet i höllviken, Ändring av detaljplan 

(Beslutsdatum: 2004-04-08, Senast ändrad: 2021-12-09) 

Gemensamhetsanläggning VELLINGE LJUNGHUSEN GA:3 

Övrigt 

Information från säljare: Se frågelista. 

Besiktning: Ägaren har valt att förhandsbesiktiga huset för 

att på bästa sätt vara så transparent man kan och att du som 

spekulant skall kunna skapa dig en god bild av husets skick 

och möjligheter. 

Du som spekulant har möjligheten att kontakta 

besiktningsmannen för att få en gratis genomgång av 

besiktningsprotokollet innan köp. 

Vill man som spekulant genomföra en egen besiktning är det 

önskvärt att detta sker innan man undertecknar ett köpeavtal.

Planritning

Utgångspunkt för ansvarsfördelningen 

Utgångspunkten enligtw jordabalken är att fastigheten skall stämma 

överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika 

från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller 

att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen 

och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning 

av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet 

att upptäcka eller haft anledning att räkna med p g a fastighetens ålder 

och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för 

dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte bort upptäcka 

och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för 

dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. 

Köparens undersökningsplikt 

Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas 

köparens undersökningsplikt . Kraven på köparens undersökning är 

långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. 

Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, 

krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet 

bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), 

rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar 

i fasad och grundmur samt skorstensstock. Upptäcker köparen vid sin 

undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten 

över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på 

köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar 

undersökningspliktens omfattning. 

Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det 

utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning 

från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka 

sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser 

eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt 

hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel 

och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ”förväntat 

sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han 

bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat 

hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts 

för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av 

utbyte eller i vart fall renovering. 

Juridisk information till säljare och köpare 

I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, 

gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, s k köpargenomgång. 

Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten 

omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar 

med ytterligare undersökningar. 

Säljarens upplysningsskyldighet 

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt 

finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om 

ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för 

köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta 

kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens 

förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren 

gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. 

Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att 

upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde 

ha upptäckt men förbisett. 

radbrytning 

Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren 

måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där 

han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. 

Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap 

om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet 

i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt 

till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta 

följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. 

radbrytning 

Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller 

symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats 

av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av 

köparen. 

Säljarens utfästelser 

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. 

Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse 

beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden 

betraktas inte som utfästelser. 

Anlitande av besiktningsman 

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna 

uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget 

krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare 

att anlita s k besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att 

rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. 

Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten 

och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen 

av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla 

dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför 

viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning 

har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten 

såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför köparen 

bör överväga att komplettera sin undersökning. Jordabalken har som 

utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske 

för köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. 

Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att 

köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på 

det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära 

avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. 

Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer 

vanligt förekommande. Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda 

parter sätter sig in i vad som krävs för att köparen ska kunna åberopa 

villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret. Det 

förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten 

med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en 

säljaransvarsförsäkring (se nedan). 

Avtalsfrihet friskrivning 

Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför 

parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. 

Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens 

skick, generellt eller beträffande viss funktion. 

Säljaransvarsförsäkring 

Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom 

försäkringens ram begränsa sin ekonomiska risk för dolda fel i fastigheten 

samtidigt som köparens rätt till ersättning för sådana fel, säkerställs via 

försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder således en trygghet för 

både säljare och köpare. 

Om budgivning: 

Vid ett köp av en fastighet, tomträtt eller bostadsrätt krävs det ett undertecknat, 

skriftligt köpeavtal för att såväl säljare som köpare skall vara 

bundna. Vi på Triwas använder oss av en öppen och transparent budgivning. 

Detta betyder att fastighetsmäklaren i normala fall redovisar högsta 

budet till säljare och de övriga budgivare. Fastighetsmäklaren är skyldig 

att vidarebefordra alla bud som inkommer innan köpeavtalet har signerats. 

Viktigt att veta är att säljaren har fri prövningsrätt, vilket innebär att 

säljaren beslutar om när hur och till vem säljaren säljer, det behöver således 

inte vara till den som lagt det högsta budet. Den ansvariga fastighetsmäklaren 

fattar inga som helst egna beslut gällande försäljningen, utan agerar 

endast på säljarens instruktioner. Notera att det kan ske avsteg från den 

öppna budgivningen om säljaren accepterar att det kommer in villkorade 

bud, exempelvis att budet skall vara dolt. Detta kan innebära att samtliga 

spekulanter inte får reda på alla bud som inkommer.

En personlig, modern och serviceinriktad mäklarbyrå där 

varje affär hanteras med fingertoppskänsla 

Två mäklare som arbetar med att få din bostad såld 

Vi arbetar alltid i ett team som möjliggör, exempelvis dubbel mäklarnärvaro på visningar 

samt en större flexibilitet för privata visningar. 

För oss på Triwas är det viktigt att ge varje spekulant fullt fokus på visningen. Genom att vara två 

mäklare med begränsat antal på plats samtidigt lämnas inga frågor obesvarade. Vi upplever att de 

spekulanter som är välinformerade och får uppmärksamhet är mer benägna att snabbare komma till 

beslut. Dessutom får vi bättre information om varje spekulants förutsättningar och möjligheter. 

Vår ambition är att vara den mest personliga, moderna och serviceinriktade mäklarbyrån där 

varje affär hanteras med fingertoppskänsla.

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB 2023-08-01 

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING 

Överlåtelsebesiktning av fastighet enligt jordabalken för säljare 

Besiktningen är utförd åt säljaren. 

Alla intressenter eller köparen av denna fastighet har möjlighet att ringa till 

besiktningsmannen för att få en gratis genomgång av protokollet. Om köparen av fastigheten 

vill uppfylla sin köparundersökningsplikt och få ett juridiskt ansvar från 

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB så kan denne köpa över ansvaret och besiktningsprotokollet. 

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB 

Glasbrukskajen 2 C 

216 44 Limhamn 

Fredrik.backgren@skaneshusbesiktningar.se 

www.skaneshusbesiktningar.se


INNEHÅLLSFÖRTECKNING 

INNEHÅLLSFÖRTECKNING ........................................................................................................... 1 

OBJEKTBESKRIVNING .................................................................................................................. 2 

OBJEKTBESKRIVNING .................................................................................................................. 3 

UPPVISADE HANDLINGAR/ MUNTLIGA UPPLYSNINGAR ............................................................. 4 

FÖRKLARING/BESIKTNINGENS OMFATTNING ............................................................................. 5 

HUVUDBYGGNAD ....................................................................................................................... 6 

RISKANALYS ............................................................................................................................... 12 

FORTSATT TEKNISK UTREDNING ............................................................................................... 13 

TEKNISKA LIVSLÄNGDER ........................................................................................................... 14 

VILLKOR ..................................................................................................................................... 15 







OBJEKTBESKRIVNING 

Adress 

Gyavägen 36B, 236 37 Höllviken 

Fastighetsbeteckning Höllviken 10:26 

Besiktningsnummer 20230801-01 

Typ av besiktning Steg 1 

Uppdragsgivare 

Kerstin och Erik Swane 

Fastighetsägare 


Besiktningsman 

Fredrik Bäckgren 

Besiktningsdag 2023-08-01 

Närvarande 


Väderlek 

Ca 17 grader C och mulet 





www.skaneshusbesiktningar.se 

2


OBJEKTBESKRIVNING 

Byggnadsår/ Ombyggnadsår 1968 

Byggnadstyp 

1-planshus med inredd vind 

Grundkonstruktion 

Betongplatta 

Stomme material 

Siporex, trä 

Takbeläggning 

Betongpannor, papp på garaget/förrådet 

Fönster 

2-glasfönster (kopplade), 2-glasfönster 

Fasad 

Tegel, siporex, träpanel 

Värmesystem 

Vattenburna radiatorer, elpanna, direktverkande el, luft/luftvärmepumpen 

Ventilation 

Självdrag 

Markförhållande 

Trädgårdstomt 






3


UPPVISADE HANDLINGAR/ MUNTLIGA UPPLYSNINGAR 

Uppvisade handlingar 

Inga handlingar har uppvisats 

Lämnad Information från 

fastighetsägare 

Fastighetsägaren lämnar 

information om fel i 

fastigheten 

1968 Förvärvades fastigheten 

Ca 2000 Målades siporex fasaden 

2005 Nytt kök 

2008 Renoverades toaletten 

2009 Renoverades badrummet 

Ca 2013 Nytt papptak på garaget/förrådet 

2013 Nytt tak, nya läkt, ny papp, nya takpannor, nya hängrännor och stuprör 

Ca 2018 målades fönsterna på framsidan 

Ca 2018 Målades träpanelerna på gaveln mot söder 

Ca 2020 målades träpanelsfasaden (under fönsterna) 

2023 Installerades luft/luftvärmepumpen 

Altandörrarna griper 

Två av radiatorerna har rostat så man har lagat dom provisoriskt med 

plastfärg. Dessa bör bytas 

Två av spisplattorna krånglar 






4


FÖRKLARING/BESIKTNINGENS OMFATTNING 

Särskilda förutsättningar vid 

besiktningen/övrig 

information 

Om fuktmätningar har utförts under besiktningen så vissas dessa i ett 

separat protokoll. 

Besiktningen utförd okulärt och omflyttning av möbler eller förvaring utförs 

inte vid besiktningstillfället. 

För ytor/utrymmen och byggnadsdelar som inte är åtkomliga eller endast 

besiktningsbara från luckor har besiktningsmannen inget ansvar. 

I vissa fall kan ett tak på grund av väderförhållanden eller höjd upp till taket 

vara svårt att besiktiga. Om detta finns kommer besiktningsmannen att 

förklara detta i besiktningsprotokollet. 

Muntliga uppgifter lämnade 

av fastighetsägaren eller 

ombud 

Information/uppgifter som lämnas av fastighetsägaren/ombudet innebär att 

det är uppgiftslämnaren som är ansvarig för att dessa är sanningsenliga. 

Om information/uppgifter som lämnas av fastighetsägaren/ombudet som 

skulle visa sig vara felaktiga så kan uppgiftslämnaren höra av sig till 

besiktningsmannen så att korrekt information skrivs in i protokollet. Det går 

dock inte att lämna eller ändra på uppgifter efter att ett protokoll har 

övertagits av en ny ägare till fastigheten som besiktningsprotokollet avser. 

Inget att notera – Innebär att det inte har noterats någon brist vid besiktningstillfället som avviker från vad som kan anses 

vara normalt slitage för fastigheten. 

Notering – Betyder att det finns en brist som kan vara av kosmetisk/mindre betydelse, och som bedöms vanligtvis inte kunna 

leda till någon följdskada. 

Riskanalys/Avvikelse – Betyder att det finns en brist som kan leda till följdskada/skada. 

Fortsatt teknisk utredning – Betyder att det finns en skada i dagsläget i fastigheten eller en antydan till en skada som finns i 

dagsläget i fastigheten. Då rekommenderar besiktningsmannen att man ska utreda detta vidare för att få klarhet på 

skadeläget eller orsaken/omfattningen av den befintliga skadan som har noterats i besiktningsprotokollet. 

Steg 1 

Det är en besiktning av hela fastigheten invändigt och utvändigt. Med invändigt menas alla ytor som är åtkomliga eller 

okulära. I våtutrymmen genomförs en utanpåliggande fuktindikering på plastmattor/våtrumstapeter/kakel/klinker för att 

undersöka ifall fuktskador förekommer. 

Steg 2 

Samma typ av besiktning som steg 1 men här utförs även fuktmätningar i riskkonstruktioner. Det innebär att man mäter i 

luften och i virke efter fukt eller förhöjda fuktnivåer. Fuktmätningar utförs på vindar och i syllar/krypgrunder eller i en källares 

träkonstruktioner. 






5


HUVUDBYGGNAD 

ALLMÄNT FÖR FASTIGHETEN 

Skador som orsakats av normalt slitage eller vissa åldersrelaterade skador noteras inte i 

besiktningsprotokollet. 

Huset var fullt möblerat vid besiktningstillfället. 

SIDOVINDAR 

Sidovind sovrum 1 Det finns missfärgningar på råsponten. Se riskanalys 1. 

Sidovind utifrån Det finns missfärgningar på några av råsponten. Se riskanalys 1. 






6


OVANVÅNINGEN 

Trappan 

Räcket kring trappan uppfyller inte dagens normer. 

Hall 

Inget att notera. 

Sovrum 1 Det finns rötskador i fönstret. Se riskanalys 2. 

Sovrum 2 


ENTRÉPLAN 

Entré/Hall 


Vardagsrum 

Altandörren griper. 

Baren/sovrum 1 


Sovrum 2 

Det saknas tilluftsventilation. 

Klädkammare 







7


Sovrum 3 

Ett uttag är löst. 

Altandörren griper. 

Det saknas tilluftsventilation. 

Det finns ojordade uttag och jordade uttag i samma rum. 

Badrum 

Fuktindikering är utförd utan indikering på fukt. 

Det finns ett fönster i våtzon 1. Se riskanalys 3. 

Rörgenomföringar finns i golvet. Se riskanalys 3. 

Rörgenomföringar finns på väggen i våtzon 1. Se riskanalys 3. 

Man kan inte se vaskavloppsröret då det är lagt en massa tätningsmassa kring 

röret. 

Det är svag lutning i duschzonen därför att badrummet är byggt för badkar 

eller duschväggar. 

Toaletten 







8


Kök 

Det finns en spricka i en av fönsterrutorna. 

Diskmaskinens avloppslang sitter inte fast. 

Tvättstugan Det finns en gjutjärnsbrunn i rummet. Se riskanalys 3. 

Golvbrunnen ligger för nära väggen. Se riskanalys 3. 

Tröskeln in mot entré 2 är för låg. Se riskanalys 3. 

Rörgenomföringar finns i golvet. Se riskanalys 3. 

Det är en äldre tvättstuga. 

Entré 2 


Förråd 


Bastun Luften från bastun släpps inne i huset. Se riskanalys 3. 

Garaget 

Det finns skador undertill på dörren intill garaget. 

GRUNDKONSTRUKTION 

Betongplatta oisolerad En oisolerad betongplatta är alltid en riskkonstruktion. Se riskanalys 4. 

UTVÄNDIGT 

Tak 

Det finns mossa på en del av papptaket. 

Dom gamla plåtarna kring huvarna och skorstenen byttes inte vid bytet av 

taket. 

Det saknas fågelband intill takpannorna vid takfoten. 

Det finns mindre rörelsesprickor och färgsläpp på skorstenen. 






9


Hängrännor och Stuprör 

Falsen på stuprören är vända åt fel håll. 

Fasader 

Det finns torrsprickor i en del av träpanelerna. 

Det finns en del rötskadade träpaneler på träpanelsfasaden. Se riskanalys 2. 

(husfasaden/fasaden på förrådet/garaget) 

Några träpaneler har lossnat från sitt läge och behöver spikas fast. 

Det finns en rörelsespricka i siporex fasaden. 

Fönster 

Det finns början till rötskador i ett av fönsterna. 

Det finns torrsprickor i några av fönsterna. 

Det saknas fönsterbleck intill ett av fönsterna på garaget/förrådet. 

Några av fönsterblecken ligger för nära fasaden. 

Grundmur/ Hussockel 


Markförhållanden Växter och rabatter finns intill huset. Se riskanalys 5. 






10


Kondensvatten släpps intill huset. Se riskanalys 5. 

Dörrar 

Det finns rötskador/skador på garageporten. 

Det finns en rötskada/skada på trädetaljen under glasfönstret intill 

ytterdörren. 

ÖVRIGT 

Huset 

Ojordade uttag finns i huset samt att det saknas petskydd i en del av dom 

ojordade uttagen. 






11


RISKANALYS 

1. Har man fått en mikrobiologisk missfärgning på vinden är det en indikering på att man har fått en 

förhöjd luftfuktighet på vinden så att mikrobiologisk tillväxt har uppstått. Den mikrobiologiska 

missfärgningen kan orsaka skador och dålig lukt. Inträngt vatten kan leda till missfärgningar och skador i 

angränsande konstruktioner. 

2. När rötskador har uppstått så innebär det ett försämrat motstånd mot vattenbelastning med risk för att 

skador kan komma att uppstå i bakomliggande konstruktioner ifall vatten når den bakomliggande 

konstruktionen. 

3. Finns det ett fönster i våtzon 1 så utgör det en risk för att skador kan komma att uppstå i 

bakomliggande konstruktioner ifall vattenbelastning orsakar skador i fönstret eller karmen. 

Rörgenomföringar i våtzon 1 kan innebära en risk för att skador kan komma att uppstå ifall det är 

otätheter eller bristfälligt tätat kring rören. Vidare är detta en avvikelse från branschreglerna. 

Gjutjärnsbrunnar innebär en risk för att skador kan komma att uppstå i bakomliggande konstruktioner 

om golvbrunnen rostar så att läckage uppstår. 

Golvbrunnen ligger närmare väggen än dom 20 cm som dagens branschregler föreskriver. Detta kan 

innebära ett försämrat fall mot golvbrunnen. 

När man har en för låg tröskel så innebär det en risk för att skador kan komma att uppstå i intilliggande 

rum vid ett eventuellt läckage. 

Rörgenomföringar i våtzon 1 kan innebära en risk för att skador kan komma att uppstå ifall det är 

otätheter eller bristfälligt tätat kring rören. Vidare är detta en avvikelse från dagens branschregler. 

(tvättstugan) 

När den varma luften inte leds ut från huset så finns det en risk för att skador kan komma att uppstå i 

huset. 

4. En betongplatta på mark som inte har underliggande isolering (cellplast) kommer ständigt att påverkas 

av markens fuktstatus. Det innebär att det finns en risk för att skador kan komma att uppstå på 

organiska material som är fuktkänsliga. 

5. När det finns växter och rabatter nära huskroppen riskerar man att få en ökad fuktbelastning mot 

grundmuren som kan medföra att skador uppstår i anslutande konstruktioner. 

Vattnet från luftvärmepumpen leds inte bort från husgrunden. Bristen ökar risken att vatten tränger in i 

anslutande konstruktioner med skador som möjlig följd. 

Samtliga risker i riskanalysen kan orsaka skador som kan innebära en risk för att 

fukt/mögel/röta/elakartad lukt kan komma att uppstå i fastigheten. När den tekniska livslängden har 

passerat sin gräns kan det innebära en risk för att samtliga skador som ovan kan komma att uppstå. En 

avvikelse kan innebära att man inte har tagit hänsyn till branschregler vilket kan innebära en risk för att 

samtliga skador som ovan kan komma att uppstå. 






12


FORTSATT TEKNISK UTREDNING 

Om besiktningsmannen har noterat en brist som hamnar under fortsatt teknisk utredning så kan en 

köpare/intressent av fastigheten begära en fortsatt teknisk utredning för att undersöka den skada som 

förmodligen förekommer i huset. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen utan är en 

tjänst som en köpare kan beställa. 

Vänliga hälsningar 




0722-138684 








13


TEKNISKA LIVSLÄNGDER 

Tekniska livslängder finns i stort sett för alla olika byggnadsmaterial och konstruktionsdelar. Det finns olika 

tekniska livslängder på dom olika byggnadsmaterialen eller konstruktionsdelarna av fastigheten. En lista har 

upprättats för att ge en förståelse när det kan vara dags att byta ut material eller konstruktionsdelar i 

fastigheten. Om det inte har gjorts någon notering på en del där den tekniska livslängden har passerats så 

betyder det att man inte har hittat några brister även om den tekniska livslängden har passerats. Det kan dock 

inte garanteras att man kan komma att behöva byta ut delar där den tekniska livslängden har passerats om det 

uppstår brister i dessa eller om man självmant väljer att byta ut dom för att förebygga brister/skador. 

Konstruktionsdel 

Livslängd Konstruktionsdel Livslängd 

Elvärmeslingor i golv 25 år Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år 

Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år 

Vattenburna slingor i golv 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år 

Plastmatta i våtrum 20 år (Takpannor av betong/tegel) (30 år) 

Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år 

Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion 

Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande 

15 år 

utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 

papp 

35 år 

Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt 

under klinker/kakel 

Asbestcementskivor/eternitskivor 

30 år 

* utfört före 1995 20 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år 

* utfört efter 1995 30 år Hängrännor/stuprör 25 år 

Våtrumstapeter väggar 

15 år 

Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 

tätning rökkanaler) 

40 år 

Avloppsledningar 50 år Nytt undertak – invändigt 40 år 

Värmeledningar kall-/varmvattenledningar 50 år Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år 

Avloppstank 30 år Plåt 35 år 

Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Målning fönster/dörrar 10 år 

Träpanel (byte) 40 år Målning/tapetsering etc. 10 år 

Träpanel (målning) 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år 

Tegel Ej byte Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år 

Puts – tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 år Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt) 20 år 

Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 år Klinkergolv Ej byte 

Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år 

Byte fönster 40 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning 30 år 

Byte dörrar (inne/ute) 35 år Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år 

Dräneringsledning och utvändig vertikal 

fuktisolering 

(inklusive dagvattenledning i anslutning till 

25 år T ex varmvattenberedare, el-radiator 20 år 

dräneringsledning) 

Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Luftvärmepump 8 år 

Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 år Injustering av ventilationssystem 5 år 

Badkar 30 år Byte av fläktmotor 15 år 

Värmeväxlare 20 år Styr- och reglerutrustning 20 år 

Kablar, centraler etc. 45 år T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 25 år 

Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. 

10 år 

Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 

10 år 






14


VILLKOR 

DET FINNS OLIKA RUBRIK SOM AVSER 

ANTINGEN KÖPAREN ELLER SÄLJAREN. DET 

FINNS ÄVEN RUBRIKER SOM AVSER JUST ETT 

ENSKILT UPPDRAG 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare är att 

i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och 

redovisa information om fastighetens fysiska skick. 

Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk okulär 

undersökning som verkställs av en särskilt anlitad 

sakkunnig besiktningsman. 

Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. 

Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den 

undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att 

genomföra i samband med fastighetsköpet. 

Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens 

undersökningsplikt. 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att 

inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information 

om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker 

genom en byggnadsteknisk okulär undersökning som 

verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. 

Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är 

avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en 

byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick. 

Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid 

förhandlingen om de villkor som ska gälla för 

fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en 

doldafelförsäkring. 

Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av 

sådant fel skall reklameras respektive framställas inom 

skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts 

respektive från det att skada upptäckts. 

Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte 

skyldig att betala för krav som reklamerats respektive 

framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. 

Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen 

översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 

Uppdragsbekräftelse 

Efter mottagandet av uppdraget översänder eller 

överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse 

till uppdragsgivaren alternativt bekräftar uppdragsgivaren 

villkor och uppdrag digitalt via besiktningsföretagets sajt 

(besiktigat.se). Besiktningsmannen går igenom 

uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med 

uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. 

Handlingar och upplysningar 

Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med 

överlåtelsebesiktningens påbörjande tar 

besiktningsmannen del av de handlingar och övriga 

upplysningar som överlämnats. De handlingar och 

upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för 

överlåtelsebesiktningen antecknas i 

besiktningsutlåtandet. 

Okulär besiktning 

Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en 

omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. 

Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av 

uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för 

överlåtelsebesiktningen. 

Vid den okulära besiktningen undersöker 

besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga 

utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken 

är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga 

utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan 

undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och 

liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara, 

förutsatt att besiktningsmannen kan utföra sitt arbete 

professionellt i dessa utrymmen. Detta beslut är 

besiktningsmannens att ta. 

En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare 

byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid 

moderna krav. 

I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som 

har någon betydelse för bedömningen av 

fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas 

normalt inte. 

Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort 

en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som 

omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas 

i besiktningsutlåtandet. 

Besiktningsutlåtande 

Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande 

över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet 

redovisas de fel som upptäckts vid den okulära 

besiktningen. 

Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att 

överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som 

är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den 

normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och 

omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid 






15


överlåtelsebesiktningen har således bland annat 

byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre 

byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en 

äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. 

I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har 

någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. 

Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. 

Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet 

framgår av villkoren för uppdraget. 

Riskanalys 

Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig 

risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som 

framkommit vid den okulära besiktningen redovisar 

besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i 

besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger 

besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, 

ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära 

besiktningen, den information som lämnats genom 

handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos 

jämförbara fastigheter och omständigheterna vid 

överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en 

motivering till bedömningen. 

Fortsatt teknisk utredning 

Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning 

avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid 

den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även 

föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i 

och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. 

Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en 

påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så 

föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk 

utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till 

att den påtalade risken utreds. 

Fortsatt teknisk utredning ingår inte i 


Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse 

Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs 

ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel 

som redovisats i besiktningsutlåtandet. 

Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet 

av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs 

ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel 

som redovisats i besiktningsutlåtandet. 

De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra 

dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i 

besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i 

riskanalysen och som senare infrias kan en köpare 

normalt inte göra gällande mot säljaren efter 

fastighetsköpet. 

Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av 

fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens 

undersökningsplikt enligt jordabalken. 

Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således 

inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens 


Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en 

köpares undersökningsplikt enligt lag och i 

besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att 

fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de 

besiktade delarna av fastigheten. 

Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen 

innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar 

att fastigheten har de egenskaper eller det skick som 

framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse 

eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt 

uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontraktet. 

Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid 

tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Både köparen 

och säljaren måste vara observanta på att förhållandena 

då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av 

fastigheten. 

NEDAN FEM PUNKTER GÄLLER KÖPARE 

Sedan uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet kan 

uppdragsgivaren därefter välja ett eller flera av här 

angivna fem alternativ: 

1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de 

villkor som säljaren angivit, 

2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 

3. eller att med utgångspunkt från informationen i 

besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren 

om pris och andra villkor för köp, 

4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i 

köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som 

anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 

5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad 

undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att 

klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att 

förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som 

anges i riskanalysen är infriad eller inte. 

Tilläggsuppdrag 

Köpare kan genom särskild överenskommelse med 

besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag 

förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens 

ägare. 

Säljaren kan genom särskild överenskommelse med 

besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen. Syftet med ett 






16


tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till 

att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen 

eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas 

vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är 

inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i 

samband med denna. 

Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga 

undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i 

överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet 

som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. 

Ett tilläggsuppdrag är inte en del av 

överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med 

denna. 

Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska 

anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen 

eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av 

ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga 

till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen 

eller i ett eget utlåtande. 

Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som 

utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller 

villkoren för överlåtelsebesiktningen även för 

tilläggsuppdraget. 

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR 

ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 

1. Begreppsbestämningar 

1.1 Med uppdragsgivare avses köparen av fastigheten 

eller någon som är intresserad av att köpa fastigheten. 

Alternativt säljaren av fastigheten eller den som på 

säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer 

överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen. 

1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det 

besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra 


1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt 

köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid 

tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid 

tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 

1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som 

omfattas av besiktningen. 

2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 

2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid 

besiktningstillfället. 

2.2 Om inte annat avtalats omfattar 

överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär 

besiktning av fastighetens huvudbyggnad, vidbyggt 

garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad 

som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. 

Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela 

fastigheten. 

2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer 

såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, 

mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. 

Besiktningen omfattar inte energideklaration, 

miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i 

byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning 

eller annan mätning. 

2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna 

åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 

2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller 

inskränkas efter särskild överenskommelse mellan 

uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan 

överenskommelse ska i förekommande fall framgå av 

uppdragsbekräftelsen eller enligt särskilt avtal. 

3. Uppdragsgivarens skyldigheter 

3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och 

övriga upplysningar om fastigheten som behövs för 

överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för 

besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens 

påbörjande. 

3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga 

utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det 

innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från 

skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 

3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa 

besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan 

dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om 

besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller 

saknar något. 

4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 

4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera 

riktigheten av de handlingar och upplysningar om 

fastigheten som han mottar i samband med 


4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av 

besiktningsutlåtandet under minst två år. 

4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada 

som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom 

vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av 

överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är 

begränsat enligt nedanstående villkor. 

4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget 

gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare 

äger således inte rätt till skadestånd från 

besiktningsmannen. 






17


4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är 

begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan 

fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive 

utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något 

fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring 

vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning 

träffades. 

4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 

0,5 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att 

ersätta. 

4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen skall 

begränsningen i besiktningsmannens 

skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av 

fel i tilläggsuppdraget. 

4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet 

saknas någon uppgift eller påpekande som 

besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om 

uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av 

besiktningsutlåtandet begärt komplettering av 

besiktningsutlåtandet. 

4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund 

av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom 

skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts 

respektive från det att skada upptäckts. 

Besiktningsmannen ansvarar inte i något fall för fel och är 

inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive 

framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. 

Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen 

översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 

4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig 

konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om 

överlåtelsebesiktning. 

5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 

5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till 

besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast 

använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det 

avtalade ändamålet. 

5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta 

besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till 

besiktningsutlåtandet utan 

besiktningsmannens/besiktningsföretagets uttryckliga 

medgivande. Besiktningsmannen/besiktningsföretaget 

har i samband med överlåtelse rätt att vid 

sammanträffande eller på annat lämpligt sätt mot 

ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 

5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i 

besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot 

besiktningsmannen. Samma sak gäller om 

uppdragsgivaren utan medgivande använder 

besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade 

ändamålet. 

5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet 

bättre rätt än uppdragsgivaren. 

ÖVRIGA VILKOR – TILLÄGGSUPPDRAG 

OKULÄR EL- OCH VA KONTROLL 

Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte 

installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell 

utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller 

eldstäder. 

Bedömningar och rekommendationer grundar sig på 

ägares uppgifter och allmänt kända åldersmässiga 

avskrivningar på el- samt vatten/avloppsinstallationer. 

Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller 

andra mätningar/provtagningar av el- och vatten/avlopp 

ingår inte. 

När uppgifter inhämtas angående el- och 

vatten/avloppsinstallationer i fastigheten vilka frångår 

normal funktion ska elektriker, vvs-installatör/fackman 

anlitas. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet 

besiktningsmän med särskild behörighet för respektive 

installation. Undertecknad besiktningsman har inte 

behörighet i ovan nämnda genrer. 

Kontrollen innebär inte att besiktningsförrättaren 

garanterar funktion eller att installationen inte är i behov 

av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation. 

ÖVRIG INFORMATION GÄLLANDE REKLAMATION 

Fel som uppstått på grund av väderfenomen/ extrema 

väderförhållanden är inte en giltig anledning för 

reklamation. 

Besiktningar som utförs till grund för att teckna 

försäkringslösningar/ avtal kan inte ligga till grund för 

reklamation. Detta då besiktningen måste vara utförd på 

samma grunder som en överlåtelsebesiktning samt enligt 

villkor för denna besiktning. 






18


OKULÄR ELINSTALLATIONSKONTROLL 

En okulär kontroll utförs i fastigheten på elsystemet och elinstallationerna. Information 

från fastighetsägaren skrivs in i protokollet och det kan vara reparationer eller att man vid 

renoveringar har bytt en del av elsystemet eller nya uttag. Uppgifterna som 

fastighetsägaren lämnar kan inte besiktningsmannen ansvara för att den är sanningsenlig. 

INFORMATION OM ELINSTALLATIONEN 

Anläggningens ålder 1968 

Upplysningar från 

uppdragsgivaren 

Renoveringar utförda av 

behörig elektriker 

- 

- 

Besiktningsmannen ansvarar inte för att dom uppgifter som säljaren lämnar är sanningsenliga. 

El-Kontroll är endas en okulär kontroll. Ansvarar inte för el inne i väggarna. 







EL KONTROLL 

ELCENTRAL: ☐ Automatsäkrad ☐ Jordfelsbrytare 

☒ Gruppförteckning 

☒ Gängsäkrad (porslin) 

Krav på jordfelsbrytare gäller från 1999. Jordfelsbrytare är ett krav vid utförande 

av golvvärme i en fastighet med klinker och kan vid avsaknad innebära en risk 

för personskada. 

VÄGGUTTAG: ☒ Ej jordade vägguttag ☒ Jordade vägguttag 

☒ Ej petskydd i vägguttag 

Jordade uttag med petskydd ökar säkerheten i fastigheten. 

Vägguttag som inte har petskydd kan innebära risk för personskada. Krav på 

jordade elledningar och uttag med petskydd gäller från 1994 i hela fastigheten. 

IAKTTAGELSER: 

Jordat och ojordat uttag i samma rum förekommer. 

SLUTSATS OCH 

REKOMMENDATIONER: 

Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att 

det förekommer problem med elinstallationen i fastigheten. 





0722-138684 

Fredrik.Backgren@skaneshusbesiktningar.se 







2


OKULÄR KONTROLL AV VATTEN OCH AVLOPP 

En okulär kontroll utförs i fastigheten på vatten och avloppsystemet. Information från 

fastighetsägaren skrivs in i protokollet och det kan vara reparationer eller att man vid 

renoveringar har bytt en del av vatten och avloppsystemet. Uppgifterna som 

fastighetsägaren lämnar kan inte besiktningsmannen ansvara för att den är sanningsenlig. 

En begränsad lista syns i protokollet för att ge en indikering på när det kan komma att 

behövas bytas i vatten och avloppsystemet. 







INFORMATION OM VA-ANLÄGGNINGEN 

Utförande vatten 

(eget/kommunalt) 

Typ av avlopp 

(enskilt/kommunalt) 

Renoveringar utförda av 

behörig VVS-montör 

Kommunalt 

Kommunalt 

- 

Anläggningarnas ålder 1968 

Upplysningar från 

uppdragsgivaren 

(renoveringar m.m) 

Iakttagelser 

Slutsats och 

rekommendationer 

- 

Man har bytt en del av avloppsystemet och tappvattensystemet i samband 

med renoveringar i huset. 

Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att det 

förekommer problem med VA-systemet i fastigheten. 

Besiktningsmannen ansvarar inte för att dom uppgifter som säljaren lämnar är sanningsenliga. 

VA-Kontroll är endast en okulär kontroll av VA-systemet. Ansvarar inte för VA-systemet inne i väggarna eller i 

bjälklag. 

ALLMÄN INFORMATION MEDELLIVSLÄNGD 

Gjutjärnsledningar 

Pvc rör (före 1970-tal) 

För pvc rör (1970-tal och framåt) 

Tappvattenledningar 

Avloppstank 

50-60 år 

Under 50 år 

Över 50 år 

Ca 50-50 år 

Ca 30-35 år 

3-kammarbrunn 

Infiltrationsbädd/markbädd 

Värmeväxlare 

Varmvattenberedare, 

värmepannor 

Ca 20-30 år 

Ca 15-25 år 

Ca 20 -25 år 

Ca 20 år 


SKANES HUSBESIKTNINGAR AB 



0722-138684 








2

Frågelista - fastighet 

Säljare 

Objekt 

Frågor att besvara om 

fastigheten 

Erik Harald Swane 

Kerstin Anita Swane 

Fastigheten VELLINGE HÖLLVIKEN 10:26 med adressen Gyavägen 36B, 236 37 Höllviken 

Frågorna i denna frågelista besvaras av säljaren. 

1 a. När förvärvades fastigheten? 

1 b. När är byggnaden uppförd? 

1 c. Finns erforderliga bygglov? 

1 d. Har energideklaration gjorts? När? 

2 a. Har ny-, till- eller ombyggnad utförts på fastigheten, och i så fall, när? 

2 b. Har Ni själv utfört eller låtit utföra förbättringar och/eller reparationer på fastigheten, 

och i så fall när? 

3. Har ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i dränering och 

fuktisolering eller fuktgenomslag, fuktskador, rötangrepp eller liknande i källarvåningen, i 

byggnadens ytter- eller innertak eller i andra delar av byggnaden? När? 

MSF 1.0 Copyright © 2023 Mäklarsamfundet System i Sverige AB 

Gyavägen 36B (GS8 NG4), sida 1 av 6 

Triwas Fastighetsförmedling Höllviken AB 

Falsterbovägen 58 

236 51 Höllviken 

Tel: 040-450202 

info@triwas.se 

www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 

Godkänd för F-skatt


4 a. Har ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i det invändiga eller 

det utvändiga el-, vatten- eller avloppssystemet? När? 

4 b. Om avloppet på fastigheten är enskilt - har tillstånd beviljats av kommunen och i så fall 

när? 

5 a. Om egen brunn finns, har, såvitt Ni vet, vattenmängden någon gång varit otillräcklig för 

normal förbrukning? 

När? 

5 b. Har provtagning avseende vattnets kvalitet skett? När? 

Har vattnets kvalitet någon gång varit otillfredsställande? När? 

5 c. Antal personer i hushållet:____ 

6. Har Ni observerat eller haft anledning misstänka att brister eller fel förekommer i 

värmeisoleringen i golv, väggar, tak m m? 

7. Har Ni observerat eller haft anledning misstänka sättningsskador i byggnaden eller 

marksättning, sprickförekomst i skorstensstocken eller grundmuren? Har provtryckning skett? 

När? 






Tel: 040-450202 


www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 



8. Har företrädare för myndighet (t ex byggnadsnämnd eller skorstensfejarmästare) gjort 

påpekanden eller utfärdat förelägganden? När? 

9. Har kontroller utförts avseende: 

Radon Ja (__) Nej (__) När? 

Skorsten Ja (__) Nej (__) När? 

Har något särskilt framkommit vid dessa kontroller? 

10. Har Ni observerat eller haft anledning misstänka några andra fel i fastigheten som 

köparen bör upplysas om? Försök tänka Er in i köparens situation. 

11. Hur många nycklar finns det totalt till fastigheten? 

Slutbesked/-bevis 

Slutbesked finns (bygglovsärenden påbörjade efter den 1 maj 2011). Ja(__) Nej(__) 

Slutbevis finns (för bygglovsärenden påbörjade före den 1 maj 2011). Ja(__) Nej(__) 

Svarens innebörd 

Observera att det förhållande att en fråga besvarats med ett nej, inte innebär en garanti för 

felfrihet i omfrågat hänseende, utan endast innebär att kännedom eller misstanke om fel inte 

föreligger hos den som avgivit svaret. Observera också att ett fel eller misstanke om fel som 

säljaren påtalat i normalfallet inte kan åberopas av köparen. 






Tel: 040-450202 


www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 



Underskrift säljare 

Säljaren intygar härmed att han noggrant sökt besvara ovanstående frågor samt att han tagit 

del av bilagda information rörande ansvaret för fastighetens skick. 

Ort och datum 

Ort och datum 

Erik Harald Swane 

Kerstin Anita Swane 

Underskrift köpare 

Köparen intygar härmed att han tagit del av de svar säljaren avgivit samt bilagda information 

rörande ansvaret för fastighetens skick. 

Ort och datum 

Ort och datum 

Underskrift och namnförtydligande 

Underskrift och namnförtydligande 






Tel: 040-450202 


www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 



ANSVAR 

Utgångspunkt för 

ansvarsfördelningen vid 

överlåtelse av fastighet 

Köparens 

undersökningsplikt 

BILAGA TILL FRÅGELISTA 

Information om köparens och säljarens ansvar för fastighetens skick mm 

Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som 

avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta 

vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på 

kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av 

fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft 

anledning att räkna med p.g.a. fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. 

Säljaren ansvarar dock för dolda fel, dvs sådana fel i fastigheten som köparen inte bort 

upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i 

fastigheten gäller i 10 år. 

Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens 

undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall 

undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även 

inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild 

uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador 

på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt 

skorstensstock. 

Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är 

fastigheten över huvud taget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens 


Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om Säljaren 

exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör 

föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte 

behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser 

eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna. 

Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde 

ha räknat med eller borde ha ”förväntat sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och 

användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus 

måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av 

ålder t o m. kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering. 

Anlitande av 

besiktningsman 

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande 

undersökningsplikt och det är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det 

väljer de flesta köpare att anlita s.k. besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att 

rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om 

köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan 

vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i 

alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att vara 

observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan 

besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar mm 

varför köparen bör överväga att komplettera sin undersökning. 

Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske 

för köpet, dvs. innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar 

att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten 

senare och därefter på det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och 

begära avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av 

avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer vanligt förekommande. Tas ett 

sådant villkor in är det viktigt att båda parter sätter sig in i vad som krävs för att köparen ska 

kunna åberopa villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret. 






Tel: 040-450202 


www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 



Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en 

besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring (se nedan). I 

dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den 

besiktningsman som utfört besiktningen, sk köpargenomgång. Det är också av stor vikt att 

köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid 

behov kompletterar med ytterligare undersökningar. 

Säljarens 

upplysningsskyldighet 

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i 

egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är 

om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det 

relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om 

säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren gå miste 

om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns dock även 

andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om förhållanden som han har vetskap om 

och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer där 

omständigheterna är sådana att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett 

förhållande och där han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens 

köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap om ett visst 

förhållande. 

Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli 

skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst 

köparen om detta. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens 

försummelse. Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller 

symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är 

dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen. 

Säljarens utfästelser 

Avtalsfrihet friskrivning 

Säljaransvarsförsäkring 

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i 

huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. 

Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas inte som utfästelser. 

Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan 

avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då 

säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens skick, generellt eller beträffande viss 

funktion. 

Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom försäkringens ram 

begränsa sin ekonomiska risk för dolda fel i fastigheten samtidigt som köparens rätt till 

ersättning för sådana fel, säkerställs via försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder 

således en trygghet för både säljare och köpare. 






Tel: 040-450202 


www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836

Gyavägen 36B

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?